Planaufstellende Kommune: Stadt Groitzsch Markt 1 04539 Groitzsch

planaufstellende Kommune: Stadt Groitzsch Markt 1 04539 Groitzsch

Projekt: vorhabenbezogener Bebauungsplan „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB

Begründung zum Entwurf

Erstellt: September 2019

Auftragnehmer:

Landschaftsarchitekten BDLA/IFLA Zur Mulde 25 04838 Zschepplin

Bearbeiter: A. Müller

Projekt-Nr. 18-023

geprüft: Dipl.-Ing. B. Knoblich

Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019

Inhaltsverzeichnis Seite 1 Aufgabenstellung und städtebauliches Erfordernis ...... 4 2 städtebauliches Konzept ...... 6 3 Verfahren ...... 7 3.1 Plangrundlage ...... 7 3.2 Planungsverfahren ...... 7 3.3 Änderungen aufgrund der Beteiligung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im Vergleich zum 1. Entwurf ...... 7 4 Lage, Abgrenzung ...... 9 5 Bestandsaufnahme ...... 10 5.1 Beschreibung des Plangebietes ...... 10 5.2 Flächen und Objekte des Denkmalschutzes ...... 10 5.3 geschützte Gebiete nach Naturschutzrecht und Wasserrecht ...... 11 6 übergeordnete Planungen ...... 11 6.1 Landesplanung ...... 12 6.2 Regionalplanung ...... 15 6.3 Flächennutzungsplanung ...... 19 7 geplante bauliche Nutzung ...... 19 7.1 Art der baulichen Nutzung ...... 19 7.2 Maß der baulichen Nutzung ...... 20 7.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ...... 20 7.4 Verkehrsflächen ...... 21 7.5 Grünflächen ...... 21 7.6 Dachgestaltung ...... 21 8 Erschließung ...... 22 8.1 Verkehrserschließung ...... 22 8.2 Trinkwasserversorgung ...... 22 8.3 Löschwasserversorgung ...... 22 8.4 Abwasserbeseitigung ...... 22 8.5 Niederschlagswasser ...... 23 8.6 Stromversorgung ...... 23 8.7 Gasversorgung ...... 23 8.8 Telekommunikation ...... 23 8.9 Abfallentsorgung ...... 24 9 Flächenbilanz ...... 24 10 Immissionsschutz ...... 24 11 Grünordnung ...... 25 11.1 Schutzgüter im Bestand ...... 26 11.2 Auswirkungen des Vorhabens ...... 27 11.3 Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung ...... 28 11.4 grünordnerische Festsetzungen ...... 28 12 artenschutzrechtliche Einschätzung ...... 32 12.1 rechtliche Grundlagen ...... 32 12.2 Artenschutzrelevante Wirkfaktoren ...... 33 12.3 Betroffenheit artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände ...... 33 12.4 artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen ...... 36

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13 Hinweise ...... 38 14 Quellenverzeichnis ...... 42

Tabellenverzeichnis Tab. 1: Verfahrensschritte ...... 7 Tab. 2: Flächenbilanz ...... 24 Tab. 3: ökologische Bilanz zur Planung ...... 30 Tab. 4: ökologische Bilanz mit Gehölzpflanzungen ...... 31 Tab. 5: Empfehlung für zu verwendende Baumarten bei Gehölzpflanzungen ...... 31 Tab. 6: Empfehlung für zu verwendende Straucharten bei Gehölzpflanzungen ...... 32 Tab. 7: artenschutzrelevante Wirkfaktoren ...... 33

Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage des Plangebiets ...... 10 Abb. 2: Auszug aus dem FNP der Stadt Groitzsch ...... 19 Abb. 3: Angelegte Strukturelemente für die Zauneidechse ...... 34 Abb. 4: Schematische Darstellung eines Schutzzaunes inkl. Fangeimer mit Fluchtloch und Rampe ...... 37 Abb. 5: Beispiel eines Schutzzaunes inkl. Fangeimer mit Fluchtloch und Rampe (LGbR 2018) ...... 37 Abb. 6: Darstellung der Maßnahmen V 4 und V 5 ...... 38

Anhang Anlage 1: Vorhaben- und Erschließungsplan, Ingenieurbüro Martin, 18.06.2019 Anlage 2: Gutachterliche Stellungnahmen zur Kompatibilität des Einzelhandelsvorhabens mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung, Dr. Silvia Horn, 14.08.2018 Anlage 3: Ergänzung der gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahn- damm“ in der Stadt Groitzsch, 28.04.2019 Anlage 4: Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen, Dr. Silvia Horn, 10.05.2019 Anlage 5: Schallimmissionsprognose, akib Sachverständigen- und Ingenieurgesellschaft mbH, 03.09.2019

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1 Aufgabenstellung und städtebauliches Erfordernis

Das Plangebiet befindet sich im Süden der Stadt Groitzsch ca. 1,2 km südöstlich der Innen- stadt. Es grenzt östlich an die B 176 an und hat eine Größe von 12.504 m². Die Fläche befindet sich im Gewerbegebiet Süd. Entsprechend befinden sich im direkten Umfeld Gewerbeflächen, insbesondere im Norden und Westen. Im Osten grenzt der Ortsteil Großpriesligk mit Wohnbe- bauung an. Weiter im Süden erstrecken sich landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen.

Die Fläche befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes „Gewerbege- biet Süd, an der B 176“, dessen 2. Änderung (im Folgenden „rechtskräftiger Bebauungsplan“ genannt) mit Bekanntmachung am 27.09.2002 in Kraft getreten ist.

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist ein Defizit bei der Versorgung mit Lebens- mitteln und Drogerieartikeln in der Stadt Groitzsch. Diese ist Teil des grundzentralen Verbunds Groitzsch/Pegau, verfügt jedoch auch über einen starken eigenen Verflechtungsbereich und hat somit als Zentraler Ort auch eigene Versorgungsfunktionen des Grundbedarfs für sich und seine Ortsteile wahrzunehmen. Derzeit erfolgt die Lebensmittelversorgung in Groitzsch durch diverse Discountermärkte. Im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplans wurden die Ver- sorgungssituation in Groitzsch sowie deren künftige Entwicklung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme untersucht, welche der Begründung als Anlage 2 beiliegt. Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass die Stadt Groitzsch allein mit den bestehenden Discountermärkten ihrer Versorgungsfunktion für den eigenen Verflechtungsbereich nicht in ausreichendem Maße nachkommen kann, was zulasten einer ausgewogenen Versorgung geht. Auch die schlechte Versorgungssituation mit Drogerieartikeln wird durch die Bevölkerung stark kritisiert. Damit die Stadt Groitzsch ihre Versorgungsfunktion für ihren eigenen Verflechtungsbereich entsprechend Ziel 1.3.8 des LANDESENTWICKLUNGSPLANS SACHSEN 2013 i.V.m. Ziel 2.3.9 des REGIO- NALPLANS WESTSACHSEN 2008 erfüllen kann, hat sich die Stadt dazu entschlossen, einen Le- bensmittelmarkt für einen Vollversorger sowie einen Drogeriemarkt zu errichten. Mit der Pla- nung möchte die Stadt Groitzsch im Rahmen ihrer Planungshoheit die Qualität der Grundver- sorgung nachhaltig stärken. Die Planung stellt somit eine Ergänzung zur vorhandenen Anbie- terstruktur dar und ist wesentlicher Bestandteil einer qualifizierten, umfassenden Grundversor- gung mit eigenständigen Versorgungsfunktionen.

Die Planung erfolgt auch vor dem Hintergrund der bereits erfolgten Schließung des einzigen Vollsortimentmarktes innerhalb des grundzentralen Verbunds Groitzsch/Pegau. Dieser befand sich bis Ende 2018 in der Stadt Pegau ca. 3,5 km Fahrtstrecke mit dem Auto vom Stadtzentrum Groitzsch entfernt. Aufgrund funktionaler und technologischer Defizite wären am Markt Moder- nisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen notwendig gewesen, um den Standort vor dem Hin- tergrund der Veränderungen im Lebensmitteleinzelhandel (aufwendigere Warenpräsentation, breitere Gänge, niedrigere Regale) wettbewerbsfähig zu hallten. Eine Erweiterung am ur- sprünglichen Standort war jedoch nicht möglich, da das Grundstück durch die umliegenden Straßen nicht erweiterungsfähig ist. Zudem befand sich der Lebensmittelmarkt innerhalb des Überschwemmungsgebiets der Weißen Elster und der Schnauder. Eine Vergrößerung über den Bestand hinaus ist somit nicht möglich. Durch eine ersatzlose Schließung dieses einzigen Vollsortimentmarktes vor Ort erwartet die Stadt Groitzsch eine Verschlechterung der derzeit bereits defizitären Versorgungssituation. Die Planung ist daher von großer Bedeutung für die Aufrechterhaltung einer qualifizierten Grundversorgung in Groitzsch sowie seinen Ortsteilen.

Eine Betrachtung der potenziellen Entwicklungsflächen im Einzugsgebiet durch die Stadt hat gezeigt, dass diese in ausreichender Größe insbesondere im innerstädtischen Bereich nicht zur Verfügung stehen, sich ebenfalls im Überschwemmungsgebiet befinden oder städtebau- lich und siedlungsstrukturell nicht integriert sind. Die Fläche an der B 176 im Gewerbegebiet Süd hat sich im Ergebnis der Untersuchung als einziger möglicher Standort für die Neubau- planung erwiesen. Zudem ist dieser aufgrund der Nähe zu den Wohnsiedlungen Großpriesligk

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Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019 und Groitzsch Süd bereits städtebaulich integriert und wird daher voraussichtlich eine wichtige Versorgungsfunktion, insbesondere für diese Siedlungsschwerpunkte, übernehmen. Durch die Lage an der B 176 ist gleichzeitig die gute Erreichbarkeit aus den anderen Ortsteilen sowie aus Pegau und Elstertrebnitz sichergestellt, ohne dass umliegende Wohngebiete direkt durch die zusätzlichen Verkehrsströme betroffen sind. Zudem bietet der Standort genügend Poten- zial für Erweiterungen zur Anpassung an künftige Veränderungen des Nutzungsverhaltens und dient somit dem langfristigen Erhalt des Vollsortimentmarktes in Groitzsch. Bei der Prüfung der unterschiedlichen Standortalternativen wurde die Landesdirektion Sachsen, Referat Raumordnung, Stadtentwicklung, einbezogen. Die Standortprüfung kann in der gutachterlichen Stellungnahme (Anlage 2) im Detail nachvollzogen werden.

Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Baugebiet als Gewerbegebiet festgesetzt. Gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken kön- nen, als sonstige Sondergebiete festzusetzen. Diese Auswirkungen sind gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauNVO in der Regel bei Betrieben anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Da die derzeitige Planung allein für den Lebensmittelmarkt (inkl. Kon- zessionär) von einer Verkaufsfläche von 1.500 m² ausgeht, ist davon auszugehen, dass der o.g. Wert überschritten wird. Daher wird die Fläche gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO als sonstiges Sondergebiet festgesetzt. Um den Bebauungsplan konkret auf die bereits vorliegende Planung zuschneiden und für die einzelnen Nutzungen die Verkaufsflächen beschränken zu können, hat sich die Stadt zur Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans entschieden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll im Rahmen seines Geltungsbereichs an die Stelle der entsprechenden Teilfläche des rechtskräftigen Bebauungsplan treten. Das Aufstel- lungsverfahren hat demzufolge gleichzeitig ein entsprechendes Änderungs- bzw. Aufhebungs- verfahren im Sinne von § 1 Abs. 8 BauGB zum Gegenstand.

Die Planung dient der Nachverdichtung auf einer Fläche innerhalb des Geltungsbereichs eines rechtskräftigen Bebauungsplanes, welche bereits vollerschlossen ist. Damit hat der Bebau- ungsplan eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne von § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB zum Gegenstand. Zu den Maßnahmen der Innenentwicklung zählt auch die Überplanung von Bereichen, die nach § 30 oder nach § 34 zu beurteilen sind. Flächen im Geltungsbereich eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden bereits dem Siedlungs- bereich zugeordnet. Es handelt sich nach der (Erst-) Aufstellung des Bebauungsplans nicht mehr um Außenbereich im Sinne von § 35 BauGB. Die für die Inanspruchnahme des Außen- bereichs notwendige Umweltprüfung hat bereits stattgefunden; auch wurde die mit § 13a BauGB im Zusammenhang stehende Bodenschutzklausel (§ 1a Abs. 2 BauGB) bei der Erst- planung bereits berücksichtigt. Daher ist von einer Maßnahme der Innenentwicklung auszugehen, wenn ein für ein bestimmtes Gebiet geltender Bebauungsplan im Zuge notwendiger Anpassungen durch einen neuen Bebauungsplan ersetzt werden soll. Von einer Maßnahme der Innenentwicklung ist im konkreten Fall auch deshalb auszugehen, weil das Baugrundstück bereits voll erschlossen ist und an besiedelte Bereiche unmittelbar angrenzt. Im Osten grenzen der Ortsteil Großpriesligk und im Norden die Ortslage der Stadt Groitzsch an.

Zudem beträgt die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 m² und es wird nicht die Zuläs- sigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich- keitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Darüber hinaus bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter.

Daher wird eine Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB als geeignetes Planungsverfahren angesehen. Es gelten die

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Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Demnach kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche umweltbezo- genen Informationen verfügbar sind, abgesehen werden.

2 städtebauliches Konzept

Ziel der Planung ist die Errichtung eines Lebensmittel- sowie eines Drogeriemarktes. Zwar sind die Gemeinden gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB im Bereich des Vorhaben- und Er- schließungsplans bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzun- gen nach § 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Verordnung gebunden. Die Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan somit nicht zwingend, aber auch nicht ausgeschlossen. Wenn – wie hier – ein Baugebiet festgesetzt werden soll, ist gemäß § 12 Abs. 3a BauGB unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB gleichzeitig festzusetzen, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Der Bebauungsplan sieht dies in den textlichen Festsetzungen unter Punkt 1.1 so vor.

Zur Wahrung der Ziele der Raumordnung und der städtebaulichen Auswirkungen werden die Verkaufsflächen für den Lebensmittelmarkt sowie für den Drogeriemarkt begrenzt. Gemäß Punkt 1.2 der textlichen Festsetzungen sind ein Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von max. 1.500 m² und ein Drogeriefachmarkt mit einer Verkaufsfläche von max. 700 m² zu- lässig. Die Gesamtverkaufsfläche liegt damit bei max. 2.200 m².

Außerdem soll ein Teil der Fläche des Lebensmittelmarktes durch einen Konzessionär mit einem Bewirtungsbereich angemietet werden. Daher wird die Zweckbestimmung des SO als „Einzelhandel Lebensmittelmarkt als Vollsortimenter / Drogeriemarkt / Konzessionär“ festgesetzt.

Da sich das Baugebiet direkt an der B 176 außerhalb der Ortsdurchfahrt befindet, muss gemäß § 9 FStrG ein Abstand von Hochbauten zum äußeren Fahrbahnrand von 20 m eingehalten werden. Dies wird durch die Lage der Baugrenze gewährleistet. Zudem soll entlang der Ver- kehrsflächen als Abstandshalter ein Grünstreifen beibehalten werden, welcher als private Grünfläche festgesetzt wird. Dies gilt auch für die nicht für eine Bebauung vorgesehenen Flä- chen im Süden des Plangebiets.

Zusammengefasst sollen mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ die folgenden Planungsziele erreicht werden:

- Errichtung eines Lebensmittelmarktes als Vollsortimenter inkl. Konzessionär mit Bewir- tungsbereich sowie eines Drogeriemarktes zur Aufrechterhaltung und Verbesserung der Versorgungssituation in Groitzsch - Nachverdichtung des Gewerbegebietes - Ausnutzung der bereits anliegenden Erschließungsanlagen

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3 Verfahren

3.1 Plangrundlage

Der Bebauungsplan ist im Maßstab 1:500 dargestellt. Als zeichnerische Unterlage dient der digitale Katasterauszug der Stadt Groitzsch, Gemarkungen Groitzsch und Großpriesligk (Stand Februar 2018, bereitgestellt durch das Vermessungsamt des Landratsamtes Landkreis Leipzig).

3.2 Planungsverfahren

Tab. 1: Verfahrensschritte für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ der Stadt Groitzsch als Bebauungsplan der Innen- entwicklung gemäß § 13a BauGB: Verfahrensschritte Gesetzliche Grundlage (in zeitlicher Reihenfolge) 1. Aufstellungsbeschluss durch den Stadtrat § 2 Abs. 1 BauGB 2. ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlus- § 2 Abs. 1 BauGB ses 3. Beschluss über die Billigung und die Offenlegung des § 3 Abs. 2 BauGB Entwurfs des Bebauungsplans durch den Stadtrat; orts- übliche Bekanntmachung des Offenlegungsbeschlusses 4. Einholen der Stellungnahmen der Nachbargemeinden, § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange, de- § 2 Abs. 2 BauGB ren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, zum Planentwurf und der Begründung 5. öffentliche Auslegung des Planentwurfs mit der Begrün- § 3 Abs. 2 BauGB dung 6. Behandlung der Anregungen und Bedenken der Bürger, § 3 Abs. 2 S. 4 i.V.m. der Stellungnahmen der beteiligten Behörden, Träger öf- § 1 Abs. 7 BauGB fentlicher Belange und der benachbarten Gemeinden im Stadtrat im Rahmen einer umfassenden Abwägung 7. Information der Bürger, der Behörden, der Träger öffent- § 3 Abs. 2 BauGB licher Belange und der benachbarten Gemeinden über die Abwägung zu den während der Offenlage eingegan- genen Anregungen und Bedenken 8. Satzungsbeschluss § 10 Abs. 1 BauGB 9. öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses § 10 Abs. 3 BauGB und somit in Kraft treten des Bebauungsplans

3.3 Änderungen aufgrund der Beteiligung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB im Vergleich zum 1. Entwurf

Änderung des Planungsverfahrens Der Aufstellungsbeschluss wurde vom Stadtrat ursprünglich am 17.05.2018 über die Teilän- derung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ gefasst. Nach der Billigung des Bebauungsplanentwurfs durch den Stadtrat am 08.11.2018 fand vom 03.12.2018 bis ein- schließlich 11.01.2019 die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Behörden, Nachbargemeinden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2

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BauGB statt. Im Rahmen der Beteiligung wurden vom Regionalen Planungsverband Leipzig- Westsachsen sowie von der Industrie- und Handelskammer zu Leipzig Bedenken hinsichtlich der Rechtssicherheit der getroffenen Verkaufsflächenkontingentierung geäußert.

Unter Berücksichtigung der gutachterlichen Stellungnahme zur Kompatibilität des Einzelhan- delsvorhabens (Anlage 2) sind für das Sondergebiet die Verkaufsflächen zu begrenzen. Ge- mäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteile vom 03.04.2008 – 4 CN 3.07 und vom 24.03.2010 - 4 CN 3.09; Beschluss vom 06.08.2013 - 4 BN 24.13, Beschluss vom 09.02.2011 - 4 BN 43.10) ist es dabei jedoch bei Angebotsbebauungs- plänen unzulässig, eine Kontingentierung der Verkaufsflächen vorzunehmen, die auf ein Son- dergebiet insgesamt bezogen ist, da dies das Tor für sogenannte „Windhundrennen“ potenzi- eller Investoren und Bauantragsteller öffne und die Möglichkeit einschließe, dass Grundeigen- tümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen wären. Die Festsetzung einer gebietsbezogenen Verkaufsflächenbeschränkung zur Steuerung des Einzelhandels in einem Sondergebiet sei weder als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung zulässig, weil sie nicht mit Hilfe eines der von § 16 Abs. 2 BauNVO zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschossfläche) vorgenommen worden ist, noch sei sie eine nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO in sonstigen Sondergebieten zulässige Festsetzung der Art der baulichen Nutzung. Dabei sei es auch unerheblich, ob das Grundeigentum im Plan- gebiet zum Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan in einer Hand liegt.

Anders verhält es sich bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen gemäß § 12 BauGB. Hier- bei beurteilt sich das Vorhaben auf Grundlage eines zwischen Vorhabenträger und Gemeinde abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans. Zudem wird unter Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Dadurch lassen die Festsetzungen des Bebauungsplans nur die Errichtung von Ein- zelhandelsbetrieben zu, die auch im Vorhaben- und Erschließungsplan konkret dargestellt sind. Gemäß § 12 Abs. 3 BauGB ist die Stadt im Bereich des Vorhaben- und Erschließungs- plans zudem nicht an die Festsetzungen gemäß § 9 BauGB gebunden. Somit sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch Verkaufsflächenbegrenzungen als Festsetzungen zuläs- sig.

Aus diesem Grund hat sich die Stadt Groitzsch zur Änderung des Planungsverfahrens hin zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB entschieden. Damit kann an der Festsetzung zur Beschränkung der Verkaufsfläche festgehalten werden. Aufgrund der Ver- fahrensänderung wird eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden, Nachbar- gemeinden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf notwendig.

Ergänzung der Unterlagen um eine Ergänzung der gutachterlichen Stellungnahme zum Plan- vorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch In Bezug auf die Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorha- bens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung, welche mit dem 1. Bebauungsplanentwurf offengelegt wurde, wurden Bedenken geäußert, dass die Auswir- kungen des Vorhabens insbesondere auf die Stadt Pegau nicht ausreichend ermittelt worden sind. Aus diesem Grund wurde eine Ergänzung zu dieser gutachterlichen Stellungnahme erstellt, welche noch einmal die Umsatzumlenkungseffekte berechnet und die Auswirkungen des Vorhabens auf die Städte Groitzsch und Pegau bewertet. Die Ergebnisse der Ergänzung wurden in den Bebauungsplan aufgenommen und die Stellungnahme der Bebauungsplanbegrün- dung als Anlage 3 beigefügt.

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Ergänzung der Unterlagen um eine Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzel- handelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielstellungen Im Rahmen der Beteiligung wurden Bedenken geäußert, der Vorhabenstandort sei nicht städ- tebaulich integriert und der Bebauungsplan verstoße somit gegen das Integrationsgebot ge- mäß Ziel 2.3.2.3 LEP 2013. Zum Nachweis der städtebaulichen Integration wurde die Ergän- zung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzung vom 10. Mai 2019 erstellt. In dieser Unterlage werden die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Groitzsch definiert. Neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt wird auch ein zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich Groitzsch-Süd abgegrenzt, welcher sich entlang der B 176 von der Friedrich-Ebert-Straße bis zur Straße Am Bahndamm erstreckt. Dies begründet sich aus der hier faktisch vorhandenen Konzentration von Lebensmittelmärkten sowie weiterer Einzelhandelsbetriebe mit erhöhtem Flächenbedarf und der sehr guten Erreichbarkeit für die Bewohner aus der Kernstadt und den Ortsteilen aufgrund der Lage an der B 176. Auch das Plangebiet wird diesem Versorgungsbe- reich zugeordnet, da die Stadt im Rahmen ihrer Planungshoheit auch Potenzialflächen als den zentralen Versorgungsbereichen zugehörig ausweisen kann. Die Ergebnisse der Ergänzung wurden in den Bebauungsplan aufgenommen und die Stellungnahme der Bebauungsplanbe- gründung als Anlage 4 beigefügt.

Schallimmissionsprognose Um die Auswirkungen des Neubauvorhabens auf die Nachbarbebauung – insbesondere auf die im Osten angrenzenden Wohngebäude – sachgerecht beurteilen zu können, wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Schallimmissionsprognose erstellt. Diese wird der Begründung als Anlage 5 beigefügt. Auf Grundlage der Schallimmissionsprognose wurden zusätzliche Festsetzungen zu Lärmschutzmaßnahmen an der Parkplatzzufahrt und an der Haustechnik in den Bebauungsplan aufgenommen (siehe 10 Immissionsschutz). artenschutzrechtliche Einschätzung Das Plangebiet wurde noch einmal hinsichtlich vorkommender Tier- und Pflanzenarten untersucht und der Bebauungsplan um eine artenschutzrechtliche Einschätzung ergänzt. Angren- zend an das Plangebiet befindet sich auf dem ehemaligen Bahndamm ein Zauneidechsenha- bitat. Dieses ist durch das Vorhaben nicht direkt betroffen. Es ist jedoch möglich, dass Tiere am östlichen Randbereich des Plangebiets in den Geltungsbereich des Bebauungsplans zumindest kurzzeitig einwandern oder dass es aufgrund von Baumaßnahmen zu Störungen kommt. Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BNatSchG wurde der Bebauungsplan um die Vermeidungsmaßnahmen V 1 – V 5 ergänzt (siehe 12.4 artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen).

4 Lage, Abgrenzung

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Neubau REWE & Drogerie- markt Am Bahndamm“ befindet sich im Süden der Stadt Groitzsch östlich der B 176 und süd- lich der Straße Am Bahndamm. Die Fläche ist im rechtskräftigen Bebauungsplan als Gewer- begebiet festgesetzt.

Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 1177 (teilweise), 1186 und 1187 der Gemarkung Groitzsch auf einer Fläche von 12.504 m².

Der Geltungsbereich wird durch die folgenden Flurstücke begrenzt:

- im Norden: Flurstück 1177 (Gemarkung Groitzsch, Verkehrsfläche Am Bahndamm) - im Osten: Flurstück 245/5 (Gemarkung Großpriesligk, ehemalige Bahnanlage) - im Süden: Flurstück 1188 (Gemarkung Groitzsch, Ackerfläche)

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- im Westen: Flurstück 1190 (Gemarkung Groitzsch, Verkehrsfläche B 176)

Abb. 1: Lage des Plangebiets (aus RAPIS, 2017)

5 Bestandsaufnahme

5.1 Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet befindet sich im Süden der Stadt Groitzsch und grenzt östlich an die B 176 und südlich an die Straße Am Bahndamm an. Diese verläuft auf dem Flurstück 1177, dessen südlicher Teil mit dem Wendehammer im Geltungsbereich der Teiländerung des Bebauungs- planes liegt. Die übrigen Flächen werden derzeit als Ackerflächen genutzt. Bis auf einige Bäume an der Straße Am Bahndamm befinden sich im Plangebiet keine nennenswerten Ge- hölzstrukturen. Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist die Fläche als Gewerbegebiet festgesetzt. Die Bereiche in einem Abstand von 20 m zur B 176 sowie von 3 bzw. 5 m zur Straße Am Bahndamm sind im rechtskräftigen Bebauungsplan als private Grünflächen festgesetzt.

Direkt östlich der Geltungsbereichsgrenze verläuft eine ehemalige Bahnstrecke. Östlich davon befindet sich die Wohnsiedlung Großpriesligk mit Einfamilienhäusern und privaten Gärten. Im Norden, Westen und Süden des Plangebiets befinden sich teilweise gewerblich genutzte Flä- chen sowie zum Teil Ruderalflächen, welche zwar im rechtskräftigen Bebauungsplan als Bau- gebiete ausgewiesen, allerdings noch nicht bebaut sind. Weiter südlich bis westlich erstrecken sich Ackerflächen. Das Zentrum der Stadt Groitzsch befindet sich ca. 1,2 km nordwestlich.

5.2 Flächen und Objekte des Denkmalschutzes

Im Plangebiet ist das Auftreten von Flächen und Objekten des Denkmalschutzes zu vermuten. Die archäologische Relevanz belegen archäologische Kulturdenkmale aus dem Umfeld, die nach § 2 SächsDSchG Gegenstand des Denkmalschutzes sind (eisenzeitliches Gräberfeld [D- 18670-03], mittelalterlicher Ortskern [D-18680-01]). Vor Beginn von Bodeneingriffen im Rah- men von Erschließungs- und Bauarbeiten müssen durch das Landesamt für Archäologie Sach- sen im von Bautätigkeit betroffenen Areal archäologische Grabungen durchgeführt werden.

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Auftretende Befunde und Funde sind sachgerecht auszugraben und zu dokumentieren. Es besteht Genehmigungspflicht nach § 14 SächsDSchG.

Es wird auf § 20 SächsDSchG hingewiesen. Wer Sachen, Sachgesamtheiten, Teile oder Spu- ren von Sachen entdeckt, von denen anzunehmen ist, dass es sich um Kulturdenkmale handelt, hat dies unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Der Fund und die Fund- stelle sind bis zum Ablauf des vierten Tages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten und zu sichern, sofern nicht die zuständige Fachbehörde mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist.

5.3 geschützte Gebiete nach Naturschutzrecht und Wasserrecht

Das Plangebiet selbst befindet sich nicht in einem Schutzgebiet i.S. §§ 22 bis 29 BNatSchG i.V.m. §§ 14 bis 19 SächsNatSchG. Gesetzlich geschützte Biotope (vgl. § 30 BNatSchG i.V.m. § 21 SächsNatSchG) werden vom Vorhaben nicht berührt. Es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter (FFH-Gebiete oder Europäische Vogelschutzgebiete) vor.

Östlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes beginnt das Landschaftsschutzgebiet (LSG) Schnauderaue. Die Grenze des LSG verläuft östlich des im Zusammenhang bebauten Ortsteils von Großpriesligk. Die geringste Entfernung zur Geltungsbereichsgrenze des Bebau- ungsplanes beträgt ca. 310 m. Strukturen des Schutzgebietes werden durch die Planung nicht in Anspruch genommen und aufgrund der Entfernung sind keine Beeinträchtigungen der Schutz- und Erhaltungsziele des LSG zu erwarten.

Darüber hinaus befindet sich das Plangebiet außerhalb von Überschwemmungsgebieten und Trinkwasserschutzzonen.

6 übergeordnete Planungen

Zur Prüfung der Kompatibilität des Einzelhandelsvorhabens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung wurden mehrere Untersuchungen vorgenommen sowie Unterlagen erstellt, die der Planbegründung als Anlagen 2-4 beigefügt sind.

Die zuständige obere Raumordnungsbehörde hat das Vorhaben, das mit dem B-Plan zugelassen werden soll, ursprünglich nicht als raumbedeutsam im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 6 ROG eingestuft. Zu diesem Ergebnis ist die obere Raumordnungsbehörde insbesondere aufgrund der günstigen Lage des Standortes sowie der Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkun- gen des Vorhabens gelangt.

Allerdings unterscheidet die in § 1 Abs. 4 BauGB geregelte Anpassungspflicht nicht zwischen raumbedeutsamen und nicht raumbedeutsamen Bebauungsplänen. Jeder Bauleitplan unterliegt daher der Anpassungspflicht. Vor diesem Hintergrund hat sich die Stadt Groitzsch dazu entschlossen, die Anpassung an die Ziele und Grundsätze der Raumordnung zu untersuchen und zu bewerten.

Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass der B-Plan an die Ziele der Raumordnung angepasst ist und die Grundsätze sowie sonstigen Erfordernisse der Raumordnung Berücksichti- gung gefunden haben.

Dazu im Einzelnen:

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6.1 Landesplanung

Das Plangebiet befindet sich im Süden der Stadt Groitzsch. Im LANDESENTWICKLUNGSPLAN SACHSEN 2013 (LEP 2013) wird die Stadt Groitzsch als ländlicher Raum dargestellt. Gemäß Grundsatz 1.2.2 soll der ländliche Raum unter Berücksichtigung seiner siedlungsstrukturellen Besonderheiten und seiner Vielfalt als attraktiver Lebens-, Wirtschafts-, Kultur- und Naturraum weiterentwickelt und gestärkt werden. Die Planung des Lebensmittel- und Drogeriemarktes dient in diesem Zusammenhang der langfristigen Sicherung des ländlichen Raums als eigen- ständiger Lebens- und Wirtschaftsraum, insbesondere im Sinne der Aufrechterhaltung des Versorgungsangebots nach der Schließung des Lebensmittelmarktes in Pegau. Zudem dient die Planung insbesondere der Aufrechterhaltung der Versorgungsfunktion der Stadt Groitzsch, welche für ihre Ortsteile die Funktion eines Grundzentrums übernimmt und demnach auch in Verbindung mit Ziel 1.3.8 eine qualifizierte Grundversorgung mit Einrichtungen des Einzelhan- dels übernehmen muss. Dies trägt auch zur Gewährleistung gleichwertiger Lebensverhält- nisse bei.

Ziel der Siedlungsentwicklung in allen Teilräumen Sachsens ist die Verminderung der Neunin- anspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke (G 2.2.1.1). Die Planung dient der Ausnutzung eines bereits bestehenden Gewerbegebietes. Die Voraussetzungen für eine Bebauung der Fläche wurden bereits mit der Aufstellung des rechtskräftigen Bebauungs- planes gelegt. Eine bauliche Entwicklung blieb allerdings bislang aus. Das Grundstück ist vollerschlossen. Somit dient die Planung der Nutzung dieses innerörtlichen Flächenpotenzials. Dadurch wird auch die Neuinanspruchnahme noch unerschlossener Flächen an anderen Stel- len im Stadtgebiet verhindert.

Ferner ist zu den einzelnen Zielen und Grundsätzen der Landesplanung Folgendes auszufüh- ren:

Z 2.3.2.2 LEP 2013 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels- einrichtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig.“

Der B-Plan ist an Z 2.3.2.2 LEP 2013 angepasst. Im Regionalplan Westsachsen 2008 sind die Städte Groitzsch und Pegau als grundzentraler Verbund eingeordnet.

Das Vorhaben dient auch der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Be- darfs. Nach den textlichen Festsetzungen des B-Plans dürfen in der zur Bebauung vorgesehenen Fläche ein Lebensmittelmarkt mit max. 1.500 m² Verkaufsfläche und ein Drogeriefach- markt mit max. 700 m² Verkaufsfläche errichtet werden. Das Sortiment ist somit auf Güter des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel und Drogeriewaren) beschränkt.

Der Standort ist zudem verbraucher- und wohnortnah gelegen. Die Wohnbebauung des Orts- teils Großpriesligk schließt direkt im Osten an und der im Zusammenhang bebaute Siedlungs- teil der Stadt Groitzsch befindet sich im Norden. Damit werden der geplante Lebensmittel- und Drogeriemarkt insbesondere für den Stadtteil Großpriesligk sowie für das Neubaugebiet süd- westlich der Altenburger Straße eine wichtige Versorgungsfunktion übernehmen. Im fußläufi- gen Einzugsbereich (bis 1.000 m) des Planstandorts leben etwa 2.135 Einwohner.

Es wird auf die Ausführungen in der als Anlage 2 beigefügten Stellungnahme verwiesen.

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Z 2.3.2.3 LEP 2013 „Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für innen- stadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.“

Der B-Plan ist an Z 2.3.2.3 LEP 2013 angepasst. Die Stadt Groitzsch hat die als Anlage 4 beigefügte Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzung vom 10. Mai 2019 erstellen lassen. Darin werden die bestehenden und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Groitzsch definiert.

Es handelt sich um ein städtebauliches Entwicklungskonzept bzw. eine sonstige städtebauli- che Planung im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Ein entsprechender Stadtratsbeschluss wird rechtzeitig gefasst.

Da die Stadt Groitzsch in dem Konzept zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen hat, ist Satz 2 der genannten Zielbestimmung einschlägig. Danach sind großflächige Einzelhandels- einrichtungen mit überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten nur in den ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen zulässig.

Der Geltungsbereich des B-Plans liegt innerhalb des Nahversorgungzentrums „Groitzsch- Süd“, das als zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen wurde. Der B-Plan ist somit an Z 2.3.2.3 Satz 2 LEP 2013 angepasst.

Nach der Planbegründung auf S. 75 LEP 2013 können die durch Ausweisung in einem städ- tebaulichen Entwicklungskonzept definierten zentralen Versorgungsbereiche auch für „erst noch zu entwickelnde Einzelhandelsnutzungen“ bestimmt sein. Die Stadt Groitzsch macht mit dem als Anlage 4 beigefügten Konzept von dieser Entwicklungsmöglichkeit Gebrauch. Auf den Inhalt dieser Unterlage wird verwiesen.

Z 2.3.2.4 LEP 2013 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels- einrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet.“

Der B-Plan ist an Z 2.3.2.4 LEP 2013 angepasst. Eine Überschreitung des Verflechtungsbe- reichs des grundzentralen Verbundes ist nicht zu erwarten. Das Sortiment ist auf Lebensmittel und Drogeriewaren beschränkt. Ferner ist die Verkaufsfläche auf insgesamt 2.200 m² be- schränkt. Aufgrund dieser Reglementierungen sind keine „wesentlichen“ Kaufkraftbindungen außerhalb des Gebietes des grundzentralen Verbundes zu erwarten. Zudem wurde der Stand- ort so ausgewählt, dass sich die Wirkungen des Vorhabens im Wesentlichen innerhalb der Stadt Groitzsch entfalten. Es wird auf den Inhalt der als Anlage 2 beigefügten Gutachterlichen Stellungnahme vom 14. August 2018 und die als Anlage 3 beigefügte Ergänzung vom 28. April 2019 verwiesen.

Z 2.3.2.5 LEP 2013 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan- delseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen.“

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Der B-Plan ist an Z 2.3.2.5 LEP 2013 angepasst. Eine substanzielle Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder der verbrauchernahen Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte ist nicht zu erwarten.

Für die Innenstadt der Stadt Groitzsch wurden in der als Anlage 3 beigefügten ergänzenden Stellungnahme vom 28. April 2019 vorhabenbedingte Umverteilungseffekte von rd. 4,7% (0,1 Mio. €) für die Sortimente Lebensmittel und Non-Food I ermittelt. Diese lassen keine Beein- trächtigungen in den Bestandsstrukturen der Innenstadt erwarten. Durch die Sortimentszu- sammensetzung des geplanten Vollsortimenters werden absatzwirtschaftlich in erster Linie jene Betriebe tangiert, die nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem vergleichbaren Be- treiberkonzept führen. Somit werden vorwiegend Lebensmittelanbieter betroffen sein, die als sog. Systemwettbewerber (d.h. Discounter und Supermärkte) einzustufen sind. Andere Anbie- ter – bspw. Getränkemärkte oder Nahrungsmittelhandwerker – die nur Teilsortimente anbieten, werden deutlich geringere Auswirkungen zu verkraften haben. Die rechnerisch ermittelten Umsatzverlagerungen verteilen sich auf mehrere Anbieter und verbleiben somit auf einem Ni- veau und in so geringer Höhe, dass existenzielle Folgewirkungen ausgeschlossen werden können.

Auch für das Innenstadtzentrum von Pegau ist keine Beeinträchtigung von Bestandsstrukturen zu erwarten. Die für die Innenstadt von Pegau ermittelten Umsatzumverteilungseffekte (2%; 0,04 Mio. €) bewegen sich auf einem sehr geringen Niveau. Im Wesentlichen ist dies darauf zurückzuführen, dass der REWE-Supermarkt von Pegau nach Groitzsch verlagert wird und die Kaufkraftbindung des Lebensmittelmarktes in der Stadt Pegau tendenziell sinken wird. Wettbewerbseffekte mit Anbietern in Pegau werden sich vorrangig auf die Systemwettbewer- ber (Discounter) konzentrieren. Lediglich der Drogeriemarkt führt zu Umverteilungseffekten in der Innenstadt von Pegau, die allerdings auf einem sehr geringen Niveau verbleiben. Diese werden zu keiner Absiedlung von Einzelhandelsbetrieben bzw. zu negativen Auswirkungen auf den faktischen zentralen Versorgungsbereich führen.

Für die sonstigen Lagen in Pegau, dies betrifft die Discounterstandorte im westlichen Stadtge- biet (Netto Marken-Discount, Norma) und den LIDL am östlichen Stadtgebietsrand (B 2) ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Non Food I von insgesamt rd. 0,56 Mio. €, bezogen auf alle drei An- bieter. Wie bereits ausgeführt, ist zu erwarten, dass die Verlagerung des REWE-Marktes nach Groitzsch die Kaufkraftbindungsquote in Pegau tendenziell sinken lässt. Die durch das Plan- vorhaben ausgelösten Umverteilungseffekte werden zu keinen erheblichen Beeinträchtigun- gen der verbrauchernahe Versorgung führen.

