Ewa Gołębiowska

Krakowskie Studia Małopolskie 2014, nr 19

Ewa Gołębiowska

NOWE PODEJŚCIE W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI

1. Idea zrównoważonego zarządzania

Zrównoważone zarządzanie na rynku nieruchomości rozwija się coraz szyb- ciej na całym świecie. Nie jest już ekstrawagancją, którą propagują ekolodzy czy naukowcy wieszczący zagładę Ziemi. W ostatnich latach zyskuje status standardu rynkowego, prawnego i zarządczego. Rozwiązania prawne wpro- wadzane w Unii Europejskiej zalecają redukcję wielu szkodliwych dla zdrowia ludzi czynników, np. zużycie energii1, spalin, hałasu. Zwiększona świadomość społeczna, szczególnie młodego pokolenia, przyczynia się do szybkiego rozwoju tego trendu. Ludzie chcą mieszkać i pracować w przyjaznym otoczeniu, dlatego wielu pracodawców poszukując pomieszczeń biurowych uwzględnia w procesie decyzyjnym standardy zielonych obiektów. Pytanie podstawowe: czym jest zrównoważone zarządzanie nieruchomo- ściami? Czy stosuje się w tym obszarze takie same standardy, jak w zrównowa- żonym rozwoju organizacji? Jakie kryteria powinny spełniać nieruchomości aby uzyskać odpowiednie certyfikaty? Na tematykę zrównoważonego zarządzania nieruchomościami należy pa- trzeć z kilku punktów widzenia, ponieważ rynek nieruchomości skupia różne podmioty i specjalności, jak: firmy deweloperskie, firmy budowlane, architek- tów, projektantów, instytucje finansowe, administrację publiczną, instytucje procedujące uzyskanie certyfikatów.

1 Dyrektywa 2010/31/UE zakłada od stycznia 2021 r. wszystkie nowe budynki, a od 2018 r. budynki użyteczności publicznej będą musiały wykazywać się niemal zerowym zużyciem energii. 244 Ewa Gołębiowska

Zrównoważony rozwój organizacji to doktryna ekonomii, zakładająca ja- kość życia na poziomie, na jaki pozwala obecny rozwój cywilizacyjny, w prze- ciwieństwie do „żelaznej reguły ekonomii” Malthusa. Ideę zrównoważonego rozwoju streszcza pierwsze zdanie raportu WCED z 1987 r. – „Nasza Wspól- na Przyszłość”2. Na obecnym poziomie cywilizacyjnym możliwy jest rozwój zrównoważony, to jest taki rozwój, w którym potrzeby obecnego pokolenia mogą być zaspokojone bez umniejszania szans przyszłych pokoleń na ich za- spokojenie. Na rynku nieruchomości ważne jest aby stosować zasady, które pozwolą dostarczać na rynek produkty, które przetrwają dłużej i które w trakcie swego istnienia i funkcjonowania wywrą mniejszy negatywny wpływ na otaczające je środowisko, przy zachowaniu przyjaznego traktowania człowie- ka. Ze względu na fakt, że nieruchomość jest na stałe zlokalizowana w określo- nym miejscu ten postulat nabiera istotnego znaczenia. Dla zrozumienia, czym jest zrównoważony rozwój, należy przybliżyć kluczowe pojęcia: koncepcji podstawowych potrzeb oraz idei ograniczonych możliwości, a zwłaszcza wytrzymałości światowego systemu ekologiczne- go. Definicje tych pojęć traktują3: a) zrównoważony rozwój to rozwój, który zaspokaja potrzeby obecne, nie zagrażając możliwościom zaspokojenia potrzeb przyszłych poko- leń. Opiera się na dwóch podstawowych pojęciach: –– pojęciu „potrzeb”, w szczególności podstawowych potrzeb najbied- niejszych na świecie, którym należy nadać najwyższy priorytet, –– pojęciu ograniczeń, narzuconych zdolności środowiska do zaspokojenia potrzeb obecnych i przyszłych przez stan techniki i organizacji społecznej. b) definicja z raportu Brundtland cytowana jest zazwyczaj w skróconej formie4. W kręgach specjalistów w małym stopniu dyskutowano do tej pory ideę ograniczonych możliwości. Swój rodowód wywodzi ona ze znanej opinii Klubu Rzymskiego „Granice wzrostu”. Zgodnie z tą

