Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in , Löninger Straße

Auswirkungsanalyse zur Erweiterung und Verlagerung von Aldi in Cloppenburg

Auftraggeber: BGB‐Grundstücksgesellschaft, Herten

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Katharina Staiger

Köln, am 09.08.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München

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Telefon: 0221 – 989438‐0 Telefax: 0221 – 989438‐19 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz

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Vorbemerkung

Im November 2018 erteilte die BGB‐Grundstücksgesellschaft, Herten, der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Köln, den Auftrag, die beabsichtigte Erweiterung und Verlage‐ rung des Aldi‐Discounters in Cloppenburg (Löninger Straße) zu überprüfen.

Konkret ist zu untersuchen, in welchem Umfang durch das Vorhaben Umsatzumverteilungen ge‐ genüber Betrieben in Cloppenburg und ggf. im Umland ausgelöst werden und ob hieraus mögli‐ che schädliche städtebauliche Effekte bzw. Funktionsstörungen zentraler Versorgungsbereiche resultieren.

Für die Ausarbeitung des Berichtes standen der GMA u. a. Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen (LSN), des Auftraggebers sowie ergänzende sekundärstatistische Materialien un‐ terschiedlicher Quellen zur Verfügung. Im Dezember 2018 wurde der für das Vorhaben relevante Wettbewerb in Cloppenburg, und erfasst.

Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der verwendeten primärstatistischen Quellen, z. B. Einwohnerzahlen statistischer Ämter, Kaufkraft‐ kennziffern von MB Research, kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Doku‐ ment unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Köln, den 09.08.2019 KST‐aw

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 5

1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6

II. Standortbewertung 8

1. Makrostandort Cloppenburg 8

2. Mikrostandort 10

III. Relevante Angebotssituation 12

1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme 12

2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Cloppenburg 12

3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Molbergen und Lastrup 13

IV. Bewertung der raumordnerischen Ziele 15

1. Konzentrationsgebot 15

2. Integrationsgebot 15

3. Kongruenzgebot 15 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens 16 3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet 18 3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft 18 3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes 19

4. Beeinträchtigungsverbot 19 4.1 Wettbewerbliche Wirkungen 19 4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 20 4.3 Mögliche Nachnutzung der Bestandsimmobilie von Aldi 21

V. Zusammenfassung 23

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I. Grundlagen

1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung

Die Firma Aldi‐Nord, Regionalgesellschaft Weyhe, plant die seit Jahrzehnten in der Warthestraße lokalisierte Filiale neu zu bauen und von ca. 800 m² auf ca. 1.400 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Die Erweiterung wird angestrebt, um

 interne Prozesse, wie Warenlogistik, Auffüllen der Regale zu optimieren,

 ein bequemeres Einkaufen, u. a. für gehandicapte Kunden durch niedrigere Regale, breitere Gänge, mehr Querungen, kürzere Laufwege zu erreichen,

 den Pfandraum im Eingangsbereich platzieren zu können,

 Waren übersichtlicher und ansprechender präsentieren zu können.

Die veränderte Aufteilung der Einheiten zeigt sich insbesondere in deren Gestaltung. In einer Filiale mit 1.400 m² Verkaufsfläche liegt die Breite der Gänge bei 2,25 m und fällt daher um 45 cm größer aus als in einer Filiale mit 800 m² Verkaufsfläche. Somit erhöht sich die Fläche für die Gänge von rd. 63 % auf rd. 70 %. Das Sortiment1 wurde zwischen 2015 und 2017 ausgebaut, so insbesondere bei Obst und Gemüse, Fleisch‐ und Wurstwaren, Backwaren, Biowaren und Conve‐ nience‐Produkten. Die Artikelzahl erhöhte sich von 1.183 (2015) auf 1.432 (2017). Zudem erwei‐ terte Aldi‐Nord sein Angebot an Markenartikeln im Lebensmittelsortiment. Die gesamte Arti‐ kelausweitung ist abgeschlossen. Zu beachten ist, dass selbst mit einer Artikelzahl von rd. 1.400 diese deutlich unter den durchschnittlichen Artikeln in Discountern (2.295 Artikel)2 liegt.

Die Verbreiterung der Gänge dient nicht dazu, mehr Aktionswaren (Nonfoodartikel) zu präsen‐ tieren. Vielmehr ist nicht nur bei Aldi‐Nord, sondern auch bei allen anderen Betreibern von Dis‐ countern, der Anteil der sog. Aktionswaren am Gesamtumsatz rückläufig. So wurden vor 15 Jah‐ ren noch rd. 20 % des Umsatzes bei einer Filiale von Aldi‐Nord mit Aktionswaren erzielt. Dieser Anteil ging sukzessive zurück und macht aktuell max. 14 – 15 % aus.

