Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Hienheim-Süd“, Deckblatt Nr. 3 i.d.F. vom 15.01.2019
Stadt Neustadt a. d. Donau LANDKREIS KELHEIM, REGIERUNGSBEZIRK NIEDERBAYERN
Aufstellung des Bebauungsplanes „Hienheim Süd“ im Ortsteil Hienheim gemäß Deckblatt Nr. 3 im Verfahren nach § 13 b BauGB
Allgemeines Wohngebiet (WA) § 4 BauNVO
BEGRÜNDUNG (Vorentwurf i.d.F. vom 15.01.2019)
Übersichtslageplan
Stadt Neustadt a. d. Donau, 15.01.2019
______Huber
______Thomas Reimer Fröschl 1. Bürgermeister
1 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Hienheim-Süd“, Deckblatt Nr. 3 i.d.F. vom 15.01.2019
Prj-Nr.: 2016-388
Inhaltsverzeichnis
1 Bebauungsplanverfahren ...... 4
1.1 Anlass der Planung ...... 4
1.2 Planungsrechtliche Voraussetzungen ...... 5 1.2.1 Vereinfachtes Verfahren nach § 13b BauGB ...... 5 1.2.2 Flächennutzungsplan ...... 5 1.3 Deckblattänderung ...... 5
2 Bestandsaufnahme und Bewertung ...... 5
2.1 Lage und Größe ...... 5
2.2 Topografische Verhältnisse ...... 5
2.3 Eigentumsverhältnisse ...... 6
2.4 Bisherige Nutzung ...... 6
2.5 Umgebung des Planungsraumes ...... 6
3 Planung und Gegebenheiten ...... 7
3.1 Geplante bauliche Nutzung ...... 7
3.2 Flächenbilanz ...... 7
3.3 Maß der baulichen Nutzung ...... 7
3.4 Örtliche Bauvorschriften und Bauweise ...... 7
3.5 Garagen und Stellplätze ...... 8
3.6 Erschließung und Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz ...... 8
3.7 Versorgung und Entsorgung ...... 8 3.7.1 Energieversorgung ...... 8 3.7.2 Telekommunikationsnetz ...... 9 3.7.3 Wasserversorgung ...... 9 3.7.4 Abwasser ...... 9 3.7.4.1 Schmutzwasser ...... 9 3.7.4.2 Regenwasser ...... 9 3.8 Grundwasser ...... 10
3.9 Hochwasser ...... 10
3.10 Naturschutzgebiete ...... 10 2 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Hienheim-Süd“, Deckblatt Nr. 3 i.d.F. vom 15.01.2019
3.11 Altlasten ...... 10
3.12 Denkmalschutz ...... 10
3.13 Grünordnung ...... 11
3.14 Städtebauliche Zielsetzung ...... 11
3 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Hienheim-Süd“, Deckblatt Nr. 3 i.d.F. vom 15.01.2019
Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Hienheim Süd“ Deckblatt Nr. 3 Allgemeines Wohngebiet (WA) § 4 BauNVO
1 Bebauungsplanverfahren
1.1 Anlass der Planung
Angrenzend an den Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes „Hienheim Süd“, Deckblatt Nr. 1 im Ortsteil Hienheim sollen weitere Wohnbauparzellen geschaffen werden. Mit der vorliegenden Aufstellung des Bebauungsplans „Hienheim Süd“ Deckblatt Nr. 3 möchte die Gemeinde Neustadt a. d. Donau gemäß § 13 b BauGB die Voraussetzungen zur Bereitstellung von Wohnbauflächen schaffen. Das vorliegende Allgemeine Wohngebiet „Hienheim Süd“, Deckblatt Nr. 3 stellt hierzu eine sinnvolle Ergänzung zu den bereits bestehenden Wohnflächen dar. Die Anwendungsvoraussetzungen für das Verfahren gemäß § 13 b BauGB i.V.m. § 13 a BauGB liegen vor. Es handelt sich dabei um einen qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB.
Einschlägige Erfordernisse der Raumordnung und Landesplanung: • Demographischer Wandel: „Der demographische Wandel ist bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere bei der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung, zu beachten“ (Ziff. 1.2.1 LEP, Ziel). • Flächensparen: „Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden“ (Ziff. 3.1 LEP, Grundsatz). • Vermeidung von Zersiedelung: „Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden“ (Ziff. 3.3 LEP, Grundsatz).
