Le logement social et communautaire sur le territoire de la ville de Québec
Portrait par quartier
Mars 2009 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 1
Le logement social et communautaire sur le territoire de la ville de Québec
Portrait par quartier
Mars 2009 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 2
La Corporation de développement économique communautaire (CDÉC) de Québec a pour mission de « Contribuer à l’amélioration de la qualité de vie des citoyens des quartiers en revitalisation en suscitant et en soutenant le développement économique communautaire et durable ».
La CDÉC de Québec offre des services conseils et d’accompagnement, anime et mobilise le milieu. Elle permet de mieux connaître le territoire afin de mettre en œuvre des initiatives novatrices. En collaboration avec les ressources du milieu, elle identifie également les opportunités de développement.
En collaboration avec de nombreux partenaires, la CDÉC de Québec a décidé de réaliser un projet de recherche visant à établir le portrait du logement social et communautaire ainsi qu’à évaluer les besoins en matière de logement sur le territoire de la ville de Québec, dans une approche par quartier et par clientèle. Ce projet répond aux attentes et aux besoins exprimés par les organismes avec lesquels la CDÉC collaborent.
Le portrait du logement social et communautaire de la ville de Québec a été rendu possible grâce au soutien financier de la Société d’habitation du Québec, de la Division de l’habitation, service du développement économique de la Ville de Québec, de la Fédération des coopératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches, de la Fédération régionale des OBNL en habitation de Québec, Chaudière-Appalaches, d’Action habitation de Québec Inc., d’Immeuble populaire de Québec, de SOSACO, et finalement de l’Office municipal d’habitation de Québec.
Direction : Jacques Beaudet, CDÉC de Québec Supervision : Claire Dubé, CDÉC de Québec Recherche et rédaction : Rémi Guertin, Ph.D Géographe de formation, Rémi Guertin a œuvré sur différents projets en aménagement et en géographie. Il a complété en 2006 une thèse de doctorat sur la morphogenèse de Québec, de la fondation à aujourd’hui.
Comité de suivi : Armand Saint Laurent, Action habitation de Québec Inc. Claire Dubé, CDÉC de Québec Guillaume Brien, Fédération des coopératives d’habitation de Québec, Chaudière-Appalaches Louis Méthé, Ville de Québec, Service du développement économique, division de l’habitation Manon St Cyr, SOSACO Marc Laberge, Office municipal d’habitation de Québec Michel Coté, Immeuble populaire de Québec Odile Bourdages, Fédération régionale des OBNL en habitation de Québec Chaudière-Appalaches
Comité de révision : Nicole Guilbault, Manon St-Cyr, Odile Bourdages, Guillaume Brien, Michel Côté, Marc Laberge, Louis Méthé, Marie-Hélène Perron, Martin Desrochers, Jacques Beaudet, Claire Dubé.
Cette recherche n’engage que la responsabilité des auteurs.
Site web : www.cdecdequebec.qc.ca Mars 2009 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 3
Résumé
Ce premier portrait a permis de dégager les grandes lignes caractérisant les listes d’attente actuelles de l’OMHQ, des coopératives et des organismes à but non-lucratif (OBNL). C’est sans surprise que l’on constate que les quartiers centraux — les plus anciens et ceux accueillant le plus de locataires — comportent le plus grand nombre de requérants, mais aussi le plus grand nombre d’unités de logements social et communautaire. Cela dit, l’étude a permis de souligner aussi le fait que dans certains quartiers plus périphériques, la demande pour de tels logements était somme toute significative. Ces quartiers périphériques, dont le cadre bâti est passablement hétérogène, tendent à dissimuler, pour ainsi dire, des requérants confinés dans certaines marges (au propre comme au figuré). Autrement dit, la forte demande de logements social et communautaire dans les quartiers centraux ne doit pas faire oublier que d’autres parties du territoire demandent une attention certaine, malgré le peu de requérants qui y sont parfois présents.
Fait important à souligner, la majorité des requérants de ces listes d’attente a demandé un logement d’une chambre à coucher (68,16%), ce qui pourrait nécessiter éventuellement des interventions spécifiques pour combler les besoins des personnes seules, dont les revenus ont augmenté moins vite que le coût des loyers.
Plus globalement, ce portrait laisse entrevoir que la question du logement social et communautaire entre dans une période de perturbations, sur fond de crise du logement, de crise économique, de vieillissement de la population et de brassages démographiques en lien avec la gentrification de certains quartiers. Les façons de se loger changent aussi sous l’influence de différents facteurs sociaux, ce qui représente autant de sources d’influences susceptibles d’infléchir le développement du logement social et communautaire dans la région de Québec.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 4
Table des matières
Résumé ...... 3
Table des matières ...... 4
Le mandat et ses objectifs ...... 11
Objectif général (extrait du devis) ...... 11
Objectifs spécifiques ...... 11
Limites de cette étude ...... 12
Acronymes, définitions et graphiques ...... 12
Les membres du comité de suivi ...... 13
La démarche ...... 14
La confidentialité des données ...... 14
Le territoire d’étude ...... 14
La préparation des données ...... 15
Quelques remarques au sujet des coopératives et des obnl ...... 16
La région de Québec : organisation et dynamique urbaine ...... 17
L’organisation de Québec : brève présentation ...... 17
Les grands mouvements qui dynamisent le développement de Québec ...... 18
Le logement à Québec : survol de la situation actuelle ...... 20
Le logement social et communautaire dans la grande région de Québec : bref portrait d’ensemble .... 27
Le portrait socioéconomique des coopératives d’habitation : quelques remarques générales ...... 27
L’offre actuelle en matière de logement social et communautaire (figure 4) ...... 29
Les listes d’attente ...... 31
L’origine géographique des requérants (figure 2) ...... 31
Les besoins spécifiques ...... 34
Les quartiers les plus demandés : observations générales (figure 3) ...... 35 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 5
Types de logements demandés (logements familles/retraités; voir fiches par quartier) ...... 36
Les typologies demandées : une nette prédominance pour les «3½» ...... 37
Pistes de réflexion ...... 39
La mise à jour des listes d’attente ...... 39
Adapter le parc immobilier actuel ...... 40
Bonifier l’offre d’appartements d’une chambre à coucher ...... 40
Développer sans terrain ...... 41
Le « rachat-rénovation » ...... 42
Une mesure indirecte et à plus long terme : le logement multigénérationnel ...... 42
Perspectives d’avenir à long terme : quelques hypothèses ...... 43
La fin des conventions : vers une diminution du nombre de logements subventionnés? ...... 48
Figures, graphiques et tableaux ...... 51
Figure 1 : les huit arrondissements de Québec ...... 52
Figure 2 : quartier d’origine des requérants au moment de leur demande ...... 54
Figure 3 : quartiers demandés (données «pondérées») ...... 56
Figure 4 : nombre d’unités de logements social et communautaire existantes par quartier ...... 58
Figure 5 : synthèse des listes d’attente (OMHQ, coop et obnl) ...... 59
Synthèse des listes d’attente: OMHQ ...... 60
Synthèse des listes d’attente : coop et obnl ...... 60
Donnes statistiques : fiches par quartier ...... 61
Notes importantes ...... 62
Les quartiers de l’arrondissement de la cité ...... 63
Quartier Vieux-Québec (arrondissement La Cité) ...... 64
Quartier Vieux-Québec : liste d’attente de l’OMHQ ...... 65
Quartier Vieux-Québec : listes d’attente des coop et des obnl ...... 65
Quartier Saint-Jean-Baptiste (arrondissement La Cité) ...... 66
Quartier Saint-Jean-Baptiste : liste d’attente de l’OMHQ ...... 67 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 6
Quartier Saint-Jean-Baptiste : listes d’attente des coop et des obnl ...... 67
Quartier Montcalm (arrondissement La Cité) ...... 68
Quartier Montcalm: liste d’attente de l’OMHQ ...... 69
Quartier Montcalm: listes d’attente des coop et des obnl ...... 69
Quartier Saint-Roch (arrondissement La Cité) ...... 70
Quartier Saint-Roch: liste d’attente de l’OMHQ ...... 71
Quartier Saint-Roch: listes d’attente des coop et des obnl ...... 71
Quartier Saint-Sauveur (arrondissement La Cité) ...... 72
Quartier Saint-Sauveur: liste d’attente de l’OMHQ ...... 73
Quartier Saint-Sauveur: listes d’attente des coop et des obnl ...... 73
Quartier Saint-Sacrement (arrondissement La Cité) ...... 74
Quartier Saint-Sacrement: liste d’attente de l’OMHQ ...... 75
Quartier Saint-Sacrement: listes d’attente des coop et des obnl ...... 75
Les quartiers de l’arrondissement des Rivières ...... 76
Quartier Vanier (arrondissement Des Rivières) ...... 77
Quartier Vanier: liste d’attente de l’OMHQ ...... 78
Quartier Vanier: liste d’attente des coop et des obnl ...... 78
Quartier Duberger-Les Saules (arrondissement Des Rivières) ...... 79
Quartier Duberger-Les Saules: liste d’attente de l’OMHQ ...... 80
Quartier Duberger-Les Saules: listes d’attente des coop et des obnl ...... 80
Quartier Neufchâtel-Est-Lebourgneuf (arrondissement des Rivières) ...... 81
Quartier Neufchâtel-Est-Lebourgneuf: liste d’attente de l’OMHQ ...... 82
Quartier Neufchâtel-Est-Lebourgneuf: listes d’attente des coop et des obnl ...... 82
Les quartiers de l’arrondissement Sainte-Foy-Sillery ...... 83
Quartier Sillery (arrondissement Sainte-Foy-Sillery) ...... 84
Quartier Sillery: liste d’attente de l’OMHQ ...... 85
Quartier Sillery: listes d’attente des coop et des obnl ...... 85 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 7
Quartier Cité Universitaire (arrondissement Sainte-Foy-Sillery) ...... 86
Quartier Saint-Louis (arrondissement Sainte-Foy-Sillery) ...... 87
Quartier Pointe-Sainte-Foy (arrondissement Sainte-Foy-Sillery) ...... 88
Quartier Pointe-Sainte-Foy: liste d’attente de l’OMHQ ...... 89
Quartier Pointe-Sainte-Foy: listes d’attente des coop et des obnl ...... 89
Les quartiers de l’arrondissement Charlesbourg ...... 90
Quartier 4-6 (arrondissement Charlesbourg) ...... 91
Quartier 4-6: liste d’attente de l’OMHQ ...... 92
Quartier 4-6: listes d’attente des coop et des obnl...... 92
Quartier 4-5 (arrondissement Charlesbourg) ...... 93
Quartier 4-5: liste d’attente de l’OMHQ ...... 94
Quartier 4-5: listes d’attente des coop et des obnl...... 94
Quartier Des Jésuites (arrondissement Charlesbourg) ...... 95
Quartier Des Jésuites: liste d’attente de l’OMHQ ...... 96
Quartier Des Jésuites: listes d’attente des coop et des obnl ...... 96
Quartier 4-2 (arrondissement Charlesbourg) ...... 97
Quartier 4-2: liste d’attente de l’OMHQ ...... 98
Quartier 4-2: listes d’attente des coop et des obnl...... 98
Quartier 4-3 (arrondissement Charlesbourg) ...... 99
Quartier 4-3: liste d’attente de l’OMHQ ...... 100
Quartier 4-3: listes d’attente des coop et des obnl...... 100
Quartier Notre-Dame-des-Laurentides (arrondissement Charlesbourg) ...... 101
Quartier Notre-Dame-des-Laurentides: liste d’attente de l’OMHQ ...... 102
Quartier Notre-Dame-des-Laurentides: listes d’attente des coop et des obnl ...... 102
Les quartiers de l’arrondissement Beauport ...... 103
Quartier Vieux-Moulin (arrondissement Beauport) ...... 104
Quartier Vieux-Moulin: liste d’attente de l’OMHQ ...... 105 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 8
Quartier Vieux-Moulin: listes d’attente des coop et des obnl...... 105
Quartier 5-4 (arrondissement Beauport) ...... 106
Quartier 5-4: liste d’attente de l’OMHQ ...... 107
Quartier 5-4: listes d’attente des coop et des obnl ...... 107
Quartier Chutes-Montmorency (arrondissement Beauport) ...... 108
Quartier Chutes-Montmorency: liste d’attente de l’OMHQ ...... 109
Quartier Chutes-Montmorency: listes d’attente des coop et des obnl ...... 109
Quartier 5-2 (arrondissement Beauport) ...... 110
Quartier 5-2: liste d’attente de l’OMHQ ...... 111
Quartier 5-2: listes d’attente des coop et des obnl ...... 111
Quartier 5-1 (arrondissement Beauport) ...... 112
Quartier 5-1: liste d’attente de l’OMHQ ...... 113
Quartier 5-1: listes d’attente des coop et des obnl ...... 113
Les quartiers de l’arrondissement Limoilou ...... 114
Quartier Vieux-Limoilou (arrondissement Limoilou) ...... 115
Quartier Vieux-Limoilou: liste d’attente de l’OMHQ ...... 116
Quartier Vieux-Limoilou: listes d’attente des coop et des obnl ...... 116
Quartier Lairet (arrondissement Limoilou) ...... 117
Quartier Lairet: liste d’attente de l’OMHQ ...... 118
Quartier Lairet: listes d’attente des coop et des obnl ...... 118
Quartier Maizerets (arrondissement Limoilou) ...... 119
Quartier Maizerets: liste d’attente de l’OMHQ ...... 120
Quartier Maizerets: listes d’attente des coop et des obnl ...... 120
Les quartiers de l’arrondissement de la Haute-Saint-Charles ...... 121
Quartier Des Châtels (arrondissement Haute-Saint-Charles); aucune demande OMHQ ...... 122
Quartier Des Châtels: listes d’attente des coop et des obnl (aucune demande OMHQ) ...... 122
Quartier Loretteville (arrondissement Haute Saint-Charles) ...... 123 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 9
Quartier Loretteville : liste d’attente de l’OMHQ ...... 124
Quartier Loretteville : listes d’attente des coop et des obnl ...... 124
Quartier Lac Saint-Charles (arrondissement Haute Saint-Charles) ...... 125
Quartier Lac Saint-Charles: liste d’attente de l’OMHQ...... 126
Quartier Lac Saint-Charles: listes d’attente des coop et des obnl ...... 126
Quartier Saint-Émile (arrondissement Haute Saint-Charles) ...... 127
Quartier Saint-Émile: liste d’attente de l’OMHQ ...... 128
Quartier Saint-Émile : listes d’attente des coop et des obnl ...... 128
Les quartiers de l’arrondissement Aéroport ...... 129
Quartier Cap-Rouge (arrondissement Laurentien) ...... 130
Quartier Cap-Rouge: liste d’attente de l’OMHQ ...... 131
Quartier Cap-Rouge: listes d’attente des coop et des obnl ...... 131
Quartier Aéroport (arrondissement Laurentien) : coop/obnl seulement ...... 132
Quartier Val-Bélair (arrondissement Laurentien) ...... 133
Quartier Val-Bélair: liste d’attente de l’OMHQ ...... 134
Quartier Val-Bélair: listes d’attente des coop et des obnl ...... 134
Ville de L’Ancienne-Lorette ...... 135
Les villes de L’Ancienne-Lorette et de Saint-Augustin-de-Desmaures ...... 135
Ville de l’Ancienne-Lorette : liste d’attente de l’OMHQ ...... 137
Ancienne-Lorette : listes d’attente des coop et des obnl ...... 137
Ville de Saint-Augustin-de-Desmaures ...... 138
Saint-Augustin : listes d’attente de l’OMHQ ...... 139
Saint-Augustin : listes d’attente des coop et des obnl ...... 139
Les organismes du comité de suivi ...... 140
Programmes, aides au logement et formules d’habitation : brève présentation ...... 143
Programmes de la Société d’habitation du Québec ...... 143
Logement adapté pour aînés autonomes ...... 145 Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 10
Gouvernement fédéral ...... 145
Lexique ...... 146
Fonds québécois d’habitation communautaire : ...... 147
Acronymes ...... 152
Bibliographie ...... 153
Cartographie ...... 155
Médiagraphie ...... 155
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 11
Le mandat et ses objectifs
Objectif général (extrait du devis)
Avoir un portrait actualisé (données récentes) de la clientèle sur les listes d’attente en logement social et communautaire afin d’élaborer un plan de développement basé sur les besoins à combler et de planifier les interventions futures en collaboration avec les développeurs de logements sociaux et communautaires de Québec : - clientèles desservies; - nombre d’unités actuelles par quartier; - nombre de ménages en attente selon les listes d’attente des Groupes de ressources techniques, l’OMHQ, principaux développeurs de logements sociaux et communautaires, coopératives d’habitation et OBNL qui ont leur propre liste.
