Lokalplan Nr. 972

Lokalplan nr. 972

FORSLAG Aarhus Kommune Cityområde ved Jægergårdsgade, Spanien og Planlægning og Byggeri Byplanafdelingen Værkmestergade, Aarhus Midtby Måned 2xxx Indeholder tillæg nr. 79 til Kommuneplan 2009 Om dette hæftes indhold Her ligger lokalplanområdet Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlæg- ning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. • Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser.

Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf. 8940 2640

E-mail: [email protected]

Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf. 8940 2222 http://www.aarhus.dk/lokalplaner

Kortgrundlag © Aarhus Kommune, Teknik og Miljø

Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med:

NIRAS Plan Åboulevarden 80, Postboks 615 8000 Aarhus C

Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 972 er godkendt af Aarhus Byråd den

Forslaget er offentlig fremlagt fra den til den AARHUS KOMMUNE . LOKALPLAN NR. 972

Cityområde ved Jægergårdsgade, Spanien og Værkmestergade, Aarhus Midtby

INDHOLDSFORTEGNELSE Side

LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v...... 2

LOKALPLANENS BESTEMMELSER § 1. Formål ...... 21 § 2. Område og opdeling ...... 21 § 3. Anvendelse ...... 23 § 4. Udstykning ...... 24 § 5. Trafikforhold ...... 24 § 6. Teknisk forsyning ...... 25 § 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m...... 25 § 8. Bebyggelsens udseende og skiltning ...... 26 § 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning ...... 28 § 10. Støjforhold ...... 29 § 11. Luftforhold ...... 30 § 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse ...... 30 § 13. Grundejerforening ...... 31 § 14. Ophævelse af ældre lokalplaner ...... 31

LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v...... 32

LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen ...... 49 Retsvirkninger af lokalplanen ...... 49

TILLÆG NR. 79 TIL KOMMUNEPLAN 2009 ...... Bilag

LOKALPLANKORT 1 ...... Bilag

LOKALPLANKORT 2 ...... Bilag

Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 972 2

LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk.

Eksisterende forhold

Denne lokalplan gælder for et område ved DSB´s komponentværksted mellem Jægergårdsgade, Spanien og Værkmestergade på adressen Spanien 20 i Aarhus.

Lokalplanområdet, der er ca. 13.575 m2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Lokalplanområdet omfatter matrikelnummer 2200c Aarhus Bygrunde.

Komponentværkstedet set fra Spanien.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 3

Komponentværkstedet set fra Jægergårdsgade.

Beskrivelse af området

Komponentværkstedet ligger i overgangen mellem det centrale Aarhus, byområdet Frederiksbjerg og de bynære havnearealer. Området er en del af Centralværk- stedarealet, som tidligere har været anvendt af DSB til værksteds- og servicefor- mål. Nord for området ligger rutebilstationen og Aarhus´ bykerne. Øst for området ligger Filmbyen og Aarhus Havn. Mod syd ligger Frederiksbjergs karrébebyggelser og vest for området ligger Bruuns Galleri, DGI-huset, og Banegården.

Oversigt over lokalplanområdets placering i byen.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 4

Terrænet stiger ca. 3 meter fra Spanien i øst til Værkmestergade i vest.

Komponentværkstedet set fra de bynære havnearealer.

Komponentværkstedet set fra den del af Værkmestergade, der ligger parallelt med Jægergårdsga- de. Her er der indgang til området.

Planens baggrund og mål

Baggrunden for lokalplanen er, at Komponentværkstedet er blevet nedlagt som virksomhed, og at området derfor kan omdannes til cityområde, dvs. kontorer, butikker, boliger m.v., jf. kommuneplanen.

Forud for denne lokalplan har Byrådet vedtaget Lokalplan nr. 950 – Nedrivning af Komponentværkstedet Spanien 20, som muliggør nedrivning af de eksisterende bygninger på arealet. Efterfølgende er der blevet udarbejdet et skitseprojekt for området, som skaber en fortætning af byen og samtidig markerer den nye bydel, der er vokset op omkring centralværkstederne. Formålet med nærværende lokalplan er at sikre plangrundlaget for, at der kan opføres bebyggelse i overensstemmelse med det skitserede projekt.

Planens hovedtræk

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 5

Arealet planlægges udformet som en bydel i byen, hvor bygningerne placeres langs kanten af grunden og skaber en indre byplads – i forbindelse med projektet benævnt Frederiks Plads – som vil være offentligt tilgængelig. Lokalplanen giver mulighed for et etageareal på 48.420 m2.

Bebyggelsens udformning og udseende Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelse, der består af individuelt udformede bygninger, hvor bygningernes volumener tilpasser sig byens højder og vokser gradvist mod nord fra 6 og 7 etager ved Jægergårdsgade til 14 og 19 etager ved Værkmestergade. De høje bygninger vil sammen med højhusbebyggelsen på Værkmestergade 2 i 25 etager og KPMG-huset i 17 etager danne en skulpturel storbyskyline for Aarhus Midtby.

Illustration af hvordan den kommende bebyggelse kan komme til at se ud.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 6

Illustration af, hvordan det kommende byggeri kan komme til at se ud fra Rutebilstationen (alle illustrationer viser maksimale bygningshøjder).

Den høje bebyggelse på op til 19 etager er beliggende i et område, der i Aarhus Kommunes højhuspolitik er udpeget som et område, hvor høj bebyggelse ikke som udgangspunkt afvises. I miljøvurderingen, der offentliggøres sammen med denne lokalplan, er der foretaget en konsekvensvurdering af bebyggelsen, jf. høj- huspolitikken.

Facade mod syd - Jægergårdsgade

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 7

Facade mod øst - Spanien

Bygning A (byggefelter kan ses af lokalplankort og illustrationsplan) kan opføres i 7 etager, bygning B i 6 etager, bygning C i 7 etager, bygning D i 10 etager, bygning E i 14 etager og bygning F i 19 etager. Mellembygningen, der forbinder de to højeste bygninger kan opføres i 6 etager. Bygning G og H kan opføres i henholdsvis 10 og 9 etager. Etageantallet er i alle tilfælde angivet fra bebyggelsens indre plads. Bygning B, C, D og E vil således alle være 1 etage højere ud mod Spanien, svarende til henholdsvis 7, 8, 11 og 15 etager.

Ind mod den indre plads sikres det med lokalplanen, at bebyggelsen terrasseres, hvorved der kan etableres tagterrasser ind mod pladsen. Det er især i boligbebyggelsen, der gives mulighed for store terrasser, der således vil fungere som opholdsarealer for bebyggelsen.

Bygningernes arkitektur vil i formgivning og materialevalg få et gennemgående slægtsskab med hinanden og med flere af bygningerne i området, bl.a. hovedba- negården og de bevarede bygninger fra Centralværkstederne. Bygningerne vil fremtræde i lys gul tegl, skærmtegl eller natursten kombineret med partier i glas og metal. Mod omgivelserne fremstår projektet overvejende i lys gul tegl, skærmtegl eller natursten, mens der mod pladsen også åbnes op for brugen af mere lette partier i erhvervsbebyggelsen. På næste side ses eksempler på, hvordan udsnit af bebyggelsens facade kan komme til at se ud.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 8

Eksempel på facadeudsnit (bolig).

Eksempel på facadeudsnit (erhverv).

Anvendelse

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 9

Anvendelsen fastlægges som en kombination af boliger og erhverv. Erhvervsbe- byggelsen kan placeres langs Spanien og Værkmestergade, mens boligbebyggelsen kan placeres langs Jægergårdsgade og den del af Værkmestergade, der ligger parallelt med Spanien. Dog er der også mulighed for at etablere boliger i den sydlige del af bebyggelsen langs Spanien. I stueetagen gives der mulighed for etablering af butikker, caféer og restauranter. Byggefelterne er fordelt, så der både er boliger og erhverv mod de omgivende veje.

I lokalplanen gives der mulighed for en erhvervsbebyggelse på op til 36.420 m2 bestående af kontorer, liberalt erhverv, klinikker, undervisning mm. Der gives desuden mulighed for at placere udvalgsvarebutikker med et samlet areal på op til 4.000 m2 og en dagligvarebutik på op til 600 m2 inden for området. Endelig gives der mulighed for at opføre op til 15.300 m2 boliger.

Fordeling af kvadratmeter etageareal på de forskellige anvendelser Boliger 12.000-15.300 m2 Erhverv 33.120-36.420 m2 - heraf dagligvarebutikker op til 600 m2 - heraf udvalgsvarebutikker op til 4.000 m2 I alt 48.420 m2

Illustration af, hvordan det kommende indre byrum kan komme til at se ud.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 10

Den indre plads planlægges udformet, så den både kan fungere som tilkørsel for lastbiler til de enkelte bygninger, passage for gående gennem området og som et attraktivt opholdssted for både beboere og dem, der arbejder på stedet. Med pladsens udformning skal der sikres mulighed for forbindelser for gående mod syd til Jægergårdsgade. Mod øst gives der mulighed for på sigt at placere en gangbro over Spanien.

Veje og stier Der er vejadgang nord fra via Værkmestergade, der har forbindelse til Spanien og Ringgaden. Der er nedkørsel til parkeringskælder, samt et areal til indkørsel og af- sætning.

Varetilkørsel til butikkerne, flyttebiler, renovation ol. vil foregå over pladsens areal og vil blive markeret med en særlig belægning eller anden markering. Imellem byggefelt G-H og C-D sikres der mulighed for en tværgående stiforbindelse hen til Spanien, som på sigt kan forlænges over en bro til havnen.

