Ortsentwicklungskonzept

Lindenallee 23 26122 Oldenburg Telefon 0441/97201-0 Fax –99 Gemeinde Ganderkesee – Ortsentwicklungskonzept Elmeloh 2

INHALTSVERZEICHNIS

1 Veranlassung 3

2 Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes 3

3 Planungsvorgaben 3 3.1 Regionales Raumordnungsprogramm 5 3.2 Flächennutzungsplan 9 3.3 Bebauungspläne und Satzungen 9 3.4 Landschaftsrahmenplan (LRP) 10 3.5 Landschaftsplan (LP) 12 3.6 Sonstige Planungen und Fachplanungen, Altlasten 13

4 Vorhandene Nutzungsstuktur 13 4.1 Wohnen und Bevölkerungsverteilung 13 4.2 Gewerbe und Landwirtschaft mit Emissionen 14 4.3 Verkehrserschließung und Infrastruktur 14 4.4 Verkehrslärm 17 4.5 Naturräumliche Gegebenheiten 18 4.6 Voraussichtlicher Bauflächenbedarf in Elmeloh 19 4.7 Vorhandene Bauflächenreserven 21

5 Konzeption zur Ortsentwicklung Elmeloh 22 5.1 Wohnen 22 5.2 Gewerbe, Landwirtschaft 23 5.3 Infrastruktur 24 5.4 Verkehr 24 5.5 Natur und Landschaft, Erholung 24

6 Zusammenfassung 25

7 Weitere Massnahmen 25

Bearbeitungsstand: 18.09.2002

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1 VERANLASSUNG

Die Gemeinde Ganderkesee verzeichnet aufgrund ihrer vorteilhaften Lage im Ordnungsraum Bremen und dank ihrer guten Verkehrsanbindung seit Jahren eine dynamische Entwicklung, insbesondere auch auf dem Gebiet der Wohnbebauung und der Gewerbeansiedlung. Um diese Entwicklung nach den Be- dürfnissen und Zielen der Gemeinde und ihrer Bürger zu steuern, reichen die herkömmlichen Instru- mente der gemeindlichen Bauleitplanung – also der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne – inzwischen allein nicht mehr aus. Deshalb haben Rat und Verwaltung in Ganderkesee entschieden, daß für alle Orte mit besonders dynamischer Siedlungsentwicklung teilräumliche Entwicklungspläne als Vor- stufe der Bauleitplanung oder sonstiger Planungen und Maßnahmen aufgestellt werden sollen.

Diese teilräumlichen Entwicklungspläne – in der Regel als „Städtebauliches Entwicklungskonzept“ oder „Ortsentwicklungskonzept“ betitelt – sollen bereits im Vorfeld der Bauleitplanung dazu beitragen, die notwendigen Planungs- und Entscheidungsgrundlagen für Rat und Verwaltung bereitzustellen. Sie sollen aber vor allem auch ein Instrument der umfassenden Bürgerbeteiligung und der frühzeitigen Einbezie- hung der Bürgerinnen und Bürger in die Planung und Steuerung der zukünftigen Gemeindeentwicklung sein. Auf diesem Wege sollen die Einwohner der betreffenden Orte schon bei der Formulierung des Gesamtkonzeptes mitwirken, aus dem sich dann später einzelne verbindliche Planungen oder konkrete Maßnahmen ergeben können. So kann die Intensität der Bürgerbeteiligung erhöht, können Ratsent- scheidungen auf einer breiteren Informationsbasis getroffen werden.

Teilräumliche Entwicklungspläne liegen inzwischen vor für Bookholzberg (Titel: „Ortsentwicklungskon- zept Bookholzberg“) sowie im Entwurf für Heide und Hoykenkamp (Titel: „Heide / Hoykenkamp – Städte- bauliches Entwicklungskonzept für ein Grundzentrum im Norden der Gemeinde Ganderkesee“). Außer- dem sind in diesem Zusammenhang die Dorferneuerungspläne für Immer / Bürstel und für Bergedorf / Steinkimmern (zur Zeit in Aufstellung) zu erwähnen, denn für ländliche Siedlungen sind solche Dorfer- neuerungspläne ein geeignetes Instrument zur Formulierung von Entwicklungszielen und zur Vorberei- tung notwendiger Planungen und Maßnahmen.