Objectifs spécifiques
1. Réaliser un portrait de la clientèle en attente de logement et cerner les besoins en logement social et communautaire pour les projets futurs selon : - les territoires en forte demande; - la typologie des ménages inscrits sur les listes d’attente (nombre de chambres demandées); - les besoins spécifiques (logements adaptés, etc.); - les formules demandées (coop, obnl, hlm); - la proportion de ménages subventionnés.
2. Élaborer un plan de développement et d’intervention en tenant compte des résultats du portrait : - comptabiliser la liste des projets en attente (promoteurs, OMHQ et GRT*); - dresser la liste des projets à réaliser selon différentes formules (coop, OBNL, HLM); - recenser les terrains (publics ou privés) et bâtiments (publics ou privés) actuellement disponibles.
Les résultats de la démarche seront présentés entre autres aux différents intervenants en habitation. Ces résultats pourront être utiles dans la réalisation de leur plan de développement.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 12
Limites de cette étude
Il faut garder à l’esprit que cette étude comporte un certain nombre de limites. Tout d’abord, elle
porte uniquement sur l’analyse de listes d’attente qui étaient parfois incomplètes et dont les données,
d’une liste à l’autre, n’étaient pas toujours homogènes. À titre d’exemple, aucune liste n’avait le
même découpage géographique, ce qui a pu avoir une incidence sur la distribution des résultats.
Ensuite, la constitution du fichier de référence a nécessité de nombreuses opérations manuelles, constituant une autre source possible d’erreurs. Enfin, cette étude porte sur une période très courte, puisque les listes d’attente datent de 2007-2008 (coop/obnl* : 2007-2008; OMHQ* : août 2008).
Compte tenu de ces limites, et comme l’objectif premier de cette étude est de dégager un premier portrait d’ensemble de la demande pour du logement social et communautaire à Québec, les proportions ont plus de valeur que l’exactitude des chiffres.
Il est donc impératif de garder en tête ces limites lorsque cette étude est invoquée ou citée.
Acronymes, définitions et graphiques
Le lecteur trouvera, à la fin du document, une brève présentation des différents programmes en
matière de logement social et communautaire, un lexique (*) de certains termes utilisés dans le cadre
de cette étude ainsi qu’une liste d’acronymes.
Au centre du document, le lecteur trouvera quelques graphiques et tableaux généraux (figure 1 à 5)
suivis des fiches par quartier.
Graphiques : le chiffre entre parenthèses indique le nombre de requérants pour lesquels une donnée
était disponible. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 13
Les membres du comité de suivi
La réalisation de cette étude répond aux besoins exprimés par un ensemble d’organismes voués de près
à la question du logement social et communautaire et a été financée par eux. Ces organismes sont :
. Action habitation de Québec Inc.
. Corporation de développement économique et communautaire de Québec
. Fédération des coopératives d’habitation Québec-Chaudière Appalaches
. Fédération régionale des organismes à but non lucratif en habitation de Québec et Chaudière-
Appalaches
. Immeuble populaire de Québec Inc.
. Office municipal d’habitation de Québec
. SOSACO
. Ville de Québec
À la fin du document, le lecteur trouvera une brève présentation de ces organismes (mandat, objectifs) ainsi qu’un lien vers leur site internet respectif. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 14
La démarche
La confidentialité des données
Les données à l’origine de cette étude ont été tirées de listes d’attente fournies par les différents organismes du comité de suivi, tandis que la liste des immeubles (habitations à loyer modique, coopératives, organismes à but non lucratif*) de la région de Québec nous a été gracieusement
transmise par la Ville de Québec.
Les listes d’attente comportent plusieurs données confidentielles (nom, adresse, revenu, etc.) qui
n’apparaissent pas dans l’étude. Elles ont été utilisées pour localiser les requérants et éliminer les
doublons, lorsqu’un même requérant se trouvait à la fois sur les listes de l’OMHQ et sur la liste
d’attente d’une coopérative ou d’un obnl. La confidentialité de ces données est aussi assurée par le
fait que la Corporation de développement économique communautaire (CDÉC) de Québec et l’auteur
de cette étude se sont engagés à ne jamais les diffuser, ni à diffuser le fichier consolidé ayant servi à
produire les graphiques et les différents tableaux qui apparaissent dans le présent document.
Le territoire d’étude
Le territoire d’étude se confond avec celui de la nouvelle Ville de Québec, auquel s’ajoutent les villes
de L’Ancienne-Lorette et de Saint-Augustin-de-Desmaures. Huit arrondissements (32 quartiers) et deux
municipalités composent donc le territoire d’étude (fig. 1). Le territoire de la nation huronne-wendate
a été exclu de cette étude parce que le logement social et communautaire destiné aux Amérindiens
relève de programmes spécifiques. Néanmoins, quelques données relatives au parc immobilier de la
Corporation Waskahegen (qui gère ces programmes) ont été incluses de façon à dégager un portrait
plus large du logement social et communautaire à Québec.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 15
La préparation des données
Une première opération a consisté à retrouver le quartier de résidence (origine) de chaque requérant
(fig.: 2). L’incohérence de certaines adresses a nécessité l’utilisation du code postal, voire à l’occasion du numéro de téléphone, ce qui a pu diminuer la qualité de cette compilation. Il en va de même d’erreurs dans l’orthographe de certains toponymes qui ont pu engendrer des erreurs d’interprétation.
Certaines entrées ont été éliminées car impossibles à localiser.
La compilation des quartiers demandés a nécessité des ajustements car les territoires de référence ne coïncident pas toujours avec le découpage des quartiers de la Ville de Québec. En d’autres termes, l’arrimage des différentes listes d’attente a nécessité que l’uniformatisation de l’information, ce qui a pu introduire quelques distorsions. Par exemple, une dénomination comme «bas Charlesbourg» a été convertie par les quartiers 4-6, 4-5 et Des Jésuites. Aussi, faute de pouvoir distinguer les demandes pour Sainte-Thérèse-de-Lisieux de celles pour Sainte-Brigitte, le territoire de Sainte-Brigitte-de-Laval a
été inclus dans l’étude. Des dénominations génériques («Sainte-Foy»; «Haute-Ville», etc.) ont été ajoutées pour tenir compte de demandes moins spécifiques.
Il a été décidé par le comité de suivi de ne pas hiérarchiser l’ordre des quartiers demandés à cause, notamment, de certains systèmes informatiques dont le mode de saisie ne permet pas d’en tenir compte. Le comité a alors suggéré de «pondérer» la demande. Ainsi, chaque requérant s’est vu attribuer cent points, répartis également à chacun de ses choix. Par exemple, un requérant ayant ciblé cinq quartiers a vu chacun de ses choix recevoir une valeur de 0,20. Ces valeurs ont été ensuite additionnées, donnant ainsi à chaque quartier un rang ou une importance permettant de comparer leur popularité (relative) au sein des listes d’attente (fig.: 3). Mentionnons que chaque requérant a ciblé en moyenne trois quartiers différents au moment d’effectuer sa demande.
Les quartiers demandés ont aussi été ramenés au nombre total de logements social et communautaire existants de façon à déceler d’éventuelles spécificités d’un arrondissement à l’autre (fig.: 4).
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 16
Quelques remarques au sujet des coopératives et des obnl
Le portrait réalisé est basé exclusivement sur les listes d’attentes des Groupes de ressources techniques et la Fédération des coopératives d’habitation de Québec-Chaudière Appalaches, chaque coopérative d’habitation et obnl fonctionnant de façon autonome selon la réglementation interne adoptée. Celles-ci peuvent combler les logements vacants de différentes façons, soit en sélectionnant les futurs membres, par les inscriptions sur leurs listes d’attente (fiches d’inscription ou lettres d’intention) soit par des annonces publiques ou par le bouche à oreille.
Les obnl desservent des clientèles dont les besoins transcendent généralement la localisation du quartier. De fait, il faut garder à l’esprit que leurs listes d’attente ne concernent pas tant un quartier désiré que la localisation d’une résidence spécifique. Mais, pour des raisons d’efficacité et de délai imparti, il a été décidé de traiter les listes d’attente des obnl avec les autres listes (OMHQ et coop).
Soulignons au passage qu’il est fréquent pour les requérants de confondre les coopératives avec les obnl. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 17
La région de Québec : organisation et dynamique urbaine
L’organisation de Québec : brève présentation
L’agglomération urbaine de Québec dispose d’une organisation stable dans la longue durée, où l’essentiel des formes prestigieuses ou monumentales forme un axe est-ouest qui se confond avec le
Cap-aux-Diamants. C’est « l’axe monumental de Québec » (Mélançon, 1997). On y retrouve le Vieux-
Québec et ses institutions, la colline parlementaire, le quartier Montcalm flanqué des Plaines d’Abraham, les banlieues de Sillery et de Sainte-Foy voisines de l’université et des centres commerciaux, et, finalement, la banlieue de Cap-Rouge. Cet « axe monumental » se repère à partir d’une carte de la «Valeur moyenne du logement» (Ville de Québec,
2005, 93) : les logements les plus coûteux se trouvent dans l’axe du promontoire.
Au nord et au sud de cet axe se trouvent les anciens faubourgs de Québec, les espaces industriels, les grands équipements de transport (autoroutes, énergie, etc.), les carrières et la banlieue isomorphe*.
Toutefois, cette organisation n’est pas homogène puisque l’axe monumental est troué de formes modestes (les faubourgs de Sillery par exemple), tandis que des formes monumentales ou cossues ponctuent les quartiers plus modestes de Québec (massif institutionnel de Lévis, Lac-Beauport, etc.). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 18
Stable depuis plus de 300 ans, cette organisation un peu particulière tend à orienter le devenir de
Québec (Mélançon, 1997; Guertin, 2006). En d’autres termes, l’axe monumental appelle d’autres formes prestigieuses, d’autres quartiers, tandis que le reste du territoire tend à recevoir davantage d’équipements et de formes modestes. Ainsi, l’évolution d’un projet de développement peut être quelque peu anticipée à partir de sa position dans la structure urbaine de Québec.
Les grands mouvements qui dynamisent le développement de Québec
De façon générale, le développement de Québec est cadencé par de grands mouvements qui se succèdent dans le temps : des tendances à vouloir vivre en périphérie sont généralement suivies de tendances à vouloir vivre au centre. Depuis les années 1950, le développement de Québec a connu deux de ces grands mouvements, d’abord : une évasion sans précédent vers la périphérie suivie d’une tendance à vouloir revenir en ville, tendance qui se poursuivrait encore aujourd’hui (Guertin, 2006).
Ainsi, au lendemain de la deuxième Guerre mondiale, une partie de la population s’évadaient vers les nouvelles banlieues de Sainte-Foy et de Sillery (banlieue pavillonnaire*). Puis, les années 1970 ont été témoins du lancement de la banlieue «consommatoire» (ou isomorphe*) qui s’étalait, pour l’essentiel, au nord et au sud des quartiers du promontoire (Hulbert, 1994; Ritchot et al., 1994).
Ce vaste mouvement d’évasion a eu pour effet, entre autres, d’entraîner les quartiers centraux dans une spirale de décroissance et de dévalorisation, qui elle-même limitait la portée des tentatives de revitalisation du centre-ville (Mail, etc.). Autrement dit, ces départs ont eu une incidence sur les valeurs foncières (désintérêt du centre au profit de la périphérie) et donc sur la qualité du cadre bâti.
Dans le cas du faubourg Saint-Roch, cette dévalorisation a été amplifiée par le départ des industries vers les nouveaux parcs industriels subventionnés de la périphérie (Hulbert, 1994). Elle a été aussi accentuée par les opérations de rénovations urbaines qui provoquaient une dispersion de la population plus fragiles vers les quartiers voisins, et parfois au-delà (Place Bardy, etc.), tout en laissant des trous béants dans Saint-Roch (terrains vacants par exemple). Depuis les années 1980, Québec est animé par un «retour en ville» (ou rassemblement). Timide au début des années 1980, ce retour s’est accéléré dans les années 1990. Touchant initialement le Vieux-Port rénové dans la foulée de Québec 84, ce Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 19
phénomène s’est étendu ensuite à l’ensemble des quartiers du promontoire (axe monumental). Les transformations dans le paysage des quartiers centraux ont exprimé ce désir de rassemblement : transformation radicale des quartiers du port et de la Basse-Ville, nouvelles tours d’appartements autour des plaines d’Abraham, transformation d’un grand nombre de logements en condos (Montcalm notamment), etc. Il faut noter que ce retour en ville n’empêche pas l’étalement urbain de se poursuivre.
Ce retour en ville s’est vraisemblablement accompagné, en certains lieux, d’un phénomène de
«débordement» (Guertin, 2006). Cette dynamique de débordement serait le fait d’acteurs qui, faute de pouvoir atteindre certains quartiers particulièrement valorisés, ont cherché à s’en rapprocher. La gentrification* de Saint-Jean-Baptiste et de Saint-Roch participerait de ce phénomène. Dans le cas de
Saint-Roch, ce débordement aurait soutenu la relance du nouveau centre-ville1. Cette dynamique de retour en ville aurait aussi accentué la crise du logement que connaît Québec depuis 2000. L’intensité de cette crise aurait donc varié dans l’espace. Soulignons à ce titre que les arrondissements de La Cité,
Des Rivières et Laurentien, arrondissement Cap-Rouge, ont connu, entre 1996 et 2001, les hausses de loyers les plus importantes, soit 15,9%, 14,3% et 13,4% respectivement (Ville de Québec, 2005, 90). On peut penser de plus que certains ménages ont résisté à leur dispersion au prix d’un appauvrissement, acceptant de verser une part plus importante de leurs revenus à leur logement. D’ailleurs, la proportion de gens consacrant plus de 30% de leurs revenus à leur loyer est passée de 35% à 36,5% (Ville de Québec, 95)2; mais dans quels quartiers? Au total, la crise du logement, qui n’est toujours pas résorbée, serait en lien avec les grands mouvements qui animent l’organisation urbaine de Québec.
1 Sur la dynamique de front qui anime actuellement le quartier Saint-Roch : www.rguertin.com/archives.html
2 «Les faibles taux d’inoccupation poussent le marché à la hausse et, par conséquent, diminuent le nombre de logements à prix abordable convenant aux clientèles les plus démunies. Actuellement, l’aire urbaine centrale compte plus de locataires que de propriétaires, et la proportion de ménages à faible revenu y est plus forte que dans l’aire urbaine périphérique» (Ville de Québec, 2005, 95). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 20
Le logement à Québec : survol de la situation actuelle
Cette crise du logement qui affecte Québec s’est reflétée directement dans des taux d’inoccupation*
particulièrement bas. Ces derniers ont plongé à la fin des années 1990 pour atteindre 0,3% en 2002. Si
les taux sont remontés par la suite, ils sont redescendus à partir de 2006 pour repasser sous la barre
des 1% à l’automne 2008 (0,6%)3. Avec des taux aussi bas, la crise du logement serait donc loin d’être terminée. Cette crise donne à la question du logement social et communautaire une importance dans la mesure où la chute drastique des taux d’inoccupation et la hausse associée au coût des loyers a mis
sous pression une part plus importante de locataires.
