Landkreis Sömmerda Baubroschüre Inhaltsverzeichnis 1

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Landkreis Sömmerda Baubroschüre Inhaltsverzeichnis 1. Grußwort 1 5.1. Das Bauplanungsrecht 12

Branchenverzeichnis 2 • Bauleitplanung 12 • Flächennutzungsplan 12 • Bebauungsplan 13 2. Kurzporträt des Kreises 3 • Grünordnungsplan 13 • Ausnahmen und Befreiungen 14 3. Verwaltungsstruktur und Ansprechpartner im Baubereich 4 • Einvernehmen der Gemeinde 14 • Der Vorhaben- und Erschließungsplan 14 4. Das Baugrundstück 7 • Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich 15 • Außenbereich 15 • Auswahl des Grundstücks 7 • Erschließung 7 5.2. Das Bauordnungsrecht 16 • Rechtliche Vorüberlegungen 8 • Risiko-Altlasten 8 • Allgemein 16 • Erwerb 9 • Grenzabstand 17 • Grundstückswert 9 • Teilung von Grundstücken 17 • Die am Bau Beteiligten 18 • Nebenkosten 9 • Genehmigungspflicht – Genehmigungsfreiheit 20 • Notarkosten 9 • Genehmigungsverfahren 21 • Grunderwerbsteuer 10 • Bauantrag 22 • Erschließungsbeiträge für Straßenbau, • Beteiligung der Nachbarn 24 Kanal und Wasserversorgung 10 • Baugenehmigungsgebühren 25 • Sonstige Nebenkosten 10 • Baulast und Baulastenverzeichnis 25

5. Das öffentliche Baurecht 12 6. Denkmalschutz und Denkmalpflege 27

• Das Baurecht allgemein 12 7. Wohnungsbauförderung 28

Herausgegeben in Zusammenarbeit Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Nachdruck oder Reproduktion, gleich WEKA info verlag gmbh mit der Trägerschaft. Anordnung des Inhalts sind zugunsten welcher Art, ob Fotokopie, Mikrofilm, Lechstraße 2 Änderungswünsche, Anregungen und des jeweiligen Inhabers dieser Rechte Datenerfassung, Datenträger oder D-86415 Mering Ergänzungen für die nächste Auflage urheberrechtlich geschützt. Online nur mit schriftlicher Genehmi- Telefon +49 (0) 82 33/3 84-0 dieser Broschüre nimmt die Verwaltung Nachdruck und Übersetzungen sind – gung des Verlages. Telefax +49 (0) 82 33/3 84-1 03 oder das zuständige Amt entgegen. auch auszugsweise – nicht gestattet. 99610062/2. Auflage / 2006 [email protected] • www.weka-info.de Grußwort Liebe Mitbürgerinnen, liebe Mitbürger, ein Haus zu bauen oder das vorhandene Gebäude um- Sicher können wir im Rahmen dieses Ratgebers naturge- zubauen, ist auch heute noch der Wunsch vieler Men- mäß nicht alle Fragen beantworten. Deshalb stehen Ihnen schen. die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bauverwaltung des Landkreises Sömmerda und die Sachbearbeiter anderer Bevor jedoch ein solcher Wunsch verwirklicht werden Fachämter unserer Behörde jederzeit mit Rat zur Seite. kann, sind abgesehen von den finanziellen Vorausset- zungen, eine Vielzahl von gesetzlichen Vorschriften in die Für die Zukunft wünsche ich Ihnen eine schnelle Um- Planung und Ausführung Ihres Bauvorhabens einzubezie- setzung ihres Bauvorhabens und gutes Gelingen in der hen. Dazu müssen Sie als Bauherrin oder Bauherr und wir fachlichen Ausführung. als Behörde bestehende Regelungen – die ständig an die Bedürfnisse der Zeit und den jeweiligen Entwicklungen angepasst werden – beachten.

So auch die seit Mai 2004 gültige neue Bauordnung des Freistaates Thüringen und das seit Juli 2004 geänderte Baugesetzbuch des Bundes.

Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen Informationen, Hinweise und Empfehlungen zu diesen gesetzlichen Be- stimmungen geben. Sie sollen dazu beitragen, die Vorbe- reitung und Durchführung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten Ihr Fachbehörden so schnell und reibungslos wie möglich zu Rüdiger Dohndorf gestalten. Landrat

Branchenverzeichnis Liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

Abwassertechnik 11 Maler 19 Allianz 28 Massivhaus 13 Bauleitung 19 Rechtsanwalt 9 Bausparen 28 Steuerberatungsgesellschaft 19 Bauunternehmung 13 Straßenbau 19 Fliesenfachbetrieb 11 Tiefbau 19 Garten- und Landschaftsbau 19 Tiefbaufachhandel 11 Hausbau 19 Vermietung von Baumaschinen 11 Hoch- und Tiefbau 11 Wohnbaugesellschaft 2 Immobilien U3 Ingenieurbüro 19 Kachelöfen 19 Kamine 19 U = Umschlagseite

