Steindalen – gnr. 11, bnr. 415 m.fl – detaljregulering
Kristiansand kommune Plan nr: 1408
Planbeskrivelse Dato: 14.12.2018 Revidert: 20.05.2019 (etter høring)
/Volumes/Prosjekter/2101 - 2199/2182 Reguleringsplan Steindalen/Dokumenter/7 Objektrelaterte Side 1 av 41 Dokumenter/Sluttbehandling/Innsendt 200519/2182_planbeskrivelse_200519.docx
INNHOLD 1 BAKGRUNN ...... 4
2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET ...... 5 2.1 PLANOMRÅDETS BELIGGENHET ...... 5 2.2 BEBYGGELSSTRUKTUR OG SOL-/SKYGGEFORHOLD ...... 5 2.3 GRØNN INFRASTRUKTUR ...... 5 2.4 FLOM- OG RASFARE, SAMT GRUNNFORHOLD ...... 6 2.5 KULTURMINNER ...... 6 2.6 SAMFERDSEL OG TRAFIKK ...... 6 2.7 SOSIAL INFRASTRUKTUR ...... 6 2.8 BARN OG UNGES BRUK AV OMRÅDET ...... 6 2.9 TEKNISK INFRASTRUKTUR ...... 7 2.10 PLANSTATUS ...... 8 2.11 PLANENS FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS SATSINGSOMRÅDER ...... 10
3 PLANFORSLAGET ...... 11 3.1 HOVEDGREP ...... 12 3.2 AREALREGNSKAP ...... 13 3.3 BEBYGGELSE, STRUKTUR OG TILTAK ...... 14 3.4 GRØNN INFRASTRUKTUR ...... 21 3.5 SAMFERDSELSANLEGG/ TRAFIKK ...... 22 3.6 TEKNISK INFRASTRUKTUR ...... 23 3.6.1 Slukkevann ...... 24 3.6.2 Overvannshåndtering og blågrønne løsninger ...... 26 3.7 VEINAVN ...... 27 3.8 UNIVERSELL UTFORMING (TILGJENGELIGE BOLIGER) ...... 27 3.9 BARN OG UNGES INTERESSER ...... 27 3.10 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ...... 29 3.11 MILJØKONSEKVENSER ...... 29 3.12 NATURMANGFOLD ...... 29 3.12.1 Generelt ...... 29 3.12.2 Vurdering i forhold til naturmangfoldlovens § 8-12 ...... 30 3.12.3 Håndtering av svartelistede arter ...... 31 3.13 KULTURMINNER ...... 31 3.14 FOLKEHELSE ...... 31
Side 2 av 41
3.15 LYD OG STØY ...... 32 3.16 ANLEGGSFASEN ...... 33 3.17 KRIMINALITETSFOREBYGGING ...... 34 3.18 FORURENSNING, ENERGIFORBRUK OG LUKT ...... 34
4 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN ...... 35
5 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING ...... 35 5.1 OPPSTARTSMØTE ...... 35 5.2 VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID ...... 35 5.2.1 Statens vegvesen, datert 11.08.2014 ...... 35 5.2.2 Vest-Agder Fylkeskommune, datert 27.08.2014 ...... 36 5.2.3 Fylkesmannen i Vest-Agder, merknad datert 28.08.2014 ...... 36 5.2.4 John Arthur Rokkones, Koggeveien 14, merknad 31.08.2014 ...... 36 5.3 MEDVIRKNING ...... 37
6 FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET ...... 40
7 VEDLEGG ...... 41
Side 3 av 41
1 BAKGRUNN
Reguleringsplanen er utarbeidet av Strek Arkitekter AS og SPISS Arkitektur & Plan AS på vegne av Arnesen Bygg AS og Uno Bygg AS. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for leiligheter i konsentrert bebyggelse.
Planområdet ligger nært områdesenteret i Voiebyen, populært kalt ”Suppa”, og har umiddelbar nærhet til kollektivtransportrasè (bussmetrolinje M2)
Side 4 av 41
2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET
2.1 Planområdets beliggenhet Planområdets beliggenhet fremgår av vedlagt kart.
Utsnitt fra www.kommunekart.com.
2.2 Bebyggelsstruktur og sol-/skyggeforhold Byggeområdet er preget av fjellskråninger mot nordøst og nordvest. Skråningshøyden er 12-18 meter. I tillegg er det en mindre kolle sentralt i reguleringsområdet. Landskapsrommet åpner seg mot sør og sørøst, med utsikt til Fåretjønn Voie bydelssenter, kvartalslekeplass, mv.
Innenfor reguleringsområdet er det i dag et boligbygg, eid av Kristiansand Boligstiftelse, samt kontor og lagerbygg tilhørende Arnesen Bygg AS og Uno Bygg AS. I en del av bebyggelsen er det også en koblingssentral for Telenor. Telenor er leietaker i Uno Byggs bygg.
Omkringliggende bebyggelse er i nord, syd og vest preget av frittliggende småhusbebyggelse på relativt store tomter, mens i øst ved Fåretjønn er det i 2017 oppført et større leilighetsbygg, Voie Atrium, i 6 etasjer med atrium mot syd. Planen for Steindalen 14 vil sammen med Voie Atrium bidra til en fortetting og stryking av områdesenteret i Voiebyen.
2.3 Grønn infrastruktur Området ligger i et byggeområde i kommuneplanen, og er ikke direkte tilknyttet overordnet grøntstruktur. Området ligger imidlertid inntil friområdet rundt Fåretjønn, et område som er betydelig oppgradert de siste årene. Det er for øvrig kort vei til omkringliggende grønt-/friområder både i
Side 5 av 41
Vågsbygdskauen og Kroodden. I selve planområdet er det i dag enkelte verdifulle enkelttrær (eik) og en markant grønn sydvendt skråning som bør vurderes bevart videre. De aktuelle eiketrærne har en diameter fra 30 til 60 cm, og ingen av dem har tegn på å være hule.
2.4 Flom- og rasfare, samt grunnforhold Grunnforholdene i området anses for gode, og består av skifrig oppsprukket fjell med et tynt torvdekke. Det antas at grunnvannstanden ligger relativt dypt. Ny bebyggelse vil i liten grad bli bygget inn i eksisterende skråninger og fjellskrenter, men det vil kunne være nødvendig å sikre stabiliteten i skråningene ved tilbakefylling og sikring av eksisterende skråninger. Det finnes ustabile fjellskrenter i og i tilknytning til planområdet, og det vil kunne være fare for nedfall av blokker. Her må det foretas sikring i form av bolter, sikkerhetsnett eller fiberarmert sprøytebetong. Dette vil også være gjeldende for sprengte skjæringer.
2.5 Kulturminner Det er ikke registrert kultur- eller fornminner i området.
2.6 Samferdsel og trafikk Atkomst til planområdet vil skje via krysset Steindalen/Klipperveien. Det er behov for en opprydding i forholdene for myke trafikanter, da dette vi bli skolevei fremover. Endelig løsning av krysset med atkomst til planområdet må vises i teknisk plan.
Planområdet ligger gunstig til ift kollektivtrafikk, og bussmetrolinje M2 passerer ved Voie Atrium inntll 4 ganger i timen på hverdager.
2.7 Sosial infrastruktur Det foregår flere større utbygginger i Ytre Vågsbygd, som alle vil kreve kapasitet på skoler, barnehage og i omsorgssektoren. De aktuelle etater opplyser at kapasiteten i området vil være tilfredsstillende.
