1
Samen doen Beter Wonen Bestuursverslag 2017
woonbron 2
Voor onze bewoners zijn wij partner in prettig wonen. Vandaag voor morgen.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 3 Inhoudsopgave
Welkom 4 Klant 19 Organisatie 36 2017 in cijfers 5 (K)PI’s 19 (K)PI’s 36 Voorwoord Raad van Bestuur 6 Service en dienstverlening 22 Interne organisatie 37 Strategische pijlers: klant, woning & woonomgeving 9 Betaalbaarheid, beschikbaarheid en bemiddeling 24 Financiële continuïteit 40 Case: Nieuwbouw 26 DrieKamerModel 44 Risicobeheersing 46 Ons woningbezit 10 Case: Loopbaanregie 48 Delft 10 Woning 27 Dordrecht 12 (K)PI’s 27 Nissewaard 14 Case: Woningrenovatie 31 Strategie & governance 49 Rotterdam 16 (K)PI’s 49
Woonomgeving 32 (K)PI’s 32 Verslag Raad van Commissarissen 52 Case: Complexbeheer 35
Bijlagen 58 Risicoparagraaf 59 Overzicht van verbindingen 61 Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur 62 Samenstelling en beloning Raad van Commissarissen 65 Dit bestuursverslag hoort bij de jaarrekening van Woonbron 2017 d.d. 18 april 2018 Adresgegevens en colofon 67
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 4 Welkom
Over ons Dit verslag Strategische pijlers Woonbron zorgt in gevarieerde wijken voor passende Wij rapporteren zo transparant mogelijk. Dit doen wij huisvesting voor hen die ons nodig hebben. Voor onze over het jaar 2017 via dit interactieve bestuursverslag. bewoners zijn wij partner in prettig wonen. Vandaag U kunt op alle onderdelen klikken voor aanvullende voor morgen. informatie. Zo bepaalt u zelf uw leeswensen. U kunt ook zoeken op trefwoorden, waarna u een selectie ziet Met zo’n 44.000 woningen en ruim 4.000 overige van relevante teksten. Ook kunt u pagina’s selecteren Klant Woning Woonomgeving vastgoedeenheden in Delft, Dordrecht, Nissewaard en printen, zowel de geselecteerde pagina’s als het en Rotterdam behoren wij tot de grotere corporaties volledige verslag. in Nederland. We zijn actief in de Zuidvleugel van de Randstad. De verwachtingen ten aanzien van onze Download jaarrekening 2017 organisatie veranderen snel. We werken in een dynamische omgeving. In deze omgeving, die ons voor uitdagingen stelt, willen wij bovenal goed presteren voor onze bewoners. De nadruk ligt op het beheren, onderhouden en bouwen van sociale huurwoningen met een passende kwaliteit, betaalbaarheid en een excellente dienstverlening voor onze klanten.
Over ons
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 5 2017 in cijfers
Delft Dordrecht 8.983 Delft 16% 20% Nisse- Totaal aantal waard woningen1 9% Rotterdam 24.3752 44.131
Nissewaard Rotterdam 3.864 55%
Dordrecht 6.909
1 Betreft woningen in eigen bezit plus woningen verkocht onder voorwaarden, inclusief woningen in verzorgingshuizen en overige woongelegenheden. 2 Aantal is inclusief Albrandswaard, 14 woningen.
Woonbron Strategische Profiel Governance Facts Pijlers Woningbezit Missie organisatie 6 Voorwoord
Raad van Bestuur Bert Wijbenga Richard van Nieuwenhuizen Sitton
Onze terugblik op 2017 stemt ons tevreden. externe partijen. Schoon, heel en veilig blijft een van onderhoud innoveren we ook, onder meer met We wisten goede resultaten voor onze bewoners topprioriteit en we reserveren voor 2018 een flink onze ‘PRIO-beurt’ (preventief inspectie-onderhoud): te realiseren, zetten stappen om onze woningen bedrag om portieken, galerijen, trappenhuizen en bij een bezoek aan een klant bekijken we de hele te verbeteren en namen maatregelen die prettig gangen te verbeteren. Ook spreken we bewoners aan woning en nemen dan de maatregelen die we snel wonen bevorderen. als ze de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimten kunnen uitvoeren en die bijdragen aan de woning aantasten. kwaliteit. De eerste signalen van deze aanpak zijn zeer Drie jaar lang was de kwaliteit van onze dienstverlening positief, 89% van de geholpen klanten is enthousiast. topprioriteit. Dat leidde de afgelopen jaren tot een Begin 2017 voegden we een nieuwe prioriteit toe: Deze aanpak zetten we daarom in 2018 veel vaker in. steeds betere waardering van onze klanten. Eind 2017 de woningkwaliteit. Onze voorraad van ruim 35.700 gaf 60% van de klanten ons een 8 of hoger voor onze woningen vereist onderhoud en verbetering door Afgelopen jaar leverden we in Dordrecht 36 nieuwe dienstverlening, tegen 53% een jaar eerder. Dit stemt renovaties. We willen jaarlijks 2% van onze woningen appartementen op aan het Vogelplein. De buurt krijgt tevreden en geeft een goede basis om de tevredenheid ingrijpend verbeteren. In 2017 is het nog niet gelukt daarmee een goede impuls en de bewoners genieten de komende jaren verder te vergroten. om ruim 700 woningen daadwerkelijk aan te pakken. van een nieuwe woning met hoog comfort. In de Wel zijn er veel voorbereidingen getroffen en plannen Vogelbuurt wordt ook een groot deel van de bestaande Een andere prioriteit was – net als in 2015 en 2016 – gereedgemaakt om vanaf komend jaar volop aan de woningen verbeterd. In totaal pakken we zo’n het versterken van ons beheer. We richten ons op slag te gaan. Ook stelden we eind van het jaar een 800 woningen in deze wijk aan. In Dordrecht willen woningen en woongebouwen die schoon, heel en veilig geactualiseerde agenda duurzaamheid vast die onze we in het algemeen woningen vernieuwen. Het feit dat zijn en pakken woonoverlast aan waar zich dat voor- leidraad vormt om onze woningen op dat vlak te de Drechtsteden buiten ons wettelijk kernwerkgebied doet. Ons streven was dat eind 2017 81% van de verbeteren. Ten opzichte van ons eerdere duurzaam- vallen, maakt het lastig om tempo te maken. Een complexen goed zou scoren op schoon, heel en veilig. heidsbeleid is de toevoeging van de langetermijnvisie verzoek aan de minister om vrijstelling voor een kleine Dat is niet gehaald. We bleven steken op 61%. en de concrete strategie voor aansluitingen op het grondruil met de gemeente kreeg geen goedkeuring, Een nuancering is op zijn plek. Waar een extern bureau warmtenet. waardoor plannen vertragen. We maken ons zorgen om de eerste beoordeling deed, deden wij dat deze keer deze strikte uitleg van de woningwet, die de woning zelf. We blijken kritisch naar onszelf te kijken. We Onderhoud was in 2017 onze grootste uitgavenpost. behoefte van de bewoners niet helpt. We blijven onderzoeken of wij inderdaad kritischer oordelen dan Deze is ook fors hoger dan vorige jaren. Op gebied hierover in gesprek met onze toezichthouder.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Voorwoord Raad van Bestuur 7
Onze bewoners zijn degenen waarvoor wij ons werk cultuur die ons nog beter in staat stelt om onze maat- doen. Hun mening over onze inzet is van groot belang. schappelijke doelen voor onze klanten te realiseren. In 2017 werkten we samen met de Concernparticipatie- raad Woonbron (CPRW) aan vernieuwing van de bewo- In 2017 tekenden we een overeenkomst met het nersparticipatie. Medio december werden de nieuwe Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Humanitas statuten van de stichting CPRW getekend en werd de Huisvesting om te komen tot een fusie tussen vereniging CPRW opgeheven. De werving van nieuwe Humanitas Huisvesting en Woonbron. Deze corporatie bestuursleden startte meteen. Kern van de vernieuwde kan door zijn financiële situatie niet zelfstandig participatie is dat we meer ruimte bieden voor nieuwe voortbestaan. Na een intensief onderzoek besloten vormen van meedoen. We rekenen erop dat de ver- we de fusie door te zetten. Deze moet medio 2018 nieuwde CPRW ons met frisse energie de spiegel zal effectief zijn. Inmiddels werken de medewerkers van voorhouden die we zo van belang vinden van onze Humanitas al op een Woonbronlocatie en is de uit huurdersvertegenwoordiging. voering van het integratieplan in gang. Op die manier kunnen de klanten van Humanitas zo snel mogelijk Om onze klanten enthousiast te krijgen en houden gebruikmaken van onze dienstverlening. is het van belang dat we enthousiaste medewerkers hebben. We zijn dan ook zeer trots dat we begin van Raad van Bestuur Woonbron het jaar werden uitgeroepen tot ‘Great Place to Work’. Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen In deze internationale benchmark scoorden we bij de Richard Sitton tweede keer dat we meededen erg goed. We zijn blij met dit resultaat en zien hierin een goede basis om de komende jaren de betrokkenheid van onze mede werkers verder te versterken. Met het in 2017 gestarte cultuurprogramma werken we aan een organisatie
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 8 2017 in cijfers
44.131 € 71,05 mln. 293 BB 60% Woningen in bezit en verkocht 8+ waarderingen Uitgegeven aan onderhoud1 Gerenoveerde woningen Aedes-benchmark onder voorwaarden dienstverlening
7,5 79% 61% -2,6% € 43,2 mln. Vrijkomende huurwoningen Complexen die ‘goed’ scoren Waardering gemeenten met huur < 2e aftoppingsgrens Daling bedrijfslasten Operationeel resultaat huurtoeslag op schoon, heel en veilig
1 Inclusief loonkosten en op basis van de functionele indeling.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers 9 Klant, woning & woonomgeving
Klant Woning Woonomgeving
We willen uitblinken in onze dienstverlening. Zo komen Voor onze klanten zijn de kwaliteit van hun woning en Tot slot richten we ons op beheerkracht. Het zorgen we tot enthousiaste klanten. Deze klanten bevelen ons duurzaamheid belangrijk. We beoordelen onze wonin- voor een woonomgeving die ‘schoon, heel en veilig’ is. aan bij anderen, zijn meer betrokken bij hun woning gen systematisch en verbeteren de technische kwaliteit, Verder richten we ons op een leefbare woonomgeving, en woonomgeving en het is fijn om voor ze te werken. ook hier met als doel steeds meer enthousiaste klanten. op het voorkomen van huurachterstanden en tegen- Een ander speerpunt is het zorgen voor voldoende gaan van woonoverlast. betaalbare woningen, die passen bij de behoeften van onze klanten.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Ons woningbezit 10
o op 1
8.983 woningen
u u Delft
Voor de Kuiperwijk zijn de toekomstscenario’s in kaart gebracht. Naast Woonbron zijn de gemeente, Highlights 2017 particuliere eigenaren en de andere corporaties met bezit in de wijk betrokken. We voorzien de aanpak van vier van onze complexen in de wijk, waarover in 2018 besluiten genomen zullen worden. De Kievit in de Poptahof is volledig gerenoveerd en verduurzaamd. Eind van het jaar was het complex weer volledig bewoond. Met woonruimtebemiddeling is gezorgd dat er zo veel mogelijk huishoudens met Eind augustus tekenden we een E-deal met de gemeente, andere corporaties en vastgoedeigenaren inkomen uit werk wonen om daarmee de draagkracht in de wijk te versterken. en een vertegenwoordiging van de bewoners over het aardgasvrij maken van de wijk Voorhof-Oost. De komende jaren trekken alle partijen samen op voor de energietransitie in de wijk. Het gebruik van Met een grote renovatieaanpak is ons complex aan de restwarmte uit de Rotterdamse haven en geothermie zijn de twee meeste kansrijke opties die nu worden Bieslandsekade verbeterd. Daarbij zijn ook de originele onderzocht. Daarnaast worden bij de huurders van Woonbron de komende jaren de openverbrandings kleuren uit de jaren vijftig teruggebracht, waardoor het weer toestellen van Eneco vervangen. een mooi beeldbepalend complex is geworden. In Delft is een proef gedaan met een seniorenmakelaar, die ouderen begeleidt als ze bijvoorbeeld willen verhuizen uit een te grote eengezinswoning. De evaluatie viel positief uit en de inzet van de twee seniorenmakelaars zal daarom worden voortgezet vanuit de SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden).
Voor het verbeteren van de gemeenschappelijke ruimten in onze complexen is gewerkt volgens de Met de gemeente is gesproken over diverse ontwikkellocaties. Voor de Gillisbuurt en de Buitenhof als schouwmethodiek die we in 2015 samen met bureau Cyber hebben ontwikkeld. In Delft is in drie geheel zijn de kansen in beeld gebracht voor de gewenste ontwikkelingen en programma. Mogelijkheden complexen samen met bewoners geschouwd. Dit geeft goede inzichten in hoe bewoners de kwaliteit van voor verdichting horen daar nadrukkelijk bij. Ook de mogelijkheden voor het Delfia-terrein zijn hier hun directe woonomgeving ervaren. Ook alle andere complexen zijn weer gemeten. We haalden onze onderdeel van. In 2018 zal een en ander verder worden uitgewerkt. doelstelling nog niet maar hebben wel alle benodigde maatregelen in beeld om tot 95% schone, hele en veilige complexen te komen. Voor 2018 en verder zijn deze maatregelen ingepland.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Kengetallen woningbezit Delft 11
Leefbaarheids- Reguliere Duurzaamheidsmaatregelen uitgaven Energielabels Woningvoorraad verhuur
Afname Aantal woningen Aantal CV-ketels Totale 194 A vervangen door E/F/G label met zonne-energie uitgaven 1.1 1. HR-ketels 1 674 B
E 1 F € 178.163 G 1.549 C totaal exclusief 450 206 7 personeel 8.983 1.121 D Gemiddelde Aantal woningen energie-index op restwarmte 1.110 E .1
1.798 F
< Kwaliteitskortingsgrens > Liberalisatiegrens < Aftoppingsgrens laag Verkocht onder voorwaarden 2,14 292 1.003 G < Aftoppingsgrens hoog Overige onzelfstandige < Liberalisatiegrens eenheden 3 Voorraadmutaties zelfstandige woningen Achtervang WSW-geborgde leningen (x 1.000) Huisvesting bijzondere doelgroepen Opgeleverde nieuwbouwwoningen 0 WOZ-waarde € 1.015.685 Verhuringen aan bijzondere doelgroepen 5 Aankopen 0 Achtervang € 223.455 Terugkoop verkoop onder voorwaarden +75 Dekkingsratio (norm = maximaal 50%) 22,0% Gehuisveste statushouders 50 Verkoop onder voorwaarden –60 Taakstelling 49 Mutatie leegstaande VoV-voorraad –15 Betaalbaarheid Taakstelling gerealiseerd 102% Vrije verkoop –9 Verhuringen onder hoge aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 635) 71% Sloop 0 Passend toegewezen 98,7% Onderhoud Totaal (inclusief mutaties leegstand) -/-9 Verhuringen conform EU-norm 93,7% Planmatig onderhoud € 6.044.004 Gemiddelde huurverhoging 0,82% Niet-planmatig onderhoud € 6.674.417 Huursomstijging door harmonisatie € 207.300 Onderhoud aan VvE’s € 2.468.854
Huisuitzettingen Op grond van huurachterstand 20 Op grond van overlast 0
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Ons woningbezit 12
oo p 1
6.909 woningen
u u Dordrecht
Naast ons kantoor staat een monumentale Oranjerie. Met de gemeente is in 2017 overeenstemming Highlights 2017 bereikt over de restauratie en de verplaatsing van het gebouw.
Aan het Vogelplein werden 36 nieuwe appartementen opgeleverd. Dit is het eerste gerealiseerde nieuw- Dordrecht valt buiten ons wettelijke kernwerkgebied. We zijn hierdoor beperkt in onze mogelijkheden. bouwproject in de Vogelbuurt; de komende jaren volgen meer maatregelen. Na problemen met de Zo mogen we in Dordrecht ons aantal woningen niet uitbreiden en mogen we alleen op onze eigen grond renovatie-aanpak van de bestaande woningen in de Vogelbuurt, belegden we de werkzaamheden anders nieuw bouwen. Voor de nieuwbouw aan de Cornelis Evertsestraat vroegen we ontheffing aan bij de en lukte het alsnog de renovatie voortvarend aan te pakken. Autoriteit Woningcorporaties, omdat we een grondruil met de gemeente willen doen. Op die manier kan de door de gemeente gewenste nieuwe structuur van de wijk vorm krijgen. Ons aantal woningen zou door deze ontwikkeling afnemen. Desondanks besliste de Aw negatief op ons verzoek. De strikte uitleg van Onze woningverkopen (heel Woonbron) gingen in 2017, door de sterke markt, sneller dan gepland. We de Woningwet in dit verband baart ons zorgen, omdat naar ons idee de geest van de wet dit soort sturen nu bewuster op de aantallen verkopen om de sociale huurvoorraad niet te snel af te laten nemen. ontwikkelingen wel zou moeten ondersteunen. We hebben formeel bezwaar aangetekend tegen de Als onderdeel van de maatregelen behouden we vooralsnog woningen in de Vogelbuurt voor de verhuur beslissing van de Aw. In 2018 wordt dit proces vervolgd met nieuwe ontwerpvoorstellen en nadere in plaats van ze te verkopen, wat we ons eerder hadden voorgenomen. gesprekken met de Aw.
In het kader van duurzaamheid is één complex aangesloten op het warmtenet van HVC. Daarnaast zijn In diverse complexen is extra ingezet op beheer om de gemeenschappelijke ruimten schoon, heel en er woningen met slechte energieprestaties gesloopt. Toekomstige nieuwbouw zal aan de laatste eisen veilig te maken. Eind 2017 voldeed 61% van de complexen aan onze normen. op het gebied van duurzaamheid voldoen.