2 Kurzporträt des Kreises Der Landkreis Sömmerda existiert als Gebietskörperschaft An die Landeshauptstadt Erfurt angrenzend verfügt der Land- seit 1952 und vergrößerte sich mit der Gebietsreform 1994 kreis Sömmerda über sehr günstige Verkehrsbedingungen auf im Süden um Teile des ehemaligen Kreises Erfurt-Land und Straße, Schiene und im Luftverkehr. Die Autobahn 71, welche im Norden durch Teile des Kreises Artern. Der Landkreis im Dezember 2002 eröffnet wurde, ist dabei eine optimale erstreckt sich damit in Ost-West-Richtung von der Finne bis Verbindung zur Landeshauptstadt mit ihrem internationalen zum Unstrutstau bei Straußfurt und in Nord-Süd-Richtung Flughafen, der somit in weniger als 15 min erreichbar ist. Seit von den Ausläufern der Hainleite bei Bilzingsleben bis zur Langem existiert im Landkreis ein blühendes Handwerk, ein Landeshauptstadt Erfurt. beweglicher Mittelstand und vor allem eine von Innovation geprägte Industrie. Bei einer Gesamtfläche von 804 km2 entfallen immerhin rd. 640 km2 auf landwirtschaftliche Flächen. In 7 Städten und 48 Ge- Seit 1990 hat die Computerbranche mit internationalen Markt- meinden leben 76.865 Einwohner (Stand 31.12.2005). Zentrum führern im Landkreis Sömmerda Fuß gefasst. Auch die Autoin- der Region ist die Kreisstadt Sömmerda mit mehr als 21.000 Ein- dustrie mit den entsprechenden Zulieferbetrieben hat sich im wohnern, sie ist damit auch die größte Stadt des Landkreises. Landkreis fest etabliert. Die Bedingungen für die Ansiedlung Seit Ende des 19. Jahrhunderts gilt sie als industrielles Zentrum neuer Firmen sind hier genauso gut wie in ganz Thüringen. Das der Region und erfüllt eine Mittelpunktfunktion im öffentlichen betrifft den Stand der Gewerbegebiete ebenso wie auch das Leben des Kreisgeschehens. Potenzial an Wohnungsbaugebieten.

Landratsamt Sömmerda Sitz und Postanschrift: Mittwoch: geschlossen Landratsamt Sömmerda Donnerstag: 8.00–11.30 Uhr Bahnhofstraße 9 Straßenverkehrsamt 15.00–17.00 Uhr 99610 Sömmerda Freitag: 8.00–11.30 Uhr Tel. 03634/354-0 Fax: 354-394 Internet: www.landkreis-soemmerda.de Bereich Bauwesen E-Mail: [email protected] Abteilungsleiter 03634/354-675 Bauaufsicht Regionalplanung, Denkmalpflege 03634/354-638 Öffnungszeiten: Wohnungsbauförderung 03634/354-608 Montag: 8.00–11.30 Uhr Untere Wasserbehörde 03634/354-648 Dienstag: 8.00–11.30 Uhr und 14.00–18.00 Uhr Umweltamt 03634/354-675

Verwaltungsstruktur und Ansprechpartner im Baubereich

Ort Telefon/Fax* Einwohner Ort Telefon/Fax* Einwohner Verwaltungsgemeinschaft 036371/540-0 4.305 Mitgliedsgemeinden „An der Marke“ 036371/54029* Stadtverwaltung Buttstädt 03 63 2.729 Erfurter Straße 6 Markt 1 73/99111 99195 Schloßvippach 99628 Buttstädt 036373/40882* E-Mail: [email protected] Bürgermeister: Jens Krumsdorf Vorsitzender: Wolfgang Obermann Ellersleben Kleinbrembach Bauamtsleiter: Herr Schmidt 036371/54013 Eßleben-Teutleben Mannstedt Mitgliedsgemeinden Großbrembach Olbersleben Eckstedt Sprötau Guthmannshausen Rudersdorf Markvippach Vogelsberg Hardisleben Schloßvippach Verwaltungsgemeinschaft 036201/6660 5.423 Verwaltungsgemeinschaft Buttstädt 036373/41-0 7.721 „Gera-Aue“ 036201/66633* Großemsener Weg 5 036373/41190* Markt 13 99628 Buttstädt 99189 Gebesee E-Mail: [email protected] E-Mail: [email protected] Vorsitzender: Helfried Becker Vorsitzende: Ute Winkler Bauamtsleiter: Herr Hannes 036373/41141 Bauamtsleiterin: Frau Mann 036201/66626

Ort Telefon/Fax* Einwohner Ort Telefon/Fax* Einwohner Mitgliedsgemeinden Verwaltungsgemeinschaft Kölleda 03635/450108 9.651 Stadtverwaltung Gebesee 036201/6660 Markt 1 03635/450125* Markt 13 036201/66611 99625 Kölleda 99189 Gebesee 036201/62138* E-Mail: [email protected] Andisleben Vorsitzende: Gabriele Gerhardt Ringleben Bauamtsleiter: Herr Pfitzmann 03635/450127 Walschleben Mitgliedsgemeinden Verwaltungsgemeinschaft 036204/57015 5.678 Stadtverwaltung Kölleda 03635/450100 „Gramme-Aue“ 036204/57016* Markt 1 03635/450125* Bahnhofstraße 16 99625 Kölleda 99195 Großrudestedt Beichlingen Kleinneuhausen E-Mail: [email protected] Großmonra Ostramondra Vorsitzender: Harald Henning Großneuhausen Schillingstedt Bauamtsleiter: Herr Henning 036204/57015 Verwaltungsgemeinschaft 036376/51315 8.018 Mitgliedsgemeinden Straußfurt 036376/51321* Alperstedt Nöda Bahnhofstraße 13 Großmölsen Ollendorf 99634 Straußfurt Großrudestedt Udestedt E-Mail: [email protected] Kleinmölsen Vorsitzender: Frank Deutsch Verwaltungsgemeinschaft 036375/51013 6.477 Bauamtsleiterin: Frau Müller 036376/51326 Kindelbrück 036375/50455* Mitgliedsgemeinden Puschkinplatz 1 Gangloffsömmern Schwerstedt 99638 Kindelbrück Haßleben Straußfurt E-Mail: [email protected] Henschleben Werningshausen Vorsitzende: Angelika Dietrich Riethnordhausen Wundersleben Bauamtsleiter: Herr Karg 036375/51024 Erfüllende Gemeinde Elxleben Mitgliedsgemeinden Stadtverwaltung Kindelbrück 036375/51026 Bauamtsleiterin: Frau Beier 036201/826121 Puschkinplatz 1 036375/50455* Elxleben 036201/826-0 99638 Kindelbrück Gemeindeamt 036201/826122* Bilzingsleben Günstedt Th.-Müntzer-Str. 69 Büchel Herrnschwende 99189 Elxleben Frömmstedt Kannawurf E-Mail: [email protected] Griefstedt Riethgen Bürgermeister: Jürgen Clemens

