TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO

Hoogbouw niet langer taboe in hoofdstad

Zonnestroom: schaalsprong moet nu wel komen

Interview Leon Bobbe: De Key richt zich op starters WWW.NUL20.NL Tweemaandelijks – maart 2015 #79

Trekt jong en hip ook al naar ? maart 2015

8 Jong en hip trekt ook naar Landlust 12 Hoogbouw niet langer taboe in de hoofdstad

18 Zonnestroom: ook rendabel in gestapelde bouw

16 Leon Bobbe: "Bij mijn weten zijn we niet bezig om prestatieafspraken te maken"

22 Benchmark: 27 Amsterdamse huurder 'Bewonersgestuurde wijkontwikkeling', werkt dat? matig tevreden TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO AMSTERDAM

Rendementsdenken?

omenteel onderhandelen gemeente, corporaties en huurders over nieuwe OP DE HOOGTE BLIJVEN? Mprestatieafspraken. Dit vierjaarlijkse ritueel leidt tot een nieuw stedelijk Het belangrijkste woonnieuws kunt u volgen: convenant - het vervolg op Bouwen aan de Stad II. Dat convenant is dan weer de Dagelijks C www.nul20.nl basis - conform de nieuwe Woningwet - van prestatieafspraken per corporatie. C Twitter: @nul20 Is het maken van prestatieafspraken een vorm van rendementsdenken? Ik ver- maandelijks C nieuwsbrief moed van wel. En dat denken is nu juist bij de recente studentenacties uitge- tweemaandelijks C tijdschrift roepen tot het grote kwaad. Gaandeweg die acties kwamen vele frustraties als een lang etterende zweer ineens naar buiten. Lang sluimerende onvrede over bezuinigingen, schaalvergroting, samenvoeging van studies, oplopende studie- PAKHUISNUL20 - 8 JUNI en werkdruk, verschraling van colleges, flexibele arbeidscontracten enzovoort, De nieuwe corporatie enzovoort. Veel daarvan werd succesvol geframed als het gevolg van doorge- De volgende PakhuisNUL20 - de talkshow over slagen rendementsdenken. Amsterdamse woonkwesties - is op maandagavond 8 juni. Hoofdthema: prioriteiten van en voor de Is rendementsdenken verkeerd? Amsterdamse corporaties na de nieuwe Woningwet. We kunnen niet zonder. Je mag verwachten dat maatschappelijk geld optimaal wordt besteed. Het zijn ‘onze belastingcenten’ tenslotte. Maar over welk ren- ɿɿHet programma komt op www.nul20.nl dement hebben we het? Dat is de grote vraag. Alles begint, of zou moeten be- ginnen, met het formuleren van inhoudelijke doelen. Dan komen de beleids- voornemens, de gewenste eindresultaten en de operationalisering daarvan: prestatie-indicatoren.

Terug naar de 'volkshuisvesting'. Daarin heeft een gron- dige herijking plaatsgevonden. Terug naar de kern, terug naar de kern, terug naar de kern, is nu de mantra. Dat weer- spiegelt zich ook in de inzet van Amsterdam bij het maken NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over woonbeleid en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam. van nieuwe afspraken met de hoofdstedelijke corpora- Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief maandelijks. NUL20 ties. Maar wie verwacht dat deze beperking tot een korter wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Amsterdamse Federatie van wensenlijstje leidt, komt bedrogen uit. Het startdocument Woningcorporaties, de Dienst Wonen Zorg en Samenleven, Ontwikkelingsbe- waarin wethouder Ivens zijn inzet uiteenzet, heeft althans drijf Gemeente Amsterdam, de stadsdelen en de Stadsregio. een indrukwekkende omvang. Ik vermoed dat het vierjaar- Het blad wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, projectleiders, bewoners­vertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het lijkse voornemen om het allemaal simpeler te maken en woonbeleid in Amsterdam. de bureaucratie terug te dringen, weer niet gaat lukken. Fred van der Molen Alle artikelen uit alle jaargangen van NUL20 zijn online beschikbaar via Hoofdredacteur onze site nul20.nl. De nummers zijn bovendien in pdf-formaat te down- NUL20 loaden.

ABONNEE ADMINISTRATIE Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] ANDERS: Prezco, ovv: Nul20, Postbus 421, 1440 AK Purmerend, 020 - 3989190

HOOFDREDACTEUR: Fred van der Molen ([email protected]) TEL: 020-693.7004 MAIL: [email protected] 4 Nieuwsoverzicht ADRES: Mr. Arntzeniusweg 20 1098 GP Amsterdam 8 eerste verdieping Jong en hip trekt ook naar Landlust REDACTIE: Bas Donker van Heel 12 tweede Verdieping Dan liever de lucht in Bert Pots Jaco Boer 15 Kort Bestek Passend toewijzen beperkt keuze Janna van Veen Johan van der Tol (eindredactie) 16 Interview Leon Bobbe (De Key) Joost Zonneveld REDACTIERAAD: André Buys (Rigo) 18 Kort Bestek Zonnestroom: schaalsprong moet nu wel komen Bart Truijens (RVE Grond en Ontwikkeling, Amsterdam) 21 in beeld Pek op Noord Jeanette Kuipers (RVE Wonen, Amsterdam) Jacqueline van Loon (ASW) 22 Kort Bestek Benchmark: Amsterdamse huurder matig tevreden Joop de Haan ( PMB, Amsterdam) Muk van Ravels (Stadsregio) 24 Forum Bedrijfsonroerend goed: tafelzilver of oud ijzer? Niels Raat (AFWC) Winnie Terra (Huurdersvereniging Amsterdam) 27 Focus Bewonersgestuurde wijkontwikkeling in Het Breed FOTOGRAFIE: Nico Boink VORMGEVING: Pieter Lesage 31 Leeskamer ADVERTENTIES: zie info op www.nul20.nl 32 Barometer Amsterdamse woonwensen DRUK: Prezco bv * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl

Gerechtshof erkent verbod op Ivens heeft forse wensenlijst schotelantenne msterdam moet bouwen. Daar moeten een scherpe daling van het aantal particuliere Aook corporaties aan bijdragen. Maar tege- sociale huurwoningen voorziet. en Ymere-huurder aan het lijkertijd moet het aanbod aan middeldure Verder zet de gemeente in op verduurzaming EWaagdragerhof in Amster- huurwoningen toenemen, moeten huren wor- van het corporatiebezit (label B). In een woon- dam-Oost moet een schotel- den gematigd, moet de omvang van de sociale lastenakkoord voor de laagste inkomens antenne verwijderen, omdat sector veiliggesteld en de sociale woningvoor- moeten afspraken worden gemaakt over een de architectonische waarde raad verduurzaamd naar label B. Ziedaar de gematigd huurbeleid en matiging van ener- van het woningcomplex wordt ambitieuze inzet van wethouder Ivens bij de gielasten. aangetast en er voldoende nieuwe prestatieafspraken met de corpora- Ivens is voorstander van de verruiming van alternatieven zijn voor de ont- ties. Hij heeft de gemeenteraad schriftelijk mogelijkheden voor woningruil, woningde- vangst van buitenlandse televi- geïnformeerd over deze uitgangspunten. len en passend toewijzen (= huurprijs die siezenders. Verhoging van de bouw- aansluit bij inkomen). De Het Gerechtshof heeft geoor- productie is de rode draad gemeente agendeert daar- deeld dat het belang van de in het beleid van Ivens. Cor- naast de transformatie van verhuurder zwaarder weegt. poraties moeten voortaan zorgpanden, wil nieuwe Omdat er voldoende alternatie- vooral nog sociale huurwo- woonvormen van ouderen ven zijn wordt volgens het hof ningen bouwen, en voor een betere plek geven en geen afbreuk gedaan aan het speciale doelgroepen. Hij recht van vrije nieuwsgaring. denkt aan vernieuwende Het conflict speelt al bijna wil afspraken op gebieds- vormen van participatie, vijf jaar. De huurder woont niveau over de verkoop en zelfbeheer of coöperatief in gebouw Chicago aan de IJ- liberalisering van sociale eigendom. Nieuwe groot- haven. De huurovereenkomst huurwoningen: “Middeninkomens hebben schalige stadsvernieuwing is passé, maar met verbiedt het bevestigen van nog te weinig keuze op de Amsterdamse name in Nieuw-West moet de differentiatie schotelantennes. De huurder woningmarkt. Vooral voor kleine huishou- en verbetering van de woningvoorraad wel heeft dat toch gedaan, omdat dens en gezinnen is er onvoldoende aanbod”, worden afgemaakt. hij Portugese tv-zenders wil aldus de wethouder. “Menging kan soms bete- Ten slotte wil Ivens het stelsel van onderlinge ontvangen. Ondanks herhaalde kenen dat verschuiving van de sociale sector financiële afspraken op de schop nemen. Het verzoeken van Ymere ging de naar het middensegment gewenst is.” rapport van Johan Conijn en Bart Teulings is huurder niet tot verwijdering Ook wil hij met de corporaties afspraken daarvoor leidend. Door sturing, operationele over. De gang naar de kanton- maken over de minimale omvang van de samenwerking en grondtransacties beter rechter leverde Ymere niets op. sociale huursector, het aandeel sociale huur te scheiden, kunnen op bestuurlijk niveau In hoger beroep is de corpora- in wijken en het behoud van een gemengd afspraken worden gemaakt over de volkshuis- tie alsnog in het gelijk gesteld. aanbod. Daarbij geldt een bodem van ten min- vestelijke doelstellingen. Andere huurders in het complex ste 187.000 sociale huurwoningen (bezit van Gemeente, corporaties en huurders voeren met een schotelantenne, zul- particulieren en corporaties). Zonder maatre- volgende maand gesprekken om tot een len nu op basis van het arrest gelen zal die bodem al binnen zeven of acht nieuwe overeenkomst te komen. Definitieve worden gesommeerd deze te jaar worden bereikt, aangezien de gemeente besluitvorming moet plaatsvinden voor 1 juli. verwijderen.

Woonduur per 1 juli afgeschaft

er 1 juli 2015 wordt het woonduurbegin- Op dit moment worden woningen toegewezen Psel afgeschaft in de Stadsregio Amsterdam. op basis van inschrijfduur (door je in te schrij- Inwoners met eventuele verhuisplannen kunnen ven op WoningNet), woonduur en loting (15%). zich maar het beste voor die tijd inschrijven bij Woonduur bouw je als inwoner nu automatisch WoningNet. Hun woonduur wordt dan nog inte- op door een zelfstandige woning in de Stadsre- graal omgezet in inschrijfduur; na 1 juli vervallen gio Amsterdam of Almere te bewonen. Dat ver- alle rechten. dwijnt. Wie in de toekomst in aanmerking wil De afschaffing van het woonduurbeginsel is komen voor een (andere) sociale huurwoning, een gevolg van de nieuwe Huisvestingswet, die dient zich in te schrijven bij WoningNet. Er is vanaf dit jaar van kracht is. Het kabinet wil daar- wel een overgangsregeling. Wie zich voor 1 juli mee meer vestigingsvrijheid creëren in de sociale inschrijft, kan zijn volledige woonduur omzetten huursector. Gemeenten mogen minder sociale naar inschrijfduur. Die rechten gelden tijdelijk, huurwoningen reserveren voor eigen inwoners voor vijftien jaar. of voor mensen die in de buurt werken. In de Stads- In het verlengde hiervan verdwijnen op 1 juli ook regio Amsterdam en Almere veranderen daar- andere regelingen die met woonduur te maken door enkele regels voor woonruimteverdeling en hebben: zoals het tijdelijk behoud van woonduur

MAART 2015 MAART woonruimtevoorraad. Een ingrijpende wijziging en inschrijfduur en het samenvoegen van woon– is dat toewijzing op basis van woonduur wordt duur bij samenwonen. Voor deze regelingen geldt afgeschaft. geen overgangsperiode.

4 NUL20 NIEUWS NUL20 NIEUWS 5 ------MAART 2015 MAART oningstichting Rochdale heeft een complex huur ntwikkelaar Common ntwikkelaar Common Grounds dreigt Amsterdam te op de eerste bouwlaag wordt eveneens gemoderniseerd. Rochdale verhuurde de wonin gen in het sociale segment, verhuurt de woningen Vesteda - vanaf begin 2016 - in het mid densegment. Rochdale verkoopt wooncomplex aan De Boelelaan W woningen aan de De Boelelaan in Amsterdam-Zuid verkocht De nieuwe eige aan Vesteda. naar gaat het woongebouw De moderniseren. grondig onderbouwplannen voorzien meer in de aanleg van een dak in com tuin met grote terrassen binatie met compacte wonin gen. Ook worden de woningen Nu hebben ze energiezuiniger. is dit B, energielabel G, straks het op één na hoogste label. De ongeveer 3000 m2 kantoorruim Gemeente dreigtGemeente schadeclaim ‘Hoge vanwege Bretten’ O 300 kleinedentenwoningen en huurwoningen in Amsterdam- heeftgemeente De Sloterdijk. Common het vertrouwen in betref de en verloren Grounds de in opnieuw N-3 kavel fende tenderkalender opgenomen. Common Grounds won eind 2011 de tender voor deze kavel Archi met een door Tangram tekten ontwikkeld bouwplan. het architectenbureau Volgens is na drie jaar intensief zoeken een combinatie van een solide een grote beleg ontwikkelaar, ger en een gerenommeerde bouwer bereid op de kortst mogelijke termijn een plan van hoge kwaliteit te realiseren. Het Ontwikkelingsbedrijf gelooft echter niet meer in snelle uitvoering. Er wordt een nieuwe partij gezocht om van Sloterdijk een meer gevarieerd bewonersnieuwe met gebied en voorzieningen te maken. met een schadeclaim van bijnavan schadeclaim een met niet door8 miljoen euro als men 650 stu mag met de bouw van - Bewoners en beschermers van de oorspron- Bewoners en beschermers hielden de Tuinsteden kelijke Westelijke agenda.politieke de op sloopplannen De van beschermd stads- buurt heeft de status gezicht. zelfs de Uiteindelijk bemoeide zich ermee. gemeenteraad - Eigen Haard heeft nu ten langen leste ‘mee langernog niet bewoners de om bewogen’ - in onzekerheid te laten. De 141 sociale huur opwoningen worden nu gerenoveerd, maar - welke wijze is nog niet duidelijk. De renova detie wordt in ieder geval zo ingrijpend dat bewoners tijdelijk naar een wisselwoning terug- bewoners die niet willen moeten. Voor ver- keren, blijft de mogelijkheid bestaan te huizen met stadsvernieuwingsurgentie. - In mei presenteert Eigen Haard het renova tieplan. zend nieuwbouwwoningen. Jan van Barneveld, directeur Ontwikkeling van deJan van Barneveld, directeur Ontwikkeling belangrijkook volgens hem het is Alliantie. Maar dat er in Amsterdam ook huurwoningen bijkomen van devoor lage middeninkomens. “In het geval neemt de Alliantie de huurwoningen in Grasweg het segment direct aanpalend aan de sociale huur voor haar rekening.” het voor masterplan het maakt Studioninedots gebied. Start bouw is gepland in in het tweede ontwikkeling de met Samen 2016. van kwartaal Products- Air voormalige de naastliggende van locatie ontstaat een woongebied met circa dui - - - -

oningcorporatie Eigen Haard heeft de oningcorporatie 141 zogeheten sloopplannen van de

mvest, Hurks en de Alliantie gaan de locatie in Amsterdam-Noord ontwikke Kop Grasweg Airey-woningen in Nieuw-West ingetrokken. Nieuw-West Airey-woningen in duplexwoningen wor- De geprefabriceerde den nu gerenoveerd. - Bewoners, erfgoedverenigingen en poli tici hebben jaren te hoop gelopen tegen de voorgenomen sloop, hoewel stadsdeel eerder al tweemaal een sloop- Nieuw-West Eigen Haard wilde de vergunning afgaf. de Burgemeester de aan woningen kleine Vlugtlaan slopen omdat de noodzakelijke corporatie de volgens renovatie kostbare niet zou leiden tot woningen die voldoen - aan de hedendaagse woonwensen. Boven totdien bood nieuwbouw de mogelijkheid meer differentiatie aan woningtypen (koop en huur), waaronder grotere woningen. Architects Landscape DELVA | Studioninedots © Sloop Airey-woningen van de baan van Sloop Airey-woningen W gen daar waar mogelijk aan de markt over”, zegt gen daar waar mogelijk aan de markt over”, sectorhuur worden ontwikkeld en in portefeuille genomen door zowel Amvest als de Alliantie. “Wij laten de ontwikkeling van vrije sector huurwonin A en huur 350 koop- len. Hun bouwplan omvat zo’n appartementen en circa 3800 m2 commerciële ruimten. De locatie, onderdeel van Buiksloterham, ligt direct aan het IJ. De koopappartementen worden ontwikkeld door Amvest en Hurks, de sociale huurappartementen vrije de in appartementen De Alliantie. de door Meer woningbouw aan noordelijke IJ-oever woningbouw aan noordelijke Meer ndt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl op u vi ndt woonnieuws actueel en meer Veel * * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl

Stadgenoot: ‘nog meer focus op sociale kerntaak’

tadgenoot moet nog meer De uitkomst van de conferentie De stakeholders zien voor zijn Sde focus leggen op de meest is een andere dan bestuurder corporatie ook geen belangrijke dringende corporatietaak. Dat Gerard Anderiesen vooraf had taak op uitleglocaties. “Nieuwe is het ondersteunen van huis- verwacht. “Ondersteuning van wijken verdienen wel nieuwe houdens met een inkomen tot huishoudens met een inkomen sociale woningen, maar de hooguit 38.000 euro. Dat is de tot 45.000 euro is in de ogen van inschatting van onder meer uitkomst van een zogeheten de stakeholders geen dringen- stadsdeelbestuurder Thijs Reu- stakeholdersconferentie. de corporatietaak. Wethouder ten (Oost) is, dat er ook zonder Stadgenoot ging in gesprek met Ivens legt de grens heel duide- de corporaties wel betaalbaar gemeente en stadsdelen, colle- lijk bij huishoudens met een wordt gebouwd,” aldus Ande- ga-corporaties, organisaties inkomen tot 35.000 euro. Beleg- riesen. van huurders, marktpartijen en gers zeggen wel degelijk voor Hij neemt de opvattingen van zorginstellingen over de koers huishoudens met een midden- de stakeholders serieus. “In voor de komende vijf jaar. In de inkomen nieuwbouw te kunnen ‘De Opstelling’, geschreven na aanloop naar een nieuw onder- realiseren. En gezinnen die bin- de komst van Marien de Lan- nemingsplan zijn vragen voor- nen de Ring geen woning van gen, hebben we al nadrukkelijk aanscherpen. Het zal nog meer gelegd over de kerntaak, de rol hun gading vinden, kunnen – in gekozen voor de mensen die gaan om de kerntaak: een soci- van de huurders, de veranderin- de woorden van stadsdeelbe- een steuntje in de rug nodig ale woningvoorraad van vol- gen in het zorgstelsel en de toe- stuurder Emile Jaensch - ook in hebben. De komende jaren doende kwaliteit in een goede komst van de ongedeelde stad. Zuidoost terecht.” zullen we onze focus verder woonomgeving.”

