Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover

Kommunalsteckbrief: Stadt Ronnenberg

Auftraggeber: Region Hannover

Auftragnehmer: empirica ag Kurfürstendamm 234, 10179 Berlin Telefon (030) 88 47 95‐0 Fax (030) 88 47 95‐17 www.empirica‐institut.de

Bearbeitung: Ludger Baba, Thomas Abraham, Philipp Schwede, Julia Kemper

Berlin/Bonn, 05. November 2018

Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kurzinformation und Lage in der Region

Kurzinformation Abb. 1: Verortung Ronnenberg

Fläche: 37,89 km² Bevölkerungsdichte: 635 Einwohner je km² Einwohner: 24.527 (2016) Postleitzahl: 30952 Gemeindeschlüssel: 03 2 41 014

Quelle Abb. 1: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Region Hannover, Team Regionalplanung); Quelle Einwohnerzahl (31.12.2016): Region Hannover, Team Statistik

empirica 1 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Planerische Grundlagen

Lage und Erreichbarkeit Abb. 2: Regionales Raumordnungsprogramm 2016

Die Stadt Ronnenberg grenzt südwestlich an die Landeshauptstadt Hannover an. Sie zählt zu den Kommunen im ersten Ring um die Landeshauptstadt Hannover. Ron‐ nenberg ist mit den S‐Bahnlinien S 1, S 2/S 21 an den Haltepunkten Weetzen, Ron‐ nenberg und Empelde an die Landeshauptstadt Hannover angebunden. Die Fahrtzeit zum Hauptbahnhof Hannover beträgt 16 Minuten von Ronnenberg und 14 Minuten von Empelde (ohne Umstieg). Darüber hinaus ist Ronnenberg mit der Haltestelle Empelde an das Stadtbahnnetz angeschlossen (Stadtbahnlinie 9). Die Fahrt zum Hauptbahnhof Hannover dauert mit der Stadtbahn ohne Umstieg 22 Min. An das Autobahnnetz ist Ronnenberg nicht direkt angeschlossen. Zur Anschlussstelle Bad Nenndorf sind es 19 km (BAB 2).

Raumordnung, Regionalplanung und Siedlungsentwicklung

Nach zentralörtlicher Gliederung übernehmen die Stadtteile Ronnenberg und Em‐ pelde jeweils die Aufgabe eines Grundzentrums. Das jeweilige zentrale Siedlungsge‐ biet der beiden Grundzentren (Ronnenberg und Empelde) hat eine herausgehobene Bedeutung als Standort zur Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten. Der Ein‐ zugsbereich des Bahnhofes Weetzen wird als ein Vorranggebiet Siedlungsentwick‐ lung festgelegt. Der Stadtteil Weetzen ist zugleich als ländlich strukturierte Siedlung mit Ergänzungsfunktion Wohnen in der Stadt festgelegt.

Kommunale Stadtentwicklungs‐ und Wohnungsmarktstrategie

Grundlage der kommunalen Stadtentwicklungs‐ und Wohnungsmarktstrategie bildet das Integrierte Entwicklungskonzept (ISEK Ronnenberg 2030) sowie das Wohn‐ raumversorgungskonzept aus dem Jahr 2016.

Quelle Abb. 2: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Regionales Raumordnungsprogramm der Region Hannover 2016 ‐ Erläuterungskarte 1) empirica 2 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Erwerbstätigkeit

Abb. 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Abb. 4: Arbeitslose und Arbeitslosenquote am Arbeitsort

In Ronnenberg ist die Beschäftigtenzahl seit 2006 um 14 % auf 4.600 sozialversiche‐ rungspflichtig Beschäftigte (Arbeitsort) ge‐ stiegen. Im Vergleich zur Region Hannover war das Wachstum unterdurchschnittlich. Die Zahl der Arbeitslosen von Ronnenberg ist in der vergangenen Dekade gesunken. Die Arbeitslosenquote in Ronnenberg (9,2 %) liegt unter der der Region Hannover und über der der Region Hannover ohne LHH.

Pendlermobilität

Abb. 5: Einpendler, Auspendler und Pendlersaldo Abb. 6: Arbeitsplatzzentralität 2016

Ronnenberg hat Auspendlerüberschüsse. Seit 2007 ist der Auspendlerüberschuss von Ronnenberg fast konstant. 2016 gab es mehr als doppelt so viele Aus‐ (7.800 Personen) wie Einpendler. Die größere Bedeutung als Wohnstandort denn als Arbeitsplatzstandort wird auch aus der Arbeitsplatzzentralität (SvB am Arbeitsort/ SvB am Wohnort) er‐ sichtlich. In Ronnenberg wohnen mehr Be‐ schäftigte als dort arbeiten. Die Arbeitsplatz‐

zentralität ist im regionalen Vergleich nied‐ rig.