2 Berdo Jan, 2006 Zrównoważony rozwój: w stronę życia w harmonii z przyrodą. 3 Stappen 2006; w wersji angielskiej: Sustainable development is development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs. It contains within it two key concepts: The concept of “needs”, in particular the essential needs of the world’s poor, to which overriding priority should be given; and The idea of limitations imposed by the state of technology and social organization on the environment ability to meet present and future needs. 4 Stappen 2006, s. 19. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 245

opinią, w celu zapewnienia dalszej egzystencji życia na Ziemi i moż- liwości zaspokajania podstawowych potrzeb wszystkich ludzi i przy- szłych generacji, należy zadbać o zrównoważony rozwój wszelkich dziedzin życia i ludzkiej działalności. W nauce i praktyce występuje wiele nieścisłości i niejasności związanych z definicją zrównoważonego rozwoju, przy opisywaniu tego pojęcia często się- ga się do definicji zawartej w normach i dokumentach Narodów Zjednoczo- nych, gdzie „zrównoważony rozwój Ziemi to rozwój, który zaspokaja podstawowe potrzeby wszystkich ludzi oraz zachowuje, chroni i przywraca zdrowie i integralność ekosystemu Ziemi, bez zagrożenia możliwości zaspokojenia potrzeb przyszłych pokoleń i bez przekraczania długookresowych granic po- jemności ekosystemu Ziemi”5. Posługując się językiem ekonomii można założyć, że zgodnie z ideą zrów- noważonego rozwoju społeczeństwo powinno żyć, uwzględniając rachunek ciągniony kosztów swoich decyzji. Zrównoważony rozwój oznacza, że wzrost gospodarczy prowadzi do zwiększania spójności społecznej (w tym m.in. zmniejszania rozwarstwienia społecznego, wyrównywania szans, przeciw- działania marginalizacji i dyskryminacji) oraz podnoszenia jakości środowi- ska naturalnego, m.in. poprzez ograniczanie szkodliwego wpływu produkcji i konsumpcji na stan środowiska i ochronę zasobów przyrodniczych. Zrówno- ważony rozwój znajduje się w polu zainteresowań wielu organizacji międzyna- rodowych, między innymi: –– Program Narodów Zjednoczonych ds. Ochrony Środowiska (UNEP), –– Program Narodów Zjednoczonych ds. Rozwoju (UNDP), –– instytucje Unii Europejskiej: • Parlament Europejski, • Komisja Europejska, • Europejski Komitet Ekonomiczno-Społeczny. Zrównoważony rozwój stanowi również ważny element systemu prawa międzynarodowego. Do najważniejszych dokumentów prawnomiędzynaro- dowych, ujmujących problematykę zrównoważonego rozwoju, należą:

5 Stappen 2006, s. 27–28; w wersji angielskiej: Sustainable development of the Earth is a development that meets the basic needs of all human beings and which conserve, protect and restore the health and integrity of the Earth’s ecosystem, without compromising the ability of future generations to meet their own needs and without going over the limits of long term capacity of the earth’s ecosystem. 246 Ewa Gołębiowska

–– Agenda 216, –– Konwencja o Dostępie do Informacji, Udziale Społeczeństwa w Podej- mowaniu Decyzji oraz Dostępie do Sprawiedliwości w Sprawach Doty- czących Środowiska7. W Polsce zasada zrównoważonego rozwoju została zapisana w art. 5 kon- stytucji RP8, a definicja zrównoważonego rozwoju znajduje się w ustawie Prawo ochrony środowiska: „taki rozwój społeczno-gospodarczy, w którym następuje proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecz- nych, z zachowaniem równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych, w celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia, jak i przyszłych pokoleń9. W języku potocznym pojęcie to zyskuje w zależności od kontekstu nieco inne znaczenia: często używane jest jako synonim zachowań „proekologicznych”, zaś w środowiskach biznesowych jest utożsamiane z sukcesem i inno- wacyjnością.

2. Zrównoważony rozwój na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości, jako jeden z ważniejszych elementów rozwoju gospodarczego ale również kształtujący warunki życia społeczeństwa zalicza się do nurtu biznesowego, który jest predystynowany do zajmowania się tą proble- matyką szczególnie ze względu na kilka istotnych aspektów: –– Nieruchomości otaczają człowieka w każdym etapie życia, towarzyszą jako mieszkanie, miejsce pracy, traktowane są jako inwestycja, zabezpieczenie na czas wygaśnięcia aktywności zawodowej. –– Nieruchomości stanowią najtrwalszy element rozwoju infrastruktury produkcyjnej.