2 LAGE UND ABGRENZUNG DES PLANUNGSGEBIETES

Das vorliegende Ortsentwicklungskonzept Elmeloh bezieht sich räumlich auf das Gebiet der Bauer- schaften Elmeloh I und Elmeloh II. Aufgrund der Lage dieses Gebietes am Stadtrand von Delmenhorst und in der Nachbarschaft zu Hoykenkamp ist es allerdings unerläßlich, bei der Betrachtung verschiede- ner Themen auch über die Grenzen Elmelohs hinauszublicken und die angrenzenden Bauerschaften und das Stadtgebiet teilweise einzubeziehen.

In dem nachfolgenden Auszug aus der Topographischen Karte ist die Lage Elmelohs kenntlich gemacht. Im folgenden wird nicht mehr zwischen Elmeloh I (Nordteil) und Elmeloh II (Südteil) unterschieden, alle Angaben werden für den Ort Elmeloh insgesamt gemacht.

3 PLANUNGSVORGABEN

Wesentliche Leitlinien für die künftige Entwicklung Elmelohs ergeben sich aus übergeordneten Planun- gen und Planungsempfehlungen, wie dem Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Land- kreis Oldenburg, dem Landschaftsrahmenplan (LRP) für den Landkreis Oldenburg oder aus dem Land- schaftsplan (LP) der Gemeinde Ganderkesee. Die Aussagen dieser Pläne – soweit sie für die künftige Entwicklung Elmelohs von Bedeutung sind – werden im folgenden dargelegt.

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Auszug aus der Topographischen Karte 1 : 25.000 mit Eintragung der Grenzen von Elmeloh I und Elmeloh II

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3.1 Regionales Raumordnungsprogramm Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Oldenburg aus dem Jahre 1996 enthält folgende Aussagen, die für Elmeloh bedeutsam sind:

"Es ist mittelfristig von einem weiteren Anstieg der Wohnbevölkerung im Landkreis Oldenburg auszugehen, der erheblich über dem Landesdurchschnitt liegen dürfte. (...) Für die Unterbringung der Wohnbe- völkerung und für die Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die Gemeinden des Landkreises auch künftig im Rahmen der Bauleitplanung besonders gefordert. Neben der Ausweisung weiterer Wohnbauflächen kommt der Schaffung von gesunden, wohnortnahen Arbeitsplätzen besondere Bedeutung zu, um durch eine Minimierung der Wege die natürlichen Lebensgrundlagen zu schonen und zu einer Verbesserung der Lebensqualität beizutragen." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 4)

"Von den bereits mittelfristig zu erwartenden gravierenden Verschiebungen der Altersstruktur wird eine nachhaltige Veränderung der Nachfrage hinsichtlich der Infrastrukturausstattung ausgelöst. Neben einer ausreichenden Berücksichtigung der Bedürfnisse der immer größer werdenden Gruppe älterer Bürger sind aber auch die spezifischen Belange von Frauen und Kindern bei der Entwicklung der räumlichen Struktur des Landkreises entsprechend zu würdigen." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 4)

Aufgrund der Festlegung im Landesraumordnungsprogramm (LROP) für das Land Niedersachsen ge- hört die Gemeinde Ganderkesee zum Ordnungsraum Bremen. Die Gemeinden im Ordnungsraum sind so weiterzuentwickeln, daß sie auch künftig ihre Entlastungsfunktionen für das Oberzentrum Bremen als Wirtschafts- und Dienstleistungszentrum erfüllen können. (vgl. RROP 1996, beschr. Darst., S. 7)

"In den Ordnungsräumen soll die Siedlungsstruktur schwerpunktartig auf die Zentralen Orte ausgerichtet werden, um die vorhandene öffentliche und private Infrastruktur besser auszunutzen und auslasten zu können, um der Zersiedelung und Entwertung der bisher nicht durch Wohn- und Gewerbebau genutzten Landschaft entgegenzuwirken und zwischen den Siedlungen ausreichend Freiräume zu erhalten. Die Entwicklung des Ordnungsraumes ist (...) an Siedlungsachsen ausgerichtet; diese Siedlungsachsen ergeben sich überwiegend aufgrund der vorhandenen Trassen des Schienenpersonennahverkehrs. Für die Siedlungsbereiche, die nicht durch schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehr erschlos- sen sind, ist der straßengebundene öffentliche Personennahverkehr zu sichern und bedarfsgerecht weiter zu entwickeln." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 8)

In der zeichnerischen Darstellung ist die Bahnstrecke Bremen – Oldenburg, die in geringer Entfernung von Elmeloh verläuft, als Haupteisenbahnstrecke mit elektrischem Betrieb dargestellt. Haltepunkte sind in Schierbrok und Hoykenkamp dargestellt. Die Bahnstrecke Delmenhorst – Hesepe, die durch Elmeloh verläuft, ist als sonstige Eisenbahnstrecke, jedoch ohne Haltepunkt im Elmeloher Gebiet, dargestellt. (vgl. RROP 1996, zeichner. Darst.)