Das Vorhaben „Am Bahndamm“ dient vorwiegend der verbrauchernahen Versorgung in der Stadt Groitzsch (vgl. Abschnitt 8 der gutachterlichen Stellungnahme vom 14. August 2018, Anlage 2). Es übernimmt eigenständige Versorgungsfunktionen einer wohnortnahen Grund- versorgung für die Kernstadt Groitzsch und 29 weitere Ortsteile.

Das Vorhaben führt tendenziell zu einer verbesserten Erschließung der örtlichen Nahversor- gungspotentiale. Die nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen der Stadt Groitzsch binden aktuell etwa 65% der Nachfrage für Lebensmittel und nur rd. 42% bei Nonfood I-Sortimen- ten im Einzugsgebiet. Die hohen Kaufkraftabflüsse resultieren aus einer zielgruppenspezifischen Nachfrage für Vollsortimenter. Das Planvorhaben wird daher zu einer umfassenderen Kundenbindung in der Nahversorgung, speziell in Groitzsch, beitragen.

Die legitime Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen und Nachfragebindung bei Lebensmitteln und Drogerieartikeln ist lt. Modellrechnung mit ca. 6,2 Mio. € zu veranschlagen. Der Großteil der Rückgewinnung resultiert aus der Schließung des REWE-Marktes und der Umsatzverla- gerung an Standorte außerhalb des Einzugsgebiets. Städtebaulich relevante überregionale

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Wettbewerbseffekte sind jedoch nicht abzuleiten, da sich die Umsatzverlagerung auf eine Viel- zahl leistungsfähiger Standorte verteilt.

In der als Anlage 3 beigefügte ergänzenden Stellungnahme vom 28. April 2019 wurde in einem Szenario 2 auch untersucht, wie sich das Vorhaben auswirken würde, wenn der bisherige Standort durch einen neuen Anbieter aus dem Bereich des Lebensmitteleinzelhandels nach- besetzt würde. Der Eintritt dieses Szenarios ist unwahrscheinlich, da die Firma REWE den Standort wegen der bereits beschriebenen lage- und baubedingten Nachteile verlassen hat und sich bislang kein Nachnutzer aus dem Lebensmitteleinzelhandelsbereich für die Fläche gefunden hat. Eine Nachbesetzung ist daher auch in Zukunft eher nicht zu erwarten; andererseits kann sie aber auch nicht vollständig ausgeschlossen werden. Daher wurden die Effekte eines zusätzlichen Lebensmitteldiscounters am bisherigen REWE-Standort in Pegau untersucht. Es zeichnet sich ab, dass eine Nachnutzung sicherlich zu einem verschärften Wettbe- werb, insbesondere in Pegau führen würde. Die Wettbewerbseffekte würden sich aber im We- sentlichen auf die Standorte mit Lebensmitteldiscountern in den sonstigen Lagen der Stadt Pegau konzentrieren. Im schlimmsten Fall (worst-case) könnte die Nachnutzung der Be- standsimmobilie zur Aufgabe eines anderen Anbieters aus dem Bereich der Lebensmittel-Dis- counter im Stadtgebiet von Pegau führen. Selbst in diesem worst-case-Szenario wäre aber mit keiner Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung in Pegau zu rechnen. Es würde sich um einen rein wettbewerblichen Effekt zwischen mehreren untereinander konkurrierenden Discountern handeln, der keine erhebliche städtebauliche Relevanz hat. Die Nahversor- gung wäre aufgrund der Lagebeziehungen der Anbieter weiter gewährleistet.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der B-Plan an das Beeinträchtigungsverbot angepasst ist. Aufgrund der Größen- und Sortimentsbeschränkung sind keine Nachteile für die verbrauchernahe Versorgung zu erwarten.

Es wird auf den Inhalt der als Anlage 2 beigefügten Gutachterlichen Stellungnahme vom 14. August 2018 und die als Anlage 3 beigefügte Ergänzung vom 28. April 2019 verwiesen.

G 2.3.2.6 LEP 2013 „Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende An- bindung an den ÖPNV gewährleistet werden.“

Auch der in G 2.3.2.6 niedergelegte Grundsatz der Raumordnung wird berücksichtigt.

In unmittelbarer Nähe des Planstandorts Am Bahndamm soll gemäß Haltestellenkonzept der Stadt Groitzsch eine Bushaltestelle errichtet werden. In Verbindung damit sieht das ÖPNV- Konzept „Südliches Leipziger Neuseenland“ die Einführung eines Stadtbusses für den Ver- bund Groitzsch/Pegau vor, welcher bis zu dem Standort verlängert werden kann. Durch diese Maßnahmen wird eine Verbesserung der Anbindung des Plangebiets an den öffentlichen Nah- verkehr erreicht.

Fazit: Die im Landesentwicklungsplan 2013 enthaltenen Ziele und Grundsätze werden durch die Planung beachtet.

6.2 Regionalplanung

Gemäß dem REGIONALPLAN WESTSACHSEN 2008 (RP 2008) befindet sich die Stadt Groitzsch an einer regionalen Verbindungs- und Entwicklungsachse zwischen dem Mittelzentrum Borna im Osten und Pegau im Westen und ist als ländlicher Raum dargestellt.

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Ferner ist zu den einzelnen Zielen der Regionalplanung folgendes auszuführen:

Z 6.2.1 RP 2008 „Die Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs soll in allen Teil- räumen der Region verbrauchernah gesichert werden. Dazu sollen auch neue, am örtlichen Bedarf orientierte Versorgungsmodelle umgesetzt werden.“

Der B-Plan ist an Z 6.2.1 RP 2008 angepasst.

Das Vorhaben hat die Zulassung eines Vollsortimenters und einer nicht-großflächigen Droge- riefachmarktes zum Gegenstand. Es dient der Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs. Momentan existiert im grundzentralen Verbund Groitzsch/Pegau kein Lebensmittel-Vollsortimenter, sodass das Vorhaben zur Schließung einer Angebotslücke führen wird. Die in andere Handelslagen abfließenden Kaufkraftströme werden anteilig zurück- geholt. Das Vorhaben ist auf die bereits genannten Größen und Sortimente beschränkt. Die Beschränkungen orientieren sich am örtlichen Bedarf.

Z 6.2.2 RP 2008 „Innenstädte und Stadtteilzentren sind als Standorte des Einzelhandels zu entwickeln und zu stärken. Dazu ist auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hinzuwir- ken.“

Der B-Plan ist an Z 6.2.2 RP 2008 angepasst.

Der Geltungsbereich des B-Plans liegt innerhalb des Nahversorgungzentrums „Groitzsch- Süd“, das in Anlage 4 als zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen wurde. Der dort dargestellte Bereich soll aufgrund der bereits bestehenden Strukturen, seiner siedlungsstrukturell integrierten Lage und der mit dem B-Plan vorgesehenen Nutzungen zum Stadtteilzentrum im o. g. Sinne weiterentwickelt werden.

Zwischen der Innenstadt und dem Geltungsbereich des in Aufstellung B-Plans befinden sich bereits mehrere etablierte Einzelhandelsnutzungen, die gemeinsam mit dem Plangebiet das o. g. Nahversorgungszentrum bilden werden.

Das Vorhaben befindet sich in der Gemarkung Groitzsch und ist siedlungsstrukturell idealtypisch integriert, da es aufgrund seiner zentralen Lage und verkehrlichen Anbindung innerhalb des Gemeindegebiets von den Einwohnern der 29 zur Stadt Groitzsch gehörenden Ortsteile günstig erreicht werden kann.

Eine Ansiedlung in der Innenstadt der Stadt Groitzsch ist mangels vorhandener Flächen nicht möglich.

Der vorhandene, überwiegend kleinteilige Einzelhandel in der Innenstadt und in sonstigen La- gen wird durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt. Wettbewerbliche Effekte ergeben sich vor allem für die bestehenden Lebensmittel-Discounter, die ihrerseits aber nicht in der Innenstadt von Groitzsch angesiedelt sind.

Nach den textlichen Festsetzungen des B-Plans dürfen in der zur Bebauung vorgesehenen Fläche ein Lebensmittelmarkt mit max. 1.500 m² Verkaufsfläche und ein Drogeriefachmarkt mit max. 700 m² Verkaufsfläche errichtet werden. Die städtebaulichen Wirkungen sind hier- durch begrenzt.

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Z 6.2.3 RP 2008 „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen zur Sicherung des überwiegend kurzfristigen Be- darfs in Grundzentren sind nur in städtebaulich integrierter Lage der Versorgungs- und Sied- lungskerne zulässig.“

Der B-Plan ist an Z 6.2.3 RP 2008 angepasst.

Die beiden geplanten Handelsbetriebe dienen der Sicherung des überwiegend kurzfristigen Bedarfs. Es wird auf die Ausführungen zu Z 2.3.2.2 LEP 2013 verwiesen.

Der Standort befindet sich zudem in städtebaulich integrierter Lage innerhalb des Versor- gungs- und Siedlungskerns der Stadt Groitzsch.

Ein Versorgungs- und Siedlungskern einer Gemeinde ist der Ortsteil, der aufgrund seiner bereits vorhandenen Funktionen und entsprechender Entwicklungsmöglichkeiten, seiner Erreich- barkeit (bei Zentralen Orten für die Bevölkerung im Verflechtungsbereich) und seiner Ver- kehrsanbindung durch den ÖPNV die Voraussetzung für die Versorgung der Bevölkerung (bei Zentralen Orten für die Bevölkerung im Verflechtungsbereich) in zumutbarer Entfernung zu den Wohnstandorten bietet.

Die Versorgungs- und Siedlungskerne der Zentralen Orte sind im RP 2008 in Karte 2 „Sied- lungsstruktur“ ausgewiesen. Versorgungs- und Siedlungskerne der Zentralen Orte sind gemäß Z 5.1.5 RP 2008 die Kernstädte.

Das Vorhaben befindet sich innerhalb der Gemarkung Groitzsch und liegt damit in den Gren- zen der Kernstadt. Der Standort ist siedlungsstrukturell idealtypisch integriert, da er aufgrund seiner zentralen Lage und verkehrlichen Anbindung innerhalb des Gemeindegebiets von den Einwohnern der 29 zur Stadt Groitzsch gehörenden Ortsteile günstig erreicht werden kann. Die Innenstadt von Groitzsch befindet sich ca. 1,2 km nordwestlich des Plangebiets. Zwischen der Innenstadt und der dem Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen B-Plans befinden sich bereits mehrere etablierte Einzelhandelsnutzungen. Der Standort ist zudem verbraucher- und wohnortnah gelegen. Die Wohnbebauung des Ortsteils Großpriesligk schließt direkt im Osten an und der im Zusammenhang bebaute Siedlungsteil der Stadt Groitzsch befindet sich direkt im Norden. Damit werden der geplante Lebensmittel- und Drogeriemarkt insbesondere für den Stadtteil Großpriesligk sowie für das Neubaugebiet Groitzsch südwestlich der Alten- burger Straße eine wichtige Versorgungsfunktion übernehmen. Im fußläufigen Einzugsbereich (bis 1.000 m) des Planstandorts leben etwa 2.135 Einwohner.

Zur Anbindung an den ÖPNV ist die Errichtung einer Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe geplant. Der Standort ist damit auch für nicht fußläufige Kundschaft günstig zu erreichen.

Z 6.2.5 RP 2008 „Die städtebaulich integrierten Lagen, in denen die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen gemäß Ziel 6.2.1 bzw. 6.2.2 des LEP bzw. Ziel 6.2.2. bis 6.2.4 des Regionalplans zulässig sind, sind durch die Zentralen Orte abzugrenzen und zu begründen.“

Der B-Plan ist an Z 6.2.5 RP 2008 angepasst.

Die städtebaulich integrierten Lagen sind in dem als Anlage 4 beigefügten städtebaulichen Entwicklungskonzept ausgewiesen.

Auf die Ausführungen zu Z 2.3.2.3 LEP 2013 wird Bezug genommen.

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Fazit: Die im REGIONALPLAN WESTSACHSEN 2008 (RP 2008) enthaltenen Ziele und Grundsätze werden durch die Planung beachtet.

Derzeit befindet sich der REGIONALPLAN WESTSACHSEN in der Gesamtfortschreibung. Maßgeb- lich ist der Entwurf des REGIONALPLAN LEIPZIG-WESTSACHSEN (2017) mit Stand vom 14. De- zember 2017 (im Folgenden: RP Entwurf 2017). Die dort genannten, in Aufstellung befindlichen Ziele der Raumordnung werden gemäß §§ 3 Abs. 1 Nr. 4, 4 Abs. 1 ROG als sonstige Erfordernisse der Raumordnung berücksichtigt.

Zu den für das Vorhaben wichtigsten, in Aufstellung befindlichen Zielen der Raumordnung ist Folgendes auszuführen:

Z 2.3.2.1 RP Entwurf 2017 „Innenstädte und Stadtteilzentren sind als Standorte des Einzelhandels zu entwickeln und zu stärken. Dazu ist auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hinzuwir- ken.“

Der B-Plan berücksichtigt Z 2.3.2.1 RP Entwurf 2017. Es wird auf die Ausführungen zu Z 6.2.2 RP 2008 verwiesen.

Z 2.3.2.2 RP Entwurf 2017 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels- einrichtungen mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten oder mit einem Anteil von mehr als 800 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist nur in städtebaulich integrierter Lage in den Versorgungs- und Siedlungskernen der Zentralen Orte zulässig.“

Der B-Plan berücksichtigt Z 2.3.2.2 RP Entwurf 2017. Es wird auf die Ausführungen zu Z 6.2.3 RP 2008 verwiesen.

Z 2.3.2.3 RP Entwurf 2017 „Ziel Z 2.3.2.2 gilt entsprechend für die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits bestehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken.“

Der B-Plan berücksichtigt Z 2.3.2.3 RP Entwurf 2017.

Es handelt sich um eine Agglomerationsregel, die in der Form auch im LEP 2013 verankert ist. Für die hiesige Planung ist diese von keiner besonderen Relevanz, da der Lebensmittel- Vollsortimenter bereits für sich betrachtet großflächig ist. Ziel Z 2.3.2.2 des RP Entwurf 2017 wurde zudem beachtet (s. o.).

Z 2.3.2.4 RP Entwurf 2017 „Durch die Zentralen Orte sind zur Sicherung der zentralörtlichen Funktion, einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und der verbrauchernahen Versorgung Einzelhandelskonzepte zu erarbeiten. Darin sind die Standorte, in denen die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen gemäß den Zielen 2.3.2.1 bis 2.3.2.3, 2.3.2.5 und 2.3.2.7 des LEP bzw. den Zielen 2.3.2.2 und 2.3.2.3 des Regionalplans zulässig sind, abzugrenzen und zu begründen.“

Der B-Plan berücksichtigt Z 2.3.2.4 RP Entwurf 2017.

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Es wird auf die Ausführungen zu Z 6.2.5 RP 2008 verwiesen. Die Ausweisung der Standorte, in denen großflächige Einzelhandelseinrichtungen angesiedelt, erweitert und wesentlich ge- ändert werden dürfen, sind in dem städtebaulichen Entwicklungskonzept dargestellt, das als Anlage 4 beigefügt ist.

Fazit: Die im Entwurf des REGIONALPLAN LEIPZIG-WESTSACHSEN (2017) enthaltenen, in Aufstellung befindlichen Ziele werden durch die Planung berücksichtigt.

6.3 Flächennutzungsplanung

Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Groitzsch (in seiner wirksamen Fassung vom 05.08.2005) ist die Fläche des Plangebiets als gewerbliche Baufläche dargestellt. Im Gegen- satz dazu wird die Baufläche mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan als sonstiges Son- dergebiet für großflächigen Einzelhandel festgesetzt. Der FNP soll im Sinne der Berichtigung entsprechend an die Festsetzung im Bebauungsplan angepasst werden.

Abb. 2: Auszug aus dem FNP der Stadt Groitzsch vom 05.08.2005 (aus RAPIS, Raumplanungsinfor- mationssystem Bauleitplanung)

räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes

7 geplante bauliche Nutzung

7.1 Art der baulichen Nutzung

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist die Errichtung eines Lebensmittelmarktes als Vollsortimenter inklusive eines Konzessionärs mit Bewirtungsbereich sowie eines Drogerie- markts vorgesehen. Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich

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Gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO sind für sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Die Zweckbestimmung wird daher als „Einzel- handel Lebensmittelmarkt als Vollsortimenter / Drogeriemarkt / Konzessionär“ festgesetzt. Die zulässige Verkaufsfläche wird auf max. 2.200 m² begrenzt. Davon entfallen 1.500 m² auf den Lebensmittelmarkt (inkl. Konzessionär) und 700 m² auf den Drogeriemarkt. Zusätzlich zur festgesetzten Verkaufsfläche ist ein Bewirtungsbereich von max. 180 m² zulässig. Dieser soll durch den Konzessionär genutzt werden.

Zusätzlich zur festgesetzten Hauptnutzung sind im SO auch Nutzungen, die mit der Hauptnut- zung in direktem Zusammenhang stehen (z.B. Stellplätze für PKW und Fahrräder, Standorte für Einkaufswagen o.ä.) zulässig.

Mit den Festsetzungen wird die tatsächliche Umsetzung der im Vorhaben- und Erschließungs- plan dargestellten Nutzungen planungsrechtlich gesichert. Die Planunterlage wurde hinsichtlich des geplanten Gebäudes sowie der Anordnung der Stellplätze ergänzt. Unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB wird zudem bestimmt, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vor- habenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.

7.2 Maß der baulichen Nutzung

Innerhalb des Plangebiets wird das Maß der baulichen Nutzung durch die festgesetzte Grund- flächenzahl, die Höhe der baulichen Anlagen und die Anzahl der Vollgeschosse bestimmt.

Für das SO ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Die für die Ermittlung der Grundfläche maßgebende Fläche ist die Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Eine Überschreitung der GRZ im Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist zulässig.

Die Höhe der baulichen Anlagen ist durch die maximal zulässige Traufhöhe im SO auf 8,5 m festgesetzt. Die Traufhöhe ist definiert als das Maß zwischen der Bezugshöhe und der Schnitt- linie der Außenfläche der Wand mit der Dachhaut. Die Festsetzung orientiert sich am realisti- schen Höhenbedarf für Einzelhandelseinrichtungen. Der Höhenbezugspunkt ist gemäß Plan- einschrieb auf 142,89 m über NHN (Lagesystem: ETRS89 / UTM 33; Höhensystem: DHHN2016) an der Böschungsoberkante zur B 176 an der westlichen Geltungsbereichs- grenze festgesetzt. Darüber hinaus ist für Werbeanlagen im SO eine Höhe bis zu 10,0 m zu- lässig.

Die Zahl der Vollgeschosse im SO ist mit maximal 1 festgesetzt. Die Festsetzung orientiert sich an den Bestimmungen des Vorhaben- und Erschließungsplans.

7.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

Die Bauweise wird im SO als abweichende Bauweise festgesetzt. Eine Länge der Baukörper > 50 m ist demnach zulässig. Damit wird der im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Planung entsprochen. Zu den äußeren Grundstücksgrenzen ist ein Grenzabstand gemäß § 6 SächsBO einzuhalten.

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Für das SO werden gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO Baugrenzen festgesetzt. Diese orientieren sich an der Entwurfsplanung für den Lebensmittelmarkt sowie für den Drogeriemarkt und lassen gleichzeitig Spielraum für geringfügige bauliche Abweichungen. Im Osten verläuft die Bau- grenze in einem Abstand von 3 m zum benachbarten Flurstück 245/5 der Gemarkung Groß- priesligk und entspricht somit § 6 Abs. 5 SächsBO. Ein Vortreten von einzelnen Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß ist zulässig. Zudem werden Abgrabungen und Aufschüttungen zur Errichtung von Rampen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen, sofern sie entsprechend § 61 Abs. 1 Nr. 9 SächsBO verfahrensfrei sind.

Da mit Umsetzung der Planung voraussichtlich Flurstücksgrenzen überbaut werden, wird auf das Erfordernis einer rechtlichen Sicherung im Sinne § 2 Abs. 12 SächsBO hingewiesen. Dem- nach liegt eine rechtliche Sicherung vor, wenn das zu sichernde Recht oder die rechtliche Verpflichtung als Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) und als beschränkt persönliche Dienstbar- keit (§ 1090 BGB) zugunsten der Bauaufsichtsbehörde im Grundbuch eingetragen ist oder wenn dafür eine Baulast übernommen worden ist.

Die überbaubare Grundstücksfläche berührt nicht den gemäß § 9 Abs. 1 BUNDESFERNSTRAS- SENGESETZ (FStrG) einzuhaltenden Abstand von 20 m zum äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der B 176. Innerhalb dieses Abstands ist die Errichtung von Hochbauten jeglicher Art längs der Bundesstraße außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile der Ortsdurchfahrten nicht zulässig. Dies gilt gemäß § 9 Abs. 6 FStrG ebenso für Anlagen der Außenwerbung. Die Ortsdurchfahrt beginnt nördlich der Kreuzung Schuster- straße (B 176) / Am Bahndamm. Somit ist im Westen zur B 176 der Abstand der Bebauung von 20 m einzuhalten. Durch die Lage der Baugrenze wird sichergestellt, dass keine Hoch- bauten innerhalb dieses Abstandes errichtet werden.

7.4 Verkehrsflächen

Für die Zufahrt ist gemäß Planeinschrieb im Norden von der Straße Am Bahndamm kommend ein Einfahrtbereich festgesetzt. Die Errichtung von Zufahrten ist nur in diesem gekennzeich- neten Bereich zulässig.

7.5 Grünflächen

Gemäß Planeinschrieb ist eine private Grünfläche festgesetzt. Diese dient der Freihaltung eines Grünstreifens zu den Verkehrsflächen im Westen sowie zu den Offenlandbereichen im Süden.

7.6 Dachgestaltung

Die Festsetzung zur Dachneigung wird für die 3. Änderung des Bebauungsplanes aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan übernommen. Demnach ist eine Dachneigung im SO von 0° - 36° zulässig.

7.7 Werbeanlagen

Es wird festgesetzt, dass Werbeanlagen innerhalb von Grünflächen zulässig sind.

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8 Erschließung

Das Grundstück ist vollerschlossen. Die Straßen mit den zugehörigen Erschließungsanlagen direkt anschließend an den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans wurden bereits errichtet.

8.1 Verkehrserschließung

Der Einzelhandelsstandort ist über die Straße Am Bahndamm an das Straßenverkehrsnetz angeschlossen. Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans verläuft ein Teil dieser Straßenverkehrsfläche als Stichstraße entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze. Im Zuge der Neubebauung ist vorgesehen, die vorhandene Straße zurückzubauen. An der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze kreuzt die Straße Am Bahndamm die Schusterstraße/ B 176. Diese verbindet nach Norden das Plangebiet mit dem Zentrum der Stadt Groitzsch und mit der B 2. Nach Osten verläuft die B 176 in Richtung Borna. Hier besteht auch der nächste Anschluss an das Autobahnnetz über die BAB 72.

In unmittelbarer Nähe des Planstandorts Am Bahndamm soll gemäß Haltestellenkonzept der Stadt Groitzsch eine Bushaltestelle errichtet werden. In Verbindung damit sieht das ÖPNV- Konzept „Südliches Leipziger Neuseenland“ die Einführung eines Stadtbusses für den Ver- bund Groitzsch/Pegau vor, welcher bis zu dem Standort verlängert werden kann. Somit wird eine Verbesserung der Anbindung des Plangebiets an den öffentlichen Nahverkehr erreicht.

8.2 Trinkwasserversorgung

Für die Versorgung des Plangebiets mit Trinkwasser ist der Zweckverband Bornaer Land (ZBL) zuständig. Eine Trinkwasserleitung ON 150 PVC liegt im Bereich der Straße Am Bahn- damm über die gesamte Länge im öffentlichen Verkehrsraum an. Ein Anschluss der geplanten Bebauung an diese Versorgungsleitung ist möglich. Die vorhandenen Trinkwasserhausan- schlussleitungen auf den Flurstücken 1186 bzw. 1187 der Gemarkung Groitzsch können genutzt werden.

8.3 Löschwasserversorgung

Die Löschwasserbereitstellung und die Sicherung des Brandschutzes sind Aufgabe der Stadt Groitzsch. Für das Plangebiet ist gemäß DVGW-Regelwerk – Arbeitsblatt W 405 für einen Zeitraum von zwei Stunden eine Löschwassermenge von mindestens 96 m³/h bereitzustellen. Es befindet sich ein Unterflurhydrant 25.UFH.163 im Bereich der Straße „Am Bahndamm“. Bei einer Ausflussmessung am 14.12.2018 wurde hier bei einem Fließdruck von 1,5 bar eine Löschwassermenge von 123 m³/h über einen Zeitraum von zwei Stunden ermittelt. Der entsprechende Ruhedruck lag bei 3,5 bar. Damit ist die Löschwasserversorgung als gesichert anzusehen.

8.4 Abwasserbeseitigung

Die Beseitigung/Entsorgung des Abwassers erfolgt durch den Abwasserzweckverband (AZV) Weiße Elster. Gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan ist das gesamte Gebiet durch ein Trennsystem erschlossen. Durch die Einleitung in dieses Trennsystem ist die abwasserseitige Erschließung gesichert.

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8.5 Niederschlagswasser

Die Entsorgung des Niederschlagswassers ist durch das am Grundstück anliegende Trenn- system gesichert. Die Einleitung in dieses Trennsystem ist als vorrangige Erschließungslösung anzusehen. Vor der Einleitung in dieses Trennsystem muss das Wasser jedoch auf dem Grundstück zurückgehalten werden, um die anliegenden Regenwasserleitungen im Falle eines Starkregenereignisses nicht zu überlasten. Dies soll nach derzeitigem Planungsstand durch eine unterirdische Rückhalteanlage unter dem Parkplatz gewährleistet werden. Da von einer solchen Anlage keine oberflächigen Wirkungen ausgehen, wird auf eine flächenkonkrete Festsetzung in der Planzeichnung abgesehen. Die Größe der Anlage ist auf der Grundlage der jeweiligen konkreten Bauaufgabe zu berechnen und in den Bauantragsunterlagen nachzuweisen.

Um Eingriffe in das Schutzgut Wasser zu minimieren, wird empfohlen, eine (Teil-)Versickerung oder Verdunstung des auf dem Grundstück anfallenden unverschmutzten Niederschlagswas- sers zu prüfen. Für Planung, Bau und Betrieb von Versickerungsanlagen ist das Arbeitsblatt DWA-A 138 zu beachten (DWA 2005). Zum Nachweis der Versickerungsfähigkeit sind bei einer geplanten Versickerung konkrete, auf die Bauaufgabe ausgerichtete Baugrund- und Ver- sickerungsuntersuchungen im Zuge sich anschließender Genehmigungsverfahren durchzu- führen, um nachzuweisen, dass der anstehende Untergrund die für eine Versickerung von Niederschlagswasser erforderlichen Durchlässigkeitsbeiwerte aufweist. Dabei sind die erforderlichen Flächen zur Verbringung des Niederschlagswassers sowie die jeweiligen Erschlie- ßungslösungen zu ermitteln und in den Genehmigungsunterlagen darzustellen. Ebenso ist die Behandlungsbedürftigkeit des zu versickernden Niederschlagswassers gemäß DWA-A 153 nachweislich zu prüfen. Für eine Niederschlagswasserversickerung ist eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der unteren Wasserbehörde nach § 8 Abs. 1 WHG zu beantragen.

8.6 Stromversorgung

Die Versorgung mit elektrischer Energie erfolgt über das Netz der Mitteldeutschen Netzgesell- schaft Strom mbH (MITNETZ Strom). Niederspannungsleitungen verlaufen u.a. westlich entlang der B 176.

8.7 Gasversorgung

Die Gasversorgung erfolgt über die Mitteldeutsche Netzgesellschaft Gas mbH (MITNETZ Gas) als Netzbetreiber des Gasversorgungsnetzes. Gasleitungen verlaufen nördlich des Geltungs- bereichs des Bebauungsplans. Ein Anschluss an diese Leitungen ist möglich.

8.8 Telekommunikation

Die Versorgung des Plangebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur erfolgt durch die Tele- kom Deutschland GmbH als Netzeigentümerin des Telekommunikationsnetzes. Eine entsprechende Telekommunikationsleitung verläuft im Bereich der Straße Am Bahndamm. Zur Ver- sorgung der neu zu errichtenden Gebäude mit Telekommunikationsinfrastruktur ist die Verle- gung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets erforderlich.

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8.9 Abfallentsorgung

Die Abfallentsorgung obliegt der Zuständigkeit des Landkreises Leipzig und erfolgt durch den Zweckverband Abfallwirtschaft Westsachsen (ZAW). Es besteht eine Anschlusspflicht.

Gemäß § 6 der Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Leipzig (AWS) sind Eigentümer von Grundstücken im Landkreis, auf denen Abfälle anfallen können, berechtigt und verpflichtet, ihre Grundstücke an die Abfallentsorgung anzuschließen. Insofern also – auch in Verbindung mit § 17 KrWG – eine Überlassungspflicht für Abfälle zur Beseitigung entsteht, besteht ein Anspruch auf Abholung bzw. Abfuhr der vorzuhaltenden Abfallbehälter.

9 Flächenbilanz

Tab. 2: Flächenbilanz nach Festsetzungen im Gesamtgebiet Anteil am Gesamtge- Nutzung Fläche (m²) biet (%)

Sonstiges Sondergebiet 9.904 79,2

Grünfläche 2.600 20,8 gesamte bebaubare Grundstücksfläche 7.502 60,0 gesamte nicht bebaubare Grundstücksfläche 5.002 40,0

Summe 12.504 100,0

10 Immissionsschutz

Für das Neubauvorhaben liegt eine Schallimmissionsprognose der akib Sachverständigen- und Ingenieursgesellschaft mbH vor (Anlage 5). In dieser wurden die Auswirkungen der Pla- nung auf die angrenzende Bebauung – insbesondere die Wohnbebauung im Osten – unter Berücksichtigung der Vorbelastungen untersucht und beurteilt. Die maßgeblichen Immission- sorte (IO) befinden sich direkt östlich des Plangebiets. Diese sind gemäß TA Lärm als allgemeines Wohngebiet zu beurteilen.

Für die Immissionsorte wurden Beurteilungslärmpegel von 49,3-54,8 dB(A) tags und 32,3- 34,4 dB(A) nachts errechnet. Damit werden die gemäß TA Lärm in allgemeinen Wohngebieten zulässigen Immissionswerte eingehalten. Geräuschspitzen, welche den Immissionsrichtwert nach TA Lärm im Tageszeitraum um mehr als 30 dB und im Nachtzeitraum um mehr als 20 dB überschreiten, liegen nicht vor. Das Spitzenpegelkriterium im Tages- und Nachtzeitraum wird eingehalten.

Im Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass die Richtwerte der TA Lärm an der Umge- bungsbebauung eingehalten werden. Es werden die folgenden Maßnahmen aus der Schal- limmissionsprognose in den Bebauungsplan übernommen:

Lärmschutzmaßnahme L1 Die Zu- und Abfahrt zum Parkplatz ist durch eine mindestens 2,8 m hohe Lärmschutzwand gegen die nächstgelegene schutzbedürftige Bebauung im Osten abzuschirmen. Diese ist notwendig, damit die Lärmschutzwerte im Nachtzeitraum (zwischen 22:00 und 6:00 Uhr) durch vom Parkplatz abfahrende PKW an der Wohnbebauung im Osten nicht überschritten werden.

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Bei den geplanten Öffnungszeiten bis 22:00 Uhr wird insbesondere kurz nach 22:00 Uhr noch mit abfahrenden PKW zu rechnen sein. Die Lärmschutzwand soll zwischen dem Gebäudekor- pus und der Grundstücksgrenze entlang der westlichen Kante der LKW-Rampe der Anliefe- rung platziert werden, damit sie durch die direkte Nähe zur Lärmquelle die größtmögliche Ab- schirmung erzielen kann. Im Bebauungsplan wird eine Fläche zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche mit der Bezeichnung L1 festgesetzt, in der die Lärm- schutzwand zu errichten ist. Die genaue Platzierung wird im Rahmen der sich an das Bebau- ungsplanverfahren anschließenden Genehmigungsplanung konkretisiert.

Lärmschutzmaßnahme L2 Die Haustechnik ist zur schutzbedürftigen Bebauung nach Osten und Süden hin durch eine Schallschutzmauer mit einer Höhe von mindestens 3,0 m abzuschirmen. Im Bebauungsplan wird hierfür eine Fläche zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche mit der Bezeichnung L2 festgesetzt. Innerhalb dieser Fläche ist die Schallschutzmauer entsprechend der letztendlich tatsächlich errichteten haustechnischen Anlagen zu errichten. Die genaue Platzierung wird im Rahmen der sich an das Bebauungsplanverfahren anschließen- den Genehmigungsplanung konkretisiert. Es wird darauf hingewiesen, dass Schallschutzmau- ern eine geschlossene Oberfläche und mindestens 10 kg/m² Flächengewicht aufweisen sollen.

Zusätzlich zu den beiden o.g. Maßnahmen ist sicherzustellen, dass im Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) keine Lieferungen und Mülltransporte stattfinden. Der Ausschluss von Lieferun- gen und Mülltransporten in der Nachtzeit wird zum Gegenstand einer Nebenbestimmung in der Baugenehmigung gemacht. Eine Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Das Schallgutachten dient dem Nachweis, dass das Vorhaben auf Grund- lage des Bebauungsplans genehmigt werden kann und es somit nicht bereits an der Planer- forderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) mangelt bzw. ein Ermittlungsdefizit im Sinne von § 1 Abs. 7 BauGB vorliegt. Die Aufnahme einer Nebenbestimmung wäre nur im Freistellungsverfahren nach § 62 SächsBO problematisch, da in diesem Verfahren grundsätzlich kein förmlicher Be- scheid erteilt wird. Bei dem Vorhaben handelt es sich aber um einen Sonderbau im Sinne von § 2 Abs. 4 SächsBO, so dass das Freistellungsverfahren gemäß § 62 Abs. 1 Satz 2 SächsBO keine Anwendung findet. Das Vorhaben ist im Regelverfahren nach § 64 SächsBO zu beantragen und zu genehmigen. Der Erlass einer Nebenbestimmung ist also gewährleistet.

Darüber hinaus weist die Schallimmissionsprognose Stellplätze aus, auf denen auch nach 22:00 Uhr geparkt werden darf (S. 12, Abb. 1). Insofern ist z.B. durch eine entsprechende Beschilderung sicherzustellen, dass nach 22:00 Uhr nur auf diesen Stellplätzen geparkt wird. Eine entsprechende Regelung wird in den Durchführungsvertrag aufgenommen. Der Durch- führungsvertrag wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Es wird somit sichergestellt, dass die tatsächliche Nutzung von der Planung, die der Schallimmissionsprog- nose zugrunde lag, nicht zum Nachteil der betroffenen Nachbarschaft abweicht.

11 Grünordnung

Wie unter Punkt 1 „Aufgabenstellung und städtebauliches Erfordernis“ dargelegt, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Demnach kann von der Umweltprü- fung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen werden. § 4c BauGB ist nicht anzuwenden.

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6

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BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist demzufolge nicht erforderlich.

Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die laut Anlage 1 zum GESETZ ÜBER DIE UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG (UVPG) oder nach Landesrecht einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Zudem bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter. Nachfolgend werden die möglichen Auswirkungen des Vorhabens auf Natur und Landschaft dargestellt.

11.1 Schutzgüter im Bestand

Boden Das Plangebiet befindet sich aus strukturgeologischer Sicht in der Bornaer Senke. Nach Aus- kunft des Landesamts für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie Sachsen (LfULG) wird der Untergrund von Gesteinen des oberen Zechstein (Konglomerate, Kupferschiefer, Tonschiefer, Kalke, Dolomite und Anhydrite) gebildet. Die Festgesteine werden von einer teils mehrere Me- ter mächtigen Verwitterungs- und lockergesteinsartigen Zersatzschicht bedeckt. Zwischen etwa 50 und 117 m NHN folgen mächtige tertiäre Sedimente (Lockergesteine, Braunkohle). Geländenah lagern über 20 m mächtige pleistozäne Bildungen (Kiese, Sande, Schluffe, Tone), die von Geschiebemergel und -lehm abgeschlossen werden.

Laut historischem Messtischblatt verliefen im Plangebiet ehemals ein Weg und am östlichen Rand des Plangebietes ein Bahndamm. Dementsprechend ist mit dem Auftreten anthropoge- ner Auffüllungen und Hindernisse (z. B. mit Fundamentresten, Gleisschotter etc.) zu rechnen.

Zudem stehen im Untergrund geringfügig auslaugungsfähige Gesteine (Karbonate) an. Auf- grund der Überdeckung der auslaugungsfähigen Gesteine sind jedoch keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Geländeoberfläche zu erwarten (Zone 3 - Verkarstung unkritisch).

Wasser Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Oberflächengewässer. Das nächstgelegene Gewässer ist der Schlunger Bach, welcher ca. 160 m östlich der Geltungsbereichsgrenze ver- läuft und zunächst in den Mühlgraben und anschließend in die Weiße Elster mündet. Diese verläuft etwa 2,2 km westlich.

Klima Klimatisch ist das Plangebiet größtenteils von den sich im Osten und Norden erstreckenden Siedlungsbereichen geprägt und steht auch unter dem Einfluss der von der Versiegelung und Bebauung ausgehenden Erwärmung. Einen geringeren Einfluss auf die klimatische Prägung haben auch die sich weiter südlich bis westlich erstreckenden Offenlandbereiche.

Biotope, Tiere, Pflanzen Das Plangebiet ist derzeit fast vollständig als intensiv genutzte Ackerfläche ohne Bebauung einzuordnen. Auf dem Flurstück 1177, welches teilweise im Geltungsbereich des Bebauungs- planes liegt, verläuft die Straße Am Bahndamm als vollversiegelte Verkehrsfläche. Die einzigen größeren Gehölzstrukturen sind sieben Bäume, welche straßenbegleitend an der Straße Am Bahndamm gepflanzt wurden.

Landschaftsbild Das Landschaftsbild/Ortsbild ist zum Großteil geprägt durch die gewerblich genutzten Flächen im Norden und Westen mit dazwischenliegenden Ruderalfluren, Baumgruppen und Ackerflä- chen. Im Osten befindet sich der Ortsteil Großpriesligk mit Einfamilienhäusern und privaten

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Gartenflächen. Entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze verläuft die stillgelegte Bahn- strecke Gaschwitz-Markkleeberg. Die Gleise wurden bereits zurückgebaut.

11.2 Auswirkungen des Vorhabens

Der Änderungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von 12.504 m². Als für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche maßgebende Fläche ist die Fläche des Geltungsbereichs des Bebau- ungsplans definiert. Bei Ausnutzung der GRZ von 0,6 können somit maximal 7.502 m² über- baut werden.

Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist ein Gewerbegebiet mit einer Fläche von 6.443 m² bei einer GRZ von 0,8 festgesetzt. Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist hier die Flä- che des Baugrundstücks maßgeblich. Bei Ausnutzung der GRZ ergäbe sich demzufolge eine Flächenversiegelung von bis zu 5.154 m². Die Stichstraße Am Bahndamm nimmt zudem eine Fläche von 903 m² ein, wodurch sich eine maximal zulässige Flächenversiegelung von 6.055 m² ergibt. Durch die Änderung des Bebauungsplanes kommt es somit zu einer Erhö- hung der maximal überbaubaren Fläche um 1.447 m². Im Folgenden werden die möglichen Auswirkungen dieser zusätzlichen Neuversiegelung auf die Schutzgüter dargestellt.

Boden Auf den zusätzlich versiegelten Flächen von 1.447 m² entfallen die natürlichen Bodenfunktio- nen vollständig. Die Puffer- und Speicherfunktion, die Grundwasserneubildungsfunktion sowie die Lebensraumfunktionen für bodenbewohnende Arten gehen verloren.

Wasser Durch die zusätzlich mögliche Überbauung geht die Funktion der Grundwasserneubildung auf den versiegelten Flächen vollständig verloren, was eine Beeinträchtigung und damit einen Ein- griff in das Schutzgut Wasser bedeutet. Allerdings wird eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem Grundstück empfohlen, soweit dies möglich ist. Dadurch minimieren sich die potenziellen zusätzlichen Beeinträchtigungen im Vergleich zum rechtskräfti- gen Bebauungsplan.

