ÅRSREDOVISNING 2015 LEJONFASTIGHETER Välkommen till vår årsredovisning för året 2015

Lejonfastigheter är en självklar del av Linköping. Varje dag sprudlar våra fastigheter av energi då stadens medborgare lever, leker eller lär i något av våra hus. Som en aktiv och engagerad medaktör i stadens utveckling, vill vi bidra till Linköpings framväxt med funktionella, trivsamma och trygga lokaler. Här blir idéer verklighet och det är med glädje vi tar oss an vårt ansvarsfulla uppdrag att bidra till stadens framtid.

I vår årsredovisning berättar vi hur vi gör. Med önskan om intressant läsning Ann de Jonge Verkställande direktör

Omslagsbild: Förskolan Majahuset Linghallen Innehållsförteckning

Året i korthet 4 Lejonfastigheter i siffror 5 Vårt uppdrag 6 Vd har ordet 8 Hållbar utveckling 10

VERKSAMHETEN Fastigheterna 14 Fastighetsmarknaden 16 Relationer med kunder och omvärld 18 Vi förvaltar 20 Förskolan blev lärorik byggarbetsplats 22 Vi utvecklar 24 Tillsammans bygger vi framtidens Linköping 26 Vi bygger 28 Hållbarhet en fråga om att ta ansvar 30 Ekonomi 32 Finansiering 34 Måluppfyllelse 36 Möjligheter och risker 39

ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse 44 Resultaträkning 47 Balansräkning 48 Kassaflödesanalys 50 Redovisningsprinciper och noter 51 Styrelsens bestyrkande 57 Revisionsberättelse 58 Granskningsrapport 59 Sammanfattande värdeutlåtande 60 Företagsledning 61 Styrelse 62 Fastighetsförteckning 64 Definitioner 70

Stift- och landsbiblioteket3 Året i korthet

Invigning av Ekkälleskolan

Förskolan Valla i ­staden

(Södra Ekkällan)

färdigställd

Nygårdsskolan (Skäggetorp)

Vi gjuter grunden för Deltagande vid Vinterljus Verksamheten flyttar in i den nya förskolan Islandet (Lambohov)

DEC JAN

Sportlovskul med Lejonfastigheter FEB NOV

Katedralskolan firar 100 år Ann de Jonge tar första grävskopetaget för Solhaga förskola (Ryd)

MAR Lejonfastigheter bygger flexibel för­ OKT skola i Vreta kloster 2015

ÅRET SOM GÅTT APR

Ombyggnationen av SEP Val av ny styrelse och ny styrelseordförande Vidingsjö Deltagandeby färdigställd vid

Östergötlands bokmässa

MAJ AUG Förskolans dag uppmärksammans

på våra förskolor i Skäggetorp

JUN Delinflytt i Elsa JUL

BrändströmsFamiljens skola Dag i

Nationaldagsfirandet i Valla i samverkan med Vallastaden och verksamheten Ur & Skur där vi berättade om vår nya förskola Trädgårdsföreningen

Stora underhålls-

­insatser i Simhallen

Försäljning av den tidigare

räddningsstationen Konsuln

4 ÅRET I KORTHET Lejonfastigheter i siffror Procentuell fördelning skolor

17 % 32 % FÖRSKOLA, 42 % GRUNDSKOLA, GYMANSIESKOLA, ANTAL BARN 58 % ANTAL ELEVER ANTAL ELEVER 83 % 68 %

I Lejonfastigheters skolor I övriga skolor i Linköpings kommun

De fem största fastigheterna

ÅLERYD VÅRDBOENDE OCH LOKALER 22 000 kvm BERZELIUSSKOLAN 21 500 kvm KONSERTHUSET 24 000 kvm ANDERS LJUNGSTEDTS GYMNASIUM 33 500 kvm STÅNGEBRO SPORTFÄLT 37 000 kvm

Bruksarea fördelad på typ av lokaler Projektvolym

2013 1 000 mnkr KULTUR- OCH 13 % 9 % FÖRSKOLOR SPECIALFASTIGHETER 2014 1 200 mnkr 15 % 31 % SPORTFASTIGHETER 2015 GRUNDSKOLOR 1 464 mnkr 16 % 16 % OMSORGSBOENDEN

GYMNASIESKOLOR

Femårsöversikt

2015 2014 2013 2012 2011

HYRESINTÄKTER (mnkr) 653 642 628 606 571 RESULTAT EFTER FINANSNETTO (mnkr) 119 118 97 64 75 INVESTERINGAR (mnkr) 480 429 298 397 308 JUSTERAT EGET KAPITAL (mnkr) 850 736 650 629 615 BALANSOMSLUTNING (mnkr) 4 176 3 831 3 692 3 477 3 292 BOKFÖRDA VÄRDEN (mnkr) 3 646 3 387 3 287 3 161 2 980

SOLIDITET (%) 20 19 18 18 19 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL (%) 15,0 17,1 15,2 10,3 12,4 DIREKTAVKASTNING (%) 9,5 11,7 12,1 11,7 11,2 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, KASSAFLÖDESMÄSSIG (ggr) 4,7 4,4 4,3 3,7 3,5 AREA (1000 kvm BRA) 607 601 596 592 574

LEJONFASTIGHETER I SIFFROR 5 Vårt uppdrag

Lejonfastigheter bidrar till att utveckla Linköping genom att erbjuda funktionella och tilltalande miljöer för offentliga verksamheter. Människorna som vistas i våra hus, och deras upplevelser av kvalitet, trivsel och Lejonfastigheters organisation trygghet, är grunden för allt vårt arbete.

De fastigheter vi äger, förvaltar och hyr ut innefattar: • förskolor, grundskolor och gymnasieskolor VD • vårdboenden, servicehus och gruppboenden • publika hus för kultur, sport och viktig samhällsservice

STAB EKONOMI & FINANS Av värde för Linköpingsborna Lejonfastigheters hus inrymmer många olika typer av verksamheter och för många av Linköpings medborgare är husen en del av vardagen. Dessutom finns många av stadens större, publika fastigheter i vårt bestånd. Det betyder att FASTIGHET PROJEKT nästan alla kommunens invånare besöker något av våra hus någon gång under ett år.

LINKÖPINGS STADSHUS AB

LEJONFASTIGHETER AB AB STÅNGÅSTADEN VISIT LINKÖPING RESECENTRUM LINKÖPINGSEXPO AB & CO AB MARK O TEKNISKA VERKEN SANKT KORS NÄRINGS- EXPLOATERING LINKÖPING CITY I LINKÖPING AB FASTIGHETS AB UTVECKLING I LINKÖPING AB AIRPORT AB I LINKÖPING AB

6 VÅRT UPPDRAG En del av Linköpings kommun Vår affärsidé Lejonfastigheter ägs av Linköpings Stadshus AB, som är Lejonfastigheters affärsidé är att aktivt äga, utveckla och moderbolag för de kommunala bolagen och som i sin tur är hyra ut lokaler och fastigheter till offentlig verksamhet i helägt av Linköpings kommun. Vårt arbete är det sista ledet Linköping kommun. i en demokratisk process som går via kommunfullmäktige, kommunstyrelse och nämnder, och som ska omsätta Verksamheten ska kännetecknas av: Linköpingsbornas behov och önskemål i väl fungerande • kundengagemang och långsiktighet offentliga miljöer. • affärsmässighet och kostnadseffektivitet • miljö- och kvalitetssäkring Lejonfastigheters högsta beslutande organ är bolagsstäm- värde för kunden man, som bland annat väljer styrelseledamöter och revisor. • Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning. Revisionen utövar tillsyn över företagets interna kontroll, Vår vision verksamhetens effektivitet samt att företagets redovisning är Lejonfastigheter bygger det goda samhället, genom att skapa rättvisande. Mer om Lejonfastigheters styrning och revision Sveriges bästa offentliga miljöer. Med lyhördhet, nytänkande finns att läsa på sidan 39. och långsiktighet för vi Linköping framåt.

Vårt uppdrag Våra värderingar Innebörden i visionen är uttryckt i de tre värderingar som Lejonfastigheter bildades 1993 med uppdraget att äga, förvalta genomsyrar hela vår verksamhet. och utveckla fastigheter som behövs för Linköpings kommuns verksamheter. Kommunens syfte med Lejonfastigheter är att få ett långsiktigt och stabilt fastighets­ägande. Bolaget ska arbeta Vi har kunden i fokus för att det ska vara attraktivt att bo och verka i kommunen. Vi finns till för dem som vistas i våra lokaler. Vi är en del av regionens framtid och delar kommunens vision om en attraktiv och växande Linköpingsregion. Nya ägardirektiv Under 2015 fick Lejonfastigheter, liksom övriga kom­munala Vi ligger steget före bolag i Linköping, nya ägardirektiv. Här anges att Vi tar lärdom av erfarenheterna för att förutse behoven och Lejonfastigheter ska vara en ledande aktör i kommunens förbättra vårt erbjudande. Vi driver aktivt utvecklingen av strategiska fastighetsprojekt. Ambitionen inom hållbarhets- det samhälle, där människor vill leva, arbeta och växa. området betonas, liksom lokalernas fysiska tillgänglighet och utformningen av utomhusmiljöer. Dialogen med dem Vi agerar långsiktigt som vistas i lokalerna framhävs. Vidare ska företaget verka Vi förvaltar och utvecklar våra fastigheter med hel- för ökad sysselsättning samt arbeta för minskad segregation. hetstänkande och affärsmässighet. Vi ligger tekniskt och Lejonfastigheter ska ha en stabil ekonomisk ställning som miljömässigt i framkant och skapar kreativa, pedagogiska medger utveckling och investeringar utan ägartillskott. och trygga miljöer.

VÅRT UPPDRAG 7 8 VD HAR ORDET ret som har gått har varit ovanligt händelserikt. våra fastigheter och sköta det underhåll som behövs. Tack Vi har sett stora skeenden i världen omkring vare god hantering av våra finanser under lång tid kan vi nu oss, händelser som påverkar oss här i Linköping satsa på de relativt omfattande underhållsbehov som finns i Å och på Lejonfastigheter. Jag tror att vi även under delar av vårt bestånd. kommande år kommer att få uppleva stora utmaningar, men också många glädjeämnen. I denna föränderliga tid Vår vision säger att vi ska bygga det goda samhället genom är Lejonfastigheters uppgift att fortsätta arbeta framsynt att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Nog är det en med att skapa hållbara miljöer för ett gott samhälle. djärv vision, men jag tror att den hjälper oss att höja blicken Vi ska bidra till att Linköping fortsätter vara en stad där och se litet längre än till de uppgifter vi har för stunden. människor kan och vill leva, växa och arbeta. Redan nu kan vi med stolthet säga att vi har byggt en av Sedan många år präglas vårt arbete av den starka och landets bästa offentliga miljöer för ridsport, anläggningen i livliga tillväxten i Linköping. Vi är en strategisk och kreativ Smedstad, som invigs 2016. Detta har vi uppnått genom medaktör i utvecklingen av stadens miljöer. I den uppgiften att vi har värderat god arkitektur, arbetat med hållbarhets- ingår att ha god utblick över vår samtid, samtidigt som vi frågor ur olika aspekter, och genom konstruktiv samverkan ska se framåt och förstå hur våra fastigheter ska fungera med kund och entreprenör. i morgondagens samhälle. Det ställer stora krav på vår förmåga och vårt kunnande. Hösten har präglats av politisk oro och ofred på många håll, vilket har drivit många människor på flykt från sina Det är tack vare våra duktiga medarbetares insatser som hem. Efter beställning från Migrationsverket via Linköpings vi kan vara denna kreativa partner i stadens utveckling. kommun iordningställde vi ett tillfälligt boende för asyl- Vi arbetar på flera plan för att våra medarbetare ska kän- sökande i Kungsbergets skola. Vi tillhandahåller också ett na trivsel och tillfredsställelse med sitt arbete. Nöjd med­ par boenden för ensamkommande flyktingbarn. Jag menar arbetarindex, NMI, är nu ett av våra strategiska mål. Även att det är självklart att vi på Lejonfastigheter tar ett ansvar i år har kompetensutveckling varit prioriterat. Nu sätter vi när det är så många människor som nu söker sig en fristad fokus på hur vi rekryterar, för att även i fortsättningen ha i Sverige. den breda och djupa kompetens som krävs för de uppgifter vi har framför oss. Lejonfastigheter är en del i Linköping och vi fortsätter arbeta för att bygga det goda samhället tillsammans med våra Med stora projekt följer stora utmaningar och det blir allt kunder, samarbetspartners och alla andra Linköpingsbor. viktigare att vi arbetar på ett strukturerat sätt. Våra strat­ egiska områdesplaner har verkligen blivit ett redskap för att hjälpa vår kund med effektiv fastighetsplanering. Med fakta i botten får vi en gemensam bild av hur vi kan svara på de behov som uppstår när staden växer.

Vi arbetar inte bara med de stora och visionära projekten. Vårt första ansvar är att stödja våra kunders dagliga verksamhet med rätt fungerande lokaler. I år har vi stärkt Ann de Jonge våra förutsättningar för att arbeta kvalitetsinriktat med Verkställande direktör

VD HAR ORDET 9 Hållbar utveckling Ett ansvarsfullt fastighetsbolag

Ett aktivt hållbarhetsarbete är högt prioriterat för alla UPPHANDLADE UPPHANDLAD KONTRAKT KONTRAKTSVOLYM, på Lejonfastigheter. För oss innebär det att företaget TOTALT 640 mnkr ska vara en ansvarsfull arbetsgivare, fastighetsägare, 3 % byggherre och samhällsaktör. Genom att arbeta för 13 % en långsiktigt hållbar utveckling bygger vi varaktiga värden för Linköping och för dess invånare.

Nya ägardirektiv med inriktning på hållbarhet Under 2015 fick Lejonfastigheter, liksom kommunens 87 % 97 % övriga bolag, nya ägardirektiv med bland annat en tydligare inriktning på hållbar utveckling. Framöver kommer dessa frågor att få en mer framträdande plats i vår affärsstrategi och styrning. Vår nya hållbarhetspolicy visar Lejonfastigheters Byggentreprenader Tjänster ställningstaganden och förtydligar vår inriktning för sam­ arbetspartners, leverantörer och medarbetare. Enligt Lagen om offentlig upphandling (LOU) delas Socialt ansvar upphandlingarna upp i kontraktstyperna byggentre- prenader, tjänster och varor. Lejonfastigheter är en del av Linköping och har ett ansvar för att bidra till det goda samhället. Vi upprätthåller hög Under 2015 handlade Lejonfastigheter upp 39 affärsetik, såväl inom bolaget som gentemot våra intressenter. kontrakt. Hälften av de entreprenadkontrakt som Vi eftersträvar ökad mångfald som vi menar kan stärka vår upphandlades under 2015 var s.k. ramavtal för utfö- verksamhet. Lejonfastigheters lokaler ska vara tillgängliga rande av löpande åtgärder under en period av 4 år. även för människor med någon form av funktionshinder och vi arbetar kontinuerligt för att förbättra tillgängligheten i våra fastigheter. att stärka varumärket Lejonfastigheter, för att bibehålla och attrahera kunniga medarbetare för de utmanande Kunniga och engagerade medarbetare projekt och uppgifter vi har framför oss. Lejonfastigheter medverkar i ett stort antal utmanande stadsbyggnadsprojekt. Verksamheten växer och vi behöver Sommarjobb, praktik och 100-satsning för ungdomar kompetens inom ett brett spektrum av kunskapsområden. Vi bidrar till att ge ingångar till arbetslivet för ungdomar Vi strävar efter att vara en arbetsgivare som tar vara på och för personer som står långt från arbetsmarknaden. Varje varje medarbetares engagemang, kunskap och förmåga. år erbjuds ungdomar sommarjobb och praktik i sam­arbete Hos Lejonfastigheter får medarbetarna ta eget ansvar, med med våra drift- och markentreprenörer. Lejonfastigheter med- stor delaktighet i företagets många projekt och med goda verkar i kommunens arbetsmarknadsprojekt 100-satsningen möjligheter till egen utveckling. för arbetslösa ungdomar, och erbjuder arbetslivserfaren- heter åt långtidsarbetslösa i samarbete med kommunen I vår kompetensutveckling har vi under året riktat in oss på och Arbetsförmedlingen. vår värdering att sätta kunden i fokus. Vi arbetar med att strukturera vår kommunikation med kunder och verksam- Sociala krav i entreprenörsavtal heter och vi har utbildat oss i hur vi kan möta kunderna och Lejonfastigheter ställer sociala krav i större entreprenads- ta hand om deras behov på ett professionellt sätt. upphandlingar. Liknande villkor kommer att finnas i nya avtal för markskötsel, som börjar gälla i maj 2016. Syftet Konkurrensen om kvalificerade medarbetare är kännbar i med kravställan är att ge en ökad integration och förbättrad fastighetsbranschen. Vi driver ett kontinuerligt arbete för tillgänglighet till arbetslivet.

10 HÅLLBAR UTVECKLING En medarbetare med framtidsplaner Niklas Sterneling har arbetat hos Lejonfastigheter i ett halvår genom kommunens 100-satsning för arbetslösa ungdomar. Arbetet har gett honom mersmak för fastighetsbranschen.

– Det roligaste har varit att lära känna nya ansikten och att arbeta med flera olika arbetsuppgifter. Jag har fått lära mig många nya saker. Till exempel att kommunikation är grundläggande för att verk­ samheten ska fungera och att det är viktigt att man gör saker noga så att nästa person kan ta del av arbetet. Vissa uppgifter har tagit tid att lära sig, men det har alltid varit nära till hjälpsamma kollegor.

Niklas Sterneling – Jag var redan tidigare intresserad av fastighetsbranschen och nu Anställd via kommunens vill jag gärna fortsätta. Jag kan tänka mig att påbörja studier som 100-satsning har koppling till det vi håller på med här.

Medarbetare 2015 Frisknärvaro

ANSTÄLLDA* VID ÅRETS SLUT 52 PERSONER SJUKFRÅNVARO ANSTÄLLDA* (GENOMSNITT) 43 PERSONER (LÅNG) SJUKFRÅNVARO 2,8 % PERSONALOMSÄTTNING 18,6 % (KORT) 1,2 % ÅLDER (GENOMSNITT) KVINNOR 42 ÅR, MÄN 46 ÅR, TOTAL 44 ÅR FRISKNÄRVARO 96 % ANSTÄLLNINGSTID (GENOMSNITT) 6 ÅR

KOMPETENSUTVECKLING (GENOMSNITT) 42 H

SOMMARJOBBARE 21 PERSONER

* Inkluderar tillsvidare och visstidsanställda, dock ej feriearbetare och praktikanter. Medarbetare i organisationen Könsfördelning

procent 60 STAB Kvinnor 16 % 50 Män FASTIGHET 40 48 % PROJEKT 30 19 %

20

10 EKONOMI OCH FINANS 0 17 %

HÅLLBAR UTVECKLING 11 Lejonfastigheters medarbetare

Miljöansvar Ekonomiskt ansvar Fastigheter påverkar miljön under hela sin livscykel, Lejonfastigheter ska vara en stabil och långsiktig fastighets- från byggnation, förvaltning och underhåll till rivning. ägare. Ett ansvarsfullt arbete med företagets finanser bidrar Lejonfastigheter arbetar strukturerat och långsiktigt med till ett gott resultat. Det ger oss förutsättningar att arbeta att begränsa miljöpåverkan från alla företagets aktiviteter. målinriktat och framsynt med underhåll och utveckling av fastigheterna. På så vis kan vi erbjuda funktionella miljöer Vår verksamhet ger särskilt stor miljöpåverkan vad gäller för verksamheterna, samtidigt som vi befrämjar fastighe- energianvändning, produktion av avfall samt materialval. ternas hållbarhet och livslängd.

Effektiv energianvändning Under året har särskilda satsningar på underhåll gjorts i Linköpings kommun har som mål att staden ska vara kol- stora delar av beståndet. Arbetet med underhåll, utveck- dioxidneutral år 2025. Lejonfastigheter har en betydande del ling och investeringar fortsätter med höga ambitioner i detta arbete. Majoriteten av vår koldioxidbelastning kom- under de närmaste åren. Genom att arbeta med långsiktigt mer av den energi som förbrukas i fastigheterna och under fokus och fatta rätt beslut idag skapas förutsättningar för året har vi infört ett nytt uppföljningssystem som kommer ökad ekonomisk avkastning. att ge en bättre kontroll över vår energiförbrukning. Dialog och samverkan Minimerad uppkomst av avfall vid nyproduktion Lejonfastigheters verksamhet berör många grupper i För att minimera uppkomsten av avfall vid nyproduktion samhället. Med förståelse för verksamheterna som bedrivs ställer vi krav på ökad sortering av avfall under byggnationen. i våra fastigheter kan vi närma oss vår vision om att skapa Vi underlättar för våra hyresgäster att sortera avfall från Sveriges bästa offentliga lokaler. verksamheten genom att låta sorteringen ingå i hyran. Vi arbetar med dialog och samverkan i olika forum. Särskilt Medvetna materialval för en giftfri miljö viktig är dialogen med våra kunder inom kommunen och Under året har vi skärpt våra krav avseende val av material. med dem som dagligen använder våra lokaler. Ett nära och Vid nybyggnation, renovering och underhåll ska alla pro­ konstruktivt samarbete med våra entreprenörer bidrar till dukter granskas ur ett miljö- och hälsoperspektiv och att våra kunder kan uppleva kvalitet och trygghet i våra hus. dokumenteras i vår materialdatabas.

