Skierniewice, dnia 31 lipca 2020 roku JUSTYNA RACZKOWSKA RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY

Biuro Wycen Nieruchomości Lege Artis Justyna

Raczkowska Ul. A. Olszewskiej 2b/25 Komornik Sądowy 96-100 przy Sądzie Rejonowym W Skierniewicach Anna Bartczak-Lisik T +48 602-189-816 Kancelaria Komornicza E [email protected] W justyna-raczkowska.pl Ul. Reymonta 2a 96-100 Skierniewice

OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 562, położoną w obrębie , , powiat skierniewicki, księga wieczysta nr LD1H/00030582/1

Sygn. akt GKm 99/19

Wartość rynkowa: 79 560 zł. Słownie: siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt złotych.

Autor

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1

Spis Treści

1. Przedmiot i zakres wyceny ...... 3

2. Cel wyceny ...... 3

3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości ...... 3 3.1. Podstawa formalna wyceny ...... 3 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ...... 3 3.3. Źródła informacji ...... 3

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego ...... 4

5. Opis stanu nieruchomości ...... 4 5.1. Stan prawny ...... 4 5.2. Lokalizacja i położenie ...... 5 5.3. Stan zagospodarowania ...... 5

6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ...... 6

7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI ...... 7 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości...... 7 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ...... 8 7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami...... 8

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY ...... 8 8.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań ...... 9 8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ...... 10 8.3. Charakterystyka wycenianych działek gruntu i nieruchomości podobnych w aspekcie cech rynkowych ...... 11 8.4. Przygotowanie danych do obliczeń ...... 12 8.5. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych ...... 12 8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej ...... 12

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI UMOWY DZIERŻAWY Z 2012 R...... 13 9.1. Wybór techniki, metody i podejścia ...... 13 9.2. Określenie wartości umowy dzierżawy ...... 13

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...... 14

11. KLAUZULE ...... 15

12. ZAŁĄCZNIKI ...... 15

2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym 562, położona w obrębie Sierakowice Prawe, w gminie Skierniewice, powiat skierniewicki, dla której Sąd Rejonowy w Skierniewicach, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1H/00030582/1.

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości w/w nieruchomości na potrzeby opisu i oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym.

3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości

3.1. Podstawa formalna wyceny

Przedmiotowa opinia została wykonana przez Rzeczoznawcę Majątkowego Justynę Raczkowską. Podstawę formalną stanowi zlecenie na dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania. Zamawiającym jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach – Anna Bartczak-Lisik, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2a.

3.2. Podstawy prawne i merytoryczne

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 2020 poz. 65 z późniejszymi zmianami);  Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami);  Kodeks Cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.2019.0.1145 t.j. ze zm.)  Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U.2019.0.1460 t.j.)  Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U.2016.0.1263)

3.3. Źródła informacji

- Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 02.07.2020 r. - uchwała nr XIX/126/04 Rady Gminy w Skierniewicach z dnia 27 października 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Skierniewice, obejmującego obszary w obrębach wsi: Balcerów, Borowiny, Brzozów, , Budy Grabskie Ruda, Dębowa Góra, Halinów, Józefatów, Ludwików Nowy, Miedniewice, , , Pamiętna, Pruszków, Rowiska, Rzeczków, Rzymiec, , , Sierakowice Prawe, Strobów, , Wólka Strobowska, Zalesie, Żelazna, Żelazna SGGW ze zmianą - opracowania planistyczne gmin właściwych dla analizowanych nieruchomości - Obwieszczenie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 17 lipca 2020 r. w sprawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy w I półroczu 2020 r.

3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 - księga wieczysta o numerze LD1H/00030582/1 - ewidencja gruntów - mapa zasadnicza - informacje uzyskane w Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa - informacje z danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości - akty notarialne - informacje o lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, publikacjach prasowych oraz w Internecie - własne rozpoznanie rynku nieruchomości

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego

Data sporządzenia opinii………………………………………………...... ……...31.07.2020 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości……………….………….…....31.07.2020 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości…………...... 31.07.2020 r. Data dokonania oględzin nieruchomości………………………………………….02.07.2020 r.

