Gemeente Zeist Deltaterrein Den Dolder
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
GEMEENTE ZEIST BESTEMMINGSPLAN DELTATERREIN DEN DOLDER Opdrachtnummer : 99.210 ID nr. : NL.IMRO.0355.BPDeltaterreinDD-VS01 Datum : maart 2015 Versie : 10 Auteurs : mRO b.v. Vastgesteld d.d. : 31 maart 2015 Gemeente Zeist 2 Bestemmingsplan Deltaterrein Den Dolder NL.IMRO.0355.BPDeltaterreinDD0-VS01 mRO/ TOE / 99.210-10 / maart 2015 Vastgesteld d.d. 31 maart 2015 INHOUDSOPGAVE VAN DE TOELICHTING 1 INLEIDING ................................................................................. 5 1.1 AANLEIDING ............................................................................. 5 1.2 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED ............................................... 5 1.3 DOEL ..................................................................................... 6 1.4 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN ......................................................... 7 1.5 OPBOUW TOELICHTING ................................................................. 7 2 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE ....................................... 9 2.1 HISTORIE DEN DOLDER ................................................................ 9 2.2 RUIMTELIJK-STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR DEN DOLDER .................. 10 2.3 LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUUR ..................................................... 12 2.4 VERKEERSSTRUCTUUR ................................................................ 13 2.5 RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE BESCHRIJVING DELTATERREIN ................... 14 3 BELEIDSKADER ........................................................................ 17 3.1 RIJKSBELEID ........................................................................... 17 3.2 PROVINCIAAL BELEID ................................................................. 20 3.3 REGIONAAL BELEID ................................................................... 23 3.4 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................... 24 4 PLANBESCHRIJVING ................................................................ 35 4.1 STEDENBOUWKUNDIGE VISIE ........................................................ 35 4.2 BEBOUWINGSOPZET .................................................................. 37 4.3 VERKEER EN PARKEREN ............................................................... 38 4.4 GROEN ................................................................................. 39 4.5 BEELDKWALITEIT ...................................................................... 40 5 RANDVOORWAARDEN – MILIEUASPECTEN ............................... 41 5.1 GELUID ................................................................................. 41 5.2 BODEM ................................................................................. 50 5.3 LUCHTKWALITEIT ...................................................................... 55 5.4 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................. 57 5.5 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING .................................................... 60 5.6 WATER ................................................................................. 63 5.7 ECOLOGIE .............................................................................. 69 5.8 ARCHEOLOGIE ......................................................................... 76 5.9 CULTUURHISTORIE .................................................................... 77 5.10 KABELS EN LEIDINGEN ............................................................... 78 5.11 DUURZAAMHEID ....................................................................... 79 6 JURIDISCHE ASPECTEN ............................................................ 81 6.1 ALGEMEEN ............................................................................. 81 6.2 OPBOUW REGELS EN VERBEELDING ................................................. 82 6.3 REGELS ................................................................................. 83 6.4 TOELICHTING OP DE ARTIKELEN ..................................................... 83 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .......................................... 89 Gemeente Zeist 3 Bestemmingsplan Deltaterrein Den Dolder NL.IMRO.0355.BPDeltaterreinDD0-VS01 mRO/ TOE / 99.210-10 / maart 2015 Vastgesteld d.d. 31 maart 2015 8 OVERLEG EN INSPRAAK ............................................................ 91 8.1 OVERLEG EX ARTIKEL 3.1.1 BRO EN INSPRAAK ................................... 91 8.2 ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ........................................ 