LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE 3E TRIMESTRE 2020 1 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Cartographie / Chiffres clés Source : Knight Frank Évolution 3T 2019 3T 2020 annuelle Parc de bureaux 3 589 900 m² 3 629 900 m² + 1 % Offre immédiate 181 600 m² 262 583 m² + 45 % Taux de vacance 5,1 % 7,2 % + 2,1 pts Demande placée 116 679 m² 203 383 m² + 74 % Demande placée 27 907 m² 151 835 m² + 444 % > 5 000 m² Loyer moyen 430 €/m² 460 €/m² + 7 % Loyer prime 525 €/m² 525 €/m² - Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues) Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) 2 Demande placée 3 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 La deuxième meilleure année depuis 2016 Évolution annuelle de la demande placée En volume de transactions (m²) Source : Knight Frank 350 000 14 300 000 12 250 000 10 383 203 200 000 8 150 000 6 + 82% Par rapport à la moyenne 3T 10 ans 100 000 4 3 50 000 2 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020 Demande placée (m²) Demande placée fin 3T de l'année Consommation moyenne de bureaux 3T (2010/2019) Nombre de transactions > 5000 m² • Avec 203 000 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l’année, La Défense est le seul marché d’Ile-de-France à afficher des volumes placés en hausse d’une année sur l’autre. La progression est de 74 % en un an et de 82 % par rapport à la moyenne décennale. Il s’agit d’ailleurs de la deuxième meilleure performance à la fin d’un 3T après l’année 2016, qui avait vu la réalisation de huit grandes transactions ˃ 5 000 m² (Saint-Gobain dans « M2 », Deloitte dans « Majunga », etc.). • La Défense a profité de la signature d’un mouvement supérieur à 20 000 m² au 3e trimestre et surtout de la prise à bail par TOTAL des 125 000 m² de « Link » au 1er trimestre. La performance du quartier d’affaires est donc à relativiser, cette dernière transaction comptant pour 61 % des volumes placés depuis le début de l’année 2020. 4 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Des résultats gonflés par la transaction Total Répartition de la demande placée par tranche de surfaces % du volume de transactions Source : Knight Frank 100% 90% 28% 35% 80% 48% 70% 72% 60% 50% 59% 40% 51% 30% 41% 3% 20% 19% 10% 11% 14% 14% 6% 0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020 < 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m² • Si la part des grands mouvements n’avait cessé de diminuer entre 2017 et 2019, celle-ci représente 75 % de la demande placée totale de La Défense à la fin du 3e trimestre 2020 grâce à trois mouvements ˃ 5 000 m² dont la prise à bail par Total de « The Link » (125 000 m²). Avec près de 152 000 m², les volumes commercialisés sur de grandes surfaces sont même en hausse de 154 % par rapport à la moyenne décennale. • Pénalisées par l’épidémie de COVID-19, les petites et moyennes surfaces n’ont pas suivi la même tendance. Ces dernières affichent un recul significatif en volume tout comme en nombre de transactions. Le volume des prises à bail de petites surfaces (< 1 000 m²) baisse ainsi de 27 % sur un an, tandis que celui des surfaces de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m²) accuse un recul de 45 %. 5 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank Fin 3e trimestre 2020 PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT TOTAL THE LINK 125 000 - Neuf SOPRA STERIA LATITUDE 21 616 520 Restructuré KPMG TOUR EUROPLAZA 5 219 480 État d’usage Année 2019 PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT WEWORK LES COLLINES DE L’ARCHE 13 500 470 État d’usage ADECCO CŒUR DEFENSE 11 673 530 Rénové LOXAM LE CAP 9 400 Vente utilisateur Rénové PREPAR VIE LES VILLAGES 8 910 390 Rénové TATA CONSULTANCY SERVICES TOUR INITIALE 5 300 460 État d’usage FM GLOBAL CŒUR DEFENSE 5 007 530 Rénové Année 2018 PRENEUR ADRESSE SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT DALKIA TOUR EUROPE 10 900 410 Rénové MSD CARRÉ MICHELET 10 000 530 Restructuré OTIS DÉFENSE PLAZA 8 102 460 État d’usage INDIGO TOUR VOLTAIRE 6 315 380 Rénové LOUVRE HOTEL TOUR VOLTAIRE 6 252 380 Rénové AUTORITE BANCAIRE EUROPÉENNE TOUR EUROPLAZA 5 336 480 Rénové BEARINGPOINT TOUR CBX 5 170 490 Rénové 6 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Stabilité des valeurs Évolution annuelle des loyers €/HT/HC/m²/an Valeur top Source : Knight Frank 550€/m² 600 €/m² 530 525 500 €/m² 460 440 400 €/m² Mesures d’accompagnement 30 à 35 % 300 €/m² 200 €/m² 100 €/m² 0 €/m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020 Loyer moyen Loyer prime • En léger recul par rapport à la fin de l’année 2019, le loyer prime de La Défense reste stable par rapport au trimestre dernier et par rapport à la même époque en 2019. Il s’établit à 525 €/m²/an, niveau de loyer lié à la réalisation de plusieurs mouvements réalisés sur quelques grands ensembles au cours des douze derniers mois (Carré Michelet, Latitude, Cœur Défense, Tour CBX). • Le loyer moyen s’établit quant à lui à 460 €/m² et affiche une hausse de 7 % par rapport au 3e trimestre 2019. 