Quelle Abb. 3 bis Abb. 6: Bundesagentur für Arbeit (BA) empirica 3 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kaufkraft

Abb. 7: Kaufkraftindex 2017 (Region Hannover = 100) Der Kaufkraftindex (Region = 100) lag in Ronnenberg im Jahr 2017 mit 98 leicht unter dem Durchschnitt der Region Hannover. Die Spanne reicht von 93 in Uetze bis 130 in Isernhagen. Innerhalb der Kommunen der Region Hannover liegt der Index damit im unteren Mittelfeld.

Quelle Abb. 7: LOCAL© 2018 Nexiga, eigene Berechnungen und Darstellung

empirica 4 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Bevölkerungsentwicklung

Abb. 8: Einwohnerzahl (absolut) Abb. 9: Indexentwicklung der Einwohner Die Einwohnerzahl von Ronnenberg ist 2016 um 241 Personen auf 24.527 angestiegen. Seit 2007 wuchs Ronnenberg um +4,1 % (+967 Personen) und damit stärker als die Region Hannover ohne LHH (2,8 %) bzw. schwächer als die Region Hannover (4,3 %).

Quellen Abb. 8 und Abb. 9: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

empirica 5 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Altersstruktur

Abb. 10: Altersstruktur (2016) Abb. 11: Indexentwicklung nach Altersklassen Die Altersstruktur der Einwohnerinnen und Einwohner in Ronnenberg ist vergleichbar mit der der Region (ohne LHH): Anteilig ist die Altersklasse der 15‐ bis unter 40‐ Jährigen etwas stärker in Ronnenberg be‐ setzt und dafür die Altersklasse der 65‐Jährigen und älter geringfügig schwä‐ cher. In der zeitlichen Entwicklung wird deutlich, dass die Zahl der (jungen) Erwachsenen (20 bis unter 40 Jahre) seit 2012 und die Zahl der unter 20‐Jährigen seit 2014 wieder stark zunimmt.

Abb. 12: Jugendquotient (Verhältnis der Personen Abb. 13: Altenquotient (Verhältnis der Personen im im Alter von 0‐19 Jahren zu 100 Personen Alter von 65 Jahren und älter zu 100 Perso‐ zwischen 20 und 64 Jahren) nen zwischen 20 und unter 65 Jahren) Der Jugendquotient ist in Ronnenberg im Vergleich zur Region Hannover etwas höher und im Vergleich zur Region ohne LHH ge‐ ringer. In der Tendenz steigt der Jugendquo‐ tient in den letzten Jahren leicht an. Der Altenquotient in Ronnenberg ist höher als in der Region Hannover, jedoch geringer als in der Region ohne LHH. Der Altenquoti‐ ent in Ronnenberg ist in den letzten Jahren relativ konstant geblieben.

Quellen Abb. 10 bis Abb. 13: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

empirica 6 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Komponenten der Bevölkerungsentwicklung

Abb. 14: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Abb. 15: Wanderungen Die Sterbeüberschüsse der letzten 10 Jahre in Höhe von durchschnittlich 40 Personen pro Jahr (Abb. 14) konnten – ausgenommen 2007 und 2009 – durch die steigenden Wan‐ derungsgewinne (Abb. 15) mehr als kom‐ pensiert werden. Die Zahl der Einwohner steigt seitdem wieder an (vgl. Abb. 8). Dem Wanderungsverlust im Jahr 2009 folg‐ ten jährliche Wanderungsgewinne. Zuletzt waren es 327 Personen (2016).

Abb. 16: Wanderungsrichtungen Abb. 17: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner Wanderungsgewinne gab es in den letzten Jahren v.a. durch Zuzüge aus der LHH, in geringerem Umfang aus dem Ausland und 2014 bis 2016 auch aus Niedersachsen (ohne Region Hannover). Der Saldo mit der Region (ohne LHH) war durchgängig negativ. Ronnenberg profitierte in den letzten Jahren in stärkerem Maß von Wanderungsgewinnen aus der LHH als die Region (ohne LHH).

Quellen Abb. 14 bis Abb. 17: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

empirica 7 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Haushaltszahl und ‐struktur

Abb. 18: Haushaltszahl (absolut) Abb. 19: Veränderung der Zahl der Haushalte 2016 gegenüber 2017

Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte in Ron‐ nenberg um 6 % auf knapp 11.500 Haushal‐ te gestiegen. Die durchschnittliche Haus‐ haltsgröße liegt damit bei 2,10 Personen. Im Jahr 2007 lag die durchschnittliche Haus‐ haltsgröße bei 2,16 Personen. In 70 % aller Haushalte leben 1 oder 2 Per‐ sonen. Gegenüber 2007 ist vor allem die Zahl der kleineren Haushalte (1 und 2 Personen) angestiegen.

Quellen Abb. 18 und Abb. 19: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (jeweilige Grundlage: Haushaltsgenerierung)

empirica 8 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbestand

Abb. 20: Anteil der Wohneinheiten (WE) Abb. 21: Gebäudetypologie im Ein‐ und nach Gebäudetyp Zweifamilienhausbestand

In Ronnenberg gibt es ca. 11.300 Wohnun‐ gen in rd. 5.600 Gebäuden. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern überwiegen: 52 % des Wohnungsbestands (knapp 5.900 Wohnun‐ gen) befinden sich in Mehrfamilienhäusern, 48 % (rd. 5.400 Wohnungen) in Ein‐ und Zweifamilienhäusern. Bei Ein‐ und Zweifamilienhäusern überwiegt das freistehende Haus. Dennoch finden sich in Ronnenberg im Vergleich zur Region Hannover insgesamt und ohne LHH anteilig mehr Reihenhäuser.

