DANHOS: Inicio De Cobertura 05 De Junio De 2019
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5 de Abril de 2018 Dirección de Análisis y Estrategia Bursátil INICIO DE COBERTURA DANHOS: Inicio de Cobertura 05 de Junio de 2019 Iniciamos Cobertura de Danhos con una Recomendación de Mantener. J. Roberto Solano Pérez Nuestro PO para finales de 2019 es de $28.0. Estimamos un Potencial de Rendimiento de 13.9% para finales de 2019. Danhos, la Calidad y Experiencia en el Sector Comercial y de Oficinas en México Estamos Iniciando la Cobertura de Danhos con una recomendación de Mantener y un Precio Objetivo (PO) de $28.0 para finales de 2019. Para 2019 esperamos un crecimiento en los Ingresos Totales, NOI y AFFO de 12.5%, 12.2% y 9.0% respectivamente. Dicho incrementos Danhos serán resultado de los siguientes aspectos: 1) Un GLA similar al de 2018 de 882,212 m²; cifra Sector Fibras Comerciales que cumple las expectativas planteadas desde el debut de la Fibra para este 2019; 2) Una Fibra Comercial más grande en México. Tasa de Ocupación de 91.0%, un nivel superior en +200pbs vs 2018, el cual implicaría un Precio Objetivo 2019 $28.0 entorno de madurez a nivel comercial y de mayor avance en la estabilización de algunos complejos de Oficinas; y 3) Un incremento en la Renta Anual de 7.5%, ubicándola en un nivel Precio Actual $24.6 promedio ponderado Comercial y de Oficinas de $350.5 mxn/m². % Rendimiento Estimado 13.9% Recomendación Mantener Una Fibra con una Sólida Trayectoria en Nuestro País Danhos es un fideicomiso inmobiliario especializado en desarrollar, arrendar y operar complejos inmobiliarios Comerciales y de Oficinas, los cuales gozan de una estratégica ubicación en México. Previo a su debut en la BMV en 2013, Danhos contaba con 9 Propiedades con una Ocupación de 99.4%, las cuales años posteriores sumaron nuevos activos: 1) Complejos como el Toreo Comercial/Oficinas/Hotel y las oficinas de Torre Virreyes; 2) Un segundo “pipeline”, con Vía Vallejo, Puebla y Las Antenas, y hacia 2021 el Parque Tepeyac; y 3) 2 expansiones en los complejos ya consolidados (Parque Delta y Tezontle). En el periodo 2013-2018, el GLA de la Fibra presentó un aumento de 218.0%, mientras que para el periodo 2018-2021 se esperaría un aumento de 4.1%. Estrategias de Fibra Danhos Destacamos las siguientes estrategias de Danhos: 1) Fortalecer la relación con su base de arrendatarios, lo cual le permite hacer renovaciones de contratos a tiempo y una mayor Tasa de Ocupación; 2) Desarrollar Nuevos Complejos replicando un Modelo Comprobado en un Mercado Competitivo, validando su amplia experiencia tanto en la planeación y evaluación del ingreso/consumo por zona, en el financiamiento sin efecto “dilutivo”, en el desarrollo y en la estabilización; 3) Basar su modelo en la ubicación, ya que sus complejos se localizan en la ZMCM (Zona del Valle de México), recordando que la Cd. de México es la cuarta más poblada en el mundo, la cual presenta la mayor participación del PIB de 26.1% y un PIB per cápita 164.9% superior respecto al promedio del país; e 4) Innovar en sus complejos, ya que en sus nuevos desarrollos y expansiones la Fibra destaca por canalizar de manera adecuada las necesidades de los clientes, ya sea por compras rápidas o por periodos más prolongados. Años Históricos Para el Sector Inmobiliario Comercial y de Oficinas En los últimos 6 años, el Sector Inmobiliario Comercial y de Oficinas de la Cd. de México y alrededores ha presentado una importante expansión, ya que en el primero se han creado alrededor de 35 a 40 nuevos centros comerciales, las cuales han implicado una oferta de +1,175,239 m² o equivalente a 11 Plazas del Tamaño de Perisur, mientras que el segundo considera un GLA de 9,862,986 m², un nivel que resulta 2.0x superior al inicio del periodo. A nivel comercial observamos un Consumo “resiliente” pese al retador contexto económico, mientras que en Oficinas no visualizamos una “burbuja inmobiliaria”, ya que la demanda de espacios en los últimos meses ha sido favorable, ya incorporando la nueva oferta de activos. El Menor Apalancamiento en el Sector de Fibras Danhos presenta una sana estructura financiera, ya que su métrica de apalancamiento “Loan to Value” (Deuda Total/Activos Totales) de 10.0% resulta inferior respecto a la métrica máxima de la CNBV de 50.0% y significativamente menor respecto al Sector de Fibras. En cuanto al dividendo 2019, esperaríamos una distribución anual para 2019 de $2.55 pesos por CBFIs, el cual implicaría un “Dividend Yield” de 10.2%. Tomando en cuenta el periodo 2013- 2019, la distribución hacia