Die Bauleitpläne sind an die Ziele der Raumordnung anzupassen (§1 Abs. 4 BauGB). Ziele sind zu beachten, Grundsätze der Raumordnung zu berücksichtigen (Art 3 Abs. 1 S. 1 BayLplG).
Die vorliegende Planung entspricht den Vorsätzen der Raumordnung. Der Bebauungsplan wird ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt. Darüber hinaus gelten voraussichtliche Eingriffe in Natur und Landschaft als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, weswegen sich Ausgleichsmaßnahmen im Sinne von § 1 a Abs. 3 BauGB erübrigen.
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Ebenfalls geplant ist eine herkömmliche Entwurfsauslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB. Im Verfahren nach § 13 b i.V.m. § 13 a BauGB ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich, der nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. Der Flächennutzungsplan wird lediglich nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes redaktionell angepasst (13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
1.2 Planungsrechtliche Voraussetzungen
1.2.1 Vereinfachtes Verfahren nach § 13b BauGB
Mit dem Deckblatt 3 soll der rechtsgültige Bebauungsplan „Hienheim Süd“ erweitert werden, ohne die Grundzüge der ursprünglichen Planung im Wesentlichen zu verändern. Mit der BauGB- Änderung 2017 wurde das beschleunigte Verfahren auf den Ortsrand erweitert (§ 13b BauGB), um hierdurch gerade solchen Gemeinden, die mit ihrem Innenentwicklungspotenzial an ihre Grenzen gekommen sind, erleichtert eine weitere Wohnbaulandmobilisierung zu ermöglichen. Unabhängig davon wird eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB und eine frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Die Entwurfsauslegung erfolgt nach § 3 Abs. 2 BauGB.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im Vereinfachten Verfahren ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich, der nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. Der Flächennutzungsplan wird lediglich nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes redaktionell angepasst (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
1.3 Bebauungsplanaufstellung
Mit der Bebauungsplanaufstellung entstehen auf bisher unbebauten angrenzenden Flächen im bisherigen Außenbereich neue Wohnbauparzellen.
2 Bestandsaufnahme und Bewertung
2.1 Lage und Größe
Das Planungsgebiet „Hienheim-Süd“ Deckblatt Nr. 3 liegt am südlichen Ortsrand von Hienheim im Landkreis Kelheim.
Das Planungsgebiet grenzt im Westen direkt an den rechtskräftigen Bebauungsplan „Hienheim-Süd“ der Stadt Neustadt an der Donau vom 07.08.1965. Die Erweiterung des bestehenden Bebauungsplans befindet sich auf den Fl. Nr. 322, 322/1, 322/2 sowie einer Teilfläche aus der Fl. Nr. 370 (Meisenweg) Gemarkung Hienheim. Der Geltungsbereich Deckblatt Nr. 3 weist eine Gesamtfläche von ca. 2842,32 m² auf.
2.2 Topografische Verhältnisse
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Im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hienheim Süd“ Deckblatt Nr. 3 beträgt der Höhenunterschied in Nord-Süd-Richtung bis ca. 2 m, da das Gelände nach
Süden abfällt. Die Höhenlage erstreckt sich von ca. 353,00 m bis ca. 351,50 m ü. NN. Der Höhenunterschied beträgt ebenso in West- Ost Richtung bis ca. 2,75 m, da auch hier das Gelände nach Osten abfällt. Die Höhenlage erstreckt sich von ca. 351,75 m bis ca. 349,25 m ü. NN.
2.3 Eigentumsverhältnisse
Die Grundstücke Fl. Nr. 322, 322/1 und 322/2 befinden sich in Privatbesitz. Die Teilfläche der Fl. Nr. 370 befindet sich im Eigentum der Stadt Neustadt an der Donau.
2.4 Bisherige Nutzung
Im Südöstlichen Gelände auf Fl. Nr. 322 des Gebiets befindet sich bereits ein Wohnhaus. Nördlich des genannten Gebiets befindet sich auf Fl. Nr. 322/2 und Teilen des Gebiets mit Fl. Nr. 322/1 ungenutzte Grünlandfläche. Südlich angrenzend zum Gelände liegt eine Ackerfläche.
2.5 Umgebung des Planungsraumes
Im Nordwesten bzw. Westen ist der Erweiterungsbereich Deckblatt Nr. 3 von bestehender Bebauung umgeben.
