DANHOS: Inicio De Cobertura 05 De Junio De 2019

5 de Abril de 2018

Dirección de Análisis y Estrategia Bursátil

INICIO DE COBERTURA

DANHOS: Inicio de Cobertura 05 de Junio de 2019

 Iniciamos Cobertura de Danhos con una Recomendación de Mantener. J. Roberto Solano Pérez  Nuestro PO para finales de 2019 es de $28.0.  Estimamos un Potencial de Rendimiento de 13.9% para finales de 2019.

Danhos, la Calidad y Experiencia en el Sector Comercial y de Oficinas en México Estamos Iniciando la Cobertura de Danhos con una recomendación de Mantener y un Precio Objetivo (PO) de $28.0 para finales de 2019. Para 2019 esperamos un crecimiento en los Ingresos Totales, NOI y AFFO de 12.5%, 12.2% y 9.0% respectivamente. Dicho incrementos Danhos serán resultado de los siguientes aspectos: 1) Un GLA similar al de 2018 de 882,212 m²; cifra Sector Fibras Comerciales que cumple las expectativas planteadas desde el debut de la Fibra para este 2019; 2) Una Fibra Comercial más grande en México. Tasa de Ocupación de 91.0%, un nivel superior en +200pbs vs 2018, el cual implicaría un Precio Objetivo 2019 $28.0 entorno de madurez a nivel comercial y de mayor avance en la estabilización de algunos complejos de Oficinas; y 3) Un incremento en la Renta Anual de 7.5%, ubicándola en un nivel Precio Actual $24.6 promedio ponderado Comercial y de Oficinas de $350.5 mxn/m². % Rendimiento Estimado 13.9% Recomendación Mantener Una Fibra con una Sólida Trayectoria en Nuestro País

Danhos es un fideicomiso inmobiliario especializado en desarrollar, arrendar y operar complejos inmobiliarios Comerciales y de Oficinas, los cuales gozan de una estratégica ubicación en México. Previo a su debut en la BMV en 2013, Danhos contaba con 9 Propiedades con una Ocupación de 99.4%, las cuales años posteriores sumaron nuevos activos: 1) Complejos como el Toreo Comercial/Oficinas/Hotel y las oficinas de Torre Virreyes; 2) Un segundo “pipeline”, con Vía Vallejo, Puebla y Las Antenas, y hacia 2021 el Parque Tepeyac; y 3) 2 expansiones en los complejos ya consolidados (Parque Delta y Tezontle). En el periodo 2013-2018, el GLA de la Fibra presentó un aumento de 218.0%, mientras que para el periodo 2018-2021 se esperaría un aumento de 4.1%.

Estrategias de Fibra Danhos Destacamos las siguientes estrategias de Danhos: 1) Fortalecer la relación con su base de arrendatarios, lo cual le permite hacer renovaciones de contratos a tiempo y una mayor Tasa de Ocupación; 2) Desarrollar Nuevos Complejos replicando un Modelo Comprobado en un Mercado Competitivo, validando su amplia experiencia tanto en la planeación y evaluación del ingreso/consumo por zona, en el financiamiento sin efecto “dilutivo”, en el desarrollo y en la estabilización; 3) Basar su modelo en la ubicación, ya que sus complejos se localizan en la ZMCM (Zona del Valle de México), recordando que la Cd. de México es la cuarta más poblada en el mundo, la cual presenta la mayor participación del PIB de 26.1% y un PIB per cápita 164.9% superior respecto al promedio del país; e 4) Innovar en sus complejos, ya que en sus nuevos desarrollos y expansiones la Fibra destaca por canalizar de manera adecuada las necesidades de los clientes, ya sea por compras rápidas o por periodos más prolongados.

Años Históricos Para el Sector Inmobiliario Comercial y de Oficinas En los últimos 6 años, el Sector Inmobiliario Comercial y de Oficinas de la Cd. de México y alrededores ha presentado una importante expansión, ya que en el primero se han creado alrededor de 35 a 40 nuevos centros comerciales, las cuales han implicado una oferta de +1,175,239 m² o equivalente a 11 Plazas del Tamaño de Perisur, mientras que el segundo considera un GLA de 9,862,986 m², un nivel que resulta 2.0x superior al inicio del periodo. A nivel comercial observamos un Consumo “resiliente” pese al retador contexto económico, mientras que en Oficinas no visualizamos una “burbuja inmobiliaria”, ya que la demanda de espacios en los últimos meses ha sido favorable, ya incorporando la nueva oferta de activos.

El Menor Apalancamiento en el Sector de Fibras Danhos presenta una sana estructura financiera, ya que su métrica de apalancamiento “Loan to Value” (Deuda Total/Activos Totales) de 10.0% resulta inferior respecto a la métrica máxima de la CNBV de 50.0% y significativamente menor respecto al Sector de Fibras. En cuanto al dividendo 2019, esperaríamos una distribución anual para 2019 de $2.55 pesos por CBFIs, el cual implicaría un “Dividend Yield” de 10.2%. Tomando en cuenta el periodo 2013- 2019, la distribución hacia los accionistas estaría presentando una TCAC de 32.0%

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Valuación

Para 2019, estimamos un PO de $28.0 como resultado de promediar los precios obtenidos mediante Nuestro PO para 2019 es de $28.0, un una valuación por Múltiplos, por el método de DCF y por la metodología NAV (Net Asset Value), lo nivel que implica un potencial rendimiento de 13.9% para finales de cual nos proporciona un rendimiento de 12.6%. Por Múltiplos obtuvimos un PO de $28.0, asumiendo 2019. un crecimiento en el AFFO (Fondos de Operación Ajustado) de 9.0% y considerando un Múltiplo P/AFFO Objetivo de 11.0x, un nivel que implica un descuento del 20.0% respecto al Múltiplo Promedio de los U3a de 13.3x. En el NAV obtenemos un PO de $29.5, considerando un valor de las propiedades y un efecto modesto de la Deuda. Por el método DCF obtenemos un PO de $26.3, considerando una WACC de 10.5%, un aumento en la perpetuidad de 2.5%, una beta de 0.62, una prima al riesgo de mercado de 5.5% y un rendimiento del bono a largo plazo (M27) de 8.0%.

