Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7474 16. Wahlperiode 17. 12. 2019

Kleine Anfrage des Abg. Dr. Rainer Podeswa AfD und

Antwort des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau

Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden- Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten – wie ist die Situation in Stadt und Landkreis ?

Kleine Anfrage

Ich frage die Landesregierung:

1. Wie (unter tabellarischer Angabe der Anzahl der Haushalte, des Wohnungsbe- standes und des Wohnungsleerstandes) ist der Wohnungsversorgungsgrad (d. h. das Verhältnis von Haushalten zum Wohnungsbestand) in Stadt und Landkreis Heilbronn, den das in der Sitzung der Wohnraum-Allianz vom 14. Oktober 2019 vorgestellte „Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Würt- temberg mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweist?

2. Wie haben sich die unter Frage 1 erfragten Parameter für die Stadt und den Landkreis Heilbronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

3. Wie ist die Mietbelastungsquote (d. h. das Verhältnis der Bruttowarmmiete zum Haushaltseinkommen, unter Angabe von typischen Angebotsmieten, Kaufkraft der Haushalte, Betriebs- und Heizkosten) in der Stadt und dem Landkreis Heil- bronn, welche das in Frage 1 genannte Gutachten ausweist?

4. Wie haben sich die unter Frage 4 erfragten Parameter (unter Nennung der In- formationsquellen) für die Stadt und den Landkreis Heilbronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

5. Wie hat sich die Wohnungsversorgung (d. h. das Verhältnis des Neubaus von Wohnungen zur Entwicklung der Zahl der Haushalte) entsprechend dem unter Frage 1 genannten Gutachten bzw. amtlichen Daten in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

6. Wie ist (möglichst unter Angabe einer prozentualen Gliederung, in welcher De- kade jeweils welcher Anteil des Wohnungsbestands gebaut wurde) die Alters- struktur des Wohnungsbestandes in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn?

Eingegangen: 17. 12. 2019 / Ausgegeben: 22. 01. 2020 1 Drucksachen und Plenarprotokolle sind im Internet Der Landtag druckt auf Recyclingpapier, ausgezeich- abrufbar unter: www.landtag-bw.de/Dokumente net mit dem Umweltzeichen „Der Blaue Engel“. Landtag von Baden-Württemberg Drucksache 16 / 7474

7. Wie haben sich entsprechend dem unter Frage 1 genannten Gutachten bzw. amtlichen Daten die Angebotsmieten in der Stadt und dem Landkreis Heil- bronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

8. Wie stellt sich die Mietpreisdifferenz bzw. die Höhe von Angebots- und Ver- gleichsmiete in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn dar, die für die in dem unter Frage 1 genannten Gutachten erfolgte Bewertung der Situation in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn zugrunde gelegt wird?

17. 12. 2019

Dr. Podeswa AfD

Begründung

Wenn inzwischen ein Gutachten existiert, welches über die regionale Differenzie- rung der Wohnungssituation in Baden-Württemberg Aussagen macht und Ver- gleiche erlaubt, dann sollte nach Auffassung des Fragestellers die Information be- treffend die jeweiligen Wahlkreise auch den Abgeordneten zur Verfügung stehen.

Antwort

Mit Schreiben vom 9. Januar 2020 Nr. 5-2730.02/31 beantwortet das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau die Kleine Anfrage wie folgt:

Vorbemerkung:

Im Anschluss an das Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz am 21. März 2019 wurde gemäß der dortigen Empfehlung über die L-Bank ein Gutachten zur Identi- fizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungs- märkten in Auftrag gegeben. Das beauftragte Institut F+B – Forschung und Bera- tung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH – hat das erstellte Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse einer neuen Landes - verordnung zur Mietpreisbremse im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz am 14. Oktober 2019 vorgestellt. Das Gutachten sowie die zugrundeliegenden Ein- zeldaten aller Gemeinden und Städte in Baden-Württemberg sind zwischenzeit- lich im Internetauftritt des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau eingestellt und öffentlich zugänglich. Die Daten und Berechnungen der fünf Einzelindikatoren, die zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind, werden nachfolgend für die Stadt Heilbronn ausführlich dargestellt. Bezüglich der weite- ren 46 Gemeinden und Städte im Landkreis Heilbronn ergeben sich die Einzel- daten aus der Anlage, die entsprechend der Berechnung für Heilbronn den Wert eines Einzelindikators und das Gesamtergebnis zur Frage einer Anspannung der Wohnungsmärkte ergeben.

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1. Wie (unter tabellarischer Angabe der Anzahl der Haushalte, des Wohnungs - bestanddes und des Wohnungsleerstandes) ist der Wohnungsversorgungsgrad (d. h. das Verhältnis von Haushalten zum Wohnungsbestand) in Stadt und Landkreis Heilbronn, den das in der Sitzung der Wohnraum-Allianz vom 14. Oktober 2019 vorgestellte „Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweist?