Mellembygning

F E

D G

H C

B A

Princip for køremønster på Frederiks Plads.

Under den samlede bebyggelse etableres godt 400 parkeringspladser i en sam- menhængende parkeringskælder i flere etager. På terræn etableres der handicap- pladser. Der etableres ca. 740 cykelparkeringspladser fordelt i p-kælderen og på terræn.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 11

Illustration af hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud fra Strandvejen.

Beplantning og opholdsarealer Den indre plads mellem bebyggelsen vil blive begrønnet med træer og øvrig beplantning i et omfang, så området opleves som et åndehul centralt i byen. Pladsen opdeles i en række mindre rum og færdselsarealer ved hjælp af bænke og be- plantningskummer til træer. Omkring disse kummer begrønnes pladsens flade i varierende omfang, så områderne opleves som grønne opholdsrum. En kombination af grønne flader, træ, stål og lignende materialer vil ligeledes markere en zone langs bebyggelsen, hvor ophold kan finde sted. Pladsens elementer vil – ud over at opdele pladsen i mindre rum og markere zoner for ophold – også afgrænse de arealer, hvor ærindekørsel kan ske.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 12

Illustration af beplantningsprincipper for trækummer på pladsen.

Den indre plads etableres i kote 6,9 som er ca. 0,5 m højere end niveauet på Cen- tralværkstedsarealerne vest for lokalplanområdet. Niveauforskellen vil blive hånd- teret i lokalplanområdet ved ramper, terrassering og trapper som vist på side 13. I den sydlige ende håndteres terrænforskellen med en kombination af trappeanlæg og terrassering med siddemuligheder. Mellem bygning G og H etableres der en rampe for gående og cyklister. I den nordlige ende håndteres terrænforskellen med en kombination af trapper og cykelparkering.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 Bygning H Bygning G

Bygning F

Bygning A Bygning M

Bygning B Bygning C Bygning D Bygning E Mål: 1:200 Skitse afkanter langsvestligtskel

Der vil være mulighed for at etablere grønne tage på dele af bebyggelsen. Op- holdsarealer kan placeres både på terræn, på altaner og på bebyggelsens tage.

På næste side vises en illustrationsplan for området som eksempel på dets indretning. Grønne tage er vist med grønt og opholdsarealer på tage er vist som grå stribede arealer på de grønne tage. Opholdsarealernes indretning er vist med en kombination af hævede kummer til beplantning samt varierende belægning af fla- den med fliser, græs, træbeklædning og stål. Vindskærme er vist med røde stre- ger.

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 16

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 Signaturforklaring:

H Bygninger m. grønne tage og ophold

Belægninger

N Kørekurver

Opholdselementer

Ophold

Vindskærme Belægningsskift ved facader

Bede i belægninger

Træterrasser v. indgange

kt. 6.40

Ophold 205 cykel P kt. 6.40 80 cykel P kt. 5.45 50 ‰ H G kt. 6.90

kt. 7.70 HC kt. 7.70 HC Grønne tage kt. 6.90 Grønne tage med ophold med ophold HC F

kt. 6.90 Vareindlevering Vareindlevering

Frederiksplads Ophold Grønne tage med ophold Ophold / leg Vindskærm Grønne tage Grønt tag A Ophold / leg Ophold med ophold Mellembygning

kt. 3.95 35 cykel P HC kt. 6.90 HC kt. 5.70 50 ‰ Vareindlevering Vareindlevering Vareindlevering 80 cykel P HC HC Grønne tage HC Grønne tage kt. 6.90 med ophold med ophold

B C kt. 4.00 D E

kt. 4.00 kt. 4.20 kt. 3.50

Skiltning På bebyggelsen må der opsættes skiltning, fordelt på 3 forskellige typer. På bebyggelsens facader i stueetage og parterre – både mod offentlig vej og mod den indre plads – kan skiltning ske med baggrundsbelyste logoer som vist på illustrationen på side 9.

Højere oppe på bebyggelsen kan der skiltes med enkelte virksomhedsnavne på hver enkelt bygning som vist på illustrationerne herunder.

Illustration af skiltning på den højeste del af bebyggelsen (byggefelt F) set fra Ny Banegårdsgade

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 20

Illustration af skiltning på bebyggelsen langs Spanien og Værkmestergade (mellembygning)

Facade med illustration af skiltning på bebyggelsen langs Spanien (byggefelt C, D og E)

Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 972 21

LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v.

§ 1. Formål

Lokalplanen har til hovedformål at sikre:

at området anvendes til cityformål,

at bilparkering etableres under terræn, dog med mulighed for et be- grænset antal parkeringspladser på terræn,

at der etableres udendørs opholdsarealer på den indre plads og på dele af bebyggelsens tage,

at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området.

§ 2. Område og opdeling

Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på Lokalplankort 1, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 2200c Århus Bygrunde samt alle parceller der efter den 7. oktober 2013 udstykkes i området. Se fodnote1.

1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 22

Matrikelkort mål 1:2000

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 23

§ 3. Anvendelse

Stk. 1. Området er udlagt til cityformål i form af funktioner til boliger, handel, kultur og service, (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer, udstil- lingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning. Anvendelser og kvadratmeter etageareal fordeler sig på 9 byggefelter som følger;

Byggefelt Anvendelse Etage-m2 A, G og H Boliger. Dog kan der etableres 13.420 m2 erhverv i stueetagen. (heraf højst 12.000 m2 boliger) B og C Erhverv og/eller boliger 4.600 m2 (heraf højst 3.300 m2 boliger) D, E, Mellem- Erhverv. 30.400 bygning og F I alt 48.420

Stk. 2. Der kan sammenlagt etableres op til 15.300 m2 boliger i byggefelt A, B, C, G og H.

Stk. 3. Mindst 95 % af boligerne i området skal være helårsboliger, og maksimalt 5 % af områdets boliger må være uden pligt til helårsbeboelse. Se fodnote2. Boliger uden pligt til helårsbeboelse skal placeres højere end 2. etage. Ved etablering af boliger i byggefelt B og C gælder supplerende bestemmelser, jf. § 7, stk. 7 og 8.

Stk. 4. Der kan sammenlagt etableres op til 36.420 m2 erhvervsbyggeri i lokal- planområdet.

Stk. 5. Restaurationsvirksomhed og detailhandel kan kun etableres i bebyggelsens stueetage, dog i de nederste 2 etager i den del af bebyggelsen, der ligger ud mod Spanien. Der kan højst etableres 1 dagligvarebutik med et etageareal på højst 600 m2 inden for byggefelt C eller D som angivet på lokalplankort 1. Der kan etableres et samlet areal til udvalgsvarebutikker på højst 4.000 m2 inden for området. Den enkelte udvalgs- varebutik kan etableres med et etageareal på højst 2.000 m2.

Stk. 6. Der kan inden for hele lokalplanområdet etableres parkeringskælder under terræn.

Stk. 7. Arealet uden for byggefelterne skal anvendes til offentligt tilgængelig plads, private opholdsarealer, vejareal, cykel- og handicapparkering, bygninger til teknik og adgangstrapper til p-kælderen mv..

2 Inden meddelelse om ibrugtagningstilladelse til byggeri indeholdende boliger, som ikke skal anvendes til helårsbeboelse, skal der foreligge en tinglyst deklaration med Aarhus Kommune som påtaleberetti- get, der angiver placeringen af samtlige boliger inden for lokalplanens område, som ikke skal anvendes til helårsbeboelse.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 24

§ 4. Udstykning

Stk. 1. Der kan ske udstykning af de enkelte byggefelter, således som disse er afgrænset på lokalplankort 1 eller efter sokkelgrundprincippet. Herud- over kan der ske udstykning af lokalplanområdet efter en af Aarhus kommune godkendt samlet udstykningsplan.

§ 5. Trafikforhold

Stk. 1. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Værkmestergade i princippet som vist på Lokalplankort 1. Ved vejtilslutning til Værkmestergade skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler.

Stk. 2. Der udlægges areal til adgang til parkeringskælder, til færdsels- og torvearealet ved bebyggelsens indre gårdarealer samt vendemulighed ved færdsels- og torvearealet som vist på Lokalplankort 1.

Stk. 3. Der skal reserveres ½ parkeringsplads pr. etagebolig og ¼ parkeringsplads pr. bolig under 50 m2 samt 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal til erhvervsformål i form af kontorbebyggelse, liberale erhverv, dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker og restauranter. Parkerings- arealer skal etableres i parkeringskælder, dog med undtagelse af han- dikap p-pladser, der kan etableres på terræn.

Stk. 4. Der skal reserveres 2 cykelparkeringspladser pr. etagebolig samt 1 cy- kelparkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til erhvervsformål i form af kontorbebyggelse, liberale erhverv, dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker og restauranter. Cykelparkering kan etableres som en kombination af parkering på terræn, i konstruktion og i parkeringskælder. Cykelparke- ringspladser skal placeres nær bebyggelsens indgange.

Stk. 5. Der skal sikres adgang for gående ved de punkter, der er vist på Lokal- plankort 1. Internt i området skal der desuden sikres forbindelse for gå- ende mellem disse punkter.

Stk. 6. Ved punkt a skal sikres mulighed for at tilslutte en evt. ny stibro hen over Spanien.