Plusieurs facteurs, concomitants aux grands mouvements qui animent la région de Québec, se conjuguent de diverses façons dans cette crise. Ce faisant, le contexte dans lequel le logement social et communautaire va se développer dans un avenir proche subira l’augmentation de diverses influences. Qu’en est-il?
3 Il est à souligner que la SCHL a modifié ses méthodes de calcul entre 2007 et 2008, rendant la comparaison entre ces deux périodes plus délicate (SCHL, 2008). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 21
Depuis quelques années, la région de Québec connaît une bonne croissance économique (Ville de
Québec, 2005, 95; SCHL, 2004 - 2008). On peut même dire que 2007 aurait été caractérisée par une situation de plein emploi (SCHL, 2007.2). La bonne performance économique de Québec aurait ainsi favorisé le bilan démographique régional4. Cette croissance démographique aurait tendance à modifier
à la baisse les taux d’inoccupation, d’autant plus que la région connaîtrait depuis quelques années un ralentissement dans la construction de logements neufs (privés) (SCHL, 2008). Autrement dit, le jeu de l’offre et de la demande de logements aurait participé à la crise qui sévit depuis 2000. Du côté des nouvelles unités de logements social et communautaire, le nombre d’unités construites demeure modeste et dépend d’un processus de réalisation qui peut donner un aspect irrégulier (250 unités en
2005; 443 unités en 2006 et 78 unités en 2007; SCHL, 2006.3; 2007.2). Selon la Ville de Québec, ce sont
2 400 unités de logements social et communautaire qui ont été construites depuis 2002 (2008).
Soulignons au passage que 400 nouvelles unités viennent d’être annoncées pour 2008 (ibidem).
Pour avoir une idée plus précise de l’impact du jeu de l’offre et de la demande sur les taux d’inoccupation, il faudrait pouvoir ajouter le nombre de nouvelles unités résidentielles (privées et locatives) de façon à pouvoir estimer leur capacité à absorber les effets de ce bilan démographique positif. Cela dit, la crise économique qui s’annonce risque de décourager les ménages* désirant accéder à la propriété, contribuant à maintenir sous pression les taux d’inoccupation (SCHL, 2008, 5).
Le bilan migratoire à lui seul serait insuffisant pour expliquer les taux actuels d’inoccupation. Plus qu’une croissance démographique soutenue, Québec connaîtrait surtout les effets d’une croissance démographique à cause d’une augmentation du nombre de ménages composés d’une seule personne
4 «la hausse moyenne de 2 700 emplois par année entre 1991 et 2001 dans la région de Québec a certainement eu un impact sur la demande résidentielle» (Ville de Québec, 2005, 90). «Depuis 2001, la RMR de Québec accueilli un peu plus de 18 000 personnes […] et le solde migratoire a varié de 3 000 à 5 000 annuellement» (SCHL, 2007.2, 3). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 22
(Létourneau dans Renaud, 2008, 14)5. Ainsi, la crise du logement à Québec serait, entre autres choses,
le fait d’un fractionnement des ménages et d’un bilan migratoire soutenu par une bonne croissance
économique6. Comme ce fractionnement des ménages concerne en partie les ménages les plus âgés, il ne serait pas étonnant de constater une hausse de la construction de résidences pour aînés7. Par
exemple, «plus de la moitié» des unités de logements locatifs construites en 2007 dans la région de
Québec «étaient destinées au marché des résidences pour personnes âgées» (SCHL, 2007.2, 5).
Ces ménages composés d’une seule personne auraient vu leurs revenus augmenter moins vite que le
prix des logements (Demers dans Renaud, 2008, 110). On peut donc penser que les personnes seules
ont été particulièrement touchées par la récente évolution des taux d’inoccupation. Et la dernière
baisse suggère que ces ménages vont être encore plus pénalisés à moyen terme. Pourtant, le taux
d’inoccupation pour les appartements d’une chambre à coucher reste relativement plus élevé que pour
les autres catégories de logement. Le graphique suivant suggère ainsi une sorte de paradoxe : d’un
5 Cette augmentation s’explique, selon ISQ, «par l’accroissement du nombre de décès dus au vieillissement et à l’augmentation du nombre de personnes âgées de 45 à 79 ans, de même qu’au fractionnement des ménages. L’accroissement attendu du nombre de ménages pourrait se traduire par une demande accrue de logements (location ou achat) pour personnes seules au cours des prochaines années» (Ville de Québec, 2005.2, 17).
6 Selon la Ville de Québec «L’accroissement du nombre de ménages non familiaux exerce également une pression considérable sur le parc de logements locatifs» (Ville de Québec, 2005, 95).
7 Pour l’ensemble du Québec «le nombre et la part des ménages composés d’une personne seule âgée de 55 ans et plus devraient s’accroître fortement entre 2001 et 2021» (Létourneau dans Renaud, 2008, 17). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 23
côté les personnes seules auraient encore une certaine facilité à se loger (disponibilité relativement plus forte pour les studios et les 1 C.C.), mais disposeraient de revenus ayant crû moins vite que la hausse des loyers. Enfin, ce graphique suggère que les familles auraient encore plus de difficulté à se loger (faibles taux d’inoccupation les 2 et 3 C.C.).
De même, les taux d’inoccupation pour les appartements selon la valeur des loyers auraient tendance, là encore, à défavoriser les personnes seules et les ménages à revenus modestes. En effet, dans la fourchette des loyers de 400$ à 849$ par mois, on constate que les taux d’inoccupation restent faibles8. Il faut noter que la baisse importante du taux d’inoccupation enregistrée dans les
appartements de plus de mille dollars — un surplus maintenant résorbé ? — aurait eu tendance à tirer vers le bas le taux d’inoccupation régional (SCHL, 2007.2). Bref, il appert que les ménages composés d’une seule personne et les ménages à revenus modestes risquent d’être pénalisés à moyen terme par la situation actuelle. Soulignons que les personnes seules représentent l’essentiel des requérants
8 Selon la SCHL, il y a un lien entre le taux d’inoccupation et l’état de délabrement d’un logement, surtout pour les loyers les moins coûteux (2005, 3). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 24
figurant sur les listes d’attente. Dans ce cas, le logement social et communautaire constituerait une
stratégie pour faire face à la situation actuelle.
La pression sur les taux d’inoccupation pour certaines catégories de loyers pourrait aussi se maintenir
dans le temps à cause, notamment, des coûts de construction qui rendent prohibitifs la construction
de certains types de logements.
«Comme le secteur privé ne peut construire des logements à ce prix [600$/mois] en raison, notamment, des coûts de construction trop élevés, l’offre augmente très lentement. Dans la catégorie intermédiaire (600$ à 899$), le taux d’inoccupation était de 1,5% en 2005, et c’est dans cette même catégorie qu’il augmentera le plus en 2006 et en 2007. En effet, dans cette gamme de prix, on peut encore construire des bâtiments en bois et en briques. Le taux d’inoccupation devrait donc continuer d’augmenter, particulièrement dans les secteurs périphériques, où les terrains se prêtent mieux» à ce type de construction (SCHL, 2006, 4).
Ce commentaire à l’effet qu’il est encore possible de construire en périphérie des villes des logements
à un prix maximum de 600$ par mois soulève indirectement la question de la disponibilité du logement
dans les quartiers anciens, là où l’espace pour construire est généralement moins disponible. Cette
disponibilité dans les quartiers centraux serait aussi modifiée par une possible hausse des valeurs
foncières (effet du retour en ville), contribuant non seulement à la hausse des loyers, mais aussi au phénomène de transformation d’appartements en condos, etc. Les coûts de construction étant fluctuants dans l’espace, ils auraient donc, indirectement, une incidence sur la répartition spatiale de la crise du logement.
Une catégorie de ménages se trouvent aussi être plus pénalisés. En effet, les ménages dont les revenus dépassent de peu les revenus maximums admissibles (besoins impérieux), n’ont pas accès au logement social. Par contre, ces ménages n’ont pas non plus les moyens financiers pour accéder à des loyers au prix du marché ou plus élevés. Ces ménages en arrivent à payer leur logement bien au delà de 25% de leurs revenus.
La répartition spatiale des taux d’inoccupation par type de logement ne fournit pas de tendances significatives. Même, certaines zones présentent des soubresauts plutôt étonnants (fig. : 5). De plus, il Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 25
aurait été souhaitable de pouvoir cartographier l’évolution temporelle des taux d’inoccupation pour identifier les quartiers où la situation est la plus difficile en regard de la forme urbaine. Il est à noter néanmoins que les quartiers centraux (zones 01 et 02) présentaient en 2008 des taux d’inoccupation relativement élevés par rapport à d’autres quartiers, notamment dans les secteurs des Rivières -
L’Ancienne-Lorette (03)9. Serait-ce un indice indirect de la valeur élevée des loyers dans les quartiers centraux? Est-ce qu’il s’agit une conséquence de la disparition de logements par leur conversion en condominiums? Est-ce de logements qui ne trouveraient pas preneur à cause de leur mauvais état? Il faut souligner de plus que plusieurs tours d’appartements ont été construites dans les quartiers centraux depuis quelques années, contribuant peut-être à hausser quelque peu les taux d’inoccupation. Ces données nécessiteraient une analyse plus poussée.
Le retour en ville que nous avons précédemment évoqué aurait-il contribué à refouler certains ménages plus pauvres vers le secteur des Rivières-L’Ancienne-Lorette (03), permettant d’expliquer des taux d’inoccupation si bas? Il faut dire que le découpage géographique utilisé par la SCHL dissimule peut- être des nuances qui nous permettraient de mieux comprendre la distribution spatiale des taux d’inoccupation. Quant à la baisse soudaine dans le secteur Sainte-Foy/Sillery/Cap-Rouge/Saint-
9 Les zones de la RMR de Québec : 01 : Québec, Basse-Ville, Vanier; 02 : Québec Haute-Ville; 03 : Québec des Rivières, L’Ancienne-Lorette; 04 : Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge, Saint-Augustin; 05 : Val-Bélair, Saint-Émile, Loretteville et autres; 06 : Charlesbourg, Stoneham et autres; 07 : Beauport, Boischâtel, île d’Orléans et autres; 08 : Charny, Saint-Romuald, Saint-Jean-Chrysostôme; 09 : Lévis, Pintendre et autres.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 26
Augustin (04), faut-il y voir un effet d’une baisse du taux d’inoccupation dans les logements haut de gamme?
Selon la SCHL, les conditions économiques et démographiques actuelles devraient se poursuivre à court terme, maintenant à la baisse les taux d’inoccupation (2007.2). Mais, du même souffle, elle reconnaît que la croissance de la population active aura tendance à ralentir, contenant quelque peu la création d’emplois dans la région (idem, 4). Un tel relâchement économique pourrait à plus long terme diminuer la pression sur le secteur locatif. En fait, l’évolution à moyen terme des taux d’inoccupation va dépendre d’une série de facteurs incluant l’évolution du bilan migratoire, l’intensité du fractionnement des ménages, la quantité de logements construits par année (toutes catégories confondues), la durée de la crise économique, les choix de localisation géographique des ménages, les effets géographiques du vieillissement de la population, etc. C’est donc dire que la question du logement entrerait dans une période de turbulences. Cette absence de tendance se devine dans les analyses de la SCHL qui, en 2006, prévoyait une lente remontée du taux d’inoccupation pour annoncer l’année suivante que le marché locatif resterait serré.
Tous ces facteurs qui accentuent ou relâchent les taux d’inoccupation s’inscrivent à l’intérieur d’une dynamique régionale qui semble caractérisée par un retour en ville (rassemblement) et un fractionnement des ménages. Ces deux éléments seraient en quelque sorte la trame de fond sur laquelle se déploient les taux d’inoccupation. Cela dit, l’arrivée à la retraite des baby-boomers*, qui représentent environ le quart de la population, pourrait graduellement changer le portrait du logement dans la région de Québec. Bref, un ensemble de facteurs se combinent pour infléchir le taux d’inoccupation, actuellement, il ne semble pas y avoir de tendance manifeste à l’horizon. La question du logement social et communautaire s’inscrit donc dans un contexte plutôt incertain, qui pourrait être aggravé par la crise économique. Cela dit, en ramenant les données sur le logement à la structure urbaine et aux grands mouvements qui l’animent, il serait possible d’échafauder des scénarios pour les différents quartiers et ainsi réduire quelque peu l’incertitude qui peut planer sur le devenir de la demande de logements. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 27
Le logement social et communautaire dans la grande région de Québec : bref portrait d’ensemble
Le portrait socioéconomique des coopératives d’habitation : quelques remarques générales
En 2007, la Confédération québécoise des coopératives d’habitation a dressé un profil socioéconomique des résidants de coopératives d’habitation du Québec (2007). De cette étude, il est possible de tirer quelques déductions générales sur les résidants des coopératives d’habitation de la région de Québec, permettant de cerner davantage la dynamique qui caractérise l’évolution des coopératives de la région, et peut-être du logement social et communautaire en général.
Au Québec, l’âge moyen des résidants de coopératives est en hausse de façon significative. Au cours des vingt dernières années, la proportion de résidants âgés de 55 ans et plus a presque doublée, passant de 24% en 1987 à 45% en 2007 (CQCH, 2008, 11). Parallèlement, les moins de 35 ans sont passés de 33 à 17%, tandis que les 35 à 54 ans ont eux aussi diminué. Ce vieillissement des personnes vivant en coopérative ne fait que suivre la tendance observé au Québec dans la population en général. De plus, si les membres ont tendance à demeurer plus longtemps dans leur coopérative, la CQCH a noté une
«assez forte proportion de personnes âgées parmi les nouveaux membres», ce qui pourrait «accentuer la tendance au vieillissement au sein des coopératives d’habitation» (idem, 60). On peut vraisemblablement penser qu’il en va de même dans la région de Québec. D’ailleurs, sur les listes d’attente (fig. : 6) 41% des requérants ont demandé un logement pour personnes retraitées. Ainsi, à long terme, le vieillissement des membres des coopératives pourrait amener une réorganisation du parc de logements coopératifs due à l’émergence de besoins spécifiques (idem, 12).
Ce vieillissement des personnes vivant en coopérative annonce-t-il l’avènement d’une période durant laquelle les coopératives connaîtraient un renouvellement important de leurs membres par le départ des personnes plus âgées? Si oui, ce renouvellement ne risque-t-il pas de se produire à une époque où un grand nombre de coopératives auront atteint la fin de leur convention? Quelle peut-être l’incidence Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 28
d’une telle coïncidence sur la dynamique des coopératives? Faudrait-il à nouveau réaménager ces dernières avec l’arrivée de membres plus jeunes qui exprimeront des besoins certainement différents?
Ou alors les coopératives auront-elles tendance à concentrer des personnes âgées? Peut-on penser par exemple que des coopératives libérées de leur convention refuseront les jeunes familles à cause du bruit des enfants? Etc. Bref, ces coïncidences peuvent-elles transformer la dynamique des coopératives?
Toujours pour l’ensemble du Québec, la CQCH a noté que les ménages composés d’une seule personne représentent la seule catégorie de ménages à avoir augmenté depuis 1987. En fait, cette catégorie a pratiquement doublé en 20 ans, passant de 23% à 45% (idem, 23). Cette observation rejoint-elle nos précédents commentaires sur le fractionnement des ménages? Elle évoque aussi les listes d’attente actuelles, où quelque 70% des requérants demandent un studio ou un logement d’une chambre à coucher (fig. 7). À plus long terme, et compte tenu du fait que les générations montantes risquent d’être moins nombreuses, le parc immobilier des coopératives répondra-t-il encore à la demande, lorsque la vague des baby boomers aura passé à cause, entre autres, du surplus de logements d’une certaine taille? À ce titre, l’étude de la CQCH reconnaît que cette situation remettrait potentiellement en cause l’adéquation entre la forme de la demande de logements et l’actuelle typologie de logements disponibles (idem, 36). De plus, cette situation pourrait avoir un impact sur la concordance des programmes de financement/futurs projets de coopératives (ibidem). D’ailleurs, l’étude a noté une augmentation significative de la proportion des logements d’une chambre à coucher dans les nouveaux projets (de 18% en 1987 à 24% en 2007; idem, 38).
