B E G R Ü N D U N G Zum Bebauungsplan Nr. 1 Ortslage Eitorf 31
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GEMEINDE EITORF Der Bürgermeister Amt für Bauen und Umwelt B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan Nr. 1 Ortslage Eitorf 31. Änderung „Gauhes Wiese“ Vorentwurf Stand: frühzeitige Beteiligung Planverfasser: Mai 2020 Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf Inhaltsverzeichnis: 1 Ausgangssituation und Planungserfordernis ........................................ 1 2 Räumlicher Geltungsbereich .................................................................. 2 3 Gegenwärtiger Zustand ........................................................................... 3 4 Planungsvorgaben ................................................................................... 6 4.1 Landesplanerische Vorgaben ...................................................................................... 6 4.2 Vorgaben des Flächennutzungsplans ......................................................................... 7 4.3 Vorgaben des Umwelt- und Naturschutzrechts .......................................................... 7 5 Ziele der Bauleitplanung .......................................................................... 9 6 Planungsrechtliche Festsetzungen ...................................................... 11 6.1 Art der baulichen Nutzung .......................................................................................... 11 6.2 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................................ 11 6.3 Überbaubare Grundstücksflächen ............................................................................. 11 7 Erschließung .......................................................................................... 11 8 Ver- und Entsorgung.............................................................................. 11 9 Immissionsschutz .................................................................................. 12 10 Belange von Natur und Landschaft ...................................................... 12 10.1 Eingriffsregelung ......................................................................................................... 12 10.2 Artenschutz.................................................................................................................. 13 10.3 FFH-Vorprüfung ........................................................................................................... 14 11 Hochwassergefährdung ........................................................................ 14 11.1 Überschwemmungsgebiet .......................................................................................... 14 11.2 Hochwassergefahrenkarte.......................................................................................... 16 12 Denkmal- und Bodendenkmalpflege .................................................... 16 I Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf 13 Altlasten .................................................................................................. 16 13.1 Altablagerung 5210/1005-0 ......................................................................................... 18 13.2 Betriebsstandort Rembrandtin ................................................................................... 22 13.3 Altstandorte Uferstraße .............................................................................................. 23 14 Kampfmittel ............................................................................................ 23 15 Umweltbericht ........................................................................................ 23 II Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf 1 Ausgangssituation und Planungserfordernis Die Gemeinde Eitorf hat beschlossen, ein Verfahren zur 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Orts- lage Eitorf im Bereich „Gauhes Wiese“ durchzuführen. Der altindustrialisierte Standort zwischen Sieg und Bahntrasse zeichnet sich durch ein enges Neben- einander von Arbeitsstätten und Werkswohnungen aus. Die geringen Abstände zwischen den Be- triebswohnungen und den Arbeitsstätten wurden seinerzeit bewusst gewählt, um eine enge Bindung zwischen Arbeitnehmern und Betrieb herzustellen. Die ehemaligen Werkswohnungen wurden aller- dings zwischenzeitlich an Privateigentümer veräußert. Die industriellen Ursprungsnutzungen sind ebenfalls nicht mehr vorhanden und wurden in Teilen durch andere gewerbliche Nutzungen ersetzt. Das Plangebiet ist heute planungsrechtlich als Gemengelage aus Gewerbe- und Wohnnutzungen zu klassifizieren. Das enge Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzungen beinhaltet Konfliktpoten- ziale, die ein Planungserfordernis gem. § 1 Abs. 3 BauGB zur Bewältigung der Gemengelageproble- matik