P/AFFO de Danhos

Fuente: Elaboración propia con información de Danhos y Bloomberg.

Consideramos que el aspecto más atractivo de la Valuación de Danhos se encuentra en el Net Asset Tomando en cuenta las metodologías Value NAV (pondera principalmente el valor de las propiedades), ya que bajo dicha metodología la de Valuación, Danhos presenta el mayor descuento en el Net Asset Value, emisora presenta un descuento de -30.0% respecto al valor de Mercado, un nivel mínimo histórico. con un -30.0% vs el Valor de Mercado. Desde nuestro enfoque, la valuación actual de la Fibra debería considerar la mayor madurez en los nuevos complejos que se han incorporado en los últimos 2 años, ningún efecto dilutivo en el largo plazo, un menor apalancamiento en el mediano plazo y un escenario más neutral en las expectativas de Tasas de Interés en México. Pese a que en los últimos años la oferta de complejos Comerciales y de Oficinas ha presentado un avance significativo en la Cd. de México y alrededores, la gestión del portafolio de Danhos es un punto de diferenciación hacia un métricas de mayor rentabilidad respecto a sus comparables tanto locales e internacionales, incluso en un ciclo económico adverso donde la Fibra se mantendría más defensiva, aspecto ya comprobado en la historia.

Comparativo Sectorial Danhos (mdd) REITs País Mk Cap Ingresos AFFO P/AFFO Mg NOI Mg AFFO Cap Rate Spirit Realty C EUA 4,206 454 298 12.2x 46.9% 65.6% 6.8% Agree Realty C EUA 2,619 156 93 24.0x 45.0% 59.9% 4.0%

Getty Realty C EUA 1,310 138 75 17.4x 51.4% 54.1% 6.5% Store Capital EUA 7,813 572 360 19.3x 55.2% 63.0% 5.0% Vereit EUA 8,395 1,260 722 12.1x 41.7% 57.3% 7.0% El debut de la primera Fibra en México Prom Comercial 4,868 516 310 16.0x 48.0% 47.8% 6.0% se presentó en 2011, sin embargo, el Kilruy Realty EUA 7,588 766 372 20.8x 25.5% 48.6% 4.9% proceso de gestión del instrumento Boston Prop EUA 20,176 2,782 991 19.7x 31.2% 35.6% 5.0% inició en 2004. Office Prop EUA 1,170 493 157 5.5x 15.4% 31.8% 7.7%

Equity Com. EUA 3,913 180 90 42.4x 12.7% 50.1% 8.3%

Prom Oficinas 8,212 1,055 403 22.1 27.1% 41.5% 5.5% UInternacionales 10,793 936 508 17.6x 37.5% 44.6% 4.9% Fshop México 215 736 331 6.0x 76.1% 45.0% 6.5% RLocal 1,172 1,041 505 7.9x 72.8% 57.5% 6.6% Danhos México 1,866 274 191 9.7x 80.4% 70.0% 6.8%

Fuente: Monex

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Reto Económico a Nivel Local

Un Contexto Económico Retador en México Algunos de los aspectos económicos en Hacia 2019, en México esperaríamos un crecimiento en el PIB de 1.7%, el cual resulta inferior al México a evaluar durante el 2019 son la promedio de la última década de 2.5%. Pese al modesto crecimiento para este año, uno de los ratificación del T-MEC y la nueva sectores que reflejaría un contexto defensivo es el Consumo (el principal reto será la inflación). Cabe propuesta de aranceles de EUA. señalar que en los últimos 6 años el Sector Consumo al por mayor y al por menor (incluye alimentos, tiendas de autoservicio, departamentales y especializadas, entre otros) presentaron una TCAC de 3.5% y 5.6% respectivamente, una tasa superior respecto a otros sectores de la economía. Hacia 2019, destacan 2 aspectos importantes para la economía local, por un lado los programas sociales anunciados en el presupuesto que se podrían traducir en un mayor ingreso disponible en grupo significativo de la población, sin embargo, por otro lado un entorno de austeridad por parte del Gobierno se podría traducir en un mayor desempleo, o en su caso, empleados con menor poder adquisitivo respecto a lo observado en años previos.

México Mantiene el Atractivo Para las Empresas En la última década, México ha sido considerado un país clave para realizar inversiones en industrias sobresalientes y con altas expectativas de crecimiento. Dentro de los sectores favoritos para realizar inversiones nacionales e internacionales se encuentran las manufacturas (principal actividad económica nacional), el sector turístico y en el sector inmobiliario (Industrial, Comercial, Oficinas y Hotelero). En ese mismo periodo, dos de los sectores inmobiliarios que han logrado captar atractivas inversiones tanto nacionales como internacionales, son el Comercial y el de Oficinas, los cuales han aprovechado la baja penetración en cuanto a superficie arrendable, el potencial de financiamiento de instrumentos como las Fibras (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) y la necesidad tanto de espacios de esparcimiento como corporativos. Respecto a LATAM, México mantiene el atractivo para desarrollar oferta inmobiliaria, en contraste con Brasil y otros países, que ya se consideran mercados con altos niveles de saturación.

