Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 Auftraggeber: Stadt Georgsmarienhütte Ihre Ansprechpartner Dipl.-Ing. Peter U. Berger Dipl.-Volksw. Corinna Küpper (Projektverantwortung) (Projektleitung) Sachverständiger für Handel im Städtebau BBE Handelsberatung GmbH Eichenweg 14 Goltsteinstraße 87a 53804 Much 50968 Köln Deutschland Deutschland Tel. + 49 2245 61 07 58 Tel +49 221 789 41 160 Fax + 49 2245 58 57 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected] E-Mail [email protected] © Peter U. Berger/ BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor al- lem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheber- rechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung der Verfasser gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der Arbeitsgemeinschaft Peter U. Berger/ BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Münster ∙ Erfurt Much/ Köln, im November 2018 Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ........................................................................ 4 1.1 Ausgangssituation ................................................................................................................. 4 1.2 Methodischer Ansatz ............................................................................................................. 5 1.3 Auswirkungsanalyse .............................................................................................................. 6 2 Makrostandort Georgsmarienhütte ....................................................................................... 7 3 Mikrostandort Glückaufstraße ............................................................................................. 10 4 Wettbewerbsanalyse ........................................................................................................... 12 4.1 Georgsmarienhütte und der Kongruenzraum ...................................................................... 12 4.2 Stadt Osnabrück als weiterer Wettbewerbsstandort ........................................................... 32 5 Eingangsdaten der Umsatzumlenkungsanalyse ................................................................. 34 5.1 Einwohner und Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet .......................................................... 34 5.2 Marktabschöpfung des Planvorhabens ............................................................................... 36 6 Auswirkungsanalyse ............................................................................................................ 39 6.1 Sortimentsbezogene Umsatzumverteilungseffekte ............................................................. 39 6.2 Städtebauliche Bewertung .................................................................................................. 45 6.3 Kompatibilität mit den Grundsätzen und Zielen der Landesplanung und den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte ....................... 50 7 Abschließende Bewertung und Empfehlungen für die Sortimentsfestlegungen im städtebaulichen Vertrag ...................................................................................................... 54 Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 2 Abbildungsverzeichnis: Seite Abbildung 1: Einwohner der Stadt Georgsmarienhütte nach Stadtteilen ....................................... 7 Abbildung 2: Mikrostandort ...........................................................................................................11 Abbildung 3: Zentrale Versorgungsbereiche/ Versorgungskerne im Kongruenzraum .................13 Abbildung 4: Projektrelevantes Einzelhandelsangebot im Untersuchungsraum ..........................33 Abbildung 5: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet nach Gemeinden ...........................................35 Abbildung 6: Maximaler Planumsatz nach Sortimenten ...............................................................37 Abbildung 7: Ableitung maximaler Umsätze/ Verkaufsflächen nach Sortimenten .......................38 Abbildung 8: Umsatzumlenkung (sortimentsbezogener Worst-Case) ..........................................43 Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 3 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung 1.1 Ausgangssituation Für das im Stadtteil Oesede der Stadt Georgsmarienhütte gelegene Grundstück Glückaufstraße 11, das von dem Edeka Lebensmittelsupermarkt Dütmann genutzt wird, wurde am 27.01.2016 die Erweiterung des Warenangebotes im periodischen Bedarf von zurzeit rd.1.900 m² auf 4.051 m² Netto-Verkaufsfläche