Zu 1.:

Für die Stadt Heilbronn ergibt sich ein Wohnungsversorgungsgrad von 93,4 Pro- zent. Ab einem Wohnungsversorgungsgrad von 100 Prozent liegt eine vollständi- ge Bedarfsdeckung der Wohnungsnachfrage vor. Auf der Grundlage der Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 wurde unter Verwendung der Bevölke- rungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 und der durchschnittlichen Haus- haltsgröße die aktuelle Anzahl von 62.728 Haushalten in der Stadt Heilbronn er- mittelt. Unter Berücksichtigung einer in Fachkreisen anerkannten Fluktuations - reserve von 3 Prozent ergibt sich eine bereinigte Anzahl von 64.536 Haushalten. Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Be- stand zu gewährleisten. Der hiernach erforderliche Leerstand in Höhe von 3 Pro- zent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von An- gebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Dieser Wohnungsnachfrage von 64.536 Haushalten stand auf der Grundlage der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württem- berg (Stand 31. Dezember 2018) eine Anzahl von 60.282 Wohnungen gegenüber. Aus der Differenz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot ergibt sich für die Stadt Heilbronn ein Angebotsdefizit von 4.254 Wohnungen, somit ein Wohnungsversorgungsgrad von 93,4 Prozent. Für die weiteren 46 Gemeinden und Städte des Landkreises Heilbronn ergibt sich aus den Einzeldaten gemäß der Anlage nach derselben Berechnung jeweils der folgende Wohnungsversorgungsgrad:

Abstatt 102,1 % 99,8 % 98,0 % 102,3 % Beilstein 102,3 % 97,2 % 98,1 % 102,9 % 96,5 % 97,3 % Erlenbach 108,0 % 100,0 % 100,2 % Güglingen 99,9 % Gundelsheim 97,4 % Hardthausen am 100,2 % 99,8 % 94,5 % 92,0 %

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Kirchardt 97,7 % 98,9 % Lauffen am 99,7 % 103,1 % 100,1 % Löwenstein 95,3 % 101,1 % Möckmühl 94,8 % 93,8 % 97,9 % 99,0 % 98,2 % Nordheim 99,5 % 96,4 % 96,6 % 95,4 % Pfaffenhofen 99,3 % 99,4 % 97,1 % 103,7 % Talheim 102,7 % 95,6 % 102,4 % 100,3 % 99,7 % Wüstenrot 99,3 % 101,6 %

2. Wie haben sich die unter Frage 1 erfragten Parameter für die Stadt und den Landkreis Heilbronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

Zu 2.:

Bezüglich des Wohnungsversorgungsgrades gemäß der Frage Ziffer 1 wurde in dem Gutachten nur der aktuelle Wohnungsversorgungsgrad zum Stand 2018 er- mittelt. Vergleichsdaten bezüglich der Entwicklung seit dem Jahr 2010 liegen hierzu nicht vor. Jedoch wurde bei der Ermittlung des Wohnungsversorgungsgrades für Neubürger in dem Gutachten die Entwicklung zwischen dem Jahr 2013 und dem Jahr 2018 zugrunde gelegt. Insoweit wird auf die Antwort zur Frage Ziffer 5 wird verwiesen.

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3. Wie ist die Mietbelastungsquote (d. h. das Verhältnis der Bruttowarmmiete zum Haushaltseinkommen, unter Angabe von typischen Angebotsmieten, Kaufkraft der Haushalte, Betriebs- und Heizkosten) in der Stadt und dem Landkreis Heil- bronn, welche das in Frage 1 genannte Gutachten ausweist?

Zu 3.:

Für die Stadt Heilbronn ergibt sich eine Mietbelastungsquote (bruttowarm) in Höhe von 24,6 Prozent. Diese liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 19,6 Pro- zent. Anhand der Kaufkraftdaten der GfK zum Stichtag 31. Dezember 2017 wurde für die Stadt Heilbronn ein durchschnittliches Haushaltseinkommen in Höhe von 49.372 Euro ermittelt. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter Wohn- fläche gemäß dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Woh- nungen in den einzelnen Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 qm, 45 qm bis 75 qm und größer als 75 qm) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden. Für die Stadt Heilbronn ergibt sich hieraus eine durch- schnittliche Angebotsmiete in Höhe von 10,36 Euro je Quadratmeter. Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist. Für die Stadt Heilbronn wur- den kalte Betriebskosten in Höhe von 1,15 Euro je Quadratmeter sowie Kosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 2,46 Euro je Quadratmeter ermittelt. Hiernach ergibt sich eine Bruttowarmmiete für die Stadt Heilbronn in Höhe von 13,97 Euro je Quadratmeter. Multipliziert mit der durchschnittlichen Wohnfläche für die Stadt Heilbronn von 72,39 Quadratmeter ergibt sich eine durchschnittliche Bruttowarmmiete in Höhe von jährlich 12.135,46 Euro. Dies ins Verhältnis ge- setzt zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Höhe von 49.372 Euro er- gibt eine Mietbelastungsquote von 24,6 Prozent. Für die weiteren 46 Gemeinden und Städte des Landkreises Heilbronn ergibt sich aus den Einzeldaten gemäß der Anlage nach derselben Berechnung jeweils die folgende Mietbelastungsquote:

Abstatt 17,0 % Bad Friedrichshall 19,0 % Bad Rappenau 19,2 % Bad Wimpfen 17,3 % Beilstein 15,0 % Brackenheim 14,5 % Cleebronn 15,4 % Eberstadt 16,8 % Ellhofen 17,8 % Eppingen 17,0 % Erlenbach 18,6 % Flein 16,6 % Gemmingen 16,8 % Güglingen 15,5 %

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Gundelsheim 16,8 % 15,2 % Ilsfeld 16,7 % Ittlingen 15,2 % Jagsthausen 17,5 % 16,5 % Langenbrettach 16,5 % 17,5 % Lehrensteinsfeld 14,2 % Leingarten 17,4 % Löwenstein 15,9 % Massenbachhausen 15,9 % Möckmühl 17,8 % Neckarsulm 21,7 % Neckarwestheim 15,8 % Neudenau 16,4 % Neuenstadt am Kocher 16,7 % Nordheim 18,5 % Obersulm 19,5 % Oedheim 16,7 % Offenau 16,0 % Pfaffenhofen 16,5 % Roigheim 18,2 % Schwaigern 18,0 % Siegelsbach 15,8 % Talheim 16,1 % Untereisesheim 17,4 % Untergruppenbach 15,2 % Weinsberg 18,3 % Widdern 16,8 % Wüstenrot 17,4 % Zaberfeld 16,4 %

4. Wie haben sich die unter Frage 4 erfragten Parameter (unter Nennung der In- formationsquellen) für die Stadt und den Landkreis Heilbronn seit dem 1. Ja- nuar 2010 bis heute entwickelt?