5. Opis stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny

Na dzień 31.07.2020 r. przedmiotowa nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej nr LD1H/00030582/1, która zawiera następujące wpisy:

Typ księgi – nieruchomość gruntowa

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości:

Działki ewidencyjne Numer działki: 562 Położenie: Skierniewice, Sierakowice Prawe Sposób korzystania: nie zabudowana nieruchomość rolna

Obszar całej nieruchomości: 0,6500 ha

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością:

Brak wpisów

Dział II - Własność:

Właściciele: Dariusz Józef Kupis

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia : inny wpis - dzierżawa na rzecz dzierżawcy Mariusza Chlewickiego zawarta na okres 20 lat, Mariusz Aleksander Chlewicki, 66021901438 ostrzeżenie - wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie Gkm 99/19 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Annę Bartczak- Lisik na podstawie tytułu wykonawczego: wyrok SO Kielce z dnia 04.04.2016 roku, sygn. akt VII Gc 205/15 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 21.01.2019 roku; postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności SO Kielce z dnia 05.12.2018 roku, sygn. akt VII Gco 62/18 zaopatrzone w klauzulę wykonalności z dnia 21.01.2019 roku., Pragma 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny, Bielsko-Biała 4 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1

Dział IV - hipoteka: hipoteka umowna łączna kaucyjna, 6300000,00 (sześć milionów trzysta tysięcy) zł, Pragma 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny z Siedzibą w Bielsku-Białej, Bielsko-Biała, 243432085

W ewidencji gruntów według stanu na dzień 31.07.2020 r. widnieją następujące wpisy:

Województwo: łódzkie Powiat: skierniewicki Gmina: Skierniewice Obręb: 0019 Sierakowice Prawe Jednostka ewidencyjna: G.246

Nr Położenie Pow. Pow. Uż. KW lub inny Opis i oznaczenie użytku działki działki Użytków Działki dokument własności

RIVa 0,04 RIVb 0,41 562 0,65 LD1H/00030582/1 RV 0,14 RVI 0,06

5.2. Lokalizacja i położenie

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Polsce centralnej, na Wysoczyźnie Rawskiej, we wschodniej części województwa łódzkiego, w powiecie skierniewickim, w gminie Skierniewice, we wsi Sierakowice Prawe. Gmina Skierniewice sąsiaduje od północy z gminą Bolimów, od wschodu z gminą Puszcza Mariańska, od południa z gminą Głuchów, od zachodu z gminami – Godzianów, Maków, Łyszkowice i Nieborów. Wieś Sierakowice Prawe sąsiaduje od północy z gruntami powiatu łowickiego, a od południa ze wsią Mokra Prawa i dalej z miastem powiatowym – Skierniewice. Miasto Skierniewice pełni dla wsi Sierakowice Prawe funkcję administracyjną szczebla powiatowego, jak również jest jednym z najbliższych ośrodków pełniących funkcję szkolnictwa ponadgimnazjalnego, funkcję ośrodka ochrony zdrowia, jest również ośrodkiem kultury oraz bankowości. Zwarta zabudowa wsi Sierakowice Prawe rozciąga się wzdłuż drogi gminnej biegnącej równolegle do drogi krajowej nr 70, stanowiącej łącznik między autostradą A2 i drogą ekspresową S8, co gwarantuje bardzo dogodne połączenia komunikacyjne. Ze względu na swoje położenie wieś Sierakowice Prawe pełni funkcję rolniczą i mieszkaniową. We wsi Sierakowice Prawe rozwija się budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz zabudowa zagrodowa. Wyceniana nieruchomość położona jest bezpośrednio przy drodze krajowej nr 70, w dalszej odległości od zabudowań stanowiących tzw. zwartą zabudowę wsi. W sąsiedztwie działki o numerze 562 znajdują się tereny zabudowane o charakterze usługowym – stacja paliw, Grund Pomp Service, Ogród Serwis, Ekoinstal Sp. o.o., jak również zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa oraz działki niezabudowane. Czas dojazdu samochodem do miejscowości gminnej – Skierniewic wynosi około 5 minut, miejscowość gminna jest położona w odległości około 4 km. Działka nie posiada urządzonego wjazdu.

