Verträglichkeitsstudie

Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11

Auftraggeber: Stadt Georgsmarienhütte

Ihre Ansprechpartner Dipl.-Ing. Peter U. Berger Dipl.-Volksw. Corinna Küpper (Projektverantwortung) (Projektleitung)

Sachverständiger für Handel im Städtebau BBE Handelsberatung GmbH Eichenweg 14 Goltsteinstraße 87a 53804 Much 50968 Köln Deutschland Deutschland

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Wissen schafft Zukunft.

München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Münster ∙ Erfurt

Much/ Köln, im November 2018

Inhaltsverzeichnis

1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ...... 4 1.1 Ausgangssituation ...... 4 1.2 Methodischer Ansatz ...... 5 1.3 Auswirkungsanalyse ...... 6

2 Makrostandort Georgsmarienhütte ...... 7

3 Mikrostandort Glückaufstraße ...... 10

4 Wettbewerbsanalyse ...... 12 4.1 Georgsmarienhütte und der Kongruenzraum ...... 12 4.2 Stadt Osnabrück als weiterer Wettbewerbsstandort ...... 32

5 Eingangsdaten der Umsatzumlenkungsanalyse ...... 34 5.1 Einwohner und Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ...... 34 5.2 Marktabschöpfung des Planvorhabens ...... 36

6 Auswirkungsanalyse ...... 39 6.1 Sortimentsbezogene Umsatzumverteilungseffekte ...... 39 6.2 Städtebauliche Bewertung ...... 45 6.3 Kompatibilität mit den Grundsätzen und Zielen der Landesplanung und den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte ...... 50

7 Abschließende Bewertung und Empfehlungen für die Sortimentsfestlegungen im städtebaulichen Vertrag ...... 54

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Abbildungsverzeichnis: Seite Abbildung 1: Einwohner der Stadt Georgsmarienhütte nach Stadtteilen ...... 7 Abbildung 2: Mikrostandort ...... 11 Abbildung 3: Zentrale Versorgungsbereiche/ Versorgungskerne im Kongruenzraum ...... 13 Abbildung 4: Projektrelevantes Einzelhandelsangebot im Untersuchungsraum ...... 33 Abbildung 5: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet nach Gemeinden ...... 35 Abbildung 6: Maximaler Planumsatz nach Sortimenten ...... 37 Abbildung 7: Ableitung maximaler Umsätze/ Verkaufsflächen nach Sortimenten ...... 38 Abbildung 8: Umsatzumlenkung (sortimentsbezogener Worst-Case) ...... 43

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1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung

1.1 Ausgangssituation

Für das im Stadtteil Oesede der Stadt Georgsmarienhütte gelegene Grundstück Glückaufstraße 11, das von dem Edeka Lebensmittelsupermarkt Dütmann genutzt wird, wurde am 27.01.2016 die Erweiterung des Warenangebotes im periodischen Bedarf von zurzeit rd.1.900 m² auf 4.051 m² Netto-Verkaufsfläche raumordnerisch positiv beschieden. Darüber hinaus beabsichtigt der Grund- stückseigentümer eine zusätzliche, optionale Erweiterung der Verkaufsfläche in einer Größe von 2.849 m² für Waren des aperiodischen Bedarfs im Zuge eines Geschäftsneubaus. Die gesamte Netto-Verkaufsfläche könnte demnach maximal 6.900 m² umfassen. Unter Bezug auf § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung handelt es sich bei dem Vorhaben um die Erweiterung einer bereits ge- genwärtig großflächigen Einzelhandelsnutzung. Im Rahmen der geplanten Waren- und Verkaufs- flächenerweiterung soll auf dem Grundstück ein 5-geschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude er- richtet werden, dessen Erd- und 1. Obergeschoss für Einzelhandelsnutzungen vorgesehen sind. Im 2. Obergeschoss sind neben der Verwaltung auch Sozialräume für Mitarbeiter geplant, wohin- gegen im 3. und 4. Obergeschoss Wohnungen projektiert sind

Zu den bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen des Plangrundstücks ist anzuführen, dass die Stadt Georgsmarienhütte im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 267 „Stadtmitte“ die Ausweisung eines Kerngebietes beabsichtigt. Der Planstandort gehört zum Hauptzentrum Oesede der als Mittelzentrum ausgewiesenen Stadt und befindet sch im Norden des im Einzelhan- delskonzept der Stadt Georgsmarienhütte (Fortschreibung 2012) abgegrenzten zentralen Versor- gungsbereichs der Stadtmitte.

Zur Absicherung der vorgenannten Waren- und Verkaufsflächenerweiterung soll nach dem Willen der Stadt Georgsmarienhütte ein städtebaulicher Vertrag mit dem Grundstückeigentümer ge- schlossen werden, um die zulässigen Sortimente und Verkaufsflächen festzuschreiben. Als kom- munale Rahmensetzung für die vorliegende Untersuchung ist weiterhin zugrunde zu legen, dass der städtebauliche Vertrag aperiodische Waren der Sortimentsgruppe Möbel, Küchen, Teppiche grundsätzlich ausschließen soll, um die im Bereich Klöcknerstraße befindliche, großflächige Ange- botsagglomeration dieses Bedarfssegmentes im Bestand zu sichern.

In Abstimmung mit der Stadt Georgsmarienhütte und dem Landkreis Osnabrück soll für die projektierte, optionale Verkaufsflächenergänzung von 2.849 m² für Waren des aperiodischen Bedarfsgü- terbereichs die raumordnerische Zulässigkeit des Vorhabens im Rahmen einer gutachterlichen Verträglichkeitsstudie geprüft und bewertet werden. Hierzu sind die in der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 in Verbindung mit der Teilfortschreibung Einzelhandel des Landkreises Osnabrück 2010 aufgeführten Grundsätze und Ziele zu berücksich- tigen, insbesondere das Beeinträchtigungsverbot sowie das Kongruenzgebot.

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1.2 Methodischer Ansatz

Die in der Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte (2012) aufge- führten und nach Zentrenrelevanz gegliederten Sortimente der Stadt Georgsmarienhütte bilden die Sortimentssystematik der angebotenen Verträglichkeitsstudie für das Erweiterungsvorhaben. Dabei werden ausschließlich die aperiodischen Sortimente in den einschlägigen, marktwirtschaftlich übli- chen Bedarfsgruppen geprüft, die grundsätzlich für eine großflächige Einzelhandelsnutzung des Vorhabens in Frage kommen. Die vorliegende Untersuchung prüft jedoch nicht die markt- und ab- satzwirtschaftlichen Chancen zur Flächenbelegung und die aus unterschiedlichen Betreiberkon- zepten resultierenden Umsatzchancen in den einzelnen Sortimentsgruppen.

Die Verträglichkeitsstudie ist als Worst-Case-Analyse angelegt, so dass ohne Rücksicht auf die spezifischen Vermarktungschancen zunächst von einer großflächigen, maximalen Verkaufsflä- chenbelegung der gesamten Planfläche von 2.849 m² in den einzelnen Sortimentsgruppen ausgegangen wird. Hierzu ist anzumerken, dass eine solche Annahme unter marktwirtschaftlichen Ge- sichtspunkten im Hinblick auf die mittelzentrale Versorgungsbedeutung der Stadt Georgsmarien- hütte, der Größe des zugeordneten Kongruenzraumes, der Dominanz des Oberzentrums Osna- brück als Einkaufsstadt und marktüblicher Betriebsgrößen nicht realistisch ist. Gleichwohl werden auftragsgemäß die entsprechenden Maximalgrößen nachfolgend einer Verträglichkeitsprüfung unterzogen.

Im Rahmen der Untersuchung werden im Einzelnen folgende Bedarfsgruppen untersucht:

Bekleidung (Damen-, Herren- und Kinderbekleidung, Wäsche, Hüte, Hochzeits-/ Festklei- dung)

Schuhe/Lederwaren (einschließlich Reisegepäck)

Sportartikel und -geräte (einschließlich Sportkleidung, Sport- und Wanderschuhe, Wander- und Trekkingausrüstung, Zelte, Campingbedarf, Fitnessgeräte, Fahrräder)

PBS/ Bücher (Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf, Bürogeräte, Bücher, Zeitschriften)

GPK (Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Geschirre, Glaswaren, Bestecke, Dekoartikel)

Haus- und Heimtextilien (Haus-, Bett- und Tischwäsche, Kurzwaren, Handarbeiten, Meter- ware für Bekleidung und Wäsche, Vorhänge und Gardinen, Bodenbeläge)

Elektroartikel (Weiße und braune Ware, Elektroklein- und Großgeräte, Ton- und Bildträger, Foto und optische Erzeugnisse, Telekommunikations- und Datenverarbeitungsgeräte)

Bau- und Heimwerkerartikel (einschließlich Bastelartikel, Blumen, Pflanzen, Zoologischer Bedarf, lebende Tiere, Tierfutter).

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Nicht untersucht werden die Sortimentsgruppen medizinische/ orthopädische Artikel, Uhren/ Schmuck sowie Kunst und Antiquitäten, da eine großflächige Belegung der geplanten Ergänzungs- fläche mit diesen Sortimenten aus marktwirtschaftlichen Gründen auszuschließen ist. Unter Be- rücksichtigung der Agglomerationsvorteile, die eine Angebotsergänzung des (periodischen Be- darfs), speziell des Lebensmittelsortimentes, durch aperiodische Bedarfsgüter in dem Geschäfts- gebäude bietet, sind bei der Umsatzprognose als Worst-Case-Betrachtung die branchenüblichen Höchstwerte der Raumleistung (Flächenproduktivität je m² Verkaufsfläche) anzusetzen. Je nach Betreiberkonzept und Sortimentsniveau können die errechneten Umsätze selbstverständlich auch erheblich niedriger ausfallen.

1.3 Auswirkungsanalyse

Die vorhabenbezogene Verträglichkeitsstudie wird in Form einer Worst-Case-Auswirkungsanalyse durchgeführt. Hierzu werden die in den vorgenannten Sortimentsbereichen zurzeit ansässigen Be- triebe im gesamten Kongruenzraum des Mittelzentrums (Basis: CIMA-Vorschläge Kongruenzräu- me im Landkreis Osnabrück, Februar 20181) gutachterlich nach Größe und Umsatztätigkeit (Schätzwerte) erfasst, um eine Umsatz-/Kaufkraftbilanz auf der Grundlage der im Untersuchungs- raum verfügbaren sortimentsspezifischen Kaufkraft zu erarbeiten und die potenziellen Umvertei- lungswirkungen zu errechnen.

Die Auswirkungsanalyse ermittelt und bewertet im Kongruenzraum für die vorhabenbezogene Er- gänzungsfläche von 2.849 m² Netto-Verkaufsfläche folgende Faktoren:

Umverteilungswirkungen

Städtebauliche Auswirkungen der prognostizierten Umsatzverteilungseffekte auf die relevanten zentralen Versorgungsbereiche und andere zentralörtlich bedeutsame Versor- gungsstandorte

Kompatibilität mit den Grundsätzen und Zielen der Landesplanung (vor allem Kongruenz- gebot und Beeinträchtigungsverbot) sowie mit den Zielsetzungen und Vorgaben des Ein- zelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte

Abschließende Bewertung und Empfehlungen für die Sortimentsfestlegungen im städte- baulichen Vertrag.

1 Die CIMA-Studie befindet sich zurzeit in der Abstimmung.

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2 Makrostandort Georgsmarienhütte

Das Mittelzentrum Georgsmarienhütte ist dem Kreis Osnabrück zugeordnet und grenzt nördlich unmittelbar an das Oberzentrum Osnabrück. Benachbart sind darüber hinaus die Grundzentren Bissendorf, Hilter am Teutoburger Wald, Bad Iburg, Hagen am Teutoburger Wald und Hasbergen.

Die Bundesstraße 51 und die Landesstraße 95 stellen die wichtigsten Verkehrsachsen dar, welche die Stadt mit den benachbarten Städten und den Autobahnen 30 sowie 33 verbinden. Die Ver- kehrsgemeinschaft Osnabrück bietet direkte Linienbusverbindungen von Georgsmarienhütte nach Osnabrück und zu den sonstigen Nachbarkommunen an.