Ort Telefon/Fax* Einwohner Ort Telefon/Fax* Einwohner Witterda 036201/85269 Stadtverwaltung 03634/350100 21.102 Gemeindeamt 036201/71174* Sömmerda 03634/621477* Langestraße 99 Markt 2–4 99189 Witterda 99610 Sömmerda E-Mail: [email protected] E-Mail: [email protected] Bürgermeister: Heiko Koch Bürgermeister: Wolfgang Flögel Selbstständige Städte Bauamtsleiter: Herr Rosenstiel 03634/350310 Stadtverwaltung 036377/76721 2.957 Stadtverwaltung 036374/22012 3.770 Rastenberg 03677/5454* Weißensee 036374/22030* Markt 1 Marktplatz 26 99636 Rastenberg 99631 Weißensee E-Mail: [email protected] E-Mail: [email protected] Bürgermeister: Uwe Schäfer Bürgermeister: Peter Albach Bauamtsleiterin: Frau Schwedler 036377/76725 Bauamtsleiter: Herr Lehnhardt 036374/22015

4. Das Baugrundstück Auswahl eines Grundstücks Erschließung

Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie zu- ist die gesicherte Erschließung, d. h. das Grundstück muss in meist eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen. angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Ver- kehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Zufahrt daran anliegen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück so genau wie möglich kennenlernen. Es empfehlen sich Besuche zu ver- Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und Ab- schiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des wasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entspre- ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. chend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein.

7 Rechtliche Vorüberlegungen • Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterir- disch oder als Freileitung) das Baugrundstück? Voraussetzung für eine Bebaubarkeit • Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? (z. B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten Der Grundstückseigentümer und/oder -käufer sollte sich zu- einschränken können.) nächst bei der zuständigen Planungs- oder Bauaufsichtsbehörde • Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein geführt. Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf • In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmög- Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute lichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? Grundstücke. • Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbei- Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere Beachtung ge- terinnen oder Mitarbeitern des Planungsamtes oder der schenkt werden: Bauaufsichtsbehörde aufzunehmen und ggf. eine Bauvor- anfrage einzureichen. • Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der • Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? landwirtschaftliche Betriebe oder Straßen in der Nähe des • Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Be- Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. bauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können • Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umge- oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächennut- bungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen zungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in in die Eigenart der vorhandenen Bebauung), Denkmalschutz der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. usw.? • Liegt es evtl. im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbe- Risiko – Altlasten reichs eines qualifizierten Bebauungsplanes, außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles.) Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informie- • Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grund- ren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im stücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße Boden oder im Grundwasser lauern. Umfangreiche Recherchen vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsor- machen sich angesichts des großen – auch finanziellen – Risikos gungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig her- immer bezahlt. gestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutachten abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? einzuholen. Fanden hier Bodenbewegungen statt? • In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche erwarten? Altlasten liefern. Beim Umweltamt kann nachgefragt werden,

ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier Grundstückswert wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt. Findet Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies deshalb der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. noch nicht, dass dort tatsächlich keine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben keinen Anspruch Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils auf Vollständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. und -verkäufer sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht Markt erzielt wird. oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen Nebenkosten zahlen muss. Beim Grundstückskauf beachten sie bitte, dass neben den Grund- Erwerb stückskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukom- men: Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Un- • Grunderwerbsteuer tergrundbeschaffenheit. • Notariats- und Grundbuchkosten Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohem Grundwas- • ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr serspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler, Baugebühren) getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grund- stück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbarge- bäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis voll- ständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grund- buchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre.

Notarkosten im Wert von 200.000 Euro werden Ihnen demnach 7.000 Euro Grunderwerbsteuer berechnet. Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein „freies“ Grundstück Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal und ohne Bebauung, werden die Kosten wie aufgeführt berechnet. Wasserversorgung Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abschließen, Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere berechnet. Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Das Bauamt Grunderwerbsteuer der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es wer- für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung den Ihnen 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grundstücks- anfallen. Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich nach wert) in Rechnung gestellt. Erwerben Sie gemeinsam mit dem den tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde Grundstück auch eine auf diesem errichtete Immobilie wird die einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstücks- Grunderwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag enthalten – auch eigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukosten zu vom Gebäudewert verlangt. Von einer gebrauchten Immobilie übernehmen. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberu- higende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Straßenkosten verteuern. Die Kanal- und Wasserversor- gungsbeiträge richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie vom Bauamt der zuständi- gen Gemeindeverwaltung.

Sonstige Nebenkosten

Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geld- beutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, kommen Vermessungsgebühren in Abhängigkeit von der Größe und dem Wert des Grundstückes sowie dem Zeitaufwand für die Vermessung auf Sie zu (gemäß Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen).

Haben Sie ein Grundstück/Haus über einen Makler erworben, fällt die individuelle Maklerprovision an.

10 Ein Geschenk des Himmels – Regenwasser

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Tiefbau

11 5. Das öffentliche Baurecht Flächennutzungsplan Das Baurecht – allgemein Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. für Woh- Bereiche: nen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemein- debedarf. • Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf Baunutzungsverordnung (BauNVO) – beschäftigt sich damit, die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan re- wo und was gebaut werden darf. gelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. • Das Bauordnungsrecht – geregelt in den landesspezifischen Soll im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abgewichen Landesbauordnungen – klärt, wann und wie gebaut werden werden, muss i. d. R. ein Änderungsverfahren für den Flächen- darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorha- nutzungsplan durchgeführt werden. bens auf dem Grundstück.

Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist so- wohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich- rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht).

