FCG Planeko Oy

Loimaan kaupunki

KESKUSTAN OSAYLEISKAAVA KAUPALLINEN SELVITYS JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

Aleksis Kive nkadun alue

Kesk usta

Loimaanportti

© Loimaan kaupunki

Loppuraportti 27.8.2008

Loimaan kaupunki 1 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

ALKUSANAT

Loimaan keskustan osayleiskaavan tarkistus on meneillään. Kaavaprosessin aikana on syntynyt tarve selvittää kaupan toimintojen sijoittamista Loimaal- la. Tehtävänä on laatia osayleiskaavan tarkistuksen pohjaksi Loimaan kau- pallinen selvitys. Kaupallista selvitystä ja vaikutusten arviointia voidaan käyttää ja hyödyntää osayleiskaavan lisäksi myös tulevien asemakaavojen ja asemakaavamuutosten laadinnassa sekä kaupan alueiden markkinoinnis- sa ja suunnittelussa. Työ sisältää kaupan nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin, kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin sekä johtopäätök- set ja suositukset.

Selvitys tehtiin FCG Planeko Oy:ssä Loimaan kaupungin toimeksiannosta. Työn ohjausryhmään kuuluivat suunnittelupäällikkö Rauno Ahtinen, ympä- ristöpalvelukeskuksen johtaja Tapio Mikkola, kaavasuunnittelija Hannu Sal- miniitty ja kehittämisjohtaja Sami Suikkanen. FCG Planeko Oy:ssä työstä vastasivat FM Taina Ollikainen (projektipäällikkö), FM Mari Moilanen, rak.arkkitehti Eeva-Kaarina Wahteristo, DI Matti Kiljunen ja ins. Pekka Tuki- ainen.

Loimaan kaupunki 3 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

LOIMAAN KESKUSTAN OSAYLEISKAAVA KAUPALLINEN SELVITYS JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

SISÄLTÖ

ALKUSANAT ...... 1

1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS ...... 5

2 HANKKEET JA TARKASTELUALUE ...... 6

3 KAAVOITUSTILANNE JA YHDYSKUNTARAKENNE...... 8 3.1 Kaavoitus- ja suunnittelutilanne...... 8 3.1.1 Maakuntakaava...... 8 3.1.2 Yleis- ja asemakaavoitus...... 9 3.1.3 Valtatie 9 kehityskäytävä ...... 12 3.2 Alue- ja yhdyskuntarakenne ...... 13 4 KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT ...... 21 4.1 Väestö- ja ostovoimatiedot...... 21 4.1.1 Väestömäärä ja väestöennuste ...... 21 4.1.2 Ostovoima ja ostovoiman kehitysarvio ...... 22 4.2 Vähittäiskaupan nykytilanne...... 24 4.2.1 Myymäläverkko...... 24 4.2.2 Vähittäiskaupan myynti...... 27 4.2.3 Ostovoiman siirtymät...... 29 4.3 Kaupan kehitysnäkymät...... 31 4.3.1 Kaupan yleiset kehitystrendit...... 31 4.3.2 Kaupan kehitysnäkymät Loimaalla...... 32 4.3.3 Liiketilan laskennallinen lisätarve ...... 33 4.3.4 Tiedossa olevat kaupan hankkeet ...... 34 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI...... 36 5.1 Hankkeiden mitoitus ja sisältö ...... 36 5.2 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen ...... 37 5.3 Yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset...... 42 5.4 Liikenteeseen kohdistuvat vaikutukset...... 44 5.4.1 Loimaanportin kaupalliset alueet ...... 44 5.4.2 Aleksis Kivenkadun kaupalliset alueet ...... 50 5.5 Elinympäristön laatuun kohdistuvat vaikutukset...... 53 5.6 Kaupan palvelujen saavutettavuus ...... 53 5.7 Yhdyskuntatalouteen kohdistuvat vaikutukset...... 55 6 YHTEENVETO JA SUOSITUKSET ...... 56

7 LÄHDELUETTELO ...... 61

LIITE 1. VÄHITTÄISKAUPAN TOIMIALAT ...... 63

LIITE 2: KAUPAN KÄSITTEITÄ JA MÄÄRITELMIÄ...... 65

Loimaan kaupunki 5 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS

Loimaan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimii tällä hetkellä kaupan yksiköitä ja valtatien 9 varrelle Turun suuntaan on si- joittunut tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Osalla nykyisistä kaupan toimijoista on laajennussuunnitelmia ja alueelle on sijoittumassa myös uusia kaupan yksiköitä. Lisäksi rakenteilla olevan Niittukulman eritasoliittymän lähiympä- ristöön on suunnitteilla Loimaanportin alue, jonne on tarkoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen.

Työn tarkoituksena on selvittää seudulliset ja maakunnalliset lähtökohdat vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamiseksi Loimaalle. Työssä selvitetään Loimaan kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät, arvioidaan kaupallisten ratkaisujen vaikutukset ja esitetään johtopäätökset ja suositukset.

Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi on tehty asiantuntija-arviona olemassa olevien selvitysten ja suunnitelmien sekä uusimpien tilasto- ja rekisteritietojen pohjalta. Keskeisiä lähtöaineistoja ovat olleet Selvitys Loi- maan kaupallisesta palveluverkosta (Loimaan kaupunki 2006a) sekä Varsi- nais-Suomen maakuntakaavaa varten laaditut kaupan palveluverkkoselvi- tykset (mm. Varsinais-Suomen liitto 2006b). Olemassa olevia lähtötietoja on täydennetty kaupan ja muiden keskeisten tahojen haastatteluilla. Luettelo haastatelluista henkilöistä on lähdeluettelossa.

Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu kaupallisten ratkaisujen vaikutuksia nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutusten arvioinnissa on keskitytty Loimaan kaupungin alueelle kohdistuviin vaikutuksiin. Tarkastelualue on kuitenkin laajempi, koska myös keskeiset seudulliset ja maakunnalliset vaikutukset on tunnistettu. Vaikutusten arvioinnissa on hyödynnetty ympäristöministeriön ”Kauppa kaavoituksessa” ja ”Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittämi- nen ja arviointi” -oppaita ja niissä esitettyjä tarkastelukokonaisuuksia. Arvi- oitavia vaikutuksia ovat:

- kauppaan ja palvelurakenteeseen kohdistuvat vaikutukset, - alue- ja yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset, - elinympäristön laatuun kohdistuvat vaikutukset, - kuluttajiin kohdistuvat vaikutukset, - yhdyskuntatalouteen kohdistuvat vaikutukset, - liikenteeseen kohdistuvat vaikutukset eritasoliittymien läheisyydessä.

6 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

2 HANKKEET JA TARKASTELUALUE

Vireillä olevat kaupan hankkeet Loimaalla

Loimaan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimivil- la supermarketeilla on tavoitteena laajentaa nykyisiä liiketilojaan niin, että niiden kerrosala laajennusten jälkeen on yhteensä noin 13 330 k-m2. Lisäksi Aleksis Kivenkadun toisella puolella on vireillä Saikun alueen asemakaavan muutos, jonka tarkoituksena on mahdollistaa noin 6 000 k-m2:n vähittäis- kaupan suuryksikön sijoittuminen alueelle.

Rakenteilla olevan Niittukulman eritasoliittymän lähiympäristöön on suunnit- teilla Loimaanportin alue, jonne on tarkoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen. Loimaanporttiin on suunnitteilla ensimmäisessä vaiheessa noin 15 000 - 20 000 k-m2 liikera- kentamista ja myöhemmin 20 000 – 25 000 k-m2 eli yhteensä noin 40 000 k-m2. Voimassa olevassa Niittukulman asemakaavassa K-korttelialueiden rakennusoikeus on noin 19 150 k-m2, KTY-korttelialueiden noin 39 950 k-m2 ja LHK-korttelialueen noin 11 650 k-m2.

Kuvassa 1 on esitetty vireillä olevien kaupan hankkeiden sijainti Loimaalla.

Aleksis Kive nkadun alue

Sai kun alue

Loimaanportti

© Loimaan kaupunki

Kuva 1. Vireillä olevat kaupan hankkeet Loimaalla. Loimaan kaupunki 7 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Tarkastelualue

Kaupallisen selvityksen ja vaikutusten arvioinnin tarkastelualueena on Loi- maan seutu (Alastaro, Aura, Koski Tl, Loimaa, Marttila, Mellilä, Oripää, Pöy- tyä, Tarvasjoki ja Yläne) sekä Humppilan, Punkalaitumen, Vampulan ja Ypä- jän kunnat (yhteensä 14 kuntaa - kuvassa 2 vihreä alue).

Kuva 2. Loimaa, ensisijainen vaikutusalue ja tarkastelualue.

Vaikutusten laajuuden ja kohdentumisen mukaan tarkastelua laajennetaan tarpeen mukaan koko maakuntaan ja tarkennetaan ensisijaiselle vaikutus- alueelle ja Loimaalle. Ensisijaisena vaikutusalueena voidaan tehtyjen selvi- tysten (mm. Varsinais-Suomen liitto 2007) ja kaupan edustajien haastatte- lujen mukaan pitää aluetta, johon kuuluvat Loimaa, Alastaro, Mellilä, Oripää, Vampula ja Ypäjä (kuvassa 2 tummemmalla vihreällä merkitty alue).

Ensisijainen vaikutusalue on alue, jolta asiointi suuntautuu pääosin Loimaal- le. Asiointia Loimaalle tapahtuu myös koko tarkastelualueelta, mutta vähäi- semmässä määrin kuin ensisijaiselta vaikutusalueelta. Erityisesti tarkastelu- alueen läntisimmiltä alueilta asiointia suuntautuu paljon Turkuun ja Raisioon ja eteläisimmiltä alueilta myös Saloon.

8 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

3 KAAVOITUSTILANNE JA YHDYSKUNTARAKENNE

3.1 Kaavoitus- ja suunnittelutilanne

3.1.1 Maakuntakaava

Tarkastelualue ulottuu yhteensä neljän maakuntakaavan ja/tai seutukaavan alueelle.

• Loimaan seudulle on valmistunut maakuntakaavaluonnos, joka oli näh- tävillä tammikuussa 2008. Tavoitteena on, että maakuntakaavaehdotus on yleisesti nähtävillä talvella 2009 (Varsinais-Suomen liitto 2008b).

• Punkalaidun kuuluu Pirkanmaan maakuntakaavan alueelle. Pirkanmaan maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 9.3.2005 ja val- tioneuvosto on vahvistanut sen 29.3.2007. Korkein hallinto-oikeus hyl- käsi tehdyt valitukset 20.3.2008 (Pirkanmaan liitto 2008).

• Vampula kuuluu Satakunnan alueelle. Suunnittelualueella on voimassa Satakunnan seutukaava 5. Seutukaavan tulee korvaamaan Satakunnan maakuntakaava, joka oli luonnoksena nähtävillä 12.5. - 18.6.2008 (Sa- takuntaliitto 2008).

• Ypäjä ja Humppila kuuluvat Kanta-Hämeen alueelle. Kanta-Hämeeseen on valmistunut maakuntakaava, joka on hyväksytty maakuntavaltuus- tossa 29.11.2004. Valtioneuvosto on vahvistanut maakuntakaavan 28.9.2006. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi tehdyt valitukset 28.12.2007 (Hämeen liitto).

Vähittäiskaupan suuryksikkömerkintään (km) liittyvän suunnittelumääräyk- sen mukaan merkinnän osoittamalle alueelle saa sijoittaa maakunnallisesti ja seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksikköjä.

Tarkastelualueelle eli Loimaan seudulle, Humppilaan, Ypäjälle, Vampulaan ja Punkalaitumelle ei ole edellä esitetyissä maakuntakaavoissa osoitettu vähit- täiskaupan suuryksikkömerkintää. Valtatien 9 varrella on vähittäiskaupan suuryksikkömerkintä vain Tampereen suunnalla Kylmäkoskella, Lempäälässä ja Tampereen uuden kehätien varrella (Pirkanmaan liitto 2008). Turun seu- dulla ei ole tällä hetkellä toiminnassa eikä maakuntakaavassakaan osoitet- tuna valtatien 9 läheisyyteen vähittäiskaupan suuryksiköitä (Varsinais- Suomen liitto 2008b). Turun seudulla valtatietä 9 lähimmät vähittäiskaupan suuryksiköt sijaitsevat Raisiossa ja Kaarinassa.

Varsinais-Suomen maakuntakaavan tavoitteena on ohjata seudullisten päi- vittäistavaran suuryksiköiden sijoittumista keskustatoimintojen alueille. Eri- koiskauppa sijoittuu kuntakeskusten lisäksi hypermarkettien yhteyteen ja tilaa vaativa erikoiskauppa keskustojen ulkopuolelle. Maakuntakaavassa ei ole osoitettu erikseen aluevarauksia tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöil- le, vaan ne voivat sijoittua kaavan yleispiirteisen luonteen pohjalta hyvien liikenneyhteyksien ja pysäköintitilojen viereen joko työpaikka-, teollisuus- tai keskusta-alueille. (Varsinais-Suomen liitto 2008a).

Varsinais-Suomen maakuntakaavaluonnoksessa (Varsinais-Suomen liitto 2008a) Niittukulman eritasoliittymän lähiympäristö on osoitettu työpaikka- alueeksi (TP) ja Pikatien ja Aleksis Kivenkadun alue keskustatoimintojen alueeksi (C). Kuva 3.

Loimaan kaupunki 9 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Ei mittakaavaa

Kuva 3. Ote maakuntakaavaluonnoksesta Loimaan keskustan kohdalta (Varsinais-Suomen liitto 2008a).

3.1.2 Yleis- ja asemakaavoitus

Loimaalle on laadittu kuntayhteistyönä oikeusvaikutukseton Loimaan kau- pungin yleiskaava ja Loimaan kunnan osayleiskaava (hyväksytty 29.6.1995 Loimaan kaupunginvaltuustossa ja 28.8.1995 Loimaan kunnanvaltuustossa). Koko kaupungin käsittävää yleiskaavaa ei ole laadittu. (Loimaan kaupunki 2007)

Loimaan keskustan osayleiskaavan tarkistus on tällä hetkellä meneillään. Osayleiskaavan tarkistuksen yhtenä tavoitteena on hyödyntää valtatie 9 ja sen liikennevirrat osoittamalla tien varrelle uusia työpaikka-alueita. (Loi- maan kaupunki 2007).

Osayleiskaavaluonnoksessa on osoitettu uudet tieliikenteen yhteystarpeet kaupunkitaajaman etelä- ja pohjoispuolitse sekä uudet eritasoliittymät näi- den yhteystarpeiden ja valtatien 9 liittymien kohdilla. Osayleiskaavaluon- noksessa asumisen laajentumisalueet sijaitsevat pääosin Hirvikosken, Suo- pellon, Mäenpään, Myllykylän sekä Juvan alueilla ja elinkeinoelämän laa- jenemisalueet pääosin Niittukulman eritasoliittymän ympäristössä sekä Ju- van alueella uuden kokoojayhteystarpeen varrella. (Loimaan kaupunki 2007).

Alustavassa osayleiskaavaehdotuksessa Niittukulman eritasoliittymän lä- hiympäristöön on osoitettu työpaikka-alueita (TP) valtatien molemmin puo- lin, palvelujen alue (P) valtatien pohjoispuolelle ja kaupallisten palvelujen alue, jolle voi sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM) valtatien eteläpuo- lelle. Pikatien ja Aleksis Kivenkadun alue on osoitettu kaupallisten palvelujen alueeksi, jolle voi sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kuva 4.

10 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Ei mittakaavaa

Kuva 4. Ote Loimaan keskustan osayleiskaavasta, alustava ehdotus 16.1.2008.

Loimaan taajama-alueelle on laadittu ja vireillä useita asemakaavoja ja asemakaavamuutoksia. Seuraavassa on esitetty merkittävimmät asumiseen sekä keskustan ja yritysalueiden kehittämiseen liittyvät asemakaavahank- keet.

Asuinalueiden kaavoitushankkeet

Kaupunki on laatinut viime vuosina pientalojen uudisrakentamiseen useita asemakaavoja. Valmiita pientalokaavoja on mm. Tiiran ja Moisionpellon alu- eilla. Käynnissä olevia asuinalueiden kaavoja on Pinomäen, Ihantolanrannan ja Pappilanrannan alueilla. (Loimaan kaupunki 2008).

Loimaan keskustan kaavoitushankkeet

Pientaloasutukseen painottuvien kaavojen lisäksi Loimaan nykyisillä taaja- ma-alueilla on useita kaupunkirakenteen tiivistämiseen ja täydentämiseen tähtääviä kaavoja. Myös keskustan toimivuutta ja viihtyisyyttä pyritään pa- rantamaan kaavoituksen keinoin. Kaavoitusohjelmassa on keskustan lähellä sijaitsevan Satakunnantien asemakaavan muutos ja Rautatieasema-alueen asemakaavan muutos. Molemmat alueet on luokiteltu valtakunnallisesti merkittäviksi suojelukohteiksi. (Loimaan kaupunki 2008)

Loimaan kaupunki 11 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kaupan alueiden kaavoitushankkeet

Kaupan alueiden osalta Aleksis Kivenkadun varrella market-alueen kupeessa on käynnissä Saikun alueen asemakaavan muutos, jonka tarkoituksena on muuttaa yleisten rakennusten korttelialuetta ja virkistysaluetta liikeraken- nusten korttelialueeksi. Toisella puolen Aleksis Kivenkatua on käynnissä asemakaavan muutos, jolla mahdollistetaan vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen alueelle, jolla jo tälläkin hetkellä toimii vähittäiskaupan suur- yksiköitä. (Loimaan kaupunki 2008).

Valtatielle 9 Niittukulman kohdalle on rakenteilla eritasoliittymä, joka luo uusia mahdollisuuksia elinkeinoelämän ja kaupan kehittämiseksi alueella. Niittukulman alueelle (nykyisin Loimaanportti) laadittiin vuonna 2006 ase- makaava ja asemakaavan muutos (kuva 4), joka mahdollistaa eritasoliitty- män rakentamisen Tiehallinnon edellyttämällä tavalla. Asemakaavassa alu- eelle on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueita (K), toimitila- rakennusten korttelialueita (KTY), teollisuus- ja varastorakennusten kortteli- alueita (TY) sekä huoltoasema- ja liikerakennusten korttelialue (LHK). Ase- makaavassa on mahdollistettu eteläisen kokoojakadun rakentaminen Loi- maan kaupunkitaajaman eteläpuolitse. (Loimaan kaupunki 2006b).

Ei mittakaavaa

Kuva 5. Niittukulman asemakaava ja asemakaavan muutos. (Loimaan kau- punki 2006b)

12 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

3.1.3 Valtatie 9 kehityskäytävä

Valtatielle 9 laadittiin kehityskäytävätyö vuonna 2007 (Loimaan seutukun- nan kehittämiskeskus 2007). Hankkeessa selvitettiin Turku-Loimaa-Tampere kehityskäytävän ja siinä erityisesti 9-tien vaikutukset, mahdollisuudet, haas- teet ja kehitystrendit maankäytön, elinkeinotoiminnan ja asumisen näkö- kulmista välillä Turku - Loimaa. Kehityskäytävätyössä nostettiin esille viisi kohdealuetta, joissa nähtiin olevan mahdollisuuksia elinkeinoelämän kehit- tämiseksi:

• Liedon Asemanseudun ja Rauhankylän eritasoliittymän alue; tutkimus ja kehitys sekä laadukas yritysrakentaminen • Auraan suunnitteilla olevan valtatien 9 eritasoliittymän alue; tilaa vaativa erikoiskauppa valtatien varressa • Kyrön taajaman sahateollisuuden keskittymä; nykyisen yritystoiminnan tukeminen ja ympäristökuvaan panostaminen • Mellilä-järven virkistysalue; matkailu • Loimaan Niittukulman eritasoliittymän alue

Loimaan Niittukulman eritasoliittymän ympäristö nähtiin hyvänä sijaintipaik- kana tilaa vaativalle erikoiskaupalle sekä liikennemyymälälle. Kohdesuunni- telmassa alueelle sijoitettiin tilaa vaativaa erikoiskauppaa, kuten auto- ja huonekalukauppaa, näkyville paikoille, lähelle valtatietä ja uutta eteläistä ohitustietä. Kokonaisuudessaan kohdealue oli laaja ja mahdollisti myös muunlaisen yritystoiminnan sijoittumisen alueelle. Kaupungin intresseissä oli myös vähittäiskaupan keskittymän kehittäminen alueelle, mitä ei kuitenkaan tutkittu työn aikana tarkemmin. Kohdesuunnitelma poikkeaa osittain voi- massa olevasta asemakaavasta, koska alueelle toivottiin tilaa vaativaa eri- koiskauppa ja siten suurempaa tonttikokoa.

Ei mittakaavaa

Kuva 6. Valtatie 9 -kehityskäytävätyön kohdesuunnitelma Loimaanportin alueelle (Loimaan seutukunnan kehittämiskeskus 2007).

Loimaan kaupunki 13 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

3.2 Alue- ja yhdyskuntarakenne

Tarkastelualueen yhdyskuntarakenne

Tarkastelualueen rakenne muodostuu Loimaan kaupungin keskustaajamasta ja siihen läheisesti liittyvästä Hirvikosken taajamasta sekä ympäröivien kun- tien kunta- ja kyläkeskuksista. Loimaan kaupungin keskustaajama sijaitsee valtatien 9 molemmin puolin. Myös Auran sekä Kyrön taajamat sijaitsevat valtatien 9 varrella. Humppilan sekä Mellilän taajamat sijaitsevat puolestaan noin kahden kilometrin etäisyydellä valtatiestä. Muut tarkastelualueella ole- vat taajamat sijaitsevat syrjempänä valtatien 9 vaikutusalueelta. Alastaro ja Ypäjä sijaitsevat kuitenkin maantien 213 (Ypäjä-Säkylä) varrella, joka kul- kee Loimaan keskustaajaman läpi.

Kuva 7. Loimaan seudun väestön sijoittuminen ja keskusverkko (Varsinais- Suomen liitto 2008a).

Loimaan kaupungin sekä Auran ja Pöytyän taajamarakenteet erottuvat seu- dun muusta rakenteesta selvästi tiiviimmin rakennettuina. Myös väestön, työpaikkojen ja rakennuskannan suhteellinen osuus on kyseisillä taajama- alueilla tiheämpi kuin muualla tarkastelualueella. Kuvassa 8 on esitetty Var- sinais-Suomen väestön, työpaikkojen ja rakennuskannan keskittyneisyys. Tarkastelun mukaan Turun kaupunkiseutu dominoi maakunnan keskusverk- koa, mutta pienempien keskusten verkosto on suomalaisittain hyvin tiheä. Loimaan keskittymisvyöhyke levittäytyy Alastaron ja heikkona myös Mellilän suuntaan.

14 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 8. Varsinais-Suomen väestön, työpaikkojen ja rakennuskannan keskit- tyneisyyden keskiarvo 2005 sekä yhdyskuntarakenteeltaan yhtenäisiksi tul- kitut vyöhykkeet. Kartalla ensimmäinen desiili kuvaa heikoimmin keskitty- neitä ja kymmenes desiili voimakkaimmin keskittyneitä alueita. (Varsinais- Suomen liitto 2007).