Die Stadt Georgsmarienhütte ist ein wichtiger Arbeitsstandort in der Region und verfügt – trotz der räumlichen Nähe zu Osnabrück – über einen positiven Pendlersaldo (ca. 9.760 Einpendler und 8.975 Auspendler).2

Die Stadt weist aktuell 32.200 Einwohner auf, die sich auf sechs Stadtteile verteilen. Auf den Stadt- teil Oesede entfällt gut ein Drittel der Einwohner. Der Stadtteil Alt-Georgsmarienhütte mit ca. 23 % der Einwohner grenzt direkt westlich an Oesede an. In westlicher und östlicher Stadtrandlage weisen die Stadtteile Holzhausen und Kloster Oesede jeweils ca. 14 % der Einwohner auf. Auf die nördlichen bzw. östlichen Siedlungsbereiche Harderberg und Holsten-Mündrup entfallen ca. 9 % bzw. 2 % der Einwohner.

Abbildung 1: Einwohner der Stadt Georgsmarienhütte nach Stadtteilen

Stadtteil Einwohner

abs. in %

Oesede 12.000 37,3

Alt-Georgsmarienhütte 7.504 23,3

Holzhausen 4.532 14,1

Kloster Oesede 4.427 13,8

Harderberg 3.008 9,3

Holsten-Mündrup 725 2,2

Stadt Georgsmarienhütte gesamt 32.196 100,0

Quelle: Stadt Georgsmarienhütte, Stand: 01.07.2018

2 Vgl. Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten aus der Beschäftigungsstatistik, Stand: 30.06.2017

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Im Zeitraum 2007 - 2017 verzeichnete die Stadt eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung (ca. - 2,6 %), gleichzeitig sind die Bevölkerungszahlen landesweit um ca. 0,1 % und kreisweit um ca. 0,8 % gesunken.

Die Bevölkerungsprognose des Landesbetriebes für Statistik und Kommunikation Niedersachsen lässt für die Stadt Georgsmarienhütte bis zum Jahre 2026 eine weiterhin negative Bevölkerungs- entwicklung (- 2,6 %) erwarten, während für den Kreis Osnabrück (+ 2,7 %) und das Land Nieder- sachsen (+ 4,2 %) für diesen Zeitraum eine positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert wird.3

Die Stadt Georgsmarienhütte weist im Stadtteil Oesede einen innenstädtischen Hauptgeschäftsbe- reich aus, der im Rahmen des städtischen Zentrenkonzeptes als zentraler Versorgungsbereich mit einer gesamtstädtischen und teilweise übergemeindlichen Versorgungsbedeutung definiert wird. Darüber hinaus bestehen Stadtteil-/ Nahversorgungszentren in Alt-Georgsmarienhütte, Kloster Oesede und Holzhausen. Die Fachmarktstandorte Gewerbegebiet Niedersachsenstraße, Gewer- begebiet Klöcknerstraße und der Bereich Im Loh sollen in Funktionsergänzung zu den zentralen Versorgungsbereichen der Stadtteilzentren auch zukünftig die Funktion von Sonderstandorten für den großflächigen Einzelhandel mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten überneh- men.

Mit einer einzelhandelsbezogenen Verkaufsfläche von ca. 107.000 m² weist die Stadt ein umfang- reiches Einzelhandelsangebot auf. Hohe Verkaufsflächenkonzentrationen sind vor allem im Möbel- und Einrichtungsbereich (ca. 45.000 m² Verkaufsfläche) sowie im Bau- und Gartenbedarf (ca. 24.500 m² Verkaufsfläche, inkl. Blumen, Zoobedarf) festzustellen. Auch im Angebot bei Bekleidung und Schuhen ist mit ca. 12.000 m² Verkaufsfläche eine relativ hohe Flächenausstattung gegeben. Das Nahversorgungsangebot (insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren) zeichnet sich durch eine annähernd flächendeckende und bedarfsgerechte Ausstattung aus.

Die im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2012 festgestellten Umsatz-Kaufkraft-Relationen belaufen sich gesamtstädtisch auf ca. 87 - 90 % bei Bekleidung/ Schuhen, ca. 87 % bei Haus- und Heimtextilien und 53 % bzw. 59 % bei Sportartikeln und PBS, Büchern. Hohe Kaufkraftzuflüsse sind im Bau- und Gartenbedarf (ca. 178 %) und bei GPK (ca. 223 %) festzustellen, während bei Elektroartikeln mit einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 32 % ein Angebotsdefizit ablesbar ist.

Der mittelzentrale Kongruenzraum (Versorgungsbereich für aperiodische Sortimente), der planerisch von der unteren Landesplanungsbehörde festgelegt werden soll, umfasst nach den im Febru- ar 2018 vorgelegten „CIMA-Vorschlägen Kongruenzräume Mittelzentren Landkreis Osnabrück“ die Städte und Gemeinden Bad Iburg, Bad Laer, Bad Rothenfelde, Dissen am Teutoburger Wald,

3 Vgl. Landesamt für Statistik Niedersachsen, Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung für die Jahre 2021 und 2026 (Basisjahr 2016)

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Georgsmarienhütte, Glandorf4, Hagen am Teutoburger Wald, Hasbergen und Hilter am Teutobur- ger Wald. Damit leben ca. 110.800 Einwohner in dem zugewiesenen mittelzentralen Versorgungs- bereich.

4 gleichzeitig Kongruenzraum Warendorf

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3 Mikrostandort Glückaufstraße

Der Standort Glückaufstraße/ Düte-Passage ist dem im Einzelhandelskonzept der Stadt Georgsmarienhütte abgegrenzten Hauptzentrum der Innenstadt im Stadtteil Oesede zugeordnet. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich entlang der Oeseder Straße und umfasst den Be- reich der Glückaufstraße einschließlich des Geländes der Alten Seilerei. Damit nimmt der Untersu- chungsstandort eine zentrale Lage zwischen der achsenbezogenen Geschäftslage der Oeseder Straße und dem ergänzenden Fachmarktstandort Alte Seilerei ein. Eine Neuaufstellung des Ein- zelhandelsstandortes mit einer Sortiments- und Verkaufsflächenerweitung würde nach gutachterlicher Einschätzung zu einer Erhöhung der Kundenfrequenz beitragen, die zugleich auch eine Ver- stärkung der Verbundeffekte und damit auch unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine Weiter- entwicklung des innerstädtischen Geschäftszentrums bewirken würde.

Die Geschäftsstraße Oeseder Straße ist durch kleinteilige Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe geprägt. Dabei spannt sich der Kundenlauf zwischen den Magnetbetrieben K + K-Supermarkt sowie Meyer Moden im Süden und dem Rathaus im Norden der Straße auf. Mit der Bebauung entlang des südlichen Straßenzuges „Am Rathaus“ wurde eine Ergänzung der kleinteiligen Strukturen durch größere bzw. großflächige Einzelhandelsbetriebe geschaffen. Die Beklei- dungs- und Schuhanbieter Markenshop, C & A und Deichmann haben ebenso wie der Drogerie- markt Rossmann zu einer bedarfsgerechten Weiterentwicklung der innerstädtischen Versorgungs- strukturen beigetragen .

Auch der Fachmarktstandort „Alte Seilerei“ (u. a. Aldi, Edeka Getränkemarkt, Takko, K + K-Schuh- center und Spiel + Freizeit Nagel) stellt einen bedeutsamen innerstädtischen Ergänzungsstandort in unmittelbarer Nachbarschaft zum Untersuchungsstandort dar. Am Standort Glückaufstraße/ Dü- te-Passage ist mit dem Edeka-Markt ein weiterer wichtiger innerstädtischer Magnetbetrieb ansäs- sig. Durch die geplante Neuaufstellung des ansässigen Lebensmittelmarktes und eine Ergänzung durch weitere Angebote des aperiodischen Bedarfs kann eine sinnvolle räumliche und angebots- bezogene Diversifizierung der Versorgungsangebotes der Innenstadt Oesede erreicht werden.

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Abbildung 2: Mikrostandort

Quelle: Eigene Darstellung

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4 Wettbewerbsanalyse

4.1 Georgsmarienhütte und der Kongruenzraum

Die zu untersuchenden aperiodischen Einzelhandelsnutzungen beziehen sich vor allem auf zentrenrelevante Sortimente, damit sind in erster Linie die Wettbewerbswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche/ Versorgungskerne5 im Umfeld zu untersuchen. Bei Belegung der projektierten Verkaufsfläche mit den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten des Bau- und Gartenbedarfes würden zusätzlich Wettbewerbseffekte für die Versorgung außerhalb der zentralen Versorgungsbe- reiche ausgelöst.

Im Folgenden werden die zentralen Versorgungsbereiche im Kongruenzraum des Mittelzentrums Georgsmarienhütte einer vertiefenden Wettbewerbsanalyse in den projektrelevanten Sortimenten unterzogen.

5 Versorgungskern: Räumlich festgelegter Bereich eines Zentralen Ortes in städtebaulich integrierter Lage. Ihm kommt auf Grund eines gebündelten und konzentrierten Angebotes an vorhandenen oder geplanten Einzelhandels- und Komplementäreinrichtungen eine zentralörtliche Versorgungsfunktion zu.

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Abbildung 3: Zentrale Versorgungsbereiche/ Versorgungskerne im Kongruenzraum

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis RROP für den Landkreis Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

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Stadt / Gemeinde: Georgsmarienhütte

Funktion des Zentrums: mittelzentrales Hauptzentrum Oesede

Entfernung zum Planstandort: 0 km Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs/ Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010/ Einzelhandels- und Zentrenkonzept GMH 2012 Kurzcharakterisierung Das innerstädtische Hauptzentrum erstreckt sich in zentraler Lage im Siedlungsgebiet von Oesede entlang der Oeseder Straße und der Glückaufstraße/ Klöcknerstraße. Der zentrale Versorgungsbe- reich umfasst zudem den Rathausparkplatz und die Querachse Schoonebeekstraße. Die Nutzungsstruktur wird von einer Mischung aus Einzelhandelsgeschäften, verbrauchernahen Dienstleistungseinrichtungen und Gastronomie bestimmt. Ergänzend prägen öffentliche Ein- richtungen (u. a. Rathaus, Stadtbibliothek, Kirche) das Zentrum. Auch die städtebaulichen Rahmenbedingungen zeigen eine gewachsene, überwiegend kleinteilige Struktur entlang der Oeseder Straße und ergänzende große bzw. großflächige Einzelhandelsbe- triebe im Bereich „Am Rathaus“ und Glückaufstraße auf. Innerhalb des zentralen Versorgungsbe- reichs sind 40 projektrelevante Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 11.755 m² ansässig. Größte Anbieter sind die Bekleidungsgeschäfte Meyer Moden, C & A, Markenshop sowie der Schuhfachmarkt Deichmann. Darüber hinaus ist ein differenziertes Fachgeschäftsangebot bei Bekleidung und Schuhen/ Lederwaren vorhanden. Dagegen ist nur ein geringes Sport- und Elektrowarenangebot vorhanden. GPK sowie Haus- und Heimtextilien werden von kleineren Fachgeschäften und preisorientierten Fachmärkten (u. a. Tedi, Dänisches Bettenlager) angeboten. Darüber hinaus sind eine Buchhandlung sowie Fachgeschäfte für Schreibwaren und Blumen in der Innenstadt vorhanden. Das innerstädtische Hauptzentrum übernimmt mittelzentrale Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung in Georgsmarienhütte und den benachbarten Grundzentren. Angesichts der Ange- botsvielfalt durch den bestehenden Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz ist eine Vorschädigung des Geschäftszentrums auszuschließen.

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Verkaufsflächen und Umsätze im innerstädtischen Hauptzentrum Oesede

Verkaufsfläche in m² (ca. 11.755 m²)

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000

Umsatz in Mio. € (ca. 32,4 Mio. €)

0 5 10 15 20 25 30

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches): Nahversorgungszentren in den Stadtteilen Alt-Georgsmarienhütte, Kloster Oesede, Holzhausen: ■ Einzelhandels-/ Dienstleistungsbetriebe mit Schwerpunkt im periodischen Bedarf übernehmen wohnungsnahe Versorgungsfunktionen. Städtebaulich nicht-integrierte Ergänzungsstandorte in den Gewerbegebieten Niedersachsen- straße, Klöcknerstraße/ Harzer Straße/ Oeseder Feld, im Bereich „Im Loh“: ■ Das Gewerbegebiet Niedersachsenstraße fungiert als wichtiger Versorgungsstandort für Möbel- und Baumärkte (u. a. Möbel Roller, SB-Möbelhalle Draba, Hagebaumarkt, Toom, Zoo & Co.). Darüber hinaus sind mit Adler Modepark und Lederpark Kleine-Börger auch Bekleidungsangebieter ansässig. Das projektrelevante Angebot bezieht sich auf 9 Betriebe mit ca. 23.020 m² Verkaufsfläche und ca. 54,5 Mio. € Umsatz. ■ Der Standort Klöcknerstraße/ Harzer Straße/ Oeseder Feld (u. a. Möbel/ Küchen Meyer, Raiffeisenmarkt, Zweirad Calmer, Elektro Börger) entfaltet ebenfalls eine regionale Aus- strahlungskraft. Das projektrelevante Angebot bezieht sich auf 5 Betriebe mit ca. 2.920 m² Verkaufsfläche und ca. 7,0 Mio. € Umsatz. ■ Der Geschäftsbereich „Im Loh“ wird bestimmt durch den Möbelanbieter Dransmann in Verbindung mit nahversorgungsbezogenen Angeboten (u. a. Lidl). Projektrelevant ist nur der kleinteilige Elektroanbieter Ruthemeyer.

