Tribunale Ordinario - Lecco

Espropriazioni immobiliari N. 33/2019

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 33/2019

PROCEDURA PROMOSSA DA: STUDIO DELLA BELLA ASSOCIATO

DEBITORE: *** DATO OSCURATO ***

GIUDICE: Dott EDMONDO TOTA

CUSTODE: Avv ROBERTO BONACINA

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 19/09/2019 creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

BARBARA DELL`ORO CF:DLLBBR72D45E507N con studio in LECCO (LC) VIA COL DI LANA, 9 telefono: 03411960085 fax: 0341496432 email: [email protected] PEC: [email protected]

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 33/2019 LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A villa singola a LA VALLETTA BRIANZA via Trieste 14, frazione Perego, della superficie commerciale di 545,62 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Villa unifamiliare di due piani fuori terra, identificata catastalmente con due unità immobiliari, ma senza la divisione fisica delle stesse (la parete è stata rimossa); due ingressi indipendenti e un ampio giardino. Al piano terra sono collocati gli spazi accessori e un'ampia autorimessa con accesso da profondo porticato, mentre al piano primo si svilluppano le unità immobiliari, oltre un piano sottotetto accessibile mediante scala retrattile montata su botola. Gli spazi accessori al piano terra sono alti 260 cm, in luogo dei 300 cm dichiarati nelle pratiche edilizie e nelle schede catastali. Ci sono evidenti punti di umidità di risalita dalle fondazioni e le finiture in genere risultano mal conservate. L'autorimessa dovrebbe avere un suo identificativo catastale separato dall'abitazione, con relativa scheda, consistenza e rendita. Piano terra H260cm: ingresso, disimpegno, centrale termica, scala al piano primo, cantina, autorimessa con antistante portico, lavanderia con piccolo bagno, stenditoio e tavernetta. Piano primo H300cm: ingresso, scala verso il piano terra, wc, cucina, ampio salone con camino, disimpegno, studio, cucina, due camere, locale spogliatoio/armadi, due bagni, loggia e ampio balcone che si sviluppa lungo due lati Piano sottotetto Hmedia 160cm (con accesso da botola nel disimpegno): locale accessibile con altezza al colmo di 270cm Identificazione catastale: l foglio 2 particella 190 sub. 1 (catasto fabbricati), sezione urbana PER, categoria A/7, classe 3, consistenza 8,5 vani, rendita 1.075,52 Euro, indirizzo catastale: via Trieste, piano: PT-P1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione territoriale del 30/01/2015 L.R. N 1/2015 proveniente dal Comune di PEREGO trasferito al Comune LA VALLETTA BRIANZA sezione Perego variazione del 04/08/1989 (n 9/1989) p.s. legge 449/97

l foglio 2 particella 190 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana PER, categoria A/7, classe 3, consistenza 8 vani, rendita 1.012,26 Euro, indirizzo catastale: via Trieste, piano: P1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione territoriale del 30/01/2015 L.R. N 1/2015 proveniente dal Comune di PEREGO trasferito al Comune LA VALLETTA BRIANZA sezione Perego variazione del 04/08/1989 (n 9/1989) p.s. legge 449/97

l foglio 2 particella 190 (catasto terreni), sezione urbana PEREGO, qualita/classe FU D ACCERT, superficie 2100, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione territoriale del 30/01/2015 L.R. N 1/2015 proveniente dal Comune di PEREGO trasferito al Comune LA VALLETTA BRIANZA sezione Perego

l foglio 2 particella 191 (catasto terreni), sezione urbana PEREGO, qualita/classe semin arbor - 3, superficie 4170, reddito agrario 11,84 €, reddito dominicale 12,92 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione territoriale del 30/01/2015 L.R. N 1/2015 proveniente dal Comune di PEREGO trasferito al Comune LA VALLETTA BRIANZA sezione Perego Coerenze: in un sol corpo, da nord in senso orario: sentiero campestre, mapp.li 187, 194, 192, 193, 155, 552, 549, strada

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 545,62 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 404.811,25 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 344.089,56 trova:

Data della valutazione: 19/09/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Sopralluogo in data 31/08/2019. L'immobile è disabitato da diversi anni

