TRIBUNALE DI SALERNO Terza Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

Arch. Marta Garofalo

TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

G.E. Dott. Alessandro Brancaccio Relazione di stima immobiliare RGE n. 244/2012 Creditore procedente MPS gestione Crediti SpA Debitore OMISSIS (datore d’ipoteca)

Il bene pignorato è un appartamento residenziale sito al III piano del fabbricato di Via Strada statale 91 per Eboli n.312 località Quadrivio in Comune di Campagna (SA), identificato al N.C.E.U. di Campagna (SA) al foglio n.70 particella n. 335 sub 27 cat. A/2 - classe 3 - 5,5 vani - rendita 326,66 Euro che libero su due lati confina ad est con subalterno 26, a sud con beni comuni non censiti e subalterno 28.

Proprietari attuali OMISSIS (datore d’ipoteca): quota intera piena proprietà .

Titolo di provenienza del bene Atto di compravendita a rogito notaio Sergio Barela del 12/04/2001 rep. 53147 raccolta 15273 trascritto a Salerno (SA) il 7/04/2001 ai nn.7015/8891 e registrato ad Eboli (SA) in data 12/04/2001 al n. 978.

 Eventuale comproprietà  Iscrizione e trascrizioni  Regolarità tecnico- urbanistiche  Abitabilità - agibilità

Stato di occupazione Occupato dal proprietario Custode giudiziario Dott.ssa Samantha Indovino Udienza per fissare modalità di vendita 30 maggio 2013 Studio di architettura e consulenza

Data trascrizione pignoramento 22 ottobre 2012 Via Vincenzo Dono,8 Quote pignorate intero 84128 Salerno Importo pignoramento 37.845,03 Euro tel. 089 72 64 70

Valore del bene a base d’asta 155.036,00 Euro Lotto unico fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 Il C.T.U., con giuramento del 20 dicembre 2012, deposita entro l’otto c.a., 45° giorno ante [email protected] udienza del 30 maggio 2013, [email protected] Dott. Arch. Marta Garofalo

Arch. Marta Garofalo

Indice

Premessa p.3

1. Svolgimento operazioni peritali p.5

2. Quesito 1 2 3 p.6

3. Descrizione dei luoghi oggetto di stima p.7

3.1. Dati catastali preliminari

3.2. Caratteristiche dell’ubicazione

3.3. Caratteristiche generali del territorio

3.4. Caratteristiche del bene da stimare

4. Provenienza del bene immobile al debitore p.13

5. Valutazione di divisione del bene p.14

6. Stato di possesso del bene p.15

7. Valutazione del canone di locazione p.16

8. Regime patrimoniale del debitore p.16

9. Formalità, vincoli ed oneri a carico dell’acquirente p.17

10. Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all’acquirente p.19

11. Acquisizione di visure catastali ed ipotecarie aggiornate p.21 12. Regolarità urbanistica ed edilizia del bene p.23

13. Determinazione del valore di stima p.24

14. Quantificazione spese per rimozione beni p.26

15. Conclusioni p.29

16. Inquadramento area p.39 Studio di architettura e 17. Riepilogo Lotto di vendita p.40 consulenza

18. Elenco Allegati p.41 Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

Tribunale di Salerno (SA)

Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari G.E. Dott. Alessandro Brancaccio

Procedura esecutiva R.g.E. n. 244/2012

Premessa

- La scrivente Dott. Arch. Marta Garofalo, C.F. GRF MRT 74D60 H7013U, con

studio in Salerno (SA) in Via Vincenzo Dono n.8, iscritta all’Ordine degli

Architetti Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Salerno (SA) al

n.1768 ed iscritta nell’elenco dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale

di Salerno, è stata nominata Consulente Tecnico Ufficio dal Giudice

dell’esecuzione Dott. Alessandro Brancaccio in data 20/12/2012 nel

procedimento esecutivo n.244/2012 iniziato ad istanza della Monte dei

Paschi di Siena Gestione Crediti Banca S.p.A. rappresentata e difesa

dall’avv. Giuseppe Stanzione in virtù del mandato dell’Avv. Riccardo De

Rossi, Responsabile dell’Ufficio periferico di Salerno, giusta procura

notarile del 17/10/2002 ai rogiti Dott. Vieri Grillo in Siena repertorio n.

148931;

- Con la stessa nomina, previo giuramento di rito, il G.E. ha stabilito che il

termine ultimo per il deposito della presente relazione è il 45° giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità di vendita fissata

per il 30/05/2013, ed ha ricevuto incarico di rispondere ai seguenti quesiti Studio di architettura e riportati nel MOD 0112 consegnato: consulenza 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod.proc.civ. è necessaria e però manca in atti o è Via Vincenzo Dono,8 inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti 84128 Salerno senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle tel. 089 72 64 70 operazioni; fax 089 29 62 812 2 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea è proceda secondo i quesiti da 4 a 12; cell. 340 9781290 3 Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta P. IVA 04511760656 documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via [email protected] preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è [email protected] mancante e/o inidonea e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti

postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 3

Arch. Marta Garofalo 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;

5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquistato la proprietà;segnali,altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6 Valuti la possibilità di un divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7 Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e dei diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8 Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni a norma dell’articolo 2923 comma 3 cod.civ; 9 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 10 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso;le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convezioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi

ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché eventuali obbligazioni propter rem); 11 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri Studio di architettura e conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti consulenza di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 12 Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per Via Vincenzo Dono,8 soggetto ( a favore e contro), quest’ultima in forma sintetica ed integrale, riferite 84128 Salerno almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo tel. 089 72 64 70 incrociato; fax 089 29 62 812 13 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché cell. 340 9781290 l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione P. IVA 04511760656 urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n.380, nonché le notizie [email protected] di cui all’art.46 di detto T.U. e di cui all’art.40 della L. 28.2.85 n.47 e succ. mod.; in [email protected] caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all’art.46, comma 1, del citato T.U. , ovvero di cui all’art.40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario 4

Arch. Marta Garofalo potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,com.5 , del citato T.U. e di cui all’art. 40 com.6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e condono. 14 Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; 15 Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato; 16 Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o word x windows microsoft, nonché “.pdf” per adobe acrobat)-di un planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione , via o località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni alla partita foglio particella estensione e tipo di coltura; per i fabbricati alla partita , al foglio alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio- urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta; 17 Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

1. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

La scrivente ha svolto le operazioni peritali, completate le necessarie indagini preliminari ed i rilievi del caso, secondo la seguente cronologia:

- in data 17/01/2013, 01/02/2013, 19/03/2013, 2/04/2013, 5/04/2013, 8/04/2013 presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio di Salerno per le consultazioni delle Studio di architettura e consulenza Ispezioni Ipotecarie e delle Visure Catastali; - in data 9/01/2013, 4/03/2013, 18/03/2013 presso gli Uffici dell’Anagrafe e Stato Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno civile, dello Sportello Unico dell’Edilizia e di Pianificazione del Territorio del tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 Comune di Campagna ed Eboli (SA); cell. 340 9781290

- in data 31/01/2013 presso lo studio del notaio Sergio Barela di Salerno; P. IVA 04511760656 [email protected] - in data 20/03/2013 presso il Tribunale di Eboli; [email protected]

Arch. Marta Garofalo

- in data 28/01/2013 alle ore 9.30 primo accesso sui luoghi di stima congiunto con custode giudiziario dott.ssa Samantha Indovino coadiuvata dall’avv. Maria-

Angela Indovino, previo avviso alle parti a mezzo fax, raccomandata a/r, email certificata regolarmente ricevuti; durante l’accesso, come da verbale allegato, è stato eseguito dettagliato rilievo metrico e fotografico, nonché riscontro con le schede catastali estrapolate dalla scrivente all’Agenzia del Territorio di Salerno, per cui la scrivente ha ritenuto di concludere le operazioni peritali di rilievo del bene oggetto di procedura [cfr allegato n.1].

A seguito della documentazione acquisita ed elaborata, nonché dei rilievi eseguiti, la scrivente risponde a ciascuno dei quesiti riportati nel mod. 0112 già richiamato.

2. Quesiti 1.2.3.

In data 14/01/2013 la scrivente ha estratto in Cancelleria del Tribunale di Salerno copia integrale del fascicolo fallimentare n. 244/2012: la documentazione raccolta, relativa al bene oggetto di procedura esecutiva è completa ed idonea, per cui è possibile procedere alle operazioni peritali.

Agli atti della produzione dell’avv. Giuseppe Stanzione in data 30/10/2012 sono stati depositati i seguenti documenti da riscontro per la presente relazione:

1. Atto di pignoramento immobiliare, atto di precetto, istanza di vendita;

2. Contratto di muto e di erogazione a saldo e quietanza a rogito del notaio

Sergio Barela rep. N. 53148 del 5/04/2001;

3. Relazione notarile del dott. Luigi Capobianco al 25/10/2012 con estratto di Studio di architettura e mappa in formato A4 e visure storiche per immobile T15602, T203148. consulenza

La scrivente ha svolto verifiche delle formalità iscritte sull’immobile presso l’ Via Vincenzo Dono,8 Agenzia del Territorio di Salerno che si riportano [cfr allegato N.2], e pertanto è 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 sottoposto a pignoramento ed oggetto di valutazione: fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 Appartamento uso residenziale al terzo piano di un fabbricato in Via Strada statale P. IVA 04511760656 n.91 per Eboli n. 312 località Quadrivio di Campagna in Campagna (SA), [email protected] [email protected] identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n.70 particella n.335 sub 27

Arch. Marta Garofalo categoria A/2 (abitazione tipo civile), classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita

326,66 €.

3. Quesito 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato etc. *…+.

3.1 Dati catastali preliminari Il bene oggetto della procedura esecutiva è un appartamento residenziale al terzo piano di un fabbricato edificato nel decennio 1970/1980, nella località

Quadrivio del Comune di Campagna, in Via Strada Statale 91 per Eboli n.312, identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al [cfr allegato n.3]:

- Rif. Visura C.F. n.SA19245, foglio n.70 particella n. 335 sub 27 categoria

A/2 classe 3 consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, intestata dalla data

del 23/02/2002 al signor OMISSIS (C.F.OMISSIS) piena proprietà per 1/1;

- Rif. Visura C.T. n. SA19253, foglio n. 70 particella n. 335 Qualità Ente

Urbano superficie 420 mq, area di enti urbani e promiscui dal 10/01/2006,

per allineamento mappe n.8234;

- Rif. richiesta C.F. n. SA91480, foglio n. 70 particella n. 335 insistono n.40

subalterni distinti tra appartamenti e beni comuni.