6 Agenda 21 jest dokumentem programowym, który przedstawia sposób opracowania i wdrażania programów zrównoważonego rozwoju w życie lokalne. Dokument ten został przyjęty na konferencji „Środowisko i Rozwój” z inicjatywy ONZ w 1992 roku na II Konfe- rencji w Rio de Janeiro. Jej polska wersja ukazała się w roku 1993 w opracowaniu „Dokumenty końcowe Konferencji Narodów Zjednoczonych Środowisko i Rozwój”. 7 Konwencja o dostępie do informacji, udziale społeczeństwa w podejmowaniu decyzji oraz dostępie do sprawiedliwości w sprawach dotyczących środowiska, sporządzona w Aar- hus dnia 25 czerwca 1998 r (Dz.U. 2003, nr 78, poz. 706). 8 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (pol.). Trybunal.gov.pl. [dostęp: 17.01.2015]. 9 Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska: Dz.U. 2001, nr 62, poz. 627. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 247

–– Nieruchomości są najbardziej związane z określonym miejscem, ich po- łożenie nie ulega zmianie, co oznacza, że trwałość pozostaje w określo- nym miejscu na wiele lat a nawet stuleci. Jest materialnym świadectwem myśli ludzkiej. Patrząc z tej perspektywy znaczenie zrównoważonego zarządzania nieru- chomościami staje się nie tylko problemem ale również polem do różnorod- nego działania. Ciekawym przykładem jest obecnie występujący nurt w naukach zarzą- dzania – sustainability. W wielu publikacjach funkcjonuje od jakiegoś czasu wiele definicji transponowanych na grunt polski, ale najpełniej prezentuje to zagadnienie autorska definicja I. Hejduk, W. Grudzewskiego, którzy określają sustainability w przedsiębiorstwie, jako wyznacznik jego nowoczesności oraz witalności („energii życiowej”). Zaproponowana definicja „sustainability ro- zumiana jest jako zdolność przedsiębiorstwa do ciągłego: 1. uczenia się, 2. adaptacji i rozwoju, 3. rewitalizacji, 4. rekonstrukcji, 5. reorientacji dla utrzymania trwałej i wyróżniającej pozycji na rynku przez oferowanie po- nadprzeciętnej wartości nabywcom dziś i w przyszłości (zgodnej z paradygma- tem innowacyjnego wzrostu), dzięki organicznej zmienności konstytuującej modele biznesowe, a wynikającej z kreowania nowych możliwości i celów oraz odpowiedzi na nie, przy równoważeniu interesów różnych grup”10. Powyższa definicja oddaje istotę problemu związanego z zarządzaniem nie tylko przed- siębiorstwem ale może być stosowana również do innych zagadnień, jak np. do zrównoważonego zarządzania nieruchomościami. Problematyka związana z zarządzaniem nieruchomościami wpisuje się w tę definicję ze względu na: –– ciągłe uczenie się organizacji związanych z tworzeniem i zarządzaniem nieruchomościami, –– adaptację i rozwój, ponieważ każda nieruchomość podlega rozwojowi i adaptacji do wymogów właścicieli, –– rewitalizację ponieważ wiele nieruchomości po określonym czasie użyt-

10 I. Hejduk, W. Grudzewski, Przedsiębiorstwo przyszłości. Zmiany paradygmatów zarzą- dzania, „Master of Business Administration” 2011, nr 1 (116), s. 95–111, Copyright by Aka- demia Leona Koźmińskiego. 248 Ewa Gołębiowska