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni: ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 09/10/2018 a firma di Tribunale di Genova ai nn. 11351 di repertorio, iscritta il 24/12/2018 a Lecco ai nn. 17430/2624, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: € 38.000. Importo capitale: € 30.000. Iscrizione si intende estesa ai frutti naturali e civili, nuove costruzioni, ampliamenti, accessori, pertinenze, e diritti accessori degli immobili descritti in oggetto, nonché alle quote proporzionali di comproprietà delle parti comuni dell'intero fabbricato ai sensi dell'art. 1117 C.C. spettanti alle unità immobiliari urbane in oggetto 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, del 02/02/2019 a firma di ufficiale giudiziario ai nn. 208 di repertorio, trascritta il 04/03/2019 a Lecco ai nn. 2990/2118, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da verbale di pignoramento immobili. Credito pari a Euro 49.227,90 oltre tasse di registro, spese di iscrizione di ipoteca giudiziale Euro 854,00 costi di notificazione del titolo esecutivo in uno con l'atto di precetto Euro 40,96, interessi

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maturandi fino alla data dell'effettivo pagamento, successive occorrende e spese della presente espropriazione forzata. Il pignoramento di intende esteso a tutte le adiacenze, pertinenze, accessioni, ampliamenti e nuove costruzioni e a tutto quanto gravabile sia stato e venga anche in seguoto introdotto nella proprietà cauzionale, è atresì compresa la quota proporzionale di comproprietà negli enti e spazi comuni all'intero fabbricato

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di trasferimento immobili relativi a divorzio (dal 19/06/2001), con atto stipulato il 19/06/2001 a firma di notaio Gian Franco Condò, trascritto il 05/07/2001 a Lecco ai nn. 9455/6840

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 09/06/1966 fino al 19/06/2001), con atto stipulato il 09/06/1966 a firma di notaio Carlo Mandelli ai nn. 7100/4188 di repertorio, trascritto il 25/06/1966 a Lecco ai nn. 3430/2968. Terreno al mapp 190 poi edificato *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/05/1968 fino al 19/06/2001), con atto stipulato il 18/05/1968 a firma di notaio Cesare Gilardi ai nn. 1355/508 di repertorio, trascritto il 03/06/1968 a Lecco ai nn. 3432/2856. Terreno al mapp 191 (giardino e accesso dalla strada)

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Il PGT Vigente riguarda il Comune di PEREGO - Il Comune LA VALLETTA BRIANZA ha avviato il Procedimento VAS per la redazione del nuovo strumento urbanistico (fusione dei Comune di Perego e Rovagnate) con Delibera di Giunta Comunale n 45 del 30/10/2018 L’intero territorio comunale di PEREGO è sottoposto al vincolo di cui all’art. 136 del DLgs 22/01/2004 n 42, apposto con D.M. del 20/06/1968 - G.U. n 188 del 25/07/1968 L'immobile risulta all'interno del perimetro del Parco di Montevecchia e Valle del Curone

7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza Edilizia N. 138, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione casa di

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abitazione, presentata il 13/05/1968 con il n. 232 di protocollo, rilasciata il 29/07/1968, agibilità del 18/09/1969 con il n. 138 di protocollo. Viene esplicitato che la Soprintendenza concede il Nulla-Osta alle seguenti condizioni: l'altezza dello scantinato deve essere di m 2.50 - il rivestimento esterno deve essere eclusivamente di intonaco di unico colore di tonalità scura (giallo ocra, rosso mattone, ...) - copertura in laterizio NB: sugli elaborati grafici (di questa pratica e di tutte le successive) l'altezza del piano terra (scantinato) viene indicata di 3.00 m mentre è stata realizzato con H = 260 cm) Concessione Edilizia N. 260, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di ampliamento casa di abitazione, presentata il 06/04/1977 con il n. 242 di protocollo, rilasciata il 18/07/1977, agibilità del 07/10/1982 con il n. 260 di protocollo. Inizio Lavori 20/11/1977 - Fine Lavori 19/12/1979 Concessione Edilizia Sanatoria (Condono) N. 777/20, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione di recinzione, presentata il 29/05/1986 con il n. 754 di protocollo, rilasciata il 31/01/1995 Concessione Edilizia Sanatoria (Condono) N. 778/21, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di opere eseguite in difformità alla C.E. n 260 del 18/07/1977, presentata il 29/05/1986 con il n. 755 di protocollo, rilasciata il 31/01/1995 Autorizzazione N. 292, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di formazione di tavolati interni, presentata il 08/08/1989 con il n. 1440 di protocollo, rilasciata il 02/10/1989