Valtakunnan aluerakenteessa tarkastelualue sijaitsee Turku-Tampere kehi- tyskäytävällä valtatien 9 vaikutusalueella. Loimaan kaupungin muodostama työpaikka- ja väestökeskittymä korostuu aluerakenteessa kahden suuren kaupunkiseudun, Turun ja Tampereen välillä. Varsinais-Suomen maakunta- kaavatyössä on korostunut Loimaan kaupungin asema seutukeskuksena, kun muut Loimaan seutukunnan keskukset on nähty joko kunta- tai kylä- keskuksina (Varsinais-Suomen liitto 2008a).

Loimaan yhdyskuntarakenne

Loimaan kaupungin yhdyskuntarakenne jakaantuu valtatien molemmin puo- lin Loimijoen varrelle. Valtatien 9 itäpuolella sijaitsee Loimaan kaupungin keskusta, suurin osa sekä julkisista että yksityisistä palveluista sekä rauta- tieasema. Valtatien 9 länsipuolella sijaitsee puolestaan Hirvikosken taajama. Hirvikoskella on muutamia lähipalveluja sekä runsaasti pientaloasutusta.

Loimaan kaupunki 15 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Loimaan väestö on sijoittunut tiiviisti keskustaajaman ympäristöön. Taajama on muodoltaan kompakti, eikä se ulotu kovinkaan kauas taajaman keskusta- alueilta. Loimaalla on kuitenkin tapahtunut viime vuosikymmeninä (1980- 2000) yhdyskuntarakenteen hajautumista niin, että väestömäärä on laske- nut varsinaisilla taajama-alueilla ja kasvanut puolestaan taajaman reuna- alueilla. Kaupungin taajama-alue ei kuitenkaan ole kasvanut juurikaan 1980-luvun alusta. (Varsinais-Suomen liitto 2006a)

Loimaan työpaikka-alueissa erottuvat Loimaan sekä Hirvikosken palveluval- taiset työpaikka-alueet. Lisäksi erottuvat muutamat hajanaiset, lähinnä yk- sittäisten teollisuuslaitosten muodostamat työpaikkakeskittymät. Myös logis- tisesti hyvällä paikalla, valtatien 9 varressa sijaitsee omaksi kokonaisuudek- seen erottuva työpaikka-alue. Työpaikat rajautuvat melko selvästi taajama- alueelle. (Varsinais-Suomen liitto 2006a)

Liikenneverkko

Tarkastelualueen tärkein liikenneväylä on valtatie 9, joka kulkee Auran, Pöy- tyän, Mellilän, Loimaan ja Humppilan kuntien läpi, lähellä kyseisten kuntien keskustaajamia. Toinen tärkeä tie tarkastelualueella on kantatie 41, joka kulkee Vampulan, Alastaron, Oripään sekä Pöytyän kuntien läpi ja yhdistää kunnat valtatielle 9 Auran kohdalla. Kolmas tärkeä yhteys alueella on valta- tie 10, joka yhdistää Ypäjän, Koski Tl:n, Marttilan ja Tarvasjoen Turun kau- punkiseudun kehätielle, kantatielle 40. Kaikki edellä esitetyt tiet ovat tärkei- tä etenkin pitkittäisyhteyksinä Turun kaupunkiseudun suuntaan.

Tarkastelualueen poikittaisyhteydet ovat tärkeitä kuntien välisten yhteyksien kannalta. Maantie 213 yhdistää Ypäjän, Loimaan ja Alastaron kuntataajamat ja maantie 210 Yläneen, Oripään ja Loimaan kuntataajamat. Tarkastelualu- een pohjoisosassa kulkee myös valtatie 2, joka on etenkin Humppilan kan- nalta merkittävä yhteys Helsingin suuntaan.

Loimaan kaupungin keskustaajamaa yhdistää maantie 213, joka ylittää val- tatien 9 eritasossa. Lisäksi taajaman eteläpuolelle ollaan rakentamassa uut- ta eritasoliittymää Niittukulman alueelle. Eritasoliittymän yhteyteen on suunniteltu uutta kokoojayhteyttä, joka toimisi samalla myös kaupungin ohikulkutienä ja ohjaisi maantien 213 ja maantien 210 seudullista liikennet- tä pois Loimaan keskustasta. Tarkastelualueelle on suunnitteilla myös muu- tama suurempi tiehanke, jotka on esitetty maakuntakaavaluonnoksessa. Tämän työn kannalta merkittävimpiä ovat uudet eritasoliittymät valtatielle 9 Loimaan, Mellilän, Kyrön sekä Auran taajamien kohdalla. Pöytyään osoitettu uusi tieliikenteen yhteystarve puolestaan parantaa valtatien 9 saavutetta- vuutta Pöytyän keskustasta käsin. (Loimaan kaupunki 2007 ja Varsinais- Suomen liitto 2008a).

Tiehallinnon suunnitelmissa on valtatien 9 parantaminen valillä Turku – Lieto parantamalla nykyistä moottoritietä niin, että nopeusrajoitus alueella tulee olemaan 120 km/h. Välillä Lieto – Aura tietä kehitetään eritasoliittymin va- rustetuksi keskikaiteelliseksi kapeaksi nelikaistatieksi. Nopeustavoitteena on kyseisellä välillä 100 km/h. Välillä Aura – Akaa tietä kehitetään kaksikaistai- sena päätienä yksittäisin keskikaiteellisin ohituskaistoin ja kuntakeskusten kohtien eritasoliittymin varustettuna. Nopeustavoitteena kyseisellä välillä on 100 km/h. (Loimaan seutukunnan kehittämiskeskus 2007)

16 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 9. Maakuntakaavaluonnoksessa esitetyt uudet liikennehankkeet Loi- maan seudulla.(Varsinais-Suomen liitto 2008a).

Loimaan seutu on selvästi keskimääräistä autoistuneempaa. Loimaan seu- dulla oli 505 henkilöautoa 1000 asukasta kohti vuonna 2003, kun koko maassa vastaava luku oli 435. Valtatien 9 liikennemäärät ovat kasvaneet merkittävästi viime vuosina. Liikennemäärien on ennustettu kasvavan tule- vina vuosina maankäytön kehityksen sekä yleisen liikenteen kasvun perus- teella kuvan 10 mukaisesti (Loimaan seudun kehittämiskeskus 2007). Loi- maan seudun suurimmat liikennemäärät sijoittuvat Loimaan kaupungin kes- kustaan Pikatielle (mt 213) välille valtatie 9 – rautatie (Varsinais-Suomen liitto 2005).

Loimaan kaupunki 17 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 10. Valtatien 9 liikennemäärien kehitys vuoteen 2030 (Loimaan seutu- kunnan kehittämiskeskus 2007).

Loimaalla suurin liikenteellinen ongelma on Pikatien liittymien toimivuus ruuhka-aikoina (Varsinais-Suomen liitto 2005). Aleksis Kivenkadun ja Pika- tien liittymään on laadittu vuonna 2007 toimenpidesuunnitelma, jonka mu- kaan liittymän toimivuutta tulisi parantaa uusilla kaistajärjestelyillä ja raken- tamalla alikulku Aleksis Kiven kadun liittymähaaran ali. (Tiehallinto 2007).

Loimaan seudun joukkoliikenteen rungon muodostaa linja-autoliikenne. Tär- kein linja-autolinja kulkee Loimaan keskustan, Hirvikosken ja Ypäjän välillä. Linjan palvelutaso on hyvä. Lisäksi Aurasta kulkee Riihikosken ja valtatien 9 kautta Loimaalle vuoro, jonka palvelutaso on kohtuullinen. Seudun ulkopuo- lelle suuntautuvassa liikenteessä myös junayhteydet tarjoavat kulkumahdol- lisuuden Turun ja Tampereen suuntiin. (Varsinais-Suomen liitto 2005).

Varsinais-Suomen liiton tavoitteena on lähiraideliikenteen käynnistäminen välillä Loimaa – Turku, mikä näkyy myös maakuntakaavaluonnoksessa. Rautatieasemien ympäristöt on esitetty raideliikenteeseen tukeutuvina po- tentiaalisina taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueina, joissa maan- käyttö mitoitetaan raideliikenteen toimintaedellytyksiä suosivaksi. (Varsi- nais-Suomen liitto 2008a)

18 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 11. Loimaan seudun joukkoliikennetarjonta seudun sisällä sekä Salon, Turun, Tampereen ja Porin suuntiin.

Työpaikat ja työssäkäynti

Loimaan seudulla oli 13 719 työpaikkaa ja Loimaalla 5 917 työpaikkaa vuon- na 2005. Työpaikkaomavaraisuus oli Loimaan seudulla 87 % ja Loimaalla 107 %. Loimaan seudun työpaikkamäärä laski selvästi välillä 1980-1995, mutta tämän jälkeen työpaikkakehitys on ollut positiivisempaa. (Tilastokes- kus ja Varsinais-Suomen liitto 2006).

Tarkastelualueella Loimaan kaupunki muodostaa selkeän työssäkäyntikeskit- tymän, mutta verrattuna muihin Varsinais-Suomen työssäkäyntikeskittymiin Loimaan alueellinen vetovoima jää pienemmäksi. Loimaalla käydään kau- pungin ulkopuolelta töissä etenkin Ypäjältä, Alastarolta, Oripäästä, Yläneeltä ja Mellilästä (kuva 12). (Varsinais-Suomen liitto 2007)

Loimaan kaupunki 19 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 12. Suhteellinen työssäkäyntiliikenne Varsinais-Suomessa vuonna 2003. Kartalla nuolet ilmaisevat, kuinka suuri osa työvoimasta työskentelee nuolen osoittamassa kunnassa. (Varsinais-Suomen liitto 2007)

Asiointiliikenne

Varsinais-Suomen kuntarakenneselvityksen yhteydessä (Varsinais-Suomen liitto 2007) tutkittiin Varsinais-Suomen asiointimatkojen suuntautumista TNS Gallup Oy:n vuonna 2006 tekemän suuren vaikutusaluetutkimuksen tulosten perusteella. Tarkasteltaessa Varsinais-Suomen kuntien vetovoi- maindeksejä kaikkien tuoteryhmien keskiarvoina nousivat maakunnan veto- voimaisimmiksi asiointikeskuksiksi Turku, Raisio, Salo ja Loimaa.

Selvityksen mukaan arkipäivän elintarvikehankinnat tehdään usein joko työ- paikkakunnalla tai työmatkan varrella sijaitsevassa kunnassa. Loimaan asi- ointivyöhyke oli tästä hyvä esimerkki, sillä kaupungissa käytiin asiointimat- koilla juuri niistä kunnista, joista kaupungissa käydään töissäkin (Mellilä, Oripää, Alastaro, Ypäjä ja Yläne). Yläneeltä ja Mellilästä suuntautuu paljon asiointimatkoja myös Turun seudulle, kuten myös Pöytyältä, Aurasta ja Tar- vasjoelta. Koski Tl:n asiointiliikenteestä suuntautui suuri osa Salon seudulle. (Varsinais-Suomen liitto 2007)

20 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 13. Asioinnin suuntautuminen elintarvikkeiden hankinnassa arkipäivinä Varsinais-Suomessa vuonna 2006. Nuolet ilmaisevat sen, kuinka suuri osa kyseisen tuotteen tai palvelun hankkineista talouksista on hankkinut sen nuolen osoittamasta kunnasta. Kartalle on piirretty vain vähintään 5 %:n asiointivirrat. (Varsinais-Suomen liitto 2007)

Loimaan kaupunki 21 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

4 KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT

4.1 Väestö- ja ostovoimatiedot

4.1.1 Väestömäärä ja väestöennuste

Vuoden 2007 lopussa Loimaalla asui noin 13 100 asukasta, ensisijaisella vaikutusalueella noin 22 900 asukasta ja koko tarkastelualueella noin 47 500 asukasta. Loimaan, ensisijaisen vaikutusalueen ja koko tarkastelu- alueen väestömäärä on viime vuosikymmeninä vähentynyt. Kunnittain tar- kasteltuna väestömäärä on lisääntynyt Oripään, Auran, Pöytyän ja Tarvasjo- en kunnissa, eniten Aurassa. Muissa kunnissa väestömäärä on vähentynyt.

Taulukko 1. Väestökehitys Loimaalla, ensisijaisella vaikutusalueella ja tar- kastelualueella vuosina 1990-2007 (Tilastokeskus).

Väestömäärä 31.12. Muutos 2000-2007 1990 1995 2000 2005 2006 2007 lkm % Loimaa 13 738 13 439 13 230 13 098 13 071 13 058 -172 -1,3 % Ensisijainen vaikutusalue 24 594 24 060 23 438 23 017 22 933 22 855 -583 -2,5 % Koko tarkastelualue 49 788 49 217 48 043 47 689 47 575 47 516 -527 -1,1 % Ensisijainen vaikutusalue: Loimaa, Alastaro, Mellilä, Oripää, Vampula ja Ypäjä Tarkastelualue: ensisijainen vaikutusalue, Aura, Humppila, Koski Tl, Marttila, Punkalaidun, Pöy- tyä, Tarvasjoki ja Yläne

Alle 15-vuotiaiden osuus on Loimaalla ja ensisijaisella vaikutusalueella pie- nempi kuin koko maassa keskimäärin. Vastaavasti 15-64-vuotiaiden ja yli 65-vuotiaiden osuudet ovat Loimaalla ja ensisijaisella vaikutusalueella suu- remmat kuin koko maassa keskimäärin. Koko tarkastelualueella alle 15- vuotiaiden osuus vastaa koko maan tasoa, mutta 15-64-vuotiaiden osuus on pienempi ja yli 65-vuotiaiden osuus suurempi kuin koko maassa keskimää- rin.

Taulukko 2. Väestön ikärakenne 2007 (Tilastokeskus).

Väestön ikärakenne 31.12.2007 Väestö 0-6 v 7-14 v 15-64 v 65-74 v 75- v yhteensä Loimaa 6,9 % 8,8 % 62,3 % 10,3 % 11,7 % 13 058 Ensisijainen vaikutusalue 6,9 % 9,0 % 62,1 % 10,4 % 11,6 % 22 855 Koko tarkastelualue 7,2 % 9,6 % 62,0 % 10,1 % 11,1 % 47 516 Koko maa 7,6 % 9,2 % 66,6 % 8,7 % 7,8 % Ensisijainen vaikutusalue: Loimaa, Alastaro, Mellilä, Oripää, Vampula ja Ypäjä Tarkastelualue: ensisijainen vaikutusalue, Aura, Humppila, Koski Tl, Marttila, Punkalaidun, Pöy- tyä, Tarvasjoki ja Yläne

Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan tarkastelualueen väestömäärä lisääntyy jonkin verran tulevina vuosikymmeninä. Loimaan ensisijaisella vai- kutusalueella asuu ennusteen mukaan vuonna 2040 noin 23 400 asukasta ja koko tarkastelualueella noin 50 200 asukasta. Kunnittain tarkasteltuna suh- teellisesti eniten väestömäärä lisääntyy Aurassa.

22 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Taulukko 3. Tarkastelualueen väestöennuste vuoteen 2040 (Tilastokeskus).

Väestöennuste (Tilastokeskus) Muutos 2007-2040 2007 2010 2015 2020 2030 2040 lkm % Loimaa 13 058 13 027 13 038 13 075 13 197 13 157 99 0,8 % Ensisijainen vaikutusalue 22 855 22 912 22 955 23 055 23 362 23 411 556 2,4 % Koko tarkastelualue 47 516 47 769 48 169 48 705 49 819 50 201 2 685 5,7 % Ensisijainen vaikutusalue: Loimaa, Alastaro, Mellilä, Oripää, Vampula ja Ypäjä Tarkastelualue: ensisijainen vaikutusalue, Aura, Humppila, Koski Tl, Marttila, Punkalaidun, Pöy- tyä, Tarvasjoki ja Yläne

Loimaan kaupunki tavoittelee 0,15 %:n vuosittaista väestönkasvua. Mikäli väestön kasvu toteutuu tavoitteen mukaisena, Loimaan väestömäärä on noin 13 300 asukasta vuonna 2020 ja 13 500 asukasta vuonna 2030.

4.1.2 Ostovoima ja ostovoiman kehitysarvio

Ostovoima on arvioitu väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina on käytetty ”Vähittäiskauppa Suomessa 2003”– tutkimuksessa (Santasalo 2003) esitettyjä Varsinais-Suomen keskimääräisiä lukuja, jotka on päivitetty vuoden 2006 tasoon.

Ostovoiman kehitys on arvioitu väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden mukaan. Väestöennusteena on käytetty Tilastokeskuksen uusinta trendiennustetta vuodelta 2007. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty vuosina 2006-2015 päivittäistavarakaupassa 0,8 % ja erikois- kaupassa 2,5 % / vuosi ja vuosina 2015-2030 päivittäistavarakaupassa 0,6 % / vuosi ja erikoiskaupassa 1,5 % / vuosi. Vastaavia kasvuprosentteja on käytetty Varsinais-Suomen liiton maakuntakaavaa varten laatimassa Turun seudun kaupan palveluverkkoselvityksessä (Varsinais-Suomen liitto 2006b).

Eri tahojen tekemät arviot yksityisen kulutuksen kasvusta voivat poiketa huomattavastikin toisistaan. Kasvuarviot vaihtelevat myös toimialoittain. Tässä selvityksessä käytettyjä kasvuarvioita voidaan pitää varsin realistisina pitkän aikavälin arvioina. Ostovoimatarkasteluissa on pidettävä mielessä, että ostovoima kuvaa kuluttajien ostovoimapotentiaalia tietyllä alueella. Se ei kerro suoraan, missä tämä potentiaali toteutuu. On myös syytä pitää mie- lessä se, että ostovoimalaskelmat kuvaavat ainoastaan suuruusluokkaa.

Tässä selvityksessä käytetyt kulutusluvut ja kasvuarviot on esitetty seuraa- vassa taulukossa.

Taulukko 4. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä €/asukas.

Kulutusluvut euroa/asukas Kasvuarvio, %/vuosi 2006 2007 2010 2015 2020 2030 2006-15 2015-30 Päivittäistavarakauppa 2 720 2 742 2 808 2 922 3 011 3 196 0,8 % 0,6 % Erikoiskauppa yhteensä 3 116 3 194 3 440 3 892 4 193 4 866 2,5 % 1,5 % Alko ja apteekit 611 626 674 763 822 954 2,5 % 1,5 % Muotikauppa 599 614 661 748 806 935 2,5 % 1,5 % Huonekalu- ja sisustuskauppa 313 320 345 390 420 488 2,5 % 1,5 % Kodintekniikkakauppa 479 491 528 598 644 747 2,5 % 1,5 % Rautakauppa 408 418 450 509 548 636 2,5 % 1,5 % Muu erikoiskauppa 708 726 782 884 953 1106 2,5 % 1,5 % Autokauppa ja huoltamot 2 349 2 408 2 593 2 934 3 160 3 668 2,5 % 1,5 %

Loimaan kaupunki 23 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Loimaan ostovoima

Edellä esitettyjen laskentaperusteiden mukaan arvioituna päivittäistavara- kauppaan kohdistuva ostovoima oli Loimaalla noin 35,8 milj.€, erikoiskaup- paan kohdistuva ostovoima noin 41,7 milj.€ ja autokauppaan ja huoltamoi- hin kohdistuva ostovoima noin 31,4 milj.€ vuonna 2007. Ostovoiman kasvu on arvion mukaan noin 47,8 milj.€ vuosina 2006-2030.

Taulukko 5. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Loimaalla 2006-2030 (vuoden 2006 rahassa).

Ostovoima, milj.€ (vuoden 2006 rahassa) Muutos 2006 2007 2010 2015 2020 2030 2006-30 Päivittäistavarakauppa 35,6 35,8 36,6 38,1 39,4 42,2 6,6 Tilaa vaativa erikoiskauppa 15,7 16,0 17,2 19,5 21,1 24,7 9,0 Muu erikoiskauppa 25,1 25,7 27,6 31,2 33,7 39,5 14,4 Erikoiskauppa yhteensä 40,7 41,7 44,8 50,7 54,8 64,2 23,5 Autokauppa ja huoltamot 30,7 31,4 33,8 38,2 41,3 48,4 17,7

Loimaan ensisijaisen vaikutusalueen ostovoima

Loimaan ensisijaisella vaikutusalueella päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli noin 62,7 milj.€, erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima noin 73 milj.€ ja autokauppaan ja huoltamoihin kohdistuva ostovoima noin 55 milj.€ vuonna 2007. Ostovoiman kasvuksi vuosina 2006-2030 on arvioitu 86,3 milj.€.

Taulukko 6. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Loimaan ensisijaisella vaikutusalueella 2006-2030 (vuoden 2006 rahassa).

Ostovoima, milj.€ (vuoden 2006 rahassa) Muutos 2006 2007 2010 2015 2020 2030 2006-30 Päivittäistavarakauppa 62,4 62,7 64,3 67,1 69,4 74,7 12,3 Tilaa vaativa erikoiskauppa 27,5 28,1 30,3 34,4 37,2 43,7 16,2 Muu erikoiskauppa 44,0 44,9 48,5 55,0 59,5 70,0 26,0 Erikoiskauppa 71,5 73,0 78,8 89,3 96,7 113,7 42,2 Autokauppa ja huoltamot 53,9 55,0 59,4 67,3 72,9 85,7 31,8 Ensisijainen vaikutusalue: Loimaa, Alastaro, Mellilä, Oripää, Vampula ja Ypäjä

Tarkastelualueen ostovoima

Tarkastelualueella päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli noin 130,3 milj.€, erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima noin 151,8 milj.€ ja autokauppaan ja huoltamoihin kohdistuva ostovoima noin 114,4 milj.€. Os- tovoiman kasvuksi vuosina 2006-2030 on arvioitu 195 milj.€.

Taulukko 7. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima tarkastelualueella 2006-2030 (vuoden 2006 rahassa).

Ostovoima, milj.€ (vuoden 2006 rahassa) Muutos 2006 2007 2010 2015 2020 2030 2006-30 Päivittäistavarakauppa 129,4 130,3 134,1 140,8 146,6 159,2 29,8 Tilaa vaativa erikoiskauppa 57,0 58,4 63,2 72,1 78,5 93,2 36,2 Muu erikoiskauppa 91,2 93,4 101,1 115,4 125,7 149,2 57,9 Erikoiskauppa 148,3 151,8 164,3 187,5 204,2 242,4 94,2 Autokauppa ja huoltamot 111,8 114,4 123,9 141,3 153,9 182,7 71,0 Tarkastelualue: ensisijainen vaikutusalue, Aura, Humppila, Koski Tl, Marttila, Punkalaidun, Pöytyä, Tarvasjoki ja Yläne

24 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

4.2 Vähittäiskaupan nykytilanne

4.2.1 Myymäläverkko

Päivittäistavarakauppa

Vuoden 2007 lopussa tarkastelualueella toimi yhteensä 52 päivittäistavara- myymälää, joista viisi oli päivittäistavaran erikoismyymälöitä (makeis-, luontaistuote- kala- ja lihakauppoja). Tarkastelualueen päivittäistavara- myymälöistä 22 toimi Loimaan ensisijaisella vaikutusalueella ja 12 Loimaal- la.