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Stadt / Gemeinde: Hagen a.T.W.

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 7 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern Hagen umfasst den Ortskern mit den Straßenzügen Dorfstraße/ „Am Kirch- platz“/ Iburger Straße/ Schulstraße. Hier sind 6 projektrelevante Betriebe mit zusammen ca. 850 m² Verkaufsflächen ansässig. Der Angebotsschwerpunkt liegt bei Bekleidung (Karin S, Jonas S, PEP und Ernsting’s Family), Sportartikeln (Reitsport Steigbügel, Sport Treff) und GPK (Meyers Fach- markt). Insgesamt besteht ein gefestigter Geschäftsbereich mit attraktiven städtebaulichen Rah- menbedingungen, dem eine ortsbezogene Versorgungsbedeutung zukommt.

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Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Hagen

Verkaufsfläche in m² (ca. 850 m²)

0 100 200 300 400 500 600 700 800

Umsatz in Mio. € (ca. 2,6 Mio. €)

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Nahversorgungsfunktionen übernimmt der Standort Hüttenstraße in Randlage des Ortskerns: ■ u. a. Lebensmittel- und Drogeriemärkte, Postenbörse

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Stadt / Gemeinde: Hasbergen

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 10 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern erstreckt sich entlang der Tecklenburger Straße. Das Angebot bezieht sich vor allem auf periodische Sortimente (u. a. Lebensmittel- und Drogeriemärkte). Projektrelevant ist das preisorientierte Angebot der Postenbörse sowie von zwei kleinteiligen Fachgeschäften für Bodenbeläge und Raumausstattung. Der Geschäftsbereich weist keine übergemeindliche Ausstrahlungskraft auf.

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Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Hasbergen

Verkaufsfläche in m² (ca. 900 m²)

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Umsatz in Mio. € (ca. 1,4 Mio. €)

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Im Stadtteil Gaste ist ein ergänzendes nahversorgungsbezogenes Einzelhandelsangebot vorhanden. In Autobahnnähe ist der großflächige Fachmarkt Teppich Kibek ansässig.

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Stadt / Gemeinde: Bad Iburg

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 7 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern erstreckt sich entlang der Münsterstraße/ Große Straße/ Schloßstraße und umfasst das Mühlentor-Center. Das innerstädtische Angebot ist wesentlich durch Fachgeschäfte für Bekleidung, Schuhe und GPK/ Wohnaccessoires geprägt. Am Mühlentor ist mit einem Edeka- Markt ein Nahversorgungsschwerpunkt vorhanden. Ergänzend werden auch Bücher, Sportartikel, Blumen und Elektrowaren angeboten. Bad Iburg profitiert auch von der touristischen Anziehungskraft (u. a. Burg, Landesgartenschau 2018). Insgesamt weist der Geschäftsbereich auch aufgrund der Nutzungsmischung mit Gastronomie- und Dienstleistungsangeboten eine hohe Attraktivität auf.

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Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungsbereich Bad Iburg

Verkaufsfläche in m² (ca. 2.390 m²)

0 500 1.000 1.500 2.000

Umsatz in Mio. € (ca. 7,2 Mio. €)

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Außerhalb des Versorgungskerns sind Nahversorgungsangebote u. a. an der Münsterstraße und im Ortsteil Glane vorhanden. An der Osnabrücker Straße ist u. a. ein Lebensmittelmarkt in Verbindung mit einer Postenbörse und eine Baumschule ansässig. Im Ortsteil Glane wird das Angebot durch einen Raumausstatter und ein Blumengeschäft ergänzt.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 21

Stadt / Gemeinde: Hilter a.T.W.

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 13 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern entlang der Bielefelder Straße/ Osnabrücker Straße/ Münsterstraße weist neben einem Raiffeisenmarkt projektrelevante Fachgeschäfte für Bekleidung, Sport, Raum- ausstattung und Blumen auf. Er dient vor allem der Versorgung der umliegenden Wohnsiedlungs- bereiche.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 22

Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Hilter

Verkaufsfläche in m² (ca. 1.810 m²)

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800

Umsatz in Mio. € (ca. 4,8 Mio. €)

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Außerhalb des Versorgungskerns sind Nahversorgungsangebote u. a. an der Bielefelder Straße (Lebensmittelmärkte und Kik) vorhanden. Ein Hagebaumarkt belegt einen Gewerbegebietsstandort an der Eisenbahnstraße.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 23

Stadt / Gemeinde: Dissen a.T.W

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 18 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern erstreckt sich entlang der Großen Straße und dem Straßenzug „Auf der Worth“. Größter projektrelevanter Betrieb ist das Dänische Bettenlager. Darüber hinaus ist ein kleinteiliger Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz mit Schwerpunkt bei GPK, Eisenwaren prägend.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 24

Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Dissen

Verkaufsfläche in m² (ca. 1.730 m²)

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

Umsatz in Mio. € (ca. 3,6 Mio. €)

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Außerhalb des Ortskerns sind vor allem der Nahversorgungsstandort Dieckmannstraße/ Teuto- burger Straße (Lebensmittel-, Drogeriemärkte, Postenbörse) und die dezentralen Standorte Bahn- hofstraße (Toom Baumarkt) und Industriestraße (FMD Möbel) von Bedeutung. In Autobahnnähe besteht darüber hinaus ein Bekleidungs-Outlet.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 25

Stadt / Gemeinde: Bad Rothenfelde

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 17 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern erstreckt sich entlang der Frankfurter Straße/ „Am Kurpark“/ Parkstraße/ Sali- nenstraße. Es besteht ein wesentlich auf die Kurgäste ausgerichteter Besatz mit Angebotsschwer- punkten bei Bekleidung, Schuhen, PBS/ Büchern und Wohnaccessoires. Im Kurparkumfeld sind vor allem gastronomische Betriebe prägend, während nur wenige, kleinteilige Einzelhandelsbetriebe vorhanden sind. Der Ortskern übt damit vor allem eine touristische Anziehungskraft aus.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 26

Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Bad Rothenfelde

Verkaufsfläche in m² (ca. 720 m²)

0 100 200 300 400 500 600 700

Umsatz in Mio. € (ca. 2,2 Mio. €)

0 0,5 1 1,5 2

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): ■ Nahversorgungsstandorte bestehen an den Standorten Osnabrücker Straße (u. a. K + K), Bahnhofstraße (u. a. Lidl) und Frankfurter Straße (u. a. Edeka, Aldi).

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 27

Stadt / Gemeinde: Bad Laer

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 15 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Der Versorgungskern umfasst den Bereich Glandorfer Straße/ Warendorfer Straße/ Bielefelder Straße/ Iburger Straße und zeichnet sich durch wenige kleinflächige Einzelhandelsbetriebe aus, die eine projektrelevante Verkaufsfläche von insgesamt ca. 1.040 m² auf sich vereinen. Die Ortsmitte kann damit nur eine ausschnittweise Grundversorgung der Wohnbevölkerung sicherstellen.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 28

Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Bad Laer

Verkaufsfläche in m² (ca. 1.040 m²)

0 200 400 600 800 1.000

Umsatz in Mio. € (ca. 3,2 Mio. €)

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Ergänzende Standorte belegen der Werkmarkt/ Baufachhandel Linker am Heideweg und Lebens- mittelmärkte am Grünen Weg und an der Bielefelder Straße. Der Sonderpostenmarkt Thomas Philipps ist an der Bielefelder Straße ansässig.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 29

Stadt / Gemeinde: Glandorf

Funktion des Zentrums: grundzentraler Versorgungskern

Entfernung zum Planstandort: 16 km Abgrenzung des Versorgungskerns

Quelle: RROP LK Osnabrück, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010

Kurzcharakterisierung Im Versorgungskern (Münsterstraße/ „Am Thie“/ Osnabrücker Straße) sind nur wenige, kleinteilige und überwiegend auf die wohnungsnahe Versorgung ausgerichtete Einzelhandels- und Dienst- leistungsangebote vorhanden. Angebotsschwerpunkte liegen mit der Gärtnerei Hönig im Garten- bedarf, mit den Fachgeschäften Stapel bei GPK und Biedendieck und verschiedenen Raumaus- stattern im Bereich Haus- und Heimtextilien.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 30

Verkaufsflächen und Umsätze im Versorgungskern Glandorf

Verkaufsfläche in m² (ca. 1.240 m²)

0 200 400 600 800 1000 1200

Umsatz in Mio. € (ca. 3,4 Mio. €)

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3

Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtextilien Elektrowaren Bau-/ Gartenbedarf

Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018, projektrelevanter Einzelhandel

Ergänzende EH-Standorte (außerhalb des Versorgungskerns): Den wichtigsten ergänzenden Standort stellt der Kreuzungsbereich B 51/ B 475 im Süden der Gemeinde dar. Hier ist neben Lebensmittelmärkten u. a. das Bekleidungshaus Biedendieck ansässig, das eine übergemeindliche Ausstrahlungskraft entfalten kann.

Dem Kongruenzraum des Mittelzentrums Georgsmarienhütte sind Grundzentren mit Versorgungs- kernen zugeordnet, die nur eine ausschnittweise Versorgung der ansässigen Bevölkerung sicherstellen können. Insbesondere in den innenstadtprägenden Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sport und Elektrowaren ist nur ein geringes Einzelhandelsangebot zu verzeichnen. Gemeinsam mit den an Ergänzungsstandorten ansässigen Lebensmittel- und Drogeriemärkten ist für den engeren Untersuchungsraum ein differenziertes Nahversorgungsangebot zu vorhanden. Dem Mittelzentrum Georgsmarienhütte kommt jedoch vor allem bei den aperiodischen Sortimenten eine hohe Versor- gungsbedeutung zu.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 31

4.2 Stadt Osnabrück als weiterer Wettbewerbsstandort

Das Oberzentrum Osnabrück umfasst gemäß dem Märkte- und Zentrenkonzept eine Einzelhan- delsausstattung von ca. 1.250 Betrieben mit ca. 392.000 m² Verkaufsfläche.6 Die Stadt weist im aperiodischen Bedarf eine Zentralität (Gegenüberstellung von Einzelhandelsumsatz und Kaufkraft der Osnabrücker Bevölkerung) von ca. 183 % auf, sodass die Einkaufsstadt eine großräumige, regionale Ausstrahlungskraft entfaltet. Die Stadt Georgsmarienhütte wird genauso wie Hasbergen dem (engeren) Marktgebiet des Oberzentrums zugerechnet, der sonstige Untersuchungsraum zählt zum erweiterten Marktgebiet.

Im Untersuchungszusammenhang sind im Wesentlichen die Innenstadt und die Fachmarktagglo- meration „Im Nahner Feld“ im Süden der Stadt von Bedeutung.

Die Innenstadt weist nach den Ergebnissen des Märkte- und Zentrenkonzeptes insgesamt rd. 400 Einzelhandelbetriebe mit ca. 114.300 m² Verkaufsfläche auf, davon entfallen über 90 % auf den aperiodischen Bedarf. Aktuell belegt der innerstädtische Einzelhandel in den untersuchungsrelevanten Sortimenten ca. 104.000 m² Verkaufsfläche und erzielt einen Umsatz von ca. 388,5 Mio. €

Das Fachmarktagglomeration „Im Nahner Feld“ nimmt eine Lage an der Iburger Straße und Au- tobahnanschlussstelle Osnabrück-Nahne der A 30 ein und ist somit als nächstgelegener, dezentra- ler Versorgungsstandort innerhalb der Stadt Osnabrück zu bewerten. Dem Standort ist mit dem langjährig ansässigen Marktkauf SB-Warenhaus sowie einer Vielzahl von Fachmärkten eine große räumliche Ausstrahlungskraft beizumessen. In den projektrelevanten Sortimenten sind am Standort ca. 7.450 m² Verkaufsfläche belegt, der projektrelevante Umsatz ist mit ca. 19,0 Mio. € zu bezif- fern.