2.8 Barn og unges bruk av området Innen selve planområdet er det i dag lite tilbud til barn og unge. Planavgrensningen omfatter ikke grøntarealer som i dag benyttes av barn og unge. Snarvei i terrenget mellom Koggeveien og Steindalen gjennom planområdet benyttes i noen grad av barn og unge, og opparbeiding og forbedring av denne vil kunne bidra positivt til barn og unges bruk av området.
Side 6 av 41
2.9 Teknisk infrastruktur
Utsnitt, Eksisterende vann- og avløpsledninger.
Kristiansand kommune opplyser at dimensjoner på de kommunaltekniske anleggene i området skal være tilstrekkelige for denne planen med unntak for brannvannskravet.
Spillvannssystemet ned til Vågsbygdveien ser ut til å ha tilstrekkelig kapasitet til utbyggingen, men den nederste delen av systemet fra Vågsbygdveien til pumpestasjonen kan ikke tilføres for mye økt belastning uten tiltak. Det foreligger pt ikke endelig løsning på dette, men det forventes avklaring av dette før utbygging finner sted.
Det stilles krav om at overvann skal fordrøyes på egen tomt før utslipp til Fåretjønn, men endelig løsning skal fremkomme i overordnet teknisk plan for planområdet. Maksimalt utslipp fra fult basseng skal ikke overskride 45 l/s.
Utbyggingsområdet ligger på et «vannskille» slik at ved flom vil deler av overvann følge Steinndalen nordover, mens øvrige vil følge Stetindalen sørover og videre ut bekkedrag sør for Korvettveien.
Side 7 av 41
2.10 Planstatus
Gjeldene kommuneplan viser området som «eksisterende bebyggelse og anlegg».
Utsnitt av Kommuneplan 2011-2022 med planidentitet 1055. Tomt ligger vest for sennepsgult felt.
Planområdet er i dag omfattet av to forskjellige reguleringsplaner. Reguleringsplan for Voiebyen 1, plan nr. 131 fra 1963 er hovedplanen for området. Der er det aktuelle byggeområdet regulert til oppføring av bolig, samt til oppføring av garasjer. Videre er randsonene vist som grønnstruktur.
I senere tid er en del av området, knyttet til det offentlige veinettet, regulert til trafikkområder og busstopp i reguleringsplan for gangveier ved Fåretjønn fra 1975.
Side 8 av 41
Utsnitt av reguleringsplanen Steindalen, Gnr. 11, bnr. 414 m.fl., med planidentifikasjon 1408.
Side 9 av 41
Det foregår i dag utbygging av nytt leilighetsbygg i tilknytning til Voie Bydelsssenter.
2.11 Planens forhold til kommuneplanens satsingsområder Kommuneplanens nylig vedtatte samfunnsdel har fire satsingsområder, og planforslaget hensyntar disse satsingsområdene.
• Samskaping som drivkraft – handler om byen som landsdelssenter og regional pådriver. Planen bidrar gjennom å etablere attraktive og gode bomiljøer slik at Kristiansand kan befeste sin rolle som et attraktivt landsdelssenter. Boligene etableres nært et områdesenter og bidrar til å styrke dette. • Deltakelse og tilhørighet – omhandler innsatsen for at alle skal oppleve økt livskvalitet, tilhørighet, inkludering og tilhørighet. Planens hovedgrep med gode utearealer og gode boliger tilpasset mange ulike kjøpergupper som sentrale elementer, vil bidra til livskvalitet og tilgjengelighet i et område som i dag har liten verdi som rekreasjons- og oppholdsareal. Det legges stor vekt på å tilrettelegge for tilgjengelighet for alle grupper, samt sikker ferdsel for både skolebarn og andre som ferdes i området. Barn og unge vil få en helt annen tilgang til arealene enn tilfellet er i dag, og det er lagt vekt på at planens innhold også skal ha positiv virkning mhp kriminalitetsforebygging. • Kompetanse for verdiskapning – omhandler tilrettelegging for næringsliv og kompetanseutvikling. Planen legger til rette for etablering av ca 40 boliger i en bydel med store industri- og offshorevirksomheter. Dette gir en økt attraktivitet for disse virksomhetene ved at de kan tilby gode og attraktive bolmuligheter i nær avstand til arbeidsplassene. Planens opplevelseskvaliteter vil også være av stor betydning for å både tiltrekke seg og holde på kompetanse i nærområdet. • Byvekst med kvalitet – handler om samordnet byutvikling som hensyntar demografi, klima og miljø. Planen legger til rette for videre utbygging av en aktiv og attraktiv bydel og inneholder boligtyper tilpasset mange ulike beboergrupper. Vågsbygd bydel er en godt etablert bydel, og planområdet ligger i umiddelbar nærhet til en rekke service- og kommunikasjonstilbud. Offentlige tjenester er godt utbygget i bydelen, og det er god kapasitet på skoler, barnehager og andre offentlige tilbud. Planen åpner opp et område som i dag oppleves som utilgjengelig og delvis privatisert på grunn av den virksomheten som i dag holder til i området.
Side 10 av 41
3 PLANFORSLAGET
Side 11 av 41
3.1 Hovedgrep
Planens hovedgrep går i korthet ut på å erstatte eksisterende bolig, kontorer og lagerbygg, med leilighetsbygg. Boligene forutsettes plassert og utformet slik at de best mulig ivaretar tilgjengelige solforhold og utsikt til nærliggende områder.
Tiltakshavernes eiendommer utgjør et tomteareal på ca 3850 m2. I tillegg kommer tilstøtende kommunalt areal i skråningen opp mot Koggeveien som er medtatt i planområdet. Dette arealet utgjør ca 1530 m2. I tillegg omfatter reguleringsforslaget deler av tilstøtende offentlige veier og trafikkarealer. Reguleringsområdet utgjør dermed drøyt 6200 m2.
Side 12 av 41
Eiendommene er i dag bebygget med en enebolig, og 2 bygninger som rommer kontorer, lagerlokaler og en telefonsentral. Bebyggelsen på disse eiendommene har et samlet gulvareal på ca 1250 m2. Denne bebyggelsen forutsettes revet når området bygges ut som skissert.
Bygningsmassen er utformet som 4 bygg hvorav to og to er bundet sammen med felles trappe/heistårn. Under bakken henger bygningsmassen sammen med garasjekjeller som også rommer boder og sykkelparkering. Samlet fremstår dette som to langsgående lameller i øst- vestgående retning. Dette sikrer en god tomteutnyttelse, samt at solforholdene blir gode. Ved å etablere bygningsmassen på en sammenhengende sokkel som utgjøres av garasjekjelleren, får bygningene en bedre høydeplassering og dermed bedre solforhold på uteplassene. Bygningene får atkomst fra krysset Klipperveien/Steindalen og det etableres en intern atkomstvei som sikrer atkomst til både parkering og utearealer. Det er sikret tilgjengelighet utenfra til alle inngangspartier til boliger og utearealer via utvendige gangstier/ramper med stigning iht bestemmelsene i TEK, og samtlige heishus/inngangspartier har også trinnfri atkomst via parkeringsanlegget. Atkomstveien sikrer også tilgjengelighet for brannbil. Atkomstveien knytter seg til planlagt snarveiforbindelse i terrenget mellom planområdet og Koggeveien i tråd med kommunens ønsker. For å få til en fornuftig stigning og kurvatur på atkomstveien innebærer fjellskjæringer mot vest, med tilhørende sikringsarbeider.