5.3. Stan zagospodarowania

Działka o numerze 562 jest niezabudowaną działką gruntu, działka nie jest użytkowana, zagospodarowana, jest porośnięta trawą i samosiejkami, zakrzaczona, zadrzewiona. Kształt działki jest wydłużony, oceniony jako słaby. Wymiary działki to około 350m długości i 20m szerokości. Działka jednym bokiem graniczy z droga krajową nr 70, jednak nie posiada urządzonego wjazdu na drogę krajową nr 70 oraz, zgodnie z

5 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 ustaleniami planistycznymi, nie posiada możliwości jego urządzenia. Pozostałe trzy boki działki graniczą z działkami, które nie stanowią dróg dojazdowych, nie ma również ustanowionej służebności przechodu i przejazdu. Przez teren działki przebiegają dwie linie elektroenergetyczne średniego napięcia, ponadto w północno-wschodniej części działki zamontowane są urządzenia melioracyjne. Działka o numerze 562 znajduje się w zasięgu oddziaływania strefy archeologicznej. Działka posiada dostęp do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej i telefonicznej.

6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI

Teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwała nr XIX/126/04 Rady Gminy w Skierniewicach z dnia 27 października 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Skierniewice, obejmującego obszary w obrębach wsi: Balcerów, Borowiny, Brzozów, Budy Grabskie, Budy Grabskie Ruda, Dębowa Góra, Halinów, Józefatów, Ludwików Nowy, Miedniewice, Mokra Lewa, Mokra Prawa, Pamiętna, Pruszków, Rowiska, Rzeczków, Rzymiec, Samice, Sierakowice Lewe, Sierakowice Prawe, Strobów, Wola Wysoka, Wólka Strobowska, Zalesie, Żelazna, Żelazna SGGW ze zmianą, na rysunku którego wyceniana działka oznaczona jest symbolem 3Um - usługi nieuciążliwe z towarzyszącą zabudową mieszkaniową o powierzchni użytkowej stanowiącej nie więcej niż 50 % powierzchni usług w przeliczeniu na powierzchnię obszaru oznaczonego symbolem Um). W terenach usług nieuciążliwych (tj. nie zaliczonych do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów szczególnych) dopuszcza się realizację mieszkania lub domu mieszkalnego właściciela, zarządcy lub pracowników usług, przy zachowaniu powierzchni użytkowej obiektów mieszkalnych nie przekraczającej 30 % powierzchni użytkowej usług, przy zachowaniu innych ustaleń planu i przepisów szczególnych oraz symbolem 6MNu - tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i usług nieuciążliwych - przeznaczone do zachowania i użytkowania istniejącej zabudowy mieszkaniowo–usługowej jednorodzinnej, małych domów mieszkalnych (do 4 mieszkań) z możliwością przebudowy i adaptacji oraz realizacji nowej zabudowy jednorodzinnej lub małych domów mieszkalnych (do 4 mieszkań) oraz niewielkich obiektów zamieszkania zbiorowego (do 5 pokoi przewidywanych do wynajęcia) wraz z niezbędnymi do funkcjonowania gospodarstwa domowego budynkami gospodarczymi i garażowymi dojazdami wewnętrznymi oraz dojściami jak również zielenią przydomową i lokalnymi sieciami, urządzeniami infrastruktury technicznej oraz miejscami postojowymi dla pojazdów. Pomieszczenia usług winny być związane z mieszkalnictwem i obsługą gospodarstw domowych lub turystyką (usługi komercyjne, w tym usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego, usługi społeczne) przy zachowaniu następujących zasad realizacji obiektów: a) usługi winny być realizowane jako wbudowane lub dobudowane do budynku mieszkalnego lub gospodarczego (stanowiąc nie więcej niż 50 % jego powierzchni użytkowej), przy zachowaniu gabarytów jak budynek mieszkalny oraz innych zasad zabudowy działki, a w szczególności zachowania wskaźnika terenów biologiczne czynnych w powierzchni każdej działki, b) realizowane usługi winny mieć charakter nieuciążliwy tj. nie mogą być zaliczane do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i zdrowie ludzi w rozumieniu przepisów szczególnych. c) realizowane usługi handlu nie mogą posiadać powierzchni sprzedażowej obiektów handlowych większej niż 1000 m2 . Tereny oznaczone symbolem MNu należy traktować jako tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w rozumieniu przepisów szczególnych dotyczących ochrony przed hałasem.