5.1 Das Bauplanungsrecht Bauleitplanung

Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebiets- körperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungsho- heit beinhaltet das Recht und die Pflicht der Gemeinde, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instru- menten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementspre- chend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist Die obenstehende Skizze zeigt die wesentlichen planungs- zuständig für die Beschlussfassung des Flächennutzungsplanes rechtlichen Fallkonstellationen: (§ 30 BauGB – Bebauungsplan; und der Bebauungspläne. § 34 BauGB – Innenbereich; § 35 BauGB – Außenbereich)

2 Bebauungsplan Der Grünordnungsplan

Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Bebau- Der Grünordnungsplan (GOP) ist der Beitrag der Landschafts- ungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwick- planung (auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung) zum lung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden Bebauungsplan. Im GOP werden die Zielsetzungen des Land- insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die schaftsplanes konkretisiert. überbaubaren Grundstücksflächen (Grenzen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Linien, an die Sie direkt bauen müssen) und Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die ört- die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je lichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird also geregelt was, Ziele des Naturschutzes und der Pflege in Text und Karte dar- wie und wo gebaut werden darf. zustellen. Hierzu gehören Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über Eingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs-/Ausgleichs den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurtei- bilanzierung. len, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken. Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind: • die weitgehende Erhaltung von Grün- und Baumbestand Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes • der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen sowie weiterer ein, besteht Baurecht. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergän- hochwertiger Flächen zung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht kein • die Minimierung der Negativwirkungen der geplanten Bebau- Rechtsanspruch. ung

13 • die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher und ge- Einvernehmen der Gemeinde stalteter Grünflächen zur Erholungsnutzung • die Begrünung der Straßenräume Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. • die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwegenetzes Die stärkste und bedeutendste Form der Beteiligung stellt das • die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Einvernehmen gemäß § 36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das den Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plangebietes. Zusammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. der Genehmigung von Bauvorhaben. Der GOP wird als Fachplan zum Bebauungsplan in enger Abstim- mung mit dem Umweltamt erarbeitet. Im bauaufsichtlichen Verfahren wird bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (unbeplanter Innenbe- Die Belange betroffener Bürger, relevanter Träger öffentlicher reich), im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiungen Belange und kommunaler Ämter können im Rahmen der Be- im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Bei einer Ver- teiligung artikuliert werden und finden so Eingang in die Pla- sagung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungsbehörde nung. grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Ausnahmen und Befreiungen Der Vorhaben- und Erschließungsplan Bei einer untergeordneten Abweichung von den planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) kann ein zunächst Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch der Vorhaben- unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und / oder Befrei- und Erschließungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan ung doch noch ermöglicht werden. die Aufgabe, für eine bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Gleichzeitig wird allerdings im Gegensatz zum Bebauungsplan, Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von der Angebotsplan ist, auch eine Pflicht zur schnellen Verwirkli- Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine chung der Planung hergestellt. Auch im Planverfahren gibt es Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen ist. Unterschiede. Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Eine Befreiung ist schriftlich zu beantragen. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nur möglich, Planung mit der Gemeinde ab und legt sie schließlich dem Rat wenn die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht der Gemeinde zum Beschluss als Satzung vor. berührt werden. In aller Regel muss eine besondere Grundstücks- situation die sehr restriktiv zu behandelnde Befreiung rechtferti- Zusätzlich zum Satzungsbeschluss schließen die Gemeinde und der gen. Individuelle personenbezogene Gründe sind nicht baurechts- Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger relevant. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, unter anderem verpflichtet, sein Vorhaben binnen eines bestimm- den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der ten Zeitraumes durchzuführen. Gemeinde und der Baugenehmigungsbehörde abstimmen.

14 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorru- qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies hat fen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig werden, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt wer- nicht mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu rechnen, weil den. Hierunter versteht das Baugesetzbuch u. a. sie nicht für erforderlich gehalten werden. • die Darstellung des Flächennutzungsplanes, Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines • die Darstellungen des Landschaftsplanes, im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den • die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, Vorschriften des § 34 BauGB. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn • die Belange der Denkmalpflege, es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise • die Belange der Wasserwirtschaft, und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung einer Splittersiedlung. gesichert ist. Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschlie- Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zu- ßung (Verkehr, Wasserversorgung und Kanal) gesichert ist (§ 30 lässigkeit; je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, BauGB); um so mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungs- planes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und oft durch Satzungen festgesetzt. Ob ein Grundstück einem im die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB). Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Satzungen.

Außenbereich

Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich unter bestimmten Voraussetzungen eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe,

15 5.2 Das Bauordnungsrecht migungsverfahren, das für die gleichen Gebäude gilt wie das Genehmigungsfreistellungsverfahren nur mit dem Unterschied, Allgemein dass diese Gebäude nicht im Geltungsbereich eines Bebauungs- planes oder Vorhaben- und Erschließungsplanes liegen. Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach individuellem Lan- Bei diesen Gebäuden werden ausschließlich Anforderungen desrecht geregelt. des Bauplanungsrechts und solche Anforderungen geprüft, bei denen wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach Im Land Thüringen ist dies die Thüringer Bauordnung – ThürBO anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt in der Fassung vom 16.03.2004. Das Bauordnungsrecht hat die wird (Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht, Wasserrecht, Stra- Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung ßenrecht). und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, stellt Hinzugekommen ist auch eine neue, zusätzliche Gliederung vor allem an die Standsicherheit, die Verkehrssicherheit und an der Gebäude in Gebäudeklassen, die als systematische Grund- den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforde- lage für das Brandschutzkonzept erforderlich ist. Das Kriteri- rungen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den um der Gebäudehöhe wird mit der Größe der Nutzungsein- Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. heiten kombiniert, was zur Bildung von fünf Gebäudeklassen führt: Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude mit einer Höhe Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherren von 7 m mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insge- und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn, wer- samt nicht mehr als 400 m². Das sind vor allem freistehende den in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen Ein- und Zweifamilienhäuser. Ebenfalls in die Gebäudeklasse 1 einbezogen. sind die freistehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebs- gebäude eingeordnet. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht Die gleichen Gebäude (ohne land- und forstwirtschaftliche Be- entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht triebsgebäude) sind in die Gebäudeklasse 2 eingestuft, wenn sie sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Ergänzend zur ThürBO nicht freistehend sind. wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauord- nungsrechts erlassen. Die Neuauflage der Thüringer Bauordnung In Gebäudeklasse 3 werden alle übrigen Gebäude mit einer Höhe enthält nicht unwesentliche Änderungen, insbesondere ist der bis zu 7 Meter eingeordnet. Regelungsumfang reduziert worden – mindestens ein Drittel weniger Paragrafen sind enthalten. Bei Vorschriften für Woh- Weiter gibt es noch die Gebäudeklassen 4 und 5, die höhere und nungen und Aufenthaltsräume entfielen mehr als zwei Drittel größere sowie sonstige Gebäude erfassen. Unabhängig von den der Regularien. Neu eingeführt ist das vereinfachte Baugeneh- Gebäudeklassen gibt es noch Sonderbauten.

