Château Capitoul » - Procès Verbal De Synthèse - Dossier N° E17000126/34 TA De Montpellier

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15 Commune de Narbonne : enquête relative à la déclaration de projet « Château Capitoul » - Procès verbal de synthèse - Dossier n° E17000126/34 TA de Montpellier

 L’originalité d’un concept qui associe la redynamisation d’un domaine viticole, l’aménagement d’un centre événementiel, la création d’une structure d’hébergement touristique et la restauration d’un patrimoine bâti de qualité.  Les retombées économiques attendues, tant en termes de ressources financières pour les collectivités locales et les professionnels de l’aménagement, de la construction et des services, qu’en termes de création d’emplois, dans un territoire durement affecté par un chômage structurel.  L’opportunité d’un allongement de la saison touristique, d’une diversification de la clientèle et d’une montée en gamme de l’offre d’équipement et d’hébergement.  Le sentiment partagé d’avoir affaire à un site d’une exceptionnelle qualité paysagère, environnementale et patrimoniale que le projet contribuera à renforcer.  Les garanties de sérieux et de professionnalisme du porteur du projet, attestées par plusieurs témoignages et exemples de réalisation.

A contrario, la question du financement du projet, de la fluidité de l’accueil ou des impacts sur l’environnement n’est, à une ou deux exceptions près, notamment celle du Professeur Michaud, quasiment jamais abordée. Ces idées force font peser sur le porteur de projet une obligation de résultat à la hauteur des attentes exprimées par les personnes qui se sont manifestées.

 Avis défavorables ou assortis de réserves

Ils sont au nombre de 12 et émanent de particuliers ou d’associations de défense de l’environnement au sens large du terme. Parmi ces 12 avis, 7 remettent en cause le principe même du projet. Les préoccupations avancées par ces pétitionnaires sont diamétralement différentes de celles exprimées par les soutiens du projet, à l’exception du sentiment d’avoir affaire à un site d’une exceptionnelle qualité. Elles génèrent des questionnements auprès du maître d’ouvrage qui peuvent être regroupées autour de quatre idées force, constituant autant de thèmes à analyser:

 La procédure utilisée et l’intérêt général du projet (B)  La notion de hameau intégré à l’environnement (C)  Les impacts du projet sur l’environnement (D)  Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux (E)

Ces thèmes viennent s’ajouter à celui du soutien, qui constitue un thème en soi et sont identifiés dans le tableau ci-dessus, respectivement par les lettres A B C D E.

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23 Synthèse des observations par thèmes et questions au maître d’ouvrage

La synthèse proposée ne reprend pas systématiquement l’intégralité des observations, remarques ou demandes. Son objet est de dégager l’essentiel selon les cinq thèmes définis ci-dessus afin d’en faciliter l’analyse et le traitement. En plus des éléments recueillis au cours de l’enquête auprès du public, la synthèse intègre des observations et questions du commissaire enquêteur

Présentation des questions :

Pour chaque thème sont successivement présentés avec les attributs de caractères suivants :

. En caractère italique normal : des extraits des observations du public, . En caractère droit normal : des commentaires du commissaire enquêteur (pas systématiquement pour chaque thème), . En caractère droit gras : la (ou les) question(s) du commissaire enquêteur.

A – Soutien au projet

Comme indiqué plus haut, les personnes qui se sont exprimées sur ce thème adhèrent au projet et n’interpellent pas le maître d’ouvrage. Elles n’attendent donc pas de réponses de sa part. Cependant certaines observations suscitent des interrogations qui peuvent être portées à sa connaissance.

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°2 Christophe COPPOLANI : Soutien au projet pour son rôle dans l’élargissement vers le haut de l’offre d’hébergement touristique N°3 Vincent ORRIT : favorable à l’élargissement vers le haut de l’offre immobilière N°43 Mariline ETERO : Projet en adéquation avec la stratégie de l’office de tourisme, notamment soutenir la montée en gamme de l’offre N°10 Pascal EHRHARDT Invest Sud de France : Souligne que le modèle développé a l’originalité d’attirer des investisseurs sur la partie amont, mais laisse la maîtrise de l’exploitation au promoteur, évitant ainsi des opérations spéculatives et/ou de défiscalisation. N°19 Dominique d’ARTOIS : Atteste à travers sa propre expérience, que l’idée de créer une résidence de tourisme pour financer la réhabilitation d’un bien à haute valeur patrimoniale est une très bonne solution. N°29 Les Grands Buffets : En tant qu’important prescripteur de courts séjours sur le narbonnais, subit le déficit de structures d’hébergement, tant en quantité qu’en qualité.

COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR :

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L’absence d’offre d’hébergement adaptée à la demande est soulignée par de nombreux pétitionnaires. Par railleurs la partie hébergement étant cédée en accession directe à la propriété, la question de la fluidité de l’accueil (obligation de louer) est centrale dans le dispositif, dans la mesure où elle permettra d’allonger la saison touristique, de favoriser le « turn over » recherché…Elle a été évoquée par des opposants au projet (N°55 M et Mme Badie) qui demandent si « le dispositif de mise en location ne s’assimile pas à un site de location de vacances, les propriétaires conservant la jouissance de leurs biens »

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : Quelle est la réalité de la demande en structures d’hébergement touristique tant en qualité qu’en quantité (très peu d’informations dans le dossier) ? Quel est le montage juridique qui permet d’assurer la fluidité de l’accueil dans la durée. Quel type de contrainte à l’égard des propriétaires ? Pourquoi ne pas s’orienter vers une véritable résidence de tourisme ?

B – La procédure utilisée et l’intérêt général du projet

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°47 : P Carbonnel Pt association SAGNE : Pourquoi est- ce au SCOT et au PLU à s’adapter au projet ? Impact environnemental disproportionné / intérêt général

N°50 : A Bories Pt association RUBRESUS : Conteste la procédure utilisée pour autoriser le projet ; considère que le projet oénotouristique n’est que l’habillage d’une opération immobilière, Conteste la qualification d’intérêt général du projet, les retombées économiques attendues ne pouvant justifier « de brader le patrimoine de la Clape », Les impacts environnementaux de ce programme immobilier ne permettent pas de lui décerner la qualité d’intérêt général

N°55 :M et Mme Badie : Pour le maître d’ouvrage l’intérêt général du projet est justifié par la qualification d’activité eonotouristique, la création d’emplois, l’absence dans la région des équipements proposés, la mise en location des habitations. Ceci suscite les questions suivantes : - Quel rapport entre activité d’oenotourisme et 45 habitations ? - Quel est le bilan réel des créations d’emplois tant les chiffres sont variables selon les documents? - Les équipements envisagés ne viendront-ils pas en concurrence avec le centre balnéo-ludique de Gruissan, le circuit d oenotourisme autour de la Clape, les activités proposées par l’Hospitalet, le Château Bouis… ? - Le dispositif de mise en location ne s’assimile-t-il pas à un site de location de vacances, les propriétaires conservant la jouissance de leurs biens?

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Questions subsidiaires relatives à l’intérêt général

- Quel est le niveau de demande touristique dans ce secteur (haut de gamme) par rapport à ce qui est proposé actuellement ? - En quoi rajouter des habitations dans un espace naturel valorise le patrimoine local ? - Pérennisation du domaine : quelle sera la répartition entre les revenus de la vigne et ceux des autres activités (hôtel, locations... ) ? - Pouvez- vous expliquer comment ce projet privé local s’intègre dans la vision internationale du tourisme en Narbonnaise Quelles sont les autres réalisations de ce type à venir sur la commune de Narbonne ?

COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR : L’intérêt général du projet est au cœur de la procédure engagée. Il constitue une condition « sine qua non » de la mise en compatibilité des deux documents d’urbanisme. La finalité première de cette procédure étant la mise en compatibilité simple et accélérée des documents d’urbanisme, elle ne nécessite pas l’organisation d’une concertation préalable dans les conditions définies par l’article L103-2 du code de l’urbanisme. Elle n’exige pas non plus la consultation des personnes publiques associées, une simple réunion d’examen conjoint étant prévue par le code de l’urbanisme. Dès lors il est légitime que certains se posent des questions sur le choix d’une telle procédure. Les arguments avancés par le maître d’ouvrage ( Ville de Narbonne) et l’opérateur privé pour justifier l’intérêt général du projet, reposent sur le concept de complexe oenotouristique, mobilisant des investissements importants, générant des créations d’emplois, permettant des échanges culturels entre des populations diverses, favorisant l'allongement de la saison touristique et la diversification de la population touristique, ainsi que la promotion de techniques de rénovation, de construction et d’aménagement, respectueuses de l’environnement. Ils sont partagés par des responsables du monde économique (CCI, Offices de tourisme, chefs d’entreprises) et des responsables élus, porteurs par définition de l’intérêt général (Député, Pt du Grand Narbonne, Pte de Région, Maires). Les particuliers qui se sont manifestés au cours de l’enquête en soutien au projet ont formulé les mêmes arguments en étant convaincus que ce projet contribuerait à la protection et l’amélioration des espaces naturels. Les opposants au projet, parmi lesquels des associations de défense de l’environnement, considèrent en majorité qu’il ne prend pas suffisamment en compte les impacts négatifs sur des espaces d’une qualité exceptionnelle tant sur le plan des paysages que des équilibres écologiques, que dans la balance les intérêts économiques pèsent plus lourds et que dès lors l’intérêt général du projet est altéré.

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :

En conséquence trois points méritent d’être examinés attentivement : o La nature du lien entre le complexe oenotouristique et la structure d’hébergement. o La disproportion apparente entre la taille de la structure d’hébergement et la taille de la partie affectée aux activités traditionnelles viti-vinicoles et à l’hôtellerie. o Le contenu du programme de la structure d’hébergement et notamment les 25 piscines.

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C – La notion de hameau intégré à l’environnement

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°45 : PNR de la Narbonnaise en Méditerranée : Efforts constatés de l’opérateur mais problèmes de co-visibilité et d’intégration des constructions nouvelles. N°46 : Peter WALLPOTT : S’oppose à la partie immobilière du projet, tout en étant favorable au complexe hôtelier. Considère que la construction de 45 villas portera une atteinte forte à un espace naturel de qualité, à la faune et à la flore et sera trop consommateur d’eau potable. N°50 : Association RUBRESSUS : considère que le projet oénotouristique n’est que l’habillage d’une opération immobilière ; l’évaluation du volume d’eaux usées génère un flux de pollution qui correspond à un village et non à un hameau. N°51 : Identité non mentionnée Ce projet d’eonotourisme « n’est qu’un déguisement » pour une opération immobilière haut de gamme N°52 : Identité non mentionnée Pourquoi l’hébergement ne pourrait pas être décentré du site eonotouristique ? N°55 : M et Mme BADIE : La taille du hameau n’est-elle pas démesurée / norme admise ? Pourquoi utiliser des termes différents (hébergements, unités), pour qualifier des logements ? Dans le document A, il est noté en page 4 « résidence de tourisme haut de gamme de 45 hébergements », dans le document C, page 20, on parle de 46 logements. Quel est le nombre exact de logements ? Rapport entre activité d’oenotourisme et 45 habitations ? Concernant l’insertion dans le paysage, la visibilité depuis la D32 en venant de Gruissan n’est pas négligeable et n’est pas indiquée dans le document D3. On remarquera que la hauteur maximum des habitations est supérieure à celle de la colline. (doc G2 page 14) d’où une visibilité importante. N°56 : Association ECCLA Seule la notion « de hameau intégré à l’environnement », permet d’envisager une telle opération. Pour ECCLA, ce projet « exploite les failles de la règlementation, avec l’accord des élus » et risque de faire des émules.

COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR : La partie « hébergement » est perçue par une partie des opposants au projet comme une opération immobilière classique. La notion de « hameau intégré à l’environnement » a été introduite dans la loi Littoral postérieurement à son adoption en 1986. Lors de la réunion d’examen conjoint du 27/07/2017, le représentant de l’Etat a rappelé que « le hameau intégré à l’environnement » était une exception au principe de non constructibilité des espaces proches du littoral, situés en dehors des agglomérations et villages existants. La doctrine et la jurisprudence considèrent que pour définir un hameau, il convient de se référer aux critères cumulatifs suivants : un nombre limité de constructions, un nombre limité de logements regroupés et structurés, isolé et distinct du bourg ou du village. Par « intégration à l’environnement », le législateur a entendu imposer un effort particulier du projet dans le site. Il va de soi que l’intégration dans les lieux revêt ici une importance particulière.