In nordöstlicher Richtung bis südlich des Gebietes grenzt landwirtschaftlich genutzte Grünlandfläche an. Es handelt sich dabei um Auenbereiche der Donau.
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3 Planung und Gegebenheiten
3.1 Geplante bauliche Nutzung
Die bauliche Nutzung des Plangebietes wird mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Hienheim Süd“ Deckblatt Nr. 3 als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO 1990 geplant.
Auf den Grundstücken Fl. Nrn. 322/1 und 322/2 entstehen 2 Parzellen für die Wohnbebauung, angrenzend an die bereits nordwestlich bestehende Wohnparzellen. Die Fläche der beiden Parzellen beträgt insgesamt 1620 m². Der Teilbereich der Fl. Nr. 370 wird als Zufahrtsstraße erweitert.
3.2 Flächenbilanz
Erweiterung Meisenweg: ca. 247,98 m²
Privatweg: ca. 244,36 m²
Alle Wohnparzellen: ca. 2349,97 m²
______Geltungsbereich gesamt: ca. 2842.32 m² ======
3.3 Maß der baulichen Nutzung
Die Wohnbebauung der neuen Parzellen soll sich in das bestehende Wohngebiet nach städtebaulichen Anforderungen einfügen. Deshalb wird Erdgeschoss + Dachgeschoss festgesetzt. Die Grundflächenzahl beträgt 0,4, die zulässige Geschossflächenzahl 0,8. Auf den Parzellen werden maximal 2 Wohneinheiten je Parzelle sind gestattet. Die bergseitige Wandhöhe darf eine Höhe von 4,60 m über OK FFB EG nicht überschreiten.
3.4 Örtliche Bauvorschriften und Bauweise
Es sind maximal Erdgeschoss und Dachgeschoss zulässig. Als Dachformen sind ausschließlich Satteldächer, Zeltdächer, Walmdächer oder Pultdächer zulässig. Dachgauben und Zwerchgiebel sind zulässig. Die zulässige Dachneigung darf eine Neigung von 45° nicht überschreiten. Der Dachüberstand darf giebelseitig (Ortgang) max. 80 cm, traufseitig max. 80 cm betragen. Als Dacheindeckung sind Pfannen oder Biberschwanzdeckung zulässig.
Es entsteht eine offene Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO.
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Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind einzuhalten. Art 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO finden keine Anwendung.
3.5 Garagen und Stellplätze
Entstehende Garagen und Nebengebäude sind in Dachform, Dacheindeckung und Dachneigung dem Hauptgebäude anzupassen. Kellergaragen sind unzulässig. Stellplätze sind gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Neustadt a.d. Donau in der jeweils gültigen Fassung auf dem eigenen Grundstück herzustellen. Garagenzufahrten und PKW-Stellplätze sind mit wasserdurchlässigen Belägen zu befestigen.
3.6 Erschließung und Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz
Erschließung
Zur Erschließung der beiden neuerrichteten Wohnparzellen kann die bestehende Straße Meisenweg Fl. Nr. 370 erweitert werden. Durch einen nördlich gerichteten Privatweg, direkt angrenzend an das Gebiet der Fl. Nr. 322/2 und verlaufend durch die Fl. Nr. 322 und 322/1 ist die Erschließung gewährleistet.
Überörtliches Verkehrsnetz
Über die Kelheimer Straße sind die Verkehrsverbindungen nach Neustadt sowie nach Kelheim gewährleistet. Die Bundesstraße B 299 von Nürnberg über die Bundesstraße B16 nach Ingolstadt und Regensburg stellt die regionale Verkehrsverbindung dar.
3.7 Versorgung und Entsorgung
3.7.1 Energieversorgung
Das Plangebiet wird durch die Bayernwerk AG mit elektrischer Energie versorgt.
Die elektrische Erschließung der geplanten Gebäude erfolgt über Erdkabel. Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen 0,5m rechts und links zur Trassenachse. Es gelten die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaft Elektro Textil Feinmechanik für elektrische Anlagen und Betriebsmittel und die darin aufgeführten VDE-Bestimmungen. Beim Pflanzen von Bäumen und Sträuchern ist eine Abstandszone von je 2,50m beiderseits von Erdkabeln einzuhalten um die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit zu gewährleisten. Ist das nicht möglich, sind geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen. (s. „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ herausgegeben von der Forschungsgesellschaft für Straßenbau und Verkehrswesen bzw. die DVGW- Richtlinie).
