Der Gemeinde Weilar
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Begründung zum Entwurf über den Bebauungsplan „Hopfengarten“ Plangebiet Gemeinde Weilar Gemeinde Weilar Schulstr. 13, 36457 Weilar Telefon 03 69 65/ 6 41 32 17.11.2020 PLANUNGSBÜRO -PBB- BAD SALZUNGEN GMBH BERATENDE UND BAUVORLAGEBERECHTIGTE INGENIEURE Michaelisstraße 23 in 36433 Bad Salzungen Telefon 03695/ 69290 INHALT 1. ANLASS UND ZWECK DER PLANUNG ....................................................................................... 3 1.1. ALLGEMEINE BESCHREIBUNG DES ORTES ............................................................................... 3 1.2. PLANUNGSGEGENSTAND ......................................................................................................... 3 1.3. PLANGEBIET ............................................................................................................................. 3 1.4. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE ...................................................................................................... 4 1.5. REALNUTZUNG DES PLANGEBIETES ......................................................................................... 4 1.6. PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION ...................................................................................... 4 1.7. ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN ................................................................... 6 1.8. INTENTION DES PLANES ........................................................................................................... 8 1.9. ZIELE DER PLANUNG ................................................................................................................ 8 2. WESENTLICHER PLANINHALT ................................................................................................... 8 2.1. RECHTSGRUNDLAGEN .............................................................................................................. 8 2.2. BEGRÜNDUNG DER EINZELNEN FESTSETZUNGEN ................................................................... 9 2.2.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG .............................................................................................. 9 2.2.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ........................................................................................... 10 2.2.3. BAUWEISE, ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE .............................................................. 10 2.2.4. HÖHE UND STELLUNG DER BAULICHEN ANLAGE .................................................................. 11 2.2.5. FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN UND STELLPLÄTZE ............................................................... 11 2.2.6. VERKEHRSFLÄCHE .................................................................................................................. 11 2.2.7. DENKMALSCHUTZ .................................................................................................................. 12 2.3. VERKEHR ................................................................................................................................ 12 2.3.1. ÜBERGEORDNETES VERKEHRSNETZ ...................................................................................... 12 2.4. VERSORGUNGSANLAGEN UND ABWASSERBESEITIGUNG ..................................................... 12 2.4.1. ABWASSERBESEITIGUNG ....................................................................................................... 12 2.4.2. WASSERVERSORGUNG ........................................................................................................... 12 2.4.3. ELEKTROTECHNISCHE ANLAGEN ............................................................................................ 12 2.4.4. GASVERSORGUNG .................................................................................................................. 13 2.4.5. TELEKOMMUNIKATION .......................................................................................................... 13 2.4.6. ABFALLWIRTSCHAFT .............................................................................................................. 13 2.5. GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN........................................................................................ 13 2.6. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME............................................................................................. 14 2.6.1. SCHUTZGEBIETE ..................................................................................................................... 14 2.6.2. ARCHÄOLOGIE ........................................................................................................................ 