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Grundstücksmarktbericht 2019 Für Den Kreis Höxter

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Grundstücksmarktbericht 2019 Für Den Kreis Höxter Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Höxter www.boris.nrw.de Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter Geschäftsstelle Moltkestraße 12 37671 Höxter Telefon: (05271) 965 5301 Fax: (05271) 965 85399 E-Mail: [email protected] Internet: www.kreis-hoexter.de www.gars.nrw.de Druck Hausdruckerei des Kreises Höxter Gebühr Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bei einer Bereitstellung des Dokuments oder eines gedruckten Exemplars durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beträgt die Gebühr 30 EUR je Exemplar (Nr. 7.3 des Gebührentarifs der Gebührenordnung für das amtliche Vermes- sungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen) Bildnachweis Foto auf der Einbandvorderseite: Ruine des Emmerker Kirchturms (© Stadt Borgentreich) Foto auf der Einbandrückseite: Blick auf das Kreishaus II in Höxter, Moltkestraße 12 (© Kreis Höxter) Lizenz Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0" (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/by-2-0 einsehen. Die Inhalte des Grundstücksmarktberichtes können gemäß den Nutzungsbedingungen der „Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0“ und unter Angabe der Quelle genutzt werden. Als Bereitsteller ist „Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter“ anzugeben. Weitere Informationen: www.govdata.de/dl-de/by-2-0 Beispiel-Quellenvermerk: © Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW 2019, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0) https://www.boris.nrw.de Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter Grundstücksmarktbericht 2019 Berichtszeitraum 01.01.2018 – 31.12.2018 Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis Höxter mit den Städten: Bad Driburg Beverungen Borgentreich Brakel Höxter Marienmünster Nieheim Steinheim Warburg Willebadessen Grundstücksmarktbericht Kreis Höxter 2018 4 Inhaltsverzeichnis 1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 7 2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 9 3 Umsätze 14 3.1 Gesamtumsatz 15 3.2 Unbebaute Grundstücke 17 3.3 Bebaute Grundstücke 17 3.4 Wohnungs- und Teileigentum 18 3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 19 4 Unbebaute Grundstücke 20 4.1 Individueller Wohnungsbau 22 4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 25 4.3 Gewerbliche Bauflächen 26 4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 28 4.4.1 Landwirtschaftlich genutzte Flächen 28 4.4.2 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen 33 4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 34 4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 35 4.6.1 Künftige Verkehrsflächen aus landwirtschaftlichen Nutzflächen 35 4.6.2 Besondere land- und forstwirtschaftliche Flächen 35 4.6.3 Gartenland 36 4.6.4 Unselbständige Teilflächen 36 4.7 Bodenrichtwerte 38 4.7.1 Definition und allgemeine Erläuterungen 38 4.7.2 Örtliche Fachinformationen zur Ableitung und Verwendung der Bodenrichtwerte 40 4.7.2.1 Resthofstellen, Bauernhäuser 40 4.7.2.2 Gewerbeland im Innenbereich 40 4.7.2.3 Großflächiger Einzelhandel 40 4.7.2.4 Gewerbeland direkt an einer Ein- bzw. Ausfallstraße 40 4.7.2.5 Sondergebiete 41 4.7.2.6 Gartenland und sonstige nicht bebaubare Flächen im Innenbereich 41 4.7.2.7 Wohnbauflächen im Außenbereich 41 4.7.2.8 Gewerblich, land- und forstwirtschaftlich genutzte Bauflächen im Außenbereich 41 4.7.2.9 Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 41 4.7.2.10 Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke 42 4.7.3 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 42 4.7.4 Gutachterausschuss-Redaktions-System (GARS.NRW) 45 4.7.5 Gebietstypische Bodenrichtwerte 46 4.7.5.1 Bodenrichtwerte für baureifes Bauland zum Stichtag 01.01.2019 46 4.7.5.2 Bodenrichtwerte für Acker-, Grünland und Waldboden zum Stichtag 01.01.2019 51 4.7.6 Umrechnungskoeffizienten 56 4.7.6.1 Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) 56 4.7.6.2 Grundstücksgröße 56 4.7.6.3 Grundstückstiefe 56 4.7.6.4 Erschließungsqualität 57 4.7.6.5 Umrechnungsfaktoren für Ackerland 58 4.7.7 Indexreihen 59 4.7.7.1 Indexreihen für Wohnbauland 59 Grundstücksmarktbericht Kreis Höxter 2019 5 5 Bebaute Grundstücke 62 5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 64 5.1.1 Durchschnittspreise 65 5.1.2 Orientierungswerte für gebrauchte Einfamilienhäuser 70 5.1.3 Indexreihe 75 5.1.4 Sachwertfaktoren 76 5.1.5 Liegenschaftszinssätze 79 5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude 82 5.2.1 Durchschnittspreise 83 5.2.2 Liegenschaftszinssätze 84 5.2.3 Rohertragsfaktoren 85 5.3 Gemischt genutzte Gebäude 86 5.3.1 Durchschnittspreise 86 5.3.2 