Szczegółowe zasady i standardy zagospodarowania: 3UM

6 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 - Dojazd drogami gminnymi oznaczonymi symbolami 18 KG i 21 KG, drogami dojazdowymi oznaczonymi symbolami 15 KD i 25 KD. Zakaz wjazdu bezpośrednio na drogą krajową nr 70 oznaczoną symbolem 14 KKG . - Nieprzekraczalna linia zabudowy – w odległości 25,0 m – od krawędzi jezdni drogi krajowej oraz 12,0 m – od krawędzi jezdni dróg gminnych i 8,0 m – od krawędzi jezdni drogi dojazdowej. - Nakaz realizacja zagospodarowania w formie zorganizowanej działalności inwestycyjnej.

6MNu - Dojazd drogami gminnymi oznaczonymi symbolem 16 KG i 18 KG. Zakaz wjazdu bezpośrednio z drogi krajowej nr 70 oznaczonej symbolem 14 KKG. - Nieprzekraczalna linia zabudowy – 12,0 m od krawędzi jezdni drogi gminnej oraz 25,0 m od krawędzi jezdni drogi krajowej. - Wskazana zorganizowana działalność inwestycyjna.

Z zapisów planu miejscowego wynika zakaz realizacji wjazdu na działkę 562 od strony drogi krajowej nr 70, co sprawia, że w aspekcie inwestycyjnym wyceniana działka pozostaje bez możliwości urządzenia zjazdu do drogi publicznej, a w szczególności jej część oznaczona symbolem 3Um.

7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI

7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości

Oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano zgodnie z art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

Art. 154.1 „ Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, i cechach nieruchomości podobnych”

Na podstawie Art. 948 k.p.c.: § 1. „Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.”

Z brzmienia art. 948.2 i art. 949 k.p.c. wynika, iż należy określić wartość rynkową nieruchomości, budowli i innych urządzeń oraz wartość rynkową przynależności i pożytków. Podczas oględzin nie stwierdzono przynależności i pożytków, których wartość wymaga oszacowania.

W niniejszym operacie określono wartość rynkową nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje wartość rynkową następująco:

7 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 "Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Według art. 152.3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „ Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.(…)” Wyceny prawa własności do przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na cel wyceny oraz z uwagi na ilość nieruchomości podobnych, dokonano w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Według § 4 ust. 1, 2 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: „4.1 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.” „4.2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.” „4.3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.”

7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Ze względu na ilość transakcji porównawczych procedurę szacowania określono w następujący sposób: 1) Określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2) Ustalono rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym z określeniem wag cech rynkowych. 3) Podano charakterystykę wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4) Wybrano do porównań nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do wycenianej nieruchomości, których ceny są wiarygodne z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5) Utworzono pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6) Wyliczono poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami podobnymi. 7) Określono wartości nieruchomości z każdej z pary porównawczej jako ceny transakcyjnej, skorygowaną o sumę poprawek kwotowych. 8) Ostatecznie określono wartość nieruchomości wycenianej, jako średnią arytmetyczną cen transakcyjnych skorygowanych o sumy poprawek kwotowych.