Asukaslukuun suhteutettuna Loimaan ensisijaisella vaikutusalueella oli kes- kimäärin 1 039 asukasta ja koko tarkastelualueella keskimäärin 914 asukas- ta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, mikä on selvästi vähemmän kuin koko maan keskiarvo (1 339 asukasta/myymälä). Kunnittain tarkasteltuna vähiten asukkaita yhtä myymälää kohti oli Yläneellä (423) ja eniten Vampu- lassa (1 675). Loimaalla oli keskimäärin 1 088 asukasta/myymälä.

Myymälätyypeittäin tarkasteltuna päivittäistavarakaupan myymälärakenne oli koko tarkastelualueella pienmyymäläpainotteinen. Alueella toimi luku- määräisesti eniten kooltaan alle 400 neliömetrin myymälöitä (isot ja pienet valintamyymälät sekä pienmyymälät). Alueen suurimmat myymälät toimivat Loimaalla, jossa A.C.Nielsenin luokituksen mukaan toimi myös yksi hyper- market (Euromarket). Käytännössä Loimaan Euromarket vastaa kooltaan, toiminnoiltaan ja tuotevalikoimaltaan isoa supermarkettia.

Taulukko 8. Tarkastelualueen päivittäistavaramyymälät 2007 (A.C.Nielsen Finland Oy).

Hyper- Supermarket Valintamyymälä Pien- Erikois- Suora- market Iso Pieni Iso Pieni myymälä myymälä myynti- Yhteensä (>1000 m 2) (400-999 m 2) (200-399 m 2) (100-199 m 2) halli Loimaa 1 2 4 2 1 2 12 Alastaro 2 1 3 Mellilä 1 1 Oripää 2 2 Vampula 1 1 Ypäjä 2 1 3 Ensisijainen vaikutusalue 1 2 1 10 3 3 2 0 22 Aura 2 2 4 Humppila 2 1 1 4 Koski Tl 3 3 Marttila 1 1 2 Punkalaidun 2 1 1 4 Pöytyä 5 1 6 Tarvasjoki 1 1 2 Yläne 3 2 5 Koko tarkastelualue 1 2 3 26 9 5 5 1 52

Päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään kioskeissa, huoltoasemilla ja ns. laajan tavaravalikoiman myymälöissä (halpahinta- myymälöissä). Vuoden 2007 lopussa tarkastelualueella toimi yhteensä 13 kioskia, 18 huoltoasemaa ja 4 laajan tavaravalikoiman myymälää, joissa myytiin päivittäistavaroita. (A.C.Nielsen Finland Oy).

Loimaan kaupunki 25 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Tarkastelualueen päivittäistavaramyymälöiden, kioskien, huoltoasemien ja laajantavaravalikoiman myymälöiden sijainti on esitetty kuvassa 13.

Kuva 14. Tarkastelualueen päivittäistavaramyymälät, kioskit, huoltoasemat ja laajan tavaravalikoiman myymälät 2007 (A.C.Nielsen Finland Oy).

Loimaan kaupungin päivittäistavarakaupan myymäläverkko muodostui vuo- den 2007 lopussa 12 myymälästä, joista kaksi oli päivittäistavarakaupan erikoismyymälöitä. Lisäksi Loimaalla oli päivittäistavaroita myyviä kioskeja 7, huoltoasemia 4 ja laajan tavaravalikoiman myymälöitä 2. Loimaan päivit- täistavaramyymälät, kioskit, huoltoasemat ja laajan tavaravalikoiman myy- mälät ovat keskittyneet keskusta-alueelle. Hirvikoskella toimi kaksi päivit- täistavaramyymälää ja yksi kioski. Lisäksi Loimaalla toimi kaksi kyläkaup- paa, Metsämaalla ja Köyliönkylässä. Pinta-alaltaan ja myynniltään suurim- mat päivittäistavaramyymälät sijaitsevat Loimaan keskustan sisääntuloriste- yksen välittömässä läheisyydessä.

Loimaan keskusta-alueen päivittäistavaramyymälöiden, kioskien, huolto- asemien ja laajan tavaravalikoiman myymälöiden sijainti on esitetty kuvassa 15.

26 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kuva 15. Loimaan keskusta-alueen päivittäistavaramyymälät, kioskit, huol- toasemat ja laajan tavaravalikoiman myymälät 2007 (A.C.Nielsen Finland Oy).

Erikoiskauppa

Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan tarkastelualueella toimi yh- teensä 179 erikoiskaupan myymälää vuonna 2006. Toimialoilla, jotka sisäl- tävät pääosin tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä (huonekalu-, kodin- tekniikka- ja rautakauppa) toimi 49 myymälää. Muita erikoiskaupan myymä- löitä oli 130. Muuhun erikoiskauppaan kuuluvat Alkot, apteekit, kosmetiik- kamyymälät ym., muotikaupat sekä ns. pienet erikoiskaupat kuten optikot, kelloliikkeet ja kukkakaupat. Autokauppoja, varaosaliikkeitä ja huoltamoita toimi tarkastelualueella yhteensä 54 myymälää vuonna 2006.

Taulukko 9. Tarkastelualueen erikoiskaupan myymälät 2006 (Tilastokeskus).

Alkot, Muoti- Huonekalu- Kodin- Rauta- Muu Erikois- Auto- apteekit kauppa ja sisustus- tekniikka- kauppa erikois- kauppa kauppa ja ym. kauppa kauppa kauppa yhteensä huoltamot Loimaa 5 15 6 6 8 22 62 20 Alastaro 2 0 0 1 1 5 9 3 Mellilä 1 0 1 0 1 0 3 0 Oripää 1 1 0 0 0 1 3 1 Vampula 1 0 0 1 0 2 4 1 Ypäjä 1 0 0 0 0 2 3 2 Ensisijainen vaikutusalue 11 16 7 8 10 32 84 27 Aura 2 4 1 2 2 7 18 4 Humppila 1 8 2 0 1 7 19 4 Koski Tl 1 2 0 1 3 2 9 5 Marttila 1 1 0 0 1 2 5 4 Punkalaidun 1 3 0 2 2 6 14 3 Pöytyä 4 3 2 0 3 5 17 5 Tarvasjoki 3 1 0 0 0 1 5 2 Yläne 2 3 0 0 2 1 8 0 Koko tarkastelualue 26 41 12 13 24 63 179 54

Loimaan kaupunki 27 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Suhteessa väestömäärään eniten erikoiskauppoja oli Humppilassa (135 asu- kasta/erikoiskaupan myymälä) ja vähiten Ypäjällä (880 asukasta/eri- koiskaupan myymälä). Koko tarkastelualueella oli 265 asukasta yhtä eri- koismyymälää kohti, mikä on jonkin verran vähemmän kuin koko maan kes- kiarvo. Loimaalla oli 211 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti.

Erikoiskauppa keskittyy selkeästi Loimaalle. Vuonna 2006 koko tarkastelu- alueen erikoiskaupan myymälöistä 62 myymälää (35 %) toimi Loimaalla. Loimaalla erikoiskauppa sijoittuu pääosin keskusta-alueelle. Tilaa vaativaa erikoiskauppaa on sijoittunut valtatien 9 varteen keskustasta Turun suun- taan.

4.2.2 Vähittäiskaupan myynti

Päivittäistavarakaupan myynti ja myyntitehokkuus

Lähes puolet tarkastelualueen päivittäistavarakaupan myynnistä toteutuu Loimaalla. Loimaan osuus koko tarkastelualueen päivittäistavaramyynnistä oli 43 % vuonna 2007. Muiden kuntien osuus myynnistä oli selvästi pienem- pi. Päivittäistavarakaupan myynnissä on mukana päivittäistavaramyymälöi- den, kioskien, huoltoasemien ja laajan tavaravalikoiman myymälöiden päi- vittäistavaramyynti.

PT-myynti kunnittain 2007

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Loimaa 43,1 % Alastaro 3,9 %

Mellilä 0,8 % Oripää 3,0 % Vampula 0,9 %

Ypäjä 3,0 % Aura 10,4 % Humppila 12,2 % Koski Tl 3,7 %

Marttila 1,7 %

Punkalaidun 4,8 % Pöytyä 8,1 %

Tarvasjoki 2,1 % Yläne 2,4 %

Kuva 16. Päivittäistavarakaupan myynnin osuudet kunnittain vuonna 2007 (A.C.Nielsen Finland Oy). 28 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Myymälätyypeittäin tarkasteltuna suurin osuus päivittäistavarakaupan myynnistä oli koko tarkastelualueella valinta- ja pienmyymälöillä (32 %), ensisijaisella vaikutusalueella supermarketeilla (29 %) ja Loimaalla super- marketeilla (36 %). Laajan tavaravalikoiman myymälöiden osuus päivittäis- tavaramyynnistä oli kaikilla aluetasoilla merkittävä.

PT-myynti myymälätyypeittäin 2007

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 %

35,5 % Supermarketit 28,7 % 19,0 % 9,9 % Valinta- ja pienmyymälät 20,0 % 31,8 % 0,6 % Muut pt-myymälät 0,5 % 0,8 % 9,0 % Kioskit 10,1 % 9,3 %

12,7 % Huoltamot 15,4 % 17,5 % 32,1 % Laajan tavaravalikoiman myymälät 25,3 % 21,7 %

Loimaa Ensisijainen vaikutusalue Tarkastelualue

Kuva 17. Päivittäistavarakaupan myynnin osuudet myymälätyypeittäin vuonna 2007 (A.C.Nielsen Finland Oy).

Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus (€/my-m2/vuosi) on Loimaalla ja koko tarkastelualueella alhaisempi kuin koko maan keskiarvo. Alhainen myyntitehokkuus on yleensä merkki päivittäistavarakaupan ylimitoituksesta ja kireästä kilpailutilanteesta. Korkea myyntitehokkuus puolestaan kertoo yleensä siitä, että päivittäistavarakaupan pinta-ala on alimitoitettu, ja että kilpailu on vähäistä. Loimaan myyntitehokkuus indekseillä esitettynä on seu- raava:

- Loimaa 92 - Ensisijainen vaikutusalue 93 - Tarkastelualue 95 - Koko maa 100

Erikoiskaupan myynti

Tarkastelualueen erikoiskaupan myynnistä noin 54 % toteutui Loimaalla vuonna 2006. Koski Tl:ssä toteutui noin 12 % ja Humppilassa noin 10 % tarkastelualueen erikoiskaupan myynnistä. Koski Tl:n varsin suuri osuus selittyy rautakaupan suurella myyntiosuudella. Tilastokeskuksen toimipaik- karekisterin mukaan noin 56 % koko tarkastelualueen rautakaupan myyn- nistä toteutui Koski Tl:ssä vuonna 2006.

Loimaan kaupunki 29 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Erikoiskaupan myynti kunnittain 2006

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Loimaa 54,0 %

Alastaro 2,2 %

Mellilä 1,4 %

Oripää 1,9 %

Vampula 0,5 %

Ypäjä 1,2 %

Aura 5,3 %

Humppila 9,6 %

Koski Tl 12,4 %

Marttila 1,0 %

Punkalaidun 4,1 %

Pöytyä 3,9 %

Tarvasjoki 0,5 %

Yläne 2,0 %

Kuva 18. Erikoiskaupan myynnin osuudet kunnittain 2006 (Tilastokeskus).

4.2.3 Ostovoiman siirtymät

Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoi- man erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuo- lelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ul- kopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy muualle.

Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä

Vuonna 2007 päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli Loimaalla, Oripäässä, Aurassa ja Humppilassa positiivinen, Koski Tl:ssä 0 % ja muissa tarkastelualeen kunnissa negatiivinen. Ensisijaisella vaikutusalueella päivit- täistavarakaupan ostovoiman siirtymä oli positiivinen kuten myös koko tar- kastelualueen tasolla. Päivittäistavarakaupan myynnissä on mukana päivit- täistavaramyymälöiden, kioskien ja huoltoasemien päivittäistavaramyynti.

30 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

PT-ostovoiman siirtymä 2007

-100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %

Loimaa 49 %

Alastaro -12 %

Mellilä -57 %

Oripää 47 %

Vampula -65 % Ypäjä -25 %

Ensisijainen vaikutusalue 19 %

Aura 79 %

Humppila 15 %

Koski Tl 0 %

Marttila -44 %

Punkalaidun -7 %

Pöytyä -14 %

Tarvasjoki -27 %

Yläne -26 %

Koko tarkastelualue 10 %

Kuva 19. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä 2007 (A.C.Nielsen Finland Oy, Tilastokeskus).

Erikoiskaupan ostovoiman siirtymä

Vuonna 2006 erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli positiivinen Loi- maalla, Humppilassa ja Koski Tl:ssä. Muissa tarkastelualueen kunnissa eri- koiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli negatiivinen. Ensisijaisella vaiku- tusalueella erikoiskaupan ostovoiman kysyntä-tarjontatilanne oli tasapainos- sa, mutta koko tarkastelualueella negatiivinen.

Erikoiskaupan ostovoiman siirtymä 2006

-100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %

Loimaa 57 %

Alastaro -72 %

Mellilä -57 %

Oripää -47 % Vampula -88 %

Ypäjä -82 %

Ensisijainen vaikutusalue 1 %

Aura -47 % Humppila 42 %

Koski Tl 88 %

Marttila -81 %

Punkalaidun -55 % Pöytyä -76 %

Tarvasjoki-90 %

Yläne -64 %

Koko tarkastelualue -20 %

Kuva 20. Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä 2006 (Tilastokeskus).

Loimaan kaupunki 31 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

4.3 Kaupan kehitysnäkymät

4.3.1 Kaupan yleiset kehitystrendit

Ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa -oppaan (2004) mukaan kau- pan toimintaympäristön merkittävimpiä muutoksia tulevat edelleen olemaan väestön muuttoliike, ikääntyminen ja liikkuvuuden lisääntyminen sekä päi- vittäistavarakaupan osalta lisäksi ruokakuntakoon pieneneminen ja muutok- set ruokailutottumuksissa ja ostokäyttäytymisessä. Kuluttajien tarpeet eriy- tyvät ja he vaativat ostopaikaltaan entistä enemmän. Myymälöiden lähei- syys on tärkeä päivittäistavarakaupan kilpailukeino, mutta lähivuosina sen merkityksen arvioidaan vähenevän hintatasoon ja valikoimiin verrattuna.

Kuluttajien ostokäyttäytyminen vaihtelee alueellisesti, kuluttajaryhmittäin ja tilanteen mukaan. Erikoiskaupassa kuluttajat pitävät tärkeänä valikoimia, vertailumahdollisuuksia ja asiantuntevaa palvelua. Erikoiskaupassa ostami- seen liittyy käyntejä useassa liikkeessä. Nämä piirteet ovat vahvistumassa ja niitä löytyy lähinnä kaupunkien keskustoista, monipuolisista kauppakes- kuksista ja tilaa vaativan erikoiskaupan keskittymistä.

Kauppakeskusten suosio ostopaikkoina jatkuu edelleen. Kaupunkien ydin- keskustat ja kuntakeskukset säilyttävät kuitenkin asemansa toimivina ja houkuttelevina kauppapaikkoina. Päivittäistavarakaupan osalta niitä täyden- tävät riittävään ostovoimaan toimintansa perustavat supermarketit sekä toisaalta lähelle kuluttajia sijoittuvat lähikaupat ja nykyajan lähimyymälät/ laatikkomyymälät. Tällainen myymälätyyppien kahtiajako vahvistuu tulevai- suudessa. Sähköinen kauppa ei lähitulevaisuudessa tule korvaamaan päivit- täistavara- ja erikoiskaupan myymäläkauppaa, vaikka sähköinen kauppa saavuttaneekin eräillä kaupan toimialoilla suhteellisen merkittävän osuuden.

Tällä hetkellä päivittäistavarakaupan merkittävimmät myymälätyypit mark- kina-osuudella mitattuna ovat hypermarketit ja supermarketit. Myös tulevai- suudessa näiden myymälätyyppien merkityksen ennustetaan kasvavan (tau- lukko 10). Päivittäistavarakaupassa viime vuosien kehityspiirteisiin on kuu- lunut kuitenkin myös se, että on alettu perustaa uusia ja kehittää vanhoja lähimyymälöitä. Lähimyymälöiden merkityksen kasvua tulevat lisäämään omalta osaltaan polttoaineen hinnannousu ja ilmastonmuutos.

Taulukko 10. Toteutuneeseen kehitykseen pohjautuva arvio päivittäistava- rakaupan myymälätyyppien merkityksestä tulevaisuudessa (Ympäristöminis- teriö 2004).

Kaupankäynnin muoto Merkitys tulevaisuudessa ja myymälätyyppi (lukumäärä ja myyntiosuus)

Hypermarket Kasvaa Supermarket Kasvaa Halpahintamyymälät Kasvaa Nykyajan lähimyymälä/laatikkomyymälä Kasvaa Liikennemyymälä Kasvaa Sähköinen kauppa Kasvaa Kioski Ennallaan Torikauppa Ennallaan Korttelikauppa Vähenee Elintarvikkeiden erikoisliike Vähenee Kyläkauppa Vähenee Myymäläauto Vähenee Kauppahalli Vähenee

32 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Alle 400 m 2:n myymälöiden toimintaedellytyksiä parantaa osaltaan mm. vapaa sunnuntaiaukiolo. Tämä etu saattaa kuitenkin tulevaisuudessa tasoit- tua, mikäli aukiololaki muuttuu kaikkien päivittäistavarakauppojen sunnun- taiaukiolon sallivaan suuntaan. Myymäläverkon kehittymiseen tulevat vai- kuttamaan myös pinta-alaltaan alle sadan neliön pienmyymälät, joiden suo- sio on ollut kasvussa viime aikoina. Näiden myymälöiden etuna ovat vapaat aukioloajat, jotka sallivat myymälän toiminnan kellon ympäri.

Erikoiskaupassa ketjuuntuminen, nopeasti uudistuvat toimintatavat ja kon- septit ovat kehityksen avainsanoja. Yli kaksi kolmasosaa erikoistavaroista (pl. autot) hankitaan nykyisin keskustasta, ja tulevaisuudessakin liikekes- kustat säilyttävät pääosin asemansa erikoiskaupan tyyssijoina. Tilaa vaati- vassa erikoiskaupassa saavutettavuuden merkitys korostuu tulevaisuudessa entisestään ja tilaa vaativan erikoiskaupan ketjut pyrkivät keskittämään myymälöitä samoihin ”nippuihin” (esimerkiksi autokaupat, huonekalumyy- mälät, rautakaupat ja puutarhamyymälät). Mikäli kaavat ja tonttitarjonta antavat mahdollisuuden, tilaa vaativan kaupan hankkeet tulevat keskitty- mään jo syntyneille/uusille vetovoimaisille palvelualueille - kaupunkien reu- na-alueille hyvien liikenneyhteyksien varteen. Avainasioita ovat alueellinen ryhmittyminen, saavutettavuus ja näkyvyys.

4.3.2 Kaupan kehitysnäkymät Loimaalla

Loimaan kaupan kehitysnäkymien arviointi perustuu työn yhteydessä tehtyi- hin kaupan edustajien haastatteluihin.

Päivittäistavarakaupan tarjonta on Loimaalla kysyntään nähden varsin kat- tava ja monipuolinen. Loimaan päivittäistavarakauppa ei kuitenkaan vedä ostovoimaa kovin laajalta alueelta, mihin vaikuttaa mm. hypermarketin/ tavaratalon puuttuminen. Ostovoimaa suuntautuu erityisesti Turun kaupun- kiseudulle, jossa kyseiset palvelut ovat tarjolla. Aleksis Kivenkadun alueen merkitys päivittäistavarakaupan alueena vahvistuu tulevaisuudessa nykyis- ten myymälöiden laajentuessa. Alueen vetovoimaan vaikuttaa oleellisesti se, miten liikennejärjestelyt saadaan toimimaan.

Erikoiskaupan myymäläverkko ja tarjonta on Loimaalla puutteellinen. Viime vuosien kehitys on merkittävästi huonontanut tilannetta. Turun kaupunki- seudun (mm. Raision Mylly) ja Tampereen seudun (mm. Lempäälän Ideapark) vetovoimaan pitäisi vastata tarjontaa lisäämällä. Suurimmat puut- teet ovat miesten vaatteiden, kenkien, lelujen, urheilutarvikkeiden, kodin tekstiilien ja huonekalujen tarjonnassa. Erikoiskaupassa Loimaan voimak- kaimmin kasvava kauppapaikka tulee olemaan Loimaanportin alue. Loi- maanportti tarjoaa vetovoimaisen sijaintipaikan erityisesti tilaa vaativalle erikoiskaupalle ja laajan tavaravalikoiman myymälöille. Ns. keskustahakui- sen erikoiskaupan tarjonta tulee kehittymään Loimaan keskustassa ja Alek- sis Kivenkadun alueella nykyisten myymälöiden laajentuessa.

Loimaa on perinteisesti ollut alueensa kaupallinen keskus. Vaikutusalueen pienuus on kuitenkin haaste kaupan tulevalle kehittämiselle. Forssa ja erityi- sesti Turku ovat vahvoja kaupan keskuksia, joten käytännössä ainoa vaiku- tusalueen laajenemissuunta on pohjoinen (Porin suunta). Keskustan ja Alek- sis Kivenkadun alueen varassa tapahtuva kehitys ei välttämättä riitä säilyt- tämään Loimaan kaupallista asemaa, vaan tarvitaan Loimaanportin toteutus riittävän suurena ja vetovoimaisena kokonaisuutena.

Loimaan kaupunki 33 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Merkittävimmät kaupan nykyiset ja laajenemisalueet Loimaalla ovat keskus- ta, Aleksis Kivenkadun alue ja Loimaanportti. Tulevan kehityksen kannalta on oleellista, miten toisaalta keskustan ja Aleksis kivenkadun välinen alue kehittyy ja toisaalta miten Aleksis Kivenkadun ja Loimaanportin välinen alue kehittyy. Molemmat vyöhykkeet ovat potentiaalisia kaupan sijaintipaikkoja.

Aleksis Kive nkadun alue

? Kesk usta

Loimaanportti

© Loimaan ka upunki

Kuva 21. Kaupan laajenemisalueet Loimaalla.

4.3.3 Liiketilan laskennallinen lisätarve

Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syn- tyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilan lisätarve on arvioitu os- tovoiman kasvun perusteella muuttamalla kasvu liiketilan lisätarpeeksi kau- pan keskimääräisen myyntitehokkuuden avulla.

Tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustantaan. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta liiketilan poistuma kuten myös alu- een ulkopuolelta tuleva ostovoima (loma-asukkaat ja matkailijat) lisäävät liiketilan tarvetta.

34 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Liiketilan laskennallinen lisätarve on arvioitu seuraavilla tunnusluvuilla:

• myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,25 • myyntitehokkuus päivittäistavarakaupassa 6000 €/my-m2 • myyntitehokkuus erikoiskaupassa 3000 €/my-m2 • liiketilan poistuma 0 k-m2 • kokonaan uusperustantaa • kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3

Vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan lisätarve edellä esitetyillä tunnuslu- vuilla ja Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan lasketulla ostovoiman kasvuarviolla vuosina 2007-2030 ilman myymäläpoistumaa ja autokauppaa on Loimaalla suuruusluokaltaan 14 000 k-m2, ensisijaisella vaikutusalueella noin 26 000 k-m2 ja koko tarkastelualueella noin 59 000 k-m2.