In de tweede helft van het jaar is een nieuwe woonvisie voor de Drechtsteden verschenen. Ten opzichte In Wielwijk werden woningen gesloopt die niet meer aan de eisen van de tijd voldeden. De sloop werd van het eerdere beleid is sprake van een minder grote afname van de sociale huurvoorraad en een grotere uitgevoerd door New Horizon. Zij gebruiken de sloopmaterialen zo veel mogelijk weer als grondstof. toevoeging van woningen in de duurdere segmenten. Dit kan consequenties hebben voor de (snelheid) Dit circulair slopen doen we de komende jaren standaard. van afname van onze voorraad in Dordrecht. Hierover voeren we het gesprek met de gemeente en met onze collega’s van Trivire. In de prestatieafspraken voor 2019 en verder zullen de eventuele consequenties De vrijgekomen ruimte werd tijdelijk ingericht als Tuin van Pluk. In plaats van gras werden diverse gewassen een plek krijgen. ingezaaid, waaronder veel bloemen. De bewoners van de wijk maken volop gebruik van de tuin en er zijn vrijwilligers actief om het mooi te onderhouden. Dit draagt duidelijk bij aan de leefbaarheid in de wijk.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Kengetallen woningbezit Dordrecht 13
Leefbaarheids- Reguliere Duurzaamheidsmaatregelen uitgaven Energielabels Woningvoorraad verhuur
Aantal CV-ketels 1 Afname Aantal woningen Totale 169 A 1 vervangen door E/F/G label met zonne-energie uitgaven HR-ketels 1. 1 1.1 377 B
E F € 185.112 G totaal 1.801 C 1 exclusief 127 96 21 personeel 6.909 1.150 D Gemiddelde Aantal woningen energie-index op restwarmte 809 E . 1
266 F 11
< Kwaliteitskortingsgrens > Liberalisatiegrens < Aftoppingsgrens laag Verkocht onder voorwaarden 1,90 60 266 G < Aftoppingsgrens hoog Overige onzelfstandige < Liberalisatiegrens eenheden
Voorraadmutaties zelfstandige woningen Achtervang WSW-geborgde leningen (x 1.000) Huisvesting bijzondere doelgroepen Opgeleverde nieuwbouwwoningen +36 WOZ-waarde € 528.030 Gehuisveste statushouders 28 Aankoop 0 Achtervang € 226.829 Taakstelling 28 Terugkoop verkocht onder voorwaarden +72 Dekkingsratio (norm = maximaal 50%) 43% Taakstelling gerealiseerd 100% Verkoop onder voorwaarden –31 Mutatie leegstaande VoV-voorraad –41 Betaalbaarheid Onderhoud Vrije verkoop –153 Verhuringen onder hoge aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 635) 91% Planmatig onderhoud € 6.968.727 Sloop –197 Passend toegewezen 99% Niet-planmatig onderhoud € 5.932.564 Totaal (inclusief mutaties leegstand) -/-314 Verhuringen conform EU-norm 96,4% Onderhoud aan VvE’s € 1.035.956 Gemiddelde huurverhoging 0,61% Huursomstijging door harmonisatie –€ 71.200 Huisuitzettingen Op grond van huurachterstand 17 Op grond van overlast 4
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Ons woningbezit 14
oo p 1
3.864 woningen
uu Nissewaard
De gemeente heeft het ontwikkelperspectief “Nissewaard naar 2040” vastgesteld. De gemeente wil de bewoners voorbereiden op veranderingen, zoals het steeds ouder worden van bewoners en het langer Highlights 2017 zelfstandig wonen van ouderen. Ook bestaat de wens om tot een meer gebalanceerde mix van koop- en huurwoningen te komen en de sterke concentraties van sociale huur te verminderen. Dat herkennen wij, ook ons bezit staat vrij geconcentreerd bij elkaar. We gaan de komende tijd met de In de wijk Snoekeveen zijn we gestart met de verduurzaming en onderhoud van 94 woningen. Daarnaast gemeente en andere partners in gesprek om vast te stellen welke plannen concreet voor ons uit dit wordt uitgebreid onderhoud uitgevoerd bij 22 woningen. De aanpak betreft onder meer werkzaamheden ontwikkelperspectief voortvloeien. aan de kozijnen, dubbelglas en de plaatsing van zonnepanelen. Er is veel animo bij onze klanten voor de zonnepanelen: 60 klanten hebben daarvoor gekozen. Bij een aanzienlijk deel van de woningen waren de werkzaamheden eind 2017 afgerond, bij de rest gebeurt dat in de eerste maanden van 2018. Hiermee De gemeente onderzoekt de invoering van maatregelen op grond van de Rotterdamwet. Daarbij wordt wordt de aanpak afgerond die al geruime tijd op ons programma stond maar eerder niet tot uitvoering met name gekeken naar de artikelen 9 (voorrang verlenen aan bepaalde sociaal-economische doelgroe- kwam. Klanten betalen geen huurverhoging voor de verbetermaatregelen, slechts een vergoeding in de pen) en artikel 10 (screening van nieuwe kandidaat-huurders op grond van politiegegevens of VOG). Wij servicekosten voor de zonnepanelen. werken daar graag aan mee: na het wegvallen van de mogelijkheden voor screening in convenanten over woonoverlast die we tot 2016 hanteerden, hebben we behoefte aan nieuwe instrumenten om de instroom van overlast in onze buurten te voorkomen. In de Donkenbuurt in de wijk De Akkers hebben we onze tuinenaanpak volop ingezet. Van alle overlast- klachten die wij jaarlijks ontvangen gaat zo’n 15% over tuinen die slecht onderhouden worden door de bewoners. In deze buurt zijn we gericht aan de slag gegaan. Bewoners zijn aangesproken op hun Samen met de gemeente en collega-corporatie De Leeuw van Putten hebben we in het kader van het verantwoordelijkheid om hun tuin in goede staat te houden. We werken samen met bewoners en stellen Wijkontwikkelingsplan Zuidwest (WOP) gewerkt aan het project Samen Vooruit Kijken. Dit is een aanpak om indien nodig gereedschap ter beschikking om werkzaamheden uit te kunnen voeren. Het resultaat is goed achter de voordeur sociale multi-problematiek aan te pakken. Alle partijen zijn tevreden over deze aanpak en zichtbaar in de wijk. Het beeld van de buitenruimte en de tuinen in deze buurt is fors verbeterd. Ook de daarom is door de gemeente besloten om de werkwijze mee te nemen in de transformatie van het sociale gemeente is enthousiast over het bereikte resultaat. domein.
In vier complexen hebben we Planmatig Onderhoud Plus uitgevoerd: naast de geplande werkzaamheden hebben we ook onder andere dubbel glas, vloerisolatie en veilig hang- en sluitwerk aangebracht. De woningen zijn daarmee verduurzaamd, krijgen een lagere energierekening en zijn veiliger geworden. Dit is gedaan zonder huurverhoging. Door de werkzaamheden te combineren met een onderhoudsbeurt die toch al was voorzien, hoeven we de bewoners maar één keer lastig te vallen met werkzaamheden.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Kengetallen woningbezit Nissewaard 15
Leefbaarheids- Reguliere Duurzaamheidsmaatregelen uitgaven Energielabels Woningvoorraad verhuur
Aantal CV-ketels Afname Aantal woningen Totale 93 A vervangen door E/F/G label met zonne-energie uitgaven HR-ketels 581 B
E F € 200.765 1. G 1.954 C totaal exclusief 11 577 50 personeel 3.864 263 D Gemiddelde Aantal woningen energie-index op restwarmte 139 E 11 30 F
< Kwaliteitskortingsgrens > Liberalisatiegrens 21 G < Aftoppingsgrens laag Verkocht onder voorwaarden 1,59 0 < Aftoppingsgrens hoog Overige onzelfstandige < Liberalisatiegrens eenheden
Voorraadmutaties zelfstandige woningen Achtervang WSW-geborgde leningen (x 1.000) Huisvesting bijzondere doelgroepen Opgeleverde nieuwbouwwoningen 0 WOZ-waarde € 406.674 Gehuisveste statushouders 35 Aankoop 0 Achtervang € 139.128 Taakstelling 34 Terugkoop verkocht onder voorwaarden +10 Dekkingsratio (norm = maximaal 50%) 34,2% Taakstelling gerealiseerd 103% Verkoop onder voorwaarden –2 Mutatie leegstaande VoV-voorraad –8 Betaalbaarheid Onderhoud Van zelfstandig naar onzelfstandig –1 Verhuringen onder hoge aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 635) 81% Planmatig onderhoud € 3.286.203 Vrije verkoop –49 Passend toegewezen 98,2% Niet-planmatig onderhoud € 3.303.096 Sloop 0 Verhuringen conform EU-norm 96,7% Onderhouds aan VvE’s € 219.303 Totaal (inclusief mutaties leegstand) -/-50 Gemiddelde huurverhoging 0,95% Huursomstijging door harmonisatie –€ 2.200 Huisuitzettingen Renovatie groot > € 15.0001 115 Op grond van huurachterstand 13 Op grond van overlast 2
1 Op basis van genomen besluit, nog niet realisatie.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Ons woningbezit 16
o o
24.3751 woningen
u u r Rotterdam
In de buurt Groenenhagen werken we samen met de gemeente bij de vervanging van de riolering. Highlights 2017 De aannemer verricht ook meteen werkzaamheden voor Woonbron, zodat het werk in één keer gedaan wordt en één partij aanspreekbaar is. Wij zijn tevreden over deze werkwijze, die voortvloeit uit de Op meerdere plekken zijn stappen gezet om tot nieuwbouw te komen. In Kreekhuizen en in de Sagenbuurt prestatieafspraken met de gemeente. Komende jaren zullen we vaker op deze wijze samenwerken. (beide in IJsselmonde) werd de sloop voorbereid of uitgevoerd van oude woningen die niet meer voldoen, om daarna Prachthuizen nieuw te bouwen. Vertraging was er onder meer vanwege de aanwezigheid van De renovatie van VVE055 in de Beverwaard is naar tevredenheid afgerond. In deze 103 woningen waarvan beschermde vleermuizen. In de prestatieafspraken die we met de gemeente maakten voor 2018, legden 8 in particuliere handen, zijn problemen verholpen en ze zijn weer in goede conditie voor de komende we ook definitief afspraken vast voor de nieuwbouw van Prachthuizen aan de Hollands Tuin in IJsselmonde. decennia.
Ook in IJsselmonde werd de renovatie van woongebouw De Kreek (360 woningen) verder voorbereid. In 2017 brachten we van een groot deel van ons bezit op het Coolhaveneiland de technische staat in kaart. De uitverhuizingen lopen goed, er doen zich geen herhuisvestingsproblemen voor. Van de huurders heeft Met de gemeente spraken we in de prestatieafspraken af dat we, mede aan de hand van die kennis, aan ook bijna 80% akkoord gegeven op de renovatie, die nodig is vanwege onder meer het aangetroffen de slag gaan om te bepalen wat de toekomstplannen voor het Coolhaveneiland moeten worden. Dit doen asbest. Het sociaal plan is daarmee in werking getreden, waardoor huurders recht hebben op een urgentie we in 2018. verklaring voor herhuisvesting. Eind 2017 waren er nog twaalf woningeigenaren, waarvan met vijf al een overeenkomst voor terugkoop was getekend. Met de overige eigenaren zijn we in gesprek.
1 Aantal is inclusief 4 huurwoningen en 10 onder voorwaarden verkochte woningen in Albrandswaard.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Ons woningbezit 17
Rotterdam
In het Nieuwe Westen en Middelland zijn 26 woningen verkocht in het kader van het gemeentelijke In juli ondertekenden we de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente voor onze bijdrage aan de programma Kansrijke wijken. Het doel is om gezinnen met midden- en hoge inkomens in deze wijken vast aanpak van de particuliere woningvoorraad aan de Urkersingel en enkele naastgelegen straten in de wijk te houden en aan te trekken. De doelstelling is ruimschoots gehaald en het resultaat is zelfs beter dan in Carnisse. Dit is ons aandeel in de aanpak van de particuliere woningvoorraad in het Nationaal Programma 2016, wat best bijzonder is vanwege de lage mutatiegraad. Verder is opvallend dat de verkoopprijzen flink Rotterdam Zuid. Met € 17 mln. die we uit de verminderingsregeling voor de verhuurderheffing beschik- stijgen. Naast kluswoningen betreft dit vrije verkopen. Een aantal verkopen heeft plaats gevonden in de baar hebben verwerven we 138 woningen en 1 bedrijfsruimte en bekostigen we onze overige (beheers) Pupillenbuurt, waaronder de Ruilstraat. Deze straat heeft lange tijd onder druk gestaan, met name op het maatregelen in Carnisse. Na verwerving dragen we deze over aan een partij die dit deel van de wijk zal gebied van veiligheid. De stijgende verkoopprijzen geven aan dat het ook hier langzaam beter gaat. In herontwikkelen. In 2017 was het aantal aankopen beperkt tot één, maar voorbereidingen zijn getroffen om deze buurt werken we in co-creatie met gemeente, bewoners en Woonbron. Bij de kluswoningen is een de aankopen te versnellen. Hiertoe is onder meer de informatievoorziening aan de huidige eigenaren en zelfbewoningsplicht van drie jaar opgenomen om illegaal doorverhuren te voorkomen. bewoners geïntensiveerd. Daarnaast zetten we onze beheersaanpak in Carnisse voort met onder meer de versterking van VvE’s en de inzet van wijkconciërges. In oktober werden we opgeschrikt door een brand in de flat aan de Söderblomplaats in Ommoord. Hierbij was helaas één dodelijk slachtoffer te betreuren, alsmede zeven bewoners met verwondingen. In het kader van verduurzaming van onze woningvoorraad zijn veel stappen gezet in 2017. Op diverse De brand had op alle bewoners invloed. We werkten nauw samen met de veiligheidsregio / brandweer, plekken, met name in IJsselmonde, werden zonnepanelen geplaatst. Door sloop van oude woningen gemeente, GGD en andere instanties om bewoners goed te informeren en de impact op hen zo veel en isolatiemaatregelen verminderde het aantal woningen met een slecht energielabel fors (688). Voor mogelijk te beperken. IJsselmonde Reijerdijk en Kreekhuizen werd intensief met de gemeente, Stedin en Nuon overlegd om tot veel aansluitingen op het warmtenet te komen. Op 8 maart ondertekenden we met diverse partners, waaronder de gemeente en de minister van EZ, de Green Deal Aardgasvrije Wijken. De komende jaren willen we in Rotterdam alleen al 2.000 woningen van het gas af krijgen en aansluiten op restwarmte. De plannen zijn inmiddels in een vrij vergevorderd en concreet stadium.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Kengetallen woningbezit Rotterdam 18
Leefbaarheids- Reguliere Duurzaamheidsmaatregelen uitgaven Energielabels Woningvoorraad verhuur
Afname Aantal woningen Aantal CV-ketels Totale 939 A 4 1 E/F/G label met zonne-energie vervangen door uitgaven . 4 HR-ketels 1 2.231 B .4
E 111 F € 565.064 G 7.000 C totaal exclusief 2 688 98 559 personeel 1.14 24.375 2.698 D . 0 1. Gemiddelde Aantal woningen energie-index op restwarmte 1.362 E .
1.354 F
< Kwaliteitskortingsgrens > Liberalisatiegrens < Aftoppingsgrens laag Verkocht onder voorwaarden 1 4 1,87 2.111 1.846 G < Aftoppingsgrens hoog Overige onzelfstandige < Liberalisatiegrens eenheden
Voorraadmutaties zelfstandige woningen Achtervang WSW-geborgde leningen (x 1.000) Huisvesting bijzondere doelgroepen Opgeleverde nieuwbouwwoningen 0 WOZ-waarde € 2.176.829 Verhuringen aan bijzondere doelgroepen 73 Aankoop +1 Achtervang € 853.758 Terugkoop verkocht onder voorwaarden +177 Dekkingsratio (norm = maximaal 50%) 39,2% Gehuisveste statushouders 96 Verkoop onder voorwaarden –92 Taakstelling 101 Mutatie leegstaande VoV-voorraad –85 Betaalbaarheid Taakstelling gerealiseerd 95% Vrije verkoop –261 Verhuringen onder hoge aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 635) 77% Sloop –102 Passend toegewezen 98,2% Onderhoud Totaal -/-362 Verhuringen conform EU-norm 96,5% Planmatig onderhoud € 10.035.458 Gemiddelde huurverhoging 0,95% Niet-planmatig onderhoud € 18.372.282 Renovatie groot > € 15.0001 178 Huursomstijging door harmonisatie € 145.800 Onderhouds aan VvE’s € 6.709.486
Huisuitzettingen Op grond van huurachterstand 74 Op grond van overlast 9
1 Op basis van genomen besluit, nog niet realisatie. 2 Aantal inclusief Albrandswaard. Verkocht 5.437 (inclusief 10 Albrandswaard).
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Prestatie-indicatoren 19
Klant
Terugbelverzoeken Online NPS Huurders1 NPS Eigenaren1 snel afgehandeld2 Klantenscore >8 afgehandelde verzoeken
KPI KPI 8 -22 88% 60% 31%
1 NPS = Net Promotor Score. 2 Snel = binnen 8 uur.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Prestatie-indicatoren 20
Klant (vervolg)
Nieuwe klanten, Nieuwe klanten, Vertrekkende klanten Realisatie Verhuringen aan Leegstand1 waardering waardering waardering taakstelling gemeentes2 doelgroep3 huurproces >8 verkoopproces >8 huurproces >8
2,01% 97% 72% 70% 54% 98%
1 Percentage is exclusief gemiste serviceopbrengsten door leegstand. 2 Taakstelling gemeenten = realisatie van de taakstelling (voor huisvesten van statushouders) voor betreffende gemeentes. 3 Doelgroep = passend toegewezen aan huurtoeslagdoelgroep.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers 21 Klant
Realisatie Doel 2017 Realisatie Prestatie-indicatoren 2016 (jaarplan) 2017
Service & dienstverlening KPI Net Promotor Score (NPS) Huurders –6 0 8 KPI Net Promotor Score (NPS) Eigenaren –24 –15 –22 Terugbelverzoeken binnen acht uur afgehandeld 82% 90% 88% Het aandeel klanten dat ons een 8 of hoger geeft (totaal uitkomst alle vragenlijsten) 53% 60% 60% Aandeel online afgehandelde verzoeken 20% 20% 31%
Betaalbaarheid, beschikbaarheid en bemiddeling Leegstand 2,2% 2,1% 2,01% Realisatie van de taakstelling huisvesting bijzondere doelgroepen (incl. statushouders) voor elke gemeente 89% 100% 97% Nieuwe klanten dat verhuurproces met een 8 of hoger waardeert 65% 70% 72% Nieuwe klanten dat het verkoopproces met een 8 of hoger waardeert 62% 65% 70% Vertrekkende klanten dat verhuurproces met 8 of hoger waardeert NB 60% 54% Percentage verhuringen aan de huurtoeslagdoelgroep passend toegewezen 98% 95% 98%
behaalde KPI’s / PI’s
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Klant 22 Service en dienstverlening
Dienstverlening verder verbeterd Onze bewoners waarderen onze online dienstverlening Het werken voor enthousiaste klanten beperkt zich De tevredenheid van onze klanten is in 2017 verder steeds meer: bijna een derde van de verzoeken wordt niet tot de medewerkers van ons klantcontactcentrum gestegen. 60% van onze klanten gaf een 8 of hoger online ingediend en afgehandeld. Dit percentage zal (KCC). Elke medewerker moet zich bewust zijn van zijn voor onze dienstverlening. In 2015 was dit nog minder verder toenemen. We werken ondertussen hard aan het of haar bijdrage aan goede prestaties van Woonbron dan de helft. Onze inzet, die we de komende jaren direct en in één keer goed afhandelen van de klant voor onze bewoners. Daarom wisselen we intern uit onverminderd voortzetten, werpt zijn vruchten af. vragen, zodat het herhaalde telefoonverkeer dat nu tussen afdelingen. Medewerkers van andere afdelingen Dat zien we ook in de Net Promotor Score, waar in- nog te vaak volgt op de eerste klantvraag tot het gaan met deze ‘Expeditie Klant’ enkele dagen aan de middels meer klanten ons aanbevelen dan ons afraden. verleden behoort. Daarom blijven we ook sturen op slag in ons KCC om te ervaren wat de klant vraagt. De NPS-score van 8 overtreft onze verwachtingen op het terugbellen van klanten binnen acht kantooruren. Die kennis gebruiken ze vervolgens in hun eigen werk. dit punt. We zien wel duidelijke verschillen op onder In steeds meer gevallen (88% in 2017) gaat dat nu Andersom kijken KCC-medewerkers op andere afde delen van onze dienstverlening. Zo zijn bewoners goed. Het moet echter verder omhoog. lingen om te leren hoe klantverzoeken daar worden minder tevreden over ons VvE-beheer. Door op zeven behandeld. Op die manier versterken we de gezamen- verschillende onderdelen te meten, weten we exact We zetten naast telefoon, mail en internet ook nieuwe lijke verantwoordelijkheid voor het resultaat voor de waar de knelpunten zitten en waarmee we aan de slag mogelijkheden in voor de klant om contact met ons klant en werken we aan de verbetering van onze moeten. Onze processen passen we aan op basis van op te nemen. In 2016 versterkten we onze respons processen. In 2017 deden zo’n honderd medewerkers de signalen die onze klanten ons geven. via Twitter en Facebook al. In 2017 startten we met een uitwisseling. In 2018 doen we dat opnieuw. een proef in Nissewaard om via WhatsApp te communi- ceren. Dat werkt en dat zullen we daarom ook verder uitrollen in onze andere gemeenten.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Klant 23
In de benchmark van Aedes scoorden we in 2017 op onderdelen beter dan het jaar ervoor. Het huurders oordeel over reparatieverzoeken steeg van 7,4 naar 7,8. Vetrokken huurders gaven ons een 7,5, tegen 7,3 een jaar eerder. Nieuwe huurders oordeelden met een 7,8 net iets lager dan de 8,0 in 2016. Daarmee scoorden we op alle drie onderdelen een goede ‘B’ in de bench- mark. Daarmee zijn we nog niet op het niveau waar we willen zijn, namelijk een integrale ‘A’-score. De opgaande trend zetten we de komende jaren verder door.