Abb. 22: Baualtersstruktur Abb. 23: Eigentümerstruktur

Fast die Hälfte aller Wohngebäude wurde zwischen 1949 und 1978 errichtet (49 %). Anteilig gibt es in Ronnenberg mehr Woh‐ nungen aus der Zeit von 1979 bis 1990 als in der Region Hannover mit und ohne LHH. Privates Wohneigentum bildet mit gut 60 % den Hauptanteil des Wohnungsbestandes. In der Region ohne LHH fällt der Anteil höher aus. Der Anteil an kommunalen (10,8 %) Beständen liegt in Ronnenberg weit über dem Regionsdurchschnitt (mit und ohne LHH). Quelle Abb. 20: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 21 bis Abb. 23: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

empirica 9 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 24: Größenstruktur des Wohnungsbestandes Abb. 25: Wohnungen nach Anzahl der Räume

Rd. 31 % der Wohnungen in Ronnenberg sind Wohnungen zwischen 80 m² und 119 m². Dieser Anteil fällt im Vergleich zur Region Hannover (27 %) deutlich höher aus. Der Anteil kleiner Wohnungen bis 59 m2 ist mit rd. 19 % höher als in der Region Hanno‐ ver ohne LHH (rd. 14 %). Bedingt durch den im Vergleich zur Region ohne LHH geringe‐ ren Anteil an freistehenden Einfamilienhäu‐ sern ist der Anteil an sehr großen Wohnun‐ gen (> 120 m²) geringer als in der Region (ohne LHH). Korrespondierend zur Verteilung nach Wohnflächen dominieren in Ronnenberg Wohnungen mit drei bis fünf Räumen. Fast die Hälfte (49 %) der Wohnungen haben in Ronnenberg vier bis fünf Räume, was geringfügig über dem Anteil der Region ohne LHH liegt (48 %). Der Anteil von Wohnungen mit ein bis drei Räumen (rd. 27 %) ist höher als in der Region Hannover ohne LHH (rd. 23 %).

Quelle Abb. 24: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 25: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

empirica 10 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbaugenehmigungen und ‐fertigstellungen

Abb. 26: Wohnungsbaugenehmigungen Abb. 27: Struktur der Genehmigungen

Im Jahr 2016 wurden in Ronnenberg we‐ sentlich mehr Wohnungen genehmigt als in den Vorjahren. Je 1.000 Einwohner wurden 2016 in Ronnenberg 10,4 Wohneinheiten genehmigt. Die im Jahr 2016 genehmigten Wohnungen waren überwiegend in Mehrfa‐ milienhäusern. Der Anteil der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist in der Phase 2012‐2016 in Ronnenberg von 16 % auf 51 % gestiegen und liegt über dem

Niveau der Region Hannover (mit/ohne LHH).

Abb. 28: Wohnungsbaugenehmigungen – Abb. 29: Wohnungsbaugenehmigungen – regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Auf Jahresbasis schwankt die Zahl der Bau‐ genehmigungen in Ronnenberg. Im Trend hat sie zugelegt. Insgesamt ist in der gesam‐ ten Region die Zahl der Baugenehmigungen deutlich gestiegen – in Ronnenberg sogar überproportional, vor allem in den Jahren 2009, 2012 und insbesondere 2016. In der Phase 2012‐2016 lag die Zahl der Ge‐ nehmigungen je 1.000 Einwohner damit hö‐ her als in der Region Hannover (mit/ohne LHH).

Quelle Abb. 26 bis Abb. 29: Sonderauswertung des LSN

empirica 11 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 30: Wohnungsbaufertigstellungen Abb. 31: Struktur der Wohnungsbaufertig‐ stellungen nach Zeiträumen Die Wohnungsbaufertigstellungen waren in Ronnenberg 2016 ebenfalls wesentlich hö‐ her als in den Vorjahren. 2016 wurden 83 Wohnungen oder 3,4 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt. Dies ist der höchste Wert im Beobachtungszeitraum und liegt gemessen je 1.000 Einwohner um fast das Doppelte über dem Regionsdurchschnitt. Der Anteil der Mehrfamilienhauswohnungen an den Fertigstellungen hat sich in der Phase 2012‐2016 in Ronnenberg deutlich erhöht, liegt aber nach wie vor unter dem Anteil in der Region Hannover (ohne LHH).

Abb. 32: Wohnungsbaufertigstellungen – Abb. 33: Wohnungsbaufertigstellungen – regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Durch die Spitzenwerte im Jahr 2016 ist die Zahl der Fertigstellungen pro 1.000 Einwoh‐ ner in Ronnenberg im Zeitraum von 2012 bis 2016 gegenüber dem Zeitraum 2007 bis 2011 von 1,2 auf 2,0 gestiegen. Die Bauintensität war in Ronnenberg in der Phase 2012‐2016 vergleichbar mit der Regi‐ on insgesamt und etwas niedriger als in der Region ohne LHH.