Mot Steindalen etableres det terrasserte murer for å ta opp høydeforskjellene til tomta. I praksis vil ikke høydeforskjellene være større enn dagens fjellskjæring ved eksisterende bolig i planområdet.
3.2 Arealregnskap Planområdet har et totalt areal på 6258 m2. Arealbruken fordeler seg som følger: • Byggeområde for boliger (BBB) 2563 m2 • Lekeplass (f_GF) 259 m2 • Turdrag (o_GTD) 601 m2 • Naturområde (o_GN1-2) 1255 m2 • Felles adkomstvei (f_SKV) 284 m2 • Parkering (f_SPA) 287 m2 m2 • Offentlig vei (o_SKV) 637 m2 • Renovasjonsanlegg (f_BRE) 128 m2 • Annen veigrunn (o_SVG1-2) 245 m2 Sum totalt 6258 m2
Antall boenheter i det vedlagte illustrasjonsmaterialet er 48 leiligheter. Leilighetenes nettoareal varierer da fra ca 47 m2 til 130 m2. Bebyggelsen har slik den er vist et totalt bruksareal på ca 4.000 m2 T-BRA inkl fellesarealer og overbygde utearealer. Kjelleretasje og parkering under terreng og bebyggelse utgjør ca 2500 m2. Bygningenes fotavtrykk inkl utvendig parkering (BYA) utgjør i underkant av 1600 m2.
Foreløpig beregnet uteoppholdsareal pr. boenhet er drøyt 50 m2, hvorav 10-15 m2 uteoppholdsareal er på private balkonger eller terrasser.
Side 13 av 41
For å kunne tilpasse seg behovet i området, når en fremtidig utbygging skal gjennomføres, ønsker tiltakshaverne seg en viss fleksibilitet i forhold til antall boenheter, slik at leilighetsstørrelsen kan tilpasses etterspørselen. Vi har derfor lagt inn en maksimal ramme på 48 boenheter i reguleringsbestemmelsene. Totalt bruksareal (T-BRA), økes ikke som følge av en litt fleksibel ramme for antall boenheter. Dette gir grunnlag for å øke antallet små og mellomstore leiligheter i prosjektet. Ved endring av antall vil parkeringsareal og sykkel-p-plasser endres tilsvarende.
3.3 Bebyggelse, struktur og tiltak
Side 14 av 41
Bygningers plassering og høyde er tilpasset landskapet og den omkringliggende bebyggelsen, slik at ny bebyggelse ikke tar sol eller utsikt fra bakenforliggende bebyggelse.
Bebyggelsen er utformet som leilighetsbygg, med i hovedsak gjennomgående leiligheter. Leilighetene i de nederste etasjene, der bebyggelsen er plassert for å ta opp terrengforskjeller, er planlagt som små leiligheter med ensidig belysning. Tilstrekkelig dagslysfaktor for de ulike leilighetene må dokumenteres i den enkelte byggesak.
Bebyggelsen er planlagt delt opp i forskjellige bygningsvolumer, der alle bygg har flatt tak. Byggehøydene er variert/nedtrappet, for tilpasning til topografi og landskap, og for å ivareta best mulige solforhold på balkonger og felles uteoppholdsarealer.
Kommunen har vedtatt politisk at det i reguleringsplaner skal stilles krav om at det i hovedsak skal benyttes tre i konstruksjoner og fasader i bygg. Tiltakshaver er ikke i mot å benytte tre i store deler av bygningsmassen, men det er forslagsstillers vurdering at det rent prinsipielt er vanskelig å stille dette som et absolutt krav i planbestemmelsene. Planbestemmelsene er utformet slik at det skal være et betydelig innslag av tre i fasadene på byggene, men altså at aktuell utbygger selv kan gjøre de vurderinger rundt valg av konstruksjonsmetode som synes hensiktsmessig. Forslagsstillers vurderinger på dette punktet knytter seg til at det ikke er entydig at klimagevinsten er større ved valg av f.eks massivtreelementer fremfor betong eller andre byggematerialer. Forhold som må vurderes ved valg av materialer og byggemetoder ift klima er levetid, transport, co2-binding og utslipp mm og disse regnestykkene er etter forslagsstillers vurdering så lite entydige at det er lite hensiktsmessig i plansammenheng å definere materialvalg helt konkret.
Inngrep i terrenget er i all hovedsak begrenset til områder som dekkes av ny bebyggelse og tilhørende opparbeidete utearealer.
Side 15 av 41
Vedlagte illustrasjoner viser snitt gjennom terreng, eksisterende nabobebyggelse og planlagt ny bebyggelse. Som det fremgår av snitt tegningene, så vil ikke den planlagte utbyggingen berøre solforholdene for omkringliggende bebyggelse. Utsikten vil heller ikke bli vesentlig berørt, da ny bebyggelse har maksimal høyde som ikke overskrider gulvnivå i laveste etasje, på omkringliggende bebyggelse.
Vedlagte illustrasjoner og 3D tegninger viser også bebyggelsen i forhold til terreng og omkringliggende bebyggelse.
Snitt 1
Snitt 2
Side 16 av 41
Snitt 3
Det er lagt vekt på at alle leiligheter kan utformes iht kravene om tilgjengelig bolig i TEK. Da bygningsmassen har krav til heis, og alle leiligheter er på ett plan vil således dette kravet gjelde alle leiligheter over 50 m2 og inntil halvparten av leiligheter under 50m2. Tilgjengelighetskravet gjelder også utearealene, og det er tilgjengelighet til samtlige plan utvendig enten via ramper eller via heis i fellesarealer. Felles lekeplass er tilgjengelig direkte fra felles atkomstveg hvor planbestemmelsene sikrer tilgjengelighet for allmennheten.
Snitt 4
Side 17 av 41
Sol/skyggeforhold er vist i vedlagte illustrasjoner. Store illustrasjoner følger som vedlegg til planen.
Side 18 av 41
Lekeplass vil med den viste plasseringen ha sol kl 15 ved høst- og vårjevndøgn som vist på illustrasjon over.
Side 19 av 41
3.3.1 Grønnstruktur
Uteoppholdsareal vil få kvalitet som minst ivaretar kravene for sol- og lysforhold, støy, luftforurensing og annen miljøbelastning. (Jf. nedre grense for gul sone for henholdsvis støy (T-1442) og luftkvalitet (T-1520)). Sol-/skyggediagrammene på dokumenterer dette på en tilfredsstillende måte.
Side 20 av 41
Innenfor planområdet er det tilrettelagt for lekeområde og felles utearealer, som er plassert i avskjermet og trygt område mellom den planlagte bebyggelsen. Området er sikret gode solforhold gjennom dagen, og minst halve området har sol klokken 15 ved vår/høstjevndøgn. Lekeplassen har et areal på 250m2. Lekeplassen blir en privat lekeplass, og det vurderes dit hen at funksjonskravet knyttet til de 250 m2 kan ivaretas innenfor regulert område. Det er også store og gode utearealer i planområdet samt i tilliggende offentlige firarealer rundt Fåretjønn. Det er forslagsstillers oppfatning at kravet til gode lekearealer dermed er godt ivaretatt.
Kvartalslekeplass er sikret ved oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass sør for Steindalen. Turområder vest for planområdet kan på sikker måte nåes via gang og sykkelveinettet.