91 Bijlagen bij toelichting: 1. Woningbouwlocatie Deltaterrein te Den Dolder, Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai (Alcedo bv, 14 oktober 2014); 2. Akoestisch onderzoek naar reflectie nieuwbouw en scherm op het woongebouw aan de Fornheselaan (Alcedo bv, 17 februari 2014); 3. Verkennend en nader bodemonderzoek Dolderseweg 150a te Den Dolder (Enviso Ingenieursbureau, 31 augustus 2012); 4. Aanvullend bodemonderzoek Dolderseweg 150a te Den Dolder (Enviso Ingenieursbureau, 24 februari 2014); 5. Natuuronderzoek Deltaterrein, Den Dolder (Zoon Ecologie, 6 augustus 2014); 6. Beeldkwaliteitplan Deltalocatie (BDP.Khandekar, 27 oktober 2013). 7. Nota van Inspraak en Artikel 3.1.1 Bro overleg, september 2014; 8. Nota van ambtshalve wijzigingen, 20 februari 2015. Gemeente Zeist 4 Bestemmingsplan Deltaterrein Den Dolder NL.IMRO.0355.BPDeltaterreinDD0-VS01 mRO/ TOE / 99.210-10 / maart 2015 Vastgesteld d.d. 31 maart 2015 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Ten noordoosten van het centrumgebied van de kern Den Dolder, tussen de spoorlijn en de Dolderseweg, is op initiatief van Van Wijnen Projectontwikkeling Midden B.V. de herinrichting van het zogenaamde ‘Deltaterrein’ voorzien. Het betreft een braakliggend terrein waar in het verleden een voormalig dorpshuis (‘De Delta’) alsook een sporthal heeft gestaan. Nu de gebouwen zijn gesloopt komt het gebied in aanmerking voor herontwikkeling. Hiervoor is door ontwerpbureau BDP.khandekar een verkavelingsmodel opgesteld dat als uitgangspunt dient voor de uiteindelijke inrichting en dit bestemmingsplan. Daarbij wordt uitgegaan van een herontwikkelingslocatie waarop in totaal 48 grondgebonden woningen zijn voorzien. Deze nieuwe ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Den Dolder Noord’. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Deltaterrein Den Dolder’ voorziet in een adequate juridische regeling voor de herontwikkeling van het ‘Deltaterrein’. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt aan de Dolderseweg 150a, ten noordoosten van het centrumgebied van de kern Den Dolder, en is circa 1,6 hectare groot. Het gebied wordt in het zuiden begrensd door het P&R terrein behorend bij het station Den Dolder, direct gelegen aan de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. In het oosten wordt het gebied begrensd door de Nieuwe Dolderseweg (N238) en in het westen door de Doldersweg en de zij- en achtererven van de daaraan gelegen woningen. De grens in het noorden wordt gevormd door de zij- en achtererven van de woningen aan de Willem Coxlaan en het Deltapad. Daarbij is een deel van het perceel Willem Coxlaan 12 op de verbeelding meegenomen omdat dit gedeelte in het geldende bestemmingsplan nog een maatschappelijke bestemming had, maar eerder al bij het woonperceel Willem Coxlaan 12 is gevoegd. Bijzonder aan de locatie is dat deze in een ‘kom’ ligt. Het hoogteverschil ca. 5 meter tussen het middengebied en de gebieden ten noorden, westen en zuiden van de locatie. De ligging van het plangebied is in bijgaande figuren (volgende bladzijde) weergegeven. Gemeente Zeist 5 Bestemmingsplan Deltaterrein Den Dolder NL.IMRO.0355.BPDeltaterreinDD0-VS01 mRO/ TOE / 99.210-10 / maart 2015 Vastgesteld d.d. 31 maart 2015 Figuur: Ligging plangebied. 1.3 Doel Met dit bestemmingsplan is beoogd om de ontwikkeling van 48 grondgebonden woningen tussen de spoorlijn Utrecht-Amersfoort, de Doldersweg en Nieuwe Dolderseweg (locatie Deltaterrein) mogelijk te maken. Het is de bedoeling dat de bestemmingsplanregeling nog enige flexibiliteit biedt, zodat de uiteindelijke verkaveling kan worden geoptimaliseerd. De beoogde locaties voor de woningen, het maximum aantal woningen, de wegenstructuur en de ligging van ontsluitingen en groenvoorzieningen liggen vast. Gemeente Zeist 6 Bestemmingsplan Deltaterrein Den Dolder NL.IMRO.0355.BPDeltaterreinDD0-VS01 mRO/ TOE / 99.210-10 / maart 2015 Vastgesteld d.d. 31 maart 2015 1.4 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied maakt momenteel deel uit van het vigerende bestemmingsplan ‘Den Dolder Noord’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist op 23 juni 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 10 februari 2009. De gronden hebben hierin de bestemming ‘Maatschappelijk’ (M) als bedoeld in artikel 2.8 van de bijbehorende regels. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk woningen op te richten. In bijgaande figuur is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven. Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘Den Dolder Noord’ (2008) Het bestemmingsplan ‘Den Dolder Noord’ zal wat betreft voor de locatie direct ten noorden van de spoorlijn, tussen de Doldersweg en Nieuwe Dolderseweg, door het onderhavige bestemmingsplan “Deltaterrein Den Dolder” worden vervangen. 1.5 Opbouw toelichting In de toelichting komt als eerste in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie aan bod. Hierbij komen zowel ruimtelijke als functionele aspecten aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het relevante beleid van zowel het Rijk, de provincie als de gemeente beschreven. Gemeente Zeist 7 Bestemmingsplan Deltaterrein