Neuruppin Wohnungsmarktanalyse V3.Indd
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Wohnungsmarktstudie für die Fontanestadt Neuruppin Zusammenfassung | 2019 www.neuruppin.de Anlass und Ziel der Wohnungsmarktstudie Anlass und Hintergrund W elche Zielgruppen fragen gegenwärtig welche Ange- Im Zuge der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum, des bote nach und an wen richtet sich das Neubauangebot? demografischen Wandels und eines enger werdenden Woh- nungsmarktes ergeben sich für die Fontanestadt Neuruppin S teht der Wohnungsnachfrage nach bezahlbarem Wohn- neue Herausforderungen. Unter anderem deshalb hat sich raum ein ausreichend großes Angebot gegenüber? Gibt die Stadt 2015 im Rahmen der Erarbeitung des Integrierten es zielgruppenspezifische Defizite? Stadtentwicklungskonzeptes – NeuruppinStrategie 2030 Zie- le zur Entwicklung des Wohnungsmarktes gesetzt. Die erste W elche Qualitäten werden im Neubau und Bestand nach- der strategischen Leitlinien – Neuruppin als Lebensmittel- gefragt (senioren*innengerecht, Wohnungsgröße usw.)? punkt – stellt das Wohnen ins Zentrum und formuliert folgen- de Handlungsfelder: „Die Attraktivität als Lebensort stärken, Wie groß ist der kurz-, mittel- und langfristige Flächen- Einwohner*innen in die Stadt ‚ziehen‘. Den Wohnungsmarkt bedarf? Reichen die vorhandenen Flächenpotenziale aus, an künftige Herausforderungen anpassen. Die ‚Soziale Stadt‘ um die zukünftige Nachfrage zu decken oder müssen zu- bleibt gemeinsames Anliegen.“ sätzliche Flächen aktiviert werden? Um auf die quantitativen und strukturellen Veränderungen der Vorgehen Wohnungsnachfrage zur reagieren und dieser ein attraktives, Die Wohnungsmarktstudie wurden in drei Phasen erarbeitet. nachfragegerechtes Wohnungsangebot gegenüberzustellen, Im Rahmen der Situationsanalyse erfolgte eine umfassende wurde die Strategische Wohnbauflächenentwicklung – Woh- Betrachtung der Rahmenbedingungen sowie der Angebots- nungsbau- und Innenentwicklungsstudie (2017) erarbeitet. und Nachfragestrukturen in der Fontanestadt Neuruppin Die Ziele der Stadtentwicklung aus der NeuruppinStrategie sowie in den Stadt- und Ortsteilen. Dabei wurden Sekundär- 2030 wurden damit fach- und themenspezifisch konkretisiert daten, Miet- und Kaufpreisinserate und Daten der lokalen und weiterentwickelt. Zudem ist die Studie die Grundlage für Wohnungswirtschaft ausgewertet und im Rahmen von Ge- die Überarbeitung des Flächennutzungsplanes. Sie soll auch sprächen mit Expert*innen des lokalen Wohnungsmarktes eine Basis für die Stärkung Neuruppins als Wohnstandort fundiert. Es fand ein erstes „Arbeitsgespräch Wohnen“ mit bilden. Um der ermittelten Nachfrageentwicklung entspre- der Stadtpolitik und weiteren Wohnungsmarktagierenden chende Flächen entgegenzusetzen, wurde eine umfangreiche statt. Schwerpunkte bildeten darüber hinaus die Analyse des Potenzialermittlung und -bewertung durchgeführt, die in ein bezahlbaren Wohnungsmarktsegmentes und die Quantifizie- bereits umgesetztes Baulandkataster überführt wurde. rung und Lokalisierung des Wohnungsleerstands in Zusam- menarbeit mit mit der Stadtwerke Neuruppin GmbH. Um die bestehenden umfangreichen analytischen und kon- zeptionellen Grundlagen zu ergänzen und Wissenslücken, Auf Basis einer Bevölkerungs- und Haushaltsprognose wur- beispielsweise hinsichtlich der Gebäude- und Wohnungs- de der segment- und zielgruppenspezifische Neubaubedarf bestandsstruktur sowie zu qualitativen Aspekten der im Rahmen einer Wohnungsmarktprognose ermittelt. Als Er- Wohnungsnachfrage, zu schließen, wurde eine Wohnungs- gebnis wurden die Potenziale, Chancen und Risiken und die marktstudie für die Fontanestadt in Auftrag gegeben. Mit der sich daraus ergebenden Herausforderungen und Handlungs- Erarbeitung der Wohnungsmarktstudie wurde das ALP Insti- bedarfe zusammengefasst. Für die zentralen Handlungsfelder tut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH beauftragt. wurden Ziele, Handlungsempfehlungen und konkrete Maß- nahmen definiert. Fragestellungen Unter anderem folgende Fragestellungen standen im Zent- rum der Studie: Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt und welche Funk- tion nimmt die Fontanestadt Neuruppin im regionalen Kon- text ein? Wie stellt sich die aktuelle Situation im Gebäude- und Wohnungsbestand dar? Welche Potenziale und Defizite gibt es? Gesamtbewertung des Wohnungsmarktes » Attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort » Anspannung im „bezahlbaren“ Wohnungsmarktsegment Die Fontanestadt Neuruppin ist ein wichtiger städtischer Anker im Im Zuge des Nachfrageanstiegs und des günstigen Zinsniveaus ist ländlich geprägten Nordwesten Brandenburgs. Die Attraktivität der ein zum Teil erheblicher Anstieg der Kauf-, aber auch der Mietpreise Stadt – mit einem im Maßstab breiten infrastrukturellen und kultu- zu verzeichnen. Unter anderem aufgrund der hohen