Au chapitre des revenus, cette étude souligne un détail intéressant qui, à moyen terme, pourrait affecter l’univers des coopératives : non seulement le revenu des ménages vivant en coopératives augmente-t-il moins rapidement que celui des ménages en général, mais il augmente moins rapidement que les loyers dans les coopératives (idem, 36 et 49). Ce faisant, le taux d’effort* dans les coopératives d’habitation serait en train de changer, vraisemblablement sous l’effet, entre autres, de la fragmentation des ménages. Autrement dit, le coût de la vie en coopérative serait-il en train de Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 29
rattraper celui en logement d’initiative privée? Et dans un contexte de fin de conventions, quel sera l’impact d’une telle situation sur les ménages les moins fortunés?
Ainsi, les tendances régionales que nous avons précédemment soulignées trouvent un écho dans l’étude de la CQCH (vieillissement, fractionnement des ménages, etc.). Aussi, il appert que l’adhésion aux coopératives d’habitation, «plus que jamais», «est motivée par des considérations économiques»
(idem, 61). Il y aurait donc un paradoxe entre des membres moins fortunés (personnes seules) et un
coût de la vie en hausse dans
les coopératives.
L’offre actuelle en matière
de logement social et
communautaire (figure 4)
C’est sans étonnement qu’on
observe une forte
concentration de logements
social et communautaire dans
les quartiers les plus anciens de Québec. Les quartiers centraux sont non seulement les plus populeux, mais ils accueillent aussi une grande concentration de locataires. Ce contexte géo-démographique a certainement favorisé l’émergence de projets collectifs, initiés par des ménages désirant acquérir un meilleur contrôle sur leurs conditions de logement. Limoilou a pour sa part été conçu comme une banlieue (propriétaires occupants au rez-de-chaussée) surmontée d’un faubourg (locataires aux étages), la location de logements permettant aux propriétaires d’accéder à la propriété. Là encore, une grande concentration de locataires a certainement contribué à l’émergence de projets de logements communautaires. Le quartier Saint-Sacrement, qui, par endroit, n’est pas sans évoquer Limoilou, en accueille un nombre appréciable. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 30
L’ancienneté et la densité de l’occupation des quartiers centraux a aussi contribué à l’émergence d’une variété de services de proximité contribuant à façonner un rythme de vie qui leur est propre. La présence de ces services a certainement contribué à la localisation de certains projets. Bref, un ensemble de facteurs géo-historiques contribuent à expliquer pourquoi les quartiers centraux accueillent 60% de toutes les unités de logement social et communautaire.
À l’inverse, la périphérie de Québec a eu tendance à accueillir la grande banlieue consommatoire, ce qui pourrait expliquer pourquoi il y a là moins de logements social et communautaire. En simplifiant, nous pouvons écrire qu’au moment où les acteurs des quartiers centraux utilisaient la coopérative pour obtenir un meilleur contrôle sur leurs conditions de logement, la périphérie accueillait des ménages qui désiraient la banlieue et son mode de vie dont la propriété de la maison. Quant aux quartiers du promontoire (axe monumental), ils disposent de peu de logements social et communautaire, étant composés pour l’essentiel de banlieues pavillonnaires*. La répartition actuelle du logement social et communautaire serait donc le fait, en partie du moins, d’héritages historiques, de l’organisation du paysage bâti de Québec et de décisions politiques.
Enfin, la Corporation Waskahegen construit des logements à prix modique pour les autochtones vivant hors réserve. Cette corporation gère les différents programmes de la Société d’habitation du Québec (AccèsLogis, Logements abordables, RénoVillage*), ainsi que des programmes spécifiques aux communautés autochtones10. Dans la région de Québec, la Corporation Waskahegen possède plus d’une centaine de logements en hlm, et deux logis en vertu du programme Logement abordable Québec. La corporation dispose notamment de 17 séries de 6 maisons en rangées pour les familles, dont 6 logements pour retraités autonomes. Il s’agit de logements de deux à trois chambres. La Corporation possède également de petites unités réparties à travers le territoire de la Ville de Québec. C’est à Québec que sa liste d’attente serait la plus longue, à cause notamment des jeunes qui viennent y étudier. La corporation n’a pas de logements pour les personnes handicapés (Guylaine Doucet, 2008, cpa)11.
10 http://www.waskahegen.com/
11 Superviseur aux opérations immobilières de l’Est à la Corporation Waskahegen. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 31
Les listes d’attente
L’origine géographique des requérants (figure 2)
Les faubourgs de Québec (Saint-Roch et Saint-Sauveur) et Limoilou se démarquent d’emblée comme principaux quartiers d’origine des requérants. Depuis plus de 300 ans, la vallée de la Saint-Charles accueille des quartiers populaires : leur densité de population, l’importance de leur stock de logements locatifs, mais aussi la présence de longue date de groupes populaires et de coopératives permettraient d’expliquer, en partie du moins, pourquoi ces quartiers reçoivent un nombre important de requérants.
Il y a, à ce titre, une assez bonne coïncidence entre le nombre de logements social et communautaire existants dans ces quartiers et le nombre de requérants. Soulignons que le quartier Saint-Sauveur présente un indice de défavorisation particulièrement marqué (Fecteau et al., 11, 2008), contribuant possiblement à expliquer le grand nombre de requérants qui y habitent (215).
Des quartiers comme Vanier et certains sous-secteurs du quartier Duberger-Les Saules accueillent des populations particulièrement défavorisées (idem), ce qui permettrait là aussi d’expliquer pourquoi ces quartiers comptent un nombre assez important de requérants. L’arrondissement Des Rivières, tout comme celui de Limoilou ainsi que le quartier Saint-Sauveur, auraient-ils accueilli des ménages refoulés hors de Saint-Roch par l’aménagement du nouveau centre-ville? Autrement dit, le lieu d’habitation des requérants au moment d’effectuer leur demande de logement serait-il le reflet indirect de cette dynamique de retour en ville qui anime Québec depuis quelques années?
En banlieue, le lieu de résidence des requérants demande une interprétation plus nuancée. C’est que la banlieue de l’étalement (banlieue isomorphe*) s’est inscrite à l’intérieur d’espaces qui étaient déjà organisés par un réseau d’antennes*, de bourgs* et d’anciens villages. En fait, la banlieue de l’étalement a eu tendance à se greffer à ces derniers. Ces noyaux anciens (Beauport, Loretteville, etc.), qui disposent souvent d’un cadre bâti varié (institutions, résidences cossues, maisons d’ouvriers où la location de l’étage permet au propriétaire d’accéder à la propriété, anciens chalets convertis, etc.), sont parfois flanqués de faubourgs et de banlieues sauvages*. Bref, cette variété morphologique Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 32
implique une hétérogénéité des types de logements, contribuant à la localisation d’une diversité de
ménages d’horizons socio-économiques variés. Ainsi, en banlieue, le nombre et la localisation des
requérants serait à mettre en lien avec la distribution de la forme urbaine.
Au fur et à mesure de son développement, la banlieue a généré des espaces résiduels et des endroits
pollués par le voisinage d’équipements lourds12. De tels espaces ont eu tendance à accueillir des unités
de logements locatifs des contreforts qui sont parfois de mauvaise qualité. Aussi, à cause de leur
localisation, ces unités de logements ont
accueilli des populations modestes, voire
pauvres. Par exemple, lors de la saisie des
données, nous avons noté que plusieurs
requérants habitent dans des contreforts situés
de part et d’autre de l’autoroute Félix-Leclerc
(quartier 4-6) ainsi que dans le voisinage de
l’autoroute Duplessis (quartier du Plateau).
Ainsi, il y a lieu de penser que les résidents de
blocs au voisinage d’autoroutes cherchent à
bonifier leurs conditions de vie. D’ailleurs, une
carte du PDAD de la ville de Québec sur «l’état
des logements et profil socio-économiques»
(2005.2) montre le secteur de l’autoroute Félix-
Leclerc comme étant un cadre bâti «à
surveiller»13.
12 Par exemple, une autoroute tend à polluer les valeurs foncières, ce qui attire souvent l’industrie ou certains types de commerce à grande surface.
13 Ces secteurs ont été définis en recoupant les données suivantes : l’âge des édifices, le taux de chômage, la proportion de ménages devant consacrer plus de 30% de leurs revenus au loyer, la proportion de logements nécessitant des réparations majeures, le revenu familial (Ville de Québec, 2005.2, 125). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 33
Ailleurs en périphérie, certains quartiers présentent une homogénéité morphologique certaine parce qu’ils sont essentiellement composés de maisons individuelles, contribuant vraisemblablement à la faible présence de requérants (absence de locataires, faible densité de population, etc.). Cela dit, une telle uniformité peut dissimuler des situations socio-économiques difficiles, entre autres des poches de pauvreté.
Quant aux quartiers du promontoire (axe monumental), la présence de banlieues pavillonnaires permet d’avancer l’idée que les communautés qui s’y trouvent ne sont pas susceptibles de demander du logement social et communautaire, ce qui ne veut pas dire que les quartiers du promontoire ne disposent pas de population ayant des difficultés à se loger, ou des populations vieillissantes cherchant un mode d’habitation alternatif. Mentionnons à titre d’exemple le cas du faubourg de Bergerville, isolé de la banlieue pavillonnaire de Sillery par un contrefort.
Ainsi, la distribution des formes du paysage construit de Québec permet d’interpréter, en partie du moins, la répartition spatiale des requérants, par exemple le lien faubourgs/densité. Ce parallèle entre la forme urbaine et la localisation des requérants permettrait éventuellement de mieux cerner certains phénomènes comme celui de la pauvreté et donc de mieux interpréter les listes d’attente. De plus, puisque la forme urbaine présente une stabilité de longue durée, il y a lieu de penser que ces listes pourraient, d’année en année, présenter certaines similitudes. À cette répartition des formes, nous pourrions superposer la dynamique urbaine qui anime les différents quartiers de Québec. Par exemple, le peu de requérants habitant actuellement le faubourg Saint-Jean-Baptiste (66) s’expliquerait peut-
être par le fait que la gentrification* qui s’est emparée de ce quartier depuis un certain nombre d’années aurait déjà dispersé plusieurs citoyens. Autrement dit, la forme des listes d’attente pourrait
être infléchie par les grands mouvements qui dynamisent Québec.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 34
Les besoins spécifiques
Un certain nombre de requérants nécessitent un logement adapté à leur condition psycho-physique
(personnes à mobilité réduite, aux prises avec un problème de santé mentale, etc.). Il s’agit là, dans
presque tous les cas, d’un pré-requis essentiel à leur bien-être.
Faute de temps, nous n’avons retenu que les données provenant des coopératives et des obnl. C’est que sur leurs listes d’attente, ces organismes disposent d’une case spécifiquement identifiée «mobilité réduite», «cécité», etc. La clarté de cette information a permis un traitement rapide. A contrario, ces données ne sont pas toujours explicites sur la liste d’attente de l’OMHQ, ce qui exige dans trop de cas une interprétation. Soulignons tout de même que nous avons pu identifier sur les listes de l’OMHQ, et sans erreur, une vingtaine de requérants affectés par un handicap
(cécité, obésité morbide, etc.).
Ainsi, et compte tenu des informations disponibles, c’est une centaine de requérants, sur plus de 2000, qui présentaient un handicap ou une limite psycho-physique au moment de leur demande pour un logement social ou communautaire. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 35
Les quartiers les plus demandés : observations générales (figure 3)
Les cinq quartiers les plus demandés sont les trois quartiers de l’arrondissement Limoilou, Saint-
Sauveur et le quartier Pointe-Sainte-Foy. Sur ces cinq quartiers, quatre d’entre eux comptent le plus grand nombre de requérants. Cette coïncidence entre le quartier d’origine et le quartier demandé serait vraisemblablement le résultat d’un désir des requérants de demeurer dans leur quartier d’origine14. Dans le cas du quartier Pointe-Sainte-Foy, c’est la livraison prochaine d’un projet de coopérative qui expliquerait sa seconde place après le quartier Saint-Sauveur (Michel Côté, Immeuble populaire, 2008, cpa). Cet exemple du quartier Pointe-Sainte-Foy pourrait-il suggérer que certains requérants seraient davantage attirés par la possibilité d’occuper un logement neuf, suite à la promotion de nouveaux projets, que par l’attrait d’un quartier en particulier? C’est une avenue à considérer.
Dans le cas des coopératives, ce lien entre le quartier de résidence et le quartier demandé serait influencé par le réseau social des requérants. En effet, certains commentaires inscrits sur leurs listes d’attente nous permettent d’avancer que ce n’est pas toujours la proximité géographique qui influence le choix des requérants mais la proximité sociale qu’ils peuvent avoir avec un (des) coopérant(s).
Mentionnons aussi que la localisation de certains immeubles par rapport au découpage géographique des quartiers peut modifier la répartition des données. Par exemple, si le Vieux-Québec arrive au sixième rang des quartiers les plus demandés, c’est, entre autres choses, parce qu’il accueille un hlm qui est aux portes du quartier Saint-Roch.
14 Il est à noter que les requérants ciblent souvent plusieurs quartiers dans l’espoir d’obtenir plus rapidement un logement social ou communautaire. Mais au moment de recevoir leur logement, plusieurs sont déçus car ce dernier n’est pas localisé dans leur quartier d’origine. Cette observation a été réalisée par plusieurs membres du comité de suivi. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 36
Types de logements demandés (logements familles/retraités; voir fiches par quartier)
Dans l’ensemble, toutes typologies confondues, c’est le logement «famille» qui est le plus demandé,
selon une répartition d’environ 60/4015. Cela dit, sur les listes de l’OMHQ, cette dominance fléchit pour se rapprocher d’une répartition 50/50. Dans le réseau des coopératives et des obnl, c’est la demande «famille» qui domine (70%).
Dans le réseau communautaire, la répartition de la demande pour du logement famille ou retraité présente quelques nuances, malgré le fait que, pour l’essentiel, les proportions tournent autour de
70/30 (famille/retraité). Dans les quartiers centraux et dans certains quartiers de l’arrondissement
Sainte-Foy-Sillery, l’essentiel de la demande concerne un logement famille. Ensuite, dans les quartiers
Notre-Dame-des-Laurentides, Chutes-Montmorency, quartier 5-2, quartier 5-1, Maizerets, Lac-Saint-
Charles, Cap-Rouge et Saint-Augustin, la demande pour du logement famille oscille ou dépasse les
80%. Cela dit, il faut garder à l’esprit que le nombre de requérants ayant nommé certains de ces quartiers demeurent faible.
Dans le réseau de l’OMHQ nous pouvons observer quelques quartiers où la demande pour du logement retraité excède celle pour le logement famille. Mentionnons à ce titre : Lairet (64%), Saint-Émile (80%),
Cap-Rouge (70%), L’Ancienne-Lorette (63%), Saint-Augustin (58%). Tous ces quartiers sont plutôt à la périphérie des quartiers centraux et nécessiteraient d’autres analyses pour mieux comprendre, entre autres, les liens qui peuvent unir leur forme urbaine et le profil socio-économique des requérants qui ont ciblé ces quartiers.