Amsterdam geeft nieuwe kavels uit

msterdam brengt dit jaar negentien ruimte voor de bouw van bijna drieduizend van -Noord. Het gaat om een Anieuwe kavels voor bijna drieduizend extra woningen in 2016 en 2017. Het gaat gebouw met maximaal twaalf verdiepingen. woningen op de markt. De lancering van de voor 75 procent om woningen in het markt- De begane grond is bestemd voor publieks- zogeheten ‘tenderkalender’ (zie illustratie) segment (koop en huur); het overige kwart functies. vond plaats tijdens een investeerdersexcur- is bestemd voor reguliere sociale huurwo- Nieuwe zelfbouwkavels worden in oktober sie naar een aantal van de locaties. ningen en studentenwoningen. Zo komt er op de markt gebracht tijdens de jaarlijkse Amsterdam wil de bouwproductie opvoeren. op Sloterdijk ruimte voor 650 studentenwo- zelfbouwmarkt. Wethouder Ivens: “Met snellere procedures, ningen. De Spaarndammerschoollocatie in De gemeente Amsterdam heeft in 2014 voor duidelijkere regels en een open houding naar stadsdeel West komt beschikbaar voor 120 in totaal 288 miljoen euro aan bouwgrond bouwers en ontwikkelaars wil de gemeente woningen - zowel koop, markthuur als soci- uitgegeven. Hiervan heeft 151 miljoen euro deze partijen beter faciliteren om de bouw ale huur. betrekking op grond voor woningbouw. De op te voeren naar 5000 woningen per jaar Naast deze negentien locaties verwacht de inkomsten uit gronduitgifte zijn weer geste- in 2018. Om de vele benodigde bouwkavels gemeente in de tweede helft van 2015 het gen tot een niveau dat voor het laatst voor op tijd klaar te hebben voor gronduitgifte Sluishuis op IJburg op de markt te brengen. de crisis in 2008 werd behaald. starten nu extra activiteiten.” Dit moet de beeldbepalende entree van de De nieuwe woningbouwlocaties bieden nieuwe wijk worden, in het water ter hoogte ɿɿMeer info op www.nul20.nl

5 15 2 Tenderkalender 12 18 4  februari   16 No Project Kavel AantWon 14 19 1 Kop Weespertrekvaart Stadsblok 180 2 Eiland 1C pilot nul-energie 20 11 3 Lelylaan Podium locatie F 200 10 4 Houthaven Eiland 4A en 4B 84 9 5 Centrumgebied A'dam Noord N3/N4 200 6 IJburg Steigereiland Blok 126 I 60 7 Amstelkwartier 1 Toren 1 90 8 6 8 IJburg Steigereiland Blok 123 Sluishuis 360 9 Laan van Spartaan Middenkavel Zuidstrook 170 3 10 Laan van Spartaan Westkavel Zuidstrook 129 11 Bakemabuurt Bakemapark Zuid 60 12 Houthaven Eiland 1B 100 13 Amstelkwartier 1 Blok 2BB 110 14 Sloterdijk Kavel N3 650 7 15 Buiksloterham Kavel 3D 23 1 16 Spaarndammerschoollocatie Spaarndammerschool 120 13 17 K-midden Middenlocatie EFGH 100 18 Brediushal Zaanstraat 100 19 Kavel 7 137 MAART 2015 MAART

17

6 NUL20 NIEUWS NUL20 NIEUWS 7 ------MAART 2015 MAART ------(63) treedt (63) tot extern voorzit extern tot (51) is 1 maart gestart(51) is 1 maart e Huurdersvereniging e Huurdersvereniging Amsterdam (HA) heeft ené Grotendorst deze zomer terug als voorzit ert Halm als nieuwe bestuurder bijals nieuwe R van bestuur vanter van de raad Rochdale. Hij wordt opgevolgd door Hester van Buren (49). Roch dale houdt een driehoofdige Buren en Nico leiding. Naast Van Overdevest wordt een nieuwe bestuurder aangezocht. lijks bestuur, dat hiermee com lijks bestuur, pleet is. Zij is was al enige tijd interim-voorzitter. Terra de vori socioloog, werkt bij Combiwel en was in voor de PvdA in ge collegeperiode deelraadslid wil zich samen met haar Amsterdam-Centrum. Terra makencollegabestuursleden onder andere sterk bewo de van verbreden en vernieuwen het voor nersparticipatie. Hierbij gaat het naast meepraten willen een nieuw potentieelook om meedoen: “We invan bewoners aanboren die actief willen worden en voor hun buurt. En eventueel ook in een huur dersvereniging actief willen worden. Door nieuwe en cursussen komen we met veel nieuwetrainingen die we langs deze weg pro bewoners in aanraking beren te binden. Het voorzitterschap van de HA is een tijdrovende vrijwilligersfunctie. Dat geldt zeker voor deze maan huurders en waarin gemeente, corporaties den, II.Stad de aan Bouwen op vervolg een aan werken betrokken bij veel van is namens de huurders Terra deze gesprekken. Naast betaalbaarheid is daarbij onder meer de afnemende beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de HA een belangrijk wil namens de HA met nieuwe afspra thema. Terra in het cen ken de woningverkoop door corporaties trumgebied (Marktgebied 1) terugbrengen, zodat het principe van de ongedeelde stad overeind blijft. Personalia B Hij heeft Heeren Loo Zorggroep. teur vastgoed bij ’s van veranderingspro veel ervaring in het begeleiden persbericht.het in staat zo cessen, hijwordt Daarin is volop in corporatiesector als volgt aangehaald: “De er voor Eigen Haardontwikkeling en dus verandert vis in hetals een me ik plek voel ook veel. Op zo´n water.” D Terra Winnie ter gekozen. Nico Gommers is voorzitterals intern benoemd (organisatie/vereniging). Jan Kok (penningmeester en secretaris) is eerder al benoemd in het dage Eigen Haard. Vanaf 1 juli neemt Vanaf Eigen Haard. over vanhij de voorzittershamer jaar tradNico Nieman. Begin dit terugal Jeths Berg den van Jan vanuit de directie. Het bestuur 1 juli bestaat vanaf de corporatie den Berg. uit Halm en Mieke van was direc Halms laatste functie ------stad van Kopenhagen. kelijke stad.” Soeters Sjoerd Stedenbouwkundige zijn planpresenteerde bij PakhuisNUL20 voor de nieuwe woonwijk Holland Park in het huidige kantorengebied Bergwijk park. Soeters stelde dat je wel degelijk succesvol een nieuw stuk stad buiten het stedelijk weefsel kunt bouwen, mits het maar voldoende schaalgrootte en voorzieningen heeft. Hij verwees naar de in het haven succesvolle transformatie gebied Sydhavnen in Kopenhagen, waar ontwierpstadswijk sfeervolle een hij Datbinnenterreinen. en grachten met gebied sluit ook niet aan bij de binnen mazigede met verbinden te Tuinsteden. Westelijke opgezette ruim Juist hoogstedelijke, fijnmazige gebie den zijn woonomgevingen die door hoog opgeleide kenniswerkers – de gewaar – Gadet aldus stad de van motor deerd worden. Daarom moet volgens hem ingezet worden op aantrekkelijke woonmilieus om de goede internationa le concurrentiepositie van Amsterdam groei om niet gaat “Het behouden. te van de stad alleen, maar om de manier en waarop Amsterdam groeit. Variatie fijnmazigheid in het stedelijke milieu zijn een voorwaarde voor een aantrek flink deel van de woningbehoefte, met A10Ring de westkant van aan de name fijn de om mogelijkheid de ook dat biedt ------mvest koopt de nog te bouwenmvest koopt @ woontoren hoge meter 73 msterdam moet de groei van de ste de van groei de moet msterdam delijke bevolking in eerste instantie Home Amstelkwartier met 160 met 160 Home Amstelkwartier huurwoningen in Amsterdam-Oost. gezamenlijkeeen is woontoren De Lingottoontwikkeling van Hurks, Zeventig pro en APF International. verwarming. rugwininstallatie voor de douches, de voor rugwininstallatie CO2-gestuurde afzuiging en stads kwartier is de eerste woontoren in nu, van EPC met een Nederland Dit wordtoftewel energieneutraal. dak- zonnepanelen, door bereikt en gevelisolatie, energiezuinige installaties zoals een warmtete lijke energieprestatiecoëfficiënt energieprestatiecoëfficiënt lijke (EPC) te realiseren. @Home Amstel tecten. project dit voor de tender Bij Amsterdamgemeente de daagde laag moge partijen uit om een zo cent van de woningen komt in hetcent van de woningen middeldure huursegment. in juli 2015.Start bouw is gepland Archi Het ontwerp is van Mecanoo Woontoren Amstelkwartier naar Amvest Amstelkwartier Woontoren A gens Gadet meerdere voordelen. Niet voordelen. meerdere Gadet gens alleen kan daar voorzien worden in een nen blijven vaker in de stad wonen. stad de in vaker blijven nen Amsterdam heeft de potentie om flink te groeien. En het geld is er ook. Er staan miljarden aan de poort van Amsterdam.” van de ringzone heeft vol Verdichting ties verder weg aan de beurt. De hoofdplanoloog denkt dat Amster dam in de komende tien à vijftien jaar minimaal zesduizend woningen per jaar moet bijbouwen. “De trek naar de stad houdt aan. Het aantal jongeren dat naar Amsterdam komt, blijft groeien, gezin dam uitgroeit tot “een hele grote stad”. stad”. grote hele “een tot dam uitgroeit Daarbij moet in eerste instantie niet naar uitleggebieden zoals IJburg II geke ken worden, maar is het verstandig de nadruk te leggen op verdichting binnen de bestaande stad. Binnen Amsterdam kansen voor de zone liggen er vooral langs de A10, aldus Gadet. moeten “We niet nu het weer aantrekt alle plannen maarijskast halen, van voor 2008 uit de Pas in de ringzones de stad verbinden.” daarna zijn wat hem betreft betreft loca “Eerst de ringzone volbouwen” A binnen de bestaande stad opvangen. Gadet, Jos stelde Dat hoofdplanoloog van de gemeente Amsterdam, bij de talkshow overde PakhuisNul20, laatste Amsterdamse woonkwesties. Volgens Gadet is het onvermijdelijk dat Amster ndt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl op u vi ndt woonnieuws actueel en meer Veel * * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * De transformatie van een arme buurt Jong en hip trekt ook Landlust binnen Een op de vijf bewoners in Landlust moet van een minimuminkomen rondkomen. Het aandeel jongeren in de Top 600-aanpak is er opvallend hoog. Tegelijkertijd verandert de buurt. Jong en hip trekt ook hier binnen. Ymere en Eigen Haard verkopen in dit deel van steeds meer woningen aan net afgestudeerde twintigers en dertigers.| Jaco Boer

fgelopen maand is Sezen (27) na een Voordat ze naar de Bestevaerstraat ver- centrum en de bouwstijl van de geslo- Akleine verbouwing in haar nieuwe huisde, woonde ze tien jaar lang in West, ten woonblokken in het zuidelijk deel woning in de Bestevaerstraat getrok- in de Jacob van Lennepstraat dichtbij spreekt veel mensen aan. Veel apparte- ken. Ze is dolblij met de 50 m2 én de de Da Costakade. “Een prachtige buurt menten op de begane grond hebben bo- grote tuin die ze in december van wo- maar onbetaalbaar als je er als alleen- vendien een grote tuin. Daar kun je later ningcorporatie Ymere voor 169.000 eu- ro kocht. “Ik had hem ‘s ochtends in de nieuwsbrief van de makelaar gezien en meteen gebeld voor een bezichtiging “Al mijn vrienden wonen tegenwoordig in de diezelfde middag. ‘s Avonds heb ik het huis gekocht. Dat is natuurlijk snel, maar Baarsjes of Westerpark” ik wilde deze buitenkans niet aan mij voorbij laten gaan. De vorige bewoners staande iets wilt kopen. Ik wilde boven- wellicht met toestemming van de VvE hadden een grote veranda in de tuin ge- dien graag een woning met een tuin of een extra ruimte in bouwen. De laatste bouwd. Daar ben ik echt voor gegaan.” balkon kopen. Met mijn inkomen ben paar maanden zie ik de prijzen van dit je dan op een wijk als Bos en Lommer type woningen flink stijgen. Een huis in aangewezen. Dat vind ik prima. Al mijn de Bestevaerstraat doet al 30.000 euro vrienden wonen tegenwoordig in de meer dan afgelopen najaar. Als we daar Baarsjes of Westerpark.” Ze verbaast iets in de verkoop zetten, is het meteen zich wel over de snelheid waarmee de weg.” buurt verandert. “Ik had verwacht op een plek terecht te komen met veel so- Veel Top 600-jongeren ciale huur. Maar op straat kom ik alleen In de statistieken is de gestage verande- maar jonge hippe mensen tegen. Het zal ring van de bevolking in Landlust inmid- wel niet zo lang meer duren voordat de dels terug te vinden. Het aandeel ‘nieu- Trekpleister op de Jan van Galenstraat we stedelingen’ is er met 33 procent iets plaatsmaakt voor een filiaal van de Mar- hoger dan in Amsterdam als geheel. Het qt. Hopelijk houdt mijn Turkse kruide- aantal niet-westerse allochtonen daalt nier het nog een tijdje uit.” al jaren, al is het met een aandeel van 38 procent in het zuiden en 48 procent Oud-West te duur in het noorden van de buurt nog aan- Sezen is een van de vele hoogopgeleide zienlijk. Vooral de groep Marokkaanse twintigers die in Amsterdam tijdens hun huishoudens is relatief groot. zoektocht naar een betaalbare woning De sociaal-economische positie van binnen de Ring in voormalige Vogelaar- de wijk is nog erg zwak. Een op de vijf wijken als de of Bos en inwoners moet al langere tijd van een Lommer terechtkomen. en de minimuminkomen rondkomen. Onder zijn met gemiddelde vierkante- deze groep zijn veel eenoudergezinnen meterprijzen tussen 4000 en 4500 euro en werklozen met een bijstandsuitke- buiten bereik geraakt voor deze groep. ring. Het is dan ook geen wonder dat Ook delen van Oud-West zijn te duur ge- er in vergelijking met andere wijken in worden voor de krappe aanvangssala- West relatief veel mensen in de schuld- rissen van deze koopstarters. sanering zitten. Landlust scoort ook niet Volgens makelaar Edith Rothgerber van goed op veiligheidsgebied. Er zijn veel Hallie & Van Klooster Makelaars zijn het woninginbraken en de buurt heeft last

MAART 2015 MAART niet alleen de betaalbare prijzen die van hangjongeren die zich agressief ge- jongeren naar een buurt als Landlust dragen. Een relatief grote groep van hen lokken. “Het ligt relatief dichtbij het zit in de Top 600-aanpak.