3.4 Grønn infrastruktur Overordnet grønn infrastruktur blir ivaretatt gjennom tilskudd til opprustning av kavartalslekeplassen sør for planområdet. Det er tilgang til store ubebygde turområder vest for planområdet. Internt i
Side 21 av 41
planområdet legges det til rette for nærlekeplass og snarveier fra Steindalen til bakenforliggende boligområder. Snarvei gjennomplanområdet fra Klipperveien til Koggeveien er planlagt lagt i arelet o_GTD. Terrenget her er bratt og til dels ufremkommelig i dag, og det vil være behov for rydding av vegetasjon samt enkelte inngrep i terreng for å føre opp en snarvei. Grunnet stor stigning vil store deler av snarveien måtte utformes som trapp. Endelig utforming av denne vil måtte vises i utomhusplan i forbindelse med byggesak.
3.5 Samferdselsanlegg/ trafikk
Vei type og geometri er valgt ut fra kravene gitt i Kristiansand kommunes veinormal, og tilpasset i samarbeid mellom Ingeniørvesenet og veiplanlegger i ViaNova, som har stått for konstruksjon og prosjektering av veiløsninger.
Bil- og sykkelparkering er ikke i samsvar med bestemmelser angitt i kommuneplanens § 11. Det er foreslått en parkeringsdekning på 1,25, hvorav 0,25 er gjesteplasser. Bakgrunnen for dette er en samlet vurdering knyttet til områdets beliggenhet ift kollektivtrasè og dekning, samt en generell vurdering av at parkeringsbehovet er lavere enn tidligere antatt. Anlegget Voie Atrium med 85 leiligheter ble oppført i 2018, og har en dekning på 1,25. I dette anlegget er det i følge utbygger fortsatt ledig kapasitet, og dette viser at det i områder med godt servicetilbud og god kollektivdekning med fordel kan legges til grunn et lavere parkeringskrav. Dette er også i samsvar med nye politiske signaler i retning av at parkeringskravene skal settes lavere og i mange tilfeller settes som maksimumskrav og ikke minimumskrav. Hoveddelen av parkeringsplassene forutsettes anlagt i parkeringskjeller, under bebyggelsen og under terreng. I forbindelse med kjøreadkomst er kan det etableres 5-6 gjesteparkeringsplasser.
Hovedtrasè for kollektivtrafikk passerer langs planområdet i sør. Det er etablert og nylig oppgradert busstopp i begge retninger. Avstand fra adkomstveien inn i planområdet til nærmeste busstopp er henholdsvis 30 og 70 meter, avhengig av retning. Begge busstopp er tilgjengelige via fortau, gang- og sykkelvei og merket fotgjengerovergang over hovedtraséen.
Trafikksituasjonen i tilknytning til planområdet ansees ivaretatt på tilfredsstillende måte, i samarbeid mellom veiplanlegger og Ingeniørvesenet. Kapasiteten på Vågsbygdveien forutsette oppgradert. Tilskudd til oppgradering vil eventuelt inngå som et element i utbyggingsavtalen.
Side 22 av 41
Oversikt over vegtyrper og busstopp
3.6 Teknisk infrastruktur
Ledningsnett i nærområdet, har etter det vi kjenner til, tilstrekkelig kapasitet for å ivareta den foreslåtte utbyggingen. Dette gjelder vann- og avløpsanlegg, telekommunikasjon, og el-leveranser. Det er avsatt plass for plassering av eventuell ny trafo i tilknytning til televerkets koblingsstasjon i ytterkant av parkeringskjelleren. Plassering av telesentralen er avklart med Telenor, og det er ikke spesielle forhold med denne som innebærer strålingsfare eller andre risiki. Telenor aksepterer at sentralen er tilgjengelig via felles parkeringskjeller, og det er ingen støy eller nevneverdig ventilasjonsbehov knyttet til anlegget utover det som kan dekkes inn ved ordinære bygningsinstallasjoner. Det er ingen særskilte sikkerhetskrav knyttet til sentralen. Arealet for telesentralen er utformet som et kombinert formål teknisk infrastruktur/parkering da endelig størrelse, plassering og utforming kan endres i tråd med den tekniske utviklingen innen telekommunikasjon.
Vi kan ikke se at det er behov for pumpestasjoner for håndtering av kloakk eller avløpsvann. Spillvannssystemet ned til Vågsbygdveien ser ut til å ha tilstrekkelig kapasitet til utbyggingen, men den nederste delen av systemet fra Vågsbygdveien til pumpestasjonen kan ikke tilføres for mye økt belastning uten tiltak. I forhold til dette området er det blant annet et overløp på spillvannsnettet i
Side 23 av 41
Vågsbygdveien som må sjekkes nærmere. Det anbefales at disse forholdene avklares i detalj i byggesaken.
Avfallshåndtering forutsettes løst med nedgravd avfallsanlegg i tilknytning til innkjørsel til området. Dette er vist som eget formål på reguleringskartet. Plassering og utforming er avklart med Avfall Sør AS.
Beregning av overvannshåndtering og flomveier er vedlagt plansaken. Flomveier er illustrert på kart.
3.6.1 Slukkevann I forbindelse med reguleringsplanen i Steindalen har slokkevann blitt beregnet og man ser at man oppnår 50 l/s i området. Området ligger i to forskjellige trykksoner og den eneste måten å få tilstrekkelig slokkevann på er ved uttak fra to forskjellige trykksoner. Vann- og avløpsnettet er prosjektert for mange år siden, og kun dimensjonert for småhusbebyggelse. Konsentrert bebyggelse krever andre tiltak.
Ingeniørvesenet foreslår å legge en ny vannledning fra Voieåsen til utbyggingsområdet, slik rød strek på kartutsnitt illustrerer. Hensikten med den nye vannledningen er å koble sammen høytrykksonen fra Voieåsen sammen med høytrykksonen i Klipperveien/Steindalen. Ny ledning må kobles sammen i ny kum (markert med sort pil på kartutsnitt). Eksisterende vannledning i Steindalen, nord for utbyggingsområdet vil ligge i samme kum, og vil være lavtrykk. I samme kum må det være brannventil som er koblet på lavtrykksonen, og ny ledning inn til ny blokk må være koblet på høytrykksonen.
Side 24 av 41
Illustrasjon av flomveier
Side 25 av 41
Illustrasjon av overvannshåndtering
3.6.2 Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Konkret løsning for overvannshåndtering og fordrøyning innen reguleringsområdet beskrives i teknisk plan.
For å begrense overvannsproblematikken forutsettes det benyttet stor grad av grønne tak og permable flater på uteområdene. Dette vil kunne sørge for tilstrekkelig fordrøyning ved normale nedbørsmengder og bidra til kontrollerte håndtering av nedbør. Det vil imidlertid være behov for ytterligere sikkerhet for at det ikke slippes på for store vannmengder på det kommunale nettet, og dette sikres ved at det også etableres fordrøyningsbassenger av tilstrekkelig størrelse. Før oppstart av byggearbeider må det foreligge teknisk plan som redegjør for utforming og dimensjonering av dette.
Når det gjelder overvann er vi kjent med at Fåretjønn sannsynligvis ikke kan tilføres økte mengder. Det fornuftige her er begrenset utslipp tilsvarende «dagens mengde» til Fåretjønn eller den kommunale ledningen som kommer fra Klipperveien. «Dagens mengde» fra dette området til denne typen resipient er ca. 2 års utslipp med tilrenningstid som fra naturlig felt – her blir det ca. 15 minutter. «Naturlig avrenningskoeffient» for området anser vi for å være ca. 0,4 da det er mye synlig fjell.
