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Area Tecnica

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Area Tecnica COMUNE DI PONTELATONE provincia di Caserta AREA TECNICA PROGETTO: Lavori di completamento "progetto esecutivo I lotto della Ptazza e Centro Servizi" con acquisizione del fabbricato di proprietà Cioppa sito in Pontelatone ad angolo tra Via Torre e Via Parco Arnosello con relativa demolizione e sistemazione area di sedime. RELAZIONE TECNICA DI STIMA ALLEGATI DATA : settembre 201? Ing. RA VALUTAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA Immobile sito nel Comune di Pontelatone (Caserta) angolo Via Torre e Via Parco Arnosello di proprietà Cioppa Monica I N D I C E : 1. Oggetto e scopo della valutazione 2. Ubicazione 3. Descrizione 4. Proprietà 5. Inquadramento urbanistico 6. Dati catastali 7. Consistenza 8. Stato di manutenzione 9. Valutazione dell’immobile 10. Conclusioni 11. Allegato 1 – rilievo fotografico 12. Allegato 2 – stralcio strumento urbanistico 13. Allegato 3 – visure catastali, estratto di mappa, planimetrie 14. Allegato 4 – planimetrie del bene da valutare SCHEDA RIASSUNTIVA Scopo della valutazione: acquisizione al patrimonio comunale (offerta accettata dalla proprietaria del bene: euro 50.000,00) Epoca di riferimento della valutazione: settembre 2017 Indirizzo: Pontelatone (Caserta) angolo Via Torre e Via Parco Arnosello Descrizione: immobile costituito da due piani fuori terra, di cui il piano terra destinato a locali deposito e ad un vano commerciale mentre il piano superiore destinato ad abitazione. Le strutture portanti verticali sono costituite da setti portanti in muratura continua di tufo mentre quelle orizzontali da solai di ferro con tavellonato di laterizio e da solai di legno. La copertura è a tetto inclinato con sottostante armatura di legno e sovrastante manto in coppi e canali. Data di costruzione: epoca inizio novecento Consistenza: superficie coperta mq.190,00 e volume (vuoto per pieno) mc.1150,00 Proprietà: Cioppa Monica (erede Cioppa Vincenzo) Attuale uso: dismesso e in completo stato di abbandono Identificativi catastali: foglio 13, particella 5072, subalterno 1 categoria C/2, subalterno 2 categoria C/1, subalterno 3 categoria C/2, subalterno 4 categoria A/4. 1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE Immobile “dismesso” costituito da due piani fuori terra da acquisire per essere demolito al fine di “svuotare” l’angolo in cui è ubicato. 2. UBICAZIONE Il predetto fabbricato è ubicato tra le strade comunali Via Torre e Via Parco Arnosello, a ridosso dei servizi più importanti del territorio (municipio, scuole, posta, farmacia ecc..). L’intero immobile, confina, a nord e ad ovest con il lotto di terreno distinto con la particella 5068, a sud con la Via Parco Arnosello ed infine ad est con Via Torre. La posizione in cui si trova, rappresenta un “nodo urbano” di notevole importanza in quanto strategico per le attività dell’intero territorio. Le condizioni fatiscenti in cui versa il fabbricato, oltre a rappresentare un elemento di notevole degrado ambientale, condizionano negativamente ogni aspetto e in particolar modo la viabilità. 3. DESCRIZIONE Il fabbricato è composto dalle seguenti unità immobiliari (cfr.allegato 1 rilievo fotografico): Locale deposito piano terra subalterno 1 ingresso dalla Via Torre lato est, composto di un unico vano con annesso bagno di superficie utile mq.31,20 e un’altezza di m.3,20. Le pareti e il soffitto sono trattati con intonaco grezzo e versano in cattivo stato di conservazione mentre la superficie calpestabile è pavimentata con massetto di cemento.- Locale con destinazione commerciale piano terra subalterno 2 ingresso dalla Via Torre lato est, composto di un unico vano di superficie utile mq.19,40 e un’altezza di m.3,20. Le pareti e il soffitto sono trattati con intonaco grezzo e versano in cattivo stato di conservazione mentre la superficie calpestabile è pavimentata con massetto di cemento.- Locali deposito piano terra subalterno 3 composti di quattro vani comunicanti con ingresso unico dalla strada lato sud, aventi una superficie utile complessiva di mq.74,95 e un’altezza interna di m.3,20. Le pareti e il soffitto sono trattati con intonaco grezzo e versano in cattivo stato di conservazione mentre la superficie calpestabile è pavimentata con massetto di cemento.- Abitazione piano primo subalterno 4 l’alloggio in esame allo stato non è abitato in quanto presenta uno stato generale di conservazione fatiscente, tale, da renderlo non agibile. In particolare, le parti che versano in cattivo stato, sono, la copertura a doppia falda inclinata e la scala esterna di collegamento al primo livello, oltre, alla completa mancanza di opere interne. La superficie utile abitabile è di mq.113,80; l’altezza interna è di m.3,30; la superficie non residenziale (terrazzo scoperto) è di mq.48,80. 