Da am jetzigen Standort keine Möglichkeiten zur Erweiterung bestehen, soll die Filiale auf die Fläche des Autohauses Dammann in der Anemonenstraße / Löninger Straße verlagert werden. Sowohl der jetzige Standort als auch der Verlagerungsstandort sind Bestandteil des „Nahversor‐ gungszentrums Süd / Südwest“3. Die jetzige Bestandsimmobilie von Aldi soll nach dessen Verla‐ gerung durch einen kleinen Baumarkt „Sonderpreis‐Baumarkt“ nachbelegt werden. Der geplante

1 Quelle: Aldi‐Nord, Nachhaltigkeitsbericht 2017. 2 Quelle: EHI, handelsdaten aktuell, 2019, Seite 90. Die Artikelzahlen beziehen sich auf 2016. 3 vgl. Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg, GMA, 2017.

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Standort liegt im Geltungsbereich des seit 1997 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 98 „Be‐ reich Löninger Straße / Anemonenstraße“, welcher für dieses Eckgrundstück ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festsetzt. Der Bebauungsplan soll in ein Sondergebiet geändert werden.

Mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.400 m² handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandels‐ betrieb, sodass das Vorhaben hinsichtlich der Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Zielen und Grundsätzen der Landes‐ und Regionalplanung (LROP‐VO 2017) überprüft wird.

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 4

„1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Ver‐ wirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauli‐ che Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandels‐ betrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus‐ wirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐ einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswir‐ kungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwick‐ lung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.

Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vor‐ liegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Stadt und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrau‐ chernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu be‐ rücksichtigen.“

In Niedersachsen sind mit Blick auf die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe die Vor‐ gaben des Landes‐Raumordnungsprogramms (LROP 2017, Kap. 2.3) zu beachten. Zudem wird festgelegt, was unter großflächigem Einzelhandel zu verstehen ist:

4 Baunutzungsverordnung (BauNVO), neugefasst am 21.11.2017 (BGBl. IS.3787).

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(1) „Neue Einzelhandelsprojekte sind nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Ziffern 03 bis 10 entsprechen.“

(2) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten Einkaufszentren und großflächige Einzel‐ handelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 der Baunutzungsverordnung ein‐ schließlich Hersteller‐Direktverkaufszentren.“

(3) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten auch mehrere selbständige, gegebenenfalls jeweils für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, die räumlich konzentriert angesiedelt sind oder angesiedelt werden sollen und von denen in ihrer Gesamt‐ betrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie von einem Einzelhandelsgroß‐ projekt ausgehen oder ausgehen können (Agglomerationen).“

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II. Standortbewertung

1. Makrostandort Cloppenburg

Cloppenburg zählt mittlerweile über 34.700 Einwohner und verzeichnete alleine in den letzten fünf Jahren eine Zunahme um fast 1.600 Einwohner.5

Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Stadt Cloppenburg im Vergleich

Ort Einwohner (30.06.) Veränderung 2013 / 2018 30.06.2013 30.06.2018 abs. in % Barßel 12.417 12.990 573 4,6 Bösel 7.487 7.974 487 6,5 7.394 8.103 709 9,6 Cloppenburg 33.141 34.734 1.593 4,8 11.566 12.236 670 5,8 8.509 8.984 475 5,6 21.289 22.409 1.120 5,3 14.098 15.033 935 6,6 Lastrup 6.683 6.986 303 4,5 4.635 4.847 212 4,6 Löningen 13.004 13.410 406 3,1 Molbergen 8.171 8.700 529 6,5 13.153 13.645 492 3,7 LK Cloppenburg 161.547 170.051 8.504 5,3 Niedersachsen 7.789.054 7.978.917 189.863 2,4 Quelle: LSN‐online

Perspektivisch dürfte die Einwohnerzahl in Cloppenburg weiter zunehmen, da etliche Wohn‐ gebiete bereits erschlossen bzw. geplant sind. Dies bezieht sich insbesondere auf das südli‐ che Stadtgebiet. So werden zwei Gebiete entlang des Herzog‐Erich‐Rings in 2019 / 2020 mit über 130 Grundstücken bebaut. Zudem sind Lückenschließungen im Zeitraum 2021 bis 2025 mit über 250 Grundstücken vorgesehen:

 nördlich Herzog‐Erich‐Ring (B‐Plan Nr. 121 II): rd. 70 Grundstücke (2019)

 südlich Herzog‐Erich‐Ring (B‐Plan Nr. 126): rd. 63 Grundstücke (2019)

 Alte Kämpe (B‐Plan Nr. 121): rd. 85 Grundstücke

 Fläche nördlich Herzog‐Erich‐Ring (B‐Plan Nr. 90): rd. 132 Grundstücke

 Lückenschließung westlich (B‐Plan Nr. 90): rd. 36 Grundstücke.