3.2 Confini e caratteristiche dell’ubicazione

L’immobile oggetto di stima è sito nella località di Quadrivio Studio di architettura e consulenza di Campagna (SA), in un palazzo edificato nel periodo Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno 1970-1980. Il contesto tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 urbano è dotato di cell. 340 9781290 attrezzature pubbliche, P. IVA 04511760656 servizi bancari e postali, [email protected] [email protected]

Bene oggetto di stima Quadrivio di Verso etc.., tali da Via S.S. 91 per Eboli n.312 rendere la Campagna Sa-RC

Arch. Marta Garofalo frazione in cui insiste l’immobile da stimare, un contesto territoriale autonomo dal centro del comune posto a monte [cfr allegato N.5,11].

3.3 Caratteristiche generali del territorio

Il Comune di Campagna è un antico paese nella provincia di Salerno, sorge alle pendici dei monti Picentini, tra il fiume Sele e i torrenti Atri e Tenza. Il territorio è articolato in 8 frazioni: Puglietta, Camaldoli, Serradarce, Romandola-Madonna del

Ponte, Quadrivio Basso, Galdo, Mattinelle, Santa Maria la Nova.

I comuni confinanti sono: Acerno, Contursi Terme, Eboli, Olevano sul Tusciano,

Oliveto Citra, Postiglione, Senerchia (AV), Serre. Il paese è facilmente raggiungibile da tutti i centri vicini e dista da Salerno circa 43 km, a circa 15 km dal raccordo autostradale A3 Sa-Reggio

Calabria.

La popolazione residente è di sedicimila abitanti con una densità per Kmq di

119,5 ed una superficie di 135,39 Kmq, con altezza su Campagna: nucleo storico a monte livello del mare minima di 32 ml e massima di 1.790 ml slm, con escursione altimetrica di circa 1.760 ml slm: è definita pertanto zona di montagna interna.

Rientra nella Comunità Montana Zona Alto e Medio Sele Monti Picentini , Regione

Agraria n. 7 – Medio Sele, Parco dei Monti Picentini, Associazione Nazionale Città Studio di architettura e dell'Olio [cfr allegato n.5 e consulenza n.9]. Via Vincenzo Dono,8 La frazione di Quadrivio 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 rappresenta il cuore fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 commerciale della città, P. IVA 04511760656 deve il suo nome all'incrocio [email protected] [email protected] di due strade, la Strada

Quadrivio di Campagna 8

Arch. Marta Garofalo

Statale 91 e la provinciale per Acerno: si è sviluppato notevolmente in seguito al sisma del 1980 e da allora ha ospitato una comunità eterogenea di abitanti provenienti dai comuni limitrofi.

3.4 Caratteristiche del bene da stimare: appartamento residenziale

In occasione del sopralluogo concordato sui luoghi oggetto di stima, l’attuale proprietario del bene, ha consentito l’accesso permettendo di elaborare un rilievo metrico e fotografico dettagliato. N Quanto rilevato è congruente con la documentazione tecnico- amministrativa ricercata presso gli uffici competenti, giusta pratica

C.E. n.1035 del 29/07/1977, C.E. n.1104 del 01/02/1978, C.E. n.1231 del 08/03/1979, C.E. n.1414 del 25/07/1980 ad eccezione di lievi modifiche interne irrilevanti [cfr allegato

N.3-5-9]. L’appartamento è Studio di architettura e inserito in un fabbricato arretrato consulenza dal filo stradale a mezzo di Via Vincenzo Dono,8 cancello carrabile e pedonale e 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 circondato da spazi comuni adibiti fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 a parcheggi. Il lotto, su cui insiste Immobile oggetto di stima in Via Strada P. IVA 04511760656 Statale 91 per Eboli n.312 - III piano il fabbricato, ove è inserito il bene [email protected] interno 10- Quadrivio di Campagna(SA) [email protected] da stimare, è identificato con la

Arch. Marta Garofalo particella n. 1106 del foglio n.70 e confina a:

- Nord con la particella 1111;

- Est con le particelle n. 963, 960,753;

- Sud con la Strada Statale 91 per Eboli;

- Ovest con le particelle nn. 1109,1108,730,406,303.

La geometria è regolare e l’orografia altimetrica è pianeggiante, il lotto è circondato da un edificato concentrato sull’asse viario principale e da rilievi collinari a nord.

Il fabbricato è articolato in sei piani fuori terra a destinazione residenziale, un unico corpo scala ad un rampante e n.4 appartamenti per piano, un’articolazione volumetrica compatta, sporgenze e rientranze lineari su ogni lato dell’edificio. Le rifiniture esterne sono espressione di un livello edilizio medio, finitura ad intonaco colorato per l’intera superficie del paramento murario e rivestimento in ceramica per l’intero perimetro del fabbricato al piano terra. Le ringhiere in ferro lineare verniciato disegnano un partitura intensa ma semplice. Il portone d’ingresso è in alluminio dorato con disegno semplice, gli infissi sono in legno con ornie in marmo bianco levigato. Un marciapiede pavimentato con elementi in vibrocemento di colore grigio definisce il perimetro dell’intero fabbricato e lo distanzia nella misura di un metro lineare circa dal piazzale esterno asfaltato adibito a parcheggio libero.

L’interno è ispirato alla stessa logica di rifiniture semplici con pavimentazione in ceramica, tinteggiatura alle pareti di tipo normale e piano terra con rivestimento Studio di architettura e nell’androne di pannelli in pvc per un altezza di circa 1,50 ml. Le porte e gli infissi consulenza sono in legno con ornie e soglie in marmo bianco, il parapetto delle scale è Via Vincenzo Dono,8 realizzato con ringhiera in ferro di colore chiaro. L’edificio è stato realizzato nel 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 decennio 1970-1980, ad oggi è in discreto stato di manutenzione esterna [cfr fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 allegato N. 5-9-11]. P. IVA 04511760656

[email protected] [email protected]

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Rilievo planimetrico dell’immobile oggetto di stima

L’immobile oggetto di stima è sito al terzo piano interno n.10, libero sui lat nord ed ovest, confina a sud con il sub 28 e beni comuni condominiali, ad est con il sub

26. L’esposizione dell’immobile è discreta con balconi e finestre posti a nord ed ovest ed arretrati al filo fabbricato: la posizione in angolo di fabbricato libero su due lati e l’affaccio verso le colline circostanti definite da un edificato puntuale e discreto, rendono l’immobile arioso e panoramico, sebbene poco luminoso.

L’articolazione interna si sviluppa con linearità in direttrice est-ovest, un ampio ingresso che con continuità immette nella cucina-salone, un lungo corridoio cieco distribuisce due camere da letto, due bagni ed un ripostiglio. Studio di architettura e Gli ambienti sono ampi e regolari con un’altezza interna di circa 2,75 ml, consulenza espressione di una tipologia razionalista derivante dall’epoca della costruzione del Via Vincenzo Dono,8 fabbricato [cfr allegato N.5-9-11]. 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 Il salone e la cameretta hanno due profondi ed ampi balconi a mo’ di terrazzini, il fax 089 29 62 812 balcone ad ovest della camera matrimoniale è di dimensioni normali con separè in cell. 340 9781290 vetro con la proprietà adiacente e confinante del subalterno 28. Gli infissi sono in P. IVA 04511760656 [email protected] legno con ornie e soglie in marmo bianco levigato, persiane avvolgibili in pvc e [email protected] doppi infissi esterni in alluminio dorato. La tinteggiatura delle pareti in acrilico

Arch. Marta Garofalo colorato e tamponato è in ottimo stato di conservazione. Le porte sono in legno con controtelaio a vista ed inserti in vetro colorato, i pavimenti in gres porcellanato lucido di colore chiaro montato con fuga di circa 1 cm in diagonale con soluzione di continuità per l’intera superficie interna, con battiscopa a filo- parte. I pavimenti ed i rivestimenti in bagno sono in ceramica formato 20x20 e

20x30, montati con regolarità e per un’altezza di circa 2,40 ml e per l’intero perimetro [cfr allegati N.5-9-11].

La dotazione impiantistica è stata oggetto di manutenzione dall’epoca dell’acquisto dell’esecutato avvenuta nel 2002, pertanto adeguata alle vigenti normative per quanto riguarda l’impianto elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento e split a parete per il condizionamento.

In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è ottimo, con prestazione impiantistica adeguata, rifiniture nei materiali ed accessori medio- alte e di recente datazione (2002), inserito in un fabbricato di discreto livello edilizio e conservativo.

Analisi dimensionale Il calcolo delle superfici è dato, per la superficie utile ai sensi dell’artt. 2-3 del D.M.

10/05/1977 n.801, dalla somma della superficie residenziale, della superficie pertinenziale di ornamento (balconi, terrazzi, etc.) computata al 30% della loro dimensione in quanto comunicanti direttamente con i vani principali, e dalla superficie pertinenziale-accessoria (soffitte, cantine etc.) computata la 60% della Studio di architettura e loro dimensione in quanto comunicante direttamente con i vani principali, della consulenza superficie scoperta (cortile-giardino tec.) computata al 10% della loro dimensione, Via Vincenzo Dono,8 inteso come Sc = Su + 60% Snr come formula generale, misurate al netto di 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. Di seguito nel fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 dettaglio il rilievo metrico eseguito per l’intero bene oggetto di procedura: P. IVA 04511760656

[email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo SUB 27 Distribuzione funzionale Superfici nette Coefficiente di omog. S.n.r. Ingresso-corridoio 18,06 mq 1.00 Cucina-salone 30,05 mq 1.00 cameretta 16,07 mq 1.00 camera matrimoniale 17,20 mq 1.00 bagno 4,60 mq 1.00 bagno 5,85 mq 1.00 ripostiglio 1,63 mq 1.00 Balcone 5,80 mq 0.30 1,74 mq

Balcone 4,95 mq 0.30 1,48 mq balcone 2,82 mq 0.30 0,85 mq

Nel dettaglio:

Sup. utile = sup. residenziale + (sup. scoperta x 0.30)+ (sup. annessi x 0.60) = (93,46 + 0.30 x 13,57)mq = 97,53 mq ovvero, approssimando a

circa 98 mq (dico novantotto/00 mq ).