Klima Für das Schutzgut Klima ist durch die geplante Bebauung nur von einer sehr geringfügigen Beeinträchtigung auszugehen. Grundsätzlich bedeutet die Versiegelung von Flächen eine Ein- schränkung der Verdunstung und der Transpiration von Pflanzen, was zu einer Erwärmung des Mikroklimas führen kann. Diese Erwärmung beschränkt sich auf die unmittelbar neu bebauten Bereiche sowie die Parkflächen.

Eine Überbauung der Freiflächen ist bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan vorgesehen. Durch die 3. Änderung des Bebauungsplanes ergibt sich jedoch eine größere mögliche Flä- chenversiegelung. Durch das Anpflanzen von Gehölzen auf den privaten Grünflächen entlang der B 176 wird jedoch eine Verbesserung des Kleinklimas erreicht. Die zu erwartende gering- fügig höhere Erwärmung im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan wird daher als unerheblich eingeschätzt.

Biotope, Tiere, Pflanzen Die mögliche zusätzliche Neuüberbauung von maximal 1.447 m² bedeutet einen größeren Eingriff in die Schutzgüter Biotope, Tiere und Pflanzen. Durch die Anpflanzung neuer Gehölze, wie im Bebauungsplan festgesetzt, entstehen jedoch wieder neue Lebensräume für Flora und Fauna, sodass die Verluste durch die zusätzliche Neubebauung als nicht erheblich bewertet werden.

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Landschaftsbild Das Landschaftsbild/Ortsbild wird durch die zusätzlich mögliche Neubebauung von maximal 1.447 m² im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan kaum beeinträchtigt. Ursprünglich war auf der Fläche eine Gewerbebebauung vorgesehen, welche sich nicht wesentlich von einer Bebauung für großflächigen Einzelhandel unterscheidet. Zudem wird die zulässige Anzahl der Vollgeschosse von zwei auf eins reduziert. Somit kann die Neubebauung als weniger be- einträchtigend in ihrer Fernwirkung eingeschätzt werden, was sich positiv auf das Landschafts- bild/Ortsbild auswirkt.

Zudem dienen die grünordnerischen Festsetzungen (siehe 10.4) der landschaftsgerechten Einbindung des sonstigen Sondergebiets. Dem aus der zusätzlichen Neuversiegelung resultierenden Umweltrisiko stehen neue grünordnerische Festsetzungen gegenüber.

11.3 Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung

Zum Schutz des Bodens und zum sparsamen Umgang mit ihm wird eine Teilversiegelung für Flächen empfohlen, deren Versiegelung nicht zwingend erforderlich ist. Der Versiegelungs- grad sollte hierbei maximal 50 % des gewachsenen Bodens betragen. Solche Flächen sind beispielsweise Zufahrten und Zuwegungen innerhalb der Baugebiete sowie Stellplätze für Kraftfahrzeuge.

Ferner sind die baulich nicht in Anspruch genommenen Flächen innerhalb des Bauvorhabens vom Baubetrieb freizuhalten, um die Böden vor Kontamination und sonstiger Devastierung im Rahmen des § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB zu schützen. Bodenbelastungen (z.B. Verdichtung und Durchmischung von Böden mit Fremdstoffen) sind prinzipiell auszuschließen. Für unvermeid- liche Bodenbelastungen, die durch die Lagerung von Bau- und Betriebsstoffen verursacht werden können, sind geeignete Schutzvorkehrungen zu treffen (z.B. sachgemäße Behälter, Foli- enunterlagen, Schutz vor Auswaschung). Die DIN 18 300 „Erdarbeiten“, DIN 18 915 „Bodenarbeiten“ und die DIN 18 920 „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ sind einzuhalten. Das zur Verfüllung von Baugruben bzw. zur Geländeregulierung vorgesehene Material muss den Prüf- und Vorsorgewerten der BBodSchV, Anlage 2, hinsichtlich der beabsichtigten Nach- nutzung entsprechen und hat kontaminationsfrei zu sein. Entsprechend ist die DIN 19 731 (Ausgabe 5/98) „Verwertung von Bodenmaterial“ zu beachten.

Soweit bautechnisch realisierbar, werden Maßnahmen zur Dachbegründung empfohlen, wodurch ein Beitrag zum Mikroklima geleistet werden kann.

11.4 grünordnerische Festsetzungen

Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Entlang der westlichen und südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes ist eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen auf 2.600 m² festgesetzt. Die Neuanpflanzungen dienen der landschaftsgerechten Einbindung des Bauge- biets am südlichen Stadtrand von Groitzsch. Bei der Anpflanzung sind heimische, standortgerechte Gehölze zu verwenden. Diese sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Abgehende Gehölze sind gleichwertig in der nachfolgenden Vegetationsperiode zu ersetzen. Die Pflan- zungen sollen bis spätestens eine Vegetationsperiode nach Bezugsfertigkeit erfolgen.

ökologische Bilanz Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebau- ungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB bereits vor der

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Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019 planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Festsetzung von Ausgleichs- und Ersatz- maßnahmen ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen der Innenentwicklung nach § 13a BauGB daher nicht erforderlich. Allerdings sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt zu berück- sichtigen. Daher werden auf der Grundlage einer ökologischen Eingriffsbilanzierung Empfeh- lungen zum Ausgleich der zusätzlichen Flächenversiegelung gegeben. Eine rechtsverbindli- che Wirkung zur Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ergibt sich daraus aufgrund von § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB wie oben dargelegt jedoch nicht.

Zum Vergleich ist für vorliegendes Vorhaben der rechtskräftige Bebauungsplan heranzuzie- hen. Da die Fläche abgesehen von der Straße Am Bahndamm jedoch noch nicht bebaut ist, wird zur ökologischen Bilanz der jeweilige Planungswert herangezogen. Durch Ausnutzung der im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten GRZ von 0,8 könnten im Gewerbegebiet bis zu 5.154 m² Fläche versiegelt werden. Zusätzlich sind durch die Stichstraße (11.04.100) 903 m² Boden versiegelt. Die Baufläche selbst wird als Gewerbegebiet und gewerbliche Son- dernutzung (11.02.200) in die ökologische Bilanz aufgenommen. Die im rechtskräftigen Be- bauungsplan festgesetzten Grünflächen auf 5.161 m² sind als Straßenbegleitgrün anzusehen und gelten somit als Abstandsflächen (11.03.900).

Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahn- damm“ ergibt sich eine Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche auf 7.502 m². Bei Ausnutzung der GRZ bleiben somit innerhalb des sonstigen Sondergebiets noch 2.402 m² übrig, welche nicht durch Hauptgebäude überbaut werden dürfen. Diese werden als Gewer- begebiet und gewerbliche Sondernutzung (11.02.200) in die ökologische Bilanzierung aufgenommen. Die bereits bestehende Straße wird zurückgebaut. Die Grünfläche verkleinert sich auf 2.600 m² und wird ebenfalls als Abstandsfläche (11.03.900) eingeordnet.

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Tab. 3: ökologische Bilanz zur Planung nach der HANDLUNGSEMPFEHLUNG ZUR BEWERTUNG UND BILAN-

ZIERUNG VON EINGRIFFEN IM FREISTAAT SACHSEN (SMUL, 2009)

wert

he in m² in he

Planung

Code nach nach Code Biotoptypen- liste Planung Änderung 2. Fläc Planungs WE

11.02.200 Gewerbegebiet / gewerbliche Son- 1.286 1 +1.286 dernutzung 11.03.900 Abstandsfläche 5.161 8 +41.288 11.04.100 Straße (vollversiegelt) 903 0 +/-0 ohne bauliche Anlagen max. 5.154 0 +/-0

Gesamt 12.504 +42.574

Planung

Code nach nach Code Biotoptypen- liste Planung Änderung 3. m² in Fläche Planungswert WE

11.02.200 Gewerbegebiet / gewerbliche Son- 2.402 1 +2.402 dernutzung 11.03.900 Abstandsfläche 2.600 8 +20.800 ohne bauliche Anlagen max. 7.502 0 +/-0 Gesamt 12.504 +23.202

Differenz von WEPlanung 1 und WEPlanung 2 -19.372

Die ökologische Bilanzierung zeigt auf, dass mit der Änderung des Bebauungsplans ohne zu- sätzliche Gehölzpflanzungen zunächst ein Defizit von 19.372 Punkten entsteht. Aus städte- baulichen Gründen werden in der Grünfläche jedoch Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die folgende Tabelle verdeutlicht, dass durch Gehölzpflanzungen im Zuge dieser Maßnahme auf ca. 1.500 m² ein vollständiger Aus- gleich des Eingriffs innerhalb des Plangebiets erbracht werden kann:

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Tab. 4: ökologische Bilanz mit Gehölzpflanzungen nach der HANDLUNGSEMPFEHLUNG ZUR BEWERTUNG

UND BILANZIERUNG VON EINGRIFFEN IM FREISTAAT SACHSEN (SMUL, 2009)

Planung 2 Planung

Code nach Code Biotoptypen- liste Planung Änderung 3. m² in Fläche Planungswert WE

11.02.200 Gewerbegebiet / gewerbliche Son- 2.402 1 +2.402 dernutzung 11.03.900 Abstandsfläche 1.100 8 +8.800 02.02.000 Gehölzpflanzungen 1.500 21 +31.500 ohne bauliche Anlagen max. 7.502 0 +/-0 Gesamt 12.504 +42.702

Differenz von WEPlanung 1 und WEPlanung 2 +128

Die Gehölzpflanzungen können vollständig innerhalb der festgesetzten Fläche zum Anpflan- zen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen erfolgen. Bäume, Gehölze und Hecken sind durch eine ganzjährige Bodenbedeckung gekennzeichnet, die der Wasserspei- cherung dient und den Bodenwasserhaushalt verbessert. Zudem entstehen so neue Lebens- räume für Tiere und Pflanzen und die Neupflanzungen dienen der Einbindung der Neubebau- ung in das Landschaftsbild/Ortsbild. Dies dient der Sicherung gesunder Wohn- und Arbeits- verhältnisse.

Empfehlung zu verwendender Gehölzarten Bei der Artenauswahl sollte die Empfehlung des UMWELTAMTES LANDKREIS LEIPZIG (2009) für Arten heimischer standortgerechter Gehölze beachtet werden:

Tab. 5: Empfehlung für zu verwendende Baumarten bei Gehölzpflanzungen Bäume, einheimisch, standortgerecht Spitzahorn Acer platanoides Bergahorn Acer pseudoplatanus Wildapfel Malus sylvestris Vogelkirsche Prunus avium Traubenkirsche Prunus padus Wildbirne Pyrus pyraster Vogelbeere Sorbus aucuparia Winterlinde Tilia cordata Bergulme Ulmus glabra

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Tab. 6: Empfehlung für zu verwendende Straucharten bei Gehölzpflanzungen Sträucher, einheimisch, standortgerecht Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnliche Hasel Corylus avellana Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Rote Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schneeblättrige Blasenspiere Physocarpus opulifolius Spätblühende Traubenkirsche Prunus serotina Hundsrose Rosa canina Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus

Dabei sind Bäume mit einer Qualität mindestens H, 2xv, StU 8-10 sowie Sträucher mit einer Qualität mindestens 2xv oB 60-100 cm in einem Pflanzabstand von ca. 1,5 m x 1,5 m zu verwenden. §§ 9 und 10 SÄCHSISCHES NACHBARRECHTSGESETZES (SächsNRG) sind entsprechend zu beachten. Demnach ist bei Gehölzpflanzungen ein Grenzabstand zur Grundstücks- grenze des Nachbarn von mindestens 0,5 m einzuhalten. Bei Gehölzen, die über 2 m hoch sind, gilt ein Mindestabstand von 2 m.

12 artenschutzrechtliche Einschätzung

12.1 rechtliche Grundlagen

In der Bebauungsplanung sind die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG zu beachten. Diese Verbote gelten entsprechend § 44 Abs. 5 BNatSchG bei Vorhaben, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zulässig sind, für europäische Vogelarten und Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie („europarechtlich geschützte Arten“). Alle anderen besonders und streng geschützten Arten sind im Rahmen der Eingriffsregelung nach § 1a BauGB auf der Planungsebene zu behandeln.

Soweit im Bebauungsplan bereits vorauszusehen ist, dass artenschutzrechtliche Verbote des § 44 BNatSchG der Realisierung der vorgesehenen Festsetzungen entgegenstehen, ist dieser Konflikt schon auf der Planungsebene zu lösen, um die Vollzugsfähigkeit des Bebauungspla- nes zu gewährleisten.

Gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BNatSchG ist es verboten:

1. wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,

2. wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungs- zeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Stö- rung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert,

3. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wildlebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,

4. wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören (Zugriffsverbote).

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12.2 Artenschutzrelevante Wirkfaktoren

Berücksichtigt werden alle Wirkfaktoren von potenziellen Bauvorhaben im Plangebiet, die im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan stehen und eine Verletzung von Verbotstatbestän- den des § 44 Abs. 1 Nr. 1-4 BNatSchG bewirken können. Die möglichen Beeinträchtigungen werden in bau-, anlage- und betriebsbedingte Auswirkungen unterschieden. Zu berücksichti- gen sind dabei auch Wirkungen, welche zwar außerhalb der besiedelten Habitate einwirken, u.U. aber indirekt auf die Population bzw. das Individuum einwirken können.

Verluste von Nahrungs- oder Wanderhabitaten werden in der artenschutzfachlichen Bewer- tung nur dann berücksichtigt, wenn sie essenziell sind, d.h. direkt einen Funktionsverlust der Nist-, Brut-, Wohn- oder Zufluchtsstätten bewirken und diese nicht durch Ausweichen auf be- siedelbare Habitate im Umfeld kompensiert werden können.

Im Hinblick auf die Verletzung der Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BNatSchG (Zugriffsverbote) sind folgende Wirkfaktoren des Vorhabens relevant:

Tab. 7: artenschutzrelevante Wirkfaktoren baube- anlage- betriebs- Wirkfaktor Potenzielle Auswirkungen dingt bedingt bedingt Lebensraum- bzw. Habitatver- Flächeninanspruchnahme lust; einschließlich Bodenver- X X - siegelungen Tötung von Einzelindividuen bzw. Entwicklungsformen

Tötung von Einzelindividuen bzw. Entwicklungsformen; Bewegungen durch Ma- X - X schinen und Fahrzeuge Störung, Scheuchwirkung, evtl. Aufgabe von Habitaten Lärmimmissionen X - X

Lichtimmissionen X - X Störung, Scheuchwirkung, evtl. Erschütterungen X - - Aufgabe von Habitaten Bodenverdichtung X - -

12.3 Betroffenheit artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände

Ein regelmäßiges Auftreten besonders bzw. streng geschützter Arten bzw. Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie ist für das Plangebiet aktuell nicht bekannt, aber auch nicht gänzlich auszuschließen. Aufgrund der Lage im Stadt- gebiet mit südlich und westlich angrenzenden Grün- und Freiflächen und der derzeitigen Nut- zung als Ackerfläche besitzt das Plangebiet allenfalls eine eingeschränkte Eignung als Le- bensraum für artenschutzrelevante Arten. Ein Vorkommen bestimmter, siedlungsgebundener Artgruppen mit hoher Toleranz gegenüber anthropogenen Störungen (v.a. Brutvogelarten und Fledermäuse) kann nicht vollständig im Vorhinein ausgeschlossen werden. Nachfolgend wird daher auf die Artgruppen Brutvögel, Fledermäuse sowie Reptilien und Amphibien bezüglich eines möglichen Vorkommens im Plangebiet auf Grundlage einer Potentialabschätzung eingegangen.

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Im Plangebiet ist mit einem Vorkommen geschützter Fledermausarten zu rechnen, die diese Flächen mindestens als Jagd- und Nahrungshabitat nutzen. Ein Vorkommen von Fledermaus- quartieren in Form von Sommerquartieren (Wochenstuben) und Winterquartieren kann aufgrund des Alters und der Beschaffenheit des Gehölzbestandes ausgeschlossen werden. Re- levante, als Quartier geeignete Gebäudestrukturen sind von dem Vorhaben nicht betroffen, da die Fläche vollkommen unbebaut ist. Ein Vorkommen von Reptilien (Zauneidechse) ist auf dem ehemaligen Bahndamm, der östlich an das Plangebiet angrenzt, nachgewiesen. Auf der Fläche bestehen mehrere angelegte Strukturelemente (Sand- und Steinhaufen sowie Altholz) für die Art.

Abb. 3: Angelegte Strukturelemente für die Zauneidechse

Ein Vorkommen geschützter Amphibien ist nicht zu erwarten, da keine nutzbaren Habitate wie z.B. geeigneten Kleingewässer im Plangebiet und der näheren Umgebung vorkommen und dadurch auch keine Wanderkorridore zwischen Laichgewässer und Landlebensraum zu erwarten sind. Aus der Artgruppe der Vögel ist mit einem Vorkommen der siedlungstypi- schen Arten und mit Baum- und Gebüschbrütern der Siedlungslagen zu rechnen. In der artenschutzrechtlichen Bewertung/Konfliktanalyse wird auf die Artgruppen Reptilien und Vö- gel nachfolgend näher eingegangen.

Tötungsverbot (§ 44 Abs. 1. Nr. 1 BNatSchG) Eine baubedingte Verletzung oder Tötung der Brutvogelarten kann ausgeschlossen werden, da durch die Vermeidungsmaßnahme V 1 (vgl. Kap. 11.4) eine Baufeldfreimachung und der Baubeginn innerhalb der Reproduktionszeiten zwischen dem 1. März und 30. September zu- nächst ausgeschlossen ist.

Sollte ein Baubeginn außerhalb der Reproduktionszeiten nicht möglich sein, ist vor Baubeginn eine artenschutzrechtliche Begehung der Fläche durchzuführen. Erst nach artenschutzrechtlicher Freigabe der Fläche kann mit dem Bau begonnen werden, sofern keine Artnachweise oder Nachweise von Lebensstätten geführt werden konnten. Bei Reproduktionsnachweisen ist mit dem Baubeginn bis zum Abschluss der jeweiligen Reproduktionsphase abzuwarten. Alternativ sind, sofern möglich, in Abstimmung mit der zuständigen Naturschutzbehörde an- derweitige Maßnahmen zur Vergrämung oder zum Schutz der betroffenen Arten festzulegen und durchzuführen.

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Der an das Plangebiet angrenzende ehemalige Bahndamm fungiert als Zauneidechsenhabi- tat. Eine Einwanderung von Zauneidechsen in das Plangebiet ist zumindest im östlichen Rand- bereich möglich. Durch die baubedingte Flächeninanspruchnahme können Individuenverluste der Zauneidechse nicht ausgeschlossen werden. Daher muss diese Fläche vor Baubeginn eingezäunt werden. Die Abgrenzung der Zauneidechsenhabitate erfolgt mittels Reptilien- schutzzaun (siehe Vermeidungsmaßnahme V 4).

Störungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG) Durch den Baustellenbetrieb sind zeitlich begrenzte Lärmentwicklungen zu erwarten, die durch einen höheren Anteil an starken, kurzzeitigen Schallereignissen gekennzeichnet sind, welche wiederum zu einer erhöhten Reizwirkung auf störungsempfindliche Brutvogelarten führen kann. Darüber hinaus treten verstärkt visuelle Störungen auf. Dieses Faktorengefüge kann potenziell zu einer erheblichen Störung der Brutvögel nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG führen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die zu erwartenden und damit möglicherweise betroffenen Brutvögel an plötzlich und unregelmäßig auftretende Störungen innerhalb bewohnter Gebiete gewöhnt sein dürften und entsprechend flexibel reagieren können. Darüber hinaus wird durch die Vermeidungsmaßnahme V 1 gewährleistet, dass es zu keinen signifikanten Beeinträchti- gungen während der Brut- und Aufzuchtzeiten kommt. Das Eintreten des Verbotstatbestandes des § 44 Abs. 1 Nr. 2 kann damit ausgeschlossen werden.

Baubedingt ist ebenfalls mit Erschütterungen und verstärkten Bewegungen durch Maschinen und Fahrzeugen zu rechnen, was wiederum zu erheblichen Störungen für die Zauneidechse führen kann. Mit der Vermeidungsmaßnahme V 2 wird jedoch sichergestellt, dass die Schall-, Schadstoff- und Lichtemissionen während der Bauzeit auf ein Minimum begrenzt werden. Eine Verschlechterung des Erhaltungszustands der lokalen Populationen ist jedoch nicht zu erwarten, da die angelegten Zauneidechsenhabitate auf dem ehemaligen Bahndamm durch das Vorhaben nicht direkt beeinflusst werden.

Schädigungsverbot (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) Im Hinblick auf das Schädigungsverbot wird auf die vorangestellten Erläuterungen zum Tö- tungs- und Störungsverbot verwiesen. Mit Umsetzung der Maßnahme V 1 kann eine Beschä- digung oder Zerstörung von Fortpflanzungsstätten siedlungsgebundener Vogelarten ausgeschlossen werden. Hinweise auf ein Vorkommen regelmäßig besetzter Niststätten liegen für das Plangebiet aktuell nicht vor.

Eine baubedingte Zerstörung der Zauneidechsenhabitate kann durch die Aufstellung eines Bauzauns entlang des Baufeldes zwischen Baugrenze und ehemaligem Bahndamm weitestgehend ausgeschlossen werden (siehe Vermeidungsmaßnahme V 5).

Zu den Farn- und Blütenpflanzen, Flechten und Moosen liegen für das Plangebiet keine arten- schutzrelevanten Nachweise vor. Der Verbotstatbestand des § 44 Abs. 1 Nr. 4 BNatSchG ist daher für das Vorhaben nicht relevant.

Abschließend kann somit festgestellt werden, dass bei Umsetzung des Planvorhabens unter der Voraussetzung der Einhaltung der nachfolgenden Vermeidungsmaßnahmen keine Ver- botstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BNatSchG erfüllt werden.

Eine Ausnahme gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG i.V.m. Art. 16 FFH-RL ist nicht erforderlich.

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12.4 artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen

V 1 – Bauzeitenregelung Die Baufeldfreimachung und der Baubeginn haben zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar, außerhalb der Hauptbrutzeit, zu erfolgen. Sollte ein Baubeginn außerhalb der Repro- duktionszeit nicht möglich sein, ist durch fachkundiges Personal eine artenschutzrechtliche Begehung der Fläche vor Beginn der Bauarbeiten durchzuführen.

Wird ein Nachweis von Fortpflanzungs- / Ruhestätten geschützter Arten erbracht, ist die weitere Verfahrensweise mit der zuständigen Naturschutzbehörde abzustimmen, ggf. ist mit dem Baubeginn bis zum Ende der Reproduktionsphase abzuwarten.

V 2 – Begrenzung von Schall-, Schadstoff- und Lichtemissionen Zur Vermeidung bzw. Minimierung baubedingter Störungen von seltenen, gefährdeten und geschützten Tierarten, sind ausschließlich Maschinen und Fahrzeuge, die den Anforderungen der 32. BImSchV genügen und mit dem RAL-Umweltzeichen 53 (RAL-UZ 53) ausgestattet sind, einzusetzen.

V 3 – Ökologische Baubegleitung (öBB) Bei Baumaßnahmen innerhalb der Hauptaktivitätsphase von Tieren (01.03. bis 30.09.) ist generell eine ökologische Baubegleitung einzusetzen. In diesem Zuge sollen unter anderem ggf. vorhandene Vogelnester lokalisiert werden. Diese Bereiche werden, einschließlich des nahen Umfeldes, von den vorbereitenden Baumaßnahmen bis zum Zeitpunkt, an dem die Jungen die Nestbindung verloren haben, ausgenommen. Das Baufeld ist vor Baubeginn im Rahmen der ökologischen Baubegleitung auf geschützte Tierarten abzusuchen.

Während der Bauarbeiten ist der Reptilienschutz u.a. durch die folgenden Maßnahmen konti- nuierlich zu gewährleisten: ▪ Kontrolle der Schutzzäune auf Funktionstüchtigkeit ▪ Kontrolle geöffneter Rohgräben / Baugruben im Bereich von Reptilienhabitaten auf hin- eingefallene Tiere ▪ Entnahme ggf. noch im Arbeitsstreifen angetroffener Tiere; diese sind dem Baufeld zu entnehmen und an geeigneten Stellen außerhalb (auf dem angrenzenden ehemaligen Bahndamm) wieder auszusetzen ▪ Abstimmung und enger Kontakt zwischen Vorhabenträger / Baufirma und zuständigen Umweltbehörden vor Ort zur frühzeitigen Erkennung und Lösung von Problemen

V 4 – Einzäunung von Habitatflächen mittels Reptilienschutzzaun Um das Tötungsrisiko für die Zauneidechse im Bereich der Baumaßnahmen zu minimieren, wird die Errichtung eines Reptilienschutzzaunes entlang des Baufeldes während der Haupt- aktivitätszeit (März bis Oktober) vorgeschlagen. Der Schutzzaun sollte bis nach Beendigung aller vorhabensbedingten Baumaßnahmen erhalten bleiben. Er muss mind. 10 cm in den Bo- den eingegraben werden und mind. 50 cm über die Bodenoberfläche ragen. Die Länge des Zaunes beträgt ca. 300 m. Beiderseits des Zaunes ist ein etwa 1m breiter Pflegestreifen an- zulegen. Dieser ist in der Vegetationsperiode regelmäßig alle ein bis zwei Monate zu mähen. Um zu überprüfen, ob die Schutzzäune ihre Funktion erfüllen, sind mindestens alle 14 Tage Kontrollen erforderlich.

In den Baubereich dürfen die Eidechsen nicht von außen hineinwandern können, aber Tiere, die sich noch darin befinden, müssen herauskönnen. Die Zäune sind daher ggf. etwas schräg aufzustellen. Auf der Seite, die übersteigbar sein soll, ist in regelmäßigen Abständen (je nach Geländegestalt etwa alle 5-10 m) ein kleiner Erdwall, der kegelförmig bis an die Zaunoberkante reichen muss, anzuschütten. Alternativ können unter dem Zaun Fangeimer eingesetzt werden

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(ebenfalls etwa alle 5-10 m), die außerhalb des Zauns geöffnet und mit einer Ausstiegsrampe versehen sind (Abb. 4).

Abb. 4: Schematische Darstellung eines Schutzzaunes inkl. Fangeimer mit Fluchtloch und Rampe (LGbR 2018)

Abb. 5: Beispiel eines Schutzzaunes inkl. Fangeimer mit Fluchtloch und Rampe (LGbR 2018)

Ein fachlich geeignetes Büro hat die Zäune ab dem Zeitpunkt der Errichtung regelmäßig zu kontrollieren und etwaig aufgefundene Zauneidechsen auf geeignete Flächen außerhalb des Zaunes (Zauneidechsenhabitat = ehemaliger Bahndamm) zu verbringen. Die Kontrollen sollten dann bis mindestens Ende Oktober regelmäßig und fortlaufend entsprechend der jahres- zeitlichen und fachlichen Notwendigkeit durchgeführt werden. Falls nach ausreichender Kon- trollzeit keine Tiere festgestellt werden, können die Eimer verschlossen oder zurückgebaut werden.

V 5 – Aufstellung eines Bauzauns Zur Vermeidung von Schädigungen, Individuenverlusten oder Zerstörung von Habitatflächen der Zauneidechse wird die Errichtung eines Bauzaunes entlang des Baufeldes während der gesamten Bauphase vorgeschlagen. Dieser sollte an das Baufeld angrenzen und ebenfalls den dahinter liegenden Reptilienschutzzaun schützen. Der Bauzaun ist so aufzustellen, dass eine Kontrolle des dahinter liegenden Reptilienschutzzaunes gewährleistet ist, d.h. dieser ist mit einem Abstand von mind. 70 cm zum Schutzzaun zu errichten.

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Abb. 6: Darstellung der Maßnahmen V 4 und V 5 (rot = Bauzaun, grün = Reptilienschutzzaun)

13 Hinweise

Archäologie/Denkmalschutz Vor Beginn von Bodeneingriffen im Rahmen von Erschließungs- und Bauarbeiten müssen durch das Landesamt für Archäologie Sachsen im von Bautätigkeit betroffenen Areal archäo- logische Grabungen durchgeführt werden. Auftretende Befunde und Funde sind sachgerecht auszugraben und zu dokumentieren. Es besteht Genehmigungspflicht nach § 14 SächsDSchG.

Der Vorhabenträger wird im Rahmen des Zumutbaren an den Kosten beteiligt (§ 14, Abs. 3 SächsDSchG). Der zeitliche und finanzielle Rahmen der Ausgrabung sowie das Vorgehen werden in einer zwischen Vorhabenträger und Landesamt für Archäologie abzuschließenden Vereinbarung verbindlich festgehalten

Rechtliche Sicherung Es wird darauf hingewiesen, dass eine rechtliche Sicherung im Sinne § 2 Abs. 12 SächsBO erforderlich ist, wenn Flurstücksgrenzen überbaut werden.

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Stellplätze Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 50 Abs. 2 SächsBO ausreichend barrierefrei be- nutzbare PKW-Parkplätze innerhalb des SO vorzusehen sind.

Werbeanlagen Gemäß § 9 Abs. 6 i.V.m. Abs. 1 FStrG dürfen Anlagen der Außenwerbung in einem Abstand bis zu 20 Meter zur Bundesstraße außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstü- cke bestimmten Teile der Ortsdurchfahrten, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn, nicht errichtet werden.

Pflanzmaßnahmen Für Pflanzmaßnahmen entlang der Bundesstraße, die sich außerhalb der Ortstafel (Z 310 StVO; Geschwindigkeit ≥ 50 km/h) befinden, ist die Richtlinie für passiven Schutz an Straßen durch Fahrzeugrückhaltesysteme (RPS 2009) zu beachten. Baumpflanzungen müssen hier einen Abstand von mindestens 10 m zur Fahrbahnkante haben.

Baugrund Für das Errichten von Neubauten wird empfohlen, als sichere Planungsgrundlage eine stand- ortkonkrete und auf die Bauaufgabe ausgerichtete Baugrunduntersuchung nach DIN 4020 bzw. BIN EN 1997-2 durchzuführen. Diese kann mit einer Versickerungsuntersuchung kombi- niert werden. Die Baugrunduntersuchung sollte u.a. Aussagen zur Baugrundschichtung, zu den Grundwasserverhältnissen sowie eine Ausweisung von Homogenbereichen (einschließ- lich Eigenschaften und Kennwerten) hinsichtlich der gewählten Bauverfahrensweisen (z. B. Erdarbeiten, Bohrarbeiten) enthalten. Falls sich die bautechnischen Vorgaben ändern bzw. die angetroffenen geologischen Verhältnisse von den erkundeten abweichen, sollte eine Überprü- fung und ggf. Anpassung der Baugrunduntersuchung erfolgen. Da das Bauvorhaben in einem alten Bergbaugebiet liegt, wird zudem empfohlen, alle Baugruben von einem Fachkundigen (lng.-Geologe, Baugrundingenieur) auf das Vorhandensein von Spuren alten Bergbaues über- prüfen zu lassen.

Hinsichtlich der Errichtung bzw. Wiederherstellung von Verkehrswegen nach RStO 12 befindet sich das Plangebiet in der Frosteinwirkungszone II.

Sollten im Rahmen des geplanten Vorhabens Spuren alten Bergbaues angetroffen bzw. mög- liche bergbaubedingte Schadensereignisse bemerkt werden, so ist gemäß § 5 der Polizeiver- ordnung des Sächsischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr über die Ab- wehr von Gefahren aus unterirdischen Hohlräumen sowie Halden und Restlöchern (Sächsi- sche Hohlraumverordnung - SächsHohlrVO) vom 20. Februar 2012 (SächsGVBI. S. 191) das Sächsische Oberbergamt in Kenntnis zu setzen.

Sofern Erkundungen mit geowissenschaftlichem Belang (Erkundungsbohrungen, Baugrund- gutachten, hydrogeologische Untersuchungen o.ä.) durchgeführt werden, sind die Ergebnisse gemäß § 11 des Sächsischen Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetzes (SächsABG) an das LfULG zu übergeben. Im Falle der Durchführung von Erkundungsbohrungen wird auf die Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht gemäß dem Gesetz über die Durchfor- schung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten (LagerstG) sowie der Verordnung zur Ausführung des Gesetzes über die Durchforschung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten (LagerstGDV) gegenüber dem LfULG hingewiesen. vorsorgender Radonschutz Aufgrund der Verabschiedung des neuen Strahlenschutzgesetzes und der novellierten Strah- lenschutzverordnung gelten seit dem 31. Dezember 2018 erweiterte Regelungen zum Schutz vor Radon (§§ 121 - 132 StrlSchG / §§ 153 - 158 StrlSchV). Erstmalig wurde zum Schutz vor Radon ein Referenzwert für die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in

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Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019 der Luft von 300 Bq/m³ für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze in Innenräumen festgeschrie- ben.

Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, hat geeignete Maß- nahmen zu treffen, um den Zutritt von Radon aus dem Baugrund zu verhindern oder erheblich zu erschweren. Wer im Rahmen baulicher Veränderung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräu- men oder Arbeitsplätzen Maßnahmen durchführt, die zu einer erheblichen Verminderung der Luftwechselrate führen, soll die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Be- tracht ziehen, soweit diese Maßnahmen erforderlich und zumutbar sind.

Voraussichtlich bis Ende 2020 werden spezielle Radonvorsorgegebiete ausgewiesen, für die erwartet wird, dass die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in der Luft in einer beträchtlichen Zahl von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen den Referenzwert von 300 Bq/m³ überschreitet. In diesen ausgewiesenen Radonvorsorgegebieten werden dann weitergehende Regelungen in Bezug auf den Neubau von Gebäuden, der Er- mittlung der Radonsituation an Arbeitsplätzen in Kellern oder Erdgeschossräumen und zum Schutz vor Radon an Arbeitsplätzen zu beachten sein.

Grundwasser Aufgrund der stattgefundenen Belüftungs- und Mobilisierungsprozesse (Pyrit- und Markasit- verwitterung) in den tertiären Schichtfolgen im Zuge des umfangreichen Braunkohlenbergbaus in der Umgebung, ist das Vorhandensein höher bis hoch mineralisierter, saurer (pH-Wert < 6) und nach DIN 4030 als betonaggressiv einzustufender Grundwässer am Standort gegenwärtig und zukünftig möglich. Sofern zu errichtende Bauteile aktuell oder zukünftig Grundwasserkon- takt haben können, wird empfohlen, die materialangreifenden Eigenschaften des Grundwas- sers vor Ort zu ermitteln und entsprechend resistente Baustoffe zu verwenden.

Löschwasserversorgung Bei der Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung sind die Kriterien des DVGW-Arbeitsblattes W 405 zu beachten. Das heißt unter anderem, dass es betriebsbedingt zu Druck- und Mengenschwankungen kommen kann.

Stromversorgung Bei der Durchführung von Baumaßnahmen sind im Rahmen der Erschließungsplanung Ab- stimmungen zum Anschluss an die Anlagen der Stromversorgung zwischen dem Erschlie- ßungsträger und der MITNETZ Strom zu führen. Der Aufbau des inneren Versorgungsnetzes der envia Mitteldeutsche Energie AG erfolgt auf der Grundlage der Bedarfsanmeldungen der Kunden. Zur Einleitung von Maßnahmen hinsichtlich Planung und Errichtung des Versor- gungsnetzes muss ein offizieller Antrag auf Versorgung vorliegen, der bewirkt, dass es zu einem Angebot der vom Antragsteller zu übernehmenden Kosten kommt.

Bei der Anpflanzung von Großgrün ist zu den Kabeltrassen ein Abstand von mindestens 1,5 m einzuhalten und im Schutzstreifen der Freileitungen darf es nur eine maximale Wuchshöhe von 4 m erreichen.

Gasversorgung Für eine gastechnische Erschließung ist ein Erschließungsvertrag erforderlich. Der Erschlie- ßungsträger hat sich dazu zu gegebenem Zeitpunkt mit der MITNETZ Gas (unter der Service- Nr. 0341 120-7699 oder unter [email protected]) in Verbindung zu setzen. Sind aufgrund von Baumaßnahmen Veränderungen am Leitungssystem notwendig oder entstehen andere Aufwendungen, trägt der Verursacher sämtliche dafür anfallende Kosten, sofern in den vertraglichen Vereinbarungen nichts anderes geregelt ist.

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Telekommunikation Sollten im Zuge von Bauvorhaben Umverlegungen von Telekommunikationslinien notwendig werden, sind im Rahmen der Erschließungsplanung frühzeitige Abstimmungen mit der Deut- schen Telekom zu führen. Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Grün- den (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist. Insbesondere müssen Abdeckungen von Abzweigkästen und Kabel- schächten sowie oberirdische Gehäuse soweit freigehalten werden, dass sie gefahrlos geöff- net und ggf. mit Kabelziehfahrzeugen angefahren werden können. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung vorhandenen Telekommunikationslinien der Telekom informieren. Die Kabel- schutzanweisung der Telekom ist zu beachten. Für die Einrichtung eines Telekommunikati- onsanschlusses ist ein gesonderter Auftrag bei der Telekom über die Rufnummer 0 80 03 30 19 03 oder per E-Mail an [email protected] notwendig.

Nachtnutzung des Parkplatzes Bei der Nutzung des Parkplatzes ist z.B. durch entsprechende Beschilderung sicherzustellen, dass zwischen 22:00 und 6:00 Uhr nur innerhalb der in der Schallimmissionsprognose (An- lage 5 zur Begründung, S. 12, Abb. 1) dargestellten Fläche geparkt wird. Dies wird im Durch- führungsvertrag geregelt.

Büro Knoblich Zschepplin, den 05.09.2019

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14 Quellenverzeichnis

Gesetze/Urteile/Richtlinien/Verordnungen

BAUGB (2017): Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).

BAUNVO (2017): Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. No- vember 2017 (BGBl. I S. 3786).

BBODSCHG (2017): Bundes-Bodenschutzgesetz vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 3 der Verordnung vom 27. September 2017 (BGBl. I S. 3465) geändert worden ist.

BBODSCHV (2017): Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung vom 12. Juli 1999 (BGBl. I S. 1554), die zuletzt durch Artikel 3 Absatz 4 der Verordnung vom 27. September 2017 (BGBl. I S. 3465) geändert worden ist.

BNATSCHG (2019): Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. Mai 2019 geändert worden ist.

FSTRG (2018): Bundesfernstraßengesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Juni 2007 (BGBl. I S. 1206), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. November 2018 (BGBl. I S. 2237) geändert worden ist.

LGBR (2018): Ingenieur- und Planungsbüro LANGE GbR: Antragsunterlagen zum Planfeststel- lungsverfahren in Brandenburg. Teil D – Unterlage 11.2.1, Maßnahmenkonzept Zau- neidechse.

PLANZV (2017): Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) geändert worden ist.

ROG (2017): Raumordnungsgesetz vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986), das zuletzt durch Artikel 2 Absatz 15 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808) geändert worden ist.

SÄCHSKRWBODSCHG (2019): Sächsisches Kreislaufwirtschafts- und Bodenschutzgesetz vom 22. Februar 2019 (SächsGVBl. S. 187).

SÄCHSNATSCHG (2018): Sächsisches Naturschutzgesetz vom 6. Juni 2013 (SächsGVBl. S. 451), das zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 14. Dezember 2018 (SächsGVBl. S. 782) geändert worden ist.

SÄCHSNRG (2008): Sächsisches Nachbarrechtsgesetz vom 11. November 1997 (SächsGVBl. S. 582), das durch Artikel 3 des Gesetzes vom 8. Dezember 2008 (SächsGVBl. S. 940) geändert worden ist.

SÄCHSBO (2018): Sächsische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Mai 2016 (SächsGVBl. S. 186), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Dezember 2018 (SächsGVBl. S. 706) geändert worden ist.

Büro Knoblich, Zschepplin Seite 42

Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019

SÄCHSDSCHG (2019): Sächsisches Denkmalschutzgesetz vom 3. März 1993 (SächsGVBl. S. 229), das zuletzt durch Artikel 12 des Gesetzes vom 11. Mai 2019 (SächsGVBl. S. 358) geändert worden ist.