Maksimalt utslipp/ påslipp som kan tillates fra tomta (med oppstrøms areal) blir da ca. 45 l/s. Da det her blir såpass høy verdi er sannsynligvis mest hensiktsmessige løsning strupet utløp, da må maksimal utløpsmengde ganges med 0,7 for å komme til gjennomsnittlig utløpsmengde som skal benyttes for beregning av fordrøyningsmagasin – det blir da 31,5 l/s.
Side 26 av 41
Arealet som vi mener må hensynstas i beregningene for nødvendig fordrøyning er på ca. 9800 m2 og er vist på utsnittet under. Sannsynligvis vil vann ovenfor vegen, følge vegen (Koggevegen) bort fra området. Det må etableres fordrøyningsmagasin eller tilsvarende på tomten.
Planbestemmelsene gir rammer for opparbeidelse av takflater og opparbeidete utearealer, i forhold til overflater og fordrøyning av nedbør.
3.7 Veinavn Forslagsstiller foreslår at bygningene i planområdet tildeles adresse Klipperveien 2A, 2B, 2C og 2D.
3.8 Universell utforming (tilgjengelige boliger) Minimum 70% av boenhetene i planområdet forutsettes utformet slik at tilgjengelighet for alle ivaretas, jfr. bestemmelsene i teknisk forskrift.
Felles uteareal tilknyttet boligbygning med krav om heis utformes slik at gjeldene forskriftskrav om tilgjengelighet ivaretas.
3.9 Barn og unges interesser I tråd med kommunens retningslinjer, redegjøres det for følgende punkter: • Befaring i området viser at det regulerte området ikke har vært i bruk av barn- og unge som lekeområde. Unntaket er lek i tilknytning til de nære uteområdene til eksisterende bolig. Snarvei mellom Steindalen og Koggeveien har periodevis blitt benyttet av større barn, ungdom og voksne. • Planforslaget legger opp til at tidligere nevnte snarveier opprettholdes og forbedres. I tillegg forutsettes det opparbeidet egnede felles uteoppholdsarealer, som også skal ivareta lekemuligheter for barn som bor i, eller kommer på besøk til beboere i planlagt bebyggelse. • Behovet for kvartalslekeplass synes ivaretatt på kvartalslekeplass øst for Fåretjønn. Det kan være aktuelt å bidra med tilskudd til opprustning og/eller forbedring av denne kvartalslekeplassen. • Atkomstmulighetene til lekeplasser, friområder / friluftsområder, skole og barnehage er vist på vedlagte kart for barn- og unges interesser. • Lokalklima, miljøforhold og ulykkesforebygging ivaretas ved utbygging av planområdet, ved at det rassikres i områder som i dag er utsatt for steinsprang og utglidning. Videre planlegges bebyggelsen plassert for best mulige solforhold på felles uteområder, terrasser og balkonger. Tomtas topografi bidrar til å sikre lune uteoppholdsarealer. • Sikring og tiltrettelegging av snarveier, samt opparbeidelse av felles uteoppholdsarealer og lekeplasser forutsettes gjennomført innen ny bebyggelse tas i bruk. • Barn og unge er tatt med i planprosessen ved at skoler og velforeninger er varslet ved planoppstart.
Kart som viser nærliggende lekeplasser, skoler og barnehager følger vedlagt.
Side 27 av 41
Side 28 av 41
3.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse følger vedlagt. Grunnforholdene i planområdet består av fjell, og medfører dermed ikke risikable forhold i forbindelse med fundamentering.
Området er ikke flomutsatt.
Det er noen partier med løst fjell i planområdet, og i de nære omgivelsene. I forbindelse med gjennomføring av byggearbeidene i området, forutsettes det at det foretas geoteknisk prosjektering for fjellsikring både i anleggsperioden, og for sikring av fremtidig bruk. Fjellskjæringer i sørvest vil være lett tilgjengelige med bil og fjellsikringsutstyr for vedlikehold.
Det tas inn krav i planbestemmelsene om sikring av skråninger.
Atkomst til bygningsmassen for brannbil er ivaretatt, og det forutsettes at oppstillingsplass dimensjoneres for brannbil. For å ivareta et grønt og vennlig uttrykk kan denne utformes med for eksempel armert gress.
3.11 Miljøkonsekvenser Planområdet er ikke avmerket i kommuneplanens temakart for sulfidholdige bergarter.
Tiltaket bygger opp under en av hovedstrategiene for byutvikling ved at det forsterker et eksisterende områdesenter med et betydelig antall boliger. Områdesenteret er under utvikling, og har svært god beliggenhet i forhold til kollektivtransportaksen. Gang- og sykkelmulighetene er gode, og summen av disse forholdene gjør at tiltaket har en god klima- og miljøprofil. Planen åpner for å benytte elementer som grønne tak, åpne overvannsløsninger og bruk av massivtre i bærende konstruksjoner og tre i fasader for å gi tiltaket en god miljø- og klimaprofil.
Svartelistede arter skal iht bestemmelsene håndteres slik at spredning unngås. Matjord påvirkes ikke av planforslaget.
3.12 Naturmangfold
3.12.1 Generelt Innenfor detaljplanområdet er det registrert en eik som på grunn av størrelse er i grenseland for utvalgte naturtyper etter NML §52. Utover dette er det ikke registrert øvrige forekomster av elementer som skal ivaretas av loven. Det er registrert tre ulike svartelistede arter, alle med høy risiko, bulkemispel, rynkerose og rødhyll. De aller fleste plantene er i randsonen rundt planlagt bebyggelse, og det er antatt at de er spredd hit fra hager i området. En fjerning av alle svartelistede arter vurderes til å ha relativt lite for seg all den tid de finnes på naboeiendommene, og konklusjonen blir at hvis det
Side 29 av 41
skal fraktes ut masser med planterester, så skal det foreligge en tiltaksplan for å hindre at de svartelistede artene sprer seg til nye områder.
Ved atkomsten til planområdet (tidligere avkjørsel til Klipperveien 2) er det som sagt registrert en større eik. Eiketrær som har en omkrets på minst to meter i brysthøyde regnes som hule eiker, og er en utvalgt naturtype beskyttet av naturmangfoldloven. Eiketrær som er synlig hule omfattes hvis treet er minst 95 cm i omkrets. Trær er definert som synlig hule hvis de har en åpning som er større en fem cm og et indre hulrom som er større enn åpningen. Også døde hule eiker hører til den utvalgte naturtypen hvis de fortsatt står, men ikke trær som har gått over ende. Den påviste eika måler 2,2 m i omkrets i brysthøyde, men viser ikke synlige tegn på å være hul. Treet står plassert på en måte som er krevende med tanke på bevaring. Hensynet til stigningsforhold, atkomst og krav til snudiameter etc for avfallshåndtering gjør at atkomstveien må plasseres så nærme skråningen at det er stor fare for skade på treet og rotsystemet. Spesielt vil kravet til stigningsforhold medføre at vegen må senkes betraktelig ift dagens atkomstveg. Dette inngrepet i skråningen, som inneholder en del løse steinblokker, vil kunne skade treet og utgjøre en stor risiko for nedfall etter gjennomføring av tiltaket. I samråd med kommunen er det likevel besluttet å legge en hensynssone bevaring naturmiljø (H560) rundt treet inklusive en bestemmelse om at treet skal søkes bevart om mulig. Før gjennomføring av planen skal det i samråd med arborist vurderes hvilke tiltak som er mulig å gjøre for at eika kan bevares. På bakgrunn av denne vurderingen vil det sammen med parkvesenet kunne tas en beslutning om endelig bevaring eller ikke.
3.12.2 Vurdering i forhold til naturmangfoldlovens § 8-12 Kunnskapsgrunnlaget i hht § 8 vurderes til å være tilstrekkelig, og til å stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet.