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:  rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i usług nieuciążliwych oraz tereny usług nieuciążliwych z towarzyszącą zabudową mieszkaniową. Ze względu 8 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 na niejednorodne przeznaczenie wycenianej działki oraz brak transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu na tereny usług nieuciążliwych z towarzyszącą zabudową mieszkaniową z jednoczesnym, stosunkowo dużym podobieństwem ustaleń planistycznych dla terenów zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i usług nieuciążliwych oraz terenów usług nieuciążliwych z towarzyszącą zabudową mieszkaniową w niniejszej wycenie wykorzystano transakcje kupna nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu na tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i usług nieuciążliwych. Do analizy przyjęto działki o powierzchni od 3000m2 do 10000m2 jako najbardziej podobne do przedmiotu wyceny.  obszar rynku – jako rynek lokalny przyjęto obszar gminy Skierniewice, kolejno badanie rynku rozszerzono o teren gminy Nowy Kawęczyn i Lipce Reymontowskie jako rynki rodzajowo i obszarowo podobne.  okres badania cen – ceny z ostatnich 14 miesięcy – od czerwca 2019 r. Ostatecznie odnotowano 6 transakcji kupna nieruchomości podobnych i przedstawiono je w tabeli nr 1. Tabela nr 1. Transakcje dotyczące nieruchomości podobnych Pow. Cena działki transakcyj Zł/m2 Lp. Data Rep. A Gmina Obręb [m2] na [zł] gruntu 1 19-03-2020 1095/2020 Skierniewice Miedniewice 6 589 77 000 11,69 2 15-11 -2019 4141/2019 N. Kawęczyn Doleck 3 462 50 000 14,44 3 10-10-2019 3834/2019 N. Kawęczyn Kaczorów 8 400 70 000 8,33 4 20-08-2019 1494/2019 N. Kawęczyn Strzyboga 5 000 120 000 24,00 5 08 -08 -2019 1551/2019 N. Kawęczyn Strzyboga 8 900 106 800 12,00 6 11 -06 -2019 1833/2019 Lipce Rey. Lipce Rey. 3 000 49 000 16,33

Doboru nieruchomości podobnych dokonano Zgodnie z art. 4 pkt. 16 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że przez nieruchomość podobną „należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. Do bezpośrednich porównań przyjęto transakcje o numerach 2, 5 i 6 oznaczono je odpowiednio – nieruchomość A, B, C. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji o numerach 2, 5 i 6 zostały ocenione jako najbardziej podobne do wycenianej działki gruntu pod względem położenia, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz wielkości powierzchni. Z uwagi na to, że do analizy porównawczej przyjęto ceny z okresu 14 miesięcy, oceniono, że poziom zmian wartości nieruchomości ze względu na upływ czasu jest pomijalny. Do analizy przyjęto trend czasowy jako constans, a do obliczeń przyjęto nominalne ceny transakcyjne. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 gruntu.

8.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań

Opis nieruchomości porównawczych

Nieruchomość A

 data transakcji: 15-11-2019 r.  cena transakcyjna: 50 000 zł  powierzchnia działki: 3462 m2  cena 1m2 gruntu: 14,44 zł  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej  opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej położona w gminie Nowy Kawęczyn, w obrębie Doleck. Są to tereny peryferyjne gminy, w położone w większej odległości od głównych ciągów komunikacyjnych oraz od miejscowości gminnej. Lokalizację i położenie oceniono jako słabe. Działka posiada możliwość urządzenia zjazdu do drogi 9 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 publicznej. Dostępność komunikacyjną oceniono jako dobrą. Na terenie działki występują utrudnienia i uciążliwości - przez teren działki przebiega wodociąg oraz linia elektroenergetyczna. Działka posiada foremny kształt sprzyjający zagospodarowaniu zgodnie z przeznaczeniem.