kowania podlega rewitalizacji, co znajduje odzwierciedlenie w nowej filozofii zarządzania, –– rekonstrukcji stosowanej wielokrotnie przy zmianie wykorzystania nie- ruchomości, przy określeniu jej nowego kształtu czy funkcji, –– reorientacji stosowanej w przypadku zmian zachodzących w otoczeniu nieruchomości, a ponadto w filozofii tworzenia nowych obiektów czy wykorzystania wg nowej filozofii substancji istniejącej. Jeśli przeanalizuje się tendencje i eksperckie prognozy, to można przypusz- czać, że miasta staną się podstawą przyszłości cywilizacji. Wielkie miasta na całym świecie zaludniają się w ogromnym tempie. Miast zaludnionych przez milion i więcej mieszkańców jest dzisiaj 400, jedna trzecia z nich znajduje się w Azji. Do niedawna proporcje były odmienne – 7 na 20 największych miast jeszcze w latach 50 znajdowało się w Europie. Dziś zaledwie trzy (Stambuł, Moskwa oraz Londyn). Wg najnowszych szacunków w 2030 roku 9 proc. mieszkańców świata zaludni 41 megaaglomeracji. Status megaaglomeracji – wynika z danych ONZ – już otrzymał Londyn, zamieszkiwany w tej chwili przez ponad 8,5 mln osób. W Azji od 2013 r. funkcjonuje 29 takich aglomera- cji. Według szacunków Tokio może liczyć nawet 38 mln ludzi (w tej chwili jest zamieszkiwane przez ponad 13 mln). Już dziś – według szacunków Euromo- nitor International – właśnie azjatyckie miasta wybierają sobie najczęściej za cel podróży turyści z całego świata. Podobny kierunek dotyczy Afryki. Dla przykładu: w Lagos, największym mieście Nigerii, przewiduje się zatrzyma się zamieszkanie nawet 20 mln ludzi. Podobną liczbę mieszkańców odnotuje Kinszasa (stolica Demokratycznej Re- publiki Konga). Polskie miasta długo nie osiągną statusu „wielkich”, ale ich populacja rów- nież stale się powiększa. Warszawę w 2030 roku, wg najnowszych szacunków, ma zamieszkiwać około 2 mln osób, Wrocław – 0,7 mln, Łódź – 0,7 mln, Kra- ków – 0,8 mln. Nieco ponad pół miliona osób na miejsce stałego pobytu wy- bierze Poznań. Jak szacuje McKinsey Global Institute, w 2015 roku11 w miastach będzie żyło już ponad połowa mieszkańców Ziemi. Tylko w największych aglomera- cjach – 1,5 mld ludzi. Do końca 2030 roku liczba ta może przekroczyć 2 mld ludzi. Obecnie 21 proc. ogólnej populacji zamieszkującej w miastach wytwa- rza ponad połowę światowego PKB.

11 Aktualna liczba ludności wynosi ponad 7 135 500, wg stanu na 4.03.2015 r. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 249

Zmieniają się miasta i ich struktura, zmieniają się też mieszkańcy i ich wymagania, tworzący dziś – jak nigdy przedtem – wspólnotę niezwykle mobilną, opartą na współzależności, wyposażoną w technologiczne wynalazki i uwi- kłaną w wirtualną sieć. Współczesne metropolie nie wytwarzają dóbr, ale in- formacje – inaczej niż miasta epoki przemysłowej12. Miasta można traktować jako laboratoria innowacji społecznych, szczególnie w obszarze zarządzania nieruchomościami. Współczesna gospodarka rynkowa znajduje dla nieruchomości nowe miejsce, ale nadal najważniejszą ich funkcją jest dostarczanie właścicielom zysku z prawidłowego ich zagospodarowania, przy zachowaniu i stałym wzroście wartości nieruchomości w czasie. Jest to wyjątkowe dobro, którego charakter nie ogranicza czas. Czy można określić czas użytkowania pola? Czy można określić czas użytkowania jeziora? Czy można określić czas użytkowania gór? Czy można określić czas użytkowania obiektów biurowych, komercyjnych – tak. Czas dla tego typu nieruchomości jest ograniczony zużyciem technicznym i moralnym. Zużycie techniczne nieruchomości jest dość proste do określenia, natomiast zużycie moralne nieruchomości uzależnione jest od woli właścicie- la, jego koncepcji zagospodarowania czy przeznaczenia nieruchomości. Nie- ruchomość jako towar rynkowy jest traktowana w sposób szczególny w wielu obszarach, jako obiekt podlegający zarządzaniu poddana jest codziennemu monitoringowi zarządcy. Obecnie nowe nurty w naukach zarządzania poświęcają wiele uwagi kwestii polityki zrównoważonego rozwoju na rynku nieruchomości, która definiowana jest jako „utrzymanie nieruchomości w jak najlepszym stanie wraz ze stworze- niem optymalnych warunków dla przebywających w nich użytkowników, przy wykorzystaniu dostępnych środków i materiałów pozyskanych z jak najmniejszą szkodą dla środowiska i ludzi, z zachowaniem równowagi pomiędzy kosztami a uzyskanym efektem”13. Oczekiwane rezultaty tak rozumianego nowego podej- ścia do zrównoważonego rozwoju nieruchomości widoczne mogą być w okre- ślonej przyszłości, w przypadku konsekwentnego stosowania proekologicznych rozwiązań. Istotne znaczenia dotyczy kierunku zrównoważonego zarządzania nieruchomościami w zakresie rozwoju i podnoszenia wartości dodanej nieru- chomości. Dla lepszego zrozumienia tego nowego podejścia konieczne staje