SÄCHSLPLG (2018): Landesplanungsgesetz vom 11. Dezember 2018 (SächsGVBl. S. 706).

UVPG (2019): Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung in der Fassung der Bekanntma- chung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), das zuletzt durch Artikel 22 des Gesetzes vom 13. Mai 2019 (BGBl. I S. 706) geändert worden ist.

VWVSÄCHSBO (2017): Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März 2005 (SächsABl.SDr. S. S 59; SächsABl. S. 363), die zuletzt durch die Verwaltungsvorschrift vom 20. April 2017 (SächsABl. S. 635) geändert worden ist, zuletzt enthalten in der Verwaltungsvorschrift vom 4. Dezember 2017 (SächsAbl.SDr. S. S 352).

Planungen

LANDESENTWICKLUNGSPLAN SACHSEN (2013): Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über den Landesentwicklungsplan Sachsen vom 14. August 2013.

REGIONALPLAN WESTSACHSEN (2008): beschlossen durch Satzung des Regionalen Planungs- verbandes vom 23. Mai 2008, genehmigt durch das Sächsische Staatsministerium des Innern am 30. Juni 2008, in Kraft getreten mit der Bekanntmachung nach § 7 Abs. 4 SächsLPlG am 25. Juli 2008. Regionaler Planungsverband Westsachsen, Leipzig.

REGIONALPLAN LEIPZIG-WESTSACHSEN (2017): Entwurf für das Verfahren nach § 9 ROG 2017 i.V.m. § 6 Abs. 2 SächsLPlG, Stand: 14.12.2017.

Literatur

MINISTERIUM FÜR INFRASTRUKTUR UND RAUMORDNUNG DES LANDES BRANDENBURG (2009): Ar- beitshilfe Bebauungsplanung, Potsdam.

SMUL (2009): Handlungsempfehlungen zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Freistaat Sachsen, TU Berlin – Institut für Landschafts- und Umweltplanung im Auftrag des Sächsischen Ministeriums für Umwelt und Landwirtschaft (SMUL), Dresden.

Internetseiten

LFULG (2017): Interaktive Karten zu den Themen Wasser, Natur- und Landschaftsschutz, potenzielle natürliche Vegetation im Freistaat Sachsen. Geo-Informationen des Sächsischen Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG). Im Internet unter: http://www.umwelt.sachsen.de/umwelt/index.html, letzter Aufruf am 05.04.2018.

RAPIS (2017): digitales Raumordnungskataster der Landesdirektionen Sachsen. Im Internet unter http://egov.rpl.sachsen.de/rapis_portal.html, letzter Aufruf am 05.04.2018.

Büro Knoblich, Zschepplin Seite 43

Stadt Groitzsch Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ Markt 1 3. Änderung 04539 Groitzsch Begründung zum Entwurf 08/2018

ANLAGE 1

Vorhaben- und Erschließungsplan, Ingenieurbüro Martin vom 18.06.2019

Büro Knoblich, Zschepplin Anhang

/01 ...... 13-31 Bauherr: Zeichn.-Nr.: 1 : 750 18.06.2019 Stefan Martin, Nowicki ...... Errichtung eines Lebensmittelsupermarktes in Groitzsch Am Bahndamm, 04953 Groitzsch Klaus Landau Haberfeld 15, 14532 Kleinmachnow

Bauvorhaben: Bauherr: Maßstab: Änderungen: Datum: Bearbeiter: Geprüft: A Lageplan

211a

208c

GFW

BPL

6 GR

8 1198

212a 1189 GRÜ BGL

Notausstieg STH 2,26 Notausstieg STH 2,26 vergittert oder BRH 87 5 vergittert oderBRH 875 einbruchshemmende einbruchshemmende Endgültige Position Endgültige Position Verglasung Verglasung Drucker- schrank 50x44 MSR Zu- und Abluftgerät mit WRG ZAPFSTELLE MSR und UV 5 SCHEUERSAUGMASCHINE des Lüftungsgerätes MASCHINE HAR

STELLPLATZ 101 SCHEUERSAUG- nach Absprache - aufgeständert - Aufgeständert 213.5 BRH 87

STH 2,26 Pumi

GS m² BODENABLAUF

Tisch 80x80 mit der Bauleitung m² nach Absprache LRH 2.60 m 63.5 63.5 213.5 213.5 Pumi-Schrank 50x81 LRH 2.60 m Lager mit der Bauleitung Magnettafel

UV Ges. m²

Schreibtisch 160x80 WC-D WC-H Tisch 80x80 Büro 113.5 m² m² 213.5 Nfl. ca 110 m² m² LRH 3.00 m / 4.00 m LRH 3.00 m LRH 2.60 m LRH 2.60 m Spind 50x60 HZ HZ UK Rasterdecke +3,00m UK Rasterdecke +4,00m

Garderobe 120x50 76 76

Spind 50x60 Personalraum 213.5 213.5 126

m² Sideboard 120x40 88.5 213.5

Verbandskasten 213.5 Spind 50x60 -3.00- LRH 2.60 m Flur 88.5 m²

Spind 50x60 213.5 Spind Spind LRH 2.60 m 50x60 50x60 126 213.5

113.5 213.5

STH 3,00 BRH 0,25

219a 70 A

STH 3,00 BRH 0,25

Sauberlaufzone ENTRADA "Colour Plus" Farbe:80.04 B/T: 1,60m/2,40m A

32A 16A 16A 21 Stg. 18/25 Stg. 21

Ablage 16A Convektomat Knochensäge 16A Abstand für Fußgänger mind. 1,800 UK Vordach +3,80m ELT SW SW

MUSTER

schrank Fleisch

1 64

schrank

Fleisch GIANO GIANO GIANO BRH 0,80m GIANO GIANO 1187

G GIANO GIANO GIANO GIANO GIANO schrank Fleisch GIANO GIANO

GIANO GIANO schrank Fleisch 241 GIANO GIANO

GIANO GIANO

3000x1890mm

TYP L TYP Salatbar 48x1-4GN Salatbar NA

Schütt- Tisch Schütt- Tisch

1200 (1a) 1200 (1) 1200 600 (2) 600 Schütt- Tisch Schütt- Tisch

600 (2) 1200 (1a) 1200 (1) 220a 118 Schütt- Tisch Schütt- Tisch 1,00

Libra

1200 (1a) 1200 (1) 1200 600 (2) 600 5,00 m gekühlt

600 (2) 1200 (1a) 1200 (1)

600 (4.1)

Waage

1200 (1a) 1200 (1) 1200 600 (2) 1200 (1a) 1200 (1)

400 V

Libra D D Libra D Libra Libra D D Libra 1,25 1,25 1,25 %

Libra D 1,25 Libra D 1,25 Libra D 1,25 AKTION

AKTION KS % Kasse & PC

KS AKTION % TK GF AKTION Payback Getränke Kühlschrank

500 mm

NordCap Baguette Tiefkühlschrank 1,00m Brötchen für 5 Bleche Wandschragen 1,00m Brötchen für 5 Bleche Wandschragen Türluftschleier

5,10 m Brötchen

1,00m Brötchen

Tisch Tisch Abfallkorb Tisch

Schütt Schütt MUSTER Schütt 1,00m Brötchen

5 2050 275/ 1050/ b/t/h ELT- UV ELT- speicher 30l Wanddruck-

1,00m Brötchen -3.50-

Kopf-Überbau L175...210

S 245 Verzehrbereich

Monitor -3.50-

Schütt- Schütt- Schütt- Tisch Tisch Tisch Monitor

Schütt- Schütt- Schütt-

Tisch Tisch Tisch Müll Brot schneidenBrot schneiden Monitor

A E+K E+K 120 KW L=97,0x 60.0 cm

A -3.50- spüler Geschirr- MUSTER

CNS-Dop.-Spüle L=1,50m G

PACKTISCH

223a

Schnelllauftor

LGA/Kassen LGA/Kassen

UV UV

Tresor

B 825

1,00x2,00 m 1,00x2,00 T 700 760

H 1795

WD 0.65x1.80m

-3.00- -5.00-

760 -5.00- 1,55x3,00m WD 0.65x1.80m 760

WD 0.65x1.80m

BRH 0,80m BRH

-3.00- GR -3.00- -4.50-

Trenngitter mit Schiebetür mit Trenngitter

224a

abgesenkt Bodenplatte -7.00- Waage -7.00-

±0.00 BH 1.20 mit Fliegengitter SW SW SW

-0.99 = 35,21 ü. NHN

-1.25 = 34,95 ü. NHN

4 7 Am Flugplatz

1198

GF 71

29 -3.00- 34

-4.50- GFHD

BPL S 1185 GFW

-12.00- -10.50- 35

1186

2 4

-7.50- 245

-3.00- -4.50-

-3.00-

01 -5.00-

GRÜ

Am Bahndamm -10.00- 23 -7.50-

4 S

235

A 1177 Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019

ANLAGE 2

Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung, Dr. Silvia Horn vom 14.08.2018

Büro Knoblich, Zschepplin Anhang

Gutachterliche Stellungnahme

zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

für die Stadt Groitzsch Markt 1 04539 Groitzsch

Ihre Ansprechpartnerin Dr. Silvia Horn

Karl-Heine-Straße 25 04229 Leipzig Deutschland Tel +49 341 4111-742 E-Mail [email protected]

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung der Verfasserin gestattet.

Leipzig, 14. August 2018

Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Inhaltsverzeichnis

1. Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 3

2. Marktsituation und Flächenbedarf im Lebensmitteleinzelhandel ...... 4

3. Planung und Projektdaten ...... 6

4. Makrostandort Stadt Groitzsch ...... 8

5. Standortwahl und Analyse des Mikrostandorts Am Bahndamm ...... 13

6. Kurzanalyse zur projektrelevanten Angebotssituation ...... 17

7. Einzugsgebiet und Nachfragevolumen ...... 19

8. Prüfung der verbrauchernahen Versorgungsfunktion ...... 21

9. Prüfung der städtebaulichen Atypik ...... 22

10. Fazit und Empfehlungen ...... 24

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ...... 4 Abbildung 2: Projekt- und Lageskizze Einzelhandelsvorhaben Groitzsch ...... 6 Abbildung 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich ...... 11

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Übersicht zur geplanten Verkaufsflächenentwicklung ...... 6 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Groitzsch ...... 10 Tabelle 3: Nachfragepotenzial für Lebensmittelmärkte im Einzugsgebiet ...... 20 Tabelle 4: Umsatzprognosen für das Planvorhaben ...... 21

Kartenverzeichnis Karte 1: Zentralörtliche Gliederung und raumstrukturelle Einbindung der Stadt Groitzsch ...... 9 Karte 2: Lage und Umfeld des Projektstandorts...... 14 Karte 3: 700 und 1.000 m Umkreis um den Projektstandort ...... 15 Karte 4: Übersicht zur Stadt Groitzsch und den Ortsteilen ...... 16 Karte 5: Angebotsstruktur der Lebensmittelmärkte in den Städten Groitzsch und Pegau ...... 18 Karte 6: Einzugsgebiet des Planvorhabens in Groitzsch ...... 19

2 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Ausgangssituation und Zielsetzung

Im südlichen Stadtgebiet der Stadt Groitzsch soll ein Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Der Plan- standort Am Bahndamm liegt ca. 1,2 km südöstlich der Groitzscher Innenstadt und grenzt östlich an die B 176. Die Fläche für den Einzelhandelsstandort befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebau- ungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“. Die aktuelle Planung sieht die Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes, eines Drogeriefachmarktes sowie eines Getränkemarktes vor. Mit der geplanten Verkaufsfläche von rd. 1.500 m², einschließlich Backs- hop, ist der Lebensmittelmarkt gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO als großflächig einzustufen. Die Betreibung des Lebensmittelmarktes soll die REWE Markt GmbH übernehmen. Die REWE Markt GmbH betreibt aktuell in der benachbarten Stadt Pegau einen Lebensmittelmarkt. Dieser befindet sich auf dem Grundstück Audigaster Straße 1, welches von der B 2, der Audigaster Straße und der Straße Leipziger Vorstadt eingegrenzt wird. Der bestehende Markt ist mit ca. 1.030 m² Verkaufsfläche ebenfalls großflächig. Das bestehende Objekt verzeichnet funktionale sowie technologische Defizite und ist auch in der Größendimensionierung nicht mehr zeitgemäß. Der Bestandsstandort bietet jedoch keine Erweite- rungsperspektiven. Eine Weiterentwicklung zu einem aktuellen, umfassenden Supermarktkonzept der Fa. REWE ist folglich nicht möglich. Der Eigentümer der Immobilie hat den Mietvertrag mit der Fa. REWE zwischenzeitlich gekündigt. Nach aktuellem Kenntnisstand wird der REWE-Markt zum Ende des Jahres 2018 geschlossen. In der Folge verfügt der grundzentrale Verbund Groitzsch/Pegau über keinen Vollsortimentan- bieter mehr, da aktuell nur ein kleinflächiger Supermarkt in der Innenstadt von Groitzsch angesiedelt ist, der schon allein aufgrund seiner Größe nicht als Vollsortimenter fungieren kann. Dies hat Auswirkungen auf die Versorgungsqualität des grundzentralen Verbundes Groitzsch/Pegau. Das Marktsegment Supermarkt verzeichnet in den letzten Jahren einen dynamischen Entwicklungsprozess, der ursächlich auf einem veränder- ten Nachfrageverhalten gründet. Der Fokus moderner Supermarktkonzepte liegt auf einem umfangreichen Frischeangebot, Convenience-Produkten bis zu gastronomischen Leistungen. Die Verkaufsflächen sind im Zuge der Weiterentwicklung gestiegen, um den Konsumentenanforderungen gerecht zu werden. Die Auswahl des neuen Planstandortes in der Stadt Groitzsch, Am Bahndamm, ist das Ergebnis einer intensiven Standortprüfung, die im Rahmen der gutachterlichen Stellungnahme nochmals einer Überprüfung unterzogen wurde. Der Planstandort liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“, dessen 2. Änderung mit Bekanntmachung am 27.09.2002 in Kraft getreten ist. Im rechtskräftigen Bebauungs- plan ist die Fläche als Gewerbegebiet festgesetzt.1 Der Stadtrat der Stadt Groitzsch hat am 17.05.2018 den Beschluss zur 3. Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB gefasst, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Einzelhandelsstandort zu schaffen. Der Änderungsbereich umfasst Flurstücke der Stadt Groitzsch, auf denen ein großflächiger Lebensmittel- markt mit Vollsortiment und ein Drogeriemarkt errichtet werden sollen.2 Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO können großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht unwesentliche Auswirkun- gen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie die städtebauliche Entwicklung und Ordnung haben. Diese Vermutungsregel kann anhand gewichtiger Kriterien3, nach Prüfung im Einzelfall, widerlegt werden. Diese Prüfung ist Gegenstand der gutachterlichen Stellungnahme.

1 Quelle: Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“, 2. Änderung mit Bekanntmachung vom 27.09.2002

2 Quelle: Billigungs- und Offenlegungsbeschluss zur 3. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ als Bebau- ungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB, 38. Sitzung des Stadtrates am 17.05.2018

3 vgl.: Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (Gesetzgebungsstand: September 2017) beschlossen durch die Fachkommission Städtebau am 28. September 2017

3 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Marktsituation und Flächenbedarf im Lebensmittel- einzelhandel

Zur Einordnung des Vorhabens wird im Folgenden eine kurze Übersicht zu Entwicklungen und Trends im deutschen Lebensmitteleinzelhandel gegeben. Der Ausgabenanteil für Lebensmittel ist im Vergleich zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jah- ren gestiegen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Dies führt bei den Verbrauchern zu einer leicht ge- stiegenen Ausgabebereitschaft, insbesondere für qualitativ hochwertige Lebensmittel. Dies lässt sich am wachsenden Absatz von Regionalprodukten und Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen auch zum Sor- timentsstandard aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen. Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. Euro entfallen rd. 272 Mrd. Euro auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apothe- kenwaren).4 Dies entspricht einem Anteil von rd. 52% und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Markt- segmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel. In der Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels zeichnen sich folglich Veränderungsprozesse ab. Das Wachstum der Branche wird vor allem durch eine zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifizierung des Angebots generiert.

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel

Die Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte signifikante Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen Zahlen des EHI weisen für Supermärk- te und große Supermärkte (2.500 m² - 5.000 m² Verkaufsfläche) seit 2007 einen Marktanteilsgewinn von 3,2 %-Punkten aus. (vgl. Abbildung 1).

4 vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2017 in Deutschland

4 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den Ver- brauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Vergan- genheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedientheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen etc.) deutlich an Qualität gewonnen. Übersichtlich- keit und angenehme Atmosphäre sind bei der deutlich größeren Artikelzahl der Supermärkte nur auf einer größeren Verkaufsfläche zu realisieren. Daneben sind noch andere Entwicklungen für einen größeren Platzbedarf entscheidend: Die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z. B. Tiefkühl- und Halbfertigware) ist in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Daher sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche erforderlich. Auch die wachsende Nachfrage nach Bio-Produkten erfordert, dass der Supermarkt ein tieferes und breiteres Sorti- mentsspektrum anbietet. Für eine angenehmere Ladenatmosphäre und attraktivere Warenpräsentation bei gleichzeitig besserem Überblick und besserer Orientierung, wird bei neuen Supermärkten eine niedrigere Höhe der Regale ge- wählt. Dies führt bei gleichem Sortiment zu einer größeren Verkaufsfläche. Im Sinne der Verbesserung der Ladenatmosphäre und einer vereinfachten, zeitsparenden Warenbestü- ckung werden die Laufwege und Gänge in den Märkten breiter als früher gehalten. Als Faustregel wird hier im Idealfall eine Breite gewählt, die drei Einkaufswägen nebeneinander zulässt. Der Kunde soll sich in Ruhe im Regal umsehen können, ohne sich von hinter ihm wartenden, anderen Kunden zum Weiterfahren ge- drängt zu fühlen. Auch der Kassenbereich soll nicht den Charakter einer reinen „Warteschlange“ haben, sondern ein offener Bereich sein, der zu Zusatzkäufen anregt. Angebote für ältere Kundengruppen (Ruhe- zonen, Sitzbänke) erfordern weitere Flächen. Gerade für ältere Bevölkerungsgruppen, die im ländlichen Raum erfahrungsgemäß überdurchschnittlich vertreten sind, haben komfortable Kundenlaufwege und eine attraktive Ladenatmosphäre mit Aufenthaltsqualität eine besondere Bedeutung. Darüber hinaus werden Abteilungen, die eine gewisse Lebensqualität (z. B. Wein, Feinkost, Obst) vermitteln sollen, entsprechend aufwendig gestaltet und bedürfen damit auch zusätzlicher Verkaufsflächen. Größere Flächen führen dabei jedoch nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern regelmäßig zu einer abnehmenden Flächenleistung. Im Zuge des erhöhten Flächenbedarfs des Lebensmitteleinzelhandels und dem Festhalten am 800 m²- Schwellenwert seitens der Planung wurde vom IREBS-Institut der Universität Regensburg und der HafenCity Universität Hamburg im Auftrag des Handelsverbandes Deutschland und des Bundesverbandes des Deutschen Lebensmitteleinzelhandels in der Studie „Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmittelein- zelhandel“5 aus dem März 2013 überprüft, ob die 800 m²-Verkaufsflächenschwelle zur „Großflächigkeit“ em- pirisch festzustellen ist. Die auf breiter empirischer Basis gestützte, wissenschaftliche Untersuchung kommt dabei zu dem Fazit, dass weder dieser Wert, noch ein anderer spezifischer Grenzwert, festzustellen ist. Hinsichtlich Verkehrsaufkommen und Einzugsgebiet unterscheiden sich groß- und kleinflächige Lebensmit- telmärkte (+/- 800 m² Verkaufsfläche) nicht grundlegend voneinander, weshalb eine stärkere Einzelfallbe- trachtung gerade bei der Dynamik im Lebensmitteleinzelhandel angestrebt werden sollte.

5 HafenCity Universität Hamburg; Institut für Immobilienwirtschaft IREBS an der Universität Regenburg (2013): Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

5 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Planung und Projektdaten

Auf einer Fläche von rd. 12.500 m² ist die Neuansiedlung eines modernen REWE-Supermarktes sowie eines Drogeriemarktes und Getränkemarktes in der Straße Am Bahndamm in Groitzsch geplant. Der Standort befindet sich ca. 1,2 km südöstlich der Groitzscher Innenstadt. Einen Überblick zur Grundstückssituation und zum Planvorhaben gibt die nachfolgende Projektskizze. Das Grundstück liegt östlich der Schusterstraße, die als innerörtlicher Verlauf der B 176 fungiert. Die Zu- und Abfahrt erfolgt über die Straße Am Bahndamm.

Abbildung 2: Projekt- und Lageskizze Einzelhandelsvorhaben Groitzsch

Quelle: Ingenieurbüro L. Martin, Bahnhofstr. 4, 04451 Borsdorf, Entwurfsplanung 2018-06-12, M 1:750

Tabelle 1: Übersicht zur geplanten Verkaufsflächenentwicklung Verkaufs- Planvorhaben fäche Lebensmittelmarkt (inkl. Backshop mit Gastronomiefläche) 1.500 m² Drogeriemarkt 700 m² Getränkemarkt 400 m² Gesamtverkaufsfläche 2.600 m²

Bei dem Lebensmittelmarkt handelt es sich um eine Standortverlagerung. Der bestehende REWE- Lebensmittelmarkt befindet sich am Standort Audigaster Straße 1, in Pegau. Der Bestandsstandort grenzt am östlichen Stadtrand von Pegau an die B 2 und liegt unweit der westlichen Stadtgrenze von Groitzsch. Der REWE-Markt verfügt über ca. 1.030 m² Verkaufsfläche. Das langjährig bestehende Objekt verzeichnet funktionale und technologische Defizite und ist nicht mehr zeitgemäß. Zur Anpassung an aktuelle Ange-

6 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung botskonzepte der Fa. REWE bedarf es einer komplexen Modernisierung bzw. eines Neubaus. Der Be- standsstandort bietet jedoch keine Erweiterungsperspektiven, um ein aktuelles, umfassendes Supermarkt- konzept der Fa. REWE umzusetzen. Vor diesem Hintergrund strebt die REWE eine Verlagerung des Mark- tes an. Das Planvorhaben umfasst einen REWE Green Building Supermarkt mit einem Vollsortimentangebot. Bei Verlagerung des Marktes beträgt der Verkaufsflächenzuwachs beim Supermarkt 420 m² zzgl. 50 m² Ver- kaufsfläche für einen Backshop mit Gastronomiefläche. Ebenso wie der Bestandsstandort, wird auch der neue Markt auf mehr als 90 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente anbieten. Der Drogeriemarkt und geplante Getränkemarkt sind ebenfalls auf ein nahversorgungsrelevantes Kernsor- timent ausgerichtet. Mit der Ansiedlung eines Drogeriemarktes würde sowohl in der Stadt Groitzsch als auch im grundzentralen Verbund mit der Stadt Pegau eine nahversorgungsrelevante Angebotslücke geschlossen, die nach dem Wegfall von insgesamt vier Schlecker-Filialen im grundzentralen Verbund entstanden ist. Zur Aufnahme des ruhenden Verkehrs sind nach aktuellem Planungsstand auf dem Plangrundstück 78 Stellplätze vorgesehen. Folgende Aspekte sind für die Bewertung des Planvorhabens zur Kompatibilität mit den raumordnerischen und landesplanerischen Zielen maßgeblich: ■ Prüfung der Standortauswahl unter raumordnerischen Gesichtspunkten ■ Einordnung der Größendimensionierung des Planvorhabens in die örtlichen Versorgungsfunktio- nen der Stadt Groitzsch ■ Bewertung der Auswirkungen auf den innerstädtischen Bereich der Stadt Groitzsch

7 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Makrostandort Stadt Groitzsch

Zur grundsätzlichen Einordnung des Untersuchungsstandorts und des Planvorhabens erfolgt zunächst eine kurze Übersicht zu Rahmenbedingungen der Stadt Groitzsch und den Prämissen der Einzelhandelsentwick- lung.

Regionale Lage und Siedlungsstruktur Die Stadt Groitzsch liegt im Landkreis Leipzig, etwa 25 km vom nördlich gelegenen Oberzentrum Leipzig entfernt. Groitzsch ist Teil der Tourismus- und Freizeitregion „Leipziger Neuseenland“. Im Westen und Süden grenzt die Stadt an Sachsen-Anhalt und Thüringen. Unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten liegt die Stadt Groitzsch im Spannungsfeld des Oberzentrums Leipzig und der Mittelzen- tren Borna sowie Zeitz (Sachsen-Anhalt). Beide Mittelzentren liegen ca. 20 km von Groitzsch entfernt. Das Umland der Stadt Groitzsch ist ländlich geprägt. Die Stadt Groitzsch umschließt ein weitläufiges Gebiet von 70 km². In Folge weist Groitzsch mit 107 Ein- wohnern je km² nur eine geringe Bevölkerungsdichte auf, was u.a. im Hinblick auf die Einzelhandelsstand- ortentwicklung von Bedeutung ist. Die Stadt besteht aus der gleichnamigen Kernstadt Groitzsch und 29 Ortsteilen, die zu ganz unterschiedlichen Zeiträumen eingemeindet wurden. Zu den Ortsteilen gehören Altengroitzsch, Audigast, Auligk, Bern- dorf, Brösen, Cöllnitz, Droßkau, Gatzen, Großpriesligk, Großstolpen, Hohendorf, Hemmendorf, Kleinherms- dorf, Kleinprießligk, Kobschütz, Langenhain, Löbnitz-Bennewitz, Maltitz, Methewitz, Michelwitz, Nehmitz, Nöthnitz, Obertitz, Oellschütz, Pautsch, Pödelwitz, Wischstauden, Saasdorf und Schnaudertrebnitz. Insge- samt verfügt die Stadt Groitzsch über 7.514 Einwohner.6 Auf die Kernstadt entfallen rd. 61% des Bevölke- rungsbestandes. Die Bevölkerungszahlen bewegen sich in einer großen Spannweite zwischen 13 Einwoh- nern (OT Pautsch) und 502 Einwohnern (OT Großpriesligk). Mit rd. 500 Einwohnern, dies ist ein Anteil von etwa 7% an der Gesamtbevölkerung, ist Großpriesligk nach der Kernstadt der bevölkerungsreichste Ortsteil der Stadt Groitzsch. Die regionale Verkehrsanbindung der Stadt Groitzsch wird durch die B 2 (Leipzig-Zeitz-Gera), die im westlichen Stadtgebiet in Nord-Süd-Richtung verläuft und die B 176 (Borna-Pegau) gewährleistet. Die B 176 schließt nördlich der Kernstadt Groitzsch an die B 2 an und verläuft süd-südöstlich durch das Stadtgebiet von Groitzsch. Die Braunkohleabbaugebiete im östlichen Stadtgebiet stellen Einschränkungen für die Er- reichbarkeit des Mittelzentrums Borna dar. Die ÖPNV-Anbindung der Kernstadt und der Ortsteile von Groitzsch zu umliegenden Städten und Gemein- den sowie zum Oberzentrum Leipzig erfolgt über mehrere Regionalbuslinien. Groitzsch verfügt über keinen eigenen Bahnanschluss. Der nächste Bahnhof befindet sich in ca. 5 km Ent- fernung in Pegau. Hier bestehen Regionalbahnverbindungen nach Leipzig, Zeitz, Gera und Saalfeld (Saa- le).

6 Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Bevölkerungsbestand nach Gemeinden im Freistaat Sachsen zum 30.09.2018

8 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Zentralörtliche Einstufung und Funktionen der Stadt Groitzsch Die zentralörtliche Gliederung sowie die raumstrukturelle Einordnung der Stadt Groitzsch ist der Karte 1 zu entnehmen. Im Regionalplan Westsachsen 2008 ist Groitzsch im Verbund mit Pegau als Grundzentrum ausgewiesen.

Karte 1: Zentralörtliche Gliederung und raumstrukturelle Einbindung der Stadt Groitzsch

Quelle: Regionalplan Westsachsen 2008, Karte 4 Grundzentrale Verflechtungsbereiche Diese Einstufung wird im Planentwurf zum Regionalplan Leipzig-Westsachsen im Zuge der Gesamtfort- schreibung des Regionalplans Westsachsen 2008 bestätigt.7 Dazu wird festgestellt, dass Groitzsch und Pegau benachbarte Städte und nur durch die Aue der Weißen Elster getrennt sind. Die Stadtkerne der benachbarten Städte liegen nur 4 km Fahrstrecke mit dem Auto voneinander entfernt.8 Im Planentwurf wird explizit darauf verwiesen, dass die Stadt Groitzsch aufgrund der Lage im Braunkoh- lenabbaugebiet, der eingeschränkten Erreichbarkeit des Mittelzentrums Borna und der besonderen siedlungsstrukturellen Ausprägung (30 Gemeindeteile) über einen starken eigenen Verflechtungsbereich ver- fügt.9 Gemäß Z 1.3.1 sind Zentrale Orte für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Wirt- schafts- und Versorgungszentren zu sichern und zu stärken.10

7 Quelle: Regionaler Planungsverband Leipzig-Westsachsen mit Beschluss Nr. VI/VV/09/01/2017 (Anl. 1) vom 14.12.201, wurde der Planentwurf zum Regionalplan Leipzig-Westsachsen im Zuge der Gesamtfortschreibung des Regionalplans Westsachsen 2008 zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der in ihren Belangen betroffenen Stellen freigegeben.

8 vgl.: ebenda, S. 24

9 vgl.: ebenda, S. 24

10 vgl.: ebenda, S. 19

9 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Die Stadt Groitzsch wird im Planentwurf 2017 dem ländlichen Raum zugeordnet, während Pegau in die Kategorie verdichteter Bereich im ländlichen Raum eingestuft wird.11 Die Stabilisierung des ländlichen Raumes durch übergemeindliche oder lokale Versorgungs-, Wirtschafts- und Dienstleistungszentren ist eine wesentliche Aufgabe der Grundzentren. Im LEP Sachsen 2013 wird die Versorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs in Grundzentren definiert. Der im Ziel 1.3.8 aufgeführte Ausstattungskatalog für Grundzentren führt auch Supermärkte für eine qualifizierte Grundversorgung an. Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Groitzsch umfasst im Wesentlichen das Innenstadtzentrum und die Standorte der Lebensmitteldiscounter an der B 176 (Schusterstraße und Kreuzungsbereich mit Friedrich- Ebert-Straße). Das Innenstadtzentrum umschließt die Bahnhofstraße, Breitstraße, Sebastians Hof, Alten- burger Straße und Marktplatz. Die innerstädtischen Anbieter verfügen ausschließlich über kleinteilige Ver- kaufsflächen, dies gilt auch für den Einkaufsmarkt Benndorf am Standort Sebastians Hof. Das Ange- botsspektrum in der Groitzscher Innenstadt umfasst mehrheitlich den kurz bis mittelfristigen Bedarfsbereich. Die Attraktivität des Innenstadtzentrums erwächst aus dem vielfältigen Nutzungsmix von Handel, Gastro- nomie und Dienstleistungen. Über größere Magnetanbieter verfügt die Innenstadt nicht. An der Verkehrsachse B 176, im Bereich der Schusterstraße, sind drei Lebensmitteldiscounter, ein Geträn- kefachmarkt und ein Sonderpostenmarkt angesiedelt. Die Konzentration der Anbieter auf die Einzelhandels- lage Schusterstraße, ist auf die Flächenverfügbarkeit aber auch auf Erreichbarkeitsaspekte hinsichtlich der wohnungs- und wohnortnahen Versorgung in dem weitläufig stark ausgeprägten Stadtgebiet von Groitzsch zurückzuführen.

Einwohnerentwicklung Im Stadtgebiet von Groitzsch leben auf Basis der aktuellen Datengrundlage des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen 7.514 Einwohner12.

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Groitzsch Stadt Groitzsch Landkreis Leipzig Entwicklung Entwicklung Stand Einwohner Index Einwohner Index zum Vorjahr zum Vorjahr 31.12.2013 7.607 100,0% 257.596 100,0% 31.12.2014 7.615 0,1% 100,1% 257.647 0,0% 100,0% 31.12.2015 7.626 0,1% 100,2% 258.408 0,3% 100,3% 31.12.2016 7.496 -1,7% 98,5% 258.333 0,0% 100,3% 30.09.2017 7.514 0,2% 98,8% 258.193 -0,1% 100,2% Prog 2030 - Var. 1 6.900 -9,5% 90,6% 254.533 -1,2% 98,8% Prog 2030 - Var. 2 6.700 -12,1% 88,0% 244.663 -5,1% 95,0%

Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai 2011 für die Jahre 2013 bis 2017 sowie 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen bis 2030

Im Betrachtungszeitraum von 2013 bis 2017 ist die Zahl der Einwohner in der Stadt Groitzsch um 1,2% gesunken zu, wobei der Rückgang vor allem dem Jahr 2016 mit 1,7% geschuldet ist. In den anderen Jahren verzeichnete die Stadt Groitzsch weitgehend stabile Einwohnerzahlen. Die Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Leipzig weist im Gesamtzeitraum einen marginalen Zuwachs von 0,2% aus.

11 Quelle: Planentwurf Regionalplan Leipzig-Westsachsen 2017, Raumstruktur Karte 1

12 Stand 30.09.2017

10 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Die Stadt Pegau verfügt über 6.270 Einwohner und die Gemeinde Elstertrebnitz über 1.252 Einwohner, jeweils mit Stand zum 30.09.2017. Auch in der Stadt Pegau zeichnet sich aktuell eine stabile Bevölkerungs- entwicklung ab. Gemäß der aktuellen Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamts des Freistaates Sachsen wird die Stadt Groitzsch im Vergleich zum Landkreis Leipzig jedoch von überdurchschnittlichen Einwohnerverlus- ten betroffen sein.13 Auf Basis von Vorausberechnungen wird für die Stadt Groitzsch ein Einwohnerrückgang von 9,5% in der Variante 1 und 12,1% in der Variante 2 gegenüber dem Jahr 2014 prognostiziert. Danach würde die Stadt Groitzsch in 2030 zwischen 6.700 bis 6.900 Einwohner aufweisen. Für den Landkreis Leipzig wird ein wesentlich moderaterer Bevölkerungsrückgang mit rd. 1,2% in der Variante 1 bzw. 5,1% in der Variante 2 vorhergesagt. Ursächlich für Entwicklung im Landkreis Leipzig sind Städte und Gemeinden, welche angrenzend oder nahe der Stadt Leipzig sind und von deren expansiver Bevölkerungsentwicklung stärker profitieren.

Sortimentsspezifisches, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird maßgeblich durch die Einkommensverhältnisse der Bevöl- kerung bestimmt und spiegelt letztendlich auch die Wirtschaftskraft von Städten, Gemeinden oder Regionen wider. Die Kennziffer drückt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt- Einkommen der Bundesrepublik (= 100) aus, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht und ist dabei unabhängig von der Größe der Kommune. Die folgende Abbildung zeigt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Groitzsch im regionalen Vergleich.

Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich

Quelle: BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern

Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau der Stadt Groitzsch liegt mit 86,6 signifikant unter dem Bun- desdurchschnitt (100), jedoch 2,3%-Punkte über dem Kaufkraftniveau des Mittelzentrums Borna (84,3). Im Vergleich mit umliegenden Städten weist Groitzsch eine teilweise deutlich niedrigere Kaufkraftkennziffer aus. Auch der Landkreis Leipzig und Sachsen im Landesdurchschnitt verzeichnen höhere Werte der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft als die Stadt Groitzsch.

13 Die 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen wurde am 19. April 2016 veröffentlicht, ihr liegen zwei Annahmesze- narien zugrunde, diese markieren die Grenzen eines Korridors, in dem sich die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2030 voraussichtlich entwickeln wird.

11 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Fazit zum Makrostandort ■ Die Stadt Groitzsch ist Teil des grundzentralen Verbunds Groitzsch/Pegau, hat jedoch als Zentraler Ort auch eigene Versorgungsfunktionen des Grundbedarfs wahrzunehmen, speziell unter Berück- sichtigung der eingeschränkten Erreichbarkeit des Mittelzentrums Borna und der besonderen siedlungsstrukturellen Ausprägung. ■ Die Bevölkerungsentwicklung ist im Zeitraum 2013 bis 2017 leicht rückläufig. Aktuell verzeichnet Groitzsch eine Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung. ■ Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Groitzsch liegt mehrheitlich unter dem regionalen Kaufkraftniveau. ■ Die Stadt Groitzsch verfügt über kein Einzelhandelskonzept. Das 2015 für den grundzentralen Ver- bund erarbeitete Interkommunale Einzelhandelskonzept hat keine Beschlussreife erzielt.

12 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Standortwahl und Analyse des Mikrostandorts Am Bahndamm

Für die Bestimmung der Versorgungsfunktion und die Abgrenzung des Einzugsgebietes ist der Standort des Einzelhandelsvorhabens von maßgeblicher Bedeutung. In der Darlegung zu den Projektdaten (vgl. Punkt 3) wurde ausgeführt, dass es sich bei dem Lebensmittel- markt um eine Standortverlagerung mit Verkaufsflächenerweiterung handelt. Die Auswahl des nunmehr geplanten Standorts Am Bahndamm in der Stadt Groitzsch ist das Ergebnis einer intensiven Standortprü- fung, die beide Städte des grundzentralen Verbunds Groitzsch/Pegau einschloss. Unter raumordnerischen und städtebaulichen Prämissen sind für die Standortwahl folgende Aspekte maßgeblich: ■ städtebaulich integrierte Lage (Siedlungszusammenhang mit mindestens zwei Seiten Wohnbebau- ung) bzw. siedlungsstrukturell integriert bei entsprechenden Gegebenheiten ■ Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet ■ fußläufige Erreichbarkeit ■ Wettbewerbsverflechtungen mit städtebaulich-relevanten Standorten (Innenstadtzentrum) ■ ÖPNV-Anbindung ■ Tragfähigkeit der Verkehrsbelastung Neben diesen raumordnerischen und städtebaulichen Anforderungen sind auch Aspekte wie Flächenver- fügbarkeit und die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven des Betreibers am jeweiligen Standort in die Betrachtung einzubeziehen. Die Realisierung eines Vorhabens ist nur in Verbindung mit der wirtschaftlichen Tragfähigkeit wahrscheinlich. Im Ergebnis der Standortprüfung in beiden Städten des grundzentralen Verbunds ist Folgendes festzustellen: ■ Beide Städte verfügen über einen historisch wertvollen Altstadtkern, der von einer kleinteiligen Ge- bäude- und Geschäftsstruktur geprägt ist. Für die Ansiedlung größerer Einzelhandelsanbieter bzw. sogar großflächiger Einzelhandelsbetriebe bieten sich keine Flächen. Bau- und Eigentümerstruktur der Innenstädte lassen auch perspektivisch keine Veränderungen der Flächensituation erwarten. Auch zu erwartende Verkehrsströme sind für die altstadttypisch engen Straßen nicht tragfähig und würden der städtebaulichen Qualität der Innenstädte von Groitzsch und Pegau nicht zuträglich sein. ■ Teilbereiche der Städte Groitzsch und Pegau, die durch die Anbindung an Verkehrsachsen auch eine gute Erreichbarkeit aus den Ortsteilen sichern, liegen im Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster und Schnauder und fallen somit als potenzielle Standorte aus. Dies betrifft insbesondere einen Standort im Ortsteil Schnaudertrebnitz, nahe des Sportplatzes, welcher unter den verschiedenen Aspekten (siedlungsstrukturelle Einbindung, Erreichbarkeit u.a.) geprüft wurde. ■ Andere Standorte mit entsprechender Flächenverfügbarkeit sind städtebaulich sowie siedlungsstrukturell als nicht integriert einzustufen, da ein unmittelbarer Bezug zur Wohnbebauung bzw. auch der funktionale Zusammenhang zu strukturprägenden Einzelhandelslagen der beiden Städte fehlen. Letzterer Aspekt ist vor dem Hintergrund der Vielzahl von Ortsteilen ohne eigene Nahversorgung von Bedeutung. Allein die Stadt Groitzsch verfügt neben der Kernstadt über 29 Ortsteile. Im Ergebnis der Prüfung von Standortoptionen wurde als möglicher Standort für das Einzelhandelsvorhaben eine bisher unbebaute Fläche in der Kernstadt Groitzsch identifiziert, die raumordnerische, städtebauliche und wirtschaftliche Aspekte des Planvorhabens berücksichtigen soll. Der ausgewählte Planstandort Am Bahndamm befindet sich südöstlich der Innenstadt von Groitzsch. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt ca. 1,2 km. Der Standort grenzt östlich an die Schusterstraße (B 176) und südlich an die Straße Am Bahndamm an. Östlich des Standorts verläuft eine stillgelegte Bahntrasse. Das Plangrundstück ist unbebaut und umschließt eine Fläche von rd. 12.500 m².