Quanto elaborato è parzialmente congruente con le superfici catastali riportate in visura e con le relazioni ed i calcoli allegati alle concessioni documentate [cfr allegati N.5-9]:

Elaborato planimetrico sub 27 Foglio di mappa n.70 particella 335

Studio di architettura e consulenza

Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 NCEU Sup. Sup. Destinazione Destinazione Ubicazione Congruo Foglio 70 catastale rilevata catastale rilevata P. IVA 04511760656 p. 335 5,5 vani 98 mq A/2 abitazione Abitazione Piano terzo si [email protected] Sub 27 civile residenziale [email protected] p.335 420 mq n.r. Ente urbano Lotto Pianeggiante Si rispetto al piano stradale 13

Arch. Marta Garofalo

In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è ottimo, con prestazione impiantistica adeguata, inserito in un fabbricato di discreto livello edilizio e conservativo.

4. Quesito 5. Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico proprietario etc. *…+.

Il bene oggetto di stima è pervenuto al signor OMISSIS con atto di compravendita del 5/04/2001 repertorio n. 53147 raccolta n. 15273 a rogito del notaio Sergio

Barela registrato ad Eboli il 12/04/2001 al Reg. Gen n.978: “da una parte OMISSIS nata Campagna (SA) il OMISSIS per 6/9 […] e i di lei tre figli OMISSIS nata il

26/05/1963 […] OMISSIS nato il 6/02/1966 […] OMISSIS nato il 25/05/1970 […]tutti e tre nati a Chicago e residenti a Campagna per i 3/9 [...] con ogni debita garanzia cedono trasferiscono e vendono ai signori coniugi “OMISSIS e OMISSIS” che in quote uguali ed indivise accettano ed acquistano il seguente immobile facente parte del fabbricato sito nel Comune di Campagna alla località Quadrivio S.S.91 con ingresso da strada privata comune al vicino fabbricato Ruggiero, e precisamente: appartamento per civili abitazioni ubicato al terzo piano distinto col numero interno 10 e composto di tre vani ed accessori confinante con pianerottolo, appartamenti interni 9 ed 11 e con zone di rispetto del fabbricato salvo altri. […]”- si produce atto in copia conforme all’originale in allegato n. 4; […] pervenne al signor Palladino Antonio in regime di comunione dei beni con atto di assegnazione dalla “OMISSIS.” con sede in Campagna con atto per Notaio M.Gentile del Studio di architettura e 13/10/1982 registrato ad Eboli in 20/10/1982 al n.4633 e trascritto a Salerno in consulenza data 15/110/1982 al n. 21083 […]si produce nota di trascrizione dell’atto di Via Vincenzo Dono,8 assegnazione in allegato n. 2; “in data 8/01/2000 è deceduto in Eboli OMISSIS 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 lasciando eredi ex lege la moglie OMISSIS ed i tre figli OMISSIS […]” - si allega nota fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 di trascrizione della denunciata successione in allegato n.2. P. IVA 04511760656 Il bene oggetto di procedura è stato acquisito dall’attuale proprietario il [email protected] [email protected] 5/04/2001 in comunione di beni con la moglie OMISSIS, deceduta successivamente in data 11/06/2001, lasciando come eredi legittimi dei diritti pari 14

Arch. Marta Garofalo ad ½ dell’intero, il coniuge OMISSIS, i genitori OMISSIS, i fratelli OMISSIS, giusta denuncia di successione n.41/403 presentata all’Ufficio del Registro di Eboli, trascritta a Salerno ai nn.31664/23768 in data 30/08/2002, che si allega.

Con verbale rep. 120 cron. 608 r.succ.14/02 r.c.n.c. 73/03 del Tribunale di Salerno sezione distaccata di Eboli, i signori OMISSIS, rinunciano puramente e semplicemente all’eredità di OMISSIS: alla data della presente CTU il predetto atto non è stato ancora pubblicato presso l’Agenzia del Territorio di Salerno, pertanto la scrivente, autorizzata dal G.E. in data 7/03/2013 a seguito di specifica istanza, ha provveduto alla trascrizione presso gli uffici competenti previa acquisizione del titolo originario presso la Cancelleria del Tribunale di Salerno sezione distaccata di

Eboli [cfr allegato n.4].

L’analisi della provenienza del bene oggetto di procedura è stata elaborata sino al

1982, oltre il ventennio richiesto.

Identificazione del bene Aventi diritto del bene Quote degli aventi diritto del oggetto di procedura oggetto di procedura bene oggetto di procedura

N.C.E.U. di Campagna (SA) OMISSIS Piena proprietà per la quota intera Foglio n.70 C.F. OMISSIS part. n.335 sub 27

5.Quesito 6. Valuti la possibilità di un divisione dei beni in caso di comproprietà etc *…+.

Per “comoda divisibilità” si intende, sia la mera possibilità di una materiale Studio di architettura e consulenza ripartizione dell’immobile tra gli aventi diritto, sia la concreta attitudine alla stessa da cui derivi, a ciascun comproprietario, un bene di valore assimilabile Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno all’originario senza particolari limitazioni funzionali o condizionamenti. Occorre, tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 infatti, evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario valore cell. 340 9781290 dell'immobile, con i beni risultanti dal frazionamento, anche se di modeste P. IVA 04511760656 dimensioni, ma funzionali: le porzioni ottenute nell’insieme devono raggiungere il [email protected] [email protected] valore originario del bene indiviso, senza dispersione di ricchezza.

Arch. Marta Garofalo

L’immobile oggetto di stima, è aggredito per intero, con le quote di proprietà sopradescritte attribuite al solo esecutato, per cui non si prevede alcuna divisione nello stato in cui trova ad oggi.

6. Quesito 7. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante etc. *…+.

6.1 Stato di possesso del bene

Alla data del sopralluogo del 28/01/2013 il bene oggetto di stima è occupato dall’esecutato con il proprio nucleo familiare di seguito composto: OMISSIS nato ad Eboli il OMISSIS e OMISSIS nata ad Eboli il OMISSIS, residenti nel Comune di

Campagna (SA) all’indirizzo di Via S.S. 91 per Eboli n.312, giusto certificato contestuale rilasciato dall’ufficio Anagrafe del Comune sopracitato in data

4/03/2013 e che si allega [cfr allegato n. 9].

6.2 Nomina custode giudiziario Per il bene oggetto di stima è stato nominato dal G.E. del Tribunale Salerno (SA) come custode giudiziario la Dott.ssa Samantha Indovino domiciliata presso l’avv.

Maria-Angela Indovino con studio in Via R. Mauri n. 110-84129 Salerno, Tel 089

338386, fax 089 2751354, pec: [email protected], con cui si è concordato il primo accesso sui luoghi di causa, e si rimanda alla relazione/rendiconto per l’indennità di occupazione concordata con gli esecutati Studio di architettura e [cfr allegato n.1]. consulenza

Via Vincenzo Dono,8 7. Quesito 8. Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 pignorato e , in caso di immobili già concessi in locazione dica se il bene …. *…+. fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 La scrivente stima, in riferimento al mercato delle locazioni immobiliari del P. IVA 04511760656 Comune di Campagna (SA), come il più probabile canone mensile di un bene [email protected] [email protected] analogo nel medesimo stato di conservazione e manutentivo in quel contesto,

Arch. Marta Garofalo circa 300,00/350,00 Euro dato congruo rispetto alle quotazioni immobiliare OMI

II semestre 2012 [cfr allegato n.7].

8. Quesito 9. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato etc *…+.

Alla data della nomina di C.T.U. si riportano i seguenti estratti di matrimonio dell’ esecutato per l’individuazione del regime patrimoniale *cfr allegato n.9]:

- Con Atto n. 40 p. II Serie B anno 2000 del Comune di Eboli (SA) il sig.

OMISSIS (esecutato) nato a d Eboli (SA) il 8/08/1970 ha contratto

matrimonio in Campagna (SA) con la sig.ra OMISSIS (deceduta), nata ad

Eboli (SA) il 8/06/1981, in data 3/12/2000 in regime di comunione dei

beni, senza alcuna annotazione;

- Con Atto n. 4 p. II Serie A anno 2008 del Comune di Eboli (SA) il sig.

OMISSIS (esecutato) nato a d Eboli (SA) il 8/08/1970 ha contratto

matrimonio in Eboli (SA) con la sig.ra OMISSIS, nata ad Eboli (SA) il

14/06/1981, in data 14/02/2008 in regime di separazione dei beni nei

loro rapporti patrimoniali.

9. Quesito 10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, etc. *…+.

9.1 vincoli e/o oneri sull’attitudine edificatoria

Come da atto di compravendita sopracitato del 5/04/2001 a rogito del notaio Studio di architettura e Sergio Barela tra le parti OMISSIS (venditori) ed i signori OMISSIS e OMISSIS consulenza

(acquirenti), si riporta:“ Quanto in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di Via Vincenzo Dono,8 diritto in cui si trova con ogni accessorio, pertinenza e dipendenza, ivi compresi i 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 diritti condominiali inerenti, tali per legge o destinazione; così come pervenuto e fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 goduto e con l’immediato possesso a tutti gli effetti giuridici ed economici. La P. IVA 04511760656 parte venditrice garantisce proprietà e disponibilità di quanto venduto nonché [email protected] [email protected] l’inesistenza di pesi, vincoli, efficienze ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli. […]

“[cfr allegato n.4]. 17

Arch. Marta Garofalo

Il bene oggetto di stima identificato al N.C.E.U. del Comune di Campagna (SA) al foglio n.70 particella n.335 sub.27 è sottoposto ai seguenti vincoli come si evince dal certificato rilasciato dal Comune sopracitato e posto in allegato con protocollo

37/13 [cfr allegato N.10]:

- a seguito della Perimetrazione del Nuovo Piano Stralcio per l’assetto

idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) pubblicato sul BURC n.51 del

26/07/2010, l’intera particella n.335 ricade in Area a rischio reale da

frana R-utr5 e rischio potenziale da frana P-utr5.