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera Consiglio Comunale n 12 del 20/06/2014 - BURL n 45 del 05/11/2014 Serie Avvisi e Concorsi L'immobile ricade in zona E2 - aree destinate alle attività agricole - inedificabili Norme tecniche di attuazione ed indici: Piano delle Regole art. 14.8b PTC Parco Regionale - zona agricola di colline PTC Parco di Montevecchia e Valle del Curone art 34

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: 1) il piano terra è alto 260 cm invece di 300 cm (così indicato in tutti gli elaborati grafici allegati alle pratiche edilizie) - si evidenzia che nella prima pratica edilizia (del 1968) la prescrizione della Soprintendenza era di avere un'altezza di 250 cm nel piano terra 2) la divisione in due unità immobiliari di cui all'ultima pratica del 1989 non è presente in loco (c'è l'impronta dei tramezzi quindi la divisione era stata fatta e successivamente rimossa) 3) sono presenti lievi scostamenti nei divisori e nella dimensione della scala interna 4) alcuni serramenti sono graficamente rappresentati con dimensione diversa rispetto a quanto rilevato, sia rispetto alla pratica del 1989 che rispetto al Condono del 1986 5) La scala esterna di accesso al piano primo, pur indicata negli elaborati del 1989, non risulta presente nella pratica di condono del 1986, autorizzata con CE in Sanatoria n 778/21 del 31/01/1995 6) la rappresentazione grafica dell'ingombro del fabbricato risulta leggermente più corta di quanto rilevato in loco e rappresentato in scheda catastale, pur restando gli scostamenti inferiore alla tolleranza ammessa dal DPR 380/2001 (art. 34 2-ter: 2%) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Accertamento di Compatibilità Paesaggistica e successiva SCIA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:

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l pratica edilizia in sanatoria e accertamento di compatibilità paesaggistica: €.2.000,00

l sanzione pecuniaria paesaggistica: €.500,00

l sanzione pecuniaria edilizia: €.1.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: 1) l'edificio di cui al mapp 190 viene rappresentato su due schede (sub 1 e sub 2 ) ma la divisione tra le unità immobiliari è stata rimossa pertanto si configura come UNICA unità immobiliare 2) il piano terra (sub 1) viene indicato H300cm mentre è alto H260cm 3) in un locale del sub 2 (lato sud tra cucina e bagno) non è riporta in scheda la presenza del serramento e balconcino 4) il locale autorimessa dove essere identificato con un sub autonomo (C/6 in luogo di A/7) Le difformità sono regolarizzabili mediante: DOCFA di fusione e divisione delle unità immobiliari (sub 1 e 2) con stralcio dell'autorimessa e identificazione di due schede diverse per la porzione di edificio residenziale e la nuova scheda per l'autorimessa, oltre a correzione degli errori grafici L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:

l DOCFA di fusione/divisione: €.800,00

l diritti catastali: €.100,00

NB: per quanto riguarda la regolarizzazione di cui al punto 1) si potrebbe anche agire ripristinando il divisorio tra le unità immobiliari di cui al sub 1 e 2. Si rende comunque necessario il DOCFA per la regolarizzazione dell'altezza del piano terra e l'identificazione dell'autorimessa pertanto non si rilevano dei costi diversi tra questa opzione (eseguire la divisione riportata nelle schede) e la fusione delle due unità immobiliari

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN LA VALLETTA BRIANZA VIA TRIESTE 14, FRAZIONE PEREGO VILLA SINGOLA

DI CUI AL PUNTO A villa singola a LA VALLETTA BRIANZA via Trieste 14, frazione Perego, della superficie commerciale di 545,62 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Villa unifamiliare di due piani fuori terra, identificata catastalmente con due unità immobiliari, ma senza la divisione fisica delle stesse (la parete è stata rimossa); due ingressi indipendenti e un ampio giardino. Al piano terra sono collocati gli spazi accessori e un'ampia autorimessa con accesso da profondo porticato, mentre al piano primo si svilluppano le unità immobiliari, oltre un piano sottotetto accessibile mediante scala retrattile montata su botola. Gli spazi accessori al piano terra sono alti 260 cm, in luogo dei 300 cm dichiarati nelle pratiche edilizie e nelle schede catastali. Ci sono evidenti punti di umidità di risalita dalle fondazioni e le finiture in genere risultano mal conservate. L'autorimessa dovrebbe avere un suo identificativo catastale separato dall'abitazione, con relativa scheda, consistenza e rendita. Piano terra H260cm: ingresso, disimpegno, centrale termica, scala al piano primo, cantina,