Stk. 7. Der skal inden for det på lokalplankort 1 viste færdsels- og torveareal sikres adgang og vendemulighed for redningskøretøjer, lastbiler, renovationsbiler, varelevering m.m.

Stk. 8. Alle færdselsarealer skal, hvor der er forskelle i terrænniveau, udformes med rampe eller elevator, således at der er tilgængelighed for alle.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 25

§ 6. Teknisk forsyning

Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser.

Stk. 2. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Se fodnote3.

Stk. 3. Tekniske anlæg og forsyningsledninger i lokalplanområdet skal etableres under terræn. I tilfælde hvor dette ikke er muligt skal disse indpas- ses i bebyggelsen og udformes, så de indgår på en harmonisk måde i en samlet arkitektonisk helhed.

Stk. 4. Der skal etableres et forsinkelsesbassin/magasin under terræn til tilba- gehold/forsinkelse af regnvand.

§ 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.

Stk. 1. Der må inden for lokalplanens område maksimalt opføres 48.420 m² etageareal. Se fodnote4

Stk. 2. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter.

Stk. 3. Inden for byggefelterne, vist på lokalplankortet, skal bebyggelse opføres med følgende maksimale og minimale koter (DVR90) og maksimale etageantal (regnet fra terrænniveau på bebyggelsens indre opholdsarealer):

Byggefelt Max etageantal Max kote Min kote A 7 etager 30,0 m 29,0 m B 6 etager 32,0 m 21,0 m C 7 etager 37,0 m 24,0 m D 10 etager 50,0 m 32,0 m E 14 etager 66,0 m 52,0 m Mellembygning 6 etager 32,0 m 19,0 m F 19 etager 86,0 m 75,0 m G 10 etager 39,0 m 35,0 m H 9 etager 39,0 m 32,0 m

Stk. 4. Tekniske anlæg, elevatortårne og værn/brystning må ikke overskride den anførte maks. kote, og må ikke placeres nærmere facade end 1 m. Tekniske anlæg placeret oven på tag, må herudover ikke have en højde større end 5 m.

3 Der vil i henhold til Planlovens § 19, stk. 4., efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra § 6, stk. 1. 4 Det angivne maksimale etageareal svarer til en bebyggelsesprocent på 357.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 26

Stk. 5. Solcelle- og solfangeranlæg kan etableres på alle tagflader i op til 2,5 meters højde, dog ikke højere end den enkelte bygnings max. kote og ikke nærmere facade end 1 m.

Stk. 7. Boliger inden for byggefelt B og C skal udformes som gennemgående boliger der orienterer de primære opholdsrum væk fra Spanien.

Stk. 8. Boliger i byggefelt B og C kan kun etableres med en vinduesbryst- ningshøjde på minimum kote 11,7 (for byggefelt B) og 9,7 (for byggefelt C) (DVR90).

Stk. 9. Terrænniveau inden for lokalplanområdet skal som hovedregel etableres i kote 6,9 (DVR90). Der kan etableres den fornødne terrænregule- ring, så der etableres sammenhæng mellem dette niveau og terrænni- veauet på de omgivende arealer og veje som vist på illustrationen på side 13. Øvrige terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden.

Stk. 10. Uden for byggefelterne kan der etableres transformatorstation, mindre bygninger til teknik og adgangstrapper til p-kælderen m.v. i et omfang, der ikke overskrider et samlet etageareal på 500 m2. Ved placering af denne bebyggelse skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer ved vejtilslutninger, jf. gældende vejregler.

Stk. 11. Cykelparkering må overdækkes.

§ 8. Bebyggelsens udseende og skiltning

Stk. 1. Bebyggelse skal udformes som rektangulære bygninger med mindre sidebygninger langs bygningernes primære volumen. Sidebygninger skal gives en mindre højde end det primære volumen i princippet som vist på den øverste illustration på side 5.

Stk. 2. Facader skal udformes, så de fremtræder i lys gul tegl, skærmtegl eller natursten kombineret med lette partier i glas og metal som vist på illustrationer side 8. Mod lokalplanområdets grænse skal facaderne overvejende fremstå i lys gul tegl, skærmtegl eller natursten, mens bebyggelsen mod pladsen kan fremstå med flere lette partier.

Stk. 3. Tage skal udformes med tagpap, tagdug, tagterrasser, grønne tage eller lignende.

Stk. 4. Til facade- og tagbeklædning må ikke benyttes reflekterende materiale, som kan give anledning til væsentlige gener for den omkringliggende bebyggelse og trafikafvikling.

Stk. 5. Såfremt der på tage etableres teknikhuse, overdækninger, ventilation,

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 27

vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, trapper og elevator- tårne og lignende, skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i den samlede arkitektoniske helhed.

Skiltning

Stk. 6. Skiltning på bygninger må alene ske på lodrette facader og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltning skal begrænses til firmanavn og/eller logo, og dens udformning, størrelse, skrifttype og farve skal tilpasses bebyggelsens arkitektur.

Stk. 7. På bebyggelse inden for byggefelt C må der på den østlige facade op- sættes op til 2 skilte med virksomhedsnavne og/eller logo i princippet som vist på illustrationen nederst på side 20.

Stk. 8. På bebyggelse inden for byggefelt D må der på den østlige facade op- sættes op til 3 skilte med virksomhedsnavne og/eller logo i princippet som vist på illustrationen nederst på side 20.

Stk. 9. På bebyggelse inden for byggefelt E må der på den østlige facade op- sættes op til 4 skilte med virksomhedsnavne og/eller logo i princippet som vist på illustrationen nederst på side 20.

Stk. 10. På bebyggelse inden for byggefelt F må der på den vestlige facade op- sættes op til 5 skilte med virksomhedsnavne og/eller logo i princippet som vist på illustrationen på side 19.

Stk. 11. På bebyggelse inden for byggefelt ’mellembygning’ må der på den nordlige og sydlige facade opsættes skilte med virksomhedsnavne og/eller logo i princippet som vist på illustrationen øverst på side 20.

Stk. 12. På facader, der vender mod Spanien, Værkmestergade og Jæger- gårdsgade må der desuden skiltes med virksomhedsnavne og/eller logoer i parterre- og/eller 1. salsniveau som vist på illustrationerne på side 20.

Stk. 13. På alle øvrige facader må der desuden skiltes med virksomhedsnavne og/eller logoer i stueniveau som vist på illustrationen side 9.

Stk. 14. Skiltning som nævnt i § 8, stk. 7-10 må kun udføres som hvide baggrundsbelyste skilte i en maksimal størrelse på 1,5x10 m.

Skiltning som nævnt i § 8, stk. 11 må kun udføres som baggrundsbelyste skilte i en maksimal størrelse på 1,0x3,0 m.

Skiltning som nævnt i § 8, stk. 12-13 må kun udføres som baggrundsbelyste skilte i en maksimal højde på 0,5 m.

Stk. 15. Ud over den nævnte skiltning kan der opsættes henvisningsskilte efter tilladelse fra Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 28

Antenner

Stk. 16. Antennemaster til mobiltelefoni skal placeres på bebyggelsens tag og kan opføres i en større højde end bebyggelsens max. kote efter tilladelse fra Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri.

Stk. 17. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner og herunder parabolanten- ner må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,0 m op over bygningens højeste punkt.

§ 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning

Stk. 1. Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og mindst 2 % af erhvervsbebyggelsens etageareal med en placering som vist på Lokalplankort 1.

Opholdsarealer skal placeres på terræn, altaner og tagterrasser inden for de anførte byggefelter, som vist på Lokalplankort 1 samt i de dele af byggefelterne væk fra vej, der ikke anvendes til bebyggelse. Der må ikke etableres altaner eller tagterrasser på de dele af bebyggelsen, der vender ud mod Spanien.

Opholdsarealer på terræn skal fremstå med et grønt præg.

Stk. 2. Ubebyggede arealer skal som vist på illustrationsplanen på side 17 gives et ordentligt udseende med hensyn til terrænregulering, befæstelse, indretning, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt og udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk attraktiv helhedsvirkning i området.

Stk. 3. Til sikring af et acceptabelt vindmiljø skal der etableres vindafskærm- ning imellem bygning C og D. Der skal desuden etableres vindskærme med en højde på 1-2 m placeret som vist på illustrationsplanen på side 17. Skærme skal i materialer og udformning tilpasses øvrige elementer på pladsen, eksempelvis som perforeret metal med klatreplanter som delvis begrønning.

Cykelparkering på terræn skal afskærmes med skærme, der i materialer og udformning harmonerer med vindskærmene. Skærmene kan be- grønnes med klatreplanter.

Stk. 4. Der skal etableres træer med en højde på 5-8 m placeret som vist på illustrationsplanen på side 17. Træerne skal dels sikre et acceptabelt vindmiljø, og dels bidrage til begrønning af pladsen. Træerne skal eksempelvis være Tyrkisk Hassel, Bredbladet Røn, Pil, Bærmispel, Robi- nia og Tretorn.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 29

For at sikre gode vækstvilkår skal træerne plantes i overensstemmelse med beplantningsprincipperne vist på side 12.

Stk. 5. Grænsen mod det vestlige skel skal udformes som en kombination af rampeanlæg, trappeanlæg, siddeplinter og bede. Der kan, som vist på illustrationen side 13, etableres et rampeanlæg ved det punkt, der er markeret som adgang for gående på Lokalplankort 1.