Darüber hinaus sind auch die Fachmarktangebote mit aperiodischen Sortimenten in den Fach- marktagglomerationen Kurt-Schumacher Damm (u. a. Kaufland, Takko, K + K, Blumen Risse), Hannoversche Straße (u. a. Takko, Reno, Schuhpark, Staples, Hammer, Dänisches Bettenlager, Tedox, Expert Bening, Hornbach) und Pagenstecher Straße (u. a. Takko, Intersport Gleixner, Equi- va, B.O.C, Dänisches Bettenlager, Die Große Eins, Elektro Gartmann) von Bedeutung.

6 Vgl. CIMA-Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, Aktualisierung und Fortschreibung 2009/2010

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 32

Abbildung 4: Projektrelevantes Einzelhandelsangebot im Untersuchungsraum

Standort/ Betriebe Bekleidung Schuhe, Leder Sportartikel PBS, Bücher GPK Haus-/ Heimtex. Elektrowaren Bau-/ Gartenbed. VK in Ums. in VK in Ums. in VK in Ums. in VK in Ums. in VK in Ums. in VK in Ums. in VK in Ums. in VK in Ums. in

m² Mio. € m² Mio. € m² Mio. € m² Mio. € m² Mio. € m² Mio. € m² Mio. € m² Mio. € GMH-Hauptzentrum Oesede 6.675 17,8 1.640 4,3 120 0,4 495 2,8 915 1,8 680 1,7 140 0,7 1.090 2,9 GMH – sonstige Standorte 2.940 5,9 1.750 3,6 850 2,7 125 0,4 850 1,3 170 0,4 330 1,3 23.005 56,5 Hagen-Versorgungskern 540 1,6 - - 110 0,3 - - 200 0,7 ------Hagen – sonst. Standorte ------800 1,2 ------Hasbergen-Versorg.-kern ------800 1,2 50 0,1 - - 50 0,1 Hasbergen - sonst. Stand. ------Bad Iburg-Versorgungskern 1.360 3,4 120 0,4 50 0,2 150 0,7 240 0,8 200 0,5 200 1,0 70 0,2 Bad Iburg - sonst. Standorte 100 0,3 ------800 1,2 50 0,1 - - 430 1,1 Hilter-Versorgungskern 380 1,0 - - 200 0,7 - - - - 80 0,2 - - 1.150 2,9 Hilter - sonst. Standorte 500 1,3 ------4.000 10,0 Dissen-Versorgungskern 120 0,3 200 0,5 - - 30 0,1 500 1,2 800 1,2 50 0,2 30 0,1 Dissen - sonst. Standorte 300 0,8 0 ------3.800 9,5 Bad Rothenfelde-Versorg.- 170 0,4 90 0,3 - - 80 0,3 30 0,1 300 0,8 50 0,3 - - kern Bad Rothenfelde - sonst. ------200 0,6 Standorte Bad Laer-Versorgungskern 520 1,4 100 0,3 120 0,4 60 0,4 ------240 0,7 Bad Laer - sonst. Standorte ------2.000 3,0 - - - - 2.500 6,3 Glandorf-Versorgungskern - - 90 0,2 - - - - 200 0,5 360 1,1 50 0,2 540 1,4 Glandorf - sonst. Standorte 800 2,8 ------2.000 5,0 Osnabrück-Innenstadt 74.000 256,0 6.000 22,5 3.500 12,0 5.000 34,0 5.000 13,0 1.500 3,5 5.000 38,5 4.000 9,0 Osnabr.-FMZ Nahner Feld 2.400 6,0 1.600 4,0 250 0,5 800 3,0 - - 100 0,1 700 0,3 1.600 2,4 Untersuchungsraum ges. 90.805 299,0 11.590 36,1 5.200 17,2 6.740 41,7 12.335 26,0 4.290 9,7 6.520 45,2 44.705 108,7 (*) marginal Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte – Glückaufstraße 11 33

5 Eingangsdaten der Umsatzumlenkungsanalyse

5.1 Einwohner und Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Das Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst den Raum, aus dem dieses den überwiegenden Teil seines Umsatzes generiert und dadurch einen auch im Vergleich zum Wettbewerb hohen Marktanteil erreicht. Es markiert somit diejenigen Siedlungsbereiche, für die das Planvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung übernehmen kann. Dabei ist das zu Grunde gelegte Einzugsge- biet grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen, sondern vielmehr als modellhafte Abbil- dung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betriebes/ Stand- ortverbundes stammt. Darüber hinaus können diffuse Zuflüsse von außerhalb erwartet werden, die als Streuumsätze berücksichtigt werden.

Für die Dimensionierung des Einzugsgebietes kann auf den planerisch abgegrenzten Kongruenz- raum zurückgegriffen werden (CIMA, vgl. Kap. 2). Im abgegrenzten Einzugsgebiet leben aktuell ca. 110.820 Einwohner. Darüber hinaus sind geringe Streuumsätze mit Kunden aus angrenzenden Be- reichen der Region zu erwarten.

Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölke- rungszahl im Kongruenzraum mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag,7 gewichtet mit der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer. Im Einzelnen liegen der Berechnung folgende jährliche Verbrauchsausgaben p. P. zugrunde:

■ Bekleidung € 538 ■ Schuhe, Lederwaren € 121 ■ Sportartikel (inkl. Fahrräder) € 166 ■ PBS, Bücher € 188 ■ GPK € 59 ■ Haus- und Heimtextilien € 90 ■ Elektrowaren € 486 ■ Bau- und Gartenbedarf (inkl. Blumen, Zooartikel) € 551

Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer stellt unabhängig von der Gemeindegröße das Verhältnis des in der Stadt/ Gemeinde verfügbaren Netto-Einkommens zum Gesamteinkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht.

7 Auf Basis von Daten des Instituts für Handelsforschung (IfH) in Köln aus dem Jahre 2017

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 34

Für Georgsmarienhütte liegt mit einem Index von 98,9 ein leicht unterdurchschnittliches Kaufkraft- niveau vor. Die Umlandkommunen weisen ebenfalls leicht unterdurchschnittliche Kaufkraftkennzif- fern auf (von 95,1 in Dissen bis 99,0 in Bad Rothenfelde). Einzig in der Stadt Bad Iburg (105,9) und der Gemeinde Hasbergen (104,0) liegt das Kaufkraftniveau über dem deutschen Durchschnitts- wert.8

Abbildung 5: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet nach Gemeinden

Stadt/ Ge- Beklei- Schuhe/ PBS/ Haus-/ Bau/ EW Sport GPK Elektro meinde dung Leder Bücher Heimtex Garten

Kaufkraftpotenzial in Mio. €

Georgsma- 31.658 16,4 3,8 5,1 5,9 1,8 2,8 15,1 18,2 rienhütte Zone 1 ges. 31.658 16,4 3,8 5,1 5,9 1,8 2,8 15,1 18,2

Hagen 13.399 7,0 1,6 2,2 2,4 0,8 1,2 6,3 7,5

Hasbergen 10.935 6,0 1,4 1,9 2,1 0,7 1,0 5,4 6,8

Bad Iburg 10.583 6,1 1,4 1,9 2,1 0,7 1,0 5,3 6,4

Hilter 10.373 5,3 1,2 1,7 1,9 0,6 0,9 4,9 6,0

Dissen 9.727 4,8 1,1 1,6 1,7 0,5 0,8 4,5 5,6 Bad 8.231 4,3 0,9 1,3 1,6 0,5 0,7 3,8 4,5 Rothenfelde Bad Laer 9.245 4,7 1,1 1,6 1,7 0,5 0,8 4,4 5,5

Glandorf 6.670 3,5 0,8 1,2 1,2 0,4 0,6 3,2 4,0

Zone 2 ges. 79.163 41,6 9,6 13,5 14,7 4,7 7,1 37,8 46,4

Gesamt 110.821 58,1 13,4 18,6 20,6 6,6 9,8 52,9 64,6

Quelle: Eigene-Berechnungen auf Basis von IfH-Daten zu den Pro-Kopf-Ausgaben und MBR-Kaufkraftkennziffern

Unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter steht im abgegrenzten Kongruenzraum ein Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 244,5 Mio. € im Jahr für die projektrelevanten aperiodischen Sortimente zur Verfügung.

8 Quelle: MB-Research, Kaufkraft nach Sortimenten 2017

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 35

5.2 Marktabschöpfung des Planvorhabens

Zur Bewertung des Vorhabens ist– unter Beachtung der Angebots- und Nachfragesituation – eine sortimentsbezogene Betrachtung des maximal erzielbaren Umsatzes vorzunehmen. Dieser lässt sich aus der Gegenüberstellung des im Marktgebiet vorhandenen Kaufkraftpotenzials und der An- nahme einer maximalen Kaufkraftabschöpfung vornehmen. Üblicherweise ist als maximaler Markt- anteil eines Betriebes im Naheinzugsgebiet ein Anteil von 35 % zu unterstellen.9 Bei einem starken Wettbewerbsumfeld liegt der Maximalwert auch darunter.

Darüber hinaus nimmt mit steigender Entfernung der Kundenwohnorte zum Einzelhandelsbetrieb auch die Marktbedeutung ab. Dieser Annahme liegt die Marktbeobachtung zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfind- lichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Waren- wert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. So weisen insbesondere Güter des täglichen Be- darfs - wie z. B. Lebensmittel und Drogeriewaren - aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der vergleichsweise hohen Einkaufshäufigkeit eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ geringer Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt. Für die unterstellten Sortimente des aperiodischen Bedarfs kann demnach auch im übergemeindlichen Verflechtungsbereich eine Marktdurchdringung unterstellt werden, die jedoch unter Berücksichtigung der regionalen Wettbewerbsssituation im Maximum bei ca. 15 % der vorhandenen Kaufkraft liegen dürfte.

Der maximale sortimentsbezogene Umsatz lässt sich im Rahmen einer Modellrechnung für das Planobjekt – unter Berücksichtigung der Wettbewerbsstrukturen und der Attraktivität des Untersu- chungsobjektes – anhand der voraussichtlich maximal erzielbaren Marktanteile (Kaufkraftbindung) innerhalb der Teilräume des Einzugsgebietes ermitteln.

Im Sortimentsbereich Bekleidung würde das Planobjekt eine Ergänzung zu dem bereits in der Stadt Georgsmarienhütte bestehenden umfangreichen Einzelhandelsangebot darstellen. Unter Be- achtung der Wettbewerbssituation in der Stadt selber, des benachbarten Oberzentrums Osnabrück und der Versorgungsausstattung in den Gemeinden des Verflechtungsraumes dürften sich die maximalen Kaufkraftbindungsquoten in der Stadt Georgsmarienhütte auf ca. 15 % und im überge- meindlichen Verflechtungsraum auf ca. 8 % belaufen.

Für die Sortimente Schuhe/ Lederwaren, Sportartikel und Bücher/ PBS wird im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung eine hohe Spezialisierung unterstellt, so dass eine Kaufkraftbindung von

9 U. a. im Kartellrecht wird ab einem Marktanteil von 40 % eine marktbeherrschende Stellung vermutet (vgl. Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen).

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 36

jeweils 35 % in Georgsmarienhütte sowie max. 15 % in den Nachbargemeinden der Zone 2 unterstellt wird.

Gleiches gilt auch für die Sortimente GPK sowie Haus-/ Heimtextilien, die bereits als Randsorti- mente der ansässigen Möbel- und Einrichtungshäuser in der Stadt Georgsmarienhütte mit regiona- ler Ausstrahlungskraft angeboten werden.

Für den Sortimentsbereich Elektro wir ein spezialisierter Elektrofachanbieter zugrunde gelegt, der in der Stadt Georgsmarienhütte aktuell nicht vorhanden ist. Demgemäß sind für diesen Sortiments- bereich ebenfalls hohe Marktanteile von ca. 35 % in der Stadt Georgsmarienhütte und 15 % im Umland zu unterstellen.