5 Quelle: LSN online, eine aktuelle Einwohnerzahl wurde vom Statistischen Landesamt bisher noch nicht veröffentlicht.

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Mit rd. 16.506 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist Cloppenburg innerhalb des Landkrei‐ ses der größte Arbeitsplatzstandort. Entsprechend des umfangreichen Arbeitsplatzangebotes pendelten deutlich mehr Beschäftigte nach Cloppenburg ein als aus, insgesamt liegt ein Pendler‐ überschuss von 2.680 Beschäftigten vor.6

Im Einzelhandelskonzept (2017) wurden zwei zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen:

 Innenstadt: Im Bereich der Langen Straße, Mühlen‐, Bahnhofstraße (westlicher Teil) sowie im südlichen Teil der Soestenstraße. Angebotsbestimmend sind Betriebe mit dem innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung und Schuhe, wobei auch großflächige Betriebe (z. B. Modehaus Werrelmann, Bekleidungshaus Berssenbrügge, H&M, C&A, Ceka) ansässig sind. Zu den Frequenzbringern zählen die beiden leistungsstarken Dro‐ geriemärkte Rossmann und dm, der Edeka Supermarkt sowie Kaufland.

 Nahversorgungszentrum Süd / Südwest: Im Bereich der Warthestraße sind die Disco‐ unter Lidl und Aldi, der Combi Supermarkt, der Getränkemarkt Hol‘ AB sowie kleinere ergänzende Einzelhandelsbetriebe lokalisiert. Diese Betriebe übernehmen eine Ver‐ sorgungsfunktion insbesondere für die im Süden und Südwesten der Kernstadt gele‐ gene Wohngebiete. Zudem sind hier eine Filiale von ernsting’s family sowie gastronomi‐ sche und dienstleistungsbezogene Nutzungen vorhanden (Ergo‐/ Physiotherapie, Mas‐ sage, Zentrum für Tanz, Carwash‐Center, Restaurant, Frisör, Fitnessstudio).

Außerhalb dieser zentralen Versorgungsbereiche sind folgende Standortlagen hervorzuheben:

 Im Bereich der Emsteker Straße sind das SB‐Warenhaus famila, die Discounter Lidl und Aldi, ein Biosupermarkt, die Sonderpostenmärkte Zimmermann und Action sowie zen‐ trenrelevante und nicht zentrenrelevante Fachmärkte angesiedelt.

 Im Gewerbegebiet Lankumer Ring, Emsteker Straße sind die beiden großflächige Bau‐ und Heimwerkermärkte Hagebau und Obi sowie Fachmärkte (u. a. Hammer Heimtex, EP Schlömer, EP Hartke) lokalisiert.

 Weitere Discounter (3 x Netto Marken‐Discount), der K+K‐Supermarkt (Fritz‐Reuter‐ Straße) sowie der auf ethnische Lebensmittel spezialisierte Markt Kauver (Soesten‐ straße) verteilen sich innerhalb des Stadtgebietes.

6 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 06 /2017.

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2. Mikrostandort

Das zur Überplanung anstehende Areal liegt im Kreuzungsbereich Anemonenstraße / Löninger Straße und wird seit Jahrzehnten durch das Autohaus Dammann genutzt. Diese Fläche wurde im Einzelhandelskonzept 2017 als Potenzialstandort zur Aldi‐Erweiterung vorgesehen.

Die jetzige Aldi‐Filiale liegt im hinteren Ende des Nahversorgungszentrums, angrenzend an die Bundesstraße B 213. Bedingt durch die zurückversetzte Lage fehlt eine direkte Sichtbeziehung zur Hauptverkehrsachse Löninger Straße. Die Bestandsimmobilie von Aldi entspricht seit Jahren nicht mehr den Anforderungen an eine moderne und zukunftsfähige Handelsimmobilie. Zudem stehen hier keine Flächen zur Verfügung, welche für eine Erweiterung genutzt werden können. Das Um‐ feld des Standortes an der Löninger Straße ist durch Wohnbebauung geprägt, welche in südöst‐ licher, östlicher und nördlicher Richtung an den Vorhabenstandort anschließt. Auch in westlicher Richtung befinden sich angrenzend an die B 213 Wohngebiete, welche jedoch aufgrund der Zäsur durch die Bundesstraße nicht direkt fußläufig angebunden sind.

Über die Löninger Straße und die B 213 ist der vorgesehene Standort gut zu erreichen, über wel‐ che auch die Zu‐ und Abfahrt erfolgt. Dem Objekt sind etwa 80 ebenerdige Stellplätze vorgelagert. Eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist über die Bushaltestellen Blumen‐ straße (an der Löninger Straße rd. 500 m in nördlicher Richtung) gegeben.

Aufgrund verschiedener Neubaugebiete im südlichen Stadtgebiet liegt weiterhin eine gute Aus‐ gangssituation für die im Nahversorgungszentrum ansässigen Betriebe vor.