4. PROPRIETÀ L’immobile è pervenuto alla sig.ra Cioppa Monica nata a Teramo il 17.05.1965 dalla Denuncia di Successione del padre Cioppa Vincenzo n.1305 del 11.03.2016 deceduto il 25.09.2015. Al sig. Cioppa Vincenzo il bene era pervenuto in virtù della denuncia di successione n.31 registrata a Caserta il 09-01-1998 e rettificata con denuncia n.35 del 17-10-2002 dalla madre Rosati Maria Assunta deceduta il 21-04-1997. Alla sig.ra Rosati Maria Assunta, il bene era pervenuto in virtù del testamento olografo del marito Cioppa Giuseppe Antonio pubblicato e registrato a Caserta il 16-07-1981 con protocollo n. 6283. 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO Il lotto di terreno su cui sorge l’immobile, ricade secondo il Piano Regolatore Generale approvato con Decreto della Regione Campania del 02-08-1999 nella zona omogenea “B di completamento edilizio” (cfr.allegato 2 stralcio strumento urbanistico).- L’intero volume del fabbricato (vuoto per pieno) è di circa mc.1150 computato dalla quota stradale fino alla quota di gronda della copertura. La volumetria esistente potrà essere incrementata fino al 35% per interventi di demolizione e ricostruzione in quanto l’edificio possiede i requisiti previsti dal Piano Casa della Regione Campania. 6. DATI CATASTALI Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati di Caserta, risultano i seguenti beni nel Comune di Pontelatone intestati a Cioppa Monica nata a Teramo il 17.05.1965: foglio 13, ex particella 53 (soppressa dalla variazione d’ufficio per modifica identificativo) che ha originato la nuova particella 5072 con i seguenti subalterni (cfr. allegato 3 visure e schede catastali) : - piano terra (locale deposito) foglio 13, particella 5072, subalterno 1, categoria C/2, classe 2, consistenza mq.29, rendita Euro 40,44; - piano terra (locale commerciale) foglio 13, particella 5072, subalterno 2, categoria C/1, classe 2, consistenza mq.26, rendita Euro 216,86; - piano terra (locali deposito) foglio 13, particella 5072, subalterno 3, categoria C/2, classe 1, consistenza mq.78, rendita Euro 92,65; - piano primo (unità abitativa) foglio 13, particella 5072, subalterno 4, categoria A/4, classe 1, vani 6,5, rendita Euro 245,06. 7. CONSISTENZA RIEPILOGO SUPERFICI : S.N.R. (deposito piano terra sub.1 mq.31,20 da computare commercialmente al 50%)= mq. 15,60 S.U. (locale commerciale piano terra sub.2 )= mq. 19,40 S.N.R. (depositi piano terra sub.3 mq.74,95 da computare commercialmente al 50%)= mq. 37,47 S.U.A. (abitazione piano primo subalterno 4) mq.113,80 S.N.R. (terrazzo scoperto piano primo mq.48,80 da computare commercialmente al 20%)= mq. 9,76 S.C. = S.U. + S.N.R. = mq. (113,80 + 19,40 + 15,60 + 37,47 + 9,76) = mq.196,03 8. STATO DI MANUTENZIONE Il fabbricato in completo stato di abbandono, presenta uno stato generale di conservazione piuttosto fatiscente, tale, da renderlo non agibile. In particolare, le parti che versano in cattivo stato, sono, la copertura a doppia falda inclinata e i solai di legno costituenti la copertura dei vani posti al piano primo (lato est), oltre, alla completa mancanza di opere interne (cfr. allegato 1 rilievo fotografico).- In aderenza al fabbricato è presente una parte di terrapieno avente una forma irregolare. La parte rimanente di terreno posta lungo le due strade, risulta sostenuta da due muri di contenimento in pietra di tufo. 9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE . Procedimento di stima “comparativa diretta per valori tipici” : IMMOBILE angolo Via Torre Via Parco Arnosello – foglio 13 particella 5072 E’ stato utilizzato il metodo del confronto di mercato, detto “Market Approach”, procedimento di stima del prezzo di mercato degli immobili, attraverso il confronto tra immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili contratti recentemente e di prezzo noto. Per la determinazione del valore venale del bene, utili elementi si sono reperiti dalle “offerte di vendita” di varie agenzie immobiliari della zona e da tecnici operanti nel territorio del Comune di Pontelatone (Caserta). In rispondenza alle caratteristiche delle unità da stimare si sono tenute in debita considerazione le offerte di vendita di alcune unità abitative similari site nel Comune di Pontelatone (Caserta) e zone limitrofe, aventi: 1. Caratteristiche di localizzazione: - ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano - livello dei collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico - livello di qualificazione dell’ambiente circostante - zone limitrofe 2. Caratteristiche di posizione: - esposizione prevalente del fabbricato - panoramicità - distanza dal fronte strada 3. Caratteristiche dei servizi: - Scuole di ogni ordine e grado - municipio - farmacie - negozi - spazi verdi - spazi per lo sport - ecc. Le indagini esperite al fine del reperimento dei dati utili per la stima, sono consistite nella consultazione dei dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia
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