9.2 vincoli e/o oneri condominiali

L’amministratore p.t. del Condominio Cooperativa Operaia VI, C.F. 91034610658 è il sig. Naimoli Gianmaria con sede in Via Fravitole snc, Quadrivio di Campagna (SA), tel. e fax 0828 45425, cell. 339 7728824, email: [email protected], che ha inoltrato su richiesta della scrivente il seguente dettaglio per il bene oggetto di procedura [ cfr allegato n.8] :

Estratto conto condominiale OMISSIS al 18 marzo 2013 Proprietà OMISSIS, III Piano interno 10, millesimi generali 47,95 Voce di spesa Importo quota da versare a tutt’oggi ordinarie fisse mensili 29,40 Euro/mese 828,28 Euro esercizio riparazione terrazzi 822,28 Euro 822,28 Euro esercizio straordinari ascensore 244,18 Euro 244,18 Euro avv. Stabile Giuseppe 182,14 Euro 182,14 Euro Totale complessivo da saldare 2.077,88 Euro Decreto ingiuntivo n.840/07 7.340,00 Euro trascritto a Salerno ai nn. 2184/12910 del 27/03/2008 oltre spese ,diritti etc..

Agli atti dell’attuale Amministratore p.t. del Condominio sopracitato, non c’è alcun Studio di architettura e regolamento condominiale vigente e nessuna attribuzione degli spazi esterni per consulenza parcheggi [ cfr allegato n.8]. Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 9.3 domande giudiziali, convenzioni matrimoniali etc… fax 089 29 62 812 - Alcuno. cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

10. Quesito 11 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente etc *…+ .

10.1 Formalità ipotecarie

Dalle ispezioni ipotecarie ordinarie eseguita presso gli uffici della Conservatoria dei

Registri Immobiliari di Salerno risultano le seguenti scritture [cfr allegato N.2]:

1. Ispezione Ipotecaria n. SA13950 del 01/02/2013 per persona fisica

OMISSIS C.F. OMISSIS con n.12 note di cui cinque inerenti la procedura

esecutiva, nel periodo dal 2/01/1979 al 31/01/2013:

nota 5. Trascrizione a favore del 7/04/2001 Reg. part. 7015 reg. gen. 8891

Atto di compravendita a rogito del notaio Sergio Barela del 5/04/2001 rep.

53147 del bene oggetto di procedura: soggetto acquirente in

comproprietà con il coniuge OMISSIS poi deceduta - si produce copia atto

di compravendita conforme all’originale;

nota 6. Iscrizione contro del 7/04/2001 reg. part. 1433 reg. gen.8892

Ipoteca volontaria a rogito del notaio Sergio Barela del 5/04/2001 rep.

53148 di 41.316,55 Euro (80.000.000 Lire) di capitale a favore della Monte paschi di Siena SpA durata anni 15, al tasso d’interesse nominale del

5,628% a garanzia di un mutuo di 41.315,55 Euro di capitale oltre

interessi- soggetto datore d’ipoteca – si produce nota di trascrizione

sviluppata dalla scrivente;

nota 7.Trascrizione contro del 30/08/2002 Reg. part. 23768 reg. gen. Studio di architettura e 31664 certificato di denunciata successione rep. 41/403 del 8/03/2002 per consulenza

la quota di 4800/14400 per il diritto di proprietà causa morte del coniuge Via Vincenzo Dono,8 OMISSIS, sul bene oggetto di procedura; si produce nota di trascrizione 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 sviluppata dalla scrivente; fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 nota 10. Iscrizione contro del 27/03/2008 reg. part. 2184 reg. gen.12910 P. IVA 04511760656 Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 31/05/2007 rep. [email protected] [email protected] 840/07 di 4.123,49 Euro di capitale a favore OMISSIS, sul bene oggetto di

procedura – si produce nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente e si 19

Arch. Marta Garofalo

riporta che la quota di proprietà del bene oggetto di procedura attribuita

all’esecutato è errata;

nota 12. Trascrizione contro del 22/10/2012 Reg. part. 31744 reg. gen.

40254 verbale di pignoramento immobili rep.534/2012 del 7/03/2002 per

la quota di 1/1 per il diritto di piena proprietà sul bene oggetto di

procedura per un importo di 37.845,03 Euro oltre interessi ed IVA e varie;

si produce nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente.

Riepilogo formalità iscritte sul bene oggetto di procedura

Bene oggetto di procedura identificato al NECU di Campagna (SA) al Foglio n. 70 particella n.335 sub 27

Titolo Importo A favore Contro Pignoramento capitale Ipoteca 41.316,55 Euro Monte dei OMISSIS e Si, iscritta Capitale + Paschi di Siena OMISSIS (poi Rep.534 del 7/04/2001 interessi SpA deceduta) 7/03/2012 , trascritto il 22/10/2012 ai nn.31744/4025 4, Importo di 37.845,03 Euro capitale + oneri Decreto 4.123,49 Euro OMISSIS OMISSIS No. ingiuntivo Capitale + Intervento nella iscritto interessi procedura in 27/03/2008 corso

10.2 Costi cancellazione

L’iter per la cancellazione dei costi è il seguente:

1. Pagamento con F23 presso banca o posta delle causali più ricorrenti:

costo fisso 262,00 € Pignoramento, Sentenza conservativa, Fallimento Studio di architettura e consulenza costo 35,00 € Mutuo fondiario Via Vincenzo Dono,8 costo variabile 0,50 % della somma iscritta per Ipoteca giudiziale 84128 Salerno costo zero Ipoteca Equitalia tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 2. Cancellazione della nota presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio; cell. 340 9781290

3. Onorario a forfait di una consulenza per i punti sopracitati. P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

11. Quesito 12. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie etc. *…+ .

11.1 Visure catastali per immobile e per soggetto

11.1.1 Dalla visura storica per immobile n. SA19245 il bene oggetto della presente procedura identificato rispettivamente al N.C.E.U. di Campagna (SA) al foglio n.70 particella n.335 sub 27 è intestato ad oggi dal 23/02/2002 a [cfr allegato n.3] :

- OMISSIS, C.F. OMISSIS, per il diritto di proprietà per 1/1, dati derivanti dal verbale di rinuncia all’eredità del 23/02/2002 repertorio 120 del Tribunale di

Salerno sezione distaccata di Eboli, congrui con la procedura esecutiva .

- 11.1.2 Dalla visura storica in catasto terreni n.SA19253 risulta che la particella identificata al N.C.T. di Campagna (SA) al foglio n.70 particella n.335 ha una superficie di 420 are qualità Ente Urbano con passaggio dal catasto terreni qualità

Uliveto alla data del 1/1/1980 e frazionamento n.28.1/1980 in atti dal 17/11/1995 che ha generato la particella 1106 di cui la visura SA91490[cfr allegato n.3].

- 11.1.3. Dalla visura elenco immobili n. SA91480 risulta che sulla particella n.335 del foglio n.70 insistono quaranta subalterni, con dati congrui con la procedura esecutiva [cfr allegato n.3] . - 11.1.4. La visura storica per soggetto n.SA21822 dell’esecutato OMISSIS riporta per il bene oggetto di procedura gli stessi riferimenti sopracitati, per cui si deduce congruenza dei dati catastali e documentali [cfr allegato n.3] .

-11.1.5. L’estratto di mappa elaborato con visura n.SA19260 è aggiornato dell’edificato del fabbricato per il foglio n.70 particella n.335. Studio di architettura e L’elaborato planimetrico prodotto con la visura n.SA19283 rappresenta consulenza l’accatastamento dell’immobile alla data del 4/04/1981 con prot. n.42, ed è Via Vincenzo Dono,8 corrispondente al rilievo metrico e dimensionamento eseguito ad eccezione di 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 piccole modifiche interne irrilevanti ed ininfluenti[cfr allegato N.3-5]. fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 Si conclude che le visure catastali per immobile e soggetto, congruenti nei P. IVA 04511760656 contenuti, sono aggiornate nelle intestazioni del diritto di proprietà. [email protected] [email protected]

11.2 Visure ipotecarie per immobile, per soggetto a favore e contro 21

Arch. Marta Garofalo

Dalle ispezioni ipotecarie n. SA139607/3 del 1/02/2013 sull’immobile oggetto di procedura e dal riscontro delle note in elenco con l’ispezione per soggetto n.

SA13952/3 risultano:

- 1. contro OMISSIS le seguenti annotazioni sul bene oggetto di procedura, ovvero

- Ipoteca volontaria iscritta il 7/04/2001 Reg. part. 1433 reg. gen. 8892 a rogito del notaio Sergio Barela rep. 53148 del 5/04/2001 per il diritto di proprietà a favore della Monte dei Paschi di Siena SpA per la somma di 82.633,10 Euro complessivo, durata anni 15, al tasso d’interesse del 5,628,% a garanzia di un mutuo di 41.316,55 Euro di capitale oltre interessi; soggetto datore d’ipoteca –si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà esatte);

- Ipoteca giudiziale iscritta il 27/03/2008 Reg. part. 2184 reg. gen. 12910 derivante da decreto ingiuntivo n.840/07 del 31/05/2007 a favore del OMISSIS per la somma di 4.123,49 Euro oltre spese ed oneri–si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà imprecise);

- pignoramento immobili trascritto il 22/10/2012 Reg. part. 31744 reg. gen.40254 rep. 534 del 7/03/2012 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà, a favore della Monte dei Paschi di Siena SpA, per la somma di 37.845,03 Euro di capitale oltre interessi; si allega in copia la nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente - (quote di proprietà esatte);

- 2. sul bene oggetto di procedura le seguenti annotazioni, ovvero Studio di architettura e - Ipoteca volontaria iscritta il 7/04/2001 Reg. part. 1433 reg. gen. 8892 a consulenza rogito del notaio Sergio Barela rep. 53148 del 5/04/2001 per il diritto di proprietà Via Vincenzo Dono,8 a favore della Monte dei Paschi di Siena SpA per la somma di 82.633,10 Euro 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 complessivo, durata anni 15, al tasso d’interesse del 5,628,% a garanzia di un fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 mutuo di 41.316,55 Euro di capitale oltre interessi; soggetto datore d’ipoteca –si P. IVA 04511760656 allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà esatte); [email protected] [email protected] - Ipoteca legale iscritta il 30/05/2002 Reg. part. 1580 reg. gen. 9139 derivante dall’ art. 77 DPR 602/73 a favore dell’E.T.R. per la somma di 144.964,29 22

Arch. Marta Garofalo

Euro oltre di capitale oltre spese ed oneri al tasso del 8,4% per un totale di

289.928,58 Euro contro OMISSIS per la quota di 138/10000: si precisa che la sig.ra

OMISSIS, sorella della defunta OMISSIS ex coniuge dell’esecutato, ha rinunciato all’eredità per la quota di 200/14400 al bene oggetto di procedura in data

23/02/2002 giusto verbale allegato documentato dalla scrivente in allegato n.3 –si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà imprecise);

Si conclude che dall’incrocio documentale delle ispezioni ipotecarie sull’ immobile oggetto di procedura ed il soggetto esecutato, insistono le stesse annotazioni ad eccezione dell’ipoteca legale trascritta dall’ETR solo sull’immobile contro Omissis, sorella del coniuge defunto.