10 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße

Karte 1: Der jetzige und geplante Standort von Aldi im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest

Legende Nahversorgungszentrum

Verlagerungsstandort

Quelle: OpenstreetMap, GMA‐Bearbeitung 2018

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III. Relevante Angebotssituation

1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme

Im Dezember 2018 wurden die Wettbewerber in Cloppenburg, in Lastrup sowie Molbergen er‐ hoben, welche im Kernsortiment periodische Sortimente (Nahrungs‐ und Genussmittel, Droge‐ riewaren, pharmazeutische Artikel, Zeitung / Zeitschriften, Schnittblumen, Tiernahrung) führen.

2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Cloppenburg

In der Innenstadt bieten Edeka und Kaufland das umfangreichste Angebot im periodischen Be‐ darf, welches durch die Teilsortimente der Drogeriemärkte dm und Rossmann, Apotheken, spe‐ zialisierte Fachgeschäfte (Reformhaus, Weinhandlungen) sowie Betriebe des Lebensmittelhand‐ werks ergänzt wird. Insgesamt liegt in der Innenstadt eine Verkaufsfläche von über 7.600 m² im periodischen Bedarf vor.

Im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest summiert sich die Verkaufsfläche auf ca. 3.450 m² (ohne Aldi), wobei der Großteil auf den Combi Supermarkt und den Lidl Discounter entfällt. Die Lidl‐Filiale wurde durch einen Anbau von rd. 1.000 m² auf rd. 1.400 m² Verkaufsfläche in 2018 erweitert. Der ethnische Lebensmittelmarkt Kalinka ist ca. 100 m² groß. Hinzu kommt der Geträn‐ kemarkt Hol Ab (rd. 300 m² Verkaufsfläche). Tabelle 2: Strukturprägende Wettbewerber bei Nahrungs‐ und Genussmitteln in den zentralen Versorgungsbereichen

Verkaufsfläche in m² Standort Wettbewerber (ca.‐Werte) ZVB Innenstadt Edeka 1.800 Kaufland 3.100 dm 600 Rossmann 600 NVZ Süd / Südwest Lidl 1.450 Combi (mit Getränkemarkt) 1.600 GMA‐Erhebung 12 / 2018. Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre. Foto 1: Lidl, Warthestraße Foto 2: Combi, Warthestraße

GMA‐Aufnahmen 2018

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Außerhalb dieser zentralen Versorgungsbereiche sind folgende Märkte / Discounter ansässig:

 Emsteker Straße: Famila mit ca. 5.500 m² Verkaufsfläche

 Emsteker Straße: Aldi mit ca. 720 m² Verkaufsfläche

 Emsteker Straße: Lidl mit ca. 1.100 m² Verkaufsfläche

 Netto Marken‐Discount mit 3 Einheiten (Freesienstraße, Osterstraße, Inselstraße) mit jeweils ca. 800 m² Verkaufsfläche

 Fritz‐Reuter‐Straße: K+K Markt mit ca. 900 m² Verkaufsfläche

 Soestenstraße: Kauver Markt mit ca. 830 m² Verkaufsfläche

Hinzu kommen Betriebe des Lebensmittelhandwerks, kleine Nahversorger (u. a. Edeka Deeken, zwei Nah & Gut Märkte), spezialisierte Anbieter, Tankstellenshops und Kioske. Der Angebots‐ schwerpunkt entfällt auf Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche mit ca. 15.800 m² Verkaufsfläche.

3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Molbergen und Lastrup

In Molbergen wird die Aldi‐Filiale im zentralen Versorgungsbereich derzeit neu gebaut und von rd. 700 m² auf rd. 1.200 m² Verkaufsfläche erweitert. Diese Filiale7 soll im Frühjahr 2019 eröffnet werden. Direkt neben der Aldi‐Filiale entsteht ein Neubau mit einer Rossmann‐Filiale (rd. 600 m² Verkaufsfläche). Als weitere großflächige Betriebe sind Edeka (ca. 1.300 m² Verkaufsfläche) und Lidl (ca. 1.050 m² Verkaufsfläche) zu nennen. Auch die benachbarte Edeka‐Filiale wurde erweitert und modernisiert, sodass hier ein moderner Verbundstandort besteht. Zudem sind ein Hol‘ Ab Getränkemarkt (ca. 450 m² Verkaufsfläche), Apotheken, Betriebe des Lebensmittelhandwerks und Tankstellenshops ansässig. Die Verkaufsfläche im periodischen Bedarf liegt bei über 4.200 m². Molbergen ist mit Edeka, Aldi, Lidl und Rossmann für ein Grundzentrum mit rd. 8.700 Ein‐ wohnern sehr gut ausgestattet, wobei moderne Einheiten, v. a. Aldi, vertreten sind. Insofern be‐ steht für Verbraucher aus Molbergen kaum mehr die Notwendigkeit in einer Aldi‐Filiale in Clop‐ penburg einzukaufen. Auch für Verbraucher aus Lastrup sind die Märkte in Molbergen sehr gut und schnell zu erreichen.