15 Voir les remarques de la page 66 relativement à la compilation des données. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 37
Les typologies demandées : une nette prédominance pour les logements d’une chambre à coucher
D’emblée, ce qui ressort des données, c’est la forte demande pour des studios et des logements d’une chambre à coucher
(fig. : 5). Cette situation est d’autant plus vraie à l’OMHQ, où 80% des requérants ont demandé un tel logement. Cette nette prédominance rejoint-elle nos précédents commentaires au sujet du fractionnement des ménages? Ces chiffres suggèrent-ils que le logement social et communautaire serait effectivement une stratégie, de la part des personnes seules, pour se loger dans un contexte de taux d’inoccupation
élevés et de loyers croissant plus rapidement que leurs revenus? Cela dit, cette situation doit être nuancée à la lumière de certaines dispositions réglementaires. En effet, à l’OMHQ, les requérants sont tenus de demander un logement correspondant à la taille de leur ménage, tandis que dans les coop et les obnl, pour les logements non subventionnés, cette obligation n’est pas appliquée systématiquement. De fait, le portrait dans les coopératives serait quelque peu différent. D’ailleurs, dans les coop et les obnl, nous pouvons observer que la demande de logements de deux et trois chambres à coucher dépasse celle à l’OMHQ.
La distribution par quartier des typologies demandées rejoint sensiblement la demande calculée à l’échelle de la région. Néanmoins, quelques quartiers présentent des profils un peu particuliers. Ainsi, dans l’univers des coopératives et des obnl, dans certains quartiers, la demande pour des appartements de deux chambres à coucher oscille autour de 50% (Vieux-Québec, Notre-Dame-des-Laurentides, Cap-
Rouge). Parmi les requérants ayant ciblé le Quartier 5-2, plus de 60% d’entre eux ont demandé un Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 38
logement de deux chambres à coucher, tout comme pour ceux qui ont ciblé L’Ancienne-Lorette (45%).
Enfin, dans le cas du quartier Aéroport, c’est 60% des requérants qui demandent un logement de deux chambres à coucher.
Sur les listes d’attente de l’OMHQ, 60% des requérants ayant ciblé le quartier Des Châtels ont demandé un logement de deux chambres à coucher, tandis que dans le cas de Val-Bélair, 35% demandent un logement de quatre chambres à coucher. Cela suggère que Val-Bélair serait un quartier ciblé par des ménages assez nombreux. Il faut garder à l’esprit que dans certains de ces quartiers, le nombre de requérants est parfois faible. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 39
Pistes de réflexion
L’analyse des listes d’attente ne saurait dicter des solutions précises pour contrer, par exemple, les conséquences de la crise du logement. Néanmoins, ce premier portrait peut suggérer aux organismes qui œuvrent dans le domaine du logement social et communautaire des pistes de réflexion susceptibles de nourrir leur action.
La mise à jour des listes d’attente
Il pourrait être intéressant de reproduire dans le temps le présent portrait de façon à déceler d’éventuelles tendances. Aussi, un parallèle pourrait être effectué entre ces tendances et la distribution du cadre bâti. Une telle approche fournirait éventuellement une meilleure compréhension de la dynamique du logement d’un quartier à l’autre. En effet, à l’aide d’un regard croisé, certaines déductions, validées par des enquêtes sur le terrain, permettraient par exemple de cerner plus finement des poches de pauvreté, de mieux comprendre la dynamique de certains contreforts, ou encore de secteurs où le cadre bâti nécessiterait des rénovations importantes. Pour les intervenants en habitation, la mise à jour de cette étude contribuerait certainement à éclairer leur processus de prise de décisions (localisation des futurs projets, types de projets, etc.).
Reproduire cette étude à intervalles réguliers demanderait, pour des questions d’efficacité et de précision, à ce que les formulaires d’inscription soient uniformisés (mode de saisie, données recueillies, etc.). À la limite, chaque organisme pourrait être tenu de fournir un fichier standardisé. De plus, un bref questionnaire pourrait accompagner les formulaires d’inscription pour recueillir des renseignements complémentaires, permettant de mieux cerner la dynamique pouvant animer les différentes listes d’attente.
Compte tenu que le logement en général, et le logement social et communautaire en particulier, semblent entrer dans une période de bouleversements, peut-on penser à la mise sur pied d’un Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 40
observatoire du logement pour la grande région de Québec? Un tel observatoire pourrait effectuer des analyses allant au-delà des simples statistiques, proposant de considérer la question du logement selon un ensemble de facettes (forme urbaine, distribution de la pauvreté, grands mouvements qui animent
Québec, évolution de la forme des listes d’attente, etc.). Un tel observatoire indépendant pourrait ainsi offrir des analyses plus globales, et spécifiquement adaptées au contexte de Québec (incluant la
Rive Sud?). La CDEC de Québec, dont les mandats favorisent, entre autres choses, la concertation entre les différents acteurs du milieu, pourrait être le point d’attache d’un tel observatoire.
Adapter le parc immobilier actuel
Les membres du comité de suivi ont souligné le fait que la formule du studio est inadéquate. Si, à une
époque, elle a pu être populaire, elle serait aujourd’hui largement boudée par plusieurs requérants. À l’OMHQ, le studio serait souvent considéré comme transitoire : sous le coup de l’urgence, plusieurs requérants accepteraient un studio dans l’espoir d’obtenir par la suite un appartement d’une chambre
à coucher. Il semble aussi, tant à l’OMHQ que dans le réseau des coopératives et des obnl, que certains studios ne trouvent pas preneur.
Dans un tel contexte, serait-il envisageable de reconfigurer, de façon ponctuelle, le parc immobilier de façon à ce qu’il corresponde davantage à la demande? Autrement dit, et dans certains cas très spécifiques, ne pourrait-on pas agrandir de l’intérieur en fusionnant ici et là certains studios?
Bonifier l’offre d’appartements d’une chambre à coucher
Les listes d’attente suggèrent fortement que l’essentiel de la demande est le fait de personnes seules
(majorité de requérants ayant demandé un studio ou un 1 C.C.). De plus, nous avons évoqué un fractionnement des ménages qui infléchirait la forme des listes d’attente. Les futurs projets de logements social et communautaire ne devraient-ils pas tenir compte de cette prépondérance vraisemblable des personnes seules? Serait-il alors nécessaire de réorganiser les programmes de financement, changer les critères, pour tenir compte de ce constat? Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 41
Développer sans terrain
Le territoire de la ville de Québec dispose d’un certain nombre de terrains vacants qui seraient susceptibles d’accueillir des unités de logements social et communautaire. Leur distribution varie dans l’espace, selon des facteurs comme la densité ou l’ancienneté de l’occupation; les arrondissements plus périphériques disposent généralement de plus de terrains vacants que les arrondissements plus centraux. Le peu de terrains vacants dans les quartiers centraux pourrait être une conséquence de ce retour en ville que nous avons évoqué précédemment.
Dans les arrondissements où les terrains vacants se font Terrain Nombre de plus rares, ont peut penser que leur valeur les rend plus Arrondissement vacant logements desservi totaux difficiles à développer autrement. Une telle situation Ville de Québec 5 140 50 350 La Cité 720 4 500 pourrait avoir une incidence sur le coût des nouveaux Les Rivières 780 8 340 projets de logements social et communautaire. De plus, il Sainte‐Foy‐Sillery 410 7 410 Charlesbourg 1 010 8 810 peut devenir souhaitable de conserver ces terrains pour Beauport 470 6 470 des usages plus collectifs (parcs, équipements publics, Limoilou 260 750 Haute St‐Charles 590 4 670 etc.). Ici, le Plan directeur d’aménagement et de Laurentien 900 9 400 développement de la Ville de Québec apporte une Ville de Québec (2005) alternative qui permettrait de redéployer le logement social et communautaire autrement : la Ville de
Québec soutient qu’il serait possible d’ajouter de nouvelles unités de logements par «recyclage, insertion et densification douce» (2005.2, 39-48). C’est donc dire que le logement social et communautaire pourrait être intégré à des projets de recyclage, d’insertion et de densification
(agrandissements, ajouts d’étages, etc.). Une telle approche rencontrerait de plus l’objectif municipal de «favoriser une plus grande mixité sociale dans l’ensemble des arrondissements» (idem, 124).
Autrement dit, il serait possible de développer du logement social et communautaire sans terrain, en l’intégrant à l’intérieur de projets de redéveloppement.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 42
Le « rachat-rénovation »
Depuis quelques années, le mouvement coopératif et des OBNL travaille très activement pour développer une autre approche, soit le « rachat-rénovation » d’édifices locatifs ou institutionnels, et peut-être plus particulièrement d’édifices nécessitant des réparations majeures comme des édifices délaissés par leur propriétaire. Une telle approche faciliterait l’implantation de logements sociaux et communautaires dans des quartiers où les terrains sont peu disponibles ou encore dans des quartiers denses nécessitant de nouvelles unités pour répondre à l’offre. Aussi, une telle façon de faire permettrait d’améliorer la qualité de vie de certains locataires et surtout d’améliorer la qualité du cadre bâti, d’autant plus que ces rénovations seraient réalisées selon les normes actuelles du bâtiment. Ces achats pourraient-ils être faits par des coopératives et des obnl disposant de la santé financière nécessaire à de telles opérations? La partie rénovation pourrait-elle faire l’objet de subventions? Cette option mérite certainement réflexion.
Une mesure indirecte et à plus long terme : le logement multigénérationnel
La transformation de résidences unifamiliales en logement multigénérationnels serait une solution indirecte pouvant contribuer, à long terme, à réduire la pression sur le secteur locatif en général et sur le logement social et communautaire en particulier. Si de tels logements permettaient aux personnes
âgées de rester plus longtemps dans leur domicile, ils favoriseraient l’accès à la propriété, notamment aux ménages moins nantis. Aussi, à plus long terme, de telles résidences pourraient, dans certains cas,
être converties en duplex, permettant de hausser l’offre de logements locatifs dans des quartiers où cette dernière est plutôt faible. Une telle mesure permettrait aussi de rencontrer l’objectif de la Ville d’offrir des quartiers mixtes (2005.2). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 43
Perspectives d’avenir à long terme : quelques hypothèses
L’évolution de la demande de logements est liée à plusieurs facteurs, dont le rythme de formation des ménages, qui serait appelé à ralentir16. Cette baisse dans la formation du nombre de ménages est attribuable, selon la SCHL, au fait que la génération* de l’écho du baby-boom* compte moins d’individus, et que celle des baby-boomers* est appelée à sortir massivement de la population active
(2004, 7). D’ailleurs, comme les baby-boomers représentent une proportion importante de la population, ils provoquent «un “effet de vague” en entrant dans chaque nouvelle classe d’âge» (SCHL,
2004, 7). C’est à partir de 2011 que l’impact de ces changements démographiques commencerait à se faire sentir, peut-être même avant (ibidem)17.
Si cet effet de vague peut, dans un avenir assez proche, contribuer à détendre le marché immobilier en général, et locatif en particulier, il risque néanmoins de commander une forte demande pour du logement pour aînés, et peut-être même d’infléchir la pression sur des équipements comme les
CHSLD*. À ce titre, un auteur souligne que les coopératives et les obnl pourraient devenir une formule intéressante pour des aînés désirant mieux contrôler leurs conditions de vie (Arteau et al., 2005)18. En particulier la coopérative de solidarité qui, en plus des membres utilisateurs, permet d’avoir deux catégories de membres : des membres de soutien et des membres travailleurs. Cette diversité permet d’apporter un soutien aux membres vieillissants. Toutefois, l’effet du vieillissement de la population sur la demande de logements pourrait connaître une forme de décalage à mesure que les baby-boomers
16 «De façon générale, la formation de ménages au sein de la population active entre dans la dernière phase d’une demande soutenue. […] la création de ménages parmi les personnes de 15 à 64 ans est appelée à décroître continuellement et devenir négative pendant la période 2016-2021» (SCHL, 2004, 8).
17 Dans la région de Québec «la création de ménages parmi les personnes de 65 ans et plus dépassera la formation des ménages plus jeunes à partir de 2006» (SCHL, 2004, 10).
18 La coopérative «est aussi une voie innovatrice pouvant répondre aux besoins qui se feront de plus en plus pressants dans le contexte du vieillissement de la population. Ces personnes auront besoin d’avoir une prise sur leur qualité de vie, de décider des services dont elle veulent se doter et de les gérer, bref d’avoir un contrôle sur l’ensemble de leur vie» (Arteau et al., 2005, 7). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 44
avanceront en âge: «dans la classe d’âge des aînés, la part de création de ménages de 75 ans et plus va
augmenter continuellement, mais exploser véritablement dans 20 ans» (SCHL, 2004, 10). Le marché de
la résidence pour personnes âgées connaîtra donc, à moyen terme, une croissance significative19. Aussi,
dans une vingtaine d’années, l’effet de l’actuel mini baby-boom pourrait accompagner cette explosion
de la demande pour des logements pour personnes âgées20. Cette nouvelle génération pourrait-elle connaître un accès au logement facilité par les départs de leurs aînés? Mais quel type de logements cette génération demandera-t-elle? Du logement pour personnes seules? Pour jeunes familles?
Actuellement (2001), dans la région de Québec, la carte du vieillissement présente un « patron » assez particulier. En effet, les quartiers du promontoire accueillent entre 20 et 28% de personnes de plus de
65 ans, ainsi que Limoilou et Beauport, qui présentent des proportions similaires (20 et 26% respectivement). Soulignons que c’est dans Sainte-Foy et dans Charlesbourg (1991-2001) que cette population de plus de 65 ans augmente le plus rapidement (SCHL, 2004, 11-12).
Pour ce qui est des baby-boomers, ils sont très présents dans les secteurs de Cap-Rouge, Stoneham-
Tewkesbury et de Sainte-Brigitte-de-Laval (plus de 37%; idem, 14). Ailleurs, les proportions oscillent autour de 35% (ibidem). Soulignons de plus que les baby-boomers représentent 36% des résidants du quartier Saint-Roch (idem, 15). En bref, les quartiers du promontoire (l’axe monumental) et certaines banlieues éloignées comptent des proportions importantes de baby-boomers et de personnes de plus de
65 ans.
Mais le rythme de formation des ménages, ainsi que les bilans démographiques, sont peut-être insuffisants pour anticiper le développement du marché immobilier et locatif en particulier. Certes, la
19 «À Québec, le marché de l’habitation destiné aux personnes de 65 ans et plus est appelé à se développer continuellement par suite de l’arrivée des baby-boomers âgés à partir de la période 2011-2016. Ainsi, après une formation annuelle d’environ 1300 ménages pendant la période 2001-2006, on estime qu’il s’en créera le double (2 600) par année durant la période 2006-2026» (SCHL, 2004, 9).
20 «Les naissances sont en hausse, depuis 2003 au Québec, et particulièrement à Québec, où elle a atteint un sommet de 10,1% en 2006» (http://www.canoe.com/infos/quebeccanada/archives/2008/08/20080829- 082000.html). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 45
configuration des classes d’âge et leur distribution dans l’espace, associées à la forme urbaine, peuvent avoir une incidence sur la disponibilité du logement. Néanmoins, les chiffres ne permettent pas d’anticiper les choix de localisation géographique qu’effectueront les acteurs dans le futur, et ce choix de localisation influencera directement la forme que prendra la demande de logements dans l’avenir21.
L’actuel retour en ville — qui dure depuis les années 1980 — pourrait-il faire place à un nouveau mouvement vers la périphérie? L’hypothèse est vraisemblable compte tenu de l’histoire du développement urbain de Québec (Mélançon, 1997; Guertin, 2006). Quels seront les effets d’un tel mouvement s’il devait s’actualiser? Modifiera-t-il à la baisse les taux d’inoccupation dans les quartiers centraux? Quel sera son impact dans le contexte du vieillissement de la population? Un éventuel mouvement vers la périphérie pourrait-il être détourné par des rivalités entre la ville centre et les
MRC* environnantes? Pourrait-on assister à l’érosion d’anciennes banlieues des années 1950-60 parce que boudées par des familles désirant faire l’acquisition de « bungalows » neufs?