Quelle Abb. 30 bis Abb. 33: Sonderauswertung des LSN empirica 12 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Bestand

Abb. 34: Angebotsmieten (Median) im Abb. 35: Angebotsmietspanne im Mehrfamilien‐ Mehrfamilienhausbestand hausbestand, 2016

Die Angebotsmieten sind zwischen den je‐ weils 1. Quartalen 2012 und 2017 in Ron‐ nenberg (+18 %) etwas geringer gestiegen als in der Region Hannover (+25 %). Die Miete (Median) für Wohnungen im Mehrfamilienhausbestand lag 2016 in Ron‐ nenberg mit 6,95 €/m² oberhalb des Regi‐ onswertes von 6,62 €/m². Das Verhältnis zwischen Ronnenberg und der Region Han‐ nover ändert bzw. dreht sich im höheren Preissegment – ein Ausdruck des wenig dif‐ ferenzierten Geschosswohnungsbestandes in diesem Preissegment.

Abb. 36: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 37: Angebotskaufpreisspanne für Eigen‐ Eigentumswohnungen im Bestand tumswohnungen im Bestand, 2016 Im Trend steigt seit 2013 in Ronnenberg der durchschnittliche Angebotspreis für Eigen‐ tumswohnungen im Bestand. Er liegt derzeit rd. 260 €/m² unterhalb des Regionswertes. 2016 wurde in Ronnenberg eine Eigen‐ tumswohnung im Bestand im Median für rd. 1.490 €/m² angeboten. Der Angebotspreis war damit günstiger als in der Region Han‐ nover (rd. 1.740 €/m2). Auch ist die Preisdif‐ ferenzierung, besonders im oberen Segment, in der Region Hannover ausgeprägter.

Quelle Abb. 34 bis Abb. 37: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH) empirica 13 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 38: Angebotskaufpreise (Median) im Ein‐ und Abb. 39: Verteilung der Angebotskaufpreise im Zweifamilienhausbestand Ein‐ und Zweifamilienhausbestand, 2016

Zwischen 2012 und 2017 ist der angebotene Kaufpreis in Ronnenberg für Ein‐ und Zweifami‐ lienhäuser im Bestand um 41 % und damit stär‐ ker als im gesamtregionalen Trend angestiegen. Der Angebotspreis für Ein‐ und Zweifamilien‐ häuser im Bestand belief sich im Median 2016 in Ronnenberg auf rd. 2.100 €/m². Häuser sind somit teurer als in der Region Hannover (rd. 1.850 €/m2).

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Neubau1

Abb. 40: Angebotsmieten (Median) in Abb. 41: Angebotsmietspanne in Neubau‐ Neubau‐Mehrfamilienhäusern Mehrfamilienhäusern, 2016

Zwischen 2012 und 2015 sind die Median‐ mieten für neu gebaute Wohnungen in Mehr‐ familienhäusern regionsweit gestiegen, an‐ schließend haben sich die Preise stabilisiert. In der Region (ohne LHH) liegen die Preise 2016 im Median bei rd. 9 €/m² und reichen in der Spitze bis zu 12 €/m². In der Gesamt‐ region liegt das Preisniveau insgesamt und insbesondere in der Spitze höher.

Quelle Abb. 38 bis Abb. 41: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

1 In der Region Hannover (ohne LHH) reichen die Fallzahlen der Angebotsmieten in neu gebauten Mehrfamilienhäusern für einzelne Kommunen für eine valide Auswertung nicht aus. Gleiches trifft für die Kaufpreise neu gebauter Eigentumswohnungen zu. empirica 14 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 42: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 43: Angebotskaufpreisspanne für Neubau‐ Neubau‐Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen, 2016

Die Medianpreise haben sich in der Region Hannover (ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um 36 % auf fast 2.700 €/m² erhöht. In der LHH ist das Preisniveau im Median mit fast 3.400 €/m²um etwa ein Viertel hö‐ her als in der Region (ohne LHH). Die Preis‐ differenz zwischen der Region Hannover und der Region Hannover ohne LHH nimmt im gehobenen Preissegment zu. Sehr hoch‐ wertige neue Eigentumswohnungen werden

überwiegend in der LHH angeboten.

Abb. 44: Angebotskaufpreise (Median) für Ein‐ und Abb. 45: Angebotskaufpreisspanne für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Neubau Zweifamilienhäuser im Neubau, 2016

In Ronnenberg kosteten Ein‐ und Zweifami‐ lienhäuser im Bestand 2016 durchschnittlich fast 2.000 €/m² und damit 13 % mehr als 2012. In der Region erhöhte sich der Preis dagegen um rd. ein Viertel. Im oberen Segment geht die Schere der Prei‐ se zwischen Ronnenberg und der Region Hannover auseinander. Die Objekte mit den höchsten Preisen sind in der Region Hanno‐ ver (mit und ohne LHH) teurer als in Ron‐ nenberg.

