LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE
3E TRIMESTRE 2020
1 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Cartographie / Chiffres clés Source : Knight Frank
Évolution 3T 2019 3T 2020 annuelle
Parc de bureaux 3 589 900 m² 3 629 900 m² + 1 %
Offre immédiate 181 600 m² 262 583 m² + 45 %
Taux de vacance 5,1 % 7,2 % + 2,1 pts
Demande placée 116 679 m² 203 383 m² + 74 %
Demande placée 27 907 m² 151 835 m² + 444 % > 5 000 m²
Loyer moyen 430 €/m² 460 €/m² + 7 %
Loyer prime 525 €/m² 525 €/m² -
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues) Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
2 Demande placée
3 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
La deuxième meilleure année depuis 2016 Évolution annuelle de la demande placée En volume de transactions (m²) Source : Knight Frank
350 000 14
300 000 12
250 000 10
383 203 200 000 8
150 000 6 + 82% Par rapport à la moyenne 3T 10 ans 100 000 4 3
50 000 2
0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020
Demande placée (m²) Demande placée fin 3T de l'année Consommation moyenne de bureaux 3T (2010/2019) Nombre de transactions > 5000 m²
• Avec 203 000 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l’année, La Défense est le seul marché d’Ile-de-France à afficher des volumes placés en hausse d’une année sur l’autre. La progression est de 74 % en un an et de 82 % par rapport à la moyenne décennale. Il s’agit d’ailleurs de la deuxième meilleure performance à la fin d’un 3T après l’année 2016, qui avait vu la réalisation de huit grandes transactions ˃ 5 000 m² (Saint-Gobain dans « M2 », Deloitte dans « Majunga », etc.). • La Défense a profité de la signature d’un mouvement supérieur à 20 000 m² au 3e trimestre et surtout de la prise à bail par TOTAL des 125 000 m² de « Link » au 1er trimestre. La performance du quartier d’affaires est donc à relativiser, cette dernière transaction comptant pour 61 % des volumes placés depuis le début de l’année 2020. 4 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Des résultats gonflés par la transaction Total Répartition de la demande placée par tranche de surfaces % du volume de transactions Source : Knight Frank
100%
90% 28% 35% 80% 48% 70% 72% 60%
50% 59% 40% 51%
30% 41% 3% 20% 19% 10% 11% 14% 14% 6% 0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
• Si la part des grands mouvements n’avait cessé de diminuer entre 2017 et 2019, celle-ci représente 75 % de la demande placée totale de La Défense à la fin du 3e trimestre 2020 grâce à trois mouvements ˃ 5 000 m² dont la prise à bail par Total de « The Link » (125 000 m²). Avec près de 152 000 m², les volumes commercialisés sur de grandes surfaces sont même en hausse de 154 % par rapport à la moyenne décennale. • Pénalisées par l’épidémie de COVID-19, les petites et moyennes surfaces n’ont pas suivi la même tendance. Ces dernières affichent un recul significatif en volume tout comme en nombre de transactions. Le volume des prises à bail de petites surfaces (< 1 000 m²) baisse ainsi de 27 % sur un an, tandis que celui des surfaces de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m²) accuse un recul de 45 %. 5 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank
Fin 3e trimestre 2020
PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT TOTAL THE LINK 125 000 - Neuf SOPRA STERIA LATITUDE 21 616 520 Restructuré KPMG TOUR EUROPLAZA 5 219 480 État d’usage
Année 2019
PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT WEWORK LES COLLINES DE L’ARCHE 13 500 470 État d’usage ADECCO CŒUR DEFENSE 11 673 530 Rénové LOXAM LE CAP 9 400 Vente utilisateur Rénové PREPAR VIE LES VILLAGES 8 910 390 Rénové TATA CONSULTANCY SERVICES TOUR INITIALE 5 300 460 État d’usage FM GLOBAL CŒUR DEFENSE 5 007 530 Rénové
Année 2018
PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT DALKIA TOUR EUROPE 10 900 410 Rénové MSD CARRÉ MICHELET 10 000 530 Restructuré OTIS DÉFENSE PLAZA 8 102 460 État d’usage INDIGO TOUR VOLTAIRE 6 315 380 Rénové LOUVRE HOTEL TOUR VOLTAIRE 6 252 380 Rénové AUTORITE BANCAIRE EUROPÉENNE TOUR EUROPLAZA 5 336 480 Rénové BEARINGPOINT TOUR CBX 5 170 490 Rénové 6 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Stabilité des valeurs Évolution annuelle des loyers €/HT/HC/m²/an Valeur top Source : Knight Frank 550€/m² 600 €/m²
530 525
500 €/m² 460 440
400 €/m² Mesures d’accompagnement 30 à 35 % 300 €/m²
200 €/m²
100 €/m²
0 €/m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020
Loyer moyen Loyer prime
• En léger recul par rapport à la fin de l’année 2019, le loyer prime de La Défense reste stable par rapport au trimestre dernier et par rapport à la même époque en 2019. Il s’établit à 525 €/m²/an, niveau de loyer lié à la réalisation de plusieurs mouvements réalisés sur quelques grands ensembles au cours des douze derniers mois (Carré Michelet, Latitude, Cœur Défense, Tour CBX). • Le loyer moyen s’établit quant à lui à 460 €/m² et affiche une hausse de 7 % par rapport au 3e trimestre 2019. 7 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Valeurs locatives par tranche de surfaces / transactions €/HT/HC/m²/an
Source : Knight Frank
LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES
3T 2019 3T 2020 Évolution 3T 2019 3T 2020 Évolution
< 1000 m² 386 389 ▲ < 1000 m² 490 480 ▼
1 000 / 3 000 m² 411 438 ▲ 1 000 / 3 000 m² 515 550 ▲
3 000 / 5 000 m² 445 477 ▲ 3 000 / 5 000 m² 530 540 ▲