El Sector Inmobiliario Comercial en México En cuanto a Penetración Comercial, consideramos que existe un potencial de crecimiento para los próximos años, debido a que en la actualidad la penetración en México de 0.2 m²/ Cápita resulta inferior respecto al nivel observado en Brasil de 0.4 m²/ Cápita, en Canadá de 1.3 m²/ Cápita y en EUA de 2.0 m²/ Cápita. Un dato a destacar es que en los últimos 20 años la penetración comercial en A diferencia de la saturación que existe el país ha presentado una TCAC de 7.4%. Desde nuestro punto de vista, la urbanización en México en Brasil, México es considerado como ha creado ciudades de mediano y de gran tamaño con suficiente población para hacer atractivo los un mercado inmobiliario atractivo. centros comerciales, aspecto que resultaría más positivo si se presenta un crecimiento de la clase media, la cual considera al 53.0% del número de familias en el país. En las próximas décadas, la mayor parte de la población pasará a ser del grupo de trabajadores activos con un rango de edad de 21-50 años, los cuales podría mantener una expectativa de crecimiento de doble dígito en el poder adquisitivo. El punto anterior podría favorecer el desarrollo de nuevos complejos, además de generar un entorno de madurez en los complejos que se han desarrollado en la última década.

En el periodo de 2014-2019, el Sector Inmobiliario Comercial en México, principalmente en la Cd. de México y Edo. de México, ha presentado un significativo crecimiento en cuanto nuevos espacios. De hecho, se podrían considerar 35 movimientos estratégicos en el sector con una oferta de superficie de 1,175,239 m², los cuales contemplan nuevos centros comerciales, expansiones y remodelaciones. Desde nuestra visión, los principales factores que han contribuido al desarrollo del Sector son los siguientes: 1) México es el país de Latam con más superficie arrendable comercial (la oferta comercial urbana es de 17.0 m²/habitante vs Promedio de la Latam 8.0 m²/habitante); 2) Diversos desarrolladores (entre ellos las Fibras) han logrado obtener recursos para financiar diversos 2 Centros Comerciales Icónicos en proyectos; y 3) Nuestro país se ha posicionado como uno de los mercados con mayor interés por las ZMCM son Perisur y Plaza Satélite, los marcas globales. Entre las principales empresas del sector destacan: Inmuebles Carso; MRP; Gicsa; cuales se construyeron en 1980 y 1970 Gigante Grupo Inmobiliario; Artha Capital, Sordo Madaleno; Planigrupo, ZKC y Frisa, Fibra Uno, Fibra respectivamente. Macquarie, Fibra Danhos y Fibra Shop.

Con toda esta nueva oferta de espacios comerciales, consideramos que éste Sector Inmobiliario ha logrado diversificarse hacia un entorno de mejores propuestas para el consumo, aspecto que hace 10 años sólo consideraba Plazas o Centros icónicos (ejemplo: Plaza Satélite y Perisur). Incluso estás icónicas plazas en los últimos 2 años han presentado renovaciones hacia las tendencias actuales.

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El Sector Inmobiliario de Oficinas en México, Mayor Oferta pero no una “Burbuja” El Sector Inmobiliario de Oficinas en México cuenta con una renta promedio de $33.3 (dólares/m²), La Certificación de Oficinas LEED 58.0% inferior respecto al promedio de LATAM de $50.4 dólares (Panamá de $ 27.1, Colombia de (Leadership in Energy & Environmental Design) califica a los complejos más $ 38.6, Brasil de $ 92.3, Argentina de $65.3 y Perú de $23.5). Vale la pena señalar que el entorno sustentables en el mundo. inmobiliario y económico en cada región presenta diversos escenarios. A nivel de Cap Rate, el Sector cuenta con un promedio de 9.0%, 60pbs por debajo del promedio de LATAM, el cual se ubica en 9.6% (Panamá de 9.7%, Bogotá de 8.3%, Rio de Janeiro de 10.3%, Sao Paulo de 10.3%, Buenos Aires de 8.10% y Lima de 10.9%). Pese a que México muestra un escenario de menor nivel de Renta y de Cap Rate respecto a Latam, el Sector de Oficinas en México ha presentado en los últimos 5 años una TCAC en el GLA de 18.0%, un nivel superior respecto a dichos mercados comparables.

En los últimos 5 años, el Sector de Oficinas ha presentado un favorable escenario en la Cd. de México, ya que en la actualidad dicha zona representa el 83.0% del espacio inmobiliario en el país y en él se ubican los 10 principales corredores de la Cuidad. Con datos de Cushman & Wakefield (consultoría inmobiliaria especializada), es importante mencionar que el Sector de Oficinas en la Cd. de México y alrededores considera una GLA de 9,862,986 m², de la cual el 38.0% se encuentra en el corredor Reforma, Polanco y Lomas, mientras que el 62.0% se encuentra en Insurgentes, Santa fe, Bosques, Periférico Norte y Sur, Lomas Altas, Interlomas y Otros. Al ritmo que se han presentado los Un aspecto clave para los complejos de nuevos centros de Oficinas, esperaríamos que para 2025 la superficie resulte el doble respecto a lo Oficinas son los sistemas sísmicos, ya observado en 2014. La Cd. de México es el mercado de Oficinas más atractivo, ya que la zona goza que la Cd. de México es una zona de una conectividad única con otras regiones. sensible a dichos sucesos.