Side 30 av 41
Føre-var-prinsippet etter § 9 kommer ikke til anvendelse når kunnskapsgrunnlaget er godt.
Etter § 10 skal økosystemtilnærming og samlet belastning vurderes. Når kunnskapsgrunnlaget er godt er det mulig å vurdere samlet belastning. Samlet belastning ved realisering av planen vurderes som akseptabelt. Det må foretas en samlet vurdering av eventuell bevaring av eika som er registrert i planområdet, og denne vurderingen må ses i sammenheng med etablering av atkomstveg, parkering og sikring av ura som eika vokser i. Dersom arborist vurderer at treet tar stor skade av det regulerte tiltaket, samt at sikkerheten i området blir forringet grunnet fare for nedfall etc, vil det kunne være aktuelt å fjerne treet. Dette kan også begrunnes i at treet er i grenseland for bevaring mhp størrelse og manglende påvisning av hulrom. Det er noen svartelistede arter innenfor og inntil området som kan bli påvirket. Det vil være viktig at disse ikke spres til nye områder ved anleggsarbeidene.
§ 11 Bestemmelsen om kostnader ved miljøforringelse kan komme til anvendelse. Det vil ikke være noen miljøforringelse som følge av planarbeidet hvis svartelistede arter håndteres korrekt.
3.12.3 Håndtering av svartelistede arter § 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder relevant ut fra planforslaget som fremmes. Ved byggearbeider, så må håndtering av svartelistede arter vurderes. Alle de registrerte artene er kategorisert med svært høy risiko. Risikoen ved bygge- og anleggsarbeider er at masser med frø og planterester kan bli fraktet ut, og dermed spre arten til nye områder. I noen tilfeller kan fjerning og destruering av alle masser med aktuelle planterester være aktuelt.
3.13 Kulturminner Det er ikke kjennskap til verneverdige kulturminner i planområdet.
3.14 Folkehelse Planforslaget vil i ingen eller ubetydelig grad ha negative virkninger for følgende: • sammenhengende forbindelseslinjer for gående og syklende, inkludering, hverdagsliv og identitet/tilhørighet • spesifikke grupper i befolkningen (jenter, gutter, kvinner, menn, mennesker med funksjonsnedsettelse, barn, unge eller eldre eller andre sårbare grupper) • økende helseforskjeller mellom ulike grupper i befolkningen
Planen innebærer etablering av boliger med tilhørende uteoppholdsarealer. Planen er utformet med tanke på god orienterbarhet, tilgjengelighet og brukbarhet. Utformingen av bygningsmassen vil bidra til en urbanisering og strukturell oppstramming av området, og bidra til økt tilgjengelighet. Planen vil virke positivt på bydelens identitet, og vil gi mulighet for ulike grupper av befolkningen til å bosette seg i sentralt beliggende og klimavennlige boliger. Varierte boligtyper sikrer at ulike alders- og inntektsgrupper vil kunne bosette seg i området og på den måten virke berikende på nærmiljøet. Barn og unge får tilgang til arealer som i dag er avstengt og farlige å bruke, og opparbeidelse av interne stier i planområdet åpner for nye og bedre forbindelseslinjer i nærområdet.
Boliger generer i liten grad forurensning eller andre helseskadelige effekter, og plasseringen av bebyggelsen hensyntar beboere og naboer mhp sol og utsikt, og tilgang til grøntområder. Det er i liten grad virksomheter i nærområdet som generer støy og forurensing. Støy fra biltrafikk er redegjort for i
Side 31 av 41
egen rapport, og krav til tiltak innarbeides i bestemmelsene. Nødvendige tiltak og forholdsregler er redegjort for i pkt 3.16 og i egen rapport og er tatt inn i planbestemmelsene.
3.15 Lyd og støy Det er utarbeidet egen støyrapport av ViaNova med støysonekart som følger vedlagt plandokumentene. Støyberegningene tar utgangspunkt tilgjengelige trafikktall for Steindalen og er fremskrevet til 2036.
Beregnede støynivåer viser at byggene delvis ligger i gul støysone. Den nordlige fasaden ligger skjermet fra eget bygg og tilfredsstiller "stille side". Byggene vil være noe støyutsatte og det stilles krav til tiltak slik at fasader og felles/private uteplasser får et støynivå innenfor grenseverdiene. En vanlig praktisering av retningslinjene er å sikre at alle private uteplasser/balkonger har nivå under grensen Lden 55 dB. Nødvendig skjermhøyde (rekkverk) er beregnet til minimum 1,2-1,5 m i ulike etasjer for å oppnå tilfredsstillende støyforhold i sittehøyde. Full innglassing kan være et alternativ, men skal ikke være nødvendig i dette prosjektet for å oppnå kravene.
Uteareal og lekeplass må skjermes mot støy. Det anbefales at denne skjermes med en 1,2-1,4 m høy tett skjerm enten i glass eller annet materiale. Denne settes på topp mur, og dette er inntatt i planbestemmelsene. Med dette tiltaket er lekeplassen tilstrekkelig skjermet. Uteareal mellom bygningene ligger under gjeldende grenseverdi for støy.
Det er stilt krav i planbestemmelsene som sikrer at tilstrekkelige lydforhold ivaretas gjennom byggesaken. Det skal fremgå av plan- og fasadetegninger samt øvrig dokumentasjon at fasadetiltak dimensjoneres slik at innendørs støynivå tilfredsstiller dagens forskriftskrav.
Side 32 av 41
Støysonekart etter tiltak
3.16 Anleggsfasen Boligene kan bli utbygget i etapper. Dette stiller krav til gjennomføringen, slik at naboer og beboere ikke blir utsatt for store støy og støvplager. Grenseverdiene i T-1442 pkt 4 om begrensning av støy fra bygge- og anleggsarbeider blir lagt til grunn. Det er også svært viktig at personsikkerhet under byggefasen ivaretas.
Store deler av arbeidet vil falle inn under T-1442 sine bestemmelser i pkt 4.3 om mindre arbeider, det vil si at store deler av arbeidet utføres på hverdager i perioden 07-19. Det vil heller ikke foregå store sprengingsarbeider utenom disse tidspunktene. Svært støyende operasjoner vil i tillegg forsøkes lagt til tidspunkter som ikke er sjenerende for omgivelsene. Det vil ikke bli benyttet mobile knuseverk under byggingen. Eventuelt spunting vil foregå etter metoder som ikke skaper vesentlig støy eller vibrasjoner utover det minimum som er nødvendig.
Sikkerhet for beboerne i først ferdigstilte boliger vil bli ivaretatt gjennom inngjerding og sikring av byggeplass, og det vil bli lagt vekt på at så mye som mulig av tilhørende uteareal blir opparbeidet fortløpende.
Side 33 av 41
3.17 Kriminalitetsforebygging Planområdet er lokalisert nært områdesenter og viktige veier/kollektivknutepunkt. Dette tilsier at det vil være en del gjennomgangstrafikk i området. Erfaringsmessig oppstår ubehagelige og farlige situasjoner på steder med lite innsyn og liten sosial kontroll. I planområdet vil det ferdig utbygget være mange beboere som vil generere relativt mye nærtrafikk og tilhørende sosial kontroll. Tilstedeværelsen av mennesker på vei til og fra skoler, buss, dagligvare og øvrige boliger i området vil gjøre at området vil oppleves befolket og trafikkert selv på tider folk flest ikke er hjemme.