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D – Les impacts du projet sur l’environnement

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°12 : Olivier Filippi : le cahier des charges exige la prise en compte du contexte paysager de la Clape (végétaux sans arrosage ni engrais ni pesticides. Réaliste au vu des conditions locales de sol et de climat N°16 : MF Lairis : La réputation des promoteurs est un gage de qualité et préservation de l’environnement N°17 : Fabrice Courdy : Face à la dégradation progressive de ce domaine à forte valeur patrimoniale dans un site emblématique du paysage narbonnais, le projet proposé constitue une réponse parfaitement adaptée N°18 :Olivier Mathieu : Souhaite témoigner à partir des réalisations des Carasses et de St Pierre de Serjac de l’intérêt d’une telle opération : production viticole remarquable et hébergement de grande qualité. L’intégration dans le paysage est également réussie N°27 Pr Jacques Michaud : Initiative permettant de réhabiliter un bâti de qualité et de générer une hôtellerie de haut niveau, qui devrait s’inscrire dans une réflexion d’ensemble. Des marges de progrès en termes de co-visibilité et d’intégration de certains éléments du programme, notamment les piscines N°45 : Michel Diaz PNRM : Observations structurées autour de trois enjeux : - Biodiversité : mesures d évitement et de compensation pas toujours en adéquation avec les enjeux répertoriés. - Ressource en eau : activité de tourisme haut de gamme très consommatrice en eau (>50%) + piscines /contexte hydrologique difficile. - Paysage : efforts constatés de l’opérateur mais problèmes de co-visibilité et d’intégration des constructions nouvelles. N°46 : P Walpott : Considère que la construction de 45 villas portera une atteinte forte à un espace naturel de qualité, à la faune et à la flore et sera trop consommateur d’eau potable. N°47 : P Carbonnel association SAGNE : Impact environnemental disproportionné / intérêt général. Demande au MO de prendre en compte les remarques de la MRAE, avec lesquelles l’association est en total accord. N°48 : L Ferradou : opposition au projet : site naturel remarquable, lieu de passage de la faune migratoire, dans un Parc Naturel Régional

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N°49 : E Verrier : opposition « formelle » au projet : espace naturel sacrifié sur l’autel du développement économique, impacts importants sur la faune et la flore, présence du TDN Thor N°50 : A Bories association RUBRESUS : les retombées économiques attendues ne peuvent justifier « de brader le patrimoine de la Clape » ; artificialisation du versant sud de la colline, actuellement boisée (atteinte au patrimoine forestier et paysager), estimations de consommation d’eau potable incompatibles avec le déficit de la ressource, sans compter les piscines,

N°51 : JP Leroy LPO Aude : Souligne l’absence de discussion sur des solutions alternatives sur le territoire de Narbonne; la non prise en compte d’enjeux majeurs de conservation, notamment pour l’aigle de Bonelli (enjeu très fort), mais aussi pour d’autres espèces patrimoniales et des mesures fortes d’évitement, de réduction ou de compensation; la minimisation du dérangement induit par l’urbanisation. En conclusion, la LPO recommande une réévaluation réaliste des impacts du projet sur la biodiversité et n’est donc pas favorable en l’état à la modification du PLU de Narbonne et du SCOT de la narbonnais. N°54 : C Bousquet Pt syndicat ODG de l’AOC La Clape : Attentif à la protection des paysages et à la préservation de la ressource en eau, le Conseil d’Administration du Syndicat émet de fortes réserves sur le nombre important de piscines et les surfaces qu’elles représentent. N°55 : M et Mme Badie : La visibilité depuis la D32 en venant de Gruissan n’est pas négligeable et n’est pas indiquée dans le document D3. On remarquera que la hauteur maximum des habitations est supérieure à celle de la colline. (doc G2 page 14) d’ou une visibilité importante. N°56 : M Arditi Pte association ECCLA : La mise en compatibilité du PLU appelle plusieurs remarques  la zone agricole est maintenue, mais le projet fait l’objet d’un STECAL avec une règlementation dérogatoire cadrée par une OAP. Or cette OAP décrit le projet et très peu les mesures environnementales à engager. A chacune des questions ou demandes de la MRAE la réponse est positive mais sans échéance ni modalités. Une liste des actions à entreprendre pour limiter l’impact du projet sur les espèces a été établie, mais ne figure nulle part dans le PLU.

 les piscines : La consommation d’eau annoncée de 20 m3 /an paraît faible. Le calcul proposé par la Ville (22 m3) établi sur l’année ne prend pas en compte le fait qu’il s’agit d’une consommation estivale, beaucoup plus forte. Cela doit être réévalué à > 30 m3. Aucune info sur la piscine collective.

 Le projet de logements est situé sur une zone à enjeux forts pour les espèces présentes, ce qui pourrait nécessiter une demande de dérogation pour la destruction d’espèces protégées.

COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR L’appréhension des impacts du projet sur l’environnement est le thème qui alimente le plus le débat.

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D’abord un certain nombre de personnes qui soutiennent fermement le projet, conscientes des enjeux environnementaux existant sur ce territoire accompagnent leurs avis de témoignages sur les garanties que présentent les porteurs de projet en matière de protection de la nature et soulignent les efforts consentis pour s’adapter aux spécificités du territoire (créations de jardins secs, plantation d’espèces locales, respect de l’architecture traditionnelle, recours aux techniques de construction anciennes). Certaines, comme le Pr Michaud vont même jusqu’à considérer que « des marges de progrès existent en termes de co-visibilité et d’intégration de certains éléments du programme, notamment les piscines. » Parmi les réserves exprimées, il convient de retenir surtout : o Le lien ténu en termes de biodiversité, de ressource en eau et de paysage avec la charte du PNR. o La non prise en compte des recommandations de l’Autorité environnementale. o La non prise en compte d’enjeux majeurs de conservation de certaines espèces très rares, d’évitement de réduction ou de compensation, ainsi que la minimisation du dérangement induit par l’urbanisation. o Le contraste, sinon l’incohérence entre les efforts consentis par le porteur de projet pour économiser l’eau et la création de 25 piscines privatives en sus d’une piscine collective.

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : Au regard des réserves susmentionnées ne convient-il pas que, en accord avec l’opérateur, le projet soit réévalué, notamment en ce qui concerne les piscines privatives et les co-visibilités ?

E – Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°50 : A Bories association RUBRESUS : Note l’absence dans le dossier d éléments sur le dimensionnement du dispositif d’épuration; de plus le rejet en milieu récepteur n’est pas appréhendé, alors qu’il s’agit d’une zone Natura 2000. L’imperméabilisation de 2 ha de terrain en secteur pentu engendrera un ruissellement important ; les 2 bassins de rétention de 2400 m3 dimensionnés pour un épisode pluvieux de 100 mm répondent à la norme minimale (épisode cévenol = 200 mm) L’impact Energie n’est pas abordé. N°55 : M et Mme BADIE : Station de traitement écologique : Cet équipement constitue un ensemble artificiel sur un domaine qui se veut naturel. Cette artificialité marque bien la non adéquation de l’espace retenu (la colline) avec un système d’habitation important (>200 personnes en haute saison) Quels sont les risques associés à la présence d’eaux usées à proximité immédiate des sites protégés? Quel est l’impact de ces eaux sur les espèces vivant dans le périmètre? Est-ce qu’il est envisagé de séparer les traitements des eaux vannes des eaux grises pour limiter les risques? Que deviennent les boues ?

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Protection incendies de forêt : Le secteur du Capitoul est dans la zone où s’appliquent les restrictions et les interdictions relatives à la fermeture du massif de la Clape pour risque d’incendie de forêts élevé. L’un des arguments concernant l’insertion dans le paysage repose sur le fait que les habitations seront cachées par des ceintures et rangées d’arbres. Sachant que les restrictions de circulations et autres activités sont fréquentes, en particulier, en haute saison, comment seront protégés les habitants ? - Le fait d’installer des réservoirs en haut de la colline avec la nécessité de défrichement a-t-il un impact sur l’insertion paysagère ? - En période de fermeture du massif de la Clape, pour risque d’incendie élevé, il est interdit de stationner à proximité ou le long de la D32 dans le secteur du Capitoul-Inférets. Le fait que 45 habitations et 70 places de parking soient prévues sur le Capitoul ne va t-il pas à l’encontre de cette restriction ? les habitations étant situées sous l’emprise du vent dominant (cers > 120j/an) qui est un élément aggravant et la cause de la fermeture du massif, les réponses en termes de protection feu semblent insuffisantes. Est-ce que la combustibilité du couvert végétal sur la colline est forte (sur la zone naturelle) et sera forte (sur la zone replantée)? Dans le cas positif, quelles sont les mesures qui seront prises ? Quelle est la valeur de l’alea incendie de forêt subi et de quelle façon est-il pris en compte ?

Accès au domaine et impacts de l’ensemble des travaux :- Il est difficile voire dangereux de sortir du domaine pour aller vers Narbonne ou entrer au domaine en venant de Gruissan (coupure de voie, à forte circulation en été). les aménagements envisagés tels qu’ils sont présentés dans le dossier semblent insuffisants L’ensemble des travaux (terrassements, construction, évacuation des déchets du BTP) va avoir des conséquences pour les espèces protégées

Espèces protégées : Quel sera l’impact sur les espèces protégées, (lézard ocellé par exemple dont la présence sur le site est indiquée) pendant la période des travaux qui devraient durer 2 ans ? Quelle compensation sera mise en place ?

N°56 : M Arditi Pte association ECCLA : Le projet de logements est situé sur une zone à enjeux forts pour les espèces présentes, ce qui pourrait nécessiter une demande de dérogation pour la destruction d’espèces protégées. Interrogations sur l’impact des travaux entre Clape et zones humides de la basse plaine de l’Aude. Alors que le projet est situé sur un corridor écologique, l’impact des travaux n’est pas évalué et les mesures d’évitement et/ou de réduction préconisées dans l’évaluation environnementale ne sont pas localisées dans le projet d’aménagement, ni mentionnées dans le règlement ou dans le plan de zonage.

COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR Une partie des questions évoquées ci-dessus sera abordée dans l’étude d’impact qui sera réalisée à l’étape de l’autorisation du permis de construire. Il convient cependant d’être attentif par rapport à certaines interrogations :

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o Dispositif d’épuration des eaux usées et des capacités de stockage des eaux pluviales : ces deux sujets sont abordés dans l’EV. Deux propositions d’implantation de la station d’épuration ont été présentées ; la solution retenue pose des problèmes d’insertion paysagère. o Dimensionnement des bassins de rétention des EP : ils semblent effectivement sous évalués (épisode1999 = 300 mm). o Défense contre les incendies de forêt dans le périmètre de l’opération et à ses abords : le sujet paraît insuffisamment abordé dans l’EE o Accès au domaine depuis la RD 32 : un accord est intervenu entre la Ville de Narbonne et le Département, gestionnaire de la voie sur l’aménagement du carrefour. o Evaluation des impacts sur les espèces protégées pendant la période des travaux : des éléments d’information sont présisés dans l’EE.

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :

Concernant le choix de la solution n°2 (implantation en bordure de la RD 32) comment est appréhendée l’insertion paysagère ?

Compte tenu de la forte exposition du projet aux risques d’incendie de forêts, ne faut-il pas avoir une réflexion plus poussée que celle qui figure dans l’évaluation environnementale ?

Question technique abordée par un prestataire de service du porteur de projet

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°44 : Stéphane PLAIRE Cabinet d’architecture : Interpelle le Maître d’ouvrage sur certaines dispositions du règlement du futur secteur Ah

COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR Règlement du futur secteur Ah à remanier en profondeur / au projet. Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :

A voir avec la Direction de l’Urbanisme de la Ville de Narbonne (Art A1, A6, A10)

COMMUNE DE NARBONNE PROJET DE COMPLEXE OENOTOURISTIQUE DU CHATEAU CAPITOUL ENQUETE PUBLIQUE RELATIVE A LA DECLARATION DE PROJET EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU PLU DE NARBONNE ET DU SCOT DE LA NARBONNAISE (18 DECEMBRE 2017 – 19 JANVIER 2018)

MEMOIRE EN REPONSE AUX OBSERVATIONS RELATIVES A L'ENQUETE PUBLIQUE

Le présent mémoire répond aux questions du commissaire enquêteur qui a synthétisé les observations recueillies au cours de l’enquête publique relative à la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU de Narbonne et du SCOT de la narbonnaise qui s’est déroulée du 18 DECEMBRE 2017 au 19 JANVIER 2018. Il est accompagné d’un courrier du bureau d’étude ECOTONE qui répond aux remarques de la LPO, notamment sur l’aigle de Bonelli et d’un mémoire du cabinet CEREG qui répond aux observations de l’association Rubrésus sur les thématiques de l’eau (eau potable, eaux usées et eaux pluviales).

A - SOUTIEN AU PROJET

En premier lieu, le projet du Capitoul de standing et tourné vers la clientèle étrangère s’inscrit pleinement dans la politique menée par la région d’Occitanie pour rattraper son retard dans le tourisme vu qu’elle est la région de France la moins performante dans ce secteur alors qu’elle recèle un potentiel remarquable. Cette politique consiste à monter l’hébergement en gamme pour attirer la clientèle étrangère aujourd’hui moteur du développement touristique et économique. Une confirmation fondamentale des faiblesses de l’accueil touristique en ex-Languedoc Roussillon, et de l’insuffisante efficacité des politiques et dépenses publiques destinées à le stimuler, est donnée avec la publication, il y a quelques jours, du Rapport Public Annuel pour 2018 de la Cour des Comptes. Ce document reprend le rapport émis par la Chambre Régionale des Comptes de l’Occitanie en 2017 sur l’exercice de la compétence tourisme de la Région Occitanie de 2010 à 2016 qui formule, après état des lieux, des recommandations dont la principale porte sur la mise en œuvre effective, avec contrôle des réalisations, et adaptation de la Gouvernance, du Schéma Régional de Développement du Tourisme 2017-2021 adopté en 2017 par les nouvelles instances régionales. La plus haute juridiction financière du pays, dont le rôle est inscrit dans la Constitution, confirme donc, au moment où nous proposons cette adaptation du cadre d’urbanisme du Narbonnais pour accueillir un projet structurant répondant aux objectifs prioritaires retenus:

