Planungsverband Äußerer KREISDATEN 2018 Wirtschaftsraum München BODEN- UND IMMOBILIENPREISE PV Kaufpreise steigen stärker als Mieten 1. Bodenpreise 2018 in der Region München Wann gehen die Preise endlich runter? Wann nor- Immobilien- und Mietpreise (Stand: 2020), denen malisiert sich der überhitzte Immobilienmarkt? wir die Einkommen in der Region gegenüberstellen. Wann platzt die Blase? In der Region München, wo die Miet- und Immobilienpreise deutschland- Die Karte auf Seite 2 stellt die Bodenpreisricht- weit am höchsten sind, wird viel spekuliert über die werte in der Region München für 2018 dar. Der Bo- Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Einige Ex- denpreisrichtwert (auch Bodenrichtwert) ergibt sich perten haben die Trendwende schon im Frühjahr aus den Kaufpreisen je Quadratmeter unbebauten 2018 prognostiziert (ZIA, 2018), doch bisher lässt Landes für das jeweilige Jahr. Dabei werden die sie noch auf sich warten, wie die Zahlen auf den notariell fixierten Preise jeder Grundstückstransak- kommenden Seiten belegen. tion von den Gutachterausschüssen der Landkrei- se bzw. Stadtverwaltungen ermittelt (§ 195 BauGB) Ob die Corona-Krise den Immobilienmarkt beein- und gemäß § 196 BauGB als Durchschnitt für so- flusst und falls ja, wie stark und wie lange, vermag genannte „Richtwertzonen“ angegeben. Innerhalb derzeit noch keiner zu sagen – einige Einschätzun- dieser Zonen, die meist die Ortsteile einer Gemein- gen haben wir in dieser Beilage zu den Kreisdaten de abbilden, liegen möglichst homogene Raumver- 2018 zusammengestellt (vgl. S. 11). Außerdem hältnisse in Bezug auf Art und Maß der Nutzung die aktuellen Bodenpreise (Stand: 2018) sowie die vor. Die Bodenrichtwerte sind also genauer als die PV // 1 Abb. 1 Bodenpreisrichtwerte 2018 in €/m² für Wohnbauland in der Region München Rudelzhausen Hörgertshausen Au in der Hallertau Gammelsdorf Nandlstadt Mauern Attenkirchen Wang Wolfersdorf Paunzhausen Haag an der Amper Moosburg a. d. Isar Kirchdorf an der Amper Zolling Hilgertshausen-Tandern Allershausen Langenbach Hohenkammer Langenpreising Petershausen Marzling Kirchberg Wartenberg Hohenpolding Altomünster Weichs Kranzberg Freising Berglern Eitting Steinkirchen Markt Indersdorf Vierkirchen Fahrenzhausen Fraunberg Inning a. HolzTaufkirchen (Vils) Erdweg Röhrmoos Neufahrn b. Freising Oberding Odelzhausen Haimhausen Erding Schwabhausen Hallbergmoos Bockhorn Pfaffenhofen a. d. Glonn Hebertshausen Eching Sulzemoos Unterschleißheim Moosinning Dorfen Egenhofen Mittelstetten Bergkirchen Dachau WalpertskirchenLengdorf OberschleißheimGarching b. München Oberschweinbach Ismaning Neuching Wörth Maisach AlthegnenbergHattenhofen Karlsfeld Finsing Buch a. Buchrain Sankt Wolfgang Olching Ottenhofen Mammendorf Pastetten Prittriching Pliening Adelshofen Gröbenzell Markt Schwaben Egling an der Paar UnterföhringAschheim Isen FürstenfeldbruckEmmering Forstern Kirchheim bei MünchenPoing Forstinning Scheuring MoorenweisJesenwangLandsberiedEichenauPuchheim Anzing München Obermeitingen Feldkirchen Hohenlinden Geltendorf Alling Schöngeising Germering Hurlach Weil KottgeiseringGrafrath Gräfelfing Vaterstetten Haar Türkenfeld Gilching Kaufering Krailling Planegg