Taulukko 11. Ostovoiman kasvun mukaan arvioitu liiketilan laskennallinen lisätarve Loimaalla, ensisijaisella vaikutusalueella ja koko tarkastelualueella vuosina 2007-2030.

Liiketilatarve, k-m 2 2007-2010 2010-2020 2020-2030 2006-2030 Loimaa: Päivittäistavarakauppa 200 800 800 1 800 Erikoiskauppa 1 700 5 400 5 100 12 200 LOIMAA YHTEENSÄ 1 900 6 200 5 900 14 000 Ensisijainen vaikutusalue: Päivittäistavarakauppa 500 1 400 1 400 3 300 Erikoiskauppa 4 000 9 700 9 200 22 900 VAIKUTUSALUE YHTEENSÄ 4 500 11 100 10 600 26 200 Tarkastelualue: Päivittäistavarakauppa 1 300 3 400 3 400 8 100 Erikoiskauppa 8 700 21 600 20 700 51 000 TARKASTELUALUE YHTEENSÄ 10 000 25 000 24 100 59 100

Laskennallisessa liiketilan lisätarpeessa ei ole mukana myymäläpoistuma, joten todellinen liiketilatarve on edellä esitettyä suurempi. Myös alueelle kohdistuva loma-asukkaiden ja matkailijoiden ostovoima lisää liiketilan tar- vetta, kuten myös väestökehityksen toteutuminen Tilastokeskuksen väestö- ennustetta myönteisempänä. Loimaan kaupungin tavoitteena on noin 0,15 % vuosittainen väestön kasvu.

4.3.4 Tiedossa olevat kaupan hankkeet

Loimaan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimivil- la supermarketeilla on tavoitteena laajentaa nykyisiä liiketilojaan. Tämän hetkisten suunnitelmien mukaan markettien kerrosala laajennusten jälkeen olisi yhteensä noin 13 330 k-m2. Laajennusten yhteydessä alueelta poistuu nykyisistä kaupan toiminnoista huonekaluliike ja tavaratalo. Nykyiset rauta- kaupat jatkavat toimintaansa laajennusten jälkeenkin. Aleksis Kivenkadun eteläpuolella on vireillä Saikun alueen asemakaavamuutos, jonka tarkoituk- sena on mahdollistaa noin 6 000 k-m2:n vähittäiskaupan suuryksikön sijoit- tuminen alueelle. Muun muassa Lidl on kiinnostunut Saikun alueesta.

Loimaan kaupunki 35 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Rakenteilla olevan Niittukulman eritasoliittymän lähiympäristöön on suunnit- teilla Loimaanportin alue, jonne on tarkoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen. Loimaanportin alueelle on suunnitteilla ensimmäisessä vaiheessa noin 15 000 - 20 000 k- m2 ja myöhemmin 20 000 - 25 000 k-m2 liikerakentamista. Voimassa olevan asemakaavan mukaan alueen kokonaisrakennusoikeus (K-, LHK-, KTY - korttelialueet) on yhteensä noin 70 000 k-m2. Alustavien suunnitelmien mu- kaan alueelle sijoittuu ensimmäisessä vaiheessa tilaa vaativaa erikoiskaup- paa (huonekalut, koneet, varaosat), laajan tavaravalikoiman kauppaa, ur- heilualan kauppaa sekä liikenneasema. Myös hypermarketin sijoittumisesta alueelle on keskusteltu. Mahdollinen vähittäiskaupan suuryksikkö ja muu vähittäiskauppa sijoittuu tämän hetkisten suunnitelmien mukaan valtatien 9 pohjoispuolelle. Valtatien eteläpuolelle sijoittuu liikenneasema.

Loimaan hankkeiden lisäksi tarkastelualueella ei ole vireillä muita merkittä- viä kaupan hankkeita. Kauempana vireillä olevista hankkeista tarkastelualu- een ja Loimaan kauppaan vaikuttaa erityisesti Forssan hypermarket-hanke ja luonnollisesti myös Turun kaupunkiseudun kaupan hankkeet. 36 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

5.1 Hankkeiden mitoitus ja sisältö

Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu seuraavia hankkeita:

- Aleksis Kivenkadun markettien laajennushankkeet - Saikun alueen liikerakentaminen - Loimaanportin liikerakentaminen

Hankkeiden sisältöä on kuvattu kohdassa 4.3.4. Loimaanportin osalta on vaikutusten arvioinnissa tarkasteltu myös tilannetta, jossa alueelle sijoittuisi hypermarket. Lähtökohtana vaikutusten arvioinnissa on, että hankkeet to- teutetaan vaiheittain seuraavasti:

- 1. vaihe: - Loimaanportin 1. vaihe - Aleksis Kivenkadun markettien laajennushankkeet - 2. vaihe - Saikun alueen liikerakentaminen - 3. vaihe - Loimaanportin 2. vaihe

Seuraavassa taulukossa on esitetty yhteenveto Loimaan kaupan hankkeiden pinta-alan nettolisäyksestä alustavien suunnitelmien ja konsultin arvioiden pohjalta.

Taulukko 12. Arvio Loimaan kaupan hankkeiden mitoituksesta ja kerrosalan nettolisäyksestä vaiheittain ja toimialaryhmittäin.

Kerrosala, k-m 2 Yhteensä Päivittäis- TIVA- Muu tavara- kauppa erikois- kauppa kauppa Vaihe 1 Aleksis Kivenkadun alue: Nykyinen pinta-ala 18 150 5 750 9 400 3 000 Pinta-ala laajennusten jälkeen 21 630 5 900 8 300 7 430 Nettolisäys 3 480 150 -1 100 4 430 Loimaanportti: 1. vaihe Uusi pinta-ala 15 000 1 300 6 000 7 700 Muualta siirtyvää 3 870 500 1 100 2 270 Nettolisäys 11 130 800 4 900 5 430 VAIHE 1: NETTOLISÄYS YHTEENSÄ 14 610 950 3 800 9 860 Vaihe 2 Saikun alue: Nykyinen pinta-ala 0 0 0 0 Uusi pinta-ala 6 000 2 100 0 3 900 Nettolisäys 6 000 2 100 0 3 900 VAIHEET 1 JA 2: NETTOLISÄYS YHTEENSÄ 20 610 3 050 3 800 13 760 Vaihe 3 Loimaanportti: 2. vaihe Uusi pinta-ala 25 000 0 25 000 0 Muualta siirtyvää 0 0 0 0 Nettolisäys 25 000 0 25 000 0 VAIHEET 1-3: NETTOLISÄYS YHTEENSÄ 45 610 3 050 28 800 13 760

Loimaan kaupunki 37 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

5.2 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen

Uusi liikerakentaminen suhteessa liiketilatarpeeseen

Ostovoiman kasvua ja sen pohjalta arvioitua liiketilan laskennallista lisätar- vetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi uusi liikerakentaminen tulee.

Kohdassa 4.3.3 on esitetty arvio Loimaan, Loimaan ensisijaisen vaikutusalu- een ja tarkastelualueen laskennallisesta liiketilan tarpeesta vuosina 2007- 2030. Vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan tarve ilman autokauppaa on koko tarkastelualueella noin 59 100 k-m2, Loimaan ensisijaisella vaikutus- alueella noin 26 200 k-m2 ja Loimaalla noin 14 000 k-m2. Liiketilantarvelas- kelmassa ei ole otettu huomioon myymäläpoistumaa eikä seudun ulkopuo- lelta tulevan ostovoiman vaikutusta, jotka lisäävät liiketilantarvetta.

Loimaalla vireillä olevien kaupan hankkeiden (market-alue, Saikun alue ja Loimaanportti) pinta-alan nettolisäys on yhteensä noin 45 600 k-m2. Pinta- alan lisäys käyttää koko tarkastelualueen vuosien 2007-2030 laskennallises- ta liiketilan lisätarpeesta noin 77 %. Seuraavissa kuvissa on havainnollistet- tu pinta-alan nettolisäyksen ja laskennallisen liiketilatarpeen suhdetta vai- heittain ja toimialoittain. Laskennallinen liiketilantarve kattaa 1. vaiheen pinta-alan nettolisäyksen vuoden 2012 tienoilla, 1. ja 2. vaiheen pinta-alan nettolisäyksen vuoden 2014 tienoilla ja kaikkien hankkeiden pinta-alan net- tolisäyksen vuoden 2024 tienoilla.

Liiketilan lisäyksen vaiheet ja ajoittuminen suhteessa laskennalliseen liiketilatarpeeseen KOKO VÄHITTÄISKAUPPA

60 000 Va ihe et 1 -3 50 000

40 000

30 000 Va ihe et 1 -2 20 000 Va ihe 1

10 000

0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Nettolisäys, k-m2 Liiketilatarve YHT, k-m2

Kuva 22. Kaupan hankkeiden pinta-alan nettolisäys suhteessa tarkastelualu- een laskennalliseen liiketilantarpeeseen.

Toimialoittain tarkasteltuna Loimaan kaupan hankkeiden pinta-alan netto- lisäyksestä on noin 3 000 k-m2 päivittäistavarakaupan ja noin 42 600 k-m2 erikoiskaupan liiketilaa. Päivittäistavarakaupan laskennallinen liiketilantarve kattaa 1. vaiheen päivittäistavarakaupan pinta-alan nettolisäyksen vuoden 2009 tienoilla ja kaikkien hankkeiden pinta-alan nettolisäyksen vuoden 2015 tienoilla. Hypermarketin sijoittaminen Loimaanporttiin lisäisi merkittävästi päivittäistavarakaupan osuutta pinta-alalisäyksessä. Laskennallisen liiketi- lantarpeen pohjalta arvioituna hypermarketin sijoittaminen Loimaanporttiin olisi mahdollista vasta 2020-luvun loppupuolella.

38 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Liiketilan lisäyksen vaiheet ja ajoittuminen suhteessa laskennalliseen liiketilatarpeeseen PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA

60000

50000

40000

30000

20000

10000 Va ihe et 1 -3 Va ihe 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Nettolisäys, k-m2 Liiketilatarve PT, k-m2

Kuva 23. Päivittäistavarakaupan pinta-alan nettolisäys suhteessa tarkastelu- alueen laskennalliseen päivittäistavarakaupan liiketilantarpeeseen.

Erikoiskaupan laskennallinen liiketilantarve kattaa 1. vaiheen pinta-alan net- tolisäyksen vuoden 2012 tienoilla, 1. ja 2. vaiheen pinta-alan nettolisäyksen vuoden 2014 tienoilla ja kaikkien hankkeiden erikoiskaupan pinta-alan net- tolisäyksen vuoden 2026 tienoilla.

Liiketilan lisäyksen vaiheet ja ajoittuminen suhteessa laskennalliseen liiketilatarpeeseen ERIKOISKAUPPA

60000

50000 Va ihe et 1 -3

40000

30000 Va ihe et 1 -2 20000 Va ihe 1

10000

0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Nettolisäys, k-m2 Liiketilatarve, k-m2

Kuva 24. Erikoiskaupan pinta-alan nettolisäys suhteessa tarkastelualueen laskennalliseen erikoiskaupan liiketilantarpeeseen.

Tarkastelualueen markkinoiden kasvu mahdollistaa Loimaan kaupan hank- keiden toteutuksen vuosina 2007-2030. Laskennallinen liiketilantarve kat- taa 1. vaiheen pinta-alan lisäyksen vuoden 2012 tienoilla, 1. ja 2. vaiheen pinta-alan lisäyksen vuoden 2014 tienoilla ja kaikkien hankkeiden pinta- alan lisäyksen vuosien 2024-2026 tienoilla.

Loimaan kaupunki 39 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset

Vireillä olevien kaupan hankkeiden toteuttaminen vahvistaa Loimaan ase- maa seudullisena kaupan keskuksena. Loimaanportin alueelle syntyy vahva kaupan keskittymä, joka tarjoaa kilpailukykyisen ja vetovoimaisen sijainti- paikan sinne sijoittuville yrityksille. Myös nykyisten supermarkettien toimin- ta- ja kehitysedellytykset paranevat laajennusten ja uudistusten myötä, jol- loin ne pystyvät entistä paremmin vastaamaan kysyntään ja palvelemaan asiakkaitaan.

Loimaan vireillä olevat kaupan hankkeet ovat pääosin seudullisia hankkeita. Kauppa on keskittynyt Loimaalle ja Loimaa vetää tällä hetkellä ja tulevai- suudessa ostovoimaa koko seudulta, jolloin myös muiden seudun kuntien liiketilatarpeesta osa kohdistuu Loimaalle. Hankkeiden vaikutukset riippuvat pitkälle siitä, miten laajalta alueelta Loimaan myymälät pystyvät houkutte- lemaan asiakkaita. Vetovoiman kehitykseen puolestaan vaikuttaa mm. tar- jonnan määrä ja laatu ts. mitä liikkeitä ja millainen kaupallinen kokonaisuus esim. Loimaanporttiin syntyy.

Pitkällä tähtäimellä tarkastelualueen ostovoima ja liiketilantarve riittävät kattamaan Loimaan kaupan hankkeiden pinta-alan lisäyksen, joten merkit- täviä haitallisia vaikutuksia nykyisten myymälöiden toimintaedellytyksiin ei ole odotettavissa. Vaikka ostovoiman kasvu mahdollistaa liiketilan lisäyksen, vaikuttaa uusien myymälöiden perustaminen aina kilpailutilanteeseen erityi- sesti lyhyellä tähtäimellä. Mahdollisia haitallisia vaikutuksia voidaan vähen- tää ja lieventää toteuttamalla hankkeet vaiheittain. Pitempi toteutusaika antaa nykyisille myymälöille paremmat mahdollisuudet kehittää omaa toi- mintaansa vastaamaan markkina-alueen kysyntään ja uuteen kilpailutilan- teeseen. Myös kaupan alueiden (keskusta, Aleksis Kivenkadun alue, Loi- maanportti) työnjaolla voidaan vähentää niiden välistä kilpailua ja sitä kaut- ta haitallisia vaikutuksia. Mahdollisia haitallisia vaikutuksia lieventää myös se, että kaupan uudistumisen myötä Loimaa houkuttelee uusia asiakkaita nykyistä laajemmalta alueelta ja osa Loimaalta ja seudulta nykyisin Turussa asioivista asioi jatkossa ainakin osittain Loimaalla.

Kaupan kilpailutilanteen muuttuminen ei aina ja automaattisesti tarkoita kielteisiä vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toimintaedellytyksiin. Loimaan seudun vähittäiskaupan palveluverkko uudistuu todennäköisesti joka tapauksessa. Päivittäistavarakaupassa pienet, kannattavuudeltaan hei- kot ja vanhoissa liiketiloissa toimivat myymälät lopettavat tai uudistavat toimintakonseptejaan ja hakevat uusia sijaintipaikkoja. Erikoiskaupassa eri- tyisesti tilaa vaativa kauppa hakee uusia, saavutettavuudeltaan hyviä sijain- tipaikkoja keskustojen ulkopuolelta. Tällöin esim. Loimaanportin alue ja muut kaupan hankkeet nopeuttavat uudistumiskehitystä ja tarjoavat kor- vaavia sijaintipaikkoja seudun yrityksille. Ilman uudistumista Loimaan kaup- pa ei pysty vastaamaan Turun kaupunkiseudun, Tampereen seudun ja Fors- san kaupallisen vetovoiman kasvuun ja uhkana on kaupan toiminta- ja kehi- tysedellytysten heikkeneminen.

Hankkeiden myötä Loimaan asema seudun kaupallisena keskuksena vah- vistuu. Tarkastelualueen ostovoiman kasvu mahdollistaa uuden liikeraken- tamisen pitkällä tähtäimellä, joten merkittäviä haitallisia vaikutuksia kau- pan toiminta- ja kehitysedellytyksiin ei ole odotettavissa, mikäli hankkeet toteutetaan vaiheittain. Ilman uudistumiskehitystä Loimaan kauppa ei pys- ty vastaamaan Turun kaupunkiseudun, Tampereen seudun ja Forssan kau- pallisen vetovoiman vahvistumiseen ja uhkana on kaupan toiminta- ja ke- hitysedellytysten heikkeneminen.

40 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Vaikutukset päivittäistavarakauppaan

Loimaan päivittäistavarakaupan tarjonta vastaa tällä hetkellä kysyntää ja vireillä olevien hankkeiden toteutus riittää vastaamaan varsin pitkälle myös tulevaan kysynnän kasvuun. Tarkastelualueen päivittäistavarakaupan osto- voiman kasvu riittää kattamaan vireillä olevien hankkeiden pinta- alalisäyksen, joten merkittäviä kielteisiä vaikutuksia ei ole odotettavissa varsinkin, mikäli hankkeet toteutetaan vaiheittain.

Mikäli tarkasteltavina olevien hankkeiden lisäksi toteutetaan uusi hypermar- ket Loimaanporttiin, päivittäistavarakaupan kilpailutilanne kiristyy. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että päivittäistavarakaupan pitäisi saada osto- voimaa huomattavasti nykyistä laajemmalta alueelta. Mikäli näin ei tapahdu, uusi yksikkö tulisi viemään asiakkaita nykyisiltä myymälöiltä, jolloin niiden kannattavuus heikkenisi ja osa myymälöistä todennäköisesti joutuisi lopet- tamaan toimintansa. Hypermarketin toteutukselle Loimaalla on käytännössä vaihtoehtona se, että joku nykyisistä marketeista laajentaa nykyisellä pai- kalla ja/tai se, että joku nykyisistä marketeista laajentaa ja siirtyy Loimaan- porttiin. Tällöin kysynnän kasvu riittäisi kattamaan päivittäistavarakaupan pinta-alan lisäyksen eikä merkittäviä haitallisia vaikutuksia päivittäistavara- kaupan toimintaedellytyksiin olisi odotettavissa.

Päivittäistavarakaupassa kilpailuvaikutus kohdistuu voimakkaimmin nykyi- siin päivittäistavarakaupan yksiköihin Aleksis Kivenkadun varrella, mutta myös erityisesti sellaisiin lähialueen päivittäistavaramyymälöihin, joiden kannattavuus on jo nykytilanteessa heikko. Loimaan ensisijaisella vaikutus- alueella oli vuonna 2007 neljä päivittäistavaramyymälää, joiden toiminta- edellytykset olivat huonot. Niistä kaksi toimi Loimaalla. Todennäköistä kui- tenkin on, että tällaiset myymälät joutuvat ilman uusien hankkeiden vaiku- tustakin joka tapauksessa lopettamaan tai uudistamaan toimintakonsepte- jaan kaupan normaalin kehityksen ja rakennemuutoksen myötä.

Uudet hankkeet vastaavat päivittäistavarakaupan kysynnän kasvuun pit- källe tulevaisuuteen. Ostovoiman kasvu riittää kattamaan nykyisten päivit- täistavaramyymälöiden laajennusten pinta-alalisäyksen, joten merkittäviä kielteisiä vaikutuksia ei ole odotettavissa.

Uuden hypermarketin toteuttaminen Loimaanporttiin kiristäisi päivittäista- varakaupan kilpailutilannetta merkittävästi ja heikentäisi päivittäistavara- kaupan toimintaedellytyksiä. Voimakkaimmin vaikutukset kohdistuisivat sellaisiin pienmyymälöihin, joiden toimintaedellytykset ovat jo nykytilan- teessa heikot.

Hypermarketin toteutukselle on Loimaalla käytännössä vaihtoehtona se, että joku nykyisistä marketeista laajentaa nykyisellä paikalla ja/tai se, että joku nykyisistä marketeista laajentaa ja siirtyy Loimaanporttiin. Täl- löin kysynnän kasvu riittäisi kattamaan pinta-alan lisäyksen eikä merkittä- viä kielteisiä vaikutuksia päivittäistavarakaupan toimintaedellytyksiin olisi odotettavissa.

Loimaan kaupunki 41 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Vaikutukset erikoiskauppaan

Erikoiskaupan kilpailuasetelmaan vaikuttaa oleellisesti uuden liikerakentami- sen erikoiskaupan kokonaismitoitus ja jakautuminen tilaa vaativan ja ns. keskustahakuisen erikoiskaupan kesken. Erikoiskaupassa kilpailuvaikutukset kohdistuvat pääosin Loimaalle. Koska tarkastelualueen erikoiskauppa on jo tälläkin hetkellä keskittynyt Loimaalle, vaikutukset lähikuntien kuntakeskus- ten erikoiskauppaan jäävät todennäköisesti vähäisiksi.

Aleksis Kivenkadun alueen kaupan hankkeiden myötä ns. keskustahakuisen erikoiskaupan rooli alueella tulee kasvamaan. Loimaanportissa keskustaha- kuisen erikoiskaupan mitoitus on suurin tilanteessa, jossa alueelle sijoittuu hypermarket. Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittuminen Loimaanporttiin ja Aleksis Kivenkadun alueelle siirtää asiakasvirtoja ja kau- pan painopistettä keskustasta valtatien varteen, mikä voi olla merkittävä uhka Loimaan keskustan erikoiskaupan toiminta- ja kehitysedellytyksille.

Kysynnän kasvu riittää kattamaan tilaa vaativan erikoiskaupan pinta-alan lisäyksen, joten sillä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Loimaan eri- koiskaupan toimintaedellytyksiin. Tilaa vaativa erikoiskauppa ei myöskään kilpaile Loimaan keskustan erikoisliikkeiden kanssa.

Erikoiskaupan kilpailuasetelmaan vaikuttaa kokonaismitoituksen lisäksi erikoiskaupan jakautuminen tilaa vaativan ja keskustahakuisen erikois- kaupan kesken. Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittu- minen Aleksis Kivenkadun alueelle ja Loimaanporttiin voi olla uhka keskus- tan erikoiskaupan toimintaedellytyksille.

Tämän hetkisten suunnitelmien mukaan keskustahakuisen erikoiskaupan osuus uusien hankkeiden kokonaismitoituksesta on kuitenkin varsin pieni, joten haitalliset vaikutukset jäävät todennäköisesti vähäisiksi.

Palvelutarjonnan kehitys ja ostovoiman siirtymät

Vireillä olevien kaupan hankkeiden toteuttaminen täydentää ja monipuolis- taa Loimaan ja koko tarkastelualueen palvelutarjontaa sekä päivittäistava- rakaupassa että erikoiskaupassa. Tämä vahvistaa Loimaan kaupallista veto- voimaa, mikä puolestaan houkuttelee alueelle paitsi lisää asiakkaita myös uusia kaupan toimijoita. Loimaan vetovoima erityisesti suhteessa Turun kaupunkiseudun kauppakeskuksiin vahvistuu.

Loimaalta ja koko tarkastelualueelta asioidaan tällä hetkellä paljon erityisesti Turun kaupunkiseudulla. Turun vetovoimaan vastaaminen edellyttää Loi- maan kaupalta jatkuvaa uudistumista. Vireillä olevat kaupan hankkeet tuke- vat osaltaan kaupan uudistumiskehitystä. Asiakkaat ovat tottuneet asioi- maan ja asioivat tulevaisuudessa entistä enemmän mahdollisimman moni- puolisissa kaupallisissa keskittymissä. Loimaan kaupan tarjonnan lisääntyes- sä Turun kaupunkiseudulle suuntautuva ostovoima jää ainakin osittain Loi- maalle. Ilman jatkuvaa uudistumista on uhkana Loimaan kaupallisen veto- voiman heikkeneminen ja ostovoiman suuntautuminen nykyistä enemmän kaupungin ulkopuolelle, Turun seudulle ja jatkossa myös Forssaan.