Les faiblesses de notre Région en termes de fréquentation touristique hôtelière (baisse des nuitées entre 2010 et 2015), La part insuffisante par rapport à d’autres régions équivalentes de la clientèle étrangère, La trop forte saisonnalité de l’offre. Elle indique que ces faiblesses de notre région sont en particulier dues à l’inadaptation et à l’insuffisance de son parc hôtelier, qui doit être renforcé pour répondre aux attentes de la clientèle « haut de gamme », génératrice de dépenses supérieures à celles des touristes français principalement accueillis actuellement, dans des hébergements de moyenne gamme très saisonniers. Le soutien apporté au projet de Château Capitoul par la Présidente de la Région Occitanie à l’occasion de cette enquête publique, du fait de sa réponse parfaitement adaptée aux objectifs du Schéma régional de développement touristique 2017-2021, confirme sans ambiguïté, après l’émission du rapport de la haute juridiction financière de l’Etat, son inscription dans la poursuite de l’intérêt général. Il est d’ailleurs conforté par l’appui marqué des principales instances régionales et locales politiques, économiques et touristiques que vous avez enregistrées. La conception même du projet, dont la structure et l’emprise ont été maintes fois adaptées vers la compacité pendant une longue instruction en concertation avec les parties prenantes et les services de l’Etat, pour la plus haute intégration environnementale, répond à cet objectif d’attraction dans le Narbonnais, pour des séjours plus longs, d’une clientèle plus « haut de gamme » et internationale, sans laquelle le taux moyen annuel de fréquentation régional et l’extension des plages et des durées de séjour resteront en dessous des attentes. Il n’est pas nécessaire de préciser que le changement d’échelle ou d’équipements de ce projet déjà largement réduit, qui s’inscrit parfaitement dans une intégration avec la propriété viticole existante, n’offrirait pas l’attractivité ni ne permettrait l’accueil en son sein sur un saison élargie des clientèles de touristes étrangers de haut de gamme, et des groupes (entreprises de taille nationale) qui ont montré leur intérêt pour ce type de sites, notamment avec la fréquentation de ceux développés par le porteur du projet de Capitoul, dans une offre régionale quasi inexistante. Le savoir-faire éprouvé d’opérateur touristique à destination de ce type de clientèle, présenté par le porteur de ce projet, est naturellement un atout complémentaire. La fréquentation, exprimée en nombre de nuitées touristiques en France est en progression de 3.9% entre 2010 et 2015. Malgré une stratégie d’entrée dans la Top 10 des destinations européennes à l’horizon 2021, à la même période pour la Région Occitanie, cette évolution s’est avérée plus faible, à hauteur de 1.5%. Consciente des enjeux pour le développement régional, la Région Occitanie compte bien rattraper ce retard au travers de la mise en œuvre de son schéma régional de développement du tourisme et des loisirs de la région Occitanie 2017 / 2021. Le besoin de prendre en compte et de corriger cette faiblesse est expressément citée dans le Schéma Régionale de Développement de Tourisme 2017-2021, avec un plan exhaustif pour «développer la qualité des territoires et des entreprises (touristique), enjeu d’innovation et d’internationalisation ». Cf. annexe 1 : Schéma Régional de Développement du Tourisme 2017-2021, P. 5, P.11. Selon les expertises menées dans le cadre du schéma régional de développement du tourisme et des loisirs de la région Occitanie 2017 / 2021, cette faible progression est directement imputable à la baisse de la fréquentation étrangère. La question de l’attractivité de notre territoire au regard des clientèles internationales est directement liée au manque cruel d’hébergement de qualité. Or, la région d’Occitanie souffre cruellement d’un manque en hébergement de qualité.

Seulement 14% du parc hôtelier est classé en 4/5 étoiles ou équivalent, ce qui représente une vraie contrainte du marché actuel.

L’INSEE a également noté que le parc d’Hôtellerie de luxe est moins présent dans la région qu’ailleurs. Voir annexe 2. Insee Hébergements Touristiques en LRMP. Les établissements classés 4 ou 5 étoiles représentent 7 % du parc contre 9 % en province et 11 % en France métropolitaine. Les hôtels 5 étoiles rassemblent 1 % de la capacité régionale contre 3 % en province dans son ensemble. Ces derniers, peu nombreux, sont aussi plus petits, disposant en moyenne de 50 chambres par établissement contre 56 en province et 68 en France métropolitaine. De ce fait, et contrairement à l’offre en l’hôtellerie de plein air, la capacité d’accueil de l’hôtellerie de luxe est moins prégnante, offrant 15 % de l’offre régionale contre 21 % en métropole, et 17 % en province. Ces hôtels de luxe sont présents dans les aires urbaines, les sites remarquables, mais pratiquement absents des stations balnéaires.

Le manque d’hébergements touristiques a été clairement identifié dans l’analyse ‘Forces, Faiblesses, Opportunités et Menaces’ dans le Schéma Régional de Développement du Tourisme 2017-2021 (p.18) : - Faiblesses : « Un investissement touristique dans l’hôtellerie qui ne traduit pas la disparité des situations et plus largement un sous-investissement dans le secteur dès l’hébergement marchand’ - Faiblesses : « Une offre en hébergement (location saisonnières, hébergements marchands) dans certaines stations touristiques mal connue et peu valorisée ». Il est à noter que les ODT de Narbonne et Gruissan ont signalé que cette faiblesse s’applique dans leur commune. - Faiblesses : « Une offre en hôtellerie qui gagnerait à monter en qualité (les hôtels de 3* et plus ne représentent que 51,8% de l’offre classique » - Faiblesses : « Le vieillissement d’une partie de l’offre d’hébergement, y compris dans le tourisme social et solidaire, et la problématique des « lits froids, volets clos » - Menaces: « La banalisation de l’offre régionale, la baisse en qualité et l’absence d’innovation ‘produit / services’ » Le Projet Château Capitoul présente donc une opportunité de combler ces faiblesses. Le secteur haut de gamme est celui où la demande est en plus forte progression en Occitanie et en particulier pour la clientèle étrangère. Les chiffres donnés par la Schéma Régional de Développement du Tourisme 2017-2021 démontrent très clairement que le secteur haut de gamme est celui où la demande est en plus forte progression en Occitanie, en particulier vis à vis de la clientèle étrangère : - Dans la période 2010 – 2015, le secteur ‘luxe’ a grimpé en Nombre de nuitées de 14%, avec une croissance de 16% en nuitées étrangère. - Dans la même période, le secteur 3 étoiles n’a cru que de 3% (du fait d’un recul de 17% en nuitées étrangères). - Le secteur 1 et 2 étoiles a cru de 7% (avec croissance de 4% en nuitées étrangère). - Le secteur non classé s’est nettement contracté avec -49% (encore davantage en nuitées étrangère avec une baisse de 53%). - C’est ainsi le secteur 4 et 5 étoiles qui connaît la plus forte progression, tirée par la demande d’étrangers.

Le Projet Château Capitoul offre une opportunité de capter spécifiquement ce marché.

Provenance de la clientèle

Source : Domaine & Demeure

Avec un pourcentage prévisible d’environ 75% de nuitées étrangères, le Projet Château Capitoul s’inscrit pleinement dans cet objectif puisqu’il présente une opportunité de capter plus de nuitées étrangères sur le territoire.

En second lieu, le projet du Capitoul de standing et tourné vers la clientèle étrangère permettra de pallier un manque d’hébergement de standing dans le Narbonnais et de faire de la mixité sociale dans le secteur du tourisme. L’importance de monter en gamme et d’attirer plus de clientèle étrangère est clairement établie. Au niveau local, il est essentiel d’avoir des offres adaptées et des hébergements à la hauteur des exigences des touristes qui viendront à l’occasion des grands évènements ou pour visiter les sites d’exception locaux comme le palais des archevêques, la cathédrale St Just, le canal de la Robine en lien avec le futur musée Narbo Via. Avec un fort pouvoir d’achat, cette clientèle amène des retombées économiques plus conséquentes que le tourisme de masse, avec un impact environnemental réduit par € dépensé (déchets, etc). (Source : ODT Narbonne). Pour autant, le projet vise à lutter contre la ‘ghettoïsation’ du tourisme, autrement-dit, la création de ghettos touristiques exclusivement réservés aux riches. Tout d’abord, le projet touristique s’appuie sur les richesses locales traditionnelles. La démarche consiste à créer des liens entre cette clientèle étrangère aisée en quête d’authenticité et de nouvelles relations humaines et la population locale avec qui elle pourra partager ses coutumes. Ainsi, des clients étrangers demandent à participer aux vendanges, aux évènements (route des vins) ou à faire des ballades dans la nature (footing, vélo sur la Clape, bateau sur les étangs,…) avec des locaux. Le complexe restera ouvert, il ne sera pas clôturé et les locaux pourront s’y rendre librement comme dans un village du terroir pour s’y promener et profiter du site. Le complexe disposera de2 restaurants, l’un gastronomique et l’autre plus classique pour attirer toute catégorie de touriste. Des soirées seront organisées pour tout public comme c’est déjà le cas dans les complexes existants que gère le porteur du Projet. Puis, l’établissement a la vocation d’être ouvert à l’année .La préoccupation essentielle de Domaine & Demeure est que les sites soient ouverts toute l’année, car il existe des clientèles différentes à toute saison, qui ne trouvent pas à ce jour de lieux de séjour à ce niveau de prestations répondant à leurs attentes, dans une région trop focalisée sur le tourisme d’été, majoritairement littoral, et plutôt « milieu de gamme ». Cette faiblesse de la région fait l’objet d’ailleurs depuis 2017, d’un schéma directeur de développement touristique, qui vient répondre au constat critique de la situation émis par les Autorités (Rapport 2018 de la Cour des Comptes), en suggérant des axes prioritaires du type de ceux proposés par Domaine & Demeure.

Exemple de soirée gratuite organisée par Domaine & Demeure

Exemple d’évènement organisé par Domaine & Demeure pour que locaux et touristes se rencontrent

Ainsi, avec une approche sensible et « intégrée », le projet Château Capitoul présente une opportunité de capter plus des nuitées étrangères tout en faisant participer la population locale.

En troisième lieu, le projet du Capitoul avec des hébergements configurés comme des maisons individuelles s’inscrit de par son concept dans le marché pour la demande de « vacation rentals » qui est en pleine expansion dans le monde.

La « Vacation Rentals » consiste à louer aux touristes des maisons privées, soit individuelles (66% en Europe), soit regroupées en résidence ou ‘resort’ (33%). C’est un marché qui correspond aux exigences de la demande actuelle : plus d’espace, plus pratique (cuisine et les ‘conforts d’une maison’), plus privé, plus flexible, plus authentique, plus informel. La possibilité offerte par ces hébergements en terme de facilitation de vacances intergénérationnelles (et entre familles) est également très conséquente et appréciée. Le marché des « Vacation Rentals » représente dans le monde un marché globale de $121Md en 2017. Le chiffre d'affaires devrait afficher un taux de croissance annuel sur 2017-2021 de 7% +, soit un volume de marché de 169 milliards de dollars en 2022.

Source : Recherche et Marchés. Marché mondial des locations de vacances 2017-2021

La croissance des « Vacation Rentals » est également mise en évidence par la part de chiffre d ‘affaires de TripAdvisor en provenance de ce marché :

Source: TripAdvisor

Cette expansion des « Vacation Rentals » est même mise en évidence par la croissance en Chiffres d’Affaires de la société Domaine & Demeure, avec un taux de croissance moyenne annuel de 54% depuis l’ouverture de son premier établissement (Château Les Carrasses ; Juillet 2011) qui reprend ce concept.

C.A. Exploitation Touristique de Domaine & Demeure, en € H.T. net de versements propriétaires, 2011-2017

4 000 000

3 500 000

3 000 000

2 500 000 Ouverture Château St 2 000 000 Pierre de Serjac

1 500 000

1 000 000

500 000

- 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Source : C.A. Exploitation Touristique de Domaine & Demeure Taux de croissance annuel moyen, 2011 – 2017 54%

Taux de croissance annuel moyen, 2013 – 2017 36% Le projet Château Capitoul présente une opportunité très intéressante de capter une bonne partie de ce marché. Les deux établissements des Carrasses et de St Pierre de Serjac déjà réalisés et gérés par le porteur du projet du Capitoul a déjà fait la preuve de l’existence de cette demande latente, et de sa satisfaction par ses offres.

Les établissements Domaine & Demeure sont la preuve de la demande pour le haut de gamme : Nombre de Clients 2017 : 22 777 Nuits Réservées 2017 : 9 385 Website nombre de sessions 2017: 123 780 Fans réseaux sociaux : 10 016 Taux de nuitées étrangères : 66 % Taux de rebooking (fidélisation de la clientèle) : 38 % Source : Statistiques Domaine & Demeure L’expertise de la société Domaine et Demeure et sa focalisation lui a permis de réaliser en 2017 des taux d’occupation nettement supérieurs à ceux des établissements traditionnels touristiques en Languedoc Roussillon (29 %) : - 45% (soit l’équivalent de 164 nuits / 23 semaines par an à 100% au Château Les Carrasses (6eme année d’exploitation) - 35% (soit l’équivalent de 128 nuitées / 18 semaines par an à 100% au Château St Pierre de Serjac, pour la première année pleine d’exploitation. - Ces chiffres, dont la croissance est naturellement prévue et engagée sur 2018, représentent déjà quasiment le double de la performance des offres traditionnelles en Languedoc et 50% de plus que les résidences de tourisme en moyenne, y compris en ville (Taux d’occupation nettement plus haut).

En conclusion, il existe un réel déficit de l’offre touristique dans notre région, sur certains segments d’où une volonté politique marquée de développement planifié et maîtrisé. Il s’agit, entre autres (voir schéma régional de développement touristique de la Région Occitanie « Cap sur l’innovation touristique »), de renforcer la notoriété régionale, et d’augmenter la capacité en nuitées davantage orientées vers le haut de gamme et également, d’assurer la permanence dans l’année avec une occupation moins centrée sur l’été. Les Institutions et Politiques recherchent enfin des synergies de la mise en place de cette offre avec les investissements publics (romanité, etc.) et privés (viticulture…). Plutôt que de porter uniquement sur des créations entièrement nouvelles, il est suggéré un appui sur des sites existants patrimoniaux à fort potentiel, au rang desquels peuvent s’inscrire des châteaux ayant la capacité et de belle implantation très rares, qui pourront constituer des « bases » de rayonnement au profit des autres investissements publics ou privés. Le Projet de Château Capitoul s’inscrit parfaitement dans cette stratégie.

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : Quel est le montage juridique qui permet d’assurer la « fluidité de l’accueil » dans la durée. Quel type de contrainte à l’égard des propriétaires ?

Au niveau des montages juridiques, le projet prévoit : - Des contrats de gestion avec les propriétaires qui imposent la location de leurs biens hors des périodes d’occupation personnelle, - La structure de la copropriété qui est un seul ensemble oenotouristique, avec le hameau d’habitation (incluant hôtel, spa, restaurants et centre de séminaires) intégré à l’exploitation viticole. - Le règlement de copropriété qui impose la location.

En premier lieu, ce montage juridique assure la fluidité de l’accueil.

Le projet Château Capitoul prévoit que les équipements touristiques resteront ouverts au public et à l’année, tels que le château du XIXème siècle, le caveau de dégustation des vins élaborés au domaine, le bar à vins, les restaurants, un spa, une piscine, et surtout une salle de réception/formation avec gîtes. C’est à ce noyau dur que seront rattachés les logements de standing, essentiels pour le bon fonctionnement de l’établissement dans sa globalité.