Bedeutung der rellen Angebot sowie der naturräumlichen Lage – machen die hohe lokalen Wohnungswirtschaft ist das Mietniveau derzeit noch moderat. Wohn- und Lebensqualität aus. Neben der wachsenden Bedeutung Die steigenden Mieten führen dennoch zu Anspannungstendenzen als Wohnstandort verzeichnet das regionale Arbeitsmarktzentrum im unteren Preissegment. Trotz des in Relation hohen Anteils kleiner Neuruppin – auch aufgrund der Lage und Verkehrsanbindung – eine und mittelgroßer Wohnungen ist die Situation in diesem Segment – positive wirtschaftliche Entwicklung. aufgrund der Vielzahl nachfragender Zielgruppen – besonders eng. Ähnlich stellt sich die Versorgung mit großen familiengerechten » Zielgruppenübergreifender Nachfrageanstieg Wohnungen in integrierten Lagen dar. Parallel zur Verknappung des Die positiven Rahmenbedingungen haben zu einer Trendumkehr bei Wohnraums im bezahlbaren Segment ist ein Abschmelzprozess im öf- der Bevölkerungsentwicklung, steigenden Bevölkerungszahlen, einer fentlich geförderten Wohnungsbestand zu erwarten. Diesen Bestand wachsenden Nachfrage und Bedarf an Wohnraum geführt. Der durch annähernd zu stabilisieren, stellt eine zentrale Aufgabe der Sozial- Wanderungsgewinne getragene Nachfragezuwachs bezieht sich auf und Wohnungspolitik dar. Damit verbunden bleibt auch die räumliche nahezu alle Alters- und Zielgruppen. Räumlich konzentriert sich die Konzentration von Niedrigeinkommens- und Leistungsbeziehern*in- Nachfrage zielgruppenübergreifend auf die Neuruppiner Innen- bzw. nen eine Herausforderung der Stadtentwicklung. Kernstadt. Der Wohnungsmarkt ist insgesamt etwas enger geworden. Zusätzlich dazu hat der Flüchtlingszuzug zu weiteren Herausforde- » Nachfrage im Eigentumssegment – Eingeschränkte Verfüg- rungen geführt. barkeit von Flächen Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen hat vor allem die Nachfra- » Altersstrukturelle Verschiebungen – Veränderung der Be- ge im Eigentumssegment zugenommen und befindet sich weiterhin darfe auf einem hohen Niveau. Dies schlägt sich in einem erheblichen Ent- Infolge des Geburtendefizits sowie der spezifischen Wanderungs- wicklungsdruck nieder. Die hohe Nachfrage nach Bauplätzen kann in muster verschiebt sich die Altersstruktur der Neuruppiner Bevölke- Ermangelung von verfügbaren Flächenpotenzialen angebotsseitig rung. Damit einhergehend gibt es eine wachsende Nachfrage nach kaum bedient werden. In der Folge ziehen etwa Familien in das Um- senioren*innengerechtem Wohnraum in integrierten Lagen und land. Zudem führen qualitative Veränderungen der Nachfrage, etwa einer barrierearmen Wohnumfeldgestaltung. Im Bestand sind diese aufgrund der demografischen Entwicklung, zu einem zusätzlichen Wohnungen bisher nur in geringem Umfang zu finden. Die Schaf- Bedarf an barrierefreien Wohnungen, der im Bestand kaum gedeckt fung barrierearmer bzw. barrierefreier Wohnungen ist auch vor dem werden kann. Im Vergleich zum individuellen Wohnungsbau stehen Hintergrund des Freisetzungspotenzials in einigen Einfamilienhaus- im Mehrfamilienhaussegment allerdings mehrere attraktive Standor- quartieren von Bedeutung. Einige Senioren*innen planen den Auszug te für die Entwicklung zur Verfügung. aus ihrer Immobilie. Während für diese Gruppe der finanzielle Aspekt zunächst nachrangig ist, wird eine wachsende Zahl von Senioren*in- » Perspektiven der Marktentwicklung nenhaushalten mit niedrigen Renten auf bezahlbaren, barrierearmen Zumindest für die nähere Zukunft ist von einem leicht ansteigenden Wohnraum angewiesen sein. Bedarf an Wohnraum auszugehen, der einen Bedarf zur Aktivierung von Potenzialen im Bestand bzw. von Wohnbauflächen nach sich zieht. » Attraktiver bestandergänzender Wohnungsneubau sowie die Aus aktueller Perspektive ist langfristig von einer weitgehenden umfangreiche Sanierungstätigkeit Stagnation bzw. von einem Nachfragerückgang auszugehen. Vieles Die Neubautätigkeit ist in den letzten Jahren gestiegen. Zahlreiche hängt dabei von der künftigen Konjunktur und der Weiterentwicklung Projekte in attraktiven und infrastrukturell gut erschlossenen Lagen des Wirtschaftsstandortes ab. Ein Potenzial stellt auch die anhaltend haben zu einer städtebaulichen Weiterentwicklung und zu einer Dif- angespannte Situation im Berliner Stadt-Umland-Raum dar. Die Aus- ferenzierung der Angebotsstruktur beigetragen. Zudem bedienen strahleffekte sind spürbar. Eine Taktverdichtung bzw. Fahrzeitver- gerade die Standorte entlang des Ruppiner Sees die Nachfrage nach kürzung kann dazu beitragen, dass Neuruppin sich als attraktiver höherwertigem und großzügigem Wohnraum. Ausweichstandort etabliert. Zu beachten ist dabei allerdings, dass es erste Entlastungstendenzen und eine Abschwächung der Nachfrage » Wohnungsunternehmen als Partner*innen der Stadt auf den Wohnungsmärkten in den Ballungsräumen gibt. Von hoher Bedeutung für die Stadt und den Wohnungsmarkt sind die