Auswirkungsanalyse Zur Erweiterung Und Verlagerung Von Aldi in Cloppenburg
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße Auswirkungsanalyse zur Erweiterung und Verlagerung von Aldi in Cloppenburg Auftraggeber: BGB‐Grundstücksgesellschaft, Herten Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Katharina Staiger Köln, am 09.08.2019 Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH 1 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Siegburger Straße 215 50679 Köln Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 0221 – 989438‐0 Telefax: 0221 – 989438‐19 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz 2 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße Vorbemerkung Im November 2018 erteilte die BGB‐Grundstücksgesellschaft, Herten, der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Köln, den Auftrag, die beabsichtigte Erweiterung und Verlage‐ rung des Aldi‐Discounters in Cloppenburg (Löninger Straße) zu überprüfen. Konkret ist zu untersuchen, in welchem Umfang durch das Vorhaben Umsatzumverteilungen ge‐ genüber Betrieben in Cloppenburg und ggf. im Umland ausgelöst werden und ob hieraus mögli‐ che schädliche städtebauliche Effekte bzw. Funktionsstörungen zentraler Versorgungsbereiche resultieren. Für die Ausarbeitung des Berichtes standen der GMA u. a. Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen (LSN), des Auftraggebers sowie ergänzende sekundärstatistische Materialien un‐ terschiedlicher Quellen zur Verfügung. Im Dezember 2018 wurde der für das Vorhaben relevante Wettbewerb in Cloppenburg, Lastrup und Molbergen erfasst. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der verwendeten primärstatistischen Quellen, z. B. Einwohnerzahlen statistischer Ämter, Kaufkraft‐ kennziffern von MB Research, kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Doku‐ ment unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Köln, den 09.08.2019 KST‐aw 3 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 5 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6 II. Standortbewertung 8 1. Makrostandort Cloppenburg 8 2. Mikrostandort 10 III. Relevante Angebotssituation 12 1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme 12 2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Cloppenburg 12 3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Molbergen und Lastrup 13 IV. Bewertung der raumordnerischen Ziele 15 1. Konzentrationsgebot 15 2. Integrationsgebot 15 3. Kongruenzgebot 15 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens 16 3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet 18 3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft 18 3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes 19 4. Beeinträchtigungsverbot 19 4.1 Wettbewerbliche Wirkungen 19 4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 20 4.3 Mögliche Nachnutzung der Bestandsimmobilie von Aldi 21 V. Zusammenfassung 23 4 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße I. Grundlagen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Die Firma Aldi‐Nord, Regionalgesellschaft Weyhe, plant die seit Jahrzehnten in der Warthestraße lokalisierte Filiale neu zu bauen und von ca. 800 m² auf ca. 1.400 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Die Erweiterung wird angestrebt, um interne Prozesse, wie Warenlogistik, Auffüllen der Regale zu optimieren, ein bequemeres Einkaufen, u. a. für gehandicapte Kunden durch niedrigere Regale, breitere Gänge, mehr Querungen, kürzere Laufwege zu erreichen, den Pfandraum im Eingangsbereich platzieren zu können, Waren übersichtlicher und ansprechender präsentieren zu können. Die veränderte Aufteilung der Einheiten zeigt sich insbesondere in deren Gestaltung. In einer Filiale mit 1.400 m² Verkaufsfläche liegt die Breite der Gänge bei 2,25 m und fällt daher um 45 cm größer aus als in einer Filiale mit 800 m² Verkaufsfläche. Somit erhöht sich die Fläche für die Gänge von rd. 63 % auf rd. 70 %. Das Sortiment1 wurde zwischen 2015 und 2017 ausgebaut, so insbesondere bei Obst und Gemüse, Fleisch‐ und Wurstwaren, Backwaren, Biowaren und Conve‐ nience‐Produkten. Die Artikelzahl erhöhte sich von 1.183 (2015) auf 1.432 (2017). Zudem erwei‐ terte Aldi‐Nord sein Angebot an Markenartikeln im Lebensmittelsortiment. Die gesamte Arti‐ kelausweitung ist abgeschlossen. Zu beachten ist, dass selbst mit einer Artikelzahl von rd. 1.400 diese deutlich unter den durchschnittlichen Artikeln in Discountern (2.295 Artikel)2 liegt. Die Verbreiterung der Gänge dient nicht dazu, mehr Aktionswaren (Nonfoodartikel) zu präsen‐ tieren. Vielmehr ist nicht nur bei Aldi‐Nord, sondern auch bei allen anderen Betreibern von Dis‐ countern, der Anteil der sog. Aktionswaren am Gesamtumsatz rückläufig. So wurden vor 15 Jah‐ ren noch rd. 20 % des Umsatzes bei einer Filiale von Aldi‐Nord mit Aktionswaren erzielt. Dieser Anteil ging sukzessive zurück und macht aktuell max. 14 – 15 % aus. Da am jetzigen Standort keine Möglichkeiten zur Erweiterung bestehen, soll die Filiale auf die Fläche des Autohauses Dammann in der Anemonenstraße / Löninger Straße verlagert werden. Sowohl der jetzige Standort als auch der Verlagerungsstandort sind Bestandteil des „Nahversor‐ gungszentrums Süd / Südwest“3. Die jetzige Bestandsimmobilie von Aldi soll nach dessen Verla‐ gerung durch einen kleinen Baumarkt „Sonderpreis‐Baumarkt“ nachbelegt werden. Der geplante 1 Quelle: Aldi‐Nord, Nachhaltigkeitsbericht 2017. 2 Quelle: EHI, handelsdaten aktuell, 2019, Seite 90. Die Artikelzahlen beziehen sich auf 2016. 3 vgl. Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg, GMA, 2017. 5 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße Standort liegt im Geltungsbereich des seit 1997 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 98 „Be‐ reich Löninger Straße / Anemonenstraße“, welcher für dieses Eckgrundstück ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festsetzt. Der Bebauungsplan soll in ein Sondergebiet geändert werden. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.400 m² handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandels‐ betrieb, sodass das Vorhaben hinsichtlich der Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Zielen und Grundsätzen der Landes‐ und Regionalplanung (LROP‐VO 2017) überprüft wird. 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 4 „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Ver‐ wirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauli‐ che Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandels‐ betrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus‐ wirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐ einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswir‐ kungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwick‐ lung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vor‐ liegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Stadt und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrau‐ chernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu be‐ rücksichtigen.“ In Niedersachsen sind mit Blick auf die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe die Vor‐ gaben des Landes‐Raumordnungsprogramms (LROP 2017, Kap. 2.3) zu beachten. Zudem wird festgelegt, was unter großflächigem Einzelhandel zu verstehen ist: 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO), neugefasst am 21.11.2017 (BGBl. IS.3787). 6 Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße (1) „Neue Einzelhandelsprojekte sind nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Ziffern 03 bis 10 entsprechen.“ (2) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten Einkaufszentren und großflächige Einzel‐ handelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 der Baunutzungsverordnung ein‐ schließlich Hersteller‐Direktverkaufszentren.“ (3) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten auch mehrere selbständige, gegebenenfalls jeweils für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, die räumlich