Liegenschaftszinssatz 87 5.4 Büro- und Verwaltungsgebäude 87 5.4.1 Durchschnittspreise 87 5.4.2 Liegenschaftszinssatz 88 5.5 Handelsgebäude 88 5.5.1 Durchschnittspreise 88 5.5.2 Liegenschaftszinssatz 89 5.6 Gewerbe- und Industrieobjekte 89 5.6.1 Durchschnittspreise 89 5.6.2 Liegenschaftszinssatz 90 5.7 Sonstige bebaute Grundstücke 90 5.8 Garagen, Tiefgaragenstellplätze, Stellplätze 90 6 Wohnungs- und Teileigentum 91 6.1 Wohnungseigentum 92 6.1.1 Durchschnittspreise 94 6.1.2 Preisniveau gebrauchter Eigentumswohnungen 95 6.1.3 Liegenschaftszinssätze 97 6.1.4 Rohertragsfaktoren 98 6.2 Teileigentum 98 7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstück 99 7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 99 7.2 Erbbaurechte und Wohnungserbbaurechte 100 7.3 Erbbaurechtsgrundstücke 101 8 Modellbeschreibungen 101 8.1 Sachwertdaten 101 8.1.1 Sachwertmodell 101 8.1.2 Definitionen und Hinweise zum Sachwertmodell 102 8.1.3 Normalherstellungskosten 106 8.1.4 Gebäudestandard 108 8.1.5 Ermittlung des Kostenkennwertes und der Gebäudestandardkennzahl 110 8.1.6 Ermittlung der üblichen Gesamtnutzungsdauer 111 8.1.7 Restnutzungsdauer nach Modernisierungen 111 8.1.8 Handhabung der NHK 2010 in Dachgeschossen 116 8.1.9 Mischkalkulation nach Nr. 4.1.1.6 SW-RL 119 8.1.10 Orientierungswerte für in der BGF nicht erfasste Bauteile 120 8.1.11 Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF) 121 8.1.12 Alterswertminderung 122 6 Grundstücksmarktbericht Kreis Höxter 2019 8.2 Ertragswertdaten 122 8.2.1 Ertragswertmodell 122 8.2.2 Definitionen und Hinweise zum Ertragswertmodell 123 8.2.3 Liegenschaftszinssätze, Hinweise und Zusammenfassung 125 8.2.4 Rohertrag 126 8.2.5 Bewirtschaftungskosten 126 9 Mieten 128 9.1 Mietspiegel für freifinanzierte Wohnungen in der Stadt Höxter 128 9.2 Mietwertübersicht für freifinanzierte Wohnungen Stand 01.01.2019 130 9.3 Mieten für Einfamilienhäuser 134 9.4 Mietansätze für Gewerbeimmobilien 138 10 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 139 10.1 Räumliche Einordnung / Eckdaten / Geschichte 139 10.2 Bevölkerung 139 10.2.1 Bevölkerungsdichte 139 10.2.2 Einwohner in den Kernstädten und Ortschaften der 10 kreisangehörigen Städte 140 10.2.3 Altersaufbau der Bevölkerung im Kreis Höxter 144 10.2.4 Bevölkerungsentwicklung seit 1975 144 10.2.5 Modellrechnung zur zukünftigen Entwicklung der Bevölkerung 146 10.2.6 Lebenserwartung 149 10.3 Strukturdaten Bauen und Wohnen 149 10.3.1 Flächennutzung 149 10.3.2 Bestand an Wohngebäuden 151 10.3.3 Baufertigstellungen von Wohn- und Nichtwohngebäuden 152 10.4 Wirtschaftsdaten 153 10.4.1 Kaufkraft 153 10.4.2 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte zum 31.12.2017 154 11 Kommunale Baulandangebote 155 11.1 Angebot an kommunalem Wohnbauland 155 11.2 Angebot an kommunalen Gewerbe-/Industriebauland 159 12 Kontakte und Adressen 160 12.1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 160 12.2 Mitglieder des Gutachterausschusses 161 12.3 Anschriften der benachbarten Gutachterausschüsse 162 12.4 Überregionale Grundstücksmarktberichte 163 Grundstücksmarktbericht Kreis Höxter 2019 7 1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein vom Land Nordrhein-Westfalen als Behörde ein- gesetztes neutrales und weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachteraus- schusses werden von der Bezirksregierung nach Anhörung der zuständigen Gebietskörperschaft be- stellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingenieur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfra- gen. Die Sachverständigen sind ehrenamtlich tätig. Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Immo- bilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Gutachterausschussverordnung Nordrhein- Westfalen (GAVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich. Zur Vorbereitung und Durchfüh- rung der Tätigkeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt oder der Kreis eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsit- zenden untersteht. Die zentrale Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Somit gehören zu ihren wesentlichen Aufgaben - die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, - die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, - die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, - die Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichtes, - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien. Ihre Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt beziehen die Gutachterausschüsse insbesondere aus den Grundstückskaufverträgen, die ihnen gemäß § 195 (1) BauGB von den Notaren in Kopie vor- gelegt werden. Diese Kaufverträge werden unter Wahrung des Datenschutzes anonymisiert und nach bewertungstechnischen und mathematisch-statistischen Methoden ausgewertet. Sie bilden
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