Cushman & Wakefield destaca que al cierre de año la demanda de espacios de oficinas presentó un desempeño sobresaliente, manteniendo una Tasa de Absorción de 13.7%, la cual resulta superior respecto al promedio observado en los últimos 5 años. Validando lo anterior, reiteramos que la clave para los siguientes años será la absorción de los espacios disponibles y aumentos graduales a nivel de renta. Los datos de la nueva oferta observados en conjunto al ritmo de absorción presentado durante los últimos 5 años rompen la idea de una “burbuja inmobiliaria”, ya que el Sector ha logrado canalizar nuevos espacios que requería el mercado corporativo mexicano y los niveles de renta no han mostrado incrementos abruptos, aspecto común en una “burbuja”.

Perfil Inmobiliario Comercial y de Oficinas

Las zonas con mayor demanda de Oficinas en la Cd. de México se ubican en el corredor de Reforma, Polanco y Lomas.

Fuente: Monex

Regulaciones de las Fibras en México,

Bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta (Artículo 187 y 188), las Fibras deben distribuir el 95% de su Resultado Fiscal Neto, lo cual permite ofrecer un atractivo esquema de pagos de dividendos. Cabe El Sector de Fibras en México surgió en señalar que a partir de 2014 las Fibras han estado exentas del pago sobre las ganancias de capital y 2011, vio su mayor número de del 10.0% de ISR sobre los dividendos. Adicionalmente, en ese año se publicaron las regulaciones colocaciones de emisoras en 2013 y aprobadas por la CNBV para el Sector, considerando los siguientes aspectos: 1) Un Límite Máximo de hacia 2019 consideramos que el Sector Endeudamiento de 50.0% (Deuda Total /Activos Totales), que en caso que superar se deberá va hacia un entorno de madurez. publicar en 20 días un plan correctivo: 2) Un Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda, el cual no podrá ser menor a 1.0x; 3) La revelación de Información periódica sobre los créditos, préstamos o financiamientos relevantes que representen el 10% o más del pasivo total de la emisora al último ejercicio, entre otros; y 4) Lineamientos para la prevención de conflictos de interés en decisiones del comité técnico u órgano equivalente, así como en la Asamblea de tenedores.

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Danhos, Líder a Nivel Comercial y Oficinas en México

Hagamos una descripción de Fibra Danhos Desde la Oferta Pública Inicial de Danhos es un fideicomiso inmobiliario especializado en desarrollar, arrendar y operar complejos Danhos, el mercado ha calificado de inmobiliarios Comerciales y de Oficinas de calidad premier, los cuales gozan de una estratégica sobresaliente el desempeño de las 9 ubicación y altos estándares de construcción y diseño en México. La Fibra fue creada por Grupo propiedades iniciales. Danhos (con 42 años de experiencia), un desarrollador especializado en complejos Comerciales, de Oficinas y de Uso Mixto en la ZMCM (Zona Metropolitana de la Cd. de México) y en Puebla.

Hablemos de la Exitosa Historia de Danhos desde su Debut en la BMV en 2013 Previo a su debut en la BMV en 2013, Danhos contaba con 9 Propiedades que reflejaban una sólida ocupación de 99.4%, de las cuales 2 (Delta y Tezontle) presentarían expansiones en su GLA. Adicional a estos complejos, hacia los próximos años la Fibra consideraba el desarrollo de nuevos complejos. El primer “pipeline” consideraba los desarrollos del Toreo (Comercial, Oficinas y Hotel) y Torre Virreyes (Oficinas). El segundo “pipeline” (periodo de 2016-2021) visualizaba complejos como Vía Vallejo, Puebla y Las Antenas (Comercial), y hacia 2021 una co-participación en el Parque Hacia 2021, el GLA de Danhos será 3.3x Tepeyac. En el periodo 2013-2018, el GLA de la Fibra presentó un aumento de 218.0%, mientras que mayor vs su debut en la BMV, con una para el periodo 2018-2021 se esperaría un aumento en dicha superficie de 4.1%. Desde el debut de superficie equivalente a 8 Centros la Fibra hacia el 2021, estaríamos considerando un GLA 3.3x vs el inicio del periodo. comerciales similares a Perisur. Cronología Exitosa de Danhos (2013-2021 estimado)

En 2018, Parque Delta fue considerado uno de los 5 Centros Comerciales más visitados (18 millones de visitas). Fuente: Monex con información de la emisora.

Una Sólida Diversificación de Danhos Danhos cuenta con una sólida diversificación, de la cual destacamos los siguientes enfoques: 1) A nivel de Sector, el Comercial y el de Oficinas presenta una participación a nivel de GLA de 64.8% y 31.3% respectivamente (participación similar en Ingresos); 2) A nivel de Ingresos por Divisa, el 79.2% de éstos se encuentra en pesos y el 20.8% en dólares (principalmente en Oficinas); y 3) A nivel de Negocio, Ropa-Calzado, Entretenimiento, Departamentales, Servicios y Alimentos presentan una participación en el GLA de 30.0%, 18.0%, 12.0% y 11.0%, seguido de Salud-Belleza y Hogar con el 3.0% ambos, y en Accesorios-Joyas, Especialidades y Electrónica con el 2.0% cada una.

La Diversificación de Fibra Danhos (Superficie Arrendable m² /Industria/Tasa de Ocupación)

Los 6 Desarrollos que se han incorporado en el periodo 2014-2021 son: Toreo comercial; oficinas y Hotel; Torre Virreyes; Vía Vallejo; Puebla; Las Antenas; y Parque Tepeyac.