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autorimessa con antistante portico, lavanderia con piccolo bagno, stenditoio e tavernetta. Piano primo H300cm: ingresso, scala verso il piano terra, wc, cucina, ampio salone con camino, disimpegno, studio, cucina, due camere, locale spogliatoio/armadi, due bagni, loggia e ampio balcone che si sviluppa lungo due lati Piano sottotetto Hmedia 160cm (con accesso da botola nel disimpegno): locale accessibile con altezza al colmo di 270cm Identificazione catastale: l foglio 2 particella 190 sub. 1 (catasto fabbricati), sezione urbana PER, categoria A/7, classe 3, consistenza 8,5 vani, rendita 1.075,52 Euro, indirizzo catastale: via Trieste, piano: PT-P1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione territoriale del 30/01/2015 L.R. N 1/2015 proveniente dal Comune di PEREGO trasferito al Comune LA VALLETTA BRIANZA sezione Perego variazione del 04/08/1989 (n 9/1989) p.s. legge 449/97

DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: strada panoramica del Lissolo tra Sirtori e Perego.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: al di sopra della media esposizione: buono

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luminosità: al di sopra della media panoramicità: nella media impianti tecnici: molto scarso stato di manutenzione generale: scarso servizi: molto scarso

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Villa unifamiliare di due piani fuori terra così composta: Piano terra H260: ingresso, disimpegno, centrale termica, scala al piano primo, cantina, autorimessa con antistante portico, lavanderia con piccolo bagno, stenditoio e tavernetta Piano primo H300: ingresso, scala verso il piano terra, wc, cucina, ampio salone con camino, disimpegno, studio, cucina, due camere, locale sposgliatoio/armadi, due bagni, loggia e ampio balcone Piano sottotetto Hmedia 160 (con accesso da botola nel disimpegno): locale accessibile sulla dimensione di quasi l'intero piano primo, con altezza al colmo di 270 cm Giardino esterno in buone condizioni di manutenzione Gli spazi accessori al piano terra sono alti 260 cm, in luogo dei 300 cm dichiarati nelle pratiche edilizie e nelle schede catastali. Ci sono evidenti punti di umidità di risalita dalle fondazioni e l'edificio in genere risulta mal conservato. Delle Componenti Edilizie: pareti esterne: costruite in muratura in laterizio mediocre con coibentazione in assente , il rivestimento è realizzato in intonaco. nei locali al piano terra sono presenti punti di sfarinamento dell'intonaco alla base dei muri per fenomeni di umidità di risalita dalle fondazioni infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in mediocre legno con vetro singolo protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in mediocre legno infissi interni: anta battente realizzati in legno mediocre massello / legno tamburato. la camera matrimoniale al piano primo è dotata di una porta blindata non ben fissata al muro portone di ingresso: bussola con doppia anta scarso realizzato in legno e vetro manto di copertura: realizzato in tegole di mediocre laterizio con coibentazione in assente pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle in scarso gres. balcone di giro del soggiorno è rivestito da una guaina di impermeabilizzazione sopra la pavimentazione pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di molto scarso ceramica. modelli vari e risalenti all'epoca di costruzione pavimentazione interna: realizzata in legno. mediocre piano primo nel salone e in due camere pavimentazione interna: realizzata in legno. molto scarso piano terra con evidenti e ampie situazione di sollevamento per la forte umidità di risalita

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scale: interna con rivestimento in marmo nella media botticino scale: esterna - ingresso al piano primo con nella media rivestimento in pietra di luserna grigia cancello: ante battenti realizzato in ferro con scarso apertura manuale. serratura non funzionante: chiuso con catena e lucchetto Delle Strutture: solai: solaio misto in cemento armato / laterizio in nella media opera con nervature parallele strutture verticali: costruite in cemento armato al di sotto della media travi: costruite in cemento armato nella media copertura: a falde costruita in laterocemento nella media Degli Impianti: termico: autonomo i diffusori sono in misto pessimo radiatori e ventilconvettori conformità: non conforme. impianto composto da due caldaie, entrambe ferme da diversi anni, con tubazioni distribuzione a vista sul soffitto del piano terra, parzialmente coibentate sono presenti anche alcuni boiler per l'acqua calda, alcuni recenti altri datati, comunque tutti fermi da diverso tempo elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220V pessimo conformità: non conforme. impianto datato e inutilizzato da diverso tempo pur rimanendo attiva la fornitura di energia elettrica idrico: sottotraccia con alimentazione in pessimo acquedotto comunale , la rete di distribuzione è realizzata in non rilevabile conformità: non presente. impianto risalente all'epoca di costruzione del fabbricato (1968) fognatura: mista con recapito in fossa biologica / molto scarso pozzo perdente. nelle pratiche edilizie iniziali era previsto lo smaltimento mediante fossa biologica. non si è trovato traccia di pratiche di allacciamento alla rete pubblica