Certes, les données numériques peuvent nous permettre d’identifier les classes d’âges les plus susceptibles de se déplacer, notamment sous l’effet du vieillissement. Mais une approche par la mobilité des acteurs permettrait peut-être d’échafauder quelques scénarios vraisemblables, à partir desquels il serait possible d’anticiper l’avenir des quartiers de Québec, et donc de réduire quelque peu l’incertitude pouvant entourer le processus de prise de décision relatif à la question du logement social et communautaire.
Le vieillissement de la population aura des effets indirects (et possiblement différés) sur la dynamique du logement. Certes, à partir d’un certain moment, une cohorte importante d’aînés (issue de la génération des baby-boomers) sera appelée à résider dans des logements pour personnes âgées. Mais d’ici là, il faut peut-être s’attendre à ce que les baby-boomers cherchent à demeurer chez eux le plus
21 «Les changements de comportement des individus présentent la plus grande incertitude, ce qui rend difficilement prévisible la demande future» (Ville de Québec, 2005, 99). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 46
longtemps possible. Ce désir aurait été exprimé par de nombreux aînés22, tout en étant encouragé par la Politique de soutien à domicile du gouvernement du Québec (2003). Ainsi, en cherchant à demeurer chez eux le plus longtemps possible, les aînés d’aujourd’hui et les aînés de demain pourraient avoir une incidence sur la situation du logement pour les générations qui les suivent, même si ces générations comportent moins d’individus. Dans un tel contexte, la demeure intergénérationnelle pourrait représenter une alternative intéressante.
Les baby-boomers, qui représentent actuellement 33% de la population (SCHL, 2004, 7), pourraient-ils, avec l’avènement de la retraite, se relocaliser (temporairement) vers des zones de villégiatures, voire dans certains cas, retourner dans leur région d’origine? Quels seraient les effets d’un tel mouvement sur l’offre et la demande de logements? Faut-il s’attendre à un affaiblissement du marché immobilier du à une hausse de l’offre (surtout dans les premières banlieues des années 1950-6023)? Une telle
éventualité faciliterait-elle l’accès à la propriété pour certaines catégories socio-économiques, contribuant, là encore, à détendre d’ici quelques années le marché locatif? De plus, si un tel mouvement devait avoir lieu, les baby boomers pourraient-ils chercher à faire l’acquisition d’un condo
(d’un pied à terre?)? Si oui, quel serait l’impact de ce type de décisions sur la dynamique du logement dans la région de Québec? Loueraient-ils leurs condos le temps de profiter de leurs maisons de campagne24? Et lorsque l’âge forcerait ces acteurs à revenir en ville, quel impact aurait ce retour sur le
logement25? Ces quelques hypothèses laissent entendre que la mobilité des baby-boomers s’annonce
22 Selon une recherche effectuée par une étudiante à la maîtrise, les aînés auraient une forte propension à vouloir rester le plus longtemps possible dans leur résidence, percevant cela comme une source d’autonomie (http://www.familis.org/riopfq/publication/pensons56/maintien.dom1.html).
23 «“Alors que la première génération de propriétaires arrive à l’âge de la retraite, leur maison atteint celui des rénovations majeures et l’infrastructure des rues est à refaire. Dans la région de Québec, entre 1991 et 1996, les banlieues construites dans les années 50 et 60 ont subi une perte de population allant jusqu’à 10 pour cent; les couples avec enfants n’y représentent plus que le tiers des ménages [et] entre 20 et 25% de la population est âgée de 60 ans et plus. Mais, pendant que celles-ci vieillissent, l’étalement urbain se poursuit”» (Ville de Québec, 2005, 101).
24 À Québec, 8% des condos étaient loués en 2006, 9,2% en 2007 et 8,4% en octobre 2008 (SCHL, 2006.3, 5; 2007.2, 5; 2008, 5). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 47
difficile à anticiper. Chose certaine, les déplacements des uns auront un impact sur la localisation des autres, et anticiper ces mouvements nécessitera plus que des chiffres.
Ce vieillissement peut-il engendrer une hausse significative du nombre de logements adaptés? Si oui, qu’arrivera-t-il de ces logements, compte tenu du fait que les générations montantes sont démographiquement moins nombreuses? Faudra-t-il penser à une architecture flexible, modulable, facilitant leur transformation et leur adaptation à d’autres fins? Le vieillissement de la population soulève donc plusieurs questions relativement à son impact sur le logement (trajectoires versus accessibilité dans le temps et dans l’espace).
Ainsi, la question du logement social et communautaire entre vraisemblablement dans une période où les modes d’habitation vont se diversifier, et dans certains cas subir une forte demande26. Sans compter que ces bouleversements risquent de ne pas être également répartis dans l’espace. Ainsi, certains quartiers seront plus ou moins touchés par ces phénomènes, et ces derniers seront à la fois influencés par l’organisation fondamentale de Québec et altérés par les grands mouvements qui animent cette organisation. Dans un tel contexte de bouleversements anticipés, l’instauration d’un observatoire du logement pourrait devenir un outil intéressant d’aide à la décision pour la région.
25 Déjà, «la région de Québec gagne un nombre relativement stable de personnes âgées de 65 ans et plus» (SCHL, 2004, 20).
26 «Traditionnellement, les ménages formés d’une seule personne étaient surtout locataires, aujourd’hui, ils sont de plus en plus souvent propriétaires. Par ailleurs, le mode de vie des individus est devenu de plus en plus complexe, ce qui se traduit notamment par des besoins d’habitation plus variés, en fonction non seulement du stade de vie familiale auquel ils sont rendus, mais aussi de la précarité de l’emploi et du degré d’insécurité de leur famille. Le marché devra donc développer des habitations plus flexibles pour répondre à ces nouveaux besoins» (Hélène Aubé dans Renaud, 2008, VI). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 48
La fin des conventions : vers une diminution du nombre de logements subventionnés?
Les coopératives et les OBNL en habitation sont liés à l’État (SCHL ou SHQ*) par des accords d’exploitation dont la durée, en simplifiant un peu, correspond à la durée de leurs hypothèques. Ainsi, au fur et à mesure où les coopératives vont terminer le remboursement de leurs hypothèques, elles vont par le fait même être libérées de l’essentiel de leurs obligations envers l’État. Si, dans la région de Québec, 30 logements étaient libérés de leur entente d’exploitation en 2005, c’est 1 816 logements qui le seront en 202027.
Calendrier d’expiration des ententes d’exploitation : région de la Capitale-Nationale nb de 2000/05 2006/10 2011/15 2016/20 2021/2025 2026/30 2031/35 2036/2040 logements 30 0 631 1 816 311 15 58 171 3 032 Source : Gaudreault (2006)
Cette situation inquiète le milieu dans la mesure où des incertitudes planent sur la formule coopérative. En simplifiant, les deux principales inquiétudes du milieu concernent la perte potentielle d’un patrimoine collectif au profit du domaine privé, et l’exclusion éventuelle des ménages les plus fragiles, puisqu’avec la fin des conventions il faudra trouver de nouvelles façons de soutenir financièrement les personnes qui n’auront plus droit aux subventions. (Gaudreault, 2006).
Pour diverses raisons, le risque de privatisation des coopératives s’annonce cependant assez faible
(Gaudreault, 2006). Certes, il y a eu le cas du projet Cloverdale à Pierrefonds (idem, 9) tandis que
Madame Richard, du Fonds québécois d’habitation communautaire, a attiré notre attention sur le cas d’une coopérative de Québec qui, à la demande de ses membres, a été transformée en condominium
27 Le FRAPRU porte actuellement une attention particulière à cette question (http://www.frapru.ca/Docs/Conjonct2007.html). Aussi, plusieurs auteurs ont exploré les différentes avenues pouvant assurer éventuellement le maintien des coopératives dans le domaine collectif. Parmi ces auteurs, mentionnons entre autres Francine Dansereau qui souligne que ces avenues vont vraisemblablement métamorphoser la formule coopérative (1998, 71). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 49
(2008, cpa). Mais, selon certains experts reconnus du milieu coopératif, le principal risque découlant de la fin des conventions serait celui de la «désocialisation» ou de la «désolidarisation» (Gaudreault,
2006). En effet, la fin des conventions pourrait provoquer indirectement le départ des ménages à faible revenu28, par le fait même la dynamique socio-économique des coopératives, mais aussi le portrait des listes d’attente de l’OMHQ. Autrement dit, avec la fin des conventions, les listes d’attente pourraient s’allonger par transferts de locataires, du milieu coopératif vers l’OMHQ, faute de fonds pour soutenir les ménages jusque-là subventionnés.
Bientôt libérées de leurs hypothèques, de plus en plus de coopératives vont se retrouver, pour ainsi dire, avec de nouveaux revenus (idem, 86). La question est de savoir comment ces coopératives vont répartir ces surplus : en immobilisation, en entretien, etc.? Cela dit, les montants en cause seront vraisemblablement insuffisants pour défrayer la part jusque-là assumée par l’État pour les logements subventionnés, et que les coopératives pourraient être tentées, selon plusieurs auteurs, de se voter des réductions de loyer (Gaudreault, 2006, 125)29. Sans compter que les coopératives auraient tendance, selon une auteure, à concentrer des ménages moyennement et peu nantis, c’est-à-dire, interprétons- nous, susceptibles de désirer des baisses de loyers (Dansereau, 1998)30. Les différents auteurs consultés dans le cadre de l’enquête d’Allan Gaudreault sont donc plutôt pessimistes, remettant en question la capacité financières du mouvement coopératif à soutenir les ménages subventionnés (2006, 126). Ces auteurs «sont d’avis que la répartition de la richesse sociale est, et doit demeurer, une responsabilité gouvernementale» (ibidem).
28 «parmi diverses éventualités suggérées aux experts consultés, le départ progressif des ménages à faible revenu est perçu comme le plus probable» (Gaudreault, 2006, 125).
29 «Plusieurs commentaires d’experts soulignent les risque liés à la volonté, maintes fois observées, de maintenir les revenus de loyers au plus bas niveau possible. Des revenus trop bas ne permettront pas à la coopérative de prendre le relais, c’est-à-dire d’assumer l’aide aux ménages moins fortunés. De façon assez généralisée, on craint que la perte des subventions, coïncidant avec la fin des ententes, signifie également la perte de l’aide aux personnes à faible revenu et en pratique la fin de la mixité sociale des coopératives» (Gaudreault, 2006, 125).
30 «L’absence de possibilités de capitalisation individuelle favorise le départ des ménages mieux nantis et plus scolarisés qui s’engagent sur des trajectoires de mobilité sociale et résidentielle ascendante» (Dansereau, 1998, 68). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 50
Cette question du maintien de la mixité sociale dans l’espace coopératif serait donc en lien avec
différents facteurs susceptibles de se combiner : état physique du patrimoine bâti, taille, compétence
de la gouvernance, état financier de la coopérative, vieillissement des personnes vivant dans des
coopératives et (surtout?) les motivations qui peuvent les mobiliser31. À cela s’ajoute des facteurs plus géopolitiques comme l’héritage militant d’une coopérative (est-elle née par exemple de la rénovation urbaine?) et surtout sa localisation dans l’espace. En effet, plusieurs coopératives se retrouvent dans des quartiers qui aujourd’hui sont soumis à des phénomènes de gentrification ou de débordement comme la spéculation: si les conventions mettaient les coopératives à l’abri des aléas du marché foncier, leur expiration ouvre la porte à différentes pressions.
La fin des conventions n’est donc pas sans soulever plusieurs questions concernant la dynamique des listes d’attente : dans quelle mesure affectera-t-elle la dynamique du logement dans la région de
Québec? Obligera-t-elle à repenser les programmes de façon à bonifier le nombre de projets pour compenser une éventuelle perte d’accessibilité? Assistera-t-on à un transfert significatif de locataires des coopératives vers l’OMHQ? D’ailleurs depuis quelques années, les intervenants œuvrant dans le secteur du logement social et communautaire travaillent activement à trouver des solutions au défi que représentera la fin des conventions.
31 «On note également un risque d’ostracisme à leur endroit [des ménages à faible revenu]» et on estime que l’absence de marge de manœuvre financière d’une coopérative se répercutera d’abord sur les ménages ayant les plus faibles revenus (Gaudreault, 2006, 132). Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 51
Figures, graphiques et tableaux Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 52
Figure 1 : les huit arrondissements de Québec
Source : Ville de Québec
Les cartes des quartiers ont été placées en en-tête de chaque fiche de quartier (page 65 et suivantes). Ces cartes proviennent du site internet de la Ville de Québec. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 53
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 54
Figure 2 : quartier d’origine des requérants au moment de leur demande
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 55
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 56
Figure 3 : quartiers demandés (données «pondérées») Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 57
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 58
Figure 4 : nombre d’unités de logements social et communautaire existantes par quartier
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 59
Figure 5 : synthèse des listes d’attente (OMHQ, coop et obnl)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 60
Synthèse des listes d’attente: OMHQ
Synthèse des listes d’attente : coop et obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 61
Donnes statistiques : fiches par quartier
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 62
Notes importantes
Le chiffre entre parenthèses indique le nombre de requérants pour lesquels une donnée était disponible. C’est pour cette raison que les chiffres varient d’un graphique à l’autre, d’un quartier à l’autre.
Logements familles/ logements retraités : nous avons retenu la terminologie utilisée sur les listes d’attente. Elle fait référence à des volets du programme AccèsLogis Québec. Le terme «famille» fait référence au volet 1 qui inclut tout ménage autonome, tandis que le terme «retraité» fait référence au volet 2, qui ne concerne que les personnes âgées en légère perte d’autonomie32.
L’OMHQ doit composer avec un parc de studios assez important, héritage d’une époque où cette formule était jugée populaire. Ce faisant, la demande pour des studios est en quelque sorte pervertie par le fait que l’OMHQ est dans l’obligation de trouver des locataires pour ces appartements. Les chiffres ne reflètent donc pas tant une demande qu’une offre. Aussi, le comité de suivi soutient que, de façon générale, une demande pour un studio équivaut à une demande pour un appartement d’une chambre à coucher (3½). C’est pour cette raison que les données relatives aux studios et aux logements d’une chambre à coucher ont été réunies.
Il faut garder à l’esprit que les OBNL desservent généralement des individus aux prises avec des problèmes spécifiques (santé mentale, violence, etc.). Dans un tel contexte, le choix du quartier devient assez secondaire. Les OBNL relèvent donc d’une logique dont le territoire de référence est métropolitain et, à ce titre, ils nécessiteraient une étude à part.
32 http://www.habitation.gouv.qc.ca/programmes/acceslogis.html Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 63
Les quartiers de l’arrondissement de la cité
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 64
Quartier Vieux-Québec (arrondissement La Cité)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 65
Quartier Vieux-Québec : liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Vieux-Québec : listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 66
Quartier Saint-Jean-Baptiste (arrondissement La Cité)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 67
Quartier Saint-Jean-Baptiste : liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Saint-Jean-Baptiste : listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 68
Quartier Montcalm (arrondissement La Cité)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 69
Quartier Montcalm: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Montcalm: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 70
Quartier Saint-Roch (arrondissement La Cité)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 71
Quartier Saint-Roch: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Saint-Roch: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 72
Quartier Saint-Sauveur (arrondissement La Cité)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 73
Quartier Saint-Sauveur: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Saint-Sauveur: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 74
Quartier Saint-Sacrement (arrondissement La Cité)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 75
Quartier Saint-Sacrement: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Saint-Sacrement: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 76
Les quartiers de l’arrondissement des Rivières
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 77
Quartier Vanier (arrondissement Des Rivières)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 78
Quartier Vanier: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Vanier: liste d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 79
Quartier Duberger-Les Saules (arrondissement Des Rivières)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 80
Quartier Duberger-Les Saules: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Duberger-Les Saules: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 81
Quartier Neufchâtel-Est-Lebourgneuf (arrondissement des Rivières)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 82
Quartier Neufchâtel-Est-Lebourgneuf: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Neufchâtel-Est-Lebourgneuf: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 83
Les quartiers de l’arrondissement Sainte-Foy-Sillery
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 84
Quartier Sillery (arrondissement Sainte-Foy-Sillery)
Répartition de la demande
coopératives/organismes à but non
lucratif : une seule demande coop.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 85
Quartier Sillery: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Sillery: listes d’attente des coop et des obnl
Une seule demande pour un 2 C.C., logement familles.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 86
Quartier Cité Universitaire (arrondissement Sainte-Foy-Sillery)
Répartition de la demande coop/obnl :
un seul requérant, pour un 1 C.C,.