8 EERSTE VERDIEPING Landlust Jong en hip trekt ook Landlust binnen

Vijf jaar geleden was de situatie in de stadsdeel om vaart te zetten achter de EERSTE VERDIEPING buurt nog veel slechter, vertelt Harry plannen om het plein aan te pakken. Er Gosen, voorzitter van het bewonersplat- kwam meer openheid door struiken en Meer bakfietsen, form in Landlust. “Mensen durfden Ma- enkele noodlokalen van de Narcis Queri- minder vitrage rokkaanse jongens die zich onbeschoft doschool weg te halen. Sleets geraakte gedroegen niet op hun gedrag aan te speelvoorzieningen werden vervangen natie van extra toezicht en sociale acti- spreken. Ze meden het Karel Door- en er kwam een fontein. viteiten voor verschillende bewoners- manplein, waar deze groep tot laat in groepen werd geprobeerd om het plein de avond bij het jeugdhonk rondhing.” ‘Bunker’ wordt ontmoetingsplek op de hangjongeren terug te veroveren In 2010 kreeg stadsdeelvoorzitter Mar- Het stadsdeel stelde ook een Buurt Prak- en de sfeer in de buurt te verbeteren. Het tien Kuitenbrouwer tijdens een inter- tijk Team in dat eerder op het Colum- jeugdhonk, voorheen een bunkerachtig view voor AT5 in de buurt een glas naar busplein in voor meer rust gebouw zonder ramen, werd na een in- haar hoofd gegooid door een jonge en betere onderlinge contacten tussen grijpende renovatie ingericht als cen- overlastgever. Het was het sein voor het bewoners had gezorgd. Met een combi- trale ontmoetingsplek voor de buurt.

MAART 2015 9 Volgens Gosen hebben de maatregelen ‘Ideale startersappartementen’ een kwart van de opgeknapte apparte- effect gehad. “De hangjongeren op het Een beproefde manier om de buurt uit menten te verkopen, maar Kim Ronner, plein zijn bijna allemaal verdwenen. En zijn achterstandspositie te halen is het regiomanager West van Ymere, zou bij als er toch nog een paar vervelend zijn, doorbreken van de eenzijdige bevolkings- mutatie graag meer woningen in de ver- durven bewoners hen daar weer op aan samenstelling. Het stadsdeel staat daar- koop willen doen. “Met een grootte van te spreken. Mensen worden ook minder om achter het verkoopbeleid van de wo- 50 tot 60 m2 zijn het ideale startersappar- vaak uitgescholden of bespuugd.” ningcorporaties, die in Landlust samen tementen. Onder jonge alleenstaanden Het aanpakken van de hoge werkloos- meer dan de helft van de bijna 5800 wo- en stellen zijn ze erg gewild.” heid en lage CITO-scores is weerbarsti- ningen bezitten. Ook Eigen Haard heeft in Landlust de af- ger materie. De Dienst Werk en Inkomen Ymere heeft met 1875 sociale huurwo- gelopen jaren een deel van haar sociale houdt tegenwoordig spreekuur in de wijk ningen het grootste bezit in de buurt huurwoningen verkocht. Van de 114 afge- om de drempel voor werkloze bewoners met een zwaartepunt in de straten ten stoten appartementen ligt een derde in te verlagen. En als een groepje Marok- zuiden van het Karel Doormanplein. In de straten rond de Rijpgracht, die met zijn kaanse vrouwen het initiatief neemt om 2007 heeft ze er drie woonblokken ingrij- monumentale panden en bomen langs een moestuin te beginnen in de binnen- pend gerenoveerd waarbij een deel van de kade het ‘gouden randje’ van de buurt tuin van de Mansveltschool, schuift er de woningen is samengevoegd en 115 vormt. De rest bevindt zich in de losse ook een moeder/kind-adviseur aan die appartementen zijn verkocht. Er lag een strokenbouw net ten noorden van het in de pauze opvoedadvies geeft. afspraak met het stadsdeel om maximaal Karel Doormanplein. Samen met de ver- kochte woningen van Ymere in de Beste- vaerstraat zijn in Landlust de afgelopen jaren zo ruim 350 voormalige huurwo- ningen van de hand gedaan.

Koningsvrouwen: 100% sociale huur In de komende jaren wil Eigen Haard nog meer woningen in de verkoop doen. Van de 440 sociale huurwoningen die ze nog in Landlust heeft, kan op termijn de helft worden verkocht. Alleen het drie jaar ge- leden gerenoveerde woningcomplex Ko- ningsvrouwen van Landlust (zie NUL20 editie 43/45) zal in de toekomst voor 100 procent uit sociale huurappartemen- ten blijven bestaan. Nieuwe renovaties staan niet op het programma bij Eigen Haard, wel bij Ymere. Die begint waar- schijnlijk volgend jaar aan het opknap- pen van het Merkelbachcomplex in de Landlust scoort niet goed op veiligheidsgebied, maar het is volgens Harry Gosen van het Juliana van Stolbergstraat en de Louise bewonersplatform (hier staande achter andere buurtbewoners) wel beter geworden. “Vijf jaar geleden de Colignystraat. Bewoners kunnen na meden buurtbewoners het Karel Doormanplein.” MAART 2015 MAART renovatie naar hun woning terugkeren, Op de voorgrond vlnr: Rachid Bounasser, Jamal Bensallah, coach kickbox voor jongeren, Ingeborg maar betalen voor de comfortverbete- Baltussen, platform Landlust en Bon de Groot, BPT (buurt praktijk team) ring gemiddeld wel 100 euro meer huur

10 EERSTE VERDIEPING per maand. Een deel van de appartemen- ten wordt verkocht. Voor de renovatie van het woonblok langs de Willem de Zwijgerlaan en Jan den Haenstraat geldt ook een terugkeer- garantie maar dan op blokniveau. Er wor- den immers appartementen samenge- voegd. Over de nieuwe huren is nog geen overeenstemming met de bewonerscom- missie. Ymere wil dat terugkeerders zo’n tweehonderd euro meer gaan betalen. Dat is bijna een verdubbeling van de lage huren die er nu voor de (kleine) woningen worden betaald. Ymere verwacht dat on- geveer 45 procent van de oude bewoners uiteindelijk in het blok terugkeert. De an- dere woningen, waarschijnlijk zo’n 140, gaan in de verkoop.

Duizend sociale huurwoningen minder Wie de renovatie- en verkoopplannen van de twee woningcorporaties bij elkaar op- telt, komt tot de conclusie dat er uiteinde- lijk zeker duizend sociale huurwoningen Sezen is een van de nieuwe lichting uit Landlust zullen verdwijnen. Voor men- kopers in Landlust. Zij is dolblij met de corporatiewoning met tuin die ze kort AAN DE OVERZIJDE VAN DE JAN VAN GALEN geleden kocht. De transformatie die Landlust doormaakt naar een gemengde stadsbuurt met veel "We moeten wel in de duurt het nog heel lang voordat zulke hoogopgeleide autochtonen, heeft in de aantallen verkocht zullen zijn.” zuidelijker gelegen Trompbuurt al enkele gaten houden dat er Tegelijkertijd ervaart hij dat de buurt jaren geleden plaatsgevonden. Wie de Jan voldoende goedkope snel verandert. “Ik woon zelf op de Ad- van Galenstraat oversteekt, komt in dit woningen overblijven" miraal de Ruijterweg ter hoogte van de deel van de Bestevaerstraat nauwelijks nog Gibraltarbuurt. Tien jaar geleden was ik Marokkaanse moeders of hangjongeren daar nog de enige autochtoon met kinde- tegen. Het aantal bakfietsen op de stoep sen met een minimuminkomen wordt ren. Nu wonen in de huizen op de bega- is duidelijk hoger en vitrages achter de het in de toekomst veel moeilijker om ne grond veel hoger opgeleiden die hun ramen zijn hier een zeldzaamheid. Eigen er een betaalbare woning te vinden. De bakfiets voor de deur parkeren. We moe- Haard heeft in de deze buurt nog 290 sociale buurt gaat voor hen min of meer op slot. ten als stadsdeel dus wel in de gaten blij- huurwoningen waarvan in de toekomst zo’n Bestuurder Jeroen van Berkel van stads- ven houden dat er voldoende goedkope 30 procent na mutatie te koop wordt gezet. deel West benadrukt dat er pas wordt ver- woningen in Landlust overblijven. De mix Maar de meeste bewoners huren er van een kocht na mutatie. “Met het kleine aantal van al die verschillende bewoners is toch particuliere eigenaar. Meer dan de helft (53%) huurwoningen dat er jaarlijks vrijkomt, de charme van de buurt.’ z van alle woningen valt in deze categorie. De oververtegenwoordiging van particuliere huurwoningen zal waarschijnlijk de ‘gentrification’ van de buurt na 1 juli verder aanjagen. Dan gaan de nieuwe woningwaarderingsregels in en speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol in de puntentelling van huurappartementen. EERSTE VERDIEPING Teamleider Fred van der Vlist van het Wijksteunpunt Wonen verwacht dat er daardoor nog meer woningen in de buurt uitgepond zullen worden dan nu al gebeurt. ‘Wie zijn pand goed isoleert, kan op dit moment al woningen van 50 m2 liberaliseren. Na 1 juli is zo’n investering niet meer nodig om een klein appartement boven de 141 punten uit te laten komen. In heel Amsterdam kan dan bijna driekwart van alle particuliere huurwoningen worden verkocht.” Met een ander type bewoners komen ook andere restaurants

MAART 2015 11 Hoogbouw niet langer taboe in de hoofdstad Dan liever de lucht in Met het schaarser worden van bouwlocaties wordt hoogbouw vanzelfsprekender. Ook Amsterdam gaat de lucht in. Aan het IJ, bij het Amstelstation en op de verrijzen nieuwe, soms meer dan 100 meter hoge kolossen. Stedenbouwkundige Soeters vreest voor onaantrekkelijke, winderige straten. Het creëren van voldoende levendigheid moet zwaar wegen, vindt ook de stichting Hoogbouw. | Bert Pots

oogbouw is crimineel.” De Am- maar aan de Amsterdamse Zuidas of op “Hsterdamse architect en steden- allerlei plekken in Rotterdam valt niks bouwkundige Sjoerd Soeters gebruikt Soeters: te beleven.” grote woorden om zijn afkeer van hoog- ”Hoogbouw is crimineel” Jan Klerks, directeur van de stichting bouw van onvoldoende kwaliteit op Hoogbouw, is het deels met Soeters verkeerde plekken kracht bij te zetten. eens. Maar windoverlast kan volgens Zijn bezwaren zijn vooral van steden- waarschuwt voor het IJ. “Daar waait het hem heel goed worden getackeld. “Het bouwkundige aard. “Ons klimaat leent niet zelden erg hard. Rond de gevels van tegengaan van nare windeffecten is zich niet heel goed voor hoge gebou- die nog te bouwen hoge gebouwen zal toch vooral een ontwerpopgave. Daar- wen. Op de Croeselaan in Utrecht zor- de wind vervolgens alle kanten op be- over is bijvoorbeeld bij TNO veel ken- gen de kantoortorens van Rabobank en wegen. Omhoog, omlaag, opzij. Al heel nis voorhanden. Met het juiste ontwerp SNS voor lokale stormen. Zelfs op een snel stormt het op de grond zodanig, kan een architect overlast heel goed windstille dag waait het op de Nieuwe dat passanten daar grote hinder van voorkomen.” Emmasingel in Eindhoven enorm.” Hij ondervinden.” Ook hekelt hij de kwali- Wel deelt hij de zorgen over het ont- teit van dergelijke gebouwen. Als voor- breken van een aantrekkelijke plint. beeld mag dienen de bebouwing van de Daarvoor ontstaat ook bij de inmid- HOOGBOUW IN AMSTERDAM Zuidas. “Een bewoner heeft op 38-hoog dels dertig jaar oude stichting Hoog- Het silhouet van Amsterdam gaat door de komst vast een prachtig uitzicht, maar op bouw steeds meer aandacht. “In de ja- van een aantal hoge gebouwen de komende jaren straatniveau is het leefklimaat er niet ren tachtig discussieerden we over het veranderen. bijster aantrekkelijk. Het straatbeeld slechte imago van hoge gebouwen. In Overhoeks: wordt in hoge mate bepaald door de de jaren negentig ging het toch voor- ʄʄ AM bouwt met pensioenbelegger MN een 75 wanden van parkeergarages of techni- al om het effect van hoogbouw op het meter hoge woontoren. sche ruimtes. Dat zijn saaie, buitenge- straatbeeld. Ook in steden als Eindho- ʄʄ De Duitse hotelexploitant Maritim krijgt woon onaantrekkelijke plekken.” ven, Tilburg of Leeuwarden ontstond de beschikking over een congreshotel met behoefte aan hoogbouw. Nu praten we zeshonderd kamers in een 110 meter hoge toren. Belangrijke voorwaarden nadrukkelijk over de meerwaarde van Daarnaast ontwikkelt Lingotto een even hoog Volgens hem worden belangrijke voor- hoogbouw voor binnensteden. We heb- woongebouw. waarden waaraan hoogbouw moet vol- ben daar ook een nieuw woord voor be- Amstelstation doen niet altijd goed begrepen. “Heel dacht: cityscrapers.” ʄʄ Provast werkt aan plannen voor de Amsteltower, vaak wordt op een locatie niet meer dan een 100 meter hoge toren met een hotel en 192 een enkel hoog gebouw gerealiseerd. Verdichting stad middensegment huurwoningen. Een dergelijk losstaand gebouw heeft In de hoogbouwvisie van het vorige col- Zuidas weinig meerwaarde voor de stad. Of er lege – in het jongste coalitieakkoord ʄʄ Bij de verdere uitbreiding van Amsterdam wordt geclusterd, maar dan is er onvol- komt het woord hoogbouw niet voor - Zuidas is nog een aantal middelhoge gebouwen doende aandacht voor de inrichting van ‘tekent zich in 2040 een silhouet af van voorzien. G&S Vastgoed bouwt aan de Mahlerlaan een levendige plint.” Soeters verwijst een dicht bebouwde metropool Amster- het 70 meter hoge 900 Mahler met 127 huur- en naar de kwaliteiten van een stad als dam, omringd door een open en water- koopappartementen. New York. “De bezoekers van de stad rijk landschap’. Houthaven worden omringd door een veelheid aan Hoogbouw is een belangrijk middel ʄʄ In de Houthaven realiseert pensioenbelegger heel hoge gebouwen, maar op straat bij de verdichting van de stad, zo zegt Bouwinvest in samenwerking met Dura voelt het doorgaans prettig. Dat komt Klerks. “De stad is populair. Jonge stede- Vermeer en De Nijs het Pontsteigergebouw, een doordat in de plint, feitelijk op de eerste lingen, gezinnen: iedereen wil een plek

MAART 2015 MAART woongebouw van 90 meter hoog met zo’n 150 zes verdiepingen, een levendige omge- in die stad vinden. Zij willen niet met woningen. ving wordt gecreëerd. De rest van die hun auto in een buitenwijk verblijven, hoge bebouwing blijft buiten het zicht, maar zoeken levendige verblijfsplek-

12 TWEEDE VERDIEPING Dan liever de lucht in

ken. Dat is een structureel verschijn- sel. Verdichting, inclusief uitbreiding van het aantal echt hoge gebouwen, Klerks: kan helpen om beter in die vraag naar “Hoogbouw is een belangrijk middel TWEEDE VERDIEPING stedelijk wonen te voorzien.” Ook voor Klerks telt de levendigheid bij de verdichting van de stad” van een dichtbebouwd gebied zwaar. “Ik heb een aantal jaren in Chicago ge- tact met elkaar maken. En op kruipaf- lijk. “Tegen de bouw van monofunctio- woond. Een stad met veel hoogbouw stand, binnen 100 tot 300 meter, zijn er nele woontorens bestaat volgens ons dicht op elkaar in een heel levendige goede voorzieningen. Een supermarkt, geen bezwaar, mits zo’n gebouw maar omgeving. Dat is buitengewoon aan- diverse restaurants, een plek om koffie op de juiste locatie staat. Op een leven- trekkelijk.” Nu woont hij in Calypso in te drinken. Alles voor een aangenaam dige plek. Met goede voorzieningen in het centrum van Rotterdam. “Het ge- stedelijk leven bevindt zich in onze na- de buurt.” bouw is niet superhoog, maar het com- bijheid.” Ontwikkelaar AM en belegger MN teke- plex functioneert buitengewoon goed. nen voor de realisatie van een 75-me- Er is een menging van wonen en wer- Levendige plek ter hoge woontoren met 147 goeddeels ken. De entree van het gebouw is een Functiemenging binnen een gebouw middensegment-huurappartementen soort van dorpsplein waar mensen con- is volgens Klerks niet per se noodzake- achter filmmuseum Eye in Amsterdam-