12. Quesito 13. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del Studio di architettura e bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in consulenza particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal Via Vincenzo Dono,8 certificato di destinazione urbanistica etc. *…+ . 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 12.1 La destinazione d‘uso della particella inserita al N.C.E.U. del Comune di fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 Camapgna (SA)al foglio N.70 p.lla 335 è ricadente in zona omogenea “B1 ambito P. IVA 04511760656 di edilizia post bellica saturo”, comprende parti di territorio totalmente o [email protected] [email protected] parzialmente edificate a prevalentemente destinazione residenziale di epoca post- bellica nei quali si individua l’esigenza di migliorare la qualità urbana, la dotazione 23

Arch. Marta Garofalo di servizi, verde e completare l’edificazione esistente, con riferimento al P.R.G. vigente approvato con Decreto P.G.R. Campania n.347 del 16/05/1973, nonché il

Piano Urbanistico Comunale adottato con delibera di CC n. 32 del 19/07/2012, in riferimento al Certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data 4/03/2013 protocollo n. 37/13 [cfr allegato N.9].

12.2 Con nota del 19/02/2013 prot. 34287 Presso il S.U.E. del Comune di

Campagna (SA) la scrivente ha inoltrato acceso formale agli atti di competenza e desunto la seguente legittimità dai seguenti titoli edilizi documentati in allegato

[cfr allegato n.9]:

1. Concessione per l’esecuzione di lavori edili prot. n.1035 del 29/07/1977

rilasciata a OMISSIS in qualità di rappresentante della OMISSIS: si allegano

copia del titolo edilizio e relazione tecnica;

2. Concessione edilizia di variante prot. n.1104 del 1/02/1978 rilasciata a

OMISSIS in qualità di rappresentante della OMISSIS: si allega copia del

titolo edilizio;

3. Voltura della predetta concessione edilizia rilasciata a OMISSIS con prot.

1345 del 8/03/1978; 4. Concessione edilizia di variante prot. n.1231 del 8/03/1979 rilasciata a

OMISSIS : si allega copia del titolo edilizio e relazione tecnica;

5. Voltura della predetta concessione edilizia rilasciata a OMISSIS con prot.

6813 del 13/12/1979;

6. Concessione edilizia di variante al piano terra prot. n.1414 del 25/07/1980 Studio di architettura e rilasciata a OMISSIS srl : si allega copia del titolo edilizio ; consulenza

7. Autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Comune di Campagna in data Via Vincenzo Dono,8 4/05/1981, a seguito del collaudo statico e visto del Genio Civile di 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 Salerno, a OMISSIS. fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 Si conclude che l’immobile oggetto di procedura è legittimato ai fini edilizi e di P. IVA 04511760656 conformità urbanistica nonché dotato di autorizzazione all’abitabilità. [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

13. Quesito 14. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita etc *…+.

13.1 Determinazione del valore di mercato

All’attualità sono rinvenuti i prezzi di compravendita a mezzo di indagini di mercato, a cui la scrivente si relaziona con il metodo sintetico per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile.

Per cui : a. Agenzie immobiliari di zona 1. Senatore Studio Immobiliare, Via Arce n.15 -84125 Salerno (SA)

2. P.F.A. di Antonio Senatore, Via Francesco Gaeta n.34-8412 SS91 per Eboli, Parco

3.Stima Casa, Quindici - Quadrivio di Campagna ,n.3- Campagna(SA)

3. Felice Coppola Group Via Zeccagnuolo n.71-84040 Pagani (SA)

4 Moscato Immobiliare, S.S. 91 per Contursi-Quadrivio, 81-83 -Campagna (SA)

Prezzo di vendita medio estrapolato 1.500,00 €/mq (dico millecinquecento/00 euro) per immobili residenziali non di nuova costruzione. b. Osservatorio Mobiliare Italiano Con filtro per tipologia residenziale l’O.M.I. dell’Agenzia del Territorio secondo semestre 2012 rileva come valore min/max rispettivamente 1.000,00/1.350,00

Euro [cfr allegato N.10].

Da quanto sopraesposto ed analizzato, rispetto all’attuale mercato di riferimento Studio di architettura e consulenza immobiliare, i parametri da desumere sono nell’interpolazione dei rispettivi massimi in quanto trattasi di un immobile con impiantistica adeguata e prestante, Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno rifiniture di qualità medio-alta, inserito in un fabbricato in discreto stato di tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 manutenzione in zona commerciale. cell. 340 9781290

Pertanto il valore medio di mercato attuale, per uso residenziale non di nuova P. IVA 04511760656 [email protected] costruzione, è 1.400,00 €/mq (dico millequattrocento/00 euro) . [email protected]

Arch. Marta Garofalo

A tale valore si applicano i pesi delle caratteristiche specifiche dell’immobile

oggetto di stima mediante coefficienti correttivi intrinseci ed estrinseci al bene in

relazione anche allo stato del fabbricato in cui è inserito, in zona centrale e in

ottimo stato di conservazione oggetto di recente manutenzione: Parametri esterni: C1: prossimità ad un centro di particolare rilevanza = 100% C2: salubrità della zona ed efficienza dei servizi = 120% C3: panoramicità ed esposizione = 100% C4: contesto sociale ed abitativo = 90% C5: vetustà o grado di finitura del fabbricato in cui è inserito l’immobile =100% C6: vincolo sul fabbricato in cui è inserito l’immobile = 100% C7: vincolo di tutela sulla particella in cui è inserito l’immobile = 100% Caratteristiche intrinseche C8: composizione, orientamento e luminosità = 85% C9: vetustà e grado di rifinitura dell’immobile = 100% C10: grado di isolamento termico acustico e stato degli impianti = 100% C11: rifiniture normale, medio, medio –alto, lusso = 130%

Caratteristiche tecniche C12: numero di unità abitative per piano = 100% C13: grado di efficienza e funzionalità degli impianti interni all’immobile(ascensore, scale di sicurezza, etc.) = 100% C14: posto auto o garage, depositi, aree di pertinenza = 100% Caratteristiche produttive C15: reddito da affitto = 100% C16: eventuali vincoli sull’immobile = 100% C17: Crisi economica attuale = 95% C18 : Immobile occupato dal debitore = 100%

Dai valori riportati dei coefficienti si ha un valore di Ci ideale:

Ci = C1 X C2 X C3 X C4 …. X C18 = 1.20 X 0.90 X 0.85 X 1.30….X 1.00 = 1,13

Pertanto il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima si

determina moltiplicando il dato rilevato x Ci ovvero:

Valore di mercato = 1.400,00 (€/mq) x 98 (mq) X 1,13 (Ci) = 155.036,00 € (dico centocinquantacincuemilazerotrentasei/00 euro)

Che in quote, esecutato Quota di diritto sub 27 conguaglio Studio di architettura e OMISSIS intera zero consulenza

Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno 13.4 Vendita tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 Per la vendita si individua lotto singolo composto da un appartamento residenziale cell. 340 9781290

in zona centralissima in SS 91 per Eboli n.312 in località Quadrivio di Campagna P. IVA 04511760656 [email protected] (SA), individuato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n. 70 particella n.335 [email protected]

sub 27, III piano in fabbricato in discreto stato di manutenzione esterna con

Arch. Marta Garofalo ascensore, articolato in quattro vani, due bagni e ripostiglio, lungo corridoio in buono stato di uso e manutenzione con impiantistica adeguata e funzionante , rifiniture medio-alte, arioso in posizione d’angolo di fabbricato, per cui si stima come più probabile valore di mercato 155.036,00 Euro (dico centocinquantacincuemilazerotrentasei /00 euro) con la seguente consistenza patrimoniale: Esecutato OMISSIS Quota del bene Intera proprietà

14. Quesito 15. Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato;

In riferimento allo stato di possesso del bene pignorato di cui al quesito n.7, la scrivente riporta che l’appartamento è occupato dall’esecutato con il proprio nucleo familiare. Pertanto, le presumibili spese richieste si quantificano in semplici operazioni di trasloco di arredi e suppellettili.

Da indagini di mercato la scrivente riporta come parametro commerciale, per l’accessibilità ai luoghi e per la discreta faciltà delle operazioni di trasloco, l’importo di circa 1.500,00 Euro oltre Iva come per legge, per l’immobile da sgombrare, oltre varie ed eventuali nell’ambito del territorio cittadino nel raggio di circa 30 km.