Zu 4.:

Bezüglich der Mietbelastungsquote gemäß der Frage Ziffer 3 wurde in dem Gut- achten nur die aktuelle Mietbelastungsquote zum Stand 2018 ermittelt. Ver- gleichsdaten bezüglich der Entwicklung seit dem Jahr 2010 liegen hierzu nicht vor.

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5. Wie hat sich die Wohnungsversorgung (d. h. das Verhältnis des Neubaus von Wohnungen zur Entwicklung der Zahl der Haushalte) entsprechend dem unter Frage 1 genannten Gutachten bzw. amtlichen Daten in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

Zu 5.:

Für die Stadt Heilbronn ergibt sich eine Wohnungsversorgung für Neubürger in Höhe von 0,83 unter Berücksichtigung des Wohnungsneubaus zwischen 2013 und 2018 sowie unter Berücksichtigung von Leerstand und Fluktuationsreserve. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird der Bedarf an Wohnungen für zu- sätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushal- te gedeckt. Für die Haushaltsentwicklung wurde die neue Wohnungsnachfrage in Form der Differenz zwischen der Anzahl von Haushalten im Jahr 2013 und im Jahr 2018 auf der Basis der GfK-Daten errechnet. Hiernach stieg die Anzahl der Haushalte in der Stadt Heilbronn von 57.335 im Jahr 2013 auf 62.728 im Jahr 2018, somit um 5.393 Haushalte. Für die Wohnungsbestandsentwicklung wurde entsprechend die Differenz zwi- schen der Anzahl von Wohnungen im Jahr 2013 und im Jahr 2018 auf der Basis der Daten des Statistischen Landesamtes errechnet. Hiernach stieg das Woh- nungsangebot in der Stadt Heilbronn von 57.881 im Jahr 2013 auf 60.282 im Jahr 2018, somit um 2.401 Wohnungen. Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Woh- nungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnun- gen, die im Jahr 2013 leer stehen, zu berücksichtigen. Der Leerstand im Jahr 2013 für die Stadt Heilbronn wurde anhand der fortgeschriebenen Daten aus dem Zen- sus 2011 in Höhe von 2.196 Wohnungen ermittelt, die rechnerisch dem Woh- nungsangebot im Jahr 2018 hinzugezählt werden, was einen Wohnungszuwachs von insgesamt 4.597 Wohnungen bedeutet. Die Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent, absolut 138 Wohnungen, wird von diesem Wohnungszuwachs wieder abgezogen, es verbleibt also ein bereinigter Wohnungszuwachs von 4.459 Woh- nungen. Die Gegenüberstellung des Zuwachses an Haushalten zwischen 2013 und 2018 in Höhe von 5.393 Haushalten und des Zuwachses an Wohnungen in Höhe von 4.459 Wohnungen ergibt eine Wohnungsversorgung für Neubürger in Höhe von 0,83. Für die weiteren 46 Gemeinden und Städte des Landkreises Heilbronn ergibt sich aus den Einzeldaten gemäß der Anlage nach derselben Berechnung jeweils die folgende Wohnungsversorgung für Neubürger:

Abstatt 2,47 Bad Friedrichshall 1,10 Bad Rappenau 0,97 Bad Wimpfen 1,19 Beilstein 1,15 Brackenheim 1,13 Cleebronn 0,75 Eberstadt –x,xx1 Ellhofen 1,35 Eppingen 1,14 Erlenbach 2,17 Flein 2,07

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Gemmingen 4,40 Güglingen 0,91 Gundelsheim 7,51 Hardthausen am Kocher 1,82 Ilsfeld 1,14 Ittlingen 1,00 Jagsthausen 0,27 Kirchardt 0,98 Langenbrettach 3,12 Lauffen am Neckar 1,24 Lehrensteinsfeld 3,50 Leingarten 1,32 Löwenstein 1,14 Massenbachhausen 3,19 Möckmühl 2,09 Neckarsulm 0,96 Neckarwestheim 0,89 Neudenau 3,23 Neuenstadt am Kocher 1,44 Nordheim 2,22 Obersulm 1,31 Oedheim 1,83 Offenau 0,86 Pfaffenhofen 1,89 Roigheim 2,23 Schwaigern 1,21 Siegelsbach 6,40 Talheim 5,46 Untereisesheim –x,xx1 Untergruppenbach 1,64 Weinsberg 1,44 Widdern –x,xx1 Wüstenrot 8,71 Zaberfeld 1,25

1 Gemeinden mit einem negativen Ergebniswert bei der Versorgung von Neubürgern weisen eine negative Bevölkerungsentwicklung und gleichzeitig einen Anstieg des Wohnungsbestands auf. Dies bedeutet, dass die jeweiligen Gemeinden bei diesem Indikator als nicht angespannt ins Modell einfließen.

6. Wie ist (möglichst unter Angabe einer prozentualen Gliederung, in welcher De- kade jeweils welcher Anteil des Wohnungsbestands gebaut wurde) die Alters- struktur des Wohnungsbestandes in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn?

Zu 6.:

Hierzu liegen der Landesregierung keine näheren Erkenntnisse vor.