MAART 2015 13 Noord. “Overhoeks wordt met het film- Kritiek verstomd plekken in de stad voor een beperking museum, de bouw van het 24/7 uit- In zijn algemeenheid lijken de bezwa- van de bouwhoogte, maar in de praktijk gaanscentrum annex hotel ADAM en ren tegen hoogbouw in Amsterdam ver- blijkt hoogbouw op locaties als Over- de komst van het nieuwe experience stomd. De Vereniging Vrienden van de hoeks, nabij het Amstelstation of aan center en het congreshotel juist een Amsterdamse Binnenstad roert zich de Zuidas goed inpasbaar. heel aantrekkelijk verblijfsgebied,” zo niet in de discussie over de komst van Soeters maakt zich zorgen over de toe- meent Ronald Huikeshoven, directeur nieuwe hoge gebouwen. Vier jaar ge- komstige ontwikkeling van de Noorde- van AM regio NoordWest. leden, bij de formulering van de struc- lijke IJ-oever. “De neiging zal ontstaan AM heeft volgens hem heel goed nage- tuurvisie, heeft de gemeenteraad vol- om niet alleen Overhoeks, maar de he- dacht over de kwaliteit van deze woon- doende beperkingen geaccepteerd. le IJ-oever dicht te zetten met hoge ge- toren. “Ons ontwikkelteam heeft uit- Daardoor wordt volgens de vereniging bouwen. Dat pakt heel slecht uit voor voerig onderzoek gedaan in Rotterdam. het aanzien van de historische binnen- de beleving van het IJ. Door buitendijk- Het heeft daar heel goed gekeken naar stad voldoende beschermd. Ook zijn er se inpoldering is het water al tamelijk windeffecten en de sfeer op straat. Ar- nauwelijks luchtvaart-technische be- smal geworden. Hoge gevelwanden zul- chitect Paul de Ruiter heeft daar tot on- perkingen. De aanvliegroutes van lucht- len de beleving van het ooit zo brede IJ ze stellige overtuiging ook veel gevoel haven Schiphol en het nieuwe Luchtha- nog verder reduceren.” Hij ziet het liefst voor. Bovendien zorgen we met bijna venindelingbesluit zorgen op allerlei een beperkt aantal echt omvangrijke 600 m2 aan commerciële voorzienin- gebouwen. “Plaats een aantal stevi- gen voor een aantrekkelijke plint. De ge gebouwen als ‘rotsblokken’ op de precieze invulling moet nog gestalte oever. Zoals dat aan de overzijde met krijgen; twee jaar voor oplevering heb- “Het aanzien van de het Muziekgebouw aan het IJ en het Y- ben we uiteraard nog geen huurders. Dock ook is gedaan. En kies daarnaast Maar we bieden diverse mogelijkheden. historische binnenstad voor de aanleg van baaien; waterrijke Wellicht komt er horeca of wordt het is voldoende inhammen met een minder dichte be- winkelruimte.” beschermd” bouwing.” MAART 2015 MAART

14 TWEEDE VERDIEPING Blok: goedkope woningen naar lage inkomens Passend toewijzen beperkt keuzevrijheid

Minister Blok wil dat corporaties goedkope huurwoningen met voorrang toewijzen aan huurders met een laag inkomen. Hij wil daarmee betalingsproblemen van huurders tegengaan én de stijgende uitgaven aan huurtoeslag beteugelen. De keuzevrijheid van huurders wordt kleiner. | Fred van der Molen

orporaties worden vanaf 1 juli ver- komen voor nieuwbouwwoningen of Cplicht om huurders met een laag gerenoveerde woningen. AFWC-direc- inkomen een betaalbare woning aan teur Egbert de Vries: “De maatregel van te bieden. Tenminste, als de aange- de minister heeft natuurlijk effecten kondigde Maatregel van Bestuur van voor hun keuzemogelijkheden. Dat is minister Blok ongewijzigd passeert. natuurlijk wel zuur. De minister heeft ‘Passend toewijzen’ moet ervoor zor- ons eerst op het pad van meer markt- Aedes wijst er ook op dat de maatregel gen dat huurders een woning krijgen gerichte huren gestuurd opdat de cor- een rem vormt op de verduurzaming toegewezen waarvan de huur aansluit poraties de verhuurderheffing konden van woningen. Die levert namelijk ho- bij hun inkomen. De minister wil daar- betalen. Nu komt de huur van een flink gere huren, maar vaak lagere netto mee voorkomen dat meer huurders in deel van de Amsterdamse sociale voor- woonlasten op. Daar zouden lage in- betalingsproblemen komen; bovendien raad uit boven de aftoppingsgrenzen. komens dan wellicht niet meer voor in moet het de snelle stijging van uitgaven Die mogen we dus niet meer verhuren aanmerking komen. Aedes voorspelt aan huurtoeslag afremmen. aan de laagste inkomens, anders krij- bovendien dat nieuwbouwwijken als De norm wordt dat corporaties - met gen we straks een boete.” IJburg en Leidsche Rijn straks nauwe- een overgangstermijn van drie jaar - aan Volgens Van Perlo is verhuring wel mo- lijks meer toegankelijk zijn voor huur- minstens 95 procent van de woningzoe- gelijk via huurkortingsregelingen voor toeslaggerechtigden. Z kenden met recht op huurtoeslag een bepaalde groepen. Die hebben corpora- huis moeten toewijzen met een huur ties nu ook al. Goede voorbeelden vindt tot aan de ‘aftoppingsgrens’. Voor een- hij de bestaande arrangementen van PASSEND TOEWIJZEN IS NIETS NIEUWS en tweepersoonshuishoudens van 23 de Alliantie en Rochdale. Tot 2008 hadden corporaties de plicht om huurders jaar en ouder is die grens nu 576 euro, een woning toe te wijzen die paste bij hun inkomen. voor grotere gezinnen 618 euro. Nadelen Bij het afschaffen daarvan spraken corporaties wel De woningcorporaties zijn overigens de intentie uit dat te blijven doen, maar daar komt Woonbond: “direct invoeren” wel voorstander van passend toewij- volgens de minister niets van terecht. Volgens de De Woonbond is blij met de maatre- zen, maar Aedes heeft grote bezwaren Woonbond is het aandeel te dure toewijzingen gel. Sterker nog: de bond dringt er op tegen een landelijke norm. De regionale - volgens de nieuwe normen van de minister - in aan de voorgestelde overgangstermijn verschillen in vraag en aanbod zouden enkele jaren verdrievoudigd tot 31 procent in 2013. van drie jaar te schrappen en de nieuwe daarvoor te groot zijn. Dat vinden de De corporaties krijgen tot 2018 om dat onder de 5 norm volledig te laten ingaan per 1 juli. grotere gemeenten (G32) ook; zij wil- procent te brengen. Daarna kan de toezichthouder De bond ziet er een mogelijkheid in om len zelf met de corporaties afspraken een boete opleggen. de verfoeide huurstijgingen een halt maken over passend toewijzen. toe te roepen. Ook de Huurdersvereni- ging Amsterdam is voorstander. “Mits dat niet betekent dat huurders met een laag inkomen alleen nog maar wonin- AANVANGSHUREN IN REGIO AMSTERDAM Aftoppingsgrenzen huurtoeslag 2015

gen aan de randen van de stad of slech- KORT BESTEK Hoewel niet precies bekend is hoeveel sociale Voor personen<23 jaar € 403,06 te woningen krijgen aangeboden”, vult woningen in de Stadsregio Amsterdam beneden de Voor 1- en 2-persoonshuishoudens € 576,87 woordvoerder Bastiaan van Perlo aan. aftoppingsgrenzen worden verhuurd, en evenmin Voor 3- en meerpersoonshuishoudens € 618,24 Maar het lijkt onvermijdelijk dat de keu- aan welke inkomenscategorieën, is wel duidelijk dat zemogelijkheden voor huurtoeslagge- de maatregel van de minister forse consequenties Huurtoeslaggrens € 710,68 rechtigden kleiner worden. Aedes - de heeft. In 2013 werd namelijk al 30 procent (4990) branchevereniging van woningcorpo- van de vrijkomende sociale woningen boven de hoge aftoppingsgrens toegewezen. Daarbij zijn raties - voorspelt zelfs dat lage inko- studentenwoningen meegerekend. Bron: Monitor betaalbare voorraad, Stadsregio Amsterdam 2014 mens nauwelijks meer in aanmerking

MAART 2015 15 Interview: waarom directievoorzitter Leon Bobbe wil specialiseren De Key kiest voor starters

Directievoorzitter Leon Bobbe van De Key wil werkgebied en doelgroep van zijn corporatie beperken. De Key gaat zich toeleggen op het gebied binnen en langs de ringweg en op de huisvesting van starters en studenten. “Als je niet veel geld hebt, moet je keuzes maken.” | Fred van der Molen

ieuwe zorginstellingen, zoals De Laten we nog wat preciezer worden. den. En liever nog, wat mij betreft: aan NKeyzer in de Czaar Peterstraat, zal Eerst de inperking van het werkgebied gemeenschappen.” De Key niet meer bouwen, woningen tot de ringzone. Hoort Noord bij ‘bin- voor starters en studenten daarente- nen en langs de Ring’? Wat voor consequenties heeft de nieu- gen juist wel. De woningcorporatie Ja, de gebiedskeuze sluit aan bij ons we koers voor het verkoopprogramma? gaat zich namelijk specialiseren. Nadat bezit: onze woningen staan vooral in “Onze financiële situatie is zo dat we de vorige directievoorzitter Rob Haans Noord, rondom de Spaarndammer- alleen kunnen bouwen als we wonin- drastisch saneerde, bijna alle projectont- buurt, Centrum/Oost en in Nieuw-West gen verkopen. Met nieuwbouw richten wikkeling stopzette en snoeide in soci- net buiten de Ring. we ons op starters en studenten, met aal-maatschappelijke activiteiten, komt verkoop op woningen die het minst ge- Leon Bobbe met verdergaande ‘robuuste De Key heeft verder woningen in Die- schikt zijn voor deze doelgroep.” keuzes’: “De Key gaat zich steeds meer men én 2500 woningen in Zandvoort. richten op starters op de Amsterdamse Wat gaat daarmee gebeuren? Huurders die een ruimere gezinswo- woningmarkt. En binnen Amsterdam “We blijven ons bestaand bezit na- ning zoeken, moeten niet meer bij De bouwt De Key uitsluitend binnen en di- tuurlijk normaal beheren. Zandvoort Key zijn? rect langs de Ring A10.” is een apart verhaal. Anders dan voor “Dat is de consequentie. Onze portefeuil- Een inperking van doelgroep en werkge- Amsterdam hebben we voor Zandvoort le zal de komende decennia verschuiven bied dus. Hij bracht dit voornemen naar nog geen nieuwe visie ontwikkeld. Het naar woningen die meer geschikt zijn buiten tijdens een PakhuisNUL20-bijeen- staat voor ons buiten kijf dat daar so- voor starters dan voor gezinnen of ou- komst vorig jaar september. Inmiddels ciale woningen moeten blijven. We deren. Maar dat gaat heel langzaam. Elk jaar verkopen we ongeveer één procent van onze woningen. Starters komen nu helemaal niet aan de bak bij corporaties. “Collectieve prestatieafspraken maken Laten wíj ons nu daar op richten; voor past niet in de nieuwe ordening” gezinswoningen kunnen huurders bij andere corporaties terecht.”

heeft hij over de nieuwe koers gesprek- zullen ons bezit dus niet aan een be- Corporaties hebben al een wettelijk ken gevoerd met huurdersorganisaties, legger verkopen. Maar wat wel? Daar- vastgelegde doelgroep: huishoudens de politiek en maatschappelijke organi- over moeten de gesprekken nog star- tot een bepaalde inkomensgrens. Waar- saties. Die gesprekken hebben hem niet ten. Alles is nog mogelijk. We kunnen om dat nog verder inperken tot starters van de nieuwe koers afgebracht: “Ik kom De Key in twee werkmaatschappijen en studenten? veel herkenning tegen. Als jullie kiezen splitsen of echt defuseren. Maar mis- “Die inkomensgrens bepaalt wie je niet voor verdere specialisatie dan is dit een schien maken we wel 250 kleine cor- mag huisvesten, niet wie je moet huis- logische keuze voor De Key, hoor ik terug. poraties. Wat wij beogen sluit in ieder vesten. In het verre verleden zijn cor- Ik moet er wel bij zeggen dat deze missie geval aan bij het kabinetsbeleid om cor- poraties altijd voor een bepaalde doel- nog definitief moet worden vastgesteld.” poraties meer aan gemeenten te bin- groep opgekomen: studenten, oude- ren, katholieken, protestanten, onder- wijzend personeel, enzovoort. We heb- LEON BOBBE ben niet veel geld. Dan moet je keuzes Vanaf 2014 Directievoorzitter van De Key. maken. Ooit wilde De Key wel in het hele 2002-2014 Bestuurder bij woningcorporatie Dudok Wonen land actief worden. En tot voor kort van 1998-2001 Hoofd Productontwikkeling bij Het Oosten (nu: Stadgenoot) Almere tot Zandvoort. We zeggen nu: 1995-1998 Hoofd Wonen, gemeente Almere ons werkgebied is een deel van Amster- MAART 2015 MAART 1991-1995 Directeur/consultant Van Nimwegen & Partners dam. Daarbij kiezen we voor de groep die 1983-1992 Directeur Nederlandse Woonbond het zwakste staat op de woningmarkt. We verbinden ons daarmee aan de dyna-

16 INTERVIEW De Key kiest voor starters

“We hebben niet veel geld. Dan moet je keuzes maken”

miek van de stad. Bovendien zijn we daar goed in. Driekwart van onze jaarlijkse huurcontracten gaat naar studenten.”

Moeten uw collega-corporaties niet ex- tra opdraaien voor de huisvesting van stadsvernieuwingsurgenten, gehandi- capten en andere doelgroepen als De Key zich exclusief richt op starters en studenten? zetten. Onze eerste prioriteit is op dit “Bij mijn weten zijn we niet bezig om “Starters zijn niet allemaal yuppen. Dat moment nieuwe studentenhuisvesting, prestatieafspraken te maken, maar sa- zijn ook tienermoeders, verblijfsgerech- aangezien we nog altijd 2500 tijdelijke menwerkafspraken.” tigden, Top 600-criminelen en problema- studentenwoningen hebben. We willen tische jongeren. Wellicht nodigt onze niet terug in aantal, dus die zullen we Is dat niet alleen nieuw jargon voor het- opstelling er wel toe uit dat andere cor- moeten vervangen.” zelfde? poraties zich ook meer gaan specialise- “Dat is iets wezenlijk anders. Samen- ren. Onze gezamenlijke verantwoorde- Prestatieafspraken werkafspraken zijn afspraken waarin lijkheid is natuurlijk wel dat de optelsom je gezamenlijk vastlegt wat je belang- er niet toe moet leiden dat groepen bui- Momenteel overleggen gemeente, cor- rijk vindt in de stad. Daarin zie ik veel ten de boot vallen.” poraties en huurders over nieuwe pres- gelijkgestemdheid. Ik heb nog niet ge- tatieafspraken. Hoe kijkt u als relatieve hoord dat dit leidt tot collectieve pres- Uw voorganger Rob Haans heeft dras- nieuwkomer aan tegen dit proces? tatieafspraken. Zo zit ik daar niet aan tisch gesaneerd. Kan De Key inmiddels weer investeren in nieuwbouw? En waar ligt dan de eerste prioriteit? “In november beëindigde de toezicht- ATELIERWONINGEN EXIT houder - het CFV - het verscherpt toe- De Key is eigenaar van een complex atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat in de zicht, omdat onze financiële positie vol- Rivierenbuurt. Het gaat om betaalbare woningen voor kunstenaars. Bekende kunstenaar doende was verbeterd. Onder Haans hebben er gewoond en gewerkt, onder wie Jan Wolkers. Het gebouw uit 1934, een heeft De Key van veel zaken afscheid staalskeletconstructie, is rijksmonument. genomen. Daar bouwen we op voort. De Key wil ervan af. Zittende huurders kunnen hun woning kopen en anders komen ze bij INTERVIEW We hebben nog steeds bedrijfspanden mutatie op de markt. De huidige bewoners verzetten zich daartegen, omdat de huidige waar we vanaf willen. Maar we kunnen bestemming van atelierwoning daarmee verloren kan gaan. nu weer voorzichtig aan investeringen Bij Bobbe vinden ze geen gehoor: “Corporaties zijn er weer primair voor het wonen. Bij die denken. Daarbij zal steeds de afweging atelierwoningen stellen we grote ruimtes voor een relatief lage prijs beschikbaar. Dat geld zijn: welke investering draagt er het bes- kunnen we effectiever inzetten om andere woningzoekenden te helpen. Maar als de bewoners te toe bij dat starters de eerste stap op collectief eigenaar van de atelierwoningen willen worden, dan valt er met ons te praten.” de Amsterdamse woningmarkt kunnen