Benchmarkpositie Onze score Gemiddelde sector Letter
Prestatieveld Huurdersoordeel B Nieuwe huurders 7,8 8,0 B Huurders met reparatieverzoek 7,8 7,4 B Vertrokken huurders 7,5 7,3 B
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Klant 24 Betaalbaarheid, beschikbaarheid en bemiddeling
Huurbeleid de harmonisatie bij nieuwe verhuringen van 0,7%. de huurtoeslag (in 2017 € 635), huisvestten we 98% Voor de betaalbaarheid van onze woningen verhuren De lage inflatie hielp in 2017 om de huurverhoging voor van de huurtoeslaggerechtigden in een woning onder we deze grotendeels voor een lager bedrag dan we in de meeste huurders zeer beperkt te houden. de aftoppingsgrens en werd 96% van onze vrijkomende de vrije markt zouden kunnen vragen. Hiermee is ruim woningen betrokken door een huishouden met een € 55 mln. per jaar gemoeid. Daarmee dragen we Voor de huishoudens met een hoger inkomen, die inkomen tot de EU-grenzen. Daarmee voldoen we substantieel bij aan een van onze kernopgaven. dus niet tot onze doelgroep horen, voerden we waar ruimschoots aan de wettelijke vereisten en aan de In 2017 is met onze huurdervertegenwoordiging wettelijk mogelijk de inkomensafhankelijke huur afspraken met onze gemeenten. Het laat zien dat intensief gesproken over de huurverhoging per 1 juli. verhoging door. We vinden het gelegitimeerd om deze we ons nadrukkelijk richten op onze kerntaak. Ons streven was om betaalbaarheid te combineren met huurders een hogere huur, die meer overeenstemt met een goede prijs-kwaliteitverhouding. In samenspraak de markthuur, te vragen. Ongeveer 1.400 huishoudens Het dalend aantal vrijkomende sociale woningen baart met onze huurdersvertegenwoordigers maakten we kregen deze hogere huurverhoging. ons zorgen. Met name in Rotterdam zien we dat minder de huurverhoging afhankelijk van de afstand tot de dan 70% van de woningen nog naar reguliere woning- gewenste huurprijs. Huurders die een laag percentage Beschikbaarheid zoekenden gaat. Een groeiend deel wordt verhuurd van deze zogenoemde ‘streefhuur’ betalen, kregen een In 2017 verhuurden we iets meer dan 2.700 woningen. aan bewoners met een voorrangsregeling, waarvoor hogere huurverhoging dan huurders die een huurprijs Dat zijn er ongeveer 260 minder dan in 2016. We zien we graag onze verantwoordelijkheid nemen. Onze hebben die daar veel dichterbij ligt. Voor bewoners die sinds 2015 al een aanzienlijke daling van het aantal bijdrage aan de gewenste woningbeschikbaarheid, al meer betalen dan de streefhuur voerden we geen verhuizingen. Er komen – waarschijnlijk als gevolg van zoals in de Rotterdamse woonvisie opgenomen, komt huurverhoging door. Deze werkwijze zetten we ook de regels rond passend toewijzen en de steeds duur- daardoor echter in het gedrang. We voerden, samen in de komende jaren voort, zodat de huurprijs steeds dere vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen – met onze collega-corporaties, over dit vraagstuk meer een afspiegeling wordt van de gewenste huur steeds minder woningen vrij. Daardoor kunnen we meerdere keren overleg met de gemeente Rotterdam. prijzen, en daarmee van de kwaliteit van de woning. woningzoekenden ook minder woningen aanbieden. Dit zetten we de komende tijd voort, ook om te bepa- In 2017 voerden we ons huurbeleid uit binnen de De woningen die we nieuw verhuurden in 2017 kwamen len of toevoeging van nieuwe sociale woningen de wettelijke kaders van de huursombenadering. wel in ruime mate ten goede aan onze primaire doel- gewenste oplossing kan bieden. Onze totale huursomstijging bedroeg 1,12%, waar groepen. Zo verhuurden we 79% van de woningen met we wettelijk ruimte hadden voor 1,3%. Dit is inclusief een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens voor
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Klant 25
In 2017 maakten we zeer sporadisch gebruik van de Tijdelijke verhuur mogelijkheid om tot 10% van onze woningen te verhu- In elke gemeente waarin we opereren, zetten we in ren aan huishoudens met een middeninkomen. In de 2017 het instrument van tijdelijke verhuur in. In totaal praktijk blijken deze huishoudens nauwelijks te zoeken verhuurden we 368 woningen tijdelijk. Het merendeel naar corporatiewoningen. Gezien het dalend aantal daarvan betrof woningen in de Short Stay Facility en in verhuringen zien we geen reden om hier extra maat woningen die gesloopt zullen worden in Dordrecht. regelen op te nemen, omdat de woningen toch vooral Daarnaast verhuurden we in Rotterdam woningen in nodig zijn voor de primaire doelgroep. de Sagenbuurt en in woongebouw De Kreek in IJssel- monde. Als gevolg van de aangescherpte eisen van de We zien een toenemende druk van ‘bijzondere doel- Woningwet 2015 zijn nu alle woningen in onze Short groepen’ die we huisvesten, terwijl we in 2017 een Stay Facility in het DAEB-segment ondergebracht. kleiner aantal statushouders – één van deze doelgroe- Alle tijdelijke contracten stelden we op volgens de pen – hoefden te helpen aan een woning. Uiteindelijk nieuwe wettelijke vereisten. vervulden we 97% van onze taakstelling om statushou- ders te huisvesten. In Dordrecht, Delft en Nissewaard vulden we onze taakstelling volledig in, alleen in Rotter- dam bleven we iets achter. Dat kwam mede doordat de afdeling van de gemeente die zich hiermee bezighoudt, reorganiseerde en in de tussentijd geen nieuwe wonin- gen kon accepteren. Stadsbreed werd echter de hele opgave door de gezamenlijke corporaties vervuld.
De leegstand liep in 2017 nog iets terug ten opzichte van een jaar eerder en kwam uit op 2,01%. Onze aanpak om de leegstand te beperken is inmiddels onderdeel van ons dagelijks werk, waardoor we ervoor zorgen dat onze woningen worden benut waarvoor ze zijn bedoeld: huisvesting van huurders in het sociale huursegment.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Nieuwbouw 26 Het is spiksplinter nieuw Mevrouw Jansen, bewoonster en de woonkamer is Vogelplein Dordrecht lekker groot
Sinds kort woon ik in dit nieuwbouw- appartement. Er moet nog veel gedaan worden: lampen ophangen, dozen uitpakken. Ik ben al een eind, hoor. Mijn kinderen hebben de vloer gelegd en de muren geverfd. Hiervoor woonde ik 45 jaar in een huis met een voor- en achtertuin, een paar straten verderop. De kinderen zijn al lang het huis uit, dat huis werd echt te groot voor mij alleen.
Ik ben erg goed door Woonbron geholpen en ben erg blij met mijn nieuwe woning. Soms maak ik met de hond een ommetje door mijn oude buurtje en maak nog even een praatje.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Prestatie-indicatoren 27
Woning
Jaarlijkse Klantwaardering Klantwaardering Planmatig Gerealiseerde Klantwaardering woning- Risicosegment in Direct rendement >8 >8 ervaren onderhoud energielabel >8 planmatig vernieuwing totale voorraad woningbezit2 reparatie kwaliteit van t.o.v. plan3 stappen onderhoud en -verbetering1 verzoeken de woning
KPI 0,8% 19% 2,8% 78% 2.024 68% 52% 28%
1 In de bestaande voorraad. 2 In PMC’s. 3 Inclusief onderhoud Verenigingen van Eigenaren.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers 28 Woning
Realisatie Doel 2017 Realisatie hiervoor in onze gemeenten zijn beperkt. De woon Prestatie-indicatoren 2016 (jaarplan) 2017 visies van de gemeenten zetten in op verkleining van de sociale voorraad. Nieuwbouw realiseren we KPI Jaarlijkse woningvernieuwing en -verbetering 1,1% 2,7% 0,8% daardoor met name na sloop van technisch versleten Risicosegment binnen totale voorraad uit portfolioanalyse 19% 26% 19% woningen. Direct rendement woningbezit NB 3,5% 2,8% Uitgevoerde planmatig onderhoudsactiviteiten t.o.v. plan (incl. VvE-onderhoud) 78% 80% 78% In 2017 leverden we verschillende projecten op. Aantal gerealiseerde energielabelstappen in de bestaande voorraad 2.096 1.400 2.024 De nieuwbouw van 36 appartementen aan het Vogel- Percentage klanten dat ons een 8 of hoger geeft voor reparatieverzoeken 62% 67% 68% plein in Dordrecht levert een belangrijke bijdrage aan Percentage klanten dat ons een 8 of hoger geeft voor planmatig onderhoud 40% 50% 52% de verbetering van de Vogelbuurt. In dezelfde wijk Percentage klanten dat ons een 8 of hoger geeft voor de ervaren kwaliteit - - 28% wordt op dit moment een groot aantal appartementen van de woning en eengezinswoningen gerenoveerd en zijn verouderde woningen gesloopt om plaats te maken voor sociale behaalde KPI’s / PI’s nieuwbouw van onze ‘prachthuizen’. In gebouw De vernieuwing en verbetering van onze woningvoor- onder andere het gevolg van hoge onderhoudsuitgaven De Kievit in de Poptahof in Delft werden de apparte- raad stonden in 2017 hoog op onze prioriteitenlijst. per woning, het rapportcijfer van de klant voor de menten gerenoveerd en opgeleverd. Deze zijn inmid- Eind 2017 benoemden we het onderwerp zelfs tot woning (een 6,3) en de relatief slechte energie-index. dels weer bewoond. In Hoogvliet rondden we de belangrijkste speerpunt in ons nieuwe bedrijfsplan Het beeld is voor ons herkenbaar voor een grootstede- aanpak van 55+-woongebouw De Kulk af, waar onder ‘Wonen met Kwaliteit’ voor de periode 2018-2020. lijke corporatie met een woningvoorraad met een hoge meer dubbelglas werd geplaatst en asbest werd gesa- De cijfers over 2017 laten nog niet de gewenste gemiddelde leeftijd, veel grote woongebouwen met neerd. Later volgt nog een aanpak om het gebouw nog verbetering zien. We troffen wel veel voorbereidingen blokverwarming en een fors aandeel woningen uit de beter geschikt te maken voor langer zelfstandig wonen om vanaf 2018 flink tempo te maken. stadsvernieuwing. We maken dan ook werk van het van ouderen. Ook de renovatie van 88 appartementen verhogen van de kwaliteit en de klanttevredenheid op aan de Marthalaan in Hoogvliet kwam gereed. In In de Aedes-benchmark scoorde Woonbron op het alle investerings- en onderhoudsmomenten. Ook willen Nissewaard was de renovatie van ruim honderd wonin- onderdeel ‘onderhoud en verbetering’ een C. Dit is we graag nieuwbouw realiseren maar de mogelijkheden gen in Snoekenveen bijna afgerond. In Rotterdam zijn
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Woning 29
onder meer twee renovatieprojecten in de Beverwaard Onderhoud Daarbij gaan nieuwe digitale instrumenten, zoals de in uitvoering (VvE 055 en Wissing) en startte de sloop Afgelopen jaar voerden we 78% van onze voorgeno- woningopname-app, ons helpen om sneller inzicht te ten behoeve van nieuwbouw in de Sagenbuurt in men planmatige onderhoudswerkzaamheden uit. krijgen in het huidige en benodigde kwaliteitsniveau Oud IJsselmonde. Daarmee is de realisatiegraad bijna op het voorge en de ingrepen die dit van ons vraagt. We gebruiken nomen niveau. In totaal gaven we € 71,05 mln. uit aan dit instrument om de medewerkers eenvoudig en De uitvoeringsbesluiten voor renovatieprojecten en onderhoudswerkzaamheden, inclusief de toegerekende eenduidig met ons kwaliteitsbeleid te kunnen laten nieuwbouw kwamen niet uit op de gewenste 2% maar kosten van personeel, organisatie en afschrijvingen. Een werken. bleven steken op 0,8%. Dit is met name het gevolg van jaar eerder was dit nog € 61,9 mln. De grootste stijging een aantal grote projecten die iets later starten. Woon- was te zien bij het gerealiseerde planmatig onderhoud, In september startten we met de pilot voor PRIO gebouw De Kreek in IJsselmonde wordt in fasen beslo- maar ook in mutatieonderhoud en voor reparatiever- (preventief inspectie-onderhoud) waarbij we het ten en uitgevoerd, terwijl gepland was dat we in 2017 zoeken gaven we meer uit. In 2017 was voor die laatste moment dat we toch in de woning zijn benutten om een besluit over alle 360 woningen zouden nemen. twee categorieën ons nieuwe kwaliteitsbeleid leidend. de woning op te nemen en vast te stellen wat er moet Over de eerste fase besluiten we in 2018. De nieuw- Dat gaf onder meer aanleiding om bij mutatie meer gebeuren om deze aan de eisen van het kwaliteits bouwbesluiten voor de Sagenbuurt in Rotterdam en verbeteringen via onderhoud in de woningen aan beleid te laten voldoen. De eerste resultaten na enkele fasen 1 en 2 van Hart Noord Vogelbuurt in Dordrecht te brengen. Ook werden meer keukens, toiletten en honderden van deze inspecties zijn zeer goed. 89% schoven door. In de Vogelbuurt speelde met name een badkamers vervangen. In totaal pakten we 15% meer van de klanten geeft een 8 of hoger voor deze aanpak. ontwerpdiscussie met de gemeentelijke welstands woningen aan naar aanleiding van klantvragen. Ook Met relatief kleine onderhoudsbedragen nemen we snel commissie. Ook hier verwachten we besluitvorming gaven we ongeveer 20% meer per adres uit omdat en naar tevredenheid van de bewoner kleine en grote in 2018. Voor het Van der Hilstblok in Delfshaven en we het niveau van ons kwaliteitsbeleid leidend ergernissen weg en verbeteren de woningkwaliteit. In VvE066 in de Beverwaard geldt dat we dusdanige maakten. 2018 zetten we deze manier van werken veel breder in. technische gebreken tegenkwamen dat een nieuwe afweging noodzakelijk is. Daardoor verschoof de In 2017 hebben ruim 650 woningen een Planmatig Duurzaamheid besluitvorming over 368 woningen naar verwachting Onderhoud Plus-(PO-plus) aanpak gehad. Dit betekent We namen in ons jaarplan op dat we 1.400 energie ook naar 2018. Tot slot verschoof de besluitvorming dat er naast het geplande planmatige schilderonder- labelstappen zouden zetten. Dat werden er fors meer: over 279 eengezinswoningen in de Tuinenbuurt in houd extra duurzaamheids- en comfortverbeteringen 2.024. Het aantal woningen met een slecht energielabel IJsselmonde een aantal maanden in tijd. zijn aangebracht, zoals extra isolatie en verbeteringen (E, F of G) nam af met bijna 1.500. De energie-index We merken overigens ook dat prijsstijgingen in de van de installaties. Op deze wijze worden onderhouds voor ons hele bezit daalde van 1,94 naar 1,91. Onder bouwsector onze mogelijkheden om financieel gezonde momenten benut om extra woningkwaliteit te meer de aansluiting van een complex op restwarmte projecten uit te voeren onder druk zetten. realiseren. in Dordrecht, de uitgevoerde renovaties die in 2017 gereedkwamen, de plaatsing van zonnepanelen, sloop van verschillende complexen en oplevering van nieuw- bouw in Dordrecht, en de plaatsing van dubbelglas droegen bij aan de verbetering.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Woning 30
Eind 2017 stelden we ook onze duurzaamheidsagenda Het direct rendement over 2017 bedraagt 2,8%. vast, die beschrijft hoe we de komende jaren werken Ten opzichte van vorig jaar zijn de opbrengsten geste- aan verduurzaming van ons bezit, op weg naar gen als gevolg van huurverhoging, de uitgaven zijn
CO2-neutraal in 2050. Gedurende het jaar werkten we echter ook aanzienlijk gestegen, met name als gevolg al intensief samen met andere corporaties en gemeen- van meer onderhoudsuitgaven (effect 0,3%). Daarnaast ten om de aansluiting van een deel van onze voorraad beïnvloedt ook de forse stijging van de marktwaarde de komende jaren op een warmtenet mogelijk te gaan het rendementspercentage. De gestegen marktwaarde maken. Het slagen hiervan is voor de verduurzaming zorgt voor een daling van het direct rendement van van ons vastgoed een belangrijke voorwaarde. 0,2%. De belangrijkste wijziging is echter het gevolg van een gewijzigde wijze van toerekenen van de alge- Verkopen mene personeels- en bedrijfskosten. Voorheen werd In 2017 zijn 875 eenheden verkocht. Daarvan werden voor het direct rendement een separate toerekening er 538 vrij verkocht, waarvan 472 woningen. Het andere gemaakt. Dit jaar is aangesloten bij de functionele deel betrof verkopen onder voorwaarden, waarvan winst- en verliesrekening. In deze functionele indeling veruit het grootste deel woningen betrof die al eerder wordt het nettoresultaat exploitatie vastgoedporte- als koopgarant- of koopcomfortwoning waren verkocht. feuille bepaald. Hierin worden echter meer kosten Van 42 eenheden was het de eerste keer dat ze werden toegerekend dan voorheen het geval was in de rende- verkocht onder voorwaarden. De goede woningmarkt mentsberekening. Het effect van deze gewijzigde droeg uiteraard bij aan de goede verkopen. systematiek bedraagt 0,5% op het direct rendement. Wanneer de toerekening had plaatsgevonden conform De terugkopen liepen terug naar 556, waar we er 572 de systematiek van 2016, zou het direct rendement hadden begroot. Met name in Delfshaven zien we dat 3,2% bedragen. Voor het jaarplan 2019 zullen de eigenaren minder woningen aan ons terugverkopen, begrote rendementsdoelstellingen worden herzien aan waarschijnlijk door de populariteit van de wijk. de hand van de nieuwe toerekeningen, marktontwikke- lingen en ambities op het gebied van kwaliteit. Rendement Voor 2017 was een direct rendement op onze vast- goedportefeuille van 3,5% begroot. In dit rendement worden de kosten en opbrengsten van de huurexploita- tie uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het bezit. Het gerealiseerde direct rendement blijft over 2017 flink achter bij het begrote percentage.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Woningrenovatie 31 Ik was verheugd toen De heer J.W. van Asten, bewoner torenflat de steigers verdwenen Bieslandsekade Delft en het eindresultaat zichtbaar werd De rust is weergekeerd in onze flat in het Delftse Heilige Land. Deze staat er weer fraai bij. Woonbron bracht onder andere de oorspronkelijke kleuren uit de jaren vijftig van de vorige eeuw terug. Het kleurenpalet en de bouwkundige ingrepen kwamen tot stand in nauwe samenwerking met de monumentencommissie.