Utearealene er utformet slik at det er godt innsyn. Det er leiligheter som har utsikt til alle uteområdene i planen, og dette er positivt for den sosiale kontrollen. Opparbeidelse av utearealene skal gjøre det attraktivt for mange å oppholde seg der.
Sykkelparkering er planlagt under tak. Det vil derfor være svært sannsynlig at eventuelle tyverier vil bli oppdaget. Parkering foregår i låst parkeringsetasje, og hærverk og biltyverier kan dermed unngås. Det bør velges robuste og bestandige utemøbler, slik at hærverk og skader unngås. Høy kvalitet på utearealer er i seg selv dempende på lysten til å gjøre skadeverk. Inngangspartiet til blokkene ligger lett synlig, og vil bli godt opplyst.
3.18 Forurensning, energiforbruk og lukt Boliger vil ikke forurense vesentlig utover normal avfallsproduksjon fra husholdninger. Utformingen av blokkene vil hensynta himmelretningene slik at naturlig solinnstråling kan medregnes i varmetilskuddet. Takene vil naturlig kunne benyttes til å plassere solfangere og/eller solcellepaneler. Dette inntas i planbestemmelsene.
Området er for øvrig ikke utsatt for spesiell luftforurensning eller annen forurensning. Lokalklimaet sørger for at det selv på kalde vinterdager ikke er fare for stillestående kald forurenset luft.
Side 34 av 41
4 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN
Vi kjenner ikke til at utbyggingen vil medføre særskilte utgifter for kommunen.
Utbyggingsavtale forutsettes fremforhandlet og inngått direkte mellom tiltakshaverne og Kristiansand kommune.
5 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING
5.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt 11.06.2014. Spesielle temaer som ble belyst da var: • Plassering av bebyggelse og arkitektonisk utforming • Kvalitet på uteoppholdsarealer • Solforhold • Rasfare • Støy • Trafikksikkerhet
Disse temaene er grundig belyst i plandokumentene og beskrivelsen. Det er lagt stor vekt på at bebyggelsens plassering skal gi best mulige sol- og utsynsforhold til tross for at tomten ligger i et landskap med krevende solforhold vinterstid. Ved å heve bebyggelsen opp en etasje er det lagt til rette for at parkering kan legges under terreng samtidig som solforholdene bedres vesentlig. Rasfare er beskrevet i egen rapport, det samme er støy og dette er implementert i bestemmelsene.
Trafikksikkerhet er ivaretatt slik dagens kryssing av Steindalen foregår, men planen legger ikke opp til at krysset Klipperveien/Steindalen bygges om slik det er antydet i oppstartsmøtereferatet. Det anlegges snarvei gjennom planområdet til Koggeveien.
5.2 Varsel om oppstart av planarbeid Planarbeidet ble varslet ved utsendelse til berørte parter 04.07.14, i henhold til adresseliste oversendt fra Kristiansand kommune, samt ved annonse i Fædrelandsvennen 09.07.14..
Vedlagt følger oppsummering av innkomne merknader samt forslagsstillers kommentar til disse.
5.2.1 Statens vegvesen, datert 11.08.2014 Vegvesenet ber om at det tas inn rekkefølgekrav knyttet til kapasitet på Vågsbygdveien fra Lumber til Andøyveien. For øvrig at SV ingen merknader til forhold i selve planområdet.
Side 35 av 41
Kommentar: Rekkefølgebestemmelser tas inn i samråd med Kristiansand kommune, og ses i sammenheng med utbyggingsavtale for området.
5.2.2 Vest-Agder Fylkeskommune, datert 27.08.2014 VAFK er positive til økt utnyttelse på sentrumsnære tomter men har følgende merknader som må hensyntas i prosessen: • Grøntstruktur må forsterkes, og det er ønskelig med tursti mellom Koggeveien og Steindalen • Det anbefales varierte boligstørrelser • Svalgangsløsning bør unngås • Det er viktig med trafikksikker atkomst til områdesenteret og bussholdeplasser • Solforhold er viktig, og må dokumenteres i sol-/skyggeanalyse.
Kommentar: Innspillene tas med i den videre planprosessen og innarbeides og kommenteres i planbeskrivelse og plandokumenter for øvrig.
5.2.3 Fylkesmannen i Vest-Agder, merknad datert 28.08.2014 FMVA peker på trafikk, fjellsikring og leke- og oppholdsarealer for barn som viktige elementer i planen. Planbeskrivelsen må videre redegjøre for miljøkonsekvenser samt innvirkning på naturmangfoldet i området. Fylkesmannen peker på betydningen av medvirkning, samt at det skal tas særlige hensyn til barn- og unges oppvekstvilkår, samt at det skal tas inn krav om universell utforming av fellesarealer og utearealer. Eventuell forurensning i grunnen, samt støyforhold må redegjøres for. ROS-analyse skal følge plandokumentene.
Kommentar: Planbeskrivelsen og de øvrige dokumentene redegjør for at de nevnte forhold er tilstrekkelig belyst og ivaretatt i plansaken.
5.2.4 John Arthur Rokkones, Koggeveien 14, merknad 31.08.2014 Rokkones er opptatt av følgende: • Utsikt og innsyn til egen eiendom, høyder generelt • Sikring av fjellsidene • Støy fra evt takterrasser • Sti til Koggeveien • Evt begrensninger på egen eiendom
Kommentar:
Side 36 av 41
Det er lagt stor vekt på at tiltaket ikke skal redusere sol-og utsiktskvaliteter for boligene i Koggeveien. Sikring av skråninger legges inn som krav i planbestemmelsene. Sti til Koggeveien vil bli lagt skånsomt i terrenget og få karakter av tursti/-trapp og ikke opparbeidet veg. Planforslaget vil for øvrig ikke påvirke byggemuligheter på tomtene rundt.
5.3 Medvirkning Det er foretatt varsling om påbegynt planarbeid, i samsvar med informasjon og adresselister som ble oversendt sammen med referat fra oppstartsmøtet. I etterkant av varsling om påbegynt planarbeid, har det vært kontakt med enkelte naboer, for orientering om byggehøyder, mv. Ut over dette er det ikke gjennomført møter med velforening, og liknende.
5.4 Offentlig ettersyn Detaljreguleringsplanen for Steindalen 11/415 mfl lå ute til offentlig ettersyn i perioden 1.februar til 15.mars 2019. Ved høringsfristens utløp var det kommet 5 innspill til planen. Disse refereres kort og oppsummeres i det etterfølgende.
5.4.1 Vest-Agder Fylkeskommune, merknad datert 08.03.2019 Fylkeskommunens interesser vurderes å være ivaretatt i planforslaget. Det bemerkes at området ligger langs skolevei og at det må settes fokus på trafikksikkerhet. Det må settes krav til sikkerhet for mye trafikanter i anleggsperioden.
Kommentar: Planen er utarbeidet med hensyntaken til innspill til oppstartsmeldingen og i oppstartsmøtet. Sikkerhet i anleggsperioden vil bli ivaretatt i nært samarbeid med kommunen og trafikkmyndighetene.
5.4.2 Fylkesmannen i Agder, merknad datert 21.03.2019 Fylkesmannen er enige i at området egner seg til fortetting, men stiller spørsmål ved forhold rundt lys og solforhold. De gir faglig råd om å vurdere lavere høyde på bygg 1 og 2 sør i planområdet, altarnativt legge til rette for takterrasse på bygg 1 og bygg 4. Videre er FMA opptatt av den hule eika som viktig naturtype, og gir noen råd til hvordan denne kan bevares for å ivareta artsmangfoldet i denne spesielle naturtypen.