Stk. 6. Værn og lignende afskærmning kan etableres med energiproducerende paneler, solceller eller beplantning.

Stk. 7. Oplagring må kun ske inden for byggefelterne og skal afskærmes såle- des, at den ikke er synlig fra offentligt tilgængelige arealer eller nabo- grunde og -bebyggelser.

Stk. 8. Der kan etableres midlertidig støjafskærmning inden for området i forbindelse med etapevis udbygning.

§ 10. Støjforhold

Trafikstøj Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomme erhverv og offentlige formål (f.eks. kontorer), på facaden, der vender bort fra Spanien og Værkmestergade ikke overstiger 63 dB Lden.

Det skal sikres, at det indendørs støjniveau i støjfølsomme opholds- og arbejdsrum ikke overstiger 38 dB Lden på døgnbasis.

Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til boligformål på facader der vender bort fra Spani- 5 en og Jægergårdsgade ikke overstiger 58 dB Lden. Se fodnote .

Stk. 3. Det skal sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum ikke 6 overstiger 46 dB Lden med åbent vindue. Se fodnote .

Stk. 4. Det skal sikres, at det indendørs støjniveau i sove og opholdsrum, som skyldes vejtrafikstøj, ikke overstiger 33 dB Lden målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler.

Stk. 5. Det skal sikres at det konstante udendørs støjniveau på udendørsop- holdsarealer ikke overstiger 58 dB Lden.

5 Støjniveauerne er beskrevet i lokalplanens redegørelse. 6 Åbent vindue er defineret ved at vinduet er åbnet til et åbningsareal på 0,35 m2 og at efterklangstiden er 0,5 sek.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 30

Virksomhedsstøj Stk. 6. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser.

§ 11. Luftforhold Stk. 1. Inden for byggefelterne kan der, op til de koter, der er angivet som OML-grænser på Lokalplankort 2, etableres opholdsarealer på tage og altaner. Tagterrasser og opholdsarealer på tagflader må kun etableres i én etage uden permanente overdækninger. Se fodnote7.

Stk. 2. På grund af luftforurening fra omkringliggende virksomheder skal byggeriet opføres med en dokumenteret tæthed som fastsat for lavenergi- byggeri i Bygningsreglementet.

Stk. 3. Luftindtag til ventilation må ikke placeres i en højde, der overstiger OML-grænserne som vist på Lokalplankort 2 (varierende koter) (DVR90).

Stk. 4. Vinduer placeret højere end OML-grænserne som vist på Lokalplankort 2 (varierende koter) (DVR90) skal etableres som faste vinduespartier uden åbninger.

§ 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før:

• Den i § 5 nævnte vejadgang er anlagt. • De i § 5 nævnte parkeringspladser er anlagt, således at der er etableret det til den enkelte bebyggelse krævede p-pladser. • Det ved beregning er dokumenteret, at de i § 10 nævnte støjkrav er overholdt. • Den i § 9 nævnte vindafskærmning og beplantning er anlagt, således at der er etableret det til den enkelte bebyggelse krævede arealer. • De i § 9 nævnte opholdsarealer er anlagt, således at der er etableret det til den enkelte bebyggelse krævede arealer.

7 OML betyder Operationel Meteorologisk Luftkvalitetsmodel. Ved OML-beregninger beregnes virksomhedens bidrag til koncentrationen af et givet stof i omgivelserne.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 31

§ 13. Grundejerforening

Stk. 1. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote8

Stk. 2. Ejere af arealer, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes eller kan udstykkes til parceller, skal være medlemmer af denne grundejerforening.

Stk. 3. Andre grundejere i området har derimod ret – men ikke pligt – til at væ- re medlem.

Stk. 4. Grundejerforeningen skal stiftes, når mindst 2 medlemspligtige grundejere eller Aarhus Kommune, Teknik og Miljø ønsker det.

Stk. 5. Grundejerforeningen har pligt til at modtage skøde på og vedligeholde den udlagte og etablerede beplantning samt vej- og stiarealer, med mindre de overtages som offentlige eller af de enkelte grundejere, med tilhørende anlæg. Grundejerforeningen kan selv fastsætte nærmere regler for arealernes vedligeholdelse.

Stk. 6. Grundejerforeningens vedtægter må ikke stride mod foranstående bestemmelser.

Stk. 7. Grundejerforeningen skal stedse holde Aarhus Kommune, Teknik og Miljø underrettet om sin adresse.

§ 14. Ophævelse af ældre lokalplaner

Den under 11. september 2013 af Byrådet vedtagne Lokalplan nr. 950 – Nedrivning af Komponentværkstedet, Spanien 20 for Aarhus Kommune ophæves med vedtagelsen af nærværende lokalplan.

Den under 2. oktober 1996 af Byrådet vedtagne Lokalplan nr. 531 for Aarhus Kommune ophæves med vedtagelsen af nærværende lokalplan for den del af lokalplanområdet, der er omfattet af denne lokalplan.

8 Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokal- planområdet.

Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 972 32

LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden plan- lægning, som vedrører lokalplanen.

Kommuneplanen

Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som by- rådet har vedtaget.

Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel. Lokalplanområdet er som vist beliggende i rammeområde 010311CY, der ligger i byzone.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet den fremtidige bebyggelsesprocent for projektområdet vil være højere end angivet i de nuværen- de rammebestemmelser, der højst tillader en bebyggelsesprocent på 200. Såfremt lokalplanen realiseres vil bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet i fremtiden være på 360 %.

Lokalplanen giver desuden mulighed for en bebyggelse, der vil variere fra 6-7 etager ved Jægergårdsgade over 10 etager ved Spanien og den private del af Værk- mestergade til 14-19 etager ved Værkmestergade. Dette er heller ikke i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser, der kun giver mulighed for en bebyggelse på op til 5 etager.

Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter by- rådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen.

Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 79 til Kommuneplan for Aarhus Kommune. Tillægget er gengivet på bilag bagerst i lokalplanen. I tillægget udlægges der et nyt rammeområde 010323CY med samme afgrænsning som lokalplanområdet. Desuden justeres grænsen mellem ramme- område 010314CY og det nye rammeområde 010323CY, så den er i overensstemmelse med de faktiske forhold.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 33

Kommuneplanens rammer ••••••••• Lokalplanområdet

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 34

Højhuspolitik for Aarhus Kommune

Aarhus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Aarhus Kommune. Dette tillæg er efterfølgende indarbejdet i Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune.

I Højhuspolitik for Aarhus Kommune er der udpeget områder, hvor højhuse er uønskede, og områder hvor højhuse ikke som udgangspunkt afvises. Lokalplanen omfatter et areal, der indgår i et område, hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises.

Det fastlægges i højhuspolitikken, at der skal udarbejdes en konsekvensanalyse, såfremt der planlægges for højhuse. Konsekvensanalysen skal beskrive påvirk- ningen af byens skyline, byarkitekturen på kvartersniveau, byrummene ved foden af det høje hus, det lokale klima (f.eks. skygge- og vindforhold), trafikstrukturen m.v..

Konsekvensanalysen indgår i den miljørapport, som er udarbejdet i henhold til ”Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer” (Lov nr. 31 af 5. maj 2004) i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse.

Miljørapporten gengives i et særskilt hæfte, og der er i lokalplanens afsnit om mil- jøvurdering indsat et ikke-teknisk resumé af miljørapporten.

Forhold til anden fysisk planlægning

I forslag til Kommuneplanrevision 2013 indgår en temaplan om kulturmiljø. Cen- tralværkstederne er i forslaget udpeget som et kulturmiljø, der bør undergå en nærmere vurdering med henblik på at bevare kulturmiljøet og udnytte dets poten- tiale m.v. Inden for centralværkstedernes område er situationen i dag den, at nogle af de oprindelige bygninger er bevaret, mens andre er nedrevet for at give plads til nyt byggeri.

Der er i 2013 vedtaget en nedrivningslokalplan for området – Lokalplan nr. 950 Nedrivning af Komponentværkstedet, Spanien 20. Lokalplan nr. 950 ophæves med vedtagelsen af nærværende lokalplan.

Lokalplan 531 – En ny bydel på centralværkstedsarealerne i Aarhus. Område til erhvervsformål, offentlige formål, boligformål og centerformål – er vedtaget i 1996. Lokalplanen gælder for en mindre del i den nordlige ende af lokalplanområdet. Denne lokalplan ophæves inden for lokalplanområdet med vedtagelsen af nærvæ- rende lokalplan.

Butikkers påvirkning af bymiljøet

Iflg. planlovens § 16, stk. 6 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag, der mulig- gør etablering af butikker, gøres rede for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 35

Lokalplanen giver mulighed for at etablere udvalgsvarebutikker med et samlet areal på 4.000 m2, hvor den enkelte butik højst må være 2.000 m2. Der gives desuden mulighed for at etablere en dagligvarebutik på højst 600 m2 inden for områ- det. Dagligvarebutikken skal placeres i den del af bebyggelsen, der ligger ud mod Spanien, mens udvalgsvarebutikker kan etablere sig i alle bygningers stueetage.

Lokalplanområdet vil i fremtiden indgå som en del af et sammenhængende city- område på Frederiksbjerg, der tilbyder et stort og varieret handelsudbud. Området omfatter blandt andet Bruuns Galleri samt udvalgs- og dagligvarehandel fra stue- etagerne i Jægergårdsgade og M. P. Bruunsgade. Lokalplanområdet indgår i denne sammenhæng som et selvstændigt byområde, der vil forlænge handelsstrøget langs Jægergårdsgade og internt i området kunne tilbyde attraktive opholdsarealer i tilknytning til butikkerne.