Persoonlijk kende ik de architect van de flat, de heer Samuel van Embden, erg goed. Ik was dan ook erg verheugd toen de steigers verdwenen en het eindresultaat zichtbaar werd.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Prestatie-indicatoren 32
Woonomgeving
Nieuwe Huurachterstand Huurachterstand huurders in Complexen Rendabel Doorberekend Klantwaardering Aantal Oninbare huur zittende vertrokken laatste met score goed1 VvE-beheer complexbeheer2 >8 VvE-beheer ontruimingen huurders huurders 2 maanden met achterstand
61% 94% 34% 30% 0,92% 1,7% 0,9% 10,6% 124
1 Op schoon, heel en veilig. 2 Aan huurders en eigenaren.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers 33 Woonomgeving
Realisatie Doel 2017 Realisatie Prestatie-indicatoren 2016 (jaarplan) 2017 De meting voerden we in 2017 in al onze complexen uit. In Delft deden we een proef in drie gebouwen met Beheerkracht het meten samen met bewoners. Samen met onze KPI % complexen die ‘goed’ scoren op schoon, heel en veilig 71% 81% 61% beheerders beoordeelden ze de staat van de gemeen- Rendabel VvE-beheer 98% 96% 94% schappelijke ruimten. Gezien de opkomst van bewoners Complexbeheer dat wordt doorberekend aan huurders en eigenaren 38% 55% 34% was het een succes. Begin 2018 evalueren we hoe we Percentage klanten dat VvE beheer een 8 of hoger geeft 31% 50% 30% hier verder invulling aan zullen geven. Oninbare huur 0,77% 0,93% 0,92% In de praktijk werd er veel verbeterd aan de gemeen- Percentage huurachterstand zittende huurders 1,5% 1,3% 1,7% schappelijke ruimten. Van diverse onderhouds- en Percentage huurachterstand vertrokken huurders 1,2% 1,2% 0,9% verbeterprojecten maakten we foto’s voor en na de Percentage nieuwe huurders in laatste 2 maanden met achterstand NB 8,0% 10,6% ingrepen, waaruit duidelijk blijkt hoe groot de verbete- Aantal ontruimingen 207 154 124 ringen zijn met relatief eenvoudige ingrepen. Ook de komende jaren reserveren we daarom weer middelen behaalde KPI’s / PI’s – in 2018 € 2,0 mln. – om de directe leefomgeving voor onze huurders op een hoger plan te brengen. Schoon, heel en veilig We hopen dat dit leidt tot een benchmark tussen corpo- In 2017 beoordeelden we opnieuw al onze complexen raties. De meting van ons eigen bezit liet een daling zien Leefbaarheid op de mate waarin ze schoon, heel en veilig zijn. We ten opzichte van het jaar ervoor. Met 61% haalden we In het kader van leefbaarheid namen we diverse toetsen de algemene ruimten, zoals portieken, trappen- niet onze doelstelling om 81% van onze woongebouwen kleine en grote maatregelen in de directe omgeving huizen, galerijen en gangen op ruim veertig aspecten. op orde te hebben. We ervaren dat we streng zijn voor van onze woningen. In totaal besteedden we iets De methodiek die we daarvoor in 2015 ontwikkelden onszelf nu we de meting zelf uitvoeren. Dat is niet erg, meer dan € 1,2 mln. aan leefbaarheidsmaatregelen, samen met een extern gespecialiseerd bedrijf staat volop het weerspiegelt juist dat we hoge kwaliteit voor onze evenredig verdeeld over onze gemeenten. Hiermee in de belangstelling binnen de sector. In juni en novem- bewoners nastreven. Wel onderzoeken we waarom de bleven we net iets onder onze begroting. Bijzondere ber organiseerden we bijeenkomsten waarin we andere afwijking ten opzichte van een jaar eerder zo groot is. uitgaven waren er onder meer voor maatregelen tegen corporaties en Aedes, onze branchevereniging, onze De geconstateerde gebreken zijn opgenomen en worden woninginbraken in IJsselmonde, in het kader van de aanpak toelichten. Er is veel belangstelling bij anderen verwerkt in de begroting voor 2019, voor zover ze nog stimuleringsregeling voor het Politiekeurmerk Veilig om op dezelfde manier aan de slag te gaan. geen onderdeel waren van de begroting voor 2018. Wonen van de gemeente Rotterdam. Deze zetten we ook in 2018 voort.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategische pijlers > Woonomgeving 34
Incasso Woonoverlast en wonen met zorg In onze aanpak van woonoverlast zetten we steeds Onze aanpak om bij huurachterstanden eerst persoon- In 2017 werden iets meer dan 2.000 meldingen van meer in op preventief handelen, met name waar lijk contact met de huurder te zoeken, werpt vruchten overlast gedaan door onze bewoners. De meest voor- een combinatie van wonen en zorg aan de orde is. af. We zien als gevolg van dit ‘sociaal incasseren’ een komende klachten gaan over geluidsoverlast en slecht De wijkteams van de gemeenten komen vaak pas in daling van de huurachterstanden, zowel bij zittende onderhouden tuinen; beide onderwerpen vormen elk actie nadat wij escaleren en daarom benutten we als vertrokken huurders. In de cijfers komt dit vanwege zo’n 15% van de meldingen. Ook vervuiling en overlast steeds meer ons netwerk met de partners in het wijk- administratieve verwerking, die nog iets achterloopt, van verwarde huurders scoren vrij hoog, elk 10%. team om vroegtijdig in te grijpen en te voorkomen dat nog niet tot uitdrukking. Onze doelstelling is om zo min Ongeveer driekwart van deze klachten kan snel worden zaken uit de hand lopen. Desondanks ervaren we een mogelijk de deurwaarder in te schakelen en zo veel verholpen. We sturen gericht op het verhelpen van de toename van het werk doordat meer mensen met een mogelijk schuldenproblematiek te voorkomen. Door overlastklachten binnen drie maanden. Dat lukt steeds zorgbehoefte zelfstandig wonen. In 2017 hebben we de vroegtijdig signaleren en ingrijpen lukt dit. Dat komt beter. Eind 2017 realiseerden we dat in bijna 80% van opgave van sociaal beheer per regio in kaart gebracht. ook tot uitdrukking in het aantal huisuitzettingen. de gevallen, tegen ruim 50% in het begin van het jaar. De capaciteit is daarop iets aangepast zodat in elke Dat nam in 2017 opnieuw af, van 207 in 2016 naar Naast het snel oplossen van problemen willen we ook gemeente voldoende inzet beschikbaar is. 124 in 2017. Vooral in Dordrecht en Rotterdam zijn dat bewoners zich gesteund weten door ons bij de de aantallen fors lager dan verwacht. Met gemeenten aanpak van woonoverlast. Daarom ontwikkelden we werken we aan het nog verder beperken van deze een meetinstrument om de tevredenheid van bewoners problematiek, onder meer door met hen en partijen als over onze aanpak van overlast te meten. Daarbij zorgverzekeraars en nutsbedrijven de signalering van maakten we dankbaar gebruik van de kennis van onze (problematische) schulden nog meer te versnellen. collega’s van Vestia op dit vlak.
Bij psychosociale problemen zien we dat het lastiger is om een oplossing te bieden omdat we meestal afhankelijk zijn van de inzet van zorgpartijen of het wijkteam. Begin 2017 rondden wij een pilot af, samen met Antes (instelling voor geestelijke gezondheids- zorg), die samen met onze sociaal beheerders kwets- bare bewoners bezochten. Deze outreachende aanpak bewees zijn nut doordat zo’n honderd zeer kwetsbare bewoners werden aangetroffen en gekoppeld konden worden aan zorg en andere hulpverlening.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Complexbeheer 35 De kracht Linda Hoogervorst, teamleider van beheer complexbeheer bij Woonbron in Delft
Als partner in prettig wonen streeft Woonbron naar enthousiaste klanten. Dit kunnen we alleen realiseren als we woningen en woongebouwen bieden die schoon, heel en veilig zijn. Daar mag onze bewoner op rekenen. Daarom zetten we – naast goed onderhoud – stevig in op beheer. Van onze kant hopen we dat onze bewoners meehelpen het gebouw netjes te houden. Zo zorgen we samen voor een nette omgeving waarin het prettig wonen is.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 36 Organisatie
Realisatie Doel 2017 Realisatie Woonbron wil een organisatie zijn die enthousiaste Prestatie-indicatoren 2016 (jaarplan) 2017 klanten heeft, met bevlogen medewerkers. Dit lukt steeds beter. In 2017 werden we uitgeroepen tot Interne organisatie Best Workplace. We blijven de beleving van onze Bedrijfslasten per verhuurde eenheid € 819 € 912 € 798 medewerkers meten en verbeteren waar mogelijk. Percentage medewerkers dat functioneert op het juiste prestatieniveau Naast goed werkgeverschap hebben we ook veel (strategische personeelsplanning) 77% 75% 83% aandacht voor onze organisatiecultuur en doelmatig Positie in Aedes-benchmark bedrijfsvoering B B B functioneren. Onze financiën zijn gezond en voldoen Omvang formatie 574 575 576 ruimschoots aan de relevante financiële ratio’s. Dit biedt ruimte om extra te investeren in de kwaliteit Financiële continuïteit van ons vastgoed. Hoewel dit een flink beslag legt KPI Interest Coverage Ratio (ICR) 2,06 1,82 1,99 op onze bestedingsruimte, blijven we komende jaren Saldo liquide middelen jaarultimo € 44,3 mln. € 5 mln. € 84,8 mln. voldoen aan zowel de externe als onze eigen interne Solvabiliteit op bedrijfswaarde 23,9% 22,5% 23,9% ratio’s. Loan to Value (LtV) op bedrijfswaarde 69,7% 69,0% 70,5% EBITDA € 101,7 mln. € 87,4 mln. € 93,9 mln. Omvang leningenportefeuille jaarultimo € 1.329 mln. € 1.303 mln. € 1.295 mln.
behaalde KPI’s / PI’s
Interne Financiële organisatie continuïteit Risico’s
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie 37 Interne organisatie
Goede werkgever Woonbron wil een organisatie zijn waar medewerkers Best Workplace! vertrouwen hebben in elkaar, trots zijn op wat ze doen Het gaat niet alleen om de titel Best Workplaces 2017, het gaat vooral om de feedback van de collega’s die de moeite hebben genomen om de enquête in te vullen en het en met plezier (samen)werken. Een organisatie die uitzetten van de initiatieven die daaruit zijn voortgekomen. In dit overzicht een samenvatting van deze initiatieven. Vul de aankomende enquête van GPTW in, want Corporaties enthousiaste klanten heeft met bevlogen medewerkers. in beweging samenwerkingsverband van Ook in 2017 peilden we de beleving van onze mede- meerdere corporaties en Publiek.nl. Doe mee met het DT! werkers via het Great Place to Work-onderzoek. Organi- saties die zich onderscheiden op het gebied van goed Vitaliteit/ werkgeverschap erkent Great Place to Work jaarlijks samen sporten Workshops Meelopen met .../ Spinning, yoga, tennisclinic, Werken met je hart, beweging, door middel van een plaats op de lijst van Best Work- Introductiebeleid Expeditie Klant linedance, hardlopen, healthcheck voeding en mentale veerkracht places. Woonbron is in 2017 voor het eerst binnen gekomen op plaats 22 op de Nederlandse lijst van grote en multinationale organisaties. We zijn dus een Cultuurkracht Continu verbeteren Best Workplace en uiteraard trots daarop. Meedenk- en meewerksessies Verbeterprogramma Corporatie Academy
Klik hier om Enquête 2017 We zien deze titel als een objectieve erkenning voor te bekijken! onze inspanningen om als werkgever onderscheidend Alle initiatieven te zijn op het gebied van geloofwaardigheid, respect, de enquêten.a.v. eerlijkheid, trots en kameraadschap. We voeren het onderzoek ook komend jaar uit en blijven – ondanks het mooie resultaat in 2017 – verbeteracties doorvoeren.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Interne organisatie 38
Aandacht voor bedrijfscultuur Diversiteit & maatschappelijk verantwoord vijftig arbeidsbemiddelingen. En leveren medewerkers Na de reorganisatie van de afgelopen jaren geven ondernemen van Woonbron onbezoldigde bijdragen aan onder we extra aandacht aan onze organisatiecultuur. We willen meer diversiteit en boren bewust verschil- andere sollicitatietrainingen, snuffelstages bij JINC en Bij de gekozen organisatievorm hoort een cultuur lende kanalen aan om ons medewerkersbestand in alle activiteiten zoals voorleesmiddagen op scholen. Hier- waarin eigenaarschap, samenwerking en elkaar aan- facetten meer divers te maken. Diversiteit creëren we mee leveren we een maatschappelijke bijdrage. spreken vanzelfsprekend zijn. We ervaren dit nog ook in leeftijd, door ons stage- en traineeprogramma onvoldoende. We willen dit niet hiërarchisch invullen: voor (recentelijk afgestudeerde) studenten. In 2017 Doelmatig functioneren medewerkers moeten zelf ruimte voelen en nemen om verwelkomden we negen nieuwe trainees en maar liefst In de afgelopen jaren wisten we onze bedrijfslasten invulling te geven aan de beoogde cultuur. Daarmee zestig stagiair(e)s. fors te verlagen. De (geharmoniseerde beïnvloedbare) zijn we in 2016 gestart. Inmiddels zijn enkele tientallen nettobedrijfslasten van € 801 per verhuureenheid medewerkers ambassadeur voor deze cultuurverande- Overzicht stagiair(e)s Doel Realisatie in 2016 vormen de basis van onze beoordeling op ring en voeren we een breed palet aan activiteiten uit. bedrijfslasten in de sectorbrede Aedes-benchmark. Het programma zetten we de komende jaren voort en Trainees 10 plaatsen 9 plaatsen Daarin behoort Woonbron tot de middencategorie (B). moet zich vertalen in meer enthousiasme bij onze Stagiair(e)s 50 plaatsen 60 plaatsen Dit is conform onze doelstelling. klanten en professionele relaties. Participatiewet 15 plaatsen 15 plaatsen SROI € 800.000 € 595.000 De in 2013 ingezette reorganisatie is in 2015 afgerond. In Medewerkers 2016 is de reorganisatie volledig geëvalueerd. Op basis In 2017 vond de vierde personeelsverkenning plaats, Woonbron wil een sociale werkgever zijn die zijn van deze evaluatie vonden in 2017 nog aanpassingen bedoeld als een foto van de organisatie: ‘wie zijn we kerntaak met een maatschappelijke opgave uitvoert. plaats in de structuur, formatie en taakinhoud van onze en waar staan we?’ De verkenning heeft vooral als doel Het sociale rendement van deze opgave wordt Social medewerkers. Onze formatie bedraagt per 31-12-2017 om een beeld te krijgen van de kwalitatieve bezetting Return on Investment (SROI) genoemd. We bieden 576 fte’s. Dit is conform onze doelstelling voor 2017. van onze organisatie en wordt ook gebruikt voor de onder meer mensen met een afstand tot de arbeids- ontwikkeling van onze medewerkers en opleidingsplan- markt een plek. Dit doen we zelf, in het kader van de Op ICT-vlak werken we nauw samen met een aantal nen. Inmiddels functioneert 83% van de medewerkers Participatiewet, of via de voor ons werkzame aan andere grote corporaties. We werken samen, delen op het gewenste prestatieniveau, waar dit in 2016 77% nemers. In 2017 behaalden we onze doelstelling als het kennis en kopen waar mogelijk en nuttig samen in. was. Ons streven voor 2017 was 75%. gaat om medewerkers die voor Woonbron werken, echter we bleven achter op het aantal plekken dat Door betere facilitaire keuzes te maken, weten we onze werd geboden via aannemers in onderhoud- en renova- bedrijfslasten verder te verlagen. Binnen vier jaar zijn er tieprojecten. We wisten in 2017 aannemers te verbin- geen persoonlijke leaseauto’s meer. We scheiden ons den aan de Feyenoord-foundation, wat geleid heeft tot afval en gaan zo veel mogelijk van papier naar digitaal.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Interne organisatie 39
Hier gaan ons streven naar lagere bedrijfslasten en een kleine impact op onze leefomgeving hand in hand. Ook gebruiken we zo’n 5.000 m2 kantoorruimte en driehonderd werkplekken minder dan enkele jaren geleden. In 2017 optimaliseerden we onze huisvesting verder. We inventariseerden onze wijkposten en gaan komende tijd individueel bekijken welke functie zij hebben in het goed uitvoeren van onze taken in de wijk. Ook kijken we naar de ruimte die is ontstaan in onze regiokantoren door het vervallen van onze woonwinkels. Hoewel we kijken naar optimalisatie, zal in de komende jaren het accent minder liggen op het doorvoeren van bezuinigingen op onze huisvesting en meer op het verbeteren van onze werklocaties, zodat deze positief bijdragen aan de beleving en het werkplezier van onze medewerkers. Een voorbeeld hiervan is de nieuwe locatie van ons hoofdkantoor, waarvoor we eind 2017 onze voorkeur bepaalden. Dit wordt niet alleen hoofd- kantoor, maar ook de ‘huiskamer’ van Woonbron waar plek komt voor medewerkers van alle bedrijfsonderdelen om elkaar te ontmoeten, inspireren en samen te werken.