In Lastrup liegt eine Verkaufsfläche bei Nahrungs‐ und Genussmitteln von ca. 3.400 m² vor. Als großflächige Betriebe sind der Edeka Supermarkt (ca. 1.200 m² Verkaufsfläche), der Lidl Discoun‐ ter (ca. 1.050 m² Verkaufsfläche) und Netto Marken‐Discounter (ca. 1.000 m² Verkaufsfläche) zu nennen. Hinzu kommen Betriebe des Lebensmittelhandwerks, Apotheken und Tankstellenshops.

7 Quelle: Angaben von Aldi‐Nord.

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Karte 2: Die wesentlichen Wettbewerber in Cloppenburg

Legende Verlagerungsstandort

Quelle: Regiograph Planung, GMA‐Bearbeitung 2018

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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße

IV. Bewertung der raumordnerischen Ziele

1. Konzentrationsgebot

Zunächst ist zu bewerten, ob der geplante Standort des Lebensmitteldiscounters den Vorgaben des sog. „Konzentrationsgebotes“ entspricht.

„Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig.“ (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 4)

Das Regionale Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg wird aktualisiert, wobei zentrale Siedlungsgebiete dargestellt werden. Der geplante Standort von Aldi wird Bestandteil des zentralen Siedlungsgebietes des Mittelzentrums Cloppenburg.

Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.

2. Integrationsgebot

Das Integrationsgebot unterscheidet hinsichtlich des jeweiligen Kernsortiments (zentrenrelevant oder nicht zentrenrelevant) des Einzelhandelsgroßprojektes. Bezogen auf den Lebensmitteldis‐ counter entfällt das Kernsortiment auf periodische Sortimente (Nahrungs‐/ Genussmittel, Droge‐ rie‐, Apothekerwaren, Tiernahrung, Schnittblumen, Zeitungen / Zeitschriften). „Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 5) „Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten La‐ gen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Rück‐ sichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist; Satz 2 bleibt unberührt.“

Aufgrund der Lage des geplanten Standortes innerhalb des Nahversorgungszentrums Süd / Süd‐ west ist das Integrationsgebot erfüllt.

3. Kongruenzgebot

Bezüglich des Kongruenzgebotes in einem Mittelzentrum wird im LROP ausgeführt: (2) In einem Mittel‐ oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhan‐ delsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentra‐ len Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongru‐ enzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral).

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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße

(5) Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn mehr als 30 % des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt würde.

(6) Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhalten.

(7) Periodische Sortimente sind Sortimente mit kurzfristigem Beschaffungsrhythmus, insbesondere Nahrungs‐und Genussmittel und Drogeriewaren.

(8) Aperiodische Sortimente sind Sortimente mit mittel‐ bis langfristigem Beschaf‐ fungsrhythmus, z. B. Bekleidung, Unterhaltungselektronik, Haushaltswaren oder Möbel.“

3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden folgende Kriterien herangezogen:

 Wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum

 verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes

 Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Cloppenburg

 Ergebnisse aus GMA‐Untersuchungen in Cloppenburg und in den Umlandgemeinden.

Das Kerneinzugsgebiet des Aldi Discounters bezieht sich auf das südwestliche Stadtgebiet von Cloppenburg. Aufgrund der Lage an einer Hauptdurchgangsachse und der Größe von Aldi sind Nachfrageverflechtungen aus weiteren Gebieten in Cloppenburg zu erwarten, wenngleich in ei‐ nem deutlich geringeren Umfang. Ein überörtliches Einzugsgebiet wird nicht erschlossen, da in Molbergen eine neue Einheit von Aldi mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche im direkten Verbund mit einer Rossmann‐Filiale in Kürze eröffnet wird, welche auch für Verbraucher aus Lastrup gut zu erreichen sind und eine attraktive Einkaufsalternative darstellen. Aufgrund von Pendlerbeziehun‐ gen sind Nachfrageverflechtungen für die Aldi‐Filiale in Cloppenburg zu erwarten, diese werden in Form von Streuumsätzen berücksichtigt.

Das Einzugsgebiet für das Vorhaben wird wie folgt abgegrenzt:

 Zone I: südwestliches Stadtgebiet von Cloppenburg ca. 8.600 Einwohner

 Zone II: restliches Stadtgebiet von Cloppenburg ca. 26.130 Einwohner

 Einzugsgebiet gesamt: ca. 34.730 Einwohner.