13 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Das unmittelbare Umfeld wird von unterschiedlichen Nutzungen geprägt. Die folgende Karte 1 gibt einen Überblick zur Lage des Standorts und dessen Umfeldnutzungen. Östlich des Planstandorts schließt der Ortsteil Großpriesligk mit seinen Wohnsiedlungen an, die vorrangig aus Einfamilienhäuser bestehen. Auch im nordöstlichen Bereich des Planstandorts befinden sich Wohnbaugebiete, die der Groitzscher Kernstadt zugehörig sind. Des Weiteren sind im Umfeld des Standorts Infrastruktureinrichtungen der Stadt (Altenpfle- geheim, Freiwillige Feuerwehr) und verschiedenartige Gewerbebetriebe (u.a. Tankstelle, Fenster- und Tü- renwerk, Fassmöbel, Autoteile und Autoverkauf) angesiedelt. Nördlich des Planstandorts, im Verlauf der Schusterstraße, befinden sich bereits mehrere Einzelhandelsbetriebe (Groschenmarkt, Getränkefachmarkt und die Discounter Netto Marken-Discount sowie ein ALDI). Die Lebensmitteldiscounter befinden sich rd. 700 m vom Planstandort entfernt.

Karte 2: Lage und Umfeld des Projektstandorts

Im direkten Umfeld, in zwei Himmelsrichtungen des Standorts, befinden sich zusammenhängende Wohn- gebiete, die eine fußläufige Erreichbarkeit des Einzelhandelsstandortes mit nahversorgungsrelevantem Angebot gewährleisten. Somit kann der Standort als siedlungsstrukturell integriert eingestuft werden, insbesondere da der angrenzende Ortsteil Großpriesligk, mit rd. 500 Einwohnern der zweitgrößte Ortsteil der Stadt Groitzsch, künftig über ein verbrauchernahes Angebot verfügen wird. Der Planstandort ist über die B 176 sowohl für die Einwohner aus dem Stadtgebiet von Groitzsch als auch aus dem grundzentralen Verbund gut erreichbar. Die B 176 verläuft, nordöstlich von der B 2 aus Richtung Pegau kommend, in süd-südöstliche Richtung nach Borna, durchquert das Stadtgebiet von Groitzsch und stellt die Verbindung zu einem Großteil der Groitzscher Ortsteile her. Eine gute Erreichbarkeit des geplanten Einzelhandelsvorhabens aus den peripher gelegenen Ortsteilen ist für die Sicherung und Qualität der Grundversorgung der Bewohner umliegender Ortsteile von besonderer Relevanz. Mit der geplanten südli-

14 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung chen Ortsumgehung der S 65 wird der Planstandort für die Bewohner der Ortsteile noch besser und auch schneller erreichbar sein. Der Standort ist von der B 176 gut einsehbar. Die An- und Abfahrt auf das mit ausreichend Parkplätzen ausgestattete Grundstück erfolgt über die Straße Am Bahndamm. Der Standort ist fußläufig vom Ortsteil Großpriesligk und den nördlich gelegenen Wohngebieten über gut ausgebaute Fußwege zu erreichen, es bestehen auch Radwege für Einwohner aus den unmittelbaren Wohnumfeld. Die Stadt Groitzsch hat ein neues Haltestellenkonzept für die Buslinien erarbeitet, darin ist vorgesehen, in unmittelbarer Nähe des Planstandorts Am Bahndamm eine Bushaltestelle einzurichten. Damit ist zukünftig der Standort auch mittels ÖPNV erreichbar. Darüber hinaus sieht das ÖPNV-Konzept „Südliches Leipziger Neuseenland“ die Einfüh- rung eines Stadtbusses für den Verbund Groitzsch/Pegau vor. Dieser kann ebenfalls zur besseren Erreich- barkeit mittels ÖPNV beitragen. Der geplante Standort wird sowohl wohnungsnahe als auch wohnortnahe Versorgungsfunktionen wahrnehmen können. Im fußläufigen Einzugsbereich14 (bis 1000 m) des Planstandorts leben etwa 2.135 Ein- wohner (s. Karte 3), für die der Standort veritable Nahversorgungsfunktionen übernimmt. Dabei ist zu be- rücksichtigen, dass zu den bestehenden Discountern entlang der Schusterstraße mit dem geplanten Su- permarkt sowie dem Drogeriemarkt eine qualitative Weiterentwicklung der Grundversorgung zu erwarten ist.

Karte 3: 700 und 1.000 m Umkreis um den Projektstandort

Als weitergehende Nahversorgungsfunktion ist auch die wohnortnahe Versorgung für die Ortsteile einzu- schätzen. Über die B 176 sowie die verschiedenen Staats- und Kreisstraßen kann der Standort in maximal

14 vgl.: Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmittelhandels: „Der Nahbereich kann aufgrund unterschiedlicher siedlungsstruktureller und zentralörtlicher Gegebenheiten in Abhängigkeit von der Einwohnerdichte variieren. Es ist davon auszugehen, dass die Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten i. d. R. noch in einer Gehzeit von 10-15 Minuten möglich sein soll. Dies entspricht in etwa einer fußläufigen Entfernung von 700 - 1.000 m. Im ländlichen Raum kann der Nahbereich ggfs. abweichend zu beurteilen sein. In Betracht kann hier eine Entfernung von bis zu 2.500 m kommen (vgl. Kuschne- rus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd. 98.)

15 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

6 Minuten Fahrzeit von allen Ortsteilen der Stadt Groitzsch aus erreicht werden. Die nachfolgende Karte 4 gibt einen Überblick zum Stadtgebiet von Groitzsch und der Lagebeziehungen des Projektstandorts zu den Ortsteilen. Mit der geplanten Südumfahrung der S 65 wird der Standort, insbesondere für die südwestlich gelegenen Ortsteile noch besser erreichbar sein.

Karte 4: Übersicht zur Stadt Groitzsch und den Ortsteilen

Planungsrechtliche Situation Der Planstandort liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“, dessen 2. Änderung mit Bekanntmachung am 27.09.2002 in Kraft getreten ist. Im rechtskräftigen Bebauungs- plan ist die Fläche als Gewerbegebiet festgesetzt.15 Der Stadtrat der Stadt Groitzsch hat am 17.05.2018 den Beschluss zur 3. Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB gefasst, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Einzelhandelsstandort zu schaffen. Das Plangebiet wird als sonstiges Sondergebiet (SO) für großflächigen Einzelhandel festgesetzt. Der Ände- rungsbereich umfasst Flurstücke der Stadt Groitzsch, auf denen ein großflächiger Lebensmittelmarkt mit Vollsortiment und ein Drogeriemarkt errichtet werden sollen.16 Die Nachverdichtung des Gewerbegebietes und die Ausnutzung bereits vorhandener Erschließungsanlagen als weitere Planungsziele der 3. Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“, unterstützen städtebauliche und regionalplane- rische Ziele.

15 Quelle: Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“, 2. Änderung mit Bekanntmachung vom 27.09.2002

16 Quelle: Billigungs- und Offenlegungsbeschluss zur 3. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ als Be- bauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB, 38. Sitzung des Stadtrates am 17.05.2018

16 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Fazit zum Mikrostandort ■ Im Ergebnis der Standortprüfung ist festzustellen, dass Alternativstandorte, die sowohl städtebauli- che Kriterien erfüllen, als auch über ausreichende Flächen für das Vorhaben verfügen, nicht identifiziert werden konnten. ■ Der geplante Standort Am Bahndamm in der Stadt Groitzsch befindet sich in siedlungsstrukturell integrierter Lage mit Wohnbauten und weiteren Grundversorgungseinrichtungen im Umfeld. ■ Der Standort sichert wohnungs- und wohnortnahe Grundversorgungsfunktionen im Stadtgebiet von Groitzsch. ■ Der Planstandort verfügt über eine zentrale Lage und sichert für die Bewohner eine gute Erreich- barkeit, fußläufig und mittels PKW. ■ Zukünftig soll nahe des Standorts eine Bushaltestelle eingerichtet werden, um die ÖPNV-Anbindung für den Standort zu sichern. Diese Maßnahme ist im Haltestellenkonzept der Stadt Groitzsch verankert. ■ Mit dem Beschluss zur 3. Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ hat der Stadtrat der Stadt Groitzsch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben geschaffen.

Kurzanalyse zur projektrelevanten Angebotssituation

In der Stadt Groitzsch sind aktuell drei Lebensmitteldiscounter (ALDI, Netto Marken-Discount und Penny) im Bereich der Schusterstraße angesiedelt. Die Verkaufsflächen der Märkte liegen unter 800 m² und bewegen in der Spannweite von 670 m² Verkaufsfläche (Penny) bis 750 m² (ALDI). Ein kleinflächiger Supermarkt befindet sich in der Innenstadt, am Standort Sebastians Hof. Der Lebensmittelmarkt verfügt über ca. 360 m² Verkaufsfläche. Mit der geringen Verkaufsfläche kann der Anbieter nur ein beschränktes Sortiment abbil- den. Der Markt übernimmt Nahversorgungsfunktionen speziell für den Altstadtbereich. Die Nachfrage für das Vollsortiment fließt gegenwärtig aus Groitzsch ab. Gebunden wird die Nachfrage vorrangig vom REWE-Supermarkt in Pegau. Der Supermarkt wird nach aktuellem Kenntnisstand zum Ende des Jahres 2018 schließen. In der Folge werden beide Städte zunächst die Nachfrage nach einem Vollsor- timent in einem marktgängigen Angebotstyp (Supermarkt) nicht mehr binden können. Dies hat nachteilige Wirkungen auf die Qualität der Grundversorgung in beiden Städten. Aktuell verfügt die Stadt Pegau über drei Lebensmitteldiscounter, die jeweils, einschließlich Lebensmittel- handwerk über bis zu 800 m² Verkaufsfläche verfügen. Die Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount und Norma befinden sich im westlichen Stadtgebiet von Pegau im Bereich der Carsdorfer Straße. Der Dis- counter Lidl und der Supermarkt von REWE befinden sich an der östlichen Stadtgebietsgrenze, angrenzend zur B 2. Der REWE-Markt weist rd. 1.030 m² Verkaufsfläche auf. Im Altstadtbereich von Pegau ist ebenfalls ein kleiner Nahversorgungsmarkt angesiedelt (nah & frisch), der ebenso nur begrenzte Nahversorgungs- funktionen übernehmen kann. Darüber hinaus verfügen beide Städte über Angebote des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Fleischer), die zumeist im Innenstadtzentrum verortet sind. Ein Drogeriefachmarkt ist in beiden Städten nicht vorhanden. Über ein begrenztes Drogeriesortiment verfü- gen die Lebensmittelmärkte und in der Innenstadt von Groitzsch ist ein kleines Fachgeschäft (ca. 35 m²) angesiedelt, welches aufgrund seiner Größe nur ein kleines und spezialisiertes Warenangebot unterbreiten kann. Die stetig wachsende Nachfrage fließt gegenwärtig an Standorte außerhalb des grundzentralen Verbunds. Aufgrund von Pendlerbeziehungen ist mit einem starken Kaufkraftabfluss nach Leipzig zu rechnen. 17 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

In der Stadt Groitzsch plant die Fa. Netto Marken-Discount den Bestandsmarkt durch einen Neubau zu ersetzen. Das Vorhaben soll am aktuellen Standort, Schusterstraße 6, umgesetzt werden. Im Zuge der Neuer- richtung des Marktes ist eine Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes auf 1.050 m² zzgl. eines Backshops mit integrierten Café mit ca. 89 m² geplant. Die Verkaufsflächengröße entspricht dem aktuellen Angebotskonzept von Netto Marken-Discount. Die Discounter ALDI und Penny werden aufgrund der Standortsituation (keine Erweiterungsmöglichkeiten auf der Fläche) entsprechende Entwicklungen nicht vornehmen können. Die folgende Karte 5 gibt nochmals einen Überblick zur Standortstruktur und Angebotssituation der Le- bensmittelmärkte in Groitzsch und Pegau.

Karte 5: Angebotsstruktur der Lebensmittelmärkte in den Städten Groitzsch und Pegau

18 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Einzugsgebiet und Nachfragevolumen

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die Bewertung des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientie- rung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, ■ die relevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld, ■ die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, ■ die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungs- schwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, ■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gege- benheiten. Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Planvorhabens sind die Siedlungs- struktur der Stadt Groitzsch, die Erreichbarkeit und die Versorgungsfunktion des Vorhabenstandorts. Unter Berücksichtigung weiterer Faktoren wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation, ergibt sich das in Karte 6 abgebildete Einzugsgebiet.

Karte 6: Einzugsgebiet des Planvorhabens in Groitzsch

19 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Für das abgegrenzte Kerneinzugsgebiet, welches das gesamte Stadtgebiet von Groitzsch umschließt, übernimmt der Standort wohnungsnahe und wohnortnahe Versorgungsfunktionen. Für rd. 2.050 Einwohner im südlichen Stadtgebiet von Groitzsch, davon rd. 500 Einwohner im Ortsteil Großpriesligk übernimmt der Planstandort fußläufige Nahversorgungsfunktionen. Für alle Einwohner im Kerneinzugsgebiet ist der Stand- ort in wenigen Geh- bzw. Fahrminuten zu erreichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass außer in der Kern- stadt Groitzsch in den weiteren 29 Ortsteilen keine umfassenden Nahversorgungsangebote verortet sind. Die Lage des Vorhabenstandortes an der B 176 als maßgebliche Verkehrsachse und die damit einherge- hende gute Anbindung für den PKW-Verkehr sichert eine sehr gute Erreichbarkeit aus dem gesamten Stadtgebiet, einschließlich der Ortsteile.

Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst das Stadtgebiet von Pegau und die Gemeinde Elstertrebnitz. Beide Kommunen grenzen an das westliche Stadtgebiet von Groitzsch. Ursächlich für die Ausstrahlung des Vor- habenstandortes ist das Angebotskonzept des Vorhabenstandorts. Der geplante Vollsortimenter, in Verbin- dung mit der Schließung des Standorts in Pegau und die Ansiedlung eines Drogeriemarktes lassen Aus- strahlungseffekte nach Pegau und Elstertrebnitz erwarten. Hinsichtlich der Bindungschancen ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass Pegau mit den drei Lebensmitteldiscountern über leistungsstarke Anbieter verfügt, die schwerpunktmäßig wohnungsnahe und wohnortnahe Versorgungsfunktionen für die Bevölke- rung der Verwaltungsgemeinschaft Pegau übernehmen.

Die nachfolgenden Berechnungen ermitteln das aktuell verfügbare Nachfragepotenzial, differenziert nach dem Kerneinzugsgebiet und dem erweiterten Einzugsgebiet. Insgesamt leben rund 15.000 Einwohner im Einzugsgebiet, davon entfallen ca. 7.500 Einwohner auf das Kerneinzugsgebiet und ebenso ca. 7.500 Ein- wohner auf das erweiterte Einzugsgebiet.

Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet errechnet sich aus der Multiplikation der Bevöl- kerungszahl mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabenbetrag (IfH Köln) gewichtet mit der sorti- mentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!CIMA!MB-Research).

Tabelle 3: Nachfragepotenzial für Lebensmittelmärkte im Einzugsgebiet Kerneinzugsgebiet erweitertes Einzugsgebiet Einzugsgebiet

Stadt Groitzsch Stadt Pegau Elstertrebnitz gesamt

Bevölkerungspotenzial 7.514 6.270 1.252 15.036 sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau Lebensmittel 90,0 92,5 93,9 91,4 Ausgaben pro Kopf Lebensmittel 2.113 € 2.165 € 2.186 € 2.141 € sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau Drogeriewaren 86,9 88,5 89,4 87,8 Ausgaben pro Kopf Drogeriewaren 300 € 305 € 309 € 303 € sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau Heimtier 89,0 91,8 92,6 90,4 Ausgaben pro Kopf Heimtier 47 € 49 € 49 € 48 € Nachfragepotenzial Lebensmittel 15.880 T€ 13.580 T€ 2.740 T€ 32.190 T€ Nachfragepotenzial Heimtier 350 T€ 300 T€ 60 T€ 720 T€ Nachfragepotenzial Drogeriewaren 2.250 T€ 1.910 T€ 390 T€ 4.550 T€ Nachfragepotenzial gesamt 18.480 T€ 15.790 T€ 3.190 T€ 37.460 T€

Die projektrelevanten Ausgaben pro Kopf und Jahr der Bevölkerung betragen im Einzugsgebiet durchschnittlich 2.141 € für Lebensmittel, 303 € für Drogeriewaren sowie 48 € für das Heimtiersortiment. In Verbindung mit dem Einwohnerpotenzial von 15.036 Einwohnern errechnet sich ein verfügbares Nach- fragevolumen, von insgesamt ca. 37,5 Mio. €, welches der Lebensmittelmarkt ansprechen kann. Auf das Kerneinzugsgebiet entfallen rd. 18, 5 Mio. €, dies sind 49,3% des Nachfragepotenzials im Einzugs- gebiet.

20 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Prüfung der verbrauchernahen Versorgungsfunktion

Die Überprüfung der verbrauchernahen Versorgungsfunktion eines Vorhabens kann als ein wesentlicher Indikator zum Nachweis der städtebaulichen Atypik für ein Einzelhandelsvorhaben herangezogen werden, welches die Regelvermutungsgrenze von 1.200 m² Geschossfläche überschreitet. Im Planvorhaben trifft dies ausschließlich auf den Lebensmittelmarkt zu. Von einer verbrauchernahen Versorgungsfunktion ist auszugehen, wenn der zu erwartende Umsatz des großflächigen Lebensmittelmarktes rechnerisch einen Anteil von 35 % des entsprechenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials im zu versorgenden Ge- biet nicht übersteigt. Die maximal erreichbare Abschöpfungsquote von 35% resultiert aus Erfahrungswerten, die unter anderem die traditionellen Einkaufsbeziehungen zu anderen Standorten sowie die Ausdifferenzie- rung des Lebensmitteleinkaufs berücksichtigen. Im Kontext zur Einzugsgebietsabgrenzung und der Ermitt- lung des Nachfragepotenzials liefert die Umsatzerwartung der einzelnen Angebotsbausteine des Planvor- habens wesentliche Ansatzpunkte zur Bewertung des Vorhabens. Die Berechnung zur Umsatzermittlung des Vorhabens erfolgt unter Heranziehung der möglichen Anteile vom Kaukraftpotenzial (= Abschöpfungsquote), die das Vorhaben unter Berücksichtigung der Wettbewerbs- situation im Einzugsgebiet realistisch an sich binden kann.

Tabelle 4: Umsatzprognosen für das Planvorhaben

Verkaufs- Flächen- Umsatz- Bestand und Planvorhaben fäche produktivität erwartung Ist-Situation REWE-Supermarkt - Bestandsstandort 1.030 m² 4.000 €/m² 4.100 T€ Plansituation REWE-Supermarkt (inkl. Backshop mit Gastronomiefläche) 1.500 m² 3.750 €/m² 5.600 T€ Drogeriemarkt 700 m² 3.500 €/m² 2.450 T€ Getränkemarkt 400 m² 1.800 €/m² 720 T€ Standortentwicklung +1.570 m² +4.670 T€ Vorstehende Tabelle fasst die Umsatzprognose für das Planvorhaben, unter Berücksichtigung des Be- standsstandortes zusammen. Die angesetzte Flächenleistung liegt leicht unter dem Niveau des bundesdurchschnittlichen Vergleichswertes von 4.020 €/m²,17 stellt jedoch eine realistische Umsatzerwartung für den Standort dar. Dies trifft ebenso für die prognostizierten Flächenleistungen des Drogerie- und Getränke- marktes zu. Die Umsatzeinschätzung berücksichtigt die Lage im ländlichen Raum und ein unterdurch- schnittliches Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet. Für den Vollsortimenter wird eine maximale Flächenproduk- tivität von 3.750 €/m² prognostiziert. Wie bereits im Abschnitt 2 dargelegt, führen größere Flächen regelmä- ßig zu einer abnehmenden Flächenleistung. In der Gegenüberstellung von Nachfragevolumen und Umsatzerwartung des Lebensmittelmarktes lässt sich die verbrauchernahe Versorgungsfunktion wie folgt ermitteln: Einwohnerzahl des zu versorgenden Gebietes (Kerneinzugsgebiet) (Stadt Groitzsch) ...... 7.514 Kaufkraftpotenzial (Stadt Groitzsch) Food + Nonfood I...... 18,5 Mio. € davon 35 % ...... 6,5 Mio. € Umsatzerwartung des REWE-Marktes (Food + Nonfood I) ...... 5,3 Mio. € Die rechnerische Ermittlung zeigt, dass sich das geplante Vorhaben in die Versorgungsfunktion der Stadt Groitzsch einordnet, letztlich sogar noch moderate Entwicklungsspielräume bietet.

17 Quelle: Statista Flächenproduktivität von REWE LEH in Deutschland 2016

21 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Prüfung der städtebaulichen Atypik

Gemäß der Vermutungsregel nach §11 Abs. 3 BauNVO sind entsprechende, nicht nur unwesentliche Aus- wirkungen für großflächige Einzelhandelsbetriebe ab einer Geschossfläche von 1.200 m² zu erwarten. Die- se typisierende Betrachtung kann im vorliegenden, konkreten Fall widerlegt werden. Es bestehen hinrei- chende Anhaltspunkte, dass das Planvorhaben aufgrund einer besonderen städtebaulichen Situation nicht zu jenen Vorhaben zählt, die §11 Abs. 3 BauNVO zugrunde gelegt sind. Im Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, welcher von der Fachkommission Städtebau im September 2017 beschlossen wurde, ist die Bedeutung des Lebensmittelhandels für die verbrauchernahe Versorgung herausgestellt.18 Danach kann die Vermutungsregel widerlegt und eine städte- bauliche Atypik vorliegen, wenn folgende Anhaltspunkte gegebenen sind: ■ der Flächenanteil für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente weniger als 10 v. H. der Verkaufs- fläche beträgt und ■ der Standort verbrauchernah, hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens „verträglich“ sowie städtebaulich integriert ist.19 Aufgrund vorliegender Einzelfallprüfung ist festzustellen, dass bei dem Planvorhaben eine städtebauliche Atypik vorliegt, die sich im Einzelnen auf folgende Anhaltspunkte gründet: ■ Die Planung sieht einen großflächigen Lebensmittelmarkt mit Vollsortiment (siehe Projektdaten sowie 3. Änderung des Bebauungsplans) vor. Gestützt wird die Planung durch die Schließung des REWE-Marktes am Standort Pegau und die Verlagerungsabsichten des Anbieters. Bei den markt- gängigen Vollsortimentskonzepten liegt der Anteil nicht-nahversorgungsrelevanter Sortimente bei weniger als 10% der Gesamtverkaufsfläche. Die Angebotskonzepte von Supermärkten heben sich gerade von Lebensmitteldiscountern dadurch ab, indem Supermärkte eine wesentlich größere Sor- timentsbreite und –tiefe bei Lebensmitteln unterbreiten und damit eine umfassende Grundversor- gung gewährleisten. Das Vorhaben dient vorwiegend der verbrauchernahen Versorgung in der Stadt Groitzsch (vgl. Abschnitt 8). ■ Der Planstandort ist siedlungsstrukturell integriert. Im nordwestlichen und östlichen Umfeld befinden sich zusammenhängende Wohngebiete, die eine fußläufige Erreichbarkeit gewährleisten. Der Standort übernimmt eigenständige Nahversorgungsfunktionen für angrenzende Wohnlagen im süd- lichen Kernstadtbereich, insbesondere aber für den Ortsteil Großpriesligk. Im fußläufigen Einzugs- bereich (bis 1000 m) des Planstandorts leben etwa 2.135 Einwohner. Neben der fußläufigen Nah- versorgung für das unmittelbare Wohnumfeld ist insbesondere auf die Sicherung der Grundversor- gung in dem stark ausgebildeten eigenen Verflechtungsbereich der Stadt Groitzsch mit 30 Ortsteilen zu verweisen.20 Der Standort ist als verbrauchernah einzustufen, da er eigenständige Versorgungs- funktionen (Vollsortiment, Drogerie) für das Stadtgebiet von Groitzsch übernimmt. Die Ortsteile der Stadt Groitzsch verfügen entweder nur über sehr eingeschränkte oder gar keine nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen. Aktuell wird die Grundversorgung überwiegend durch die Anbieter im Stadtgebiet von Groitzsch (Discounter) und den noch bestehenden REWE-Markt in Pegau gesichert. Nach Schließung des REWE-Marktes entsteht eine Angebotslücke, die sich auf die Qualität der Grundversorgung negativ auswirkt. Aufgrund der räumlichen Gegebenheiten und verkehrstech- nisch sehr guten Anbindung des Planstandorts erschließt der Nahbereich des Einzelhandelsvorha- bens das gesamte Stadtgebiet von Groitzsch. Das moderne Angebots- und Flächenkonzept stellt in diesem Sinne auch eine Weiterentwicklung der Nahversorgungsqualität für die Ortsteile dar.

18 vgl. Leitfaden zum Umgang mit § 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (Gesetzgebungsstand: September 2017) beschlossen durch die Fachkommission Städtebau am 28. September 2017, Abschnitt 2.3.2 Städtebauliche Atypik

19 Ebenda, Abschnitt 2.3.2 ff

20 vgl.: Regionalplan Leipzig-Westsachsen 2017, Entwurf für das Verfahren Stand Dezember 2017 22 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

■ Die Marktabschöpfung des verlagerten Supermarktes, bezogen auf das Nachfragevolumen der Stadt Groitzsch, liegt bei ca. 30% (erwarteter Umsatz 5,6 Mio. €), im Umkehrschluss bedeutet dies, dass 70% des Marktvolumens im projektrelevanten Sortimentsspektrum auf andere Anbieter und andere Standorte entfallen. Das geplante Vorhaben fügt sich damit in die verbrauchernahe Versor- gungsfunktion der Stadt Groitzsch ein und ist aus dieser tragfähig. Ergänzend ist festzustellen, dass die Abschöpfungsquote im gesamten Einzugsgebiet des Planstandorts etwa 15% beträgt. Eine do- minante Marktstellung ist daraus nicht abzuleiten. ■ Die Grundversorgungsfunktionen für den raumordnerischen Nahbereich werden in Groitzsch im Wesentlichen von Anbietern außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches des Innenstadtzent- rums getragen, dies gilt auch für den raumordnerisch zugewiesenen grundzentralen Verflechtungs- bereich mit Pegau. Die strukturprägenden Lebensmittelanbieter in Pegau befinden sich ebenfalls außerhalb der Innenstadt. ■ Das REWE-Planvorhaben führt vor allem zu einer guten Anbindung der süd-südwestlich und süd- östlich gelegenen Groitzscher Ortsteile und ist damit für die Mehrheit der Ortsteile gut erreichbar. Mit der Realisierung der Südumfahrung S 65 wird die Erreichbarkeit aus den Ortsteilen noch verbessert. Diese Einbindung in eine gezielte Versorgungsstruktur kann bereits als ein gewichtiges In- diz für eine städtebauliche Verträglichkeit gewertet werden, soweit die Größendimensionierung des Planvorhabens auch auf die spezifischen Versorgungsfunktionen abgestimmt ist.21 Die geplante Größendimensionierung des Lebensmittelsupermarktes entspricht der Versorgungsfunktion der Stadt Groitzsch als Zentraler Ort (vgl. Abschnitt 8). ■ Der Planstandort ist an die B 176, eine regionale Hauptverkehrsachse angebunden und ist somit auch für das induzierte Verkehrsaufkommen als verträglich einzustufen. ■ Das Vorhaben wird zu begrenzten Wettbewerbseffekten in den Bestandsstrukturen führen. Die Um- satzherkunft des Planvorhabens baut im Wesentlichen auf den aktuellen Umsatz des bestehenden REWE-Marktes auf. Zudem ist in der Stadt Groitzsch und im gesamten Einzugsgebiet bisher kein Drogeriemarkt ansässig. Es ist davon auszugehen, dass mit einem modernen Supermarkt in Ver- bindung mit dem Drogeriefachmarkt Kaufkraftabflüsse an Standorte außerhalb des grundzentralen Verbunds unterbunden bzw. größtenteils zurückgewonnen werden können. Existenzielle oder städ- tebaulich relevante Folgewirkungen sind bei bestehenden Anbietern folglich nicht zu erwarten. Re- levante Wettbewerbsverflechtungen können sich, nach gutachterlicher Einschätzung, allerdings zwischen den geplanten Getränkemarkt und den in rd. 300 m Entfernung bereits bestehenden Ge- tränkefachmarkt Albrecht ergeben. ■ Die innerstädtischen Fachgeschäfte, speziell der Einkaufsmarkt Benndorf in Groitzsch am Standort Sebastians Hof werden nur gering betroffen sein. Der kleine Lebensmittelmarkt bindet im Schwer- punkt das fußläufige Nahversorgungspotenzial der Bewohner der Groitzscher Innenstadt und steht damit in keinem unmittelbaren Wettbewerb zum Planvorhaben. Darüber hinaus kann der Markt auch von Frequenzen der im Objekt angesiedelten Physiotherapiepraxis sowie der Stadt- und Schulbib- liothek profitieren. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der bestehende REWE-Markt bereits seit vielen Jahren das projektrelevante Nachfragepotenzial bindet. ■ Die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes sichert der Stadt Groitzsch zukunftsfähige Angebots- strukturen, von denen die Einwohner des grundzentralen Verbunds in der Gesamtheit profitieren können. Gemäß einer Studie zu ländlichen Lebensverhältnissen in Sachsen haben 93% der Befrag- ten die Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf als sehr wichtig eingeschätzt.22

21 vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 02.12.2013 – 2 A 1510/12

22 Quelle: Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie Freistaat Sachsen „Ländliche Lebensverhältnisse in Sachsen“, Schrif- tenreihe, Heft 1/2014

23 Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Fazit und Empfehlungen

Die vorstehenden Ausführungen und Darlegungen zeigen auf, dass die Standortverlagerung mit Neuansied- lung eines REWE-Supermarktes im südlichen Stadtgebiet von Groitzsch keine relevanten Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie die städtebauliche Entwicklung und Ordnung hat. Die Vermutungsregel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO konnte widerlegt werden. Die Versorgungsfunktion für ihren räumlichen Verflechtungsbereich zu sichern und zu stärken, ist eine wesentliche städtebauliche Zielstellung der Stadt Groitzsch. Mit Schließung des REWE-Marktes als einzigen Vollsortimenter im grundzentralen Verbund und der bereits längerfristig entstandenen Angebotslücke im Drogeriebereich durch den Wegfall der Schleckerfilialen, ist eine qualifizierte, verbrauchernahe Grundver- sorgung in der Stadt Groitzsch nicht mehr gesichert. Damit ist auch die städtebauliche Zielstellung gefähr- det. Mit dem geplanten Vollsortimenter für den Lebensmittelbereich und dem Drogeriefachmarkt werden zu- kunftsfähige Angebotskonzepte etabliert, die wesentlich zur Sicherung und Weiterentwicklung einer qualifizierten, verbrauchernahen Grundversorgung in Groitzsch beitragen können. Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren: ■ Die Umsetzung des neuen REWE-Supermarktkonzeptes am Bestandsstandort ist durch fehlende räumliche Erweiterungsmöglichkeiten nicht gegeben. ■ Das Kerneinzugsgebiet erstreckt sich weitestgehend über das Stadtgebiet von Groitzsch mit seinen peripheren Ortsteilen. Eigenständige Versorgungsfunktionen werden vor allem für die fußläu- fige Nahversorgung umliegender Wohngebiete der südlichen Kernstadt und den Ortsteil Groß- priesligk übernommen. Als einziger Vollsortimentmarkt fügt sich dieser in die gesamtstädtische Versorgungsstruktur und -funktion ein. ■ Der Projektstandort ist siedlungsstrukturell integriert. Er kann sowohl zu Fuß aus den umliegenden Wohngebieten, per Fahrrad oder mit dem Pkw aus den 29 Ortsteilen gut erreicht werden. Für die Anbindung an den ÖPNV soll eine Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe des Standorts eingerichtet werden. Mit der eigenständigen Angebotsausrichtung des Standorts stellt dieser eine Ergänzung bzw. Unterstützung für die Innenstadt von Groitzsch dar. ■ Die Marktabschöpfung des verlagerten Supermarktes liegt bei ca. 30% bezogen auf das Nachfra- gevolumen der Stadt Groitzsch und 15% des Nachfragepotenzials im Einzugsgebiet. Eine domi- nante Marktstellung ist daraus nicht abzuleiten. Auch sind für das Planvorhaben von Netto Mar- ken-Discount entsprechende Entwicklungsspielräume gegeben.

Aus gutachterlicher Sicht fügt sich der ebenfalls geplante Getränkemarkt nicht in die städtebauliche Zielstel- lung des Planvorhabens einer ergänzenden, eigenständigen Versorgungsfunktion ein. Auch unter dem As- pekt der Größendimensionierung des Einzelhandelsstandorts ist die Ansiedlung des Getränkemarkts nicht zu empfehlen. Zur planungsrechtlichen Absicherung sind die Verkaufsflächen des Lebensmittelmarktes und des Drogeriemarktes im Bebauungsplan festzuschreiben.

Dr. Silvia Horn

Leipzig, 14.08.2018

24 Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019

ANLAGE 3

Ergänzung der gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch, Dr. Silvia Horn vom 28.04.2019

Büro Knoblich, Zschepplin Anhang

Ergänzung

der gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorha- ben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

für die Stadt Groitzsch Markt 1 04539 Groitzsch

Ihre Ansprechpartnerin Dr. Silvia Horn I Beratung Handel

Karl-Heine-Straße 25 04229 Leipzig Deutschland Tel +49 341 4111-742 E-Mail [email protected]

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.

Leipzig, 28. April 2019

Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Inhaltsverzeichnis

Umsatzprognose ...... 3

Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen ...... 6

Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung - städtebauliche Auswirkungen in der Stadt Groitzsch und in der Stadt Pegau ...... 11

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Umsatzprognose für das Planvorhaben ...... 3 Tabelle 2: Umsatzherkunft der Planvorhaben ...... 5 Tabelle 3: aktuelle Kaufkraftbindung des Einzelhandels von Groitzsch und Pegau in relevanten Warengruppen ...... 6 Tabelle 4: Umsatzumlenkung und Umsatzumlenkungsquoten durch die Planvorhaben – Szenario 1 ...... 8 Tabelle 5: Umsatzumlenkung und Umsatzumlenkungsquoten durch Planvorhaben und Nachnutzung Altstandort – Szenario 2 ...... 10

2 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Umsatzprognose

Zur Bewertung der wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen der Einzelhandelsvorhaben in der Stadt Groitzsch wird eine Umsatzerwartung prognostiziert. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der möglichen Anteile vom Kaukraftpotenzial (= Abschöpfungsquote), welche die Vorhaben unter Berücksichti- gung der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet realistisch betrachtet an sich binden können. Auf der Basis der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen und einer zu erwartenden Marktstellung des verlagerten und flächenmäßig erweiterten REWE-Marktes sowie des neuen Drogeriemarktes (Rossmann) wird im Rahmen einer Modellrechnung die zu erwartende Umsatzleistung für den Lebensmittelmarkt und für den Drogeriemarkt ermittelt. Diese Umsatzprognose berücksichtigt die bestehenden Standortstrukturen sowie die aktuelle Kundenbin- dung im Einzugsgebiet und die mit den Versorgungsfunktionen des Vorhabens zu erwartende Kundenorien- tierung und wird in den nachfolgenden Abschnitten in seiner städtebaulich-funktionalen Einordnung bewertet.

Tabelle 1: Umsatzprognose für das Planvorhaben

REWE REWE- Planvorhaben Drogeriemarkt Entwicklung Bestandsstandort Planvorhaben

Verkaufsfläche 1.000 m² 1.500 m² 700 m² 1.200 m² Flächenproduktivität 4.000 €/m² 3.750 €/m² 3.500 €/m² Umsatzerwartung gesamt 4.000 T€ 5.600 T€ 2.500 T€ 4.100 T€ darunter Food 3.600 T€ 5.070 T€ 370 T€ 1.840 T€ Non-Food I 260 T€ 310 T€ 2.050 T€ 2.100 T€ Non-Food II 140 T€ 220 T€ 80 T€ 160 T€ Vorstehende Tabelle fasst die Umsatzprognose für den REWE-Supermarkt und den geplanten Rossmann- Drogeriemarkt zusammen. Der REWE-Supermarkt am Bestandsstandort wurde zum Ende des Jahres 2018 geschlossen. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil des Umsatzes bestehenden Lebensmittelmärkten im Einzugsgebiet zugeflossen ist. Daneben ist aber auch mit erheblichen Abflüssen der Kundennachfrage für ein Vollsortimentangebot an Standorte außerhalb der Städte Groitzsch und Pegau zu rechnen, da die Be- triebsform Supermarkt aktuell nur durch einen kleinflächigen Lebensmittelmarkt in Groitzsch vertreten wird, der diese Nachfrage nicht umfänglich binden kann. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass mit dem Ersatzneubau des REWE-Marktes in Groitzsch und den damit verbundenen attraktiveren Marktauftritt des Anbieters auch eine gesteigerte Kundenbindung zu erwarten ist. In Folge ist mit einer höheren Leistungsfähigkeit des Marktes und einem Umsatzanstieg auf ca. 5,6 Mio. € für das REWE-Planvorhaben zu rechnen. Durch die Flächenerweiterung steigt zwar der Umsatz absolut, jedoch bei gleichzeitig leicht sinkender Flächenproduktivität. Die Umsatzleistung steigt i.d.R. nicht proportional zur Verkaufsflächenerweiterung, da durch die Erweiterung maßgeblich die Voraussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und Optimierung der internen Lo- gistikabläufe geschaffen wird. Durch die steigenden Verkehrsflächen sinkt die Flächenleistung, da das Sor- timent nicht proportional miterweitert wird. Zudem bleibt das Einzugsgebiet des Lebensmittelmarktes weiterhin begrenzt, auch wenn sich aufgrund der Standortverlagerung die Einzugsgebietsanteile (Kerneinzugs- gebiet Groitzsch) und (erweitertes Einzugsgebiet Pegau/Elstertrebnitz) deutlich verschoben haben. Der Umsatzerwartung liegt eine Flächenproduktivität von 3.750 €/m² zugrunde, dieser Wert liegt leicht unter dem Niveau des bundesdurchschnittlichen Vergleichswertes von 4.010 €/m².1 Unter Berücksichtigung der Lage im ländlichen Raum mit geringer Besiedlungsdichte und eines unterdurchschnittlichen Kaufkraftni- veaus im Einzugsgebiet stellt die angesetzte Flächenleistung einen Worst Case-Ansatz zur Ermittlung der

1 Quelle: Statista Flächenproduktivität von REWE LEH in Deutschland 2017. Dieser Durchschnittswert unterliegt jedoch einer großen Spannweite zwischen Regionen (Kaufkraft, Besiedlungsdichte) und in Abhängigkeit der Größendimensionierung.