12 http://www.polityka.pl/tygodnikpolityka/swiat/1608411,1,coraz-wiecej-ludzi- mieszka-w-najwiekszych-miastach-swiata.read, dostęp 4.03.2015. 13 Zielony Przewodnik dla Najemców, Colliers International, 2014, s. 4. 250 Ewa Gołębiowska się zapoznanie z potencjalnymi korzyściami, jakie wynikają ze stosowania tego typu rozwiązań np. dla budynków biurowych, do których zaliczamy: –– lepsze samopoczucie osób przebywających w nowoczesnych pomiesz- czeniach oraz pozytywny wpływ otoczenia nieruchomości na ich zdrowie, –– obniżka kosztów obsługi eksploatacyjnych nieruchomości, –– wzrost atrakcyjności organizacji, dzięki stworzeniu właściwych warun- ków pracy dla obecnych i przyszłych pracowników, –– zrost prestiżu organizacji, wynikający ze stosowania w praktyce zasad zrównoważonego działania, –– pozytywny wpływ na środowisko (dzięki stosowaniu najnowocześniej- szych rozwiązań technicznych i technologicznych). Rozwijający się w Polsce dynamicznie najem powierzchni użytkowych oraz powstające projekty budowy nowych obiektów powodują wzrost zapo- trzebowania na profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. Potrzeba pro- fesjonalnego zarządzania odnosi się do przeznaczenia nieruchomości. Jeżeli nieruchomości mają przynosić właścicielom systematyczne i konkurencyjne, z innymi sposobami angażowania kapitału dochody, to muszą być profesjonal- nie i nowocześnie zarządzane. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i realizacji działań, których celem powinno być: 1. zapewnienie właściwej i efektywnej gospodarki nieruchomością, 2. dbałość o bezpieczeństwo użytkowanej nieruchomości, 3. zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości, 4. nowoczesne bieżące administrowanie nieruchomością, 5. utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej prze- znaczeniem, 6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość w przypadku podejścia ka- pitałowego.

3. Nowa filozofia na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości dla prawidłowego funkcjonowanie powinien posia- dać nowe rozwiązania i nową filozofię podejścia do tak specyficznego towaru jakim są prawa do nieruchomości: prawo własności, najmu, czy dzierżawy. Samo istnienie praw własności, jak również umocowanie ich w konkretnych Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 251 nieruchomościach nie gwarantuje jeszcze skutecznego obrotu tymi prawami. Prawo własności jest podstawowym warunkiem istnienia rynku. Obrót prawami do nieruchomości wymaga mechanizmów gwarancji dla skuteczności umów i gwarancji szybkiej rejestracji zmiany tytułu własności w księgach wie- czystych. Dla zobrazowania w jakim tempie rozwijał się rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie w latach 1989–2013 przytoczono dane z raportu CBRE z 2014 r. (wykres 1)

Wykres 1. Powierzchnie biurowe w Warszawie w latach 1989–2013

Źródło: CBRE / WRF, 1 kw. 2014

4. Aspekty etyczne na rynku nieruchomości

Tak wielka dynamika zmian spowodowała powstanie wielu problemów, mię- dzy innymi problemów etycznych. Do transformacji nieruchomości stano- wiły dobro niematerialne, a dla podmiotów gospodarczych koszt ich utrzymania. Traktowanie nieruchomości jako towaru rozpoczęło się od lat 90. XX wieku. Odnosi się to do stanowionego prawa, które powinno uwzględniać poza zabezpieczeniem interesu właściciela, zabezpieczenie równości stron, z uwzględnieniem elementów etyki. Stanowienie prawa powinno odbywać się bez nacisków lobbystycznych, które w swej istocie balansują na cienkiej grani- cy etyki i biznesu. W trakcie zawierania transakcji relacje pomiędzy stronami wymagają uczciwości obu stron oraz osób współpracujących. Dla przykładu, przy zawieraniu transakcji zbycia nieruchomości niezbędne jest posiadanie jej wyceny. Wycena powinna odzwierciedlać faktyczną wartość, ale przy stosowaniu różnych podejść może zostać zmodyfikowana, co wprowadza zaburzenia do określenia prawidłowej wartości nieruchomości. Wystąpienie naruszenia 252 Ewa Gołębiowska zasad etyki ze strony rzeczoznawcy może powodować poważne zaburzenia w planowaniu i kosztach transakcji oraz całego projektu inwestycyjnego. Kwestie wynajmu czy dzierżawy również są polem do występowania pew- nych nieprawidłowości, które rzutują na wiele zagadnień etycznych. Brak sta- łych opłat lub opóźnienia w płatnościach, dewastacja obiektu lub jego nie- prawidłowe użytkowanie. Poza naruszeniem praw własności narusza zasadę uczciwości kupieckiej. Zagadnienia związane z realizacją inwestycji dotyczą, w przypadku sektora publicznego czy samorządowego realizacji z poszanowaniem prawa zamó- wień publicznych. Występują w tym obszarze np. zmowy cenowe lub podział rynku pomiędzy kilka firm. Realizacja zamówień publicznych zawiera w swoim założeniu i nieścisłościach również normy etyczne, które są często łamane, a ich skutki bywają bardzo dotkliwe dla inwestorów oraz wykonawców. Wy- stępują sytuacje wykorzystywania braku wiedzy jednej ze stron umowy przy zawieraniu transakcji. W procedurze przetargowej poza zmowami cenowymi występuje zjawisko korupcji, za preferowanie określonej firmy. Jest to nie tylko zaburzenie warunków uczciwej konkurencji ale naruszenie zasad uczciwości i rzetelności w zakresie realizacji powierzonych zadań, np. na organy państwa lub instytucje dbające o dobro publiczne. Rynek nieruchomości jest narażony na kilka poważnych problemów wy- nikających z naruszania norm etycznych nie tylko prawnych. Jeśli łamiemy prawo jesteśmy zagrożeni sankcjami karnymi. Przy naruszaniu norm etycznych możemy stracić reputację, wystawić naszą firmę na ostracyzm klientów i konkurencji, utracić zaufanie klientów, co wprost przekłada się na wyniki organizacji. W dzisiejszym świecie utrata zaufania np. do dewelopera, wyko- nawcy, inwestora może zakończyć czas działania naszej firmy. Dlatego waż- nym elementem funkcjonowania rynku nieruchomości jest przestrzeganie zasad i norm etycznych.