I miljøvurderingen, der følger denne lokalplan, vurderes de trafikale konsekvenser af de anvendelser, der gives mulighed for i lokalplanen. Det vurderes, at de kumu- lative effekter ved det øgede handelsudbud vil være yderst begrænsede.

Samlet set vurderes det, at de supplerende handelsmuligheder, der gives mulighed for med denne lokalplan, vil være et tilskud til det samlede cityområde.

Opholdsarealer

Lokalplanen giver mulighed for etablering af 12-15.300 m2 boliger og 33.120- 36.420 m2 erhverv. Der stilles krav om at der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og mindst 2 % af erhvervsbebyggelsens etageareal. Det betyder, at bebyggelsen kan afføde et krav på ca. 5.250 m2 ved en maksimal udbygning af boliger. I det projekt, der ligger til grund for lokalplanen, opfyldes kravet ved en kombination af ikke-støjbelastede opholdsarealer på terræn (ca. 4.700 m2) og en række ikke-støjbelastede opholdsarealer i højden i form af altaner og opholdsarealer på tage.

Overordnede vej- og stiforhold

Lokalplanområdet vejbetjenes fra Værkmestergade. Fra Værkmestergade er di- rekte forbindelse til Ringgaden og Spanien og videre til det øvrige overordnede vejnet i kommunen.

Tilslutningen skal placeres med størst mulig afstand til Spanien. Inden for lokal- planområdet skal det interne færdselsareal indrettes således, at det ikke medfører parkering eller standsning på Værkmestergade, og således at der ikke sker op- stuvning af personbiler eller lastbiler ud på Værkmestergade. Der skal desuden sikres vendemulighed for lastbiler, renovation, varer m.m. inden for lokalplanaf- grænsningen. Den interne plads afspærres med pullerter eller lignende, så kun va- retrafik gives adgang til denne del af pladsen.

Lokalplanen sikrer, at der er mulighed for at etablere en stiforbindelse fra Værk- mestergade og den øvrige del af området ved Bruuns Galleri igennem lokalplan- området og videre til en evt. fremtidig gangbro hen over Spanien og videre til havnen.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 36

Bilparkering skal primært ske i et underjordisk parkeringsanlæg, og der skal reserveres areal til parkeringspladser svarende til retningslinjerne for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune.

Der kan dog ved de planlagte anvendelser forventes at ske en vis dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne, og der kan derfor, ved en vurdering af et konkret projekt, tillades en reduktion af det samlede antal parkeringspladser inden for lokal- planområdet. I det konkrete projekt, der ligger til grund for lokalplanen, er der forudsat en faktor for dobbeltudnyttelsen på 0,9.

Der skal desuden inden for lokalplanområdet reserveres areal til cykelparkeringspladser svarende til retningslinjerne for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kom- mune. Ligesom ved bilparkeringen kan der forventes at ske en vis dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne. I det konkrete projekt, der ligger til grund for lokalplanen, er der forudsat en faktor for dobbeltudnyttelsen på 0,7.

Cykelparkering kan etableres som en kombination af parkering under terræn, på terræn og i konstruktionen. Cykelparkering skal etableres tæt på bebyggelsens opgange/indgange.

Udbygningsaftale

Planlovens § 21b åbner mulighed for, at en grundejer kan tage initiativ til at indgå en frivillig aftale med kommunen om at bidrage til udbygningen af infrastrukturan- læg i de tilfælde, hvor grundejeren finder det hensigtsmæssigt i forhold til udnyttel- sen af en ejendom. Dette gælder f. eks. ved ændring eller udvidelse af de bygge- muligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser, således som det er tilfældet for lokalplanforslaget.

Aarhus Kommune har, fra ejeren af matr. nr. 2200c og optionshaveren på den del af denne ejendom, som ligger i lokalplanområdet, modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale, og har forhandlet herom.

Forhandlingerne har udmøntet sig i et udkast til aftale om udbygning af infrastruk- turanlæg.

Ved aftalen forpligter den ovenfor nævnte grundejer og optionshaver sig til at regu- lere omløbstider i krydset Spanien/Værkmestergade, og foretage en opstribning af Værkmestergade i forbindelse med adgangen til lokalplanområdet. Tiltagene er nærmere beskrevet i udbygningsaftalen.

Naturbeskyttelsesinteresser

Der findes ingen naturbeskyttelsesinteresser inden for lokalplanområdet.

Skelbeplantningen langs den private del af Værkmestergade står umiddelbart uden for lokalplanområdet. Det skal sikres, at beplantningen ikke bliver påvirket i forbindelse med opførelse af nyt byggeri.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 37

Arkæologiske forhold

Der er ikke ved tidligere lejligheder registreret fund i området, og det forventes at evt. spor vil være bortgravet eller ødelagt i nyere tid. Det skønnes ikke nødvendigt med arkæologiske undersøgelser forud for byggeri.

Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens § 27), Museet vil da inden for 2 uger tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse.

Aarhus Kommuneatlas

I forbindelse med den endelige vedtagelse af Lokalplan 950 – Nedrivning af Kom- ponentværkstedet, Spanien 20 – blev der givet mulighed for at nedrive alle bygninger i lokalplanområdet. Ingen af disse bygninger har været fredede eller vurderet med høj bevaringsværdi i SAVE/kommuneatlasset. Ejeren vurderede i forbindelse med Lokalplan 950, at bygningerne ikke kunne anvendes til nye formål.

Servitutter

Der er tinglyst 1 servitut på den grund, der er omfattet af lokalplanområdet. Servi- tutten omhandler nedgravede forsyning- og/eller afløbsledninger. Servitutten er en rådighedsservitut, der ikke kan aflyses.

Sløjfning og/eller omlægning af forsynings- og afløbsledninger må ske for den til enhver tid værende ejer af ejendommens regning, og den til enhver tid værende ejer af ejendommen skal være forpligtet til at indhente fornødne tilladelser fra de respektive ledningsejere.

Kystnærhedszonen

Ifølge Planlovens § 16, stk. 3 og 4 stilles der krav om en vurdering af påvirkningen af den kystnære del af byzonen. Der skal oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og angives en begrundelse for byggeri, der overstiger 8,5 m i høj- den.

For at belyse bebyggelsens påvirkning af nærområdet er der udarbejdet visualiseringer fra 4 standpunkter: 1. Fra krydset ved Værkmestergade og Spanien 2. Fra krydset ved Jægergårdsgade og Spanien 3. Fra Marselisborg Allé 4. Fra bebyggelsens interne plads

For yderligere at belyse bebyggelsens påvirkning på byens skyline, er der udarbejdet visualiseringer fra 10 supplerende standpunkter: 1. Fra Den Permanente 2. Fra Dronning Margrethes Vej

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 38

3. Fra Strandvejen ved enden af Oddervej 4. Fra Dynkarken ved Hotel Atlantic 5. Fra Ny Banegårdsgade 6. Fra Viborgvej 7. Fra Filtenborg Plads 8. Fra Ringgadebroen 9. Fra Frederiks Allé broen 10. Fra indsejlingen til havnen

Visualiseringerne kan ses i den miljørapport, der er udarbejdet i forbindelse med lokalplanlægningen. Konklusionerne kan læses i det ikke-tekniske resume, som også kan ses i lokalplanens afsnit om miljøvurdering.

Som begrundelse for at give mulighed for bebyggelse, der overstiger 8,5 m i høj- den angiver miljørapporten, at det nye byggeri set fra kysten opleves som et sup- plement til en allerede eksisterende koncentration af høje bygninger omkring Aar- hus Midtby. En bebyggelse på dette sted er samtidig i overensstemmelse med Aarhus Kommunes strategi om fortætning, idet bebyggelsen er særdeles velbelig- gende i forhold i infrastruktur og byliv.

Miljøforhold

Lokalplanens bestemmelser om miljøforhold er omfattende, og i nogle tilfælde kan det være vanskeligt med sikkerhed at finde ud af, hvad de betyder for en bestemt ejendom.

Aarhus Kommune, Virksomheder og Jord kan bistå med nærmere vejledning om disse spørgsmål.

Regulering af miljøforhold – i lokalplanområdet og i forhold til omgivelserne – er først og fremmest udtrykt i § 3, hvor det fastlægges, hvad de forskellige dele af er- hvervsområdet må anvendes til.

Virksomhedsstøj

Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens § 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser.

Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse.

Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdi- erne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanom- rådet.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 39

Område Hverdage: Hverdage: Alle dage: Maksimalværdier Kl. 07-18. Kl. 18-22. Kl. 22-07. om natten: Lørdage: Søn- og Kl. 22-07. Kl. 07-14. helligdage: Kl. 07-22. Lørdage: Kl. 14-22. Lokalplanområdet 55 45 40 55 Områder udlagt til 55 45 40 55 cityformål Områder udlagt til 50 45 40 55 etageboliger

Grænseværdierne, der er angivet i dB(A), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder.

Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition af dag-, aften- og natperioden.

De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens Vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra Virksomheder.

Trafikstøj

De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støj- bestemmelser.

Lokalplanområdet vil primært være belastet af vejtrafikstøj fra trafikken på Spanien og sekundært fra Jægergårdsgade og Værkmestergade.