16 Grenzabstand Teilung von Grundstücken (§ 8 ThürBO)

Grundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude in offener Bauwei- Die im bisherigen § 8 ThürBO geregelte bauordnungsrechtliche se immer mindestens 3,00 m Abstand von allen Grenzen Ihres Teilungsgenehmigung ist entfallen. Baugrundstückes einzuhalten. Lediglich untergeordnete Gebäu- deteile wie z. B. Eingangsüberdachungen oder Balkone dürfen In einem bauordnungsrechtlichen Teilungsgenehmigungsver- den Abstand im Einzelfall bis auf 2,00 m unter Berücksichtigung fahren müssten bauordnungsrechtliche Anforderungen geprüft des Brandschutzes unterschreiten. werden, die im Rahmen der Genehmigungsfreistellung und im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren weitgehend nicht Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand mehr geprüft werden. maßgeblich nach der jeweiligen Gebäudehöhe. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens 0,4 der Gebäudehöhe zu ent- Nach wie vor dürfen durch die Teilung eines Grundstückes, das sprechen hat, mindestens jedoch 3 Meter. bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Bestimmungen der ThürBO oder den Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle aufgrund der ThürBO erlassenen Vorschriften widersprechen. wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o. a. Min- destgrenzabstand von 3 m ausreichend ist. Im Einzelfall ist der Entstehen durch die Teilung Verhältnisse, die im Widerspruch zu von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser mit den Vorschriften bauordnungsrechtlichen Vorschriften stehen, muss eine Abwei- vertraut und wird Sie umfassend beraten. chungsentscheidung getroffen werden.

Grenzabstand für Garagen- und Abstellgebäude Die Verantwortung für die Einhaltung der materiellen Anfor- derungen der ThürBO trägt der Veranlasser der Grundstücks- Um eine rationelle Grundstücksbebauung zu ermöglichen, sieht teilung. die Thüringer Bauordnung eine Unterschreitung des vorgenann- ten Grenzabstandes vor.

In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücks- grenze oder an das Gebäude angebaut werden, u. a. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze bis zu 9 m, zulässig.

Unabhängig davon, dass weitere Einzelheiten ggf. zu überprüfen sind, kann sich Ihr Nachbar grundsätzlich nicht gegen eine solche Grenzbebauung erfolgreich wehren.

17 Da bei einem Verstoß gegen materielle Anforderungen ein Entwurfsverfasser (§ 56 ThürBO) Grundstücksteil nach der Teilung nicht mehr bebaubar sein kann, sollten die Beteiligten, insbesondere der Käufer, zur Ver- Der Entwurfsverfasser muss nach Sachkunde und Erfahrung zur meidung unnötiger Kosten im Vorfeld der Teilung unbedingt Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. Er fachkundigen Rat einholen. ist für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit seines Entwurfs verantwortlich. Die am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer, Bauleiter) Der Entwurfsverfasser hat dafür zu sorgen, dass die für die Aus- führung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen Grundsatz und Anweisungen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ent- sprechen. Verfügt der Entwurfsverfasser auf einzelnen Fachge- Bei der Errichtung, Instandhaltung, Änderung, Nutzungsände- bieten nicht über die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, rung oder dem Abbruch von Anlagen sind der Bauherr und im so sind geeignete Fachplaner heranzuziehen. Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften Unternehmer (§ 57 ThürBO) eingehalten werden. Jeder Unternehmer ist für die mit den öffentlich-rechtlichen Insbesondere bei den verfahrensfreien Bauvorhaben, der Geneh- Anforderungen übereinstimmende Ausführung der von ihm migungsfreistellung und dem vereinfachten Baugenehmigungs- übernommenen Arbeiten und insoweit für die ordnungsgemäße verfahren haben Entwurfsverfasser und Bauleiter eine größere Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwort- Verantwortung zu übernehmen. Ihnen allein obliegt die Einhal- lich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbar- tung der Bestimmungen. Sie sind auch zunächst Ansprechpartner keit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen für Bauherrn und Dritte (Nachbarn), wenn es um Unstimmigkeiten und auf der Baustelle bereitzuhalten. bezüglich der Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften geht. Ein Rechtsbehelf gegen vorstehend genannte Vorhaben ist Bauleiter (§ 58 ThürBO) bis auf das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nicht mehr möglich, da keine Baugenehmigung (Verwaltungsakt) ergeht. Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnah- me entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen Bauherr (§ 55 ThürBO) durchgeführt wird und die dafür erforderlichen Weisungen zu erteilen. Er hat für einen sicheren bautechnischen Betrieb Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Aus- auf der Baustelle zu sorgen und auf das gefahrlose Ineinan- führung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens sowie der dergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten. Beseitigung von Anlagen geeignete Beteiligte zu bestellen, soweit er nicht selbst zur Erfüllung dieser Verpflichtungen Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erforderliche geeignet ist. Dem Bauherrn obliegen außerdem die nach den Sachkunde und Erfahrung verfügen. Ist dies in einzelnen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge, Teilbereichen nicht der Fall, so sind geeignete Fachbauleiter Anzeigen und Nachweise. heranzuziehen.