We verlagen niet alleen onze bedrijfslasten, maar maken ook onze processen – aan de hand van de leanmethodiek – doelmatiger.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Financiële continuïteit 40 Financiële continuïteit
We streven naar financiële continuïteit. Dit betekent Behalve de Loan to Value realiseren we deze indicato- Vermogenspositie genoeg (buffer)vermogen om nu en in de toekomst ren ruimschoots. Deze goede financiële uitgangspositie We waarderen ons vastgoed op marktwaarde in ver- onze activiteiten uit te voeren en risico’s af te dek- maakt het mogelijk om extra middelen vrij te maken huurde staat. De marktwaarde van ons bezit bedraagt ken. Hiervoor is het van belang om voldoende voor investeringen en onderhoud in de komende jaren. eind 2017 € 3,6 mld. (2016: € 3,3 mld.). Ons eigen middelen uit het eigen vermogen vrij te kunnen vermogen bedraagt – op basis van marktwaarde maken en ervoor te zorgen dat dit eigen vermogen Jaarresultaat waardering – eind 2017 € 2,6 mld. (2016: € 2,2 mld.). zich gezond ontwikkelt. Het afgelopen jaar was Ons jaarresultaat bedraagt over 2017 € 408,9 mln. Daarmee is onze solvabiliteit, oftewel de verhouding dit zeker het geval, niet in de laatste plaats door (2016: € 141,6 mln.). Dit resultaat is grotendeels te tussen het eigen vermogen en ons balanstotaal, per een sterke waardeontwikkeling van ons vastgoed. danken aan de positieve ontwikkeling van de markt- eind 2017 51,6% (2016: 48,2%). Op basis van bedrijfs- Gezien de volatiliteit van deze waardeontwikkeling waarde van ons bezit. Hierop hebben we zeer beperkte waarde bedraagt de waarde van ons bezit eind 2017 en de snel veranderende externe omstandigheden invloed. Hoewel deze positieve marktwaardeontwikke- € 1,84 mld. (2016: € 1,91 mld.). Ons eigen vermogen is echter een grotere vermogensbuffer nodig dan ling uiteraard gunstig is voor ons, is het ook van belang bedraagt op basis van bedrijfswaardewaardering eind voorheen. om te beseffen dat marktwaarden volatiel zijn en dat 2017 € 0,72 mld. (2016: € 0,73 mld.). De solvabiliteit ons vermogen ‘in de stenen’ zit. bedraagt bij deze waardering 24,3% (2016: 23,9%). In ons jaarplan 2017 hanteerden we de volgende (kern) prestatie-indicatoren om te sturen op onze financiële Voor ons financiële presteren geeft ons operationele Het forse verschil tussen de marktwaarde en de continuïteit: resultaat een beter beeld, want daarin blijven de bedrijfswaarde van ons bezit (€ 1,8 mld.) toont aan )) Een Interest Coverage Ratio (ICR) van minimaal 1,82. marktwaardeontwikkeling, waardeveranderingen van dat deze waarderingsmethoden duidelijke verschillen )) Een minimumsaldo liquide middelen eind 2017 van overige immateriële vaste activa en van de vastgoed- kennen. Bij de waardering op marktwaarde in ver- € 5 mln. portefeuille en de effecten van verkopen en belastingen huurde staat geldt de waardering alsof het bezit mor- )) Een solvabiliteit op bedrijfswaarde van minimaal buiten beschouwing. Het operationele resultaat is gen wordt verkocht aan een belegger. De berekening 22,5%. ook goed. Over 2017 bedraagt dit € 43,2 mln. gaat dan uit van winstoptimalisatie. De bedrijfswaarde )) Een Loan to Value (LtV) op bedrijfswaarde (2016: € 49,6 mln.). De afname van het operationeel gaat uit van het eigen volkshuisvestelijk beleid en van maximaal 69,0%. resultaat is een gevolg van een gematigd huurbeleid en enkele sectoraal vastgestelde uitgangspunten. )) Een leningenportefeuille eind 2017 van maximaal hogere uitgaven aan de kwaliteit van onze woningen. € 1.303 mln.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Financiële continuïteit 41
De belangrijkste inhoudelijke verschillen in benadering disconteringsvoet van 7,03%. In de bedrijfswaarde is uitgangspunten is dat de marktwaarde € 0,1 mld. zijn: gerekend met een disconteringsvoet van 5,00%. Het hoger is dan de bedrijfswaarde. )) Vanuit het oogpunt van winstoptimalisatie hanteert verschil vertaalt zich in een de marktwaarde de meest gunstige uitkomst van de € 0,4 mld. lagere marktwaarde dan bedrijfswaarde. Onze marktwaarde in verhuurde staat steeg in 2017 berekening van de waardering op basis van uitpon- )) In de marktwaarde wordt voor onderhoud gerekend met € 333 mln., terwijl de bedrijfswaarde met € 58 mln. den bij leegkomst van de woning en de berekening met standaardnormbedragen per type complex, daalde. Dit verschil is in belangrijke mate te verklaren van de waardering op basis van doorexploiteren. In gericht op instandhouding. In de bedrijfswaarde door de volgende factoren: de bedrijfswaarde worden slechts beperkte aantallen wordt voor onderhoud gerekend met een afgeleide )) Een belangrijke oorzaak van de daling van de bedrijfs verkopen (op basis van beleid en voor maximaal vijf van de eigen meerjarenonderhoudsbegroting op waarde is gelegen in de verhoging van de budgetten jaar) gerekend. Het effect hiervan is dat de markt- basis van eigen beleid. Het effect is dat de markt- voor toekomstig onderhoud en kwaliteitsverbetering in waarde ongeveer € 0,6 mld. hoger is dan de waarde hierdoor € 0,5 mld. hoger is dan de de meerjarenbegroting. Hierdoor neemt de bedrijfs- bedrijfswaarde. bedrijfswaarde. waarde met € 66 mln. af. Doordat bij de marktwaarde- )) In de berekening van de marktwaarde in verhuurde )) In de marktwaarde wordt voor kosten van het beheer bepaling gebruikgemaakt wordt van de meest recente staat, op basis van doorexploiteren, wordt uitgegaan gerekend met standaardnormbedragen, gericht op onderhoudsnormen per vastgoedtype Vastgoed van een oneindige exploitatie (als gevolg van de activiteiten als belegger. In de bedrijfswaarde worden Taxatiewijzer 2017 (Koëter), komt dit effect niet terug berekeningssystematiek). In de bedrijfswaarde wordt de kosten voor beheer meegenomen op basis van de in de marktwaarde in verhuurde staat. gerekend met een basislevensduur van 60 jaar voor laatst vastgestelde eigen begroting. Het verschil )) In de marktwaarde wordt rekening gehouden met de in woningen. De gemiddelde restantlooptijd van de vertaalt zich in een € 0,6 mld. hogere marktwaarde 2017 gewijzigde BTIV. Hierin zijn strengere regels voor exploitatie in de bedrijfswaarde bedraagt ongeveer dan bedrijfswaarde. de verkoop van sociale huurwoningen opgenomen. 27 jaar. Het verschil vertaalt zich in € 0,4 mld. aan )) In de berekening van de marktwaarde wordt, in geval Bij woningen met 144 of minder WWS-punten en hogere marktwaarde dan bedrijfswaarde. van doorexploiteren, ervan uitgegaan dat de woning bijgevolg een huur onder de liberalisatiegrens is de )) In de berekening van de marktwaarde wordt gere- bij mutatie een markthuur krijgt. Dat is een voor de kopende partij bij complexgewijze verkoop verplicht kend met een disconteringsvoet die is opgebouwd uit verhuurder meest gunstige opbrengst binnen de deze woningen zeven jaar te exploiteren. Uitponden is een basisrente (de risicovrije rentevoet), vermeerderd wettelijke kaders. In de bedrijfswaarde wordt reke- pas vanaf het achtste jaar toegestaan, wat een negatief met standaard(sector)risico-opslagen en complexspe- ning gehouden met harmonisatie naar streefhuur, effect heeft op de marktwaarde. Deze regels hebben cifieke risico-opslagen. Voor het bezit van Woonbron maar wordt deze huur tevens afgetopt op de grenzen geen invloed op de bedrijfswaarde waar onze voorge- wordt op deze wijze gerekend met een gemiddelde van passendheid. Het effect van deze verschillende nomen verkopen voor de eerste vijf wel worden ingerekend.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Financiële continuïteit 42
)) Ten opzichte van 2016 daalt de disconteringsvoet Vermogenspositie Woonbron op vast te stellen. Dit is het maximale leningvolume dat voor de bepaling van de marktwaarde met 0,47% (de basis van marktwaardewaardering 2016 2017 we aan het einde van een boekjaar mogen hebben. gemiddelde disconteringsvoet bedraagt voor de Ons borgingsplafond bedraagt ultimo 2017 woningen ultimo 2017 7,03%, terwijl die ultimo 2016 Eigen vermogen (x € 1 mln.) 2.154 2.563 € 1.297 mln. De werkelijke omvang van het opgenomen nog 7,64% bedroeg). Het grootste deel van deze Solvabiliteit 48,2% 52,8% gedeelte van de leningenportefeuille ultimo 2017 stijging (0,35%) wordt veroorzaakt door algemene bedraagt € 1.295 mln. Daarnaast beschikt Woonbron marktontwikkelingen. Het overige deel is voor Beoordeling Autoriteit woningcorporaties over een volume van € 148 mln. aan niet opgenomen namelijk een gevolg van het inrekenen van de ver- In 2016 kreeg Woonbron een positief solvabiliteits- en ruimte in variabele hoofdsomleningen. De consequen- koopregels. De daling in de kasstromen als gevolg continuïteitsoordeel van de Autoriteit woningcorporaties tie daarvan is dat Woonbron – wanneer er een financie- van deze regels en de bijbehorende daling van de (Aw). Sinds 2017 is het toezicht door de Aw een door ringsbehoefte ontstaat – geen nieuwe geborgde marktwaarde wordt deels gecompenseerd door een lopend proces. Dat houdt onder meer in dat corporaties leningen aan kan trekken, maar gebruik moet maken extra afslag op de disconteringsvoet. Het totaaleffect hun oordeel nog steeds jaarlijks, maar niet allemaal vóór van de reeds aanwezige ruimte in het niet opgenomen van de gewijzigde disconteringsvoet in de markt 1 december zullen ontvangen. De Aw kijkt risicogericht deel van de variabele hoofdsomleningen. Overigens waarde bedraagt € 180 mln. positief. De disconte- en past haar planning hierop aan. Corporaties met een verwachten we komende jaren geen financieringsbe- ringsvoet gehanteerd in de bedrijfswaarde bleef hoog risico beoordeelt de Aw als eerste. De beoordeling hoefte en kunnen we – waar toch nodig – dus gebruik ongewijzigd (5,00%) en had dus geen effect op de van Woonbron zal in de loop van 2018 volgen en zal maken van de genoemde ruimte. WSW analyseert ook mutatie van de bedrijfswaarde. gebaseerd zijn op de dVi 2016 (jaarrekening 2016) en jaarlijks onze financial en business risks. Over 2017 )) In 2017 steeg de leegwaarde fors. Dit heeft, in de de dPi 2016 (meerjarenbegroting 2017-2026). concludeert WSW dat Woonbron zijn zaken ten aanzien uitpondvariant, een positief effect op de marktwaarde van treasury, interne beheersing en risicomanagement van € 160 mln. In de bedrijfswaarde geldt dit posi- Financierbaarheid goed op orde heeft, passend bij een corporatie met de tieve effect slechts beperkt omdat de geplande Om geborgde financiering aan te kunnen trekken omvang van Woonbron. Woonbron heeft een gezonde verkopen fors minder zijn dan waarmee gerekend moeten we minimaal aan de eisen van het Waarborg- financiële positie en alle financiële ratio’s voldoen aan wordt in de marktwaardebepaling. Het positieve fonds Sociale Woningbouw (WSW) voldoen. Via zijn de WSW-normen. Op basis van deze beoordeling blijft effect voor de bedrijfswaarde wordt tenietgedaan risicobeoordelingsmodel schat WSW jaarlijks onze de door WSW vastgestelde risicoclassificatie ongewijzigd. door de hogere lasten als gevolg van de hogere financiële positie en risico’s in. De score die daaruit leegwaarde (zoals gemeentelijke belastingen en volgt wordt – samen met de omvang van onze lenin- Afname leningenportefeuille verhuurderheffing). genportefeuille – gebruikt om een borgingsplafond Onze leningportefeuille nam in 2017 met € 34 mln.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Financiële continuïteit 43
af tot € 1.2951 mln. De gemiddelde gewogen rente Het is overigens belangrijk om de indicatieve beste- van onze leningen bedroeg eind 2017 3,43% (3,61% dingsruimte van Woonbron te bezien in het licht van in 2016). Ons investeringsprogramma konden we specifieke omstandigheden en op basis van de actuele ruimschoots financieren uit de operationele kasstroom. prognoses. Gezien de extra investeringen die in de prognose periode zijn ingerekend, zal dit de komende jaren niet )) Als specifieke omstandigheid geldt bij ons het risico lukken. We streven er wel naar het gehele investerings- op de portefeuille woningen die zijn verkocht onder programma uit de operationele kasstroom plus de voorwaarden (VoV, eind 2017 8.182 woningen). nettoverkoopontvangsten te financieren. Om het risico op het moeten terugkopen van een onverwacht grote hoeveelheid woningen af te dek- Indicatieve bestedingsruimte ken, reserveren we voorzichtigheidshalve een buffer Medio 2017 informeerde minister Blok de gemeenten van € 170 mln. aan extra leencapaciteit. over de indicatieve bestedingsruimte van woningcor )) Verder is het van belang om uit te gaan van actuele poraties. Deze is gebaseerd op de prognosecijfers die prognoses. In de onlangs vastgestelde Meerjaren- de corporaties in 2016 aanleverden en beoogt aan te begroting 2018 – 2027 actualiseerden we ons inves geven welke ruimte corporaties hebben om additionele teringsprogramma en rekenden we een tijdelijke leningen aan te trekken voor investeringen, uitgaande stijging in van onze onderhouds- en bedrijfslasten, van de minimale eisen voor de financiële ratio’s als ICR, onder andere als gevolg van het invoeren van preven- LtV en solvabiliteit. De indicatieve bestedingsruimte van tief inspectieonderhoud. Woonbron is fors kleiner dan een jaar eerder. Enerzijds omdat Woonbron een groot deel van de ruimte reeds Na het inrekenen van de beide bovengenoemde heeft bestemd door verhoging van de budgetten voor punten is er geen ruimte voor extra investeringen. toekomstig onderhoud, beheerkracht en kwaliteitsver- Waar mogelijk zullen we extra investeren en we monito- betering in de meerjarenbegroting. Anderzijds omdat ren jaarlijks of er voldoende ruimte binnen de financiële de indicatieve bestedingsruimte, anders dan vorig jaar, ratio’s blijft. alleen op de DAEB-tak betrekking heeft.
1 = Nominaal.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > DrieKamerModel 44 DrieKamerModel
Leefbaarheid 1 1
Maatschappelijke kamer Woonbron hanteert het DrieKamerModel om afwegin- gen te maken voor de inzet van zijn middelen. Het
DrieKamerModel is een integraal sturingsconcept, Bijdrage huurverlaging 55 57 waarin drie principes tot hun recht komen: effectiviteit, Bijdrage onderhoud 17 9 Bijdrage beheer 3 4 efficiëntie en financiële continuïteit. Dit gebeurt door Investeringsbijdrage 9 11 elk principe in een afzonderlijke kamer onder te Bijdrage Koopgarant 2 2 brengen: de Maatschappelijke kamer, de Vastgoed kamer en de Vermogenskamer. De drie kamers zijn op strategisch niveau met elkaar verbonden. Door Maatschappelijk budget 87 84 de belangen van de kamers steeds tegen elkaar af te wegen, ontstaan heldere besluiten. Het DrieKamer- Model levert daardoor een belangrijke bijdrage aan Dividend 233 220 Investeringsbudget 16 18 de transparantie en de legitimiteit van Woonbron. Onze opgaven in elk van de kamers komen aan bod in de volgende hoofdstukken. Vastgoedkamer Vermogenskamer Mutatie liquide middelen 41 26 Wanneer de kasstromen in de organisatie op basis Algemene kosten (overhead) 10 14 van de drie kamers worden gescheiden, levert dit een Onderhoud 49 41 Saneringsheffing 0 0 Beheer 57 54 transparant beeld op van de financiële inzet en resulta- Overige uitgaven –3 –1 Verhuurderheffing 20 18 Rentelasten 48 49 ten per rol. In nevenstaande figuur zijn deze kasstromen Investeringen 25 29 Mutatie leningenportefeuille 34 30 weergegeven.
Huurinkomsten 230 227 2017 (enkelvoudig)
Verkoopopbrengsten 52 34 2016 (enkelvoudig) in mln. euro’s
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > DrieKamerModel 45
Vastgoedkamer Maatschappelijke kamer De Vastgoedkamer richt zich op het zo efficiënt mogelijk De Maatschappelijke kamer bekostigt activiteiten van exploiteren van het vastgoed en het realiseren van de de Vastgoedkamer die niet marktconform of kosten transformatieopgave uit de portefeuillestrategie. dekkend zijn. De Maatschappelijke kamer heeft de De Vastgoedkamer wordt beoordeeld op het ‘dividend’ opdracht om het budget dat zij van de Vermogens dat zij aan Woonbron uitkeert. Het dividend bedraagt in kamer ontvangt, zo effectief mogelijk in te zetten voor 2017 € 233 mln. Dit werd gegenereerd middels het onze maatschappelijke taken: huurmatiging, intensiever exploiteren van vastgoed (direct rendement) en het beheer en onderhoud, leefbaarheid, het onrendabele verkopen van vastgoed (gerealiseerd indirect rende- deel van investeringen en korting bij verkoop van ment). Het daadwerkelijk gerealiseerde rendement ligt woningen. lager. Dit wordt aangevuld door bijdragen vanuit de Maatschappelijke kamer. In 2017 bedraagt de maat- Vermogenskamer schappelijke bijdrage € 87 mln.; € 3 mln. meer dan in De Vermogenskamer is een schakel tussen de Maat- 2016. Dit verschil kan voor een belangrijk deel worden schappelijke kamer en de Vastgoedkamer, die zorgt verklaard door een hogere bijdrage voor onderhoud. voor financiële continuïteit. De hoogte van het budget dat de Vermogenskamer aan de Maatschappelijke kamer beschikbaar stelt, is afhankelijk van dividend dat het vastgoed genereert, de te betalen rentelasten en de gewenste groei van het eigen vermogen. Ook verstrekt de Vermogenskamer budget aan de Vastgoedkamer ten behoeve van marktconforme, rendabele investeringen.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 46 Risicobeheersing
Ieder jaar definiëren we onze (strategische) risico’s portefeuille ultimo 2017. Het aangaan van nieuwe Over elke treasurytransactie neemt het bestuur en nemen we maatregelen om ze te ondervangen, derivaten wordt beperkt tot de mogelijkheden zoals een besluit na advisering door de Treasurycommissie, dan wel te zorgen dat we voldoende zijn voorbereid opgenomen in het Reglement financieel beleid en waarin ook een externe deskundige zitting heeft. Ook wanneer de risico’s zich manifesteren. Bijlage 1 toont beheer, het treasurystatuut en het ‘Besluit Toegelaten vindt ten aanzien van elke transactie integrale toetsing de onderkende (strategische) risico’s. Daarbij zijn de Instellingen Volkshuisvesting’ (BTIV). plaats door de afdeling Control. beheersmaatregelen benoemd en is het effect van die maatregelen toegelicht. Periodiek rapporteren Woonbron hanteert een actieve monitoring ten aanzien Woningen Verkocht onder Voorwaarden we over de effectiviteit van de beheersmaatregelen van zijn leningen- en derivatenportefeuille. Zowel de Een bijzondere post op onze balans is de voorraad in onze interne verantwoordingsrapportages. leningenportefeuille als de derivatenportefeuille brach- woningen Verkocht onder Voorwaarden (VoV) en de ten we in 2017 in omvang terug. Acht derivaten met terugkoopverplichting die hier aan de passivazijde uit Financieringsrisico’s een nominale waarde van € 123,3 mln., waarvoor voortvloeit. De druk van externe toezichthouders om In ons treasurystatuut, dat we jaarlijks actualiseren, we met de bank een breakclausule waren overeen een eventueel risico op deze voorraad af te wenden benoemen we de kaders voor het beheersen van de gekomen, zijn medio 2017 voortijdig beëindigd door is groot. Aangezien dit onze solvabiliteit nadelig beïn- financieringsrisico’s. Deze risico’s worden periodiek deze door te laten zakken in vastrentende leningen. vloedt hebben we een maximum gesteld aan de door de Treasurycommissie besproken en leiden, Hierdoor is het liquiditeitsrisico volledig en structureel omvang van de VoV-voorraad van € 1 mld. We bouwen waar nodig, tot een bijstelling van de uitgangspunten geëlimineerd en kan de liquiditeitsbuffer fors worden deze voorraad de komende jaren af door woningen die we in ons jaarplan opnemen. gereduceerd. Ook is de rapportageverplichting con- vaker vrij (zonder voorwaarden) te verkopen, dan wel form het BTIV substantieel gereduceerd. Ultimo 2017 door teruggekochte VoV-woningen te gaan verhuren. Ter afdekking van het renterisico op variabele rente heeft Woonbron nog slechts één derivaat met een financiering maakt Woonbron gebruik van derivaten. breakclausule (nominale waarde € 25 mln.) waarvoor Operationele risico’s Alle door Woonbron afgesloten derivaten (uitsluitend een relatief geringe liquiditeitsbuffer aangehouden De beheersing van de operationele risico’s vindt op payer swaps) zijn gekoppeld aan specifieke leningen, moet worden. We monitoren de omvang van de beno- twee manieren plaats. Aan de ene kant door preventie. zodat er sprake is van een effectieve hedge. De nomi- digde liquiditeitsbuffer elk tertiaal. Het derivatenrisico Deze bestaat uit het opstellen, onderhouden en opti- nale waarde van onze derivaten bedraagt € 181 mln. wordt hiermee voldoende beheerst. maliseren van de werkprocessen, in combinatie met per eind 2017. Dit is 14,0% van de totale leningen het uitvoeren van risicoanalyses en het formuleren van
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Organisatie > Risicobeheersing 47
beheersmaatregelen. Aan de andere kant door mitiga- tie. Door het uitvoeren van gerichte interne controles geven we invulling aan deze maatregel. Ons risico management is ingericht op basis van het ‘three lines of defense-model. Bestuur, directie en management zijn primair verantwoordelijk voor de realisatie van de strategie en voor de daarvan afgeleide doelstellingen. Het lijnmanagement op de diverse organisatieniveaus is primair verantwoordelijk voor de goede sturing en beheersing van de organisatie, op het managen van de risico’s die met de bedrijfsvoering samenhangen en op de volledigheid en betrouwbaarheid van de verant- woordingsinformatie. De tweede lijn is verantwoordelijk voor de structuur en inrichting van de organisatie en de derde lijn staat voor de interne auditfunctie: deze voorziet de hoogste leiding van aanvullende zekerheid over de kwaliteit van sturing en beheersing. De interne auditafdeling voert daartoe (op basis van het jaarplan audit) onderzoeken uit naar opzet, bestaan en werking van genomen beheersmaatregelen. Voorbeelden in 2017 zijn de audits op Onderhoud en het VvE Beheer.