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Estrategias Únicas en Danhos Destacamos los siguientes aspectos de las estrategias de Danhos; 1) Fortalecer la relación con su Toreo Parque Central recibió el premio amplia base de arrendatarios, lo cual le permite las renovaciones de contratos a tiempo, una Tasa de la prestigiosa revista “Obras” por ser de Ocupación superior al 90.0% y un incremento en la Renta superior al nivel de Inflación; la mejor edificación en 2015 y recibió el 2) Desarrollar Estratégicamente Nuevos Complejos replicando un Modelo Comprobado en un premio ADI al mejor desarrollo de 2014. Mercado Competitivo, validando su amplia experiencia tanto en la planeación (evaluación del ingreso/consumo por zona), en el financiamiento (sin efecto “dilutivo”), en el desarrollo en tiempo adecuado y en la estabilización hacia una mayor generación de rentas; y 3) Basar su modelo en la ubicación y en un potencial poder adquisitivo, ya que sus complejos se localizan en Cd. de México, la cuarta ciudad más poblada en el mundo, la cual además podría presentar hacia 2025 un PIB Per cápita 30.0% superior al actual; y 4) Innovar en sus complejos, ya que en sus nuevos desarrollos la Fibra destaca por canalizar de manera adecuada las necesidades de los clientes, ya sea por compras rápidas o por periodos más prolongados (pero bajo un esquema de seguridad en sus complejos).

Location, Location y Location” es un Aspecto Clave en Danhos Hablando de la ubicación estratégica de los complejos de Danhos, es bueno considerar que éstos se encuentran en la ZMCM (zona metropolitana del Valle de México), la cual presenta la mayor participación del PIB a nivel nacional (26.1%), además de un PIB per cápita 164.9% superior respecto En el Mercado Inmobilario hablar de al promedio del País. En cuanto a la población de la ZMCM, nos gustaría destacar que en esta zona “Location, Location, Location” se ubica el 17.8% de la Población y un alto nivel de la población económicamente activa, la cual considera como principal prioridad de hacia 2025 se espera que presente un incremento de 23.8% respecto al último censo. En cuanto a un complejo la ubicación. conexión vial, los complejos de la Fibra gozan de los principales corredores viales de la ciudad, donde la clase media y alta se ha desarrollado (mercados ya consolidados en la última década).

Danhos en el Sector Comercial Con una superficie arrendable de 594,756 m² (67.0% del GLA Total de la Fibra) en 10 complejos, Danhos participa en el Sector Comercial. En cuanto al GLA, en la actualidad el Sector considera una superficie +214.0% superior a la observada en el debut de la Fibra en la BMV, lo que implicaría en 5 años una TCAC de 14.8%. Un aspecto a destacar del Sector es la madurez de su Tasa de Ocupación de 91.7%, la cual resulta superior en +11.5pp vs 2014. El Portafolio está integrado por: Parque Alameda; Parque Delta; Parque Duraznos; Parque Lindavista; Reforma 222 (componente Comercial); Parque Tezontle; Toreo Parque Central; Vía Vallejo; Parque Puebla; y Las Antenas. Los 4 Complejos con mayor participación a nivel de GLA en el Sector son Las Antenas (12.3%), Toreo Parque Central (10.5%), Vía Vallejo (9.6%) y Parque Delta (8.0%). Las principales estrategias en el Sector consideran para el desarrollo de un activo a las tiendas ancla (autoservicio y departamentales), para diversificar sus complejos el uso de franquicias que ya forman parte en sus activos con mayor antigüedad y para mejorar la productividad en sus complejos la medición del aforo de las mismas.

Danhos en el Sector de Oficinas “Kataplum” es un área de juegos Con una superficie arrendable de 287,457 m² (33.0% del GLA Total de la Fibra) en 8 complejos, mecánicos en Parque las Antenas, único centro comercial con este tipo de Danhos participa en el Sector de Oficinas. En cuanto al GLA, en la actualidad el Sector considera una atracciones en México. superficie +270.0% superior a la observada en el debut en la BMV, crecimiento que implicaría en los últimos 5 años una TCAC de 24.4%. Un aspecto a destacar del Sector es la madurez de su Ocupación de 83.4%, la cual además de resultar superior en +13.5pp vs 2014, considerará mejorías importantes al estabilizar ciertos complejos a futuro. El Portafolio está integrado por: Reforma 222 Oficinas; Toreo en segmentos A/B/C y Hotel; Parque Esmeralda; Torre Virreyes; Urbitec; y Parque Virreyes. Los 4 Complejos con mayor participación en el GLA Total en Danhos son Toreo en sus 3 complejos con el 16.0%, Torre Virreyes con el 7.7 % y Otros con el 23.0% restante. Las principales estrategias en el Sector consideran para una mayor ocupación un anticipado periodo de comercialización (incluso previo a la apertura), y para lograr un complejo exitoso, ubicarse en las principales conexiones viales, un aspecto clave para el sector corporativo.

Comisiones Alineadas al Inversionista Las comisiones que cobra la administración de Danhos son: 1) Por Asesoría: se pagará (al trimestre) Historicamente, diversos complejos de un “Fee” anual de 1.0% como el equivalente de un porcentaje fijo del valor en libros del Portafolio Danhos han logrado el premio ADI, galardón que califica al desarrollo de Inicial (excluye las Oficinas y el Hotel del Toreo y la expansiones); y 2) Por Servicio de mayor éxito en el Sector. Representación: se pagará al mes el 2.0% de los Ingresos. Danhos ha señalado que no pagará “Fee” por adquisiciones y sobre incentivos y/o referente a los rendimientos de los CBFIs. Estos 2 aspectos previos son un diferenciador importante en el Sector de las Fibras.