5. Nowoczesne podejście zrównoważonego zarządzania nieruchomościami

Rynek nieruchomości wymaga zróżnicowanego podejścia ponieważ ewolucja jaka dokonała się na przestrzeni 25 lat od transformacji ustroju gospodarczego w Polsce przyczyniła się do jego dynamicznego rozwoju. Nieruchomości dla właściciela, szczególnie instytucjonalnego, mają obecnie ogromne znaczenie. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 253

Z jednej strony stanowią aktywo materialne, a z drugiej szansę na stabilne zabezpieczenie i dochód. Jak przedstawiono w tabeli 1 cele wykorzystania informacji na temat nieruchomości są różne. Z punktu widzenia inwestorów najważniejsza jest funkcja informacyjna.

Tabela 1. Wykorzystanie informacji z Monitoringu – główne cele, adresaci

Źródło: na podstawie L. Kałkowski, Monitoring rynku nieruchomości, „Doradca Ryn- ku Nieruchomości” 2015, nr 2.

Pierwsze nowoczesne budynki biurowe zaczęły powstawać w Warszawie na początku lat 90. XX wieku. LIM Center (czyli budynek hotelu Marriott), wybudowany w 1989 roku rozpoczął erę nowych biurowców. W ciągu ostatnich 25 lat wybudowano w Polsce 951 biurowców o łącznej powierzchni 7 milio- nów metrów kwadratowych, w tym wybudowano w Warszawie 430 nowoczesnych projektów biurowych o łącznej powierzchni 4,2 miliona metrów kwadratowych. Istniejące wcześniej biurowce takie jak Universal (wybudowany w latach 1964–1965) czy oddane do użytku dziesięć lat później Intraco, re- prezentowały niski poziom wyposażenia. Inwestycje realizowane przez te lata przyniosły Warszawie wiele obiektów, zróżnicowanych pod względem stan- 254 Ewa Gołębiowska dardu i funkcji. W latach 1990–2000 powstały między innymi takie budynki jak: Atrium (pierwszy etap zabudowy pierzei przy Al. Jana Pawła II), Galaxy (pierwszy budynek kompleksu Empark – kiedyś Mokotów Business Park przy Domaniewskiej), czy pierwsze wysokościowce takie jak Orco Tower, Ilmet (oba oddane do użytku w 1996 roku) czy wybudowany w 1998 roku Warsaw Financial Center, do dziś cieszący się zasłużoną renomą. Oprócz biurowców zlokalizowanych w centrum Warszawy powstały także pierwsze w Polsce business parki – obiekty zlokalizowane poza centrum miasta, zazwyczaj składające się z kilku budynków. Były to między innymi Wiśniowy Business Park, Jero- zolimskie Business Park, Ochota Office Park czy University Business Center. W latach 1990–2000 w Warszawie powstały 153 budynki o łącznej powierzchni 1,44 miliona metrów kwadratowych.

Rysunek 1. Znaczenie nieruchomości dla właściciela

Źródło: opracowanie własne.