14 2.6.3. GEOLOGIE............................................................................................................................... 15 3. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ........................................................................... 15 3.1. UMWELT ................................................................................................................................ 15 3.2. BODENORDNUNG UND GRUNDERWERB ............................................................................... 16 Bebauungsplan „Hopfengarten“ Weilar 1. ANLASS UND ZWECK DER PLANUNG 1.1. ALLGEMEINE BESCHREIBUNG DES ORTES Weilar liegt am nordöstlichen Rand der Thüringer Rhön und wird von der Felda durchflossen. Die Landesstraße 1022 verläuft am Ortsrand durch das Gemeindegebiet. Nördlich grenzt Stadtlengsfeld an die Ge- markung, im Osten das Stadtgebiet von Bad Salzungen, im Süden Dermbach und im Südwesten die Gemeinde Oechsen. Sie hat derzeitig ca. 880 Einwohner. Abbildung 1 -Übersichtskarte 1.2. PLANUNGSGEGENSTAND Das Plangebiet liegt am nördlichen Ortsrand des Ortes Weilar. Das Grundstück ist über die Straße „Hopfengarten“ und Gartenstraße oder „Feldstraße“ erreichbar. Gebietsprägend ist die Ortsbebauung als Umfeld des Plangebietes. Die vorhandene Topographie wird durch die geplante Bebauung nicht verändert. Die geplante Baufläche grenzt unmittel- bar an eine vorhandene Bebauung an. Mit dem Wohngebiet, das eine Fläche von ca. 0,7 ha (Brutto) umfasst, soll den regionalplanerischen Entwicklungszielen entsprochen werden. Begründung.docx \ Abbildung 2 - Luftbild 1.3. PLANGEBIET Entwurf \ Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird gemäß § 9 Abs. 7 BauGB wie folgt Begründung \ festgesetzt: 01 - 3351 \ Gemarkung Weilar, Flur 8: DOC \ G: Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i t e | 3 Bebauungsplan „Hopfengarten“ Weilar Grundstücke Nr. 803/7, 803/8, 803/10, 803/12, 803/14, 803/15, 670 Das Plangebiet umfasst ca. 7.000 m² Wohnbauflä- chen und ca. 900 m² Erschließungsfläche. Es wird begrenzt: • im Norden und Osten durch Grünflächen • im Westen durch Wohnbebauung • im Süden durch Wohnbebauung 1.4. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE Abbildung 3- Geltungsbereich des Bebauungsplans Die Baugrundstücke befinden sich im privaten Eigentum. Die Gartenstraße ist im Eigentum der Gemeinde Weilar. 1.5. REALNUTZUNG DES PLANGEBIETES Bauliche Nutzung Die Grundstücke sind unbebaut. Sie werden derzeit als Gartenland genutzt. Das Gebiet gehört zu den wenigen Bereichen in der Gemeinde, die auch ohne umfassende Neuordnung Potenziale für die Nutzung als Wohnbebauung aufweisen. Die Grundstücke weisen eine Parzellierung auf, die ohne bodenordnerische Maßnahmen im Zuschnitt verblei- ben können. Die Nutzung vorhandener Baulücken und Brachflächen sowie Gebäudeleerstand wurden vor Beginn der Planung geprüft. Dies führte jedoch zu keinem positiven Ergebnis. Damit fiel die Entscheidung zur Beplanung und Erschließung des Baugebietes „Hopfengarten“ 1.6. PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Begründung.docx \ Grundlage für das Planverfahren Entwurf \ Entsprechend dem Regionalplan für Südwestthüringen wird Weilar dem Grundversorgungs- Begründung bereich – Dermbach (Grundzentrum) zugeordnet. Gemäß Landesentwicklungsprogramm \ 01 - 3351 2025 (LEP, GVBl 6/2014) soll sich die Entwicklung der Orte in Thüringen am Prinzip „Innen- \ DOC \ G: vor Außenentwicklung“ orientieren. Planungsbüro –PBB- Bad Salzungen GmbH Michaelisstraße 23, 36433 Bad Salzungen Tel.: 03695/69 29 15 S e i t e | 4 Bebauungsplan „Hopfengarten“ Weilar „[…] Wartburgkreis ▪ Grundversorgungsbereich Dermbach (Grundzentrum) – Gemeinde Dermbach sowie die Gemeinden Brunnhartshausen, Neidhartshausen, Oechsen, Urnshausen, Weilar, Wiesenthal, Zella/Rhön […]“1 Zur Deckung des Wohnbauflächenbedarfs wurden innerörtliche Potentiale und die Verfüg- barkeit von rechtskräftigen Bebauungsplänen geprüft. Die Gemeinde Weilar verfügt gegenwärtig über keinen rechtskräftigen Bebauungsplan der freie Wohnbaugrundstücke zur Verfügung stellen kann. Die Gemeinde Weilar ist bestrebt die Wohnbedingungen in der Gemeinde zu verbessern. In einer Entwicklungsplanung wurden Analysen zur Baulandentwicklung der Gemeinde geführt. Die Nutzung von bebauten und unbebauten Grundstücken im Ortskern soll dabei der Vorzug gegeben werden. Um die Abwanderung der ortsansässigen Bevölkerung einzudämmen entschloss sich die Gemeinde die Wohnbauflächen gemäß Geltungsbereich neu auszuweisen. In der Gemeinde Weilar ist diese Fläche vorhanden, die durch eine geordnete städte- bauliche Planung als Wohnbaufläche ausge- wiesen werden kann. Weilar verfügt über einen rechtsgültigen Flächen- nutzungsplan. Das Plan- gebiet ist im Flächennut- zungsplan als Wohnbau- fläche und Mischgebiets- fläche ausgewiesen. Begründung.docx \ Entwurf \ Begründung \ 01 - Abbildung 4 - Ausschnitt aus der 4. Änderung des FNP 3351 \ DOC