MAART 2015 17 leef- en eigendomsvormen. Moet ik dan Zonnestroom: ook business case in gestapelde bouw aan wooncoöperaties denken? "Starters komen nu “Onder andere. We zijn in Almere be- helemaal niet aan de trokken bij een van dertien experimen- bak bij corporaties. ten rond wooncoöperaties. Het gaat Schaalsprong moet nu wel komen daarbij om een eigendomsvorm, waar- Laten wíj ons nu daar bij de voordelen van huren worden ge- op richten" combineerd met eigenaarschap. De idee is dat bewoners straks geen huur e politieke ambitie om Amsterdam of hypotheek betalen maar uitsluitend Dte verduurzamen is er, ook bij het erfpacht, aan ons. Maar ik zeg erbij: het nieuwe college. Verantwoordelijk wet- is een zoektocht.” houder Abdeluheb Choho (Duurzaam- tafel. Het past ook niet in de nieuwe or- “In de jaren zeventig heeft De Key heid) heeft het zelfs over een inhaal- dening. In de nieuwe Woningwet staat mooie projecten voor woongroepen ge- slag: “We willen een schaalsprong ma- dat de gemeente een visie neerlegt en faciliteerd. Dat zijn vaak bloeiende ge- ken. Meer doen en niet alleen plannen dat de corporaties daarop individueel meenschappen gebleven waar het goed maken.” een bod doen. Elke corporatie maakt in- wonen is. Maar starters komen er nau- Het college stelt 30 miljoen euro be- dividuele afspraken, waarbij de eigen welijks binnen. Wij zoeken nu naar vor- schikbaar via het nieuwe Energiefonds. huurdersorganisatie wordt betrokken, men van eigenaarschap waarin wij ons Nuttige smeermiddelen ongetwijfeld, en kan daarop worden afgerekend.” geld bijvoorbeeld na tien jaar weer vrij maar volgens Choho komt er pas echt kunnen spelen. Dan kunnen we daarna een schaalsprong als er betere samen- Geen Bouwen aan de Stad III? Dat zou weer initiatieven van nieuwe starters werking in het veld tot stand komt. Het een enorme trendbreuk betekenen. ondersteunen.” helpt volgens hem veel dat de business “Het past gewoon niet bij de nieuwe “Bij Ik Bouw Betaalbaar in Almere (IBBA) case voor zonnestroom de laatste jaren Woningwet. Het is het één of het an- vervullen we met een fonds ook zo’n beter is geworden: “Het loont nu eerder der. Ik zou ook niet weten hoe De Key soort hefboomfunctie. Je kunt zo als om zonnepanelen te plaatsen, zelfs al aangesproken kan worden op terreinen mede-investeerder in vastgoed veel zijn de landelijke subsidieregelingen waarop we straks niet meer actief zijn. meer impact hebben dan door dezelf- uitgekleed.” De tijd dat corporaties zich verantwoor- de som te investeren in de bouw van delijk voelden voor alles, is wel voorbij. huurwoningen.” Zonnepaneel is geen dakkapel Dit alles neemt niet weg dat er veel za- Buiten de stad heeft zonnestroom al ken overblijven waarvoor het nodig kan Zou De Key daartoe ook in Amsterdam een hogere vlucht genomen. Choho: zijn om als corporaties gezamenlijk af- bereid zijn? “Bij gestapelde bouw is alles veel in- spraken te maken met de gemeente. “In principe wel. Al is wel gebleken dat gewikkelder. Veel kennis en regelingen Dat geldt voor allerlei financiële zaken de Almeerse aanpak in de context van hebben ook betrekking op grondgebon- zoals grondprijzen, subsidieregelingen, Amsterdamse erfpacht heel ingewik- den woningen. We gaan vanuit de ge- afspraken rond woningverkoop en der- keld is. Maar als de mogelijkheid zich meente de kennisuitwisseling veel be- gelijke.” voordoet, zeker. De Key heeft volgens ter organiseren. Dat is nodig om stap- mij als enige corporatie in zijn statuten pen te maken.” Wooncoöperaties de doelstelling staan om vernieuwing Naast financiële ondersteuning en be- In uw nieuwe missie staat ook dat De in de volkshuisvesting te organiseren. tere kennisuitwisseling wil Choho be- Key bewoners- en burgerinitiatieven wil Wij staan dus open voor nieuwe initi- lemmerende lokale regelgeving aan- faciliteren bij het realiseren van nieuwe atieven.” z pakken om de verzonning te versnel- len. “Voor Welstand is het aanbrengen van zonnepanelen nu hetzelfde als het bouwen van een dakkapel. Door onder- scheid te maken tussen beide kunnen REACTIE HA: NATUURLIJK WEL COLLECTIEVE AFSPRAKEN we het mogelijk maken om meer dan, zeg, drie panelen op een dak te plaat- De Huurdersvereniging Amsterdam laat weten HA-voorzitter Winnie Terra sen. Daardoor wordt de business case verbaasd te zijn over de opstelling van Leon haalbaar. Nu haken mensen af, omdat Bobbe. Het maken van collectieve afspraken is de kosten niet opwegen tegen de hoe- wel degelijk einddoel van de huidige gesprekken. veelheid energie die een paar panelen Voorzitter Winnie Terra: “Corporatievermogen is opleveren.” maatschappelijk vermogen en dat vereist dat je samen afspreekt wat je daar mee gaat doen. Het Rol voor corporaties kader en de uitgangspunten worden op stedelijk Om het aandeel zonnestroom in de niveau afgesproken. Hiervoor hebben we ook het stad op te voeren, zijn ook grote pro- mandaat van de leden van de HA. Dit betekent niet jecten nodig, waarmee in één keer een dat er tussen corporaties en hun huurderskoepels paar honderd woningen overstappen geen ruimte is voor specifieke afspraken. Tot nu op duurzame energie. De woningcor-

MAART 2015 MAART toe ‘vergaten’ corporaties regelmatig de stedelijke poraties spelen daarbij een belangrij- afspraken met hun koepels in te vullen.” ke rol. Choho: “Uit de gesprekken die ik met hen voer, blijkt ook wel dat zij

18 INTERVIEW Zonnestroom: ook business case in gestapelde bouw Schaalsprong moet nu wel komen

De gemeente Amsterdam wil dat binnen vijf jaar tachtigduizend woningen gebruik maken van zonnestroom, in plaats van vijfduizend nu. Welke belemmeringen kunnen het halen van die ambitie vertragen? En welke goede voorbeelden zijn er te vinden in de stad? | Joost Zonneveld

actief proberen om hun bezit te ver- baar te laten zijn, moet minimaal onge- Duidelijke business case duurzamen.” veer 30 procent van de huishoudens in Het zonnepanelenproject op het Louise Of de afspraken over verduurzaming een woonblok meedoen. Wenthuis is een voorbeeldproject, van- van het corporatiebezit in de komen- Bewoners kunnen via de Herman-app wege de schaal, de haalbaarheid en de de jaren ambitieuzer worden, kan Choho bovendien inzicht krijgen in hun stroom- flexibiliteit van het systeem. Dat maakt nog niet zeggen. “De gesprekken over voorziening en de collectief opgewekte veel meer zonneprojecten mogelijk op Bouwen aan de Stad III worden nog ge- stroom op het dak, die verdeeld wordt grote woongebouwen van corporaties, voerd.” naar de individuele huishoudens. Dat VvE’s of een combinatie van beide (zie Een bekend struikelblok bij energeti- zal naar schatting 500 kilowattuur per kader Wladiwostok). Brester gaat met sche maatregelen in corporatiewonin- huishouden per jaar zijn. zijn bedrijf LENS Energie op dezelfde ma- gen is de huurverhoging die daar veel- al aan wordt verbonden. Huurders zijn argwanend of de voorspelde netto ver- Goedkope stroom voor bewoners Louise Wenthuis mindering van woonlasten wel realiteit wordt. Choho vindt dat de corporaties in eerste instantie zelf aan zet zijn om het vertrouwen van huurders te winnen. “Maar er zijn inmiddels heel goede voor- beelden die we ook aan andere huurders in de stad willen laten zien. Eén van die projecten is het Louise Wenthuis (zie ka- der) waar Stadgenoot door middel van een Amsterdamse vinding het grootste zonneproject op gestapelde bouw in Ne- derland heeft kunnen aanleggen.”

Geld verdienen dankzij Herman Die Amsterdamse vinding is bedacht door Christiaan Brester. Dankzij zijn ‘Herman de Zonnestroomverdeler’ kan collectief opgewekte stroom achter de Installateur Christiaan Brester, Marien de Langen van Stadgenoot en wethouder meter naar individuele woningen geleid Abdeluheb Choho bij de opening van het zonnedak op het Louise Wenthuis. worden. Dat heeft als grote voordeel dat Het Louise Wenthuis aan het Prins Bernhardplein is in 1963 gebouwd voor stroom per huishouden wordt gebruikt alleenstaande vrouwen. Inmiddels wonen er in de 171 kleine woningen ook en teruggeleverd aan het net, waardoor mannen, onder wie steeds meer studenten. Onlangs is het complex door het meer geld oplevert dan via één col- Stadgenoot gerenoveerd. Daarbij heeft de woningcorporatie op het dak 432 lectieve aansluiting. Want: zo is het nu zonnepanelen laten plaatsen. Volgens Stadgenoot gaat het om het grootste eenmaal in de Nederlandse regelgeving zonneproject op gestapelde sociale woningbouw van Nederland. vastgelegd. Dankzij het systeem Herman de Zonnestroomverdeler kunnen de bewoners Het verschil tussen individueel en col- van het complex zelf profiteren van de opgewekte zonnestroom. Zij krijgen

lectief terugleveren loont. Bewoners be- KORT BESTEK de eerste drie maanden gratis zonnestroom. Daarna mogen ze de stroom talen per saldo maar 11 cent in plaats (500 kWh per jaar) voor de helft van de reguliere stroomprijs afnemen. Alleen van de reguliere 22 cent per kWh voor nieuwe huurders krijgen te maken met een bescheiden huurverhoging als hun zonnestroom. Bovendien is Herman zij voor de goedkope zonnestroom kiezen. flexibel: het systeem van Brester biedt Ook de centrale voorzieningen (portieklichten, lift, etc) werken deels op de voor iedere huurder de mogelijkheid om zonnestroom. Stadgenoot verwacht de investering van ruim 300.000 euro op elk gewenst moment gebruik te ma- in vijftien jaar terug te verdienen. Samen met andere energiebesparende ken van de zonnestroom of daar juist maatregelen, zoals betere isolatie en HR-ketels, heeft het gebouw nu label A. mee te stoppen. Om het project haal-

MAART 2015 19 nier duizenden zonnepanelen aanbren- Bewonersvereniging Wladiwostok wordt energievereniging gen op de nieuwbouw van de Alliantie op het . Brester heeft in het hele land, met een flink aandeel in Amsterdam, liefst ze- venhonderd projecten ‘in portfolio’. Vol- gens hem is het aanbrengen van zonne- panelen en een sluitende business case eigenlijk het probleem niet meer. “Dat zonneprojecten haalbaar zijn, hebben we wel bewezen. Veel belangrijker is het hele aanloopproces, inclusief de kosten die daarvoor nodig zijn.” Hoeveel bewo- ners willen meedoen? Wat zijn de juri- dische en financiële gevolgen? Moeten er vergunningen aangevraagd worden? “Op het moment dat de panelen stroom leveren, bespaar je op je energiekosten, maar in de aanloopfase moet ook geïn- vesteerd worden. En dan hebben ver- schillende gemeenten - en voorheen ook de stadsdelen apart – ook nog al- lemaal hun eigen regelingen en stimu- Bewoners Siem Goede en Chantal van Genderen voor wooncomplex Wladiwostok leringsmaatregelen.”

Aan het Azartplein, dat het KNSM-eiland met het Java-eiland verbindt, staat het Wel voor doorzetters gebouw Wladiwostok. Siem Goede woont daar al vanaf het begin. “Halverwege Juist die aanloopfase is volgens Brester de jaren tachtig zat ik in de Bewonersgroep Oost, die onder meer uit krakers en van groot belang. Niet alleen technisch woonbootbewoners bestond. Wij wilden meer invloed op onze nieuwe woningen onderzoek, maar ook het bij elkaar bren- dan gebruikelijk en dat hebben we hier gekregen. Zo hebben we hier een gen van bewoners kan veel tijd en ener- gemeenschappelijke ruimte voor yoga en dergelijke, en een tuin die we samen gie kosten. “Een integrale benadering onderhouden.” Alle bewoners kunnen van die gemeenschappelijke voorzieningen en maatwerk zijn cruciaal voor het sla- gebruik maken, mits zij lid zijn van de bewonersvereniging Wladiwostok. Zo’n 70 gen van een project,” aldus Brester. Het procent van de huishoudens is lid. lukte hem ook om op een monumen- “Een groep bewoners gaf een jaar of drie geleden aan dat zij graag zonnepanelen taal gebouw in de Floris Versterstraat zou willen hebben.” Wat dit initiatief ingewikkelder maakte, was dat inmiddels een 64 zonnepanelen geplaatst te krijgen. deel van het complex uit koopwoningen bestaat: 47 sociale huurwoningen versus “Dat kon doordat we met Welstand heb- 25 koopwoningen. Besloten is daarom dat niet de VvE maar de bewonersvereniging ben kunnen bespreken wat wél kon. Die de eigenaar zou worden van de zonnepanelen. Die gaat dus verder door het leven panelen liggen nu vol in het zicht, op als energievereniging. Deelname is vrijwillig. een manier die voor Welstand accep- Voor de techniek kwam men uit bij Christiaan Brester, die dankzij zijn ‘Herman tabel is.” de Zonnestroomverdeler’ individuele huishoudens tegen een gunstige prijs van Een probleem is wel dat de voorberei- zonnestroom kan voorzien. ding arbeidsintensief is en daardoor Goede: “Omdat niet iedereen het geld had liggen om te investeren in de panelen, geld kost. Diverse andere gemeenten hebben we geprobeerd een gunstige lening tegen lage rente van het Amsterdams betalen mee aan die voorbereidingskos- Investeringsfonds te krijgen. En dat is gelukt. Daardoor kunnen mensen met weinig ten, maar Amsterdam durft dat vanwe- eigen middelen ook meedoen. Zij betalen de panelen dan in vijftien jaar tijd af.” Eén ge aanbestedingsregels niet aan. Haar- set zonnepanelen kost 1200 euro, naar schatting goed voor 3000 kilowattuur per lem beperkt de voorbereidingskosten jaar. wel door de leges voor het aanbrengen Maar wat als een eigenaar verhuist of een huurder zijn contract opzegt? van zonnepanelen te schrappen. Goede: “Bij koopwoningen zijn de panelen simpelweg onderdeel van het eigendom. Overigens kan dat voorbereidende pro- Bij huur ligt het ingewikkelder. We hebben gevraagd of Stadgenoot het contract ces ook geld opleveren. Brester: “Wij ma- in dat geval over zou willen nemen, maar de corporatie zegt - terecht - dat zij ken een analyse van het huidige stroom- haar middelen in slecht geïsoleerde woningen wil investeren. Dus hebben we verbruik. Het blijkt regelmatig dat de ervoor gekozen dat de bewonersvereniging in dat geval de panelen overneemt lopende energierekening niet overeen- om vervolgens een nieuwe eigenaar te vinden. Omdat de vereniging al langere tijd komt met het verbruik. Onlangs heb- bestaat kan dat ook. Die beschikt over voldoende middelen.” ben we zo’n analyse gedaan voor een De bewoners hebben het initiatief genomen en zorgen ook voor de uitvoering van woonblok in Amsterdam. Daaruit bleek het project. Woningcorporatie Stadgenoot, die in de VvE de grootste stem heeft, dat zeven jaar lang zevenduizend euro laat dus de leidende rol aan de bewoners. te veel in rekening was gebracht. Dat Overigens doen van de 72 woningen maar 30 huishoudens mee. Niet een heel hoge is bijna een halve ton en dat hebben

MAART 2015 MAART score, maar volgens Goede voldoende om het project te beginnen. Bovendien de bewoners teruggekregen. Dat geld hebben straks alle 196 panelen op het dak een eigenaar. kunnen zij nu in hun zonnepanelen in- vesteren.” z

20 KORT BESTEK alf september verhuisde Hde Mosveldmarkt naar de - opnieuw ingerichte - Van der Pekstraat. Veel kooplieden waren het volstrekt oneens met de af- gedwongen verplaatsing: ‘gepakt’ door de overheid en verdreven door het groot- winkelbedrijf. Maar, vanaf de eerste dag zit de loop er in. Naast de tradi- tionele markt is er nu op vrij- dag een biologische markt en op zaterdag een markt met eten, vintage, ambachten en een podium.

Eind februari startte op het Mosveld de bouw van het winkelcentrum Oud Noord.