3 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

maximal zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen dar. Dies trifft ebenso auf die prognostizierte Flächenleistung und Umsatzerwartung für den Drogeriemarkt zu. Für den Drogerie- markt wird eine Flächenproduktivität von 3.500 €/m² in Ansatz gebracht. Daraus ergibt sich für den Droge- riemarkt ein Gesamtumsatz von 2,5 Mio. €. Aktuell liegt der jährliche Filialumsatz eines Rossmann- Drogeriemarktes durchschnittlich bei rund 3,1 Mio.€ 2. Unter Berücksichtigung der aufgeführten Standortfak- toren sowie eines sehr begrenzten Einzugsgebietes handelt es sich bei der vorstehenden Umsatzprognose von rd. 2,5 Mio. € um einen realitätsnahen Umsatzwert. Für den Bestandsmarkt wurde eine Flächenleistung von 4.000 €/m² in Ansatz gebracht. Diese liegt im Rah- men der betreiberspezifischen Flächenproduktivität und berücksichtigt, dass der Bestandsmarkt am Stand- ort langjährig etabliert war und durch die autoorientierte Lage an der B 2 einen erhöhten Anteil von Streu- umsätzen generieren konnte. Die Umsatzeinschätzung für den REWE-Bestandsmarkt entspricht somit dessen regionaltypischer Marktstellung. Mit der Flächenerweiterung verbessern sich zweifellos die Leistungsfähigkeit und der Marktauftritt vor Ort, was zu einem Planumsatz für den Lebensmittelmarkt von ca. 40% über dem Bestandsumsatz führt und ebenso die Kopplungseffekte mit dem Drogeriemarkt berücksichtigt. In diesem Kontext ist auch darauf hinzuweisen, dass es zwischen den Märkten auch Sortimentsüberschneidungen gibt, die es ebenso in den Umsatzprognosen zu berücksichtigen gilt. Die Umsatzherkunft der Planvorhaben resultiert weitestgehend aus dem abgegrenzten Einzugsgebiet, wie Tabelle 2 entnommen werden kann. Zusätzliche Streuumsätze sind, aufgrund der günstigen Lage des Plan- standorts an der B 176, nicht auszuschließen. Im Sinne der Bewertung der maximalen wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen wird in der Modellrechnung jedoch nur ein Mindestumsatzanteil von jeweils 2 % für den REWE und den Drogeriemarkt zugrunde gelegt. Der Planumsatz resultiert für beide Anbieter überwiegend aus dem Kerneinzugsgebiet, welches die Kern- stadt und Ortsteile der Stadt Groitzsch umschließt (vgl. hierzu Abschnitt 7 der gutachterlichen Stellungnah- me vom August 2018). Mit einem Marktanteil im Lebensmittelbereich von ca. 25 % übernimmt der REWE‐Markt eine bedeutsame aber keine beherrschende Marktstellung in Groitzsch bzw. im Kerneinzugsgebiet ein. Im erweiterten Ein- zugsgebiet (Pegau und Elstertrebnitz) liegt die Abschöpfungsquote im Food-Bereich bei 8%. Zu berücksich- tigen gilt es dabei, dass der Konsument bei Lebensmitteln eine hohe Distanzempfindlichkeit aufweist und Pegau mit dem Hybrid-Discounter Netto Marken-Discount sowie LIDL und Norma, zwar unterschiedlich gewichtet aber ebenfalls über leistungsstarke Anbieter verfügt. Aufgrund dessen, dass der Drogeriemarkt zukünftig die Fachmarktnachfrage des Non-Food I-Sortiments am Planstandort binden wird, sind Kopp- lungseffekte mit dem Lebensmittelmarkt zu erwarten. Der neue Drogeriemarkt wird das fachmarktspezifische Potential im Kerneinzugsgebiet mit etwa 55% er- schließen. Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass bisher eine geringe Nachfragebindung in den Non- Food I – Sortimenten vorliegt. Die Kaufkraftabschöpfung im erweiterten Einzugsgebiet liegt bei ca. einem Drittel (33%).

2 Quelle: Statista – durchschnittliche Filialumsätze der Dirk Rossmann GmbH 2018

4 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Tabelle 2: Umsatzherkunft der Planvorhaben Food Non-Food I Marktpotenzial Kerneinzugsgebiet - Groitzsch 15.880 T€ 2.600 T€ erweitertes Einzugsgebiet- Pegau/Elstertrebnitz 16.320 T€ 2.660 T€ erforderliche Marktabschöpfung Kerneinzugsgebiet - Groitzsch 26% 55,0% erweitertes Einzugsgebiet- Pegau/Elstertrebnitz 8% 33,0% Umsatzerwartung Kerneinzugsgebiet - Groitzsch 4.100 T€ 1.430 T€ erweitertes Einzugsgebiet- Pegau/Elstertrebnitz 1.250 T€ 880 T€ Streuumsätze 2% 2% 100 T€ 50 T€ Umsatzerwartung gesamt 5.450 T€ 2.360 T€

Die prognostizierte Abschöpfungsquote unterstreicht nachdrücklich, dass das geplante Vorhaben den Um- satz im Schwerpunkt aus dem Nachfragepotential der Stadt Groitzsch generiert und sich in die Versor- gungsfunktion der Stadt Groitzsch einordnet. Die prognostizierte Umsatzherkunft lässt noch keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte zu. Die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Wirkungen werden in den folgenden Abschnitten dargestellt.

5 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen

Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch die Vorhaben induzierten Umlenkungseffekte für die ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Mehrumsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird.3 Dabei kommt es zu Umverteilungseffekten in den bestehenden Angebotsstrukturen. Durch die Verlagerung des Standortes aus dem Stadtgebiet Pegau in die Stadt Groitzsch liegt zunächst der Schwerpunkt der Um- satzumlenkungseffekte bei Lebensmitteln in Groitzsch. Während der Drogeriemarkt sicher auch eine entsprechende Attraktivität auf Kundenströme aus Pegau entfaltet. Im Abschnitt 3 der gutachterlichen Stellungnahme wurde bereits auf die unzureichende Erschließung der örtlichen Nahversorgungspotenziale, insbesondere bei Drogerieartikeln, eingegangen. Nach dem Wegfall von insgesamt vier Schlecker-Filialen im grundzentralen Verbund ist eine nahversorgungsrelevante Ange- botslücke entstanden, bzw. die Kaufkraft fließt regelmäßig an andere Standorte (Leipzig, Zeitz, Markklee- berg etc.) ab. Das Drogeriewarensortiment wird ausschließlich durch die Lebensmitteldiscounter in beiden Städten angeboten, deren Sortiment jedoch begrenzt ist und die das Nachfragepotential nur teilweise binden können. Die geringen Bindungsquoten, insbesondere in den Non-Food I-Sortimenten im Einzugsgebiet untersetzen die Einschätzung.

Tabelle 3: aktuelle Kaufkraftbindung des Einzelhandels von Groitzsch und Pegau in relevanten Warengruppen

Nachfragepotenzial Umsatz relevanter Kaufkraftbindung Einzugsgebiet Angebotsstrukturen Food 32.190 T€ 20.325 T€ 63,1% Non Food I 5.270 T€ 2.200 T€ 41,7%

Die gegenwärtigen Bindungsquoten von 63,1 % bei Nahrungs- und Genussmitteln und sogar lediglich 41,7 % bei den Non-Food I-Sortimenten verdeutlichen die bereits diskutierten Kaufkraftabflüsse und belegen Entwicklungschancen. Die Erweiterung der Verkaufsfläche des Netto Marken-Discount in Groitzsch und einem daraus resultierenden Mehrumsatz wird im Umsatz der relevanten Angebotsstrukturen bereits be- rücksichtigt. Aktuell ist der Abfluss nahversorgungsrelevanter Nachfrage in den Sortimenten Food und Non-Food I aus dem Einzugsgebiet mit ca. 14,9 Mio. € zu beziffern, darunter ca. 11,8 Mio. € bei Nahrungs- und Genussmit- teln und ca. 3,1 Mio. € bei Non-Food I-Sortimenten. Rein rechnerisch könnten somit die Umsatzerwartungen der Planvorhaben aus einer zusätzlichen Nachfrageabschöpfung vor Ort vollumfänglich erschlossen werden. Die tatsächlichen Effekte sind jedoch differenzierter zu betrachten. Tatsächliche Wettbewerbseffekte sind neben der Größendimensionierung eines Planvorhabens auch von der Standortwahl und dem Angebotskonzept abhängig. Für die Planvorhaben spielt in diesem Kontext die besondere Stellung des projektierten einzigen Supermarktes und Drogeriemarktes im grundzentralen Ver- bund eine entscheidende Rolle. Einerseits kann der attraktive Einzelhandelsstandort zu einem verschärften Wettbewerb mit nahversorgungsrelevanten Betriebsformen (Lebensmitteldiscounter) und andererseits zur Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen führen.

3 Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen.

6 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Im vorangegangenen Abschnitt (Umsatzherkunft) wurde bereits aufgezeigt, dass der maßgebliche Kunden- und Umsatzanteil aus einer stärkeren Eigenbindung der Nachfrage im Stadtgebiet Groitzsch resultiert. In den nachfolgenden Tabellen 4 und 5 sind die zu erwartenden Umverteilungseffekte modelltheoretisch in zwei Szenarien berechnet und dargestellt. ■ Im Szenario 1 werden ausschließlich die prognostizierten Umsätze der Planvorhaben REWE- Supermarkt und Rossmann-Drogeriemarkt in die Berechnungsgrundlage eingestellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bestandsfiliale des Anbieters REWE ihre Wettbewerbswirkungen bereits in der Vergangenheit im Einzugsbereich des grundzentralen Verbundes entfaltet hat. In einer realis- tischen Betrachtung kann aufgrund des attraktiven Angebotskonzeptes und der Leistungsfähigkeit des Anbieters, auch in Verbindung mit der Ansiedlung eines Drogeriemarktes, unterstellt werden, dass der vormalige Bestandsumsatz am neuen Standort wieder umfänglich gebunden werden kann. Mit der Schließung des einzigen Supermarktes im grundzentralen Verbund zum Ende des Jahres 2018 haben sich Kaufkraftströme verlagert. Aufgrund der vorliegenden Angebotssituation, die aktuell ausschließlich von Lebensmitteldiscountern geprägt wird, ist die Vollsortimentnachfrage größten- teils an Standorte außerhalb des Einzugsgebietes abgeflossen. Sicherlich konnten auch vorhandene Anbieter in beiden Städten von der Schließung des REWE-Marktes profitieren. Deshalb und weil auch der neue Standort deutliche Umsatzzuwächse zu verzeichnen hat, sind wettbewerbliche Aus- wirkungen zu betrachten und städtebaulich zu bewerten. Obschon auch zu berücksichtigen ist, dass zukünftig die Kaufkraftströme stärker in Groitzsch gebunden und geringere Bindungschancen in Pegau zu verzeichnen sein werden. ■ Das Szenario 2 prüft die Nachnutzung des Altstandortes in Pegau und das Planvorhaben in Groitz- sch hinsichtlich wettbewerblicher und städtebaulicher Auswirkungen. Da Baurecht für die Waren- gruppe Nahrungs-und Genussmittel am Bestandsstandort weiterhin vorhanden ist, besteht, allerdings nur die theoretische Möglichkeit, dass sich dort ein Lebensmittelmarkt niederlässt. Nach gutachterlicher Einschätzung ist eine Nachnutzung der Altimmobilie durch einen systemgleichen Anbie- ter (Supermarkt) unrealistisch. Vor dem Hintergrund der Objektvoraussetzungen und der Verkaufs- flächengröße ist die Ansiedlung eines Supermarktes auszuschließen. Die marktgängigen Anbieter benötigen zur Umsetzung ihrer modernen Konzepte mindestens eine Verkaufsfläche ab 1.500 m², um die Wettbewerbsfähigkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit zu sichern. Die Möglichkeit einer solchen Erweiterung ist am Bestandsstandort nicht gegeben, bzw. würde die Parkplatzsituation negativ beeinträchtigen, was für keinen Betreiber akzeptabel sein würde. Auch die Modernisierung des Ob- jekts würde dieses Problem nicht lösen. Die Neuansiedlung eines Supermarktes stellt also keine realistische Option dar. Ebenso ist die Nachnutzung durch einen Lebensmitteldiscounter ein theoreti- sches Planspiel. Der am Bestandsstandort benachbarte LIDL plant eine umfassende Modernisie- rung seines Bestandsobjekts unter Hinzuziehung einer Fläche des Backhauses Henning. Der Miet- vertrag von Hennig wurde gekündigt und die Filiale geschlossen. Eine Verkaufsflächenerweiterung über die genehmigten 800 m², wie von LIDL angestrebt, wurde nicht genehmigt. Das Bestandsob- jekt des ehemaligen REWE verfügt über eine genehmigte Verkaufsfläche von rd. 1.000 m². Tatsäch- lich ist der Wettbewerb zwischen den Lebensmitteldiscountern bereits stark ausgeprägt, weshalb eine Neuansiedlung eines Lebensmitteldiscounters unter wirtschaftlichen Aspekten wenig realistisch erscheint. Die wettbewerblichen Auswirkungen des Szenarios 2 werden in Tabelle 5 dargelegt und dessen städtebauliche Wirkungen im folgenden Abschnitt 3 bewertet.

Für beide Szenarien werden die Umsatzumverteilung und Umverteilungsquoten gegenüber den relevanten Angebotsstrukturen im Einzugsgebiet sowie die prognostizierte zusätzliche Rückgewinnung bisheriger Kaufkraftabflüsse in differenzierter Weise dargelegt.

7 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Tabelle 4: Umsatzumlenkung und Umsatzumlenkungsquoten durch die Planvorhaben – Szenario 1

aktueller Umsatz * Drogerie-Fachmarkt Planvorhaben Umsatzumverteilung Food + REWE-Supermarkt Rossmann gesamt Non-Food I Groitzsch Innenstadtzentrum 2,12 Mio. € 3,0% 0,06 Mio. € 2,0% 0,04 Mio. € 0,10 Mio. € Groitzsch sonstige Lagen 9,82 Mio. € 5,0% 0,49 Mio. € 4,0% 0,39 Mio. € 0,88 Mio. € Pegau Innenstadtzentrum 1,89 Mio. € *** 2,0% 0,04 Mio. € 0,04 Mio. € Pegau sonstige Lagen 8,69 Mio. € 3,5% 0,30 Mio. € 3,0% 0,26 Mio. € 0,56 Mio. € Umsatzumverteilung durch Planvorhaben gesamt 0,85 Mio. € 0,73 Mio. € 1,58 Mio. € Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen aufgrund Schließung des 4,50 Mio. € 1,70 Mio. € 6,20 Mio. € Bestandsstandortes & Steigerung der Nachfragebindung vor Ort Umsatzprognose Non-Food II 0,24 Mio. € 0,08 Mio. € 0,32 Mio. € Umsatzerwartung Planvorhaben gesamt 8,10 Mio. € * Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes in Groitzsch ist in der Umsatzeinschätzung bereits berücksichtigt Für das Planvorhaben in Groitzsch ergibt sich insgesamt eine Umsatzerwartung von ca. 8,1 Mio. €, unter Berücksichtigung der Abflüsse durch Schließung des REWE-Bestandsmarktes beläuft sich der Umsatzzu- wachs auf ca. 4,1 Mio. €. Auf die Sortimente Food und Non-Food I entfällt dabei ein Mehrumsatz von ca. 3,9 Mio. €. Ein Großteil des Umsatzes resultiert aus Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen und einer mo- deraten Steigerung der Nachfragebindung vor Ort (77%). Die prognostizierte Rückgewinnung entspricht etwa 42 % der aktuellen Abflüsse in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Food und Non-Food I im gesamten Einzugsgebiet. Allerdings werden auch zukünftig spezifische Nachfragesegmente zu den Großbetriebsformen des Le- bensmittelhandels (Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser), insbesondere im Rahmen des Groß- und Wo- cheneinkaufes abfließen. In attraktiven Angebotsstrukturen mit nahversorgungsrelevanten Betriebsformen (Supermärkte und Discounter) können Kundenströme zwar nachhaltig gebunden werden, jedoch Großbe- triebsformen nicht ersetzen. Unter Berücksichtigung der oben genannten Bindungsquoten und bei Realisie- rung des Planvorhabens verbleibt ein saldierter Abfluss von ca. 23% in diesen nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Eine über diese zusätzliche Marktabschöpfung hinausgehende Umsatzbindung muss zwangsläufig aus Umverteilungseffekten innerhalb des Einzugsgebietes resultieren. In der vorliegenden Modellrechnung resultieren daraus ca. 20% des Gesamtumsatzes der Planvorhaben. Die Verlagerung des REWE-Standortes und Neuansiedlung eines Rossmann-Drogeriemarktes führt zu unterschiedlichen, standortbezogenen Kundenorientierungen und Wettbewerbsverflechtungen. Die Tabelle 4 verdeutlicht sehr differenziert die zu erwartenden Umverteilungseffekte. In erster Linie zielt das Planvorhaben des REWE auf die Erschließung der Nachfragesegmente für Vollsortimenter, somit auch auf die Rückgewinnung bisheriger Kaufkraftabflüsse in der Stadt Groitzsch. Umverteilungseffekte, insbesondere gegenüber den Lebensmitteldiscountern in der Stadt Groitzsch, ergeben sich vorrangig aus der gemeinsamen Lage entlang der B 176 und der räumlichen Nähe der Märkte. Die Umsatzumlenkung sum- miert sich auf 500 T€ und verteilt sich neben den strukturprägenden Lebensmitteldiscountern auch auf den ansässigen Getränkemarkt und das Lebensmittelhandwerk. Je nach Angebotskonzept wird die Betroffenheit der Anbieter unterschiedlich ausfallen, jedoch sind für keinen Anbieter existenzielle Wirkungen zu erwarten. Für das Planvorhaben zum Ersatzneubau des Netto Marken-Discount mit erweiterter Verkaufsfläche ist zwischenzeitlich die Baugenehmigung erteilt worden. Der Anbieter passt sein Angebotskonzept aktuellen Marktbedingungen an und stellt sich damit leistungsfähig für den Wettbewerb mit dem Planvorhaben REWE auf. Die weiterhin ansässigen Anbieter ALDI und Penny sind langjährig am Standort etabliert und erschlie- ßen vorrangig die Discounternachfrage. Deutlich geringere Umverteilungseffekte können für das Innenstadtzentrum von Groitzsch erwartet werden. Die Annahme beruht maßgeblich auf der Angebotssituation in der Groitzscher Innenstadt. Der kleine Ein- kaufsmarkt Benndorf in Groitzsch am Standort Sebastians Hof bindet im Schwerpunkt das fußläufige Nah- versorgungspotenzial der Bewohner der Groitzscher Innenstadt und steht damit in keinem unmittelbaren Wettbewerb zum Planvorhaben. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der bestehende REWE-Markt bereits seit vielen Jahren das projektrelevante Nachfragepotenzial gebunden hat. Darüber hinaus verfügt das Innenstadtzentrum über kleinere Fachgeschäfte des projektrelevanten Sortimentsspektrums, die eine ei- 8 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

genständige Nachfrage, teilweise auch mit gastronomischen Leistungen, ansprechen. Damit verbleiben die Umverteilungseffekte für die Innenstadt auf einem geringen Niveau und lassen durch das Planvorhaben induziert keine Betriebsaufgaben erwarten. Potentielle Umsatzumverteilungseffekte für die Innenstadt von Pegau liegen unter der Spürbarkeitsschwelle und können folglich nicht ausgewiesen werden. Dies ist ursächlich auf die Verlagerung des REWE-Marktes nach Groitzsch zurückzuführen. Zum einen sinkt mit der Standortverlagerung die Kaufkraftbindung des Marktes in Pegau (vgl. Umsatzherkunft) und zum anderen sind im Innenstadtzentrum, ebenso wie in Groitz- sch ausschließlich kleinere Fachgeschäfte angesiedelt, die durch ihr Frischwarenangebot die in Pegau an- sässigen Lebensmitteldiscounter ergänzen. Intensivere Wettbewerbsbeziehungen mit dem REWE- Planvorhaben sind folglich auszuschließen. Auch die Betroffenheit der sonstigen Standorte in Pegau, dies sind vorrangig Standorte von Lebensmittel- discountern, ist hinsichtlich der relativen Umverteilungsquoten relativ gering ausgeprägt. Die Effekte zu Las- ten der sonstigen Standorte liegen bei 3% der projektrelevanten Sortimente. Die unterschiedlichen Betriebs- formen und deren Angebotsausrichtung sowie die Verlagerung des Standorts lassen keine stärkeren Wett- bewerbseffekte erwarten. Auf die Distanzempfindlichkeit der Kunden bei nahversorgungsrelevanten Sorti- menten wurde bereits hingewiesen. Von der Schließung des REWE werden folglich auch Anbieter in Pegau profitiert haben. Mit dem Markteintritt eines Drogeriemarktes sind, trotz gravierender Abflüsse des projektrelevanten Sorti- ments, Umverteilungseffekte im Einzugsgebiet zu erwarten. Drogeriesortimente werden bisher in Groitzsch und Pegau fast ausschließlich (Groitzsch verfügt über ein sehr kleines Fachgeschäft in der Innenstadt) durch den Lebensmittelhandel angeboten. Die vom Drogeriemarkt induzierten Umverteilungseffekte liegen in einer Bandbreite von 2% bis 4,0%, wobei insbesondere die ansässigen Lebensmitteldiscounter in den sonstigen Lagen in Groitzsch und Pegau betroffen sind. Bezogen auf die gesamte Umsatzbindung der Le- bensmittelmärkte ist diese Wirkung nachrangig. Die Ansiedlung des Drogeriemarktes hat folglich keine exis- tenziellen Folgen für die Bestandsstrukturen. Weiterhin ist zu erwarten, dass ungeachtet der Kopplungseffekte beider Planvorhaben, diese auch untereinander im Wettbewerb stehen werden. Die zu erwartenden Wettbewerbseffekte bleiben in der Modellrech- nung jedoch unberücksichtigt, so dass die ausgewiesenen Effekte für alle anderen Wettbewerbsstandorte als Maximalwerte im Sinne eines „Worst-Case-Szenarios" einzustufen sind. Die Modellrechnung konzentriert sich auf die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente Food und Non- Food I. Non-Food II-Sortimente führt ein Supermarkt nur sehr eingeschränkt. Der erwartete Umsatz liegt bei ca. 0,24 Mio. € für den REWE-Markt und ca. 0,08 Mio. € für den Drogeriemarkt. Deren Umsatzherkunft aus Kaufkraftrückgewinnung und Umverteilungseffekten ist grundsätzlich mit den Kernsortimenten vergleichbar, betrifft folglich vorrangig die sonstigen Lagen mit den Lebensmitteldiscountern. Die Umsätze verteilen sich zudem auf eine größere Anzahl von Einzelhandelssortimenten und Anbietern. Eine Aufgliederung auf einzelne Standorte oder gar Einzelhandelsbetriebe ist modelltheoretisch nicht ausweisbar, die relativen Umver- teilungsquoten werden aufgrund der größeren Verteilung deutlich unter den Werten der Kernsortimente Food + Non-Food I liegen, mehrheitlich sicherlich unter der Spürbarkeitsschwelle. Bezogen auf einzelne Sortimente oder Warengruppen bleibt die Nachfragebindung und Wettbewerbswirkung sehr gering. Die Umsatzerwartung der Planumsätze des REWE-Marktes und Rossmann-Drogeriemarktes resultiert zusammenfassend aus: ■ 6,2 Mio. € bzw. 77% aus Kaufkraftrückgewinnung Lebensmittel und Non-Food I, die sich im Schwerpunkt aus dem Bestandsumsatz generieren lassen und zusätzlicher Nachfrageabschöpfung ■ 1,6 Mio. € bzw. 20% aus Umverteilungseffekten, diese vorwiegend gegenüber Lebensmitteldiscoun- tern.

9 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Tabelle 5: Umsatzumlenkung und Umsatzumlenkungsquoten durch Planvorhaben und Nachnutzung Altstandort – Szenario 2

aktueller Umsatz* Drogerie-Fachmarkt Lebensmitteldiscounter Planvorhaben Umsatzumverteilung Food + REWE-Supermarkt Rossmann Pegau gesamt Non-Food I Groitzsch Innenstadtzentrum 2,12 Mio. € 3,0% 0,06 Mio. € 2,0% 0,04 Mio. € *** Groitzsch sonstige Lagen 9,82 Mio. € 5,0% 0,50 Mio. € 4,0% 0,38 Mio. € 5,5% 0,54 Mio. € 1,42 Mio. € Pegau Innenstadtzentrum 1,89 Mio. € *** 2,0% 0,04 Mio. € 4,0% 0,08 Mio. € 0,12 Mio. € Pegau sonstige Lagen 8,69 Mio. € 3,5% 0,30 Mio. € 3,0% 0,26 Mio. € 20,0% 1,76 Mio. € 2,32 Mio. € Umsatzumverteilung durch Planvorhaben gesamt 0,86 Mio. € 0,72 Mio. € 2,38 Mio. € 3,96 Mio. € Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen aufgrund Schließung des 4,50 Mio. € 1,70 Mio. € 0,00 Mio. € 6,20 Mio. € Bestandsstandortes & Steigerung der Nachfragebindung vor Ort Umsatzprognose zusätzliche Non-Food II 0,24 Mio. € 0,08 Mio. € 0,50 Mio. € 0,82 Mio. € Streuumsätze bei Nachnutzung des Bestandsobjekts an der B 2 10,0% 0,32 Mio. € 0,32 Mio. € Umsatzerwartung Planvorhaben gesamt 11,30 Mio. € * Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes in Groitzsch ist in der Umsatzeinschätzung bereits berücksichtigt In Tabelle 5 wird das Szenario 2 hinsichtlich seiner wettbewerblichen Auswirkungen betrachtet. Aufgrund des vorhandenen Baurechts wird die Annahme getroffen, dass der Bestandsstandort durch einen Lebens- mitteldiscounter nachgenutzt werden könnte. Warum für die Nachnutzung nur auf diese Betriebsform abgestellt wird, wurde bereits ausgeführt. Voranzustellen ist, dass es sich aus gutachterlicher Sicht um ein „nicht realistisches Szenario“ handelt, welches im Sinne eines absoluten worst-case-Ansatzes, aufgrund der Ein- wendungen der Stadt Pegau, zusätzlich betrachtet wird. Diese Einschätzung wird wie folgt begründet: ■ Die Angebotssituation und aktuelle Dominanz der Lebensmitteldiscounter bei strukturprägenden Be- trieben im grundzentralen Verbund Groitzsch / Pegau verdeutlichen, dass realistisch betrachtet, die Ansiedlung eines weiteren Lebensmitteldiscounters in keinem nennenswerten Umfang zu einer zu- sätzlichen Kundenbindung beiträgt. Vielmehr wird dessen Umsatzerwartung weitestgehend aus in- nerörtlicher Umverteilung resultieren. In diesem Kontext ist festzustellen, dass auch bei Nichtreali- sierung beider Planvorhaben in Groitzsch die Nachnutzung durch einen Discounter maßgebliche Wettbewerbseffekte in der Stadt Pegau erzeugt. Während die Vorhaben in Groitzsch mit der An- siedlung eines attraktiven Supermarkt- und Drogeriemarktkonzeptes vorhandene Angebotslücken schließen und damit bedeutende Kaufkraftabflüsse zurückholen bzw. die Nachfragebindung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten steigern können, erhöht sich durch die Ansiedlung eines weiteren Discounters die Wettbewerbsintensität. ■ Für den Markt wird eine Umsatzerwartung von 3,2 Mio. € prognostiziert, dies entspricht einer Flä- chenproduktivität von 3.200 €/m² Verkaufsfläche. Damit bewegt sich das Vorhaben an der Grenze zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Eine höhere Umsatzleistung erscheint vor dem Hintergrund der Bindungschancen und der langjährig etablierten Anbieterstruktur sowie deren Standortverteilung im östlichen und westlichen Stadtgebiet von Pegau unrealistisch. Eine höhere Umsatzleistung würde zudem weitere Verdrängungseffekte erzeugen. Die Modellrechnung belegt bereits jetzt, dass induzierte Umsatzumverteilungseffekte von 20% durch die Nachnutzung (ca.1,7 Mio. €) und weiteren 0,5 Mio. € durch die Planvorhaben in Groitzsch existenzielle Folgewirkungen erwarten lassen. Be- troffen sind in erster Linie die systemgleichen Wettbewerber an Standorten außerhalb des Innen- stadtzentrums von Pegau. Intensive Wettbewerbseffekte sind durch die räumliche Nähe mit dem LIDL-Markt zu erwarten, der jedoch Modernisierungsmaßnahmen vornimmt und somit wettbewerbs- fähig aufgestellt sein sollte. Der schwache Marktauftritt des Norma, im westlichen Stadtgebiet von Pegau gelegen, würde wahrscheinlich zu einer stärkeren Betroffenheit dieses Anbieters führen. ■ Auch die strukturprägenden Anbieter in Groitzsch werden von Umsatzverlagerungseffekten betroffen sein, da die Lage des Bestandsstandorts an der B 2 auch Pendlerströme aus Ortsteilen von Groitzsch in gewissen Umfang binden könnte. Die Betroffenheit der Anbieter in Groitzsch wird unterschiedlich sein, je nach Marktposition. Letztere wird insbesondere der Netto Marken-Discount mit dem Neubau und der Verkaufsflächenerweiterung stärken können. Eine Schließung von Betrieben oder Beeinträchtigungen der verbrauchernahen Versorgung sind nicht zu erwarten.

10 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung - städtebauliche Auswirkungen in der Stadt Groitzsch und in der Stadt Pegau

Für die städtebauliche Bewertung des Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzumlen- kungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet werden. Diese negativen Effekte sind zu unterstellen, wenn infolge des Vorhabens Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren oder die wohnungsnahe Versorgung wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 17. Dezember 2009 (BVerwG 4 C 2.08) ist die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche gefährdet, „wenn der Versorgungsbereich seinen Versor- gungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwel- le zur Unzumutbarkeit überschreiten. Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung städtebau- lich „nachhaltiger“ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche.“ Weiter verweist das genannte Urteil: „Der Prüfungsmaßstab der schädlichen Auswirkungen fordert eine Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände.“ Hierzu zählen neben einem aus prognosti- scher Sicht zu erwartenden Kaufkraftabzug insbesondere auch die Gesamtzusammenhänge zwischen dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich und dem Standort des Vorhabens. Als weitere städtebaulich relevante Umstände werden im Einzelfall „auf die Entfernung zwischen Vorhaben und zentralem Versor- gungsbereich, die Bedeutung der „Frequenzbringer“ und Magnetbetriebe im Versorgungsbereich, das Vor- handensein branchengleicher Einzelhandelsangebote an nicht integrierten Standorten im Einzugsbereich des Versorgungsbereichs und die Kundenattraktivität des geplanten Vorhabens durch standortbedingte Synergieeffekte abgestellt.“ Ein besonderer Fokus liegt auf der Fragestellung, ob ein Einzelhandelsbetrieb außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches gerade auf solche Sortimente abzielt, die in dem Versor- gungsbereich von einem Magnetbetrieb angeboten werden, dessen unbeeinträchtigter Bestand maßgebli- che Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches hat. Im Folgenden gilt es zu bewerten, ob wettbewerbliche Effekte der Standortverlagerung und Verkaufsflä- chenerweiterung des REWE-Supermarktes sowie der Neuansiedlung eines Drogeriemarktes in der Stadt Groitzsch zu städtebaulich relevanten Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung im grundzentralen Verbund Groitzsch/Pegau führen. Zusammenfassend kann dies ausgeschlossen werden. Diese Einschätzung gründet sich im Einzelnen auf folgenden Ergebnissen: ■ Die historisch gewachsenen Innenstadtzentren der beiden Städte Groitzsch und Pegau werden zu- nächst als faktische zentrale Versorgungsbereiche bewertet.4 In Bezug auf die projektrelevanten Sortimente Lebensmittel und Drogeriewaren ist zu konstatieren, dass das flächenseitige Angebot im Innenstadtzentrum der Stadt Groitzsch (ca. 1,2 km vom Planstandort entfernt) im gesamtstädtischen Vergleich nur eine deutlich untergeordnete Rolle spielt. Die Innenstadt von Groitzsch wird durch

4 Die beiden Städte Groitzsch und Pegau verfügen nicht über ein Einzelhandels- oder Zentrenkonzept, in welchem die städtebaulichen Zielvorstellungen der Städte zur Einzelhandelsentwicklung definiert sind. Auf Grund des Fehlens eines solchen städtebaulichen Ent- wicklungskonzeptes sind demzufolge keine zentralen Versorgungsbereiche im Sinne des § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB sowie § 11 Abs. 3 BauNVO ausgewiesen. Die historischen Ortskerne beider Städte bzw. Innenstadtzentren bilden faktische zentrale Versorgungsbereiche. Von der Gutachterin wurde für die Bewertung der Angebotsstrukturen eine räumliche Abgrenzung der faktischen zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen. Diese deckt sich grundsätzlich mit der räumlichen Festle- gung im Entwurf zum Interkommunalen Einzelhandelskonzept für den grundzentralen Verbund Groitzsch-Pegau vom Juli 2015 (Ver- fasser: STADT + HANDEL, Büro Leipzig)

11 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

kleinteilige Angebotsstrukturen des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Fleischer) und eines ebenfalls kleinflächigen Lebensmittelanbieters (Einkaufsmarkt Benndorf < 400 m² Verkaufsfläche) geprägt. Durch die Sortimentszusammensetzung des REWE-Supermarktes werden absatzwirtschaftlich in erster Linie jene Betriebe tangiert, die nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem vergleichbaren Betreiberkonzept führen. Somit werden vorwiegend Lebensmittelanbieter betroffen sein, die als sog. Systemwettbewerber (d.h. Discounter und Supermärkte) einzustufen sind. Andere Anbieter – bspw. Getränkemärkte oder Nahrungsmittelhandwerker – die nur Teilsortimente anbieten, werden deutlich geringere Auswirkungen zu verkraften haben. Die vorhabenbedingten Umverteilungseffekte von rd. 4,7% (0,1 Mio. €) für die Sortimente Lebensmittel und Non-Food I lassen keine Beeinträchti- gungen in den Bestandsstrukturen der Innenstadt erwarten. Die rechnerisch ermittelten Umsatzver- lagerungen verteilen sich auf mehrere Anbieter und verbleiben somit auf einem Niveau und in so geringer Höhe, dass existenzielle Folgewirkungen ausgeschlossen werden können. ■ Auch für das Innenstadtzentrum von Pegau sind modelltheoretisch Umsatzumverteilungseffekte (2%; 0,04 Mio. €) nur auf einem sehr geringen Niveau, ursächlich vom Drogeriemarkt induziert, nachweisbar. Im Wesentlichen ist dies darauf zurückzuführen, dass der REWE-Supermarkt von Pegau nach Groitzsch verlagert wird und die Kaufkraftbindung des Lebensmittelmarktes in der Stadt Pegau tendenziell sinken wird. Wettbewerbseffekte mit Anbietern in Pegau werden sich aus den bereits genannten Gründen vorrangig auf die Systemwettbewerber (Discounter) konzentrieren. Ledig- lich der Drogeriemarkt führt zu Umverteilungseffekten in der Innenstadt von Pegau, die allerdings auf einem sehr geringen Niveau verbleiben. Diese werden zu keiner Absiedlung von Einzelhandels- betrieben bzw. zu negativen Auswirkungen auf den faktischen zentralen Versorgungsbereich füh- ren. ■ Für die sonstigen Lagen in Pegau, dies betrifft die Discounterstandorte im westlichen Stadtgebiet (Netto Marken-Discount, Norma) und den LIDL am östlichen Stadtgebietsrand (B 2) ergeben sich vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen in den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Non Food I von insgesamt rd. 0,56 Mio. €, bezogen auf alle drei Anbieter. Wie bereits dargestellt, ist zu erwarten, dass die Verlagerung des REWE-Marktes nach Groitzsch in Pegau die Kauf- kraftbindungsquote in Pegau tendenziell sinken lässt. Ein Teil des Nachfragepotentials wird durch die strukturprägenden Anbieter in Pegau gebunden werden können. In diesem Kontext sei nochmals darauf verwiesen, dass der LIDL aktuell Umbaumaßnahmen zur Modernisierung vornimmt. Prognostizierte Umverteilungseffekte ergeben sich vor allem aus der Tatsache, dass auch zukünftig der REWE der einzige Vollsortimenter im grundzentralen Verbund ist. Dies trifft auch für den Droge- riemarkt zu, der eine entsprechende Anziehungskraft auf Kunden in Pegau entfalten wird. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass ein Teil des vorhandenen Kaufkraftpotentials bei Drogeriewaren durch die Lebensmitteldiscounter aktuell gebunden wird, jedoch maßgeblich an Standorte außerhalb des grundzentralen Verbunds abfließt. Im Resümee ist für die sonstigen Lagen in Pegau, die ebenso wie die sonstigen Lagen in Groitzsch die wohnortnahe Versorgung in beiden Städten sichern, festzuhalten, dass die durch die Planvor- haben ausgelösten Umverteilungseffekte zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen auf die verbrauchernahe Versorgung führen. ■ Darüber hinaus ist festzustellen, dass mit der Schließung des REWE-Supermarktes am Standort Pegau und den bereits in früheren Jahren erfolgten Marktaustritten der Schlecker Drogerien eine Verschlechterung der Qualität der Grundversorgung zu konstatieren ist. Die Qualität der Grundver- sorgung ist nicht nur an der flächenmäßigen Ausstattung zu messen, sondern das unterschiedliche Nachfrageverhalten der Kunden bezüglich der verschiedenen Betriebsformen ist in die Bewertung einer verbrauchernahen Grundversorgung einzubeziehen. Der Begriff Grundversorgung deckt – bezogen auf den Einzelhandel – existentielle Bedürfnisse des Verbrauchers ab, die auf Waren des kurzfristigen Bedarfs ausgerichtet sind. Zu den nahversorgungsrelevanten Betriebsformen zählen Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Lebensmittel-Fachgeschäfte. Die Angebotskonzepte von

12 Ergänzung zur gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahndamm“ in der Stadt Groitzsch

Supermärkten heben sich von Lebensmitteldiscountern ab, da diese eine wesentlich größere Sorti- mentsbreite und –tiefe bei Lebensmitteln unterbreiten und damit gewichtiger Teil einer qualifizierten Grundversorgung sind. ■ Das Vorhaben „Am Bahndamm“ dient vorwiegend der verbrauchernahen Versorgung in der Stadt Groitzsch (vgl. Abschnitt 8 der gutachterlichen Stellungnahme vom August 2018). Es übernimmt ei- genständige Versorgungsfunktionen einer wohnortnahen Grundversorgung für die Kernstadt Groitz- sch und 29 weitere Ortsteile. ■ Das Vorhaben führt tendenziell zu einer verbesserten Erschließung der örtlichen Nahversor- gungspotentiale. Die nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen der Stadt Groitzsch binden aktuell etwa 65% der Nachfrage für Lebensmittel und nur rd. 42% bei Nonfood I-Sortimenten im Ein- zugsgebiet. Die hohen Kaufkraftabflüsse resultieren aus einer zielgruppenspezifischen Nachfrage für Vollsortimenter. Die Planvorhaben können zu einer umfassenderen Kundenbindung in der Nah- versorgung, speziell in Groitzsch beitragen. ■ Die legitime Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen und Nachfragebindung bei Lebensmitteln und Drogerieartikeln ist lt. Modellrechnung mit ca. 6,2 Mio. € zu veranschlagen. Der Großteil der Rück- gewinnung resultiert aus der Schließung des REWE-Marktes und der Umsatzverlagerung an Stand- orte außerhalb des Einzugsgebiets. Städtebaulich relevante überregionale Wettbewerbseffekte sind jedoch nicht abzuleiten, da sich die Umsatzverlagerung auf eine Vielzahl leistungsfähiger Standorte verteilt. ■ Die Nachnutzung des Bestandsstandortes in Pegau als Lebensmittelmarkt ist baurechtlich möglich, für einen Supermarkt jedoch auszuschließen. Die Effekte eines zusätzlichen Lebensmitteldiscoun- ters wurden untersucht. Es zeichnet sich ab, dass eine Nachnutzung sicherlich zu einem verschärf- ten Wettbewerb, insbesondere in Pegau führen würde. Die Wettbewerbseffekte konzentrieren sich im Wesentlichen auf die Standorte mit Lebensmitteldiscountern in den sonstigen Lagen der Stadt Pegau. Im worst-case-Fall könne die Nachnutzung der Bestandsimmobilie zur Aufgabe eines Anbie- ters im Stadtgebiet von Pegau führen. Die Lagebeziehungen der Anbieter und deren nahversorgungsrelevanten Einzugsbereiche lassen keine erheblichen Beeinträchtigungen für die verbrauchernahe Versorgung in Pegau erwarten. Der Wettbewerb zwischen den Anbietern besitzt aber keine städtebauliche Relevanz.