Logement familles.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 87
Quartier Saint-Louis (arrondissement Sainte-Foy-Sillery)
Répartition de la demande coop/obnl :
un seul requérant demandant un
logement famille de 2 C.C.
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 88
Quartier Pointe-Sainte-Foy (arrondissement Sainte-Foy-Sillery)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 89
Quartier Pointe-Sainte-Foy: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Pointe-Sainte-Foy: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 90
Les quartiers de l’arrondissement Charlesbourg
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 91
Quartier 4-6 (arrondissement Charlesbourg)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 92
Quartier 4-6: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 4-6: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 93
Quartier 4-5 (arrondissement Charlesbourg)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 94
Quartier 4-5: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 4-5: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 95
Quartier Des Jésuites (arrondissement Charlesbourg)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 96
Quartier Des Jésuites: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Des Jésuites: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 97
Quartier 4-2 (arrondissement Charlesbourg)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 98
Quartier 4-2: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 4-2: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 99
Quartier 4-3 (arrondissement Charlesbourg)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 100
Quartier 4-3: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 4-3: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 101
Quartier Notre-Dame-des-Laurentides (arrondissement Charlesbourg)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 102
Quartier Notre-Dame-des-Laurentides: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Notre-Dame-des-Laurentides: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 103
Les quartiers de l’arrondissement Beauport
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 104
Quartier Vieux-Moulin (arrondissement Beauport)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 105
Quartier Vieux-Moulin: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Vieux-Moulin: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 106
Quartier 5-4 (arrondissement Beauport)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 107
Quartier 5-4: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 5-4: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 108
Quartier Chutes-Montmorency (arrondissement Beauport)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 109
Quartier Chutes-Montmorency: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Chutes-Montmorency: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 110
Quartier 5-2 (arrondissement Beauport)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 111
Quartier 5-2: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 5-2: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 112
Quartier 5-1 (arrondissement Beauport)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 113
Quartier 5-1: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier 5-1: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 114
Les quartiers de l’arrondissement Limoilou
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 115
Quartier Vieux-Limoilou (arrondissement Limoilou)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 116
Quartier Vieux-Limoilou: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Vieux-Limoilou: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 117
Quartier Lairet (arrondissement Limoilou)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 118
Quartier Lairet: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Lairet: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 119
Quartier Maizerets (arrondissement Limoilou)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 120
Quartier Maizerets: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Maizerets: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 121
Les quartiers de l’arrondissement de la Haute-Saint-Charles
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 122
Quartier Des Châtels (arrondissement Haute-Saint-Charles); aucune demande OMHQ
Quartier Des Châtels: listes d’attente des coop et des obnl (aucune demande OMHQ)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 123
Quartier Loretteville (arrondissement Haute Saint-Charles)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 124
Quartier Loretteville : liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Loretteville : listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 125
Quartier Lac Saint-Charles (arrondissement Haute Saint-Charles)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 126
Quartier Lac Saint-Charles: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Lac Saint-Charles: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 127
Quartier Saint-Émile (arrondissement Haute Saint-Charles)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 128
Quartier Saint-Émile: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Saint-Émile : listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 129
Les quartiers de l’arrondissement Aéroport
Source : site internet de la Ville de Québec Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 130
Quartier Cap-Rouge (arrondissement Laurentien)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 131
Quartier Cap-Rouge: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Cap-Rouge: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 132
Quartier Aéroport (arrondissement Laurentien) : coop/obnl seulement
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 133
Quartier Val-Bélair (arrondissement Laurentien)
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 134
Quartier Val-Bélair: liste d’attente de l’OMHQ
Quartier Val-Bélair: listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 135
Les villes de L’Ancienne-Lorette et de Saint-Augustin-de-Desmaures
Ministère des affaires municipales, des régions et de l’occupation du territoire http://www.mamrot.gouv.qc.ca/organisation/orga_cart_regi.asp
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 136
Ville de L’Ancienne-Lorette
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 137
Ville de l’Ancienne-Lorette : liste d’attente de l’OMHQ
Ancienne-Lorette : listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 138
Ville de Saint-Augustin-de-Desmaures
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 139
Saint-Augustin : listes d’attente de l’OMHQ
Saint-Augustin : listes d’attente des coop et des obnl
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 140
Les organismes du comité de suivi
Action habitation de Québec Inc. (GRT)33 : Action-Habitation de Québec est un groupe de ressources techniques et une entreprise d’économie sociale autogérée œuvrant dans le domaine de l’habitation sociale depuis plus de 30 ans. En plus de développer de nombreux projets à caractères social et communautaire, ce GRT offre des services de gestion et cogestion d’immeubles, des services d’entretien et de location, des services de formation ainsi que des services d’adaptation de domicile pour personnes à mobilité réduite. Depuis plus de 30 ans, Action-Habitation de Québec a développé plus de 1500 unités de logement et en gère plus de 2000 s’étalant de Portneuf à Charlevoix.
Immeuble populaire de Québec Inc. (GRT)34 : Immeuble populaire est une entreprise de gestion immobilière spécialisée en habitation sociale. C’est aussi un groupe de ressources techniques. Cet organisme est associé à la gestion de plus de 1 750 unités de logements (coop et obnl), incluant 300 unités de logements avec services pour personnes âgées. De plus, les Immeubles populaires de Québec ont contribué à la construction de près de 500 unités de logements grâce aux programmes Accès logis
Québec et Logements abordables Québec.
SOSACO (GRT)35 : SOSACO est un groupe de ressources techniques qui propose son expertise à la réalisation ou à la rénovation de logements sociaux (coop, obnl en habitation, immobilier communautaire). Il offre aussi des services de formation, de coordination, d’organisation et de soutien administratif aux groupes qu’elle accompagne. Par l’entremise du logement, le SOSACO désire améliorer la qualité de vie, lutter contre la pauvreté et l’exclusion sociale.
33 http://www.actionhabitation.qc.ca/
34 http://www.immeublepopulaire.qc.ca/
35 http://www.sosaco.ca/ Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 141
Fédération des coopératives d’habitation Québec-Chaudière-Appalaches36 : La mission de la
FECHAQC est de représenter ses membres, de faire entendre leur voix et de les faire participer activement et positivement à la vie démocratique. La Fédération est présente pour promouvoir l'habitation coopérative comme une solution moderne, efficace et humaine aux problèmes de logement et pour transmettre des valeurs importantes dans la communauté. Elle offre aussi à ses membres différents services (formation, aide à la gestion, etc.)
Fédération régionale des obnl en habitation de Québec et Chaudière-Appalaches37 : La FROHQC regroupe pratiquement une centaine d’obnl en habitation. Elle répond à leurs besoins, les représente auprès de différentes instances et leur offre différents services (formation, soutien administratif, assurances, entretien, accompagnement, etc.). Les membres de la FROHQC offrent des logements aux personnes âgées, aux personnes handicapées et à des familles ou individus à revenu modeste.
Office municipal d’habitation de Québec (OMHQ/SOMHAC)38 : L’Office municipal d’habitation de
Québec intervient dans la ville de Québec afin de répondre dans la mesure de ses moyens à la demande des ménages à faible revenu. L’Office planifie son développement et gère les programmes qui lui sont confiés en favorisant le développement des personnes locataires. Il loue, entretient et s’assure de conserver en bon état les habitations sous sa gestion, et ce, dans le respect d’un environnement sécuritaire. L’Office a 5 945 logements à loyer modique (personnes retraitées et familles) et 1 762 logements subventionnés dans différents programmes (supplément au loyer régulier, pénurie de logements, Accèslogis, coop et obnl)39.
36 http://www.cooperativehabitation.coop/
37 http://www.frohqc.com/
38 http://www.omhq.qc.ca
39 http://www.ville.quebec.qc.ca/fr/organisation/ Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 142
La Société d’habitation Champlain (SOMHAC) est un organisme à but non lucratif, propriétaire et gestionnaire de logements municipaux (1 034 logements) de la Ville de Québec et qui est administré par les ressources de l’OMHQ. Les logements sont offerts à des loyers inférieurs à ceux du marché. Près de 20% des locataires sont subventionnés et paient pour leur loyer un montant représentant 25% de leurs revenus. Une subvention en réduction d’intérêt est versée par la SCHL et son budget doit être
équilibré.
Ville de Québec (division de l’habitat) : La division de l’habitat gère les différents programmes et reçoit les demandes des organismes pour les projets de construction.
Corporation de développement économique communautaire de Québec (CDEC)40 : contribue à l'amélioration de la qualité de vie des citoyennes et citoyens des quartiers en revitalisation, en suscitant et en soutenant un développement économique communautaire durable. La CDÉC de Québec compte plus de 170 membres répartis dans sept collèges électoraux.
40 http://www.cdecdequebec.qc.ca/ Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 143
Programmes, aides au logement et formules d’habitation : brève présentation
Gouvernement provincial
Société d’habitation du Québec (SHQ)41 :
La SHQ est le principal organisme gouvernemental responsable de l'habitation sur le territoire québécois. Sa mission consiste à favoriser l'accès des citoyens à des conditions adéquates de logement en tenant compte de leurs ressources financières et de la diversité de leurs besoins. En collaboration avec des partenaires, la SHQ intervient auprès des ménages à revenu faible ou modeste en leur apportant un soutien financier pour se loger ou en leur fournissant, directement ou par l’intermédiaire d’un propriétaire-bailleur privé ou un organisme à but non lucratif, un logement à coût abordable. Elle contribue à la rénovation et à la construction de logements coopératifs ou à but non lucratif.
La SHQ aide aussi des ménages ayant des besoins particuliers en logement, dont les personnes handicapées et les sans-abri. De plus, elle encourage l’initiative communautaire en habitation, la recherche et l'innovation et appuie le développement de l’industrie québécoise en habitation.
Programmes de la Société d’habitation du Québec
Supplément au loyer (PSL) Permet aux ménages à faible revenu d’habiter un logement du marché locatif privé ou appartenant à des coopératives d’habitation ou à des organismes sans but lucratif, tout en payant un loyer semblable
à celui d’une habitation à loyer modique (25% des revenus).
Allocation-logement Procure une aide financière d’appoint (jusqu’à 80$/mois) à des ménages à faible revenu, locataires, chambreurs ou propriétaires, qui consacrent une part trop importante de leur revenu pour se loger. Il s’adresse aux personnes de 55 ans et plus ainsi qu’aux familles ayant au moins un enfant à charge. Ce programme est administré conjointement par la SHQ et Revenu Québec.
41 www.habitation.gouv.qc.ca Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 144
Programme HLM Le programme HLM permet aux ménages à faible revenu d’occuper un logement subventionné (HLM
publics et HLM privés : coop, OBNL). Il existe trois catégories d’HLM :
1. pour les personnes âgées (65 ans et plus); 2. pour les familles; 3. logements spéciaux.
Le loyer de base (incluant le chauffage et l'eau chaude) équivaut à 25 % du revenu du ménage. Certains
frais y sont ajoutés, tels l'électricité domestique et le stationnement. Les logements disponibles sont
attribués suivant la catégorie du ménage qui fait la demande (personne âgée, famille) et sa
composition (personne seule, couple, avec ou sans enfants).
Logement abordable Québec Permet à des offices d’habitation, à des coopératives, à des organismes et à des sociétés acheteuses à but non lucratif, ainsi qu’à des propriétaires et à des promoteurs privés, de réaliser et d’offrir en location des logements de qualité à coût abordable destiné à des ménages à revenu faible ou modeste.
Accès logis Québec Permet à des offices d’habitation, à des coopératives d’habitation ainsi qu’à des organismes et des sociétés acheteuses à but non lucratif de réaliser et d’offrir en location des logements de qualité et à coût abordable à des ménages à revenu faible ou modeste ou encore, pour des clientèles en difficulté
ayant des besoins particuliers. Une partie des logements réalisés est réservée à des ménages à faible
revenu qui bénéficient durant cinq ans ou plus d’un supplément au loyer.
Rénovation Québec Favorise l'amélioration des logements et des habitations dans les secteurs en déclin des municipalités participantes
Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 145
Logement adapté pour aînés autonomes
Accorde une aide financière aux personnes de 65 ans et plus à faible revenu pour la réalisation d’adaptations mineures au logement qu'elles occupent afin de leur permettre d’y vivre de façon plus autonome et sécuritaire.
Adaptation de domicile Aide les personnes handicapées à assumer le coût des travaux nécessaires pour rendre accessible le logement qu’elles habitent et faciliter leurs activités quotidiennes à domicile.
Gouvernement fédéral
Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)42 : Le mandat de la SCHL en matière de logement social est d'aider les ménages dans le besoin qui ne peuvent autrement obtenir un logement sur le marché privé. À partir de 1996, le gouvernement fédéral a donné aux provinces la possibilité de gérer elles-mêmes les différents programmes fédéraux d’aide au logement (programmes partagés fédéral-provincial).
42 http://www.cmhc-schl.gc.ca/ Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 146
Lexique
Antenne : une antenne est le fait d’un développement en lanière qui emprunte d’anciennes voies rurales (rang ou montée). Elle est souvent caractérisée par une variété un peu hétéroclite de formes, résultant d’un développement qui s’est effectué sur une longue période. L’antenne précède souvent le déploiement de la banlieue isomorphe. Elle peut être particulièrement complexe, offrant une variété d’activités, de résidences et de logements (voisinages parfois chaotiques).
Banlieue isomorphe : «banlieue composée de maisons unifamiliales produites comme des objets de consommation. […] Conçue par la promotion immobilière privée avec l’appui de sociétés de prêts hypothécaires, la banlieue isomorphe […] accueille des sujets de classe moyenne capables de contracter des emprunts à long terme. Le mode d’acquisition de la propriété privée de la maison et du lot repose sur un crédit banalisé» (Ritchot, 1993, 62).
Banlieue pavillonnaire : elle accueille des «sujets d’une petite bourgeoisie et d’une bourgeoisie capable d’acquérir à court terme la propriété privée de la maison et du lot. C’est moins le promoteur immobilier que l’architecte qui se fait connaître lors de l’édification, car chaque maison doit diffuser un style socialement reconnu tout en affichant une “petite différence”» (idem, 63-64).
Banlieue sauvage : elle a été le fait de propriétaires ayant démembré des portions de leur lot pour les louer à des ouvriers qui y construisaient leur demeure (parfois en auto-construction). Le paysage est dispersé (résidences unifamiliales). Elle s’imbrique souvent avec la banlieue isomorphe.
Bourg : présente un aspect villageois, tout en étant plus qu’un noyau de village. Le bourg rayonnait sur une campagne environnante en offrant certains services généralement absents d’un village (notables, couvent, institutions, etc.). Mais le bourg sera rejoint par l’industrie favorisant l’émergence dans son pourtour de banlieues sauvages et de faubourgs. Le bourg présente ainsi le voisinage de formes pour ainsi dire contradictoires (cossues/modestes). Loretteville et Lévis en seraient deux exemples. Ces bourgs, aujourd’hui rattrapés par la banlieue, offrent une variété de résidences et de logements. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 147
Contrefort : il constitue souvent une sorte de transition entre différents modes d’habitation. Par exemple, et en simplifiant quelque peu, certains quartiers de Sainte-Foy sont isolés de l’autoroute
Duplessis par un contrefort. Il prend une signification différente, selon qu’il est locatif ou tenu en propriété (condos). Il peut donc relever du faubourg (location généralisée) ou de la banlieue
(superposition de résidences privées).