IN BEELD 21 Corporaties moeten dankzij benchmark met de billen bloot Amsterdamse huurder matig tevreden

Amsterdamse corporaties weten hun bedrijfslasten goed te beteugelen, zo blijkt uit de Aedes Benchmark. Maar als het gaat om het huurdersoordeel over de dienstverlening, dan is er voor sommige corporaties nog een hoop werk aan de winkel. En voor de makers van de benchmark overigens ook. | Johan van der Tol

erbeteren van de dienstverlening is trots” te zijn op het matige resultaat. ficiencyslag goed maken, gaat dat gebeu- “Vbij ons de afgelopen jaren een van “Veel klachten over reparatieverzoeken ren. Voor een efficiënt bedrijf is het ge- de hoogste prioriteiten”, zegt bestuurder komen omdat we ze niet snel genoeg af- makkelijker klanten tevreden te stellen.” Hester van Buren van Rochdale. “Maar we handelen. En omdat we bewoners niet De Alliantie (7): “We verwachten met de zijn er nog niet. We meten continu onze goed informeren over de status van hun ingezette reorganisatie van taken en ver- resultaten en zien dan gelijk waar we kun- reparatieverzoek.” Ze belooft verbetering. antwoordelijkheden, de optimalisering nen verbeteren. Om ons zelf te kunnen van ondersteunende systemen en een meten en vergelijken met andere corpo- Efficiency nieuw klantportaal een verbetering van raties, doen we ook mee aan de klantte- Volgens Van den Berg hoeft betere dienst- onze prestaties en daarmee een hogere vredenheidsmetingen van KWH.” verlening niets meer te kosten: “Met een klantwaardering.” De corporaties in de Stadsregio Amster- dienstverlening die onder de maat is ben Overigens zijn er ook corporaties in de re- dam scoren in de recente Aedes Bench- je vaak meer tijd kwijt aan het oplossen gio die wel gemiddeld of zelfs bovenge- mark gemiddeld tot goed als het gaat om van klachten en achterstallige vragen. middeld scoren in het huurdersoordeel. de hoogte van hun bedrijfslasten. Maar Een goede dienstverlening kan onze be- Ymere kreeg een 7,3 en het - veel kleinere - als je kijkt naar het huurdersoordeel, dan drijfsvoering efficiënter maken en ver- Zaanse Parteon een 7,4. “Parteon steekt al doen ze het maar matig vergeleken met groot het werkplezier.” jaren veel energie in haar dienstverlening de meeste andere corporaties (zie gra- Corporatie De Key, een 7 voor dienstver- en dienstverleningsprocessen. Daarom fiek). Een zeven is normaal gesproken lening in de Aedes Benchmark, vindt dat kunnen we zeggen dat wij de primaire ruim voldoende, maar wordt in Corpo- het contact met de bewoners beter kan, processen op orde hebben”, aldus direc- ratieland als een minimum beschouwd. en zegt er hard aan te gaan werken. teur-bestuurder Cees van Boven. De cor- Twee grote Amsterdamse sociale huis- Net als Eigen Haard verwachten ook poratie doet het vooral goed op het on- derdeel ‘Reparaties’. Volgens Aedes zijn huurders in grote ste- den vaak kritischer en geven een lagere “Wij krijgen juist veel klachten als klantwaardering dan mensen in niet-ste- delijke gebieden. Oudere huurders zijn corporaties gaan renoveren of slopen. vaak positiever dan jongere. Die vind je niet in deze cijfers terug.” Begrip vesters zitten er ruim onder. Rochdale andere corporaties dat meer efficiency De verschillende huurdersorganisaties krijgt een 6,5 en ook Eigen Haard (niet in zorgt voor een betere dienstverlening. reageerden doorgaans met begrip op de de grafiek opgenomen) scoort onder de 7. Stadgenoot (scoorde een 7): “We zien na- wat achterblijvende resultaten. Huurge- tuurlijk graag dat de klanttevredenheid noot, de huurderskoepel van Stadgenoot, Voor Van Buren is het lage oordeel deels nog een paar tienden stijgt. Als we de ef- over de 7 van hun corporatie: “Dit hadden te verklaren uit het roerige verleden van de corporatie. “We hebben meerdere re- organisaties achter de rug. Dat zie je gelijk terug in de cijfers voor de dienstverlening. Desondanks is er nu weer een stijgende lijn te zien in de cijfers van het KWH”, zegt Van Buren refererend aan het instituut voor kwaliteitsmeting bij woningcorpo- raties. “De klantprocessen zijn op orde en hebben een efficiencyslag gemaakt. Maar als je hetzelfde werk met negentig medewerkers minder moet doen, heeft

MAART 2015 MAART dat wel even tijd nodig.” Bestuurder Mieke van den Berg van Ei- gen Haard zegt op de eigen website “niet

22 KORT BESTEK Amsterdamse huurder matig tevreden

HUURDERSOORDEEL EN BEDRIJFSLASTEN PER VERHUUREENHEID Corporaties in de Stadsregio Amsterdam presteren gemiddeld tot goed waar het gaat om de bedrijfslasten. Ze werken over het algemeen efficiënter dan corporaties met meer dan 25.000 VHE elders in het land. Maar in huurdersoordeel scoort het overgrote deel flink onder het gemiddelde van 7,3. Ook Eigen Haard, dat wegens onvolledige gegevens niet in de grafiek is opgenomen, zit er ruim onder (het Zaanse ZVH leverde geen cijfers voor de benchmark). In de grafiek zijn alleen corporaties opgenomen ze zich ook als doel gesteld. Maar ook was waarvan zowel de Totaalscore Huurdersoordeel als de bedrijfslasten bekend zijn. er de extra doelstelling dat de uitschie- , € . per VHE (gemidd. alle corporaties) ters in negatieve zin eruit moesten. Stad- € . per VHE (gemidd. >. VHE) genoot is op de goede weg om deze eruit , te halen door samen met Huurgenoot te signaleren waar het fout gaat.” l

Een kritisch geluid komt van de Huurders- de e , vereniging Amsterdam. “Die scores rond soo r , (gemidd. alle corporaties)

de 7 zijn zeker niet slecht”, zegt het juist de r

teruggetreden bestuurslid Siep van der uu r , H Werf. “Maar wij krijgen juist veel klachten De Key Parteon Ymere Rochdale Stadgenoot de Alliantie van huurders als corporaties gaan reno- veren of slopen. Die vind je niet in deze , cijfers terug.”

, Benchmark is werk in uitvoering € €  € . € . € . Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten Het kwaliteitsgedeelte is in deze ‘nul-me-

ting’ van de Aedes Benchmark slechts be- Corporatie Corporaties regio Amsterdam Overige corporaties >. VHE perkt tot drie onderdelen: de afhande- Bron: Aedes-Benchmarkt /bewerking NUL  ling van het betrekken en het verlaten van een woning en van reparatieverzoe- ken. Maar het is de bedoeling dat dit de onderhoudskosten vallen niet onder de taten gepubliceerd moesten worden. komende jaren wordt uitgebreid. Dit ge- bedrijfslasten. De bedrijfslasten zijn dus Moesten er absolute standaarden komen beurt in nauwe samenwerking met KWH. niet één op één te koppelen aan het huur- waartegen de sociale huisvesters werden Dit kwaliteitscentrum voor corporaties dersoordeel over onderhoud. Dit jaar wil- afgezet, met een duidelijk oordeel: goed was ook betrokken bij de opzet van de len we die onderhoudslasten wel in de of niet goed genoeg? Daar wilden de cor- benchmark. benchmark opnemen, waardoor er een poraties nog niet aan. Ze kozen voor de “Als gevolg van de roep om meer trans- duidelijk zicht is op de samenhang tus- relatieve indeling in cohorten A, B en C, parantie, zijn wij gevraagd onze data en sen beide.” zoals die nu wordt gehanteerd. kennis beschikbaar te stellen voor een Daarnaast zou Hooftman er ook de on- Volgens Hooftman is het een kwestie van benchmark waarin bedrijfslasten en derdelen ‘vertrouwen in de corporatie’ tijd eer de absolute normen hun intrede huurdersoordeel aan elkaar zouden wor- en ‘betrokkenheid bij de corporatie’ in op doen. “Corporaties hebben geen behoef- den gekoppeld”, zegt Sjoerd Hooftman, willen nemen. “Dan krijg je een beter en te aan een overheid die op de bestuur- directeur-bestuurder van KWH. “Maar eerlijker beeld van hoe de huurder denkt derszetel gaat zitten via een stelsel van over de verhuurder.” dwingende normen, maar Kamerleden eisen deze duidelijke normen wel, vooral Volgens Hooftman is de ontwikkeling van nu corporaties de mogelijkheid hebben de Aedes benchmark erg snel gegaan. de huren flink te verhogen.” Aanvankelijk was het de bedoeling een En daarmee komen we bij een volgend algemeen sectorbeeld te schetsen, maar onderdeel dat Hooftman graag in de

onder druk van politiek en samenleving benchmark ziet opgenomen: de betaal- KORT BESTEK werd besloten de uitkomsten voor indi- baarheid. “Er moet nog meer onderzoek viduele corporaties te publiceren. “Dat naar worden gedaan, maar duidelijk is was een hele stap voor de corporaties. dat de hoogte van de huur ook het huur- Ze werkten ergens aan mee waarvan ze dersoordeel beïnvloedt.” niet wisten wat de uitkomsten waren.” Naast de transparantie heeft de bench- De corporaties gaan met de billen bloot. mark volgens Hooftman nog een belang- Binnen de sector was er dan ook veel dis- rijke winstpunt: “Corporaties kunnen zo cussie over de manier waarop de resul- van elkaar leren.” z

MAART 2015 23 Onzekere toekomst van bedrijfsonroerend goed corporaties Tafelzilver of oud ijzer? Met de discussie over de kerntaken van woningcorporaties dreigt één onderwerp onder te sneeuwen: het bedrijfsonroerend goed. Wat zijn de gevolgen van de herziening van de Woningwet? Corporaties en deskundigen geven hun kijk op de zaak. | Ellen Borgmeijer, Winand Kampen, Joost Nicasie en Paul Smit

e nieuwe Woningwet laat corpo- voorwaarden in bedrijfsonroerend terdam zetten we in op leefbaarheid Draties weinig ruimte commercieel goed investeren. Ook de financiering in de wijk.” vastgoed te ontwikkelen. Geen politi- wordt ingewikkelder: diensten van al- Verplichte verkoop van bedrijfsonroe- cus lijkt daar op dit moment rouwig gemeen economisch belang (DAEB) kun- rend goed brengt risico’s voor de leef- om, maar men lijkt vergeten dat cor- nen relatief goedkoop worden gefinan- baarheid met zich mee. Dennis van der poraties al van oudsher – lang voor de cierd onder de paraplu van het Waar- Burgt, manager BOG van Ymere, vindt brutering – traditionele kleinschalige borgfonds Sociale Woningbouw. Hier- verkoop een onzalig plan. “Aan wie zou bedrijfsruimten in plinten van woon- onder worden behalve sociale huur- je het typische BOG-bezit van corpora- blokken bouwen en exploiteren. Derge- woningen ook investeringen in maat- ties moeten verkopen? Geen marktpar- lijk bezit heeft volgens bestuursvoorzit- schappelijk vastgoed als scholen en tij die het wil hebben.” ter Willem Krzeszewski van het Haag- gezondheidscentra gerekend. Andere Vincent Gruis, hoogleraar Housing Ma- se Staedion, twee positieve effecten: bedrijfspanden (niet-DAEB) moeten nagement aan de TU Delft, pleit voor “Het draagt bij aan het woonklimaat echter op de vrije kapitaalmarkt wor- een geleidelijke overgang. “Geef corpo- in wijken en het biedt kansen voor on- den gefinancierd. Als een complex zo- raties tien jaar om een andere exploita- dernemers.” wel DAEB- als niet-DAEB-huurders her- tiewijze van bedrijfs- en maatschappe- Gemiddeld maakt bedrijfsonroerend bergt, geldt de volgende regel: is meer lijk onroerend goed op te zetten. Hier- goed (BOG) slechts 6,5 procent uit van dan 90 procent in gebruik door DAEB- bij hebben corporaties de keuze om be- het totale bezit van corporaties (CFV functies, dan mag alles als DAEB wor- wust bekwaam te worden, door kennis 2014). In absolute zin betekent dit ech- den gerekend. van verhuur van BOG zelf in huis halen, ter dat grote corporaties gemiddeld en- De administratie voor corporaties of bewust onbekwaam te blijven, door kele duizenden panden commercieel wordt er kortom niet eenvoudiger op. andere partijen in te schakelen.” vastgoed in portefeuille hebben. Zo kan een kapsalon in het ene complex Door een verstandige exploitatie kun- onder DAEB worden aangemerkt, maar Exploitatie of verkoop? nen corporaties er grote invloed mee in het andere als niet-DAEB. Deze com- De meeste corporaties hanteren inmid- uitoefenen op de leefbaarheid en daar- dels het principe dat BOG uitsluitend mee op verhuurbaarheid en de waarde wordt geëxploiteerd als het een bijdra- van de woningportefeuille. Dat levert ge levert aan de kerntaak van een cor- ook de nodige extra inkomsten op. Su- "Geen marktpartij die poratie. Grote solitaire complexen met zanne Schuitemaker, senior adviseur winkelcentra, kantoren en bedrijfsver- Bedrijven & Parkeren van Stadgenoot, het wil hebben” zamelgebouwen worden - zo mogelijk - somt op: “We hebben 6250 eenheden, afgestoten en bedrijfspanden in plinten waaronder bedrijfsruimten, winkels, plexiteit is voor corporaties een extra van woongebouwen worden behouden. zorginstellingen, maatschappelijk vast- reden om zich op hun bedrijfsonroe- Verkoop van bedrijfspanden in plin- goed en parkeerplaatsen. Het is een rend goed te bezinnen. ten is bovendien vaak niet rendabel winstgevende tak, met negen medewer- te maken, stelt Hester van Buren, be- kers en 33,7 miljoen euro huuromzet per Motor van leefbaarheid? stuurder bij Rochdale. Een belangrijke jaar op een vastgoedportefeuille met Veel corporaties vinden dat de leef- reden is dat de gemeente Amsterdam een totale marktwaarde in verhuurde baarheid ook hun verantwoordelijk- eist dat panden bij verkoop aan een staat van 416 miljoen. Ik vind dit belang- heid blijft. Dennis Lausberg en Edwin bepaald kwaliteitsniveau moeten vol- rijk vanwege de leefbaarheid en de in- Leenhouts van Woonstad: “Gemeen- doen. Daarnaast moet al het niet-DAEB- vloed die we hebben wie wat waar gaat ten stoten steeds meer taken af. Als het vastgoed voorafgaand aan de verkoop exploiteren. Wel willen we alleen nog gaat om leefbaarheid, dan kunnen we juridisch gesplitst worden. ruimtes blijven verhuren die bijdragen ons dat zeker in Rotterdam niet veroor- Ten slotte blijft de vraag of het aanbod aan onze kernactiviteiten. We zijn dan loven. Leefbaarheid aanpakken is een voor marktpartijen interessant genoeg ook bezig om veel bezit af te stoten.” manier van werken geworden voor de is. Er zijn verschillende verkoopstrate- corporatie. Dat de minister de taakop- gieën zoals ‘plintsgewijze’ verkoop of

MAART 2015 MAART Meer bureaucratie vatting van een corporatie wil versmal- ‘gespikkelde’ verkoop aan zittende Volgens de nieuwe Woningwet mogen len, verandert niet direct iets aan on- huurders. De corporatie kan er ook voor corporaties alleen onder zeer strikte ze werkwijze. Juist in gebieden in Rot- kiezen bedrijfsonroerend goed in een

24 FORUM FORUM is een rubriek voor opinies of ingezonden bijdragen. De inhoud valt buiten de verantwoordelijkheid van de Tafelzilver of oud ijzer? redactie.

afzonderlijke juridische entiteit onder tage commercieel vastgoed (niet-DAEB) Voorlopig blijft dus onduidelijkheid te brengen. In elk geval moet voorko- - bijvoorbeeld onder de 5 tot 10 procent bestaan over de toekomst van het be- men worden dat een groot verkoopaan- - zouden dan verschoond kunnen blij- drijfsonroerend goed van corporaties. bod ontstaat, want dat drukt de prijzen. ven van splitsing. De minister vond dit Massale verkoop van het tafelzilver Volgens Gert Roelofsen, manager Ver- geen overtuigend plan en de Tweede zal de publieke zaak in elk geval geen koop en Zakelijke Verhuur bij Mitros, is Kamer nam zijn wetsvoorstel - met en- goed doen. Bovendien komen steeds een structurele omslag alleen mogelijk kele amendementen - aan. meer corporaties tot de conclusie dat er als minister Blok beleggers stimuleert Als ook de Eerste Kamer het kabinets- tussen dat oude tafelzilver best mooie om BOG-portefeuilles van corporaties plan overneemt, kunnen corporaties stukken zitten. Stukken die, mits op de over te nemen: “Niet-DAEB-activitei- nieuw bedrijfsonroerend goed alleen juiste manier opgepoetst, ook de omge- ten kunnen dan op een andere manier nog onder strikte voorwaarden ont- ving kunnen laten stralen. z worden gefinancierd. Bijvoorbeeld door wikkelen. Zo moeten grote corporaties middel van het optuigen van een beleg- (meer dan 30 miljoen omzet) hun niet- OVER DE AUTEURS gingsfonds. Corporaties kunnen de be- DAEB-bezit administratief scheiden, of Ellen Borgmeijer en Joost Nicasie zijn heerder van het vastgoed blijven, tenzij juridisch splitsen. eigenaar van Areaal Advies, een adviesbureau voor de markt dat goedkoper kan.” Jonne Arnoldussen, belangenbehartiger ruimtelijk-economische vraagstukken. Ellen werkt Publieke Zaak bij Aedes, verwacht dat onder meer als interim-manager bedrijfsonroerend Gevolgen van de veel corporaties zullen kiezen voor de goed voor woningcorporaties. Joost werkt onder meer nieuwe Woningwet administratieve scheiding. De nieuwe als beleidsadviseur en gebiedsmanager. Paul Smit is Eerder noemden de hoogleraren Van woonautoriteit moet vervolgens con- beleidsadviseur bij Areaal Advies. der Schaar en Boelhouwer van de TU troleren of daarbij geen maatschappe- Winand Kampen is mede-eigenaar van Gedeeld Delft de beoogde scheiding tussen lijk vermogen weglekt en sprake is van Eigendom, een bureau voor detachering en advies op het DAEB en niet-DAEB onnodig complex. marktverstoring. Daarbij komen nog za- gebied van appartementsrecht. Hij is onder meer actief als splitser, verkoopmedewerker en VvE-beheerder bij diverse Zij stelden voor een ondergrens te han- ken als de leefbaarheidstoets en toe- corporaties. teren. Corporaties met een laag percen- komstige ministeriële regelingen.