Pour éviter que ces habitations soient isolées des équipements comme une simple résidence annexe, et donc pour renforcer leur imbrication dans le projet global du Château Capitoul, les équipements et habitations sont réunis au sein d’une seule et même copropriété. Cette unité foncière garantira le fait que l’ensemble du bâti fait partie du complexe touristique. Par conséquent, les clients des différentes installations ainsi que les simples visiteurs auront accès à toutes les parties communes du complexe.

Emprise de la copropriété (en jaune clair)

Les acheteurs de la partie « hébergements » sont juridiquement obligés par les contrats Domaine & Demeure de mettre leur bien en location par l’intermédiaire de la société, quand ils ne sont pas là eux-mêmes. Voir annexe 3 : Contrats de Gestion du Château Capitou ; Mandat de Gestion Clause 4.

Pour renforcer le caractère locatif de l’établissement et garantir un dynamisme et une occupation maximale des lieux, Domaine & Demeure a inséré une clause dans les règlements de copropriété, obligeant les copropriétaires à mettre en location leur bien :

Article 57B « L’assemblée de copropriétaires désigne un syndic de gestion locative des lots de copropriété à usage d’habitation dans les conditions prévues par la loi. Chaque propriétaire de lot de copropriété à usage d’habitation devra, chaque année, indiquer au syndic de gestion locative les dates auxquelles il occupera le bien, dans les conditions prévues dans le contrat de gestion locative. En dehors de ces dates, le syndic aura tous pouvoirs pour proposer le bien, libre, à la location, aux termes d’un contrat de location meublée saisonnière, et ce tout au long de l’année (sauf fermeture annuelle) »

Dans le cadre des règlements de copropriété, une modification de cette clause impose a minima une très forte majorité. Du fait que 20% de la copropriété est contrôlée directement par Domaine & Demeure et Vignobles Bonfils, la modification de cette disposition du règlement nécessite en fait un taux de 63% des 80% restant pour réaliser le 50 % nécessaire pour être valablement décidée. Il faudrait que près de 7 propriétaires sur 10 veuillent annuler cette clause pour que cela soit suivi d’effet. Voir annexe 4. Règlements de Copropriété, Château Capitoul

En second lieu, les statistiques de la société Domaine & Demeure confirment la fluidité de l’accueil, et ceci bien au-delà de la norme pour le tourisme Audois.

La véritable raison pour laquelle l’offre Domaine & Demeure est intéressante pour les acheteurs- propriétaires est que la société leur propose un service complet et efficace de location, ce qui leur permet de réduire les frais de propriétaire. Domaine & Demeure est en réalité, comme il sera démontré dans le présent, un opérateur et exploitant touristique.

Depuis 2011 Domaine & Demeure n’a pas enregistré dans ses deux structures, un seul désistement ou résiliation d’un mandat de gestion, tandis que dans le même temps le niveau d’utilisation de leur bien par les propriétaires est resté stable :

Château Les Carrasses & Château St Pierre de Serjac Utilisation Proprietaires, 2011-2017

Château Les Carrasses Château St Pierre de Serjac Nuits % total Nuits % total 2011 27 7% Anéee ouverture Château Les Carrasses 2012 27 7% 2013 25 7% 2014 23 6% 2015 24 7% 2016 25 7% 33 9% Anéee ouverture Château St Pierre de Serjac 2017 26 7% 29 8% Moyenne 25 7% 31 9%

Source : Domaine & Demeure, Taux d'occupation proprietaires, 2011 - 2017

La fluidité de l’accueil est parfaitement démontrée par les taux d’occupation, observés et en croissance, des établissements conçus, vendus et exploités dans les mêmes conditions que celles prévues pour Château Capitoul par Domaine & Demeure.

Taux d’occupation Château Les Carrasses et Château St Pierre de Serjac, 2017, repéré par type de résident : Source : Chiffres Domaine & Demeure 2017

A noter que ce taux d’occupation moyen de 39% annuel combiné pour les deux établissements est non simplement nettement plus haut que le moyenne touristique dans le secteur, mais également beaucoup plus étalé tout au long de l’année.

En troisième lieu, Domaine & Demeure est une société de prestations touristiques qui sans la disponibilité des lits, son modèle économique de fonctionnement serait entièrement caduque.

Domaine & Demeure est définitivement une société de prestations touristiques, avec trois sites lorsque Capitoul sera mis en service. L’existence-même de la société est basée sur la pérennité de l’offre touristique. La structure (voir annexe 5 - A propos de Domaine & Demeure - organigramme) de la société est entièrement centrée sur les prestations touristiques (62 CDI ETP avec un salaire moyen de 2,440 € Brut). Domaine & Demeure a effectué ces 7 dernières années des investissements lourds en Ressources Humaines, formation, technologies, relationnel avec la presse internationale etc. La société est reconnue aux niveaux Français et International pour son expertise dans le développement du tourisme dans le milieu rural (invitations régulières à intervenir en colloques, au Sénat, etc) La société cible systématiquement différents segments de clientèles selon la période de l’année. Dans le cas de Château Capitoul, Domaines Bonfils et Domaine & Demeure ont déjà investi et vont investir jusqu’à un total de 13M € sur l’ensemble agricole et touristique. Pour ce qui concerne l’investissement de Domaine & Demeure (s’élevant à 7,4M € dans la partie touristique), seule une petite moitié est couverte par la plus-value réalisée sur la vente des hébergements, le reste étant

13 assuré par des financements bancaires à moyen terme dont l’amortissement financier ne peut être assuré que par les excédents à venir de l’exploitation touristique, sur la même durée. Sans ces lits disponibles, le modèle de fonctionnement serait entièrement caduque et le retour économique de l’investissement serait compromis. Voir annexe 5 : A propos de Domaine & Demeure.

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : Pourquoi ne pas s’orienter vers une véritable résidence de tourisme ?

Les parties prenantes professionnelles du secteur de l’Hébergement reconnaissent actuellement avec le modèle retenu par Domaine & Demeure une déclinaison appropriée et contemporaine de la division propriétaires des murs/exploitants observée depuis quelques années dans le secteur. Dans la construction d’une offre professionnelle d’hébergement et exploitation touristique, la séparation de l’investissement entre détention des murs et exploitation est désormais une constante dans le métier touristique et de l’Hôtellerie. La lourdeur de l’investissement demandé pour la réalisation des projets, ainsi que les exigences des institutions financières, imposent que les opérateurs trouvent des alternatives / compléments aux capitaux propres qu’ils mettent en œuvre pour financer les investissements nécessaires.

Plusieurs modèles émergent ou s’imposent ces dernières années : 1. La création, par des opérateurs internationaux reconnus, d’un ‘véhicule d’investissement / financement’ pour porter les projets qu’ils développent y compris dans le tourisme para-hôtelier. (Ex. Hotel Invest, créé par Accor, qui en a ensuite ouvert le capital à des investisseurs financiers pour libérer les ressources nécessaires au développement de l’exploitation). Ce modèle est principalement une réalité pour les grandes enseignes avec des parcs d’hôtellerie importants. http://www.ieif.fr/revue_de_presse/accor-va-ceder-ses-murs-dhotels Voir annexe 6 : Accor va céder ses murs d’Hôtels.

2. Le modèle Résidence de Tourisme (Ex. Pierre & Vacances) : Initialement conçues dans les années 1970, pour développer le parc immobilier locatif dans les stations de sport d'hiver, les résidences de tourisme ont depuis gagné le littoral et même, dans une moindre mesure, la ville et la campagne. Selon ce modèle, le promoteur d’un projet crée un ensemble touristique en vendant les hébergements à des particuliers, attirés autant par la défiscalisation que par l’idée d’occupation éventuelle. Tout propriétaire d'un logement dans une résidence de tourisme, pour bénéficier d'avantages fiscaux divers, doit le donner en location pour une durée minimum (9 ans) à l'exploitant de la résidence (Pierre et vacances, Maeva, Orion, Citadines, etc). Celui-ci se charge de trouver des locataires, de recouvrer les loyers et d'entretenir la résidence. Le propriétaire est ainsi totalement déchargé de la gestion de son bien et perçoit les revenus locatifs. À l'échéance du bail initial (9 ans), le propriétaire peut renouveler le bail initial (parfois c’est obligatoire), ou revendre son bien, ou en récupérer la jouissance. Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, une partie de l'hébergement (15 % de la capacité d'accueil) doit être confiée à un tour opérateur.

Domaine & Demeure n’a pas choisi d’opérer ce modèle, pour de nombreuses raisons :

D’abord, en tourisme les résidences de tourisme, du fait de la conception des logements et de leur nombre par unité, ont une réputation fortement associée avec le tourisme de masse et/ou de moyenne gamme déjà suffisamment développé dans la région et qui est en décroissance. Des opérateurs spécialisés reconnus occupent ce segment important du marché, dont le segment de clientèle n’est pas la cible de Domaine & Demeure. Puis, pour ce qui concerne la faisabilité économique, le modèle économique a démontré des problèmes structurels, qui contribuent à une instabilité juridique et financière et à un surcroit récent de risque, tant pour les opérateurs que les propriétaires. Le modèle de base d’une Résidence de Tourisme repose sur un bail commercial entre un opérateur et un acheteur investisseur, avec une ‘garantie locative’ payée de l’un à l’autre. Des dispositions fiscales contribuent à la formation de ces liens. Aujourd’hui, du fait d’une certaine saturation, et d’une banalisation de l’offre, cette garantie locative est à la source de l’instabilité du modèle des opérateurs incapables de payer les loyers ‘garantis’, ce qui met en difficulté les investisseurs dépendant de ces flux de loyers pour rembourser des crédits. Les résidences ne sont d’autre part, pas parfaitement entretenues, du moins dans le respect du budget de garantie locative contractualisé. Une tension considérable se produit, résultant dans des « class actions », des faillites ou difficultés des deux côtés. Ces problèmes ont été régulièrement traités dans les medias. Suite à des problèmes systématiques, les banques financent de moins en moins – côté promoteur ou côté investisseur - des projets de ce type, tandis que les pouvoirs publics et élus réfléchissent à une évolution du régime fiscal onéreux favorisant ces montages. Voir annexe 7 : Article Le Monde sur les problèmes des Résidences de Tourisme.

Enfin, le modèle Résidence de Tourisme attire une clientèle d’investisseurs qui n’est pas réellement intéressée ni engagée vers le territoire Avec un modèle focalisé quasiment entièrement sur des investisseurs recherchant des placements et une défiscalisation, les résidences de tourisme attirent une clientèle majoritairement orientée vers l’investissement sans intérêt personnel ni pour le territoire, ni pour le bon fonctionnement du domaine concerné. A titre de comparaison, la société Domaine & Demeure est fortement motivée par sa contribution à son environnement régional. Sa mission, qui reste inchangée depuis la fondation de la société en 2008 s’exprime de la manière suivante : « Des châteaux et des domaines viticoles rénovés et transformés en lieux oenotouristique intimes et précieux qui conservent leur identité, leur beauté intrinsèque et leurs caractéristiques d’origine tout en étant parfaitement intégrés à l’environnement local – naturel, social, culturel et économique. » Ses clients propriétaires sont très sensibles eux-mêmes à cette philosophie, qui fonde l’acquisition d’une résidence secondaire, dans laquelle ils passent un mois environ, et qu’ils souhaitent faire partager, pour des raisons économiques mais également affectives.

3. Le modèle de ‘Resort avec des résidences secondaires en pool locatif’ (Ex. Four Seasons) Un troisième modèle a également émergé pour permettre le financement des projets à fort investissement adaptés aux exigences actuelles du tourisme haut de gamme. Selon ce modèle, pratiqué principalement par les enseignes touristiques les plus prestigieuses, les porteurs du projet créent un ensemble touristique de type ‘Resort’ dans lequel les prestations ‘centrales’ (restauration, bar, spa, etc) sont assurées par l’opérateur, tandis que les hébergements sont commercialisés aux particuliers, qui mettront en location leur propriété, par l’intermédiaire de l’enseigne, quand ils ne l’utilisent pas eux même. Les revenus locatifs sont partagés entre l’opérateur et le propriétaire au moyen d’une commission. Aucune garantie locative n’est fournie. Dans certains modèles – dont celui de Domaine & Demeure – les propriétaires ont une obligation de mettre en location leur propriété. D’autres modèles (dont Four Seasons) n’imposent pas cette exigence. Sans une telle garantie de location, les hébergements dans ce modèle sont typiquement acquis par des gens plus aisés, moins dépendants d’un crédit ou d’un retour fiscal, plus intéressés par le fait que les frais qui leur incombent en tant que propriétaires sont comblés par des revenus locatifs, mais sans des crédits importants à rembourser. Cette clientèle est en fait typiquement motivée plus par un intérêt particulier, comme par exemple la participation à un projet viticole authentique de grand standing. Ce modèle offre essentiellement les avantages d’une Résidence de Tourisme, sans les inconvénients : Avantages - Pour l’exploitant, financement de lourds investissements - Hébergements distinctifs mis sur un marché touristique demandeur - Une clientèle sensible à la qualité, moins orientée vers un placement financier défiscalisant - Flexibilité pour revente, du fait de la qualité et de la rareté des biens, et de la totale liberté juridique et fiscale Sans les inconvénients - Offre marketing pas affaiblie par le label de ‘résidence de tourisme’ et sa conception un peu industrielle - Pas de défiscalisation, engendrant des prix de vente HT artificiellement majorés, et un risque de TVA à reverser au Fisc Français. En adaptant ce troisième modèle, Domaine & Demeure a conçu 3 projets originaux et exclusifs, à taille humaine, qui constituent, une fois mis en place et acquis par leurs propriétaires, une base de développement unique d’un tourisme efficient à l’année. Les savoir-faire de l’équipe professionnelle de Domaine & Demeure contribuent avec succès, ainsi qu’en attestent les mises en route et montées en régime successives de leur deux premiers châteaux, au développement d’une offre d’hébergement recherchée, pour le plus grand bénéfice de la Région. Voir Annexes 8. Resort avec résidence secondaire en pool locatif et 8i. Synthèse Package 4Seasons Napa ValleyNB – dans laquelle on parle de leur approche structurelle / montage financier. Pas du ‘resort’ lui-même, qui n’est pas à l‘image de ce que Domaine & Demeure réalise. Il faut noter que ces dernières années, les enseignes des Résidences de Tourisme ‘Premium’, conscientes des problèmes attribués au modèle résidence de tourisme, ont évolué vers ce troisième modèle (comme pratiqué par Four Seasons et Domaine & Demeure), en termes d’approche marketing et d’image : https://www.pierreetvacances-immobilier.com/fr/votre-projet-2-ca/profiter-de-mon-bien-immobilier- 1327-cp. Voir annexe 9. Pierre et Vacances

Les résultats : Les performances opérationnelles des établissements Domaine & Demeure sont nettement au-dessus de celles des Résidences de Tourisme. - Domaine & Demeure dépasse largement les scores dans tous les vecteurs clé : - Les Résidences de Tourisme ont connu un recul de 6% des nuitées étrangères sur la période 2010 – 2015 - Le Taux d’occupation de Domaine & Demeure est largement en dessus de la moyenne des Résidences de Tourisme (39% contre 29%)

Source : Schéma Régionale de Développement de Tourisme (Insee / Région Occitanie /CRT Midi-Pyrénées / Partenaires régionaux)

Source : Schéma Régionale de Développement de Tourisme, Domaine & Demeure statistiques, 2017

B – La procédure utilisée et l’intérêt général du projet

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : En conséquence trois points méritent d’être examinés attentivement :

o La nature du lien entre le complexe oenotouristique et la structure d’hébergement.