los accionistas estaría presentando una TCAC de 32.0% 1 INICIO DE COBERTURA Valuación Para 2019, estimamos un PO de $28.0 como resultado de promediar los precios obtenidos mediante Nuestro PO para 2019 es de $28.0, un una valuación por Múltiplos, por el método de DCF y por la metodología NAV (Net Asset Value), lo nivel que implica un potencial rendimiento de 13.9% para finales de cual nos proporciona un rendimiento de 12.6%. Por Múltiplos obtuvimos un PO de $28.0, asumiendo 2019. un crecimiento en el AFFO (Fondos de Operación Ajustado) de 9.0% y considerando un Múltiplo P/AFFO Objetivo de 11.0x, un nivel que implica un descuento del 20.0% respecto al Múltiplo Promedio de los U3a de 13.3x. En el NAV obtenemos un PO de $29.5, considerando un valor de las propiedades y un efecto modesto de la Deuda. Por el método DCF obtenemos un PO de $26.3, considerando una WACC de 10.5%, un aumento en la perpetuidad de 2.5%, una beta de 0.62, una prima al riesgo de mercado de 5.5% y un rendimiento del bono a largo plazo (M27) de 8.0%. P/AFFO de Danhos Fuente: Elaboración propia con información de Danhos y Bloomberg. Consideramos que el aspecto más atractivo de la Valuación de Danhos se encuentra en el Net Asset Tomando en cuenta las metodologías Value NAV (pondera principalmente el valor de las propiedades), ya que bajo dicha metodología la de Valuación, Danhos presenta el mayor descuento en el Net Asset Value, emisora presenta un descuento de -30.0% respecto al valor de Mercado, un nivel mínimo histórico. con un -30.0% vs el Valor de Mercado. Desde nuestro enfoque, la valuación actual de la Fibra debería considerar la mayor madurez en los nuevos complejos que se han incorporado en los últimos 2 años, ningún efecto dilutivo en el largo plazo, un menor apalancamiento en el mediano plazo y un escenario más neutral en las expectativas de Tasas de Interés en México. Pese a que en los últimos años la oferta de complejos Comerciales y de Oficinas ha presentado un avance significativo en la Cd. de México y alrededores, la gestión del portafolio de Danhos es un punto de diferenciación hacia un métricas de mayor rentabilidad respecto a sus comparables tanto locales e internacionales, incluso en un ciclo económico adverso donde la Fibra se mantendría más defensiva, aspecto ya comprobado en la historia. Comparativo Sectorial Danhos (mdd) REITs País Mk Cap Ingresos AFFO P/AFFO Mg NOI Mg AFFO Cap Rate Spirit Realty C EUA 4,206 454 298 12.2x 46.9% 65.6% 6.8% Agree Realty C EUA 2,619 156 93 24.0x 45.0% 59.9% 4.0% Getty Realty C EUA 1,310 138 75 17.4x 51.4% 54.1% 6.5% Store Capital EUA 7,813 572 360 19.3x 55.2% 63.0% 5.0% Vereit EUA 8,395 1,260 722 12.1x 41.7% 57.3% 7.0% El debut de la primera Fibra en México Prom Comercial 4,868 516 310 16.0x 48.0% 47.8% 6.0% se presentó en 2011, sin embargo, el Kilruy Realty EUA 7,588 766 372 20.8x 25.5% 48.6% 4.9% proceso de gestión del instrumento Boston Prop EUA 20,176 2,782 991 19.7x 31.2% 35.6% 5.0% inició en 2004. Office Prop EUA 1,170 493 157 5.5x 15.4% 31.8% 7.7% Equity Com. EUA 3,913 180 90 42.4x 12.7% 50.1% 8.3% Prom Oficinas 8,212 1,055 403 22.1 27.1% 41.5% 5.5% UInternacionales 10,793 936 508 17.6x 37.5% 44.6% 4.9% Fshop México 215 736 331 6.0x 76.1% 45.0% 6.5% RLocal 1,172 1,041 505 7.9x 72.8% 57.5% 6.6% Danhos México 1,866 274 191 9.7x 80.4% 70.0% 6.8% Fuente: Monex 2 INICIO DE COBERTURA Reto Económico a Nivel Local Un Contexto Económico Retador en México Algunos de los aspectos económicos en Hacia 2019, en México esperaríamos un crecimiento en el PIB de 1.7%, el cual resulta inferior al México a evaluar durante el 2019 son la promedio de la última década de 2.5%. Pese al modesto crecimiento para este año, uno de los ratificación del T-MEC y la nueva sectores que reflejaría un contexto defensivo es el Consumo (el principal reto será la inflación). Cabe propuesta de aranceles de EUA. señalar que en los últimos 6 años el Sector Consumo al por mayor y al por menor (incluye alimentos, tiendas de autoservicio, departamentales y especializadas, entre otros) presentaron una TCAC de 3.5% y 5.6% respectivamente, una tasa superior respecto a otros sectores de la economía. Hacia 2019, destacan 2 aspectos importantes para la economía local, por un lado los programas sociales anunciados en el presupuesto que se podrían traducir en un mayor ingreso disponible en grupo significativo de la población, sin embargo, por otro lado un entorno de austeridad por parte del Gobierno se podría traducir en un mayor desempleo, o en su caso, empleados con menor poder adquisitivo respecto a lo observado en años previos.