Winkelplint Javastraat, Amsterdam FORUM

MAART 2015 25 Plan van Gool - nieuwe impulsen voor een renovatiewijk Bewonersgestuurde Wijkontwikkeling

In Plan van Gool in Noord is de afgelopen twee jaar geëxperimenteerd met Bewonersgestuurde Wijkontwikkeling. Inmiddels is er ook een buurtcoöperatie en een wijkonderneming opgezet. De grote vraag: wat beklijft als de intensieve begeleiding stopt? | Janna van Veen

e wijkaanpak is dood, leve de wijk- pelen. Procesmanager Aura de Klyn: “Veel Volgens De Klyn was een grote groep Dontwikkeling. De overheid trekt bewoners stonden er bij de aftrap in fe- mensen in de wijk moeilijk bereikbaar. zich terug, maar helemaal gerust is men bruari 2013 negatief tegenover, want er “Ik kwam veel schrijnende gevallen te- er niet op. En dus zoeken beleidsma- was al een hoop gedoe over de op handen gen; werkloosheid, armoede, totale uit- kers naarstig naar manieren om bur- zijnde renovatie. Niemand zat te wach- zichtloosheid. Maar aan de andere kant gerinitiatieven te ondersteunen en te ten op nog meer heisa. Pas na maanden, zijn er in iedere wijk ook altijd actieve en stimuleren zonder de torenhoge struc- waarin veel gepraat werd, kregen we be- talentvolle mensen. In de loop van tijd turele subsidies van weleer. Een van die woners voorzichtig enthousiast.” zijn uit alle gelederen mensen hun huis nieuwe instrumenten heet ‘Bewoners- Het interventieprogramma bestaat vol- uit gekomen om deel te nemen aan de gestuurde Wijkontwikkeling’. gens De Klyn uit drie onderdelen: on- activiteiten.” Netwerkorganisatie Buro DeKlyn werd derzoek naar positieve en negatieve En activiteiten waren er de afgelopen twee jaar geleden ingehuurd om de Be- zaken in de wijk, onderzoek naar ta- twee jaar genoeg, getuige de versla- wonersgestuurde Wijkontwikkeling bij lenten van bewoners die ze in kunnen gen in het Breednieuws. Een voorma- wijze van eenjarige pilot op te starten in zetten in de wijk. En ten slotte onder- lige naschoolse opvang, inmiddels om- Plan van Gool. Men stond in deze buurt steuning van buurtinitiatieven via trai- gedoopt tot het Breedhuis, is de plaats in Amsterdam-Noord niet direct te trap- ning en coaching. waar het allemaal gebeurt. MAART 2015 MAART

26 Nieuwe serie: investeren in leefbaarheid De leefbaarheidsscores van alle zwakke Amsterdamse wijken zijn het afgelopen decennium sterk verbeterd. De afgelopen twee decennia is er via de stedelijke vernieuwing en de wijkaanpak veel geld naar deze wijken gestroomd. Wat blijft er over nu de overheidsbudgetten slinken en de corporaties nog maar beperkt in leefbaarheidsinitiatieven (mogen) investeren? NUL20 trekt in een nieuwe serie de wijken in. De eerste wijk is Het Breed (Plan van Gool).

Aura de Klyn

Noodgebouw moest blijven ook zonder intensieve begeleiding van Bertus van Amersfoort is gebiedsbe- professionals blijven draaien.” heerder voor Ymere. Hij houdt samen Voor deze professionele inzet, huis- met zijn collega Regina Keeldar van Ei- vesting en bewonerstrainingen inves- gen Haard kantoor in het Breedhuis. teerde de centrale stad twee ton en het Van Amersfoort maakte zich sterk voor stadsdeel 120.000 euro in de pilot. behoud van het noodgebouw. Er is nu een gebruiksovereenkomst tot 2023. Fondsen en crowdfunding Volgens de gebiedsbeheerder was er Jorrit Boomgaardt van Combiwel is van- jaren niets gebeurd in de wijk op het af het begin bij het proces betrokken. gebied van leefbaarheid. De renovaties Hij was twee jaar gedetacheerd bij Buro schieten nu op. “Maar ook door dit pro- DeKlyn als bewonerscoach en is sinds ject zien we de buurt nu toch opbloei- januari voor nog een jaar parttime aan en. Het was goed om te zien hoe een de buurt verbonden namens de wel- aantal bewoners bijvoorbeeld meteen zijnsorganisatie. Hij vertelt dat het is de mouwen opstroopte toen het Breed- gelukt minstens vijftig buurtbewoners huis moest worden opgeknapt. De cor- te activeren om bewonersinitiatieven poraties zorgden voor de verf en andere op te zetten. Er zijn ook ongeveer hon- zaken die nodig waren. Het meubilair derd vrijwilligers actief. Op de vraag of buurt. Zijn taak is de mensen te le- kwam uit leegstaande kantoorgebou- dat niet wat weinig is op zoveel inwo- ren die talenten op de markt te zetten wen. Er komen nu al bestuurders uit ners zegt Boomgaardt: “Eerst gebeurde door middel van trainingen in onder- andere stadsdelen kijken hoe wij het er helemaal niets in de buurt en dan is nemingsvaardigheden. hier aanpakken.” iedereen die je enthousiast krijgt mee- Een van die talenten is Patricia Sandaal, Corporaties investeren in de wijkont- genomen. Als de bal eenmaal aan het van huis uit sociaal-pedagogisch me- wikkeling door deze waar mogelijk te rollen is komt de rest vanzelf.” dewerker. Na anderhalf jaar training faciliteren. Elise Brouwer, senior mede- Volgens Boomgaardt zijn er meer dan en coaching wil ze binnenkort Pat’s So- werker Woonservice van Eigen Haard: genoeg getalenteerde mensen in de ciaal Restaurant openen in het Breed- “Eigen Haard deelt met Ymere de ge- bruikerskosten van het Breedhuis en daarmee faciliteren we de activiteiten die er plaatsvinden. Er is de afgelopen “We kunnen de zelfredzaamheid pas meten FOCUS twee jaar veel bereikt in de buurt. Maar we kunnen de zelfredzaamheid van de als initiatieven ook zonder intensieve begeleiding bewoners pas meten zodra initiatieven blijven draaien”

MAART 2015 27 PLAN VAN GOOL: FEITEN EN CIJFERS buurtbedrijfjes de kans op te starten. Wanneer iemand bijvoorbeeld een Het Breed maakt deel uit van de wijk . De buurt bestaat uit negen door uitkering heeft, is het heel moeilijk architect Van Gool in de jaren zestig ontworpen woonblokken met daarin 1100 woningen om voor jezelf te beginnen. Wanneer plus twee torenflats met driehonderd koopwoningen. Er wonen ongeveer drieduizend je dat onder de paraplu van de coöpe- mensen in de buurt. De bevolkingssamenstelling is vanaf 2001 sterk gewijzigd. Het aandeel ratie doet, loop je geen risico je uitke- niet-westerse allochtonen nam toe tot meer dan de helft. Ook het aantal huishoudens ring kwijt te raken.” met een minimuminkomen nam toe. In 2011 leefde een kwart van de bewoners op het Een startende ondernemer hoeft in bestaansminimum. De werkloosheid is hoog. eerste instantie geen huur te betalen De leefbaarheidsscores waren in 2011 lager dan gemiddeld in heel Noord en het aantal voor een ruimte in het Breedhuis. Pas meldingen van zorg en overlast hoger dan gemiddeld. Er zijn geen recentere cijfers over de wanneer er verdiend wordt, moet er leefbaarheid in dit deel van Buikslotermeer. Het bewonersoordeel over de Buikslotermeer als huur worden betaald. Teunisse: “Op dit geheel is gezakt van 7,2 naar 6,8 in de periode 2001-2013. moment hebben we net genoeg inkom- Er loopt een grondig renovatie- en verduurzamingsprogramma in de huurwoningen van sten om toiletpapier en schoonmaak- Ymere en Eigen Haard. Het streven van Ymere is om uiteindelijk de helft van de sociale middelen voor het Breedhuis te kopen.” woningvoorraad te verkopen. Ook Eigen Haard doet een deel van de huurvoorraad in de Teunisse geeft toe dat het allemaal nog verkoop. Eind april 2016 moeten de laatste gerenoveerde woningen worden opgeleverd. heel kleinschalig is. “Maar uiteindelijk zullen we onszelf kunnen bedruipen. In de aanloop ben je met honderd din- in de wijk. De bewoners zorgen voor gen tegelijk bezig, nu zijn we toe aan inkomsten en krijgen ook zelf het be- de praktijk. Het is een kwestie van vol- heer over het kapitaal en zeggenschap houden.” over de besteding. De inkomsten kun- Zelf zet Teunisse zich in voor het aan- nen bijvoorbeeld komen uit besparing leggen van natuurspeelplaatsen voor door het afsluiten van collectieve ver- de kinderen in de buurt. “De tekenin- zekeringen of gezamenlijk inkopen van gen zijn gemaakt en we zijn al in ge- internet en energie. sprek met een hoveniersbedrijf voor de Er is in het Breedhuis inmiddels een uitvoering. Het geld moet komen van aantal bedrijfjes opgestart, zoals het stadsdeel en fondsen zoals Jantje Samen Kringloop, een Wellness en Beton en het Oranjefonds. We proberen een kledingherstelservice waar ook ook het bedrijfsleven warm te maken. naailessen worden gegeven. Er zijn Ik ben ervan overtuigd dat die natuur- ook andere initiatieven, zoals buurt- speelplaatsen er op termijn komen.” blad het Breednieuws, huiswerkbege- Gebiedsbeheerder Bertus van Amersfoort leiding, taallessen en ‘Gewoon Schoon’. Geen enkele binding van Ymere praat met buurtbewoners. En twee keer per week wordt er ge- Niet iedereen deelt het enthousiasme kookt voor een groep van zo’n twin- over de nieuwe ontwikkelingen. Gra- huis. Sandaal: “Die trainingen volgen tig vrouwen. De maaltijden worden fisch ontwerper Marianne Boeije - ze was zwaar maar ik heb er heel veel ge- door een aantal mensen thuis klaar- doet ook tijdschrift het Breednieuws leerd. Mijn ambitie is om jongeren te gemaakt. - woont in totaal 31 jaar in de buurt. leren om gezond te koken, een beet- Hanneke Teunisse is voorzitter van co- Toen ze na 21 jaar haar atelierwoning je zoals Jamie Olivers kookschool. Er öperatie Samen Krachtig Plan van Gool niet kon kopen, verhuisde ze naar een moet wel eerst een professionele keu- waarin alle initiatieven samenkomen. koopwoning elders in Amsterdam. Tien ken in het Breedhuis worden gebouwd. Het bestuur bestaat uit negen bewo- jaar geleden besloot ze terug te keren De ontwerpen zijn klaar en ik ben nu ners. Teunisse: “De vereniging geeft naar haar oude buurt en kocht ze een fondsen aan het werven en crowdfun- ding aan het opzetten. Dat soort zaken Bij de renovatie zijn er glazen entrees toegevoegd aan de flatgebouwen heb ik de afgelopen tijd geleerd. Met al- leen goed kunnen koken kom je er niet.”

Buurtbedrijfjes Begin 2014 startte een nieuw proef- project in Plan van Gool: WISE (wijkge- stuurd investeringsmodel voor sociale en economische ontwikkeling). In dit vervolgprogramma werkten bewoners met lokale partners zoals woningcor- poraties, stadsdeel en onder meer de Rabo-bank samen aan een nieuwe or- ganisatie: het Breedschap, waarvan ie- dereen die in de wijk woont vanaf dit

MAART 2015 MAART jaar automatisch lid is. Het Breedschap verdient geld dat geïn- vesteerd wordt in nieuwe initiatieven

28 FOCUS appartement in een van de torenflats samen: filmavonden, samen eten, het De kenmerkende binnenstraten van het Plan van Gool aan Het Breed. “Ik ben blij dat ik hier groen onderhouden enzovoorts. Die weer woon. Jammer alleen dat de wijk tijd staat er misschien om bekend dat verloederd is de afgelopen tien jaar.” er veel overleg werd gevoerd, maar Plan van Gool is volgens haar door de er wordt nu heel wat meer vergaderd voortslepende stedelijke vernieuwing door Samen Krachtig Plan van Gool.” een doorgangshuis geworden. “En er Boeije is niet alleen maar negatief. “Er kan nu wel van alles georganiseerd zal heus wel wat goeds uit komen. Er worden, maar ik zie nog steeds maar moeten alleen veel meer mensen wor- een handjevol mensen die actief zijn. den opgetrommeld. Het probleem met Het gros van de bewoners voelt zich deze buurt is ook dat je de oorspronke- niet aangesproken, alle goede bedoe- lijke bewoners hebt die graag iets wil- lingen ten spijt.” len doen maar die al op leeftijd zijn en Dat was eind jaren zestig, toen de wijk de jonge kopers die best actief willen net was opgeleverd, wel anders. Boeije: zijn maar meestal hard moeten wer- “De woningen waren van wel tien cor- ken en dus weinig tijd hebben. Maar poraties en ieder blok had zijn eigen de toekomst zal leren hoe dit zich ver- doelgroep. Maar we deden wel alles der ontwikkelt.” z

Leefbaarheidsuitgaven corporaties zijn ongrijpbaar Corporaties beknibbelen volop op hun uitgaven, dus van de resultaatrekening (functioneel in plaats van ook op die aan leefbaarheid. Maar hoe hoog zijn die categoraal). De CiP bevat ook nog weer andere, ruwere uitgaven eigenlijk? In het vorige nummer schreven cijfers over leefbaarheidsuitgaven (zie grafiek). Die we dat vrijwel alle corporaties in de regio Amsterdam omvatten onder meer uitgaven die eigenlijk onder hun leefbaarheidsuitgaven in 2013 tot nul hadden de onderhoudskosten vallen. We hebben deze cijfers teruggebracht. Dat deden we op gezag van Corporatie in een grafiek gezet voor corporaties in de regio in Perspectief (CiP), een uitgave van Aedes waarvoor Amsterdam. Daarin vertonen de uitgaven door de jaren het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de gegevens heen een grillig verloop. Wel zijn er na 2008/2009 bij levert. veel corporaties flinke dalingen te zien en beginnen de Dat klopte natuurlijk niet; een en ander is in een nieuwe kosten na 2011 weer op te lopen. Bij enkele corporaties, uitgave van CiP hersteld. Volgens de nieuwste gegevens zoals Eigen Haard en de Alliantie, liggen de uitgaven in besteedde Eigen Haard in 2013 geen 0, maar 88 euro per 2013 alweer boven het niveau van 2008. Sectorbreed is verhuureenheid (VHE) aan leefbaarheid - minder dan de er een daling aan leefbaarheidsuitgaven van ongeveer helft van de leefbaarheidsuitgaven in 2012 (192 euro). 10 procent te zien tussen 2008 en 2013. Toch kunnen we hier volgens Aedes, dat de Maar let op: het vergelijken van individuele corporaties woordvoering voor deze uitgave doet, waarschijnlijk blijft hier lastig; het is maar net wat je onder niet van een halvering spreken: de bedragen van leefbaarheidsuitgaven verstaat. En met de nieuwe 2012 en 2013 zijn moeilijk met elkaar te vergelijken manier van boekhouden van het CFV kan het er weer doordat het CFV is overgestapt op een andere opzet heel anders uitzien.