12 HÅLLBAR UTVECKLING Hållbart och effektivt 2015 – aktiviteter under året

• Ny hållbarhetspolicy med utgång från nya ägar­ direktiv och FN:s Global Compact för ett ansvars­ fullt företagande. • Ett nytt energiuppföljningssystem är infört. • Fortsatt renovering och byte till effektiv utomhus­ belysning i samarbete med Tekniska verken i Linköping AB. • Framtagande av Solkartan som hjälper fastighets­ ägare som vill installera solceller. Samarbete med Linköpings kommun och AB Stångåstaden. • Projektering och påbörjad produktion av fyra bygg­ nader som följer det svenska systemet Miljöbyggnad – Brokinds skola, nybyggnation på Folkungaskolan, förskola/skola Norrberga/Sturefors samt ett om­ sorgsboende i Vallastaden.

Saab Arena

HÅLLBAR UTVECKLING 13 Fastigheterna Spännande fastighetsportfölj

I Lejonfastigheters bestånd finns en stor variation marknaden vid en given tidpunkt. Som underlag används av byggnader. Det medför att behovet av underhåll, bland annat hyresförhållanden, driftkostnader och jämförelser renovering och utveckling skiftar. Målet är alltid att med liknande fastigheter på den lokala marknaden. Det sammanfattade värdeutlåtandet hittas på sidan 60. lokalerna ska fungera väl för de verksamheter som ska bedrivas där. Rätt lokal för varje behov Verksamheterna och deras behov i våra lokaler utvecklas Lejonfastigheter äger och förvaltar 277 fastigheter med över tid. Genom ett gott samarbete med hyresgäst och en sammanlagd bruksarea på 607 350 kvadratmeter. Det verksamhet kan vi effektivt uppfylla förändrade behov. bokförda värdet är 3 646 miljoner kronor och det bedömda Tillsammans finner vi långsiktigt fungerande och lönsamma marknadsvärdet är 6 535 miljoner kronor. lösningar. Dessa kan innebära såväl ombyggnad som nyproduktion. Om en verksamhet förändras så att den inte Från 1805 till nutid och framtid längre ryms inom Lejonfastigheters uppdrag, kan fastigheten Lejonfastigheters äldsta byggnad är Stångs magasin, som komma att säljas. uppfördes som en sädeskvarn år 1805 och som nu hyser kontorslokaler och restaurang. Flera karaktärsbyggnader är Hög uthyrningsgrad från förra sekelskiftet, såsom Teatern, Katedralskolan och Vid årsskiftet var vakansgraden endast 1,3 procent. 70 pro- Föreningshuset Fontänen (gamla brandstationen). Dessa cent av den ytan ingår i pågående utvecklingsprojekt, såsom byggnader har ett kulturvärde som behöver bevaras, samtidigt Kungsbergsskolan och Gottfridsbergsskolan. som fastigheterna ska fortsätta utvecklas och fungera för dagens och morgondagens verksamheter. En stor del av Fastigheternas intäkter Lejonfastigheters bestånd uppfördes under andra hälften av När nya hyresavtal tecknas, liksom vid omförhandlingar, 1900-talet, däribland flera skolor och sportanläggningar. utvärderar Lejonfastigheter det enskilda kontraktets risker Av relativt sent datum är stora, välbesökta byggnader som och hur det påverkar företagets totala risk. Vid en om-, Konserthuset, Stift- och landsbiblioteket och Saab Arena. till- eller nybyggnad beräknas hyran så att den täcker Nya hus tillkommer efter hand, allt eftersom stadens behov kostnader för drift och underhåll samt kapitalkostnader. ökar eller förändras. Varje hus speglar sin tid och har sina Vi tar även hänsyn till fastighetens bedömda värde vid speciella egenskaper. hyresavtalets slut. En specialanpassad lokal kommer att vara svårare att hyra ut om hyresgästen flyttar, vilket Fastighetsvärdering sänker värdet. Hela investeringen måste då återbetalas Fastigheternas marknadsvärden bedöms årligen av en under hyrestiden. För en mer flexibel lokal styrs hyran av extern auktoriserad värderare. Värderingen avser det upp- marknadens prissättning. Hyressättningen påverkas också skattade priset om fastigheten skulle säljas på den öppna av hyresavtalets längd.

Fastigheter – lokaltyp

Marknads- Fastigheter Antal objekt Bruksarea, kvm värde, mnkr

MARKNADSVÄRDE Grundskola 59 189 936 632 553

Förskola 99 53 645 2 270 952

Gymnasium 7 96 000 857 350 6 535 Omsorg 67 95 427 954 908 Sportfastigheter 22 93 386 975 415

Kultur- och specialfastigheter 23 78 956 844 222 mnkr 277 607 350 6 535 400

14 FASTIGHETERNA 277 FASTIGHETER

Sporthallen

FASTIGHETERNA 15 Fastighetsmarknaden En modernare, tätare och större stad

Linköping är en av Sveriges snabbast växande städer. Ökande byggkostnader I kommunen bor 153 390 invånare, varav 109 860 i Det pågår en omfattande byggverksamhet både i Linköping centralorten. Befolkningen väntas öka med minst och i landet i övrigt. Det gör att entreprenadpriserna stiger. 1 500 personer om året de närmaste åren. För att hålla nere byggkostnader har Lejonfastigheter tagit fram standardiserade planlösningar för gruppbostad och förskola. Dessa kan användas i flera projekt, vilket gör att Fastighetsmarknaden i Sverige vi kan få en kostnadseffektiv projektplanering och snabbt Den svenska fastighetsmarknaden har en positiv utveckling kan påbörja byggnation. med stigande priser. Räntenivåerna är låga och det finns ett stort intresse för att investera i fastigheter. Samhällsnyttiga Fastighetsutveckling och nyproduktion fastigheter hör till de mest efterfrågade objekten. Antalet De stora behoven av lokaler i Linköping ställer krav på en fastighetsbolag specialiserade på sådana objekt ökar. omfattande produktion hos Lejonfastigheter. Nya arbets- sätt och moderna pedagogiska modeller medför behov av Omfattande aktivitet i Linköping utveckling av skollokalerna. Under året har nyproduktion Kommunens tillväxt leder till en omfattande aktivitet på och utbyggnad gjorts av flera skolor och förskolor. Ett antal fastighetsmarknaden med stigande priser som följd. Inner- nya omsorgsfastigheter är under uppförande – fyra grupp- staden förtätas, förnyas och utvidgas. Även flera mindre boenden, ett trapphusboende och ett större vårdboende. orter i kommunen växer och utvecklas snabbt. Ett nytt, modernt ridsportcenter står färdigt våren 2016. Ett stort antal ytterligare projekt är under planering. I Vallastaden, nära Linköpings universitet, pågår ett av landets intressantaste stadsbyggnadsprojekt med en tydlig Vi står starka i konkurrensen inriktning på hållbar stadsutveckling. Ebbepark är ett min- Både stora och medelstora aktörer i fastighetsbranschen dre industriområde som omdanas med nya bostäder, kom- intresserar sig för samhällsnyttiga fastigheter. De anses mersiella lokaler och offentliga verksamheter. I Skäggetorp vara trygga investeringar, med stabila hyresgäster och ofta och Vreta kloster pågår en snabb tillväxt och utveckling. med långa hyresavtal. Vid upphandlingar möter vi stark Gottfridsberg och Vasastaden är två andra områden som konkurrens. Vår främsta konkurrensfördel är vår mångåriga växer under de närmaste åren. erfarenhet och vår breda sakkunskap inom området.

Fler samhällsnyttiga lokaler Under året deltog Lejonfastigheter i fyra upphandlingar När kommunen får fler invånare i alla åldrar ökar behovet och tilldelades tre kontrakt för nyproduktion – en skola i av samhällsnyttiga lokaler. Linköping behöver nya och Brokind, en förskola i Skäggetorp samt en flexibel förskola utvidgade ytor för förskola och skola, för vård och omsorg, och skola i Norrberga-Sturefors. och även för sport, kultur och andra samhällsfunktioner. Många utvecklingsprojekt pågår men det är ändå ont om lokaler. Det finns i princip inga vakanser, varken hos Lejonfastigheter eller hos andra fastighetsägare. Avtal som tecknats under 2015 på grund av förbättringar och verksamhetsförändringar Lejonfastigheter strävar efter att tillgodose de stora och Barn- och ungdomsnämnden 9 st ökande behoven med helhetssyn, långsiktighet och god Bildningsnämnden 2 st ekonomi. En nyckel till detta är förståelse för kundernas verksamheter. Andra faktorer är en bra framförhållning Omsorgsnämnden 2 st och aktiv bevakning av den lokala fastighetsmarknaden. Kommunstyrelsen 1 st

16 FASTIGHETSMARKNADEN Befolkningsprognos 1995–2024 Andel personer som bor i Lejonfastigheters bostäder jämfört med hela kommunens bestånd: Gruppbostäder 46 % 180 000 Vårdbostäder 36 % 170 000 Servicehus 34 % 160 000

150 000

140 000 Lejonfastigheters andel vad gäller totala 130 000 antalet boenden i kommunens bestånd:

120 000 Gruppbostäder 54 %

110 000 Vårdbostäder 28 %

100 000 år Servicehus 41 % 2000 2010 2020

FASTIGHETSMARKNADEN 17 Linghallen

18 RELATIONER MED KUNDER OCH OMVÄRLD Relationer med kunder och omvärld Samarbeten mot gemensamma mål

Samverkan och dialog med olika intressenter gör att Lejonfastigheter bidrar till stadens utveckling med Nätverk och samverkan kvalitet och framsynthet. Lejonfastigheter deltar i olika nätverk och samverkansgrupper för att bidra till Linköpings och regionens utveckling. Några exempel är: Vår viktiga dialog med hyresgästen Vår huvudsakliga kund är Linköpings kommun, representerad • Samverkansforum för Linköpings kommunala bolag av utbildningsförvaltningen, omsorgs- och äldreförvaltningen • Fastighetsnätverket Hållbar region samt kultur- och fritidsförvaltningen. Vi för en kontinuerlig • Nationella expertgrupper för kunskapsutbyte och utveckling och konstruktiv dialog för att nå vårt gemensamma mål: bästa möjliga lokaler för den verksamhet som ska bedrivas. • Fastighetsägarna i Skäggetorp • Byggherrar Vallastaden Exempel på forum för informationsutbyte är samrådsmöten • Regionala jämställdhetsnätverk med miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen om stads- planeringen i olika områden, och strategidagar med utbild- ningsförvaltningen rörande skolfastigheternas utveckling.

Under året har ett givande projekt genomförts med utbildnings- Hållbart leverantörsled förvaltningen angående städning i skolorna. Tillsammans har Lejonfastigheters operativa verksamhet utförs till största vi kommit fram till bra metoder både för en sund inomhusmiljö delen av upphandlade leverantörer. Som beställare är det och för att gynna en god livslängd på inredningsdetaljer. vi som har det yttersta ansvaret för den kvalitet som erbjuds våra kunder. För att våra kunder ska vara nöjda och för att Dialogen med dem som vistas och arbetar i våra lokaler ger resultatet ska vara hållbart krävs att vi har rätt krav och oss en nödvändig grund för att uppehålla fastigheternas rätt leverans i hela kedjan. Vi behöver därför ha ett nära funktion och kvalitet. Vid sidan om löpande kontakter och konstruktivt samarbete med våra leverantörer. Under håller vi regelbundet planerade fastighetsmöten med året har vi bland annat introducerat våra nya ramavtals­ verksamheterna. Under året har vi implementerat ett nytt entreprenörer i de krav som Lejonfastigheter ställer avseende stödverktyg för strukturerad hantering och uppföljning av socialt ansvar och miljöhänsyn. ärenden som tas upp på dessa möten. Som stor fastighetsägare har Lejonfastigheter ett socialt Årlig kundenkät ansvar. Sådana frågor kommer att få en allt större plats i Lejonfastigheters kundenkät genomförs sedan många år våra leverantörskontrakt. Vi ställer nu krav på socialt inrik- enligt samma modell, vilket ger ett användbart historiskt tade aktiviteter i upphandlingar där det är lämpligt. jämförelsematerial. Enkäten ger oss också ett NKI-värde som kan jämföras med andra fastighetsbolag. Fråge­formuläret Upphandlingsverksamheten ökar i omfattning, eftersom besvaras av ansvariga i de verksamheter som bedrivs i Lejonfastigheter är engagerat i allt fler projekt och fler lokalerna. Vi går igenom enkätresultatet tillsammans med områden behöver handlas upp när företaget växer. Även den våra driftentreprenörer, och får en användbar grund för tekniska utvecklingen och ökade krav från samhället leder vårt fortsatta, gemensamma kvalitetsutvecklingsarbete. till ett större behov av upphandlingar. Vi fortsätter utveckla vår beställarroll och vårt kvalitetsinriktade samarbete med Den tillsyn och skötsel som upphandlades 2013 har inte våra leverantörer. uppfyllt de förväntningar bolaget och verksamheterna haft vilket visar sig i ett ytterligare försvagat NKI. Efter krav Tillsammans med systerbolag från bolaget har driftentreprenören upprättat handlings- Lejonfastigheter har flera systerbolag i kommunen. Till- plan och förstärkt organisationen kraftigt. Rutiner börjar sammans driver vi samarbetsprojekt och samrådsgrupper formas och samarbetet har klart förbättrats under slutet av för att gemensamt hantera de utvecklingsbehov som uppstår 2015. Underhållsbehovet är stort i vissa av våra lokaler och i det växande Linköping. Samarbetet syftar också till ett behovet av information om planeringen är stort. Vi inser rationellt användande av gemensamma resurser. Som exem- vikten av god planering och tidig information i samband pel kan nämnas att vi delar en medarbetare inom HR med med våra projekt. systerbolaget Sankt Kors Fastighets AB. Linghallen

RELATIONER MED KUNDER OCH OMVÄRLD 19 Vi förvaltar Säker funktion och bevarat värde Fastighetsförvaltning med drift och underhåll säkerställer funktionen i lokalerna och bevarar fastigheternas värde.

Lokaler som fungerar Att välja rätt material vid nyproduktion och underhåll bidrar till sunda inomhusmiljöer. Materialen ska belasta Större delen av driften i Lejonfastigheters hus sköts på miljön så litet som möjligt under hela sin livstid och vid entreprenad. Syftet med fastighetsdriften är att lokalerna framtida destruktion och återvinning. ska fungera som avsett för den dagliga verksamheten.

Utökade kvalitetskontroller Hus från 1960–70-talen Föregående år framkom brister i tillsyn och skötsel i fastig- Ungefär 40 procent av våra hus uppfördes under 1960- och heterna. Under 2015 ökade vi därför frekvensen på kontroll 1970-talen då det användes oprövade byggmetoder för att och inspektioner. Tack vare ett konstruktivt samarbete få en snabb produktion. Idag krävs stora underhållsåtgärder med driftentreprenören har vi fått en förbättring till stånd. i dessa hus och vi följer en flerårig plan för att systematiskt Detta arbete fortsätter nu för att uppnå en tillfredsställande arbeta igenom underhållsbehoven. kvalitet på driftåtgärder i hela fastighetsbeståndet. Inomhusmiljö Energiförbrukning Under året har vi förstärkt vårt arbete för kontroll och En korrekt funktion i ventilation och värmesystem ger en åtgärder av inomhusmiljö, såväl i befintliga hus som vid hälsosam och behaglig miljö i våra lokaler och bidrar till nyproduktion. Vi ägnar särskild kraft åt att lokalisera och att vi har kontroll över energiförbrukningen. I dialog och hantera eventuella problem med fukt. Genom ett struk- samverkan med hyresgästerna arbetar vi för en god inom- turerat arbete följer vi upp och åtgärdar felanmälningar husmiljö med en effektiv energianvändning. relaterade till fuktskador, utför inventeringar inför projekt och gör fuktkontroller under pågående projekt. Energisnål utebelysning utan kvicksilver Under 2015 byttes 1 300 ljuskällor i utebelysning till energi- Handlingsplan Giftfri förskola effektiva LED-lampor. Därmed har vi tagit bort miljöfarligt Lejonfastigheter, som förvaltar 53 000 kvadratmeter av kvicksilver, som var en komponent i de gamla ljuskällorna. Linköpings förskolor, medverkar aktivt i kommunens Brinntiden för en LED-lampa är närmare tre gånger så lång projekt Giftfri förskola. Vi har skärpt kraven på medvetna som för en traditionell ljuskälla. Det medför att investerings- materialval hos våra entreprenörer och har under året kostnaden för bytet kommer att vara återbetald efter fem år. arrangerat ett seminarium med inriktning på golvmattor. Projektet kommer att fortsätta under 2016 med inventering Markskötsel handlas upp av PVC i mattor i alla Lejonfastigheters förskolor. Nya avtal för markskötsel är under upphandling och ska börja gälla i maj 2016. Avtalen innebär en höjd ambitionsnivå vad gäller frekvens på åtgärder. Som ett led i Lejonfastigheters arbete med social hållbarhet ställs krav på att entreprenören Kungsbergsskolan ska anställa människor som står långt från arbetsmarknaden. Felaktigheter i skolans ventilationssystem och golv­ konstruktion gav under 2015 en försämrad inomhusmiljö Varierande underhåll med i delar av byggnaden. Åtgärder som genomfördes gav medvetna materialval inte önskat resultat och högstadiets klasser flyttades till Lejonfastigheters hus är av mycket olika slag och innehåller Anders Ljungstedt gymnasium. Nu utreds en omfattande en bredd av verksamheter. Därför behövs en stor variation utveckling av kvarteret vid Kungsbergsskolan. av underhållsåtgärder, allt från ommålning av nötta snicke- rier till helrenovering av fasader och yttertak.

20 VI FÖRVALTAR UNDERHÅLL 153 mnkr

Räddningsstationen Kallerstad

Fördelning av underhåll Energimål 2010–2015, kWh/kvm

UTEMILJÖ kWh/kvm 10 % 200

TEKNISKA INSTALLATIONER 6 % INVÄNDIGT UNDER- 150 HÅLL EX. YTSKIKT 51 %

100 UTVÄNDIGT UNDER- HÅLL EX. TAK 33 %

50 -

0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Större underhållsarbeten under året Ovan redovisas el och värme samman- Fastighet Åtgärder taget. Siffrorna är normalårskorrigerade.­ Simhallen Renovering av tak, utbyte och modernisering Lejonfastigheters energimål 2010–2015 av tekniska installationer, underhåll av har varit att genomföra en energibesparing bärande konstruktioner på 3 % varje år. Det första året gjordes Konserthuset Omläggning av yttertak en kraftig energibesparing på 7,2 % och målet nåddes med råge. Mellan Kungsbergsskolan Åtgärder i ventilation och golvbeläggning. 2012–2015 har energianvändningen ökat Utrymning av delar av lokalerna. något. Den totala besparingen under Anders Ljungstedts Ombyggnad för verksamhet överflyttad dessa fem år är 4,6 %. Under 2016 gymnasium från Kungsbergsskolan kommer nya energimål att presenteras Kunskapsgallerian Renovering av fasad och yttertak tillsammans med en ny organisation för att skapa förutsättningar för ett effektivt Gruppbostad på Helrenovering av 17 lägenheter, nya ytskikt, och strukturerat energiarbete som leder Furirgatan kök och badrum till en minskad klimatpåverkan. Ljungs skola Renovering av fasad, omläggning av yttertak samt invändiga ytskikt 55 förskolor Invändigt ytskikt, tak och fasad samt utemiljö

VI FÖRVALTAR 21 HIMNAVÄGEN 149

NICLAS BLOMQVIST PROJEKTLEDARE, UNDERHÅLL

22 FÖRSKOLAN BLEV LÄRORIK BYGGARBETSPLATS

Kan man verkligen renovera en förskola både utvändigt och invändigt och även bygga ut lokalerna samtidigt som den ordinarie verksamheten är igång? Kan personalen göra sitt jobb och är det säkert för barnen? Himnavägen 149 i Linghem är ett exempel där det har fungerat alldeles utmärkt. Men projektet fick ingen bra start.

tt Himnavägen 149 skulle renoveras rörigt var när vi skulle skifta och barnen från lek- hade det funnits planer på i hallen skulle flytta in till sina lokaler och en många år men av olika an- annan avdelning skulle in i lekhallen, A ledningar tog det stopp på säger Kristina Hellman, förskolechef. vägen. Så när Niclas Blomqvist på Eftersom Lejonfastigheter alltid Lejonfastigheter tog över ansvaret har samma team som åker runt ville han dra igång arbetet så och gör den här typen av jobb fort som möjligt. Lite för fort. på förskolor, är de väl insatta Man hann nämligen inte infor- i vilka rutiner som gäller och mera personal och föräldrar på hur arbetet ska läggas upp för ett bra sätt om vad som skulle att störa verksamheten så lite hända. De kände sig åsidosatta, som möjligt. blev upprörda och var oroliga – Barnen tyckte att det var för hur det skulle påverka jättespännande. De stod klist- verksamheten och barnen. Men rade vid fönstren och tittade på efter ett informationsmöte där maskinerna och ibland fick de alla fick tillfälle att ställa frågor provsitta grävskopan. De var helt till Lejonfastigheter och kommunen lyriska. Byggarna mötte upp barnen och ventilera sin oro, lugnade det sig jättebra. Klart det är en påfrestning och arbetet drog igång i augusti 2014. för alla men vi försökte göra det bästa – Våra förskolor är byggda som så kallade av situationen och passade på att ha olika H-dagis med tre olika avdelningar, utrymme för kök projekt kopplade till byggarbetet där vi tog bilder och personal och så en lekhall i mitten. Vi har kommit och barnen fick lära sig mer om olika yrken, verktyg fram till ett koncept som fungerar väldigt bra där vi och maskiner, säger Kristina Hellman. har verksamheten kvar samtidigt som vi bygger om. Vi renoverar en avdelning i taget, utifrån och in, och låter lekhallen fungera som en avdelning under tiden. Sedan tar vi personalrum och kök och sist lekhallen, säger "Barnen stod Niclas Blomqvist. Totalt har man gjort om sju förskolor på det här sättet och under 2016 ska man göra ytterligare fyra stycken. klistrade vid Det man har gjort på Himnavägen 149 är bland annat att dränera, tilläggsisolera grunden och ytterväggarna, sätta upp ny fasad, lägga nytt tak, nytt golv, byta dörrar, ny ventilation, sätta in LED-belysning samt nya skåp och fönstren" annan inredning. Man har även gjort om köket så att förskolan kan laga sin egen mat istället för att vara ett Anledningen till att Lejonfastigheter väljer att mottagningskök. Parallellt med renoveringen byggde man renovera enligt den här principen är bristen på ersätt- även ut lokalerna med ytterligare två avdelningar. ningslokaler. Det finns inga andra lokaler där man kan – Tack vare att tillbyggnaden pågick samtidigt som placera så många barn under så lång tid, och så är det i renoveringen kunde allt bli klart på bara ett år. Annars de flesta kommuner. hade det tagit dubbelt så lång tid, säger Niclas Blomqvist. Efter ett års renovering och tillbyggnad var det så Personalen tycker att det har funkat jättebra och att dags för nyinvigning i augusti med ballongsläpp, tips- byggarna var väldigt proffsiga. promenad, bullar och saft. – Fastän det var mycket folk i rörelse och maskiner – Nu njuter vi av våra nya fräscha lokaler. Det bästa och så, var det bra kommunikation och allt flöt på. Vi av allt är att vi kan säga till föräldrar att vi har plats för fick in ett system i det där efter ett tag och lärde oss att fler barn. Att här finns det barnomsorgsplatser. tänka i nya banor för att lösa olika saker. Det som var lite Det känns jättebra, säger Kristina Hellman.

