FCG Planeko Oy Loimaan kaupunki KESKUSTAN OSAYLEISKAAVA KAUPALLINEN SELVITYS JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Aleksis Kive nkadun alue Kesk usta Loimaanportti © Loimaan kaupunki Loppuraportti 27.8.2008 Loimaan kaupunki 1 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi ALKUSANAT Loimaan keskustan osayleiskaavan tarkistus on meneillään. Kaavaprosessin aikana on syntynyt tarve selvittää kaupan toimintojen sijoittamista Loimaal- la. Tehtävänä on laatia osayleiskaavan tarkistuksen pohjaksi Loimaan kau- pallinen selvitys. Kaupallista selvitystä ja vaikutusten arviointia voidaan käyttää ja hyödyntää osayleiskaavan lisäksi myös tulevien asemakaavojen ja asemakaavamuutosten laadinnassa sekä kaupan alueiden markkinoinnis- sa ja suunnittelussa. Työ sisältää kaupan nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin, kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin sekä johtopäätök- set ja suositukset. Selvitys tehtiin FCG Planeko Oy:ssä Loimaan kaupungin toimeksiannosta. Työn ohjausryhmään kuuluivat suunnittelupäällikkö Rauno Ahtinen, ympä- ristöpalvelukeskuksen johtaja Tapio Mikkola, kaavasuunnittelija Hannu Sal- miniitty ja kehittämisjohtaja Sami Suikkanen. FCG Planeko Oy:ssä työstä vastasivat FM Taina Ollikainen (projektipäällikkö), FM Mari Moilanen, rak.arkkitehti Eeva-Kaarina Wahteristo, DI Matti Kiljunen ja ins. Pekka Tuki- ainen. Loimaan kaupunki 3 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi LOIMAAN KESKUSTAN OSAYLEISKAAVA KAUPALLINEN SELVITYS JA VAIKUTUSTEN ARVIOINTI SISÄLTÖ ALKUSANAT ........................................................................................................1 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS ............................................................5 2 HANKKEET JA TARKASTELUALUE ...................................................................6 3 KAAVOITUSTILANNE JA YHDYSKUNTARAKENNE...............................................8 3.1 Kaavoitus- ja suunnittelutilanne.............................................................8 3.1.1 Maakuntakaava....................................................................8 3.1.2 Yleis- ja asemakaavoitus.......................................................9 3.1.3 Valtatie 9 kehityskäytävä .................................................... 12 3.2 Alue- ja yhdyskuntarakenne ................................................................ 13 4 KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT ...................................................... 21 4.1 Väestö- ja ostovoimatiedot.................................................................. 21 4.1.1 Väestömäärä ja väestöennuste ............................................ 21 4.1.2 Ostovoima ja ostovoiman kehitysarvio .................................. 22 4.2 Vähittäiskaupan nykytilanne................................................................ 24 4.2.1 Myymäläverkko.................................................................. 24 4.2.2 Vähittäiskaupan myynti....................................................... 27 4.2.3 Ostovoiman siirtymät.......................................................... 29 4.3 Kaupan kehitysnäkymät...................................................................... 31 4.3.1 Kaupan yleiset kehitystrendit............................................... 31 4.3.2 Kaupan kehitysnäkymät Loimaalla........................................ 32 4.3.3 Liiketilan laskennallinen lisätarve ......................................... 33 4.3.4 Tiedossa olevat kaupan hankkeet ......................................... 34 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI........................................................................... 36 5.1 Hankkeiden mitoitus ja sisältö ............................................................. 36 5.2 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen ....................................... 37 5.3 Yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset.................................. 42 5.4 Liikenteeseen kohdistuvat vaikutukset.................................................. 44 5.4.1 Loimaanportin kaupalliset alueet .......................................... 44 5.4.2 Aleksis Kivenkadun kaupalliset alueet ................................... 50 5.5 Elinympäristön laatuun kohdistuvat vaikutukset..................................... 53 5.6 Kaupan palvelujen saavutettavuus ....................................................... 53 5.7 Yhdyskuntatalouteen kohdistuvat vaikutukset........................................ 55 6 YHTEENVETO JA SUOSITUKSET ................................................................... 56 7 LÄHDELUETTELO ....................................................................................... 61 LIITE 1. VÄHITTÄISKAUPAN TOIMIALAT ............................................................... 