Prosjektanalyse Av Atlanterhavshotellet
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
NORGES HANDELSHØYSKOLE Bergen, våren 2010 Utdyping i Økonomisk Styring og Prosjektanalyse Veileder: Førsteamanuensis Bjørn Svendsen Prosjektanalyse av Atlanterhavshotellet av Knut Johan Molnes Hoem og Einar Øye Finsæther Dette selvstendige arbeidet er gjennomført som ledd i masterstudiet i økonomi- og administrasjon ved Norges Handelshøyskole og godkjent som sådan. Godkjenningen innebærer ikke at Høyskolen innestår for de metoder som er anvendt, de resultater som er fremkommet eller de konklusjoner som er trukket i arbeidet. Forord I arbeidet med denne utredningen har vi forsøkt å tilfredsstille to parter. Først og fremst har fokuset vært på å etterleve en masteroppgaves krav til struktur og diskusjon. Deretter har fokuset vært å produsere en rapport som vil være til nytte for Hoemgruppen i beslutningsprosessen og det videre arbeidet med prosjektet. Dette har preget valg av emne og rapportens fokus. Undertegnede fikk øynene opp for bedriftsøkonomi tidlig i livet da begge har nær familie som er selvstendig næringsdrivende. Fagene prosjektanalyse og konsernstrategi var med på å vekke forfatternes interesse og medvirket til valg av oppgave. En stor takk rettes derfor til de engasjerende foreleserne Per Ivar Gjærum og Lasse B. Lien. I forbindelse med utredningen er det flere vi gjerne vil takke. Først og fremst vil vi takke administrerende direktør i Hoemgruppen Øivind Hoem for tilgang til materiale. Forfatterne ønsker også å takke Hotelldirektør ved Astoria Hotell Roger Bach for all hjelp. Til slutt vil vi takke veileder Førsteamanuensis Bjørn Svendsen for all hjelp og tilbakemeldinger. Bergen 19.06.2010 Einar Øye Finsæther Knut Johan Molnes Hoem 2 Executive Summary Rapporten har hatt som utgangspunkt å analysere lønnsomheten av et planlagt hotellprosjekt kalt Atlanterhavshotellet i Kristiansund. Prosjektet eies i dag 50% av Hoemgruppen og 50% av en investeringspartner. Deler av prosjektet er planlagt å selges før realisering av prosjektet. Hotellet vil bli leid ut til en kjede som vil stå for driften. Analysens hovedmålsetting vil derfor være tredelt. Den vil analysere lønnsomheten for leietaker, investorene og Hoemgruppen. Oppgaven er delt i tre hoveddeler hvor den første analyserer hotellmarkedet i Kristiansund for å finne leietakers lønnsomhet, deretter benyttes dette til å finne investorenes lønnsomhet gitt av leiekontrakten, før rapporten avslutter med en analyse av Hoemgruppen hvor det fokuseres på lønnsomhet, bransjeeksponering, og prosjektets innvirkning på eksisterende portefølje. Lønnsomhet gitt fra nåverdimodellen gir positivt resultat for alle tre parter med leietaker som desidert mest lønnsom. Dette gir grunnlag for reforhandling av leieavtalen for å få en jevnere fordeling av prosjektets positive resultat. 3 Innhold 1.0 Innledning .................................................................................................................................. 10 1.1 Konsernbeskrivelse ...................................................................................................................... 10 1.2 Prosjektbeskrivelse ...................................................................................................................... 10 1.3 Problemstilling ............................................................................................................................. 11 2.0 Næringsutvikling .............................................................................................................................. 12 2.1 Introduksjon til regionen ............................................................................................................ 12 2.2 Dagens næringssituasjon ............................................................................................................. 12 2.3 Fremtidig næringsutvikling .......................................................................................................... 14 3.0 Delprodusenter i regionen .............................................................................................................. 18 3.1 Konferanse og møtefasiliteter ..................................................................................................... 18 3.2 Attraksjoner ................................................................................................................................. 19 3.3 Arrangementer ............................................................................................................................ 20 3.4 Transport: .................................................................................................................................... 20 4.0 Markedssituasjonen for hotellnæringen ......................................................................................... 21 4.1 Historisk utvikling av etterspørsel ........................................................................................... 21 4.2. Historisk utvikling tilbudssiden ............................................................................................... 30 4.3 Spørreundersøkelse ..................................................................................................................... 33 5.0 Teori ................................................................................................................................................. 36 5.1 Konsernstrategi ........................................................................................................................... 36 5.1.1 Porteføljeteori ...................................................................................................................... 36 5.1.2 Porteføljerisiko ..................................................................................................................... 39 5.1.3 Ressursbasert teori ............................................................................................................... 40 5.2 Risikoanalyse ............................................................................................................................... 41 5.2.1 Følsomhetsanalyse ............................................................................................................... 42 5.2.2 Scenarioanalyse .................................................................................................................... 43 5.2.1 Avkastningskrav .................................................................................................................... 43 5.3 Verdsettelse................................................................................................................................. 44 6.0 Analyse ............................................................................................................................................ 46 6.1 Detaljert prosjektbeskrivelse....................................................................................................... 46 6.1.1 Lokalisering ........................................................................................................................... 46 6.1.2 Status for tomt og omregulering .......................................................................................... 47 6.2 Driftsavtaler ................................................................................................................................. 48 6.2.1 Franchiseavtale ..................................................................................................................... 48 4 6.2.2 Managementavtale .............................................................................................................. 49 6.2.3 Leieavtale.............................................................................................................................. 49 6.3 Fremtidig utvikling av hotellmarkedet ........................................................................................ 50 6.3.1 Forventet tilbudsutvikling .................................................................................................... 50 6.3.2 Forventet etterspørselsutvikling .......................................................................................... 51 6.4 Atlanterhavshotellets lønnsomhet - leietaker ............................................................................ 59 6.4.1 Belegg ................................................................................................................................... 59 6.4.2 Rompriser ............................................................................................................................. 65 6.4.3 Avkastningskrav .................................................................................................................... 69 6.4.4 Kontantstrøm ....................................................................................................................... 72 6.4.4.1 Inntekter ............................................................................................................................ 73 6.4.4.2 Kostnader .......................................................................................................................... 76 6.4.5 Nåverdiprofil ......................................................................................................................... 80 6.4.6 Følsomhetsanalyse ............................................................................................................... 80 6.5 Atlanterhavshotellet lønnsomhet – Investorer ..........................................................................