Für den Sortimentsbereich Bau und Garten kann unter Berücksichtigung der hohen Wettbewerbs- intensität durch örtliche und regionale Bau- und Gartenmärkte nur eine eingeschränkte Marktdurch- dringung für ein innerstädtisches Vorhaben unterstellt werden. Auch die maximale Verkaufsfläche und die Lage der Verkaufsfläche im ersten Obergeschoss lassen für diesen Sortimentsbereich lediglich einen Spezialanbieter in Betracht kommen. Demgemäß werden maximale Kaufkraftbin- dungsquoten von ca. 10 % in der Stadt Georgsmarienhütte bzw. max. 5 % im übergemeindlichen Verflechtungsraum unterstellt.

Der zu erwartende Umsatz des Vorhabens wird durch die Gegenüberstellung der maximalen Kauf- kraftbindungsquoten je Sortiment mit der sortimentsbezogenen Kaufkraft ermittelt.

Abbildung 6: Maximaler Planumsatz nach Sortimenten

Zone 1 Zone 2 max. Diffuser Sortiment max. max. Gesamt- Kauf- max. Kauf- max. Zufluss Markt- Markt- umsatz kraft Umsatz kraft Umsatz anteil anteil in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in Mio. €

Bekleidung 16,4 15 2,5 41,6 8 3,3 0,5 6,3

Schuhe/ Leder 3,8 35 1,3 9,6 15 1,4 0,3 3,0

Sport 5,1 35 1,8 13,5 15 2,0 0,6 4,4

PBS/ Bücher 5,9 35 2,1 14,7 15 2,2 0,5 4,8

GPK 1,8 35 0,6 4,7 15 0,7 0,1 1,4

Haus-/ Heimtextilien 2,8 35 1,0 7,1 15 1,1 0,1 2,2

Elektro 15,1 35 5,3 37,8 15 5,7 1,0 12,0

Bau/ Garten 18,2 10 1,8 46,4 5 2,3 0,4 4,5

Quelle: Eigene-Berechnungen

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 37

Die in Abbildung 6 dargestellten Marktanteile sind als Worst-Case-Betrachtung zu bewerten, da für jedes Sortiment die maximal belegbare Verkaufsfläche und damit der maximal erzielbare Umsatz für das Planvorhaben mit ca. 2.849 m² Verkaufsfläche unterstellt wird. Dabei ist jedoch zu berück- sichtigen, dass es sich um alternative Nutzungen handelt.

Bei Ansatz maximal erzielbarer Flächenproduktivitäten wird deutlich, dass die projektierte Gesamt- fläche von ca. 2.849 m² Verkaufsfläche nur von den Sortimenten Bekleidung und Bau/ Garten voll- ständig belegt werden könnte. Für die anderen Sortimente ist eine komplette Belegung der Ver- kaufsfläche durch ein Sortiment unter Berücksichtigung üblicher, marktfähiger Betriebsgrößen nicht zu erwarten. Vielmehr ist aus Rentabilitätsgründen eine Aufteilung der Verkaufsfläche auf mehrere Ladeneinheiten oder die Ansiedlung eines Mehrbranchenanbieters (z. B. Nonfood-Discounter) realistisch. Unter Berücksichtigung der unterstellten hohen Marktbedeutung liegen die maximalen Ver- kaufsflächen für die anderen untersuchungsrelevanten Sortimenten zwischen 800 m² (GPK) und 2.000 m² (Elektro).

Abbildung 7: Ableitung maximaler Umsätze/ Verkaufsflächen nach Sortimenten

marktübliche Flächen- Sortiment max. Gesamtumsatz 1 max. Verkaufsfläche produktivität

in Mio. € in € je m² VK in m²

Bekleidung 6,3 2.200 2.850

Schuhe/ Leder 3,0 2.400 1.260

Sport 4,4 3.000 1.490

PBS/ Bücher 4,8 4.800 1.000

GPK 1,4 1.800 830

Haus-/ Heimtextilien 2,2 1.900 1.150

Elektro 12,0 6.000 2.000

Bau/ Garten 4,5 1.800 2.500

1 u. a. BBE-Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2018, erstellt im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie Quelle: Eigene-Berechnungen

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 38

6 Auswirkungsanalyse

6.1 Sortimentsbezogene Umsatzumverteilungseffekte

Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Das Prognosemodell berücksichtigt folgende Faktoren:

Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsgebiet

Zeitdistanzen im Einkaufsverkehr zwischen den Kundenwohnorten im Untersuchungsge- biet und den relevanten Wettbewerbsstandorten

Standorte, Dimension und Attraktivität der relevanten Wettbewerber

Attraktivitätssteigerung des Einkaufszentrums durch die geplante Neuaufstellung.

Auf der Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte bei der Projektrealisierung in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen betroffen sein werden. Im Folgenden wird im Sinne eines Worst-Case-Ansatzes eine sortimentsbezogene Aus- wirkungsanalyse auf Basis der maximal erzielbaren Sortimentsumsätze durchgeführt.

Im Rahmen der Prognose ist vorauszusetzen, dass der Umsatz, der im Realisierungsfall am Plan- standort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn ein neuer Anbieter vergrößert nicht den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räum- liche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als ein raumordnerisch und städtebau- rechtlich tolerierbarer Wettbewerbseffekt anzusehen; sollten aber die vom Vorhaben induzierten Umsatzverlagerungen dazu führen, dass zentrale Versorgungsbereiche bzw. die wohnungsnahe Versorgung anderenorts unzumutbar beeinträchtigt werden, könnten dadurch gegebenenfalls städ- tebaulich negative Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst werden, welche die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens infrage stellen würden. Als Maßstab hierfür kann der zu erwartende Kaufkraftabfluss (= Umsatzumverteilung) herangezogen werden, wobei die versor- gungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen je nach Betreiberkonzept differieren können.

Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverteilungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt:

Die Marktbeobachtung zeigt, dass durch ein Planvorhaben hervorgerufene Umsatzverlage- rungen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber gehen, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Haupt- wettbewerber der in der Innenstadt von Georgsmarienhütte projektierten Einzelhandels- entwicklung in erster Linie vergleichbare Standorte und Betriebstypen anzusehen sind.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 39

Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlage- rungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Pro- jektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe und -standorte.

Mit der projektierten innerstädtischen Verkaufsflächenansiedlung sind folgende grundsätzliche Ent- wicklungen zu erwarten:

Die Innenstadt von Georgsmarienhütte kann bereits derzeit ein räumlich ausgedehntes Einzugsgebiet erreichen. Der Einzelhandelsstandort würde durch die geplante Ergänzung verfestigt.

Damit steht das Planvorhaben gleichermaßen mit dem Einzelhandelsangebot im räumli- chen Umfeld als auch mit den (größeren) Innenstädten und anderen verkehrsgünstig gelegenen Fachmarktstandorten in der Region im Wettbewerb, weniger betroffen sind hingegen die wohnungsnahen Versorgungsstrukturen außerhalb des direkten Umfeldes, denen eine andere Versorgungsfunktion zukommt.

Die Attraktivitätssteigerung der Innenstadt von Georgsmarienhütte würde – unter Berück- sichtigung des Worst-Case-Ansatzes – zu sortimentsbezogenen Steigerungen der Markt- durchdringung führen, die sich gleichermaßen auf das Naheinzugsgebiet (Stadt Georgsmarienhütte) und auf das erweiterte Einzugsgebiet (übergemeindlicher Kongruenz- bereich) beziehen. Da in erster Linie Kunden mit großer Mobilität angesprochen würden, beziehen sich die potenziellen Wettbewerbswirkungen überproportional auf Betriebe in den größeren Einkaufsstandorten (u. a. Osnabrück), die ein vergleichbares Angebot vorhalten.

Die Ausstrahlungskraft der Einkaufsstadt Georgsmarienhütte auf diejenigen Bereiche des erweiterten Einzugsgebiets (Zone 2), in denen keine umfassende Versorgung mit aperiodischen Sortimenten vorhanden ist, würde sich leicht verstärken. Aufgrund des fehlenden umfassenden aperiodischen Angebotes besteht in diesen Gemeinden bereits gegenwärtig eine starke Orientierung auf Versorgungsstrukturen außerhalb der eigenen Gemeinden. Neben den Versorgungsschwerpunkten in Georgsmarienhütte ist aus diesen Bereichen auch eine starke Einkaufsausrichtung auf die Stadt Osnabrück zu verzeichnen. Das Plan- vorhaben würde daher vor allem solche Kunden aus dem übergemeindlichen Einzugsge- biet zusätzlich binden, die bereits jetzt im Großraum Osnabrück „vagabundieren“, so dass eine Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsstrukturen in den kleineren Gemeinden ausgeschlossen werden kann.

Das Planvorhaben ist geeignet, auch Kaufkraft, die aktuell in den Onlinehandel fließt, in den stationären Handel „zurückzuholen“. Dies gilt besonders für „online-affine“ Sortimente

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 40

wie Bücher, Elektroartikel, Sportartikel, Bekleidung, Schuhe, die nach allgeminer Marktbe- obachtung immer dann weniger online gekauft werden, wenn ein entsprechend attraktives Einzelhandelsangebot (ggf. auch Cross-Channel-Angebot) vorhanden ist.

Wie bereits dargelegt, verstehen sich die nachfolgenden Betrachtungen als Worst-Case-Szenario. Dabei werden maximale Verkaufsflächen und eine hohe Leistungsfähigkeit des Vorhabens und damit die denkbar stärksten Auswirkungen auf städtebaulich integrierte Wettbewerber (in zentralen Versorgungsbereichen) bei Ausschöpfung der jeweiligen Sortimentsobergrenze zugrunde gelegt. Die Auswirkungen des Vorhabens werden daher aufgrund dieser Analysesystematik überzeichnet und können kumuliert tatsächlich nicht eintreten, da für die zu untersuchende Gesamtverkaufsflä- che von 2.849 m² verschiedene Nutzungsvarianten untersucht werden.

Die höchsten sortimentsbezogenen Umsätze sind für die Sortimente Elektrowaren (ca. 12,0 Mio. €), Bekleidung (ca. 6,3 Mio. €), PBS/ Bücher (ca. 4,8 Mio. €) und Sport (ca. 4,5 Mio. €) zu erwarten. Insbesondere für die Sortimentsbereiche Elektrowaren und Sport würden nur geringe Umsatz- verluste innerhalb der Innenstadt von Georgsmarienhütte eintreten, da lediglich eingeschränkte Überschneidungen mit dem vorhandenen Angebot bestehen. Außerhalb der Innenstadt weist die Stadt Georgsmarienhütte ein spezialisiertes Angebot in den beiden Bereichen auf, so dass für die überwiegend dezentralen Standorte Umsatzumverteilungen von max. 7 % (Sport) bzw. 15 % (Elektro) zu prognostizieren sind. Die höchsten Umsatzverluste sind gegenüber der Osnabrücker Innenstadt (u. a. Saturn bzw. Sport L & T, Bewatrek) zu erwarten (ca. 8 %). Darüber hinaus wären auch größere Fachmärkte an sonstigen Standorten (u. a. Intersport Gleixner und Expert Bening in Osnabrück, Media-Markt in Belm) von der Wettbewerbsverschärfung betroffen. Auch die „Rückho- lung“ von Onlineumsätzen in den stationären Handel sind im Falle der projektierten Angebotsaus- weitung zu erwarten. Strukturgefährdende Auswirkungen auf schutzwürdige Versorgungszentren sind hingegen nicht zu erwarten.

In den Sortimenten Bekleidung, PBS/ Bücher und Schuhen/ Lederwaren belegen die struktur- prägenden Betriebe der Stadt Georgsmarienhütte innerstädtische Standorte. Die Umsatzverluste werden auf ca. 6 % bei Bekleidung, ca. 7 % bei Schuhen und ca. 14 % bei PBS/ Büchern prognostiziert. Auch für die Innenstadt von Osnabrück sind Umsatzverluste von ca. 5 - 8 % des derzeitigen Wettbewerbsumsatzes zu prognostizieren. Darüber hinaus sind eine Vielzahl von Fachmarktstan- dorten sowie - in begrenztem Maße - auch der Onlinehandel von den Wettbewerbswirkungen betroffen. Ungeachtet der bei der Warengruppe PBS/Bücher vergleichsweise hohen Umverteilungsef- fekte sind auch in diesem Sortimentsbereich keine strukturgefährdenden Effekte infolge der Ange- botserweiterung zu prognostizieren, da die Intensivierung des Wettbewerbs innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt Oesede stattfände.