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Un Crecimiento De Valor en Danhos Para 2019 esperamos un crecimiento en los Ingresos Totales, NOI y AFFO de 12.5%, 12.2% y 9.0% respectivamente. Dicho incrementos serán resultado de los siguientes aspectos: 1) Un GLA similar al En 2019, Danhos presentará un GLA de de 2018 de 882,212 m²; cifra que cumple las expectativas planteadas desde el debut de la Fibra para 882,212 m², superficie equivalente a este 2019; 2) Una Tasa de Ocupación de 91.0%, un nivel superior en +200pbs vs 2018, el cual 18.8x el Zócalo de la Cd. de México. implicaría un entorno de madurez comercial y de mayor avance en la estabilización a nivel de Oficinas; y 3) Un incremento en la Renta Anual de 7.5%, ubicándola en un nivel promedio de $350.5 mxn/ m² (promedio ponderado a nivel comercial y de oficinas). Como sustento económico, para el ajuste en las Rentas consideramos un nivel de Inflación de México de 3.7%.

División Comercial: Para este año, estimamos que está división presente un crecimiento en los Ingresos por Rentas de 15.9%, el cual considerará un GLA similar a la de 2018, un aumento en la Anualmente, los Centros Comerciales Renta Promedio de los 10 complejos de 8.7% y una Tasa de Ocupación de 93.7% (+190pbs vs 2018). de Danhos reciben 100 millones de Un dato a destacar es que 8 de los 10 complejos presentan niveles de ocupación superiores al visitantes, equivalente a 5.0x veces la 90.0%, mientras que los 2 complejos de Las Antenas y Parque Puebla irán gradualmente avanzando población de la Ciudad de México. en su etapa de estabilización. Cabe recordar que desde el debut de Danhos en la BMV, éste ha reflejado 4 nuevos Complejos en su crecimiento (Toreo, Vía Vallejo, Parque Puebla y Las Antenas) y 2 Expansiones en 2 de sus más exitosos complejos, Parque Delta (+52.0% GLA) y Tezontle (+38.0% GLA). Hacia 2021 se esperaría en el Sector la incorporación del Parque Tepeyac, complejo en el cual la Fibra tendrá el 50.0% de participación y una superficie equivalente al 5.8% del GLA Total.

División de Oficinas: Para este año, estimamos que está división presente un crecimiento en los Ingresos por Rentas de 6.5%, el cual considerará un GLA similar a la de 2018, un aumento en la Renta Promedio de los 8 complejos de 6.4% y una Tasa de Ocupación de 85.5% (+210pbs vs 2018). Esperamos en el Sector de Oficinas un avance en la estabilización de los 3 componentes A,B y C del Toreo, una mejor Ocupación en el complejo de Reforma 222 y un desempeño favorable en el resto de activos, donde destacamos a Torre Virreyes. El ritmo hacia una estabilización será gradual, manteniendo una mejor absorción respecto algunos complejos comparables.

El Sector de Oficinas de Danhos Otros Ingresos: En cuanto al resto de Ingresos, esperamos un crecimiento en contraprestación única considera el 20.0% de la superficie de “guante”, en estacionamientos y Mantenimiento (otros) de 15.5%, 9.6% y 14.0% respectivamente. mayor calidad de este tipo de complejos de la Ciudad de México. Cabe señalar que los Gastos relacionado a bienes representan casi el 20.0% de los Ingresos totales, los cuales consideran Gastos de Mantenimiento, Comisión por Servicios de Representación, Impuesto Predial y Seguros. En cuanto al Margen NOI esperamos que este se ubique en 80.3%, nivel similar al de 2018, el cual considera una buena gestión en los Gastos. Dicho margen se mantiene en un nivel superior al promedio observado en los últimos 3 años de 78.9%

En cuanto al dividendo 2019, esperaríamos una distribución anual para 2019 de $2.52 pesos por CBFIs (+5.0% vs 2018), el cual implicaría un “Dividend Yield” de 10.4% vs 8.5% promedio del Sector de Fibras. Tomando en cuenta el periodo 2015-2019, la distribución hacia los accionistas estaría presentando una TCAC de 32.0%, crecimiento que destaca por no haber generado un efecto “dilutivo” y por mantener un apalancamiento prudente.

Crecimiento de Danhos en 2013-2019 (Ingresos y Dividendo)

En 2019 el monto destinado como dividendos será 7.0x mayor al observado en el año que incursionó Danhos en la BMV

Fuente: Estimados Monex

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Sana Estructura Financiera de Danhos

Deuda En la actualidad Danhos presenta una sana estructura financiera, ya que su métrica de Bajo las métricas impuestas por la CNBV, Danhos presenta un prudente apalancamiento “Loan to Value” LTV (Deuda Total/Activos Totales) es de 10.0%, cifra que resulta nivel de apalancamiento, incluso el inferior respecto a la métrica máxima implementada por la CNBV de 50.0% y menor respecto a la menor en el Sector de Fibras muestra de empresas internacionales y locales. Cabe mencionar que el LTV de Danhos resultará menor el mediano plazo, ya que al pagar un Bono durante el 2019, la Fibra haría una reducción hacia un nivel de 8.5%. En el Sector de Fibras, pero particularmente en el Sector Comercial, Danhos resulta la emisora con el menor apalancamiento.

En cuanto al tipo de Tasa, el 85.0% de la Deuda Total se encuentra a Tasa Fija, mientras que el 15.0% se encuentra a Tasa Variable. Con el pago del Bono mencionado previamente, la Deuda Total estará a Tasa Fija. La Deuda Total de Danhos se encuentra en pesos. En cuanto al perfil de vencimiento, se la Fibra considera el 100.0% Deuda a Largo Plazo (2 Bonos en los años 2026 y 2027).

En el Índice de Cobertura al Servicio de la Deuda (ICSD), Danhos presenta un nivel de 2.3x (superior a 1.0x es positivo), el cual respecto a los últimos 3 años considera un nivel similar. Es importante señalar que ésta métrica es el 2da medida de apalancamiento impuesta por la CNBV, la cual debe mantener niveles superiores a 1.0x.