42 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kaupan tarjonnan monipuolistuminen ja kaupallisen vetovoiman vahvistu- minen houkuttelevat Loimaalle nykyistä enemmän ostovoimaa tarkastelu- alueelta ja toisaalta laajentavat Loimaan kaupallista vaikutusaluetta. Moni- puolisella tarjonnalla Loimaan on mahdollista houkutella ostovoimaa erityi- sesti 9-tien vaikutusalueelta.

Kaupan hankkeiden toteuttaminen täydentää ja monipuolistaa Loimaan päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelutarjontaa ja vahvistaa Loi- maan kaupallista vetovoimaa erityisesti suhteessa Turun kaupunkiseudun kauppakeskuksiin ja tulevaan Forssan hypermarkettiin.

Seututasolla uudet kaupan hankkeet ja erityisesti Loimaanportin toteutta- minen todennäköisesti lisäävät ostovoiman suuntautumista Turun sijasta ja rinnalla Loimaalle. Paikallisella tasolla uudet kaupan hankkeet vaikutta- vat ostovoiman siirtymiin lähinnä Loimaan keskustan, Aleksis Kivenkadun alueen ja Loimaanportin välillä.

5.3 Yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset

Uudet hankkeet suhteessa yhdyskuntarakenteeseen

Loimaan kaupan hankkeiden toteuttaminen vahvistaa Loimaan asemaa koko seudun kaupallisena keskuksena. Asukkaat asioivat monipuolisissa palvelu- pisteissä ja kaupan hankkeiden toteutuksen myötä lisääntyvä kaupallinen tarjonta lisää Loimaan vetovoima-arvoa ja arvostusta asiointi- ja kauppa- paikkana. Kaupallisen vetovoiman vahvistuminen vähentää asiointia kau- pungin ulkopuolella mm. Turun kaupunkiseudun kauppakeskuksissa.

Yhdyskuntarakenteellisesti Aleksis Kivenkadun alue ja Saikun alue ovat osa Loimaan keskusta-aluetta eikä alueiden kehittämisellä ole merkittävää yh- dyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Alueet ovat hyvin saavutetta- vissa kaikilla liikennemuodoilla. Myös kävelyetäisyydellä alueista asuu huo- mattava määrä asukkaita. Kaupan toimintojen laajentuessa on kuitenkin uhkana, että Aleksis Kivenkadun liikenteen sujuvuus ja liittymien toimivuus ja sitä kautta liikenteellinen saavutettavuus heikkenevät merkittävästi.

Loimaanportin alue sijaitsee noin 2 kilometrin etäisyydellä Loimaan keskus- tasta. Loimaanportti muodostaa uuden kaupan keskittymän valtatien 9 var- teen. Loimaanportti toimii toisena päätepisteenä Aleksis Kivenkadun alueelta alkavalle 9-tien suuntaiselle kaupallisten toimintojen vyöhykkeelle. Kävely- etäisyydellä Loimaanportista asuu vain vähän asukkaita, mutta toisaalta Loimaanportin kehittäminen perustuukin hyvään saavutettavuuteen henkilö- autolla.

Kaupan hankkeilla ei ole merkittävää nykyistä yhdyskuntarakennetta ha- jauttavaa vaikutusta, vaan päinvastoin Aleksis Kivenkadun ja Saikun alu- een hankkeiden toteuttaminen täydentää nykyistä yhdyskuntarakennetta. Loimaanportin toteutus luo toisen päätepisteen Aleksis Kivenkadulta alka- valle kaupallisten toimintojen vyöhykkeelle.

Loimaan kaupunki 43 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Loimaan keskustan kaupallinen vetovoima ja kehitys

Aleksis Kivenkadun, Saikun alueen ja Loimaanportin kaupan palvelut täy- dentävät Loimaan keskustan tarjontaa eivätkä aiheuta uhkaa keskustan ke- hitykselle, mikäli niiden liiketilan mitoitus ei ole liian suuri ja/tai alueille ei sijoitu liikaa sellaisia toimialoja ja toimintoja, jotka kilpailevat keskustan kanssa. Loimaan keskustan kehityksen kannalta keskeinen merkitys on hankkeiden erikoiskaupan mitoituksella ja sillä, miten erikoiskaupan liikera- kentaminen jakautuu tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan kesken.

Loimaanportin toteutus ja Aleksis Kivenkadun kaupan vahvistuminen siirtä- vät Loimaan kaupan painopistettä keskustasta valtatien 9 varteen. Oma vaikutuksensa keskustaan on myös sillä, että esim. Loimaanportti voi hou- kutella alueelle Loimaan keskustan nykyisiä liikkeitä ja palveluyrityksiä. Toi- saalta kaikki vaikutukset eivät ole keskustan kehityksen kannalta negatiivi- sia. Esimerkiksi tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköiden mahdollinen siirty- minen keskustasta Loimaanporttiin vapauttaa keskustan tiloja keskustaan paremmin soveltuvalle toiminnalle.

Loimaan keskustan kaupallinen vetovoima ja elävyys ovat riippuvaisia eri- koiskaupan sekä kaupallisten ja kulttuuristen palvelujen tarjonnan monipuo- lisuudesta. Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittuminen Loimaanporttiin ja Aleksis Kivenkadun varteen voi olla uhka keskustan kehi- tykselle. Toisaalta keskustan kehitykseen vaikuttavat myös hyvin monet muut tekijät, kuten liikenne- ja pysäköintijärjestelyt, fyysinen ympäristö, liiketilojen laatu ja tarjonta, palvelutarjonnan monipuolisuus sekä palvelui- den vetovoima ja aukioloajat.

Mahdollisia haitallisia vaikutuksia lieventää se, että uudet hankkeet vahvis- tavat Loimaan kaupallista vetovoimaa, mikä lisää Loimaan kiinnostavuutta kauppapaikkana ja toisaalta houkuttelee Loimaalle lisää asiakkaita. Osa uu- sista asiakkaista asioi Loimaanportin ja Aleksis Kivenkadun myymälöiden lisäksi myös keskustan liikkeissä ja käyttää keskustan palveluja, jolloin myös niiden asiakasmäärät lisääntyvät.

Kaupan hankkeiden toteutuksesta tai toteuttamatta jättämisestä huolimatta on kaupungin, yrittäjien, kiinteistönomistajien ja muiden toimijoiden joka tapauksessa huolehdittava Loimaan keskustan jatkuvasta kehittämisestä.

Nykyisten suunnitelmien mukaisesti toteutettuna vireillä olevat kaupan hankkeet täydentävät Loimaan keskustan kaupallista tarjontaa eivätkä aiheuta merkittävää uhkaa keskustan kaupan kehitykselle. Tarjonnan mo- nipuolistuminen ja kaupallisen vetovoiman vahvistuminen voivat houkutel- la myös keskustaan lisää kaupan toimijoita ja asiakkaita.

Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittuminen Loimaan- porttiin ja Aleksis Kivenkadun alueelle todennäköisesti heikentäisi Loimaan keskustan erikoiskaupan toimintaedellytyksiä. Keskustan kehitykseen vai- kuttavat kuitenkin monet muutkin tekijät, joten kaupungin, yrittäjien, kiin- teistönomistajien ja muiden toimijoiden on huolehdittava keskustan jatku- vasta kehittämisestä, jotta myös keskusta säilyttää asemansa vahvana kauppapaikkana.

44 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Seudun muiden keskusten kehitys

Loimaan kaupan hankkeiden toteutuksella ei ole merkittäviä vaikutuksia Loimaan seudun muiden kuntakeskusten kehitykseen, koska kauppa on täl- läkin hetkellä keskittynyt vahvasti Loimaalle. Muiden kuntakeskusten kau- pan yksiköt ovat kehittäneet toimintansa vastaamaan lähinnä oman markki- na-alueensa kysyntään.

Loimaan kaupan hankkeiden toteutuksella ei ole merkittäviä vaikutuksia Loimaan seudun muiden kuntakeskusten kehitykseen.

5.4 Liikenteeseen kohdistuvat vaikutukset

Liikenteellisten vaikutusten arviointi on jaettu kahteen osaan. Ensimmäisenä on käsitelty osayleiskaavaehdotuksessa Niittukulman eritasoliittymän oheen osoitettuja kaupallisia alueita (KM-1 ja P-2). Tämän jälkeen on käsitelty Pi- katien (mt 213) / Aleksis Kivenkadun varteen suunniteltujen hankkeiden liikenteellisiä vaikutuksia.

5.4.1 Loimaanportin kaupalliset alueet

Vaikutusten arvioinnin lähtökohdat

Loimaanportin liikenteellisten vaikutusten arviointi on jaettu kahteen vaihto- ehtoon: vaihtoehdossa 1 alue toteutetaan osayleiskaavaehdotuksen mukai- sesti niin, että hypermarket sijoittuu alueen kaakkoiskulmaan ja vaihtoeh- dossa 2 hanke toteutetaan ilman hypermarkettia, mutta alueelle sijoittuu suuri palveluasema. KM-1- ja P-2-alueiden toimialajakauman on oletettu vaihtoehdossa 1 toteutuneen vuoteen 2030 mennessä seuraavasti:

- 9 000 k-m2 vähittäiskaupan suuryksikkö - 2 600 k-m2 pieni huoltoasema - 27 400 k-m2 tilaa vaativaa erikoiskauppaa

Vaihtoehdossa 2, jossa hypermarket ei toteudu, mutta huoltoasema toteu- tuu suurempana yksikkönä, on toteutunut seuraavat kerrosalat vuoteen 2030 mennessä:

- 3 900 k-m2 suuri palveluasema - 38 400 k-m2 tilaa vaativaa erikoiskauppaa

Vaihtoehtojen vaikutuksia on verrattu tilanteeseen, jossa alue on toteutettu voimassa olevan osayleiskaavan mukaisesti. Tavoitevuodeksi on otettu vuosi 2030 seuraavin perustein:

- alueesta suuri osa (65%) on toteutunut tähän mennessä, jolloin liiken- teelliset vaikutukset ovat selvimmin nähtävillä. - liikennemäärien kasvu on nopeinta seuraavien 10-15 vuoden aikana ja alkaa valtakunnallisesti hidastua tämän jälkeen (Tiehallinto 2005). - tulevaisuuden ennakointi pidemmällä aikavälillä on ongelmallisempaa ja sisältää enemmän riskejä.

Loimaan kaupunki 45 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Vaikutusten arvioinnissa on oletettu, että alueelle tulevista ajoneuvoista

- 30 % tulee valtatietä 9 pitkin pohjoisesta - 10 % tulee valtatietä 9 etelästä - 30 % tulee lännestä osayleiskaavaehdotuksessa esitettyä uutta eteläistä ohikulkutietä tai Lamminkatua pitkin - 30 % tulee idästä osayleiskaavaehdotuksessa esitettyä uutta eteläistä ohikulkutietä pitkin.

Eteläinen ohikulkutie on osoitettu kulkevan eritasoliittymän kautta idässä radan yli maantielle 213 ja lännessä Hirvikosken keskustaan ja siitä Alasta- ron ja Ypäjän suuntaan. Jos eteläinen ohikulkutie ei kuitenkaan ole toteutu- nut vuoteen 2030 mennessä, on suuntajakauma seuraavanlainen:

- 60 % valtatietä 9 pitkin pohjoisesta - 10 % valtatietä 9 etelästä - 5 % prosenttia lännestä - 25 % idästä pääosin Lamminkatua pitkin.

Oletuksen taustalla ovat seudun väestön sijoittuminen suhteessa alueeseen sekä seudun pendelöintitilastot ja asiointiliikenteestä saadut tulokset (Varsi- nais-Suomen liitto 2007).

Kaupan tuottaman liikennemääräennusteen perustana on ollut osayleiskaa- vassa esitetty tavoitteellinen tonttitehokkuus. Alueesta on oletettu kaavoi- tettavan viher-, suoja-, katu, ym. alueiksi yhteensä 30 prosenttia, jolloin itse tonttialaa on oletettu olevan 70 prosenttia alasta. Lisäksi on oletettu, että vuoteen 2030 alueesta toteutuu 65 prosenttia. Myyntialaa kerrosalasta on oletettu olevan 70 prosenttia. Liikenne-ennustukset pohjautuvat matka- tuotoksista laadittuun tutkimukseen (Kalenoja 2007).

Vaikutukset liikennemääriin ja liikenneverkon toimivuuteen

Loimaanportin kaupallisten alueiden liikenteelliset vaikutukset voidaan jakaa ajallisesti kolmeen luokkaan; työmaa-aikaiset vaikutukset, välittömät hank- keiden valmistumisen jälkeiset vaikutukset ja pitkäaikaiset vaikutukset.

Työmaa-aikaiset vaikutukset ovat lähinnä työmaaliikenteen aiheuttamia häi- riöitä uudella katuverkolla. Uuden eritasoliittymän myötä nykyinen alueen pohjoispuolella sijaitseva T-liittymä suljetaan, jolloin Lamminkadun varren yritysten sekä Suopellon asuinalueen liikenneyhteydet valtatieltä 9 siirtyvät pääosin uudelle katuverkolle ja eritasoliittymälle. Työmaa-aikaiset häiriöt kohdistuvat siten pääosin Lamminkadun eteläisellä osuudella sijaitseviin yrityksiin sekä Suopellon asukkaisiin.

Välittömät hankkeiden valmistumisen jälkeen ilmenevät liikenteelliset vaiku- tukset ovat seurausta liikenteen kasvusta. Koska hankkeiden toteutta- misajankohdasta ei ole tietoa, ei välittömiä vaikutuksia ole pystytty arvioi- maan yksityiskohtaisesti. Varsinainen liikenne-ennuste kaupallisille alueille on laadittu vuodelle 2030, jolloin on oletettu, että 65 prosenttia alueista on toteutunut edellä esitetyn mukaisesti.

Pitkäaikaisissa vaikutuksissa (vuoteen 2030) kaupallisten alueiden toteutu- misen lisäksi liikenteellisiin oloihin vaikuttavat myös muutokset liikkumistot- tumuksissa ja reitinvalinnassa, kerrannaisvaikutukset seudun muiden hank- keitten toteutuessa, uusien asuinalueiden toteutuminen osayleiskaavaehdo- tuksen mukaisesti sekä eteläisen ohikulkutien mahdollinen toteutuminen. 46 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Jos eteläinen ohikulkutie toteutuu, siirtyy uudelle väylälle maantieltä 213 (Pikatie-Lännentie) arviolta 3000-4000 ajoneuvoa vuorokaudessa (arvio). Lisäksi mahdollinen maankäytön lisääntyminen osayleiskaavaehdotuksen mukaisesti kaupunkitaajaman eteläosissa lisää tien liikennemääriä. Jos ete- läinen ohikulkutie ei toteudu, ovat kaupallista aluetta sivuavan tien liiken- nemäärät merkittävästi pienemmät.

Kaupallisten alueiden aiheuttama vuorokausiliikenne on vaihtoehdossa 1 (hypermarket toteutunut) noin 7000 ajoneuvoa ja huipputunnin liikenne- määrä noin 900 ajoneuvoa, mikä tarkoittaa merkittävää liikenteen määrän kasvua eteläisellä ohikulkutiellä suhteutettuna ennustettuun vuorokausilii- kennemäärään (kvl 3000). Vaihtoehdossa 2 (hypermarket ei toteudu) kau- pallisten alueiden aiheuttama vuorokausiliikenne on noin 4200 ajoneuvoa ja huipputunnin liikennemäärä noin 550 ajoneuvoa, mikä tarkoittaa myös tässä vaihtoehdossa merkittävää liikenteen määrän kasvua eteläisellä ohikulkutiel- lä suhteutettuna ennustettuun vuorokausiliikennemäärään (kvl 3000). Ras- kaan liikenteen osuus liikenteestä on kummassakin vaihtoehdossa noin 2-4 prosenttia. Kaupallisen alueen vaikutus pitkäaikaisessa liikenteen määrän kasvussa on siten verrattain suuri.

Uudella kaupallisella alueella ei itsessään ole merkittävää vaikutusta ruuhka- ajan ajoneuvoliikenteen sujuvuuteen, jos liittymävälit pystytään pitämään alueen sisäisillä pääyhteyksillä 200 metrissä. Osayleiskaavaehdotuksen poh- jalta näin pitkät liittymävälit ovat järjestettävissä. Jos hypermarket kuiten- kin toteutuu (vaihtoehto 1), väistämisvelvollisuus hypermarketin liittymässä ei todennäköisesti riitä. Hypermarketin toteutuessa tuleekin liittymän toimi- vuus tutkia eri liittymävaihtoehdoin, esimerkiksi valo-ohjauksella toteutettu- na ja tämän mukaisilla kaistajärjestelyillä. Osayleiskaava mahdollistaa tar- peeksi pitkät liittymävälit, mutta voimassa olevassa asemakaavassa esitetyt liittymävälit valtatien 9 itäpuolella eivät riitä, jos alueelle tulee hypermarket. Mikäli alueelle sijoittuu hypermarket, tulee asemakaavan tarkistuksessa si- ten huomioida liittymävälien pituus.

Tällä hetkellä valtatien liikennemäärä on selvitysalueen kohdalla noin 6100 ajoneuvoa vuorokaudessa. Loimaan valtateiden liikenteen kasvukerroin 2005-2030 on 1,18 (Tiehallinto 2007a). Vuonna 2030 valtatien keskivuoro- kausiliikennemäärä olisi siten noin 7 200 ajoneuvoa. Jos tähän lisätään kau- pallisen alueen kasvun aiheuttama liikenteen määrän kasvu, tulisi liikenne olemaan vuorokaudessa valtatiellä 9 vaihtoehdossa 1 noin 9300 ajoneuvoa ja vaihtoehdossa 2 noin 8500 ajoneuvoa olettaen, että eteläinen ohikulkutie on toteutunut. Jos eteläistä ohikulkutietä ei ole toteutettu vuoteen 2030 mennessä, on valtatielle ohjautuva liikenne vielä tätäkin suurempi. Valtatien 9 liikennemäärä on todennäköisesti kuitenkin vielä tätäkin suurempi vuonna 2030, jos osayleiskaavassa esitetyt uudet maankäyttöalueet toteutuvat. Etenkin Niittukulman eritasoliittymän läheisyyteen osoitetut yritysalueet lisäävät valtatien liikennettä; osayleiskaavaehdotuksessa osoitetut uudet yritysalueet (pl. kaupalliset alueet) voivat synnyttää vuonna 2030 vuoro- kaudessa noin 3000 ajoneuvoa, jos osayleiskaavassa esitetyistä alueista on toteutunut 65 prosenttia. Jos tästä liikenteestä ohjautuisi 60 prosenttia val- tatielle 9, kasvaisivat tien liikennemäärät vuoteen 2030 mennessä vaihtoeh- dossa 1 noin 12 300 ajoneuvoon ja vaihtoehdossa 2 noin 11 500 ajoneu- voon. Vaikka valtatien liikennemäärät kasvaisivat edellä esitetyn mukaisesti, ei kaupallisella alueella ole kummassakaan vaihtoehdossa merkittävää vai- kutusta valtatien 9 tai Niittukulman eritasoliittymän toimivuuteen, etenkin jos valtatietä kehitetään Tiehallinnon viimeaikaisten suunnitelmien ja osayleiskaavaehdotuksen mukaisesti.

Loimaan kaupunki 47 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Jos eteläinen ohikulkutie ei toteudu Hirvikosken ja Alastaron suuntaan sekä Turuntielle asti, voi uusi kaupallinen alue heikentää jo ennestään ruuhkau- tunutta Pikatien (mt 213) eritasoliittymää sekä Aleksis Kivenkadun liittymää.

Vaikutukset kevyen liikenteen olosuhteisiin

Loimaanportin kaupalliselle alueelle ei ole tällä hetkellä kevyen liikenteen yhteyksiä. Osayleiskaavassa on esitetty Loimaanportin alueelta yhteys Lamminkadulle sekä uusi eteläinen ohikulkutie sekä uusi eritasoliittymä, jonka varrelle tulee tien toteutuessa rakentaa myös kevyen liikenteen väylä. Osayleiskaavassa on esitetty myös uusia kevyen liikenteen alikulkuja valta- tielle 9, mitkä parantavat toteutuessaan myös kevyen liikenteen yhteyksiä kaupalliselle alueelle. Valtatien 9 varrelle ei ole olemassa kevyen liikenteen varausta, mutta valtatien 9 varrelle osoitetut rinnakkaistieyhteydet ja näi- den varrelle toteutetut/toteutettavat kevyen liikenteen väylät mahdollistavat myös valtatien suuntaisen kevyen liikenteen alueelle.

Sujuvat kevyen liikenteen yhteydet ovat tärkeitä etenkin työmatkaliikenteen kannalta. Asiointiliikenteessä kevyen liikenteen merkitys on oleellinen kah- den kilometrin etäisyydellä kaupallisesta alueesta sijaitsevilta asuinalueilta (kuva 25). Kaikkiaan kaupallinen alue sijoittuu kuitenkin niin kauas taaja- masta, että alueella asioidaan pääosin henkilöautolla.

Kaupallisten alueiden tarkemmassa suunnittelussa tulee ottaa huomi- oon turvalliset kevyen liikenteen yhteydet kauppojen ja pysäköinti- alueiden sekä linja-autopysäkkien välillä.

Kuva 25. Kahden kilometrin etäi- syydellä kaupallisesta alueesta si- jaitsee jonkin verran asutusta. Pääosa alueelle suuntautuvasta kevyen liikenteen asiointiliikentees- tä tulee näiltä sekä suunnitelluilta uusilta asuinalueilta.

Vaikutukset joukkoliikenteen hoitoon

Loimaanportin kaupallisen alueen läpi valtatietä 9 pitkin kulkee tällä hetkellä kaukoliikenteen pikavuoroja sekä vakiovuoroja. Vakiovuorot voivat myös pysähtyä valtatien varrella lähellä kaupallista aluetta, jos tien varrelle ra- kennetaan joukkoliikenteelle pysäkki ja turvalliset kevyen liikenteen yhtey- det pysäkiltä kaupalliselle alueelle. Kaupallisen alueen toteutuessa tulee kui- tenkin ottaa huomioon joukkoliikenneyhteydet Loimaan taajama-alueilta kaupalliselle alueelle, jolloin nykyistä joukkoliikennereittiä tulee tarkistaa. Joukkoliikenneyhteyksien tarkistuksessa tulisi huomioida myös joukkoliiken- neyhteydet rautatieasemalta alueelle, jolloin raideliikenne voisi myös osal- taan palvella aluetta etenkin työmatkaliikenteessä.

48 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Muutokset liikenteen melu- ja päästövaikutuksissa

Kaupallisen alueen asiointi- ja huoltoliikenne ajoittuvat pääosin klo 7-21 väliselle ajalle, jolloin liikenne ei vaikuta etenkään yön meluarvoihin. Lisäksi kaupan läheisyydessä ja kauppaan kulkevien liikenneväylien varrella ei ole merkittävästi asutusta, jolle liikenteen kasvu aiheuttaisi meluongelmia. Uu- den eteläisen ohikulkutien varrelle osoitettujen uusien asuinalueiden osalta tulee kuitenkin jatkosuunnittelussa huomioida melun lisääntyminen teillä kaupallisen alueen myötä.