EresingEching am Ammersee Steinhöring Putzbrunn Zorneding Penzing Greifenberg Wörthsee Weßling Neuried Neubiberg Ebersberg Grasbrunn Inning am Ammersee Unterhaching Kirchseeon Igling Windach Pullach i. Isartal Schondorf a. Ammersee Gauting Ottobrunn Schwifting Grünwald Hohenbrunn Landsberg a. Lech Seefeld Finning Taufkirchen OberpframmernMoosach Grafing bei MünchenFrauenneuharting Utting a. Ammersee Baierbrunn Höhenkirchen-Siegertsbrunn Bruck Pürgen Hofstetten Herrsching am Ammersee Starnberg Oberhaching Egmating Schäftlarn Brunnthal Emmering Unterdießen Glonn Aßling Thaining Pöcking Straßlach-Dingharting Andechs Aying Vilgertshofen Berg Sauerlach Baiern Dießen am Ammersee Fuchstal Feldafing Reichling Rott Tutzing Apfeldorf < 500 500 bis 999 Denklingen Kinsau 1.000 bis 1.999 > 2.000 Stadt-/Landkreisgrenze gemeindefreie Gebiete Kaufpreisdaten privater Immobilienmarktforscher, die lediglich online oder in Zeitungen inserierte An- ❗ gebote sammeln und auswerten. Die dargestellten Bodenrichtwerte sind von uns Die Karte zur Verteilung der Bodenpreisrichtwerte berechnete, ungewichtete Durchschnittspreise für in der Region München 2018 zeigt, dass die höchs- eine Gemeinde. Diese Durchschnittspreise kön- ten Quadratmeter-Preise mit mehr als 2.000 € in der nen je nach Anzahl der Verkäufe, Lagequalität und Landeshauptstadt München sowie Neuried, Pullach Baurechtsunterschieden eine sehr große Preis- im Isartal und Grünwald im Landkreis München lie- spanne aufweisen. So schwanken beispielsweise in der Gemeinde Moosburg im Landkreis Freising gen. Es lassen sich „konzentrische Bodenpreisrin- die Quadratmeterpreise zwischen den einzelnen ge“ um das Zentrum München erkennen. Richtwertzonen von 200 € je qm (Zone „Pfrom- bach“) und 720 € je qm (Zone „Neustadtbereich“). Als „ersten Ring“ um München zeigen sich Gemein- In der Gemeinde Berg am Starnberger See den im Münchner Umland insbesondere in den reichen die Preise von 550 € je qm (Zone „Bach- Landkreisen Starnberg und München mit Preisen hauser Str.“) bis hin zu 1.960 € je qm unbebauten von 1.000 bis unter 2.000 € je qm Wohnbauland. Wohnbaulands (Zone „Seeufer“). 2 // PV Abb. 1 Bodenpreisrichtwerte 2018 in €/m² für Wohnbauland in der Region München Der daran anschließende „zweite Ring“ mit Preisen Neben der Nähe zu München sind auch die land- von 500 bis unter 1.000 € je qm umfasst Gemein- schaftliche Attraktivität (Seeufer etc.), die Anbin- den in einer Entfernung von bis zu 20 bis 25 km dung an die Mobilitätsinfrastruktur (Schienenhalt, von der Münchner Stadtgrenze. Der „äußere Ring“ übergeordnetes Straßennetz etc.) und Faktoren der beinhaltet vor allem kleine Gemeinden mit Boden- Bauleitplanung (insbesondere die erlaubte Bebau- preisen von unter 500 € je qm. ungsdichte) wichtige preisbildende Faktoren. 