In 2017 is aandacht besteed aan de IIA-(Instituut van Internal Auditors) standaarden. Dit zijn richtlijnen voor internal auditors om te voldoen aan kwaliteitseisen. Het Internal Audit Ambition Model (IIAM) ondersteunt de implementatie en borging van deze kwaliteitseisen. Bovendien geeft IIAM inzicht in het volwassenheids niveau van de interne auditfunctie.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Loopbaanregie 48 Ik krijg de kans om Venusil van Dongen, verhuurmakelaar mezelf te blijven regio Delft ontwikkelen
Corporaties in Beweging biedt corporatie medewerkers de mogelijkheid om zelf regie te nemen over hun loopbaan via bijvoorbeeld een stage. Ik liep stage bij Vidomes. Dit bood me de kans om in de functie van projectleider te kruipen. Die afwisseling was precies waar ik naar op zoek was. Ik maakte kennis met een andere werkwijze: de projectmatige aanpak. Bij Vidomes zagen ze op hun beurt hoe ik snel kan schakelen. Een frisse kijk voor beide partijen. En ikzelf kreeg precies waar ik naar op zoek was: variatie in mijn huidige werk en het opdoen van nieuwe kennis.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 49 Strategie & governance
In 2017 gingen we verder op de ingeslagen weg van Bewonersparticipatie Belangrijke zorg van de huurders zijn de omvang en het bedrijfsplan 2015-2017 ‘Passie voor de kerntaak’. De Concernparticipatieraad Woonbron (CPRW) is de ontwikkeling van de sociale voorraad. Deze zorg speelt Dit vroeg onverminderde aandacht om onze doelstel- vertegenwoordiging van onze bewoners, waarmee in elk van onze gemeenten, aangezien in alle woon lingen te realiseren. We sloegen geen nieuwe wegen Woonbron volgens de Overlegwet afstemt. Naast de visies een afname van de sociale voorraad is voorzien. in. Wel had de Woningwet grote invloed, onder meer halfjaarlijkse overleggen vond op diverse momenten In Dordrecht en Rotterdam is deze daling absoluut, in via de prestatieafspraken die we voortaan maken afstemming plaats over een breed scala aan onder Delft en Nissewaard relatief. Wij delen op hoofdlijnen met ieder van de gemeenten waarin wij actief zijn. werpen. Adviezen werden onder meer uitgebracht deze zorg van onze bewoners. Hieronder leest u meer Niet alleen de invloed van de gemeenten, maar ook over de huurverhoging, het bod op de woonvisies van over onze standpunten ten aanzien van de woonvisies van onze bewoners is groter geworden. onze gemeenten, de splitsing van ons bezit in DAEB van de gemeenten waarin wij actief zijn. en niet-DAEB en een vernieuwing van de structuur waarmee de CPRW inspraak heeft op de besluitvorming We willen meer dan de wettelijke invulling geven binnen Woonbron. Ook tekende de CPRW dit jaar alle aan participatie. De CPRW zag de laatste jaren steeds prestatieafspraken met de vier gemeenten waarin we meer op zich afkomen, maar had minder mensen om opereren. die toegenomen druk tegemoet te komen. Om de
Realisatie Doel 2017 Realisatie Prestatie-indicator 2016 (jaarplan) 2017
Waardering gemeenten Waardering gemeenten over nakomen prestatieafspraken 7,4 7,0 7,51
Onze KPI op het gebied van governance, de tevredenheid van gemeente over ons handelen, behaalde PI KPI wordt eenmaal per jaar gemeten.
1 Gewogen gemiddelde beoordelingen Delft, Dordrecht, Nissewaard en Rotterdam.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategie & governance 50
bewonersparticipatie te versterken ondernamen we de statuten van dochterondernemingen in lijn te zijn met de CPRW een aantal stappen in 2017. De CPRW van de Woningwet. Eind 2017 zijn daarvoor de statuten richtte eind 2017 een nieuwe stichting op. De toegang van Woonbron Holding B.V. gewijzigd. Verder is een Meepraten over tot de CPRW is niet langer afhankelijk van deelname aantal verbonden ondernemingen opgeheven. De aan aan één van de bewonersverenigingen. Iedere bewoner Woonbron verbonden ondernemingen per eind 2017 het beleid van heeft toegang tot het bestuur van de CPRW. We hopen staan in bijlage 2. hierdoor de aantrekkelijkheid van het bestuurslidmaat- Woonbron? schap van de CPRW te vergroten. Het implementatietraject voor de nieuwe Woningwet rondden we in mei 2017 formeel af. Vanaf dat moment In 2017 startten we met de CPRW ook een wervings zijn alle vereisten van de Woningwet belegd in reguliere campagne. Deze kan leiden tot een grotere diversiteit processen. Daarnaast hebben we een permanente en meer representatieve afspiegeling van ons bewoners- monitoring op nieuwe wet- en regelgeving waarmee Natuurlijk wil ik dat! bestand. Zo wordt de CPRW meer toekomstbestendig. we steeds onze compliance waarborgen. Jij ook?
Deze moet in 2018 leiden tot een versterking van Prestatieafspraken de CPRW. Uit het overleg is een structuur gekomen We maakten voor 2017 prestatieafspraken met alle waarbij de CPRW de hoofdlijnen bewaakt. Naast gemeenten waarin we actief zijn. Daarmee legden de CPRW zijn er stadsgroepen en themagroepen. we vast wat we in 2017 bijdroegen aan goed en De samenstelling van die groepen wisselt. Zo kan betaalbaar wonen voor onze klanten in Delft, Dordrecht, iedere huurder, met meer of minder tijd, kennismaken Nissewaard en Rotterdam. De prestatieafspraken met ons beleid en meedenken over de juiste koers. maken voor onze klanten en partners inzichtelijk wat we doen en wat ze van ons mogen verwachten. Eind Woningwet 2017 ondertekenden we in Rotterdam, Dordrecht De nieuwe Woningwet ging per 1 juli 2015 in. en Nissewaard ook de afspraken voor 2018. In Delft De implementatie is een omvangrijk traject waarmee verschoof de ondertekening om praktische redenen we ook in 2017 bezig waren. Door een gestructureerde naar medio januari 2018. Onze plannen voor het aanpak wisten we de implementatie van de Woningwet komende jaar kwamen na goede inhoudelijke gesprek- relatief geruisloos te laten verlopen. In 2017 werd ken met gemeenten en huurdersvertegenwoordiging onder meer het scheidingsplan DAEB / niet-DAEB tot stand. definitief. Ook verminderden we het aantal verbonden ondernemingen. In de nieuwe Woningwet zijn strengere Heeft u interesse in de prestatieafspraken 2017? regels opgenomen voor verbonden ondernemingen en Op de pagina Publicaties op onze website vindt u deze. dochtermaatschappijen. Per 31 december 2017 dienden
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Strategie & governance 51
Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) middelen die we beschikbaar hebben via een daarvoor door nieuwbouw. Voor dit project tekenden we op Carnisse is ‘onze’ wijk binnen het gebied van het NPRZ. geldende vermindering van de verhuurderheffing. 4 juli 2017 een samenwerkingsovereenkomst met de We bezitten zo’n 650 woningen in de wijk, waarvan een Deze krijgen we voor onze investeringen in ons eigen gemeente, waarin precies is vastgelegd welke middelen relatief groot deel is verkocht onder voorwaarden. bezit op Zuid. Dit maakt het mogelijk om op strategi- door ons en door de gemeente worden ingezet, en Hiermee zijn we in staat om de rol van betrokken sche locaties in Carnisse bezit te verwerven, dat op hoe de rolverdeling is in het verwerven, beheren en buurman te vervullen, omdat we in veel straten in de termijn dan makkelijker door een andere partij her uiteindelijk herontwikkelen van dit stukje van de wijk wijk een positie hebben. We zetten sterk in op beheer, ontwikkeld kan worden. Specifiek werken we aan Carnisse. We verwerven 138 woningen en 1 bedrijfs- onder meer via de inzet van twee wijkconciërges. plannen voor de Urkersingel en directe omgeving. ruimte. In totaal zetten we voor al onze werkzaamheden Zij vormen een onmisbare schakel tussen bewoners, Hier informeerden we in 2017 woningeigenaren over in Carnisse € 17 mln. in vanuit de verminderingsregeling gemeente en andere organisaties in de wijk. Zij combi- onze intentie om woningen op te kopen, zodat deze verhuurderheffing. De gemeente zet € 10 mln. in. neren de rol van complexbeheerder voor Woonbron op termijn kunnen worden gesloopt en vervangen met de rol van beheerder van de gemeente voor de wijk als geheel. Woonbron en gemeente Rotterdam bekostigen hun inzet samen. Met Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) nemen we de verantwoordelijkheid om noodzakelijk onderhoud uit te voeren en om voldoende onderhoudsreserves op te bouwen. Tot en met 2018 leveren we daarnaast onze bijdrage aan VVE010. Deze organisatie zorgt, met name op Zuid, voor het activeren en ondersteunen van VvE’s. Voor volgende jaren bespreken we met de gemeente, de andere corporaties en de Autoriteit Woningcorporaties of en hoe we onze inzet voortzetten.
In 2016 hadden we discussie met de gemeente Rotterdam over onze rol in het NPRZ, specifiek bij het aanpakken van de particuliere woningvoorraad op Zuid. Ons standpunt is dat dit primair de verantwoordelijk- heid is van particulieren en kredietverstrekkers, niet van corporaties. Wij vinden het niet uitlegbaar dat middelen van onze huurders worden besteed aan huiseigenaren die zelf niet of onvoldoende in hun bezit investeren. Wel doen we extra investeringen in Carnisse met de
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 52 Verslag Raad van Commissarissen
2017 was voor de Raad van Commissarissen een jaar Een commissie binnen de RvC heeft de overgang Inleiding met nieuwe uitdagingen. Al vroeg in het jaar werden begeleid naar een nieuwe accountant. Er is een zorg Woonbron heeft de afgelopen jaren een consistent we geïnformeerd over de mogelijke fusie met Stichting vuldig proces gevolgd waarin via een programma van beleid gevierd om zijn corporate governance te ver Humanitas Huisvesting (SHH). De RvC en de bestuur- eisen een nieuwe accountant is geselecteerd. Er von- beteren en verder in lijn te brengen met sectorbreed ders hebben hierover uitgebreid gesproken. Voor beide den vervolgens twee inschrijvingen plaats, waaruit een gedragen best practices, Woonbron onderschrijft de gaf de continuïteit voor de bewoners van SHH de voorkeur is bepaald. De RvC is zeer content met de Governancecode woningcorporaties en neemt deze als doorslag. Met dit gegeven ging Woonbron de fusie benoeming van BDO als accountant. uitgangspunt bij zijn werkzaamheden. In dit hoofdstuk onderhandelingen in. Wekelijks werd de RvC op de beschrijft Woonbron zijn governancestructuur en zijn hoogte gehouden van het due diligence-onderzoek. Tot slot is het resultaat van Great Place to Work noe- naleving van de Governancecode woningcorporaties. Voor het goedkeuren van de bieding en het informeren menswaardig. De titel ‘best workplace’ is fantastisch. over het proces zijn extra vergaderingen georganiseerd. Dit is voor de RvC een teken dat Woonbron op de Governancestructuur juiste weg is. Het dagelijks beleid van Woonbron wordt bepaald Een andere uitdaging was de totstandkoming van een door de Raad van Bestuur (RvB). Bij de besluitvorming nieuw bedrijfsplan. De wens om aan de ene kant een Hans van der Vlist, voorzitter Raad van Commissarissen betrekt de RvB het advies van het directieteam (DT). stabiele organisatie te zijn die passende huisvesting De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op biedt aan hen die het nodig hebben en anderzijds de het beleid van de RvB en de strategie. vastgoedkwaliteit te verbeteren, te kunnen verduur zamen, te digitaliseren en lage bedrijfslasten te hebben Raad van Bestuur was voer voor goede inhoudelijke gesprekken. De besluitvorming in de RvB vindt plaats krachtens de De komende jaren volgt de RvC de ontwikkelingen statuten en het bestuursreglement. De statuten geven en houdt toezicht op het realiseren van de gestelde regels aan de RvB, de taken en de bevoegdheden van doelen. de RvB en de verantwoording door de RvB. De statuten geven ook informatie over besluiten die de RvB ter goedkeuring moet voorleggen aan de RvC, daarnaast is het bestuursreglement bedoeld om op basis van de
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Verslag Raad van Commissarissen 53
organisatiefilosofie en good governance de taken en Accountant website openbaar heeft gemaakt. Elke medewerker is verantwoordelijkheden te verdelen. Hierdoor wordt De accountant wordt benoemd door de RvC, het contractueel gebonden zich aan deze code te houden. ook invulling gegeven aan onafhankelijkheid, integriteit functioneren van de accountant wordt ten minste één en verantwoordingsplicht van de RvB. keer per vier jaar geëvalueerd door de RvB en de Klokkenluidersregeling en klachtenreglement Auditcommissie, de uitkomsten hiervan worden bespro- Woonbron heeft daarnaast een klokkenluidersregeling. Raad van Commissarissen ken in de voltallige RvC. Vanwege de kwalificatie van Medewerkers die het vermoeden van een misstand De RvC houdt toezicht op het functioneren van de Woonbron als OOB is in 2017 een nieuwe accountant hebben, kunnen deze desgewenst anoniem melden aan RvB en de algemene gang van zaken binnen Woon- aangetrokken. Na een zorgvuldige selectie is BDO de het meldpunt. De regeling borgt dat de melding wordt bron. De RvC adviseert daarnaast de RvB gevraagd controlerend accountant. onderzocht en dat de betreffende medewerker niet en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming hoeft te vrezen voor sancties. Medewerkers kunnen deze (en eventuele schorsing of ontslag) van de RvB en stelt Governancecode Woningcorporaties (GVC) regeling via het medewerkersportaal van Woonbron de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de bestuur- Woonbron onderschrijft de GVC en neemt deze als raadplegen. Externen worden via de site geattendeerd der vast. De RvC geeft de accountant opdracht voor uitgangspunt voor zijn werkzaamheden. Woonbron op de mogelijkheden om misstanden te melden. de controle van de jaarstukken. De samenstelling en voldoet aan alle eisen en aanbevelingen, maar wijkt op Tot slot beschikt Woonbron ook over een klachten verantwoording van de RvC zijn nader beschreven in een enkel punt af. De bestuurders zijn voor onbepaalde reglement voor klachten van bewoners en is het aan het RvC-reglement. De besluitvorming wordt voor tijd benoemd in plaats van voor een periode van vier jaar. gesloten bij een regionale klachtencommissie. bereid en gefaciliteerd door de drie commissies van Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen en Richard Sitton zijn de RvC, te weten de Remuneratiecommissie, de Audit- beiden benoemd vóór de wijziging van de Woningwet Tegenstrijdig belang en nevenfuncties Raad commissie en de Commissie Maatschappij. op 1 juli 2015 en Woonbron is gebonden aan een van Bestuur arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Er vonden in het verslagjaar geen transacties plaats met Directieteam tegenstrijdige belangen door de Raad van Bestuur en/ Woonbron kent een directieteam. Het DT komt weke- Een belangrijk onderdeel van de GVC is de visitatie, of een van de bestuurders. De RvC heeft geen aanwij- lijks bijeen. De ene week bespreken de regiodirecteu- Woonbron laat zich één keer per vier jaar visiteren zingen dat zich transacties met mogelijk tegenstrijdige ren de stand van zaken in de operatie, de andere week waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven belangen van de RvB hebben voorgedaan. Voor de komen besluiten en strategische onderwerpen aan bod over het volkshuisvestelijke en maatschappelijke nevenfuncties van de bestuurders wordt verwezen in een grotere samenstelling (regiodirecteuren en presteren. Op 23 december 2015 is de laatste visitatie naar www.woonbron.nl/publicaties stafmanagers, DT plus). Het DT heeft een adviserende afgerond met een positief oordeel. De volgende rol aan de RvB. De RvB neemt bij zijn besluit het advies visitatie gaat in 2019 plaatsvinden. Risicomanagement en interne beheersing van het DT mee in zijn afweging. De RvB neemt zelf- De onderdelen van het interne risicobeheersing standig zijn besluit. Integriteitscode en controlesysteem bij Woonbron zijn beschreven. Woonbron vindt het van groot belang dat medewerkers Op basis van de managementletter 2016, het accoun- integer en betrouwbaar handelen. Daarom beschikt tantsverslag 2016 en de managementletter 2017 zijn Woonbron over een integriteitscode die het via de verschillende acties uitgezet om het risicomanagement en de interne beheersing te verbeteren.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Verslag Raad van Commissarissen 54