Dr. Silvia Horn

Leipzig, 29.04.2018

13 Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019

ANLAGE 4

Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen, Dr. Silvia Horn vom 10.05.2019

Büro Knoblich, Zschepplin Anhang

Ergänzung

zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

für die Stadt Groitzsch Markt 1 04539 Groitzsch

Ihre Ansprechpartnerin Dr. Silvia Horn I Beratung Handel

Karl-Heine-Straße 25 04229 Leipzig Deutschland Tel +49 341 4111-742 E-Mail [email protected]

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.

Leipzig, 10. Mai 2019

Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Inhaltsverzeichnis

Ausgangssituation und Aufgabenstellung ...... 3

Rechtsgrundlagen zum Begriff des zentralen Versorgungsbereichs ...... 4

Aktuelle Situation in der Stadt Groitzsch ...... 6

Definition der zentralen Versorgungsbereiche ...... 7 4.1. Innenstadtzentrum Groitzsch ...... 7 4.2. Nahversorgungzentrum „Groitzsch-Süd“ (zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich) ...... 9

Schlussbemerkung ...... 11

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum ...... 7 Abbildung 2: Abgrenzung Nahversorgungszentrum Groitzsch-Süd (zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich) ...... 10

2 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Ausgangssituation und Aufgabenstellung

Die Stadt Groitzsch hat die Gutachterin, Frau Dr. Silvia Horn, mit der Ergänzung zu konzeptionellen Vorstel- lungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch auf Grundlage aktueller städtebaulicher Zielset- zungen beauftragt. Im Zeitraum 2014 / 2015 wurde vom Gutachterbüro Stadt + Handel ein Interkommunales Einzelhandelskon- zept für den grundzentralen Verbund Groitzsch / Pegau erstellt.1 In dem Konzept wurden für Groitzsch und Pegau getrennt, auf Basis detaillierter Angebots- und Standortanalysen, konzeptionelle Empfehlungen zur Einzelhandels- und Zentrenstruktur dargelegt. Für die Stadt Groitzsch bildet das Konzept die Grundlage für eine städtebaulich geordnete Einzelhandelsstandortentwicklung.2 Die Steuerung und Funktionsabstimmung von Einzelhandelsstandorten ist darauf ausgerichtet, den Schutz und die Entwicklung definierter zentraler Versorgungsbereiche sowie die wohnungs- und wohnortnahe Versorgung für die Bevölkerung nachhaltig zu gewährleisten. Die angestrebte Ergänzung zur konzeptionellen Ausrichtung der Einzelhandelsstandortentwicklung in der Stadt Groitzsch resultiert aus einer dynamischen Einzelhandelsentwicklung. In den vergangenen Jahren haben sich sowohl die nachfrageseitigen als auch die angebotsseitigen Rahmenbedingungen für den Ein- zelhandel verändert. Vor allem der Lebensmitteleinzelhandel verzeichnet weiterhin signifikante Angebots- entwicklungen, die sich auf Verkaufsflächen und Standorte auswirken, da die Anbieter ihre Marktkonzepte an eine veränderte Nachfrageentwicklung anpassen. Häufig ist damit auch die Neubebauung mit Verkaufs- flächenerweiterung bzw. Aufgabe von Altstandorten verbunden. Dieser bundesweit zu verzeichnende Ent- wicklungstrend ist auch in Groitzsch zu beobachten. Aktuell wird das Bestandsobjekt des Netto Marken- Discount in der Schusterstraße abgerissen und durch einen Neubau mit größerer Verkaufsfläche ersetzt. Ein weiteres Planvorhaben ist die Neuansiedlung eines REWE-Supermarktes sowie eines Drogeriemarktes am Standort „Am Bahndamm“ im südlichen Stadtgebiet von Groitzsch. Der Planstandort schließt an die Schusterstraße an, in deren Verlauf sich bereits die strukturprägenden Lebensmittelmärkte und andere An- bieter mit höheren Flächenbedarf (u.a. Getränkefachmarkt, Sonderpostenmarkt) in der Vergangenheit angesiedelt haben und standortspezifische Versorgungsaufgaben übernehmen. Eine städtebaulich verträgliche Entwicklung des Einzelhandels ist keinesfalls als statisch zu betrachten, sondern sollte stets auch potenzielle Entwicklungschancen aufgreifen. Das Planvorhaben, welches bereits hinsichtlich seiner städtebaulichen Wirkungen analysiert und als städtebaulich verträglich eingestuft werden konnte, 3 stellt eine Weiterentwicklung des Gesamtstandortes an der B 176 dar. Vor diesem Hintergrund ist die Versorgungsfunktion des Einzelhandelsstandortes und dessen städtebauliche Einordnung neu zu bewerten. Sowohl unter städtebaulichen Aspekten als auch landesplanerischen und raumordnerischen Ziel- setzungen ist die Neuausweisung eines zentralen Versorgungsbereichs zu prüfen.

1 vgl.: Interkommunales Einzelhandelskonzept für den grundzentralen Verbund Groitzsch-Pegau - Endbericht im Entwurf – Juli 2015, Auftragnehmer: Stadt + Handel Dipl.-Ing Beckmann und Föhrer GbR, Markt 9 04109 Leipzig

2 Ein Beschluss der Stadträte des grundzentralen Verbundes zum Interkommunalen Einzelhandelskonzept konnte nicht gefasst werden, da die Stadt Pegau die Zustimmung zu den Ergebnissen des Einzelhandelskonzeptes verweigerte.

3 vgl. Gutachterliche Stellungnahme zur Kompatibilität eines Einzelhandelsvorhabens in der Stadt Groitzsch mit Zielen der Raumord- nung und Landesplanung vom 14. August 2018 sowie Ergänzung der gutachterlichen Stellungnahme zum Planvorhaben „Am Bahn- damm“ in der Stadt Groitzsch vom 29. April 2019

3 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Rechtsgrundlagen zum Begriff des zentralen Versorgungsbe- reichs

Die Funktion des zentralen Versorgungsbereichs wurde mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB im Baugesetz in seiner Bedeutung herausgehoben. Der Schutzstatus und ihre besondere städtebauliche Funktion werden den zentralen Ver- sorgungsbereichen im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung explizit zugewiesen. Die folgenden Schutznormen erfassen folgerichtig (auch) zentrale Versorgungsbereiche:4 ■ § 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare groß- flächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. ■ § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkun- gen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ berufen können. ■ § 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. ■ § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Stadtteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Darüber hinaus wird in der seit 01. Januar 2007 geltenden Neufassung des § 1 Abs. 6 BauGB darauf hingewiesen, dass bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen ist. Durch diese unterschiedlichen bauleitplanerischen Instrumente sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Während im Fall des § 34 Abs.3 BauGB lediglich bestehende (faktische) zentrale Versorgungsbereiche Berücksichtigung finden, können in städte- baulichen Entwicklungskonzepten nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sowie im Flächennutzungsplan gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 d BauGB auch die Vorstellungen der Gemeinde zur räumlichen Entwicklung zentraler Versor- gungsbereiche dargestellt werden. Die räumliche Entwicklung ist insbesondere auf Potenzialflächen mög- lich, die an einen bestehenden zentralen Versorgungsbereich angrenzen und nach ihrer Bebauung mit Ein- zelhandelsbetrieben oder anderen zentralen Einrichtungen mit dem bereits bislang bestehenden zentralen Versorgungsbereich eine städtebauliche Einheit bilden. Die Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergibt sich laut Gesetzgeber insbesondere ■ aus planerischen Festlegungen, d.h. Darstellungen im Flächennutzungsplan, Festsetzungen in Be- bauungsplänen und aus Festlegungen in Raumordnungsplänen, ■ aus sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Kon- zeptionen (Anmerkung: hierunter fallen insbesondere Einzelhandelskonzepte)

4 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.

4 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

■ oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen (Anmerkung: z. B. Bestand an Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben)5 Auch informelle Planungen können bei der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche eine Rolle spielen, sofern diese von einer Kommune als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden6 und sich die Planungsabsichten bereits konkretisiert haben.7 Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeb- lich, wobei neben dem Einzelhandel auch sonstige (zentrale) Versorgungseinrichtungen von Bedeutung sind. Der Einzelhandel stellt dabei ein wesentliches Element dar, das durch Komplementärnutzungen er- gänzt wird. Ebenso sollten städtebauliche Gegebenheiten sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrich- tungen berücksichtigt werden.

Definition: „Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen oder auch erst noch zu entwickelnder Einzelhandelsnutzungen - häu- fig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungs- funktion für die Gemeinde zukommt. Je nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion kann diese sich auf das gesamte Gemeindegebiet einschließlich einer möglichen regionalen Ausstrahlung (z.B. Innenstadt) oder auf Teilbereiche (Stadtteile, Wohngebiete) beziehen und dabei einen umfassenderen (Hauptzentrum) oder nur eingeschränkten Versorgungsbedarf (Nahversorgungszentrum) abdecken“.8 Zentrale Versorgungsbereiche weisen gemessen an ihrer Versorgungsfunktion eine integrierte Lage innerhalb der Siedlungsbereiche auf, mit fußläufiger Erreichbarkeit aber auch mittels ÖPNV und PKW.

5 vgl.: Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004, Bundestagsdrucksache 15/2250 S. 54

6 vgl.: vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2005, 1ME172/05

7 d. h., die Umsetzung muss in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen, vgl. VG München, Urteil vom 07.11.2005, M8K05.1763

8 vgl.: Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 34 Abs. 3 BauGB, Urteil vom 11.10.2007 (BVerwG 4 C 7.07)

5 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Aktuelle Situation in der Stadt Groitzsch

Anknüpfend an die konzeptionellen Darlegungen aus dem Jahr 20159, ist festzuhalten, dass das Innen- stadtzentrum als zentraler Versorgungsbereich definiert und durch eine genaue räumliche Festlegung un- tersetzt wurde. Diese Festsetzung entspricht den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Groitzsch. Des Weiteren wurde festgestellt, dass die strukturprägenden Lebensmittelanbieter für die Stadt Groitzsch konzentriert im Bereich der Schusterstraße angesiedelt und maßgebliche Träger der Grundversorgungs- funktion sind. Dabei wurde auch die „Discountlastigkeit“ des Lebensmittelangebots herausgestellt, jedoch mit Blick auf den REWE-Supermarkt in Pegau einer Neuansiedlung in Groitzsch keine Entwicklungsper- spektiven ohne städtebauliche Beeinträchtigung eingeräumt. Mit der Schließung des REWE-Marktes und dem Planvorhaben an der B 176 ist eine neue Sachlage eingetreten. Mit dem Planvorhaben wird die verbrauchernahe Versorgung nicht nur qualitativ gestärkt, auch ist durch die Verknüpfung des Planstandorts mit anderen Einzelhandelsanbietern im Bereich der Schusterstraße die Prüfung der Versorgungsfunktion städtebaulich relevant. Unter dem Blickwinkel maßgeblicher Veränderungen der Einzelhandelsstandorte geht es um die Weiterentwicklung der Zentren- und Standortstruktur anhand tatsächlicher räumlicher Gege- benheiten, unter Einschluss neuer Entwicklungen. Diese Ergänzung ist als Vorgriff auf die notwendige anstehende Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Groitzsch zu sehen. Das vorliegende Dokument ersetzt die umfassenden Aussagen und Emp- fehlungen eines Einzelhandelskonzepts nicht, sondern es soll allein der Abgrenzung und Beschreibung der zentralen Versorgungsbereiche in Groitzsch dienen.

9 Interkommunales Einzelhandelskonzept für den grundzentralen Verbund Groitzsch-Pegau - Endbericht im Entwurf – Juli 2015, Ab- schnitt 6.3.2 Innenstadtzentrum Groitzsch S. 56

6 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Definition der zentralen Versorgungsbereiche

4.1. Innenstadtzentrum Groitzsch

Räumliche Abgrenzung Der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadtzentrum Groitzsch“ bildet im Sinne des aktuellen Baurechts (Schutz zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 4, § 2 Abs. 2 Satz 2, § 9 Abs. 2a und § 34 Abs. 3 BauGB) einen schützenswerten Versorgungsbereich. Die Stärkung und Weiterentwicklung dieses zentralen Versorgungsbereichs ist ein städtebauliches Ziel. Dabei werden die Entwicklungsperspektiven des Innenstadtzentrums maßgeblich durch die städtebauliche Struktur geprägt. Die Innenstadt von Groitzsch ist zentral in der Kernstadt verortet und verfügt über einen historisch gepräg- ten Stadtkern. Die aufwendig sanierte Gebäudestruktur rund um den Marktplatz, eingebunden das histori- sche Rathaus mit Sitz der Stadtverwaltung stellen markante Sehenswürdigkeiten der Stadt dar. Die sich an den Markt anschließende Breitstraße ist aufgrund ihres verdichteten Besatzes als Haupteinkaufslage der Groitzscher Innenstadt herauszustellen. Die nachfolgende Abbildung gibt einen detaillierten Überblick zur räumlichen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Groitzsch.

Abbildung 1: räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum

Quelle: Büro Knoblich Landschaftsarchitekten BDLA/IFLA, auf Basis der räumlichen Abgrenzung der Gutachterin; Kartengrundlage Stadt Groitzsch Die vorgenommene Abgrenzung stellt einen zusammenhängenden, funktionalen Geschäftsbereich dar. Im Sinne der Baugesetzgebung und der Definition zentraler Versorgungsbereiche sind weitere Funktionen und Nutzungen einbezogen. Der zentrale Versorgungsbereich umschließt die Lagen, in welchen die überwiegende Zahl der Einzelhan- delsbetriebe verortet ist. Die räumliche Abgrenzung berücksichtigt die Bereiche mit der größten Einzelhan- delsdichte und Nutzungsvielfalt. Größtenteils von Wohnbebauung eingegrenzt, umschließt der zentrale Ver- sorgungsbereich die zentrale Achse Breitstraße – Bahnhofstraße. Wobei im Verlauf der Bahnhofstraße der Besatz bereits stark perforiert ist, eigentlich nur noch durch Dienstleister geprägt. Das Dienstleistungsange- bot ist jedoch ein wichtiger Bestandteil eines innerstädtischen Nutzungsmixes und wird in dieser Funktion zukünftig noch an Bedeutung gewinnen. Einbezogen werden auch der nördliche Bereich der Altenburger Straße, Sebastianshof und der Marktplatz. Diese Lagen verfügen sowohl über eine innerstädtische Anbie- terstruktur (u.a. Lebensmittelmarkt, Sportmode) als auch über einen funktionalen Bezug zur Hauptge- schäftslage. 7 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Eingebunden ist jeweils die begleitende Bebauung bzw. sind die angrenzenden Grundstücke entlang der genannten Straßenzüge,

Charakteristik Aktuell10 sind im zentralen Versorgungsbereich 24 Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Die Verkaufsflächen der Anbieter sind kleinteilig, mehrheitlich deutlich unter 100 m². Zu den wenigen Ausnahmen zählt der Ein- kaufsmarkt Benndorf am Standort Sebastians Hof (ca. 360 m² Verkaufsfläche). Das Angebot umfasst Sorti- mente vom kurz- bis langfristigen Bedarfsbereich (u.a. Lebensmittel, Blumen, Bücher, Textil, Raumausstat- ter). Der Großteil des Flächenangebots entfällt auf Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereichs. Den dich- testen Besatz verzeichnet die Breitstraße. In diesem Bereich sind insgesamt 15 Anbieter ansässig. Ergänzt wird der Einzelhandelsbesatz durch frequenzerzeugende Dienstleister (Sparkasse, Kino, Arztpraxen, Fri- seure / Kosmetik etc.). Neben Einzelhandelsangeboten am Marktplatz und der angrenzenden Zeitzer Stra- ße wird der Markt besonders durch Gastgewerbebetriebe (Hotel und Restaurant „Weißes Roß“, Italieni- sches Restaurant) geprägt. Die Groitzscher Innenstadt verfügt nur über wenige Magnetbetriebe. Ein wichtiger Frequenzbringer für die Innenstadt ist die Stadtverwaltung, die ihren Sitz im historischen Rat- haus hat. Daneben besitzen auch Dienstleister, wie die Geschäftsstelle der Sparkasse Leipzig, das Bera- tungscenter der Leipziger Volksbank und auch das „Bürgerhaus-Kino“ eine herausragende Bedeutung für die Multifunktionalität des Zentrums. Mit diesem Nutzungsmix erzielt der zentrale Versorgungsbereich eine gesamtstädtische Ausstrahlung. Die verkehrliche Erschließung des Innenstadtzentrums ist als gut einzuschätzen. Der Bereich ist durch ein verzweigtes Netz kleiner Straßen für den motorisierten Individualverkehr erschlossen. Pkw-Parkplätze befinden sich am Marktplatz und entlang der Breit- und Bahnhofstraße. Die Anbindung an das regionale und überregionale Straßenverkehrsnetz wird über die östlich gelegene B 176 gesichert. Die zentrale Lage des Innenstadtzentrums gewährleistet zudem eine gute Erreichbarkeit für Fußgänger und den Radverkehr. Der zentrale Versorgungsbereich ist auch mittels Öffentlichen Nahverkehr erreichbar. Die Anbindung an mehrere Buslinien des Regionalverkehrs erfolgt über die Haltestellen Markt und Südstraße.

Potentiale und Entwicklungsperspektiven Das Innenstadtzentrum ist von einer kleinteiligen Gebäude- und Geschäftsstruktur geprägt. Für die Ansied- lung größerer Einzelhandelsanbieter bzw. sogar großflächiger Einzelhandelsbetriebe sind keine Flächen verfügbar. Die Bau- und Eigentümerstruktur der Innenstadt lässt auch perspektivisch keine maßgebliche Veränderung der Flächensituation erwarten, dies gilt es bei der Bewertung der Entwicklungsperspektiven zu berücksichtigen. Ein ansprechendes Wohnumfeld, attraktive Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote und Infrastruktur- einrichtungen sind für die Zukunftsfähigkeit der Innenstadt von elementarer Bedeutung. Für eine vitale In- nenstadt ist der Fokus auf alle städtischen Funktionen zu richten, da Handel, Wohnen, Freizeit und Kultur einander bedingen. In dieser Konstellation entstehen auch für den Einzelhandel neue Entwicklungsperspek- tiven, um die gesamtstädtische Kundenbindung zu stärken. Der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadtzentrum“ weist leerstehende Gewerbeflächen auf, die in der Tendenz zunehmen. Die Ursachen des Leerstands sind vielfältig. Häufig erfüllen die Flächen auch nicht die Anforderungen an Größe und Funktionalität, die moderne Angebotskonzepte stellen. Für die Weiterentwick- lung des zentralen Versorgungsbereichs stellen in erster Linie die Bestandsflächen ein ausreichendes Po- tential zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben bzw. auch Dienstleistungsangeboten dar. Dies setzt aber auch voraus, dass die Gewerbeflächen für marktgängige Konzepte „fit gemacht“ werden. Die Zusammenle- gung von Flächen kann eine geeignete Maßnahme sein, um potentielle Betreiber zu gewinnen.

10 Bestandsaufnahme im Mai 2019

8 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

4.2. Nahversorgungzentrum „Groitzsch-Süd“ (zu entwickelnder zentraler Versor- gungsbereich)

Der Einzelhandelsschwerpunkt der Stadt Groitzsch befindet sich im südlichen Bereich der Kernstadt, etwa 350 m von der Innenstadt entfernt. Entlang einem innerstädtischen Teilstück der Bundesstraße 176, maß- geblich im Bereich der Schusterstraße, konzentrieren sich alle in Groitzsch ansässigen Lebensmittelmärkte sowie weitere Einzelhandelsbetriebe. Die drei Lebensmitteldiscounter (Penny, ALDI, Netto-Marken- Discount) sind maßgebliche Träger der Grundversorgung in der Stadt Groitzsch.

Charakteristik Der Einzelhandelsstandort ist städtebaulich integriert mit stadtgebietsbezogener Versorgungsfunktion vorrangig südlich der Innenstadt, jedoch mit weitreichender Kundenbindung aus dem gesamten Stadtgebiet (29 Ortsteile). Entlang des skizzierten Bereichs (vgl. Abbildung 2) sind insgesamt neun Einzelhandelsanbieter verortet. Das Angebotsspektrum des Einzelhandels umfasst drei Lebensmitteldiscounter, Bäcker, Getränkefach- markt, Hörgeräteakustik, Nonfood-Discounter, Fachgeschäft für Raumausstattung (Bodenbeläge, Tapeten, Farben), Fachgeschäft für Autoteile, ergänzt durch das Freizeitangebot des Golfsparks Groitzsch, in welches auch Gastronomie eingebunden ist. Darüber hinaus umschließt der Standortbereich eine Seniorenre- sidenz, die einzige Tankstelle der Stadt Groitzsch und das Gebäude der Freiwilligen Feuerwehr. Neben dem Einzelhandel sind die genannten Infrastrukturangebote wichtige Einrichtungen der Grundversorgung. Die Standortentwicklung resultiert aus den räumlich stark begrenzten Potentialen des Innenstadtzentrums. Die angesiedelten Einzelhandelsbetriebe haben einen erhöhten Flächenbedarf. Daneben bietet die Ge- schäftslage im südlichen Stadtgebiet aufgrund der Lage an der B 176 eine sehr gute Erreichbarkeit für die Bewohner aus der Kernstadt und den Ortsteilen. Letztere verfügen über keine umfassenden Nahversor- gungsangebote, da die Bevölkerungszahlen zu gering sind, um eine wirtschaftliche Tragfähigkeit für entsprechende Anbieter zu gewährleisten. Aktuell verfügt der Einzelhandelsstandort über insgesamt rd. 3.800 m² Verkaufsfläche, davon entfallen ca. 2.520 m² Verkaufsfläche (66%) auf die drei Lebensmitteldiscounter, die als Ankerbetriebe und Magneten des Standortbereichs fungieren. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung des Netto Marken-Discount im Zuge des Neubaus ist bereits berücksichtigt. Der aktuelle Branchenbesatz umfasst zu ca. 82% der Ver- kaufsfläche den kurzfristigen Bedarfsbereich. Im Sinne einer erweiterten Grundversorgung sind auch Anbie- ter aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ansässig. Die zentrale Lage im Stadtgebiet, die Anbieterstruktur und deren gesamtstädtische Ausstrahlung sichert die Grundversorgung für die Stadt Groitzsch und stellt damit eine Ergänzung zum fachhandelsorientierten In- nenstadtzentrum dar. Die vorhandene Angebotsstruktur bietet eine gute Basis zur Sicherung und zum Ausbau einer möglichst umfassenden Grundversorgung, faktisch weist der Standortbereich bereits gegenwärtig wesentliche Merk- male eines zentralen Versorgungsbereichs auf. Mit der Schaffung planungsrechtlicher Voraussetzungen zur Ansiedlung eines Supermarktes und eines Drogeriemarktes beabsichtigt die Stadt Groitzsch, die Qualität der Grundversorgung nachhaltig zu stärken. Der geplante Supermarkt und Drogeriemarkt stellen Ergänzun- gen zur vorhandenen Anbieterstruktur dar und sind wesentliche Bestandteile einer qualifizierten, umfassenden Grundversorgung mit eigenständigen Versorgungsfunktionen (Wocheneinkauf). Unter Berücksichtigung der Merkmale eines zentralen Versorgungsbereichs ist für den Standortbereich die Ausweisung eines Nahversorgungszentrums anzustreben, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass sowohl der Erhalt und die Stärkung des Innenstadtzentrums als auch der qualitative Ausbau und Schutz der verbrauchernahen Versorgung erstrangige städtebauliche Ziele der Stadt Groitzsch sind. In diesem Sinne ist die Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereichs zu empfehlen, um Versorgungsfunktionen zu schützen und die Einzelhandelsentwicklung strategisch auszugestalten. 9 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen

Von den bereits bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sind sog. „planerische“ bzw. „zu entwickelnde“ zentrale Versorgungsbereiche abzugrenzen11. Auf die „Entwicklung“ zentraler Versorgungsbereiche nehmen – im Unterschied zu § 34 Abs. 3 BauGB – die Regelungen in §§ 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a BauGB und § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Bezug. Danach kann die Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit auch solche Bereiche bestimmen, in denen sie neue zentrale Versorgungsbereiche entwickeln oder bestehende zentrale Versorgungbereiche räumlich ausdehnen möchte. Diese Entwicklungsabsichten sind bei der Prü- fung von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO – anders als bei § 34 Abs. 3 BauGB – zu berücksichtigen12. Weiterhin kann die Gemeinde ihre Entwicklungsabsichten zum Anlass nehmen, um eine dieser Entwicklung entge- genstehende Einzelhandelsansiedlung an anderer Stelle durch Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB zu unterbinden13. Die zu entwickelnden zentralen Versorgungbereiche können dabei in einem Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesen oder im Flächennutzungsplan gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 d) BauGB dargestellt werden14.

Räumliche Abgrenzung Die Abbildung 2 kennzeichnet die räumliche Abgrenzung des zu entwickelnden Nahversorgungszentrums Groitzsch-Süd. Es befindet sich südlich der Groitzscher Innenstadt, erstreckt sich zu wesentlichen Teilen entlang der Schusterstraße (B 176). Die nördliche Grenze bildet die Friedrich-Ebert-Straße und südlich schließt das Nahversorgungszentrum mit der Straße Am Bahndamm und den unmittelbaren Übergang zum Ortsteil Großpriesligk ab. Das Nahversorgungszentrum wird von Teilbereichen der Straße Am Bahnhof und der Altenburger Straße eingerahmt.

Abbildung 2: Abgrenzung Nahversorgungszentrum Groitzsch-Süd (zu entwickelnder zentraler Ver- sorgungsbereich)

ALDI Auto-

handel

Aral Penny Quelle: Büro Knoblich Landschaftsarchitekten BDLA/IFLA, auf Basis der räumlichen Abgrenzung der Gutachterin; Kartengrundlage Stadt Groi- tzsch

Potentiale und Entwicklungsperspektiven Für die Ansiedlung des Supermarktes, der im Vorkassenbereich auch ein Gastronomieangebot beinhalten wird und dem geplanten Drogeriemarkt, ist eine Potentialfläche ausgewiesen. Wie bereits ausgeführt, unter-

11 Schrödter, in: Schrödter, BauGB Kommentar, 8. Aufl. 2015, § 9 Rn. 262 ff.

12 Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, 122. Lfg. August 2016, § 11 BauNVO Rn. 76; Stock, in: Kö- nig/Roeser/Stock, BauNVO Kommentar, 3. Aufl. 2014, § 11 Rn. 71.

13 Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016, § 9 Rn. 173; Schrödter, in: Schrödter, BauGB Kommentar, 8. Aufl. 2015, § 9 Rn. 262 ff.; Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, 122. Lfg. August 2016, § 34 Rn. 242b.

14 Schrödter, in: Schrödter, BauGB Kommentar, 8. Aufl. 2015, § 9 Rn. 266 ff.

10 Ergänzung zu konzeptionellen Vorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitzsch gemäß aktueller städtebaulicher Zielsetzungen setzt das Planvorhaben die Grundversorgungsfunktion der Stadt Groitzsch und ist ein wesentlicher Baustein dieser Funktionszuweisung. Das Nahversorgungszentrum ist fußläufig für Bewohner der Innenstadt, der südlich gelegenen Wohngebiete der Kernstadt und vom Ortsteil Großpriesligk erreichbar. Die verkehrsgünstige Lage sichert auch eine gute Erreichbarkeit für Bewohner der Ortsteile mittels Pkw. Die Stadt Groitzsch hat ein neues Haltestellenkon- zept für die Buslinien erarbeitet, worin vorgesehen ist, dass im südlichen Bereich des zu entwickelnden Nahversorgungszentrums eine Bushaltestelle eingerichtet wird und damit auch die ÖPNV-Anbindung zu- künftig gewährleistet wird. Die Sicherung und zukunftsfähige Ausrichtung einer wohnungsnahen und wohnortnahen Versorgungsfunk- tion erfordert ein attraktives Zentrum, welches über ein quantitativ und qualitativ marktgängiges Einzelhan- delsangebot, ergänzt von weiteren Grundversorgungsangeboten, verfügt. Das Innenstadtzentrum zielt auf eine Multifunktionalität aus Wohnen, Einzelhandel, Kultur, Gastronomie, Dienstleistungen und Verwaltung (vgl. Abschnitt 4.1), dem nachgeordnet ist das Nahversorgungszentrum als Einzelhandelsstandort für eine umfassende Grundversorgung. Die Funktion des Nahversorgungszent- rums sollte sich weiterhin im Schwerpunkt auf Anbieter des täglichen Bedarfs (Lebensmittel und weitere kurzfristige Warengruppen), ergänzt durch Angebote des mittel- bis langfristigen Bedarfs, unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit konzentrieren. Weitere Angebote vor allem aus dem Dienstleistungsbereich sind erwünscht, um das Angebotsspektrum im Sinne eines zentralen Versorgungsbereiches umfassend zu ergänzen.

Schlussbemerkung

Wie bereits unter Punkt 3 dargelegt, sollen die Ausführungen nicht der Ersatz für ein Einzelhandelskonzept sein. Die Ergänzung zu städtebaulichen Zielvorstellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Groitz- sch setzt an dem Einzelhandelskonzept für den grundzentralen Verbund Groitzsch / Pegau an und stellt mit der kartografischen Darstellung der zentralen Versorgungsbereiche sowie der Beschreibung dieser Berei- che eine Weiterentwicklung dar, resultierend aus der aktuellen Situation. Darüber hinaus werden Empfeh- lungen dargelegt, die gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11, Abs. 7 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind. In einem Einzelhandels- und Zentrenkonzept würden entsprechende Empfehlungen weiter konkretisiert. Weiterhin ist es Aufgabe eines Einzelhandelskonzeptes für die Ansiedlung und Erweite- rung von (insbesondere nicht-großflächigen) Einzelhandelsbetrieben außerhalb von zentralen Versorgungs- bereichen konkrete Empfehlungen darzulegen, eine ortsspezifische Sortimentsliste zu konzipieren und Handlungsleitsätze zu entwickeln, die eine zukunftsfähige, rechtssichere Ausgestaltung der Einzelhandels- entwicklung in der Stadt Groitzsch gewährleisten.

Dr. Silvia Horn

Leipzig, 10.05.2019

11 Stadt Groitzsch vBP „Neubau REWE & Drogeriemarkt Am Bahndamm“ Markt 1 Begründung zum Entwurf 04539 Groitzsch 09/2019

ANLAGE 5

Schallimmissionsprognose Neubau Rewe mit Bäcker und Rossmann, Gewerbegebiet Süd, Groitzsch, akib Sachverständigen- und Ingenieurgesellschaft mbH vom 03.09.2019

Büro Knoblich, Zschepplin Anhang

Schallimmissionsprognose

Neubau

Rewe mit Bäcker und Rossmann

Gewerbegebiet Süd, Groitzsch

- Gutachten -

Objekt: Rewe / Rossmann Gewerbegebiet Süd 04539 Groitzsch

Auftraggeber: Klaus Landau Haberfeld 15 14532 Kleinmachnow

Auftrags-Nr.: 190528-SIP

Bearbeiter: Johannes Scheyerle, B. Eng., Technischer Mitarbeiter Akustik Dipl.-Ing. Hannes Löschke, Projektleiter Akustik

Datum: 03.09.2019

Inhaltsverzeichnis

1. Situation und Aufgabenbeschreibung ...... 2

2. Verwendete Regelwerke und Richtlinien ...... 3

3. Ausgangsdaten ...... 4

3.1. Grundlagen ...... 4 3.2. Örtliche Situation ...... 4 3.3. Betriebszeiten ...... 5 3.4. Zulässige Immission ...... 5 3.5. Maßgebliche Immissionsorte ...... 7 3.6. Erfassung der Geräuschquellen ...... 8

4. Schallimmissionsprognose ...... 16

4.1. Berechnungsmodell ...... 16 4.2. Beurteilungspegel im Tages- und Nachtzeitraum TA Lärm ...... 18 4.3. Spitzenpegel ...... 18

5. Bewertung der Ergebnisse ...... 20

5.1. Schallschutzmaßnahmen ...... 20

6. Zusammenfassung ...... 21

7. Anlagenverzeichnis ...... 22

Das Dokument umfasst 22 Seiten und 5 Anlagen. Es wurde in 2 Ausfertigungen erstellt. Eine Ausfertigung verbleibt beim Gutachter. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt.

1. Situation und Aufgabenbeschreibung

Für das Bauvorhaben „Neubau Rewe mit Bäcker und Rossmann“ in Groitzsch ist eine Schal- limmissionsprognose nach TA Lärm zu erstellen.

Die Immissionsprognose dient dem Nachweis der Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach der TA Lärm für die benachbarten Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Relevante Emissionsquellen sind:

- Vorbelastung - Anlieferung - Parkplatz - Mülltransport - Haustechnik

Bei Nichteinhaltung des erforderlichen Schallschutzes sind Vorgaben und Empfehlungen für Schallschutzmaßnahmen zu erarbeiten.

AKIB GmbH Gutachten 190528-SIP Seite | 2

2. Verwendete Regelwerke und Richtlinien

Regelwerke:

[1] DIN 18005 (Fassung 1987/2002) : Schallschutz im Städtebau [2] VDI 2714 (Fassung 1988) : Schallausbreitung im Freien [3] VDI 2720 (Fassung 1991) : Schallschutz durch Abschirmung im Freien [4] DIN ISO 9613-2 (Fassung 1999): Dämpfung des Schalls bei der Ausbreitung im Freien [5] VDI 3724 (Fassung 1989) : Beurteilung der durch Freizeitaktivitäten verursachten und von Freizeiteinrichtungen ausgehenden Geräusche [6] VDI 3726 (Fassung 1991) : Schallschutz bei Gaststätten und Kegelbahnen [7] VDI 3770 (Fassung 2002) : Sport- und Freizeitanlagen [8] TA Lärm (Fassung 1998) : Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz: „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ [9] RLS-90 (Fassung 1990) : Richtlinie für den Lärmschutz an Straßen [10] Parkplatzlärmstudie (2007) : Empfehlungen zur Berechnung von Schallimmissionen aus Parkplätzen, Autohöfen und Omnibusbahnhöfen, sowie von Parkhäusern und Tiefgaragen (Bayerisches Landesamt für Umwelt, 6. überarbeitete Auflage) [11] Technischer Bericht zur Untersuchung der Geräuschemissionen durch Lastkraftwa- gen auf Betriebsgeländen von Frachtzentren, Auslieferungslagern, Speditionen und Verbrauchermärkten, Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie, Lärmschutz in Hessen, Heft 3, 2005

Software:

[12] SAOS-NP Version 2012.05 : Software, Kramer Schalltechnik GmbH

Planungsunterlagen:

[13] Planungsunterlagen , Stand 18.06.2019

AKIB GmbH Gutachten 190528-SIP Seite | 3

3. Ausgangsdaten

3.1. Grundlagen

Die baulichen Ausgangsdaten, die den schallschutztechnischen Berechnungen und Einschät- zungen zugrunde liegen, wurden folgenden Unterlagen entnommen:

- Lageplan, M1:750 - Gebäude Grundriss, M 1:100 - Ansichten, M 1:100

3.2. Örtliche Situation

Der mittlere Standort des Objektes wird durch folgende Koordinaten beschrieben:

Tabelle 1: Anlagenstandort Koordinaten (ETRS89/UTM Zone 32N)

Rechtswert Hochwert Höhe ü. NN Mittelpunkt Gelände 310.358 m 5.669.584 m ca. 142 m

Das Bauvorhaben befindet sich im Gewerbegebiet Süd der sächsischen Kleinstadt Groitzsch. In naher Umgebung findet sich nördlich, südlich und westlich Gewerbe. Östlich des BV ist Wohnnutzung auszumachen.

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3.3. Betriebszeiten

Der Supermarkt wird im Tageszeitraum von 07:00 bis 22:00 Uhr betrieben.

Da der Bäcker auch an Sonn- und Feiertagen öffnen soll (06:30 – 15:00), muss auch die hier längere Ruhezeit betrachtet werden.

3.4. Zulässige Immission

Die direkte Umgebung mit schutzbedürftiger Bebauung befindet sich östlich des BV. Diese ist nach Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche und Wohnbaufläche deklariert. Gefordert ist die Beurteilung als allgemeines Wohngebiet nach TA-Lärm. Nördlich und westlich des BV ist umfassend Gewerbe ansässig.

3.4.1. Immissionsrichtwerte nach TA Lärm

Die zulässige Gesamtbelastung orientiert sich an der Gebietseinstufung des Immissionsortes nach Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Tabelle 2: Immissionsrichtwerte IRW außen, TA Lärm Richtwert IRW für Gebietseinstufung Misch- und Allgemeines Zeitraum Gewerbegebiet Reines Wohn- Kerngebiet Wohngebiet (GE) gebiet (WR) (MK) (WA) Tageszeitraum 65 dB (A) 60 dB (A) 55 dB (A) 50 dB (A) 06.00 bis 22.00 Uhr Nachtzeitraum 50 dB (A) 45 dB (A) 40 dB (A) 35 dB (A) ungünstigste Stunde

Kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte am Tage um nicht mehr als 30 dB und in der Nacht um nicht mehr als 20 dB überschreiten.

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3.4.2. Ruhezeiten nach TA Lärm

Nach TA Lärm wird in den Tageszeiten besonderer Empfindlichkeit ein Zuschlag von 6dB ver- geben. Dieser Zuschlag wird nicht berücksichtigt in Misch- und Kerngebieten, Gewerbe- und Industriegebieten.

Tabelle 3: Ruhezeiten, TA Lärm Zeitraum Zeiten erhöhter Empfindlichkeit werktags 06:00 - 07:00 Uhr - 20:00 - 22:00 Uhr sonn- und feiertags 06:00 - 09:00 Uhr 13:00 - 15:00 Uhr 20:00 - 22:00 Uhr

3.4.3. Ermittlung der Vorbelastung nach TA Lärm

Die Vorbelastung nach TA Lärm ist die Belastung eines Ortes mit Geräuschimmissionen von allen Anlagen, für die die TA Lärm gilt, vor Errichtung der zu beurteilenden Anlagen ohne deren zu erwartenden Immissionsbeitrag.

Nach TA Lärm Nr. 3.2.1 Abs. 6, kann die Ermittlung der Vorbelastung entfallen, wenn die Im- missionsbeiträge der Anlage die Richtwerte um mindestens 6 dB unterschreiten.

Tabelle 4: Immissionsrichtwerte IRW außen, TA Lärm Richtwert IRW für Gebietseinstufung mit Vorbelastung Misch- und Allgemeines Zeitraum Gewerbegebiet Reines Wohn- Kerngebiet Wohngebiet (GE) gebiet (WR) (MK) (WA) Tageszeitraum 59 dB (A) 54 dB (A) 49 dB (A) 44 dB (A) 06.00 bis 22.00 Uhr Nachtzeitraum 44 dB (A) 39 dB (A) 34 dB (A) 29 dB (A) ungünstigste Stunde

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3.4.4. Zulässige Spitzenpegel nach TA Lärm

Kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte am Tage um nicht mehr als 30 dB und in der Nacht um nicht mehr als 20 dB überschreiten.