Tout d’abord, il a été démontré précédemment que le montage juridique en une seule copropriété incluant les bâtiments agricoles est de nature à créer un ‘ensemble unique’. Ensuite, l’aménagement du complexe s’appuie également sur la conception d’un ‘ensemble unique’. Domaine & Demeure a déjà deux projets oenotouristiques en exploitation, pratiquant exactement ce modèle. Dans les deux cas, une simple visite rend compte du fait qu’ils constituent des ‘ensembles uniques’ et des lieux intégrés harmonieusement dans leur environnement. A capitoul, exploitation et habitations sont inextricablement liées : distance de moins de 50m entre le hameau et la production viticole, noués par une butte naturelle en pierre. Les deux lieux sont reliés intégralement par plusieurs chemins piétonniers ou à usage agricole, une identité architecturale unique, un seul accueil pour l’ensemble du complexe (château, cave et hameau).

o La disproportion apparente entre la taille de la structure d’hébergement et la taille de la partie affectée aux activités traditionnelles viti-vinicoles et à l’hôtellerie.

Il convient de préciser que l’envergure du projet Château Capitoul est de 131 chambres / 262 lits, réparties entre 8 chambres d’hôtes/hôtel et 123 chambres inscrites dans 44 hébergements, regroupés en 15 bâtiments très compacts dans leur implantation. Selon l’Insee, la taille moyenne d’une résidence de tourisme en région Occitanie est de 289 lits (104 120 lits dans 360 établissements au total). Le projet de Château Capitoul est donc légèrement (6%) en dessous de la taille moyenne pour une résidence de tourisme en Occitanie.

Il est important également de relativiser la taille par rapport aux projets touristiques actuellement en développement dans les sites patrimoniaux dans la région. Le projet du Château Capitoul est le plus petit de ceux en projet dans la région.

Projets actuel en Aude / Hérault

Projet Situation Descriptif Taille Site Web

131 chambres - 8 chambres d'hôtel et 123 Resort oenotouristique sur Domaine Viticole Château Capitoul Narbonne (11) chambres dans 44 hebergements (90 - www.chateaucapitoul.com en exploitation a cote de la Massif de la Clape 225m²) en 15 batiments individuel.

"Country club" Residence de Tourisme dans le Environs 1500 chambres - Hotel en Château Château de Lavagnac Montagnac (34) parc et vignobles d'un Château majesteux plus 650 lots haut de gamme dans 22 www.lavagnac-countryclub.com/ 19eme siecle hameaux (33 - 262m²).

"Resort vigneron de front du mer" sur les Environs 600 chambres - Hotel et 225 La Baraquette Marseillan (34) www.la-baraquette.com bords de l'etant du Thau. hebergements (90 - 775m²).

Hotel et "Corporate Wellness Center" en renovation et construction sur le parc d'un Château Cassan Roujan (34) Environs 200 chambres d'hotel. https://chateau-cassan.com/ Château connu comm la "Petit Versailles en Languedoc``

De plus, le dernier projet réalisé par Domaine & Demeure, le Château St Pierre de Serjac, a été reconnu régionalement, nationalement et internationalement comme un exemple d’un développement oenotouristique sensible et durable, intégré à son environnement. Même si la configuration des bâtiments est différente (un château viticole au milieu du site, avec des bâtiments existants et de nouvelles constructions en rayonnement autour), il est important d’étudier les chiffres comparatifs entre les deux projets :

Château Château St Delta Capitoul Pierre de Serjac Surfaces approximatif en m²

Emprise Domaine, orientation oenotouristique 109 000 90 210 -17% Emprise Projet tout constructions 38 700 41 900 8% Emprise Hameau 28 500 41 900 47% Eprise fonciere constructions 21 795 24 700 13%

A leur lecture, nous constatons que même si l’emprise dédiée au projet oenotouristique de Château Capitoul est plus large, la surface occupée par les constructions, soit toutes constructions confondues (y compris installations techniques) soit en isolant l’emprise du hameau, soit en considérant seulement le foncier bâti, du foncière bâti, Château Capitoul est en fait plus petite que dans ce dernier projet considéré comme exemplaire. Ceci reflète la décision de dessiner au Château Capitoul un hameau dense et implanté dans le respect de traditions vernaculaires. Voir annexe 10. Emprise du Hameau.

Avec une démarche strictement fidèle aux codes architecturaux vernaculaires de La Clape et des villages Lagunaires, qui sont caractérisés par une densité importante, l’emprise de la partie du Hameau est de 28 500m², concentrés pour l’essentiel dans un regroupement sans espaces conséquents entre ilots. L’emprise foncière des seules constructions (hors tennis, station d’épuration etc) est réduite à 21 795m². Voir annexe 10. Emprise du Hameau.

Depuis le début de sa conception, l’emprise du Hameau a été systématiquement et plusieurs fois réduite, en concertation avec les services de la ville de Narbonne et les bureaux d’étude pour parfaire son intégration paysagère. Il sera encore réduit pour prendre en compte l’avis de la MRAe (autorité environnementale) du 7 juillet 2017. Le projet a fait l’objet de plusieurs réductions, pour arriver aujourd’hui aux 6 500m²/6 000m² (plancher/habitable) de constructions sur une emprise foncière de constructions de 21 795 m². La dernière réduction en emprise foncière des constructions (-7,5%, densification sur la colline, réduction en nombre de lots) a été par exemple étudiée et mise en œuvre suite au deuxième rapport de la MRAe. Voir annexe 10.1. Evolution de l’emprise du hameau. Par ailleurs, Le complexe doit être de taille suffisante pour disposer d’un équipement à fort potentiel d’attractivité pour capter et fidéliser la clientèle touristique conformément aux recommandations du schéma régional du développement du tourisme et des loisirs.

L’objectif a toujours été de trouver le bon équilibre entre suffisamment grand pour être à la fois économiquement et fonctionnellement compétitif et concurrentiel sur le marché international, mais également suffisamment resserré pour rester « à taille humaine » et intégré à l’activité de fond agricole. Pour fournir un produit concurrentiel vis à vis de ce segment de marché touristique « haut de gamme », à la fois pour les clientèles de particuliers et pour celle des sociétés (séminaires), il faut offrir un certain niveau de qualité et de taille, et des prestations : salles de séminaires, lieux de restauration adaptés, spa etc. Ce sont des investissements importants, qui répondent à un double impératif de taille d’infrastructures et nombre d’hébergements, d’une part fonctionnel pour permettre l’accueil de ces clientèles, et d’autre part économique pour permettre l’amortissement de l’investissement nécessaire et le service des emprunts. Les séminaires représentent près du tiers du chiffre d’affaires de la structure. Le complexe doit donc avoir un gabarit minimum pour pouvoir recevoir des groupes professionnels dans le cadre de séminaires organisés par les sociétés.

En exploitation, pour offrir les prestations demandées par le marché touristique contemporain de ce segment, Domaine & Demeure doit déployer tout au long de l’année des ressources humaines et financières: - Dimensionnées en fonction de la nature des prestations offertes sur place, - Importantes en marketing (nous avons des attachés de presse en France, USA et GB par exemple). - Très professionnelles, et dépendantes de notre capacité financière à attirer, rémunérer et retenir des bons professionnels du métier. Le coût de ces ressources n’est amortissable que sur un chiffre d’affaires suffisant dont le principal contributeur est la capacité à accueillir. Voir annexe 11. Montage financier du projet.

La proposition et la capacité de Domaine & Demeure à rester ouvert 12 mois dans l’année constituent une de ses forces particulières. C’est un avantage-clé pour le remplissage en dehors de la saison estivale, vis-à-vis, notamment, du marché ‘MICE’ – ( Meetings / Incentives / Conférences et Evènementiel).

Comme exposé plus haut, il faut une certaine taille d’investissement pour attirer ces groupes – dont le marché est fortement demandeur, devant une offre régionale largement insuffisante, en comparaison de celle d’autres régions, et couvrir le coût du maintien de ressources humaines sur site et en marketing au siège, en période creuse. Actuellement ces groupes représentent environ 30% de notre C.A. hors saison, sur les deux châteaux existants. Voir annexe 5. A Propos de Domaine & Demeure.

La création de postes stables d’un certain niveau repose sur des établissements offrant pérennité et perspectives d’évolution, avec formation etc. Pour le permettre il faut une certaine taille. Pour rappel, la structure compte 62 postes avec un salaire moyen de 2400 € brut mensuel. Outre la création d’emplois permanents, le projet de Château Capitoul ouvrira aux employés de la société Domaine & Demeure de nouvelles perspectives d’évolution professionnelle.

La stratégie régionale est de créer des lits et pour rentabiliser une exploitation haut de gamme il y a effectivement deux choix à faire : - soit la structure reste très petite, les services sont très chers s’adressant ainsi qu’à un tourisme élitiste. L’hôtellerie à la fois très petite et très haut de gamme, comme connue dans certains endroits en France (Cote d’Azur, notamment), est peu recherchée : elle attire des volumes de touristes non-conséquents, génère peu de créations d’emplois et les prix d’accès sont très chers et donc inaccessibles pour la plupart des touristes, y compris 99% des locaux. Donc non simplement non stratégique, mais également peu démocratique. - Soit la structure est moins petite, les services sont moins chers et donc plus démocratique tout en conservant des prestations haut de gamme. La société Domaine & Demeure a opté pour la seconde solution qui permet d’offrir un service de standing à des prix accessibles pour la plupart des touristes issus de toutes classes aisées.

‘Zone de faisabilité’

Grande Zone pas désirable Sauf certaines Tourisme populaire exceptions, pas assez Résidences de attirant – manque d’intimité, ‘d’exclusiv ité’, tourisme cachet… Grands campings etc.

Taille (En chambres)

Zone pas rentable Pas assez de chambres pour f aire f onctionner, Tourisme manque échelle ‘Super haut’ de gamme Petite

Haut Bas Prix

o Le contenu du programme de la structure d’hébergement et notamment les 25 piscines.

1. Aujourd’hui, de plus en plus, les gens souhaitent des vacances en maison, plutôt qu’en chambres ou petits appartements. Aujourd’hui, un bon pourcentage des vacanciers veulent des maisons et non pas des chambres classiques, pour leurs vacances. Dans un monde ‘en pression’, l’espace est devenu un luxe. Les vacanciers souhaitent également avoir le choix et une certaine liberté, le choix par exemple de manger au restaurant ou à la maison. Les vacanciers recherchent de plus en plus le confort et le style de vie du chez soi dans des hébergements comparables à leur logement. La conception du complexe dans une configuration de maison individuelle est devenue une prérogative pour capter la clientèle étrangère qui plus est, aisée. Comme indiqué plus haut, le marché des « Vacation Rentals » est ainsi en explosion, à tous niveaux de gammes. Les « Vacation Rentals » sont des maisons plutôt que des chambres, soit individuelles (66% en Europe) soit regroupées en résidence ou ‘resort’ (33%) qui répondent à cette nouvelle tendance du marché : Plus d’espace, espace extérieur / jardin, plus pratique (cuisine et les ‘conforts d’une maison’), plus privé, plus flexible, plus authentique, plus informel. La possibilité offerte par ces hébergements en termes de facilitation de vacances intergénérationnelles (enfants, parents, grand-parents) ou entre familles est également un déclencheur très important.

Source: Tripping.com

2. La structure de l’hébergement à Château Capitoul est orientée vers les exigences du marché actuel et d’avenir. Les produits de Domaine & Demeure ont été conçus pour répondre à ces exigences, comme un assemblage innovant des meilleures offres touristiques actuelles : ‘Le luxe sans ostentation’.

L’authenticité, le charme et l’ancrage local d’un domaine viticole

L’espace et l’aspect L’atmosphère et le service pratique d’une attentionnés mais résidence de tourisme décontractés d’un club / Villa résidentielle

Les normes, la qualité et les prestations d’un hôtel de grand standing

3. Le marché haut de gamme nécessite la réalisation de piscine pour satisfaire la demande.

Pour des clientèles en provenance principalement de climats plus tempérés, un des éléments attirants de notre région est son climat méditerranéen. Le client voyageur haut de gamme n’est pas une exception, et vient dans notre région pour entre autres, profiter du soleil. Un aspect important de cette envie est la recherche d’une baignade facile, synonyme de farniente. Une piscine privée n’est pas forcément nécessaire pour chaque hébergement. Des familles avec de jeunes enfants préfèrent par exemple être à proximité d’une piscine commune, où les enfants peuvent fraterniser les uns avec les autres, et qui assure plus de sécurité à la maison aux plus petits. Néanmoins, pour attirer une clientèle plus adulte, il est également important qu’un certain pourcentage des hébergements offre une piscine privative.