TEXT CARINA KNUTSSON, IDENTX FOTO CHRISTIAN JOHANSSON, CRELLE PHOTOGRAPHY 23 Vallastadens förskola Vi utvecklar Strategier för stadens utveckling

Lejonfastigheter utvecklar miljöer som är till nytta för Med väl utformad arkitektur och gestaltning vill vi bidra Linköpingsborna, nu och under många år framöver. till en byggd miljö som människor kan uppskatta i många år. Vi strävar efter att våra lokaler ska kunna användas till När Linköping växer och omdanas medför det stora bygg- olika funktioner och utnyttjas under en stor del av dygnet nadsprojekt. I den komplexa samhällsbyggnadsprocessen och veckan. Det är ett effektivt sätt att använda resurser i deltar Lejonfastigheter som en engagerad och kreativ med­ form av byggnader, mark och energi. aktör, i nära samråd med våra kunder och samarbetspartners. Strategiska områdesplaner Där behoven finns För att vara en aktiv och framsynt medaktör i samhälls- Linköpings kommuns ambition är att förtäta, utveckla och byggnaden behöver vi kunskap om kommande behov och utvidga innerstaden. Allt fler människor vill bo i stadsmiljö, vilka möjligheter vi har att hjälpa vår kund när efterfrågan även barnfamiljer. Denna utveckling påverkar i hög grad uppkommer. Ett centralt redskap är Lejonfastigheters Lejonfastigheters bestånd. Det behövs fler skolplatser, plats för strategiska områdesplaner för olika delar av kommunen. fler barn i förskola och utvecklade lokaler för idrott och kultur. Den strategiska områdesplanen är ett verktyg för en väl Även i stadens ytterområden och i flera mindre orter sker en underbyggd förädling och utbyggnad av vårt fastighets­ intressant utveckling, bland annat i Brokind, Vreta kloster, bestånd. Vi studerar den förväntade utvecklingen i området Vikingstad, Harvestad, Ullstämma och Sturefors. Också och tar del av kommunens stadsplanering. Därefter inven- här följer behov av nya lokaler för offentliga verksamheter. terar vi vilka tillgångar som finns inom Lejonfastigheter, Inte minst finns en stor efterfrågan på förskoleplatser. i form av outnyttjad tomtmark eller befintliga byggnader

24 VI UTVECKLAR IKEA

TORNBY SKÄGGETORP

STÅNGEBRO

VASASTADEN

GOTTFRIDSBERG

INNERSTADEN

RYD TANNEFORS

HEJDEGÅRDEN

EKKÄLLAN VALLA

UNIVERSITETET

GARNISONEN

JOHANNELUND BERGA SÖDRA EKKÄLLAN

Blästad Ett exempel på områdesplan – innerstaden Defenition innerstaden enligt utvecklingsplanVidingsjö för innerstaden Ekholmen 67 av Lejonfastigheters objekt finns inom studerat område. Studerat område Haninge

Ullstämma

som går att utveckla. Vi har en genomarbetad modell för att göra en snabb ekonomisk kalkyl. Till god hjälp är också våra färdiga koncept för förskola och gruppbostad, som gör att vi effektivt kan svara på de behov som uppstår. Områdesplanen gav snabbt resultat Lejonfastigheters första områdesplan rörde Ljungsbro/Berg. Under året har vi färdigställt strategiska områdesplaner för Områdesplanen ger oss en överskådlig och lättillgänglig innerstaden och för södra stadsdelarna. Lejonfastig­heter vetskap om våra fastigheters skick och utvecklings­ har nu färdiga områdesplaner för en stor del av möjligheter. Därför var vi väl förberedda när behovet av Linköpings centralort. förskoleplatser ökade. En av våra befintliga förskolor Samarbeten för en långsiktigt hållbar i Ljungsbro var i behov av omfattande renovering. Vi stadsutveckling beslöt att riva den och utnyttja tomten för en helt ny Många aktörer är engagerade i stadens utveckling. byggnad. Tack vare att vi hade god framförhållning, Lejonfastigheter samverkar nära övriga bolag i kommun­ kunde samarbeta effektivt med kunden och utnyttja en sfären i ett stort antal utvecklingsprojekt. Bland de större befintlig, detaljplanelagd fastighet, gick processen mycket projekten finns utbyggnaden av Vallastaden, tillväxt och snabbt. Under våren 2016 flyttar 100 barn in i den nya förnyelse i Skäggetorp och Vreta kloster samt förtätning förskolan i Ljungsbro. av Vasastaden och Gottfridsberg.

VI UTVECKLAR 25 "Tillsammans skapar vi en helhet"

Sankt Kors Fastighets AB är ett kommunägt bolag vars uppdrag är att främja utveckling och tillväxt i Linköping, framför allt genom ANN DE JONGE att tillhandahålla tillväxtmiljöer för VD, LEJONFASTIGHETER AB företag. Verksamheten omfattar även Dukaten Parkering och driften av Vreta Kluster. JOHAN KRISTIANSSON VD, SANKT KORS FASTIGHET AB 26 TILLSAMMANS BYGGER VI FRAMTIDENS LINKÖPING

Hur utvecklar vi Linköping på bästa sätt för medborgarna? Var och hur, gör våra resurser störst nytta när vi bygger lokaler för offentlig verksamhet och företag? Det är frågor som Lejonfastigheter och Sankt Kors dagligen arbetar för att hitta kloka svar på. Ibland var och en för sig, men allt oftare tillsammans.

ajoriteten av landets kommuner – Ju mer vi samarbetar desto bättre kunskap får vi brottas med utmaningen att skapa om varandras verksamheter. Här har vi tillsammans lyft tillväxt och stadsutveckling genom blicken och skapat en helhet som respektive bolag inte hade M förtätning, det vill säga nyproduk- kunnat åstadkomma på egen hand, konstaterar Ann de tion av byggnader inom befintlig bebyggelse. Linköping är Jonge och Johan Kristiansson samstämmigt. inget undantag och medarbetarna på Lejonfastigheter och Ett konkret resultat av samarbetet är att Lejonfastigheter Sankt Kors funderar ständigt över hur det kan göras på bygger de flexibla lokaler som ska inrymma Ebbeparks bästa möjliga sätt. förskola/skola och som, beroende på aktuellt behov, kan – Linköping växer i snabb takt vilket gör att vi behöver växla verksamhetsområde. Dessutom finns möjligheten att bygga många nya lokaler. Vår ”orderportfölj” är redan samutnyttja resurser som kök och gymnastiksal med den välfylld och omfattar allt från skolor/förskolor och om- befintliga Fridtunaskolan. sorgsboenden till olika idrotts- och evenemangsanlägg- – Genom att tänka långsiktigt och bygga trygga, moderna ningar. Dessutom finns ett stort behov av underhåll på lokaler med stor flexibilitet kan vi öka nyttjandegraden av våra befintliga fastigheter tillsammans med en omfattande våra fastigheter, säger Ann de Jonge. önskelista över helt nya projekt, berättar Ann de Jonge, vd för Lejonfastigheter. Fyra faktorer för framgång Vilket är då framgångsreceptet för att utveckla Linköping Gemensam målbild för Ebbepark med fokus på medborgarnas bästa? Ann de Jonge och Johan Ett nyskapande projekt som Lejonfastigheter och Sankt Kristiansson är helt eniga om att huvudingrediensen utan Kors nu samarbetar kring är Ebbepark, beläget vid Valla tvekan är samverkan. Blandat med stora mängder prestige- och T1-området, i Linköping. Parken ska under kommande år löshet, lyhördhet och öppenhet. växa fram ur det äldre industriområde som tidigare kallats – Bästa sättet att möta Linköpings utmaningar inom Wahlbecks. Visionen är att Ebbepark ska omvandlas till stadsutveckling är att vi tillsammans arbetar långsiktigt en hållbar och innovativ stadsdel där företag, boende och utifrån gemensamma målbilder och ett gemensamt ägande- stadsliv varvas på ett sätt som skapar nya samarbetsformer. skap. Summan är helt enkelt större än de enskilda bygg­ Johan Kristiansson, vd för Sankt Kors Fastighet AB berättar objekten och det kräver både nya arbetssätt och gemensamma om projektet: projektgrupper, säger Ann de Jonge. – Här har vi ändrat fokus från vad som ”måste” göras – Det är också viktigt att ha ett tydligt syfte med sam- till förmån för vad Linköpingsborna, utifrån ett helhets­ arbetet samt att vara öppen kring vilka som ska samverka, perspektiv, kan tänkas behöva i ett område som Ebbepark. hur det ska genomföras och vad varje part ska bidra med Sankt Kors och Lejonfastigheter har, i samarbete med inom sitt uppdrag, menar Johan Kristiansson. flera av de kommunala bolagen och andra intressenter, dis- Exakt hur vår stad kommer att se ut om några decennier kuterat hur framtidens tillväxtmiljöer och hållbara boende, vet vi inte. Men resan mot framtidens Linköping har börjat skolor/förskolor samt service etc kan utformas. Allt för att och det vi säkert vet, är att linköpingsborna går en expansiv skapa en inbjudande och central stadsdel där Linköpings- och spännande utveckling tillmötes. En stadsutveckling där borna kan leva och arbeta. vi tillsammans bygger framtidens Linköping.

TEXT FIA JERDHAF, IDENTX FOTO CHRISTIAN JOHANSSON, CRELLE PHOTOGRAPHY 27 Vi bygger En växande projektvolym Stadens expansion leder till ett omfattande projektarbete hos Lejonfastigheter, och volymen förväntas växa under kommande år.

Vid utgången av 2015 var den sammanlagda projektvolymen Hållbarhetskrav som följs upp 1 464 miljoner, vilket kan jämföras med cirka 1 200 miljoner Olika hållbarhetsaspekter blir allt mer framträdande i varje kronor vid föregående årsskifte. projekt. Inte minst lägger vi stor vikt vid miljöhänsyn och energieffektivitet, både under själva byggprocessen och vad Projektvolymen kan förväntas fortsätta öka när Linköping gäller den färdiga byggnaden under hela dess livslängd. Under växer. Därför har vi förstärkt vår organisation med ytterligare året har vi förstärkt vårt arbete med att följa upp de hållbar- kvalificerade medarbetare. Vi implementerar också ett hetskrav vi ställer vid nybyggnation. Lejonfastigheter ska projektverktyg som stöd för vår målstyrning. också bidra till det goda samhället genom att ta ett socialt an- svar. Därför lägger vi nu in sociala krav i vissa upphandlingar.

Ett axplock ur vår projektportfölj Vårdboenden En kraftig ökning i efterfrågan på olika former av vårdboenden gör att totalt 100 lägenheter är i produktion eller har produktionsstart Förskolor under 2016. Under året har 112 nya förskoleplatser färdigställts. Beslut finns för Tillkommande yta m2 BRA 8 600 640 ytterligare platser som antingen är under produktion eller som projekteras med produktionsstart under 2016. Vi bygger på flera Investering, mnkr 243 platser: Ryd, Skäggetorp, Ljungsbro och Berg. Beräknat projektavslut år 2016/2017

Askeby skola Förskola/skola i Norrberga/Sturefors Nybyggnation av en F-6 skola för 250 elever från Askeby och Under året vann Lejonfastigheter upphandlingen av en ny förskola/ Örtomta. Skolan är byggd för att kunna fungera som centrumhus skola för 240 elever i Norrberga/Sturefors. Byggnaden ska uppföras även efter skoltid. Fem hemvister om tio klassrum. med minst betyget Silver enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Tillkommande yta, m2 BRA 2 280 Tillkommande yta, m2 BRA 3 000 Investering, mnkr 55 Investering, mnkr 73 Projekt­avslut år 2015 Beräknat projekt­avslut år 2017

Förskola i Vallastaden Elsa Brändströms skola Först ut i den nya stadsdelen har Lejonfastigheter färdigställt en Lagom till höstterminen färdigställdes etapp 1 i projektet och 100 förskola för 72 barn. I detta projekt fanns särskild fokus på hållbar­ högstadieelever tog nya lokaler i bruk. Ombyggnationen fortsätter het och på utomhuspedagogik. och till hösten 2016 flyttar ytterligare 250 elever in i moderna lokaler i Elsa Brändströms skola. 2 Tillkommande yta, m BRA 703 Tillkommande yta, m2 BRA 5 240 Investering, mnkr 21 Investering, mnkr 86,4 Projekt­avslut år 2015 Projekt­avslut etapp år 1/2 2015/2016

28 VI BYGGER Projektvolym Investering

250

1 464 200

mnkr 150

100

Miljöklassning av byggnader Lejonfastigheter bygger enligt standarden för Miljöbyggnad 50 som är ett svenskt system för att skapa hållbara byggnader med särskild hänsyn till god inomhusmiljö, energieffektivitet och medvetna materialval. Under 2015 har Lejonfastigheter 0 påbörjat fyra projekt där vi följer kraven för Miljöbyggnad Installationer Nybyggnad Ombyggnad Övrigt Aktiverat Silver. Projekten är nybyggnation på Folkungaskolan, underhåll enl K3 Brokinds skola, förskola/skola Norrberga/Sturefors samt ett omsorgsboende i Vallastaden. 2013 2014 2015

Slutförd nyproduktion Slutförda om- och tillbyggnader Projektkostn. Projektkostn. Objekt/Läge Ändamål mnkr Slutförd Objekt/Läge Ändamål mnkr Slutförd Askeby skola Nybyggnad skola 55 2015 Elsa Brändströms skola Ombyggnad skola etapp 1 86 2015 Vallastaden Nybyggnad förskola 21 2015 Vikingstad skola Om- och tillbyggnad 48 2015 Ekkällan Nybyggnad skola/förskola 65 2015 Ånestadsskola Tillbyggnad skola 27 2015 Tokarpsskolan Ombyggnad 12 2015 Ljungstedska skolan Ombyggnad 13 2015 Förskola Grengatan Ombyggnad 9 2015 Pågående nyproduktion Förskola Himnavägen Ombyggnad 16 2015 Projektkostn. Objekt/Läge Ändamål mnkr Slutföres Förskola Vidingsjöby Ombyggnad 8 2015 Smedstad Ny ridanläggning 130 2016 Solhaga Ny förskola 50 2016 Vreta kloster Ny förskola 33 2016 Pågående större om- och tillbyggnader Brokind Ny skola/idrottshall 75 2016 Projektkostn. 4 Gruppbostäder Nya gruppbostäder 59 2016/2017 Objekt/Läge Ändamål mnkr Slutföres Vallastaden Nytt trapphusboende 48 2017 Elsa Brändströms skola Ombyggnad skola etapp 2 86 2016 Vallastaden Nytt vårdboende 136 2017 Berzeliusskolan Ombyggnad 115 2017 Cloettavägen Ny förskola 25 2017 Nygårdsskolan Om- och tillbyggnad 85 2016 Gåsen 7 Ny förskola 25 2017 Folkungaskolan Om- och tillbyggnad 62 2017 Skäggetorp Ny förskola 36 2017 Installationer Återinvestering i installationer 130 2016 Norrberga/Sturefors Ny skola 73 2017 Byggnader från 70-talet Återinvestering i Ulrika Ny brandstation 9 2017 riskkontruktioner 185 2017

VI BYGGER 29 MARIA WIDFELDT HÅLLBARHETSCHEF

HÅLLBARHET EN FRÅGA OM ATT TA ANSVAR

Hållbarhetsarbete är lika med ansvar. Det menar Maria Widfeldt som är ny hållbarhetschef på Lejonfastigheter. Man ska kunna lita på att Lejonfastigheter alltid bedriver sin verksamhet på ett ansvarsfullt sätt, både utifrån ett miljö­ mässigt och socialt perspektiv som håller på lång sikt.

30 ejonfastigheter har länge arbetat med miljö- och kvalitetsfrågor och mycket har handlat om att minska energiförbrukningen. I oktober tog L man ytterligare ett steg när man tillsatte Maria Widfeldt som hållbarhetschef, en helt ny roll på bolaget. Förutom att det innebär en ökad kapacitet för bolagets hållbarhetsarbete innebär det att Lejonfastigheter kommer att jobba mer och bredare med dessa frågor. – Ett av våra viktigaste uppdrag är att skapa giftfria miljöer i våra fastigheter genom att göra medvetna material­ val och ställa krav på att allt material som används ska dokumenteras. Men vad många kanske inte känner till är att vi även tar ett stort ansvar för de sociala frågorna. Vi har som uppdrag att bidra till att öka sysselsättningen i kommunen och att jobba med mångfald och integration, säger Maria Widfeldt. Lejonfastigheter har en hållbarhetspolicy som utgår från kommunens ägardirektiv och där framgår det vilket ansvar bolaget har och vilka krav som ställs. De säger att vi bland annat ska bygga hållbara byggnader, jobba med giftminimering, öka sysselsättningen, jobba med integration och mångfald, bygga fastigheter som är tillgängliga för alla och göra hållbara affärer som är etiskt riktiga. Just det här helhetstänkandet, att bolaget tar både ett miljömässigt och ett socialt ansvar, tycker Maria är spännande och utmanande och något hon drivs av. minska vår klimatpåverkan. Att vi – För att bli framgångsrika och jobbar vidare med att minska vår skapa möjligheter för långsiktig energiförbrukning, att vi är noga lönsamhet måste vi beakta de risker "Hållbarhet med att välja giftfria material och som finns och ta kloka beslut utifrån att vi blir bättre på att minska ett bredare perspektiv. Och då avfallsproduktionen och att åter­ räcker det inte att titta på det eko­ = ansvar" använda våra resurser. nomiska perspektivet utan även på Ett av Lejonfastigheters senaste de mjuka faktorerna. projekt är den nya förskolan i Inom Lejonfastigheters hållbarhetsorganisation arbetar Vallastaden där miljötänkande, energieffektivitet och förutom Maria även en hållbarhetskoordinator som an- strävan efter en giftfri miljö har varit i fokus. svarar för att ställa krav vid nybyggnationer när det gäller – Det är rätt så häftigt när man tänker att alla Linköpings­ energi, material och inomhusmiljö. Man har även en energi­ bor förmodligen någon gång i livet vistas i någon av våra controller och kommer inom kort dessutom att anställa byggnader. Kanske när de går i förskolan eller skolan, en energistrateg. sportar i idrottshallen, går på en föreställning på teatern eller – Just nu håller vi på att ta fram en hållbarhetsstrategi besöker simhallen. Vår ambition är att man alltid ska känna där vi ska sätta nya mål och aktiviteter för hur vi ska nå sig trygg i våra lokaler och känna stolthet över att vi är ett dem. En av de absolut viktigaste frågorna där är hur vi ska hållbart bolag som tar ansvar, säger Maria avslutningsvis.

