Ortsentwicklungskonzept
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Gemeinde Ganderkesee Ortsentwicklungskonzept Lindenallee 23 26122 Oldenburg Telefon 0441/97201-0 Fax –99 Gemeinde Ganderkesee – Ortsentwicklungskonzept Elmeloh 2 INHALTSVERZEICHNIS 1 Veranlassung 3 2 Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes 3 3 Planungsvorgaben 3 3.1 Regionales Raumordnungsprogramm 5 3.2 Flächennutzungsplan 9 3.3 Bebauungspläne und Satzungen 9 3.4 Landschaftsrahmenplan (LRP) 10 3.5 Landschaftsplan (LP) 12 3.6 Sonstige Planungen und Fachplanungen, Altlasten 13 4 Vorhandene Nutzungsstuktur 13 4.1 Wohnen und Bevölkerungsverteilung 13 4.2 Gewerbe und Landwirtschaft mit Emissionen 14 4.3 Verkehrserschließung und Infrastruktur 14 4.4 Verkehrslärm 17 4.5 Naturräumliche Gegebenheiten 18 4.6 Voraussichtlicher Bauflächenbedarf in Elmeloh 19 4.7 Vorhandene Bauflächenreserven 21 5 Konzeption zur Ortsentwicklung Elmeloh 22 5.1 Wohnen 22 5.2 Gewerbe, Landwirtschaft 23 5.3 Infrastruktur 24 5.4 Verkehr 24 5.5 Natur und Landschaft, Erholung 24 6 Zusammenfassung 25 7 Weitere Massnahmen 25 Bearbeitungsstand: 18.09.2002 pk plankontor städtebau gmbh Gemeinde Ganderkesee – Ortsentwicklungskonzept Elmeloh 3 1 VERANLASSUNG Die Gemeinde Ganderkesee verzeichnet aufgrund ihrer vorteilhaften Lage im Ordnungsraum Bremen und dank ihrer guten Verkehrsanbindung seit Jahren eine dynamische Entwicklung, insbesondere auch auf dem Gebiet der Wohnbebauung und der Gewerbeansiedlung. Um diese Entwicklung nach den Be- dürfnissen und Zielen der Gemeinde und ihrer Bürger zu steuern, reichen die herkömmlichen Instru- mente der gemeindlichen Bauleitplanung – also der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne – inzwischen allein nicht mehr aus. Deshalb haben Rat und Verwaltung in Ganderkesee entschieden, daß für alle Orte mit besonders dynamischer Siedlungsentwicklung teilräumliche Entwicklungspläne als Vor- stufe der Bauleitplanung oder sonstiger Planungen und Maßnahmen aufgestellt werden sollen. Diese teilräumlichen Entwicklungspläne – in der Regel als „Städtebauliches Entwicklungskonzept“ oder „Ortsentwicklungskonzept“ betitelt – sollen bereits im Vorfeld der Bauleitplanung dazu beitragen, die notwendigen Planungs- und Entscheidungsgrundlagen für Rat und Verwaltung bereitzustellen. Sie sollen aber vor allem auch ein Instrument der umfassenden Bürgerbeteiligung und der frühzeitigen Einbezie- hung der Bürgerinnen und Bürger in die Planung und Steuerung der zukünftigen Gemeindeentwicklung sein. Auf diesem Wege sollen die Einwohner der betreffenden Orte schon bei der Formulierung des Gesamtkonzeptes mitwirken, aus dem sich dann später einzelne verbindliche Planungen oder konkrete Maßnahmen ergeben können. So kann die Intensität der Bürgerbeteiligung erhöht, können Ratsent- scheidungen auf einer breiteren Informationsbasis getroffen werden. Teilräumliche Entwicklungspläne liegen inzwischen vor für Bookholzberg (Titel: „Ortsentwicklungskon- zept Bookholzberg“) sowie im Entwurf für Heide und Hoykenkamp (Titel: „Heide / Hoykenkamp – Städte- bauliches Entwicklungskonzept für ein Grundzentrum im Norden der Gemeinde Ganderkesee“). Außer- dem sind in diesem Zusammenhang die Dorferneuerungspläne für Immer / Bürstel und für Bergedorf / Steinkimmern (zur Zeit in Aufstellung) zu erwähnen, denn für ländliche Siedlungen sind solche Dorfer- neuerungspläne ein geeignetes Instrument zur Formulierung von Entwicklungszielen und zur Vorberei- tung notwendiger Planungen und Maßnahmen. 