19 Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit fertigt, kein Genehmigungsverfahren durchzuführen, in dem über das „Ob“ der Beseitigung zu entscheiden wäre. Ausreichend ist Genehmigungsbedürftige Vorhaben (§ 62 ThürBO) vielmehr, dass beim „Wie“ der Beseitigung keine Gefährdung der Standsicherheit für benachbarte Gebäude entsteht. Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung und die Nut- zungsänderung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Daher ist in Abhängigkeit von der Gebäudeklasse und dem Einrichtungen, an die in der ThürBO oder in Vorschriften auf- Umfeld ein gestuftes System des Nachweises der Standsicherheit grund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt sind einer Bau- eingeführt. Auch für solche Maßnahmen wird empfohlen, sich genehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist. mit einem qualifizierten Entwurfsverfasser oder aber der Bau- aufsichtsbehörde in Verbindung zu setzen. Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 63 ThürBO, für genehmigungsfrei gestellte Bauvorhaben nach Genehmigungsfreistellung (§ 63 a ThürBO) § 63 a ThürBO, für die Genehmigung fliegender Bauten ( § 74 Thür- BO) und „öffentliche“ Bauvorhaben (§ 75 ThürBO) sowie Bauvor- Im Absatz 1 ist geregelt, welche Bauvorhaben der Genehmigungs- haben deren bauaufsichtliche Prüfung eingeschränkt ist, entbinden freistellung unterliegen, Absatz 2 regelt die Voraussetzungen, nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, unter denen die Bauvorhaben genehmigungsfrei sind: die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden sowie von der Pflicht, erforderliche behördliche Entscheidungen wie • sie müssen im Geltungsbereich eines qualifizierten oder eines Genehmigungen, Erlaubnisse und Bewilligungen einzuholen. vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen, • sie dürfen den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht wi- Verfahrensfreie Bauvorhaben, dersprechen, müssen also ohne Ausnahmen und Befreiungen Beseitigung von Anlagen zulässig sein, • die bauplanungsrechtliche Erschließung muss gesichert sein, Der § 63 der ThürBO legt abschließend fest, welche Bauvorhaben • schließlich darf die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats keiner Baugenehmigung bedürfen. – erklärt haben, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder Den Bauherren ist aber unbedingt zu raten, sich über die Geneh- – eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB beantragt migungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht eines geplanten haben. Bauvorhabens bereits im Vorfeld der Planung und Ausführung zu informieren. Konsultieren Sie hierzu die zuständige Untere Der Bauherr hat die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde Bauaufsichtsbehörde! einzureichen; die Gemeinde legt, soweit sie nicht selbst Bauauf- sichtsbehörde ist, eine Ausfertigung der Unterlagen unverzüglich Ausgedehnt worden ist die Verfahrensfreiheit auf Abbruch- und der unteren Bauaufsichtsbehörde vor. Mit dem Vorhaben darf Beseitigungsmaßnahmen. Diese waren nach altem Recht auf darin einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei genannte Gebäudegrößen begrenzt. Trotz der mit der Beseitigung der Gemeinde begonnen werden. Die Gemeinde kann diese Frist von baulichen Anlagen verbundenen Gefahren, insbesondere für dadurch abkürzen und dem Bauherrn einen früheren Baubeginn die auf der Baustelle tätigen Personen, ist es gleichwohl gerecht- ermöglichen, indem sie dem Bauherrn vor Fristablauf mitteilt,

20 dass sie von den vorstehenden Möglichkeiten keinen Gebrauch Abstandsflächenrecht ist durch die Neuregelung des § 6 derart machen wird. vereinfacht worden, dass seine Anwendung den am Bau Betei- ligten in Eigenverantwortung zugemutet wird. Genehmigungsverfahren Geprüft wird daher zunächst nur die planungsrechtliche Zuläs- Dieser Abschnitt der neuen Thüringer Bauordnung ist neu struk- sigkeit des Vorhabens, so sind die Belange zu überprüfen, die turiert worden. Auswirkungen auf das Einfügen eines Bauvorhabens im Sinne des § 34 BauGB (die unter dem Gebot der Rücksichtnahme zu beacht- Nachdem im vorherigen Abschnitt nach dem Grundsatz der enden immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen sowie Fragen Genehmigungspflicht (§ 62) zunächst die weitestgehende Form der gesicherten Erschließung) beziehungsweise das Berührtsein des Verzichts auf Baugenehmigungsverfahren, die Verfahrens- öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB (Fragen des freiheit (§ 63), und daran anschließend die eine weitere Form der Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Wasserrechts und Genehmigungsfreiheit darstellende Genehmigungsfreistellung die Ziele der Raumordnung) haben. Die Bauaufsichtsbehörde (§ 63 a) geregelt worden ist, schließen daran an die einfachste bezieht auch beantragte Abweichungen von Bestimmungen der Form des Genehmigungsverfahrens, das vereinfachte Baugeneh- ThürBO in das Prüfprogramm mit ein; dadurch kann über solche migungsverfahren (§ 63 b) und das Baugenehmigungsverfahren Abweichungen trotz des beschränkten Prüfumfanges zugleich (§ 63 c). im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren mitentschieden werden. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 b ThürBO) Gegebenenfalls sind auch andere öffentlich-rechtliche Anforde- rungen zu prüfen, bei denen eine eigenständige Entscheidung Der Absatz 1 dieser Vorschrift führt die Bauvorhaben auf, auf die wegen der Baugenehmigung entfällt, dazu gehören insbeson- das vereinfachte Verfahren anwendbar ist und regelt das von der dere die naturschutzrechtlichen Eingriffsregelungen, Belange Bauaufsichtsbehörde abzuarbeitende Prüfprogramm. des Denkmalschutzes sowie bestimmte wasserrechtliche Belange und straßenrechtliche Entscheidungen. Auf folgende Vorhaben bezieht sich diese Regelung: Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Monaten nach Vorlage • Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 der vollständigen Antragsunterlagen zu entscheiden; die Bauauf- • Sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 sichtsbehörde kann diese Frist aus wichtigem Grund um bis zu • Sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind zwei Monate verlängern. Der Antrag gilt als genehmigt, wenn • Nebengebäude und Nebenanlagen zu o. g. Vorhaben über ihn nicht innerhalb der Frist entschieden worden ist.