Ainsi, selon des études récentes (Tripping.com par exemple), 81% des voyageurs vers les climats chauds considèrent qu’une piscine privée est ‘importante’ ou ‘très importante’. 60% des voyageurs de ce marché considèrent que c’est important et sont prêt à payer davantage en conséquence. 68% des voyageurs déclarent qu’une de leurs activités favorites en vacances est de se relaxer à l’extérieur. 66% aiment cuisiner à l’extérieur. 65% considèrent comme important d’avoir une depuis leur hébergement et une proximité avec la nature. 60% des voyageurs sont prêts à payer davantage pour une piscine ou équivalent

Que recherchent les clients dans une location de vacances? Pas Très Etablissements Domaine & Element Neutre Important important Important Demeure WiFi 1% 3% 31% 65% Oui, gratuit Lave / Seche Linge 1% 1% 44% 53% Oui Piscine Privée 3% 16% 37% 44% ~50% Style / Type cuisine 0% 3% 61% 37% Oui Télévision cablé 1% 21% 42% 35% Oui Cloturé et sécurisé 4% 26% 39% 32% Non Prix 6% 18% 48% 28% Bon rapport qualité/prix Qualité de fintion 3% 17% 52% 28% Haut Proximité restaurants / magasins 1% 13% 62% 24% Oui Prestations communs 21% 33% 25% 22% Piscine, tennis, concierge Jacuzzi 5% 49% 31% 15% ~5% Maison plein pied 36% 45% 10% 9% ~10% accessible PMR

Source: OVH 360 Survey. Traduction Domaine & Demeure

Selon la société internationale OVH 360 Survey, la piscine est un facteur déterminant pour louer un bien haut de gamme à l’instar d’une climatisation pour vendre une berline. A noter que l’existence d’une piscine privée est devenue importante pour le segment haut de gamme, au point qu’une proportion importante des intermédiaires à la location proposent uniquement des maisons avec des piscines privées, (incluant Luxury Retreats et Mr & Mrs Smith Villas - ex. milieu urbain ; Pure France). En outre et économiquement, une piscine privative est très porteuse en termes de location, avec une contribution en Chiffre d’Affaires supérieure de 46% à celle d’un logement équivalent sans piscine, selon notre expérience. Ceci s’explique non seulement parce que l’hébergement avec piscine se loue plus (+10% environ dans les établissements Domaine & Demeure) et plus cher (+35%) mais également parce que la dépense totale finale des clients observée par maison est nettement supérieure (+33%). Cet effet est ainsi très significatif pour ce qui concerne l’attractivité et la rentabilité des établissements en période estivale.

Comparatif Financiere, Hebergements avec / sans piscine Château Les Carrasses, Juin à Septembre, 2017

Hébergements sans piscine 9 Hébergements avec piscine 10 Nuités loué par hébergement Nuités Loué Augmentation Hébergements sans piscine 83 Hébergements avec piscine 90 109%

Par nuit Loué Total Saison Estivale Chiffres d'Affaires hebergement Hébergements sans piscine 340 € 28 103 € Hébergements avec piscine 458 € +35% 41 317 € +47% Chiffres d'Affaires autres prestations Hébergements sans piscine 78 € 6 414 € Hébergements avec piscine 99 € +27% 8 911 € +39%

Chiffres d'Affaires total géneré Hébergements sans piscine 418 € 34 517 € Hébergements avec piscine 557 € +33% 50 228 € +46% Source : Domaine & Demeure C.A. Juin > Septembre 2017

Devant ces caractéristiques de la demande, mais naturellement conscients des enjeux de consommation et de préservation d’eau, Domaine & Demeure a conçu le projet Château Capitoul autour d’un assemblage optimal de piscines communes et privatives: Voir annexe 12. Piscines et Economie Eau.

Piscines Projet Capitoul: 1 x grande piscine forme libre 300m² 1 x piscine intérieure 30m² 25 x petites piscines 660m² Total surface piscines 990m² Surface par hébergement moyenne 22,5m² Surface par lit 3,8m² (1,9m x 1,9m)

Il y aura : - une grande piscine de forme libre, orientée vers les familles et la sociabilité. Cette piscine sera de style lagunaire, intégrée totalement à l’environnement attenant. - Une petite piscine intérieure, 9.6m x 3m dans le spa, orientée vers l’occupation hivernale. - 25 piscines extérieures ‘privatives’, orientées vers l’occupation ‘adulte’ en saison estivale (Mai à Septembre). Ces piscines seront également intégrées à l’environnement avec une couleur de revêtement sombre (Gris), qui donne un esprit ‘bassin’, et non pas l’effet ‘bleu lagon’.

Les soutènements des piscines privatives seront réalisés en « restanque » permettant le développement de la flore de rocaille et la nidification des reptiles. Ces piscines répondent aux exigences ‘Piscines Basse Consommation’ avec un cahier des charges de ce dispositif qui est scrupuleusement respecté dans nos établissements : - Analyses quotidiennes de la qualité de l’eau - Pompe adaptée pour filtration exigée - Couvercles pour minimiser l’évaporation d’eau La plupart de ces bassins sera d’une taille de 7.5 x 3.5m et d’une profondeur de 1.2m, ce qui correspond à un volume total de 31m3. Cette configuration correspond à un équilibre raisonnable entre attractivité et performance financière, d’une part, et une bonne gestion de l’eau, d’autre part. Ce choix est rendu possible et plus que largement compensé par l’économie réalisée par l’absence d’arrosage en jardins, qui représente une économie de plus de 11 000 m3 par an. La consommation totale du parc de piscines privée sera entre 400 et 550m3 par an. Contrairement à ce qui a été indiqué par l’association ECCLA, la plus désavantageuse des méthodes acceptées de calcul des consommations des piscines a été retenue. ECCLA a fait des estimations du volume moyen des piscines de 50m3 alors qu’en réalité, il sera de 31m3 (-38%). En appliquant les estimations de consommation d’ECCLA à des piscines de 31m3 on constate une consommation annuelle de 18,9 m3 donc supérieure que l’estimation retenue pour le projet en documentation.

L’eau sera fournie par un raccordement avec l’eau de ville de Narbonne, sur laquelle une pression sur l’approvisionnement n’est pas attendue. Véolia a indiqué par écrit que le réseau actuel permet d’alimenter le complexe sans travaux supplémentaires à prévoir.

CONSOMMATION EAU PISCINES Un piscine consomme entre 16 et 22m3 d'eau par an. Donc l'ensemble des piscines des hebergements Château Capitoul consomme environs 550m3 par an (22 x 25)

Calcul consommation piscines: Method 1 Volume piscines hebergements Château Capitoul31,5 M3 (7,5m x 3.5m x 1.2m) Renouvellement par an 50% Total renouvellement par an 15,8M3 par ans Consommation total x 25 piscines 394M3 par ans Source : Fédération des Professionnels de la Piscine

Calcul consommation piscines: Method 2 Surface piscines hebergements Château Capitoul26,3 Evaporation 29,57,5mm par jour, 150 jours. Lavage / Vidange 5,02minutes @ pompe 14m3/h pendant 5 mois Pluviale 12,5 - Basé sur pluviometrie Gruissan / Narbonne 2014-6 Total Renouvellement 22,0M3 par ans Consommation total x 25 piscines 550M3 par ans Source : Diffazur Piscines (Fournisseur Vignobles Bonfils / Domaine & Demeure)

Voir annexe 12.1 Piscines et Economie Eau.

En conclusion, le souci d’économie d’eau du porteur du projet est permanent. Néanmoins, la réalisation des piscines relève d’une nécessité pour répondre à une réalité économique, notamment par rapport aux attentes des touristes. Pour pallier ce besoin d’eau, le porteur du projet a mis en place des mesures drastiques : - Jardins secs - Piscine basse consommation - Taille et profondeur des piscines maitrisées - Réduction du nombre de piscines à 25 pour 44 villas (quasiment une piscine pour 2 hébergements)

C – La notion de hameau intégré à l’environnement

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : Que répond le maître d’ouvrage aux interpellations relatives à la taille et à l’intégration du hameau ? Le dimensionnement du projet n’est-il pas de nature à porter atteinte à l’identité des lieux ? Le hameau a été conçu sur la base des caractéristiques des hameaux existants autour de l’étang que sont La Nautique, Le hameau du Lac et Prat de Cest, ainsi que sur la typologie des villages de Bages et de Peyriac de Mer. Tous ces hameaux s’intègrent dans le paysage non pas parce qu’ils ne se voient pas mais parce qu’ils présentent une morphologie qui suit la topographie naturelle du relief et une architecture identitaire. De la sorte, le projet de hameau du Capitoul s’intègrera dans le paysage parce qu’il sera constitué de constructions à l’architecture traditionnelle (enduit couleur terre à la chaux, toiture en tuile canal vieillie, …) qui épouseront la topographie naturelle de la colline et s’allieront à la végétation. Le hameau constituera ainsi au pied des vignes, avec la cave, le château et ses abords, à l’arrière de la pinède, un ensemble urbain homogène et identitaire qui certes se percevra depuis les vues lointaines de la zone des étangs, mais comme un élément constitutif du paysage local.

Que répond le maître d’ouvrage aux interpellations relatives à l’intégration du hameau ? Ne serait-il pas prudent de vérifier de façon précise les co-visibilités depuis la partie haute de la colline et d’en tirer les conséquences en termes de reconfiguration de certaines constructions ?

1. L’intégration du hameau Reconnue dans ses précédentes réalisations régionales pour sa sensibilité envers l’environnement et l’intégration avec le paysage, Domaine & Demeure a pris un ensemble de mesures, répondant aux préconisations exigeantes formulées en pareil cas, pour assurer la meilleure intégration avec l’environnement. Pour minimiser l’impact sur l’insertion dans le paysage, le porteur du projet a : - Réduit à plusieurs reprises l’emprise du site. - Retenu une architecture vernaculaire, dense dans son emprise, inspirée par les villages lagunaires, caractérisée par une très forte mitoyenneté des habitats, en travaillant avec la topographie naturelle du site. - Mandaté des architectes paysagistes de renommée internationale pour assurer la préservation (et même la promulgation) de la biodiversité. - Positionné la partie hébergement dans la zone le moins impactant en terme d’environnement. - Conçu un plan d’éclairage qui respecte les normes d’accessibilité, mais qui est basé sur des luminaires bas et non pas haut. Suite à la demande de la MRAe une typologie entière des insertions a été faite. Cette analyse a démontré clairement le fait que le hameau n’est visible que depuis une zone Sud Est - Sud Ouest (un cône de 90°), et seulement depuis quelques points dans cette zone. La préservation de la vue iconique du Château et de son socle paysager a été assurée, comme prévue dans l’étude environnementale. Des analyses complémentaires ont été faites par le cabinet d’architecte Stéphane PLAIRE pour vérifier que le hameau sera invisible depuis la RD32.

Localisation des prises de vue

Ne pourrait-on pas demander une expertise au PNRNM qui est un acteur majeur de l’aménagement de ce territoire ? Le PNRNM sera associé au projet et tout particulièrement dans le suivi des travaux.

La partie immobilière sera-t-elle libre d’accès ou y aura-t-il des limitations à la liberté de circulation pour des raisons de sécurité ou autres ? Comment s’articuleront les liaisons entre la partie hébergement et l’autre partie du complexe ?

La partie immobilière sera libre d’accès comme c’est déjà le cas sur les complexes oenotouristiques existants de Domaine & Demeure qui sont ouverts au public. Château Capitoul sera classé comme ERP (Etablissement Recevant du Public) avec tous les normes exigées respectées : normes d’accessibilité, etc, qui ont déjà fait l’objet d’un avis favorable de la Commission d’accessibilité. Des liaisons piétonnes seront développées entre le hameau et la partie cave / château. Il y aura notamment une liaison principale sur la partie basse au niveau des vignes. Les cheminements seront délimités en bordure du complexe par des murets traditionnels en pierre sèche.

D – Les impacts du projet sur l’environnement

Le projet a atteint la taille minimale et le nombre minimal de piscines pour être économiquement viable au regard des exigences des touristes dans la conjoncture actuelle. Il a été démontré que le porteur du projet a déjà fait le maximum pour réduire la taille du projet dans ce qui est économiquement possible pour pérenniser l’équipement touristique. Réduire le projet signifierait remettre en cause la faisabilité de l’opération et cela n’apporterait pas une garantie supplémentaire fiable pour la préservation du site vu que le projet resterait le même et que le porteur du projet met tout en œuvre pour garantir l’intégration des piscines et du hameau dans le paysage de par la qualité des matériaux employés, le choix des couleurs utilisées et la conception même du projet. La vue proche ci-dessous du complexe depuis le vignoble au sud correspond à une élévation en 3 dimensions à l’échelle du plan de masse. Elle montre la partie qui sera la plus visible des bâtiments existants réhabilités et des nouvelles constructions intégrées sur la colline.

Vue sur le complexe oenotouristique depuis le sud (partie la plus visible) - Cabinet S. Plaire.

Par ailleurs, quasiment tous les arbres d’envergure seront conservés conservant ainsi le caractère boisé du site. Le défrichement projeté ne concerne qu’une infime partie de l’opération Voir annexes 13. Traitement des arbres et 13.1. Défrichement final.

Les garanties sur l’insertion paysagère du projet seraient bien plus probantes si des engagements étaient pris pour associer les associations de défense de la nature et le Parc naturel régional au suivi et à la réception des travaux plutôt que de réduire la taille de l’opération dont les effets sur le paysage resteraient pratiquement inchangés.

E – Les aménagements techniques projetés et l’impact des travaux

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage :

Concernant le choix de la solution n°2 (implantation en bordure de la RD 32) comment est appréhendée l’insertion paysagère ?