2 LAGE UND ABGRENZUNG DES PLANUNGSGEBIETES Das vorliegende Ortsentwicklungskonzept Elmeloh bezieht sich räumlich auf das Gebiet der Bauer- schaften Elmeloh I und Elmeloh II. Aufgrund der Lage dieses Gebietes am Stadtrand von Delmenhorst und in der Nachbarschaft zu Hoykenkamp ist es allerdings unerläßlich, bei der Betrachtung verschiede- ner Themen auch über die Grenzen Elmelohs hinauszublicken und die angrenzenden Bauerschaften und das Stadtgebiet teilweise einzubeziehen. In dem nachfolgenden Auszug aus der Topographischen Karte ist die Lage Elmelohs kenntlich gemacht. Im folgenden wird nicht mehr zwischen Elmeloh I (Nordteil) und Elmeloh II (Südteil) unterschieden, alle Angaben werden für den Ort Elmeloh insgesamt gemacht. 3 PLANUNGSVORGABEN Wesentliche Leitlinien für die künftige Entwicklung Elmelohs ergeben sich aus übergeordneten Planun- gen und Planungsempfehlungen, wie dem Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Land- kreis Oldenburg, dem Landschaftsrahmenplan (LRP) für den Landkreis Oldenburg oder aus dem Land- schaftsplan (LP) der Gemeinde Ganderkesee. Die Aussagen dieser Pläne – soweit sie für die künftige Entwicklung Elmelohs von Bedeutung sind – werden im folgenden dargelegt. pk plankontor städtebau gmbh Gemeinde Ganderkesee – Ortsentwicklungskonzept Elmeloh 4 Auszug aus der Topographischen Karte 1 : 25.000 mit Eintragung der Grenzen von Elmeloh I und Elmeloh II pk plankontor städtebau gmbh Gemeinde Ganderkesee – Ortsentwicklungskonzept Elmeloh 5 3.1 Regionales Raumordnungsprogramm Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Oldenburg aus dem Jahre 1996 enthält folgende Aussagen, die für Elmeloh bedeutsam sind: "Es ist mittelfristig von einem weiteren Anstieg der Wohnbevölkerung im Landkreis Oldenburg auszuge- hen, der erheblich über dem Landesdurchschnitt liegen dürfte. (...) Für die Unterbringung der Wohnbe- völkerung und für die Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die Gemeinden des Landkreises auch künftig im Rahmen der Bauleitplanung besonders gefordert. Neben der Ausweisung weiterer Wohnbauflächen kommt der Schaffung von gesunden, wohnortnahen Arbeitsplätzen besondere Bedeutung zu, um durch eine Minimierung der Wege die natürlichen Lebensgrundlagen zu schonen und zu einer Verbesserung der Lebensqualität beizutragen." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 4) "Von den bereits mittelfristig zu erwartenden gravierenden Verschiebungen der Altersstruktur wird eine nachhaltige Veränderung der Nachfrage hinsichtlich der Infrastrukturausstattung ausgelöst. Neben einer ausreichenden Berücksichtigung der Bedürfnisse der immer größer werdenden Gruppe älterer Bürger sind aber auch die spezifischen Belange von Frauen und Kindern bei der Entwicklung der räumlichen Struktur des Landkreises entsprechend zu würdigen." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 4) Aufgrund der Festlegung im Landesraumordnungsprogramm (LROP) für das Land Niedersachsen ge- hört die Gemeinde Ganderkesee zum Ordnungsraum Bremen. Die Gemeinden im Ordnungsraum sind so weiterzuentwickeln, daß sie auch künftig ihre Entlastungsfunktionen für das Oberzentrum Bremen als Wirtschafts- und Dienstleistungszentrum erfüllen können. (vgl. RROP 1996, beschr. Darst., S. 7) "In den Ordnungsräumen soll die Siedlungsstruktur schwerpunktartig auf die Zentralen Orte ausgerichtet werden, um die vorhandene öffentliche und private Infrastruktur besser auszunutzen und auslasten zu können, um der Zersiedelung und Entwertung der bisher nicht durch Wohn- und Gewerbebau genutzten Landschaft entgegenzuwirken und zwischen den Siedlungen ausreichend Freiräume zu erhalten. Die Entwicklung des Ordnungsraumes ist (...) an Siedlungsachsen ausgerichtet; diese Siedlungsachsen ergeben sich überwiegend aufgrund der vorhandenen Trassen des Schienenpersonennahverkehrs. Für die Siedlungsbereiche, die nicht durch schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehr erschlos- sen sind, ist der straßengebundene öffentliche Personennahverkehr zu sichern und bedarfsgerecht wei- ter zu entwickeln." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 8) In der zeichnerischen Darstellung ist die Bahnstrecke Bremen – Oldenburg, die in geringer Entfernung von Elmeloh verläuft, als Haupteisenbahnstrecke mit elektrischem Betrieb dargestellt. Haltepunkte sind in Schierbrok und Hoykenkamp dargestellt. Die Bahnstrecke Delmenhorst – Hesepe, die durch Elmeloh verläuft, ist als sonstige Eisenbahnstrecke, jedoch ohne Haltepunkt im Elmeloher Gebiet, dargestellt. (vgl. RROP 1996, zeichner. Darst.) „Alle Gemeinden des Landkreises Oldenburg erfüllen Entlastungs- und Ergänzungsfunktionen für die benachbarten Ober- und Mittelzentren. Zur Erfüllung dieser Aufgaben sind auch künftig Bauflächen von den Gemeinden in ausreichender Größe zur Verfügung zu stellen. Neben der Schaffung neuer Bauge- biete sollten insbesondere alle Möglichkeiten der „Innenentwicklung“ genutzt werden. (...) Neue gewerb- liche Bauflächen sollten schwerpunktmäßig grundsätzlich den zentralen Orten zugeordnet werden oder aber (...) auf das Netz der Hauptverkehrsachsen ausgerichtet werden.“ (RROP 1996, beschr. Darst., S. 10) Elmeloh ist nicht als zentraler Ort im RROP dargestellt. Nächstgelegene Grundzentren sind Ganderke- see und Heide, nächstgelegenes Mittelzentrum ist Delmenhorst. (vgl. RROP 1996, zeichner. Darst.) „In den zentralen Orten mit der Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten sollen die Gemeinden auch künftig schwerpunktartig Wohnbauflächen für den Zuzug von außen bereitstellen.“ (RROP 1996, beschr. Darst., S. 14) Der hier zu untersuchende Bereich Elmeloh gehört nach der Karte 1 des RROP zur Naturräumlichen Region "Ems-Hunte-Geest" und ist Teil der "Ganderkeseer Geest". (RROP 1996, beschr. Darst., S. 21) pk plankontor städtebau gmbh Gemeinde Ganderkesee – Ortsentwicklungskonzept Elmeloh 6 "In der Ems-Hunte-Geest sind folgende Ökosystemtypen zu schützen: - naturnahe Hochmoore einschl. Moorheidestadien sowie Heiden anmooriger Standorte, - nährstoffarme Stillgewässer natürlicher Entstehung (insbes. Schlatts), - Bachtäler mit naturnahen Fließgewässern, Altwässern, Quellsümpfen, - Bruch- und Auewälder, - Magerweiden und Sandtrockenrasen auf Flußdünen, - alle naturnahen Laubwälder, insbes.