Studio di architettura e consulenza

Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo LOTTO DI VENDITA UNICO R.G.E. N. 244/2012 155.036,00 Euro Prezzo Appartamento uso residenziale sito in località Quadrivio di Campagna (SA) in SS 91 per Eboli

Tipologia n.312 Descrizione. Il bene oggetto della procedura esecutiva è un appartamento residenziale al terzo piano di un fabbricato edificato nel decennio 1970/1980, nella località Quadrivio del Comune di Campagna, in Via Strada Statale 91 per Eboli n.312, identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n.70 particella n. 335 sub 27 categoria A/2 classe 3 consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, intestata dalla data del 23/02/2002 al signor Marco Martino. Libero sui lat nord ed ovest, confina a sud ed est con altra proprietà e beni comuni condominiali; l’esposizione dell’immobile è discreta con balconi e finestre posti a nord ed ovest ed arretrati al filo fabbricato: la posizione in angolo di fabbricato libero su due lati e l’affaccio verso le colline circostanti definite da un edificato puntuale e discreto, rendono l’immobile arioso e panoramico, sebbene sia poco luminoso. L’articolazione interna si sviluppa con linearità in direttrice est-ovest, un ampio ingresso che con continuità immette nella cucina-salone, un lungo corridoio cieco distribuisce due camere da letto, due bagni ed un ripostiglio. Gli ambienti sono ampi e regolari con un’altezza interna di circa 2,75 ml, espressione di una tipologia razionalista derivante dall’epoca della costruzione del fabbricato *cfr allegato N.5-9-11]. Il salone e la cameretta hanno due profondi ed ampi balconi a mo’ di terrazzini, il balcone ad ovest della camera matrimoniale è di dimensioni normali con separè in vetro con la proprietà adiacente e confinante. Gli infissi sono in legno con ornie e soglie in marmo bianco levigato, persiane avvolgibili in pvc e doppi infissi esterni in alluminio dorato. La tinteggiatura delle pareti in acrilico colorato e tamponato è in ottimo stato di conservazione. Le porte sono in legno con controtelaio a vista ed inserti in vetro colorato, i pavimenti in gres porcellanato lucido di colore chiaro montato con fuga di circa 1 cm in diagonale con soluzione di continuità per l’intera superficie interna, con battiscopa a filo-parte. I pavimenti ed i rivestimenti in bagno sono in ceramica formato 20x20 e 20x30, montati con regolarità e per un’altezza di circa 2,40 ml e per l’intero perimetro [cfr allegati N.5-9-11]. La dotazione impiantistica è stata oggetto di manutenzione dall’epoca dell’acquisto dell’esecutato avvenuta nel 2002, pertanto adeguata alle vigenti normative per quanto riguarda l’impianto elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento e split a parete per il condizionamento. In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è ottimo, con prestazione impiantistica adeguata, rifiniture nei materiali ed accessori medio-alte e di recente datazione (2002), inserito in un fabbricato di discreto livello edilizio e conservativo.

Descrizione catastale: N.C.E.U. del Comune di Campagna (SA)al foglio n. 70 particella n.335 sub 27 Occupazione del bene Occupato dall’esecutato con il proprio nucleo familiare Studio di architettura e Regolarità edilizia ed urbanistica Si consulenza Provenienza del bene Atto di compravendita a rogito notaio Sergio Barela del 12/04/2001 rep. 53147 raccolta 15273 Via Vincenzo Dono,8 trascritto a Salerno (SA) il 7/04/2001 ai 84128 Salerno nn.7015/8891 e registrato ad Eboli (SA) in data tel. 089 72 64 70 12/04/2001 al n. 978 fax 089 29 62 812

cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

15. Conclusioni

Secondo quanto esposto nel presente elaborato peritale la scrivente CTU può rispondere ai quesiti del giudice concludendo come segue:

risposta al quesito 4) Il bene oggetto della procedura esecutiva è un appartamento residenziale al terzo piano di un fabbricato edificato nel decennio

1970/1980, nella località Quadrivio del Comune di Campagna, in Via Strada

Statale 91 per Eboli n.312, identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al [cfr allegato n.3]:Rif. Visura C.F. n.SA19245, foglio n.70 particella n. 335 sub 27 categoria A/2 classe 3 consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, intestata dalla data del 23/02/2002 al signor OMISSIS (C.F.OMISSIS) piena proprietà per 1/1;Rif.

Visura C.T. n. SA19253, foglio n. 70 particella n. 335 Qualità Ente Urbano superficie 420 mq, area di enti urbani e promiscui dal 10/01/2006, per allineamento mappe n.8234;Rif. Visura C.F. n. SA91480, foglio n. 70 particella n. 335 insistono n.40 subalterni distinti tra appartamenti e beni comuni.

L’immobile oggetto di stima è sito al terzo piano interno n.10, libero sui lat nord ed ovest, confina a sud con il sub 28 e beni comuni condominiali, ad est con il sub

L’articolazione interna si sviluppa con linearità in direttrice est-ovest, un ampio Studio di architettura e ingresso che con continuità immette nella cucina-salone, un lungo corridoio cieco consulenza distribuisce due camere da letto, due bagni ed un ripostiglio per una superficie Via Vincenzo Dono,8 complessiva omogeneizzata di circa 98 mq. Gli ambienti sono ampi e regolari con 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 un’altezza interna di circa 2,75 ml, espressione di una tipologia razionalista fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 derivante dall’epoca della costruzione del fabbricato [cfr allegato N.5-9-11]. Il salone e la cameretta hanno due profondi ed ampi balconi a mo’ di terrazzini, il P. IVA 04511760656 [email protected] balcone ad ovest della camera matrimoniale è di dimensioni normali con separè in [email protected] vetro con la proprietà adiacente e confinante del subalterno 28. Gli infissi sono in

Arch. Marta Garofalo legno con ornie e soglie in marmo bianco levigato, persiane avvolgibili in pvc e doppi infissi esterni in alluminio dorato. La tinteggiatura delle pareti in acrilico colorato e tamponato è in ottimo stato di conservazione. Le porte sono in legno con controtelaio a vista ed inserti in vetro colorato, i pavimenti in gres porcellanato lucido di colore chiaro montato con fuga di circa 1 cm in diagonale con soluzione di continuità per l’intera superficie interna, con battiscopa a filo- parte. I pavimenti ed i rivestimenti in bagno sono in ceramica formato 20x20 e

20x30, montati con regolarità e per un’altezza di circa 2,40 ml e per l’intero perimetro [cfr allegati N.5-9-11]. La dotazione impiantistica è stata oggetto di manutenzione dall’epoca dell’acquisto dell’esecutato avvenuta nel 2002, pertanto adeguata alle vigenti normative per quanto riguarda l’impianto elettrico, idrico- sanitario, riscaldamento e split a parete per il condizionamento. In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è ottimo, con prestazione impiantistica adeguata, rifiniture nei materiali ed accessori medio-alte e di recente datazione (2002), inserito in un fabbricato di discreto livello edilizio e conservativo. risposta al quesito 5) Il bene oggetto di stima è pervenuto al signor OMISSIS con atto di compravendita del 5/04/2001 repertorio n. 53147 raccolta n. 15273 a rogito del notaio Sergio Barela registrato ad Eboli il 12/04/2001 al Reg. Gen n.978:

“da una parte OMISSIS (SA) il 7/10/1940 per 6/9 […] e i di lei tre figli OMISSIS

[…]tutti e tre nati a Chicago e residenti a Campagna per i 3/9 [...] con ogni debita garanzia cedono trasferiscono e vendono ai signori coniugi “OMISSIS e OMISSIS” Studio di architettura e che in quote uguali ed indivise accettano ed acquistano il seguente immobile consulenza facente parte del fabbricato sito nel Comune di Campagna alla località Quadrivio Via Vincenzo Dono,8 S.S.91 con ingresso da strada privata comune al vicino fabbricato Ruggiero, e 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 precisamente: appartamento per civili abitazioni ubicato al terzo piano distinto col fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 numero interno 10 e composto di tre vani ed accessori confinante con pianerottolo, P. IVA 04511760656 appartamenti interni 9 ed 11 e con zone di rispetto del fabbricato salvo altri. […]”- [email protected] [email protected] si produce atto in copia conforme all’originale in allegato n. 4; […] pervenne al signor Palladino Antonio in regime di comunione dei beni con atto di assegnazione 30

Arch. Marta Garofalo dalla “OMISSIS a r.l.” con sede in Campagna con atto per Notaio M.Gentile del

13/10/1982 registrato ad Eboli in 20/10/1982 al n.4633 e trascritto a Salerno in data 15/110/1982 al n. 21083 […]si produce nota di trascrizione dell’atto di assegnazione in allegato n. 2; “in data 8/01/2000 è deceduto in Eboli OMISSIS lasciando eredi ex lege la moglie OMISSIS, Michele Domenico, Domenico […]” - si allega nota di trascrizione della denunciata successione in allegato n.2. risposta al quesito 6) L’immobile oggetto di stima, è aggredito per intero, con le quote di proprietà sopradescritte attribuite al solo esecutato, per cui non si prevede alcuna divisione nello stato in cui trova ad oggi.

risposta al quesito 7) Alla data del sopralluogo del 28/01/2013 il bene oggetto di stima è occupato dall’esecutato con il proprio nucleo familiare di seguito composto: OMISSIS nato ad Eboli il 8/08/1970 e OMISSIS nata ad Eboli il

14/02/2008, residenti nel Comune di Campagna (SA) all’indirizzo di Via S.S. 91 per

Eboli n.312, giusto certificato contestuale rilasciato dall’ufficio Anagrafe del

Comune sopracitato in data 4/03/2013 e che si allega [cfr allegato n. 9].

Per il bene oggetto di stima è stato nominato dal G.E. del Tribunale Salerno (SA) come custode giudiziario la Dott.ssa Samantha Indovino domiciliata presso l’avv. Maria-Angela Indovino con studio in Via R. Mauri n. 110-84129 Salerno, Tel 089

[cfr allegato n.1]. Studio di architettura e risposta al quesito 8)La scrivente stima, in riferimento al mercato delle locazioni consulenza immobiliari del Comune di Campagna (SA), come il più probabile canone mensile Via Vincenzo Dono,8 di un bene analogo nel medesimo stato di conservazione e manutentivo in quel 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 contesto, circa 300,00/350,00 Euro dato congruo rispetto alle quotazioni fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 immobiliare OMI II semestre 2012 [cfr allegato n.7]. P. IVA 04511760656 risposta al quesito 9)Alla data della nomina di C.T.U. si riportano i seguenti estratti [email protected] [email protected] di matrimonio dell’ esecutato per l’individuazione del regime patrimoniale *cfr allegato n.9]:Con Atto n. 40 p. II Serie B anno 2000 del Comune di Eboli (SA) il sig. 31

Arch. Marta Garofalo

OMISSIS (esecutato) nato a d Eboli (SA) il 8/08/1970 ha contratto matrimonio in

Campagna (SA) con la sig.ra OMISSIS (deceduta), nata ad Eboli (SA) il 8/06/1981, in data 3/12/2000 in regime di comunione dei beni, senza alcuna annotazione; Con