Jos alueelle sijoittuu hypermarket tai muita seudullisia erikoisliikkeitä, li- sääntyvät liikenteestä peräisin olevat päästöt Loimaan kaupungin alueella. Samoin vaihtoehdossa 2, jossa alueelle sijoittuu jakeluasema, lisääntyvät Loimaan kaupungin ylle syntyvät päästöt. Toisaalta uuden kaupallisen alu- een myötä Aleksis Kivenkadun marketeista voi siirtyä osa liikenteestä uudel- le alueelle, jolloin myös liikennemäärät ja päästöt vähenevät kyseisellä alu- eella.

Liikenneturvallisuus

Kaupallisella alueella ei ole merkittävää vaikutusta liikenneturvallisuuteen. Hanke tukeutuu valtatiehen 9 sekä uuteen eritasoliittymään. Ongelmaksi voi lähinnä koitua läpiajo asuinalueitten (esim. Kartanonmäki) kautta. Eri- tasoliittymän mitoitus riittää kaupallisen alueen tieverkon toteuttamiseen turvalliseksi. Valtatien 9 parantamisen yhteydessä tulee huomioida kaupalli- sen alueen liikennemäärien kasvu.

Yhteenveto

Yhteenveto Loimaanportin kaupallisen alueen liikenteellisistä vaikutuksista on esitetty seuraavalla sivulla kummankin vaihtoehdon osalta.

Loimaan kaupunki 49 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Tarkasteltu Vaihtoehto 1: Vaihtoehto 2: vaikutusryhmä Hypermarket Palveluasema Liikenneturvallisuus 0 Ei vaikutusta; liikenteen määrän kasvu huo- Sama kuin vaihtoehdossa 1 mioitava vt 9 suunnittelussa Rakennuskustannukset + Toteutettavissa osana eteläistä ohikulkutien ja eritasoliittymän rakentamista, jotka palvele- vat myös muuta maankäyttöä ja seudullista Sama kuin vaihtoehdossa 1 liikennettä - Suuret kustannukset Käyttö- ja huolto- - Uudet tie-, katu- ja tonttialueet lisäävät kus- kustannukset/vuosi tannuksia merkittävästi nykyisestä + Tieverkko palvelee samalla muuta maankäyt- Sama kuin vaihtoehdossa 1 töä; kustannukset eivät ole pelkästään kaupalli- sesta alueesta Vaikutukset kevyen lii- - Kevyen liikenteen yhteydet hypermarkettiin 0 Alueelle sijoittuu pääosin yksityisautoi- kenteen matkapituuksiin pitkät taajama-alueilta luun tukeutuvia toimintoja, joten alueelle - Jos palvelut heikkenevät keskustassa uuden suuntautuva kevyt liikenne työmatkalii- alueen myötä, kevyen liikenteen matkapituudet kennettä lukuun ottamatta vähäistä kasvavat merkittävästi Vaikutukset kevyen lii- - Lisää kevyen liikenteen yhteystarpeita alueelle - Lisää kevyen liikenteen yhteystarpeita kenteen työmatkoihin + kevyen liikenteen yhteydet toteutettavissa alueelle osin osana muuta tieverkon rakentamista + kevyen liikenteen yhteydet toteutetta- vissa osin osana muuta tieverkon raken- tamista Vaikutukset koulumat- 0 Ei vaikutusta Sama kuin vaihtoehdossa 1 koihin (alakoulut) Vaikutukset työmatkoihin +/- Työmatkaliikennettä suuntautuu enemmän +/- Työmatkaliikennettä suuntautuu kaupungin eteläosiin enemmän kaupungin eteläosiin Vaikutukset ostos- ja + Henkilöautolla asiointi paranee (parkkipaikoi- + Henkilöautolla asiointi paranee (parkki- asiointimatkoihin tus ja sujuvat yhteydet valtatieltä 9) paikoitus ja sujuvat yhteydet valtatieltä 9) - Jos palvelutaso heikkenee keskustassa, ostos- ja asiointimatkat pitenevät Vaikutukset kevyen lii- - Lisääntyy valtatien 9 osalta - Lisääntyy jonkin verran valtatien 9 osalta kenteen tienylitystarpee- + Uusi eritasoliittymä palvelee suurinta osaa + Uusi eritasoliittymä palvelee suurinta seen kasvavista ylitystarpeista osaa kasvavista ylitystarpeista Vaikutukset ajoneuvolii- + Matka-aika ja toimivuus valtatieltä käsin + Matka-aika ja toimivuus erikoiskauppoi- kenteen (seudullinen asiointi) paranee verrattuna nykyi- hin seudullisen asioinnin osalta paranee toimivuuteen ja matka- seen Aleksis Kivenkadun market-alueeseen aikoihin - Jos palvelutaso keskustassa heikkenee, kes- kustassa asuvien matka-ajat pitenevät + Liikenteen jakautuminen kahdelle kaupallisel- le alueelle parantaa Aleksis Kivenkadun alueen toimivuutta Vaikutukset yhteyksiin - Lisää tarvetta uudelle pysäkille sekä uudelle Sama kuin vaihtoehdossa 1 joukkoliikenteen pysä- kevyen liikenteen yhteydelle keille Vaikutukset taajamara- - Laajentaa kaupungin katuverkkoa ja lisää - Laajentaa kaupungin katuverkkoa ja kenteeseen eteläpuolisten alueiden vetovoimaa, mikä laa- lisää eteläpuolisten alueiden vetovoimaa, jentaa taajamarakennetta etelään päin mikä laajentaa taajamarakennetta etelään päin Vaikutukset rakenteisiin 0 Ei merkittävää vaikutusta Sama kuin vaihtoehdossa 1 ja asutukseen Vaikutukset raskaaseen + Parantaa kaupan raskaan liikenteen kuljetuk- ++ Parantaa kaupan raskaan liikenteen liikenteeseen sia kuljetuksia Vaikutukset ikääntyvien + Paranee (autolla asioivat) 0 Ei merkittävää vaikutusta. liikkumiseen - Jos keskustan palvelut heikkenevät, heikentää kevyen liikenteen keinoin asioivien liikkumista Vaikutukset sisäisen ke- + Sisäinen kevyen liikenteen verkosto toteutet- + Sisäinen kevyen liikenteen verkosto vytliikenneverkoston tavissa osana muuta tieverkkoa toteutettavissa osana muuta tieverkkoa rakentamiseen 50 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

5.4.2 Aleksis Kivenkadun kaupalliset alueet

Vaikutusten arvioinnin lähtökohdat

Aleksis Kivenkadun kaupallisten alueiden arvioinnin pohjalle on laadittu lii- kenne-ennuste, joka pohjautuu Loimaan keskustan osayleiskaavaehdotuk- seen. Tämän jälkeen alueen liittymiin on laadittu toimivuustarkastelut, min- kä pohjalta alueen liikenteellisiä vaikutuksia on arvioitu. Selvityksessä on tarkasteltu liittymien alustavaa toimivuutta ja kuormitusasteita sekä jonopi- tuuksia simulointiohjelmalla. Tarkastelualueeseen sisältyy Aleksis Kivenkatu välillä mt 213 (Pikatie) – Satakunnantie. Simuloinnit on laadittu Synchro/ Simtraffic -ohjelmalla.

Aleksis Kivenkadun itäpuolella on vireillä Saikun alueen asemakaavamuutos, jonka tarkoituksena on mahdollistaa noin 6 000 k-m2:n vähittäiskaupan suuryksikön sijoittuminen alueelle. (kuva 26, punainen neliö). Lisäksi Loi- maan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimivilla supermarketeilla on tavoitteena laajentaa nykyisiä liiketilojaan niin, että niiden kerrosala laajennusten jälkeen on yhteensä noin 13 330 k-m2 (kuva 26, siniset neliöt). Tarkastelualueelle sijoittuu lisäksi keskuskoulu, monitoi- mi-, pienpeli- ja pallokentät sekä Loimaan sairaala.

.

Kuva 26. Hankkeiden sijainti Loimaan kaupungin opaskartalla.

Suunnittelualueen liikennevirtoihin voivat tulevaisuudessa vaikuttaa Lem- mensillan muuttaminen ajoneuvoliikenteelle sekä valtatien 9 Niittukulman eritasoliittymän rakentaminen kaupungin eteläpuolelle.

Toimivuustarkastelut on tehty katuverkolla, jossa Saikun alueen liittymä on Kalevankadulla noin 70 metriä Aleksis Kivenkadun liittymän itäpuolella. Li- säksi Aleksis Kivenkadun ja Kalevalankadun risteys on muutettu nelihaara- liittymäksi. Aleksis Kivenkadun ja Pikatien (mt 213) liittymää on tarkasteltu pääsuunnassa vuoden 2006 toimenpideselvityksen (Tiehallinto) mukaisella (mt 213 lännestä itään) lisäkaistalla parannettuna.

Loimaan kaupunki 51 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Vaikutukset liikennemääriin ja liikenneverkon toimivuuteen

Liikenne-ennusteet on laadittu tiepiirin liikennelaskenta-aineistojen ja Loi- maan kaupungin vuonna 2003 tekemien liikennelaskentojen pohjalta. En- nusteissa on otettu huomioon alueen maankäytön ja alueen sisäisten ajo- reittien muutokset.

Saikun uuden liikekeskuksen oletettu liikennetuotos on 200 autoa sisään ja ulos ruuhkatunnin aikana (viipymä keskimäärin 1 tunti). Ajoneuvoista olete- taan 30 prosenttia olevan kokonaan uusia alueella. Loput alueen liikenteestä käyttää ruuhkatunnin aikana jo alueen liikkeitä tai ajaa alueen läpi.

Aleksis Kivenkadun länsipuolella sijaitsevien kauppakeskusten laajennuksen liikennetuotokseksi on arvioitu 150 auto sisään ja ulos ruuhkatunnin aikana. Ajoneuvoista 67 prosenttia on arvioitu olevan kokonaan uusia alueella.

Erot uusien ajoneuvojen määrässä johtuvat kauppojen tyypistä. Ajoneuvo- jen jakaumassa on käytetty erilaisia kertoimia alueelle sijoittuvan maankäy- tön erilaisista luonteista johtuen. Uuden liikenteen on arvioitu jakautuvan verkolle nykyisen liikennemäärän suhteessa.

Alueen toimivuutta tulevaisuudessa on myös tarkasteltu kasvattamalla lii- kennemääriä simulointiohjelmassa 5-20 prosenttia. Niittukulman eritasoliit- tymän tieyhteydet Hirvikosken suuntaan saattavat toisaalta vähentää liiken- teen kasvupainetta Pikatiellä (mt 213).

Toimivuustarkasteluiden perusteella Aleksis Kivenkadun ja Pikatien liittymän pääongelmana ovat nykyisin seuraaviin liittymiin ulottuvat jonopituudet. Saikun alueen ja supermarkettien laajennuksen toteutuminen kasvattaa entisestään jonopituuksia alueella ja on todennäköistä, että osa Aleksis Ki- venkadun alueen asiakkaista ajaa alueelta pois Loimaan keskustan kautta.

Taulukko 13. Aleksis Kivenkadun ja Pikatien (mt 213) liittymän toimivuus.

Palvelutaso (A-F) ja jonopi- Pikatie mt Pikatie mt Lamminkatu Aleksis Ki- tuus eri vaihtoehdoissa 213 Hirvi- 213 kes- etelästä venkatu koskelta kustasta pohjoisesta

Nykytilanne + Saikun alue + C C D D Supermarkettien laajennus + 100 m 101 m 51 m 83 m Pikatie lisäkaista Nykytilanne + Saikun alue + F D D D Supermarkettien laajennus + 118 m 133 m 61 m 119 m Pikatie lisäkaista+ liikenteen kasvu 20%

Tulosten perusteella Aleksis Kivenkadun ja Pikatien (mt 213) liittymän väli- tyskyky alkaa olla ylärajallaan Saikun alueen ja supermarkettien laajentumi- sen toteutumisen sekä alueen liikenteen 15 prosentin yleisen kasvun jäl- keen. Tulokset saattavat olla epätarkkoja suurista liikennemääristä johtuen. Vaikeudet valtatien 9 itäisen ramppiliittymän alueella kuitenkin pahenevat jo ennen tätä, mikäli alueella ei tehdä parannustoimenpiteitä.

52 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Taulukko 14. Aleksis Kivenkadun liittymien toimivuus eri vaihtoehdoilla.

Palvelutaso (A-F) ja Hossinka- K-marketin S-marketin Kalevalan- Kaleva- jonopituus vaihtoeh- dulta tuleva pihasta pihasta kadulta lanka- doilla nykyjärjes- dulta 2 telyillä kaistaa Nykytilanne + Saikun F F E F F alue + Supermarkettien 76 m 28 m 22 m 140 m 95 m laajennus Nykytilanne + Saikun * F F * * alue + Supermarkettien 55 m 61 m laajennus + 20 % * Malli ei anna laskentatulosta suurista liikennemääristä johtuen

Toimivuustarkastelujen perusteella eniten kaupallisen alueen laajenemisesta kärsisi Aleksis Kivenkatu, jossa liikenteen puuroutumisen mahdollisuus uu- della maankäytöllä olisi erittäin suuri.

Vaikutukset kevyeen liikenteeseen

Kevyen liikenteen yhteydet alueelle ovat varsin hyvät. Ongelmana on tosin alikulun puuttuminen Aleksis Kivenkadulta Pikatien (mt 213) liittymästä. Maantien 213 ali on Saikun lähellä valmis kevyen liikenteen yhteys. Saikun sijoittuminen ruutukaava-alueen reunalle ja tasaiseen maastoon helpottaa keskustassa kävelyetäisyyden päässä asuvien vanhusten mahdollisuuksia käyttää sen palveluita.

Seututason vaikutukset

Hanke sijoittuu valtatien 9, seututien 213 ja nykyisten joukkoliikenneyhte- yksien läheisyyteen. Maankäytöllisesti se sijoittuu nauhamaisen alueraken- teen sisään ruutukaavakeskustan reunalle. Seututasolla tarkasteltuna sijain- ti on liikenteellisesti edullinen tieverkon, raskaan liikenteen, joukkoliikenteen ja kevytliikenteen saavutettavuuden kannalta.

Epävarmuustekijät

Liikenne-ennusteessa Saikun alueen asiakkaista 30 prosenttia on arvioitu olevan alueella kokonaan uusia. S-marketin ja K-marketin laajennusten lii- kenteestä 67 prosenttia on arvioitu olevan kokonaan uusia. Luvut saattavat todellisuudessa olla tätä pienempiä, koska alueella on ennestään runsaasti kaupan alan toimintoja. Loimijoen ylittävän Lemmensillan ja valtatien 9 Niit- tukulman eritasoliittymän vaikutukset liikennevirtoihin riippuvat myös muis- ta tie/katuverkon ratkaisuista. Autoilijoiden reitinvalinta alueella perustuu aina olettamuksiin.

Seututasolla hankkeiden sijoituspaikka on liikenteellisesti edullinen, mutta paikallisesti hankkeiden toteutus lisää alueen ruuhkaisuutta entisestään. Erityisesti Aleksis Kivenkadun nykyisten valo-ohjaamattomien liittymien toimivuus heikkenee ja sivusuuntien välityskyky saattaa loppua iltapäivän ruuhkatunnin aikana. Myös Aleksis Kivenkadun ja Pikatien liittymän väli- tyskyky on ylärajallaan. Turvallisuussyistä kaistojen lisääminen valo- ohjaamattomiin liittymiin on hankalaa. Lisäksi keskustan läpiajo, viereisen koulun lähialueen liikenne ja mahdollisesti liikenneturvallisuusongelmat lisääntyvät. Mahdollinen Lemmensillan toteutuminen ei yksinään helpota ongelmia.

Loimaan kaupunki 53 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

5.5 Elinympäristön laatuun kohdistuvat vaikutukset

Kaupan hankkeiden vaikutusta elinympäristön laatuun voidaan tarkastella liikenteen päästöissä ja melussa, elinympäristön turvallisuudessa sekä ra- kennetussa ympäristössä ja maisemassa tapahtuvien muutosten kautta.

Aleksis Kivenkadun, Saikun alueen ja Loimaanportin kaupan hankkeiden toteuttaminen lisää etenkin henkilöautoliikennettä, mutta myös tavaralii- kennettä. Tämä merkitsee lisääntyviä päästöjä ja liikennemelua. Vaikutuk- set kohdistuvat voimakkaimmin alueille johtavien väylien varsille ja myymä- löiden tuntumaan pysäköinti- ja lastausalueille. Elinympäristön laatua hei- kentävänä tekijänä päästö- ja meluvaikutukset kohdistuvat lähinnä kulku- väylien läheisyydessä asuviin ihmisiin. Koska valtaosa hankkeiden aiheutta- masta liikenteestä ohjautuu väylille, joilla jo tälläkin hetkellä liikennemäärät ovat suuria, kaupan hankkeiden aiheuttamat päästöjen ja melun vaikutukset lähialueen asukkaiden elinympäristön laatuun jäävät suhteellisen vähäisiksi nykytilanteeseen verrattuna. Haittoja voidaan tarvittaessa vähentää kulku- väylien muutoksilla ja meluesteillä.

Muutokset elinympäristön turvallisuudessa liittyvät lähinnä lisääntyvään henkilöautoliikenteeseen myymälöiden lähiympäristössä. Ongelmia voidaan ennaltaehkäistä ja turvallisuuden tunnetta vahvistaa liikenneturvallisuutta parantavilla toimenpiteillä.

Rakennettuun ympäristöön ja maisemaan kohdistuvia vaikutuksia voidaan arvioida tarkemmin vasta hankesuunnitteluvaiheessa, jolloin rakennussuun- nittelussa tehtävistä ratkaisuista sekä mahdollisista ympäristörakentamis- toimenpiteistä on olemassa tietoa. Vaikutukset eivät kuitenkaan todennäköi- sesti tule olemaan merkittäviä, koska myymälät sijoittuvat valtatiemaise- maan ja/tai olemassa olevalle kaupan alueelle. Mahdollisia maisemallisia haittavaikutuksia voidaan lieventää myös jälkikäteen.

Vaikutukset elinympäristön laatuun näkyvät lähinnä liikenteen päästöissä ja melussa, elinympäristön turvallisuudessa sekä rakennetun ympäristön ja maiseman muutoksina. Koska Loimaan kaupan hankkeet sijoittuvat val- tatien 9 tuntumaan, jossa jo tälläkin hetkellä liikennemäärät ovat suuria, ei hankkeiden toteuttamisella ole merkittäviä vaikutuksia elinympäristön laatuun.

5.6 Kaupan palvelujen saavutettavuus

Kaupan palvelujen saavutettavuutta voidaan tarkastella sekä fyysisenä il- miönä (etäisyytenä myymälään) että koettuna saavutettavuutena, joka ku- vaa asiaa pelkkää etäisyyttä moniulotteisemmin. Koettu saavutettavuus voi- daan määritellä vaivaksi, jonka kotitalous kokee tavaroita hankkiessaan. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono, mikäli se aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä (Spåre ja Pulkki- nen 1997).

54 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysi- nen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavara- kaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikois- kaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on tarjonnan monipuolisuus ja vertailumahdollisuudet.

Aleksis Kivenkadun, Saikun alueen ja Loimaanportin kaupan hankkeiden toteutuessa päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelutarjonta paranee ja monipuolistuu merkittävästi. Näin ollen myös kaupan palvelujen koettu saavutettavuus paranee sekä lähiympäristössä asuvien että kauempaa hen- kilöautolla asioivien näkökulmasta. Suuri osa asiakkaista koostuu tarkaste- lualueen asukkaista, mutta asioimaan voidaan tulla suhteellisen kaukaakin erityisesti valtatien 9 vaikutuspiirissä olevilta alueilta. Fyysisessä saavutet- tavuudessa (etäisyydessä myymälään) ei tapahdu oleellista muutosta, koska Loimaalla asioidaan paljon jo nykyään eivätkä asiointimatkojen pituudet muutu oleellisesti uusien kaupan hankkeiden myötä. Toisaalta niille, jotka nykyisin asioivat Turun kaupunkiseudun kauppakeskuksissa, fyysinen saavu- tettavuus voi parantuakin, kun Turun seudun sijasta ja rinnalla voidaan asi- oida myös Loimaalla.

Aleksis Kivenkadun ja Saikun alueen myymälät ovat hyvin saavutettavissa kaikilla liikennemuodoilla. Sen sijaan Loimaanportissa myymälöiden sijainti perustuu hyvään liikenteelliseen saavutettavuuteen henkilöautolla. Asiointi linja-autolla on myös mahdollista, mutta saavutettavuuden taso tulee mää- räytymään joukkoliikenteen tulevista ratkaisuista: reitit, pysäkit ja vuorovä- lit tulisi suunnitella palvelemaan myös Loimaanportissa asiointia. Kaupan palvelujen keskittäminen hyvin saavutettaville alueille parantaa kuitenkin myös joukkoliikenteen järjestämismahdollisuuksia. Myös kevyen liikenteen yhteyksiä voidaan kehittää ja parantaa, jotta asiointi olisi mahdollisimman sujuvaa myös kävellen tai pyöräillen tapahtuvalle asioinnille. Valtaosalle asiakkaista asiointietäisyydet Loimaanporttiin ovat kuitenkin liian pitkiä säännölliselle kävellen/pyöräillen tapahtuvalle asioinnille.

Sekä fyysiseen että koettuun saavutettavuuteen vaikuttaa osaltaan myös se, mitä tapahtuu asuinalueiden päivittäistavaramyymäläverkossa. Kaupan hankkeiden myötä kiristyvä päivittäistavarakaupan kilpailu saattaa heiken- tää Loimaan keskustan ja asuinalueiden päivittäistavaramyymälöiden toi- mintaedellytyksiä. Mikäli myymälät eivät kykene muuttamaan toimintaansa, kehitys voi ajan kuluessa johtaa myymäläpoistumiin. Tämä merkitsee hei- kosti liikkumaan pääseville asukkaille asiointipaikan valintamahdollisuuksien vähenemistä ja kaupan palvelujen saavutettavuuden heikkenemistä. Nykyis- ten suunnitelmien mukaisesti ja vaiheittain toteutettuna kysynnän kasvu riittää kattamaan liiketilan lisäyksen pitkällä tähtäimellä, joten myymälä- kuolemia ei ole odotettavissa.

Kaupan palvelutarjonnan monipuolistuminen parantaa koettua saavutetta- vuutta sekä lähiympäristössä asuvien että kauempaa seudulta asioivien näkökulmasta. Sen sijaan fyysisessä saavutettavuudessa ei tapahdu mer- kittäviä muutoksia, koska jo nykyisinkin asioinnit suuntautuvat pääosin Loimaalle. Toisaalta voidaan olettaa, että osa nykyisin Turun kaupunkiseu- dulla asioivista siirtyy ainakin osittain asioimaan Loimaalla, joten heidän osaltaan myös fyysinen saavutettavuus paranee.