Quelle Abb. 42 bis Abb. 45: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

empirica 15 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Leerstand, Transaktionen, Transaktions‐ und Bodenpreise

Abb. 46: Marktaktiver Wohnungsleerstand

Die Leerstandsquote in Ronnenberg lag 2011 bei 2,9 %. Unter Berücksichtigung einer Fluktuationsreserve von 3 % ist der Leerstand insgesamt unbedeutend. Im

regionalen Vergleich zählt die Quote zu den geringsten.

In der Region hat sich der marktaktive Leerstand im Mehrfamilienhaussegment seit 2001 verringert. Die Quote fällt in der Hinweis: Daten zum Wohnungsleerstand LHH mit 1,6 % im Jahr 2015 geringer aus liegen auf Ebene der Kommunen als in der Region ohne LHH mit 2,4 %. nur aus dem Zensus 2011 vor.

Abb. 47: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Eigenheim‐ Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Baugrundstücken in Ronnenberg Mehrfamilienhausbaugrundstücken in der Region Die Zahl verkaufter unbebauter Grund‐ stücke für den individuellen Wohnungs‐ bau ist nicht nur Ausdruck einer verän‐ derten Nachfrage, sondern auch ange‐ botsbedingt. Stehen wenige Flächen zur Verfügung, werden auch wenige verkauft. Von 2008 bis 2016 wurden in Ronnen‐ berg im Schnitt 30 Grundstücke p.a. für den individuellen Wohnungsbau zu einem durchschnittlichen Preis von 161 €/m² verkauft.

Die Grundstückspreise für Eigenheime liegen mit Rang 8 unter den 21 Kommunen der Region Hannover im mittleren bis oberen Preissegment. In Ronnenberg sind die Preise seit 2008 leicht gesunken. Im MFH‐Segment sind die Verkaufsfälle in der LHH seit 2014 gestiegen und in der Region (oh‐ ne LHH) seit 2015. Während der mittlere Kaufpreis in der LHH zwischen 2013 und 2016 zurückging, blieb er in der Region (ohne LHH) konstant. Quelle Abb. 46: CBRE‐empirica‐Leerstandsindex; Abb. 47 und Abb. 48: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge. empirica 16 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 49: Bodenpreisindexreihe von EZFH‐ Abb. 50: Bodenpreisindexreihe von Mehrfamili‐ Baugrundstücken enhausbaugrundstück

Der Bodenpreisindex (vergleichbarer Grund‐ stücke) ist dagegen schon seit sechs Jahren stetig auf Wachstumskurs. Dies gilt sowohl für EZFH (11 % bis 22 %) als auch im stärkeren Maße für das MFH‐Segment (28 %). Im Eigenheimsegment sind die Bodenpreise in der LHH am stärksten gestiegen, gefolgt von den stadtnahen nördlich, südlich und westlich an die LHH angrenzenden Kommunen (im Wesentlichen die Siedlungsschwerpunkte im Kernraum zzgl. einzelne

Gemarkungen in Pattensen und Gehrden) und schließlich den stadtfernen (Siedlungsschwerpunkte außerhalb des Kernraums sowie Ergänzungsstan‐ dorte) regionsangehörigen Städten und Gemeinden.

Abb. 51: Preisentwicklung für freistehende Ein‐ und Abb. 52: Preisentwicklung für Eigentumswo‐ Zweifamilienhäuser (ohne Neubauten) nungen (ohne Neubauten)

Die Preise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand haben sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 in der LHH um 58 % und in der Region (ohne LHH) um 40 % erhöht. Seit 2008 stiegen die Preise für Eigentums‐ wohnungen im Bestand in der LHH um 67 % und in der Region (ohne LHH) um fast 40 %.

Quelle Abb. 49 bis Abb. 52: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge empirica 17 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung von Haushalten mit geringem Einkommen

Abb. 53: Anteil der Haushalte mit geringem Einkommen an allen Haushalten in der Kommune Als Haushalte mit geringem Einkommen gelten diejenigen Haushalte, die die Einkommensgren‐ zen nach § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht überschrei‐ ten. Das entsprechende jährliche Bruttoeinkommen liegt beispielsweise bei einem Einpersonen‐ haushalt zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) und 25.285 Euro (Haushalt/Person im Ange‐ stellten‐/ Arbeitsverhältnis), für eine Familie mit zwei Kindern zwischen 35.000 und 51.000 €. Nach Berechnungen der Region Hannover liegen gut 41 % aller Haushalte in der Region inner‐ halb dieser Einkommensgrenzen, d. h. 41 % aller Haushalte in der Region Hannover sind dem‐ nach Haushalte mit einem geringen Einkommen. In der Region Hannover (ohne LHH) ist der Anteil mit 38 % geringer. Ronnenberg zählt mit einem Anteil von 42,4 % zu den Kommunen mit dem höchsten Anteil in der Region Hannover.