L’insertion paysagère s’opèrera par la plantation d’une haie d’arbre sur la partie ouest qui cachera complétement la station d’épuration vu que la parcelle est déjà délimitée par des haies d’arbres sur les autres côtés. Des insertions paysagères ont été réalisées pour vérifier l’intégration des installations dans le site et sont dans le mémoire en réponses des observations de la MRAe (pages 35 et 36).

Compte tenu de la forte exposition du projet aux risques d’incendie de forêts, ne faut-il pas avoir une réflexion plus poussée que celle qui figure dans l’évaluation environnementale ?

Les pompiers ont été consultés et ont donné un avis favorable sur le projet au regard des risques incendie. Ils ont noté que le projet est accessible aux engins de lutte contre l’incendie et que le pétitionnaire s’engage à installer une réserve de120 m3 pour défendre son projet. En outre, les piscines seront conçues pour pouvoir être utilisées comme réserve d’eau pour les pompiers en cas d’incendie. Il convient de rappeler que les accès sont étudiés pour que les futurs occupants du site puissent rapidement se réfugier dans les vignes au sud du vignoble Capitoul. Le projet permettra de mettre en œuvre un débroussaillage régulier qui aujourd’hui n’est pas fait sur la pinède réduisant ainsi les risques de feux de Forêt.

F - Question technique abordée par un prestataire de service du porteur de projet

OBSERVATIONS DU PUBLI C : N°44 : Stéphane PLAIRE Cabinet d’architecture : Interpelle le Maître d’ouvrage sur certaines dispositions du règlement du futur secteur Ah COMMENTAIRES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR Règlement du futur secteur Ah à remanier en profondeur / au projet.

Questions du commissaire enquêteur au maître d’ouvrage : A voir avec la Direction de l’Urbanisme de la Ville de Narbonne (Art A1, A6, A10) Pour éviter toute mauvaise interprétation, la commune propose que dans l’article A 1 - OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL INTERDITES, il soit indiqué que sont interdits les parcs d’attraction et aire de jeux ainsi que les aires de stationnement non mentionnées dans l’article A2. (L’article A2 autorisant ces aménagements dans le STECAL dénommé Ah). Par ailleurs, pour répondre à une observation de l’autorité environnementale sur le risque que cette opération touristique se transforme en lotissement, il sera indiqué dans cet article que dans le secteur Ah, les lotissements sont interdits.

Pour qu’il n’y ait pas contradiction entre les prescriptions du secteur Ah correspondant au STECAL pour le complexe oenotouristique du Capitoul et l’ensemble de la zone agricole A, la commune propose de revoir la rédaction de l’article A2 - OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS en modifiant la phrase « Dans l’ensemble de la zone A, y compris les secteurs Ap, Ac et Aer sont admis : » en ajoutant « sauf Ah ». La phrase sera écrite ainsi : « Dans l’ensemble de la zone A, y compris les secteurs Ap, Ac et Aer, sauf Ah sont admis. […] Il conviendrait aussi de modifier le paragraphe suivant : « Dans le secteur Ah, sont autorisés : - Le changement de destination des bâtiments existants, - Toutes extensions dans la limite de 30 % de la surface de plancher existante et toutes nouvelles constructions, aménagements et installations liés à la réalisation du complexe oenotouristique du Capitoul selon l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) du STECAL et notamment, les hébergements les aires de stationnement et de jeux, les cheminements, les piscines, les installations liées à la station d’épuration et les exhaussements et affouillements nécessaires à l’aménagement du secteur. »

Vu que le projet prévoit de nombreux cheminements piétonniers, la commune propose de revoir l’article A 3 - ACCES ET VOIRIE en indiquant que dans le secteur Ah que la largeur des voies ou des impasses piétonnes ne sera pas inférieure à 3 m.

Pour garantir l’intégration paysagère de l’opération, il est proposé qu’aucun bâtiment à l’exception des locaux techniques ne puisse être réalisé à proximité de la RD32. Dans l’article A6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES, il sera mentionné qu’en secteur Ah, les nouveaux bâtiments (à l’exception des locaux techniques comme le transformateur EDF, …) devront être à une distance minimale de 100 m depuis l’axe de la RD32.

Pour assurer une architecture vernaculaire qui suit les contraintes topographiques, la commune propose que l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises privées soit libre à l’intérieur d’une opération d’ensemble.

Enfin, pour assurer l’intégration paysagère des futures constructions dans le site, dans l’article A10 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS, la commune propose de préciser qu’en secteur Ah, la hauteur maximale des nouvelles constructions est limitée à 7 m à l’égout. La commune propose que cette règle ne soit pas réglementée pour les extensions des constructions existantes dont les caractéristiques correspondent à la construction initiale.

Réponses aux remarques de l’Association RUBRESUS

3.2 Eau potable :

Volume consommation d’eau potable, consommation piscines Comme constaté dans la contribution de l’association Rubresus, les volumes de consommation d’eau du projet sont bien estimés à environ 15 880 m3 par ans, qui sont répartis de la manière suivante :

18 000

16 000 550 300 14 000

5 173 12 000 Piscines Privées

10 000 Piscine Commun

8 000 Prestations Hôtelières 6 000 Hébergements 9 857 4 000

2 000

- Project sans arrosage avec piscines privées

Concernant les volumes de remplissage des piscines, le maintien du niveau d’eau, et l’entretien des piscines, ceux-ci représentent environ 550m3 par an pour les piscines privées, auxquels il faut ajouter environ 300m3 pour la grande piscine commune, pour un total de 850m3 par an. Cette consommation est intégrée au volume annuel consommé.

Selon L’Insee (Soes-SSP, Enquête Eau 2008 – Insee) la consommation moyenne en Languedoc Roussillon est entre 150l et 200l par jour. Ce chiffre prend en compte toutes les consommations domestiques (y compris arrosages, piscines, lavages voitures, etc.). En utilisant un dimensionnement de 225l par personne par jour, nous nous assurons d’une marge suffisante pour intégrer les consommations liées aux piscines.

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Le remplissage initial de 1200m3 n’a pas été pris en compte dans le consommation annuelle moyennée, comme c’est la règle, étant donné que c’est un événement unique et pas répété.

A noter que les piscines privées représentent 3.5% de la consommation prévue et au moins 20x moins que l’économie d’eau engendrée par l’absence d’arrosage.

Les piscines privées prévues répondent aux exigences ‘Piscines Basse Consommation’ avec un cahier des charges de ce dispositif qui est scrupuleusement respecté dans nos établissements : - La plupart de ces bassins seront d’une assez petite taille de 7.5 x 3.5m et d’une profondeur de 1.2m, ce qui correspond à un volume total de 31m3. - Analyses quotidiennes de la qualité de l’eau - Pompe adaptée pour filtration exigée - Couvercles pour minimiser l’évaporation d’eau

Les piscines seront également intégrées à l’environnement avec une couleur de revêtement sombre (Gris), qui donne un esprit ‘bassin’, et non pas l’effet ‘bleu lagon’. Leurs soutènements seront réalisés en restanque permettant le développement de la flore de rocaille et la nidification des reptiles.

Avec un surface (tout piscines confondues) ramenée au lit d’hébergement de 3.8m², nous pensons que la configuration des piscines correspond à un équilibre raisonnable entre attractivité et performance financière, d’une part, et la bonne gestion de la ressource en eau, d’autre part, ce choix étant rendu possible et plus que largement compensé par l’économie réalisée par l’absence d’arrosage en jardins.

Il est important de noter que la plus désavantageuse des méthodes acceptées de calcul des consommations des piscines a été retenue.

Etabli par CEREG Ingénierie / API - MRO CONSOMMATION EAU PISCINES Un piscine consomme entre 16 et 22m3 d'eau par an. L'ensemble des piscines des hébergements Château Capitoul consomme donc environ 550m3 par an (22 x 25)

Un pisince Calcul consommation piscines: Méthode 1 Volume piscines hébergements Château Capitoul 31,5 M3 (7,5m x 3.5m x 1.2m) Renouvellement par an 50% Total renouvellement par an 15,8 M3 par an.. Consommation totale x 25 piscines 394 M3 par an.. Source : Fédération des Professionnels de la Piscine

Calcul consommation piscines: Méthode 2 Surface piscines hébergements Château Capitoul 26 Evaporation 30 7,5mm par jour, 150 jours. Lavage / Vidange 5 2minutes @ pompe 14m3/h pendant 5 mois Pluvial - 12,5 Basé sur pluviometrie Gruissan / Narbonne 2014-6 Total Renouvellement 22 M3 par ans Consommation totale x 25 piscines 550 M3 par ans

L’eau sera fournie par un raccordement avec l’eau de ville de Narbonne, sur laquelle une pression sur l’approvisionnement n’est pas attendue.

Jardins sec sans arrosage – une économie a minima de 11,000 m3 par an. L’association Rubresus ‘regrette qu’un projet qui se veut haut de gamme n’ait pas intégré une démarche volontariste d’économie d’eau’.

La réalité est qu’au contraire – le projet préconise une démarche d’économie d’eau fortement progressiste et rare pour un établissement de cette qualité, fondée sur la réalisation d’un jardin entièrement sec, sans arrosage, ce qui engendre une économie d’eau de minima 11,000 m3 par an. Cette démarche – qui élimine entièrement le poste de consommation le plus important (l’arrosage)– est un vecteur majeur pour économiser l’eau. S’agissant du constat de l’Association Rubresus que le dossier fait apparaitre une consommation de 3l/m² par jour, il est en fait dû à une compréhension erronée. Les 3l/m² indiqués sont retenus dans les bases de calcul d’un dimensionnement standard mais le calcul fait également apparaître une superficie arrosée de 0 ha.

Ecologique et durable, sans irrigation, le schéma paysager sera entièrement réalisé en utilisant des espèces natives du lieu, afin de l’intégrer parfaitement à son environnement et de créer une unité et une harmonie.

Le projet sera réalisé en collaboration avec Scape Design (Monaco) et Olivier Philippi (Mèze), des spécialistes renommés au niveau international pour des jardins sans arrosage. James Basson Scape Design), qui réalise exclusivement des jardins sans arrosage, a reçu en Mai 2017 le Grand Prix du Concours à l’Exposition de Fleurs de Chelsea (le plus prestigieux concours au monde pour les espaces verts) avec sa réalisation d’un jardin inspiré par une carrière abandonnée sur l’Ile de Malte.

Etabli par CEREG Ingénierie / API - MRO 30 000

25 000

Economie minima 3 20 000 11,000m par an

Arrosage Piscines Privées 15 000 Piscine Commun Prestations Hôtelières 10 000 Hébergements

5 000

- Projet avec arrosage et Projet avec arrosage Project sans arrosage Projet sans arrosage ni piscines sans piscines privées avec piscines privées piscines privées

Projet Château Capitoul

Consommation m3/an Source Prestations hôtelières 5 143 Cereg Ingenierie, BET Hydraulique, basé sur consommation au Châteaux existent. Piscines communes 330 Fédération des Professionnels de la Piscine; Diffazur Hébergements 9 857 Cereg Ingenierie, BET Hydraulique, basé sur consommation au Châteaux existent. Piscines hébergements 550 Fédération des Professionnels de la Piscine; Diffazur Total 15 880

Source: Cereg Ingenierie, BET Hydraulique, basé sur consommation dans les Châteaux existants. Fédération des Professionnels de la Piscine; Diffazur

Note sur l’estimation de l’économie d’eau Notre estimation de l’économie d’eau reste sur une consommation théorique du projet, si arrosé, de 60m3 par jour pendant 6 mois, donc environ 11,000 m3 par an – ceci représentant au minimum 20 fois la consommation de l'ensemble des piscines par an.

A noter d’ailleurs que ces calculs sont fortement conservateurs. L'arrosage d’un jardin dans le climat Méditerranéen typique consomme environ 20 litres par m² par heure. Un jardin de 500m² consomme donc selon ces statistiques entre 1000 et 1800m3 d'eau par an.

Château Capitoul prévoit des espaces vert d’environ 31,000 m². Notre estimation d’économie d’eau d’environ 11,000 m3 basée sur l’évitement d’une consommation théorique de seulement 2 litres par jour par m², est donc très fortement conservatrice par rapport aux statistiques méditerranéennes.

Autres dispositifs pour économiser l’eau : En addition de ce vecteur primordial d’économie d’eau par rapport à un projet habituel, plusieurs autres vecteurs d’économie sont en cours d’investigation. Les prestations en salles des bains seront plus économiques en utilisation d’eau. En addition, la récupération des eaux de toiture est en cours d’investigation.

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3.3 Eaux usées :

Note sur le dimensionnement des prestations

Dans le cadre de sa contribution déposée dans le cadre de l’Enquête Publique, en date 18 Janvier, l’association Rubresus constate que le complexe immobilier du Capitoul correspond en haute saison à une consommation des ressources / pollution équivalente à 350 Equivalent Habitants. Ce faisant, l’Association confond les calculs théoriques d’une utilisation maximum, qui permettent le bon dimensionnement des installations techniques, avec la production effective d’eaux usées.

En termes d’eaux usées les règles de dimensionnement des stations d’épuration nous imposent de retenir le cas le plus défavorable, c’est-à-dire de dimensionner la station en prenant le nombre maximum de personnes sur le domaine soit un taux d’occupation de 100%.

Ceci étant posé, dans le cas du domaine, un taux d’occupation de 100 % est « inatteignable », car réalisable seulement si :

- Tous les hébergements sont occupés à 100%, ce qui est le cas pour maximum 4 semaines de l’année. - Tous les lits dans chaque hébergement sont 100% occupés – c’est à dire qu’une maison de 3 chambres est occupée par 6 personnes, ce qui n’est quasiment jamais le cas. Les familles qui louent les logements n’utilisent jamais tous les lits (exemple : une famille de 5 personnes pour un logement de 8 personnes) - D’autre part s’agissant des restaurants, ils ont toujours des couverts inoccupés (exemple : 3 personnes sur une table de 4 personnes) - Enfin tout le personnel n’est jamais ensemble sur le domaine (congés, personnel pour service de jour et personnel pour service de nuits : rotation des équipes)

De ce fait, le domaine n’est jamais à son maximum.