Na początku lat 90. najwyższe odnotowywane w historii stawki czynszu w Warszawie sięgały 50 USD za metr kwadratowy miesięcznie, a poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej nie przekraczał 2%. Lata 2000–2010 to okres najbardziej dynamicznego rozwoju rynku nie- ruchomości biurowych w Warszawie. W tej dekadzie oddano do użytku 208 obiektów biurowych i łącznej powierzchni prawie 2 milionów metrów kwadratowych. W tym czasie oddano do użytku najwyższy budynek biurowy w sto- Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 255 licy czyli Warsaw Trade Tower (2000 rok), czy najdroższy obecnie biurowiec w Polsce Rondo 1 (2006 rok). Od lat 90. XX wieku, kiedy na rynku pojawiły się pierwsze, nowoczesne obiekty komercyjne, rynek nieruchomości w Polsce, a szczególnie w Warsza- wie, przeszedł wiele etapów rozwoju, były lata dynamicznego rozwoju i lata kryzysu, szczególnie lata 1999–2001 oraz 2009–2011, można uznać za najtrud- niejsze przede wszystkim dla deweloperów i właścicieli nieruchomości. W ciągu najbliższych trzech lat w centrum Warszawy zostanie oddanych do użytku kilka nowych budynków biurowych, większość z nich znajdzie się w okolicy powstającej właśnie nowej linii metra. Przewiduje się, że na przestrzeni lat 2014–2016 w centralnych lokalizacjach powstanie aż 350 tys. m kw. powierzchni biurowej, a w całej Warszawie ponad 600 000 m kw. Obecnie popyt na powierzchnie biurowe kształtowany jest głównie przez firmy zagraniczne, które poszukują większych powierzchni, konsolidują oddziały, dywersyfikują swoją działalność na regiony, wchodzą na polski rynek, poszu- kując wysoko wykwalifikowanych pracowników. Firmy polskie, w szczególno- ści banki czy firmy ubezpieczeniowe zazwyczaj decydują się na budowę swoich siedzib lub zajmują powierzchnię w budynkach, którymi są współwłaścicielami. Historia polskiego rynku nieruchomości biurowych rozpoczęła się w War- szawie, ale nowoczesne obiekty zaczęły powstawać także w innych miastach. Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej umożliwiło również rozwój działalno- ści firm z sektora BPO/SSC (nowoczesnych usług dla biznesu), co przyczyniło się do silnego rozwoju rynku biurowego poza Warszawą. Ośrodki regionalne w Polsce stanowią do tej pory wyjątkowo atrakcyjną lokalizację dla firm dzia- łających w sektorze outsourcingu ze względu na silny zasób wysoko wykwalifi- kowanej siły roboczej, poprawiający się klimat inwestycyjny oraz rozwój infrastruktury drogowej, możliwy między innymi dzięki funduszom pochodzącym z Unii Europejskiej. Polski rynek nieruchomości biurowych, ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy, ma najsilniejszą pozycję wśród rynków Europy Środkowo-wschodniej. Stabilna gospodarka i sytuacja polityczna powodują, że Polska jest uważana za kraj atrakcyjny dla inwestorów, jak i firm zagranicz- nych wchodzących na nasz rynek. W najbliższym czasie w trakcie budowy jest 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego prawie 50% przypada na stolicę. Oznacza to, iż w momencie gdy budowana obecnie powierzchnia zostanie ukończona, zasób powierzchni biurowej w największych miastach Polski wzrośnie o ponad 17%. 256 Ewa Gołębiowska

Z punktu widzenia rozwoju gospodarczego i tzw. zrównoważonego rozwoju i zarządzania nieruchomościami ważne jest czym należy zarządzać aby stosować się do nowej filozofii. Sektor nieruchomości, w tym komercyjnych, odpowiada za: –– 40% zużycia energii elektrycznej, –– 30% zużycia materiałów naturalnych, –– 25% wytworzonych odpadów, –– 25% zużycia wody. Dlatego ważnym elementem zrównoważonego zarządzania staje się two- rzenie i powstawanie coraz większej ilości nowych „Zielonych budynków”, gdzie przez cały proces inwestycyjny od etapu planowania poprzez realizację inwestycji oraz późniejszej bieżącej eksploatacji nieruchomości, stosowane są zasady poszanowania środowiska naturalnego, co przekłada się na wydłuże- nie cyklu życia nieruchomości, w ramach jego prawidłowej i odpowiedzialnej eksploatacji – utrzymania operacyjnego, prowadzenia napraw i remontów, modernizacji lub rearanżacji nieruchomości.

