Operat Szacunkowy
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
JUSTYNA RACZKOWSKA Skierniewice, dnia 31 lipca 2020 roku RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Biuro Wycen Nieruchomości Lege Artis Justyna Raczkowska Ul. A. Olszewskiej 2b/25 Komornik Sądowy 96-100 Skierniewice przy Sądzie Rejonowym W Skierniewicach Anna Bartczak-Lisik T +48 602-189-816 Kancelaria Komornicza E [email protected] W justyna-raczkowska.pl Ul. Reymonta 2a 96-100 Skierniewice OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 562, położoną w obrębie Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, powiat skierniewicki, księga wieczysta nr LD1H/00030582/1 Sygn. akt GKm 99/19 Wartość rynkowa: 79 560 zł. Słownie: siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt złotych. Autor Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 Spis Treści 1. Przedmiot i zakres wyceny ......................................................................................................... 3 2. Cel wyceny ................................................................................................................................. 3 3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości ............ 3 3.1. Podstawa formalna wyceny .......................................................................................... 3 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ................................................................................. 3 3.3. Źródła informacji ........................................................................................................... 3 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego ..................................................................................... 4 5. Opis stanu nieruchomości .......................................................................................................... 4 5.1. Stan prawny .................................................................................................................. 4 5.2. Lokalizacja i położenie .................................................................................................. 5 5.3. Stan zagospodarowania ............................................................................................... 5 6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ...................................... 6 7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI .................................................................................... 7 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości........................................................................ 7 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania .......................................................... 8 7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. ....................................................................... 8 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY ............................................................................................................................................. 8 8.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań ......................................................... 9 8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ............................................. 10 8.3. Charakterystyka wycenianych działek gruntu i nieruchomości podobnych w aspekcie cech rynkowych ............................................................................................................................ 11 8.4. Przygotowanie danych do obliczeń ........................................................................... 12 8.5. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych .............................................. 12 8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej ................. 12 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI UMOWY DZIERŻAWY Z 2012 R. ................................................13 9.1. Wybór techniki, metody i podejścia ............................................................................ 13 9.2. Określenie wartości umowy dzierżawy ....................................................................... 13 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...................................................14 11. KLAUZULE ...............................................................................................................................15 12. ZAŁĄCZNIKI .............................................................................................................................15 2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym 562, położona w obrębie Sierakowice Prawe, w gminie Skierniewice, powiat skierniewicki, dla której Sąd Rejonowy w Skierniewicach, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1H/00030582/1. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości w/w nieruchomości na potrzeby opisu i oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym. 3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości 3.1. Podstawa formalna wyceny Przedmiotowa opinia została wykonana przez Rzeczoznawcę Majątkowego Justynę Raczkowską. Podstawę formalną stanowi zlecenie na dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania. Zamawiającym jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach – Anna Bartczak-Lisik, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2a. 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 2020 poz. 65 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Kodeks Cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.2019.0.1145 t.j. ze zm.) Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U.2019.0.1460 t.j.) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U.2016.0.1263) 3.3. Źródła informacji - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 02.07.2020 r. - uchwała nr XIX/126/04 Rady Gminy w Skierniewicach z dnia 27 października 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Skierniewice, obejmującego obszary w obrębach wsi: Balcerów, Borowiny, Brzozów, Budy Grabskie, Budy Grabskie Ruda, Dębowa Góra, Halinów, Józefatów, Ludwików Nowy, Miedniewice, Mokra Lewa, Mokra Prawa, Pamiętna, Pruszków, Rowiska, Rzeczków, Rzymiec, Samice, Sierakowice Lewe, Sierakowice Prawe, Strobów, Wola Wysoka, Wólka Strobowska, Zalesie, Żelazna, Żelazna SGGW ze zmianą - opracowania planistyczne gmin właściwych dla analizowanych nieruchomości - Obwieszczenie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 17 lipca 2020 r. w sprawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy w I półroczu 2020 r. 3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 562, obręb Sierakowice Prawe, gmina Skierniewice, Sygn. akt GKm 99/19, KW LD1H/00030582/1 - księga wieczysta o numerze LD1H/00030582/1 - ewidencja gruntów - mapa zasadnicza - informacje uzyskane w Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa - informacje z danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości - akty notarialne - informacje o lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, publikacjach prasowych oraz w Internecie - własne rozpoznanie rynku nieruchomości 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia opinii………………………………………………........……...31.07.2020 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości……………….………….…....31.07.2020 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości…………............31.07.2020 r. Data dokonania oględzin nieruchomości………………………………………….02.07.2020 r. 5. Opis stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny Na dzień 31.07.2020 r. przedmiotowa nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej nr LD1H/00030582/1, która zawiera następujące wpisy: Typ księgi – nieruchomość gruntowa Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości: Działki ewidencyjne Numer działki: 562 Położenie: Skierniewice, Sierakowice Prawe Sposób korzystania: nie zabudowana nieruchomość rolna Obszar całej nieruchomości: 0,6500 ha Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością: Brak wpisów Dział II - Własność: Właściciele: Dariusz Józef Kupis Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia : inny wpis - dzierżawa na rzecz dzierżawcy Mariusza Chlewickiego zawarta na okres 20 lat, Mariusz Aleksander Chlewicki, 66021901438 ostrzeżenie - wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie Gkm 99/19 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Annę Bartczak- Lisik na podstawie tytułu wykonawczego: wyrok SO Kielce z dnia 04.04.2016 roku, sygn. akt VII Gc 205/15 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 21.01.2019 roku; postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności SO Kielce z dnia 05.12.2018 roku, sygn. akt VII Gco 62/18 zaopatrzone w klauzulę wykonalności z dnia 21.01.2019 roku., Pragma 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny, Bielsko-Biała 4 Nieruchomość gruntowa niezabudowana,