16 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße

Karte 3: Das Einzugsgebiet der Aldi-Filiale am geplanten Standort Löninger Straße

Legende

Kern‐ Einzugsgebiet

Quelle: OpenstreetMap, GMA‐Bearbeitung 2018

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3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die Kaufkraft im periodischen Bedarf etwa 2.859 € pro Kopf im vergangenen Jahr (2017). Bei der Kaufkraftberechnung ist das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß der Kennziffer von MB Research lag das Kaufkraftniveau in der Stadt Cloppenburg bei 92,7 und damit auf einen unterdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100). In der Stadt Cloppenburg stand ein Kaufkraftvolumen im periodischen Bedarf von ca. 92,0 Mio. € p. a. zur Verfügung.

3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft

Zur Berechnung des Umsatzes der Vorhaben wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt den zu erwartenden Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden im Ein‐ zugsgebiet. Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß die Vorhaben in der Lage sind, ei‐ nen Teil der Kaufkraft an sich zu binden. Zudem lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts die perspektivische Umsatzherkunft ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens.

Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch die Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge zu. Es gibt keine Auskunft darüber, wo die Umsätze der Vorhaben bisher gebunden wurden und wie sich diese nach der Erweiterung der Vorhaben neu verteilen werden. Die Umsatzverluste zu Lasten von Wettbewerbern werden nach Lagen differenziert nachfolgend ausführlich behandelt.

Für die Aldi‐Filiale wird ein Umsatz von ca. 6,7 Mio. € im periodischen Bedarf prognostiziert.

Tabelle 3: Umsatzprognose für den erweiterten Discounter im periodischen Bedarf

Daten Kaufkraft Marktanteil Umsatz in Mio. € in % in Mio. € in % Zone I 22,8 15 3,4 51 Zone II 69,2 4 2,8 42 Streuumsatz 0,5 7 Summe 6,7 100 GMA‐Berechnungen 08 / 2019, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Einschließlich des Umsatzes in den Sortimenten des aperiodischen Bedarfs (ca. 1,0 Mio. €) leitet sich ein Umsatz von ca. 7,7 Mio. € ab. Aldi‐Nord erzielte in 2018 einen Umsatz8 von 13,112 Mrd. € (brutto) in 2.240 Filialen in Deutschland. Dies entspricht einem durchschnittlichen Umsatz je Filiale von 5,9 Mio. € p. a.

8 Quelle: EHI, handelsdaten aktuell 2019, Seite 220 / 221. Die Verkaufsfläche wird vom EHI für Aldi‐Nord nicht veröffentlicht, sodass eine Nachberechnung der Flächenproduktivität nicht möglich ist.

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Grundsätzlich ist anzumerken, dass der Umsatz in den kleineren Filialen (rd. 800 m² Verkaufsflä‐ che) höher ausfällt als in den neuen Filialen (rd. 1.267 m² Verkaufsfläche). Der Umsatz je m² Ver‐ kaufsfläche der Bestandsfiliale in der Warthestraße liegt mit ca. 6.500 € auf einem sehr hohen Niveau. Dieses Niveau kann allerdings bei einer weitaus größeren Einheit nicht mehr gehalten werden. Der von der GMA prognostizierte Umsatz von rd. 7,7 Mio. € für die erweiterte Aldi‐Filiale ist im Sinne einer worst‐case‐Betrachtung zu verstehen. Dieser Umsatz liegt deutlich über dem von EHI angegebenen durchschnittlichen Aldi‐Filialumsatz.

3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes

Basierend auf der Umsatzherkunft sowie den landes‐ und regionalplanerischen Vorgaben wird das Kongruenzgebot für das Vorhaben wie folgt bewertet:

Das Einzugsgebiet des zur Erweiterung vorgesehenen Lebensmitteldiscounters erstreckt sich auf Cloppenburg. Im periodischen Bedarf ist nach den landesplanerischen Vorgaben der grundzent‐ rale Kongruenzraum ausschlaggebend, also die Stadt Cloppenburg. Lediglich 30 % des Vorha‐ benumsatzes dürften von außerhalb Cloppenburgs generiert werden. Über 90 % des Umsatzes kommen aus Cloppenburg, das Kongruenzgebot grundzentral wird eingehalten.

4. Beeinträchtigungsverbot

„Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Entwicklung, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht we‐ sentlich beeinträchtigt werden.“ (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 8)

Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes werden städtebauliche und versorgungsstruktu‐ relle Auswirkungen in Cloppenburg und im Umland ermittelt.

4.1 Wettbewerbliche Wirkungen

Die möglichen Umsatzrückgänge werden durch ein Rechenmodell ermittelt, welches auf dem Prinzip des Huff’schen Gravitationsmodells9 basiert. Im Wesentlichen fließen zwei Parameter ein:

 die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte, die durch Betriebsform, Betreiber, Er‐ scheinungsbild, die Verkaufsflächengröße bzw. den Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Distanz zwischen den einzelnen Wettbewerbs‐ standorten ergibt.

Für die Bewertung der Vorhaben werden folgende Annahmen getroffen:

9 Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Hein‐ ritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen, 1999.