Für die Angebotsergänzungen im Einrichtungszubehör sind Umsätze bei GPK von max. 1,5 Mio. €, und bei Haus-/ Heimtextilien um max. 2,2 Mio. € zu berücksichtigen. Als wesentliche Wettbewer-

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 41

ber sind die größeren Einrichtungshäuser vor allem an dezentralen Standorten ansässig, während Anbieter von Wohnaccessoires sowie Warenhäuser auch den (größeren) Innenstädten zugeordnet sind. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen liegen für die Innenstadt von Georgsmarienhütte sortimentsbezogen bei ca. 11 – 12 % des derzeitigen Umsatzes. Die Wettbewerbsverschärfung be- träfe zwar die in der Innenstadt ansässigen Anbieter, ohne dass jedoch die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs in Frage gestellt würde. Im Falle des Ausscheidens eines Betriebes infolge der Umsatzumverteilung würde in zentraler Lage von Oesede ein neuer Anbieter die Wa- renversorgung sicherstellen. Für die Osnabrücker Innenstadt liegen die Umsatzverluste bei ca. 3 – 6 % des Sortimentsumsatzes, so dass keine strukturgefährdende Auswirkungen zu erwarten wä- ren. Wesentliche Auswirkungen für sonstige, schutzwürdige Versorgungsstrukturen in der Region sind angesichts der geringen Umsatzumverteilungseffekte nicht zu prognostizieren.

Für den Bau-/ Gartenbedarf sind insgesamt nur sehr geringe Angebotsüberschneidungen mit den zentralen Versorgungsbereichen festzustellen, da es sich um überwiegend nicht-zentrenrelevante Artikel handelt. Damit sind die höchsten Umsatzumverteilungen auch für die entsprechenden Fachmärkte an städtebaulich nicht-integrierten Standorten zu prognostizieren, wobei die maximal zu prognostizierenden Umsatzverluste von 1 – 5 % keine betriebsgefährdenden Auswirkungen erwarten lassen.

Im Fazit sind keine strukturgefährdenden Auswirkungen infolge der Realisierung der geplanten innerstädtischen Verkaufsfläche von maximal 2.849 m² mit aperiodischen Sortimenten im Hinblick auf die zentralörtlichen Funktionen der Kommunen im Kongruenzraum der Stadt Georgsmarienhüt- te zu erwarten. Diese Einschätzung gilt insbesondere im Hinblick auf mögliche schädliche Auswir- kungen auf schutzwürdige zentrale Versorgungsbereiche. Die Innenstadt von Georgsmarienhütte würde nach gutachterlicher Einschätzung infolge eines Frequenzgewinns und von Verbundeffekten von der Angebotsergänzung profitieren. Die möglichen Umsatzverluste für die vorhandenen Ange- botsstrukturen, die je nach Sortiment im Maximum bis zu 14 % des derzeitigen Sortimentsumsat- zes erreichen könnten, sind für den zentralen Versorgungsbereich nicht strukturgefähdend. Es handelt es sich vielmehr um wettbewerbliche Auswirkungen, aus denen keine negativen strukturel- len Auswirkungen abzuleiten sind. Selbst bei Schließung einzelner ansässiger Betriebe infolge der Wettbewerbsverschärfung würde der zentrale Versorgungsbereich der Innenstadt Oesede weiterhin seiner Versorgungsfunktion gerecht werden, da die Angebots- und Verkaufsflächenerweiterung eine Stärkung und Angebotsdiversifizierung der Innenstadt bewirken würde.

Die nachfolgende Abbildung 13 stellt die Ergebnisse der Auswirkungsprognose dar. Aus der Mo- dellrechnung resultieren auch bei der standortbezogenen Betrachtung der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche nur geringe sortimentsbezogene Umsatzumverteilungen.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 42

Abbildung 8: Umsatzumlenkung (sortimentsbezogener Worst-Case)

Standort/ Betriebe Bekleidung Schuhe, Leder Sportartikel PBS, Bücher Umsatz Umverteil. Umverteil. Umsatz Umverteil. Umverteil. Umsatz Umverteil. Umverteil. Umsatz Umverteil. Umverteil.

in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % GMH-Hauptzentrum Oesede 17,8 1,0 6 4,3 0,3 7 0,4 - - 2,8 0,4 14 GMH – sonstige Standorte 5,9 0,1 2 3,6 0,2 6 2,7 0,2 7 0,4 - - Hagen-Versorgungskern 1,6 - - - - - 0,3 - - - - - Hagen – sonst. Standorte ------Hasbergen-Versorg.-kern ------Hasbergen - sonst. Stand. ------Bad Iburg-Versorgungskern 3,4 0,2 6 0,4 - - 0,2 - - 0,7 - - Bad Iburg - sonst. Standorte 0,3 ------Hilter-Versorgungskern 1,0 - - - - - 0,7 - - - - - Hilter - sonst. Standorte 1,3 ------Dissen-Versorgungskern 0,3 - - 0,5 - - - - - 0,1 - - Dissen - sonst. Standorte 0,8 ------Bad Rothenfelde-Versorg.-kern 0,4 - - 0,3 - - - - - 0,3 - - Bad Rothenfelde - sonst. Standorte ------Bad Laer-Versorgungskern 1,4 - - 0,3 - - 0,4 - - 0,4 - - Bad Laer - sonst. Standorte ------Glandorf-Versorgungskern - - - 0,2 ------Glandorf - sonst. Standorte 2,8 0,2 ------Osnabrück-Innenstadt 256,0 3,8 7 22,5 1,0 4 12,0 1,0 8 34,0 2,2 7 Osnabr.-FMZ Nahner Feld 6,0 0,3 2 4,0 0,3 8 0,5 - - 3,0 0,2 7 Sonstige Standorte/ Onlinehandel ./. 0,7 ./. ./. 1,2 ./. ./. 3,3 ./. ./. 2,0 ./. Planvorhaben gesamt ./. 6,3 ./. ./. 3,0 ./. ./. 4,5 ./. ./. 4,8 ./. - marginal Fortsetzung nächste Seite

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 43

Fortsetzung: Umsatzumlenkung (sortimentsbezogener Worst-Case)

Standort/ Betriebe GPK Haus-/ Heimtex. Elektrowaren Bau-/ Gartenbed. Umsatz Umverteil. Umverteil. Umsatz Umverteil. Umverteil. Umsatz Umverteil. Umverteil. Umsatz Umverteil. Umverteil.

in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % GMH-Hauptzentrum Oesede 1,8 0,2 11 1,7 0,2 12 0,7 - - 2,9 0,1 3 GMH – sonstige Standorte 1,3 0,2 15 0,4 - - 1,3 0,2 15 56,5 0,3 5 Hagen-Versorgungskern 0,7 ------Hagen – sonst. Standorte 1,2 ------Hasbergen-Versorg.-kern 1,2 - - 0,1 - - - - - 0,1 - - Hasbergen - sonst. Stand. ------Bad Iburg-Versorgungskern 0,8 - - 0,5 - - 1,0 - - 0,2 - - Bad Iburg - sonst. Standorte 1,2 - - 0,1 - - - - - 1,1 - - Hilter-Versorgungskern - - - 0,2 - - - - - 2,9 - - Hilter - sonst. Standorte ------10,0 0,1 1 Dissen-Versorgungskern 1,2 - - 1,2 - - 0,2 - - 0,1 - - Dissen - sonst. Standorte ------9,5 0,1 1 Bad Rothenfelde-Versorg.-kern 0,1 - - 0,8 - - 0,3 - - - - - Bad Rothenfelde - sonst. Standorte ------0,6 - - Bad Laer-Versorgungskern ------0,7 - - Bad Laer - sonst. Standorte 3,0 ------6,3 - - Glandorf-Versorgungskern 0,5 - - 1,1 - - 0,2 - - 1,4 - - Glandorf - sonst. Standorte ------5,0 0,1 2 Osnabrück-Innenstadt 13,0 0,4 3 3,5 0,2 6 38,5 3 8 9,0 0,1 1 Osnabr.-FMZ Nahner Feld - - - 0,1 - - 0,3 - - 2,4 0,1 4 Sonstige Standorte/ Onlinehandel ./. 0,7 ./. ./. 1,8 ./. ./. 8,8 ./. ./. 0,8 ./. Planvorhaben gesamt ./. 1,5 ./. ./. 2,2 ./. ./. 12,0 ./. ./. 4,5 ./. - marginal Quelle: Eigene Erhebung/ Berechnung 2018

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 44

6.2 Städtebauliche Bewertung

Für die städtebauliche Bewertung des Erweiterungsvorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträch- tigt würden oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig beeinflusst würde. Diese negativen Auswirkungen wären zu unterstellen, wenn in der Innenstadt von Georgsmarienhütte infolge der geplanten Schaffung einer zusätzlichen Verkaufsfläche von ca. 2.849 m² für aperiodische Sor- timente strukturprägende Betriebe vom Markt verdrängt würden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren bzw. der wohnungsnahen Versorgung wichtig sind. Die Aufrechter- haltung und die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen wäre insbesondere dann beeinträchtigt, wenn bei Realisierung der Projektplanung die Chancen bestehender Betriebe zur Anpassung an Marktentwicklungen oder die Entwicklungschancen zum Ausbau zentraler Ver- sorgungsbereiche eingeschränkt würden, ohne dass adäquate Nachnutzungen in schutzwürdigen Versorgungsstrukturen realisiert werden können.

Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn

die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorha- bens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrie- ben in zentralen Versorgungsbereichen bzw. an wohnungsnahen Standorten zu befürchten sind, bzw.

das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfä- higkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt und

das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern könnte.

Die Einschätzung städtebaulicher Auswirkungen wird damit an die Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO angelehnt, wonach sich Einzelhandelsbetriebe „nicht nur unwesentlich“ auswirken dürfen. Noch nicht abschließend geklärt ist, ab welcher Höhe des Schwellenwertes gravierende Auswir- kungen auftreten können. In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis hat sich als quantitative Orientierungsgröße etabliert, dass bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10 %, bei anderen Sortimenten von 20 % als abwägungsrelevant angesehen wird. Bis zu diesen Abwägungsschwellenwerten ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich keine erheblichen städtebaulichen Folgen ergeben werden.10 Es müssen jedoch weitere qualitative Indi-

10 Vgl. Sparwasser, R. (2006), Stadtplanung und Raumplanung – Herausforderung Einzelhandel, in: NVwZ, 2006, H. 3, S. 266; Uechtritz, M. (2004), Neuregelung im EAG Bau zur „standortgerechten Steuerung des Einzelhan- dels“, in: NVwZ, 2004, H. 9, S. 1031; GMA (1998), Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe (Langzeit- studie), Ludwigsburg

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 45

katoren geprüft werden, um die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen zu können. Hierzu zählen u. a.

Relevanz der geplanten Sortimente in den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen

Bewertung der Funktion betroffener Betriebe innerhalb zentraler Versorgungsbereiche (u. a. Magnetbetriebe, kleinteilige Betriebe, Angebot als Randsortimente)

städtebauliche Situation der zentralen Versorgungsbereiche (u. a. Versorgungsfunktion, bauliche Strukturen, Vorschädigungen)

Entfernung des Vorhabens zu den zentralen Versorgungsbereichen.

Im Zusammenhang mit den in Kapitel 4 dargestellten städtebaulichen und angebotsbezogenen Strukturen in den zentralen Versorgungsbereichen kann bei Umverteilungseffekten von deutlich unter 10 % davon ausgegangen werden, dass die betroffenen Wettbewerber durch absatzwirt- schaftliche Maßnahmen (Sortimentsveränderungen, Werbung u. a.) die Umsatzverluste (zumindest teilweise) kompensieren können. Diese Wettbewerbswirkungen lassen im Regelfall keine Funkti- onsbeeinträchtigung in zentralen Versorgungsbereichen bzw. für die wohnungsnahe Versorgung erwarten.