Permanente educatie bestuurders werkt in het RvC-reglement. Onderdelen daarvan zijn: In de reguliere vergaderingen werden jaarverslag, De RvB moet zich blijvend ontwikkelen door middel )) de profielschets van de RvC-leden; tertiaalrapportages, projectkaders en bijbehorende van trainingen en cursussen. Daarbij wordt aandacht )) benoeming en het rooster van aftreden; bestuursbesluiten besproken. besteed aan gewenst gedrag. Beide bestuurders )) inrichting van de informatievoorziening. behaalden hun permanente-educatiepunten. Bert Belangrijke items uit de zelfevaluatie op 26 september Wijbenga van Nieuwenhuizen haalde er 85, Richard Leden Raad van Commissarissen 2017 zijn: Sitton 41,50. De RvC bestaat op 31 december 2017 uit vijf personen. )) de teambuilding tussen de RvC-leden; De zittingsduur als RvC-lid is maximaal twee keer vier )) onverenigbaarheden; Uitspraken geschillencommissie 2017 jaar zoals vastgelegd in de governancecode en het )) portefeuilleverdeling; De RvC is geinformeerd over de uitspraken van de RvC-reglement. De RvC heeft in september 2017 )) waarneming voorzitterschap; geschillencommissie. In 2017 ontving de commissie mevrouw M.B. van Leeuwen benoemd tot commissaris. )) ontwikkeling huurdersorganisatie; 22 Woonbrongerelateerde klachten. Over 2016 Per 1 oktober 2017 was de heer J. van der Vlist tijdelijk )) aandacht voor de relatie tussen commissies resteerde nog 1 klacht die in 2017 is afgehandeld en niet actief als commissaris. Per dezelfde datum is hij en de raad; inzake 1 klacht zal de commissie in 2018 een uitspraak benoemd als waarnemend secretaris-generaal van het )) functioneren van de bestuurders (voorbereiding doen. Van de 22 klachten die de geschillenkommissie in Ministerie van Binnenlandse Zaken. Het gaat om een beoordelingsgesprekken). 2016 in behandeling heeft genomen is er 1 tijdens de tijdelijke benoeming en behelst onder meer de werving procedure opgelost en 8 zijn niet ontvankelijk verklaard van een nieuwe kandidaat voor deze functie. De Autori- De RvC neemt de uitkomsten uit deze zelfevaluatie en in 1 zaak was de geschillencommissie niet bevoegd teit Woningcorporaties valt onder hetzelfde Ministerie. ter harte. om een uitspraak te doen. Van de uiteindelijke 12 Vanwege een mogelijke onverenigbaarheid heeft de uitspraken zijn er 4 gegrond en 8 ongegrond verklaard. heer Van der Vlist zijn functie bij Woonbron tijdelijk Belangrijke onderwerpen in 2017 Van de 12 klachten waarover de geschillencommissie neergelegd. Hij zal per 1 april 2018 terugkeren. Meer De RvC heeft in 2017 verschillende onderwerpen een uitspraak heeft gedaan had 1 klacht betrekking gegevens over de RvC-leden kunt u vinden in bijlage 4. besproken en waar nodig goedgekeurd, zoals: op overlast, 5 klachten op onderhoud, 4 klachten op )) benoeming BDO tot accountant; financiën en 2 klachten op overig zaken. De tijd tussen Activiteiten van de Raad van Commissarissen )) betaalbaarheid en beschikbaarheid; indiening en afhandeling was gemiddeld 81 dagen1. De RvC kwam in 2017 formeel zes keer in vergadering )) voortgang van de organisatieontwikkeling; bijeen. Daarnaast werd een tweedaagse bijeenkomst )) risicomanagement; Verantwoordelijkheden RvC gehouden over de strategie. Naast deze vergaderingen )) (voorbereiding van) project- en investeringsvoorstel- De besluitvorming van de RvC vindt plaats op basis waren er besprekingen in verschillende commissies en len (nieuwbouw Cornelis Evertsenstraat Dordrecht, van de statuten en het RvC-reglement. De statuten tijdens diverse bijeenkomsten. De RvB, de bestuursse- renovatie Snoekenveen in Spijkenisse, renovatie geven regels over onder meer samenstelling, benoe- cretaris en de manager Finance zijn aanwezig tijdens De Kreek); ming, taken en bevoegdheden. De werkzaamheden, deze besprekingen. Verder kan de RvB tijdens vergade- )) onderbouwing afwikkeling derivaten; taken en bevoegdheden van de RvC zijn nader uitge- ringen en besprekingen specifieke kennis inroepen )) Woongebouw de Kreek kreeg veel aandacht, onder door een medewerker mee te nemen. meer via een aparte discussie en een bezoek van de 1 Norm is 3 maanden.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Verslag Raad van Commissarissen 55
RvC aan het gebouw om de situatie ter plaatse te toezichthouder op het gebied van financiële aspecten, )) auditplan BDO over 2017; beoordelen. Gezien de omvang van de benodigde en het traceren en benoemen van risico’s ten aanzien )) programmabesluit 6 hoog fase 2 renovatie; investering en de ingrijpende gevolgen voor de vele van de door de RvC te nemen besluiten. Samenstelling, )) update reglement financieel beleid en beheer bewoners, was deze aandacht gewenst; taken en werkwijze liggen vast in het Reglement voor en treasurystatuut; )) kader en overzicht van dochterondernemingen de Auditcommissie. De Auditcommissie bestaat uit )) jaarplan Verbetermanagement & audit; en verbonden ondernemingen; de RvB, twee leden van de RvC en twee leden van het )) fusievoorstel Humanitas Huisvesting; )) actualisatie governancestructuur in verband management. De commissie komt zes keer bijeen. )) volmacht Rabobank; met Woningwet en Governancecode; )) concept managementletter 2017; )) update reglement financieel beleid en beheer De Auditcommissie zal de RvC bijstaan bij de toezicht- )) jaarplannen 2018; en treasurystatuut; houdende taak van de RvC en met name: )) jaarplan 2018 Woonbron; )) samenstelling RvC in 2017 vanwege vertrek )) bespreken van de jaarrekening en )) jaarplan 2018 treasury; van een van de commissarissen; de managementletter; )) jaarplan 2018 Verbetermanagement & audit; )) programmabesluit de Kreek / Snoekenveen- )) beoordelen van de begroting en )) auditcharter 2018; Spijkenisse / Sagenbuurt fase 3 / plan van aanpak de begrotingsprocedure; )) meerjarenbegroting 2018-2027; Carnisse / 6 hoog fase 2 renovatie (IJsselmonde); )) beoordelen van de financiële jaarcijfers. )) bedrijfsplan 2018-2020; )) fusie met Humanitas Huisvesting (o.a. de bieding )) uitkomsten audit VvE’s. en het fusievoorstel); Verslag van de Auditcommissie )) bedrijfsplan 2018-2020; De Auditcommissie kwam in 2017 zes keer bij elkaar. Commissie Maatschappij )) begroting 2017, jaarplan 2018, de meerjarenbegro- Aandachtsgebieden die besproken zijn: De Commissie Maatschappij heeft als doel het facilite- ting 2018 – 2027, het bestuursverslag, de jaarreke- )) benoeming BDO tot accountant; ren, ondersteunen en adviseren van de RvC in zijn rol ning en de portefeuillestrategie; )) frauderisicoanalyse Woonbron; als toezichthouder op het gebied van verbinding met )) benoeming nieuwe commissaris; )) beoordeling WSW de maatschappij en toegankelijkheid, mede in het )) besluit volmacht in verband met nieuwe kredietfaciliteit; )) afkoop derivaten; kader van een actieve opstelling van de RvC. Samen- )) vaststelling bod prestatieafspraken 2018; )) afronding project EVI; stelling, taken en werkwijze liggen vast in het Regle- )) vaststellen van het bestuursverslag 2016 )) uitverhuisbesluit De Kreek; ment voor de Commissie Maatschappij. De Commissie en goedkeuren van de jaarrekening 2016; )) accountantsverslag 2016; Maatschappij bestaat uit de RvB, twee leden van de )) een gesprek met de accounthouders van het WSW; )) jaarrekening 2016, bestuursverslag 2016; RvC en drie leden van het management. De commissie )) plan van Aanpak op Privacy; )) programmabesluit De Kreek; komt zes keer bijeen. )) presentatie over het programma Cultuurkracht. )) bod Prestatieafspraken 2018; )) programmabesluit Sagenbuurt fase 3; De Commissie Maatschappij faciliteert de RvC bij de Auditcommissie )) NPRZ-project en businesscase Urkersingel; toezichthoudende taak van de RvC en met name: De Auditcommissie heeft als doel het faciliteren, )) fusie met Humanitas Huisvesting; )) bespreken van de prestatieafspraken; ondersteunen en adviseren van de RvC in zijn rol als )) afronding project Woningwet; )) betere besluitvorming in de RvC ten aanzien van
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Verslag Raad van Commissarissen 56
beleids- en investeringsbeslissingen als balans tussen overeenkomsten. Hierin zijn afspraken gemaakt over Remuneratie de financiële en de maatschappelijke opgave; bijvoorbeeld salariëring, pensioenvoorziening, neven De RvC past de honoreringregeling voor commissaris- )) cultuur en legitimiteit van de organisatie. activiteiten en declaratiemogelijkheden. De Remunera- sen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorpo tiecommissie bestaat uit twee leden van de RvC. raties (VTW) toe, passend binnen de Wet Normering Verslag van de Commissie Maatschappij De commissie komt zes keer per jaar bijeen. Topinkomens (WNT). Voor de vergoeding wordt ver De Commissie Maatschappij kwam in 2017 zes keer De Remuneratiecommissie faciliteert de RvC bij de wezen naar bijlage 4. bijeen. Aandachtsgebieden die besproken zijn: toezichthoudende taak van de RvC en met name: )) duurzaamheid; )) beoordelen en bespreken functioneren RvB; Selectie van een nieuwe commissaris )) Koopgarant; )) intensieve voorbereiding van de functionerings In 2017 is een nieuwe commissaris geworven. )) NPRZ-project en businesscase Urkersingel; gesprekken van de bestuurders; Op woensdag 24 mei 2017 is een online-advertentie )) privacy & informatiebeveiliging; )) beoordelen en bespreken statuten en RvC-reglement; gepubliceerd op de websites van NRC Carrière, )) vastgoedkwaliteit; )) voorbereiden en bespreken zelfevaluatie RvC; VKbanen/Intermediair, LinkedIn, VTW, Woonbron )) huurverhoging 2017 en huurbeleid; )) aanpak en procedure werving commissarissen; en DirectieWerf. Tevens is gebruikgemaakt van de )) bestuursverslag 2016 (met jaarrekening 2016); )) verslag Remuneratiecommissie; Topbanenmodule van VKbanen/Intermediair, waarbij de )) programmabesluit De Kreek; )) nevenactiviteiten van de bestuurders. vacature middels banners wordt gepromoot bij mensen )) prestatieafspraken; die toezichthoudende vacatures bekijken of hebben )) bewonersparticipatie; Verslag van de Remuneratiecommissie: bekeken. Mediabureau Brockmeijer heeft de vacature )) cultuur; De Remuneratiecommissie kwam in 2016 zes keer op Facebook gepromoot. Daarnaast zijn actief kandida- )) programmabesluit Sagenbuurt fase 3 bijeen. Aandachtsgebieden die besproken zijn: ten in ons bestand en netwerk benaderd met de vraag sloop en nieuwbouw; )) jaarlijkse evaluatie RvB en verdeling van de taken; of ze belangstelling hadden voor deze positie bij )) programmabesluit 6 hoog fase 2; )) jaarlijkse zelfevaluatie RvC; Woonbron. Het wervings- en selectiebureau Directie- )) fusievoorstel Humanitas Huisvesting; )) profiel RvC; Werf heeft 95 reacties op de advertentie en de search )) bedrijfsplan Woonbron 2018-2020; )) terugbetaling VPL/OVP; activiteiten gekregen, waarvan 75 tot concrete )) jaarplan 2018; )) handleiding meldingen van integriteitsschendingen sollicitatie hebben geleid (22 vrouwen, 53 mannen). )) portiekaanpak schoon, heel en veilig; bij woningcorporaties; We hebben uiteindelijk met 17 kandidaten een sollicita- )) evaluatie prestatieafspraken; )) tijdelijke waarneming voorzitterschap; tiegesprek gevoerd (5 vrouwen, 12 mannen), die zich )) SROI; )) honorering RvC 2017; na het gesprek nog allen kandideerden. Op basis van )) incassoaanpak. )) voorbereiden Visie op toezicht en besturen; deze gesprekken is één kandidaat voorgedragen aan )) bijscholing RvC; de voltallige RvC, waarna zij is benoemd. De OR heeft Remuneratiecommissie )) nevenactiviteiten RvB; positief advies gegeven. De Autoriteit woningcorpora- Deze commissie vervult namens de RvC de werkgevers- )) integriteit RvC; ties heeft een positieve zienswijze afgegeven. Op rol voor de RvB van Woonbron. Deze werkgeversrol )) werving en selectie nieuwe commissarissen; 2 oktober 2017 is de termijn van mevrouw J. van den krijgt onder meer gestalte door het sluiten van arbeids )) herbenoeming commissarissen. Hul-Omta geëindigd en is mevrouw M.B. van Leeuwen benoemd.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Verslag Raad van Commissarissen 57
Functioneren bestuurders gesprekken van de bestuurders. Beide partijen spreken overhandigde, volgden twee inspirerende sessies. Ieder jaar is er een gesprek over het functioneren van hun waardering uit voor wat door Woonbron en zijn Eén over de klant, één over vastgoedkwaliteit. De de bestuurders. Dat gesprek wordt voorbereid door vijf medewerkers is verricht, de open communicatie en het aanwezigen kregen volop de ruimte vragen te stellen gesprekken met verschillende Woonbron-medewerkers vertrouwen in de toekomst. en in discussie te gaan. Het leverde een boeiende die veel met de bestuurders werken. De bestuurders sessie op. bereiden het gesprek voor met een zelfbeoordeling. Verantwoordingsdag De Remuneratiecommissie voert de gesprekken met de Op 20 juni 2017 ontvingen we onze genodigden in Permanente educatie voor bestuurders. Het verslag wordt gedeeld en besproken De Machinist in Rotterdam. Zo’n zeventig belangstel- de Raad van Commissarissen met de hele RvC. lenden, onder wie vertegenwoordigers van de CPRW, In 2015 is een permanente educatie voor commissaris- lokale huurdersorganisaties, gemeenten en samenwer- sen vanuit de VTW ingevoerd. De RvC wil blijvend zijn Huurdersorganisatie kingspartners, werden hartelijk welkom geheten door kennis ontwikkelen door trainingen en cursussen, Woonbron heeft een huurdersorganisatie, genaamd Hans van der Vlist (voorzitter Raad van Commissarissen daarbij wordt aandacht besteed aan gewenst gedrag. de Concern Participatie Raad Woonbron (CPRW). Woonbron). Bert Wijbenga nam daarna het woord De afgeronde permanente-educatiesystematiek is In de CPRW zijn alle bewonerscommissies verenigd. om terug te blikken op 2017 en uit te wijden over hierop van toepassing. In het jaar 2017 diende ieder Het contact tussen de RvC en de CPRW verloopt in de strategische pijlers en prioriteiten in 2018. RvC-lid minimaal vijf PE-punten behalen (zie bijlage 4). de regel via de commissarissen die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd. De huurders Lilian Klinkenberg en Romée van Barneveld leidden Tot slot commissarissen hebben gedurende het jaar informeel de levendige sessie over de klant. Een goede vastgoed- Gebaseerd op het door hem gevoerde toezicht en op contact met de huurdersorganisatie. Eén keer per jaar kwaliteit leidt tot een goede verstandhouding met je rapportages van derden, spreekt de RvC zijn waar is formeel overleg geweest met de RvC en CPRW. klant. Een goede verstandhouding vormt de basis voor dering uit voor de door Woonbron in 2017 geleverde In 2017 is een intensief project gestart, gericht op een enthousiaste klant. Wat doet Woonbron naast het prestaties en bedankt hiervoor bestuur en medewer- vernieuwing, verjonging en versterking van de CPRW. verbeteren van de vastgoedkwaliteit nog meer om kers. Bijzondere waardering spreekt de RvC uit voor de De RvC heeft er begrip voor dat het veranderen van enthousiaste klanten te krijgen? Gedurende deze sessie extra bijdrage die daarbij geleverd wordt door de leden een bestaande structuur tot onzekerheid kan leiden kregen de aanwezigen een kijkje in de keuken van de van de OR (vanuit de medewerkers) en de leden van de en dankt de CPRW voor het lef en het doorzettings initiatieven op het gebied van klanttevredenheid. bewonerscommissies en de CPRW (vanuit de huurders vermogen om zichzelf opnieuw uit te vinden. Continu klantonderzoek bijvoorbeeld om voortdurend en bewoners). Zij vervullen, ieder vanuit hun eigen te blijven verbeteren en de ambitie om steeds meer de positie, een belangrijke rol in het succesvol reilen Ondernemingsraad stem van de klant naar binnen te halen door nieuwe en zeilen van Woonbron. De ondernemingsraad heeft tweemaal per jaar een participatievormen en digitale mogelijkheden. gesprek met de voltallige RvC (over jaarverslag, werk- plan/begroting en diverse onderwerpen). Ook is Nadat de Concernparticipatieraad Woonbron (CPRW) gesproken met de OR over input voor de beoordelings- zijn jaarverslag aan Hans van der Vlist en Bert Wijbenga
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 58 Bijlagen
1 Risicoparagraaf 2 Overzicht van verbindingen 3 Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur 4 Samenstelling en beloning Raad van Commissarissen
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 1 59 Risicoparagraaf
Externe (strategische) Geplande Uitgevoerde Effect van de Omgevingsfactor risico’s beheersmaatregelen beheersmaatregelen maatregelen