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7. Wie haben sich entsprechend dem unter Frage 1 genannten Gutachten bzw. amtlichen Daten die Angebotsmieten in der Stadt und dem Landkreis Heil- bronn seit dem 1. Januar 2010 bis heute entwickelt?

Zu 7.:

Für die Stadt Heilbronn betrug die durchschnittliche Angebotsmiete 7,29 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2012/2013 sowie 10,36 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2017/2018. Dies entspricht einer Steigerung in fünf Jahren um 42,1 Pro- zent, die damit über dem Landesdurchschnitt von 25,4 Prozent liegt. Wie bereits in der Antwort zur Frage Ziffer 3 erläutert, wurden in einem mehrstu- figen Verfahren zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45, 45 bis 75 und größer als 75 Quadratmeter) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grund- lage des Zensus gewichtet wurden. Im Vergleich hierzu betrug die absolute Höhe der Angebotsmiete im landesweiten Durchschnitt 7,36 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2012/2013 und lag somit über dem Durchschnittswert der Stadt Heilbronn. 9,23 Euro betrug sie in den Jah- ren 2017/2018 und lag somit unter dem Durchschnittswert in der Stadt Heilbronn. Der Indikator gilt als erfüllt, wenn entweder die Mietsteigerung über dem Landes- durchschnitt liegt oder die absolute Höhe der Angebotsmiete sowohl 2012/2013 als auch 2017/2018 über dem Landesdurchschnitt liegt. Ersteres ist für die Stadt Heilbronn erfüllt. Für die weiteren 46 Gemeinden und Städte des Landkreises Heilbronn ergibt sich aus den Einzeldaten gemäß der Anlage jeweils die folgende Höhe und Entwick- lung der Angebotsmieten:

2012/2013 2017/2018 Steigerung Abstatt 7,34 9,35 27,4 % Bad Friedrichshall 6,70 8,82 31,6 % Bad Rappenau 6,72 9,05 34,7 % Bad Wimpfen 7,00 9,15 30,7 % Beilstein 7,12 8,78 23,3 % Brackenheim 6,49 7,89 21,6 % Cleebronn 6,32 7,69 21,7 % Eberstadt 5,78 7,88 36,3 % Ellhofen 6,58 8,82 34,0 % Eppingen 6,08 7,61 25,2 % Erlenbach 7,49 10,40 38,9 % Flein 7,71 9,84 27,6 % Gemmingen 6,31 8,17 29,5 % Güglingen 6,25 8,52 36,3 % Gundelsheim 5,92 7,53 27,2 % Hardthausen am Kocher 5,36 7,82 45,9 % Ilsfeld 7,01 9,18 31,0 % Ittlingen 6,03 6,62 9,8 % Jagsthausen 5,50 7,47 35,8 % Kirchardt 5,61 7,52 34,0 % Langenbrettach 5,90 8,74 48,1 % Lauffen am Neckar 6,78 8,88 31,0 % Lehrensteinsfeld 6,96 8,32 19,5 %

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Leingarten 7,10 9,24 30,1 % Löwenstein 5,84 7,89 35,1 % Massenbachhausen 6,07 7,66 26,2 % Möckmühl 5,39 7,27 34,9 % Neckarsulm 7,21 9,62 33,4 % Neckarwestheim 6,55 8,27 26,3 % Neudenau 5,52 7,70 39,5 % Neuenstadt am Kocher 6,41 8,40 31,0 % Nordheim 6,54 9,23 41,1 % Obersulm 6,62 8,99 35,8 % Oedheim 6,25 9,00 44,0 % Offenau 6,24 7,72 23,7 % Pfaffenhofen 6,45 7,61 18,0 % Roigheim 5,99 7,40 23,5 % Schwaigern 6,32 8,65 36,9 % Siegelsbach 5,65 7,77 37,5 % Talheim 7,60 9,29 22,2 % Untereisesheim 7,06 9,00 27,5 % Untergruppenbach 7,04 8,98 27,6 % Weinsberg 7,02 9,07 29,2 % Widdern 5,96 7,39 24,0 % Wüstenrot 5,73 7,54 31,6 % Zaberfeld 6,96 7,62 9,5 %

8. Wie stellt sich die Mietpreisdifferenz bzw. die Höhe von Angebots- und Ver- gleichsmiete in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn dar, die für die in dem unter Frage 1 genannten Gutachten erfolgte Bewertung der Situation in der Stadt und dem Landkreis Heilbronn zugrunde gelegt wird?

Zu 8.:

Für die Stadt Heilbronn beträgt die Mietpreisdifferenz zwischen den Angebots- mieten (bei Neuvermietung) und den Vergleichsmieten (in Bestandsmietverträ- gen) 3,10 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2017/2018 und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 2,58 Euro je Quadratmeter. Die Höhe der Angebotsmiete wird abweichend von der Antwort zu den Fragen Ziffer 3 und 7 beim Vergleich nach der Frage Ziffer 8 lediglich für die Woh- nungsgrößen zwischen 45 und 75 Quadratmeter ermittelt, denn eine entsprechen- de landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen. Die durchschnittliche An- gebotsmiete hiernach betrug in der Stadt Heilbronn 10,11 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2017/2018. Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel diffe- renziert nach Baualtersklassen für eine „Normalwohnung“ mittlerer Größe (65 qm) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Miet- werte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus erfolgt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das ebenfalls die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

