ANNUARIO 2019 © Giornalisti Associati Srl Monitorimmobiliare.It
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ANNUARIO 2019 © Giornalisti Associati Srl monitorimmobiliare.it Testata giornalistica registrata 11-11-11, n° 546, al Tribunale di Milano. Direttore responsabile Maurizio Cannone EDIZIONI 1 Giugno 2011 10 Giugno 2019 PER IL LETTORE 2 Novembre 2011 Decima edizione dell’Annuario del Real Estate e del Risparmio Gestito 3 Maggio 2012 Uno strumento di consultazione per il lavoro quotidiano, uno strumento di comunicazione per gli operatori 4 Giugno 2013 (i dati raccolti sono forniti dalle aziende e si riferiscono al 9 - 5 - 2019) 5 Giugno 2014 6 Giugno 2015 7 Giugno 2016 8 Maggio 2017 Giugno 2018 Copyright © Giornalisti Associati Srl 9 Proprietaria del marchio Monitorimmobiliare.it Tutti i diritti riservati Art Director & Graphic Designer Martina Bullani Edizioni 2011 - 2018 Jacopo Basanisi Stampato presso Grafiche Vela - Binasco (Mi) Engel & Völkers Commercial attiva nel rinascimento del Retail a Milano I fondi immobiliari Engel and Völkers Commercial e società immobiliari quotate 10 60 as an actor Milan’s Retail Renaissance Indice BNP Paribas REIM Risparmio Gestito Andamento dei fondi immobiliari italiani Asset Management companies BNP Paribas REIM Index Italian real estate funds trends 22 77 SGR RE ITALY 2019 Italian SGR companies 31 79 Investitori stranieri sempre attratti Indice dei nomi dal Real estate commerciale italiano Table of contents Foreign investors still attracted by Italian commercial real estate 36 106 I fondi immobiliari italiani Mediakit Italian Real Estate funds 42 130 Campagna abbonamenti 2019 - 2020 Studi Legali Subscription campaign 2019 - 2020 SOMMARIO Digest of Real Estate law firms 51 140 Real Estate Digest of Real Estate companies 59 Annuario 2019 Annuario 2019 6 Il lento declino dei fondi retail, che Organismo di Investimento Collettivo 7 si concluderà con ogni probabilità del Risparmio (OICR) chiuso, Fondi entro il 2022, a meno di eventuali costituito in forma di società per ulteriori proroghe o periodi di grazia, azioni a capitale fisso. Le SICAF porta con sé una concentrazione del possono investire il patrimonio immobiliari comparto ormai pressoché integrale non solo attraverso l’emissione di a favore dei fondi di tipo riservato. In azioni, anche tramite l’emissione Gianluigi Chiaro e società luogo Al posto dei fondi destinati alla di altri strumenti finanziari Luca Dondi clientela retail e in alternativa alle partecipativi, con il solo divieto Società di Gestione del Risparmio, degli strumenti obbligazionari. Tale immobiliari che nel frattempo si sono ridotte a veicolo, potrebbe ridare slancio al 34 unità nel corso dell’anno sono comparto della finanza immobiliare nate 11 SICAF con un capitale italiana, soprattutto in ragione quotate sociale e riserve pari a circa 1,2 della possibilità riconosciuta al miliardi di euro. Le SICAF (Società socio investitore di incidere nelle Tra il 2017 e il 2018 il numero di Investimento a Capitale Fisso), decisioni di investimento in misura di fondi immobiliari è aumentato introdotte dal decreto legislativo n. maggiore rispetto alle SGR, nonché di 60 unità, di cui 33 iniziative 44 del 2014, sono caratterizzate dell’assenza di una scadenza riservate ad investitori istituzionali dallo schema di investimento di un temporale. e 27 riservati ma con leva su base sostanziale. Al contempo, il numero di strumenti destinati alla clientela retail è continuato a diminuire da 21 a 17 (arrivando a 14 ad inizio 2019). La variazione netta del numero di fondi è stata, pertanto, pari a 56 veicoli, per una dimensione dell’industria che, al termine del 2018, ha raggiunto 541 iniziative (tav. 5.5). Tavola 5.6 Principali SGR attive per AUM 2007-2018 (miliardi di euro) Con riferimento ai fondi immobiliari, particolare, il totale degli attivi gestiti la nascita di nuove iniziative sembra dall’industria dei fondi immobiliari, essersi concentrata soprattutto nel corso del 2018, è aumentato all’interno delle maggiori SGR, di circa il 10% (raggiungendo poiché la quota delle prime 5 un totale di 77,8 miliardi di euro) società è aumentata dal 46,3% al mentre le prime tre SGR hanno fatto 46,8% tra il 2017 e il 2018, così registrare, nel medesimo periodo, un come quella relativa alle prime 10 incremento pari al 19,9% degli attivi società (dal 67,7% al 68,7%). In (attestandosi a 26 miliardi di euro). Tavola 5.5 L’evoluzione dei Fondi e delle SGR operative (valori assoluti) Annuario 2019 Annuario 2019 8 L’aumento nettamente più rilevante in atto nel settore risulta ormai Nel corso degli ultimi anni, l’industria di Novembre 2018, mostrano risultati 9 ha riguardato Generali Immobiliare consolidata se si osserva dei fondi immobiliari, è tornata a far mediamente positivi, in virtù del Italia SGR, passata dai 5,5 miliardi l’andamento del patrimonio gestito registrare performance positive e, fatto che tali fondi, a differenza di di euro di AUM del 2017 ai poco dai fondi suddiviso tra clientela con esse, il grado di leva finanziaria quelli al dettaglio, sono stati avviati, più di 9 miliardi di euro di AUM del retail e riservata. Al