Abb. 54: Empfänger von Mindestsicherungsleistungen Die Empfänger von Mindestsicherungsleistungen sind eine Teilgruppe der Haushalte mit gerin‐ gem Einkommen (Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, bei Erwerbsminderung und im Alter sowie Hilfen zum Lebensunterhalt nach SGB XII und Regelleistungen nach AsylbLG). In Ronnenberg ist die Zahl der Mindestsicherungsempfänger zuletzt auf knapp 3.000, vor allem als Folge des Zuzugs von Flüchtlingen, angestiegen und erreicht mit einem Anteil von 12 % an allen Einwohnern einen höheren Wert als in der Region Hannover (ohne LHH). Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen als Nach‐ frager auf dem regulären Wohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die Kommune dezentral in Wohnungen und nicht in Gemeinschafts‐ oder vergleichbaren Unterkünften untergebracht werden. Nach Anerkennung wechseln die Flüchtlinge die Rechtskreise vom AsylbLG in das SGB II, soweit die Person (noch) kein eigenes Einkommen hat. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wer‐ den diese Haushalte zu Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt.

Quelle Abb. 53: Region Hannover; Abb. 54: LSN, Werte für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen)

empirica 18 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 55: Bezieher von Leistungen nach AsylbLG Abb. 56: Wohngeldhaushalte

Im Zuge der Flüchtlingszuwanderung ist die Zahl der Empfänger von Leistungen nach dem AsylbLG in 2015 deutlich angestiegen. 2016 gingen die Zahlen wieder leicht zurück. Die Entwicklung vollzog sich in Ronnenberg ebenso wie in der Region Hannover. Die Zahl der Empfänger je 1.000 Einwohner ist in Ronnenberg seit 2015 höher als in der Regi‐ on. Die Zahl der Wohngeldhaushalte ist in der Region und Ronnenberg mit der Reform 2016 gestiegen. Bezogen auf 1.000 Einwoh‐ ner beziehen in Ronnenberg weniger Haus‐ halte Wohngeld als in der Region (mit und ohne LHH).

Abb. 57: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Abb. 58: Größe der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2016

In Ronnenberg haben 2016 rd. 1.170 Haus‐ halte Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II bezogen. Der Anteil an allen Haushalten liegt bei 10,2 % und damit auf dem Niveau der Region Hannover, jedoch deutlich über dem Anteil der Region (ohne LHH). Bei den Bedarfsgemeinschaften handelt es sich, gemessen an allen Haushalten in der Kommune, um relativ kleine (1 Pers.) und große (5 Pers. und mehr) Haushalte.

Quelle Abb. 55 bis Abb. 56: LSN, Werte AsylbLG für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen); Abb. 57 und Abb. 58: BA empirica 19 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung des Niedrigpreissegments und des Sozialwohnungsbestands

Abb. 59: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes Abb. 60: Angebotsmietpreisentwicklung im frei‐ finanzierten unteren Segment

In Ronnenberg gibt es 340 öffentlich geför‐ derte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Mit einer Bestandsquote von 3,0 % (Anteil am Gesamtwohnungsbestand) und 5,8 % (Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) liegt Ronnenberg unterhalb der Region Han‐ nover (4,7 %/7,5 %) und oberhalb der Regi‐ on ohne LHH (2,0 %/4,7 %). Bis 2030 fallen in Ronnenberg bis zu 290 Wohnungen aus der Sozialbindung. Die Schwelle des preis‐

wertesten Drittels angebotener Mietwohnungen in Ronnenberg ist von 2012 bis 2017 um rd. 19 % und damit etwas geringer als in der Region Hannover gestiegen (+20 %). Mit 6,50 €/m² (nettokalt) liegt die Mietpreisschwelle in Ronnenberg geringfügig oberhalb der gesamtregionalen Schwelle von 6,40 €/m².

Quelle Abb. 59: Region Hannover sowie Angaben der Kommunen; Abb. 60: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

empirica 20 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Bevölkerungs‐ und Haushaltsprognose

Abb. 61: Bevölkerungsprognose für die Region Abb. 62: Veränderung der Altersstruktur in der Hannover Region Hannover bis 2025

Gemäß Prognose der Region Hannover steigt die Einwohnerzahl in der Region bis 2025 um 38.000 bzw. 3,5 % auf gut 1,21 Mio. Auch die Altersstruktur wird sich verändern: Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bis unter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigen und der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmt zu. In den Altersklassen 16‐28 Jahre, 45‐55 Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐ zahl zurück (insb. die heutigen Babyboomer und geburtenstarken Vorkriegsjahrgänge).

Abb. 63: Haushaltsprognose und Zusatzbedarf an Abb. 64: Haushaltsprognose – Veränderung der Wohnraum für die Region Hannover Haushaltsgrößen in der Region bis 2025

Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahl der Haushalte in der Region bis zum Jahr 2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐ marktsituation des Jahres 2011 mit der da‐ maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsre‐ serve wiederherzustellen, bedarf es bis 2025 weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐ darf). Fast die Hälfte des prognostizierten Haushaltswachstums entfällt auf Einperso‐ nenhaushalte, knapp 20 % auf Haushalte mit

Kindern und die übrigen gut 30 % auf sons‐ tige Mehrpersonenhaushalte.