TEXT CARINA KNUTSSON, IDENTX FOTO CHRISTIAN JOHANSSON, CRELLE PHOTOGRAPHY 31 Ekonomi

Årets resultat efter finansnetto uppgick till 119 (118) mil- De externa kostnaderna ökade till 323 (289) miljoner kronor. joner kronor. En mindre del av kostnadsökningarna beror på förändringar i fastighetsbeståndet och normala prisjusteringar. Den större Försäljningen av fastigheten Konsuln 3 och 5, som tidigare delen beror på ovanstående underhållssatsning. var Linköpings räddningsstation, avslutades. Avyttringen påbörjades föregående år då en del av fastigheten såldes till Den allt större investeringsvolymen och den höga underhålls­ Fastighet AB LE Lundberg. Den återstående delen såldes vid nivån gör tillsammans med övrigt utvecklingsarbete i bolaget att halvårsskiftet 2015 till JM AB. Genom denna försäljning antalet anställda ökar vilket leder till högre personalkostnader. har Lejonfastigheter bidragit till att utveckla Linköpings innerstad. Försäljningen har gett en total realisations- Investeringar vinst* på 85 miljoner kronor, varav knappt 54 miljoner Investeringarna uppgick till 480 (429) miljoner kronor kronor 2015. Föregående års resultat innefattade även en inkluderat ovanstående aktivering av underhåll. Under året försäkrings­ersättning på 12 miljoner kronor. har tre nya och flera om- och tillbyggda förskolor/skolor färdigställts. Bland pågående projekt återfinns vårdboende, Förutom ovanstående är de största resultatpåverkande pos- gruppbostäder, förskolor och skolor samt Linköpings nya terna lägre finansiella kostnader och en högre underhållsnivå. ridsportsanläggning som ska stå färdig sommaren 2016. Hyresintäkterna ökade med 10 miljoner kronor, knappt 2 procent, vilket framförallt förklaras av hyresförändringar Nyckeltal till följd av färdigställda om-, till- och nybyggnationer. Avkastning på det egna kapitalet var 15,0 procent (17,1). Övriga intäkter, som 2015 till största del består av Med justering för jämförelsestörande poster, försäljning parkerings­­intäkter och säkerhetsavtal, sjönk jämfört med av fastigheten konsuln 3 och 5, uppgår avkastningen till föregående år då det ingick en försäkringsersättning för 8,3 procent. Jämfört med föregående år har avkastningen en nedbrunnen byggnad. Totalt minskade omsättningen sjunkit till följd av den utökade underhållssatsningen. Den marginellt till 659 (660) miljoner kronor. justerade soliditeten var vid årets slut 20 procent (19), med- an soliditeten med hänsyn till marknadsvärdering av fastig- 2015 började med en mild men halkig vinter. Detta bidrog hetsbeståndet var 43 procent (43). Den kassaflödesmässiga till att energi- och uppvärmningskostnaderna, trots en något räntetäcknings­graden förändrades från 4,4 till 4,7 ggr. högre graddagsjusterad förbrukning, sjönk marginellt. Vintern bidrog däremot till att kostnaderna för halk- och snöbekämpning fördubblades. Framtida utveckling Investeringstakten kommer att stiga de kommande åren Vi ser ett trendbrott i att våra reparationskostnader sjunker. då flera större nybyggnationer och till- och ombyggnader En anledning till detta är en kraftigt utökad underhålls­ av befintliga fastigheter planeras. För 2016 beräknas ambition. Jämfört med föregående år har totala underhållet investerings­volymen ligga runt 700 miljoner kronor. ökat med 50 procent. En del av underhållet består av åtgärder som har en betydande nyttjandetid, exempelvis byte av En fortsatt underhållssatsning i kombination med en svag tak, fasad och vattenledningar. Dessa åtgärder aktiveras hyresutveckling och en förväntan om svagt stigande räntor i balansräkningen och skrivs av på beräknat underhålls­ leder till att bolagets resultat, exklusive realisationsresultat intervall. Under 2015 kostnadsfördes 110 (72) miljoner vid fastighetsförsäljningar och utrangeringar, bedöms sjunka kronor medan 43 (26) miljoner kronor aktiverades. något kommande år.

* Försäljningarna, som gjorts i bolagsform via det helägda dotterbolaget Castoris, redovisas i Lejonfastigheter som anteciperad utdelning.

32 EKONOMI Stift- och landsbiblioteket

Avkastning på eget kapital Fördelning av rörelsekostnader

(exklusive avskrivningar och utrangeringar) procent 20

PERSONALKOSTNADER FASTIGHETSSKÖTSEL 15 10 % 12 %

ÖVRIGA OMKOSTNADER REPARATIONER 7 % 5 %

10 ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER 9 %

PLANERAT UNDERHÅLL 5 31 % MEDIA 26 %

0 2011 2012 2013 2014 2015

EKONOMI 33 Finansiering

Lejonfastigheter är aktivt på kapitalmarknaden och påverkas (S&P) avseende kort- och långfristigt kreditbetyg. Under därför av utvecklingen på såväl den nationella som den året har respektive betyg återigen fastställts. Företagets globala ekonomiska marknaden. finansiella styrka och flexibilitet noteras särskilt i analysen genomförd av S&P. Företaget är verksamt på kapitalmark- Internationellt har året präglats av politisk oro och konflikter. naden sedan 2007, dels genom eget program om 1 500 mil- Det har märkts i sådant som stora flyktingströmmar och joner kronor för anskaffning av kapital på certifikatsmark- flera terrorattacker, bland annat i Paris. Världsekonomin har naden (räntebärande värdepapper med kort löptid), och stagnerat trots en fortsatt expansiv penningpolitik hos flertalet dels genom emissioner av egna obligationer på obligations- av världens centralbanker. Vi kan inte förvänta oss stora för- marknaden (räntebärande värdepapper med lång löptid). ändringar under den närmaste tiden. 2016 blir sannolikt ett år Emitterade certifikat och obligationer uppgick vid årsskiftet med fortsatt låg inflation, låg tillväxt och låg investeringstakt. till 1 150 miljoner kronor respektive 1 650 miljoner kronor, en utökning med 150 respektive 50 miljoner kronor. Med Sveriges ekonomi uppvisar viss ökad ekonomisk aktivitet, stöd av den starka kreditvärdigheten har företaget fortsatt men från en mycket låg nivå. Inflationen är fortsatt mycket att verka på kapitalmarknaden för kreditanskaffning, till låg trots penningpolitisk stimulans från Riksbanken. Styr- något förbättrade villkor. Nya obligationslån om 300 mil- räntan har under hela året legat under noll och var vid slutet joner kronor har emitterats och mottagits positivt. Förutom av året -0,35 procent. Hushållens konsumtion, tillsammans ovanstående nämnda certifikat och obligationer innehar med minskad arbetslöshet och ökad sysselsättning, ger dock företaget både kort- och långsiktiga kreditlöften från en viss bild av ökad tillväxt i den svenska ekonomin. Den nordiska affärsbanker. Totalt omfattar det 2 450 miljoner fortsatta utvecklingen är dock svårbedömd på grund av kronor. Under året har kreditanskaffningen syftat till att många osäkra omvärldsfaktorer. Under året som kommer säkerställa kommande kreditbehov. förväntas fortsatt låg inflation och låga förväntningar på ekonomin, vilket ger fortsatt låga räntor. Fortsatt politisk Ränterisk oro kan komma att påverka hushållens konsumtion negativt Handel med finansiella instrument uttryckt som derivat har och kan återigen leda till ekonomisk stagnation. under året fortsatt, i syfte att dels erhålla större flexibilitet vid Hantering av finansiell risk val av räntebindningsstruktur och dels att öka möjligheten att hantera ränterisk inom ramen för gällande finanspolicy. Lejonfastigheters uttalade strategi för den finansiella verk- Utnyttjandet av derivat ger en mer effektiv hantering av samheten är att genom effektiv hantering av finansiella risker ränterisk vilket leder till lägre räntekostnader. Under 2015 uppnå anpassade och balanserade kostnader för kredit­ har strategin för val av räntebindning syftat till att fortsatt anskaffning och riskhantering, i förhållande till företagets utnyttja låga räntenivåer på räntemarknaden för papper övergripande verksamhet och till situationer och händelser med kort löptid. Samtidigt har behovet av längre löptider på kapitalmarknaden. De finansiella riskerna som har störst i räntebindningen säkerställts genom nya derivat med lång betydelse i verksamheten är refinansierings- och ränterisk. löptid. Räntebindningen har därmed präglats av en stor Detta är risker förknippade med kreditanskaffning respek- andel med kort löptid och en stor andel med lång löptid. tive val av räntebindning. Hanteringen av finansiella risker Den genomsnittliga löptiden har ökat något från 4,8 år till bedrivs inom ramen för den finanspolicy som antagits av 4,9 år. Den genomsnittliga räntan har minskat från 2,1 pro- styrelsen samt enligt företagets antagna instruktioner. cent till 1,9 procent.

Kreditanskaffning All handel med derivat sker via nordiska affärsbanker. Avtal Sedan flera år tillbaka har Lejonfastigheter en väl diversifierad om handel med derivat finns tecknat med fem affärsbanker. kreditförsörjning med flera typer av kreditfaciliteter. Det Samtliga derivatinstrument marknadsvärderas sedan 2004. ger trygghet i företagets långsiktiga kreditbehov. Företaget Utestående derivat uppgår vid årsskiftet till 1 675 miljoner erhöll redan 2006 A-1+/K1 och AA- från Standard & Poor’s kronor och utgörs endast av så kallade ränteswappar. Under

Finansiella nyckeltal

2015 2014 2013 2012 2011 Räntebärande skulder, mnkr 2 800 2 599 2 547 2 421 2 267 Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 2,4 2,5 2,2 1,8 1,7 Likvida medel och icke utnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter, mnkr 1 615 1 385 1 149 963 1 100 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad, ggr 4,7 4,4 4,3 3,7 3,5 Justerad soliditet mht marknadsvärde, % 43 43 41 41 40 Genomsnittlig låneränta, % 1,9 2,1 2,8 3 3,5 Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,9 4,8 4,6 4,9 5,2 Swap 10Y, % 1,3 2,1 2,5 2,3 3,2

34 FINANSIERING året har värdet förändrats negativt och är fortsatt negativt om 161 miljoner kronor.

Lejonfastigheters snittränta har de senaste fem åren sjunkit i takt med motsvarande marknadsränta, genom aktiv val av räntebindning och dess struktur. Detta har bidragit till en stabil finansiell verksamhet, som fullföljer inriktningen som uttrycks i finansiella dokument, såsom finanspolicy.

Förfallostruktur, lån

Tillgängligt, Utnyttjat, Bindnings- mnkr mnkr tid, år Andel, % Kortfristiga lån 1 500 1 150 1,0 41 – varav certifikatprogram 1 500 1 150 1,0 41

Långfristiga faciliteter 2 800 1 650 3,1 59 – varav obligationslån 1 650 1 650 3,4 59 TOTALT 4 300 2 800 2,3 100

Fördelning av motparter i lån, 2015-12-31

KAPITAL- KAPITAL- MARKNADEN 59 % 41 % MARKNADEN (VIA OBLIGATION) (VIA CERTIFIKAT)

Ränteförfallostruktur, 2015-12-31

mnkr ränta % 1200 4,0

1000 3,5

3,0 800 2,5 600 2,0 400 1,5

200 1,0

0 0,5 2016 2017 2018 2019 2020 2021–

Belopp Ränta Linghallen

FINANSIERING 35 Måluppfyllelse

Ekonomi Samhälle Måluppfyllelse inom målområdet ekonomi är i mångt Inomhusmiljöproblematik i ett antal fastigheter har fortsatt och mycket resultatet av arbetet inom övriga målområden. inneburit ett behov av ökad ventilation vilket har fått Årets resultat efter finansnetto uppgick till 119 mnkr. En genomslag vid summeringen av årets besparingar. Under anteciperad utdelning från dotterbolag kopplad till fastig- året har en ny hållbarhetsfunktion organiserats som har hetsförsäljning påverkar resultatet med 54 mnkr. En extern helhetsansvaret för energiarbetet, vi ser att detta på sikt värdering av fastighetsbeståndet visar på ett övervärde på kommer ge resultat. Vi har också under året bytt till ett nytt knappt 2 700 mnkr, vilket innebär en justerad soliditet på och modernare energiuppföljningssystem. 43 procent. Vi ser att nyttjandegraden i flera av våra fastigheter ökar NYCKELTAL VERKSAMHETEN, MÅLTAL – UTFALL vilket bidrar till en effektivare användning men som sam- tidigt orsakar högre energiförbrukning. 2015 2015 2014 2013 2012 2011 utfall mål utfall utfall utfall utfall Inför verksamhetsmål 2015 och det ändrade avkastnings- Avkastning eget kravet har insatserna för underhåll intensifierats. kapital % 15 10 1 7, 1 15,2 10 12 Soliditet % 20 12 19 18 18 19 NYCKELTAL VERKSAMHETEN, MÅLTAL – UTFALL Soliditet marknads­ 2015 2015 2014 2013 2012 2011 värdering % 43 25 43 41 41 40 utfall mål utfall utfall utfall utfall Räntetäck­ Drift, energiförbruk­ ningsgrad 4,7 2 4,4 4,3 3,7 3,5 ning minskning (kWh/kvm) % -0,8 3 3 0,5 3 5 Underhållsplan Kund/marknad med kvalitetskrav 91 80 71 10 2 23 2 31 2

Samarbetet mellan bolaget och kommunens tjänstemän 2 Miljöbyggnad och nämnder har ytterligare förstärkts och intensifierats för att tydligare kunna ge konkreta affärsmässiga förslag på Medarbetarna kundens lokalbehov. Det finns också ett stort behov av att Stort fokus ligger på utbildning i bolaget. Förra årets sats- bygga effektivare enheter. Översynen av vilka fastigheter ning på kommunikationsträning har fortsatt, i år med fokus som är värda att spara kontra utrangera är väsentlig. på kundkommunikation. Kännedomen för Lejonfastigheter fortsätter att öka kraftigt, sex procentenheter förra året och fem procentenheter året NYCKELTAL VERKSAMHETEN, MÅLTAL – UTFALL dessförinnan. Vi närmar oss målet att 75 % av Linköpings- 2015 2015 2014 2013 2012 2011 borna ska känna till oss. utfall mål utfall utfall utfall utfall Kompetens­ utveckling NKI mäts ute hos våra verksamheter. Underhållsbehovet är timmar/person/år 42 40 47 48 49 43 stort i vissa av våra lokaler och behovet av information om Utvecklingssamtal planeringen är stort. Vi inser vikten av god planering och med handlings­ tidigare information i samband med våra underhållsprojekt. planer inlämnade 2 2 2 2 2 2 Den tillsyn och skötsel som upphandlades 2013 har inte uppfyllt de förväntningar bolaget och verksamheterna haft vilket visar sig i ett ytterligare försvagat NKI. Efter krav från bolaget har driftentreprenören upprättat handlingsplan och förstärkt organisationen kraftigt. Rutiner börjar formas och samarbetet har klart förbättrats under slutet av 2015. En bättre uppföljning av felanmälan har skett under året.

NYCKELTAL VERKSAMHETEN, MÅLTAL – UTFALL

2015 2015 2014 2013 2012 2011 utfall mål utfall utfall utfall utfall Riktade kundenkäter betyg Ø 54 68 57 58 67 61/74 Attityd- undersökning 63 75 57 52 – –

36 MÅLUPPFYLLELSE Enskilda ägardirektiv Bolaget ska utifrån samverkansprogrammet ”Höjda ambi- tioner för Linköping”:

säkerställa ett I nära samverkan med kunden utvecklar medverka i genom­ Genom systerbolagssamverkan med- långsiktigt och stabilt vi våra fastigheter för att möta kom- förandet av kom­ verkar vi till satsningar inom området ägande av fastigheter munens lokalbehov, vilket kan innebära munens miljöpolitik hållbarhet. för kommunalt finan­ förtätning av befintligt bestånd, ny-, sierad verksamhet om- och tillbyggnad, förvärv och bygga i enlighet Under året har vi skärpt våra krav avyttring. De framtagna strategiska med aktuella miljö­ avseende val av material. Vid nybyggna- områdesplanerna används som underlag certifieringsnormer tion, renovering och underhåll ska alla för rätt beslut. och aktivt verka för produkter granskas ur ett miljö- och resurseffektivisering hälsoperspektiv och dokumenteras i vår bevaka hyresgäs­ Linköpings stora mötesplatser för kul- och miljöanpassning materialdatabas. Fyra byggnader som ternas intressen för turella upplevelser, bibliotek och arenor av fastigheter samt av följer det svenska systemet Miljöbyggnad lokaler där bolaget har för sportutövande har en central plats i egna och upphandlade har börjat uppföras. monopol eller dom­ vår stadsbild och för våra medborgare. verksamheter inerar som hyresvärd Flera anläggningar har i samverkan med kund och hyresgäster förfinats och särskilt värna goda Förskolan i Vallastaden, som färdig- restaurerats för att möta nya behov. pedagogiska inom- ställs under 2016, har en utompeda- och utomhusmiljöer gogisk inriktning där extra fokus har vara en ledande I Linköpings stora stadsbyggnads­ i utbildningslokaler lagts på utemiljön. Vi planerar för goda aktör i strategiska projekt Vallastaden uppför vi en samt medverka till inom- och utomhuspedagogiska miljöer kommunala fastig­ förskola och ett omsorgsboende, båda utvecklingen av sti­ vid till-, om- och nybyggnader. hetsprojekt samt med högt ställda miljökrav. Vi har mulerande miljöer vid genom egna satsningar en aktiv del i utveckling av stads­delen olika omsorgsboenden och i nära samarbete Skäggetorp där bolaget äger flera med forskningen och fastigheter. Energioptimering av våra hyresgäster bevaka fastigheter är en tydlig aktiv insats för aktivt underlätta På grund av rådande låg vakans inom och aktivt bidra till att bidra till kommunens mål om ett och verka för att lediga beståndet saknas möjligheter att hyra ut miljö- och kretslopps­ koldioxid­neutralt Linköping 2025. lokaler i befintligt lokaler till föreningslivet. anpassning energi­ fastighetsbestånd effektivisering finns för föreningsliv att hyra erbjuda kommunalt Vi deltar i de kommunala upphand­ finansierad verksamhet lingarna och under året har vi vunnit aktivt verka för att Vi beaktar tillgänglighetskrav vid lokaler av god kvalitet tre upphandlingar i konkurrens. bolagets lokaler är och om-, till- och nybyggnation. Befintligt och konkurrens­ Åter­kommande benchmarking upplevs vara av god bestånd är uppdaterat enligt gällande kraftiga hyror gällande hyror och underhåll sker med fysisk tillgänglighet regler och en kartläggning har påbörjats andra kommunägda fastighetsbolag av fastigheterna för att ytterligare höja och -förvaltningar. kvaliteten på detta område.

äga, förvalta och Behovet av förskoleplatser är stort aktivt arbeta med Under året har krav kring materialval utveckla fastigheter och under 2015 har avtal tecknats för att erbjuda goda inom- skärpts och prioriterat område är som är viktiga för att tillföra 640 platser till Linköpings och utomhusmiljöer i giftfria förskolor. Förskola i Vallastaden Linköpings kommuns kommun. Framtagna områdesplaner sitt fastighetsbestånd är byggd utifrån en utomhuspedagogisk verksamheter används för att bidra med att möjlig- för att bidra till förbätt­ verksamhet. Den nya ridsportsanlägg- göra lokaler för Linköpings kommuns rad folkhälsa ningen möjliggör verksamhet för rehabili- verksamheter. tering efter sjukdom eller fysisk skada.

ha en ekonomiskt Vi bedriver ett aktivt arbete med utveckla effektiva Fastighetsmöten genomförs regelbundet ställning som medger bolagets finanser, där vi bland annat former för dialog med verksamheterna i våra hus enligt utveckling och kan dra fördel av det gynnsamma mellan brukare och ett årskalendarium. Vi har utökat vår investeringar utan ränteläget. Planering samt kontinuerlig fastighetsägare närvaro i våra fastigheter. ägartillskott uppföljning ger kostnadseffektivitet. hyresgästernas En tät dialog sker med kunden i ett vara en långsiktig Vi eftersträvar att hitta den optimala inflytande kring tidigt skede under ett fastighetsutveck- och affärsmässig avtalslängden för varje fastighet i dialog lokalbehov och kraven lingsprojekt och fortsätter sedan med fastighetsägare med vår kund, baserad på en affärs- på hög kvalitet i inom- berörd part under genomförandet. mässig grund som tillför värde för båda och utomhusmiljöerna parter. Den långsiktiga underhålls­ samt arbetsmiljön ska planeringen är en förutsättning för god säkerställas genom fastighetsförvaltning. kontinuerlig dialog

MÅLUPPFYLLELSE 37 Saab Arena

Gemensamma ägardirektiv Utsikter för 2016 Året kommer att präglas av en ökad investeringsvolym både Samhällsansvar. Befintliga vakanta byggnader konver- belopps- och antalsmässigt. Total volym bedöms till ungefär Bolagen ska enskilt teras för att möta det hastigt uppkomna 700 mnkr. Underhållet av befintligt bestånd fortsätter ligga och gemensamt behovet av boenden för migranter och på en förhöjd nivå för att åtgärda och förbättra standarden. verka för att Linköping ensamkommande flyktingbarn. utvecklas utifrån Ledord för arbetet är affärsmässighet, kommunikation samverkansprogram ”Höjda ambitioner för och kompetens. Linköping” Det fortsatta arbetet styrs av våra värderingar: De kommunägda Bolaget arbetar aktivit och stratgiskt bolagen ska medverka med att se över förtätningar, ny-, om- till att Linköping är och tillbyggnader. Detta sker i fram­ attraktivt att bo, leva tagande av strategiska områdesplaner. Vi har kunden i fokus och verka i • Införa kommunikationsplaner i projekt. Verka utifrån devisen Vi är aktivt deltagande i det växande • Gemensamt med kund hitta mätetal för "Linköping – där idéer Linköping och samverkar med syster- nyttjandegrad av fastigheter. blir verklighet" bolag, kunder, ägare och verksamheter för att finna nya idéer som kan realiseras • Utarbeta modell för hur fastigheter ska kunna i våra fastigheter. användas multifunktionellt. Fortsätta vara en partner till vår kund Bolagen ska aktivt Vår stora mängd av byggprojekt tillför • verka för att mål­ arbetstillfällen och ökad sysselsättning beträffande tillfälliga boenden i flykting och sättningen om ett både lokalt och i regionen. Vi har ett migrationsfrågor. koldioxid­neutralt aktivt samarbete med våra entreprenörer Linköping 2025 för att erbjuda ungdomar sommarjobb. uppnås, verka för Lejonfastigheter ställer sociala krav Vi ligger steget före ökad sysselsättning i större entreprenadsupphandlingar. • Använda områdes- och fastighetsplaner för unga och personer Energioptimering av våra fastigheter strategiskt gemensamt med kund. långt ifrån arbets­ bidrar till kommunens mål om ett kol- marknaden, minska dioxidneutralt Linköping 2025. • Fortsätta och ytterligare utökad samverkan segregationen samt systerbolagen emellan för att uppnå optimal öka produktionen av brukarnytta. bostäder • Verka för att hitta bolagets affärsmässighet gällande hållbarhet. Samverkan. Kom­ Tillsammans med kund och verksam- munen och bolaget het utvecklar vi de byggrätter vi fått ska i samråd söka lös­ till­delat för att tillgodose Linköpings Vi agerar långsiktigt ningar som tillgodoser behov. I stadsdelen Skäggetorp deltar vi kommunens samlade i en förening för alla fastighetsägare i • Handla upp ett inköp- och beställningssystem. intresse. syfte att öka tryggheten i området. • Ta fram en ny hållbarhetsstrategi. • Identifiera och optimera energibesparings- åtgärder i befintliga fastigheter för att klara årlig förbrukningsminskning enligt strategiskt uppsatta mål. • Se över en köp- och säljplan av fastigheter efter kundens behov.