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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße

 Der Aldi Discounter wird auf der Verkaufsfläche von ca. 1.400 m² einen Umsatz von ca. 6,6 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 5,6 Mio. € auf Sortiment des periodischen Be‐ darfs‐und ca. 1,0 Mio. € auf aperiodische Sortimente.

 Zu berücksichtigen ist, dass Aldi bereits seit Jahren am Standort ansässig ist und einen Umsatz von ca. 5,0 Mio. € erzielt, davon ca. 4,3 Mio. € im periodischen und ca. 0,7 Mio. € im aperiodischen Bedarf. Diese Umsätze werden auch nach der Erweiterung weiter‐ hin gebunden, da sich die Standortrahmenbedingungen verbessern werden.

 Die Bewertung möglicher Beeinträchtigungen durch die geplante Erweiterung erfor‐ dert eine Prüfung des Gesamtvorhabens. Dementsprechend wird das Vorhaben mit 1.400 m² Verkaufsfläche bewertet. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der Um‐ satzumverteilungen die bestehende Filiale zu berücksichtigen.

Im Detail sind folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten:

Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben

Standortlagen in Mio. € Kaufkraftbindung der bestehenden Aldi Filiale 4,3

Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im NVZ Süd / Südwest 1,1 Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im südwestlichen Stadtgebiet 0,7 Bedarf Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in der Innenstadt 0,6 periodischer Umsatz erweiterte Aldi‐Filiale 6,7 Kaufkraftbindung der bestehenden Aldi‐Filiale 0,7

Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im NVZ Süd / Südwest 0,2 Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im südwestlichen Stadtgebiet 0,1 Bedarf Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in der Innenstadt < 0,1 aperiodischer Umsatz erweiterte Aldi‐Filiale 1,0 Umsatz insgesamt 7,7

GMA‐Berechnungen 08 / 2019; ca.‐Werte gerundet

4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes

Um beurteilen zu können, ob aus den wettbewerblichen Auswirkungen städtebauliche Effekte entstehen können, wird der Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung als Hinweis herange‐ zogen10. Dieser ist jedoch vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten sowie ggf. möglicher Vorschädigungen zentraler Versorgungsbereiche zu bewerten. Funktionsstörungen treten auf, wenn es infolge von Ladenleerständen zu einer Verschlechterung des Angebotes und der städte‐

10 Der 10 %‐Schwellenwert geht auf eine empirische Langzeitstudie der GMA zum großflächigen Einzelhan‐ del in Baden‐Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der Industrie‐ und Handelskammern erstellt wurde.

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baulichen Qualität kommt. Maßgeblich für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungs‐ bereiches sind Magnetbetriebe, von deren Kundenfrequenz umliegende kleinere Einzelhandels‐ betriebe profitieren. Sofern Magnetbetriebe aufgrund hoher Umsatzrückgänge durch ein Vorha‐ ben geschlossen werden, können sich nachteilige Wirkungen auf das Umfeld ergeben.

Durch die Erweiterung der Aldi‐Filiale werden überwiegend die benachbarten Filialen von Lidl und Combi betroffen sein. Die Umsatzrückgänge von ca. 8 – 9 % zu Lasten der Anbieter im Nah‐ versorgungszentrum ziehen keine nachteiligen Wirkungen nach sich. Zulasten weiterer Anbieter im südwestlichen Stadtgebiet, z. B. nah & gut Märkte, Netto Marken‐Discount (Freesienstraße), werden Umsatzrückgänge von ca. 4 – 5 % erwartet. Auch diese Umsatzrückgänge werden keine nachteiligen Wirkungen im Sinne von Betriebsaufgaben bedingen. Im zentralen Versorgungsbe‐ reich Innenstadt Cloppenburg werden sehr geringe Umsatzrückgänge von 2 % prognostiziert, aus welchen keine nachteiligen städtebaulichen Wirkungen resultieren.

Somit liegen die Umsatzrückgänge im niedrigen einstelligen Bereich, eine wesentliche Beein‐ trächtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung im Untersu‐ chungsraum ist auszuschließen.

Im aperiodischen Bedarf werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge in Höhe von rd. 0,3 Mio. € v. a. gegenüber Lidl und Combi wirksam werden. Diese sind jedoch in einer Einzelbetrachtung als minimal einzustufen.

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass mit der geplanten Erweiterung des Aldi‐Lebensmit‐ teldiscounters in Cloppenburg keine Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO einherge‐ hen werden. Das Beeinträchtigungsverbot kann in allen Sortimenten eingehalten werden.