Quelle Abb. 61 bis Abb. 64: Region Hannover, Team Statistik empirica 21 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbedarf bis 2025

Abb. 65: Unterdeckung in den letzten Jahren Abb. 66: Bedarf nach Segmenten bis 2025 (pro Jahr)

Im Vergleich zur Entwicklung der Haushalte wurden in Ronnenberg seit 2011/2012 über 300 WE zu wenig gebaut. Das Defizit ent‐ spricht rd. 2,9 % der Haushalte und liegt damit oberhalb des regionalen Defizits (oh‐ ne LHH) von 2,1 %. Das Verteilungsmodell der Region geht von einem WE‐Bedarf von rd. 60 WE p.a. bis 2025 aus (rd. 600 WE, davon 380 WE MFH und 220 EZFH). Das sind insgesamt etwas

mehr als die jährlichen Fertigstellungen zwi‐ Die Bedarfe sind Ergebnisse des Verteilungsmodells, welches die ge‐ schen 2012 und 2016. samtregionale Bedarfsprognose bzgl. zusätzlicher Wohnungen bis 2025 auf die Städte und Gemeinden der Region verteilt. Es handelt sich nicht Mit den im Verteilungsmodell errechneten um eine kommunale Bedarfsprognose für die Stadt Ronnenberg. Bedarfszahlen verschieben sich im Vergleich zur Vergangenheit die Segmente zu Gunsten des Mehrfamilien‐hausbaus. Lag der Anteil fertiggestellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den letz‐ ten fünf Jahren bei rd. 24 %, geht die Region Hannover im Verteilungsmodell von 63 % aus. Die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose sind aus Sicht der Stadt realistisch. Die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose entsprechen jedoch nicht den Ergebnissen aus dem kommunalen Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Ronnenberg (Neubaubedarf 750 WE, davon 400 WE Ersatzbedarf und 350 WE Zusatzbedarf/ Nachholbedarf). Hierfür gibt es vor allem zwei Gründe: Im Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Ronnenberg wurden im Unterschied zum Verteilungsmodell der Region auch Ersatzbedarfe berechnet. Die Unterschiede in den Ergebnissen sind zudem darauf zurückzuführen, dass unterschiedliche Betrachtungszeiträume der vergangenen Entwicklung in die Berechnungen eingeflossen sind. Das kommunale Wohnraumversor‐ gungskonzept der Stadt Ronnenberg geht von einem Zusatzbedarf/ Nachholbedarf von 350 Wohnungen vom Jahr 2014 bis zum Jahr 2030 aus.

Quelle Abb. 65 und Abb. 66: eigene Berechnungen

empirica 22 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnbaupotenziale

Nach dem Wohnbauflächenkataster der Region Hannover verfügt die Stadt Ronnenberg über ein Flächenpotenzial von 22 ha. Das Flächenkataster der Region umfasst allerdings keine Flächen, die kleiner sind als 0,5 ha. Für die Deckung des im Verteilungsmodells errechneten Wohnungsbedarfs wäre eine Fläche von 15 ha erforderlich. Die Flächenpotenziale reichen rechnerisch zur Deckung der Bedarfe mehr als aus. Die Stadt verweist jedoch darauf, dass zum einen die Verfügbarkeit der Flächen und zum anderen die Vorhaltung bzw. Schaffung der notwendigen Infrastruktur (Kindergärten, Schulen) eine entscheidende Rolle für die tatsächliche Umsetzung spielen. Im städtischen 3‐Jahres‐Maßnahmenprogramm (2016‐2019) zum ISEK wurden beispielsweise potenzielle Wohnbauflächen in den Stadtteilen Empelde und Ronnenberg zurückgestellt, um zunächst den bestehenden und zu erwartenden Bedarf an Kindergrarten‐ und Schulplätzen durch den Bau von neuen Einrichtungen zu gewährleisten.

Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen bis 2025

Ziel ist es, die Quote des Sozialwohnungsbestandes in der Region Hannover bis 2025 mit rd. 4,7 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwoh‐ nungsbestand) bzw. rd. 7,5 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) durch einen Instrumentenmix konstant zu hal‐ ten. Neben Bestandsmaßnahmen (z.B. Verlängerung oder Erwerb von Bindungen im Bestand, Modernisierung), sollen in der Region Hannover 25 % des erforderlichen Wohnungsneubaus in den Siedlungsschwerpunkten in und außerhalb des Kernraums sowie 15 % in den Ergänzungsstandorten im ge‐ förderten Wohnungsneubau entstehen. In Ronnenberg liegt die Bestandsquote geförderter Wohnungen bei 3,0 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand) bzw. 5,8 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).