38 MÅLUPPFYLLELSE Möjligheter och risker

Lejonfastigheter erbjuder i första hand verksamhetsanpassade lokaler för Linköpings kommuns verksamheter. Bolagets marknadsförutsättningar påverkas i hög grad av kommunens utveckling. Förutom detta påverkas lönsamheten av den ekonomiska tillväxten och ränteläget. Fastighetsägande och -förvaltande bygger på långsiktighet och på kort sikt Löptider för hyreskontrakt, årshyra finns begränsade möjligheter att påverka resultatet.

Styrning mnkr Bolagsstämman är Lejonfastigheters högsta beslutande 200 organ, som beslutar om: • fastställande av resultaträkningen och balansräkningen • dispositioner av bolagets vinst eller förlust 150 • ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktören val av styrelseledamöter och ersättare, som är utsedda • 100 av kommunfullmäktige • val av revisor

Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och 50 förvaltningen av bolagets angelägenheter. Arbetet bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning, som reglerar beslutsordning, 0 arbets­fördelning mellan styrelsen och verkställande direk- 2016 2017 2018 2019– 2024– 2029– tören samt mötesordning. Styrelsen bedömer fortlöpande 2023 2028 2041 bolagets ekonomiska situation.

Revision Strategiska möjligheter och risker Revisionen ska verka för att: Samhällsfastigheter och efterfrågan • företagets redovisning är rättvisande Efterfrågan på samhällsfastigheter och lokaler är stor i • den interna kontrollen är tillräcklig Lin­köping. Lejonfastigheter, med sin erfarenhet och • verksamheten håller hög effektivitet kunskap, kommer att fortsätta vara en viktig aktör i Lin­köpings utveckling. I revisionen samverkar den auktoriserade revisorn med lekmannarevisorer. Vid sidan om den ekonomiska revisionen Hyresutveckling granskar lekmannarevisorerna att bolagets verksamhet Lejonfastigheters största risk på intäktssidan uppstår när sköts utifrån uppdraget på ett ändamålsenligt sätt. Av hyresavtal nytecknas och vid omförhandlingar. För en styrelsen utsedda interna kontrollrepresentanter gör gransk- specialanpassad lokal krävs ett längre hyreskontrakt för att ning och avlägger särskild rapport. minska risken vid avtalsslut, medan en lokal som går att hyra ut till annan verksamhet kan ha ett kortare kontrakt. Aktiviteter De flesta kontrakt utan specifik risk förlängs automatiskt med tre år vid avtalsslut, om ingen av parterna önskar Bolaget har en etablerad kontrollmiljö med regelbundna omförhandling. Huvuddelen av hyreskontrakten medger en uppföljningar. Dessa genomförs för att möta risker och årlig hyresjustering enligt förändringar i konsumentprisindex. utveckla möjligheter. Nedan följer några exempel på detta.

• stickprovskontroller inom drift Hyresportföljens förfallostruktur är fördelad över flera • fakturakontroller år, med som längst en återstående löptid på 21 år. Den genomsnittliga löptiden var vid årsskiftet 6,0 år. Föränd- månatlig rapportering av bolagets finansiering till • ringar i marknadshyran får därför ett fördröjt genomslag. styrelsen I känslighetsanalysen redovisas denna effekt på hyres­ • miljödeklarationer intäkterna. De totala hyresintäkterna påverkas även av • leverantörsbedömningar om-, till- och nybyggnadsprojekt.

MÖJLIGHETER OCH RISKER 39 Lejonfastigheters medarbetare

Regler och lagstiftning samt skatter och avgifter drift- och underhållskostnaderna efter fullt genomslag av en Förändringar i regler och lagstiftning är svåra att förutse. marknadsförändring. Känslighetsanalysen tar inte hänsyn Lagen om offentlig upphandling, LOU, som bolaget lyder till risker i vinterkostnader. under ger både risker och möjligheter. Linköpings tillväxt orsakar en stor efterfrågan på kompetens och leverantörer. Energikostnader Denna konkurrens leder till färre anbudsinlämnanden Elavgifter, uppvärmning och vattenförbrukning står för och en tilltagande prisnivå. Fleråriga avtal med upphand- betydande kostnader. Ett systematiskt arbete med energi- lade entreprenörer ger en stabilitet för bolaget på den och vattenbesparingar begränsar effekten av prisökningar. rådande marknaden. Förbrukningsvärden analyseras varje månad och ger under- lag för att hantera möjligheter och risker som uppstår på Förändringar i skatter och avgifter påverkar bolagets grund av utomhustemperaturen. Genom energiutredningar ekonomiska resultat direkt. Både rörliga och fasta avgifter tas beslut om åtgärder som bedöms effektiva, både eko­ för värme och fastighetsel har stigit och bedöms fortsätta nomiskt och förbrukningsmässigt. stiga mer än konsumentprisindex. Nya regler för före- tagsbeskattning diskuteras och kan komma att påverka Bästa möjliga elpris över tiden och begränsad risk för kraf- Lejonfastigheters ekonomi. tiga kostnadsökningar uppnås med en kraftportfölj. Elpriset säkras i flera kontrakt för olika perioder. Huvuddelen av det närmaste årets förbrukning säkras, medan följande års Operativa möjligheter och risker förbrukningar säkras efter hand. I känslighetsanalysen visas Vakanskostnader drift- och underhållskostnaderna efter fullt genomslag av en marknadsförändring. Kostnaden för icke uthyrda lokaler är låg i Lejonfastigheter. En anledning är att en fastighet som tomställs, och inte Underhållsplanering bedöms komma till användning inom företagets uppdrag, Det långsiktiga underhållet av fastigheterna planeras för en avyttras. Vid årsskiftet uppgick vakansen till två procent, jämn ekonomisk nivå över tiden. Samtidigt finns möjlighet där hälften är föremål för utvecklingsprojekt. En risk med att anpassa underhållet under enskilda år, då det krävs mer det mycket låga vakanstalet är att Lejonfastigheter inte kan eller mindre av vissa åtgärder. erbjuda lokaler för snabb expansion hos kunden, eller vid oförutsett behov av att flytta en verksamhet. I Lejonfastigheters bestånd finns ett antal byggnader från 1960- och 70-talen som kräver omfattande underhåll och Driftkostnader reinvesteringar. Företaget har en god ekonomisk styrka och Avtalen med driftentreprenörer prisjusteras en gång per år, kommer under de närmaste åren att lägga stora resurser utifrån ett index, och har olika löptid och förlängningsmöj- på att minska riskerna med dessa fastigheter. Denna risk ligheter. Detta minskar risken för att stora prisförändringar redovisas inte i känslighetsanalysen. på marknaden slår igenom ett enskilt år. IT-system En av de största riskerna i fastighetsdriften är kalla och Frekvensen av virusattacker via e-postsystemet ökar. Över- snörika vintrar. Kostnaden per snöfall är cirka 600 000 vakning och anpassning av systemen görs i nära samarbete kronor. Detta hanteras med kontinuerlig uppföljning och med driftleverantör och medarbetarna hålls fortlöpande anpassning av övriga kostnader. I känslighetsanalysen visas informerade om förebyggande åtgärder och riskhantering.

40 MÖJLIGHETER OCH RISKER Lejonfastigheters medarbetare

Under 2015 påbörjades ett större utvecklingsprojekt Fastighetsförsäkring avseende arbetssätt och IT-stöd för kommunikation och För att minska ekonomisk påverkan av större oplanerade dokumenthantering. Företaget får en modern plattform för händelser, exempelvis bränder, är Lejonfastigheter fastigheter befintliga behov och framtida utveckling. fullvärdesförsäkrade. Självrisken är tio basbelopp.

Miljö Finansiella Klimatförändringar förväntas orsaka temperaturökningar Företagets viktigaste finansiella risker rör refinansiering och ökade vattenflöden, vilket påverkar både utformning och räntor. Refinansieringsrisken hanteras med kort- och och drift av våra fastigheter. Vi beaktar dessa risker särskilt långsiktiga kreditfaciliteter hos flera etablerade nordiska vid nyproduktion. affärsbanker, och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov. Lejonfastigheter arbetar med medvetna materialval vid underhåll och nyproduktion för att minimera risker i fram- Ränterisk tiden. Utifrån analyser kommer vi att identifiera ytterligare Ränterisk hanteras genom räntebindningsstrukturer som områden där vi behöver säkra funktionen i fastigheterna. ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk och finansiella risk. En stabil utveckling Medarbetare på räntekostnaden uppnås med en riskspridning som utgår Lejonfastigheter har kompetensstarka medarbetare inom från hyresportföljens genomsnittliga löptid. Olika ränte- allt från tidiga skeden och genomförandefas till förvaltning. bindningstider medför att en ränteförändring inte får full Personalstyrkan utökas för att hantera den växande verk- effekt på resultatet ett enskilt år. Vid årsskiftet uppgick den samheten, och stödsystem och organisation utvecklas. genomsnittliga räntebindningen till 4,8 år. I känslighets­ analysen visas hur en uppgång av marknadsräntan med Fastighetsmarknaden är konkurrensutsatt och det råder kom- en procentenhet påverkar resultatet. En utförligare analys petensbrist på grund av stor efterfrågan och pensionsavgångar. av finansiella risker återfinns i avsnittet Finansiering på sidorna 34–35.

Känslighetsanalys

Parametrar Förändring Resultateffekt mnkr 2016 2017 2018 Hyresnivån +/- 1 % 0 1 2 I tabellen Känslighetsanalys framgår olika parametrars suc- Drift- och underhållskostnader +/- 1 % 3 3 3 cessiva ekonomiska påverkan på Räntenivå + 1 %-enhet -8 -10 -11 företagets resultat.

MÖJLIGHETER OCH RISKER 41 42 ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNING 2015 ÅRSREDOVISNING 43 Förvaltningsberättelse

Lejonfastigheter AB (publ), 556477-7851, med säte i ridsports­anläggning som ska stå färdig sommaren 2016. Linköping, ägs av Linköpings Stadshus AB (publ), En extern värdering av fastighetsbeståndet visar på ett 556706-9793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun. sammanlagt värde på 6 535 miljoner kronor, vilket innebär Bolagets uppdrag från ägaren är att med iakttagande av de ett övervärde på cirka 69 procent. Företagets kort- och lång- för verksamheten gällande principerna tillgodose kommunens fristiga kreditbetyg från Standard & Poor’s har under året och andra offentliga verksamheters behov av lokaler. Detta återigen fastställts. Betyget A-1+/K-1 och AA- är oför­ändrat genom att tillhandahålla lokaler och fastigheter av god sedan 2006. kvalitet på marknadsmässiga villkor samt att på affärs- mässigt sätt svara för mark- och fastighetsförvaltning och Finansiering och hantering av finansiella risker att ge ägaren skälig avkastning. Bolaget har till föremål för Finansnettot, exklusive utdelning från dotterbolag, uppgick sin verksamhet att själv eller genom ägda bolag förvärva, till -65 miljoner kronor (-77). De räntebärande skulderna avyttra, äga, förvalta, utveckla samt hyra ut fastigheter i uppgick till 2 800 miljoner kronor (2 599). Låneport­ Linköpings kommun jämte annan jämförlig verksamhet. följen har en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid om 4,9 år (4,8). Den genomsnittliga Verksamheten 2015 låneräntan uppgick vid årsskiftet till 1,9 procent (2,1). Lejonfastigheters resultat efter finansnettot uppgick Marknadsvärdet på derivat uppgår till ett negativt belopp under 2015 till 119 miljoner kronor (118). Under året om 161 (200) miljoner kronor. Disponibla likvida medel har försäljning av den återstående delen av före detta rädd- inklusive outnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter uppgick ningsstationen, på fastigheten Konsuln 3 och 5, avslutats. till 1 615 miljoner kronor (1 385). Företagets finansiella Försäljningen som gjordes i bolagsform via det helägda verksamhet styrs av företagets övergripande finansierings- dotterbolaget Castoris, genererande en realisationsvinst på strategi, som är en del av företagets affärsplan. I företagets knappt 54 miljoner kronor i Castoris. Reavinsten påver- finanspolicy och instruktioner beskrivs ansvarsförhållande kade Lejonfastigheter genom anteciperad utdelning med och vilka restriktioner som reglerar den finansiella verksam- samma belopp. På grund av negativ inflation sänktes några heten. Styrelsen ansvarar och beslutar om policyn och VD av hyrorna, enligt avtal, vid årsskiftet medan resterande beslutar om företagets finansiella instruktioner. Företagets var oförändrade. Ökningen av nettoomsättning med knappt viktigaste finansiella risker är refinansierings- och ränterisk. två procent förklaras därför av hyresförändringar till följd av Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala om kort- och färdigställda om-, till- och nybyggnationer. långsiktiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer De externa kostnaderna ökade till 323 (289) miljoner företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom kronor. En mindre del av kostnadsökningarna är en följd att aktivt välja räntebindningsstrukturer som ger den av förändringar i fastighetsbeståndet och normala pris­ lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksam- justeringar. Den större delen av ökningen härleds till hetsrisk och finansiella risk. Sedan 2014 följer företaget bolagets kraftigt höjda underhållsambition kopplat dels redovisnings­reglerna enligt K3-regelverket. Det innefattar till större ombyggnationer och dels till åtgärdande av brister bland annat nya regler för redovisning av finansiella in- för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde. Totalt strument. Företaget har valt att redovisa finansiella instrument uppgår de planerade underhållsåtgärderna till 153 miljoner genom utnyttjande av så kallad säkringsredovisning. Det kronor, där 43 miljoner kronor aktiverats då de avser innebär att utnyttjande av derivat syftar till att säkra under­ exempelvis byte av tak, fasad och vattenledningar, som liggande kassaflöde i skuld. Säkring görs på portföljnivå bedömts ha en betydande nyttjandetid. Vinterkostnaderna, och mätning av effektiviteten i säkring görs löpande. framförallt snö- och halkbekämpning, skiljer sig kraftigt åt mellan olika år. 2015 var ett ekonomiskt kostsamt år avseende framförallt halkbekämpning, samtidigt som uppvärm- Information om miljö- och personalfrågor ningskostnaderna tack vare mild väderlek hölls ned. Den Lejonfastigheter arbetar strukturerat med miljö- och tillsyn och skötsel som upphandlades 2013 har inte uppfyllt hälsofrågor. För bolagets största miljöaspekt, energiför- bolagets förväntningar. Efter krav från bolaget har drift­ brukning, finns effektiviseringsmål uppsatt. Bolaget arbetar entreprenören förstärkt sin organisation, åtgärdat brister aktivt med resurshushållning, vid såväl nybyggnation som och förbättrat rutiner. Detta resulterade i en överenskom- vid drift och underhåll, och utvärderar alternativa energi­ melse om att ingen av parterna har några krav på varandra källor där det är möjligt. Samtliga fastigheter är miljö- för de första två avtalsåren. Bolaget arbetar aktivt för att deklarerade. Vartannat år erbjuds samtliga medarbetare stödja kommunen i mottagandet av migranter; i slutet av hälsokontroll hos företagshälsovården. Vid nyanställningar året iordningsställdes två boenden i tomställda fastigheter. görs en ergonomigenomgång. Dessutom erbjuds subvention på friskvårdsaktiviteter. Kompetensutveckling styrs utifrån Lejonfastigheters investeringar uppgick 2015 till 480 mil- medarbetarsamtal och individuella utvecklingsplaner. joner kronor (429), inkluderat ovanstående aktivering Företaget arbetar för att vara en jämställd arbetsplats där av underhåll. I investeringarna ingår förvärv av mark för varje medarbetares unika egenskaper uppskattas. Mål- förskolor, grundskolor och gruppbostäder. Under året har sättningen är att löner och andra anställningsvillkor ska tre nya och ett flertal om- och tillbyggda förskolor/skolor vara konkurrenskraftiga. Bolaget genomgår ett omfattande färdigställts. Bland pågående projekt återfinns vårdboende, förändrings- och utvecklingsarbete för att klara den allt grupp­bostäder, förskolor och skolor samt Linköpings nya större investerings- och underhållsvolymen. Under året har

44 ÅRSREDOVISNING organisationen förstärkts inom flera områden, bland annat mässiga villkor. Av Lejonfastigheters totala lokalarea är projektledning, IT, ekonomi och kommunikation. Personal­ 94 procent uthyrt till Linköpings kommun. Den modell för omsättningen var under 2015 19 procent. Samtidigt ökade strategiska områdes- och fastighetsplaner som tidigare tagits medelantalet anställda med 13 procent, 5 personer. Totala fram används nu i verksamheten för att matcha kommunens sjukfrånvaron uppgick till 4 procent varav 3 procent avser lokalbehov och ge underlag för rätt beslut. Lejonfastigheter långtidsfrånvaro. Lejonfastigheter är medlem i arbetsgivar­ arbetar affärs­mässigt genom att ständigt konkurrensutsät- organisationen Fastigo och har kollektivavtal. ta leverantörer och entreprenörer. Under året har bolaget arbetat med följande strategiska mål inom ekonomi, kund, samhälle och medarbetare: Styrelsearbetet under året Lejonfastigheters styrelse består av nio ledamöter ut- sedda av Linköpings kommunfullmäktige. Utöver dessa Ekonomi är en personal­representant, utan rösträtt, utsedd. Under Avkastning på det egna kapitalet var 15,0 procent (17,1). verksamhetsåret 2015 hade styrelsen nio ordinarie sam- En realisationsvinst vid försäljning av dotterbolag påverkar manträden. Viktiga frågor som behandlats, utöver budget och resultatet med 54 miljoner kronor. Görs justering för denna uppföljning av verksamhet och ekonomi, har varit antagande post var avkastningen 8,3 procent. Resultatet innebär att av en hållbarhetspolicy och en omarbetad affärsplan där ägarens långsiktiga avkastningskrav, på minst 7 procent, nya ägar­direktiv inarbetats. Under året har styrelsen gjort på det egna kapitalet uppnås. Justerad soliditet var vid årets en studieresa med fokus på hållbarhetsarbetet samt haft slut 20 procent(19) medan soliditeten med hänsyn till mark- introduktion för nya styrelseledamöter. Styrelsens arbete nadsvärdering var 43 procent (43). Båda soliditetsmåtten bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av överstiger ägarens långsiktiga krav på minst 12 procent styrelsen fastställd arbetsordning. Särskilda instruktioner respektive minst 25 procent. Den kassaflödesmässiga ränte- reglerar ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande täckningsgraden på 4,7 överstiger målet på minst 2,0. direktören samt formerna för den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Kund Kännedomen om Lejonfastigheter fortsätter att öka kraf- Förväntningar avseende den framtida utvecklingen tigt, sex procentenheter 2015 och fem procentenheter året Lejonfastigheter kommer under den närmaste femårsperioden dessförinnan. Vi närmar oss med ett utfall på 63 procent att investera mellan tre och fyra miljarder kronor. För 2016 målet att 75 procent av Linköpingsborna ska känna till oss. beräknas investeringsvolymen ligga runt 700 miljoner kronor. NKI mäts hos verksamheterna i fastigheterna. Den tillsyn Investeringarna avser både större nybyggnader och ny-, till- och skötsel som upphandlades 2013 har inte uppfyllt de och ombyggnad av befintliga fastigheter. I Lejonfastigheters förväntningar bolaget och verksamheterna haft, vilket visar fastighetsbestånd finns ett flertal byggnader från 60- och sig i ett ytterligare försvagat NKI, 54 jämfört med före­ 70-talet med byggkonstruktioner som ibland har visat sig gående års 57 och det långsiktiga målet på 68. Efter krav ge problem. Arbetet med att åtgärda brister och säkerställa från bolaget har driftentreprenören upprättat handlingsplan att byggnaderna uppfyller framtida krav kommer att pågå och förstärkt organisationen kraftigt. Rutiner börjar formas under de närmaste åren. och samarbetet har klart förbättrats under slutet av 2015. Vi inser även vikten av god planering och tidigare informa- Från och med första januari 2016 har arrendeavtal träffats tion i samband med våra underhållsprojekt. vilket innebär att Dukaten Parkeringsservice AB övertar ansvaret för huvuddelen av bolagets parkeringsplatser. Samhälle Lejonfastigheter har som mål att minska energiförbrukningen. Företagets arbete bygger på långsiktighet och kostnads­ För 2015 var målet en minskning med 3 procent. Inomhus- effektivitet. Efterfrågan för de lokaler bolaget erbjuder miljöproblem i ett antal fastigheter har fortsatt inneburit påverkas i liten grad av kortsiktiga konjunkturföränd- ett behov av ökad ventilation vilket tillsammans med en ringar utan mer av befolkningsförändringar i Linköping. ökad nyttjandegrad i flera av våra fastigheter bidragit till en Kommande större ombyggnader i befintliga fastigheter högre energiförbrukning. En ny organisation med en håll- tillsammans med ovanstående arbete med åtgärdande av barhetsfunktion som har helhetsansvaret för energi­arbetet brister leder till en hög underhållsnivå. Bolagets resultat, ska tillsammans med byte av energiuppföljningssystem på exklusive realisationsresultat vid fastighetsförsäljningar sikt ge resultat. Inför budgetåret 2015 och med sänkt av- och utrangeringar, bedöms till följd av detta, i kombination kastningskrav höjdes underhållsambitionen. Under året har med en svag hyresutveckling och en förväntan om svagt ytterligare insatser gjorts. stigande räntor, sjunka något kommande år. Medarbetare Måluppfyllelse Kompetensutvecklingen på Lejonfastigheter styrs av Med bolagets affärsidé respektive vision arbetar utvecklings­samtal och uppföljningssamtal. Den genom­ Lejonfastigheter med att uppfylla ägarens mål och krav snittliga utbildningen på 42 timmar ligger över målet på om att tillgodose kommunens och andra offentliga verk- 40 timmar per person och år. samheters behov av lokaler av god kvalitet på marknads-

ÅRSREDOVISNING 45 FLERÅRSÖVERSIKT Ekonomisk utveckling i sammandrag Lejonfastigheter genomförde en fusion 2013. Uppgifterna för åren 2011 och 2012 avser koncernen Lejonfastigheter AB. Uppgifterna för åren 2012 och tidigare är ej omräknade enligt K3-regelverket. 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning (mnkr) 653 642 628 606 571 Resultat efter finansiella poster (mnkr) 119 118 97 64 75 Balansomslutning (mnkr) 4 176 3 831 3 692 3 477 3 292 Medelantal anställda (st) 43 38 40 37 33 Soliditet (%) 20 19 18 18 19 Soliditet med hänsyn 43 43 41 41 40 till markandsvärdering (%) Avkastning på eget kapital (%) 15,0 17,1 15,2 10,3 12,4 Avkastning på totalt kapital (%) 4,6 5,2 4,9 4,4 5,0

DEFINITIONER

Soliditet Avkastning på totalt kapital Justerat eget kapital (eget kapital inklusive 78 procent av Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader, dividerat obeskattade reserver) på balansdagen i procent av balans- med det genomsnittliga totala kapitalet. omslutningen. Avkastning på eget kapital Soliditet m.h.t. marknadsvärdering Resultat efter finansnetto, dividerat med det genomsnittliga Justerat eget kapital inklusive övervärden i fastigheterna justerade egna kapitalet. med beaktande av latent skatt i procent av balansomslut- ningen inklusive övervärden i fastigheterna med beaktande av latent skatt.

FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION

Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel (redovisat Utdelningsbetingat koncernbidrag har, under förutsättning i kronor): av årsstämmans godkännande, lämnats till moderbolaget, Balanserat resultat 210 834 084 Linköpings Stadshus AB med 39 000 000 kr, samtidigt har 100 000 000 kr mottagits i skatteoptimeringssyfte. Lämnad utdelning till moderbolag -36 602 000 Årets resultat 152 538 206 Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet med 2 procent. Soliditeten är, Kronor 326 770 290 mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms Disponeras så att kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, till aktieägare utdelas (598 000 kronor 119 600 000 i form av koncernbidrag och utdelning, ej hindrar bolaget per aktie) från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, i ny räkning överföres 207 170 290 ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med Summa 326 770 290 hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas Utdelning kommer att utbetalas 2016-05-04 till efterföljande resultat- och balansräkningar med till- hörande bokslutskommentarer.

46 ÅRSREDOVISNING Resultaträkning

2015-01-01 2014-01-01 Belopp i kkr Not 2015-12-31 2014-12-31

Nettoomsättning 3 652 765 641 749 Övriga rörelseintäkter 5 874 18 346 658 639 660 095 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 2 -322 998 -288 850 Personalkostnader 4 -34 735 -33 363 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 10,11,12 -170 190 -173 335 -527 923 -495 548 Rörelseresultat 5 130 716 164 547

Resultat från finansiella poster Anteciperad utdelning 53 705 31 258 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 523 968 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -65 602 -78 295 -11 374 -46 069 Resultat efter finansiella poster 119 342 118 478

Bokslutsdispositioner 8 64 621 -31 991 Resultat före skatt 183 963 86 487

Skatt på årets resultat 9 -31 425 -12 936 Årets resultat 152 538 73 551

ÅRSREDOVISNING 47 Balansräkning

Belopp i kkr Not 2015-12-31 2014-12-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 3 268 873 3 036 767 Maskiner och andra tekniska anläggningar 11 364 369 338 549 Inventarier, verktyg och installationer 12 12 719 11 813 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 13 272 570 248 130 3 918 531 3 635 259 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 14,15 100 100 Andelar i bostadsrättsföreningar 16 24 075 24 075 Andra långfristiga fordringar 17 5 025 5 004 29 200 29 179 Summa anläggningstillgångar 3 947 731 3 664 438

Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 22 687 8 893 Hyresfordringar 0 140 Fordringar hos koncernföretag 61 358 812 Övriga fordringar 18 135 338 151 917 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 8 486 5 090 227 869 166 852

Kassa och bank 26 12 10 Summa omsättningstillgångar 227 881 166 862 SUMMA TILLGÅNGAR 4 175 612 3 831 300

48 ÅRSREDOVISNING Balansräkning

Belopp i kkr Not 2015-12-31 2014-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital (200 aktier) 200 000 200 000 Reservfond 133 284 133 284 333 284 333 284 Fritt eget kapital Balanserad vinst 174 232 137 282 Årets resultat 152 538 73 551 326 770 210 833 660 054 544 117 Obeskattade reserver 21 Ackumulerade avskrivningar utöver plan 233 856 236 456 Avsättning till ersättningsfond 9 674 9 674 243 530 246 130 Avsättningar 22 Avsättningar för uppskjuten skatt 86 464 55 039 Övriga avsättningar 6 326 6 290 92 790 61 329

Långfristiga skulder 23 Obligationslån 1 400 000 1 350 000 1 400 000 1 350 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 118 395 113 480 Obligationslån 23 250 000 250 000 Övriga skulder till kreditinstitut 24 1 150 176 999 443 Skulder till koncernföretag 22 364 33 241 Skatteskulder 1 021 2 281 Övriga skulder 23 810 30 186 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 213 472 201 093 1 779 238 1 629 724 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 175 612 3 831 300

STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Företagsägd kapitalförsäkring för eget pensionsåtagande 5 025 5 004 5 025 5 004 Ansvarsförbindelser Garantifond Fastigo 397 384 Pensionsåtagande som inte tagits upp i balansräkningen 339 298 736 682

ÅRSREDOVISNING 49 Kassaflödesanalys

2015-01-01 2014-01-01 Belopp i kkr Not 2015-12-31 2014-12-31

Den löpande verksamheten Rörelseresultat 130 716 164 547 Just. för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. Avskrivningar och nedskrivningar 10,11,12 170 190 173 335 Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar 7 935 14 526 Avsättning till pensioner 22 679 11 Övriga justeringsposter -54 309 466 352 419

Erhållen ränta 17 670 Erlagd ränta -65 235 -83 019 Betald inkomstskatt -1 260 452 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 242 988 270 522

Förändringar i rörelsekapital Ökning(–)/Minskning(+) av rörelsefordringar -11 876 25 046 Ökning(+)/Minskning(–) av rörelseskulder 7 776 -19 997 Kassaflöde från den löpande verksamheten 238 888 275 571

Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar 10,11,12,13 -479 951 -421 215 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 17 737 59 829 Investeringar i finansiella tillgångar 0 -13 411 Kassaflöde från investeringsverksamheten -462 214 -374 797

Finansieringsverksamheten Upptagna lån 248 533 83 408 Amortering av skuld till moderföretaget -8 100 -41 800 Utbetald utdelning 20 -36 602 -6 396 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 831 35 212

Årets kassaflöde -19 495 -64 014 Likvida medel vid årets början 26 134 915 198 929 Likvida medel vid årets slut 26 115 420 134 915

50 ÅRSREDOVISNING Redovisningsprinciper och noter

Not 1 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. Belopp i kkr om inget annat anges Företaget har förmånsbestämda pensionsförpliktelser vilka ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER uteslutande är beroende av värdet på av företaget ägda kapital­ Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen försäkringar. Kapitalförsäkringarna redovisas som finansiell anlägg­ (1995:1554) och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och ningstillgång. I enlighet med förenklingsregeln i BFNAR 2012:1 koncernredovisning (K3). redovisas pensionsförpliktelsen som en avsättning till samma värde som kapitalförsäkringens redovisade värde. VÄRDERINGSPRINCIPER M M KASSAFLÖDESANALYS Tillgångar, skulder (inklusive avsättningar) har värderats till anskaff­ ningsvärden om inget annat anges nedan. Anskaffningsvärdet Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Det belastas inte av räntekostnader. redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. KONCERNTILLHÖRIGHET Betalda och erhållna räntor redovisas fr.o.m 2015 som en post i kassa­ Närmast överordnade moderföretag som upprättar koncernredo­ flödesanalysen varvid jämförelseåret har korrigerats. visning i vilken företaget ingår är Linköpings Stadshus AB (publ) (org.nr. 556706-9793) med säte i Linköping. Moderföretag för hela BOKSLUTSDISPOSITIONER koncernen är Linköpings kommun (org.nr. 212000-0449) med säte i Linköping. Förändringar i obeskattade reserver redovisas som boksluts­ dispositioner i resultaträkningen. Erhållna och lämnade koncern­ KONCERNREDOVISNING bidrag redovisas som bokslutsdisposition. Företaget är ett moderföretag men upprättar ingen koncernredovisning SKATT med hänvisning till undantagsregeln i årsredovisningslagen 7 kap. 2 §. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter INTÄKTSREDOVISNING redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt Hyresintäkter redovisas i eget kapital. Redovisad nettoomsättning avser i huvudsak hyresintäkter. Hyres­ intäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker så att Aktuell skatt endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt intäkter. Inkomster redovisas till det verkliga värdet av vad som den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte erhållits eller kommer att erhållas. redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen. Utdelning Ersättning i form av utdelning redovisas som intäkt när det är Uppskjuten skatt sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår är förknippade med transaktionen och när inkomsten kan beräknas till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräknings­ på ett tillförlitligt sätt. metoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår LÅNEUTGIFTER mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och De låneutgifter som uppkommer då företaget lånar kapital kost­ skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. nadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår. Obligationslån emitterade till över- eller underkurs perioderas över löptiden. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. LEASINGAVTAL Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balans­ dagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs Företaget som leasegivare i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar Hyresavtal klassificeras som leasingavtal och hyresintäkterna som reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande operationell leasing. Operationell leasing innebär att de ekonomiska skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig risker som är hänföriga till förvaltningsfastigheterna i allt väsentligt framtid. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anlägg­ kvarstår hos leasegivaren. Detta innebär också att tillgångar som ningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning. hyrs ut enligt operationella leasingavtal kvarstår såsom materiella anläggningstillgångar. Dessa tillgångar värderas på samma sätt MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR som övriga materiella anläggningstillgångar. Se vidare not 3. Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräk­ ningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA förknippade med tillgången sannolikt kommer att tillfalla företaget Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som och anskaffningsvärdet kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Materiella företaget lämnar till de anställda. Företagets ersättningar innefattar anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med bland annat löner, sociala avgifter, bilersättningar, traktamenten, ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Materiella betald semester, betald frånvaro och ersättningar efter avslutad anläggningstillgångar har delats upp på betydande komponenter när anställning (pensioner). Redovisning sker i takt med intjänandet. komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. I anskaff­ Ersättningar till anställda efter avslutad anställning avser avgifts­ ningsvärdet ingår utgifter som direkt kan härledas till förvärvet bestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Utgifter för av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet

ÅRSREDOVISNING 51 till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens banker som står under Finansinspektionens tillsyn. Avtalen är på prestanda vid anskaffningstidpunkten. svenska och följer internationell praxis.

Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar Utestående derivat uppgår till 1 675 miljoner kronor och utgörs reducerar tillgångens redovisade värde. av ränteswappar. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2016 och 2038 med en genomsnittlig löptid om ca 7,6 år. Fast AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 0,23 procent och Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden 4,38 procent. Rörlig ränta enligt underliggande låneavtal ligger vid och beräknad nyttjandeperiod. När en komponent i en anläggnings­ bokslutstillfället mellan -0,44 procent och -0,30 procent. tillgång byts ut, utrangeras eventuellt kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Exponerat nominellt belopp (skuld) uppgår till 2 800 miljoner Utgifter för löpande reparationer och underhåll redovisas som kostnad kronor, varav 1 150 miljoner kronor är emitterade certifikat och i den period de uppstår, förutom utgifter för planerat underhåll som 1 650 miljoner kronor är emitterade obligationer. Nominellt belopp bedöms vara av väsentligt värde. I dessa fall aktiveras utgiften för under­ upptagna derivat (ränteswappar) är 1 675 miljoner kronor. Effek­ hållet som en anläggningstillgång och komponentavskrivning tillämpas. tiviteten i säkringen uppgår till 100 procent, där korrelationen mellan certifikats- och STIBOR-räntan är 0,9961. Marknadsvärdet för de Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet minskat med finansiella instrumenten uppgick 2015-12-31 till ett negativt värde ett beräknat restvärde om detta är väsentligt. Avskrivning sker på 161 miljoner kronor. Förändringar i marknadsvärdet redovisas linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. varken i resultat- eller balansräkningen utan är endast till för upp­ lysning. Marknadsvärdet skall betraktas som den totala kostnaden Följande avskrivningstider tillämpas: för att upphöra med samtliga åtaganden i ingångna avtal.

Materiella anläggningstillgångar SÄKRINGSREDOVISNING Byggnader Säkringsredovisning tillämpas för derivatinstrument som ingår i ett dokumenterat säkringssamband. Säkringsredovisningen Stomme, fasad 33–100 år upphör när säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller Yttertak, fönster, ledningssystem 20–50 år löses in samt när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning. Kassaflödessäkringar används huvudsakligen Övrigt 10–20 år när ränteswappar används för att ersätta upplåning till rörlig ränta Markanläggningar 20 år med fast ränta. Så länge som säkringsrelationen är effektiv sker ingen redovising av derivatinstrumentet. Värdeförändringarna på Maskiner och andra tekniska anläggningar 5–20 år terminerna redovisas i samma period som det prognostiserade Markinventarier 5–20 år flödet uppstår. Ineffektiv del redovisas löpande i den mån det utgör ett förlustkontrakt. Övriga inventarier, verktyg och installationer 3–5 år BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR FORDRINGAR Uppskattningar och bedömningar baseras på historisk erfarenhet Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed och andra faktorer som under rådande förhållanden anses vara rim­ de beräknas inflyta. liga. Resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar används sedan för att fastställa redovisade värden på tillgångar och skulder AVSÄTTNINGAR som inte framgår tydligt från andra källor. Uppskattningar och Avsättningar redovisas när bolaget har en legal eller informell bedömingar ses över årligen. Det slutliga utfallet av uppskattningar förpliktelse till följd av inträffade händelser, det är sannolikt att ett och bedömningar kan komma att avvika från nuvarande uppskatt­ utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet, samt att beloppet ningar och bedömningar. Effekterna av ändringar i dessa redovisas har kunnat beräknats på ett tillförlitligt sätt. i resultaträkningen under det räkenskapsår som ändringarna görs samt under framtida räkenskapsår om ändringen påverkar både FINANSIELLA INSTRUMENT aktuellt och kommande räkenskapsår. Viktiga uppskattningar och bedömningar beskrivs nedan. Finansiella instrument värderas initialt till anskaffningsvärde vilket motsvarar instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktions­ kostnader. En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i Prövning av nedskrivningsbehov för materiella anläggningstillgångar balansräkningen när företaget blir part enligt instrumentets avtals­ Företaget har betydande värden redovisade i balansräkningen enliga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen avseende materiella anläggningstillgångar. Dessa testas för ned­ när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när företaget skrivningsbehov i enlighet med de redovisningsprinciper som förlorar kontrollen över rättigheterna. Detsamma gäller för del av en beskrivs ovan. Återvinningsvärden för kassagenererande enheter finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkning­ har fastställts genom beräkning av nyttjandevärden eller verkligt en när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. värde minus försäljningskostnader. För dessa beräkningar måste Detsamma gäller för del av finansiell skuld. Övervägande del av vissa uppskattningar göras avseende framtida kassaflöden och finansiella tillgångar och skulder tas bort från balansräkningen andra adekvata antaganden avseende exempelvis avkastningskrav. genom erhållande eller erläggande av betalning. Inkomstskatter och uppskjutna skatter ANVÄNDNING AV DERIVATINSTRUMENT Företaget redovisar i sin balansräkning uppskjutna skattefordringar Företagets använder derivat i den finansiella verksamheten och och skulder vilka förväntas bli realiserade i framtida perioder. Vid har valt att redovisa finansiella instrument genom utnyttjande av så beräkning av dessa uppskjutna skatter måste vissa antaganden kallad säkringsredovisning. Det innebär att utnyttjande av derivat och uppskattningar göras avseende framtida skattekonsekvenser syftar till att säkra underliggande kassaflöde i skuld. Säkring görs som hänför sig till skillnaden mellan i balansräkningen redovisade på portföljnivå och mätning av effektiviteten i säkring görs löpande. tillgångar och skulder och motsvarande skattemässiga värden. Syftet med användning av derivat är att erhålla en mer effektiv Uppskattningarna inkluderar även att skattelagar och skattesatser räntebindningsstruktur. Derivaten används endast i säkringssyfte. kommer att vara oförändrade samt att gällande regler för utnyttjande Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under av förlustavdrag inte kommer att ändras. räntekostnader. Alla derivatavtal är ingångna med nordiska affärs­

52 ÅRSREDOVISNING Not 2 Arvode till revisorer Löner och andra ersättningar 2015 2014 2015 2014 Styrelse och verkställande direktör 1 596 2 334 Öhrling PricewaterhouseCoopers AB Övriga anställda 20 901 18 087 Revisionsuppdrag 145 135 Revisionsverksamhet 22 497 20 421 utöver revisionsuppdraget 108 80 2015 2014 Skatterådgivning 13 8 Arvode till styrelsens ordförande har 187 184 266 223 utgått med Lekmannarevisorer Arvode till styrelsens vice ordförande Granskningsuppdrag 38 37 har utgått med 113 110 38 37 Lön till verkställande direktör har 1 123 1 840 utgått med Not 3 Leasingavtal - leasegivare Lön till övriga ledande befattningshavare Operationell leasing har utgått med 3 015 2 804 Nettoomsättningen avser i huvudsak hyresintäkter vilka redovisas som operationella leasingavtal. Pensions- och övriga sociala kostnader 2015-12-31 2014-13-31 2015 2014

Framtida minimileaseavgifter avseende ej Pensionskostnader för verkställande uppsägningsbara operationella leasingavtal direktör 307 782 Pensionskostnader till övriga ledande Inom 1 år 675 314 645 027 befattningshavare 583 515 Senare än 1 år men inom 5 år 1 854 463 1 841 068 Pensionskostnader för övriga anställda 2 293 3 271 Senare än 5 år 2 221 835 2 183 153 Övriga sociala kostnader enligt lag 4 751 612 4 669 248 och avtal 7 826 7 442 11 009 12 010 Hyreskontrakten består i huvudsak av uthyrning av lokaler till Linköpings kommun i syfte att bedriva offentlig verksamhet. 1 % (1 %) Avtal om bilförmån av uthyrningen i bolaget avser uthyrning av bostäder och parkerings­ Under året har verkställande direktör uppburit bilförmåner uppgående platser. Fr.o.m den 1 januari 2016 övertog det nybildade koncern­ till 24 kkr (35 kkr). bolaget Dukatens Parkeringsservice AB ansvaret för Lejonfastigheters Avtal om pension parkeringsplatser. Lejonfastigheter har, som följd av detta, fr.o.m Verkställande direktören har en alternativ ITP med en premie som den 1 januari 2016, tecknat tillsvidareavtal med Dukaten avseende motsvarar 30 % (30 %) av lön. parkeringsplatser med en uppsägningstid om 12 månader. Avtal om avgångsvederlag Avtalen avseende uthyrning av bostäder och parkeringsplatser är i Bolagets uppsägningstid gentemot verkställande direktören är huvudsak tillsvidareavtal med 3 till 12 månaders uppsägningstid. nio månader. Hyresintäkterna från tillsvidareuthyrningen under aktuell uppsägnings­ tid uppgår till 2 783 kkr (1 429 kkr). Not 5 Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Not 4 Anställda och personalkostnader 2015 2014 Andel av årets totala inköp som skett Medelantalet anställda från andra företag inom koncernen 29 % 26 % 2015 2014 Andel av årets totala försäljning som skett till andra företag inom koncernen 1 % 1 % Män 23 21 Kvinnor 20 17 43 38 Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter

2015 2014 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Ränteintäkter, koncernföretag 101 597 2015 2014 Ränteintäkter, övriga 422 371 Antal kvinnor i styrelsen 1 2 523 968 Antal män i styrelsen 8 7 Antal kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 3 3 Antal män bland övriga ledande befatt­ ningshavare 3 3

ÅRSREDOVISNING 53 Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 10 Byggnader och mark

2015 2014 2015-12-31 2014-12-31 Räntekostnader, koncernföretag -1 027 -266 Ingående anskaffningsvärden 4 753 601 4 587 520 Räntekostnader, övriga -64 575 -78 029 Årets anskaffningar 372 604 259 568 -65 602 -78 295 Försäljningar -20 662 -56 945 Utrangeringar -19 154 -36 542 Not 8 Bokslutsdispositioner Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 086 389 4 753 601 2015 2014 Lämnat koncernbidrag -39 000 -39 000 Ingående avskrivningar -1 703 234 -1 625 688 Erhållet koncernbidrag 101 021 31 125 Försäljningar 2 211 8 317 Avsättning till ersättningsfond 0 -9 674 Utrangeringar 11 218 22 735 Iansspråkstagande av ersättningsfond 0 4 287 Skillnad mellan bokförd avskrivning och Årets avskrivningar -118 511 -108 598 avskrivning enligt plan 2 600 -18 729 Utgående ackumulerade 64 621 -31 991 avskrivningar -1 808 316 -1 703 234