Loimaan kaupunki 55 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

5.7 Yhdyskuntatalouteen kohdistuvat vaikutukset

Merkittävimmät yhdyskuntataloudelliset vaikutukset

Yhdyskuntataloudella tarkoitetaan kaikkia niitä menoja ja tuloja, jotka ai- heutuvat yhdyskuntien rakentamisesta, käytöstä, korjauksesta, kunnossapi- dosta ym. toiminnoista ja yhdyskunnissa tapahtuvasta liikenteestä sekä kaikkiin näihin kohdistuvia tarkasteluja. Loimaan kaupan hankkeiden toteut- tamisen merkittävimmät välittömät tulot tulevat kertymään kiinteistö- ja yhteisöveroista sekä mahdollisista tonttien myynti- tai vuokratuloista. Merki- tykseltään vähäisempiin tuloeriin kuuluvat mm. sähkön ja veden myynnistä sekä rakennustarkastuksista saatavat tulot. Merkittävimpiin välittömiin me- noihin kuuluvat rakennusten ja kunnallisteknisten rakenteiden (energia- ja vesihuoltoverkon sekä tie- ja katuverkon) rakentamisesta ja kunnossapidos- ta aiheutuvat menot. Painoarvoltaan vähäisempiin menoeriin kuuluvat mm. suunnittelu- ja kaavoitusmenot sekä energia- ja vesihuoltomaksut.

Välilliset vaikutukset liittyvät pääosin myymälöiden rakentamis- ja toiminta- vaiheessa toteutuviin työllisyysvaikutuksiin, jotka heijastuvat yhdyskuntata- louteen lähinnä työntekijöiden palkoista perittävien verojen kautta. Myymä- löiden toiminnan aikaisia verotuloja arvioitaessa kysymys on siitä, millainen on uusien yksiköiden työllistävyysvaikutus suhteessa vähittäiskaupan raken- teen muutoksesta aiheutuvaan työpaikkojen vähentymään. Tilastokeskuk- sen työvoimatilaston mukaan vähittäiskaupan työllisten lukumäärä on li- sääntynyt vuosina 2001 - 2006. Näiden tietojen pohjalta ja Loimaan seudun vähittäiskaupan nykyinen rakenne huomioon ottaen Loimaan kaupan hank- keiden työllisyysvaikutukset muodostunevat positiivisiksi.

Merkittävimmät välittömät yhdyskuntataloudelliset tulot kertyvät kiinteis- tö- ja yhteisöveroista sekä mahdollisista tonttien myynti- tai vuokratulois- ta. Merkittävimmät välittömät menot ovat rakennusten ja kunnallisteknis- ten rakenteiden (energia- ja vesihuoltoverkon sekä tie- ja katuverkon) rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvat menot. Välilliset vaikutuk- set liittyvät pääosin myymälöiden rakentamis- ja toimintavaiheessa toteu- tuviin työllisyysvaikutuksiin, jotka heijastuvat yhdyskuntatalouteen lähin- nä työntekijöiden palkoista perittävien verojen kautta.

Työllisyysvaikutukset

Loimaan kaupan hankkeiden rakentaminen merkitsee karkeasti arvioiden 90 miljoonan euron investointia talonrakennukseen, kun keskimääräisenä ra- kennuskustannuksena käytetään 1300 €/k-m2. Panos-tuotoskertoimien mu- kaan kyseisen suuruinen investointi työllistää noin 700 henkilöä rakennus- toiminnassa. Lisäksi tulevat välilliset työllisyysvaikutukset muilla toimialoilla. Työllisyysvaikutus jakautuu koko rakennusajalle.

Toimintavaiheen työllisyysvaikutus näkyy kaupan alan työpaikkojen lisäyk- senä. Loimaan kaupan tunnuslukujen mukaan arvioituna uudet kaupan hankkeet lisäävät kaupan työllisyyttä noin 300 työpaikkaa .

Loimaan kaupan hankkeiden rakentaminen työllistää suoraan rakennus- alalla noin 700 henkilöä. Toimintavaiheessa hankkeet lisäävät vuositasolla kaupan alan työllisyyttä noin 300 työpaikkaa. Suorien työllisyysvaikutus- ten lisäksi tulevat välilliset vaikutukset muilla toimialoilla.

56 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

6 YHTEENVETO JA SUOSITUKSET

Työn tausta ja tavoitteet

Loimaan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimii tällä hetkellä kaupan yksiköitä ja valtatien 9 varrelle Turun suuntaan on si- joittunut tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Osalla nykyisistä kaupan toimijoista on laajennussuunnitelmia ja alueelle on sijoittumassa myös uusia kaupan yksiköitä. Lisäksi rakenteilla olevan Niittukulman eritasoliittymän lähiympä- ristöön on suunnitteilla Loimaanportin alue, jonne on tarkoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen.

Työssä on arvioitu Loimaan kaupan nykytilanne, kehitysnäkymät ja kaupal- listen ratkaisujen vaikutukset sekä esitetty johtopäätökset ja suositukset. Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu Aleksis Kivenkadun, Saikun alueen ja Loimaanportin liikerakentamisen vaikutuksia. Loimaanportin osalta on tar- kasteltu erikseen tilannetta, jossa alueelle toteutetaan hypermarket. Vaiku- tusten arvioinnissa on hyödynnetty olemassa olevia mm. Varsinais-Suomen liiton kaupan selvityksiä sekä ympäristöministeriön ”Kauppa kaavoituksessa” ja ”Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi” -oppaita ja niissä esitettyjä tarkastelukokonaisuuksia.

Kaupan hankkeiden keskeiset vaikutukset

Kauppaan ja palvelurakenteeseen kohdistuvat vaikutukset

Loimaan asema seudun kaupallisena keskuksena vahvistuu hankkeiden myötä. Tarkastelualueen markkinoiden kasvu mahdollistaa kaupan hankkei- den toteutuksen pitkällä tähtäimellä, joten merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin ei ole odotettavissa, mikäli hank- keet toteutetaan vaiheittain.

Nykyisten markettien laajennukset ja mahdollinen uusi yksikkö Saikun alu- eelle vastaavat päivittäistavarakaupan kysynnän kasvuun pitkälle tulevai- suuteen. Eniten päivittäistavarakaupan kilpailuasetelmaan vaikuttaisi uuden hypermarketin toteuttaminen Loimaanporttiin. Hypermarket yhdessä nykyis- ten myymälöiden laajennusten ja Saikun alueen uuden päivittäistavara- myymälän kanssa kiristäisi päivittäistavarakaupan kilpailutilannetta ja hei- kentäisi todennäköisesti nykyisten myymälöiden toimintaedellytyksiä. Hy- permarketin toteutukselle Loimaalla on käytännössä vaihtoehtona se, että joku nykyisistä marketeista laajentaa nykyisellä paikalla ja/tai se, että joku nykyisistä marketeista laajentaa ja siirtyy Loimaanporttiin. Tällöin kysynnän kasvu riittäisi kattamaan pinta-alan lisäyksen eikä merkittäviä haitallisia vaikutuksia olisi odotettavissa.

Erikoiskaupan kilpailuasetelmaan vaikuttaa Loimaanportin ja Aleksis Kiven- kadun alueen erikoiskaupan kokonaismitoitus ja jakautuminen tilaa vaativan ja keskustahakuisen erikoiskaupan kesken. Kilpailutilanteen muutokset hei- jastuvat erityisesti Loimaan keskustan erikoiskaupan toimintaedellytyksiin. Keskustahakuisen erikoiskaupan laajamittainen sijoittuminen Aleksis Kiven- kadun alueelle ja Loimaanporttiin voi olla uhka keskustan erikoiskaupalle. Tämän hetkisten suunnitelmien mukaan keskustahakuisen erikoiskaupan osuus uusien hankkeiden kokonaismitoituksesta on kuitenkin varsin pieni, joten haitalliset vaikutukset jäänevät vähäisiksi. Loimaanporttiin sijoittuva tilaa vaativa erikoiskauppa ei kilpaile keskustan erikoiskaupan kanssa, joten sillä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustan erikoiskaupan toi- mintaan.

Loimaan kaupunki 57 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kaupan kilpailutilanteen muuttuminen ei aina tarkoita kielteisiä vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toimintaedellytyksiin. Loimaan seudun kau- pan palveluverkko uudistuu joka tapauksessa. Päivittäistavarakaupassa pie- net, kannattavuudeltaan heikot ja vanhoissa liiketiloissa toimivat myymälät lopettavat tai uudistavat toimintakonseptejaan. Erikoiskaupassa erityisesti paljon tilaa vaativa kauppa hakee uusia, saavutettavuudeltaan hyviä sijain- tipaikkoja keskustan ulkopuolelta. Aleksis Kivenkadun, Saikun alueen ja Loimaanportin toteuttaminen nopeuttaa uudistumiskehitystä ja tarjoaa kor- vaavia ja kilpailukykyisiä sijaintipaikkoja yrityksille. Uudistumiskehitys on edellytys kaupan toiminta- ja kehitysedellytysten turvaamiselle ja sitä kaut- ta Loimaan kaupallisen aseman säilymiselle ja vahvistamiselle.

Palvelutarjonnan kehitys ja ostovoiman siirtymät

Kaupan hankkeiden toteuttaminen täydentää ja monipuolistaa Loimaan päi- vittäistavarakaupan ja erikoiskaupan palvelutarjontaa ja vahvistaa sitä kaut- ta Loimaan kaupallista vetovoimaa erityisesti suhteessa Turun kaupunkiseu- tuun ja Forssaan. Seututasolla uudet kaupan hankkeet lisäävät ostovoiman suuntautumista Loimaalle. Todennäköistä on, että osa nykyisin Turun kau- punkiseudun kauppakeskuksissa asioivista siirtyy asioimaan Turun sijasta ja rinnalla Loimaalla. Paikallisella tasolla uudet kaupan hankkeet vaikuttavat ostovoiman siirtymiin lähinnä Loimaan keskustan, Aleksis Kivenkadun alu- een ja Loimaanportin välillä. Ilman palvelutarjonnan monipuolistumista Loi- maan kaupallinen vetovoima todennäköisesti heikkenee, mikä merkitsee ostovoiman suuntautumista entistä enemmän kaupungin ulkopuolelle, eri- tyisesti Turun kaupunkiseudulle ja tulevaisuudessa myös Forssaan, kun hy- permarket aloittaa toimintansa.

Kaupan hankkeet suhteessa yhdyskuntarakenteeseen

Palvelutarjonnan paraneminen ja monipuolistuminen vahvistavat Loimaan asemaa seudullisena kaupan keskuksena. Maakuntatasolla tämä tukee tasa- painoista kehitystä, kun kaikki kaupan palvelut eivät keskity Turun kaupun- kiseudulle. Ylimaakunnallisella tasolla Loimaa muodostaa nykyistä vahvem- man kaupan keskuksen Turku-Tampere kehityskäytävälle.

Yhdyskuntarakenteellisesti Aleksis Kivenkadun ja Saikun alueet ovat osa Loimaan keskusta-aluetta eikä liikerakentamisella ole merkittävää yhdys- kuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Alueet ovat hyvin saavutettavissa kaikilla liikennemuodoilla. Myös kävelyetäisyydellä alueista asuu huomattava määrä asukkaita. Kaupan toimintojen laajentuessa on kuitenkin todennä- köistä, että Aleksis Kivenkadun liikenteen sujuvuus ja liittymien toimivuus ja sitä kautta liikenteellinen saavutettavuus heikkenevät merkittävästi. Loi- maanportin myötä syntyy uusi kaupan keskittymä, joka on hyvin saavutet- tavissa henkilöautolla. Loimaanportti muodostaa toisen päätepisteen Aleksis Kivenkadulta alkavalle kaupallisten toimintojen vyöhykkeelle.

Loimaan keskustan kehitys

Aleksis Kivenkadun alueen ja Loimaanportin toteutus vahvistaa valtatien 9 varren asemaa kauppapaikkana. Vaikutukset Loimaan keskustan kehityk- seen ovat riippuvaisia erityisesti keskustahakuisen erikoiskaupan mitoituk- sesta. Tämän hetkisten suunnitelmien mukaan hankkeiden toteuttaminen täydentää Loimaan keskustan kaupallista tarjontaa eikä aiheuta uhkaa kes- kustan kehitykselle. Tarjonnan monipuolistuminen ja kaupallisen vetovoi- man vahvistuminen voivat houkutella myös keskustaan uusia kaupan toimi- joita ja asiakkaita.

58 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Loimaan keskustan kaupallinen vetovoima ja elävyys ovat riippuvaisia ennen kaikkea erikoiskaupan sekä kaupallisten ja kulttuuristen palvelujen tarjon- nan monipuolisuudesta, mutta myös monista muista tekijöistä, kuten liiken- ne- ja pysäköintijärjestelyjen toimivuudesta ja fyysisen ympäristön viihtyi- syydestä. Loimaanportin ja Aleksis Kivenkadun hankkeiden toteutuksesta riippumatta keskustan kehittäminen ja aseman turvaaminen vahvana kaup- papaikkana edellyttävät jatkuvia kehittämistoimenpiteitä.

Liikenteelliset vaikutukset

Loimaanportin vaikutus pitkäaikaisessa liikenteen määrän kasvussa on ver- raten suuri. Loimaanportin toteutuksella ei kuitenkaan tule olemaan merkit- tävää vaikutusta liikenteen sujuvuuteen ja liittymien toimivuuteen eteläisellä ohikulkutiellä, mikäli liittymävälit pystytään pitämään vähintään 200 metris- sä. Hypermarketin mahdollinen toteuttaminen Loimaanporttiin lisää liiken- nettä siinä määrin, että eteläisen ohikulkutien liittymien toimivuus voi edel- lyttää valo-ohjausta ja/tai kaistajärjestelyjä. Valtatien 9 ja Niittukulman eri- tasoliittymän toimivuuteen Loimaanportin toteutuksella ei ole merkittävää vaikutusta, etenkin jos valtatietä kehitetään Tiehallinnon viimeaikaisten suunnitelmien ja osayleiskaavaehdotuksen mukaisesti.

Aleksis Kivenkadun ja Saikun alueen kaupan hankkeet ovat seututasolla tarkasteltuna liikenteellisesti hyvin sijoittuneet, mutta paikallisesti ne lisää- vät ruuhkaisuutta entisestään. Erityisesti Aleksis Kivenkadun nykyisten valo- ohjaamattomien liittymien toimivuus heikkenee merkittävästi ja sivusuun- tien välityskyky voi loppua iltapäivän ruuhkatunnin aikana. Myös Aleksis Kivenkadun ja Pikatien liittymän välityskyky tulee markettien laajennusten ja Saikun alueen toteutuksen myötä olemaan ylärajallaan. Liittymässä ovat jo tälläkin hetkellä ongelmana seuraaviin liittymiin asti ulottuvat jonot ja kaupan hankkeiden toteutus yhdessä liikenteen yleisen kasvun kanssa kas- vattaa jonopituuksia entisestään. Mahdollinen Lemmensillan toteutuminen ei yksinään helpota Aleksis Kivenkadun ongelmia. Liikennejärjestelyjen paran- taminen edellyttää yksityiskohtaista suunnittelua ja yhteistyötä kaupungin ja alueiden toimijoiden kesken.

Kaupan palvelujen saavutettavuus

Sekä päivittäistavarakaupan että erikoiskaupan palvelutarjonta paranee ja monipuolistuu merkittävästi Aleksis Kivenkadun alueen ja Loimaanportin kaupan hankkeiden toteutuksen myötä. Tämä merkitsee koetun saavutetta- vuuden paranemista sekä lähiympäristössä asuvien että kauempaa seudulta asioivien näkökulmasta. Fyysisessä saavutettavuudessa (etäisyydessä myymälään) ei tapahdu merkittäviä muutoksia, koska Loimaalla asioidaan paljon jo nykyään. Toisaalta niille, jotka nykyisin asioivat Turun kaupunki- seudun kauppakeskuksissa, fyysinen saavutettavuus voi parantua, kun Tu- run kaupunkiseudun sijasta ja rinnalla voidaan asioida Loimaalla.

Aleksis Kivenkadun ja Saikun alueen myymälät ovat hyvin saavutettavissa kaikilla liikennemuodoilla. Sen sijaan Loimaanportissa myymälöiden sijainti perustuu tällä hetkellä hyvään liikenteelliseen saavutettavuuteen henkilöau- tolla. Saavutettavuus linja-autolla tulee määräytymään joukkoliikenteen tulevista ratkaisuista: reitit, pysäkit ja vuorovälit tulisi suunnitella palvele- maan myös Loimaanportissa asiointia. Myös kevyen liikenteen yhteyksiä voidaan kehittää ja parantaa, jotta asiointi olisi mahdollisimman sujuvaa kävellen ja pyöräillen.

Loimaan kaupunki 59 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Sekä fyysiseen että koettuun saavutettavuuteen vaikutta osaltaan se, mitä tapahtuu lähimyymäläverkossa. Mikäli kaupan hankkeet aiheuttavat lähi- myymäläverkoston harvenemista, päivittäistavarakaupan asiointimahdolli- suudet vähenevät ja palveluiden saavutettavuus heikkenee. Nykyisten suunnitelmien mukaisesti ja vaiheittain toteutettuna kysynnän kasvu riittää kattamaan liiketilan lisäyksen pitkällä tähtäimellä, joten hankkeiden seura- uksena myymäläkuolemia ei ole odotettavissa.

Työllisyysvaikutukset

Kaupan hankkeiden toteuttaminen merkitsee keskimääräisten rakennuskus- tannusten ja panos-tuotos-kertoimien perusteella arvioituna rakennusaikana noin 700 henkilön työllistymistä rakennustoiminnassa. Toimintavaiheessa kaupan hankkeet lisäävät kaupan alan työllisyyttä vuositasolla noin 300 työ- paikkaa.

Johtopäätökset ja suositukset

Kaupallisen selvityksen ja vaikutusten arvioinnin yhteydessä on tullut esille näkökohtia, jotka tulisi ottaa huomioon Loimaan kaupan hankkeiden toteu- tuksessa. Seuraavassa esitetyt suositukset osaltaan myös vähentävät mah- dollisia haitallisia vaikutuksia.

Toteutuksen ohjaus ja vaiheistus

Aleksis Kivenkadun alueen ja Loimaanportin toteutusta voidaan tarvittaessa ohjata määrittelemällä kaavamääräyksissä liikerakentamisen kokonaismitoi- tuksen lisäksi toteutusajankohdat sekä keskustahakuisen ja/tai päivittäista- varakaupan mitoitus. Tärkeää on kuitenkin muistaa, että kaavoituksella tue- taan kaupan toimintaedellytyksiä. Kannattava liiketoiminta on edellytys ve- tovoimaisille kaupan keskittymille ja sitä kautta Loimaan kaupallisen ase- man säilyttämiselle ja vahvistamiselle. Kaavoituksella on mahdollistettava riittävä ja joustava liikerakentaminen ja myös laajennusmahdollisuudet pit- källä tähtäimellä.

Ostovoiman kasvu ja liiketilan lisätarve huomioon ottaen vireillä olevien kaupan hankkeiden toteuttaminen nykyisten suunnitelmien mukaisella mi- toituksella ja toimialakokoonpanolla ei aiheuta sellaisia kielteisiä vaikutuksia kaupan toimintaedellytyksiin, kaupan palveluverkkoon, palvelujen saavutet- tavuuteen eikä elinympäristön laatuun, jotka vaatisivat erityisiä toimenpitei- tä. Tästä huolimatta on kuitenkin tarkoituksenmukaista toteuttaa kaupan hankkeet vaiheittain. Tällöin nykyiset kaupan yksiköt pystyvät paremmin sopeutumaan uuden liikerakentamisen luomaan kilpailutilanteeseen. Vaiheit- taisella toteutuksella voidaan pienentää mahdollisia haitallisia vaikutuksia kaupan toimintaedellytyksiin.

Hankkeiden lopullinen mitoitus, liiketilan jakautuminen eri toimialoille ja toteutusajankohdat on syytä tarkentaa yksityiskohtaisemman suunnittelun yhteydessä kaupungin ja kaupan toimijoiden yhteistyönä.

Kaupan keskittymien profiilit ja työnjako

Loimaan tärkeimmät kaupan alueet tulevat olemaan keskusta, Aleksis Ki- venkadun alue (ml. Saikun alue) ja Loimaanportti. Kaupan toiminta- ja kehi- tysedellytysten ja sitä kautta koko Loimaan kaupallisen vetovoiman vahvis- tamisen kannalta on tarkoituksenmukaista keskittää uusi liikerakentaminen näille alueille.

60 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kaupan nykytilan ja kehitysnäkymien analyysin sekä vaikutusten arvioinnin pohjalta voidaan hahmottaa kaupan alueille seuraavat profiilit:

- Aleksis Kivenkadun alue: päivittäistavarakaupan alue. - Loimaanportti: tilaa vaativan erikoiskaupan, laajan tavaravalikoiman kaupan ja liikennepalvelujen alue. - Loimaan keskusta: keskustahakuisen erikoiskaupan ja pienten erikois- liikkeiden sekä kaupallisten, kulttuurillisten ja julkisten palvelujen alue. - Asuinalueet: lähipalvelut, lähinnä päivittäistavarakauppa

Aleksis Kivenkadun alueen kehittäminen

Aleksis Kivenkadun alue on hyvin saavutettavissa kaikilla liikennemuodoilla, joten se soveltuu erityisen hyvin päivittäistä asiointia vaativille kaupan toi- minnoille. Laajennusten myötä odotettavissa oleva liikenteen ruuhkautumi- nen voi kuitenkin heikentää alueen saavutettavuutta. Liikenteen sujuvuus ja liittymien toimivuus edellyttävät yksityiskohtaista suunnittelua ja kehittä- mistoimenpiteitä. Liikenteen ruuhkautumista vähentäisi jonkun alueella toi- mivan supermarketin mahdollinen siirtyminen Loimaanporttiin.

Loimaanportin kehittäminen

Loimaanportti soveltuu sijaintipaikaksi erityisesti tilaa vaativalle kaupalle. Tilaa vaativa kauppa täydentää Aleksis Kivenkadun alueen ja Loimaan kes- kustan tarjontaa eikä kilpaile niiden kanssa. Hypermarket voidaan sijoittaa alueelle, mikäli joku Aleksis Kivenkadun nykyisistä supermarketeista siirtyy alueelle. Loimaanportin suunnittelussa on tärkeää ottaa huomioon myös se, että alue on kaupallisesti uusi alue. Tästä johtuen alueelle sijoittuvan kau- pan kokonaisuuden tulee olla riittävän vetovoimainen jo ensimmäisessä to- teutusvaiheessa.

Loimaan keskustan kaupallinen kehittäminen

Loimaan keskustan kaupallinen vetovoima ja elävyys ovat riippuvaisia eri- koiskaupan sekä kaupallisten ja kulttuuristen palvelujen tarjonnan monipuo- lisuudesta. Keskustan kehitykseen vaikuttavat myös hyvin monet muut teki- jät, kuten liikenne- ja pysäköintijärjestelyt, fyysinen ympäristö, liiketilojen laatu ja tarjonta, palvelutarjonnan monipuolisuus sekä palveluiden vetovoi- ma ja aukioloajat.

Keskustan kaupallisen vetovoiman vahvistaminen edellyttää mm.