2. Immobilienpreise 2020 Die Kauf- und Mietpreise für Immobilien in der Insgesamt sind die Immobilienpreise für Eigen- Region München haben wir der Empirica-Preis- tumswohnungen in der gesamten Region München datenbank entnommen. Sie werden anhand von in den vergangenen zehn Jahren um mehr als das Immobilien-Inseraten einschlägiger Immobilien- Doppelte angestiegen. Für Bestandswohnungen markt-Portale sowie Anzeigen in Tageszeitungen (alle Baujahre) reichte der Anstieg von +123,0 % berechnet und zeigen somit Angebotspreise, die im Landkreis Starnberg bis zu +207,4 % im Land- nicht unbedingt dem am Ende kauf- oder mietver- kreis Landsberg am Lech. traglich vereinbarten Preis entsprechen. Bei Neubauten war der Anstieg aufgrund des hö- Die Daten beziehen sich auf Wohnungen mit einer heren Ausgangsniveaus etwas geringer. Von 2010 Wohnfläche zwischen 60 und 80 qm sowie Ein- und bis zum 1. Quartal 2020 reichte er von +91,4 % im Zweifamilienhäuser (EZFH) mit einer Wohnfläche Landkreis Starnberg bis +161,8 % im Landkreis zwischen 100–150 qm bei jeweils „guter Ausstat- Landsberg am Lech. tung“. Abb. 2 Immobilienpreise für Wohnungen PV // 3 Am teuersten waren im 1. Quartal 2020 Neubau- von durchschnittlich 547.470 €. Die günstigste wohnungen in der Stadt München mit durchschnitt- 70 qm-Bestandswohnung gab es im Landkreis lich 9.165 € je qm und im Landkreis München mit Landsberg am Lech für im Mittel 332.920 €. 7.795 € je qm. Damit wurde in der Stadt München eine typische 70 qm-Neubauwohnung zu einem Insgesamt wurden Neubauwohnungen um 20 % Preis in Höhe von 641.550 € angeboten. Im Land- teurer angeboten als vergleichbare Bestandswoh- kreis Erding konnte man eine solche Wohnung für nungen, wobei die Differenz im Landkreis Erding 379.050 € erstehen. Eine gebrauchte Bestands- mit 8,8 % am geringsten und im Landkreis Fürsten- wohnung gleicher Größe kam in der Landeshaupt- feldbruck mit 24,6 % am größten war. stadt München auf einen Inseratspreis in Höhe Abb. 3 Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser Der Preisanstieg für Häuser (alle Baujahre) ist Beim Hauskauf gilt nicht unbedingt, dass neue Ob- zwischen 2010 und dem 1. Quartal 2020 aufgrund jekte günstiger als bestehende angeboten werden. des Trends hin zu kleineren Haushalten und des So waren im 1. Quartal 2020 in der Stadt München insgesamt hohen Budgetdrucks für einen Immobili- (-1,0 %) und dem Landkreis Freising (-2,2 %) neue enkauf geringer ausgefallen als für Wohnungen. Häuser günstiger als gebrauchte. In den anderen Er betrug zwischen +93,6 % im Landkreis Lands- Landkreisen waren neue Häuser zwischen 2,4 % berg am Lech und +132,6 % in der Landeshaupt- (Landkreis Dachau) und 14,2 % (Landkreis Lands- stadt München. berg am Lech) teurer als gebrauchte. Ein gebrauchtes Einfamilienhaus kostete im Keinem klaren Muster folgen auch die Preisdif- 1. Quartal 2020 zwischen 4.316 € je qm (gesamtes ferenzen zwischen einer Wohnung und einem Haus mit 120 qm: 517.920 €) im Landkreis Lands- Haus. So werden Häuser meistens für einen höhe- berg am Lech bis hin zu 9.720 € je qm (1.166.400 €) ren Quadratmeterpreis angeboten als Wohnungen, in der Stadt München. aber nicht überall. In den Landkreisen Landsberg 4 // PV am Lech (-9,3 %), Erding (-7,3 %) und Dachau Es ist zu vermuten, dass in Landkreisen mit ver- (-6,4 %) waren im 1. Quartal 2020 Häuser relativ gleichsweise günstigem Bauland für Ein- und günstiger als Wohnungen. In den anderen Gebieten Zweifamilienhäuser auch geringere Preise verlangt waren Häuser je Quadratmeter teurer als Wohnun- werden als für Wohnungen, die dort eher in verdich- gen, die Spannweite reicht von