Not 9 Skatt på årets resultat Ingående nedskrivningar -13 600 0 Återförda nedskrivningar 4 400 0 2015 2014 Årets nedskrivningar 0 -13 600 Aktuell skatt 0 11 Utgående ackumulerade Justering avseende tidigare år 0 594 nedskrivningar -9 200 -13 600 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 31 425 12 331 Utgående redovisat värde 3 268 873 3 036 767 Summa redovisad skatt 31 425 12 936

Uppgifter om förvaltningsfastigheter Genomsnittlig effektiv skattesats 17,1 % 15,0 % Redovisat värde 3 268 873 3 036 767 Verkligt värde 6 535 400 6 181 700 Avstämning av effektiv skattesats Beräkning av verkligt värde En värdering av bolagets fastigheter görs av externt värderings­ Redovisat resultat före skatt 183 963 86 487 företag. Värdebedömningarna baseras på separata kassaflödes­ Skatt på redovisat resultat enligt gällande analyser per fastighet. Bedömda marknadsvärden motsvarar direkt­ skattesats (22 %): 40 472 19 027 avskrivningar på totalt kapital, under normaliserade förutsättningar, på mellan 5,0 till ca 9,25 procent beroende på bland annat läge, Skatteeffekt av: ålder, standard och användningssätt. Det genomsnittliga direkt­ avkastningskravet ligger på nivån 7,1 procent. Skatteeffekt av ej skattepliktig utdelning -11 815 -6 967 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ ej skattepliktiga intäkter 45 -595 Not 11 Maskiner och andra tekniska anläggningar

Skatteeffekt av aktiverade avdragsgilla 2015-12-31 2014-12-31 kostnader 0 -358 Ingående anskaffningsvärden 824 386 750 863 Skatteeffekt av skillnad plan- och räken­ skapsenliga avskrivningar -303 1 235 Årets anskaffningar 81 558 76 846 Skatt hänförlig till tidigare års redovisade Utrangeringar -1 462 -3 323 resultat 0 594 Utgående ackumulerade Underskottsavdrag 3 027 0 anskaffningsvärden 904 482 824 386 Redovisad skatt 31 425 12 936

Ingående avskrivningar -485 837 -437 309

Effektiv skattesats 17,1 % 15,0 % Utrangeringar 1 361 2 192 Årets avskrivningar -55 637 -50 720 Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld Utgående ackumulerade Vad avser förändringen av uppskjuten skatteskuld, avskrivningar -540 113 -485 837 se not 22 Avsättningar Utgående redovisat värde 364 369 338 549

54 ÅRSREDOVISNING Not 12 Inventarier, verktyg och installationer Not 17 Andra långfristiga fordringar

2015-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Ingående anskaffningsvärden 20 080 19 594 Ingående anskaffningsvärden 5 004 0 Årets anskaffningar 1 349 486 Tillkommande fordringar 0 5 261 Utgående ackumulerade Ianspråktagen värdeförändring 664 0 anskaffningsvärden 21 429 20 080 Pensionsutbetalningar -643 -257 Utgående ackumulerade anskaff- Ingående avskrivningar -8 267 -7 850 ningsvärden 5 025 5 004 Årets avskrivningar -443 -417 Utgående redovisat värde 5 025 5 004 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 710 -8 267 Not 18 Övriga fordringar

Utgående redovisat värde 12 719 11 813 2015-12-31 2014-12-31 Koncernkonto 1) 115 408 134 905 Not 13 Pågående nyanläggningar och Övriga fordringar 19 930 17 012 förskott avseende materiella anläggningstillgångar 135 338 151 917 2015-12-31 2014-12-31 1) Bolaget är ansluten till ett koncernkonto, där Linköpings kommun är kontohavare Vid årets början 248 130 163 804 gentemot kreditgivande bank. Koncernföretagen äger rätt att inom koncernkontot nyttja en kredit på 100 mnkr. Per balansdagen är krediten outnyttjad. Årets nedlagda kostnader 421 071 342 140 Färdigställda projekt -396 631 -257 814 Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 272 570 248 130 2015-12-31 2014-12-31 Förutbetalda hyreskostnader 2 134 1 727 Not 14 Andelar i koncernföretag Förutbetalda försäkringspremier 2 489 2 432 2015-12-31 2014-12-31 Förutbetalda projektkostnader 2 108 0 Ingående anskaffningsvärden 100 100 Övriga poster 1 755 931 Utgående redovisat värde 100 100 8 486 5 090

Not 15 Specifikation av andelar i koncernföretag Not 20 Förändring av eget kapital

Namn Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört ­andel andel andelar värde Bundet eget kapital Fritt eget kapital Castoris AB 100 % 100 % 1 000 100 Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt 100 Ingående balans 2014-01-01 200 000 133 284 99 838 43 840 476 962

Överföring resultat Eget Årets föregående år 43 840 -43 840 0 Org. nr. Säte kappital resultat Lämnad utdelning -6 396 -6 396 Castoris AB 556739-9901 Linköping 53 805 53 709 Årets resultat 73 551 73 551

Utgående balans Not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar 2014-12-31 200 000 133 284 137 282 73 551 544 117

2015-12-31 2014-12-31 Överföring resultat Ingående anskaffningsvärden 24 075 15 925 föregående år 73 551 -73 551 0

Årets anskaffningar 0 8 150 Lämnad utdelning -36 602 -36 602 Utgående ackumulerade Årets resultat 152 538 152 538 anskaffningsvärden 24 075 24 075 Utgående balans 2015-12-31 200 000 133 284 174 232 152 538 660 053 Utgående redovisat värde 24 075 24 075

ÅRSREDOVISNING 55 Not 21 Obeskattade reserver Not 24 Övriga skulder till kreditinstitut

2015-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Ackumulerade överavskrivningar Företagscertifikat 1 150 176 999 443 Avsättning till ersättningsfond 9 674 9 674 1 150 176 999 443 Byggnader och mark 32 383 34 983 Övriga skulder till kreditinstitut är del del av bolagets långfristiga upplåning. Refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- Maskiner och inventarier 201 473 201 473 och långfristiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska 243 530 246 130 affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov.

Not 22 Avsättningar Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Uppskjuten skatteskuld Upplupna räntekostnader 17 745 17 379 Utvidgat reparationsavdrag 49 141 33 669 Förutbetalda hyresintäkter 160 889 159 826 Skillnad mellan planenliga och räkenskapsenliga avskrivningar 22 369 15 541 Upplupna projektkostnader 18 340 8 956 Aktiverat underhåll 18 224 10 205 Övriga förutbetalda intäkter 16 498 14 932 Avsättning för pensioner -1 246 -1 384 213 472 201 093 Nedskrivningar av byggnader -2 024 -2 992

86 464 55 039 Not 26 Likvida medel

Övriga avsättningar 2015-12-31 2014-12-31 Pensioner och liknande förpliktelser Koncernkonto 115 408 134 905 Belopp vid årets ingång 6 290 6 537 Kassa och bank 12 10 Ianspråktagande värdeförändring 664 0 115 420 134 915 Pensionsutbetalningar -643 -257 Löneskatt på pensionsutbetalningar -156 -62 Löneskatt på värdeförändring 171 72 6 326 6 290

Not 23 Obligationslån, lång- och kortfristiga

2015-12-31 2014-12-31 Förfaller inom 1 år efter balansdagen 250 000 250 000 Förfaller mellan 1 och 5 år efter balansdagen 950 000 800 000 Förfaller senare än 5 år efter balans­ dagen 450 000 550 000 1 650 000 1 600 000 Obligationslån är en del av bolagets långfristiga upplåning. Refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- och lång­ fristiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärs­ banker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov.

56 ÅRSREDOVISNING Undertecknade försäkrar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed, att aktuella redovisningsnormer har tillämpats och att lämnade uppgifter överensstämmer med faktiska förhållanden.

Linköping 29 februari 2016

Björn Immerstrand Rutger Starwing Sören Granath Ordförande Vice ordförande

Hans Zettby Eva-Stina Hultinger Thorleif Gustavsson

Sonny Härold Ulf Lind Kjell Cederlund

Ann de Jonge Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 29 februari 2016 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Jonas Leek Auktoriserad revisor

ÅRSREDOVISNING 57 Revisionsberättelse

Till årsstämman i Lejonfastigheter AB, org.nr 556477-7851

Rapport om årsredovisningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en Lejonfastigheter AB för år 2015. Bolagets årsredovisning ingår revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 44-57. vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Lejonfastigheter AB för år 2015. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis­ ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en positioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören förvaltningen enligt aktiebolagslagen. bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa Revisorns ansvar beror på oegentligheter eller på fel. Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och Revisorns ansvar om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grund- revisionen enligt god revisionssed i Sverige. val av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att års- granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av redovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredo- Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi visningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är granskat om någon styrelseledamot eller verkställande relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att direktören på annat sätt har handlat i strid med aktie­ ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisnings­ principer som har använts och av rimligheten i styrelsens Uttalanden och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt liksom en utvärdering av den övergripande presentationen förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens i årsredovisningen. ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Linköping den 29 februari 2016

Uttalanden Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent- liga avseenden rättvisande bild av Lejonfastigheter AB:s finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovis- ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo- Jonas Leek visningens övriga delar. Auktoriserad revisor

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultat­ räkningen och balansräkningen.

58 ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNING 59                                              

60 ÅRSREDOVISNING FÖRETAGSLEDNING 2015

Jan Karlsson Helena Almroth Projektchef HR-chef Angelica Falk Marknads- och Anders Loinder kommunikationschef Fastighetschef

Jonas Johansson Ekonomichef

Ann de Jonge Verkställande direktör 61 STYRELSE 2015

Björn Immerstrand Rutger Starwing Ulf Lindh Thorleif Gustavsson Orförande (MP), invald 2011 Vice ordförande (M), invald 2003 Ledamot (S), invald 2011 Ledamot (M), invald 2007

Sören Granath Eva-Stina Hultinger Sonny Härold Hans Zettby Ledamot (C), invald 2003 Ledamot (S), invald 2011 Ledamot (S), invald 2015 Ledamot (L), invald 2015

62 ÅRSREDOVISNING Kjell Cederlund Veronica Mårtensson Susanne Wallberg Maritha Hörsing Ledamot (M), invald 2012 Suppleant (M), invald 2011 Suppleant (S), invald 2015 Suppleant (MP), invald 2015

Anders Riedenfalk Maud Ericsson Cecilia Arkhed Suppleant (KD), invald 2015 Suppleant (L), invald 2015 Personalrepresentant, invald 2008

ÅRSREDOVISNING 63 Fastighetsförteckning

KVM KVM KVARTERSBETECKNING ADRESS POPULÄRNAMN BYGGNAD MARK Askeby/Bankekind/Vårdsberg/Örtomta

Askeby Prästgård 1:6 Askeby skola 1 Askeby skola 2 313 7 051 Bankekinds skola 4:5 Lerbogav./ Svinstav. 80 Bankekind skola 1 263 14 609 Bankekinds skola 4:5 Lerbogavägen Förskola Lerbogavägen 357 Se ovan Bankekinds skola 4:5 Svinstadsvägen 70-78 Servicehus Bankekind 328 Se ovan Bankekinds skola 4:5 Linvägen 5 Förskola Linvägen 5 251 Se ovan Juby 6:6/Bostadsrätt 1 Brunnsgårdsv. 14,18,30,32,34 Servicelägenheter 328 – Juby 6:6/Bostadsrätt 1 Brunnsgårdsv. 36-38 Förskola Brunnsgårdsv. 36 223 – Juby 6:7 Brunnsgårdsv 10 Askeby skola, gymnastiksal 600 4 479 Vårdsberg 2:13 Vårdsberg Kyrkskolan 1-2 Vårdsbergs förskola 918 9 196 Örtomta-Ås 8:2 Öjebyvägen 8 Örtomta skola 928 9 297 Berga/Vidingsjö

Ladugården 1 Ridhusgatan 1 Ånestad ridhusanläggning 4 401 13 160 Lagtolkaren 1 Yrkesvägen 2-4 Gruppbostad Yrkesvägen 400 2 124 Laxen 2 Ramstorpsgatan 32 Förskola Ramstorpsgatan 32 299 1 516 Lekstugan 1 Konstruktörsgatan 29 Förskola Konstruktörsgatan 29 678 7 360 Lekängen 1 Söderleden 41 Gruppbostad Söderleden 342 3 317 Lianen 3 Herrgårdsgatan 3 C Berga Idrottshall 1 100 13 503 Lianen 3 Herrgårdsgatan 3 A Fritidsgård Berga slott 522 Se ovan Lianen 3 Herrgårdsgatan 3 B Skola Herrgårdsgatan 3 B 347 Se ovan Lianen 3 Herrgårdsgatan 5 Herrgårdsgatan 5 226 Se ovan Lillgårdsskolan 1 Ridhusgatan 4 Förskola Ridhusgatan 4 1 142 10 293 Linan 1 Ridderstads gata 11 Förskola Ridderstads gata 661 3 582 Ljusglimten 1 Luftvärnsgatan 3 Förskola Luftvärnsgatan 3 481 2 896 Ljushuvudet 2 Konstruktörsgatan 104 Bäckskolan 4 078 9 016 Rambalken 1/Bostadsrätt 1 Aftongatan 12, 146 Servicelägenheter 363 – Rapsfröet 2 Vidingsjö By 3 Förskola Vidingsjö By 3 262 2 465 Rapskakan 1 Vidingsjö By 4 Förskola Vidingsjö By 4 695 4 359 Rosen 3 Tunngatan 13 Vidingsjöskolan 3 863 20 161 Rotskottet 60 Grengatan 21 A-B Förskola Grengatan 21 A-B 1 024 5 204 Rotämnet 1/Bostadsrätt 1 Gräsgatan 22 Servicelägenheter 677 – Rävjakten 1 Tunngatan 2 A-F Gruppbostad Tunngatan 2 449 1 845 Smedstad 1:30 5 Ridsportallén 5 Smedstad Ridsportcenter 8 795 93 725 Bestorp/Brokind/Nykil/Skeda Udde/Ulrika Amundebo 1:108 Kisavägen 7 Brandstation Ulrika 94 841 Amundebo 1:117 Kisavägen 15-17 Ulrika Skola 853 4 281 Amundebo 1:142 Gammalkilsvägen 9 Affärshus i Ulrika 365 2 266 Amundebo 1:183 Kisavägen 19 B Förskola Kisavägen 19 209 1 543 Bestorp 7:63 Lönnbacksvägen 3 Brandstation Bestorp 350 3 713 Brokind 1:137 Brokinds skola 1-3 Brokind skola 1 508 10 607 Brokind 1:247 Rängenvägen 24 B Affärshus i Brokind 250 1 415 Brokind 1:268 Melskogsvägen 32 Mark – 8 449 Ingebo 3:47 Sofielundsvägen 21 Förskola Sofielundsv. 21 399 1 477 Mutebo 1:2 Haraldsbovägen 12 Affärshus i Skeda Udde 530 4 188 Orlunda 9:1 Orlunda Skeda skola 1-4 Skeda skola 1 469 9 714 Ullstorp 3:7 Nykil Affärshus i Nykil 191 1 079 Ullstorp 9:2 Solvågsvägen 9 Nykil skola 2 251 12 976

64 ÅRSREDOVISNING KVM KVM KVARTERSBETECKNING ADRESS POPULÄRNAMN BYGGNAD MARK Ekholmen

Regenten 4 Fredriksbergsvägen 37 Fredriksbergsskolan 3 056 27 315 Regenten 4 Fredriksbergsvägen 31 A Förskola Fredriksbergsvägen 31 471 Se ovan Regenten 4 Fredriksbergsvägen 33 Järdalaskolan 346 Se ovan Risskörden 6 Ekholmsvägen 48 Ekholmsskolan 5 190 33 946 Risskörden 6 Ekholmsvägen 32 B Ekholmshallen/Fritidsgård 2 212 Se ovan Räkneboken 1 Ålerydsvägen 7-19 Åleryd Vårdboende 19 644 84 650 Räkneboken 1 Ålerydsvägen 5 Åleryd 2 427 Se ovan Räkneläran 78 Grindgatan 76, 77 A-B Gruppbostad Grindgatan 400 2 813 Räknemästaren 63 och 64 Gryningsgatan 5 Förskola Gryningsgatan 5 256 1 289 Räkneverket 1 Ekholmsvägen 499 Förskola Ekholmsvägen 499 688 7 424 Räkneverket 1 Ekholmsvägen 501 Gruppbostad Ekholmsvägen 371 Se ovan Rökmolnet 105 Grindstugevägen 2 Förskola Grindstugevägen 2 763 3 964 Rökmolnet 69, 70 och 71 Stenhagsvägen 7-11 Förskola Stenhagsvägen 7-11 410 1 259 Rökpelaren 2 Ekholmsvägen 117 Blästadskolan 3 992 20 452 Rökpelaren 2 Ekholmsvägen 115 Förskola Ekholmsvägen 115 694 Se ovan Rökpelaren 2 Ekholmsvägen 117 Skola Ekholmsv 117 Ekdungen 310 Se ovan Rökpipan 1 Ekholmsvägen 119 Skola Blästadgården Eken 292 3 806 Rökringen 3 Aspnäsvägen 120 Gruppbostad Aspnäsvägen 397 3 958 Ekängen/Kallerstad

Bärstadskogen 1:85 Blomkålsvägen 10 Bärstadskolan 2 557 8 099 Bärstadskogen 1:146 Kruskålsvägen 5 A-F Mark – 2 208 Kallerstad 1:66 Sigbjörnsgatan 1 Bussdepå 3 750 46 206 Palatset 2 Gumpekullavägen 3 Stångebro Sportfält 37 090 83 110 Paraplyet 1 Halvdans gata 10-12 Räddningstjänsten Kallerstad 6 307 24 699 Passaren 2 Anders Ljungstedts Gata 1 Anders Ljungstedts Gymnasium 33 425 46 499 Passaren 2 Anders Ljungstedts Gata 1 A Ljungstedts Idrottshall 1 870 Se ovan Rystads-Gärstad 2:38 Tomatvägen 14 Förskola Tomatvägen 14 1 410 10 326 Stensätter 1:239 Alelundsvägen 4 Förskola Alelundsv. 4 245 1 824 Stensätter 1:249 Hästhagsvägen 14 Ekängsskolan 4 472 27 955 Stensätter 1:251 Hästhagsvägen 8 Förskola Hästhagsv. 8 668 5 898 Stensätter 1:289 och 1:290 Grönhögsvägen 58-60 Förskola Grönhögsv. 58-60 330 3 093 Gottfridsberg/Valla Freden 3 Folkungagatan 20 Folkungaskolan 11 044 28 099 Freden 3 Folkungagatan 20 Folkungahallen 2 425 Se ovan Fyrbåken 1 Valkebogatan 1 Förskola Valkebogatan 1 275 1 558 Idrottsgården 60 Trumslagaregatan 77 Gruppbostad Trumslagaregatan 325 1 811 Idrottskvinnan 1/Bostadsrätt 1 Överstegatan 6 A-E Gruppbostad Överstegatan 353 – Idrottskvinnan 4 Överstegatan 20-26 Servicehus Överstegatan 2 653 1 958 Idrottslaget 2 och 3 Kaptensgatan 10 Fridtunaskolan 4 515 8 514 Idrottsstjärnan 1 Fanjunkaregatan 3-5 Gruppbostad Fanjunkareg/Tunvallaskolan 2 729 2 273 Idrottstränaren 1/Bostadsrätt 1 Drabantgatan 20 Gruppbostad Drabantgatan 330 – Idrottstränaren 1/Bostadsrätt 1 Furirgatan 1 Gruppbostad Furirgatan 316 – Idrottstränaren 2 Furirgatan 15-23 Servicehus Furirg./Hantverkshuset 2 376 1 799 Inspektören 6/Bostadsrätt 1 Plommongatan 11-17 Servicelägenheter 802 – Inspektören 7 Plommong.3-7/Solrosg. 8-10 Servicehus Solrosgatan 2 317 2 847 Intellektet 12 Schiörlins gata 2 Förskola Vallastaden 753 2 369 Intellektet 8 Johannes Magnus väg Brandstation m räddningscentral 4 343 25 903 Irisen 1 Vickergatan 14 Förskola Vickergatan 425 2 051 Irrblosset 2 Vallavägen 12 A-C Valla Park Vårdboende 5 670 7 216 Irrblosset 3 Vallavägen 14 Gruppbostad Vallavägen 444 4 048 Ombudsmannen 1 Göstringsgatan 2 / Majgatan 2 Förskola Göstringsgatan/Majahuset 1 690 4 632 Omtanken 3 Hjälmsätersgatan 8 C Förskola Hjälmsätersgatan 8C 657 4 150 Ordboken 3 Stenbrötsgatan 5 Tornhagsskolan 11 973 35 894 Ordboken 3 Stenbrötsgatan 5 Förskola Stenbrötsgatan 5 275 Se ovan Orgelpedalen 1 Stensättaregatan 5 Förskola Stensättaregatan 751 2 655