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: UNI EN 15733:2011

descrizione consistenza indice commerciale PT - sub 1 - spazi accessori 127,40 x 60 % = 76,44 (ingresso / taverna / lavanderia)

PT - sub 1- centrale termica e 45,30 x 20 % = 9,06 cantina

PT - sub 1 - autorimessa 44,20 x 50 % = 22,10

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PT - sub 1 - portico 38,50 x 35 % = 13,48

P1 - sub 1 - appartamento 69,60 x 100 % = 69,60

P1 - sub 2 - appartamento 186,80 x 100 % = 186,80

P1 - balcone grande (lato nord- 25,00 x 25 % = 6,25 est) fino a 25 mq

P1 - balcone grande (lato nord- 20,80 x 10 % = 2,08 est) eccedenza dei 25 mq

P1 - sub 2 - balconcini 2,50 x 20 % = 0,50

P1 - sub 2 - loggia 11,20 x 35 % = 3,92 sottotetto accessibile (H>150cm 108,20 x 25 % = 27,05 - colmo 270) sottotetto accessibile 89,40 x 10 % = 8,94 (H<150cm) giardino - mapp 190 (superficie catastale meno superficie 1.800,00 x 2 % = 36,00 coperta villa) giardino - mapp 191 (superficie 4.170,00 x 2 % = 83,40 catastale)

Totale: 6.738,90 545,62

sub 1 - piano terra

mappa CT - mapp.li 190 e 191

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sub 1 - piano primo sub 2 - piano primo

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

SVILUPPO VALUTAZIONE: - Banca dati OMI 2-2018 - R1 extraurbana/zona rurale - stato conservativo NORMALE Ville e villini = 1.050/1.400 €/mq (stabili dal 2015) - Quotazioni immobiliari FIMAA 2019 (costante fino al 2018 e con leggera riduzione nel 2019) Edifici > 30 anni = 600/800 €/mq - Annunci agenzie immobiliari (immobili simili per dimensione e tipologia) Ville bifamiliari di 20/30 anni (una decina di offerte con miglior condizioni di manutenzione) = 900/1.250 €/mq L'immobile in oggetto presenta le caratteristiche finiture dell'epoca di costruzione con uno scarso livello di manutenzione, quanto meno nel periodo recente, ed evidenti segni di deterioramento. Necessita di un pesante intervento di ristrutturazione, sia nelle finiture che nell'impiantistica, pur godendo di un giardino proporzionalmente ben dimensionato rispetto all'immobile. Per l'immobile in oggetto, stante il livello delle finiture, le dimensioni dei locali, lo stato di manutenzione, l'esposizione e la posizione, applicando adeguate riduzioni e aumenti delle quotazioni per renderlo simili gli immobili sul mercato, si ritiene congruo un valore unitario pari a € 750/mq

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 545,62 x 750,00 = 409.211,25

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 409.211,25 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 409.211,25

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Metodo comparativo sintetico di confronto dei valori correnti di mercato di beni simili per posizione, condizione, consistenza, destinazione, caratteristiche costruttive, finitura, dotazione di impianti, stato di conservazione

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Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di La Valletta Brianza, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Listino F.I.M.A.A. provincia di Lecco - banca dati OMI Agenzia delle Entrate, ed inoltre: siti internet di raccolta annunci immobiliari - compravendite

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa singola 545,62 0,00 409.211,25 409.211,25

409.211,25 € 409.211,25 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 4.400,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 404.811,25

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 60.721,69 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 344.089,56 di fatto e di diritto in cui si trova: data 19/09/2019

il tecnico incaricato BARBARA DELL`ORO

tecnico incaricato: BARBARA DELL`ORO Pagina 12 di 12