På baggrund af beregninger i beregningsmodellen nord2000 er det maksimale støjniveau på bebyggelsens facader beregnet til at variere mellem Lden 32 – 70 dB på døgnbasis.

Det maksimale støjniveau på facaderne på boligbebyggelsen mod den private del af Værkmestergade (bygning G og H) er beregnet til at variere mellem Lden 47 – 52 dB på døgnbasis, hvorfor kommuneplanens generelle bestemmelser for trafik- støj umiddelbart vurderes at være overholdt på denne del af bebyggelsen.

Det maksimale støjniveau på facaderne på boligbebyggelsen mod Jægergårdsga- de (bygning A) er beregnet til at variere mellem Lden 32 – 65 dB på døgnbasis, hvorfor kommuneplanens generelle bestemmelser for trafikstøj ikke kan overholdes på denne del af bebyggelsen. For at imødekomme denne udfordring er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at de støjbelastede boliger alle har en facade hvor det udendørs støjkrav er overholdt ligesom der er stillet krav til det in- dendørs støjniveau.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 40

Bestemmelserne fastlægger, at det indendørs støjniveau ved boligformål i sove- og opholdsrum (hvor den krævede luftudskiftning er sikret mekanisk) med et vin- 2 due/altandør åben 0,35 m højst må være 46 dB Lden. Dette svarer til det støjni- veau, der opstår indendørs med åbne vinduer når facadeniveauet er 58 dB.

Det maksimale støjniveau på facaderne på erhvervsbebyggelsen mod den private del af Værkmestergade (bygning F) er beregnet til at variere mellem Lden 38 – 66 dB på døgnbasis. Kommuneplanens generelle bestemmelser for trafikstøj overholdes på bebyggelsens vest-, øst- og sydlige facade mod Frederiks Plads og den private del af Værkmestergade.

Det maksimale støjniveau på facaderne på erhvervsbebyggelsen mod Spanien (bygning B, C, D og E) er beregnet til at variere mellem Lden 38 – 70 dB på døgn- basis. Kommuneplanens generelle bestemmelser for trafikstøj overholdes kun på bebyggelsens vestlige facade mod Frederiks Plads. Såfremt der etableres boliger i bygning B og C vil kommuneplanens generelle bestemmelser for trafikstøj ikke kunne overholdes på denne del af bebyggelsen. For at imødekomme denne udfordring er der i lokalplanen optaget bestemmelser om gennemgående boliger, så de støjbelastede boliger alle har en facade hvor det udendørs støjkrav er overholdt ligesom der er stillet krav til det indendørsstøjniveau.

Trafikstøj på udearealer

Områderne langs Værkmestergade, Spanien og Jægergårdsgade er alle støjbela- stet over Lden 58 dB. Imidlertid er det kun en lille del af pladsen mellem bygningerne, der er støjbelastet over Lden 58 dB. Denne del ligger i mellemrummet mellem bygningerne mod Spanien, og omfatter stort set kun trapperummet og kørselsare- aler på selve pladsen. Desuden er et trapperum i den sydøstlige del af grunden ved Jægergårdsgade belastet over Lden 58 dB.

Tagterrasser og altaner mod pladsen vil også overholde kommuneplanens krav på Lden 58 dB.

Ved en etapevis udbygning af området kan der i forbindelse med ibrugtagningstil- ladelser gives tilladelse til at etablere midlertidig støj- og vindafskærmning af opholdsarealer for at kunne overholde støjkravene indtil området er fuldt udbygget.

Grundvand

Lokalplanområdet er beliggende i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Der er ingen nuværende eller fremtidige drikkevandsinteresser i området.

Området forsynes med drikkevand fra Aarhus Vand A/S.

Spildevand og regnvand

Området er i henhold til Aarhus Kommunes spildevandsplan beliggende i Marse- lisborg kloakopland (opland nr. 0012).

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 41

Området er i dag udlagt til fælleskloakeret kloakopland. Ved realiseringen af lokalplanen skal alle nye kloakker/omlægning af eksisterende kloak etableres som se- paratkloak, hvor regn- og spildevand afledes i separate ledninger, i overensstemmelse med Aarhus Kommunes separeringsstrategi.

Afledningen af husspildevand kan ske via eksisterende stik til fællesledningerne, mens afledningen af regnvand som udgangspunkt skal ske via et nyt stik til regn- vandsledningen i Spanien.

Regnvand skal tilbageholdes/forsinkes på matriklen såfremt mere end 75 % af om- rådet befæstes. En sådan tilbageholdelse kan ske ved lokal nedsivning via semi- permeable belægninger, regnbede, spejlbassiner og lignende, evt. suppleret med et regnvandsbassin, såfremt det findes nødvendigt. Nedsivning af regnvandet skal ske under hensyntagen til lokale forhold, herunder evt. jordforurening.

Det anbefales, at håndtering af overfladevandet ved større regnhændelser tænkes ind i den samlede håndtering af regnvandet, evt. ved indretning af arealer, hvor regnvand ved større regnhændelser kan opstuve og herved forsinkes lokalt.

Der bør desuden lægges vægt på, at regnvandet udnyttes som et æstetisk ele- ment i bebyggelsen, f.eks. ved brug af vandrender, spejlbassiner mv.

I det konkrete projekt, der ligger til grund for lokalplanen, forsinkes regnvandet lokalt i et nedgravet anlæg, der etableres langs Spanien i forbindelse med etablerin- gen af parkeringskælder.

Tilslutningstilladelse meddeles i forbindelse med byggesagsbehandlingen af Aar- hus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C. Tilslut- ningen skal ske efter aftale og nærmere anvisninger fra Aarhus Vand A/S, Bauta- vej 1, 8210 Aarhus V.

Affaldshåndtering

Håndtering af affald inden for lokalplanområdet vil ske ved en kombination af af- faldssug (primært for boligerne) og affaldscontainere, der hentes frem fra kælde- ren ved afhentning (primært for erhvervsaffald). Renovationsbiler har adgang til den indre plads, hvor de udlagte vej- samt færdsels- og torvearealer er dimensio- neret derefter.

Forureningsforhold - Jord

Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 13. juni 2013 oplysninger om, at År- hus Amt/Region Midtjylland den 18. august 2000 har kortlagt matr. nr. 2200c Aar- hus Bygrunde på vidensniveau 2 jf. lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt på grund af diverse DSB-aktiviteter.

Området er endvidere beliggende inden for et områdeklassificeret område.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 42

Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse

Da ejendommen er kortlagt skal Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Byg- ningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde.

Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom arealanvendelse før Aarhus Kommune, Natur og Miljø har meddelt tilladelse, jf. lov om forurenet jord, § 8.

Jf. § 72b i lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm´s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet eller at der er etableret en varig fast belægning.

Overskudsjord/byggeaffald

Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald.

Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser.

Før der fjernes jord fra ejendommen skal jordflytning, jf. lov om forurenet jord, § 50, forudgående anmeldes til Aarhus Kommune, Natur og Miljø.

Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal god- kendes af Aarhus Kommune, Natur og Miljø, jf. Lov om Miljøbeskyttelse, § 19. Re- gion Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus.

Miljøvurdering

I henhold til § 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet af- gørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af kravet om mil- jøvurdering, idet planen antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Mil- jørapporten er udarbejdet som selvstændig rapport, der er fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg.

Ikke-teknisk resume af miljørapport Aarhus Kommune har gennemført en høring om miljøvurderingens afgrænsning og miljørapportens indhold hos berørte myndigheder og har vurderet, at følgende emner skal behandles i miljørapporten:

• Luftforurening (emissioner) • Risikovirksomheder • Trafikale forhold • Støj fra trafik • Virksomhedsstøj • Byarkitektur – påvirkning af byens skyline • Byarkitektur – påvirkning af lokalområdet, herunder udsigt og indblik • Byrum ved foden af det høje hus

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 43

• Det lokale klima omkring det høje hus - vindforhold • Det lokale klima omkring det høje hus - skyggeforhold samt reflekser

Miljøvurderingen omfatter en vurdering af konsekvenserne af at gennemføre planen i forhold til den aktuelle miljøstatus. Der foretages desuden en miljøvurdering af 0-alternativet, der svarer til den situation, hvor planen ikke gennemføres. I 0- alternativet fastholdes anvendelsen til cityformål i form af blandet boligformål til helårsbeboelse og butiks- og erhvervsformål. Dette vil i henhold til den gældende kommuneplan kunne ske med en bebyggelsesprocent på op til 200 % og i op til 5 etagers højde.

Luftforurening (emissioner) Projektområdet ligger i nærheden af Aarhus Havn, hvor en række virksomheder udleder forurenede stoffer og lugt til luften. Der er derfor foretaget en række beregninger som viser, at grænseværdierne for luftforurening vil være overholdt i hele området fra kote 25 og nedefter. På den vestligste del af grunden overholdes grænseværdierne helt op til kote 36.

For at undgå påvirkning med lugt og luftforurening vil der ikke blive etableret boliger over koter fastsat i lokalplanen. I enkelte tilfælde vil der dog blive etableret boliger over de pågældende koter. Boligerne vil i givet fald blive etableret i 2 etager, hvor det sikres, at den nederste boligetage er under koterne, og at den øverste etages facade udformes uden vindues- og døråbninger. For erhverv over disse koter vil det ikke være muligt at åbne vinduer, og der vil i stedet blive etableret frisk- luftforsyning, som skal ske fra et niveau under de pågældende koter. Dermed sikres det, at huset brugere kun kommer i kontakt med udendørs luft, der opfylder de krav, der stilles til virksomhederne og i øvrigt opfylder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier.