ÅRSREDOVISNING 65 KVM KVM KVARTERSBETECKNING ADRESS POPULÄRNAMN BYGGNAD MARK Hackefors/Hjulsbro

Nackknuten 1 Askhagsvägen 10 Förskola Askhagsvägen 10 433 2 637 Nationaldansen 9 Hjulsbrovägen 28 Gruppbostad Hjulsbrovägen 298 2 624 Nationalscenen 1 Granholmsvägen 2 A-B-C Gruppbostad Granholmsvägen 940 3 344 Navet 5 Låsbomsgatan 18 Mark – 3 713 Neonlampan 2 Tallholmsvägen 115-119 Servicehus Tallholmsvägen 2 605 4 285 Neonröret 1 Tallholmsvägen 13 Förskolan Kullerbyttan 315 3 789 Nummerbrickan 1 Kvinnebystigen 1 Förskola Kvinnebyvägen 226 1 119 7 285 Nyckeln 1 Jungfrubergsvägen 2 Gruppbostad Jungfrubergsvägen 652 4 026 Nylonnätet 7 Bokhagsvägen 6 Förskola Bokhagsvägen 6 680 3 531 Nylontyget 3 Bokhagsvägen 5 Hjulsbroskolan 3 449 16 962 Nyponblomman 1 Kvinnebyvägen 2 A-C Ekbackens Vårdboende 5 518 12 575 Nyponet 1 Kvinnebyvägen 1 Gruppbostad Kvinnebyvägen 1 365 1 404 Nyponsnåret 2 Backsippevägen 14 Kvinnebyskolan 2 550 16 637 Nyponsnåret 2 Backsippevägen 14 Skola Kvinnebygården 458 Se ovan Nyponsnåret 2 Backsippevägen 14 Skola Backsippevägen 14 304 Se ovan Nålen 1 Björkhagsvägen 53 A Förskola Hackspetten 414 1 984 Innerstaden/Ekkällan

Amuletten 17 och 23 Hunnebergsgatan 34 och 38 Gottfridsbergs Vårdboende 1 948 4 731 Amuletten 17 Hunnebergsgatan 36 F.d. Gottfridsbergsskolan 979 Se ovan Artemis 12 Östgötagatan 5 Stift- och landsbiblioteket 12 861 11 537 Atleten 1 S:t Persgatan 7 Linghallen 634 763 Björnen 1 S Stånggatan 1 Stångs Magasin 1 635 2 279 Detektiven 24 Repslagaregatan 30 Arbis 672 1 205 Dryckeshornet 9 Klostergatan 39 Klostergatan Vårdboende 1 350 769 Egypten 15 Drottninggatan 45 Kommunhuset 8 545 2 644 Ekoxen 5 Klostergatan 64 Förskola Klostergatan 64 626 1 315 Elementet 3 S.t Larsgatan 46 Kunskapsgallerian 18 605 13 432 Ellipsen 7 Föreningsgatan 19 Förskola Föreningsgatan 19 250 2 479 Eternellen 57 Djurgårdsgatan 17 B-D Servicehus Djurgårdsgatan, Trägårn 3 272 2 210 Etuiet 86 Bataljonsgatan 24 Ekkälleskolan 3 148 8 738 Fontänen 3 Västra Vägen 32 Föreningshuset Fontänen 4 060 4 542 Hoppet 2 Snickaregatan 35 Sporthallen 7 826 8 177 Innerstaden 1:1, del av 2 Lasarettsgatan 1 Parklek Trädgårdsföreningen 114 – Innerstaden 1:11 Hamngatan 30/Torkelbergsg 2 Simhallen/Tinnerbäcksbadet 10 771 36 251 Innerstaden 1:3, del av 2 Storgatan/Repslagaregatan Turistbyrå 32 – Johannelund/Vimanshäll Tandkronan 4 Ekhagagatan 25 A-B Gruppbostad Ekhagsgatan 828 5 279 Tennfatet 1 Skogslyckegatan 56 B Förskola Skogslyckeg. 56 B 687 3 038 Tetraedern 3 Skogsgatan 98 Hagbyskolan 3 533 32 469 Toppluvan 1 Skogsgatan 83 Skola Skogsgatan 83 223 1 892 Tornväktaren 4 Älgvägen 14 Förskola Älgvägen 14 349 3 248 Trähästen 1 Skogslyckegatan 11 E Förskola Trähästen 275 1 837 Träklossen 1 Blystigen 2 Förskola Blystigen 2 275 3 665 Törnrosen 2 Häggvägen 17 A Ånestadsskolan 8 631 21 988 Törnrosen 2 Häggvägen 17 Ånestadshallen 1 253 Se ovan Törnrosen 2 Häggvägen 17 B Förskola Häggvägen 17 B 437 Se ovan Lambohov/Slaka Häradsjorden 1:58 Källtorpsvägen 2 Förskola Källtorpsvägen 2 310 2 061 Ilsamtalet 5 Pilspetsvägen 14 Förskola Pilspetsvägen 14 295 1 357 Importavtalet 1/Bostadsrätt 1 Storskiftesgatan 5 Gruppbostad Storskiftesgatan 208 – Importgodset 2/Bostadsrätt 1 Storskiftesgatan 119, 125, 137 Gruppbostad Storskiftesgatan 150 – Importgodset 9 Tegskiftesgatan 255 Gruppbostad Tegskiftesgatan 357 3 630 Importmarknaden 1 Tröskaregatan 87 Gruppbostad Tröskaregatan 357 1 903 Isbaletten 1 Jordbruksgatan 24 Gruppbostad Jordbruksgatan 452 2 827 Isblåsan 1/Bostadsrätt 1 Rättaregatan 96 Gruppbostad Rättaregatan 420 – Isborret 61 och 62 Rättaregatan 9-11 Förskola Rättaregatan 9 244 1 284

66 ÅRSREDOVISNING KVM KVM KVARTERSBETECKNING ADRESS POPULÄRNAMN BYGGNAD MARK fortsättning Lambohov/Slaka

Isbrytaren 97 och 98 Boställsgatan 6-8 Förskola Boställsgatan 6 229 1 019 Isfältet 1 Utsädesgatan 120 Förskola Utsädesgatan 120 643 4 397 Ishaken 23/Bostadsrätt 1 Bygdegatan 383, 401, 405, 407 Servicelägenheter 310 – Isjakten 2 Rättaregatan 120 Slestadskolan 5 208 24 058 Iskristallen 2 Betesgatan 1 Änggårdsskolan 3 927 15 064 Islandet 1 Utsädesgatan 60 Förskola Utsädesgatan 60 2 017 8 564 Isskåpet 3 Tröskaregatan 77-79 Lambohovshallen 1 295 4 568 Isvaken 1 Vårbruksgatan 6 Förskolan Galaxen 292 1 628 Isvaken 2 och 3 Vårbruksgatan 2-4 Förskolan Kefas 222 1 886 Lilla Åby 1:26 Lilla Åby Östergård Gruppbostad L:a Åby Östergård 397 4 009 Slaka 3:1 Gamla Kalmarvägen 5 Slaka skola 2 022 12 461 Linghem/Tallboda

Gällstad 1:18 Askebyvägen 2 Linghem Gruppbostad 452 1 833 Gällstad 1:191 Sparvsångsvägen 59-71 Trastsången Linghem 3 717 9 445 Gällstad 1:24 Tulpanvägen 1 Förskola Tulpanvägen 1 432 1 954 Gällstad 1:265 Sparvsångsvägen 93 Gruppbostad Sparvsångsvägen 443 2 137 Himna 11:228 Himnavägen 145-147 Himnaskolan 5 860 38 592 Himna 11:228 Himnavägen 149 Förskola Himnavägen 149 695 Se ovan Himna 11:331 Trastsångsvägen 71 Förskola Trastsångsvägen 71 323 2 096 Himna 11:335 Gällstadsvägen 20-22 Linghemsskolan/Linghemsgården 5 795 17 608 Himna 11:340 Lövsångarevägen 9 A-F, 11 Mark – 2 630 Lillkyrka-Lundby 2:7 Lövbacken, Lillkyrka Lillkyrka 102 1 630 Malmskogen 10:15,10:16,10:84 Höstvindsvägen 46-50 Förskola Höstvindsvägen 46 308 2 014 Malmskogen 10:88 Medvindsvägen 33 A Förskola Medvindsvägen 33A 222 1 815 Malmskogen 10:96 Fönvindsvägen 12 Förskola Fönvindsvägen 12 310 1 870 Staby 12:132 Stormvägen 81 Ekdungeskolan 3 088 10 992 Staby 12:133 Värdshusvägen 10 Tallboda skola 1 547 7 882 Staby 12:164 Passadvindsvägen 2 Förskola Passadvindsvägen 2 661 8 659 Ljungsbro/Berg/Ljung Börstorp 1:3 Ljung Ekhult 1 Ekhult vårdboende 3 010 7 831 Heda 1:129 Högbygatan 39 Förskola Högbygatan 39 235 731 Heda 1:230 Myrsättersgatan 26 Brunnbyskolan 3 241 27 382 Heda 1:230 Myrsättersgatan 28 Förskola Myrsättersgatan 28 432 Se ovan Heda 1:45 Knivingegatan 38-39 Knivingegatan 38-39 225 702 Heda 1:61 Knivingegatan 23 Förskola Knivingegatan 23 225 74 7 Kungsbro 1:435 Anders väg 18 Förskola Anders väg 18 359 1 841 Kungsbro 1:755 Hagvägen 21 Förskolan Roxenfyren 283 2 054 Kungsbro 1:756 Knopvägen 4 Förskola Knopvägen 4 640 5 718 Ljung 1:8 Ljung Kyrkskolan Ljungs skola 656 8 338 Malfors 2:16 Bernhards gränd 7 Friskola Malforsgården 470 2 037 Malfors 4:101 Kärrsundsgatan 1 Förskola Kärrsundsgatan 1 752 2 249 Malfors 4:106 Sportvägen 3/O G Svenssons väg Ljungsbro skola 8 749 34 557 Malfors 4:106 Sportvägen 3/O G Svenssons väg Ljungsbro sporthall 1 827 Se ovan Malfors 4:106 Sportvägen 3 Förskola Sportvägen 3 723 Se ovan Malfors 4:45 Centralplan 1 Ljungsbro kontorshotell 1 186 1 274 Maspelösa 1:30 o 1:31 Maspelösa 7 Förskola Maspelösa 292 2 832 Sockenmarken 1:160 Norra Cloettavägen 40 Förskola N Cloettavägen 40 521 5 112 Sockenmarken 1:161 Hanorpsvägen Ljungsbro fritidscenter 3 925 30 203 Sockenmarken 3:30 Härnegatan 57-65 Servicehus Härnegatan 1 876 4 997 Sockenmarken 3:5/Bostadsrätt 1 Härnegatan 75 Gruppbostad Härnegatan 430 – Sockenmarken 4:19,4:59,4:60 Pysslingsvägen 5-9 Pysslingsvägen 303 2 299 Vreta Klosters Berg 3:50 3 Källgårdsvägen 1 Vreta Kloster skola 5 262 50 930

ÅRSREDOVISNING 67 KVM KVM KVARTERSBETECKNING ADRESS POPULÄRNAMN BYGGNAD MARK Malmslätt/Tokarp/Jägarvallen

Malmslätt 6:93 G:a Ledbergsv. 14-18/Haga­ Kärna skola/Förskola Hagarydsv. 3 9 831 55 602 rydsv. 3 Malmslätt 6:93 G:a Ledbergsv. 18 Kärnahallen 1 462 Se ovan Malmslätt 6:93 Norrsättersgatan 15 Förskola Norrsättersgatan 15 1 130 Se ovan Odlingsarealen 1 Tingsvägen 2 Förskola Jägarvallen 275 1 806 Vedtraven 1 Furubackavägen 2 Förskola Furubackavägen 2 582 3 014 Vedyxan 1 Norrsättersgatan 17 Gruppbostad Norrsättersgatan 397 3 199 Vetebullen 5 Kärnabrunnsgatan 12-40 Servicehus/bostäder Kärnabrunnsg. 4 790 9 704 Veteskörden 1/Bostadsrätt 1 Kärna Centrum 14 Förskolan Källan 244 – Veteåkern 1 Gamla Ledbergsvägen 26 Gruppbostad G:a Ledbergsvägen 357 2 268 Vinklasen 1 Fårhagsvägen 37 Förskola Fårhagsvägen 37 245 3 879 Vinkylaren 71 Fårhagsvägen 140 Skola Fårhagsvägen 140 371 2 789 Vinkällaren 2 Fårhagsvägen 142 Tokarpsskolan 4 235 20 108 Vinkällaren 2 Fårhagsvägen 142 Tokarpshallen 1 538 Se ovan Vinlistan 39 och 40 Fårullsvägen 51-53 Förskolan Humlan 248 1 111 Vinlövet 1 Fårullsvägen 125 A Förskola Fårullsvägen 125A 357 1 178 Vinstenen 2 Kärnabrunnsgatan 1 B Gruppbostad Kärnabrunnsgatan 400 3 850 Rappestad/Sjögestad/Vikingstad/Västerlösa Bankeberg 11:114 Backgårdsgatan 33 Förskola Backgårdsgatan 33 724 4 638 Bankeberg 11:213 Alkottsgatan 33 Förskola Alkottsgatan 33 505 4 001 Bankeberg 13:3 Mimergatan 13 Vikingstad skola 4 552 20 372 Marås 8:11 Maråsvägen 15 Förskola Västerlösa 1 322 9 658 Piparebo 3:14 Backasandsgatan 17 Förskola Backasandsgatan 17 206 1 443 Piparebo 5:1 Birkagatan 2 Rappestad skola 1 179 7 275 Sjögestad 13:1 Lunnevadsvägen 1 Förskola Sjögestad 1 232 7 851 Ryd Offensiven 1 Rydsvägen 5 Fotbollshallen Ryd 3 630 9 265 Offensiven 2 Rydsvägen 5 A Allaktivitetshall Ryd 2 426 9 326 Ordensdräkten 1 Ellen Keys gata 25 Korttidshem Ellen Keys gata 298 1 400 Ordensringen 3 Ellen Keys gata 6 Björnkärrsskolan 2 660 8 197 Ostbiten 2 Rydsvägen 9 A-B Gruppbostad Rydsvägen 456 3 942 Ostduken 5 Björnkärrsgatan 17 Rydsskolan 6 765 16 582 Ostkniven 8 Mårdtorpsgatan 63 Mark – 15 958 Ostkniven 8 Mårdtorpsgatan 59 Förskola Mårdtorpsgatan 59 790 Se ovan Skäggetorp Gasellen 4 Klockaregården 36 Förskola Klockaregården 36 307 1 518 Gasellen 5 Storgården 58 Förskola Storgården 58 792 4 117 Getabocken 2 Skäggetorps Centrum 30 A Nygårdsskolan 3 387 20 819 Grodan 2 Skäggetorps Centrum 16 Skäggetorpsskolan 6 309 25 107 Grodan 2 Skäggetorps Centrum 16 Skäggetorpshallen 1 257 Se ovan Grodan 2 Skäggetorps Centrum 18 Mark – Se ovan Gråsparven 7 Stiglötsgatan 33 Förskola Stiglötsgatan 33 969 4 674 Gråsälen 6 Fogdegatan 60 A-B Förskola Fogdegatan 60 972 6 453 Gråtruten 2 Skrivaregatan 19 A-B Rosendalsskolan 3 848 19 299 Gråtruten 2 Skrivaregatan 18 A-B Skola Rosendalsgården 933 Se ovan Gråtruten 2 Skrivaregatan 19 C Förskola Skrivaregatan 19 264 Se ovan Gulsparven 1 Rågången 15 Förskola Rågången 15 307 1 666 Gåsen 5 Skattegården 7 C Gåsen Skäggetorp 1 254 9 615 Gåsen 5 Skattegården 7 A Friskola Skattegården 7 A 663 Se ovan Gåsen 5 Skattegården 7 B Korttidshem Skattegården 7 B 298 Se ovan Gåsen 9 Skattegården 72 Förskola Skattegården 72 1 011 9 907 Skäggetorp 1:6, del av Nygårdsvägen Mark – 7 630

68 ÅRSREDOVISNING KVM KVM KVARTERSBETECKNING ADRESS POPULÄRNAMN BYGGNAD MARK Sturefors/Ullstämma

Husby 1:47 Husbyvägen 13 Mark – 834 Husby 1:50 Stureforsvägen 1 Förskola Stureforsvägen 1 449 2 048 Norrberga 1:339 Björnbärsvägen 67 Förskola Björnbärsvägen 67 683 4 976 Norrberga 1:339 Björnbärsvägen 69 Förskola Björnbärsvägen 69 187 Se ovan Norrberga 1:365 4 Våreldsvägen 35 A-F Gruppbostad Våreldsvägen 487 2 241 Norrberga 1:415 Sturefors Mark – 8 300 Rastplatsen 1 Ullstämmavägen 5 Gruppbostad Ullstämmavägen 397 1 571 Raststället 9 Fornvägen 11 A-B Gruppbostad Fornvägen 400 2 200 Ritbrädet 23 Bronsåldersgatan 48 Gruppbostad Bronsåldersgatan 300 1 163 Ritbrädet 24 Bronsåldersg 50-52 Förskola Bronsåldersgatan 411 2 063 Ritkolet 4 Järnåldersgatan 27 Förskola Järnåldersgatan 27 449 1 768 Ritsalen 2 Stenåldersg. 4-8 Servicehus Stenåldersgatan 2 969 7 700 Ritsalen 2 Stenåldersg 40-42 Gruppbostad Stenåldersgatan 441 Se ovan Rymdkabinen 10 Trombongatan 6 Förskola Trombongatan 6 643 3 972 Sätra 3:16 Sätra skola Sätra skola 1 507 5 592 Vists Prästgård 1:65 Näckrosvägen 4 Vist skola 4 136 14 363 Vists Prästgård 2:7 Husbyvägen 13 Mark – 1 251 Tannefors Kalkonen 1 Augustbergsg16-18,Tegel­ Servicehus Tegelbruksgatan 3 946 2 305 bruksg14-20 Kalkonen 11 Nya Tanneforsvägen 57 Augustbergsgården 848 2 155 Kalven 10/Bostadsrätt 1 Tegelbruksgatan 9 Servicelägenheter 224 – Kameleonten 10 Ladugatan 4 Kungsbergshallen 2 044 27 904 Kameleonten 10 Lindengatan 52 Förskola Lindengatan 52 739 Se ovan Konstnären 6 Nya Tanneforsvägen 78 Tanneforsskolan 1 325 3 987 Krinolinen 3 Stationsgatan 3 Kvarnbacken 4 502 5 089 Krinolinen 3 Stationsgatan 5 Förskola Stationsgatan 5 279 Se ovan Kungsbergsskolan 2 Drottningtorget 1 Kungsbergsskolan 8 964 13 816 Vasastaden Akademien 2 Östgötagatan 15-19 Konserthuset 24 063 11 199 Aklejan 6 Banérgatan 21 Förskola Banérgatan 21 512 2 204 Akropolis 2 Gustav Adolfsgatan 25-29 Berzeliusskolan 21 470 32 882 Akropolis 2 Gustav Adolfsgatan 23 Vasahallen 4 400 Se ovan Aritmetiken 2 Platensgatan 20 Katedralskolan 9 805 16 407 Artisten 1 Platensgatan 12 Teatern 2 632 4 386 Bikupan 15 Klostergatan 14 Elsa Brändströms skola 5 693 5 472 Vasastaden 1:1, del av 2 Järnvägsgatan 1 Bussväntsal 188 – Vasastaden 1:1, del av 2 Industrigatan 3 Fjärrbussterminal 132 –

1 Lejonfastigheter AB äger endast bostadsrätt 2 Byggnad på ofri grund 3 Inkl 1623 kvm förskola färdigställd till 2016-03-01 4 Gruppbostad färdigställd till 2016-03-01 5 Ridsporcenter färdigställd till 2016-07-01

ÅRSREDOVISNING 69 Definitioner

Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto, dividerat med det genomsnittliga justerade egna kapitalet.

Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnettot plus finansiella kostnader, dividerat med det genomsnittliga totala kapitalet.

Bokförda värden Materiella anläggningstillgångar exklusive pågående nyanläggningar.

Bruksarea, BRA Med bruksarea avses area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande, mätvärda utrymmen, begränsade av omslutande väggars insida.

Direktavkastning Rörelsens intäkter minus fastighetskostnader, dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde.

Driftnetto Nettoomsättningen minus fastighetskostnader.

Energiförbrukning Förbrukning av energi för uppvärmning och el per kvadrat- meter bruksarea. Energiförbrukningen för uppvärmning är graddagskorrigerad, vilket innebär att siffrorna justerats utifrån klimatet för aktuell period.

Justerat eget kapital Eget kapital plus 78 procent av obeskattade reserver.

Kassaflöde Resultat efter finansiella poster med återläggning av avskrivningar och realisationsresultat minus betalad skatt, samt förändringar av rörelsekapital.

Koldioxid Är en växthusgas, frigörs när fossila bränslen förbränns.

Kompetensutvecklingstimmar Genomsnittligt antal utbildningstimmar per person under året.

Marknadsvärde Det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid en given tidpunkt.

Räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig Resultat efter finansiella poster justerat för resultat av fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster samt återläggning av avskrivningar och räntekostnader dividerat med räntekostnader.

Soliditet Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balans- omslutningen.

Soliditet m.h.t. marknadsvärdering Justerat eget kapital och övervärden i fastigheter med be- aktande av latent skatt i procent av balansomslutningen och övervärde i fastigheterna med beaktande av latent skatt.

70 ÅRSREDOVISNING Lejonfastigheter AB (publ). Org.nr 556477-7851 Södra Stånggatan 1, Box 1943, 581 18 Linköping Tel: 013-20 52 20, fax 013-20 52 19 E-post: [email protected] www.lejonfastigheter.se

Produktion/grafisk form: Linkin AB Copy: Jenny Arklund Fotografer: David Einar – Linkin AB, Christian Johansson – Crelle Photography, Henrik Ringbert – Linkin AB Tryck: Larsson Offsettryck i Linköping Omslag: 300 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt) Inlaga: 150 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt) 72