Le Renouvellement Du Parc D'entrepôt En Ile-De-France
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Le renouvellement du parc d’entrepôts en Ile-de-France Rapport final de l’étude Avertissement Le rapport final ainsi que le rapport de synthèse de l'étude sont le résultat d'un travail exploratoire. Les auteurs s'y sont engagés sous leur propre responsabilité et les avis émis ne sauraient engager la DRIEA. On reste convaincu qu'ils apportent à ceux qui préparent l'avenir de la région des connaissances utiles à tous, même si les avis exprimés n'engagent évidemment que leurs auteurs. Crédits photos : © DRIEA - Jean-Marie Gobry, Daniel Guiho Le renouvellement du parc d’entrepôts en Ile-de-France SAMARCANDE TLT - SCET – pour la DRIEA Cette étude a été réalisée par Samarcande sous la direction de Philippe DUONG, avec : Eric DEROCHE, SCET Didier BERNATEAU, SCET Frédéric MEYNARD, SCET Charlotte JACQUOT, SCET Christophe RENARD, SAMARCANDE Renaud KOURLAND, SAMARCANDE Introduction 2 Le renouvellement du parc d’entrepôts en Ile-de-France SAMARCANDE TLT - SCET – pour la DRIEA Introduction................................................................................ 6 1. La démographie du parc immobilier logistique francilien ....... 8 1.1. La dynamique de construction d’entrepôts entre 1975 et 2010 ................ 8 1.2. Les principales évolutions du parc d’entrepôts ........................................ 11 1.3. La part des 8 secteurs logistiques franciliens .......................................... 17 1.4. Une estimation du par médian d’entreposage ......................................... 19 1.5. Reconfiguration des espaces logistiques franciliens ............................... 25 1.5.1. Les évolutions internes des 8 secteurs logistiques franciliens ..............................................25 1.5.2. Evolution externe des secteurs logistiques franciliens .........................................................27 1.5.3. Synthèse .........................................................................................................................29 2. Une analyse systémique de la logistique francilienne ........... 31 3. Les facteurs d’obsolescence et de blocage au renouvellement34 3.1. Revue bibliographique ............................................................................. 34 3.1.1. Les études et rapports des acteurs institutionnels ..............................................................34 3.1.2. Les rapports d’activités des investisseurs ...........................................................................35 3.1.3. Les articles de presse générale et spécialisée ....................................................................36 3.2. La vision des acteurs de l’immobilier logistique ...................................... 37 3.3. Les freins et leviers de renouvellement identifiés ................................... 43 3.3.1. Les évolutions des pratiques logistiques ............................................................................43 3.3.2. Les évolutions des caractéristiques techniques des entrepôts .............................................45 3.3.3. Les évolutions réglementaires impactent le renouvellement du parc....................................46 3.3.4. Les considérations durables pour l’immobilier logistique .....................................................46 3.4. Les leviers de renouvellement du parc .................................................... 47 3.5. Synthèse .................................................................................................. 48 4. Les monographies territoriales ............................................. 51 4.1. Le choix des sites et la grille d’analyse .................................................... 51 4.2. Pantin Citrail ............................................................................................ 53 4.2.1. Diagnostic de l’obsolescence ............................................................................................55 4.2.2. Enjeux de renouvellement ................................................................................................57 4.3. Marly-la-Ville- Moimont ........................................................................... 61 4.3.1. Diagnostic de l’obsolescence ............................................................................................62 4.3.2. Enjeux de renouvellement ................................................................................................63 4.4. Mitry-Mory – Compans ............................................................................ 66 4.4.1. Diagnostic de l’obsolescence ............................................................................................68 4.4.2. Enjeux de renouvellement ................................................................................................68 4.5. Synthèse de l’analyse des zones .............................................................. 72 5. Caractéristiques du renouvellement ..................................... 74 5.1. Calcul du taux de renouvellement ........................................................... 74 Introduction 3 Le renouvellement du parc d’entrepôts en Ile-de-France SAMARCANDE TLT - SCET – pour la DRIEA 5.1.1. Méthodologie du calcul ....................................................................................................74 5.1.2. Corrélation renouvellement / ancienneté du bâti ................................................................76 5.2. Caractérisation et spatialisation des différends types de renouvellement .. ............................................................................................................. 78 5.2.1. Caractérisation du renouvellement selon la nature de l’intervention ....................................79 5.2.2. Typologie du renouvellement ............................................................................................83 6. Les éléments à prendre en compte pour l’étude du renouvellement ......................................................................... 86 6.1. La segmentation des loyers ..................................................................... 86 6.2. Eléments explicatifs sur la valorisation foncière ..................................... 89 7. Scénarios prospectifs et propositions ................................... 98 7.1. Une segmentation des activités logistiques ............................................ 98 7.1.1. Logistique inter régionale et nationale de grande distribution .............................................98 7.1.2. Logistique régionale de grande distribution ........................................................................99 7.1.3. Logistique industrielle .................................................................................................... 100 7.1.4. Logistique de cœur de ville ............................................................................................. 100 7.1.5. Logistique des services ................................................................................................... 102 7.2. Scénario 1 « Fil de l’eau » ..................................................................... 102 7.3. Scénario 2 « Intervention de la puissance publique » ........................... 104 7.4. Modélisation des scénarios .................................................................... 107 7.4.1. Approche méthodologique pour une modélisation ............................................................ 107 7.4.2. Les paramètres de modélisation ...................................................................................... 107 7.4.3. La mécanique du modèle ............................................................................................... 108 Conclusion .............................................................................. 115 ANNEXES................................................................................. 117 Annexe 1 : Liste des communes par secteurs logistiques franciliens ........... 118 Annexe 2 : Fiche technique de l’entrepôt Darty Mitry-Mory Compans ......... 121 Annexe 3 : Fiche technique de l’entrepôt Prologis, Parc de la Feuchère, Mitry- Compans ....................................................................................................... 122 Annexe 4 : Fiche technique de l’entrepôt Pantin Logistique ......................... 123 Annexe 5 : Monographie Les Docks de Saint Ouen ....................................... 124 Annexe 6 : Monographie Vitry Les Ardoinnes ............................................... 129 Annexe 7 : Monographie Sénia ..................................................................... 134 Annexe 8 : Monographie Garonor ................................................................. 137 Annexe 9 : Monographie Paris Nord 2 .......................................................... 142 Annexe 10 : Monographie La Vigne aux Loups ............................................. 146 Annexe 11 : Monographie Sénart ................................................................. 152 Annexe 12 : Autre méthodologie de calcul du taux de renouvellement ....... 160 Annexe 13 : Les 84 zones logistiques analysées........................................... 161 Annexe 14 : Méthodologie pour une modélisation ....................................... 162 Introduction 4 Le renouvellement du parc d’entrepôts en Ile-de-France SAMARCANDE TLT - SCET – pour la DRIEA Introduction 5 Le renouvellement du parc d’entrepôts en Ile-de-France SAMARCANDE TLT - SCET – pour la DRIEA Introduction La région Île de France est la première région logistique d’Europe