Nieruchomość B

 data transakcji: 08-08-2019 r.  cena transakcyjna: 106 800 zł  powierzchnia działki: 8900 m2  cena 1m2 gruntu: 12,00 zł  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej  opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej położona w gminie Nowy Kawęczyn, w obrębie Strzyboga. Są to tereny położone w pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych, w bliskiej odległości od ośrodka gminnego. Lokalizację i położenie oceniono jako dobre. Działka posiada możliwość urządzenia zjazdu do drogi publicznej. Dostępność komunikacyjną oceniono jako dobrą. Na terenie działki nie występują utrudnienia i uciążliwości. Działka posiada foremny kształt sprzyjający zagospodarowaniu zgodnie z przeznaczeniem.

Nieruchomość C

 data transakcji: 11-06-2019 r.  cena transakcyjna: 49 000 zł  powierzchnia działki: 3000 m2  cena 1m2 gruntu: 16,33 zł  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej  opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej położona w gminie Lipce Reymontowskie, w obrębie Lipce Reymontowskie, w miejscowości gminnej. Lokalizację i położenie oceniono jako dobre. Działka posiada możliwość urządzenia zjazdu do drogi publicznej. Dostępność komunikacyjną oceniono jako dobrą. Przez teren działki przebiega sieć wodociągowa i telefoniczna, jednak poza nieprzekraczalną linią zabudowy. Działka posiada foremny kształt sprzyjający zagospodarowaniu zgodnie z przeznaczeniem.

8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania

Ustalenie cech rynkowych i ich wag jest niezbędnym elementem przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym. Cechy rynkowe są to takie atrybuty nieruchomości, które wpływają w sposób zasadniczy na poziom cen na danym rynku nieruchomości. Cechy rynkowe mają charakter lokalny i zależą od rodzaju rynku – nieco inne będą dla rynku gruntów rolnych, leśnych i przeznaczonych pod zabudowę. Z kolei wagi cech nieruchomości szacuje się analitycznie, ale tylko w przypadku dysponowania dużą liczbą transakcji. W przypadku słabiej rozwiniętych rynków analizuje się preferencje nabywców na podstawie własnych obserwacji i informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami. Stosuje się również analogie do rynków rodzajowo i obszarowo podobnych. Na podstawie analizy rynku lokalnego, aktów notarialnych, informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami oraz obserwacji preferencji nabywców ustalono dla przyjętych nieruchomości porównawczych na lokalnym rynku następujące cechy rynkowe i ich wagi, przedstawione w poniższej tabeli:

10 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 Tabela 2. Cechy rynkowe i ich wagi

Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis

Obejmuje tereny położone w pobliżu głównych Lokalizacja i Dobra ciągów komunikacyjnych, w bliskiej odległości od położenie ośrodka gminnego lub zwartej zabudowy wsi. 1 Obejmuje tereny peryferyjne, w położone w Słaba większej odległości od głównych ciągów komunikacyjnych. Działka posiada dogodny zjazd do drogi publicznej Dobra Dostępność lub możliwość jego urządzenia. 2 komunikacyjna Działka nie posiada możliwości urządzenia zjazdu Słaba do drogi publicznej. Działka nie posiada uciążliwości - urządzeń infrastruktury technicznej na jej terenie lub Dobre przebiegają one poza nieprzekraczalną linią 3 Uciążliwości zabudowy. Działka posiada istotne ograniczenia w Słabe wykorzystaniu poprzez obecność urządzeń infrastruktury technicznej. Dobra Wielkość powierzchni działki do 7000m2 4 Wielkość działki Słaba Wielkość powierzchni działki powyżej 7000m2 Foremny kształt sprzyjający zagospodarowaniu Kształt działki Dobry zgodnie z przeznaczeniem - kształt prostokąta, jednak niezbyt wydłużonego 5 Nieforemny kształt utrudniający zagospodarowanie Słaby zgodnie z przeznaczeniem - kształt nadmiernie wydłużonego prostokąta.