Coopérative d’habitation (coop) : Une coopérative d'habitation est un regroupement de personnes à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de leur l'immeuble. Ce sont les membres de la coop qui administrent et entretiennent l'immeuble43.
Fonds québécois d’habitation communautaire : fonds constitué en 1997 dans la foulée du Sommet sur l’économie et l’emploi de 1996. Il fait la promotion et contribue au développement de l’habitation communautaire au Québec (coop et obnl). Il permet le développement de trois types de projets : 1) le logement permanent pour ménages à revenu faible ou modeste; 2) le logement permanent pour personnes âgées en légère perte d’autonomie; 3) le logement temporaire pour des individus ayant des besoins spécifiques44.
Génération : les générations se distinguent les unes des autres en fonction de l’époque ayant présidé à leur émergence (contexte culturel), mais aussi en fonction de l’intensité des naissances. Ainsi, on peut distinguer les trois générations suivantes :
- les baby-boomers : nés entre 1947 et 1966. Selon les définitions, c’est en 2011 que les premiers baby-boomers vont avoir 65 ans (1945-1964); - l’après baby-boom : né entre 1967 et 1979. D’autres parlent de la génération X (1964-1975); - la génération Y : née entre 1975 et 1985; - l’écho du baby-boom : né entre 1980 et 1995 Génération Date naissance Proportion Écho du baby-boom 1980-1995 22% Après baby-boom 1967-1979 20% (SCHL, 2004; Légaré et Ménard, 2006). Baby-boomers 1947-1966 33% SCHL (2004, 7)
43 http://www.cooperativehabitation.coop/site.asp?page=element&nIDElement=122 44 http://www.fqhc.qc.ca/index Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 148
Embourgeoisement : phénomène par lequel des classes sociales plus aisées récupèrent un quartier
ancien en dispersant les résidants d’origine. Ce phénomène se devine par une rénovation du cadre bâti
et par une hausse du niveau de vie comme des logements plus coûteux45. Donnons à titre d’exemple le
Plateau Mont-Royal (Montréal) et le quartier Saint-Jean-Baptiste (Québec), deux anciens faubourgs qui,
depuis de nombreuses années, s’embourgeoisent.
Groupes de ressources techniques (GRT) : Les groupes de ressources techniques sont des organismes à
but non lucratif voués au développement de l’habitation sociale. Ils aident des groupes d’individus dans le processus de création de logements social et communautaire en agissant comme intermédiaires entre le groupe de locataires, les administrations publiques, les entrepreneurs en bâtiment et autres professionnels (architectes, notaires, ingénieurs). Les GRT aident aussi les résidants à prendre en main leurs nouveaux logements, entre autres par de la formation en gestion.
Les GRT accompagnent également les organismes dans des projets d'acquisition et de rénovation d'immeubles destinés à loger des organismes communautaires et dans le développement de centres de la petite enfance (CPE). Par leurs interventions, les GRT visent l’amélioration des conditions de logement et la lutte à la pauvreté et l’exclusion sociale46.
Habitation à loyer modique (HLM) : Les hlm sont destinés aux ménages à faibles revenus. Le gouvernement est propriétaire de 62 000 logements hlm et en confie la gestion à plus de 500 offices municipaux d’habitation (omh) répartis sur tout le territoire du Québec. Outre la contribution des locataires, les hlm sont financés par les trois paliers de gouvernements.
45 http://www.olf.gouv.qc.ca/
46 http://www.agrtq.qc.ca/ Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 149
Le coût du loyer est fixé selon le Règlement sur les conditions de location des HLM. Ce dernier fait en sorte que les ménages ne paient que 25 % de la totalité de leurs revenus (ce montant inclut le chauffage). Toutefois, des frais sont ajoutés pour couvrir les coûts d’électricité, de stationnement, etc.47.
OBNL en habitation : organisme fournissant du logement (permanent ou temporaire) à des personnes à faible revenu ou modeste, de même qu’à des groupes ayant des problèmes particuliers (santé mentale, etc.). Ces organismes possèdent et gèrent des immeubles et offrent (parfois) des services adaptés à leurs clientèles (personnes âgées, familles défavorisées, handicapés, individus marginalisés, etc.).
Cette gestion est mixte, impliquant à la fois les résidants et des citoyens.
Plafond de revenu déterminant les besoins impérieux (PRBI) : Le montant maximal qu’un ménage peut gagner tout en étant encore considéré comme ayant des besoins impérieux. Les PRBI varient selon la région et la taille du ménage. Ils sont utilisés pour déterminer l’admissibilité à certains programmes de logement fédéraux et provinciaux 48.
Ménage : «s'applique à un ensemble de pièces d'habitation dans lesquelles une personne ou un groupe de personnes vivent (ou pourraient vivre). Un ménage est généralement défini comme une personne ou groupe de personnes qui habite ensemble ou qui occupe le même logement et n’ayant pas de domicile habituel ailleurs au Canada ou à l’étranger. Le logement peut être un logement collectif ou un logement privé. Un ménage peut se composer d’un groupe familial (famille de recensement) ou de deux familles ou plus partageant le même logement, d’un groupe de personnes non apparentées ou d’une personne seule»49.
47 http://www.flhlmq.com http://www.habitation.gouv.qc.ca/index.html
48 http://www.fhcc.coop/fra/pages2007/glossary_3.asp#P
49 http://www.statcan.ca/ Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 150
RMR : découpage géographique à des fins statistiques. Pour former une région métropolitaine de
recensement (RMR), le centre urbain doit compter au moins 50 000 habitants et la région (RMR) doit
compter au moins 100 000 habitants. Une RMR restera une RMR même si la population de son noyau
urbain devient inférieure à 50 000 habitants50.
Secteur tertiaire/quaternaire : «le secteur tertiaire recouvre un vaste champ d'activités qui va du
commerce à l'administration, en passant par les transports, les activités financières et immobilières,
les services aux entreprises et aux particuliers, l'éducation, la santé et l'action sociale»51. Le secteur quaternaire pour sa part regroupe les entreprises de haute technologie (recherche, informatique, télécommunications, nouveaux médias, etc.).
Seuil de revenu minimum : «Niveau de revenu auquel on estime qu’une famille consacre 20 % de plus
que la famille moyenne à la nourriture, au logement et à l’habillement, ce qui réduit son revenu
disponible pour d’autres dépenses telles que la santé, l’éducation, le transport et les loisirs»52.
Taux de disponibilité : le taux de disponibilité est une mesure de rechange au taux d'inoccupation. Le
taux de disponibilité mesure le pourcentage de toutes les unités d'habitation à louer, incluant les
unités inoccupées et les unités occupées mais disponibles pour la location au moment de l'enquête53.
Taux d’effort : exprime la proportion du revenu consacré aux dépenses pour le logement incluant le loyer ou les paiements d’hypothèque ainsi que les coûts du chauffage, de l’électricité et de l’eau.
En général, lorsque ce taux dépasse les 30 %, on considère que les ménages éprouvent des difficultés d’accessibilité financière au logement54.
50 SCHL (2008) Bulletin mensuel d’information sur le logement (le marché de l’habitation). Octobre 2008 (voir site internet).
51 http://www.insee.fr
52 http://www.statcan.ca/francais/freepub/81-004-XIF/def/lincodef_f.htm
53 http://www4.hrsdc.gc.ca/indicator.jsp?indicatorid=43&lang=fr Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 151
Taux d’inoccupation : l'indicateur taux d'inoccupation des logements locatifs mesure le pourcentage d'appartements locatifs ou d'appartements et de maisons en rangée locatifs dans une région donnée qui sont inoccupés et à louer55.
54 http://www.obsjeunes.qc.ca/F/veille/axes/insertion/residentielle/conditions.pdf
55 http://www4.hrsdc.gc.ca/indicator.jsp?indicatorid=43&lang=fr Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 152
Acronymes
CHSLD : Centre d’hébergement et de soins de longue durée
CQCH : Conférence québécoise des coopératives d’habitation
CDÉC : Corporation de développement économique communautaire
FLHLMQ : Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec
GRT : Groupe de ressources techniques
HLM : Habitation à loyer modique
ISQ : Institut de la statistique du Québec
LAQ : Logement abordable Québec
MRC : Municipalité régionale de Comté
OBNL : Organisme à but non lucratif
OMHQ : Office municipal d’habitation de Québec
OSBL : Organisme sans but lucratif
PAREL : Programme d'aide à la remise en état des logements
PDAD : Plan directeur d’aménagement et de développement (de la Ville de Québec)
PRBI : Plafond de revenu déterminant les besoins impérieux (défini par la SCHL)
PSL : Programme de supplément au loyer
RMR : Région métropolitaine de recensement
SCHL : Société canadienne d’hypothèques et de logement
SOMHAC : Société municipale d’habitation Champlain
SOMHADEC : Société municipale d'habitation et de développement Champlain
SOSACO : Société de services d’aide aux coopératives Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 153
Bibliographie
Arteau, Marcel; Marie-Joëlle Brassard et Marie-Claire Malo (2005), Les secteurs et le mouvement coopératif québécois : portrait et défis. Une publication de la Chaire de recherche du Canada en développement des collectivités, Université du Québec en Outaouais, Gatineau. Disponible sur : http://doc.politiquessociales.net/serv1/PES26.pdf
Boucher, Jean-Philippe et Lorraine Pominville (2004), Enquête de terrain auprès des organismes communautaires sur le territoire de la CDEC de Québec. Québec, Corporation de développement économique communautaire de Québec.
Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) (2008), Enquête sur le profil socioéconomique des résidants de coopératives d’habitation — 2007. Québec.
Dansereau, Francine (1998), Statuts et modes d’accès au logement : expériences et solutions innovatrices au Canada depuis les années 1970. INRS-Urbanisation. Disponible sur : www.ucs.inrs.ca/pdf/BSTA.pdf
Delisle, Jacques (1981), Morphologie urbaine et tenures foncières à Sainte-Foy et Sillery. Mémoire de deuxième cycle. Québec, Université Laval.
Dubé, Claude; Pierre Fréchette, Michèle Laberge et Gilles Ritchot (1981). Environnement de qualité et rente foncière. Volume 3 : annexes. Centre de recherches en aménagement et en développement. Québec, Université Laval.
Fecteau, Roger; André Gauthier et Jacques Laverdière (2008), Portrait de la défavorisation sur le territoire du Centre de santé et de services sociaux de la Vieille-Capitale (résumé). Québec, CSSS de la Vieille-Capitale, polycopies.
Gaudreault, Allan (2006), (sdr) Fin des accords d’exploitation : défis et opportunités pour les coopératives d’habitation québécoises. Confédération québécoise des coopératives d’habitation. Québec.
Guertin, Rémi (2006), Québec, morphogenèse d’une ville. Thèse de doctorat déposée à l’Université de Montréal (faculté de l’aménagement), Montréal.
Hulbert, François (1994), Essai de géopolitique urbaine et régionale. La comédie urbaine de Québec (deuxième édition). Éditions du Méridien, Laval. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 154
Légaré, Jacques et Pierre-Olivier Ménard (2006), «Les générations X et Y du Québec, vraiment différentes des précédentes?» Research paper n° 158 du SEDAP (Social and Economic Dimensions of an aging poulation). http://socserv.mcmaster.ca/sedap/p/sedap158.pdf.
Mélançon, Yves (1997), L'aménagement des Parcs des Champs de Bataille et Victoria à Québec: une hypothèse structurale. Thèse de troisième cycle, Québec, Université Laval.
Ministères de la santé et des services sociaux (2003), Chez soi : le premier choix. La politique de soutien à domicile. Gouvernement du Québec, Direction des communications du ministère de la Santé et des Services sociaux, Québec.
Renaud, François (sdr) (2008), Les personnes seules et le logement : vers un nouveau mode de vie? Actes des entretiens sur l’habitat. Société d’habitation du Québec. Québec. http://www.habitation.gouv.qc.ca/publications/M19958.pdf
Ritchot, Gilles; François Charbonneau, Pierre Gascon et Gilles Lavigne (1977), Rapport d’étude sur le patrimoine immobilier. Déposé au Ministère des affaires culturelles du Québec. Montréal, Centre de recherche et d’innovation urbaines.
Ritchot, Gilles (1993), Géographie humaine structurale. Notes et document de cours. Département de géographie. Université Laval, Québec.
Ritchot, Gilles; Guy Mercier et Sophie Mascolo (1994), «L'étalement urbain comme phénomène géographique : l'exemple de Québec» dans les Cahiers de géographie du Québec, volume 38, numéro 105, pp. 261-300.
SCHL (2004), Résumé d’une étude sur l’habitation et tendances démographiques : coup d’œil sur la région métropolitaine de Québec. Centre d’analyse de marché du Québec. Polycopies.
SCHL (2005), Rapport sur le marché locatif, RMR de Québec (octobre). Polycopies.
SCHL (2006), Perspectives du marché de l’habitation, Québec (automne), polycopies.
SCHL (2006.2), Analyse du marché de la revente, troisième trimestre. RMR de Québec. Un regard objectif sur l’habitation (quatrième trimestre), polycopies.
SCHL (2006.3), Rapport sur le marché locatif, RMR de Québec (automne), polycopies.
SCHL (2007), Rapport sur le marché locatif, faits saillants (printemps), polycopies. Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 155
SCHL (2007.2), Rapport sur le marché locatif, RMR de Québec. Polycopies.
SCHL (2008), Rapport sur le marché locatif, faits saillants (printemps), polycopies. http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64517/64517_2008_B01.pdf
SCHL (2008), Rapport sur le marché locatif, RMR de Québec (automne), polycopies. https://www03.cmhc-schl.gc.ca/b2c/b2c/init.do?language=fr&z_category=0/0000000079
Ville de Québec (2005), L’avenir maintenant! Portrait du territoire. Service de l’aménagement du territoire de la Ville de Québec, Québec.
Ville de Québec (2005.2), L’avenir maintenant! Plan directeur d’aménagement et de développement. Service de l’aménagement du territoire de la Ville de Québec, Québec.
Ville de Québec (2008), Reconduction du programme AccèsLogis Québec. 400 nouvelles unités de logement social à Québec. Communiqué du Services des communications de la Vile de Québec.
Cartographie
Carte des arrondissements et des quartiers : http://www.ville.quebec.qc.ca/
Médiagraphie http://www.actionhabitation.qc.ca/ (Action habitation) http://www.agrtq.qc.ca/ (Association des groupes de ressources techniques du Québec) http://www.cooperativehabitation.coop/ (Fédération des coopératives d’habitation Québec- Chaudière-Appalaches) http://www.cdecdequebec.qc.ca/ (Corporation de développement économique communautaire de Québec) http://www.familis.org/index.php (Organisation mondiale pour les familles) http://www.fhcc.coop/fra/pages2007/glossary_3.asp (Fédération de l’habitation coopérative du Canada) http://www.flhlmq.com (Fédération des locataires d’habitation à loyer modique du Québec) Enquête sur le logement social et communautaire à Québec — 156
http://www.frapru.ca/ (Front d’action populaire en réaménagement urbain) http://www.frohqc.com/ (Fédération régionale des obnl en habitation Québec-Chaudière Appalaches) http://www.fqhc.qc.ca/index (Fonds québécois d’habitation communautaire) http://www.habitation.gouv.qc.ca (Société d’habitation du Québec) http://www.immeublepopulaire.qc.ca/ (Immeubles populaires de Québec)
http://publications.msss.gouv.qc.ca (ministère de la santé et des services sociaux)
http://www.omhq.qc.ca/ (Office municipal d’habitation de Québec) http://www.cmhc-schl.gc.ca/ (Société canadienne d’hypothèques et de logement)
http://www.sosaco.ca/ (Société de services d’aide aux coopératives) http://www.ville.quebec.qc.ca/ (Ville de Québec) http://www4.ville.quebec.qc.ca/toponymie_repertoire/denominations.shtml
http://www.waskahegen.com/accueil.php (Corporation Waskahegen)