Risikovirksomheder Der er registreret 2 risikovirksomheder inden for en afstand af 500 m fra lokalplan- området. Det drejer sig om Aarhus Karlshamn A/S og Solae Denmark A/S.

En beregnet risiko viser, at lokalplanområdet ikke påføres stedbundne eller sam- fundsmæssige risici ud over de fastsatte acceptable niveauer.

Trafikale forhold Projektet vil generere mere biltrafik i bydelen – lokalt især på Værkmestergade og Spanien, mindre på Jægergårdsgade. Trafik, der genereres af ansatte samt beboere, må forventes hovedsageligt at ske i myldretiden. Trafik, der generes til butikker og restauranter, må forventes fordelt over hele åbningstiden.

Den øgede trafik, som projektet medfører i krydset Værkmestergade/Spanien, kan medføre behov for reguleringer af omløbstider i krydset. Derudover forventes en justering af svingsporene at kunne være med til at forbedre fremkommeligheden.

Lokalplanområdet er beliggende tæt på banegård og rutebilstation, hvilket mulig- gør brug af kollektiv trafik. Parkeringspladser i forbindelse med byggeriet er i overvejende grad private. Der er kun et mindre antal parkeringspladser på grunden til erhverv, der forventes der-

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 44

for ikke parkeringssøgende trafik i stort omfang. Der vil på grund af fordelingen mellem bolig og erhverv kunne ske en vis dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne.

I byggefasen vil der være øget trafik af tunge transporter med diverse materialer til anlægsarbejdet. Det forventes, at højhusbyggeriet på Værkmestergade 2 er afslut- tet, inden dette projekt iværksættes.

Spanien er en af hovedruterne for cyklister, og der skal sikres tilstrækkelig sikkerhed for lette trafikanter, især cyklister. Der sikres gående adgang til lokalplanom- rådet som en del af lokalplanlægningen.

Støj fra trafik Der er gennemført en beregning af vejstøj fra Spanien, Værkmestergade og Jæ- gergårdsgade. Beregningen omfatter de arealer, der eventuelt kan indgå som byggeriets udendørs opholdsarealer. Beregningerne viser, at det vil være muligt at indrette udendørs opholdsarealer, der overholder grænseværdien for vejstøj i kar- réens midte på terræn og på altaner og tagterrasser.

Ved beregning af støj fra vejtrafik og jernbaner på bygningens facader er der op- stillet krav til de lydtekniske egenskaber for de vinduer, der skal anvendes. Det vil være muligt ved brug af normale standardløsninger at opfylde Bygningsreglemen- tets krav til maksimal indendørs støjniveau fra trafik.

I henhold til kommuneplanens retningslinjer for støj betragtes byggeriet i støjmæs- sig sammenhæng som huludfyldning. Til vinduer i støjbelastede facader vil der blive stillet krav til vinduernes lydisolation.

Bygge- og anlægsarbejder planlægges og gennemføres under hensyntagen til omgivelserne. Derfor forventes der ikke at opstå problemer med støj fra bygge- og anlægsarbejderne. Anlægsarbejdet anmeldes til Aarhus Kommune, før arbejdet påbegyndes.

Virksomhedsstøj På Aarhus Havn ligger en række virksomheder, der kan påvirke støjniveauet i lo- kalplanområdet. Større virksomheders støjniveauer reguleres af deres miljøgod- kendelser, og det vurderes, at lokalplanområdet ikke vil blive udsat for støj fra virksomheder, der overskrider de vejledende grænseværdier.

I forhold til overholdelse af støjgrænser i større højder vurderes det, at de under- søgte virksomheder ikke vil blive stillet ringere ved etablering af cityområdet ved Jægergårdsgade, Spanien og Værkmestergade end ved nuværende forhold.

Byarkitektur – påvirkning af byens skyline For at belyse projektets indvirkning på byens skyline, er der udarbejdet visualiseringer fra i alt 14 fotostandpunkter.

Projektet vil være med til at styrke synligheden af den aktuelle bydel og bidrage til et stærkt image for Centralværkstedet og Bruuns Galleri.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 45

Bygningshøjden vokser gradvist fra 6-7 etager ved Jægergårdsgade til 14-19 etager ved Værkmestergade. Projektets to højeste bygninger vokser op til højhus- byggeriet på Værkmestergade 2 på 25 etager. Flere steder i byen opleves det på grund af den korte afstand til både Værkmestergade 2 og til KPMG-huset, at disse tre bygningskomplekser indgår i en visuel sammenhæng. Dette kan blandt andet ses fra havneindsejlingen, Ringgadebroen og Ny Banegårdsgade.

Fra badestranden Den Permanente vil byggeriet have en underordnet karakter. Herfra domineres skylinen i stedet af det nye byggeri på De Bynære Havnearea- ler, som fremadrettet vil få endnu større dominans. Set fra den modsatte side af byen, fra Strandvejen ved enden af Oddervej, indgår projektet især i en sammen- hæng med højhusbyggeriet på Værkmestergade 2 og KPMG-huset. Herfra ses optrapningen fra Jægergårdsgade til højhusbyggeriet på Værkmestergade 2 meget tydeligt. Denne optrapning ses også fra indsejlingen til havnen og fra Filten- borg Plads.

Højhuspolitikken for Aarhus Kommune beskriver vigtige visuelle forbindelser i byen. Blandt andet må den visuelle forbindelse fra Viborgvej mod Rådhustårnet ikke blokeres, ligesom der fra Dronning Margrethes Vej fortsat skal sikres udsyn mod skovene i syd, over den lave ældste bydel. Visualiseringen fra Viborgvej viser, at udsynet til Rådhustårnet ikke er blokeret, men Rådhustårnets kontur sløres, da projektet bliver opført bagved Rådhustårnet. Visualiseringen fra Dronning Margre- thes Vej mod skovene syd for byen viser, at den visuelle forbindelse mod skovene på dele af Dronning Margrethes Vej vil begrænses af de højeste bygninger, men det vil fortsat være muligt at se skovene mod syd.

Byarkitektur – påvirkning af lokalområdet, herunder udsigt og indblik Projektet vurderes at give få indbliksgener for de omkringliggende bygninger. Fra højhusenes gavle mod nord kan der dog opstå indbliksgener til højhusbyggeriet på Værkmestergade 2, der ligger i en afstand af 40 meter. Eventuelle indbliksgener vil dog primært være begrænset til dagtimerne, da der er tale om erhvervsfunktio- ner overfor hotel og erhverv. Mod Jægergårdsgade kan der opstå indblik til boliger i nr. 144, 146, 148, og 150. Dette vil være den samme som ved enhver anden kar- rébebyggelse.

Projektet vurderes at give de samme udsigtsgener for de omkringliggende boliger fra Jægergårdsgade uanset om bebyggelsen etableres med 5 etager på hele arealet, eller som projektet er skitseret med høje bygninger mod nord. Ved boligerne langs Ny Banegårdsgade og i KPMG-huset indskrænkes udsigten, men det vil fortsat være muligt at se omkring projektets slanke tårne på henholdsvis 14 og 19 etager, og derfor vurderes udsigtsgenerne ikke at være massive. Ved højhus- byggeriet på Værkmestergade 2 vil udsigtsmulighederne også blive begrænset.

Byrum ved foden af det høje hus Projektets anvendelser og sammenhæng med resten af Centralværkstedet gør, at området både vil blive brugt til gennemgangsrum og til ophold. Dette vil medvirke til at skabe mere byliv i området. Desuden indeholder projektet flere grønne elementer, der yderligere bidrager til bydelens profil med attraktive byrum af høj kvali- tet.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 46

Det lokale klima omkring det høje hus - vindforhold Vindmiljøet er undersøgt for områder omkring og imellem den nye bebyggelse, herunder nærliggende fortove og gårdrummet mellem bygningerne. De høje bygninger samt højhusbyggeriet på Værkmestergade 2 vil forværre vindmiljøet i den nordøstlige ende af lokalplanområdet. Vindmiljøet på de omkringliggende fortove og veje er dog vurderet til at være behageligt til acceptabelt på grund af de mindre skærpede krav ved det høje aktivitetsniveau på fortove. Det lokale vindmiljø i de omkringliggende gaderum vurderes derfor ikke at blive væsentligt ændret i forhold til de eksisterende forhold.

Vindmiljøet vil i store dele af gårdrummet imellem bygningerne samt ved flere af ankomstvejene være behageligt til acceptabelt ved de påtænkte aktiviteter. I de områder, hvor aktivitetsniveauet er lavt, er vindmiljøet dog vurderet til at være ubehageligt til meget ubehageligt. Men ved etablering af lægivende foranstaltnin- ger (såsom beplantning eller læskærme) ved indsnævringerne mellem bygninger samt ved caféområderne vil vindmiljøet være acceptabelt til behageligt i alle de undersøgte områder. Efter udarbejdelsen af vindanalyserne er lægivende afvær- geforanstaltninger indarbejdet i projektet.

Det lokale klima omkring det høje hus - skyggeforhold samt reflekser Bygningernes facade- og tagbeklædning udformes i et materiale uden væsentlige reflekser, og projektet vurderes derfor ikke at give anledning til væsentlige gener fra refleksioner for den omkringliggende bebyggelse og trafikken i området.