termine del è tornato su livelli accettabili rispetto in prevalenza, successivamente 2018. Dea Capital Real Estate SGR 2018, infatti, la quota di patrimonio alla fase più critica del mercato del alla fase più critica del mercato si conferma la prima società per netto degli strumenti al dettaglio è biennio 2012-2013, anche per i fondi immobiliare. asset gestiti, con circa 9,5 miliardi di ulteriormente scesa al 4% e tenderà di tipo “speculativo” (fig. 5.24). Nonostante la situazione risulti sotto euro di AUM, avendo fatto segnare progressivamente ad annullarsi Anche Banca d’Italia, che aveva controllo, il 2019 si è aperto con anch’essa un aumento, anche se con l’avanzare dei processi di manifestato preoccupazioni per i un provvedimento di Banca d’Italia non paragonabile a quello registrato liquidazione delle ultime iniziative possibili effetti sistemici dei default nei confronti di Sorgente SGR da Generali SGR. La trasformazione rimaste sul mercato (fig. 5.23). nella fase più acuta della crisi che ha disposto lo scioglimento immobiliare e finanziaria, sembra degli organi con funzioni di ora manifestare maggiore fiducia, amministrazione e controllo e ha anche se non mancano le note sottoposto la stessa alla procedura critiche per il lento processo di di amministrazione straordinaria dismissione delle iniziative dedicate per gravi violazioni normative e alla clientela retail e per i risultati irregolarità nell’amministrazione. negativi da esse conseguiti (fig. Tale avvenimento è principalmente 5.25). Maggior fiducia viene riposta riconducibile ad alcune controversie nei fondi di tipo riservato poiché, legali tra la SGR e Fondazione come osservato nel Rapporto sulla Enasarco, che sono sfociate in un Stabilità Finanziaria di Banca d’Italia intervento dell’organo di vigilanza. Figura 5.23 Patrimonio netto per tipologia di clientela (2003 - 2018) Figura 5.25 Redditività dei fondi immobiliari italiani (%) Al di là dell’evento specifico, i fondi riguarda i fondi riservati, invece, la retail nella prima parte del 2018 redditività risulta in media positiva hanno fatto registrare una redditività e pari all’1,3%, con un’oscillazione Figura 5.23 media negativa nell’ordine del 3,0%, compresa tra +0,3% e +2,4%. Il dato Patrimonio netto per tipologia di clientela (2003 - 2018) con un campo di variazione che relativo alla seconda parte del 2018 va dal -8,2% al +0,4%. Per quanto sarà disponibile solo ad aprile. Annuario 2019 Annuario 2019 10 L’avvicinarsi a scadenza delle riguardato immobili di piccolo 11 iniziative retail continua a generare taglio e di importo tutto sommato minusvalenze per alcuni fondi, contenuto mentre quelli di valore riconducibili soprattutto a cespiti più elevato sono stati venduti difficilmente assorbibili dal mercato senza minusvalenza. Nel corso del dopo l’alienazione degli asset più secondo semestre del 2018 sono appetibili. Nonostante le valutazioni stati alienati asset per un valore di degli esperti indipendenti continuino circa 200 milioni di euro, a fronte a ridurre il valore del patrimonio di riferimenti di mercato pari a 210 residuale dei fondi retail, le vendite, milioni di euro (tav. 5.7). soprattutto se comprendono più Al netto della movimentazione di immobili, continuano ad avvenire portafoglio riportata, la variazione del a sconto rispetto ai riferimenti dei valore degli attivi immobiliari è stata rendiconti. Nella seconda parte del inferiore al primo semestre e pari al 2018, in particolare, la distanza tra -1,6%. Ciononostante, la flessione il valore totale delle dismissioni e cumulata dal 2009 ha raggiunto il le ultime valutazioni è stata pari al 38,1%, evidenziando una dinamica -5,6%, di poco inferiore rispetto al recessiva rispetto a quella registrata -6,4% del primo semestre. nel mercato primario per le principali Le svalutazioni maggiori hanno destinazioni (fig. 5.26). Figura 5.26 Evoluzione del valore degli attivi immobiliari dei fondi retail al netto della movimentazione dei portafogli Figura 5.25 Redditività dei fondi immobiliari italiani (%) Annuario 2019 Annuario 2019 12 La qualità e la tipologia degli asset immobili, che devono essere venduti 13 rappresentano i parametri cruciali senza la possibilità di migliorarne nella fase di vendita, soprattutto per l’aspetto tramite interventi quanto riguarda i fondi che hanno comportando pertanto il rischio un orizzonte temporale limitato che si registrino nuove vendite come quelli retail. Risulta evidente con riduzioni di prezzo ancora la marcata esposizione di tali veicoli rilevanti. Da sottolineare, per quanto verso il segmento direzionale riguarda i fondi riservati, la crescita privato (59% del patrimonio totale) delle quote di immobili ad uso e, a seguire, di quello commerciale residenziale, industriale e logistico o (21%). La fase negoziale risente turistico-ricettivo (fig. 5.27). fortemente dell’appeal degli Tavola 5.8 Evoluzione del valore del patrimonio di fondi immobiliari retail per anno di scadenza Al termine del 2018 le iniziative quota di alienazioni più rilevante, ufficialmente attive erano 17 di sia per numero di iniziative sia per cui 3, tuttavia, in fase di chiusura valore degli attivi.