4.3 Mögliche Nachnutzung der Bestandsimmobilie von Aldi

Die jetzige Bestandsimmobilie von Aldi soll nach dessen Verlagerung durch einen Sonder‐ preis‐Baumarkt nachbelegt werden, dessen gesamtes Angebot den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste des Einzelhandels von Cloppenburg) zugeordnet werden kann. Dieser Baumarkt führt primär Farben / Lacke, Eisenwaren, Werkzeuge, Sanitärartikel, Gartenbedarf, Gartenmöbel, Pflanzen / Zubehör und Holz. Mit diesen Sortimenten bestehen sehr geringe Wettbewerbsüberschneidungen mit den im zentralen Versorgungsbereich In‐ nenstadt und im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest ansässigen Einzelhandelsbetrieben. Die bezieht sich z. B. auf die Aktionswaren der beiden Discounter. Mit den großflächigen Bau‐ / Heimwerker‐ und Gartenmärkten (Obi, Hagebau) entfällt der Angebotsschwerpunkt in die‐ sem Sortiment auf den dezentralen Standort Cloppenburg Ost.

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Für diesen kleinen Baumarkt wird bei einer Verkaufsfläche von ca. 800 m² ein Umsatz von ca. 1,0 Mio. € prognostiziert, welcher primär zu Lasten der großflächigen Bau‐ und Heimwerker‐ märkte bzw. Gartencenter umverteilungswirksam wird. Dieser Umsatz wird diese Anbieter allerdings nicht in Ihrem Bestand gefährden.

Foto 3: Sonderpreis Baumarkt in Foto 4: Sonderpreis Baumarkt – Garrel Außenverkauf

GMA‐Aufnahmen 2017

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumver‐ teilungseffekte zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO führen werden. Das Vorhaben dient v. a. der Modernisierung und Anpassung dieser Aldi‐Filiale an aktuelle und künftige Kunden‐ und Logistikanforderungen. Auswirkungen auf die Funktionsfä‐ higkeit und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadt“ oder auf die verbrau‐ chernahe Versorgung im Einzugsgebiet des Vorhabens können ausgeschlossen werden.

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V. Zusammenfassung

Zusammenfassende Bewertung der Vorhaben Grundlagen Vorhaben . Standort im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest, Wohngebiete im direkten Standortumfeld . Erweiterung der Aldi‐Filiale von ca. 800 m² auf ca. 1.400 m² Verkaufs‐ fläche Rechtsrahmen . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Mikrostandort Bre‐ . Nahversorgungszentrum mit Versorgungsfunktion für das südliche und mer Landstraße südwestliche Stadtgebiet Einzugsgebiet und . Einzugsgebiet erstreckt sich auf das südwestliche Stadtgebiet (Zone I) Kaufkraftpotenzial sowie die weiteren Gebiete in Cloppenburg (Zone II) . Kaufkraft im periodischen Bedarf im Einzugsgebiet: ca. 22,8 Mio. € in Zone I und ca. 69,3 Mio. € in Zone II Umsatzerwartung . ca. 7,7 Mio. €, davon ca. 6,7 Mio. € im periodischen Bedarf

Umsatzumvertei‐ Umsatz lungseffekte in % in Mio. € (ca.‐Werte)

Kaufkraftbindung der bestehenden Aldi Filiale (period. Bedarf) 4,3 Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im NVZ Süd / Südwest 1,1 Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im südwestlichen Stadtgebiet 0,7 Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in der Innenstadt 0,6 Umsatz erweiterte Aldi‐Filiale 6,7

Konzentrationsgebot Das Konzentrationsgebot wird erfüllt. Der Standort liegt innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes eines zentralen Ortes. Integrationsgebot Das Integrationsgebot wird erfüllt. Der Standort liegt innerhalb eines zent‐ ralen Versorgungsbereiches. Ein Anschluss an den ÖPNV ist gegeben. Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot ist erfüllt. Über 90 % des Umsatzes stammt aus Clop‐ penburg. Beeinträchtigungs‐ Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten. Durch die geringen Um‐ verbot satzrückgänge wird die Funktionsfähigkeit der beiden zentralen Versor‐ gungsbereiche in Cloppenburg nicht beeinträchtigt. Negative Auswirkun‐ gen auf die Nahversorgung sind nicht zu erwarten. GMA‐Zusammenstellung 08 / 2019

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Verzeichnisse Seite

Fotoverzeichnis

Foto 1: Lidl, Warthestraße 12 Foto 2: Combi, Warthestraße 12 Foto 3: Sonderpreis Baumarkt in Garrel 22 Foto 4: Sonderpreis Baumarkt – Außenverkauf 22

Kartenverzeichnis

Karte 1: Der jetzige und der geplante Standort von Aldi im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest 11

Karte 2: Die wesentlichen Wettbewerber in Cloppenburg 14 Karte 3: Das Einzugsgebiet von Aldi am geplanten Standort in der Löninger Straße 17

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Stadt Cloppenburg im Vergleich 8 Tabelle 2: Strukturprägende Wettbewerber bei Nahrungs‐ und Genussmitteln in den zentralen Versorgungsbereichen 12 Tabelle 3: Umsatzprognose für den erweiterten Discounter im periodischen Bedarf 18 Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben 20

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