Rentabilidad En cuanto a métricas de rentabilidad de Fibras, destacamos a Danhos por presentar en la actualidad un AFFO/GLA de 4.2x, un nivel que resulta superior respecto al promedio observado en los últimos 3 años de 3.6x. Otro dato a mencionar es que dicha métrica resulta significativamente superior respecto al nivel observado en el año del debut de la Fibra en 2013 de 1.0x. Hacia el mediano plazo esperaríamos que la métrica presente un entorno favorable al estabilizar algunos activos de oficinas.

La generación de Flujo (AFFO) de Danhos Otro indicador es el AFFO/Propiedades, la métrica actual de 59.0x es un nivel máximo histórico, ha superado tanto el crecimiento en además de que resulta superior respecto al nivel promedio de los últimos 3 y 5 años de 56.4x y 51.0x superficie, como en el valor de las propiedades. respectivamente. Es importante mencionar que el valor de las propiedades de Fibra Danhos ha presentado un significativo crecimiento por la valuación periódica trimestral (realizada por 3eros especializados en el sector), por la incorporación de nuevos desarrollos en los últimos 6 años y por el avance en los periodos de estabilización de diversos activos.

Comparativo Sectorial Danhos (mdd) Empresa Pais Mk. Cap LTV D. Total/ Propiedades ICSD "Yield U12m” Spirit Realty C EUA 4,206 40.7% 55.7% 1.3x 6.9% Agree Realty C EUA 2,619 35.9% 48.9% 2.3x 3.1% Getty Realty C EUA 1,310 35.9% 59.9% 0.9x 4.1% Store Capital EUA 7,813 44.1% 65.1% 1.2x 3.8% Vereit EUA 8,395 42.9% 59.9% 1.4x 6.5%

Prom Comercial 4,868 39.9% 57.9% 1.4x 5.0%

Kilruy Realty EUA 3,400 38.0% 50.0% 1.3x 2.4% F Boston Prop EUA 2,922 53.6% 63.7% 1.4x 2.7% u eOffice Prop EUA 2,892 60.9% 83.9% 2.5x 2.5% nEquity Com. EUA 2,892 25.0% 36.5% 3.1x 7.6% f Prom Oficinas 2,892 44.4% 58.5% 2.0x 3.8% Los Centros comerciales en EUA UInternacionales 3,880 42.1% 58.2% 1.7x 4.3% enfrentan retos por el e-commerce, f Fshop México 215 40.1% 47.0% 1.9% 12.0% aspecto que en México tiene un efecto U Local 1,172 25.0% 28.5% 2.1x 9.5% más neutral. F uDanhos México 1,866 10.0% 10.6% 2.3x 7.0% Fuente: Bloomberg

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Riesgos Entre los principales factores de riesgo a considerar para Fibra Danhos encontramos:

Eventuales ajustes en la Tasa de  Un entorno económico local desfavorable podría originar en Danhos una disminución en Referencia de Banxico podría generar los arrendamientos, un ajuste en sus métricas operativas y un escenario limitado para mayor atractivo por las Fibras. nuevos desarrollos, lo cual implicaría una contracción en sus Ingresos por Rentas.  Aumentos en la Tasas tanto en EUA como en México restan apetito por las Fibras, ya que en un marco de comparación riesgo-rendimiento, el “Yield” resultaría menos atractivo.  Un escenario de mayor competencia en el Sector Comercial y de Oficinas en México (ambos con nuevos desarrollos en los U5a), podría implicar un escenario de reto para nuevos desarrollos, un mercado más competitivo a nivel de rentas y renovaciones futuras.  Incumplimientos en su base de arrendatarios, aumentos en los seguros de los activos, reparaciones o renovaciones periódicas en los inmuebles, podría implicar mayores gastos, lo que podría traducirse en una menor distribución hacia los inversionistas.  Los estacionamientos en Danhos representan el 10.0% de los Ingresos Totales, por lo que alguna legislación futura que ya no permita reconocer dichos recursos podría implicar una reducción importante en futuras proyecciones.  Algún cambio en el régimen legal aplicable a las Fibras (relacionados a los artículos de la LISR), así como modificaciones en diversas leyes, reglamentos y convenios, podría modificar el modelo de negocio de Danhos  Algunos factores que podrían afectar el desempeño de Danhos son: Un deterioro en los inmuebles de la Fibra por condiciones de mercado, la conclusión anticipada de arrendamientos, efectos sectoriales, cambios demográficos, ambientales, de seguridad, valuaciones por debajo del valor de los inmuebles, entre otros.

Otros Destacamos los siguientes aspectos de Fibra Danhos:

 Danhos es la séptima Fibra en colocarse en la Bolsa Mexicana de Valores.  Danhos tiene un 55.0% de Float y el 45.0% restante está en el Grupo de Control. Fibra Danhos es de las pocas emisoras  En los últimos 5 años, el precio del CBFIs de la Fibra ha presentado un rendimiento de en el mercado que desde su debut no 18.5% (sin incluir los dividendos pagados en dicho periodo). ha realizado otra Oferta Pública  A partir de 2014, la emisora fue considerada en la muestra del Índice de Fibras de la BMV. Subsecuente “Follow On”.  Las Fibras podrías ser consideradas para participar en el Índice BMV S&P IPyC.  En el Índice más representativo de BIVA, Danhos forman parte de la muestra.