Auf der Grundlage der vorstehend dargestellten Umsatz-Umverteilungsprognose ist aus gutachterlicher Sicht davon auszugehen, dass durch die geplante Realisierung einer Verkaufsfläche von ca. 2.849 m² für aperiodische Sortimente in der Innenstadt von Georgsmarienhütte keine nachteiligen Auswirkungen auf (andere) zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Georgsmarienhütte sowie in umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Folgende Gründe sprechen für diese Einschätzung:

Bei der Planung handelt es sich um ein Vorhaben, das potenziell zur Weiterentwicklung des innerstädtischen Geschäftszentrums der Stadt Georgsmarienhütte beitragen würde, das bereits gegenwärtig wichtige zentralörtliche Versorgungsfunktionen für das Mittelzent- rum und den angrenzenden Kongruenzraum übernimmt. Die Projektrealisierung würde eine Stärkung und Stabilisierung der Innenstadt bewirken und einen Beitrag zum Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunkton und zur Sicherung der regionalen Marktposition der Einkaufsstadt liefern. Gleichzeitig würde eine Verbesserung der städtebaulichen Einbin- dung des Plangrundstücks mit dem ansässigen Lebensmittelsupermarkt in das innerstädti- sche Geschäftszentrum erreicht. Die Projektplanung sieht insgesamt eine Erweiterung der Verkaufsfläche für aperiodische Sortimente um maximal 2.849 m² vor, so dass im Rahmen der Auswirkungsanalyse ein Sortiments- und Verkaufsflächenkonzept zugrunde gelegt wird, das für jedes Sortiment in Form einer maximalen Ausschöpfung der Verkaufsfläche ein Worst-Case-Szenario darstellt.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 46

Die geplante Verkaufsfläche kann nur durch die Sortimente Bekleidung sowie Bau/ Garten vollständig belegt werden, für die sonstigen aperiodischen Angebotssegmente sind unter marktwirtschaftlichen Aspekten nur deutlich geringere Betriebsgrößen zu erwarten.

Hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionierung und der Entfernung zum Planstandort stellen die oberzentrale Innenstadt von Osnabrück sowie die größeren Fachmarktagglome- rationen (u. a. Im Nahner Feld, Kurt-Schuhmacher-Damm, Hannoversche Straße, Pagenstecherstraße) die wichtigsten Wettbewerbsstandorte dar. Das Angebot und die Zielgruppenansprache der kleineren zentralen Versorgungsbereiche (Innenstädte/ Orts- kerne der Nachbarkommunen sowie Stadtteilzentren in Georgsmarienhütte und Osnab- rück) weisen nur geringe Überschneidungen mit dem Planvorhaben in Georgsmarienhütte auf.

Der Planstandort ist als Teil des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches zu bewerten, wobei er als Schanierstandort zwischen der Geschäftsachse Oeseder Straße und dem Fachmarktstandort Alte Seilerei fungiert. Damit sind starke Verbundeffekte zwischen den bestehenden innerstädtischen Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten und dem Planvorhaben zu unterstellen.

Die Projektplanung ist somit mit den Zielen und Empfehlungen des Einzelhandelskonzep- tes der Stadt Georgsmarienhütte vereinbar, da die aperiodischen Sortimente die Versor- gungsfunktionen des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt Oesede sinnvoll wei- terentwickeln könnten. Das Vorhaben ist geeignet, den bestehenden Lebensmittelmarkt als Magnetbetrieb angebotsbezogen aufzuwerten und den Geschäftsbereich aufzuwerten, in- dem die Versorgungsfunktion des Hauptzentrums ergänzt wird.

Hierbei ist von Bedeutung, dass die geplante Zusatzverkaufsfläche je nach Sortiments- schwerpunkt zwar nicht unerhebliche Umsatzumverteilungseffekte für die im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt ansässigen Betriebe auslösen kann (u. a. PBS/ Bücher, GPK sowie Haus-/ Heimtextilien); gleichwohl sind jedoch keine städ- tebaulich relevanten Auswirkungen zu prognostizieren, da die ansässigen Anbieter auch nach Realisierung des Planvorhabens weiterhin Umsätze erzielen dürften, die oberhalb der Rentabilitätsgrenze liegen werden. Diese Einschätzung gilt unter der Prämisse, dass die Betriebe durch betriebliche Anpassungsmaßnahmen (in punkto Sortimentsstruktur, Ser- vice, Marketing) auf die Wettbewerbsverschärfung reagieren.

Städtebauliche Auswirkungen lassen sich auch deshalb ausschließen, da selbst bei Schlie- ßung eines einzelnen Anbieters die Versorgungsfunktion des Geschäftsbereichs der In- nenstadt Oesede durch die Umsetzung der Projektplanung erhalten und gefestigt würde,

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 47

da die Angebots- und Verkaufsflächenerweiterung des Vorhabens innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zur Stärkung des mittelzentralen Hauptzentrums beitragen würde.

Die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte für die Innenstadt und die sonstigen Ver- sorgungsstandorte in der Stadt Georgsmarienhütte werden in keinem untersuchten Sorti- ment eine Größenordnung erreichen, die angesichts der gefestigten Strukturen städtebau- lich negative Folgen für die mittelzentrale Versorgung erwarten lassen.

Dies gilt auch für die Versorgungsstrukturen der benachbarten Städte und Gemeinden im Verflechtungsraum, für die nur marginale Umsatzumverteilungen zu erwarten sind. Eine erhebliche Beeinträchtigung einzelner Betriebe (speziell von Magnetbetrieben) bzw. städ- tebaulich integrierter Versorgungsstrukturen kann angesichts der geringen Angebotsüber- schneidungen ausgeschlossen werden.

Für die Stadt Osnabrück sind für die Innenstadt zwar absolut die höchsten Wettbewerbs- wirkungen zu erwarten. Dennoch ist angesichts der Größe und der Ausstrahlungskraft der Osnabrücker Innenstadt als oberzentraler Einkaufs- und Dienstleistungsschwerpunkt aufgrund der zu erwartenden, geringen Umsatzverluste keine Gefährdung der innerstädti- schen Versorgungsstrukturen und deren Entwicklungsmöglichkeiten zu erkennen.

Dem Versorgungskern der Gemeinde Hagen a.T.W. kommt eine gemeindebezogene Ver- sorgungsbedeutung zu. Die Gemeinde weist – ähnlich wie die anderen Grundzentren im Untersuchungsraum – nur eine ausschnittweise Versorgungsausstattung auf, die eine hohe Spezialisierung bzw. einen starken Zielgruppenbezug hat. Die Angebotserweiterung in Georgsmarienhütte würde keine messbaren Auswirkungen auf die Versorgungsbedeutung der Gemeinde entfalten. Wesentliche, bestandsgefährdende Auswirkungen für die wenigen kleinteiligen Fachgeschäfte sind ebenfalls nicht zu prognostizieren.

Das Angebot der Gemeinde Hasbergen bezieht sich vor allem auf eine erweiterte Nah- versorgung. Eine bedeutsame Einschränkung der Versorgungsfunktionen durch das Plan- vorhaben in Georgsmarienhütte ist nicht ablesbar. Aufgrund der räumlichen Entfernung und der begrenzten Ausstrahlungskraft des örtlichen Angebotes sind keine wesentlichen Umsatzumverteilungseffekte auf die örtlichen Versorgungsstrukturen zu erwarten. Viel- mehr fließt ein Großteil der Kaufkraft aus der Gemeinde mit geringem eigenen Angebot bereits heute in die regional bedeutsamen Zentren ab, so dass die Angebotserweiterung im Mittelzentrum Georgsmarienhütte zu einer Wettbewerbsverschärfung vor allem zu Lasten der regional bedeutsamen Versorgungsstandorte (u. a. der Innenstadt von Osnabrück und den Fachmarktagglomerationen Im Nahner Feld, Kurt-Schuhmacher Damm, Hannover- sche Straße und Pagenstecher-straße) führen könnte.

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Die Stadt Bad Iburg weist einen innerstädtischen Geschäftsbereich mit einer hohen Attraktivität und einer starken Nutzungsmischung mit Gastronomie- und Dienstleistungsangeboten auf. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktionen der Stadt durch das Planvorhaben ist aufgrund der teilweise auch touristisch ausgerichteten Angebotsstrukturen nicht zu erwarten.

In der Gemeinde Hilter a.T.W. besteht ein städtebaulich attraktives Geschäftszentrum in der Stadtmitte, dessen Besatz jedoch nur in geringem Maße mit der in Georgsmarienhütte projektierten Angebotserweiterungerung in Wettbewerb stehen würde. Ein größerer Bau- markt befindet sich im Gewerbegebiet Eisenbahnstraße. Betriebsgefährdende Wettbe- werbswirkungen sind aufgrund der zu erwartenden Marktbedeutung des Planvorhabens auch hier auszuschließen.

Die Stadt Dissen a.T.W. stellt einen regionalen Arbeitsplatzschwerpunkt dar und profitiert daher von einem Einpendlerüberschuss. Strukturelle Änderungen im Einzelhandelsange- bot der Stadt infolge der geplanten Angebotsergänzung in Georgsmarienhütte sind auch aufgrund der relativ großen räumlichen Entfernung nicht zu erwarten.

In der Stadt Bad Rothenfelde wird die Innenstadt durch einen attraktiven Angebots-, Be- triebstypen- und Branchenmix sowie durch eine hohe städtebauliche Attraktivität und die Kurfunktionen geprägt. Die projektierte Angebotsergänzung in Georgsmarienhütte wird aufgrund der örtlichen Angebotsstruktur und der verglerichsweise großen Entfernung zur Stadt Georgsmarienhütte zu keiner durchgreifenden Veränderung in der räumlichen Ein- kaufsorientierung der Kunden führen, so dass die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit des Hauptgeschäftsbereiches durch die Wettbewerbsverschärfung nicht wesentlich einge- schränkt würde.

Die Gemeinde Bad Laer weist eine angemessene Nahversorgungsausstattung auf, wäh- rend im Bereich der aperiodischen Sortimente nur eine ausschnittweise Versorgung durch preisorientierte Fachmärkte bzw. spezialisierte Fachgeschäfte gegeben ist. Für die örtli- chen Versorgungsstrukturen sind damit nur marginale Umsatzumverteilungen anzuneh- men, welche die gefestigten Angebotsstrukturen nicht gefährden können. Dies gilt auch für die an Ergänzungsstandorten gelegenen Bau- bzw. Sonderpostenmärkte.

Die Gemeinde Glandorf weist mit dem Bekleidungshaus Biedendieck einen regionalen ausstrahlenden Einzelhandelsbetrieb auf. Gleichwohl sind für die gemeindlichen Versor- gungsstrukturen keine so starken Wettbewerbswirkungen zu erwarten, dass negative Auswirkungen auf den Standort oder existenzgefährdende Wirkungen auf den vorgenannten Magnetbetrieb zu prognostizieren sind.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 49

Negative Auswirkungen auf die Entwicklungsfähigkeit der untersuchten zentralen Ver- sorgungsbereiche im Kongruenzraum des Mittelzentrums Georgsmarienhütte sind aufgrund der rechnerisch ermittelten Umsatzumverteilungseffekte des Vorhabens ebenfalls auszuschließen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur geringe Angebotsüberschneidun- gen zu erwarten sind. In den kleineren Nachbarkommunen ist nach gutachterlicher Sicht im Wesentlichen eine Weiterentwicklung der Nahversorgungsangebote zu erwarten. Diese werden in den Nachbarkommunen angesichts der Marktbedeutung des Mittelzentrums Georgsmarienhütte von dem Vorhaben nicht wesentlich tangiert. Im Bereich der aperiodischen Sortimente beschränken sich die wohnungsnahen Angebotsentwicklungen in den kleineren Nachbarkommunen auf serviceorientierte Fachgeschäfte und preisorientierte Fachmärkte, die nur in geringem Maße im Wettbewerb mit der in Georgsmarienhütte geplanten Angebotserweiterung stehen.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Wett- bewerbsstrukturen im Hinblick auf schutzwürdige zentrale Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden im Kongruenzraum der Stadt Georgsmarienhütte zu erwarten ist. Damit können negative städtebauliche Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden. Auch das Beeinträchtigungsverbot wird gewahrt; denn es ist auszuschließen, dass das Erweiterungsvorha- ben die Funktionsfähigkeit von zentralen Orten und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren/ Versorgungskerne wesentlich beeinträchtigen wird.

6.3 Kompatibilität mit den Grundsätzen und Zielen der Landesplanung und den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte

Der Untersuchungsstandort ist dem im Einzelhandelskonzept für die Stadt Georgsmarienhütte abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt im Stadtteil Oesede zugeordnet. Dieser übernimmt als Hauptzentrum des Mittelzentrums gesamtstädtische und übergemeindliche Versor- gungsfunktionen.

Nach den Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes sollen Ansiedlungen von großflächigen Ein- zelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten auf den innerstädtischen zentralen Versor- gungsbereich konzentriert werden. Das Planvorhaben entspricht damit vollumfänglich den Empfeh- lungen des Einzelhandelskonzeptes.