Zum Erhalt der Bestandsquote bedarf es im Jahr 2025 insgesamt 360 Sozialwohnungen in der Stadt Ronnenberg. Legt man die oben genannten Zielset‐ zungen der Region zum Anteil der Sozialwohnungen im Wohnungsneubau zugrunde, liegt der Bedarf neu zu bauender Sozialwohnungen in Ronnenberg in einer Größenordnung von rd. 150 Wohnungen (dies sind im rechnerischen Schnitt 15 WE pro Jahr) im Zeitraum von 2016 bis 2025. Mit den 150 Neubauwohnungen würden 52 % der bis 2030 aus der Bindung fallenden Wohnungen kompensiert. Zu berücksichtigen ist bei der Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes aus Sicht der Stadt, dass durch den Quartiersumbau „Memeler Straße“ nach dem momentanen Aufbereitungsstand mindes‐ tens 39 Sozialwohnungen über den Zeithorizont von 2030 hinaus geschaffen werden und 130 Wohnungen ab dem Jahr 2026 in den Neubauten im Be‐ reich Seegrasweg in Belegungsrechte übergehen, wodurch über 60 % des heutigen Sozialwohnungsbestandes in Zukunft gesichert werden können. Mit der Realisierung der benannten Sozialwohnungen würden die von der Region Hannover ermittelten Neubaubedarfe an Sozialwohnungen gedeckt.

Zum Erhalt der Bestandsquote in der Stadt Ronnenberg bedarf es nach dem Ansatz der Region Hannover der Schaffung weiterer 140 sozialgebundener Wohnungen im Wohnungsbestand. Im Rahmen der Zielsetzungen der Stadt Ronnenberg, den aktuellen Bestand von 340 Sozialwohnungen bis 2030 zu sichern, wären dies 120 Wohnungen.

empirica 23 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Aus Sicht der Stadt ist in Ronnenberg keine Ausweitung des Sozialwohnungsbestandes gewünscht, die aus der Bindung fallenden Wohnungen sollen aber kompensiert/gesichert werden. Mit den derzeitigen Planungen werden über 60 % des heutigen Sozialwohnungsbestandes in Zukunft bereits gesi‐ chert. Das kommunale Wohnraumversorgungskonzept stellt einen Bedarf an 100 Wohnungen im preiswerten Segment für 1‐ und 2‐Personenhaushalte mit geringem Einkommen fest.

empirica 24 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Handlungsbedarfe /‐felder (basierend auf den Ergebnissen der Kommunalgespräche sowie quantitativer Analysen und Indikatoren)

Handlungs‐ Relevanz In Ronnenberg gibt es auch zukünftig einen hohen Woh‐ Handlungsbedarfe felder* niedrig mittel hoch nungsbedarf. Bei den Zielgruppen sind Familienhaushal‐ 7 Ausweitung des Wohnungsbestandes/ Wohnungsneubau te und ältere Haushalte von besonderer Relevanz. Zielgruppenorientierte Wohnraumversorgung 1, 10 Haushalte mit geringem EK / Preisgünstiges Wohnen Die Baulandpotenziale sind in Ronnenberg insgesamt 2, 10 Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten ausreichend. Teilräumlich bestehen jedoch Engpässe. 3, 10 Ältere Haushalte 4, 10 Familienhaushalte Die Verfügbarkeit der Flächen ist zudem eine wesentli‐ 3, 4, 10 Qualitativ hochwertige Angebote für HH mit hohem EK che Herausforderung: Die Eigentümer wollen nicht ver‐ Baulandbereitstellung kaufen, es gibt fast keine Flächen mehr in öffentlicher 7 Planungsrecht Hand und die Zahl der Baulücken ist zurückgegangen. 9 Preiswertes Bauen Vor diesem Hintergrund wird die Etablierung eines akti‐ 7 Aktivierung FNP‐Potenziale 7 Aktivierung Innenentwicklungspotenziale ven Flächenmanagements diskutiert. Weiterentwicklung der Wohnungsbestände 8Energetische Sanierung Eine besondere Relevanz für Ronnenberg haben der 3, 8 Altersgerechter Umbau altersgerechte Umbau der Wohnungsbestände sowie der 8 Eneuerung/nachfragegerechte Anpassung der Bestände Generationswechsel im (Einfamilienhaus‐)Bestand und 8Umgang mit/Aktivierung von Leerständen altersgerechte Quartiere. (Sozial‐)räumliche Handlungsfelder 3, 4, 10 Generationenwechsel im (Einfamilienhaus‐)Bestand 8 Quartiere mit Schrumpfungstendenzen 10 Sozial benachteiligte Quartiere 3 Altersgerechte Quartiere Kooperationen und Kommunikation alle Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren alle Interne Kommunikation mit Bürgern/Politik

* Handlungsfelder im Ergebnis der Diskussion in der 5. Arbeitsgruppen‐Sitzung zum Wohnraumversorgungskonzept. Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) 1 Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen 2 Wohnraumversorgung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten 3 Altersgerechte Wohnraumversorgung 4 Familiengerechte Wohnraumversorgung 5Räumlich ausgewogene Entwicklung 6 Wohnflächenverbrauch/‐inanspruchnahme 7 Baulandaktivierung 8 Ausdifferenzierung Wohnungsangebot / Erneuerung Wohnungsbestand 9 Reduzierung von Baukosten 10 Sozialräumliche und funktionale Mischung 11 Wohnraumversorgung als gemeinschaftliche Aufgabe empirica 25