Atto n. 4 p. II Serie A anno 2008 del Comune di Eboli (SA) il sig. OMISSIS

(esecutato) nato a d Eboli (SA) il 8/08/1970 ha contratto matrimonio in Eboli (SA) con la sig.ra OMISSIS, nata ad Eboli (SA) il 14/06/1981, in data 14/02/2008 in regime di separazione dei beni nei loro rapporti patrimoniali. risposta al quesito 10)Come da atto di compravendita sopracitato del 5/04/2001 a rogito del notaio Sergio Barela tra le parti OMISSIS (venditori) ed i signori OMISSIS e OMISSIS (acquirenti), si riporta:“ Quanto in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova con ogni accessorio, pertinenza e dipendenza, ivi compresi i diritti condominiali inerenti, tali per legge o destinazione; così come pervenuto e goduto e con l’immediato possesso a tutti gli effetti giuridici ed economici. La parte venditrice garantisce proprietà e disponibilità di quanto venduto nonché l’inesistenza di pesi, vincoli, efficienze ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli. […] “[cfr allegato n.4].Il bene oggetto di stima identificato al

N.C.E.U. del Comune di Campagna (SA) al foglio n.70 particella n.335 sub.27 è sottoposto ai seguenti vincoli come si evince dal certificato rilasciato dal Comune sopracitato e posto in allegato con protocollo 37/13 [cfr allegato N.10]: a seguito della Perimetrazione del Nuovo Piano Stralcio per l’assetto idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) pubblicato sul BURC n.51 del 26/07/2010, l’intera particella n.335 ricade in Area a rischio reale da frana R-utr5 e rischio potenziale Studio di architettura e da frana P-utr5. consulenza

L’amministratore p.t. del Condominio Cooperativa Operaia VI, C.F. 91034610658 è Via Vincenzo Dono,8 il sig. Naimoli Gianmaria con sede in Via Fravitole snc, Quadrivio di Campagna (SA), 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 tel. e fax 0828 45425, cell. 339 7728824, email: [email protected], che ha fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 inoltrato su richiesta della scrivente il seguente dettaglio per il bene oggetto di P. IVA 04511760656 procedura [ cfr allegato n.8] : per la quota del condominio OMISSIS con 47,95 [email protected] [email protected] millesimi vi è un totale complessivo da saldare di 2.077,88 Euro, comprensivo di spese ordinarie fisse mensili esercizio riparazione terrazzi esercizio straordinari 32

Arch. Marta Garofalo ascensore avv. Stabile Giuseppe, e di 7.340,00 Euro oltre spese ,diritti etc per

Decreto ingiuntivo n.840/07 trascritto a Salerno ai nn. 2184/12910 del

27/03/2008. Agli atti dell’attuale Amministratore p.t. del Condominio sopracitato, non c’è alcun regolamento condominiale vigente e nessuna attribuzione degli spazi esterni per parcheggi [ cfr allegato n.8]. risposta al quesito 11)Dalle ispezioni ipotecarie ordinarie eseguita presso gli uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno risultano le seguenti scritture [cfr allegato N.2]: Ispezione Ipotecaria n. SA13950 del 01/02/2013 per persona fisica OMISSIS C.F. OMISSIS con n.12 note di cui cinque inerenti la procedura esecutiva, nel periodo dal 2/01/1979 al 31/01/2013: nota 5.

Trascrizione a favore del 7/04/2001 Reg. part. 7015 reg. gen. 8891 Atto di compravendita a rogito del notaio Sergio Barela del 5/04/2001 rep. 53147 del bene oggetto di procedura: soggetto acquirente in comproprietà con il coniuge

OMISSIS poi deceduta - si produce copia atto di compravendita conforme all’originale; nota 6. Iscrizione contro del 7/04/2001 reg. part. 1433 reg. gen.8892

Ipoteca volontaria a rogito del notaio Sergio Barela del 5/04/2001 rep. 53148 di

41.316,55 Euro (80.000.000 Lire) di capitale a favore della Monte paschi di Siena SpA durata anni 15, al tasso d’interesse nominale del 5,628% a garanzia di un mutuo di 41.315,55 Euro di capitale oltre interessi- soggetto datore d’ipoteca – si produce nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente; nota 7.Trascrizione contro del 30/08/2002 Reg. part. 23768 reg. gen. 31664 certificato di denunciata successione rep. 41/403 del 8/03/2002 per la quota di 4800/14400 per il diritto di Studio di architettura e proprietà causa morte del coniuge Omissis, sul bene oggetto di procedura; si consulenza produce nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente; nota 10. Iscrizione contro Via Vincenzo Dono,8 del 27/03/2008 reg. part. 2184 reg. gen.12910 Ipoteca giudiziale derivante da 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 decreto ingiuntivo del 31/05/2007 rep. 840/07 di 4.123,49 Euro di capitale a fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 favore OMISSIS, sul bene oggetto di procedura – si produce nota di trascrizione P. IVA 04511760656 sviluppata dalla scrivente e si riporta che la quota di proprietà del bene oggetto di [email protected] [email protected] procedura attribuita all’esecutato è errata; nota 12. Trascrizione contro del

22/10/2012 Reg. part. 31744 reg. gen. 40254 verbale di pignoramento immobili 33

Arch. Marta Garofalo rep.534/2012 del 7/03/2002 per la quota di 1/1 per il diritto di piena proprietà sul bene oggetto di procedura per un importo di 37.845,03 Euro oltre interessi ed IVA e varie; si produce nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente. risposta al quesito 12)Dalla visura storica per immobile n. SA19245 il bene oggetto della presente procedura identificato rispettivamente al N.C.E.U. di

Campagna (SA) al foglio n.70 particella n.335 sub 27 è intestato ad oggi dal

23/02/2002 a [cfr allegato n.3]:- OMISSIS, C.F. OMISSIS, per il diritto di proprietà per 1/1, dati derivanti dal verbale di rinuncia all’eredità del 23/02/2002 repertorio

120 del Tribunale di Salerno sezione distaccata di Eboli, congrui con la procedura esecutiva. 11.1.2 Dalla visura storica in catasto terreni n.SA19253 risulta che la particella identificata al N.C.T. di Campagna (SA) al foglio n.70 particella n.335 ha una superficie di 420 are qualità Ente Urbano con passaggio dal catasto terreni qualità Uliveto alla data del 1/1/1980 e frazionamento n.28.1/1980 in atti dal

17/11/1995 che ha generato la particella 1106 di cui la visura SA91490[cfr allegato n.3]. 11.1.3. Dalla visura elenco immobili n. SA91480 risulta che sulla particella n.335 del foglio n.70 insistono quaranta subalterni, con dati congrui con la procedura esecutiva [cfr allegato n.3]. 11.1.4. La visura storica per soggetto n.SA21822 dell’esecutato OMISSIS riporta per il bene oggetto di procedura gli stessi riferimenti sopracitati, per cui si deduce congruenza dei dati catastali e documentali [cfr allegato n.3] .-11.1.5. L’estratto di mappa elaborato con visura n.SA19260 è aggiornato dell’edificato del fabbricato per il foglio n.70 particella n.335.L’elaborato planimetrico prodotto con la visura n.SA19283 rappresenta Studio di architettura e l’accatastamento dell’immobile alla data del 4/04/1981 con prot. n.42, ed è consulenza corrispondente al rilievo metrico e dimensionamento eseguito ad eccezione di Via Vincenzo Dono,8 piccole modifiche interne irrilevanti ed ininfluenti[cfr allegato N.3-5]. Si conclude 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 che le visure catastali per immobile e soggetto, congruenti nei contenuti, sono fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 aggiornate nelle intestazioni del diritto di proprietà. P. IVA 04511760656 Dalle ispezioni ipotecarie n. SA139607/3 del 1/02/2013 sull’immobile oggetto di [email protected] [email protected] procedura e dal riscontro delle note in elenco con l’ispezione per soggetto n.

SA13952/3 risultano:- 1. contro OMISSIS le seguenti annotazioni sul bene oggetto 34

Arch. Marta Garofalo di procedura, ovvero : - Ipoteca volontaria iscritta il 7/04/2001 Reg. part. 1433 reg. gen. 8892 a rogito del notaio Sergio Barela rep. 53148 del 5/04/2001 per il diritto di proprietà a favore della Monte dei Paschi di Siena SpA per la somma di

82.633,10 Euro complessivo, durata anni 15, al tasso d’interesse del 5,628,% a garanzia di un mutuo di 41.316,55 Euro di capitale oltre interessi; soggetto datore d’ipoteca –si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà esatte);- Ipoteca giudiziale iscritta il 27/03/2008 Reg. part. 2184 reg. gen. 12910 derivante da decreto ingiuntivo n.840/07 del 31/05/2007 a favore del

OMISSIS per la somma di 4.123,49 Euro oltre spese ed oneri–si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà imprecise);- pignoramento immobili trascritto il 22/10/2012 Reg. part. 31744 reg. gen.40254 rep. 534 del 7/03/2012 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà, a favore della

Monte dei Paschi di Siena SpA, per la somma di 37.845,03 Euro di capitale oltre interessi; si allega in copia la nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente - (quote di proprietà esatte); - 2. sul bene oggetto di procedura le seguenti annotazioni, ovvero: Ipoteca volontaria iscritta il 7/04/2001 Reg. part. 1433 reg. gen. 8892 a rogito del notaio Sergio Barela rep. 53148 del 5/04/2001 per il diritto di proprietà a favore della Monte dei Paschi di Siena SpA per la somma di 82.633,10 Euro complessivo, durata anni 15, al tasso d’interesse del 5,628,% a garanzia di un mutuo di 41.316,55 Euro di capitale oltre interessi; soggetto datore d’ipoteca –si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà esatte);

Ipoteca legale iscritta il 30/05/2002 Reg. part. 1580 reg. gen. 9139 derivante dall’ Studio di architettura e art. 77 DPR 602/73 a favore dell’E.T.R. per la somma di 144.964,29 Euro oltre di consulenza capitale oltre spese ed oneri al tasso del 8,4% per un totale di 289.928,58 Euro Via Vincenzo Dono,8 contro OMISSIS per la quota di 138/10000: si precisa che la sig.ra OMISSIS, sorella 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 della defunta OMISSIS ex coniuge dell’esecutato, ha rinunciato all’eredità per la fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 quota di 200/14400 al bene oggetto di procedura in data 23/02/2002 giusto P. IVA 04511760656 verbale allegato documentato dalla scrivente in allegato n.3 –si allega nota di [email protected] [email protected] trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà imprecise); Ipoteca giudiziale iscritta il 27/03/2008 Reg. part. 2184 reg. gen. 12910 derivante da 35