Kommentar: Forslagsstiller mener at det foreliggende forslaget i tilstrekkelig grad dokumenterer at sol- og utsiktsforhold er ivaretatt. Tomten er krevende med tanke på topografi, og første etasjenivå er derfor hevet slik at det blir gode solforhold på store deler av utearealet. Forslaget om å etablere takterrasser på alle bygg er et godt forslag og vil bli innarbeidet i planen. Planbeskrivelsen redegjør for tiltak ift den hule eika, og det er også lagt på hensynssone i planen for å sikre at det tilstrebes bevaring av treet.
Side 37 av 41
Det er imidlertid utfordringer knyttet til bevaring av denne da fremføring av atkomstveg med akseptabel stigning vil kreve betydelige inngrep i terrenget rundt eika. Endelig avgjørelse vil måtte tas i selve byggesaken.
5.4.3 Statens vegvesen, merknad datert 08.02.2019 Statens vegvesen bekrefter at rekkefølgekrav til Kjoskrysset ivaretar deres interesser ifbm at utbyggingen genererer økt trafikk på Vågsbygdveien.
Kommentar: Tas til etterretning.
5.4.4 Christianssands byselskab, merknad datert 10.02.2019 Byselskabet påpeker at kulturminner må ivaretas, og at omkringliggende bebyggelse og vegetasjon må hensyntas ifbm utbyggingen.
Kommentar: Det er i planbeskrivelsen redegjort for hvordan dette er ivaretatt på en god måte.
5.4.5 Huseiere i Koggeveien v/John Arthur Rokkones, datert 03.03.2019 Huseierne bemerker følgende: • De mener høydene er økt ift tidligere viste forslag til byggehøyder, og at bygg 4 kommer svært nærme deres boliger. De mener dette bygget og heishuset vil redusere utsiktskvalitetene i området. • Naboene stiller spørsmål ved trafikksikringstiltak i området og om det er hensyntatt at trafikken vil øke i området • Man er usikre på om rasfare ifbm spreningsarbeider er utredet
Kommentar: Planen har vært gjennom en lang planprosess, der ulike løsninger har vært utredet. Det er naturlig i en slik prosess at det endelige prosjektet avviker fra tidligere presenterte skisser. Det er derfor planen legges ut på høring, slik at dette kan fanges opp i en formell tilbakemelding. Høydene er vurdert å ikke gi negative konsekvenser for naboene. Maksimal gesimshøyde er satt til c+70,8, og heishuset 71,8. Nabohuset nærmest dette bygget har en høyde på hovedetasjen på ca c+70,0-70,5. Terrassene i forkant ligger noe lavere, men store deler av tomtearealet ligger i overkant av c+70,0. De regulerte bygningene vil ha sine uteplasser vendt bort fra omkringliggende bebyggelse og vil i liten grad være til sjenanse eller gi innsyn til naboenes utearealer. Den planlagte bebyggelsen vil ikke redusere
Side 38 av 41
solforholdene, og vil ha marginal effekt på utsiktsforholdene. Bygningene er med hensikt plassert slik at omkringliggende bebyggelse vil beholde sine gode solforhold. Fortetting vil alltid i noen grad innebære ulempe for omkringliggende bebyggelse, men det er forslagsstillers oppfatning at det foreliggende planforslaget i svært stor grad hensyntar naboenes krav til både sol og utsikt.
Det pekes på at det vil være mulig å redusere høyden på heishuset ved å bruke heismodeller som krever liten overhøyde. Dette vil bli vurdert i byggesaken, men tiltakshaver ser det som lite ønskelig å legge dette til grunn nå i planfasen basert på at den aktuelle høyden på heishuset etter forslagsstillers oppfatning ikke er til sjenanse for naboene. Heishuset har en begrenset utstrekning, og illustrasjoner viser at utsikt og sol ikke forringes av dette oppbygget.
Ventilasjonsaggregater og andre tekniske installasjoner vil i hovedsak bli plassert i kjeller. Eventuelle avkast og andre installasjoner på tak bygges inn og holdes innenfor planens høydebegrensninger. Støykrav til installsjoner skal være iht kravene i TEK17, noe som uansett skal dokumenteres i byggesaken.
Side 39 av 41
6 FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Planforslaget forutsettes å tilrettelegge for utbygging av leilighetsbygg, på arealer som i dag er lite tilgjengelige for allmenheten. Planområdet avgrenses av fjellskrenter, til dels med betydelig høyde, i nord og øst. Eksisterende eneboliger i nord og øst, ligger høyere enn planlagt ny bebyggelse i planområdet. Topografien fremstår som åpen mot sør og vest.
Hoveddelen av den nye bebyggelsen er foreslått plassert inntil mot fjellskrenten i øst. Øvrige deler av bebyggelsen forutsettes plassert lenger vest, i tilknytning til adkomsten inn i området.
Boenhetene er planlagt med private uteplasser mot vest og til dels mot sør. Mellom bygningsvolumene forutsettes det etablert felles uteoppholdsarealer med lekeplass og møteplasser. Dette uteområdet er forutsatt trappet opp med ca 3 meters høydeforskjell fra sør mot nord.
Under bebyggelsen, og under felles uteoppholdsarealer etableres det boder og parkeringsplasser. Utvendig parkering er begrenset til noen få gjesteparkeringsplasser i forbindelse med innkjørselen.
Det etableres stiforbindelse, som en snarvei, mellom Steindalen og bakenforliggende bebyggelse. Høydeforskjellen er dessverre for stor til at denne kan tilrettelegges for rullestolbrukere.
Sol og skyggeanalyser viser gode solforhold på felles uteoppholdsarealer og private balkonger.
Planforslaget slik det fremstår, legger til rette for en god og fremtidsrettet utvikling av et område som i dag er dårlig utnyttet. Ved å tilpasse bygningsmassen til terrenget, dels ved å etablere en felles parkeringskjeller, dels ved å sprenge ned en kolle mot Steindalen, oppnår man totalt sett å heve selve utearealet så mye at solforholdene blir akseptable sammenlignet med nåværende situasjon. Tiltaket vil oppleves som en vesentlig kvalitetsheving i nærområdet, og vil samlet sett bygge opp under kommuneplanens målsettinger om øket utnyttelse rundt områdesentra og kollektivholdeplasser. Bygningsmassen og terrengbearbeidingen vil samlet sett bidra positivt til opplevelsekvaliteter, og øke tilgjengeligheten i området. Etablering av snarveiforbindelser i området vil være et svært positivt tiltak.
Kapasitet på kommunaltekniske anlegg og sosial infrastruktur er i hovedsak god, og en boligetablering i området vil dermed være god samfunnsøkonomi ved at det i begrenset grad vil være nødvendig med offentlige investeringer i forbindelse med gjennomføring av tiltaket.
Side 40 av 41
7 VEDLEGG
Plankart 1:500 (A1), datert 26.11.18 Planbestemmelser datert 26.11.18 Naturmangfoldvurdering – Prosjektgruppen AS v/Svein Haugen ROS-analyse, SPISS Sol-/skyggestudier vårjevndøgn og midtsommer, SPISS Geoteknisk beskrivelse – Stokkebø Competanse Fordrøyning av overvann – beregning og kart GH001-003 – ViaNova AS Skisse flomveger, ViaNova AS Illustrasjonsplan 1:500, SPISS Planer, snitt og fasader m 1:250 Perspektivskisser av planlagt bebyggelse Støyrapport, ViaNova AS
Side 41 av 41