8.3. Charakterystyka wycenianych działek gruntu i nieruchomości podobnych w aspekcie cech rynkowych

Charakterystyka nieruchomości wycenianej odzwierciedla w szczególności spojrzenie przez pryzmat cech rynkowych nieruchomości, które w najistotniejszy sposób wpływają na poziom cen na danym rynku. W oparciu o opisany wcześniej stan nieruchomości oraz elementy lokalizacji, otoczenia i sąsiedztwa określono oceny cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Charakterystykę przedstawia tabela nr 3.

Tabela 3. Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych Lp. Cecha rynkowa Działka nr 562 Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 1 Dobra Słaba Dobra Dobra położenie i Dostępność 2 Słaba Dobra Dobra Dobra komunikacyjna

3 Słabe Słabe Dobre Dobre Uciążliwości

4 Dobra Dobra Słaba Dobra Wielkość działki

5 Słaby Dobry Dobry Dobry Kształt działki

11 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 8.4. Przygotowanie danych do obliczeń

Korzystając ze zbioru transakcji przyjętych do dalszych obliczeń określono:

1. cenę minimalną C min = 11,69 zł/m2 i cenę maksymalną C max = 16,33 zł/m2; 2. ΔC = C max – Cmin ; ΔC = 16,33 zł/m2 – 11,69 zł/m2 = 4,64 zł/m2

Tabela 4. Procentowy wpływ i zakresy kwotowe dla poszczególnych cech L.p. Nazwa cechy Waga cechy [%] Zakres kwotowy [m2]

1 Lokalizacja położenie i 20% 0,93 Dostępność 2 komunikacyjna 20% 0,93

3 Uciążliwości 30% 1,40

4 Wielkość działki 15% 0,69

5 Kształt działki 15% 0,69 Suma 100% 4,64

8.5. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Obliczenie średniej ceny rynkowej odbywa się przez uwzględnienie poprawek w cenie za 1m2 powierzchni każdej z porównywanych nieruchomości i wyliczenie średniej arytmetycznej z tych cen.

Tabela 5. Zestawienie działki w parach porównawczych Udział cechy w Porównanie z Porównanie z Porównanie z ΔC (waga Zakres nieruchomości nieruchomością nieruchomości Lp. Cechy rynkowe % cechy) kwotowy ą A B ą C Lokalizacja 1 położenie i 20% 0,93 +0,93 0,00 0,00 Dostępność 2 komunikacyjna 20% 0,93 -0,93 -0,93 -0,93

3 Uciążliwości 30% 1,40 0,00 -1,40 -1,40 Wielkość 4 działki 15% 0,69 0,00 +0,69 0,00

5 Kształt działki 15% 0,69 -0,69 -0,69 -0,69 Suma poprawek -0,69 -2,33 -3,02

Cena transakcyjna 14,44 12,00 16,33 Cena skorygowana

o poprawki 13,75 9,67 13,31

8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej

Wartość 1m2 powierzchni prawa własności dla działki nr 562, obliczono jako średnią arytmetyczną cen za 1m2 skorygowanych o poprawki nieruchomości przyjętych do porównań.

W1m2 = ( 13,75 + 9,67 + 13,31) : 3 = 12,24 zł/m2 12 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1

Wartość rynkową prawa własności działki nr 562 o powierzchni 6500 m2 obliczono według wzoru: WR = P x W1ha gdzie: P – powierzchnia, W1m2 – wartość rynkowa prawa własności 1m2 powierzchni gruntu.