Ausgenommen sind Sonderbauten und Parkplätze mit einer Baugenehmigungsverfahren (§ 63 c ThürBO) Größe von mehr als 0,5 ha. Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren)

Das Bauordnungsrecht wird im vereinfachten Baugenehmi- Zählt eine Baumaßnahme weder zu den verfahrensfreien Bauvor- gungsverfahren nicht mehr geprüft. Das in Betracht zu ziehende haben noch zu den Bauvorhaben, die der Genehmigungsfreistel-

21 lung unterliegen, oder zu den Vorhaben, für die das vereinfachte Vorbescheidsverfahren (§ 73 ThürBO) Baugenehmigungsverfahren anwendbar ist, prüft die Bauauf- sichtsbehörde die Antragsunterlagen auf Übereinstimmung mit Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu, abzuklären, den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt, wobei ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. zu beachten ist, dass bezüglich des Baunebenrechts (sonstige Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die öffentlich-rechtliche Vorschriften) spätestens ab dem 01.01.2006 Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städ- nur noch eine teilweise Prüfung erfolgt. Es werden hier nur noch tebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von die anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in die Prüfung grundsätzlicher Bedeutung ist, sodass zunächst ein Baugeneh- einbezogen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entschei- migungsverfahren zu riskant wäre. Als Anwendungsfälle sind dung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt insbesondere zu nennen die Klärung der oder ersetzt wird. Für die Einholung der sonstigen nach öffent- lichem Recht erforderlichen Genehmigungen ist der Bauherr • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks selbst verantwortlich. • zulässigen Art und das Maß der baulichen Nutzung • Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung Teilbaugenehmigung (§ 71 ThürBO) Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bauaufsichtsbe- Mit der Bauausführung einschließlich des Bodenaushubs darf hörde einzureichen. Diese erteilt nach Prüfung der Unterlagen grundsätzlich vor Zugang der Baugenehmigung nicht begon- einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht nen werden. Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann der Beginn entgegenstehen. der Bauarbeiten für die Baugrube und einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet Baugenehmigung gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine hat den Zweck, dem Bauherrn bei dringendem Baubedürfnis verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt drei Jahre den Beginn der Bauarbeiten – bei einem umfangreichen oder und kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr ver- schwierigen Bauvorhaben – vor Abschluss des Baugenehmigungs- längert werden. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb verfahrens zu ermöglichen. dieser Zeit verändert hat.

Geltungsdauer der Genehmigung (§ 72 ThürBO) Bauantrag

Die Baugenehmigung/ Teilbaugenehmigung erlischt, wenn Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung Genehmigungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bau- mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder herrn (Bauantrag). Der Bauantrag ist in dreifacher Ausfertigung die Bauarbeiten länger als zwei Jahre unterbrochen worden bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. sind. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvor- Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu habens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen einem Jahr verlängert werden. Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen.

22 Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind für einen Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag, Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unterlagen der Entwurfsverfasser die Bauvorlagen zu unterschreiben. erforderlich: (Checkliste) Behandlung des Bauantrages • Antragsvordruck • amtlicher Flurkartenauszug Die Bauaufsichtsbehörde hört zum Bauantrag die Gemeinde • Lageplan und diejenigen Stellen, • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, 1. deren Beteiligung oder Anhörung für die Entscheidung über Schnitten und Ansichten in entsprechender Vermaßung den Bauantrag durch Rechtsvorschrift vorgeschrieben ist, • Berechnung oder a) der bebauten Fläche 2. ohne deren Stellungnahme die Genehmigungsfähigkeit des b) der Geschossflächenzahl Bauantrages nicht beurteilt werden kann. c) der Grundflächenzahl d) der Rohbau- und Gesamtbaukosten Die Beteiligung oder Anhörung entfällt, wenn die Gemeinde e) des umbauten Raumes oder die jeweilige Stelle dem Bauantrag schon vor Einleitung • Nachweis der Pkw-Stellplätze des Baugenehmigungsverfahrens zugestimmt oder auf eine • ggf. Freiflächengestaltungsplan mit Bäumen und Bepflan- Beteiligung verzichtet hat. zungsarten • erforderliche bautechnische Nachweise Die Bauaufsichtsbehörde kontrolliert den Bauantrag innerhalb • statistischer Erhebungsbogen von zwei Wochen auf Vollständigkeit und teilt dem Bauherrn den Eingang des Antrages mit.

23 Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonstige Män- Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem Bauvorha- gel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde den Bauherrn zur ben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Baugenehmigung Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist unter Einbeziehung der fachlichen Stellungnahmen erteilt. auf. Werden die Mängel innerhalb der Frist nicht behoben, Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, gilt der Antrag als zurückgenommen (mit entsprechender haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Bauge- Kostenfolge). nehmigung. Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständig prüffähige Unterlagen ein. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Nebenbestim- mungen und Hinweisen, die Bauvorlagen werden mit einem Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Vollständig- Genehmigungsstempel versehen und in einfacher Ausferti- keit des Bauantrages ab. Nur ein qualifizierter Entwurfsver- gung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn fasser bürgt für Qualität. zurückgegeben.