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Qualifizierte Mietspiegel liegen für die Stadt Heilbronn sowie für die meisten Städte und Gemeinden im Landkreis Heilbronn vor. Lediglich für die Städte Schwaigern und Widdern sowie für die Gemeinden Cleebronn, Ittlingen, - hausen, Pfaffenhofen, Roigheim und Zaberfeld, die jeweils über keinen Mietspie- gel verfügen, wurde die geschätzte Vergleichsmiete für die Berechnung der Miet- preisdifferenz zugrunde gelegt. Die durchschnittliche Höhe der Vergleichsmiete für die Stadt Heilbronn betrug hiernach 7,01 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2017/2018. Die Mietpreisdifferenz in den Jahren 2017/2018 für die Stadt Heilbronn zwischen der durchschnittlichen Angebotsmiete von 10,11 Euro je Quadratmeter und der durch - schnittlichen Vergleichsmiete von 7,01 Euro je Quadratmeter beträgt 3,10 Euro je Quadratmeter. In den Jahren 2017/2018 lag die absolute Höhe der Angebotsmiete in der Stadt Heilbronn sowohl in der hier zugrunde gelegten Wohnungsgröße zwischen 45 und 75 Quadratmeter mit 10,11 Euro je Quadratmeter als auch bei der zur Frage Ziffer 7 zugrunde gelegten Angebotsmiete im Gesamtmarkt mit 10,36 Euro je Quadrat- meter jeweils über dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro bzw. 9,23 Euro je Qua- dratmeter. Die absolute Höhe der Vergleichsmiete mit 7,01 Euro je Quadratmeter lag unter dem Landesdurchschnitt von 7,03 Euro je Quadratmeter. Zwar lag nur die absolute Höhe der Angebotsmiete, nicht aber die absolute Höhe der Vergleichsmiete über dem Landesdurchschnitt, jedoch liegt die Mietpreisdif- ferenz über dem Landesdurchschnitt, was für die Erfüllung des Alternativindika- tors genügt. Für die weiteren 46 Gemeinden und Städte des Landkreises Heilbronn ergibt sich aus den Einzeldaten gemäß der Anlage jeweils die folgende Miethöhe und Miet- preisdifferenz:

Angebotsmiete Vergleichsmiete Differenz Abstatt 9,21 6,64 2,57 Bad Friedrichshall 9,09 6,59 2,50 Bad Rappenau 9,03 6,53 2,50 Bad Wimpfen 8,97 6,38 2,59 Beilstein 9,02 6,42 2,60 Brackenheim 8,29 6,58 1,71 Cleebronn 8,14 6,08 2,06 Eberstadt 7,97 6,09 1,88 Ellhofen 8,05 6,16 1,89 Eppingen 7,83 6,14 1,69 Erlenbach 10,24 6,53 3,71 Flein 10,06 7,22 2,84 Gemmingen 8,80 6,07 2,73 Güglingen 9,47 6,12 3,35 Gundelsheim 8,71 6,21 2,50 Hardthausen am Kocher 8,20 6,15 2,05 Ilsfeld 9,56 6,49 3,07 Ittlingen 7,91 5,97 1,94 Jagsthausen 7,80 5,79 2,01 Kirchardt 7,70 5,79 1,91 Langenbrettach 8,70 6,17 2,53

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Lauffen am Neckar 8,84 6,43 2,41 Lehrensteinsfeld 8,52 6,37 2,15 Leingarten 9,30 7,33 1,97 Löwenstein 8,11 5,92 2,19 Massenbachhausen 8,07 5,93 2,14 Möckmühl 7,69 5,32 2,37 Neckarsulm 9,62 6,86 2,76 Neckarwestheim 8,22 6,43 1,79 Neudenau 8,57 5,67 2,90 Neuenstadt am Kocher 8,43 6,14 2,29 Nordheim 9,29 6,18 3,11 Obersulm 9,08 6,10 2,98 Oedheim 8,92 6,18 2,74 Offenau 8,07 6,38 1,69 Pfaffenhofen 7,96 5,89 2,07 Roigheim 7,71 5,66 2,05 Schwaigern 8,86 6,05 2,81 Siegelsbach 8,10 5,65 2,45 Talheim 10,84 6,51 4,33 Untereisesheim 9,10 6,34 2,76 Untergruppenbach 9,12 6,81 2,31 Weinsberg 9,33 6,50 2,83 Widdern 7,87 5,94 1,93 Wüstenrot 7,78 5,64 2,14 Zaberfeld 7,97 6,04 1,93

Im Gesamtbild der fünf Einzelindikatoren gemäß der Antwort zu den Fragen Zif- fer 1, 5, 3, 7 und 8 (im Gutachten in dieser Reihenfolge), die zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind, deuten alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt in der Stadt Heilbronn hin. Gleiches gilt für die Stadt Neckarsulm. Vier der fünf Indikatoren sind erfüllt in der Stadt Güglingen. Gemäß den Empfeh- lungen des Gutachtens sollten Gemeinden in die Gebietskulisse aufgenommen werden, bei denen mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt sind; hiernach wäre neben Heilbronn und Neckarsulm auch Güglingen in die Gebietskulisse zur Miet- preisbremse aufzunehmen. Weniger als vier der fünf Indikatoren sind erfüllt in den weiteren Gemeinden und Städten des Landkreises Heilbronn; diese wären nicht in die Gebietskulisse zur Mietpreisbremse aufzunehmen. Welche Indikatoren jeweils erfüllt sind, ergibt sich aus der Anlage.