WR = 6500 m2 · 12,24 zł/m2 = 79 560 zł.

Słownie: siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt złotych.

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI UMOWY DZIERŻAWY Z 2012 R.

9.1. Wybór techniki, metody i podejścia

Zgodnie z zapisami w dziale III księgi wieczystej o numerze LD1H/00030582/1 przedmiotowa nieruchomość jest obciążona umową dzierżawy z dnia 02.01.2012 r. na okres 20 lat na rzecz Mariusza Chlewickiego.

Zgodnie z zapisami Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: „§ 38. Określanie wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. 2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. 3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa. 4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.” Zawarta umowa dzierżawy wpływa na wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 562 z obrębu Sierakowice Prawe, w gminie Skierniewice. Dla potrzeb określenia wartości niniejszej umowy zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy dzierżawy podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa dzierżawy nieruchomości. Ze względu na brak danych rynkowych zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę dyskontowania strumieni dochodów.

9.2. Określenie wartości umowy dzierżawy

Określenie wartości dzierżawy na nieruchomości gruntowej niezabudowanej na rzecz Mariusza Chlewińskiego.

Wartość umowy dzierżawy określono na datę wyceny tj. na dzień 31 lipca 2020 r. oraz według cen aktualnych w oparciu o wzór:

13 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 –n Wd = D 1 – ( 1 + r ) r gdzie: WD – wartość umowy dzierżawy Dr – stałe dochody roczne, równe DON, N – okres projekcji, przyjęto 12 lat (2032-2020) r – stopa dyskontowa, określona z rynku kapitałowego.

Stopa dyskontowa dla podobnych nieruchomości wynosi 10%. Dochody roczne określono na podstawie informacji o wysokości czynszu dzierżawnego na terenie województwa łódzkiego uzyskanych w Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa. Dla przedmiotowej nieruchomości roczny czynsz dzierżawny wynosi 2,3 dt pszenicy, a więc 176 zł. Do określenia wartości umowy dzierżawy przyjęto stawki dla nieruchomości rolnych, ponieważ działka o numerze 562 została wydzierżawiona na cele rolne.

Mając powyższe na uwadze, wartość umowy dzierżawy na rzecz Mariusza Chlewińskiego szacuje się na kwotę:

WD = 1 199,21 zł

Po zaokrągleniu przyjęto: 1 199 zł

Słownie: jeden tysiąc sto dziewięćdziesiąt dziewięć złotych.

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 562, położoną w gminie Skierniewice, W obrębie Sierakowice Prawe, w powiecie skierniewickim, jako przedmiotu prawa własności według stanu oraz cen aktualnych na dzień 31.07.2020 r. wynosi:

79 560 zł. Słownie: siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt złotych. (bez obciążenia umową dzierżawy)

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej oszacowana została w oparciu o wiarygodne dane pozyskane z rejestru cen nieruchomości, aktów notarialnych oraz przeprowadzoną analizę rynku lokalnego. Ostateczna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej odzwierciedla jej stan, cechy rynkowe oraz aktualnie kształtujący się popyt oraz podaż na tego rodzaju nieruchomości i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku lokalnym.

14 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 11. KLAUZULE

1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie oględzin oraz uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania opinii w innym celu niż celu dla którego został sporządzony. 3. Zakłada się, że stan nieruchomości od dnia oględzin nie uległ zmianie. 4. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za skutki ustanowionych innych praw na nieruchomości niż opisane w opinii a nie ujawnionych w księgach wieczystych lub przez zleceniodawcę. 5. Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.

12. ZAŁĄCZNIKI

1. Polisa OC seria TPO nr 1025640148 2. Wydruk z internetowej bazy ksiąg wieczystych 3. Informacja o działce 4. Dokumentacja fotograficzna

Skierniewice, dnia 31-07-2020 r.

15 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1

Dokumentacja fotograficzna Fot.1.

Fot. 2.

Fot. 3.

16