LEEFBAARHEIDSUITGAVEN CORPORATIES PER VERHUUREENHEID

 € Parteon Eigen Haard

 €

Stadgenoot de Alliantie  € REFERENTIE   GROTE STADSCORPORATIES Ymere

HEEL NEDERLAND   De Key  €

 € Rochdale ZVH IntermarisHoeksteen

€ FOCUS '  '  ' ' ' ' Bron: CiP, Centraal Fonds Volkshuisvesting en Corporatie Benchmark Centrum

MAART 2015 29 Vijf vragen voor nieuwe ontwikkelaars: Camelot Europe Leegstandbeheerder wordt ontwikkelaar

Camelot Europe is al decennia een begrip in leegstandbeheer. Niet alleen jongeren en studenten, maar ook ondernemers en arbeidsmigranten vinden met hulp van Camelot tijdelijke huisvesting. Daar blijft het niet bij. Het antikraakbedrijf van weleer zorgt in Amsterdam Nieuw- West ook voor nieuwbouw voor jongeren en studenten. | Bert Pots

randweermannen in Londen, onderwijzers in Marseille studio’s nabij de A10 hebben een oppervlakte van 20 tot 23 Bof studenten in Utrecht; overal in Europa vinden woning- m2. Ze worden verhuurd voor een all-in prijs vanaf 690 euro. zoekenden onderdak in leegstaand vastgoed dat via Camelot Binnen vier weken, nog voor de oplevering, hadden we alle tijdelijk voor bewoning wordt aangeboden. Vaker ook wordt ruim 250 appartementen verhuurd. Ik heb het complex de permanente huisvesting aangeboden of nieuwbouw neer- afgelopen tijd diverse malen bezocht. De huurders zijn heel gezet. “We worden door verbreding van onze activiteiten tevreden over hun woonsituatie.” steeds meer een reguliere volkshuisvester,” zo zegt Joost van Gestel, topman van Camelot. Dat smaakt naar meer? “We zijn met stadsdeel Nieuw-West in gesprek om op twee locaties nieuwbouw voor jongeren en studenten te reali- seren. Als alles meezit dan kunnen we midden volgend jaar met de bouw van het eerste complex beginnen. Een jaar la- ter volgt dan nog een tweede gebouw.”

Waar komt het geld vandaan? “Banken zijn bereid ons geld te lenen om in diverse steden in Europa transformaties of de ontwikkeling van nieuwbouw van de grond te krijgen. Vervolgens verkopen we onze com- plexen door aan een eindbelegger. Dergelijke partijen kijken altijd heel scherp naar hun risico’s. Gebouw, omgeving en huurders moeten van goede kwaliteit zijn. Verkoop van een complex lukt in Amsterdam makkelijker dan in Groningen. Dat maakt dat we in Amsterdam graag ontwikkelactivitei- ten ondernemen. Met de opbrengst kunnen we vervolgens CEO Joost van Gestel: “We worden door verbreding van onze activiteiten nieuwe investeringen doen.” steeds meer een reguliere volkshuisvester.” Hoe verloopt de samenwerking met de gemeente? Vanwaar die belangstelling voor Amsterdam? “Die verloopt heel goed. Bij het ontwikkelen van nieuwbouw “Amsterdam is voor ons een belangrijke stad. Jongeren en komt veel kijken, hebben we inmiddels gemerkt. Voor het studenten komen er heel moeilijk aan een passende wo- vinden van een geschikte locatie, de gronddeal, de wijziging ning. Er is ook een grote huisvestingsvraag van onder meer van het bestemmingsplan en het vergunningtraject zijn we expats, tijdelijke werknemers, trainees en startende bedrij- afhankelijk van de gemeente. Het Ontwikkelingsbedrijf en ven. Traditioneel bedienen wij dergelijke groepen met allerlei stadsdeel Nieuw-West benaderen ons op een heel open en vormen van tijdelijke huisvesting. De afgelopen jaren zoch- transparantie manier.” ten wij naar een nieuwe, creatieve impuls voor ons bedrijf. Door onze leegstandsactiviteiten zijn we heel vertrouwd geraakt met tijdelijke herbestemming van gebouwen en alles wat samenhangt met gebouw- en contractbeheer. De DE NIEUWE ONTWIKKELAARS ontwikkeling van permanente huisvesting via transforma- In de ruimtelijke ontwikkeling van de stad doen tie of nieuwbouw is dan niet zo’n grote stap. Het afsluiten nieuwe partijen hun intrede. NUL20 vraagt van permanente huurcontracten en het voortdurende be- een aantal naar hun plan voor Amsterdam. Wie heer van gebouwen laten zich makkelijk inpassen in de be- zijn ze? En wat denken ze voor de stad te kunnen staande bedrijfsprocessen. De herontwikkeling vorig jaar betekenen? In de zesde aflevering Joost van Gestel, eigenaar van een leegstaand kantoorgebouw aan de Rijswijkstraat van Camelot Europe. Zijn onderneming is al lang niet meer alleen in Nieuw-West tot Camelot Campus past dus heel goed bij actief als leegstandbeheerder. Camelot biedt in zes Europese de verbreding van onze bedrijfsactiviteiten.” landen niet alleen losse diensten als beveiliging en antikraak, maar levert ook expertise om leegstaande gebouwen te transformeren MAART 2015 MAART Hoe staat het met de belangstelling voor Camelot Campus? of nieuwbouw te realiseren. Van ontwikkeling en financiering tot “We hebben dat gebouw samen met de Klok Groep uit Druten feitelijke uitvoering en beheer. herontwikkeld. De volledig gestoffeerde en gemeubileerde

30 DE NIEUWE ONTWIKKELAARS De leeskamer Zie deze en andere boekbesprekingen op www.nul20.nl/boeken

Corporatiewoningen en buurtkapitaal Naar het effect van de verkoop van corporatie- woningen is al veel onderzoek gedaan. Socioloog Barend Wind voegt er daar een aan toe en gaat daarbij niet over een nacht ijs. Hij betrekt in zijn Participatie Ridders in de Bijlmer studie maar liefst vijfhonderd Nederlandse buur- ten in 31 grote en middelgrote steden. Daarvoor in de et boek ‘Ridders in de Bijlmer’ vertelt de ont- put hij uit bestaand statistisch materiaal uit leef- Hstaansgeschiedenis van Amsterdam-Zuidoost baarheids- en veiligheidsenquêtes. Aanvullend e Bijlmer is volledig bedacht door professio- vanuit een ruimtelijk perspectief. De auteur begint veldonderzoek vindt plaats bij twee extreme ca- Dnals en ook bij de beleidsontwikkeling van de niet, zoals je zou verwachten, in jaren zestig bij de sussen: de wijk Woudhoek in Schiedam en Mo- vernieuwing speelden bewoners nauwelijks een Grondslagen voor de Zuidoostelijke Stadsuitbrei- lenberg in Heerlen. rol. Maar bewoners hebben wel invloed en inbreng ding, maar al voor de jaartelling. Het is daardoor Weten we na deze studie nu definitief of het goed gehad bij het uiteindelijke vernieuwingsproces in een ongebreideld boek geworden, waarin we lezen of slecht voor een buurt is als er corporatiewo- hun wijk. Al zijn de bewoners daar zelf minder van over strijd tegen het water, de inpolderingen, de ningen worden verkocht? overtuigd dan professionals en bestuurders. prachtige buitenplaatsen die ten zuiden van Am- Helaas, was het antwoord maar zo simpel. Het Deze conclusies trekt Patrick van Beveren, ma- sterdam zijn gebouwd, de forten, de inundatietac- begint al met de definitie van de meetlat: wan- nager bij de Amsterdamse afdeling Wonen, in tieken van de Hollanders, de rampen en de politieke neer is iets goed of slecht voor een buurt? Wind zijn proefschrift ‘Bewonersparticipatie in de Bijl- heersers over het gebied en over Nederland. Dat is introduceert daarvoor een nieuw concept: ‘buurt- mermeer’. In het stadium van de formele beleids- een - interessant - boek op zich. Pas op pagina 144 kapitaal’, de mate waarin een buurt een hulp- ontwikkeling is de inbreng van bewoners gering. start de planvorming van Amsterdam-Zuidoost en bron is voor haar bewoners. Oftewel: de optel- Maar het stadsdeel nam wel in de periode 1995- kantelt het perspectief: het gaat verder vooral over som van sociale controle, buurtbinding en sociale 2001 tal van initiatieven nam om in gesprek te stedenbouwkundige discussies, uitvoeringskwes- status. Hij vindt bevestiging van de kwaliteit van raken met alle lagen van de bevolking. De kans ties en analyses waarom het zo is misgelopen. Of dit meetinstrument in de hoge correlatie met de dat voorstellen en initiatieven van bewoners wer- zoals de auteur Evert Voskuilen het zelf formuleert: WOZ-waarde in een buurt. Wind: “simpel gezegd, den gehonoreerd nam toe naarmate de planont- hoe de stad van de toekomst verdampte. Gelukkig buurtkapitaal heeft een prijs”. wikkeling concreter werd. voor zijn opdrachtgever, stadsdeel Zuidoost, is er Wind vindt geen eenduidige effecten. In veel Volgens Van Beveren is het gebrek aan bewo- een optimistisch einde waarin het veelgeplaagde wijken neemt het buurtkapitaal toe na woning- nersparticipatie in het stadium van de formele stadsdeel dankzij een miljardeninjectie en een on- verkoop, in nog meer wijken neemt het af. Bo- beleidsontwikkeling - op landelijk en stedelijk gekende sloop/nieuwbouw-operatie als een feniks vendien: “de verkoop van corporatiewoningen niveau - slecht te rijmen met het ogenschijnlijk uit zijn as herrees. is niet de belangrijkste verklaring achter buurt- toenemende belang dat aan participatie wordt Het derde deel bestaat uit interviews met en- veranderingen”. toegedicht. kele personen met een bijzondere Bijlmer-ge- De buurten die sterk stijgen in de definitie van Anderzijds: achteraf blijkt het overgrote deel schiedenis, onder wie Cor Zadelhof, en een aan- Wind, zijn buurten waar na verkoop een nieu- van de bewoners positief over de vernieuwing, tal thematische artikelen over Kunst en Cultuur, we bevolkingsgroep, met een hoger inkomen, in- zo blijkt ook uit het onderzoek van Van Beveren. Groen, Sport, Religie en Architectuur, voorzien stroomt. Het zijn buurten waar de marktprijs ver van fraaie foto’s. af ligt van de sociale huurprijs, bijvoorbeeld in de Een proefschrift is zelden leesvoer voor op het Ridders in de Bijlmer is een merkwaardig boek vooroorlogse stedelijke gebieden in de Randstad. nachtkastje. Dat geldt ook voor deze studie. De vanwege de vele onderwerpen en de enorme tijds- Er is kortom sprake van gentrification. auteur verplicht zich allereerst om het vage be- periode die worden behandeld. Gelukkig heeft In buurten waar de kopers uit dezelfde groep grip ‘participatie’ handen en voeten te geven. Hij de auteur een uitstekende pen, waardoor al de- voortkomen als de huurders, zijn gunstige ef- laat zien dat er een veelheid bestaat aan defini- ze teksten op zich de moeite waard blijven. Als fecten minder vanzelfsprekend. Selectieve ver- ties, omschrijvingen en vormen, maar dat er tege- naslagwerk over de ontwikkeling van Zuidoost koop kan bijdragen aan stigmatisering van huur- lijkertijd nauwelijks theoretische concepten zijn heeft het boek grote waarde. ders, zeker als de koopwoningen in de straat - via ontwikkeld. Daar levert hij met zijn proefschrift Die auteur, Evert van Voskuilen, heeft als ste- serres en andere uitbouwen - zich duidelijk gaan een bijdrage aan. denbouwkundige van 1987 tot aan zijn pensio- onderscheiden van de huurwoningen. Het empirische deel van het onderzoek gaat in nering in 2013 gewerkt voor stadsdeel Zuidoost. De conclusie: woningverkoop is volgens Wind op de inbreng en invloed van bewoners bij de Dat heeft natuurlijk zijn nadelen. Maar anderzijds geen wondermiddel om bewoners te activeren stedelijke vernieuwing in de Bijlmermeer. Van maakt hij de lezer wel als ingewijde deelgenoot en buurten te revitaliseren. Daarvoor zijn er te DE LEESKAMER Beveren probeert met diverse methoden, waar- van de stedenbouwkundige discussies die bij de veel variabelen - waaronder de uitgangssitua- onder omvangrijk archief-, literatuur- en survey- bouw, sloop en vernieuwing van de Bijlmer een tie, druk op de woningmarkt en het bestaan van onderzoek, de bewonersinbreng en –invloed te rol hebben gespeeld. beeldkwaliteitsplannen - die van invloed zijn; bij- duiden. Dat levert bovenstaande conclusies op. voorbeeld op de ontwikkeling van buurtbinding Ridders in de Bijlmer, Evert van Voskuilen. en sociale controle. Bewonersparticipatie in de Bijlmermeer, IOS ISBN/EAN: 978-90-9028685-3. Een uitgave van: Press, Patrick van Beveren. stadsdeel Zuidoost gemeente Amsterdam. Idee Verkoop van corporatiewoningen en de ISBN 978-90-5199-536-7 (print) | 978-90-5199-537- & initiatief: Emile Jaensch. Te koop bij Centrum gevolgen voor het buurtkapitaal - Barend Wind. 4 (online), €60 Beeldende Kunst Zuidoost. € 24,95 Uitgeverij AMB, ISBN 97890 79700 714, €19,50

MAART 2015 31 Amsterdamse verhuiswensen

n de serie publicaties uit het onderzoek Wonen in Amster- IN WELK HUIS WIL IK WONEN? dam 2013 (WiA) is het rapport ‘Verhuiswensen’ verschenen. I           Daaruit blijkt dat in tijden van economische onzekerheid

minder wordt verhuisd. De behoefte om de woonsituatie A ppartement met lift te verbeteren wordt er echter niet minder om. Anno 2013 hebben dan ook meer huishoudens (25%) een verhuiswens Benedenwoning

dan in 2011. Het stapelt zich op. Rijtjeshuis of hoekwoning

Vrijstaande woning IN DE NOORDELIJKE ZONE VAN WEST EN NIEUW-WEST WILLEN VEEL BEWONERS VERHUIZEN A ppartement zonder lift

Twee-onder-een-kapwoning In A msterdam Buiten A msterdam

A nders

Voorkeur woningtype van 'beslist verhuisgeneigden'

Ouderen willen veel minder graag verhuizen dan jongeren, Marokkaanse Amsterdammers willen vaker verhuizen dan autochtone Nederlanders én hebben daarbij een sterke voor- keur voor het eigen stadsdeel. Ook relatief veel Amsterdam- mers met een Turkse achtergrond hebben een sterke ver- huiswens. Het belangrijkste motief voor beide groepen: de kwaliteit van de woning (slecht, te klein). Wel nam de ver- huisgeneigdheid bij deze groepen iets af, wat parallel loopt met hun gunstiger oordeel over de huidige woning.

Verhuiswens Koop versus huur >  Veel Amsterdammers vinden dat ze te klein wonen. Het is -  het belangrijkste motief om naar een andere woning om te -  zien. Meer huurders willen verhuizen dan kopers. In de cor- - poratiesector speelt de lage waardering voor de buurt daar- bij een rol. Voor particuliere huurders zijn de financiën vaak <  een prikkel. In de koopsector wordt met name die te kleine woning als verhuismotief genoemd; gezinsvorming of -uit- Vooral in het noordwesten van de stad, de zone met onder breiding speelt daar een belangrijke rol bij. andere Sloterdijk en Landlust, willen veel mensen verhuizen De droom van een eengezinswoning (rijtjeshuis, twee-onder- (verhuisgeneigdheid boven de 30%). Niet toevallig geven de een-kap of een vrijstaand huis) hebben veel Amsterdammers bewoners aldaar hun huidige woning en woonomgeving niet opgegeven. Van degenen die beslist willen verhuizen een laag rapportcijfer. Iets lager in de ringzone-west is de zoekt een derde daarnaar; en van degenen die het buiten de verhuisbehoefte dalend om verder westwaarts weer te stij- gemeentegrenzen zoeken bijna de helft. Een appartement gen. Een buurt als lijkt iets van zijn stabiele karakter met lift scoort ook hoog. te verliezen. Dezelfde opmerking maken de onderzoekers De belangstelling voor koopwoningen bereikte in 2007 haar over de Noordse tuindorpen, en . hoogtepunt. Inmiddels is een koopwoning een minder van- Gebieden met een hoge potentiële dynamiek binnen de Ring zelfsprekend doel geworden. zijn de Transvaalbuurt en Indische Buurt Oost. Bijna de helft van de verhuisgeneigden (49%) opteert nu voor Over de haperende roltrapregio hebben we eerder geschre- een huurwoning en 41% voor koop. De belangstelling voor ven. Het merendeel van de verhuisgeneigden wil in Amster- koop is vooral afgenomen bij bewoners van oudere nieuw- dam blijven (van 73% in 2011 naar 76% in 2013). Dat geldt bouw, zoals in Gaasperdam en Gein. z voor alle inkomensgroepen. De hogere inkomens maken wat dat betreft een sterke inhaalslag (inkomensgroep €43.785 – 2x modaal van 62% in 2011 naar 75% in 2013; hogere inko- mens van 60 naar 69%). Het laatste decennium oriënteren

MAART 2015 MAART ook gezinnen zich steeds meer op Amsterdam zelf, en min- der op de regio. Het laatste WiA-onderzoek bevestigt deze Het volledige rapport Verhuiswensen, WiA 2013 is te downloaden van de langjarige trend. sites van de gemeente en de AFWC

32 WOONBAROMETER