Néanmoins, dans le cadre de l’évaluation des flux, nous avons décidé de surdimensionner le flux théorique en passant de 300 EH à 350 EH pour assurer le dimensionnement plus qu’adéquat.

De ce fait, le dimensionnement est doublement sécuritaire du fait que d’une part le domaine ne sera jamais avec un taux d’occupation de 100 % et d’autre part un surdimensionnement a été prévu.

Ceci dans le but d’éviter tout problème ou dysfonctionnement qui pourrait gêner le fonctionnement de l’hôtellerie et donc perturber le séjour des futurs clients du domaine.

3.3.1. Volume

Comme constaté dans la contribution de l’Association Rubresus, l’évaluation du volume des eaux usées correspond bien à l’évaluation du volume de consommation d’eau potable soit un volume annuel de 15 880 m³ par an. Les bases de dimensionnement sont les mêmes.

Pour ce qui concerne maintenant les effluents viticoles, dans le cadre du projet, nous avons retenu de conserver les modalités de traitements en usage des effluents vinicoles, à savoir le stockage de les effluents dans une cuve de récupération (existante) avec évacuation ponctuelle vers la distillerie, comme pratiqué actuellement.

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3.3.2. Pollution

Comme indiqué en note sur le dimensionnement, l’évaluation du flux de pollution de 350 Équivalents Habitants (EH), qui est issue du calcul du dimensionnement de la station d’épuration, a été réalisée en prenant compte un coefficient de sécurité. Il ne correspond en aucun cas avec une population présente sur un site.

En effet, comme indiqué dans la note ci-dessus 3.3, et afin d’éviter tout problème de saturation et de débordements de la station d’épuration, nous avons pris la décision de la surdimensionner en retenant comme nombre d’équivalents habitants 350 EH au lieu des 300 EH prévus en passage journalier au point maximum.

Les règles de dimensionnement de la station d’épuration sont les suivantes :

- un dimensionnement minimal de 3 fois le nombre d’équivalent-habitants en période basse

Calcul : 3 x 100 EH = 300 EH

Ce flux de 300 EH, retenu à 350 EH correspond au flux maximum de pointe en période estivale soit deux mois de l’année. C’est-à dire 100% taux d’occupation avec 100% des lits occupés (maison avec capacité de 8 personnes occupée par 8 personnes) et avec des services dans les deux restaurants à 100% d’occupation en nombre de couverts. Le reste de l’année ce flux est plus faible, et peut chuter en période hivernale à 20 m³/jour soit environ 100 EH.

3.3.3. Traitement de l’assainissement / Rejet en milieu récepteur des eaux usée traitées.

Comme précisé dans la contribution de l’Association Rubresus, le dimensionnement de la station d’épuration n’apparaît pas dans cette étude. En effet, nous n’avons pas voulu préciser le dimensionnement pour éviter toute confusion à ce stade de l’étude, car celui-ci doit faire l’objet d’une validation auprès des services de l’Etat, en forme d’une validation d’un dossier Loi sur l’eau.

Néanmoins, nous pouvons d’ores et déjà préciser que le choix s’est porté sur une filière filtres plantés de roseaux qui est une filière dite « verte » avec (comme préconisé par Rubresus), deux étages avec une surface minimum de la station d’épuration d’environ 2 000 m² et de 1 100 m² de filtres. En accord avec notre politique d’assurer le dimensionnement nécessaire avec une marge de sécurité, ce dimensionnement est nettement plus large que préconisé par la note Rubresus (700 à 1000m²).

Cette surface de filtres sera donc validée et précisée, en fonction des objectifs de qualité sur le milieu naturel en période estivale et du flux de pollution (350 EH retenu et sécuritaire), en accord avec les services de l’état (DDTM).

Les restaurants seront équipés en sortie de cuisine de cuves séparatrices à graisses qui seront dimensionnées en fonction des éléments qui composent la cuisine et qui feront l’objet d’un suivi régulier sur contrat d’entretien.

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3.3.4. Rejet en milieu de récepteur des eaux usées traitées.

L’impact de la station d’épuration de type « lits plantés de roseaux » d’une capacité nominale de 350 équivalents-habitants sur le milieu naturel sera abordé dans le cadre du dossier de déclaration au titre des articles L.214-1 à L.214-6 du Code de l'environnement, du projet d’assainissement non collectif du « Domaine du Capitoul » sur la commune de la Narbonne, et qui inclura l’évaluation d’incidence sur les sites Natura 2000.

3.4 Eaux pluviales :

Les dispositifs de gestion des eaux pluviales feront l’objet d’une validation par les services de l’Etat (DDTM de l’Aude) à l’occasion du dépôt d’un dossier de déclaration au titre des articles L.214-1 et suivants du Code de l’Environnement.

A ce titre, les volumes de compensation des imperméabilisations sont dimensionnés selon les prescriptions de la DDTM de l’Aude, qui sont les suivantes : - Volume de compensation minimal à hauteur de 100 l/m², - Débit de fuite maximal des ouvrages de 7/s/ha, - Absence de surverse des ouvrages de rétention des eaux pluviales jusqu’à l’occurrence 100 ans. - Justification d’une non aggravation entre la situation initiale et la situation projet pour toutes les occurrences de précipitations mêmes les plus extrêmes (épisodes cévenols).

Le pétitionnaire propose des aménagements de gestion des eaux pluviales qui respectent les prescriptions de la DDTM de l’Aude, voire qui vont au-delà, puisque le volume de compensation retenu sur le projet est, au minimum, de 120 l/m² (2 400 m3 pour 20 000 m² maximum).

En tenant compte de toutes ces considérations, il n’y a pas lieu de penser que les aménagements du site de Capitoul seront générateurs de désordres hydrauliques plus importants à l’aval de l’opération par rapport à la situation actuelle.

Il est également important à préciser que malgré le dimensionnement du bassin de rétention en respect de les normes en vigueur dans l’Aude, la plupart des nouvelles constructions seront édifiées sur un colline imperméable de fond calcaires karstifiés recouverts par des marnes et des marno- calcaires (1). Les constructions font donc l’imperméabilisation d’une zone déjà imperméable, ce qui met encore en évidence la marge de sécurité existante avec les installations prévues.

3.5 Energie :

Il est noté par l’association Rubresus que dans le dossier d’Enquête Publique, nous n’abordons pas la notion d’économie d’énergie, qui est effectivement un tort de notre part.

Néanmoins, même si les initiatives d’économies d’énergies n’ont pas été présentées dans l’étude, nous pouvons vous assurer qu’elles ont bien fait l’objet d’études.

Etabli par CEREG Ingénierie / API - MRO Les pistes d’économies ou gain de la consommation d’énergies sont les suivantes :

 Inertie thermique dû à des bâtiments semi-enterrés (60% des bâtiments)  Maisons orientées vers le Sud (100% axé Sud-Est à Sud-Ouest)  Centralisation du chauffage pour l’ensemble des habitations  Eclairage extérieur en Led (60 W par point lumineux) privilégié par rapport à l’éclairage traditionnel (350 W apr point lumineux)  Etude en cours pour la mise en place d’éclairages en LED avec panneau solaire.

(1) Voir note J. Lancelot en date du 08/02/2018.

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S.A.R.L. au capital de 7 774 €. ; R.C.S. : B 415 094 200 n° de gestion : 98 B 74 - N° SIRET : 415 094 200 00011 ; APE/NAF : 7112B Siège social : 20 chemin de la Bécasse, “Cantalause”, 31 450 BELBERAUD TVA intracommunautaire : FR 07 415 094 200

Ce document présente les réponses de ECOTONE au courrier de la LPO Aude du 18 janvier 2018 (cf. Objet ci- dessous)

1° observation

Réponse à la 1° observation

L’analyse réalisée par ECOTONE comprend une synthèse bibliographique et des relevés de terrain réalisés aux périodes adaptées. Les enjeux écologiques du site d’étude, qui ont été transcrits par groupe et de façon synthétique, ont donc été correctement identifiés.

Le positionnement du site au sein de son contexte écologique a été analysé (cf. § 2.1. Un Domaine localisé au sein ou à proximité de milieux naturels reconnus d’intérêt écologique). Les espèces des ZNIEFF, ZICO et sites du Réseau Natura 2000 liés au Massif de la Clape et pouvant utiliser le site d’étude ont été identifiées et une attention particulière leur a été portée lors des relevés de terrain. La même démarche a été appliquée aux espèces faisant l’objet d’un Plan National d’Actions. Les espèces des zonages liées aux milieux lagunaires ne fréquentent pas le site d’étude, hormis éventuellement de façon très occasionnelle.

L’analyse des continuités écologiques a été réalisée en prenant en compte le Schéma Régional de Cohérence Ecologique (SRCE) de Languedoc-Roussillon (cf. § 2.2. Continuités écologiques).

Pour le cas de l’Aigle de Bonelli, bien que la zone d’étude soit effectivement incluse dans son domaine vital, son utilisation par l’espèce est jugée comme très peu probable (absence d’habitat de reproduction, absence d’habitats très attractifs pour la chasse, proximité de la route très fréquentée, domaine actuellement en exploitation). Les travaux seront limités à l’emprise du domaine et réalisés en dehors de la période de

En Midi-Pyrénées : En Languedoc Roussillon : 4065 route de Baziège 4 rue du Cayre 31 670 LABEGE 11 290 Montréal Tél : 05.61.73.22.74 & Fax : 05.61.73.89.19 2 / 3 reproduction de l’avifaune. Le projet n’aura donc pas d’impact sur cette espèce et ne remettra pas en cause l’état de ses populations.

Le Grand-duc d’Europe a été contacté depuis le site comme chanteur sur le Massif de la Clape ; il a été considéré comme potentiel en alimentation sur l’ensemble des habitats présents sur la zone d’étude, avec un enjeu considéré comme modéré au regard des statuts de conservation de l’espèce.

Pour les autres espèces d’avifaune à enjeux, le défrichement d’une partie de la garrigue et de la pinède pour la construction du Hameau entraînera une perte d’habitats de reproduction de l’Engoulevent d’Europe et de la Fauvette orphée (espèces à enjeu modéré). Ces espèces pourront toutefois revenir nicher dans les nouveaux espaces favorables créés au sein du Hameau, et des mesures d’accompagnement ont été proposées en leur faveur.

Le groupe des chiroptères a été analysé à la hauteur des potentialités d’accueil des habitats de la zone d’étude. Un focus particulier a été porté aux bâtiments qui feront l’objet de rénovation, en proposant des mesures adaptées à la présence de ces espèces, mesures qui ont fait l’objet de nombreux échanges avec la DREAL Languedoc-Roussillon avant validation.

Le réservoir de biodiversité des milieux boisés du SRCE constitué par la pinède à l’est de la zone d’étude rapprochée sera seul impacté, en partie et pour une faible surface, par les aménagements. Cependant, la caractérisation des habitats naturels dans le cadre de l’étude a montré que la partie détruite de 3,3 ha était plus constituée de garrigues et chênes kermès avec pins d’alep (2,7 ha) que de réelle pinède (0,6 ha). La surface impactée réellement boisée correspond donc à un élément actuellement de petite taille et déjà isolé (pas de continuité avec les réservoirs de biodiversité au Sud, et continuité à démontrer avec les éléments boisés au Nord : potentiel effet « barrière » de la route très fréquentée). La surface réellement en pinède, de l’autre côté du projet de Hameau, n’est pas impactée et une « ceinture » boisée sera préservée autour du promontoire. A une échelle plus globale, le site d’étude se situe en périphérie de l’important Massif de la Clape (15 000 ha) mais n’y est pas intégré (route). Le fonctionnement écologique de l’ensemble du massif ne sera donc pas impacté par le projet.

Des échanges continus ont eu lieu avec la maîtrise d’ouvrage afin d’intégrer dès l’amont du projet les enjeux environnementaux, notamment la présence d’espèces animales à enjeux de conservation (fort à très fort). La séquence Eviter-Réduire a été appliquée (en évitant les zones à enjeu très fort ou fort, et en adaptant le projet) et aucune compensation n’a été jugée nécessaire. Des mesures d’accompagnement ont été aussi proposées.

2° observation

Réponse à la 2° observation

En Midi-Pyrénées : En Languedoc Roussillon : 4065 route de Baziège 4 rue du Cayre 31 670 LABEGE 11 290 Montréal Tél : 05.61.73.22.74 & Fax : 05.61.73.89.19 3 / 3

Le Domaine est actuellement en activité et en bordure d’un axe routier très fréquenté, donc la perturbation anthropique existe déjà pour les espèces présentes. Le projet n’induira pas la présence d’animaux domestiques pouvant induire un dérangement ou une prédation accrus car ce sont des bâtiments touristiques d’accueil non permanent. La mise en tranquillité des zones favorables aux oiseaux nicheurs sera assurée par leur localisation (sur le Domaine mais à l’écart des zones fréquentées) et par un balisage et/ou une mise en défens restant à définir dans le cadre du Plan de Gestion prévu pour ces zones. Un suivi naturaliste de ces zones est prévu pour en analyser l’efficacité.

3° observation

Réponse à la 3° observation

A l’exception des équipements sportifs, la réglementation en vigueur est déjà claire sur le sujet des produits phytosanitaires, et sera appliquée. Pour le bâti, seuls les chiroptères sont concernés par des enjeux élevés, et de nombreuses mesures sont déjà définies pour garantir leur conservation lors de sa rénovation puis sa nouvelle utilisation. Les aménagements paysagers, dont les plantations d’arbre, seront en adéquation avec les espèces et milieux naturels existants (espèces méditerranéennes, pas d’espèces invasives…).

Fait à Labège, le 31/01/2018 Sylvie Cousse, Directrice de projets

En Midi-Pyrénées : En Languedoc Roussillon : 4065 route de Baziège 4 rue du Cayre 31 670 LABEGE 11 290 Montréal Tél : 05.61.73.22.74 & Fax : 05.61.73.89.19