„Alle Gemeinden des Landkreises Oldenburg erfüllen Entlastungs- und Ergänzungsfunktionen für die benachbarten Ober- und Mittelzentren. Zur Erfüllung dieser Aufgaben sind auch künftig Bauflächen von den Gemeinden in ausreichender Größe zur Verfügung zu stellen. Neben der Schaffung neuer Bauge- biete sollten insbesondere alle Möglichkeiten der „Innenentwicklung“ genutzt werden. (...) Neue gewerbliche Bauflächen sollten schwerpunktmäßig grundsätzlich den zentralen Orten zugeordnet werden oder aber (...) auf das Netz der Hauptverkehrsachsen ausgerichtet werden.“ (RROP 1996, beschr. Darst., S. 10)

Elmeloh ist nicht als zentraler Ort im RROP dargestellt. Nächstgelegene Grundzentren sind Ganderke- see und Heide, nächstgelegenes Mittelzentrum ist Delmenhorst. (vgl. RROP 1996, zeichner. Darst.)

„In den zentralen Orten mit der Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten sollen die Gemeinden auch künftig schwerpunktartig Wohnbauflächen für den Zuzug von außen bereitstellen.“ (RROP 1996, beschr. Darst., S. 14)

Der hier zu untersuchende Bereich Elmeloh gehört nach der Karte 1 des RROP zur Naturräumlichen Region "Ems-Hunte-Geest" und ist Teil der "Ganderkeseer Geest". (RROP 1996, beschr. Darst., S. 21)

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"In der Ems-Hunte-Geest sind folgende Ökosystemtypen zu schützen: - naturnahe Hochmoore einschl. Moorheidestadien sowie Heiden anmooriger Standorte, - nährstoffarme Stillgewässer natürlicher Entstehung (insbes. Schlatts), - Bachtäler mit naturnahen Fließgewässern, Altwässern, Quellsümpfen, - Bruch- und Auewälder, - Magerweiden und Sandtrockenrasen auf Flußdünen, - alle naturnahen Laubwälder, insbes. Eichen- und Buchenmischwälder armer Sandböden. - Naturnahe Stillgewässer und Bodenabbaugewässer sind zu erhalten und zu entwickeln. Die besondere Eigenart des von Wäldern, Talauen und den charakteristischen Geestrücken bestimmten Landschafts- bildes ist zu erhalten. Die Pflege und Neuanlage landschaftsprägender Elemente, wie Wallhecken, Raine und Wälder, ist zu fördern. Beeinträchtigte oligotrophe Kleingewässer sind zu sanieren. Die naturnahen Kleinstmoore sind durch die Anlage extensiv genutzter Pufferzonen und eine gezielte Wiedervernässung so zu entwickeln, daß sie zur Sicherung und Entwicklung eines funktionsfähigen Naturhaushaltes beitragen. Die wertvollen naturnahen Niederungsgebiete, Fließgewässer und Moore sind als bedeutende Ele- mente des Biotopverbunds zu entwickeln. Die bäuerliche Kulturlandschaft in den charakteristischen Alt- siedelgebieten mit Wallhecken und ortsbildprägenden Großgehölzen ist zu erhalten und zu pflegen. Die großen Heideflächen sind zu entwickeln und zu pflegen. Die gliedernden naturnahen Landschaftsele- mente wie Hecken, Weg- und Ackerraine sind in der ackerbaulich genutzten Agrarlandschaft zu erhalten, zu entwickeln und zu pflegen." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 17 f.)

Soweit im Regionalen Raumordnungsprogramm Vorranggebiete für einzelne Zweckbestimmungen dargestellt sind, müssen in diesen Gebieten alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen mit der jeweils festgelegten vorrangigen Zweckbestimmung vereinbar sein. Soweit Vorsorgegebiete dargestellt sind, sind in diesen Gebieten alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen so abzustimmen, daß die Gebiete in ihrer Eignung und besonderen Bedeutung möglichst nicht beeinträchtigt werden. (vgl. RROP 1996, beschr. Darst., S. 23)

In der zeichnerischen Darstellung des RROP 1996 ist der Bereich zwischen den Straßen Am Holz, Auf dem Hohenborn und Elmeloher Straße (K 227) großräumig als Vorsorgegebiet für Natur und Landschaft dargestellt. Auch die Welseniederung hat diese Darstellung erhalten. (vgl. RROP 1996, zeichner. Darst.)