Ontwikkeling in Woonbron bereidt zich niet goed Woonbron werkt met een Stuurgroep Woningwet operationeel. Actieve participatie in Bevestiging van onze accountant dat we voldoen aan wet- wet- en regelgeving voor op nieuwe wet- en regelgeving omgevingsmonitor en onderhoudt relevante netwerken, zoals Aedes, De Vernieuwde Stad en en regelgeving, goedkeuring van ons financieel reglement, vanuit het Rijk en Europa als gevolg een netwerk op bestuurlijk en periodiek overleg met wethouders van ons werkgebied. zienswijze van gemeenten en huurdersorganisaties op ons van de onvoorspelbaarheid en ambtelijk niveau. Periodiek intern compliance-overleg vanuit diverse disciplines splitsingsplan in het kader van de nieuwe Woningwet. gebrek aan continuïteit. met nieuwe wet- en regelgeving op de agenda. Gemeentelijk beleid op Prestatieafspraken met gemeenten Woonbron onderhoudt intensieve Prestatieafspraken zijn gemaakt na intensief overleg met Periodiek overleg met gemeenten op diverse niveaus heeft gebied van ruimtelijke sluiten onvoldoende aan op de contacten op bestuurlijk en ambtelijk gemeenten en stakeholders. Overleg met andere corporaties geleid tot duidelijke prestatieafspraken. Over de realisatie ordening regionale woningmarkt waardoor niveau met de gemeenten en andere vindt structureel plaats, b.v. op de schaal van Rotterdam voor van de afspraken verantwoorden we ons naar de gemeenten uniformiteit in handelen niet lukt. in de werkgebieden werkzame NPRZ. en nemen de voortgang mee bij de jaarlijkse evaluatie van de woningcorporaties. afspraken. Demografische Het bezit van Woonbron sluit niet Woonbron monitort de ontwikkeling De DESTEP-analyse wordt niet meer jaarlijks maar eens in Een geactualiseerde portefeuillestrategie en een nieuw ontwikkelingen aan op de veranderende bevolkings- van de vraag naar woningen en heeft de twee jaar uitgevoerd. Wel is een omgevingsanalyse kwaliteitsbeleid waarin de samenstelling en de ontwikkeling en huishoudensamenstelling en de een systeem waarin steeds actueel uitgevoerd waarbij de resultaten zijn meegenomen in de van het bezit zijn vastgelegd en onder andere wordt eisen die aan wonen worden gesteld. inzicht is in de samenstelling van het actualisatie van de portefeuillestrategie. ingespeeld op langer zelfstandig thuiswonen. bezit. Ontwikkeling op de Door de ontwikkeling op de Woonbron is door de samenstelling Toetsing op effectiviteit van deze beheersmaatregel in de Het effect van de maatregelen is een (geplande) reductie van financiële markten rentemarkt lukt het Woonbron niet van de portefeuille van derivaten en treasurycommissie met externe ondersteuning. Maatregelen de leningportefeuille, verbetering van de solvabiliteit en de om de rentelast structureel te leningen minder afhankelijk van de zijn onder andere periodieke check op ons renterisicoprofiel Loan to Value. verlagen. rentestand op de kapitaalmarkt. met optimalisatie op het gebied van rentelasten, flexibiliteit en duration. Economische Een tegenvallende koopkracht- Woonbron hanteert een systeem van Voldoen aan de eisen van passend toewijzen, woonruimte We voldoen aan de nieuwe eisen van passend toewijzen, ontwikkeling ontwikkeling van onze huurders leidt op een passende toewijzing gerichte bemiddelingssystemen en jaarlijkse actualisatie huurbeleid. toegepaste huurverhoging is binnen de wettelijke eisen en tot betalingsproblemen en huur- woonruimtebemiddeling. Woonbron Nieuwe procesafspraken over incasso zijn in 2016 ingevoerd de incassoresultaten zijn verbeterd. achterstanden met als gevolg let in zijn huurbeleid op voldoende en worden constant gemonitord en waar nodig aangepast/ liquiditeitsproblemen. aanbod van betaalbare woningen. aangescherpt.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 1 Risicoparagraaf 60
Risicogebied en geplande beheersing Uitgevoerde Effect van de Doelstellingen (uit jaarplan) beheersmaatregelen maatregelen
Kwaliteit van de Leefbaarheid realiseren door goed te scoren op Schoon, heel en veilig. Apart programma voor Schoon, heel en veilig met een Tussenliggend doel voor het meerjarig programma voor beheerkracht ontwikkeling van instrumenten, opleidingen voor Schoon, heel en veilig is niet gerealiseerd waardoor de complexbeheerders en aanvullend budget voor fysieke tussentijdse monitoring (vanaf 2018) wordt geïntensiveerd. maatregelen. Opname-app voor het meten van de kwaliteit geïmplementeerd, opleidingen voor vrijwel alle complexbeheerders succesvol uitgevoerd. Een belangrijk deel van de voorgenomen fysieke maatregelen uitgevoerd. Vastgoedkwaliteit Kwaliteit van de portefeuille door voldoende woningvernieuwing en Gebiedsvisies en startbesluiten opstellen om de omvang van Het doel van de geplande woningvernieuwing is niet verbetering. de portefeuilleverbetering in voorbereiding te vergroten. gerealiseerd en heeft ertoe geleid dat meer maatregelen en middelen voor 2018 in de investeringsopgave zijn opgenomen. Daarnaast wordt er gestart met asset- management. Duurzaamheid bevorderen door realiseren van energielabelstappen. Monitoren van het realiseren van energielabelstappen. Het aantal geplande labelstappen is gerealiseerd uitgaande van de interne meetmethodiek. Kennis en inzicht in een toereikend planmatig onderhoud. Actualiseren van de meerjarenonderhoudsprogramma’s MJOP’s zijn actueel. Doelstelling voor het planmatig (MJOP's) en monitoren van de realisatie van het planmatig onderhoud is gerealiseerd. onderhoud. Beheersing Gebruik van onder andere de Aedes-benchmark voor een verdergaande Analyse van benchlearningsessies om interne efficiency Wederom een afname van de bedrijfslasten ten opzichte van bedrijfslasten reductie van de bedrijfslasten. maatregelen door te voeren. vorig jaar. Daarmee gehandhaafd met de score B in de Aedes-benchmark. Continu verbeteren van opzet, bestaan en werking van de (financiële) stuur- Verdere implementatie van de maatregelen uit het interne In september 2017 is het verhuurproces als eerste proces en verantwoordingsinformatie. verbeterprogramma (‘continu verbeteren’) en sturen op een gestart met ‘continu verbeteren’ dat gebaseerd is op de cultuur waarin elkaar aanspreken op resultaten positief wordt LEAN-filosofie. Verbeterpunten worden in het proces ontvangen. doorgevoerd en (zichtbare) resultaten worden in 2018 verwacht. Eind 2017 is in navolging van het verhuurproces een aantal andere processen, o.m. ‘klachtenafhandeling’, gestart met ‘continu verbeteren’. Een verdere uitrol vindt plaats in 2018. Garantie financiële Minimaal voldoen aan de door toezichthouders gestelde vereisten voor Actieve afstemming met toezichthouders over de realisatie De financiële ratio’s zijn verbeterd en beter dan begroot per continuïteit de ICR, LtV, solvabiliteit, dekkingsratio en DSCR. van deze indicatoren en een interne bewaking van deze eind 2017. Met de borgingsbrief en de oordeelsbrief is er doelen door middel van audits, uitgevoerd ten behoeve van ook door de externe toezichthouders erkenning van deze bestuur en de RvC. resultaten. In 2016 zijn door een externe partij een fraude risicoscan en een IT-audit uitgevoerd. De conclusie was dat Woonbron voldoende maatregelen heeft getroffen om de frauderisico's te signaleren en beheersen. De IT-audit is een handvat voor maatregelen die voor een belangrijk deel in 2017 worden getroffen. In 2018 wordt er een nieuwe IT-audit uitgevoerd. Reduceren van de omvang van de leningportefeuille. Uitvoering van het vastgestelde treasurybeleid. De leningportefeuille is meer dan begroot gedaald.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 2 61 Overzicht van verbindingen
Naam Vestigingsplaats Rechtsvorm Bestuurszetel % zeggenschap % aandelen
Woonbron Holding B.V. Rotterdam B.V. Stichting Woonbron 100% Woonbron ZPP Beheer B.V. Rotterdam B.V. Stichting Woonbron 100% Woonbron ZPP Exploitatie B.V. Rotterdam B.V. Stichting Woonbron 100% GebiedsOntwikkelingsmij Zuidplaspolder Beheer B.V. (commandiet) Rotterdam C.V./B.V. 20% Vereniging 't Klimophof Nesselande Rotterdam Vereniging Stichting Woonbron 49% Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier B.V. Rotterdam B.V. Stichting Woonbron 33% Warmtebedrijf INFRA N.V. Rotterdam N.V. 4% Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. Rotterdam N.V. 3% Stadsherstel Drechtsteden N.V. Dordrecht N.V. Stichting Woonbron 22% Woningnet N.V. Utrecht N.V. < 1% Stichting Vastgoed Service Delft Stichting Stichting Woonbron 50% Stichting VVE-010 Rotterdam Stichting nvt nvt Stichting Woonkeus Drechtsteden Dordrecht Stichting nvt nvt Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Delft Vereniging nvt nvt Maaskoepel, Federatie van woningcorporaties Rotterdam Vereniging
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 3 62 Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur
De maximale bezoldiging binnen het gestelde van Als gevolg van bovenstaande had de voorzitter van de WNT 2017 is € 181.000 (Wet Normering Top de Raad van Bestuur vanaf 2013 een bezoldiging inkomens). Zowel de voorzitter als de vicevoorzitter valt genoten die hoger is dan de bezoldigingsnorm die voor het jaar 2017 onder het zogenaamde overgangs- op basis van het overgangsrecht van toepassing is. recht overeenkomstig de Wet Normering Topinkomens. Over de jaren 2013 tot en met 2016 bedraagt de De bezoldigingen van respectievelijk € 228.599 cumulatieve overschrijding € 33.467,16, waarvan is en € 196.919 zijn hiermede passend binnen de Wet afgesproken dat de thans resterende onverschuldigde en in overeenstemming met de gemaakte afspraken. betaling van € 19.000,97 in mei 2018 volledig is voldaan. Pensioenpremies OVP en VPL Voor een topfunctionaris die in 1950 of later is geboren Accountant Deloitte en Woonbron zijn stellig van én die na 1 januari 1998 bij een woningcorporatie in mening dat het standpunt van het Ministerie niet dienst is getreden, wordt wel een werkgeversbijdrage juist is. We volgen de ontwikkelingen op dit punt. betaald, maar ontstaat nooit een aanspraak op een uitkering voortvloeiend uit de OVP of VPL.
Begin 2017 is Woonbron door de senior inspecteur van de Autoriteit woningcorporaties geïnformeerd dat blijkens een uiting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de door de werkgever betaalde OVP- en/of VPL-premies tot de bezoldiging van de bestuurders gerekend dienen te worden.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 3 Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur 2017 63
Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur 2017
Individueel Voorziening toepasselijk Duur Beloning+belastbare Door werkgever betaalbaar op Totale WNT- bezoldigings- (Fictieve) Naam/functie dienstverband Fte kostenvergoedingen betaalde SV-premies termijn bezoldiging Bezoldigingsnorm maximum dienstbetrekking Beëindigingsuitkeringen
+ + = B. Wijbenga (voorzitter) 1/1 - 31/12 1 € 205.392 € 9.553 € 23.207 € 228.599 € 181.000 € 181.000 Ja R. Sitton (vicevoorzitter) 1/1 - 31/12 1 € 175.162 € 9.553 € 21.757 € 196.919 € 181.000 € 181.000 Ja Totaal 2017 € 380.554 € 19.106 € 44.964 € 425.518 € 362.000 € 362.000
De gewezen bestuurders Jan Hauwert en Johan Over de Vest hebben met ingang van 1 juli 2013 hun bestuurlijke functie overgedragen.
Individueel Voorziening toepasselijk Duur Beloning+belastbare Door werkgever betaalbaar op Totale WNT- bezoldigings- (Fictieve) Naam/functie dienstverband Fte kostenvergoedingen betaalde SV-premies termijn bezoldiging Bezoldigingsnorm maximum dienstbetrekking Beëindigingsuitkeringen + + + + = J. Over de Vest 1/1 - 31/12 1 € 0 € 8.198 € 21.683 € 21.683 € 181.000 Ja J. Hauwert 1/1 - 31/1 1 € 0 € 796 € 1.807 € 1.807 € 181.000 Ja Totaal 2017 € 0 € 8.994 € 23.490 € 23.490 € 362.000
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 3 Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur 64
Beloning en vergoedingen Raad van Bestuur 2016
Individueel Voorziening toepasselijk Duur Beloning+belastbare Door werkgever betaalbaar op Totale WNT- bezoldigings- (Fictieve) Beëindigings- Naam/functie dienstverband Fte kostenvergoedingen betaalde SV-premies termijn bezoldiging Bezoldigingsnorm maximum dienstbetrekking Overschrijding uitkeringen
+ + = B. Wijbenga (voorzitter) 1/1 - 31/12 1 € 212.600 € 9.508 € 23.497 € 236.097 € 179.000 € 179.000 Ja € 5.623 R. Sitton (vicevoorzitter) 1/1 - 31/12 1 € 175.260 € 9.508 € 21.682 € 196.942 € 179.000 € 179.000 Ja € 0 Totaal 2016 € 387.860 € 19.016 € 45.179 € 433.039 € 358.000 € 358.000 € 5.623
De gewezen bestuurders Jan Hauwert en Johan Over de Vest hebben met ingang van 1 juli 2013 hun bestuurlijke functie overgedragen.
Individueel Voorziening toepasselijk Duur Beloning+belastbare Door werkgever betaalbaar op Totale WNT- bezoldigings- (Fictieve) Naam/functie dienstverband Fte kostenvergoedingen betaalde SV-premies termijn bezoldiging Bezoldigingsnorm maximum dienstbetrekking Beëindigingsuitkeringen + + + + = J. Over de Vest 1/1 - 31/12 1 € 0 € 8.323 € 21.579 € 21.579 € 179.000 Ja J. Hauwert 1/1 - 31/12 1 € 0 € 9.508 € 21.579 € 21.579 € 179.000 Ja Totaal 2016 € 0 € 17.831 € 43.158 € 43.158 € 358.000
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 4 65 Samenstelling en beloning Raad van Commissarissen
Beloning en vergoedingen Raad van Commissarissen Woonbron 2017
De vergoeding van de Raad van Commissarissen De totale vergoeding voor de gehele bedraagt per jaar per lid € 15.000. Voor de voorzitter Raad van Commissarissen bedroeg: bedraagt de vergoeding per jaar € 22.500. Er vonden 2017: € 93.750,– 2016: € 97.684,42 geen transacties plaats tussen de corporatie en het bestuur of de commissarissen. Over het vierde kwartaal De vergoedingen voor de leden van de Raad van 2017 heeft de heer Jetten het voorzitterschap van de Commissarissen betreffen vaste vergoedingen. heer van der Vlist waargenomen. De vergoedingen die vermeld staan zijn exclusief btw.
WNT- Duur dienst- Treedt (Fictieve) dienst- beloning+belastbare WNT- PE-punten Naam Functie verband af op Herbenoembaar betrekking kostenvergoedingen bezoldigingsnorm 2017
De heer mr. J. van der Vlist lid RVC vanaf 18 september 2012, 1/1 - 31/12 18-09-2020 Nee Nee € 16.875 € 27.150 21 voorzitter vanaf 5 november 2012 Mevrouw drs. J.J.T. van den lid RvC vanaf 2 oktober 2009, 1/1 - 2/10 02-10-2017 Nee Nee € 11.250 € 13.575 6 Hul-Omta plaatsvervangend voorzitter vanaf 2 oktober 2009 tot 2 oktober 2017 Mevrouw drs. C.P.M. Doms lid RvC vanaf 10 december 2012 1/1 - 31/12 10-12-2020 Nee Nee € 15.000 € 18.100 28
De heer drs. M.J.H. Jetten lid RvC vanaf 1 december 2012, 1/1 - 31/12 01-12-2020 Nee Nee € 16.875 € 18.100 5 plaatsvervangend voorzitter De heer S. Kasmi lid RvC vanaf 12 oktober 2016 1/1 - 31/12 12-10-2020 Ja Ja € 15.000 € 18.100 6
Mevrouw mr. A.M. IJlstra lid RvC vanaf 17 oktober 2016 1/1 - 31/12 17-10-2020 Ja Nee € 15.000 € 18.100 31
Mevrouw drs. M.B. lid RvC vanaf 2 oktober 2017 2/10 - 31/12 2-10-2021 Ja Nee € 3.750 € 4.525 4 van Leeuwen Totaal 2017 € 93.750
1 Over van vorig tijdvak.
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC Bijlage 4 Samenstelling en beloning Raad van Commissarissen 66
Beloning en vergoedingen Raad van Commissarissen Woonbron 2016
De vergoeding van de Raad van Commissarissen De vergoedingen voor de leden van de Raad van Over het jaar 2017 zijn er geen niet-topfunctionarissen bedraagt per jaar per lid € 15.000. Voor de voorzitter Commissarissen betreffen vaste vergoedingen. met een bezoldiging hoger dan de bezoldigingsnorm. bedraagt de vergoeding per jaar € 22.500. Er vonden De vergoedingen die vermeld staan zijn exclusief btw. Er is geen sprake van ontslagvergoedingen die onder geen transacties plaats tussen de corporatie en het de WNT vallen. bestuur of de commissarissen. Niet-topfunctionarissen Onder de WNT geldt een publicatieverplichting in De totale vergoeding voor de gehele de jaarrekening voor niet-topfunctionarissen van wie Raad van Commissarissen bedroeg: de bezoldiging hoger is dan de bezoldigingsnorm 2016: € 97.684,42 2015: € 112.500,– die geldt op grond van de WNT.
WNT- Duur (Fictieve) dienst- beloning+belastbare WNT- Naam Functie dienstverband Treedt af op Herbenoembaar betrekking kostenvergoedingen bezoldigingsnorm
De heer mr. J. van der Vlist lid RVC vanaf 18 september 2012, 1/1 - 31/12 18-09-2020 Nee Nee € 22.500,00 € 26.850 voorzitter vanaf 5 november 2012 Mevrouw drs. J.J.T. van den lid RvC vanaf 2 oktober 2009, 1/1 - 31/12 02-10-2017 Nee Nee € 15.000,00 € 17.900 Hul-Omta plaatsvervangend voorzitter vanaf 2 oktober 2009 De heer ir. R.G. Campen lid RvC vanaf 2 oktober 2009 1/1 - 2/10 02-10-2016 Nee Nee € 11.250,00 € 13.425
Mevrouw drs. C.P.M. Doms lid RvC vanaf 10 december 2012 1/1 - 31/12 10-12-2020 Nee Nee € 15.000,00 € 17.900
De heer drs. M.J.H. Jetten lid RvC vanaf 1 december 2012 1/1 - 31/12 01-12-2020 Nee Nee € 15.000,00 € 17.900
De heer R.B. de Haas lid RvC vanaf 2 oktober 2009 1/1 - 1/2 01-02-2016 Nee Nee € 1.250,00 € 1.492
De heer mr. dr. F.P. de Rooij lid RvC vanaf 2 oktober 2009 1/1 - 2/10 02-10-2016 Nee Nee € 11.250,00 € 13.425
De heer S. Kasmi lid RvC vanaf 12 oktober 2016 12/10 - 31/12 12-10-2020 Ja Ja € 3.319,67 € 3.891
Mevrouw mr. A.M. IJlstra lid RvC vanaf 17 oktober 2016 17/10 - 31/12 17-10-2020 Ja Nee € 3.114,75 € 3.696
Totaal 2016 € 97.684,42
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC 67 Adresgegevens en colofon
Woonbron Postbus 2346 3000 CH Rotterdam www.woonbron.nl
Woonbron heeft regiokantoren in: )) Delft )) Dordrecht )) Rotterdam Delfshaven )) Rotterdam IJsselmonde / Prins Alexander )) Rotterdam Zuidwest / Spijkenisse
Concept en realisatie C&F Report
Woonbron Voorwoord Strategische Strategie & Verslag facts RvB pijlers Woningbezit Organisatie governance RvC