Tabelle 5: zulässige Spitzenpegel außen, TA Lärm

Spitzenpegel Lmax für Gebietseinstufung Misch- und Allgemeines Zeitraum Gewerbegebiet Reines Wohn- Kerngebiet Wohngebiet (GE) gebiet (WR) (MK) (WA) Tageszeitraum 95 dB (A) 90 dB (A) 85 dB (A) 80 dB (A) 06.00 bis 22.00 Uhr Nachtzeitraum 70 dB (A) 65 dB (A) 60 dB (A) 55 dB (A) ungünstigste Stunde

3.5. Maßgebliche Immissionsorte

Die Schallausbreitungsrechnung wird zu den folgenden maßgeblichen Immissionsorten (Auf- punkte), die den Geräuschquellen am nächsten liegen, geführt:

Tabelle 6: Maßgebliche Immissionsorte TA Lärm IO- Bezeichnung IRW IRW Einstufung Nr. Tag nacht dB(A) dB(A) IO 1 Luckaer Straße 2, 2.OG, westseitig 55 34 WA IO 2 Luckaer Straße 4, 2.OG, westseitig 55 34 WA IO 3 Luckaer Straße 8, 2.OG, westseitig 55 34 WA

Im Tageszeitraum wird die Vorbelastung prognostiziert. Für den Nachtzeitraum wird keine Vor- belastung kalkuliert.

Die Aufpunkte liegen 0,5 m vor den jeweiligen Fassaden. Die maßgeblichen Immissionsorte sind im Lageplan (Anlage 2) und in den Lärmkarten (Anlage 3) dargestellt.

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3.6. Erfassung der Geräuschquellen

3.6.1. Allgemeine Angaben

Die Berechnung der Schallimmissionsprognose erfolgt für den Tagzeitraum (06.00 Uhr bis 22.00 Uhr) und Nachtzeitraum (22:00 Uhr bis 06:00 Uhr). Die Positionierungen der Schallquel- len sind der Anlage 2 zu entnehmen.

Tabelle 7: Übersicht der Emissionsquellen Nr. Emission Beurteilung Art der Quelle Flächenschallquelle Q1 Vorbelastung Gewerbe 1-5 TA Lärm (Einwirkzeit: Tag und Nacht) Flächenschallquelle Q2 Parkplatz TA Lärm (Einwirkzeit: Tag und Nacht) Linienschallquelle Q3 Zufahrt Lieferung TA Lärm (Einwirkzeit: Tag) Punktschallquelle Q4 Lieferung TA Lärm (Einwirkzeit: Tag) Linienschallquelle Q5 Zufahrt Mülltransport TA Lärm (Einwirkzeit: Tag) Punktschallquelle Q6 Müll laden TA Lärm (Einwirkzeit: Tag) Punktschallquelle Q7 Haustechnik TA Lärm (Einwirkzeit: Tag und Nacht)

3.6.2. Q1 – Vorbelastung

Da für alle Gewerbeeinheiten in der Umgebung des Bauvorhabens keine Informationen zu den Betriebskonzepten, bzw. den Arbeitsabläufen vorliegt, wird für den Tageszeitraum der Emis- sionsansatz für unbekannte Gewerbeflächen nach [1] herangezogen. So werden die Gewerbe mit einem flächenbezogenen Schallleistungspegel von 60 dB(A) prognostiziert.

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3.6.3. Q2 - Parkplatz, zusammengefasst

Die Berechnung der Schallabstrahlung der Parkflächen erfolgt nach Bayerischer Parkplatz- lärmstudie Punkt 8.2.1 als „zusammengefasstes Verfahren“.

Gesamtemission der Parkfläche:

퐿푊 = 63 푑퐵(퐴) + 퐾푃퐴 + 퐾퐼 + 퐾퐷 + 10 log(퐵 ∙ 푁)

Die Bewegungshäufigkeit auf dem Parkplatz wird nach Parkplatzlärmstudie mit der eines kleinen Verbrauchermarktes prognostiziert.

Die Oberfläche der Fahrgassen wird asphaltiert angenommen.

Bezugsgröße B0 der Bewegungshäufigkeit ist die Netto-Verkaufsfläche. Aufgrund des Grund- risses von Rewe und Rossmann zusammen ergibt sich diese zu B0 = 1900 m².

Tabelle 8: Bewegungshäufigkeit Parkplatz

Bewegungen N pro Stunde und B0 Zeitraum Kleiner Verbrauchermarkt Prognoseansatz Tageszeitraum 0,10 0,10 06.00 bis 22.00 Uhr Nachtzeitraum -- 0,00 22:00 bis 06:00 Uhr

Die errechneten Schallleistungspegel sind in Tabelle 9 zusammengefasst. Dabei sind:

KPA = 3 dB Einkaufsmarkt Korrektur für Parkplatzart

KI = 4 dB Korrektur für Impulshaltigkeit

KD Durchfahrtanteil = 2,5 lg(f*B-9) dB; f = 0,07

KStrO = 0 dB Asphalt Korrektur für Straßenoberfläche der Gassen

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Tabelle 9: Emissionspegel der Stellplätze

Emissionspegel LW,1h Stellfläche Plätze Tageszeitraum Nachtzeitraum 08.00 bis 20.00 Uhr 22:00 bis 06:00 Uhr Kundenparkplatz 118 98,0 dB(A) 0,0 dB(A)

Geräusche des Parkverkehrs werden bis zur Grundstücksgrenze betrachtet. Danach kann von einer Vermischung mit dem fließenden Verkehr ausgegangen werden.

Abfahrten nach 22:00 Uhr

Da bis 22 Uhr geöffnet wird, werden für den Fall nach 22 Uhr weitere 7 Abfahrten prognostiziert, um einer möglichst realitätsnahen Nutzung Rechnung zu tragen. Die Berechnung der Schallabstrahlung dieser Parkflächen erfolgt nach Bayerischer Parkplatzlärmstudie Punkt 8.2.2 als „getrenntes Verfahren“.

Teilemission Ein- und Ausparken:

′′ 2 퐿푊 = 63 푑퐵(퐴) + 퐾푃퐴 + 퐾퐼 + 10 log(퐵 ∙ 푁) − 10 log(푆⁄1푚 )

Teilemission Parksuch- und Durchgangsverkehr:

퐿푚,퐸 = 37,3 푑퐵(퐴) + 10 log(푛) + 퐷푉 + 퐷푆푡푟푂 + 퐷푆푡𝑔 + 퐷퐸

Der längenbezogene Schallleistungspegel L‘W,1h ergibt sich aus

′ 퐿푊,1ℎ = 퐿푚,퐸 + 19 푑퐵(퐴)

Für die Parkbewegungen auf einem Parkplatz eines kleinen Verbrauchermarktes im Nacht- zeitraum gibt die Parkplatzlärmstudie keine Werte vor. Um 7 Abfahrten zu prognostizieren, wird der Prognoseansatz 1 mit der Bezugsgröße 7 gewählt.

Tabelle 10: Bewegungshäufigkeit Parkplatz

Bewegungen N pro Stunde und B0 Zeitraum Parkplatzlärmstudie Prognoseansatz Nachtzeitraum -- 7,00 22:00 bis 06:00 Uhr

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Die errechneten flächenbezogenen Schallleistungspegel sind in Tabelle 11 zusammengefasst. Dabei sind:

KPA = 3 dB Korrektur für Parkplatzart

KI = 4 dB Korrektur für Impulshaltigkeit B = 17 Anzahl der Stellplätze

Tabelle 11: Emissionspegel der Parkplatzflächen

Emissionspegel LW,1h Zeitraum Parkfläche Nachtzeitraum 76,0 dB(A) 22:00 bis 06:00 Uhr

Die Emissionen des Zufahrtsverkehrs bis zum Stellplatz werden als längenbezogener Schal- leistungspegel nach Parkplatzlärmstudie berechnet. Dabei sind:

DV = - 8,8 dB Korrektur für Geschwindigkeit v ≤ 30 km/h

DStrO = 0,0 dB Korrektur Straßenbelag, Asphalt

DStg -- Korrektur für Steigung

DE -- Korrektur für Spiegelschallquellen (separat im Programm berück- sichtigt)

Tabelle 12: längenbezogene Emissionspegel der Fahrstreifen

Emissionspegel L’W,1h Zeitraum Zufahrt Parkplatz Nachtzeitraum 34,6 dB(A) 22:00 bis 06:00 Uhr

Geräusche des Parkverkehrs werden bis zur Grundstücksgrenze betrachtet. Danach kann von einer Vermischung mit dem fließenden Verkehr ausgegangen werden.

Die 7 berechneten Abfahren nach 22 Uhr können sowohl Kunden, als auch Mitarbeitern zugeordnet werden. Um die Anzahl von Bewegungen auf dem Gelände zu minimieren, wird empfohlen, dass Mitarbeiter die bis zum Schließdienst um 22 Uhr arbeiten, im öffentlichen Park- raum parken sollten.

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Weiterhin muss organisatorisch dafür Sorge getragen werden, dass nach 22 Uhr nicht im nörd- lichen Teil des Parkplatzes geparkt wird. In Abbildung 1 ist der Bereich, auf welchem nach 22 Uhr geparkt werden kann, blau umrandet.

Abbildung 1: Parkflächen, welche aus immissionsschutzrechtlicher Sicht nach 22:00 Uhr genutzt werden können

Einkaufswagenbox

Für die Ermittlung der Einstapelvorgänge in die Wagenbox wird der Mittelungspegel nach [11] angesetzt.

Geräuschquellen Emission der Einkaufswagenbox Geräuschquellenart Punktschallquelle nach DIN ISO 9613-2

Schallleistung LWA = 72 dB(A) Betriebszeit 06:00 - 22:00 (tags) 22:00 - 06:00 (ungünstigste Nachtstunde) Ermittlungsgrund- Literatur [11] lage

Fahnen

Zu Fahnenmasten existieren keine Mess- und Prognosewerte. Um die Schallemission mög- lichst gering zu halten, wird aus gutachterlicher Seite empfohlen, Fahnenmasten mit einer in- nenliegenden Seilführung auszuwählen. Weiterhin sollten die verwendeten Karabiner aus Kunststoff und das Befestigungsband aus Nylon angefertigt sein.

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3.6.4. Q3 – Q4 - Lieferung

Relevante Liefervorgänge sind aus dem Betrieb der beiden Märkte zu erwarten. Es wird davon ausgegangen, dass die Belieferung mithilfe von LKWs erfolgt. Bei der Entladung per Hubwa- gen entstehen durch diesen weitere Geräusche.

Für die Belieferung des Bäckers wird davon ausgegangen, dass Kleintransporter eingesetzt werden. Die Schallemission dieser geht in der Berechnung des Parkplatzes unter und ist somit berücksichtigt.

Der auf 1 Stunde und 1 m-Wegelement bezogene Schallleistungspegel wir anhand der Prog- noseempfehlung nach [11] angesetzt.

′ 퐿푊,1ℎ = 63 푑퐵

Zusätzlich werden Rangiergeräusche miteinberechnet, wodurch sich ein 3 - 5 dB höherer Schallleistungspegel ergibt.

′ 푳푾,ퟏ풉 = ퟔퟖ 풅푩

Sonstige Geräusche des LKW entstehen während des Parkvorganges im Bereich der Liefer- zone. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

Tabelle 13: Zusammenfassung LKW Geräusche, Sonstige Schallleistung Quelle Schallleistung Anzahl Einwirkzeit pro Stunde Anlassen 100 dB(A) 1 5 sec. 71,4 dB(A) Türenschlagen 100 dB(A) 2 5 sec. 74,4 dB(A) Leerlauf 94 dB(A) 1 10 sec. 68,4 dB(A) Betriebsbremse 108 dB(A) 1 5 sec. 79,4 dB(A) Kühlung 92 dB(A) 1 600 sec. 84,2 dB(A) Hubwagen 100 dB(A) 10 15 sec. 86,2 dB(A) 89,1 dB(A)

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Folgende Lieferfahrten sind immissionsschutzrechtlich möglich:

Rossmann: Tageszeitraum: 2 davon in der Ruhezeit: 2 Nachtzeitraum: 0 Rewe: Tageszeitraum: 2 davon in der Ruhezeit: 1 Nachtzeitraum: 0

3.6.5. Q5 – Q6 - Mülltransport

Der Mülltransport wird analog zur Rechnung in 3.6.4 kalkuliert.

3.6.6. Q7 - Haustechnik

Die Ansätze der haustechnischen Anlage sind aus Gesprächen mit dem Architekten und vergleichbaren Projekten entnommen.

Rossmann

Geräuschquellen Klimagerät Geräuschquellenart Punktschallquelle nach DIN ISO 9613-2

Schallleistung LWA = 69 dB(A) Betriebszeit 06:00 - 22:00 (tags) 22:00 - 06:00 (ungünstigste Nachtstunde) Ermittlungsgrund- Datenblatt A-19a_Technische-Unterlagen-Klimaaußengeräte lage

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Rewe

Geräuschquellen 2 x Wärmepumpe Geräuschquellenart Punktschallquelle nach DIN ISO 9613-2

Schallleistung LWA = je 83 dB(A) Betriebszeit 06:00 - 22:00 (tags) 22:00 - 06:00 (ungünstigste Nachtstunde) Ermittlungsgrund- Datenblatt DAIKIN EWAQ-BA 2016 lage

Geräuschquellen Gaskühler Geräuschquellenart Punktschallquelle nach DIN ISO 9613-2

Schallleistung LWA = 63 dB(A) Betriebszeit 06:00 - 22:00 (tags) 22:00 - 06:00 (ungünstigste Nachtstunde) Ermittlungsgrund- Datenblatt Güntner vom 24.10.2018 lage

Bäcker

Geräuschquellen Dachventilator Geräuschquellenart Punktschallquelle nach DIN ISO 9613-2

Schallleistung LWA = je 68 dB(A) Betriebszeit 06:00 - 22:00 (tags) 22:00 - 06:00 (ungünstigste Nachtstunde) Ermittlungsgrund- Datenblatt WOWI-ROOF-DVC 315-S EC lage

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4. Schallimmissionsprognose

4.1. Berechnungsmodell

Die Schallimmissionsprognose erfolgt als detaillierte Prognose gemäß TA Lärm, A.2.3.

Die Schallausbreitungsrechnung wird im Oktavspektrum mittels SAOS-NP Version 2012.05 Software Kramer Schalltechnik GmbH geführt.

Der Beurteilungspegel wird nach TA Lärm wie folgt ermittelt (Symbole siehe Anlage 5):

0,1 (퐿푒푞−퐶푚푒푡+퐾푇+퐾퐼+퐾푅) 퐿푟 = 10 log [1⁄푇푟 ∑ 푇𝑖 10 ]

Für die Beurteilung nach TA Lärm werden die folgenden Zuschläge und Einwirkzeiten betrachtet:

Tr,nacht = 1 h Beurteilungszeitraum nachts (ungünstigste Stunde)

Tr,tag = 16 h Beurteilungszeitraum tags

Ti,nacht Einwirkzeit aller Geräuschquellen im Nachtzeitraum

Ti,tag Einwirkzeit der Geräuschquellen im Tageszeitraum

KR = 6 dB Gebietseinstufung WA = 0 dB Gebietseinstufung MI

KI Impulshaltigkeit (im Rechenansatz enthalten)

KT = 0 dB keine Ton- und Informationshaltigkeit

Cmet Ermittlung im Schallausbreitungsprogramm unter Mitwindbedingun- gen gemäß DIN ISO 9613

Die Berechnung der Bodenreflexion erfolgt mittels Agr und DΩ im Oktavbändern nach DIN ISO 9613-2.

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Bemerkungen:

Soweit die An- und Abfahrt der über öffentliche Straßen erfolgt, ist der anlagenbezogene Ver- kehrslärm entsprechend TA Lärm bis zu einem Abstand von 500 m zu erfassen. Der Verkehr auf öffentlichen Wegen ist nicht dem Anlagengeräusch zuzurechnen

Lärmschutzmaßnahmen sind nach TA Lärm in Wohngebieten vorzusehen, wenn:

- der Immissionsgrenzwert nach 16. BImSchV erstmals oder weitergehend überschrit- ten wird - der bestehende Beurteilungspegel durch Verkehrsgeräusche um 3 dB oder mehr er- höht wird - keine Vermischung mit dem bestehenden Verkehr erfolgt

Die o.g. Bedingungen gelten kumulativ, d.h. alle Bedingungen müssen erfüllt sein, dass Lärm- schutzmaßnahmen organisatorischer Art gefordert werden. In diesem Fall wird außerhalb der Grundstücksgrenze eine Vermischung mit dem bestehenden Verkehr und somit keine relevante Pegelerhöhung erwartet. An- und Abfahrt außerhalb der Grundstücksgrenzen kann demzufolge vernachlässigt werden.

Die Genauigkeit der Prognose (Prognosesicherheit) beträgt aufgrund der detailliert vorliegenden Eingangsdaten ± 2 dB.

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4.2. Beurteilungspegel im Tages- und Nachtzeitraum TA Lärm

Die Schallausbreitungsrechnungen sind in der Anlage 4 enthalten. Die rechnerisch ermittelten Werte stellen eine Maximalwertabschätzung unter Berücksichtigung der vorhandenen Vorbe- lastung dar. Das heißt, die tatsächlichen Werte werden in der Regel unter den hier in Tabelle 14 ermittelten Werten liegen.

Tabelle 14: Beurteilungspegel im Tages- und Nachtzeitraum, Beurteilungspegel IO- zul. Immission Bezeichnung L L Nr. r,Tag r,Nacht IRWT/R/N dB(A) dB(A) (55/34) IO 1 Luckaer Straße 2, 2.OG, westseitig 54,8 34,4 erfüllt (55/34) IO 2 Luckaer Straße 4, 2.OG, westseitig 54,4 32,3 erfüllt (55/34) IO 3 Luckaer Straße 8, 2.OG, westseitig 49,3 33,8 erfüllt

4.3. Spitzenpegel

Nach Bayerischer Parkplatzlärmstudie Abschnitt 11.1 ist im Tageszeitraum das Spitzenpegel- kriterium für Pkw-Stellplätze nicht weiter relevant. Die Mindestabstände, die nicht mehr zur Überschreitung des Spitzenpegelkriteriums führen, liegen unter 1 m.

4.3.1. Spitzenpegel Nacht

Für die prognostizierten Parkflächen, in Abbildung 1 ersichtlich, ist das Abstandskriterium nach [10], Tabelle 37 (34 m) erfüllt. Das Spitzenpegelkriterium in der Nacht wird demzufolge durch eine „beschleunigte Vorbeifahrt“ nach [10], Tabelle 35 berechnet. Diese wird mithilfe einer Er- satzpunktschallquelle am zum Immissionsort nächstgelegenen Ort auf dem Fahrstreifen mit einem Schallleistungspegel von LWA = 67 dB(A) in 7,5 m Entfernung prognostiziert.

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Tabelle 15: Spitzenpegelkriterium im Nachtzeitraum zulässiger IO- Spitzenpegel Bezeichnung Spitzenpegel Nr. Lmax,Nacht dB(A) Lmax,Nacht dB(A) (60) IO 1 Luckaer Straße 2, 2.OG, westseitig 55 erfüllt (60) IO 2 Luckaer Straße 4, 2.OG, westseitig 53 erfüllt (60) IO 3 Luckaer Straße 8, 2.OG, westseitig 38 erfüllt

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5. Bewertung der Ergebnisse

Die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm für den Tages- und Nachtzeitraum können an den maßgeblichen Immissionsorten (nächstgelegen schutzbedürftige Bebauung) der Nachbarbe- bauung bei Berücksichtigung aller auftretenden Geräuschabstrahlungen einschließlich Vorbe- lastung eingehalten werden.

Geräuschspitzen, welche den Immissionsrichtwert nach TA Lärm im Tageszeitraum um mehr als 30 dB und im Nachtzeitraum um mehr als 20 dB überschreiten, liegen nicht vor.

Das Spitzenpegelkriterium im Tageszeitraum und Nachtzeitraum wird eingehalten.

5.1. Schallschutzmaßnahmen

Es ist sicherzustellen, dass im Nachtzeitraum keine Lieferungen und Mülltransporte stattfinden.

Mitarbeiter, welche bis zum Schließdienst um 22 Uhr arbeiten, sollten im öffentlichen Parkraum parken.

Die Zu- und Abfahrt auf den Parkplatz ist durch eine mindestens 2,8 m hohe Lärmschutzwand zwischen dem Gebäudekorpus und der Grundstücksgrenze entlang der westlichen Kante der LKW-Rampe abzuschirmen.

Es ist auf organisatorische Weise sicherzustellen, dass nach 22 Uhr nur auf den blau umran- deten Parkplätzen in Abbildung 1 geparkt wird.

Die Haustechnik ist durch eine Schallschutzmauer mit der Höhe 3 m abzuschirmen. In Anlage 2 ist die Schallschutzmauer in grün dargestellt. Schallschutzmauern sollen nach [4] eine geschlossene Oberfläche und mindestens 10 kg/m² Flächengewicht aufweisen.

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6. Zusammenfassung

Der Sachverständige kommt zusammenfassend zu dem folgenden Ergebnis:

Die Ergebnisse der Schallausbreitungsrechnungen zeigen, dass die Immissionsrichtwerte an den nächstgelegenen schutzbedürftigen Bebauungen bei Berücksichtigung aller auftretenden Geräuschabstrahlungen des Bauvorhabens „Neubau Rewe mit Bäcker und Rossmann“ in Groitzsch unter Anwendung der in 5.1 genannten Schallschutzmaßnahmen eingehalten werden.

Das Spitzenpegelkriterium wird eingehalten.

Der Sachverständige erklärt, das Gutachten unparteiisch nach besten Wissen und Gewissen erstellt zu haben.

Leipzig, 03.09.2019

Dipl. Ing. Holger Kunstmann, Johannes Scheyerle, B. Eng. -ö.b.u.v. Sachverständiger für Bauakustik- -Bearbeiter-

Anlagen (1 - 5)

AKIB GmbH Gutachten 190528-SIP Seite | 21

7. Anlagenverzeichnis

Anlage 1: Auszug Stadtplan

Anlage 2: Positionsplan der Immissionsorte

Anlage 3: Lärmkarten

Anlage 4: Berechnungstabellen TA Lärm

Anlage 5: Verwendete Abkürzungen und Symbole

AKIB GmbH Gutachten 190528-SIP Seite | 22

Anlage 1: Auszug Stadtplan

AKIB GmbH Anlage 1 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A1.1

Anlage 2: Positionsplan der Immissionsorte

Escher’s Fassmöbel

Franz Jäger Fenster

Abfahrt nach 22 Uhr

Unbekanntes Gewerbe 1 Anfahrt Lieferung Rewe Unbekanntes Gewerbe 2 Anfahrt Mülltransport

Lärmschutz-

IO1 KFZ Werkstatt wand 2,8 m IO2

Lieferung Rewe Müll Laden

Parkfläche nach 22Uhr Haustechnik Bäcker

EWB

Parkplatz IO3

Anfahrt Lieferung Rossmann

Liefern Rossmann

Haustechnik Rewe und Romann

Raiffeisen Waren-Zentrale

AKIB GmbH Anlage 2 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A2.1

Anlage 3: Lärmkarten

Lärmkarte TA Lärm Tag, h = 4,5 m

IO1

IO2

IO3

AKIB GmbH Anlage 3 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A3.1

Lärmkarte TA Lärm Nacht, h = 4,5 m

IO1

IO2

IO3

AKIB GmbH Anlage 3 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A3.2

Anlage 4: Berechnungstabellen TA Lärm

Schallausbreitungsrechnung IO 1, Tag. Nr. Kommentar Lw DT MM Do Cmet +RT dp m DI Abar Adiv Aatm Agr Refl. LAT (LmE) dB dB dB dB dB dB dB dB dB dB Ant. dB(A) dB(A) dB

VORBELAS- TUNG Eschers Fass- 97 3 1,9 98,8 3,1 50,9 0,2 3 42,4 46,6 möbel Franz Jaeger 100,8 3 1,9 160,3 2,4 55,1 0,3 3,7 38,1 45 Fenster KFZ Werkstatt 98,3 3 1,9 245,6 2,3 58,8 0,5 4,2 32,2 38,7 unbekannt 1 96,9 3 1,9 164,3 1,2 55,3 0,3 3,8 34,4 42 unbekannt 2 95,9 3 1,9 192,9 1 56,7 0,4 4 28,4 39,1 Reiffeisen Wa- 104,2 3 1,9 348,5 61,8 0,7 4,3 36,5 42,6 renzentrale ZS 51 PARKPLATZ Pp zusammen- 98 3 63,6 4,6 47,1 0,4 1,5 40,4 47,7 gefasst Pp nach 22 3 74,7 5,8 48,5 0,4 2,4 -53,7 Abfahrt nach 22 Einkaufswagen- 72 3 1,9 89,6 11,8 50 0,2 2,9 4 12,7 box 1 Einkaufswagen- 72 3 1,9 94 9,7 50,5 0,2 3 5,3 14,2 box 2 ZS 47,7 LIEFERUNG Zufahrt Rewe 68 9 3 4 28,1 40 0,1 21,7 27 Liefern Rewe 89 9 3 4 33,9 41,6 0,1 44,6 48 Zufahrt Ross 68 9 3 6 47,3 5,3 44,5 0,1 0,7 5,8 17,3 Liefern Ross 89 9 3 6 149,7 14,6 54,5 0,3 3,7 12,2 17,4 ZS 48 MÜLLTRANS- PORT Zufahrt 68 12 3 6 28,1 40 0,1 20,7 26 Laden 89 12 3 6 33,9 41,6 0,1 43,7 47 ZS 47 HAUSTECHNIK Wärmepumpe 1 83 3 3,6 130,9 11,3 53,3 0,3 3,5 21,3 Wärmepumpe 2 83 3 3,6 132,7 7,9 53,5 0,3 3,5 27,2 29,1 Gaskühler 63 3 3,6 134,1 5,3 53,6 0,3 3,5 8,1 10,6 Abluft Bäcker 68 2,9 3,6 73,2 3,8 48,3 0,1 0,3 14,1 22,7 Klima Ross 69 3 3,6 135,8 5 53,7 0,3 3,5 12,8 16 ZS 30,7 GS 54,8

AKIB GmbH Anlage 4 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A4.1

Schallausbreitungsrechnung IO 2, Tag. Nr. Kommentar Lw DT MM Do Cmet +RT dp m DI Abar Adiv Aatm Agr Refl. LAT (LmE) dB dB dB dB dB dB dB dB dB dB Ant. dB(A) dB(A) dB

VORBELAS- TUNG Eschers Fass- 97 3 1,9 113,4 2 52,1 0,2 3,3 37,1 45 möbel Franz Jaeger 100,8 3 1,9 172,6 2,2 55,7 0,3 3,8 35,5 44,1 Fenster KFZ Werkstatt 98,3 3 1,9 249,1 2,2 58,9 0,5 4,2 30,9 38,3 unbekannt 1 96,9 3 1,9 166,3 1,2 55,4 0,3 3,8 27,6 41,2 unbekannt 2 95,9 3 1,9 190,2 1,1 56,6 0,4 3,9 25,2 39 Reiffeisen Wa- 104,2 3 1,9 339,2 1 61,6 0,6 4,3 36,6 42,7 renzentrale ZS 50,2 PARKPLATZ Pp zusammen- 98 3 65,4 5,4 47,3 0,4 1,6 22,7 45,7 gefasst Pp nach 22 3 71,9 11,3 48,1 0,2 2,3 -59 Abfahrt nach 22 Einkaufswagen- 72 3 1,9 81,4 12,7 49,2 0,2 2,6 12,2 box 1 Einkaufswagen- 72 3 1,9 86,4 10,5 49,7 0,2 2,8 13,7 box 2 ZS 45,7 LIEFERUNG Zufahrt Rewe 68 9 3 4 32,8 41,3 0,1 0,1 19,7 25,1 Liefern Rewe 89 9 3 4 28,6 40,1 0,1 44,3 48,7 Zufahrt Ross 68 9 3 6 52 6,1 45,3 0,1 0,9 - 15,1 14,3 Liefern Ross 89 9 3 6 136,6 15,1 53,7 0,3 3,6 16,3 ZS 48,7 MÜLLTRANS- PORT Zufahrt 68 12 3 6 32,8 41,3 0,1 0,1 18,7 24,1 Laden 89 12 3 6 28,6 40,1 0,1 43,3 47,7 ZS 47,7 HAUSTECHNIK Wärmepumpe 1 83 3 3,6 115,8 11,1 52,3 0,2 3,3 19,9 24,5 Wärmepumpe 2 83 3 3,6 117,5 7,4 52,4 0,2 3,3 23,2 28,1 Gaskühler 63 3 3,6 118,9 4,8 52,5 0,2 3,3 10,3 12,6 Abluft Bäcker 68 2,9 3,6 65,1 3,9 47,3 0,1 23,2 Klima Ross 69 3 3,6 120,6 4,5 52,6 0,2 3,3 17,7 19,5 ZS 30,9 GS 54,4

AKIB GmbH Anlage 4 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A4.2

Schallausbreitungsrechnung IO 3, Tag. Nr. Kommentar Lw DT MM Do Cmet +RT dp m DI Abar Adiv Aatm Agr Refl. LAT (LmE) dB dB dB dB dB dB dB dB dB dB Ant. dB(A) dB(A) dB

VORBELAS- TUNG Eschers Fass- 97 3 1,9 260,8 2,4 59,3 0,5 4,2 33 37,4 möbel Franz Jaeger 100,8 3 1,9 310,7 1,5 60,8 0,6 4,3 35,4 40,2 Fenster KFZ Werkstatt 98,3 3 1,9 328,7 2,1 61,3 0,6 4,3 31,2 36,4 unbekannt 1 96,9 3 1,9 252,6 1,6 59 0,5 4,2 31,1 37,6 unbekannt 2 95,9 3 1,9 236,4 58,5 0,5 4,1 28,7 37,6 Reiffeisen Wa- 104,2 3 1,9 207,5 2,2 57,3 0,4 4 40,5 46,4 renzentrale ZS 48,8 PARKPLATZ Pp zusammen- 98 3 151,4 7,8 54,6 0,6 3,7 28,2 35,2 gefasst Pp nach 22 3 162,3 11,5 55,2 0,5 3,8 -66,9 Abfahrt nach 22 Einkaufswagen- 72 3 1,9 144 11,4 54,2 0,3 3,7 1 8,3 box 1 Einkaufswagen- 72 3 1,9 148,3 8 54,4 0,3 3,7 4 11,4 box 2 ZS 35,2 LIEFERUNG Zufahrt Rewe 68 9 3 4 177,3 56 0,3 3,9 3,4 7,4 Liefern Rewe 89 9 3 4 151,4 9,4 54,6 0,3 3,7 13,7 20,1 Zufahrt Ross 68 9 3 6 173,9 7,1 55,8 0,3 3,8 -1,8 2,7 Liefern Ross 89 9 3 6 107,5 6,6 51,6 0,2 3,2 17,9 27,8 ZS 28,5 MÜLLTRANS- PORT Zufahrt 68 12 3 6 177,3 56 0,3 3,9 2,5 6,5 Laden 89 12 3 6 151,4 9,4 54,6 0,3 3,7 12,7 19,1 ZS 19,3 HAUSTECHNIK Wärmepumpe 1 83 3 3,6 69,6 9,6 47,9 0,1 2 32,6 34,5 Wärmepumpe 2 83 3 3,6 68,9 11,1 47,8 0,1 2 32,6 34 Gaskühler 63 3 3,6 68,2 11,7 47,7 0,1 2 12,9 14,2 Abluft Bäcker 68 3 3,6 142,8 1,7 54,1 0,3 2,7 10,5 16,9 Klima Ross 69 3 3,6 67,8 12,2 47,6 0,1 1,9 4,9 14,3 ZS 37,3 GS 49,3

AKIB GmbH Anlage 4 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A4.3

Schallausbreitungsrechnung IO 1, Nacht. Nr. Kommentar Lw DT MM Do Cmet +RT dp m DI Abar Adiv Aatm Agr Refl. LAT (LmE) dB dB dB dB dB dB dB dB dB dB Ant. dB(A) dB(A) dB

PARKPLATZ Pp zusammen- 98 gefasst Pp nach 22 78,5 3 74,7 5,8 48,5 0,4 2,4 14,5 24,8 Abfahrt nach 22 37 46 3,6 44,2 0,4 0,6 26,1 32,8 Einkaufswagen- 72 3 89,6 11,8 50 0,2 2,9 2,1 10,7 box 1 Einkaufswagen- 72 3 94 9,7 50,5 0,2 3 3,3 12,3 box 2 ZS 33,5 HAUSTECHNIK Wärmepumpe 1 83 3 130,9 11,3 53,3 0,3 3,5 17,6 Wärmepumpe 2 83 3 132,7 7,9 53,5 0,3 3,5 23,6 25,5 Gaskühler 63 3 134,1 5,3 53,6 0,3 3,5 4,5 7 Abluft Bäcker 68 2,9 73,2 3,8 48,3 0,1 0,3 10,5 19,1 Klima Ross 69 3 135,8 5 53,7 0,3 3,5 9,1 12,4 ZS 27,1 GS 34,4

Schallausbreitungsrechnung IO 2, Nacht. Nr. Kommentar Lw DT MM Do Cmet +RT dp m DI Abar Adiv Aatm Agr Refl. LAT (LmE) dB dB dB dB dB dB dB dB dB dB Ant. dB(A) dB(A) dB

PARKPLATZ Pp zusammen- 98 gefasst Pp nach 22 78,5 3 71,9 11,3 48,1 0,2 2,3 19,5 Abfahrt nach 22 37 51,2 4,1 45,2 0,5 1 16,3 30,2 Einkaufswagen- 72 3 81,4 12,7 49,2 0,2 2,6 10,3 box 1 Einkaufswagen- 72 3 86,4 10,5 49,7 0,2 2,8 11,8 box 2 ZS 30,7 HAUSTECHNIK Wärmepumpe 1 83 3 115,8 11,1 52,3 0,2 3,3 16,2 20,9 Wärmepumpe 2 83 3 117,5 7,4 52,4 0,2 3,3 19,6 24,4 Gaskühler 63 3 118,9 4,8 52,5 0,2 3,3 6,7 9 Abluft Bäcker 68 2,9 65,1 3,9 47,3 0,1 19,6 Klima Ross 69 3 120,6 4,5 52,6 0,2 3,3 14 15,9 ZS 27,3 GS 32,3

AKIB GmbH Anlage 4 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A4.4

Schallausbreitungsrechnung IO 3, Nacht. Nr. Kommentar Lw DT MM Do Cmet +RT dp m DI Abar Adiv Aatm Agr Refl. LAT (LmE) dB dB dB dB dB dB dB dB dB dB Ant. dB(A) dB(A) dB

PARKPLATZ Pp zusammen- 98 gefasst Pp nach 22 78,5 3 162,3 11,5 55,2 0,5 3,8 5,1 11,6 Abfahrt nach 22 37 189,3 11,5 56,5 1,2 9,5 13,5 Einkaufswagen- 72 3 144 11,4 54,2 0,3 3,7 -0,9 6,4 box 1 Einkaufswagen- 72 3 148,3 8 54,4 0,3 3,7 2,1 9,5 box 2 ZS 17 HAUSTECHNIK Wärmepumpe 1 83 3 69,6 9,6 47,9 0,1 2 29 30,9 Wärmepumpe 2 83 3 68,9 11,1 47,8 0,1 2 28,9 30,4 Gaskühler 63 3 68,2 11,7 47,7 0,1 2 9,3 10,5 Abluft Bäcker 68 3 142,8 1,7 54,1 0,3 2,7 6,8 13,3 Klima Ross 69 3 67,8 12,2 47,6 0,1 1,9 1,3 10,6 ZS 33,7 GS 33,8

AKIB GmbH Anlage 4 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A4.5

Anlage 5: Verwendete Abkürzungen und Symbole

Gebietseinstufung:

WA allgemeines Wohngebiet MK Kerngebiet GE Gewerbegebiet WR Reines Wohngebiet IO Immissionsort IRW Immissionsrichtwert

Einheiten:

kW Kilowatt Hz / kHz Hertz / Kilohertz dB Dezibel dB(A) Dezibel A-bewertet

Schallpegel:

LW / LWA Schalleistungspegel in dB (A)

LWA,1h Schalleistungspegel in dB (A) je Stunde

LWAT,1h Schalleistungspegel in dB (A) je Stunde inklusive Impulszuschlag

Lm,E Schalleistungspegel in dB (A) Linienschallquelle

L’W,1h längenbezogener Schalleistungspegel in dB (A) je Stunde

LW0 Schalleistungspegel in dB (A) Parkplatz

zul. Lr,max zulässiger Spitzenpegel in dB (A) am Immissionsort

LWA,max Spitzenpegel Schallleistung in dB (A)

LWA,max.7,5 Spitzenpegel Schallleistung in dB (A) in 7,5 m Entfernung

Lr Beurteilungspegel am Immissionsort dB (A) LAT Immissionspegel am Immissionsort dB (A)

AKIB GmbH Anlage 5 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A5.1

Zuschläge:

KPA Zuschlag Parkplatzart in dB

KI Zuschlag Impulshaltigkeit in dB

KT Zuschlag Ton- und Informationshaltigkeit in dB

KStr0 Zuschlag Oberfläche Fahrbahn/Parkplatz in dB

KD Zuschlag Durchfahrtsanteil Parkplatz in dB

KR Zuschlag Ruhezeiten ( erhöhte Empfindlichkeit ) in dB

Sonstige Abkürzungen:

ΔL Pegeldifferenz in dB

Tr Beurteilungszeitraum in Stunden

Ti Einwirkzeit in Stunden M mittlere Anzahl Bewegungen pro Stunde B Anzahl Stellplätze l Streckenlänge im Meter

hS mittlere Höhe der Schallabstrahlung (Quelle = send) in Meter

hr mittlere Höhe Aufpunkt (IO = receive) in Meter k Korrekturfaktor (entsprechend Geräuschart) in dB

Cmet meteorologische Korrektur in dB

AKIB GmbH Anlage 5 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A5.2

Sonstige Abkürzungen in Anlagen Emissionswerte Schallausbreitungsrechnung (SAR):

Bez. Bezugsabstand zur Geräuschquelle in Meter Abst. m Messfl. Fläche bei Flächenschallquelle in Quadratmeter oder Anzahl gleichartiger m² Geräuschquellen oder Länge Linienschallquelle in Meter Anzahl Einw. T Einwirkzeit in Stunden oder Sekunden h (-s/100)

hQ mittlere Höhe der Schallabstrahlung ( Quelle ) in Meter m Einw.T Beurteilungszeitraum Nacht oder Tag abzüglich Einwirkzeit während Ruhe- Nacht / Tag zeiten Tag in Stunden Einw.T Einwirkzeit während Ruhezeit Tag in Stunden Ruhezeit DT Zeitbewertung ( Zeitlicher Abzug aufgrund unterschiedlicher Einwirkzeit und Beurteilungszeitraum in dB MM Pegelminderung in dB von Immissionspegel am Immissionsort (LAT) bei Be- rücksichtigung von Pegelminderungen Do Raumwinkelmaß nach DIN ISO 9613-2 +RT errechneter Ruhezeitenzuschlag in dB dp Abstand zwischen Geräuschquelle und Immissionsort in Meter (wird bei Flä- m chen- und Linienschallquellen programmseitig entsprechend Abstandskrite- rium berechnet) DI Richtwirkungsmaß in dB Abar Einfügungsdämpfung in dB entsprechend DIN ISO 9613-2 (im Programm frequenzabhängige Berechnung) Adiv Abstandsmaß Vollkugelabstrahlung in dB entsprechend DIN ISO 9613-2 (im Programm Berechnung 3-dimensional) Aatm Ergebnis der frequenzabhängigen Absorptionsberechnung in dB entsprechend DIN ISO 9613-2 unter Berücksichtigung Temperatur und Luftfeuchte Agr Bodendämpfung in dB entsprechend DIN ISO 9613-2 (im Programm frequenzabhängige Berechnung) Refl. Reflexionsanteil in dB unter Berücksichtigung der Anzahl und des maximalen Ant.dB Abstandes der Reflexionen LAT Immissionsanteil der einzelnen Geräuschquelle am Immissionsort

(gesamt 5 Anlagen)

AKIB GmbH Anlage 5 zu Gutachten 190528-SIP Seite | A5.3