"Gebiete und Landschaftsbestandteile, die aufgrund ihrer Vielfalt, Eigenart und Schönheit eine besondere Bedeutung für den Erhalt naturraumtypischer Landschaftsbilder und einer erlebnisreichen Landschaft sowie für die Funktionstüchtigkeit des Naturhaushaltes aufweisen, werden als Vorsorgegebiete für Natur und Landschaft festgelegt." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 26)

Nahezu das gesamte Gebiet von Elmeloh – ausgenommen sind nur die bauleitplanerisch ausgewiesenen und überwiegend auch entsprechend genutzten Bauflächen an der Elmeloher Straße und am Stadt- rand von Delmenhorst – ist als Vorsorgegebiet für Erholung im RROP ausgewiesen. Gleichzeitig sind diese Flächen auch als Vorsorgegebiet für Landwirtschaft dargestellt. (vgl. RROP 1996, zeichner. Darst.)

"Regional bedeutsame Erholungsgebiete, die sich aufgrund ihrer Struktur und ihres Schutzstatus besonders für alle Formen der ruhigen Erholung in Natur und Landschaft ohne besondere infrastrukturelle Ausstattung eignen, wurden als Vorranggebiete für ruhige Erholung in Natur und Landschaft festgelegt. Soweit nicht vorhandene Nutzungen oder Beeinträchtigungen entgegenstehen, wurden alle übrigen Flä- chen innerhalb des Naturparks Wildeshauser Geest sowie weitere geeignete Flächen im Kreisgebiet, die außerhalb des Naturparks liegen, als Vorsorgegebiete für Erholung festgelegt." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 134)

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Auszug aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm 1996 des Landkreises Oldenburg

Legende zum RROP:

Natur und Landschaft Raum- und Siedlungsstruktur Vorsorgegebiet für Natur und Landschaft Mittelzentrum Vorranggebiet für Natur und Landschaft

Grundzentrum Erholung

Standort mit der Schwer- Vorsorgegebiet für Erholung punktaufgabe Sicherheit und Entwicklung von Wohnstätten Vorranggebiet für ruhige Erholung in Natur und Landschaft Standort mit der Schwer- punktaufgabe Sicherheit und Standorte mit der besonderen Entwicklung von Arbeitsstätten Entwicklungsaufgabe Erholung

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Legende zum RROP (Fortsetzung):

Landwirtschaft / Forstwirtschaft Wasserwirtschaft - Wasserversorgung

Vorsorgegebiet für Landwirtschaft ... Vorsorgegebiet für Trinkwassergewinnung ... auf Grund hohen, natürlichen standortgebundenen landwirt- Vorranggebiet für schaftlichen Ertragspotentials Trinkwassergewinnung

... mit den Schwerpunkten Fernwasserleitung Veredlung / Grünland

Vorsorgegebiet für Forstwirtschaft Abwasserbehandlung

Hauptabwasserleitung Verkehr

Haupteisenbahnstrecke Energie Eltleitung ab 110 kV Sonstige Eisenbahnstrecke (mit Angabe der Spannung)

City Bahn Umspannwerk

Bahnhof mit Funktionen für den Rohrfernleitung ÖPNV oder übrige Verkehre (EÖ - Erdöl, G Gas) Elektrischer Betrieb

Autobahn Nachrichtliche Darstellung

Anschlußstelle Naturpark

Hauptverkehrsstraße von Gewässer überrregionaler Bedeutung Kreisgrenze Hauptverkehrsstraße von regionaler Bedeutung Gemeinde- / Samtgemeindegrenze Planungsraum (Ldkr. Oldenburg)

Luftverkehr Grenze von Elmeloh Landeplatz

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"Im Zusammenhang mit Nutzungsänderungen oder der Durchführung landschaftsverändernder Maß- nahmen sind für den Naturschutz wertvolle Bereiche zu entwickeln. Naturschutzrechtlich notwendig wer- dende Kompensationsmaßnahmen sollen beeinträchtigte oder verlorene Werte des Naturhaushalts so weitgehend wie möglich wiederherstellen, die Lebensmöglichkeiten für die Pflanzen- und Tierwelt ver- bessern und die Vielfalt von Arten und Lebensgemeinschaften erhöhen. Sie sind zu diesem Zweck na- turraumbezogen festzulegen. Grundlage für eine konzeptionelle Vorgehensweise bei der Umsetzung sollten der Landschaftsrahmenplan sowie die örtlichen Landschaftspläne sein." (RROP 1996, beschr. Darst., S. 27)

Zusammenfassung (RROP): Die wesentlichen Aussagen aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Oldenburg, die für die künftige Entwicklung in Elmeloh von Bedeutung sind, zielen auf eine Konzentration der Siedlungsentwicklung in den Zentralen Orten, also in den Grund-, Mittel- und Oberzentren und entlang der Verkehrsachsen des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs. Elmeloh wird also nicht als Schwerpunktbereich der künftigen Siedlungsentwicklung eingestuft.