Bei Vollständigkeit der Unterlagen werden die für die Ge- Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. nehmigungsverfahren erforderlichen Prüfungen der bau- Grüneintragungen auf den Bauvorlagen genau durch, denn planungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit vorge- sie sind Gegenstand der Baugenehmigung. nommen. Gleichzeitig werden die im jeweiligen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehörden und Stellen Beteiligung der Nachbarn (§ 68 ThürBO) um Stellungnahme gebeten. Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angelegte menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Sie sind aufeinander angewiesen. Unter zerstrittenen Nach- barn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen. Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt ver- zögern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Dies kann vor allem der Fall sein, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten.

Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vor- haben – wie bisher schon bei Wohnbauten – keine aufschiebende Wirkung mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Wi- derspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht soweit

24 kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zur Sicherung informiert werden. • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrund- stück (Abstandsbaulast) Die Bauaufsichtsbehörde soll die Nachbarn vor der Ertei- • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu einem lung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigen, Baugrundstück (Zusammenfassungsbaulast) wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche (Zuwegungs- nachbarliche Belange berührt werden. Einwendungen sind baulast). innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrich- tigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Die häufigste Art der Baulast ist die Abstandsbaulast. Hält Ihr Niederschrift vorzubringen. Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes Grundstück Baugenehmigungsgebühren für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden. Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen werden nach dem Verwaltungskostengesetz in Verbin- dung mit der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich grundsätzlich neben dem Bruttorauminhalt nach dem Rohbauwert des Objektes, den die vorhabenbezogene Indexzahl einer Landesverordnung – unabhängig von den Angaben des Bauherrn – vorgibt. Gebührenpflichtig sind auch die materielle Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages.

Baulast und Baulastenverzeichnis (§ 80 ThürBO)

– Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen –

Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen werden. Ein Grundstückseigentümer – in der Regel der Nachbar – verpflichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn.

25 Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer Baulast, dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück den erforderlichen Abstand von der fiktiven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung findet nicht statt, lediglich wird eine für beide Seiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung der Abstandsflächen festgelegt. Ebenso kann ein Nachbar mit- tels Zuwegungsbaulast Ihnen als Bauherr zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung die Zufahrt über einen bestimmten Teil seines Grundstückes ermöglichen.

Verfahren und Rechtsfolgen:

Die Baulast wird durch eine schriftliche oder zur Niederschrift abgegebene Erklärung aller Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bewirkt. Bei bestehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und der Erbbauberechtigte die Verpflich- tungserklärung abzugeben.

Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einem Notar öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. anerkannt werden. Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Eintragung im Baulastenverzeichnis einen Gebührenbe- scheid. Mit der Eintragung in ein Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstückes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten.

Bauen ohne Baugenehmigung

Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Genehmigung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Buß- geld geahndet werden kann. Ein nachträgliches Genehmigungs- verfahren wird erforderlich. Wenn sich herausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann, droht die Beseitigung des errichteten Bauwerkes.

26 6. Denkmalschutz und Denkmalpflege Denkmalpflege und Denkmalschutz haben die Aufgabe, Kultur- fachbehörde (Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie denkmale als Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte und mit Sitz in Erfurt). erdgeschichtlicher Entwicklung zu schützen und zu erhalten. Die Erhaltung von Kulturdenkmalen liegt im besonderen öf- Das Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThürDSchG) unterscheidet fentlichen Interesse. Deshalb können finanzielle Aufwendungen Denkmale und Denkmalensembles (bauliche Gesamtanlagen, für den Erhalt und die sinnvolle Nutzung von Denkmalen oder kennzeichnende Straßen-, Platz- und Ortsbilder sowie Ortsgrund- Denkmalteilen von der Steuer abgesetzt werden. Voraussetzung risse, historische Park- und Gartenanlagen), an deren Erhaltung für die Beantragung einer Steuerbescheinigung ist die vorherige aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, tech- Abstimmung der Maßnahmen mit der Unteren Denkmalschutz- nischen, volkskundlichen oder städtebaulichen Gründen sowie behörde. aus Gründen der historischen Dorfbildpflege ein öffentliches Interesse besteht. Auch Bodendenkmale (bewegliche oder unbe- Für die im Rahmen einer Baumaßnahme entstehenden denkmal- wegliche Sachen, bei denen es sich um Zeugnisse, Überreste oder pflegerischen Mehraufwendungen können Zuschüsse beantragt Spuren menschlicher Kultur oder tierischen oder pflanzlichen werden. Formulare und weitere Informationen sind bei der Lebens handelt, die im Boden verborgen sind oder waren) sind Unteren Denkmalschutzbehörde erhältlich. Kulturdenkmale. Gemäß § 13 ThürDSchG bedarf einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, wer:

• ein Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören, beseitigen oder an einen anderen Ort verbringen will. • ein Kulturdenkmal oder Teile davon umgestalten, instand setzen oder im äußeren Erscheinungsbild verändern will. • ein Kulturdenkmal oder Teile davon mit Werbe- oder sonstigen Anlagen versehen will. • in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals Anla- gen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf den Bestand und das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann. • Erdarbeiten an einer Stelle vornehmen will, von der bekannt ist oder vermutet wird oder den Umständen nach anzunehmen ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden.

Für Maßnahmen auf Grund dieses Gesetzes entscheidet die Untere Denkmalschutzbehörde nach Anhörung der Denkmal-

27 7. Wohnungsbauförderung Fördermöglichkeiten für den Bau und den Erwerb von Eigen- wohnraum

Wichtiger Fördergegenstand ist das selbst genutzte Wohneigen- tum. Der Freistaat Thüringen fördert den Erwerb von Wohnei- gentum durch Neubau, aber auch den Kauf aus dem Bestand.

Wie fast immer, wenn es um Fördertöpfe geht, ist es wichtig, den Antrag rechtzeitig vor Maßnahmebeginn, hier also: vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung bzw. vor Beginn der Bauarbeiten, zu stellen. Einzelheiten über Möglichkeiten zur Eigentumsförderung erfahren Sie beim Landratsamt Sömmerda, Wielandstraße 4, Wohnungsbauförderung.

Ihre Berater in Finanzangelegenheiten

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