Estados Financieros

Estado de Resultados Montos(Milones de pesos) 2017 2018 2019E 2019E Ingresos Rentas 2,844 3,575 4,012 12.2% Ingresos Totales 4,137 5,153 5,797 12.5% NOI 3,271 4,152 4,657 12.2% FFO 2,650 3,171 3,517 10.9% AFFO 3,339 3,710 4,041 9.0% Margen NOI 79.1% 80.6% 80.3% -24pbs Margen FFO 64.1% 61.5% 60.7% -86pbs Margen AFFO 80.7% 72.0% 69.7% -229pbs Fuente: Estimados Monex

Balance General Montos (Miles de pesos) 2018 1T19 Activo Total 65,048.96 $65,076 Activo Circulante 2,276.40 $2,078 Activo No Circulante 62,772.56 $62,998 Pasivo Corto Plazo 1,933.37 $1,867 Pasivo Largo Plazo 6,907.48 $6,797 Pasivo Total 8,840.85 $8,663 Capital Contable $56,208 $56,412 Fuente: Estimados Monex

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Directorio

Dirección de Análisis y Estrategia Bursátil

Carlos A. González Tabares Director de Análisis y Estrategia Bursátil T. 5231-4521 [email protected]

Janneth Quiroz Zamora Subdirector de Análisis Económico T. 5231-0200 Ext. 0669 [email protected]

Fernando E. Bolaños S. Gerente de Análisis T. 5230-0200 Ext. 0720 [email protected] J. Roberto Solano Pérez Analista Bursátil Sr. T. 5230-0200 Ext. 4451 [email protected]

Verónica Uribe Boyzo Analista Bursátil T. 5230-0200 Ext. 4287 [email protected] B. Jimena Colín Fernández Analista Bursátil T. 5231-0200 Ext. 0710 [email protected] Brian Rodríguez Ontiveros Analista Bursátil T. 5230-0200 Ext. 4195 [email protected]

Juan Francisco Caudillo Lira Analista Técnico Sr. T. 5231-0016 [email protected]

César Adrian Salinas Garduño Analista de Sistemas de Información T. 5230-0200 Ext. 4790 [email protected]

Disclaimer Nosotros, el Área de Análisis y Estrategia Bursátil, certificamos que las opiniones contenidas en este documento reflejan exclusivamente el punto de vista del analista responsable de su elaboración. Asimismo, certificamos que no hemos recibido, ni recibiremos, compensación alguna directa o indirecta a cambio de expresar una opinión específica de este reporte.

Es importante mencionar que los analistas no mantienen inversiones directas o a través de interpósita persona, en los valores o instrumentos derivados objeto del reporte de análisis, así como que ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste, funge con algún cargo en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento.

En los últimos doce meses, es posible que Monex Grupo Financiero, S.A. de C.V. y/o las sociedades que forman parte del grupo (en lo sucesivo “Monex”), a través de sus áreas de negocio, haya recibido compensaciones por prestar algún servicio de representación común, financiamiento corporativo, banca de inversión, asesoría corporativa u otorgamiento de créditos bancarios, a emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente informe.

Este reporte está dirigido a la Dirección de Promoción. Las recomendaciones reflejan una expectativa de comportamiento de la acción contra su mercado de referencia y en un plazo determinado. Este comportamiento puede estar explicado por el valor fundamental de la compañía, pero también por otros factores. El cálculo del valor fundamental realizado se basa en una combinación de una o más metodologías generalmente aceptadas en los análisis financieros, y que pueden incluir, entre otras, análisis de múltiplos, flujos de efectivo descontados, análisis por partes o alguna otra que aplique al caso particular que se esté analizando. Sin perjuicio de lo que antecede, podrían tener más peso otros factores, entre los que se encuentran el flujo de noticias, momento de beneficios, fusiones y adquisiciones, el apetito del mercado por un determinado sector, entre otros; estos factores pueden llevar a una recomendación opuesta a la indicada solamente por el valor fundamental y su comparación directa con la cotización.

Nuestra política de recomendación contempla los siguientes escenarios: Compra.- Cuando el rendimiento esperado de la acción supere en más del 5% el rendimiento esperado del IPyC; Mantener.- Cuando el rendimiento esperado de la acción se ubique entre el ± 5% el rendimiento esperado del IPyC; Venta.- Cuando el rendimiento esperado de la acción sea inferior en más del 5% el rendimiento esperado del IPyC.

El presente documento fue elaborado por Monex con información pública obtenida de fuentes consideradas como fidedignas, sin embargo no existe garantía, explícita o implícita, de su confiabilidad, por lo que Monex no ofrece ninguna garantía en cuanto a su precisión o integridad. El inversionista que tenga acceso al presente documento debe ser consciente de que los valores, instrumentos o inversiones a que el mismo se refiere pueden no ser adecuados para sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo. El contenido de este mensaje no constituye una oferta, invitación o solicitud de Monex para comprar, vender o suscribir ninguna clase de valores o bien para la realización de operaciones específicas. Monex no asume, ni asumirá obligación alguna derivada del contenido del presente documento, por lo que ningún tercero podrá alegar un daño, perjuicio, pérdida o menoscabo en su patrimonio derivado de decisiones de inversión que hubiese basado en este documento. Las opiniones aquí expresadas sólo representan la opinión del analista y no representan la opinión de Monex ni de sus funcionarios. Los empleados de las áreas de promoción, operación, directivos o cualquier otro profesional de Monex, podrían proporcionar comentarios de mercado, verbalmente o por escrito a los clientes que reflejen opiniones contrarias a las expresadas en el presente documento. Inclusive, Monex o cualquiera de sus promotores, operadores, afiliadas o personas relacionadas podrían realizar decisiones de inversión inconsistentes con las opiniones expresadas en el presente documento.