> 5 000 m² 485 511 ▲ > 5 000 m² 530 530 ▶
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois
8 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Valeurs locatives par qualité d’immeuble % du volume de transactions au cours des 12 derniers mois
Source : Knight Frank
Neuf-Restructuré Rénové État d’usage 1% 10% 4% 5% 5%
22% 41%
38% 56%
49% 69% 100%
<250 250-349 €/m² 350-449 €/m² 450<250-549 €/m² €/m² 250≥ 550-349 €/m² €/m² 350-449 €/m² 450<250-549 €/m² €/m² 250≥ 550-349 €/m² €/m² 350-449 €/m² 450-549 €/m² ≥ 550 €/m²
<250 €/m² 250-349 €/m² 350-449 €/m² 450-549 €/m²
9 Offre disponible et future LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
La hausse de l’offre s’accélère Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance En volume d’offres (m²) Source : Knight Frank
450 000 14,0 %
400 000 12,0 %
350 000
10,0 % 300 000
8,0 % 250 000 7,2 %
200 000 6,0 % 5,9 % 150 000 4,0 %
100 000
2,0 %
50 000
583 262 0 0,0 % 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020
Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France
• Amorcée depuis le début de l’année 2019, la hausse de l’offre se poursuit avec plus de 262 000 m² de bureaux disponibles immédiatement, soit un bond de 45 % par rapport à la fin du 3e trimestre 2019. Cette progression s’explique par la livraison récente des 48 000 m² de la Tour Alto, mais également par la livraison au trimestre dernier de quelques grandes opérations lourdement rénovées (« Sowork», « Being » etc.). • Le taux de vacance continue de progresser pour s’établir à 7,2 % contre 5,6 % au trimestre précédent. Il se situe donc de nouveau au-dessus de la moyenne régionale (5,9 %). D’autres grands projets sont attendus d’ici la fin de 2020 (« Trinity », « Curve », « Akora », etc.) et feront encore augmenter le taux de vacance. Ce dernier pourrait bientôt dépasser les 10 %, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis le 4e trimestre 2015. 11 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Un stock partiellement regarni % du volume d’offres (fin 3e semestre 2020)
Source : Knight Frank
25%
37% Neuf / Restructuré
Rénové
Etat d'usage
38%
• A l’instar des trimestres précédents, les offres de seconde main (rénovées ou en état d’usage) concentrent toujours la très grande majorité du volume de l’offre immédiate, toutes surfaces confondues.
• Les offres neuves-restructurées représentent 25 % du stock immédiatement disponible à la fin du 3e trimestre 2020 contre 13 % il y a un an. Leur part n’avait plus dépassé les 20 % depuis le début de 2016. Deux opérations de ce type sont actuellement disponibles : le solde de « Carré Michelet » sur 17 000 m² ainsi que la « Tour Alto » sur 48 000 m².
12 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Offre future : un pic en 2020 Évolution du volume des livraisons En volume d’offres neuves ou restructurées (m²) Source : Knight Frank
200 000 Livraisons disponibles
180 000 Livraisons prélouées Surfaces livrées 160 000 Consommation moyenne de bureaux neufs/restructurés > 5000 m² (2013/2019) 140 000
120 000
100 000
80 000 Taux de pré-commercialisation 60 000 Sur les livraisons 2020 / 2022 40 000 15 % 20 000 15% 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
• Après la hausse de 2019, un nouveau pic de livraisons sera atteint en 2020. 164 000 m² de bureaux sont en effet attendus sur l’ensemble de l’année, dont 85 % sont encore disponibles (« Alto », « Trinity », « Akora », « The Curve », etc.). Alors que la crise sanitaire limite la visibilité des grands utilisateurs, l’écoulement à très court terme de ces offres pose question. Toutefois, l’arrivée sur le marché d’une offre de qualité abondante, adaptée aux nouveaux modes de travail, respectueuse des dernières normes de développement durable et accompagnée de conditions de négociation plus favorables aux utilisateurs pourrait permettre de relancer l’activité locative et d’attirer les entreprises de secteurs voisins.
• Plusieurs grands projets sont également attendus en 2021-2022 (« Hekla », « Watt », « Emblem », etc.), même si certains pourraient être décalés dans le temps. 13 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020
Exemples d’offres futures > 5 000 m² Source : Knight Frank
4T 2020 2021 2022
KUPKA A CURVE LANDSCAPE A&B WATT HEKLA
16 552 m² 14 800 m² 56 900 m² 10 175 m² 67 916 m²
DWS MONCEAU GOLDMAN SACHS LA FRANÇAISE AMUNDI / ASSURANCES ALTAFUND REM PRIMONIAL
TRINITY AKORA EMBLEM TOUR AURORE
46 680 m² 16 135 m² 28 416 m² 38 865 m²
UNIBAIL- HSBC INVESCO / LA FRANÇAISE RODAMCO REDTREE REM WESTFIELD
14 Définitions DÉFINITIONS
• Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
• Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
• Taux de vacance : Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.
• Pré-commercialisation : Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment.
• Etat des locaux / neuf-restructuré et seconde-main Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux est lui-même neuf ou restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de « seconde main ».
• Loyer moyen : Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
• Loyer prime : Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Loyer top : Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
• Mesures d’accompagnement : Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer, travaux, loyers progressifs.
16