7 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Valeurs locatives par tranche de surfaces / transactions €/HT/HC/m²/an Source : Knight Frank LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES 3T 2019 3T 2020 Évolution 3T 2019 3T 2020 Évolution < 1000 m² 386 389 ▲ < 1000 m² 490 480 ▼ 1 000 / 3 000 m² 411 438 ▲ 1 000 / 3 000 m² 515 550 ▲ 3 000 / 5 000 m² 445 477 ▲ 3 000 / 5 000 m² 530 540 ▲ > 5 000 m² 485 511 ▲ > 5 000 m² 530 530 ▶ Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues) Loyer top : loyer le plus élevé observé sur la tranche de surface sur les 12 derniers mois 8 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Valeurs locatives par qualité d’immeuble % du volume de transactions au cours des 12 derniers mois Source : Knight Frank Neuf-Restructuré Rénové État d’usage 1% 10% 4% 5% 5% 22% 41% 38% 56% 49% 69% 100% <250 250-349 €/m² 350-449 €/m² 450<250-549 €/m² €/m² 250≥ 550-349 €/m² €/m² 350-449 €/m² 450<250-549 €/m² €/m² 250≥ 550-349 €/m² €/m² 350-449 €/m² 450-549 €/m² ≥ 550 €/m² <250 €/m² 250-349 €/m² 350-449 €/m² 450-549 €/m² 9 Offre disponible et future LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 La hausse de l’offre s’accélère Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance En volume d’offres (m²) Source : Knight Frank 450 000 14,0 % 400 000 12,0 % 350 000 10,0 % 300 000 8,0 % 250 000 7,2 % 200 000 6,0 % 5,9 % 150 000 4,0 % 100 000 2,0 % 50 000 583 262 0 0,0 % 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 fin 3T 2020 Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France • Amorcée depuis le début de l’année 2019, la hausse de l’offre se poursuit avec plus de 262 000 m² de bureaux disponibles immédiatement, soit un bond de 45 % par rapport à la fin du 3e trimestre 2019. Cette progression s’explique par la livraison récente des 48 000 m² de la Tour Alto, mais également par la livraison au trimestre dernier de quelques grandes opérations lourdement rénovées (« Sowork», « Being » etc.). • Le taux de vacance continue de progresser pour s’établir à 7,2 % contre 5,6 % au trimestre précédent. Il se situe donc de nouveau au-dessus de la moyenne régionale (5,9 %). D’autres grands projets sont attendus d’ici la fin de 2020 (« Trinity », « Curve », « Akora », etc.) et feront encore augmenter le taux de vacance. Ce dernier pourrait bientôt dépasser les 10 %, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis le 4e trimestre 2015. 11 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Un stock partiellement regarni % du volume d’offres (fin 3e semestre 2020) Source : Knight Frank 25% 37% Neuf / Restructuré Rénové Etat d'usage 38% • A l’instar des trimestres précédents, les offres de seconde main (rénovées ou en état d’usage) concentrent toujours la très grande majorité du volume de l’offre immédiate, toutes surfaces confondues. • Les offres neuves-restructurées représentent 25 % du stock immédiatement disponible à la fin du 3e trimestre 2020 contre 13 % il y a un an. Leur part n’avait plus dépassé les 20 % depuis le début de 2016. Deux opérations de ce type sont actuellement disponibles : le solde de « Carré Michelet » sur 17 000 m² ainsi que la « Tour Alto » sur 48 000 m². 12 LA DÉFENSE Marché locatif | 3e trimestre 2020 Offre future : un pic en 2020 Évolution du volume des livraisons En volume d’offres neuves ou restructurées (m²) Source : Knight Frank 200 000 Livraisons disponibles 180 000 Livraisons prélouées Surfaces livrées 160 000 Consommation moyenne de bureaux neufs/restructurés > 5000 m² (2013/2019) 140 000 120 000 100 000 80 000 Taux de pré-commercialisation 60 000 Sur les livraisons 2020 / 2022 40 000 15 % 20 000 15% 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 • Après la hausse de 2019, un nouveau pic de livraisons sera atteint en 2020.