raumordnerisch positiv beschieden. Darüber hinaus beabsichtigt der Grund- stückseigentümer eine zusätzliche, optionale Erweiterung der Verkaufsfläche in einer Größe von 2.849 m² für Waren des aperiodischen Bedarfs im Zuge eines Geschäftsneubaus. Die gesamte Netto-Verkaufsfläche könnte demnach maximal 6.900 m² umfassen. Unter Bezug auf § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung handelt es sich bei dem Vorhaben um die Erweiterung einer bereits ge- genwärtig großflächigen Einzelhandelsnutzung. Im Rahmen der geplanten Waren- und Verkaufs- flächenerweiterung soll auf dem Grundstück ein 5-geschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude er- richtet werden, dessen Erd- und 1. Obergeschoss für Einzelhandelsnutzungen vorgesehen sind. Im 2. Obergeschoss sind neben der Verwaltung auch Sozialräume für Mitarbeiter geplant, wohin- gegen im 3. und 4. Obergeschoss Wohnungen projektiert sind Zu den bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen des Plangrundstücks ist anzuführen, dass die Stadt Georgsmarienhütte im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 267 „Stadtmitte“ die Ausweisung eines Kerngebietes beabsichtigt. Der Planstandort gehört zum Hauptzentrum Oesede der als Mittelzentrum ausgewiesenen Stadt und befindet sch im Norden des im Einzelhan- delskonzept der Stadt Georgsmarienhütte (Fortschreibung 2012) abgegrenzten zentralen Versor- gungsbereichs der Stadtmitte. Zur Absicherung der vorgenannten Waren- und Verkaufsflächenerweiterung soll nach dem Willen der Stadt Georgsmarienhütte ein städtebaulicher Vertrag mit dem Grundstückeigentümer ge- schlossen werden, um die zulässigen Sortimente und Verkaufsflächen festzuschreiben. Als kom- munale Rahmensetzung für die vorliegende Untersuchung ist weiterhin zugrunde zu legen, dass der städtebauliche Vertrag aperiodische Waren der Sortimentsgruppe Möbel, Küchen, Teppiche grundsätzlich ausschließen soll, um die im Bereich Klöcknerstraße befindliche, großflächige Ange- botsagglomeration dieses Bedarfssegmentes im Bestand zu sichern. In Abstimmung mit der Stadt Georgsmarienhütte und dem Landkreis Osnabrück soll für die projek- tierte, optionale Verkaufsflächenergänzung von 2.849 m² für Waren des aperiodischen Bedarfsgü- terbereichs die raumordnerische Zulässigkeit des Vorhabens im Rahmen einer gutachterlichen Verträglichkeitsstudie geprüft und bewertet werden. Hierzu sind die in der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 in Verbindung mit der Teilfortschreibung Einzelhandel des Landkreises Osnabrück 2010 aufgeführten Grundsätze und Ziele zu berücksich- tigen, insbesondere das Beeinträchtigungsverbot sowie das Kongruenzgebot. Verträglichkeitsstudie Georgsmarienhütte, Glückaufstraße 11 4 1.2 Methodischer Ansatz Die in der Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte (2012) aufge- führten und nach Zentrenrelevanz gegliederten Sortimente der Stadt Georgsmarienhütte bilden die Sortimentssystematik der angebotenen Verträglichkeitsstudie für das Erweiterungsvorhaben. Dabei werden ausschließlich die aperiodischen Sortimente in den einschlägigen, marktwirtschaftlich übli- chen Bedarfsgruppen geprüft, die grundsätzlich für eine großflächige Einzelhandelsnutzung des Vorhabens in Frage kommen. Die vorliegende Untersuchung prüft jedoch nicht die markt- und ab- satzwirtschaftlichen Chancen zur Flächenbelegung und die aus unterschiedlichen Betreiberkon- zepten resultierenden Umsatzchancen in den einzelnen Sortimentsgruppen. Die Verträglichkeitsstudie ist als Worst-Case-Analyse angelegt, so dass ohne Rücksicht auf die spezifischen Vermarktungschancen zunächst von einer großflächigen, maximalen Verkaufsflä- chenbelegung der gesamten Planfläche von 2.849 m² in den einzelnen Sortimentsgruppen ausge- gangen wird. Hierzu ist anzumerken, dass eine solche Annahme unter marktwirtschaftlichen Ge- sichtspunkten im Hinblick auf die mittelzentrale Versorgungsbedeutung der Stadt Georgsmarien- hütte, der Größe des zugeordneten Kongruenzraumes, der Dominanz des Oberzentrums Osna- brück als Einkaufsstadt und marktüblicher Betriebsgrößen nicht realistisch ist. Gleichwohl werden auftragsgemäß die entsprechenden Maximalgrößen nachfolgend einer Verträglichkeitsprüfung un- terzogen. Im Rahmen der Untersuchung werden im Einzelnen folgende Bedarfsgruppen untersucht: Bekleidung (Damen-, Herren- und Kinderbekleidung, Wäsche, Hüte, Hochzeits-/ Festklei- dung) Schuhe/Lederwaren (einschließlich Reisegepäck) Sportartikel und -geräte (einschließlich Sportkleidung, Sport- und Wanderschuhe, Wander- und Trekkingausrüstung, Zelte, Campingbedarf, Fitnessgeräte, Fahrräder) PBS/