For at kunne vurdere projektets skyggepåvirkning af de omkringliggende arealer er der udarbejdet en række skyggediagrammer. Disse diagrammer belyser projektets skyggepåvirkninger på henholdsvis efterårs- og forårsjævndøgn samt vinter- og sommersolhverv. Skyggepåvirkningen er naturligt nok størst om morgenen og om aftenen, samt i dagtimerne i vinterperioden.

De primære omkringliggende områder, hvor skyggerne vil falde, udgør erhvervsbygningerne vest for området, højhusbyggeriet på Værkmestergade 2 nord for om- rådet, samt erhvervsbebyggelsen og parkeringsarealerne øst for Spanien.

Om foråret og efteråret vil de højeste bygninger inden for lokalområdet om morgenen kaste en skygge, der rammer erhvervsbygningerne vest for området. I løbet af formiddagen vil skyggen passere hjørnet af Ny Banegårdsgade, men der vil være tale om en meget begrænset skyggepåvirkning i en kortvarig periode mellem kl. 9 og 12. Der vil desuden være en begrænset skyggepåvirkning af en mindre del af rutebilstationens område i en kortvarig periode midt på dagen. Omkring middag vil skyggen ramme højhusbyggeriet på Værkmestergade 2, og samtidig blive disse bygningers skygge, der kastes over på rutebilstationens område. Skyggepåvirk- ningen af erhvervsbygningerne øst for Spanien vil være størst sidst på eftermiddagen.

Om sommeren vil bygningerne om formiddagen kaste skygger på de erhvervs- bygninger, der ligger vest for projektområdet. Sidst på eftermiddagen vil en enkelt erhvervsbygning langs Spanien også blive skyggepåvirket. Højhusbyggeriet på Værkmestergade 2 vil kun blive ramt af skygger fra projektet i meget begrænset omfang midt på dagen.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 47

Ved vintersolhverv ligger byens bygninger i høj grad og skygger for sig selv, og selv lave bygninger kaster lange skygger. En del af bygningerne langs Ny Bane- gårdsgade og erhvervsbebyggelsen mod vest vil dog blive påvirket af projektets bebyggelse i morgentimerne. Om eftermiddagen vil de nye bygninger kaste skygge på erhvervsbebyggelsen og parkeringsarealerne øst for Spanien.

Bygningerne vil kaste skygge på dele af opholdsarealerne inden for lokalområdet. Om foråret og efteråret vil dele af pladsen ligge i skygge hele døgnet. I timerne omkring middag, hvor det kan forventes, at en stor del af de udendørs aktiviteter finder sted, er det dog kun en mindre sydlig del af pladsen, der er skyggepåvirket. Om sommeren vil en stor del af pladsen ligge solbeskinnet det meste af dagen. Om vinteren vil opholdsarealerne derimod ligge i skygge det meste af døgnet.

Institutioner

Lokalplanområdet er beliggende i N.J. Fjordgades Skoledistrikt. Følgende institutioner ligger i nærheden af lokalplanområdet:

• Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: o Jægergårdsgade 68 o Jægergårdsgade 70 o Kroghsgade 1 o Marselis Boulevard 48 o Marselis Boulevard 50 o Ole Rømers Gade 36 o Ole Rømers Gade 36A o Sct. Paulsgade 31 o Ajstrup Strandvej 1 (udflytterbørnehave, der er placeret i Malling) • Dagtilbud med afdeling på følgende adresse: o Sct. Annagade 34 o SFO med afdelinger på følgende adresser: o Marselis Boulevard 52 o N.J. Fjordsgade 2 (skolen) • Fritidstilbud med afdelinger på følgende adresser: o Sct. Annagade 38 o Sct. Annagade 38B o Heibergsgade 10 • Skole: o N.J. Fjordsgade 2

Kollektiv trafik

Området ligger med kort afstand til den eksisterende og planlagte kollektive trafik i City, herunder den eksisterende Rutebilstation, Banegården og den kommende letbane.

Tilladelse fra andre myndigheder

Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 48

Teknisk forsyning

Elforsyning sker fra: ……………………………… NRGI Dusagervej 22 8200 Aarhus N.

NRGI har i forbindelse med lokalplanlægningen oplyst, at der er behov for etablering af en transformatorstation i området.

Vandforsyning sker fra: ………………………….. Aarhus Vand Bautavej 1 8210 Aarhus V.

Varmeforsyning kan ske fra: …………………….. Aarhus Kommune AffaldVarme Aarhus Bautavej 1 8210 Aarhus V.

Aarhus Byråd har besluttet, at nybyggeri i kommunen skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet.

Kloakforsyning sker ved: ………………………….. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V.

Der må ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelse fra Aarhus Kommune, Natur og Miljø.

Byggeri

Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Aarhus Kommune, Planlæg- ning og Byggeri, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C. Nær- mere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 89 40 25 00.

Veje

Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområ- det skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Trafik og Veje, Grøn- dalsvej 1, 8260 Viby J. nærmere oplysning herom kan fås ved henvendelse til Tra- fik og Veje, tlf. 89 40 44 00.

Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 972 49

LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen

Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendomme- ne i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret.

Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget.

Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- eller anlægsarbejde.

Retsvirkninger af lokalplanen

Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt.

Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen.

Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret.

Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bort- falder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen.

Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærknin- ger herom, før dispensation eventuelt gives.

Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 972 50

Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 972 1

TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN

Tillæg nr. 79 til Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune

Kommuneplantillægget omhandler et område, der ligger i kommuneplanens ram- meområde 010311CY, hvorfra der udskilles et nyt område 010323 CY.

I forbindelse med udarbejdelse af Lokalplan nr. 972 er der givet mulighed for en bebyggelse, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen. Det drejer sig om bebyggelsesprocenten for området som øges fra 200 til 360, samt etageantal hvor den nye bebyggelse vil variere fra en blanding af bygninger i 5-7 etager ved Jægergårdsgade over 10 etager ved Spanien og den private del af Værkmester- gade samt 14-19 etager ved Værkmestergade. De eksisterende rammebestemmelser tillader max 5 etager.

Desuden justeres grænsen mellem rammeområde 010314CY og det nye ramme- område 010323CY så den er i overensstemmelse med de faktiske forhold.

Der udlægges et nyt rammeområde 010323CY med samme afgrænsning som lo- kalplanområdet. Rammebestemmelserne er herefter følgende:

Rammeområde 010323CY – Kategori 21 - Cityområde Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål. Det maksimale etageantal må ikke overstige 19. Den maksimale bebyggelsesprocent må ikke overstige 360 for området under ét.

Øvrige rammebestemmelser Der skal sikres en vejforbindelse igennem banegraven til betjening af området.

Rammeområde 010311CY – Kategori 21 - Cityområde Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål. Det maksimale etageantal må ikke overstige 5. Den maksimale bebyggelsesprocent må ikke overstige 200 for området under ét.

Øvrige rammebestemmelser Der skal sikres en vejforbindelse igennem banegraven til betjening af området. På arealer langs Havnebanen fra Aarhus Hovedbanegård til Syd- og Østhavnen, hvor den fremtidige belastning med støj og vibrationer overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj og vibrationer fra jernbanetrafik, kan der ikke tillades bebyggelse m.m. til støjfølsomme formål, herunder hotel- og kontorformål, med mindre der ved støjafskærmning eller bygningskonstruktion sikres et tilfredsstillende støjniveau ved udendørs opholdsarealer og et tilfredsstillende støj- og vi- brationsniveau i sove- og opholdsrum, herunder kontorlokaler o.l.

Noter For området gælder tillige bestemmelser i retningslinjen Omlægning af Aarhus Havnebane og tilhørende VVM-redegørelse. Tillæg nr. 48 til Kommuneplan 2001.

Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 972 2

Rammeområde 010314CY – Kategori 21- Cityområde Områdets anvendelse er fastlagt til Cityformål. Det maksimale etageantal må ikke overstige 5. Den maksimale bebyggelsesprocent må ikke overstige 150 for området under ét.

Kortbilag til Tillæg nr. 79 til Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune

Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 972 6

5 Værkmestergade

6,5

F Mellembygning E

G D

Spanien

H C

Signaturforklaring A B Lokalplangrænse Principiel placering af

færdsels- og torveareal 8 Byggefelter 8,5 Jægergårdsgade Principiel placering

Principielt af opholdsarealer 6 5 vejudlæg 0 10 25 50m Vindafskærmning Vejadgang Adgang for gående Nedkørsel til Lokalplan nr. 972 P-kælder Lokalplankort 1. Mål: 1:1000 Byggefelter, etc. Dato: 15.10.2013 Tilkobling af stibro a Tegnet af: NIRAS / BST

PLANLÆGNING OG BYGGERI BYPLANAFDELINGEN

5 K36 Værkmestergade K34K33 K32 6,5 K35 K30 K31 K29 K28 K27

K26

Spanien

K36 K26 K35 K34

K33

K32 K318 K30 8,5 JægergårdsgadeK29 K28 K27 6 5 0 10 25 50m

Signaturforklaring Lokalplan nr. 972 Lokalplangrænse Lokalplankort 2. Mål: 1:1000 Byggefelt Dato: 15.10.2013 Luftforhold Tegnet af: NIRAS / BST Kote for OML-grænser K32 PLANLÆGNING OG BYGGERI BYPLANAFDELINGEN