Arch. Marta Garofalo decreto ingiuntivo n.840/07 del 31/05/2007 a favore del OMISSISper la somma di

4.123,49 Euro oltre spese ed oneri–si allega nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà imprecise);- pignoramento immobili trascritto il

22/10/2012 Reg. part. 31744 reg. gen.40254 rep. 534 del 7/03/2012 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà, a favore della Monte dei Paschi di Siena SpA, per la somma di 37.845,03 Euro di capitale oltre interessi; si allega in copia la nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente - (quote di proprietà esatte). Si conclude che dall’incrocio documentale delle ispezioni ipotecarie sull’ immobile oggetto di procedura ed il soggetto esecutato, insistono le stesse annotazioni ad eccezione dell’ipoteca legale trascritta dall’ETR solo sull’immobile contro Silvana Paradiso, sorella del coniuge defunto. risposta al quesito 13)La destinazione d‘uso della particella inserita al N.C.E.U. del Comune di Campagna (SA)al foglio N.70 p.lla 335 è ricadente in zona omogenea “B1 ambito di edilizia post bellica saturo”, comprende parti di territorio totalmente o parzialmente edificate a prevalentemente destinazione residenziale di epoca post-bellica nei quali si individua l’esigenza di migliorare la qualità urbana, la dotazione di servizi, verde e completare l’edificazione esistente, con riferimento al P.R.G. vigente approvato con Decreto P.G.R. Campania n.347 del

16/05/1973, nonché il Piano Urbanistico Comunale adottato con delibera di CC n.

32 del 19/07/2012, in riferimento al Certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data 4/03/2013 protocollo n. 37/13 [cfr allegato N.9].

Con nota del 19/02/2013 prot. 34287 Presso il S.U.E. del Comune di Campagna Studio di architettura e (SA) la scrivente ha inoltrato acceso formale agli atti di competenza e desunto la consulenza seguente legittimità dai seguenti titoli edilizi documentati in allegato [cfr allegato Via Vincenzo Dono,8 n.9]:Concessione per l’esecuzione di lavori edili prot. n.1035 del 29/07/1977 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 rilasciata a OMISSIS in qualità di rappresentante della OMISSIS: si allegano copia fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290 del titolo edilizio e relazione tecnica;Concessione edilizia di variante prot. n.1104 P. IVA 04511760656 del 1/02/1978 rilasciata a OMISSIS in qualità di rappresentante della OMISSIS: si [email protected] [email protected] allega copia del titolo edilizio;Voltura della predetta concessione edilizia rilasciata a OMISSIS con prot. 1345 del 8/03/1978;Concessione edilizia di variante prot. 36

Arch. Marta Garofalo n.1231 del 8/03/1979 rilasciata a OMISSIS srl : si allega copia del titolo edilizio e relazione tecnica;Voltura della predetta concessione edilizia rilasciata a OMISSIS con prot. 6813 del 13/12/1979;Concessione edilizia di variante al piano terra prot. n.1414 del 25/07/1980 rilasciata a OMISSIS srl : si allega copia del titolo edilizio

;Autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Comune di Campagna in data

4/05/1981, a seguito del collaudo statico e visto del Genio Civile di Salerno, a

OMISSIS e OMISSIS. Si conclude che l’immobile oggetto di procedura è legittimato ai fini edilizi e di conformità urbanistica nonché dotato di autorizzazione all’abitabilità. risposta al quesito 14) All’attualità sono rinvenuti i prezzi di compravendita a mezzo di indagini di mercato, a cui la scrivente si relaziona con il metodo sintetico per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile.

Di seguito sono riportati i valori di mercato desunti da diverse agenzie del territorio di riferimento che vendono beni similari nella stessa zona in cui insiste l’immobile oggetto di stima, analoga tipologia e dimensioni, a cui si applicano i pesi delle caratteristiche specifiche dell’immobile oggetto di stima mediante coefficienti correttivi intrinseci ed estrinseci pertanto il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima si determina in valore di mercato rilevato x Ci ovvero:

Valore di mercato = 1.400,00 (€/mq) x 98 (mq) X 1,13 (Ci) = 155.036,00 €

(dico centocinquantacincuemilazerotrentasei/00 euro)

Che in quote, esecutato Quota di diritto sub 27 conguaglio OMISSIS intera zero Studio di architettura e consulenza

Via Vincenzo Dono,8 Per la vendita si individua lotto singolo composto da un appartamento residenziale 84128 Salerno in zona centralissima in SS 91 per Eboli n.312 in località Quadrivio di Campagna tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 (SA), individuato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n. 70 particella n.335 cell. 340 9781290 sub 27, III piano in fabbricato in discreto stato di manutenzione esterna con P. IVA 04511760656 [email protected] ascensore, articolato in quattro vani, due bagni e ripostiglio, lungo corridoio in [email protected] buono stato di uso e manutenzione con impiantistica adeguata e funzionante ,

Arch. Marta Garofalo rifiniture medio-alte, arioso in posizione d’angolo di fabbricato, per cui si stima come più probabile valore di mercato 155.036,00 Euro (dico centocinquantacincuemilazerotrentasei /00 euro) con la seguente consistenza patrimoniale: Esecutato OMISSIS Quota del bene Intera proprietà

risposta al quesito 15) In riferimento allo stato di possesso del bene pignorato di cui al quesito n.7, la scrivente riporta che l’appartamento è occupato dall’esecutato con il proprio nucleo familiare. Pertanto, le presumibili spese richieste si quantificano in semplici operazioni di trasloco di arredi e suppellettili.

Studio di architettura e consulenza

Via Vincenzo Dono,8

84128 Salerno tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

16. Inquadramento area in cui è inserito l’immobile oggetto di stima

Comune di Campagna

Comune di Campagna Località Quadrivio

Studio di architettura e consulenza

Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno

tel. 089 72 64 70

fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] Immobile oggetto di stima in S.S. 91 per Eboli n.312 [email protected] Comune di Campagna (SA)- Località Quadrivio

Arch. Marta Garofalo 17.Riepilogo lotto unico RGE n. 244/2012 Creditore procedente MPS gestione Crediti SpA Debitore OMISSIS (datore d’ipoteca)

Proprietari attuali OMISSIS (datore d’ipoteca): quota intera piena proprietà.

 Eventuale comproprietà  Iscrizione e trascrizioni  Regolarità tecnico- urbanistiche  Abitabilità - agibilità

Stato di occupazione Occupato dal proprietario

Custode giudiziario Dott.ssa Samantha Indovino Udienza per fissare modalità di vendita 30 maggio 2013

Data trascrizione pignoramento 22 ottobre 2012 Studio di architettura e Quote pignorate intero consulenza Importo pignoramento 37.845,03 Euro Via Vincenzo Dono,8 Valore del bene a base d’asta 155.036,00 Euro Lotto unico 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]

Arch. Marta Garofalo

18. Elenco degli allegati prodotti dalla scrivente

1. Verbale di accesso del 28/01/2013 con comunicazione ed appunti di rilievo

2. Ispezioni ordinarie e note di trascrizioni presso Agenzia del territorio di

Salerno protocollo nn.:SA13952/3,SA13960/3,SA13960/6,SA13960/5,

SA13960/4,SA41946/2, SA41945/2,SA41947/2, SA41943/2

3. Istanza al GE per autorizzazione alla trascrizione del verbale di rinuncia all’eredità rep. 120, copia conforme del verbale rep.120 rilasciata dal

Tribunale di Salerno sezione distaccata di Eboli in data 20/03/2013,

ricevuta pagamento per iscrizione all’Agenzia del Territorio con modello

F23

4. Visure e planimetrie catastali aggiornate presso Agenzia del territorio di

Salerno protocollo nn: SA91480, SA21822,SA91490,SA91495,SA19245,

SA19253,SA 19283, SA19260

5. Copia conforme all’originale dell’atto di compravendita a rogito del notaio

Sergio Barela del 5/04/2001 rep.53147

6. Grafici di rilievo: I01- I02- I03- Tav R01- Tav R02- Tav R03- Tav R04

7. Pubblicazioni immobiliari per affitto

8. Documentazione condominiale dell’Amministratore p.t. Naimoli del

20/03/2013

9. Certificati residenza e stato di famiglia, estratti di matrimonio presso gli

Uffici Demografici del Comune di Campagna ed Eboli del 4/03/2013 e del

18/03/2013 Studio di architettura e consulenza

10. Certificato di destinazione urbanistica prot. 37/13, Certificazione del titoli di legittimità rilasciati dal Comune di Campagna (SA ) rif. CE 1035/77, CE Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno 1104/78, Voltura CE prot. 1345/78,CE 1231/79, Voltura CE prot. 6813/79, tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 CE 1414/80, Dichiarazione di abitabilità del 4/05/1981: grafici e relazione cell. 340 9781290

tecnica P. IVA 04511760656 11. Pubblicazioni di agenzie immobiliari e borsini immobiliari [email protected] [email protected]

12. Documentazione fotografica

Arch. Marta Garofalo

13. Cd contenente: relazione.doc- foto.jpeg-planimetrie .jpeg e pdf.

14. Ricevuta di consegna della presente relazione CTU alle parti

Infine, come da mandato ricevuto , la CTU consegnerà la presente relazione al creditore ed al debitore e inviterà alla produzione di eventuali note entro il giorno

15 aprile 2013, 45° giorno antecedente l’udienza per fissare le modalità di vendita del 30 maggio 2013.

Con la presente relazione costituita da n.42 pagine e n.14 allegati, comunica che l’acconto previsto a carico del creditore procedente di 500,00 Euro non è stato versato.

Il CTU ritiene di aver assolto completamente al mandato assegnatogli e si dimostra disponibile per ogni ulteriore chiarimento e ringrazia l’illustre G.E. Dott.

Alessandro Brancaccio per la fiducia accordata.

Depositato in cancelleria in data ______

IL .C.T.U. Dott. Arch. Marta Garofalo

Studio di architettura e consulenza

Via Vincenzo Dono,8 84128 Salerno tel. 089 72 64 70 fax 089 29 62 812 cell. 340 9781290

P. IVA 04511760656 [email protected] [email protected]