Dr. Hoffmeister-Kraut Ministerin für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau

12 Anlage

Modellergebnis Indikatorwerte Berechnung: Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018 Berechnung: Indikator Versorgung Neubürger 2013 bis 2018

Haushaltsentwicklung Wohnungsbestandsentwicklung Höhe und Wohnungs- Mietpreisdifferenz Haushalte mit Gemeindename Wohnungs- Versorgung Warm-Miet- Entwicklung Angebots- versorgungsgrad Versorgung Gebietskulisse bzw. Fluktuations- versorgungsgrad Neubürger belastungs- Angebots- Haushalte Wohnungen defizit in % Neubürger 2019 Angebots- und reserve Wohnungs- Wohnungs- Leer- 2018 2013 bis 2018 quote mieten 2012/13 absolut Schwellenwert Haushalte Haushalte Veränderung Fluktuations- Veränderung Schwellenwert 1,00 Vergleichsmieten von 3 % bestand bestand stand bis 2017/18 100% 2013 2018 absolut quote absolut 2013 2018 2013

Abstatt nein nein nein nein ja nein 2.104 2.170 2.216 -46 102,1% 2.018 2.104 86 2.106 2.216 109 7 212 2,47 Bad Friedrichshall nein ja nein nein ja nein 8.509 8.772 8.751 21 99,8% 7.886 8.509 623 8.500 8.751 458 21 688 1,10 Bad Rappenau nein ja ja nein ja nein 10.017 10.321 10.119 202 98,0% 9.258 10.017 759 9.705 10.119 344 23 735 0,97 Bad Wimpfen nein nein nein nein ja ja 3.462 3.572 3.654 -82 102,3% 3.190 3.462 272 3.522 3.654 203 10 325 1,19 Beilstein nein nein nein nein nein ja 2.780 2.868 2.933 -65 102,3% 2.649 2.780 131 2.901 2.933 123 5 150 1,15 Brackenheim nein ja nein nein nein nein 7.072 7.284 7.081 203 97,2% 6.494 7.072 578 6.756 7.081 347 20 652 1,13 Cleebronn nein ja ja nein nein nein 1.270 1.308 1.283 25 98,1% 1.115 1.270 155 1.232 1.283 69 4 116 0,75 Eberstadt nein nein nein nein ja nein 1.384 1.428 1.469 -41 102,9% 1.421 1.384 -37 1.444 1.469 72 3 94 -x,xx* Ellhofen nein ja nein nein ja nein 1.747 1.799 1.736 63 96,5% 1.585 1.747 162 1.586 1.736 76 7 219 1,35 Eppingen nein ja nein nein nein nein 9.632 9.922 9.652 270 97,3% 8.970 9.632 662 9.299 9.652 424 23 754 1,14 Erlenbach nein nein nein nein ja ja 2.289 2.366 2.556 -190 108,0% 2.163 2.289 126 2.417 2.556 142 8 273 2,17 Flein nein nein nein nein ja ja 3.384 3.489 3.490 -1 100,0% 3.265 3.384 119 3.352 3.490 116 8 246 2,07 Gemmingen nein nein nein nein ja ja 2.188 2.256 2.261 -5 100,2% 2.163 2.188 25 2.151 2.261 3 3 110 4,40 Güglingen ja ja ja nein ja ja 2.669 2.751 2.748 3 99,9% 2.426 2.669 243 2.672 2.748 152 7 221 0,91 Gundelsheim nein ja nein nein ja nein 3.306 3.406 3.318 88 97,4% 3.269 3.306 37 3.237 3.318 206 9 278 7,51 Hardthausen am Kocher nein nein nein nein ja nein 1.741 1.795 1.798 -3 100,2% 1.658 1.741 83 1.717 1.798 75 5 151 1,82 Heilbronn ja ja ja ja ja ja 62.728 64.536 60.282 4.254 93,4% 57.335 62.728 5.393 57.881 60.282 2.196 138 4.459 0,83 Ilsfeld nein ja nein nein ja ja 4.185 4.314 4.307 7 99,8% 3.843 4.185 342 4.023 4.307 118 12 390 1,14 Ittlingen nein ja nein nein nein nein 1.055 1.086 1.026 60 94,5% 966 1.055 89 986 1.026 52 3 89 1,00 Jagsthausen nein ja ja nein ja nein 800 823 757 66 92,0% 699 800 101 736 757 7 1 27 0,27 Kirchardt nein ja ja nein ja nein 2.367 2.438 2.382 56 97,7% 2.184 2.367 183 2.304 2.382 108 6 180 0,98 Langenbrettach nein ja nein nein ja nein 1.628 1.678 1.659 19 98,9% 1.577 1.628 51 1.587 1.659 92 5 159 3,12 Lauffen am Neckar nein ja nein nein ja nein 5.436 5.604 5.586 18 99,7% 4.980 5.436 456 5.306 5.586 301 17 564 1,24 Lehrensteinsfeld nein nein nein nein nein nein 1.034 1.067 1.100 -33 103,1% 992 1.034 42 990 1.100 42 5 147 3,50 Leingarten nein nein nein nein ja nein 5.283 5.447 5.451 -4 100,1% 4.879 5.283 404 5.117 5.451 216 17 533 1,32 Löwenstein nein ja nein nein ja nein 1.522 1.567 1.493 74 95,3% 1.423 1.522 99 1.461 1.493 84 3 113 1,14 Massenbachhausen nein nein nein nein ja nein 1.528 1.576 1.593 -17 101,1% 1.496 1.528 32 1.537 1.593 49 3 102 3,19 Möckmühl nein ja nein nein ja nein 3.567 3.671 3.479 192 94,8% 3.477 3.567 90 3.410 3.479 125 6 188 2,09 Neckarsulm ja ja ja ja ja ja 12.806 13.177 12.354 823 93,8% 11.988 12.806 818 11.990 12.354 443 24 783 0,96 Neckarwestheim nein ja ja nein ja nein 1.748 1.801 1.763 38 97,9% 1.513 1.748 235 1.612 1.763 65 6 210 0,89 Neudenau nein ja nein nein ja ja 2.314 2.385 2.362 23 99,0% 2.249 2.314 65 2.262 2.362 116 6 210 3,23 Neuenstadt am Kocher nein ja nein nein ja nein 4.459 4.594 4.510 84 98,2% 4.225 4.459 234 4.263 4.510 99 10 336 1,44 Nordheim nein ja nein nein ja ja 3.724 3.839 3.821 18 99,5% 3.552 3.724 172 3.551 3.821 124 12 382 2,22 Obersulm nein ja nein nein ja ja 6.418 6.609 6.369 240 96,4% 6.040 6.418 378 6.160 6.369 303 15 497 1,31 Oedheim nein ja nein nein ja ja 2.826 2.910 2.810 100 96,6% 2.671 2.826 155 2.676 2.810 158 9 283 1,83 Offenau nein ja ja nein nein nein 1.280 1.318 1.258 60 95,4% 1.204 1.280 76 1.231 1.258 40 2 65 0,86 Pfaffenhofen nein ja nein nein nein nein 1.024 1.055 1.048 7 99,3% 986 1.024 38 1.023 1.048 49 2 72 1,89 Roigheim nein ja nein nein nein nein 628 647 643 4 99,4% 606 628 22 638 643 46 2 49 2,23 Schwaigern nein ja nein nein ja ja 5.069 5.221 5.071 150 97,1% 4.730 5.069 339 4.895 5.071 246 13 409 1,21 Siegelsbach nein nein nein nein ja nein 672 694 720 -26 103,7% 667 672 5 711 720 24 1 32 6,40 Talheim nein nein nein nein ja ja 2.248 2.319 2.382 -63 102,7% 2.222 2.248 26 2.324 2.382 88 4 142 5,46 Untereisesheim nein ja nein nein ja ja 1.887 1.943 1.857 86 95,6% 1.950 1.887 -63 1.827 1.857 51 2 79 -x,xx* Untergruppenbach nein nein nein nein ja nein 3.776 3.896 3.989 -93 102,4% 3.639 3.776 137 3.915 3.989 157 7 224 1,64 Weinsberg nein nein nein nein ja ja 5.698 5.875 5.891 -16 100,3% 5.257 5.698 441 5.499 5.891 261 20 633 1,44 Widdern nein ja nein nein nein nein 765 789 787 2 99,7% 768 765 -3 772 787 57 2 70 -x,xx* Wüstenrot nein ja nein nein ja nein 3.049 3.143 3.122 21 99,3% 3.014 3.049 35 3.072 3.122 264 9 305 8,71 Zaberfeld nein nein nein nein nein nein 1.745 1.800 1.828 -28 101,6% 1.662 1.745 83 1.774 1.828 53 3 104 1,25

