Ewa Gołębiowska
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Krakowskie Studia Małopolskie 2014, nr 19 Ewa Gołębiowska NOWE PODEJŚCIE W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI 1. Idea zrównoważonego zarządzania Zrównoważone zarządzanie na rynku nieruchomości rozwija się coraz szyb- ciej na całym świecie. Nie jest już ekstrawagancją, którą propagują ekolodzy czy naukowcy wieszczący zagładę Ziemi. W ostatnich latach zyskuje status standardu rynkowego, prawnego i zarządczego. Rozwiązania prawne wpro- wadzane w Unii Europejskiej zalecają redukcję wielu szkodliwych dla zdrowia ludzi czynników, np. zużycie energii1, spalin, hałasu. Zwiększona świadomość społeczna, szczególnie młodego pokolenia, przyczynia się do szybkiego roz- woju tego trendu. Ludzie chcą mieszkać i pracować w przyjaznym otoczeniu, dlatego wielu pracodawców poszukując pomieszczeń biurowych uwzględnia w procesie decyzyjnym standardy zielonych obiektów. Pytanie podstawowe: czym jest zrównoważone zarządzanie nieruchomo- ściami? Czy stosuje się w tym obszarze takie same standardy, jak w zrównowa- żonym rozwoju organizacji? Jakie kryteria powinny spełniać nieruchomości aby uzyskać odpowiednie certyfikaty? Na tematykę zrównoważonego zarządzania nieruchomościami należy pa- trzeć z kilku punktów widzenia, ponieważ rynek nieruchomości skupia różne podmioty i specjalności, jak: firmy deweloperskie, firmy budowlane, architek- tów, projektantów, instytucje finansowe, administrację publiczną, instytucje procedujące uzyskanie certyfikatów. 1 Dyrektywa 2010/31/UE zakłada od stycznia 2021 r. wszystkie nowe budynki, a od 2018 r. budynki użyteczności publicznej będą musiały wykazywać się niemal zerowym zużyciem ener- gii. 244 Ewa Gołębiowska Zrównoważony rozwój organizacji to doktryna ekonomii, zakładająca ja- kość życia na poziomie, na jaki pozwala obecny rozwój cywilizacyjny, w prze- ciwieństwie do „żelaznej reguły ekonomii” Malthusa. Ideę zrównoważonego rozwoju streszcza pierwsze zdanie raportu WCED z 1987 r. – „Nasza Wspól- na Przyszłość”2. Na obecnym poziomie cywilizacyjnym możliwy jest rozwój zrównoważony, to jest taki rozwój, w którym potrzeby obecnego pokolenia mogą być zaspokojone bez umniejszania szans przyszłych pokoleń na ich za- spokojenie. Na rynku nieruchomości ważne jest aby stosować zasady, które pozwolą dostarczać na rynek produkty, które przetrwają dłużej i które w trak- cie swego istnienia i funkcjonowania wywrą mniejszy negatywny wpływ na otaczające je środowisko, przy zachowaniu przyjaznego traktowania człowie- ka. Ze względu na fakt, że nieruchomość jest na stałe zlokalizowana w określo- nym miejscu ten postulat nabiera istotnego znaczenia. Dla zrozumienia, czym jest zrównoważony rozwój, należy przybliżyć klu- czowe pojęcia: koncepcji podstawowych potrzeb oraz idei ograniczonych możliwości, a zwłaszcza wytrzymałości światowego systemu ekologiczne- go. Definicje tych pojęć traktują3: a) zrównoważony rozwój to rozwój, który zaspokaja potrzeby obecne, nie zagrażając możliwościom zaspokojenia potrzeb przyszłych poko- leń. Opiera się na dwóch podstawowych pojęciach: – pojęciu „potrzeb”, w szczególności podstawowych potrzeb najbied- niejszych na świecie, którym należy nadać najwyższy priorytet, – pojęciu ograniczeń, narzuconych zdolności środowiska do zaspo- kojenia potrzeb obecnych i przyszłych przez stan techniki i orga- nizacji społecznej. b) definicja z raportu Brundtland cytowana jest zazwyczaj w skróconej formie4. W kręgach specjalistów w małym stopniu dyskutowano do tej pory ideę ograniczonych możliwości. Swój rodowód wywodzi ona ze znanej opinii Klubu Rzymskiego „Granice wzrostu”. Zgodnie z tą 2 Berdo Jan, 2006 Zrównoważony rozwój: w stronę życia w harmonii z przyrodą. 3 Stappen 2006; w wersji angielskiej: Sustainable development is development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs. It contains within it two key concepts: The concept of “needs”, in particular the essential needs of the world’s poor, to which overriding priority should be given; and The idea of limitations imposed by the state of technology and social organization on the environment ability to meet present and future needs. 4 Stappen 2006, s. 19. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 245 opinią, w celu zapewnienia dalszej egzystencji życia na Ziemi i moż- liwości zaspokajania podstawowych potrzeb wszystkich ludzi i przy- szłych generacji, należy zadbać o zrównoważony rozwój wszelkich dziedzin życia i ludzkiej działalności. W nauce i praktyce występuje wiele nieścisłości i niejasności związanych z definicją zrównoważonego rozwoju, przy opisywaniu tego pojęcia często się- ga się do definicji zawartej w normach i dokumentach Narodów Zjednoczo- nych, gdzie „zrównoważony rozwój Ziemi to rozwój, który zaspokaja podsta- wowe potrzeby wszystkich ludzi oraz zachowuje, chroni i przywraca zdrowie i integralność ekosystemu Ziemi, bez zagrożenia możliwości zaspokojenia potrzeb przyszłych pokoleń i bez przekraczania długookresowych granic po- jemności ekosystemu Ziemi”5. Posługując się językiem ekonomii można założyć, że zgodnie z ideą zrów- noważonego rozwoju społeczeństwo powinno żyć, uwzględniając rachunek ciągniony kosztów swoich decyzji. Zrównoważony rozwój oznacza, że wzrost gospodarczy prowadzi do zwiększania spójności społecznej (w tym m.in. zmniejszania rozwarstwienia społecznego, wyrównywania szans, przeciw- działania marginalizacji i dyskryminacji) oraz podnoszenia jakości środowi- ska naturalnego, m.in. poprzez ograniczanie szkodliwego wpływu produkcji i konsumpcji na stan środowiska i ochronę zasobów przyrodniczych. Zrówno- ważony rozwój znajduje się w polu zainteresowań wielu organizacji międzyna- rodowych, między innymi: – Program Narodów Zjednoczonych ds. Ochrony Środowiska (UNEP), – Program Narodów Zjednoczonych ds. Rozwoju (UNDP), – instytucje Unii Europejskiej: • Parlament Europejski, • Komisja Europejska, • Europejski Komitet Ekonomiczno-Społeczny. Zrównoważony rozwój stanowi również ważny element systemu prawa międzynarodowego. Do najważniejszych dokumentów prawnomiędzynaro- dowych, ujmujących problematykę zrównoważonego rozwoju, należą: 5 Stappen 2006, s. 27–28; w wersji angielskiej: Sustainable development of the Earth is a development that meets the basic needs of all human beings and which conserve, protect and restore the health and integrity of the Earth’s ecosystem, without compromising the ability of future generations to meet their own needs and without going over the limits of long term capacity of the earth’s ecosystem. 246 Ewa Gołębiowska – Agenda 216, – Konwencja o Dostępie do Informacji, Udziale Społeczeństwa w Podej- mowaniu Decyzji oraz Dostępie do Sprawiedliwości w Sprawach Doty- czących Środowiska7. W Polsce zasada zrównoważonego rozwoju została zapisana w art. 5 kon- stytucji RP8, a definicja zrównoważonego rozwoju znajduje się w ustawie Prawo ochrony środowiska: „taki rozwój społeczno-gospodarczy, w którym następuje proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecz- nych, z zachowaniem równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych, w celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia, jak i przyszłych pokoleń9. W języku potocznym pojęcie to zyskuje w zależności od kontekstu nieco inne znaczenia: często używane jest jako synonim zachowań „proekologicz- nych”, zaś w środowiskach biznesowych jest utożsamiane z sukcesem i inno- wacyjnością. 2. Zrównoważony rozwój na rynku nieruchomości Rynek nieruchomości, jako jeden z ważniejszych elementów rozwoju gospo- darczego ale również kształtujący warunki życia społeczeństwa zalicza się do nurtu biznesowego, który jest predystynowany do zajmowania się tą proble- matyką szczególnie ze względu na kilka istotnych aspektów: – Nieruchomości otaczają człowieka w każdym etapie życia, towarzyszą jako mieszkanie, miejsce pracy, traktowane są jako inwestycja, zabezpie- czenie na czas wygaśnięcia aktywności zawodowej. – Nieruchomości stanowią najtrwalszy element rozwoju infrastruktury produkcyjnej. 6 Agenda 21 jest dokumentem programowym, który przedstawia sposób opracowania i wdrażania programów zrównoważonego rozwoju w życie lokalne. Dokument ten został przyjęty na konferencji „Środowisko i Rozwój” z inicjatywy ONZ w 1992 roku na II Konfe- rencji w Rio de Janeiro. Jej polska wersja ukazała się w roku 1993 w opracowaniu „Dokumenty końcowe Konferencji Narodów Zjednoczonych Środowisko i Rozwój”. 7 Konwencja o dostępie do informacji, udziale społeczeństwa w podejmowaniu decyzji oraz dostępie do sprawiedliwości w sprawach dotyczących środowiska, sporządzona w Aar- hus dnia 25 czerwca 1998 r (Dz.U. 2003, nr 78, poz. 706). 8 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (pol.). Trybunal.gov.pl. [dostęp: 17.01.2015]. 9 Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska: Dz.U. 2001, nr 62, poz. 627. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 247 – Nieruchomości są najbardziej związane z określonym miejscem, ich po- łożenie nie ulega zmianie, co oznacza, że trwałość pozostaje w określo- nym miejscu na wiele lat a nawet stuleci. Jest materialnym świadectwem myśli ludzkiej. Patrząc z tej perspektywy znaczenie zrównoważonego zarządzania nieru- chomościami staje się nie tylko problemem ale również polem do różnorod- nego działania. Ciekawym przykładem jest obecnie występujący nurt w naukach zarzą- dzania – sustainability. W wielu publikacjach funkcjonuje od jakiegoś czasu wiele definicji transponowanych na grunt polski, ale najpełniej prezentuje to zagadnienie autorska definicja I. Hejduk, W.