6. Systemy wspomagające realizację zrównoważonego zarządzania nieruchomościami

Obecnie na rynku istnieje wiele systemów klasyfikacji i certyfikacji obiektów: –– Brytyjski system BREEAM (Building Research Establishment Enviro- ment Assessment Method), –– Amerykański LEED (Leaderschip in Energy and Enviromental Design). Stosowanie ekologicznych rozwiązań dla powierzchni biurowych przyczynia się do lepszego funkcjonowania organizacji w kilku obszarach – stworze- nie przyjaznych warunków dla pracowników (wzrost produktywności dzięki dobremu samopoczuciu, dbałości o stan zdrowia pracowników) i środowiska, zapewniających obniżenie kosztów obsługi takiego biura.

7. Podsumowanie

Wg najnowszych badań14 pracownicy w „Zielonych budynkach” spędzają 2% czasu więcej w pracy, rzadziej przebywają na zwolnieniach, wzrasta liczba

14 Effects of Green Buildings on Employee Health and Productivity, Amenjeet Singh, et.al. „American Journal of Public Health” 2010:100: 1665–1668. Nowe podejście w zarządzaniu nieruchomościami 257 dodatkowo przepracowanych godzin do 38, satysfakcja z pracy jest wyższa. Ze względu na znaczny wzrost świadomości społecznej organizacjom sta- wiane są coraz wyższe wymagania w sferze ochrony środowiska naturalnego i ograniczenia zużycia energii. Stosowanie tak wysokich wymagań wpływa na wizerunek i budowę prestiżu organizacji wykorzystującej tego rodzaju nie- ruchomości. Dobra reputacja organizacji staje się szyldem dla atrakcyjnego pracodawcy, który stwarza swoim pracowniom komfortowe warunki pracy, co jest szczególnie doceniane przez młodsze pokolenia, dla którego ochrona śro- dowiska i świadomość odpowiedzialnego działania staje się istotną wartością, co zapewnia ciągłość w prowadzeniu działalności gospodarczej. Przytoczony przykład potwierdza tezę, że tylko nowoczesne rozwiązania dla przyszłego rozwoju ludzi przekładają się na znaczne zainteresowanie no- woczesną filozofią zarządzania nieruchomościami. Nowoczesne podejście potrzebne jest ze względu na globalny rozwój ludzkości skupionej w ośrod- kach miejskich, gdzie odbywa się praca i życie osobiste. Zarówno w jednym, jak i drugim przypadku konieczna jest właściwa organizacja życia i otoczenia człowieka. Kształtowanie nowej przestrzeni do życia i pracy wymaga nowej filozofii nie tylko od projektantów, architektów, wykonawców ale także od podmiotów zarządzających tym obszarem naszego życia. Od pracodawców, od zarządców nieruchomości wymaga się coraz to nowych rozwiązań i po- zytywnego podejścia do zarządzania. Czy zatem można powiedzieć, że dobre zarządzanie nieruchomościami powinno opierać się na najnowszych trendach w naukach zarządzania, do jakich zaliczamy sustainability (zrównoważony rozwój)? Oczywiście odpowiedź jest jednoznacznie twierdząca. Jest to nowa filozofia działania i życia współczesnego człowieka w globalnej wiosce.

Summary

Artykuł poświęcony jest nowemu spojrzeniu na zarządzanie nieruchomościami w kontekście trendu zrównoważonego rozwoju, który wynika z przyczyn obiektyw- nych zachodzących w globalnej gospodarce, wymogów środowiska, oczekiwań społecznych oraz dostępnych technologii. Konieczność stosowania nowego podejścia do zarządzania nieruchomościa- mi podyktowana jest zagospodarowaniem przestrzeni na Ziemi, gdyż najnowsze prognozy do 2030 roku zakładają, że ponad 30% ludności będzie zamieszkiwało i pracowało w miastach. Stanowi to ogromne wyzwanie dla całego rynku nieru- 258 Ewa Gołębiowska chomości, jego wszystkich uczestników, ale także dla teoretyków w zakresie nauk o zarządzaniu. Słowa kluczowe: zarządzanie nieruchomościami, zrównoważony rozwój, rynek nieruchomości

Symmary

The article is devoted to the new look at property management in the context of sustainable development trend which is a result of objective reasons taking place in the global economy, environmental requirements, social demands and the available technology. The need for a new approach to property management is dictated by the land development on Earth, for the latest 2030 forecasts assume that over 30 % of the population will be living and working in cities. This is an enormous challenge for the entire real estate market, its participants, but also for the theoreticians in the field of management science . Keywords: real estate management, sustainable development, real estate market