*Gemeinden mit einem negativen Ergebniswert bei der Versorgung von Neubürgern weisen eine negative Bevölkerungsentwicklung und gleichzeitig einen Anstieg des Wohnungsbestands auf. Dies bedeutet, dass die jeweiligen Gemeinden bei diesem Indikator als nicht angespannt ins Modell einfließen. Berechnung: Indikator Mietbelastung (Bruttowarm) 2018 in % Indikator Mietpreisdifferenz 2018 Indikator: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten Haushalts- Durchschn. bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2018 Bruttomiete 2018 einkommen MietWE Wfl Mietbelastung in % Gemeindename Schwellenwert: Angebotsmieten 2017/18 Vergleichsmieten 2017/18 Mietpreisdifferenz 2019 Landesdurchschnitt Angebotsmieten 2012/13 Angebotsmieten 2017/18 Steigerung in % Angebots- berechnet aus 45 m² bis 75 m² 65 m² absolut BTK in € HK in € BWM in € (Datenstand 19,6% Schwellenwert: Schwellenwert: Schwellenwert: miete NKM in € Zensus Schwellenwert: Schwellenwert: Schwellenwert: 31.12.2017) Landesdurchschnitt 7,36 Landesdurchschnitt 9,23 Landesdurchschnitt 25,4% Landesdurchschnitt 9,61 Landesdurchschnitt 7,03 Landesdurchschnitt 2,58