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3.7.2 Telekommunikationsnetz
Die Errichtung von Telekommunikationsanlagen erfolgt durch die Telekom Deutschland GmbH bzw. Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH. Vor Tiefbauarbeiten über oder in unmittelbarer Nähe der bestehenden Telekommunikationsanlagen ist es erforderlich, dass sich die Bauausführenden vorher vom zuständigen Ressort Produktion Technische Infrastruktur in Deggendorf in die genaue Lage einweisen lassen.
Für den Anschluss der neuen Bauparzellen stehen die erforderlichen Leitungen zur telekommunikationstechnischen Versorgung nicht zur Verfügung, so dass bereits ausgebaute Straßen wieder aufgebrochen werden müssen.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes, sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen beim zuständigen Ressort
Produktion Technische Infrastruktur Regensburg Bajuwarenstr. 4 93053 Regensburg
so früh wie möglich, mind. 3 Monate vor Baubeginn schriftlich angezeigt werden
3.7.3 Wasserversorgung
Die Wasserversorgung der Ortschaft Hienheim erfolgt durch die Wasserwerke Neustadt a. d. Donau. Der Planungsbereich kann an die Wasserversorgungsanlage angeschlossen und langfristig ausreichend mit Trink- und Brauchwasser versorgt werden.
3.7.4 Abwasser
3.7.4.1 Schmutzwasser
Im Plangebiet wird das anfallende Schmutzwasser über Sammelleitungen der Kläranlage Neustadt a. d. Donau zugeführt. Der Anschluss an die zentrale Abwasserbeseitigungsanlage der Stadt Neustadt a. d. Donau ist vorhanden. Diese erfolgt im Trennsystem.
3.7.4.2 Regenwasser
Das unverschmutzte Niederschlagswasser aus dem Geltungsbereich Deckblatt 3 wird dem bestehenden Regenwasserkanal zugeleitet. Um das Kanalisationssystem durch Oberflächenwasser nicht unnötig zu belasten, soll das Regenwasser möglichst auf den Grundstücken versickert, sowie für Brauchwassernutzung gesammelt werden. Ferner soll die Bodenversiegelung auf das unumgängliche Mindestmaß beschränkt werden.
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3.8 Grundwasser
Der Vorhabensbereich liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten.
Untersuchungen über den Grundwasserstand liegen nicht vor. Durch die vorgesehene Nutzung ist bei der Einhaltung aller Vorschriften keine Beeinträchtigung der Grundwasserqualität und der Grundwasserneubildung zu erwarten. Auf die Anzeigepflicht gem. Art. 34 BayWG bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gem. Art. 17 bzw. 17a BayWG wird hingewiesen. Eine Grundwasserabsenkung soll nicht erfolgen.
3.9 Hochwasser
Das Planungsgebiet grenzt an das Überschwemmungsgebiet der Donau, überschreitet dieses jedoch nicht.
3.10 Naturschutzgebiete
Fauna-Flora-Habitat Gebiete sowie Landschaftsschutzgebiete liegen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „ Hienheim Süd“ Deckblatt Nr. 3.
3.11 Altlasten
Dem Landratsamt Kelheim liegen zum überplanten Gebiet keine Hinweise auf Altlasten vor.
3.12 Denkmalschutz
Im Geltungsbereich sind keine Bodendenkmäler bekannt. Die Bauträger und die ausführenden Baufirmen sind auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes hinzuweisen, Keramik-, Metall- oder Knochenfunde die bei Erdarbeiten zu Tage kommen, sind umgehend dem Landratsamt oder dem Landesamt für Denkmalpflege zu melden.
Art. 8 Abs. 1 DSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 DSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 10 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Hienheim-Süd“, Deckblatt Nr. 3 i.d.F. vom 15.01.2019
3.13 Grünordnung
Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Grünordnung sollen die Auswirkungen der geplanten Nutzung minimiert werden. Bereits vorhandene Gehölzbestände im östlichen Teil des Grundstücks in Böschungsbereichen können größtenteils erhalten werden.
Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist nicht erforderlich.
3.14 Städtebauliche Zielsetzung
Unmittelbar im Anschluss an ein bestehendes Allgemeines Wohngebiet sollen durch Nachverdichtung günstige Wohnbauflächen geschaffen werden, um den örtlichen Bedarf zu decken.
In dieser Lage kann bereits bestehende Infrastruktur zur Erschließung von neuen Bauparzellen genutzt werden. Flächenressourcen und Kosten werden somit gespart.
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