- asukasmäärän ja sitä kautta ostovoiman lisäämistä - uusien yritysten ja erityisesti veturiyrityksen saamista keskustaan - liikenne- ja pysäköintijärjestelyjen parantamista - viihtyisyyden parantamista mm. torialuetta kehittämällä - yhteyksien parantamista Aleksis Kivenkadun ja keskustan välillä - yrittäjien yhteistyön lisäämistä

Kaupungin, yrittäjien, kiinteistönomistajien ja muiden toimijoiden tulisi yh- dessä ja erikseen huolehtia keskustan jatkuvasta kehittämisestä.

Loimaan kaupunki 61 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

7 LÄHDELUETTELO

Työn yhteydessä haastatellut henkilöt:

- Heikki Heinimäki, Tradeka - Olli Setänen, Kesko - Mika Marttila, Turun seudun osuuskauppa - Risto Kojo, Nova Group Oy - Pauli Salminen, Loimaan seutukunnan kehittämiskeskus - Tapani Koivula, Loimaan yrittäjät ry, pj. - Virpi Rosendahl, Loimaan yrittäjänaiset - Olli-Pekka Hoffren, Kauppakamari, Loimaan yksikkö - Martti Koskinen, Loimaan Seudun Nuorkauppakamari

A.C.Nielsen Finland Oy (2008). Myymälärekisteri 2007.

Hämeen liitto (2008). Hämeen liiton kotisivut.

Kalenoja, Hanna (2007). Matkatuotoskäsikirja. Luonnos 11.12.2007. Tam- pereen yliopisto.

Loimaan kaupunki (2008). Kaavoituskatsaus 28.2.2008.

Loimaan kaupunki (2007). Loimaan osayleiskaavaluonnos ja selostus. Loimaan kaupunki ja Suunnittelukeskus Oy.

Loimaan kaupunki (2006a). Keskusta-alueen osayleiskaavan tarkistaminen, selvitys Loimaan kaupallisesta palveluverkosta 22.6.2006. Loimaan kaupun- ki ja Suunnittelukeskus Oy.

Loimaan kaupunki (2006b). Niittukulmanportti. Asemakaava ja asemakaavan muutos. Loimaan kaupunki ja Suunnittelukeskus Oy.

Loimaan kunta ja Loimaan kaupunki (1995). Loimaan kunnan ja Loimaan kaupungin osayleiskaava, selostus. Suunnittelukeskus Oy.

Loimaan seutukunnan kehittämiskeskus (2007). Valtatie 9 Turku-Loimaa kehityskäytävä. Loimaan seutukunnan kehittämiskeskus ja Suunnittelu- keskus Oy.

Pirkanmaan liitto (2008). Pirkanmaan liiton kotisivut.

Pulkkinen Matti ja Spåre Harri (1999). Erikoistavaroiden kauppapalvelujen koettu saavutettavuus. LTT-tutkimus Oy. Sarja B 151. Helsinki 1999.

Spåre Harri ja Pulkkinen Matti (1997). Päivittäistavaroiden kauppapalvelujen koettu saavutettavuus. Liiketaloustieteellinen tutkimuslaitos. Sarja B 139. Helsinki 1997.

Santasalo, Tuomas ja Katja Koskela (2003). Vähittäiskauppa Suomessa 2003. Tuomas Santasalo Ky. Helsinki.

Santasalo, Tuomas ja Heli Heusala (2002). Erikoiskauppa kaavoituksessa. Tuomas Santasalo Ky. Hakapaino Oy. Helsinki.

Satakuntaliitto (2008). Satakuntaliiton kotisivut.

Tiehallinto (2007a). Tulevaisuuden näkymiä 1/2007. Tieliikenteen kuntaen- nuste 2005-2030.

62 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Tiehallinto (2007). Ypäjä-Säkylä maantien 213 liittymien toimivuustarkaste- lu välillä Aleksis Kivenkatu – Myllykyläntie, Loimaa. Toimenpidesuunnitelma 2007. Tiehallinto ja Suunnittelukeskus Oy.

Tiehallinto (2005). Tieliikenne-ennuste 2004-2040, Liikenteen kasvukertoi- met maakunnittain ja tieluokittain 2004-2020.

Tilastokeskus (2008). Väestötilastot.

Tilastokeskus (2008). Toimipaikkarekisteri 2006, TP15-taulukko.

Varsinais-Suomen liitto (2008a). Varsinais-Suomen maakuntakaava. Luon- nos 19.11.2008. Kaavakartta, kaavaselostus sekä liiteaineistot.

Varsinais-Suomen liitto (2008b). Varsinais-Suomen liiton kotisivut.

Varsinais-Suomen liitto (2007). Kuntarakenteen kehittämisen edellytykset Varsinais-Suomessa. Antti Vasanen, Varsinais-Suomen liitto, Turku 2007.

Varsinais-Suomen liitto (2006a). Loimaan, Paraisten ja Uudenkaupungin asema Varsinais-Suomen aluerakenteessa. Antti Vasanen, Varsinais-Suomen liitto.

Varsinais-Suomen liitto (2006b). Turun seudun kaupan palveluverkkoselvi- tys. Varsinais-Suomen liitto, TAD Centre ja Entrecon Oy.

Varsinais-Suomen liitto (2005). Loimaan seudun liikennejärjestelmäsuunni- telma. Liikennestrategia 2025.

Ympäristöministeriö (2007). Kaupan ja kilpailun työryhmän raportti. Ympä- ristöministeriön raportteja 26 / 2007. Helsinki.

Ympäristöministeriö (2007). Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa. Tulkinnan ongelmia. Ympäristöministeriön raportteja 16/2008. Tuomas San- tasalo Ky ja ympäristöministeriö.

Ympäristöministeriö (2004). Kauppa kaavoituksessa. Ympäristöopas 115. Ympäristöministeriö, Alueidenkäytön osasto. Edita Prima Oy. Helsinki.

Ympäristöministeriö (2000). Suositus paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnasta. Maankäyttö- ja rakennuslaki 2000 -julkaisusarjan opas 2. Edita Oy. Helsinki.

Loimaan kaupunki 63 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

LIITE 1. VÄHITTÄISKAUPAN TOIMIALAT

PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA 5211 Elintarvikkeiden ja juomien erikoistumaton vähittäiskauppa 52111 Supermarketkauppa 52112 Päivittäistavaroiden yleisvähittäiskauppa 52113 Kioskit 5221 Hedelmien, marjojen ja vihannesten vähittäiskauppa 5222 Lihan ja lihatuotteiden vähittäisukauppa 5223 Kalan, äyriäisten ja nilviäisten vähittäiskauppa 5224 Leipomotuotteiden ja makeisten vähittäiskauppa 5226 Tupakkatuotteiden vähittäiskauppa 5227 Muu päivittäistavaroiden vähittäiskauppa erikoismyymälöissä 52271 Juustomyymälät 52272 Jäätelökioskit 52273 Luontaistuotteiden vähittäiskauppa 52279 Muu päivittäistavaroiden erikoiskauppa

TAVARATALO- JA HYPERMARKETKAUPPA 5212 Muu vähittäiskauppa erikoistumattomissa myymälöissä 52121 Itsepalvelutavaratalot 52122 Tavaratalot 52129 Pienoistavaratalot

ERIKOISKAUPPA Alkot 5225 Alkoholi- ja muiden juomien vähittäiskauppa Apteekit ym. 5231 Apteekit 5232 Terveydenhoitotarvikkeiden vähittäiskauppa 5233 Kosmetiikka- ja hygieniatuotteiden vähittäiskauppa Muotikauppa 5241 Tekstiilien vähittäiskauppa 52411 Kankaiden vähittäiskauppa 52412 Lankojen ja käsityötarvikkeiden vähittäiskauppa 52413 Kodintekstiilien vähittäiskauppa 5242 Vaatteiden vähittäiskauppa 52421 Naisten vaatteiden vähittäiskauppa 52422 Miesten vaatteiden vähittäiskauppa 52423 Turkisten ja nahkavaatteiden vähittäiskauppa 52424 Lastenvaatteiden vähittäiskauppa 52425 Lakkien ja hattujen vähittäiskauppa 52429 Vaatteiden yleisvähittäiskauppa 5243 Jalkineiden ja nahkatavaroiden vähittäiskauppa 52431 Jalkineiden vähittäiskauppa 52432 Laukkujen vähittäiskauppa Huonekalu- ja sisustuskauppa 52441 Huonekalujen vähittäiskauppa 52442 Muu sisustustekstiilien ja -tarvikkeiden vähittäiskauppa 52443 Sähkötarvikkeiden ja valaisimien vähittäiskauppa 52444 Kumi- ja muovitavaroiden vähittäiskauppa 52445 Taloustarvikkeiden vähittäiskauppa

64 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Kodintekniikka-, musiikki-, tietokone- ja telekauppa 52451 Kodinkoneiden ja viihde-elektorniikan vähittäiskauppa 52452 Soittimien ja musiikkitarvikkeiden vähittäiskauppa 52492 Tietokonelaitteistojen vähittäiskauppa 52493 Tietoliikennevälineiden ja toimistokoneiden vähittäiskauppa Rautakauppa 52461 Rauta- ja rakennustarvikkeiden yleisvähittäiskauppa 52462 Maalien vähittäiskauppa 52463 Keittiö- ja saniteettitilojen kalusteiden vähittäiskauppa 52464 Lukkoseppä- ja avainliikkeet 52469 Muu rauta- ja rakennusalan vähittäiskauppa Muu erikoiskauppa 52471 Paperi- ja toimistotarvikkeiden vähittäiskauppa 52472 Kirjojen vähittäiskauppa 52473 Aikakausjulkaisujen ja lehtien vähittäiskauppa, lehtikioskit 52481 Kukkien vähittäiskauppa 52482 Kukkakioskit 52483 Puutarha-alan vähittäiskauppa 52484 Taideliikkeet 52485 Valokuvausalan vähittäiskauppa 52486 Optisen alan vähittäiskauppa 52487 Kultasepänteosten ja kellojen vähittäiskauppa 52488 Urheilualan vähittäiskauppa 52489 Mattojen vähittäiskauppa 52491 Veneiden ja veneilytarvikkeiden vähittäiskauppa 52494 Lemmikkieläinten vähittäiskauppa 52495 Leikkikalujen ja askartelutarvikkeiden vähittäiskauppa 52496 Lastenvaunujen ja -tarvikkeiden vähittäiskauppa 52497 Lahjatavaroiden vähittäiskauppa 52498 Tapettien ja lattianpäällysteiden vähittäiskauppa 52499 Muualla mainitsematon vähittäiskauppa

MOOTTORIAJONEUVOJEN JA POLTTOAINEIDEN VÄHITTÄISKAUPPA Autokaupat ym. 50102 Moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa 50103 Matkailuvaunujen vähittäiskauppa 50302 Moottoriajoneuvojen osien ja varusteiden vähittäiskauppa 50304 Renkaiden vähittäiskauppa 50402 Moottoripyörien sekä niiden osien vähittäiskauppa Huoltoasemat 50501 Huoltamotoiminta 50502 Polttoaineiden vähittäiskauppa automaateista

Loimaan kaupunki 65 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

LIITE 2: KAUPAN KÄSITTEITÄ JA MÄÄRITELMIÄ

Seuraavaan on koottu tässä selvityksessä käytetyt keskeiset kaupan käsit- teet. Lähteitä ovat olleet mm.: Ympäristöministeriö: Kauppa kaavoituksessa (2004), Heinimäki Heikki: Kaupan toimintaympäristö (2006), Santasalo Tuomas: Erikoiskauppa kaavoituksessa (2002) ja Santasalo Tuomas: Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa, tulkinnan ongelmia (2008).

Kaupan toimialat

Päivittäistavarakauppa. Pohjoismaisella termillä päivittäistavara tarkoitetaan elintarvikkeiden ohella sellaisia tuotteita, joita ihmiset ovat tottuneet hank- kimaan elintarvikeostosten yhteydessä. Päivittäistavaroihin luetaan siten ruoka, juomat, tupakkatuotteet, teknokemian tuotteet, kodin paperit, lehdet sekä kosmetiikka. Päivittäistavarakaupalla tarkoitetaan yleisimmin edellä mainittujen päivittäistavaroiden koko sortimentin valikoimaa myyvää, pää- asiassa itsepalveluperiaatteella toimivaa market-tyyppistä elintarvikemyy- mälää. Ruoan osuus päivittäistavaramyymälöiden kokonaismyynnistä on noin 80 %.

Erikoiskauppa. Tietyn tuoteryhmän kauppaan ja siihen liittyviin palveluihin erikoistunut myymälä. Erikoiskauppa kerää asiantuntemustaan tiettyyn tuo- teryhmään ja siihen liittyviin palveluihin. Erikoiskauppa on yleensä keskitty- nyt ns. käyttötavaroiden myyntiin, mutta voi myös keskittyä päivittäisten tavaroiden eli elintarvikkeiden myyntiin. Erikoiskaupalle on tyypillistä kes- keinen sijainti, joka ymmärretään kaavoituksessa pääosin keskustatoimin- noiksi. Erikoiskauppa-käsitteen alle kuuluvat kuitenkin myös kaupat, jotka hakeutuvat ja myös paremmin soveltuvat keskustojen ulkopuolelle. Näitä ovat paljon tilaa vaativat erikoiskaupat.

Tilaa vaativa erikoiskauppa . Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei esitetä yksise- litteistä tulkintaa paljon tilaa vaativalle erikoistavaran kaupalle. Ympäristö- ministeriön suosituksen (ympäristöministeriö 2000) mukaan vähittäiskaup- paa koskevien säännösten ulkopuolelle jäävät, paljon tilaa vaativat erikois- kaupan myymälät ovat:

• Moottoriajoneuvojen kauppa • Moottoriajoneuvojen varaosien ja tarvikkeiden kauppa • Rengaskauppa • Venekauppa • Veneilytarvikkeiden kauppa • Matkailuvaunujen kauppa • Huonekalukauppa • Sisustustarvikekauppa (rakenteellinen sisutus) • Rautakauppa • Rakennustarvikekauppa • Maatalouskauppa • Puutarha-alan kauppa • Kodintekniikkakauppa

Toimialaan liittyvien oheistuotteiden osuus myymälän myyntipinta-alasta saa olla enintään 20 %, kuitenkin enintään 400 m 2. Tästä myyntipinta- alasta enintään 100 neliömetrin alalla voidaan myydä elintarvikkeita ja oheistuotteita, jotka eivät liity toimialaan. Tilaa vaativa erikoiskauppa sijoit- tuu yleensä keskustojen ulkopuolelle, hyvien liikenneyhteyksien varrelle.

66 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Erikoiskauppa on viime vuosina kehittynyt voimakkaasti. Muutokset näkyvät myös tilaa vaativassa erikoiskaupassa tuotevalikoimien laajentumisena. Osa liikkeistä keskittyy vain oman toimialan tuotteisiin, mutta osassa liikkeistä on sekä tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen että ohjauksen piiriin kuu- luvien toimialojen tuotteita. Tämän takia yksittäisen myymälän kohdalla rajan vetäminen siihen, onko kysymyksessä paljon tilaa vaativan erikois- kaupan myymälä vai maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama vähittäiskau- pan suuryksikkö, on hankalaa. Ympäristöministeriössä on parhaillaan käyn- nissä hanke paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnasta.

Erilaisia myymälätyyppejä

Vähittäiskaupan suuryksikkö . Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan maankäyttö- ja rakennuslaissa yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähit- täiskaupan suurmyymälää, ei kuitenkaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa. Suuryksiköitä ovat hypermarketit, tavaratalot, suuret halpahinta- myymälät, suuret supermarketit sekä erikoiskaupan suurmyymälät. Vähit- täiskaupan tilastoinnissa ei käytetä määritteenä kerrosneliömetrejä vaan myyntineliömetrejä. 2 000 kerrosneliömetriä vastaa noin 1 500 myyn- tineliömetriä.

Hypermarket. Hypermarket on monen alan tavaroita myyvä, pääosin itse- palveluperiaatteella toimiva myymälä, jossa myynnin painopiste on päivit- täistavaroissa. Hypermarketin myyntipinta-ala on yli 2 500 neliömetriä. Elin- tarvikkeiden osuus on alle puolet (<50 %) myyntipinta-alasta. Mikäli elin- tarvikkeiden osuus myyntipinta-alasta on yli puolet, kyseessä on suuri su- permarket. Hypermarket voi sijaita keskustassa tai keskustan lähialueella, kauppakeskuksessa, hypermarket-keskuksessa tai keskustan ulkopuolella liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevalla paikalla. Myymälä toimii yleensä yhdessä tasossa ja kassat ovat uloskäynnin yhteydessä. Yleensä pysäköintitiloja on runsaasti ja ne sijaitsevat maan tasossa.

Supermarket. Pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva ruoan myyntiin kes- kittyvä päivittäistavaramyymälä, jonka myyntipinta-ala on yli 400 neliömet- riä (pieni supermarket: 400 - 999 neliömetriä ja iso supermarket: yli 1 000 neliömetriä). Supermarketissa elintarvikkeiden osuus on yli puolet (>50 %) myyntipinta-alasta. Supermarket voi sijaita asuntoalueilla, keskuksissa tai niiden ulkopuolella liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevilla paikoilla. Yli 2 000 k-m2:n supermarketit (myyntiala yli 1 500 neliömetriä) ovat vähit- täiskaupan suuryksiköitä.

Valintamyymälä. Valintamyymälät voidaan jakaa myyntipinta-alan mukaan pieniin (100 - 199 m 2) ja suuriin (200 - 399 m 2) myymälöihin. Valintamyy- mälöiden myynnistä 2/3 on elintarvikemyyntiä. Valintamyymälät ovat luon- teeltaan lähikauppoja. Myyntipinta-alaltaan alle 400 neliömetrin myymälät saavat olla avoinna sunnuntaisin kaikkina kuukausina.

Tavaratalo. Monen eri alan tavaroita myyvä myymälä, jonka myyntipinta-ala on yli 1 000 neliömetriä. Tavaratalossa minkään tavararyhmän osuus myyn- tipinta-alasta ei ylitä puolta ja eri osastot vastaavat alansa erikoisliikkeiden valikoimaa. Tavaralajitelmaan kuuluvat elintarvikkeiden ohella yleensä va- paa-aikaan, pukeutumiseen, asumiseen, kosmetiikkaan sekä kirja- ja pape- rialaan liittyvät tavarat. Mikäli jonkun tavararyhmän myyntipinta-ala on vä- hintään 50 %, on kyseessä ao. toimialalla toimiva erikoiskaupan suurmyy- mälä (erikoistavaratalo). Tavaratalo voi sijaita kaupungin ydinkeskustassa tai aluekeskuksessa. Tavaratalossa on korkea palveluaste. Pysäköintitiloja saattaa olla varsin rajoitetusti. Kassat sijaitsevat eri osastoilla. Tavaratalos- sa on yleensä useita myymäläkerroksia. Loimaan kaupunki 67 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi

Laajan tavaravalikoiman kauppa . Laajan tavaravalikoiman kauppa on ympä- ristöministeriön suosituksen mukaan vähittäiskaupan ohjauksen piiriin kuu- luvaa kauppaa. Laajan tavaravalikoiman kaupaksi kutsutaan myymälöitä, joilla on myynnissä usean eri toimialan tuotteita. Usein nämä ovat ns. alen- nustavarataloja, jotka kilpailevat laajan tavaravalikoiman ohella hinnoilla. Laajan tavaravalikoiman kaupan tuotevalikoima on nimensä mukaisesti laa- ja. Tämän vuoksi kaupat tarvitsevat usein paljon tilaa. Tuotteet eivät kui- tenkaan useimmiten ole suuria tilaa vaativia. Tuotevalikoimaan kuuluvat mm. vaatteet ja kengät, teknokemian tuotteet, kotitaloustavarat, sisustus- tavarat, urheiluvaatteet ja -välineet, lelut, rautatarvikkeet, autotarvikkeet ja puutarhatuotteet. Joillakin liikkeillä on valikoimissaan myös tuore- elintarvikkeita. Laajan tavaravalikoiman kaupat hakeutuvat pääosin keskus- tojen ulkopuolelle, mutta niitä on paljon myös keskustoissa ja kauppakes- kuksissa. Laajan tavaravalikoiman kaupat ovatkin hyvin erityyppisiä. Joi- denkin myymälöiden tuotevalikoima painottuu tilaa vaativaan kauppaan ja joidenkin keskustahakuiseen erikoiskauppaan. Jotkut myymälät taas muis- tuttavat hypermarketteja.

Kaupallisten keskusten määritelmiä

Kauppakeskus. Kauppakeskus muodostuu liikerakennuksesta, jossa myymä- lät ja palvelut avautuvat sisäänpäin käytäville tai keskusaukiolle. Vuokratta- van liiketilan määrä on yleensä vähintään 5 000 h-m2. Kauppakeskuksessa on vähintään 10 myymälää. Kauppakeskuksessa on yksi tai useampi ankku- ri- tai veturiyritys ja joukko avainyrityksiä sekä muita myymälöitä ja palve- luja. Palvelut voivat olla joko kaupallisia tai julkisia. Yksittäisen ankkuriyri- tyksen osuus liiketilan kokonaismäärästä ei ylitä 50 %:ia.

Hypermarket-keskus. Hypermarketkeskus muodostuu yhdestä liikeraken- nuksesta, jossa on hypermarket ja vähintään kymmenen muuta myymälää tai muita palveluja. Ne kaikki aukeavat katetulle käytävälle. Hypermarket- keskus toimii tavallisesti yhdessä tasossa. Hypermarketin osuus on yli 50 prosenttia liiketilan kokonaismäärästä.

Erikoiskauppojen keskus (Retail park). Erikoiskauppojen keskus muodostuu useammasta liikerakennuksesta. Keskuksessa toimii lähinnä erikoiskaupan suurmyymälöitä. Erikoiskauppojen keskus sijaitsee yleensä keskusta-alueen ulkopuolella yhdessä tasossa ja aukeaa ulkotilaan yhteiselle pysäköintialu- eelle. Liikeidea perustuu toimialojen keskittymiseen, mikä lisää kaupan kes- kuksen vetovoimaa. Esimerkiksi vapaa-ajan tuotteiden, asumisen, sisusta- misen ja rakentamisen tuotemaailmat muodostavat ehjän, kuluttajaa kiin- nostavan kokonaisuuden. Tilaa vaativan erikoiskaupan lisäksi tällaiseen kes- kittymään sijoittuu usein myös pienempiä erikoiskauppoja kuten urheiluliik- keitä. Suomen Retail Park -keskusten koko vaihtelee markkinoista ja kilpai- lutilanteesta riippuen. Pienimmät sijoittuvat kokoluokkaan 15 000 k-m2 ja suunnitteilla olevat suurimmat keskukset ovat 70 000 - 80 000 k-m2.

Vähittäiskaupan myymäläkeskittymä . Vähittäiskaupan myymäläkeskittymäl- lä tarkoitetaan yksittäistä liikerakennusta, jossa on useita myymälöitä tai usean liikerakennuksen muodostamaa kokonaisuutta, jossa myymälöillä on yhteisiä toimintoja kuten yhteinen pysäköintialue tai kokonaisuudella on yhteinen johto ja markkinointi. Sellaisen vähittäiskaupan myymäläkeskitty- män toteuttamiseen, joka vaikutuksiltaan vastaa vähittäiskaupan suuryksik- köä, sovelletaan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia säännöksiä.