63 LIITE 2: KAUPAN KÄSITTEITÄ JA MÄÄRITELMIÄ..................................................... 65 Loimaan kaupunki 5 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS Loimaan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimii tällä hetkellä kaupan yksiköitä ja valtatien 9 varrelle Turun suuntaan on si- joittunut tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Osalla nykyisistä kaupan toimijoista on laajennussuunnitelmia ja alueelle on sijoittumassa myös uusia kaupan yksiköitä. Lisäksi rakenteilla olevan Niittukulman eritasoliittymän lähiympä- ristöön on suunnitteilla Loimaanportin alue, jonne on tarkoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen. Työn tarkoituksena on selvittää seudulliset ja maakunnalliset lähtökohdat vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamiseksi Loimaalle. Työssä selvitetään Loimaan kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät, arvioidaan kaupallisten ratkaisujen vaikutukset ja esitetään johtopäätökset ja suositukset. Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi on tehty asiantuntija-arviona olemassa olevien selvitysten ja suunnitelmien sekä uusimpien tilasto- ja rekisteritietojen pohjalta. Keskeisiä lähtöaineistoja ovat olleet Selvitys Loi- maan kaupallisesta palveluverkosta (Loimaan kaupunki 2006a) sekä Varsi- nais-Suomen maakuntakaavaa varten laaditut kaupan palveluverkkoselvi- tykset (mm. Varsinais-Suomen liitto 2006b). Olemassa olevia lähtötietoja on täydennetty kaupan ja muiden keskeisten tahojen haastatteluilla. Luettelo haastatelluista henkilöistä on lähdeluettelossa. Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu kaupallisten ratkaisujen vaikutuksia nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutusten arvioinnissa on keskitytty Loimaan kaupungin alueelle kohdistuviin vaikutuksiin. Tarkastelualue on kuitenkin laajempi, koska myös keskeiset seudulliset ja maakunnalliset vaikutukset on tunnistettu. Vaikutusten arvioinnissa on hyödynnetty ympäristöministeriön ”Kauppa kaavoituksessa” ja ”Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittämi- nen ja arviointi” -oppaita ja niissä esitettyjä tarkastelukokonaisuuksia. Arvi- oitavia vaikutuksia ovat: - kauppaan ja palvelurakenteeseen kohdistuvat vaikutukset, - alue- ja yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset, - elinympäristön laatuun kohdistuvat vaikutukset, - kuluttajiin kohdistuvat vaikutukset, - yhdyskuntatalouteen kohdistuvat vaikutukset, - liikenteeseen kohdistuvat vaikutukset eritasoliittymien läheisyydessä. 6 Loimaan kaupunki Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi 2 HANKKEET JA TARKASTELUALUE Vireillä olevat kaupan hankkeet Loimaalla Loimaan keskustan sisääntuloristeyksen välittömässä läheisyydessä toimivil- la supermarketeilla on tavoitteena laajentaa nykyisiä liiketilojaan niin, että niiden kerrosala laajennusten jälkeen on yhteensä noin 13 330 k-m2. Lisäksi Aleksis Kivenkadun toisella puolella on vireillä Saikun alueen asemakaavan muutos, jonka tarkoituksena on mahdollistaa noin 6 000 k-m2:n vähittäis- kaupan suuryksikön sijoittuminen alueelle. Rakenteilla olevan Niittukulman eritasoliittymän lähiympäristöön on suunnit- teilla Loimaanportin alue, jonne on tarkoitus mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön ja tilaa vaativan erikoiskaupan sijoittuminen. Loimaanporttiin on suunnitteilla ensimmäisessä vaiheessa noin 15 000 - 20 000 k-m2 liikera- kentamista ja myöhemmin 20 000 – 25 000 k-m2 eli yhteensä noin 40 000 k-m2. Voimassa olevassa Niittukulman asemakaavassa K-korttelialueiden rakennusoikeus on noin 19 150 k-m2, KTY-korttelialueiden noin 39 950 k-m2 ja LHK-korttelialueen noin 11 650 k-m2. Kuvassa 1 on esitetty vireillä olevien kaupan hankkeiden sijainti Loimaalla. Aleksis Kive nkadun alue Sai kun alue Loimaanportti © Loimaan kaupunki Kuva 1. Vireillä olevat kaupan hankkeet Loimaalla. Loimaan kaupunki 7 Keskustan osayleiskaava Kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi Tarkastelualue Kaupallisen selvityksen ja vaikutusten arvioinnin tarkastelualueena on Loi- maan seutu (Alastaro, Aura, Koski Tl, Loimaa, Marttila, Mellilä, Oripää, Pöy- tyä, Tarvasjoki ja Yläne) sekä Humppilan, Punkalaitumen, Vampulan ja Ypä- jän kunnat (yhteensä 14 kuntaa - kuvassa 2 vihreä alue). Kuva 2. Loimaa, ensisijainen vaikutusalue ja tarkastelualue. Vaikutusten laajuuden ja kohdentumisen mukaan tarkastelua laajennetaan tarpeen mukaan koko maakuntaan ja tarkennetaan ensisijaiselle vaikutus- alueelle ja Loimaalle. Ensisijaisena vaikutusalueena voidaan tehtyjen selvi- tysten (mm. Varsinais-Suomen liitto 2007) ja kaupan edustajien haastatte- lujen mukaan pitää aluetta, johon kuuluvat Loimaa, Alastaro, Mellilä, Oripää, Vampula ja Ypäjä (kuvassa 2 tummemmalla vihreällä merkitty alue). Ensisijainen vaikutusalue on alue, jolta asiointi suuntautuu pääosin Loimaal- le. Asiointia Loimaalle tapahtuu