auslösen. Angestoßen wurde die beabsichtigte Entzerrung und Neuordnung des Gebiets durch einen Rechts- streit zwischen einem Grundstückseigentümer und dem Rhein-Sieg-Kreis aus dem Jahr 2014. Der Gemeinde Eitorf wurde dabei zur Auflage gemacht, den 1967 rechtskräftig gewordenen einfachen Bebauungsplan Nr.1 (Ortslage Eitorf) zu überarbeiten. Weder die zuvor skizzierten Entwicklungen und Veränderungen, noch die geänderten Rechtsgrundla- gen und Anforderungen an den Immissionsschutz sind in diesem alten Bebauungsplan angemessen abgebildet. Von daher ist durch eine Änderung des B-Plans eine entsprechende Anpassung vorzu- nehmen und insbesondere ein Planungskonzept zu entwickeln, welches geeignet ist, die vorhandene Gemengelage so zu entschärfen, dass ein weitgehend verträgliches Nebeneinander der Nutzungen möglich ist. Aufgrund der besonderen Planungssituation der Gemengelage „Gauhes Wiese“ und der damit verbun- denen Themenvielfalt war es erforderlich, vor den Bauleitplanverfahren (56. Änderung des Flächen- nutzungsplans und 31. Änderung des Bebauungsplans Nr.1) eine umfangreiche Bestandsaufnahme und ein darauf sowie auf den geltenden Nutzungseinschränkungen sowie den Verlagerungsabsichten einzelner ansässiger Betriebe aufbauendes Städtebauliches Zielkonzept zu erarbeiten. Dieses wurde in Form dreier Szenarien entworfen, die mit den zuständigen Fachbehörden bei der Bezirksregierung und dem Rhein-Sieg-Kreis vorabgestimmt wurden. Sowohl die Fachbehörden als auch der Fachausschuss der Gemeine Eitorf haben sich dafür ausge- sprochen, in der Vorentwurfsphase des Bebauungsplans mit zwei unterschiedlichen Entwicklungssze- narien in das Verfahren zu gehen. Eines der Szenarien beinhaltet einen Ansatz, der im Zusammen- hang mit der Regionale 2025 1 steht, wobei im weiteren Verlauf zu klären ist, ob dieser Ansatz konkreti- siert werde kann. 1 Regionale: regionale Strukturfördermaßnahme in Nordrhein-Westfalen (im dreijährlichen Rhythmus) 1 Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf 2 Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der Änderungsplanung umfasst einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebau- ungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf. Es umfasst die Flurstücke 8, 39, 40 bis 73 und 75 in der Flur 1 der Gemarkung Eitorf und die Flurstü- cke 2 bis 8, 11 bis 13, 16 bis 18, 20, 21, 25, 27 bis 29, 30 bis 33, 70, 98, 100, 101, 126 bis 128, 130, 131, 133, 134, 139 bis 142, 165, 166, 172, 173, 202, 204, 205, 210, 211 und 261 (tlw.) in der Flur 27 der Gemarkung Eitorf. Der Änderungsbereich ist 80.869 m² groß. Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs entsprechend der Plan- zeichnung eindeutig fest. Abbildung: Lage des Plangebiets (Kartengrundlage: ABK) 2 Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf 3 Gegenwärtiger Zustand Das Plangebiet befindet sich im Nordwesten des Eitorfer Siedlungskörpers zwischen Sieg und der Bahnhofstraße (L 333) bzw. der Regionalbahnstrecke Rhein-Sieg-Express (RE9). Das Plangebiet hat sich aus dem ursprünglich naturbelassenen Siegtal, mit Flusslauf und Auen im Zuge der Industrialisie- rung zu einem Industriestandort entwickelt, wobei die Nutzung des Gewässers und der Bahnverbin- dung eine wichtige Rolle spielten. Die Fläche ist von Industrie und Gewerbe sowie von Wohnbebauung geprägt. Nördlich wird das Gebiet von der Sieg , südlich von der Bahntrasse und westlich vom Fabrik- gebäude der Schoeller Eitorf Logistik GmbH & Co. KG begrenzt. Nach Osten hin grenzt das Gebiet an den parkartigen Bereich am Eichelkamp mit weitläufiger, baumbestandener Grünfläche. Im näheren Umfeld befindet sich der Bahnhof Eitorf sowie ein Freizeitbad. Entlang der Sieg verläuft zur Wohn- und Gewerbebebauung eine Deichanlage, um die Gebäude bei Hochwasserereignissen zu schützen. In- mitten des Änderungsbereichs liegt eine große Industriebrache, welche, wie Teilflächen der umliegen- den Wohnbebauung, mit Altlasten kontaminiert ist. Nördlich und westlich der Industriebrache befinden sich Gebüsche mit hochgewachsenen Bäumen und Sträuchern. Abbildung: Luftbild und Nutzungen (Kartengrundlage: TIM online, ohne Maßstab) Sieg ehem. Schoeller Fabrik Deich Wohnsiedlung Ba ustofflager Brache Bahnlinie Baustoffha ndel Bahnhof 3 Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf Abbildung: Verteilung Wohn- und Gewerbenutzungen (Bestandsaufnahme StadtUmBau GmbH, 2018) Abbildung: Betriebe mit Verlagerungsabsichten (Bestandsaufnahme/Erhebungen StadtUmBau GmbH, 2018) 4 Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf Abbildung: Betriebe ohne Verlagerungsabsichten (Bestandsaufnahme/Erhebungen StadtUmBau GmbH, 2018) 5 Gemeinde Eitorf 31. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Ortslage Eitorf 4 Planungsvorgaben 4.1 Landesplanerische Vorgaben Das Plangebiet ist im Regionalplan für den Regierungsbezirk