Nach dem Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 und dem Regionalen Raumord- nungsprogramm des Landkreises Osnabrück (Teilfortschreibung Einzelhandel 2010) sind für das Vorhaben folgende Ziele zu beachten bzw. Grundsätze zu berücksichtigen:

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 50

Kongruenzgebot (aperiodisch mittel- und oberzentral)

In einem Mittelzentrum soll das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes mit aperiodischen Sortimenten den maßgeblichen Kongruenzraum nicht wesentlich über- schreiten, d. h., der Vorhabenumsatz darf max. zu 30 % mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt werden. Dabei wird der Kongruenzraum von der unteren Landesplanungsbehörde festgelegt.

Nach dem CIMA-Gutachten zu den Kongruenzräumen im Landkreis Osnabrück (Entwurf: Februar 2018) umfasst der für aperiodische Sortimente relevante Kongruenzraum des Mit- telzentrums Georgsmarienhütte die Städte Bad Iburg und Dissen a. T.W. sowie die Ge- meinden Bad Laer, Bad Rothenfelde, Hagen a.T.W., Hasbergen, Hilter a.T.W. und Glandorf (tlw.).

Die sortimentsbezogene Umsatzprognose für alternativ realisierbare aperiodische Nutzun- gen zeigt auf, dass bei Realisierung einer zusätzlichen innerstädtischen Verkaufsfläche von maximal 2.849 m² je nach Sortiment max. 8 – 14 % des Planumsatzes mit Kunden von außerhalb des vorgeschlagenen Kongruenzraumes erzielt würden. Mindestens zwei Fünf- tel des Umsatzes würden voraussichtlich mit Kunden aus der Stadt Georgsmarienhütte und knapp die Hälfte des Umsatzes mit Kunden aus dem übergemeindlichen Kongruenz- raum erwirtschaftet. Damit wird das Kongruenzgebot eingehalten.

Kongruenzgebot (RROP-Grundsatz D 1.6 03 Sätze 13 und 14)

Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrich- tungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur. Um dem Kongruenzgebot zu entspre- chen und eine deutliche Überversorgung im Einzelfall zu vermeiden, werden „Schwellen- werte“ für den periodischen und aperiodischen Bedarf formuliert. Ein aperiodisches groß- flächiges Einzelhandelsprojekt in einem Mittelzentrum ist demnach raumordnerisch ver- träglich, wenn das Vorhaben der mittelzentralen Versorgungsfunktion entspricht und durch das Vorhaben bzgl. des aperiodischen Bedarfs in Mittelzentren insgesamt die gesamte Verkaufsflächendichte von 2,3 m² Verkaufsfläche je Einwohner nicht überschritten wird.

Aktuell weist das Mittelzentrum Georgsmarienhütte eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 89.400 m² auf, so dass bezogen auf die aktuelle Einwohnerzahl eine Verkaufsflächen- ausstattung von ca. 2,8 m² Verkaufsfläche je Einwohner in der Stadt Georgsmarienhütte besteht. Damit wird im Mittelzentrum Georgsmarienhütte aufgrund der umfangreichen Ein-

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 51

zelhandelsausstattung in dem flächenintensiven Angebotssegment Möbel/ Einrichtungsbe- darf (ca. 1,5 m² Verkaufsfläche je Einwohner) der raumordnerische „Schwellenwert“ bereits aktuell überschritten. Nach Projektrealisierung würde eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 2,9 m² je Einwohner erreicht werden.

Der raumordnerische Grundsatz kann somit aufgrund der bereits vorhandenen umfängli- chen Verkaufsflächenausstattung nicht eingehalten werden. In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die vorhandene, außergewöhnlich hohe Verkaufsflä- chenausstattung wesentlich aus dem langjährig ansässigen Möbeleinzelhandel resultiert. Aufgrund der hohen Ausstattung soll für das vorliegende Vorhaben eine zusätzliche Flä- chenentwicklung in den Sortimenten Möbel, Küchen, Teppiche durch städtebaulichen Ver- trag ausgeschlossen werden.

Konzentrationsgebot

Großflächige Einzelhandelsansiedlungen sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebie- tes des Zentralen Ortes zulässig.

Da sich der Untersuchungsstandort in zentraler Lage des größten Stadtteils Oesede der Stadt Georgsmarienhütte befindet, der über ein Drittel der Bevölkerung beherbergt, wird das Konzentrationsgebot gewahrt.

Integrationsgebot

Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nur innerhalb städ- tebaulich integrierter Lagen zulässig, die in das ÖPNV-Netz eingebunden sind.

Der Untersuchungsstandort ist dem im Einzelhandelskonzept abgegrenzten zentralen Ver- sorgungsbereich der Innenstadt im Stadtteil Oesede zugeordnet. Das RROP des Land- kreises Osnabrück -Teilfortschreibung Einzelhandel 2010 - ordnet den Planstandort dem Versorgungskern zu. Innerhalb der Innenstadt nimmt das Planareal eine wichtige Schar- nierfunktion zwischen der Geschäftslage der Oeseder Straße und dem Fachmarktstandort „Alte Seilerei“ ein.

Durch die innerstädtische Lage ist für den Standort auch eine funktionsfähige Einbindung in das Busliniennetz der Stadt Georgsmarienhütte gegeben, so dass der Standort mit dem Integrationsgebot vereinbar ist.

Beeinträchtigungsverbot

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 52

Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Ver- sorgung der Bevölkerung dürfen durch das Vorhaben nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Die vorliegende Auswirkungsanalyse zeigt auf, dass die projektierte zusätzliche innerstäd- tische Verkaufsfläche von maximal 2.849 m² für aperiodische Sortimente die mittelzentralen Versorgungsstrukturen der Stadt Georgsmarienhütte sinnvoll weiterentwickelt, ohne die Versorgungsstrukturen anderenorts wesentlich zu beeinträchtigen. Dies gilt gleichermaßen für die zentralen Versorgungsbereiche/ Versorgungskerne wie für die sonstigen Versor- gungsstrukturen im Untersuchungsraum. Damit hält das Einzelhandelsvorhaben das Be- einträchtigungsverbot ein.

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 53

7 Abschließende Bewertung und Empfehlungen für die Sorti- mentsfestlegungen im städtebaulichen Vertrag

In der Innenstadt von Georgsmarienhütte soll am Standort Glückaufstraße 11 eine zusätz- liche Verkaufsfläche für aperiodische Sortimenten von maximal 2.849 m² realisiert werden. Durch die Zuordnung des Standortes zum zentralen Siedlungsgebiet des Mittelzentrums und zum zentralen Versorgungsbereich bzw. dem Versorgungskern gem. LROP des Land- kreises Osnabrück (Teilfortschreibung Einzelhandel 2010) wird das Konzentrations- und das Integrationsgebot eingehalten.

Der Einzelhandelsstandort kann ein Kerneinzugsgebiet erschließen, welches das Stadtge- biet von Georgsmarienhütte (Zone 1) und den übergemeindlichen Kongruenzraum (Zone 2) mit den Städten Bad Iburg und Dissen a.T.W. sowie den Gemeinden Bad Laer, Bad Rothenfelde, Hagen a.T.W. Hasbergen, Hilter a.T.W. und Glandorf umfasst. In diesem Be- reich leben insgesamt ca. 110.820 Menschen, die in den relevanten Sortimentsbereichen über eine projektrelevante Kaufkraft zwischen 7 Mio. € (GPK) und 65 Mio. € (Bau/ Garten) verfügen.

Rund zwei Fünftel des Prognoseumsatzes werden voraussichtlich mit Kunden aus der Stadt Georgsmarienhütte erzielt. Die Kunden aus dem übergemeindlichen Kongruenzraum tragen bis zu 50 % zum Prognoseumsatz bei, während je nach Sortiment nur ca. 8 – 14 % des Planumsatzes mit Kunden von außerhalb des Kongruenzraumes erzielt werden. Für alle geprüften aperiodischen Sortimente wird bei der im Rahmen einer Worst-Case- Betrachtung unterstellten maximalen Belegung der projektierten Verkaufsfläche mit den untersuchten aperiodischen Sortimenten das Kongruenzgebot eingehalten.

Das innerstädtische Einzelhandelsvorhaben wird vor allem in Wettbewerb mit vergleichba- ren zentrentypischen Angeboten treten. Dabei sind die stärksten Wettbewerbswirkungen in der Innenstadt im Stadtteil Oesede und in dem benachbarten Oberzentrum Osnabrück zu erwarten. Dagegen sind die dem Kongruenzraum zugeordneten Grundzentren aufgrund eines vorwiegend auf die Versorgung der örtlichen Bevölkerung ausgerichteten, zumeist ausschnittweisen Angebotes nur von sehr geringen Umsatzverlusten betroffen. Dies resultiert vor allem daraus, dass bereits aktuell das Mittelzentrum Georgsmarienhütte und das Oberzentrum Osnabrück wesentliche Versorgungsfunktionen bei spezialisierten aperiodischen Sortimenten übernehmen.

Die Prognose der zu erwartenden Umlenkungseffekte zeigt, dass zwar wettbewerbliche, aber keine wesentlichen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölke- rung, den Bestand und die Entwicklungschancen der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum gem. § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Damit wird auch das

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 54

Beeinträchtigungsverbot als Ziel der Raumordnung und Landesplanung eingehalten, nach dem die Funktionsfähigkeit von Zentralen Orten und ihrer integrierten Versorgungsstandor- te/ Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf.

Für den geplanten städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Georgsmarienhütte und dem Grundstückseigentümer der Liegenschaft Oesede, Glückaufstraße 11 wird zur Absi- cherung einer mit den Zielen der Stadtentwicklung übereinstimmenden Grundstücksnut- zung folgender Formulierungsvorschlag unterbreitet:

„Die Stadt Georgsmarienhütte und der Grundstückseigentümer der im Geltungsbereich des zur Aufstellung vorgesehenen Bebauungsplans Nr. 267 „Stadtmitte“ befindlichen Lie- genschaft Oesede, Glückaufstraße 11, vereinbaren folgende Nutzungsbeschränkung. Im Rahmen künftiger Umbau- und Neubaumaßnahmen des bestehenden Lebensmittelsuper- marktes mit einer Netto-Verkaufsfläche von zurzeit ca. 1.900 m² ist entsprechend der Raumordnerischen Beurteilung des Landkreises Osnabrück vom 27.01.2016 eine Erweite- rung der Verkaufsfläche für Waren des periodischen Bereichs auf maximal 4.051 m² zuläs- sig.

Um eine versorgungsstrukturelle Weiterentwicklung des Geschäftsstandorts in Oesede, Glückaufstraße 11, zu ermöglichen, ist darüber hinaus eine Erweiterung der Verkaufsflä- che für folgende aperiodische Sortimente in einer maximalen Größe von 2.849 m² auf dem Grundstück zulässig:

■ Elektroartikel (Weiße und braune Ware, Elektroklein- und Großgeräte, Ton- und Bild- träger, Foto und optische Erzeugnisse, Telekommunikations- und Datenverarbeitungs- geräte)

■ Heimtextilien (Haus-, Bett- und Tischwäsche, Kurzwaren, Handarbeiten, Meterware für Bekleidung und Wäsche, Vorhänge und Gardinen, Bodenbeläge)

■ Bau- und Heimwerkerartikel (einschließlich Bastelartikel, Blumen, Pflanzen, Zoologi- scher Bedarf, lebende Tiere, Tierfutter)

■ GPK (Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Geschirre, Glaswaren, Beste- cke, Dekoartikel)

■ PBS (Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf, Bürogeräte, Bücher, Zeitschriften)

■ Sportartikel und -geräte (einschließlich Sportkleidung, Sport- und Wanderschuhe, Wander- und Trekkingausrüstung, Zelte, Campingbedarf, Fitnessgeräte,)

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 55

■ Bekleidung (Damen-, Herren- und Kinderbekleidung, Wäsche, Hüte, Sportbekleidung, Hochzeits-/Festkleidung)

■ Schuhe/Lederwaren (einschließlich Reisegepäck).

Aperiodische Waren der Sortimentsgruppe Möbel, Küchen, Teppiche sind zum Schutz der großflächigen Angebotsstruktur im Bereich Klöcknerstraße grundsätzlich ausgeschlossen.

Die gesamte Netto-Verkaufsfläche für das Grundstück ist auf maximal 6.900 m² begrenzt.“

Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 56