Abstatt 9,35 1,07 1,03 11,45 65.169 80,46 17,0% 7,34 9,35 27,4% 9,21 6,64 2,57 Bad Friedrichshall 8,82 1,07 1,03 10,92 55.575 80,46 19,0% 6,70 8,82 31,6% 9,09 6,59 2,50 Bad Rappenau 9,05 1,07 1,03 11,15 56.036 80,46 19,2% 6,72 9,05 34,7% 9,03 6,53 2,50 Bad Wimpfen 9,15 1,07 1,03 11,25 62.636 80,46 17,3% 7,00 9,15 30,7% 8,97 6,38 2,59 Beilstein 8,78 1,07 1,03 10,88 70.062 80,46 15,0% 7,12 8,78 23,3% 9,02 6,42 2,60 Brackenheim 7,89 1,07 1,03 9,99 66.528 80,46 14,5% 6,49 7,89 21,6% 8,29 6,58 1,71 Cleebronn 7,69 1,07 1,03 9,79 61.332 80,46 15,4% 6,32 7,69 21,7% 8,14 6,08 2,06 Eberstadt 7,88 1,07 1,03 9,98 57.341 80,46 16,8% 5,78 7,88 36,3% 7,97 6,09 1,88 Ellhofen 8,82 1,07 1,03 10,92 59.220 80,46 17,8% 6,58 8,82 34,0% 8,05 6,16 1,89 Eppingen 7,61 1,07 1,03 9,71 55.239 80,46 17,0% 6,08 7,61 25,2% 7,83 6,14 1,69 Erlenbach 10,40 1,07 1,03 12,50 64.902 80,46 18,6% 7,49 10,40 38,9% 10,24 6,53 3,71 Flein 9,84 1,07 1,03 11,94 69.608 80,46 16,6% 7,71 9,84 27,6% 10,06 7,22 2,84 Gemmingen 8,17 1,07 1,03 10,27 59.080 80,46 16,8% 6,31 8,17 29,5% 8,80 6,07 2,73 Güglingen 8,52 1,07 1,03 10,62 66.101 80,46 15,5% 6,25 8,52 36,3% 9,47 6,12 3,35 Gundelsheim 7,53 1,07 1,03 9,63 55.361 80,46 16,8% 5,92 7,53 27,2% 8,71 6,21 2,50 Hardthausen am Kocher 7,82 1,07 1,03 9,92 62.853 80,46 15,2% 5,36 7,82 45,9% 8,20 6,15 2,05 Heilbronn 10,36 1,15 2,46 13,97 49.273 72,39 24,6% 7,29 10,36 42,1% 10,11 7,01 3,10 Ilsfeld 9,18 1,07 1,03 11,28 65.139 80,46 16,7% 7,01 9,18 31,0% 9,56 6,49 3,07 Ittlingen 6,62 1,07 1,03 8,72 55.571 80,46 15,2% 6,03 6,62 9,8% 7,91 5,97 1,94 Jagsthausen 7,47 1,07 1,03 9,57 52.873 80,46 17,5% 5,50 7,47 35,8% 7,80 5,79 2,01 Kirchardt 7,52 1,07 1,03 9,62 56.220 80,46 16,5% 5,61 7,52 34,0% 7,70 5,79 1,91 Langenbrettach 8,74 1,07 1,03 10,84 63.501 80,46 16,5% 5,90 8,74 48,1% 8,70 6,17 2,53 Lauffen am Neckar 8,88 1,07 1,03 10,98 60.702 80,46 17,5% 6,78 8,88 31,0% 8,84 6,43 2,41 Lehrensteinsfeld 8,32 1,07 1,03 10,42 71.061 80,46 14,2% 6,96 8,32 19,5% 8,52 6,37 2,15 Leingarten 9,24 1,07 1,03 11,34 63.028 80,46 17,4% 7,10 9,24 30,1% 9,30 7,33 1,97 Löwenstein 7,89 1,07 1,03 9,99 60.810 80,46 15,9% 5,84 7,89 35,1% 8,11 5,92 2,19 Massenbachhausen 7,66 1,07 1,03 9,76 59.400 80,46 15,9% 6,07 7,66 26,2% 8,07 5,93 2,14 Möckmühl 7,27 1,07 1,03 9,37 50.717 80,46 17,8% 5,39 7,27 34,9% 7,69 5,32 2,37 Neckarsulm 9,62 1,07 1,03 11,72 52.110 80,46 21,7% 7,21 9,62 33,4% 9,62 6,86 2,76 Neckarwestheim 8,27 1,07 1,03 10,37 63.491 80,46 15,8% 6,55 8,27 26,3% 8,22 6,43 1,79 Neudenau 7,70 1,07 1,03 9,80 57.821 80,46 16,4% 5,52 7,70 39,5% 8,57 5,67 2,90 Neuenstadt am Kocher 8,40 1,07 1,03 10,50 60.574 80,46 16,7% 6,41 8,40 31,0% 8,43 6,14 2,29 Nordheim 9,23 1,07 1,03 11,33 59.227 80,46 18,5% 6,54 9,23 41,1% 9,29 6,18 3,11 Obersulm 8,99 1,07 1,03 11,09 54.923 80,46 19,5% 6,62 8,99 35,8% 9,08 6,10 2,98 Oedheim 9,00 1,07 1,03 11,10 64.315 80,46 16,7% 6,25 9,00 44,0% 8,92 6,18 2,74 Offenau 7,72 1,07 1,03 9,82 59.372 80,46 16,0% 6,24 7,72 23,7% 8,07 6,38 1,69 Pfaffenhofen 7,61 1,07 1,03 9,71 56.867 80,46 16,5% 6,45 7,61 18,0% 7,96 5,89 2,07 Roigheim 7,40 1,07 1,03 9,50 50.390 80,46 18,2% 5,99 7,40 23,5% 7,71 5,66 2,05 Schwaigern 8,65 1,07 1,03 10,75 57.803 80,46 18,0% 6,32 8,65 36,9% 8,86 6,05 2,81 Siegelsbach 7,77 1,07 1,03 9,87 60.386 80,46 15,8% 5,65 7,77 37,5% 8,10 5,65 2,45 Talheim 9,29 1,07 1,03 11,39 68.240 80,46 16,1% 7,60 9,29 22,2% 10,84 6,51 4,33 Untereisesheim 9,00 1,07 1,03 11,10 61.636 80,46 17,4% 7,06 9,00 27,5% 9,10 6,34 2,76 Untergruppenbach 8,98 1,07 1,03 11,08 70.422 80,46 15,2% 7,04 8,98 27,6% 9,12 6,81 2,31 Weinsberg 9,07 1,07 1,03 11,17 58.899 80,46 18,3% 7,02 9,07 29,2% 9,33 6,50 2,83 Widdern 7,39 1,07 1,03 9,49 54.644 80,46 16,8% 5,96 7,39 24,0% 7,87 5,94 1,93 Wüstenrot 7,54 1,07 1,03 9,64 53.397 80,46 17,4% 5,73 7,54 31,6% 7,78 5,64 2,14 Zaberfeld 7,62 1,07 1,03 9,72 57.257 80,46 16,4% 6,96 7,62 9,5% 7,97 6,04 1,93