Demgegenüber werden Elmeloh durch Darstellung entsprechender Vorsorgegebiete wichtige Aufgaben im Bereich der Erholung sowie des Schutzes, der Pflege und der Entwicklung von Natur und Landschaft zugewiesen und auch der landwirtschaftlichen Entwicklung kommt in Elmeloh eine gehobene Bedeutung zu.

3.2 Flächennutzungsplan Die derzeit gültigen Darstellungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde Ganderkesee sind in der bei- gefügten „Bestandskarte Nutzungsstruktur und Immissionen“ kenntlich gemacht. Die wesentlichen In- halte werden nachfolgend kurz erläutert.

Im Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Ganderkesee in seiner zur Zeit wirksamen Fassung ist der weit überwiegende Teil Elmelohs als Fläche für Landwirtschaft dargestellt. Waldflächen (früher: Flä- chen für Forstwirtschaft) nehmen hingegen nur einen sehr geringen Anteil an den Flächendarstellungen ein.

Bauflächendarstellungen enthält der Flächennutzungsplan in den Bereichen Bökenbusch / Baumstraße, Denkmalsweg / Riehenweg und Neue Straße / Am Rotdornbusch. Dabei handelt es sich durchweg um Gemischte Bauflächen (M), die Geschoßflächenzahl (GFZ) ist mit 0,6 bis 0,7 als Höchstgrenze für die verbindliche Bauleitplanung dargestellt. Das Gelände des Wichernstiftes beiderseits der Oldenburger Straße (L 887) ist als Sonderbaufläche (S) mit diversen, näheren Zweckbestimmungen dargestellt.

Bereiche, für die eine Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt werden soll und für die entsprechende Aufstellungsbeschlüsse vorliegen, sind gesondert gekennzeichnet. Zu beachten ist, daß im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes „Elmeloher Straße / Mittelweg“ der Flächen- nutzungsplan im Wege der Berichtigung angepaßt worden ist.

Nachrichtlich übernommen wurden in den Flächennutzungsplan die Grenzen eines Landschaftsschutz- gebietes (Welseniederung), ein Natur- und ein Bodendenkmal sowie eine Richtfunkverbindung.

3.3 Bebauungspläne und Satzungen Auch die jeweiligen räumlichen Geltungsbereiche der rechtsverbindlichen Bebauungspläne und der Sat- zungen nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) sind in der „Bestandskarte Nutzungsstruktur und Im- missionen“ kenntlich gemacht.

Derzeit sind im Bereich Elmeloh ein Bebauungsplan, ein Vorhaben- und Erschließungsplan sowie zwei Satzungen nach § 34 BauGB in Kraft. Es handelt sich dabei um den Bebauungsplan Nr. 48 – Elmeloh, um den Vorhaben- und Erschließungsplan „Elmeloher Straße / Mittelweg“ sowie um die Satzungen Nr. 9 und Nr. 10.

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Im Bebauungsplan Nr. 48 – Elmeloh ist ein Mischgebiet (MI) festgesetzt, in dem die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse II beträgt. Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,4 und die Geschoßflächenzahl (GFZ) ist mit 0,5 festgesetzt. Die Grundstücke im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes sind weitestgehend bebaut. Es ist hier allerdings kein typisches Mischgebiet, sondern vielmehr ein Wohngebiet entstanden.

Im Vorhaben- und Erschließungsplan „Elmeloher Straße / Mittelweg“ ist ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt hier 0,3 und die höchstzulässige Zahl der Vollge- schosse I. Außerdem enthält der Plan differenzierte Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe und Gebäudelänge. In einem separaten, räumlich getrennten Teil des Plangeltungsbereiches ist darüber hinaus eine Fläche für Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt. Hier soll ein Rückhaltebecken angelegt werden, in den Randbereichen sollen Wallhecken neu angelegt oder restauriert werden und die verbleiben- de Fläche soll als extensive Wiese bewirtschaftet werden. Die Grundstücke im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind ebenfalls weitestgehend bebaut.

In der Satzung Nr. 9 – Elmeloh wurden ursprünglich lediglich die Grenzen eines Teils eines im Zusam- menhang bebauten Ortsteils festgelegt. Weitere Regelungen über die bauliche oder sonstige Nutzung der Grundstücke im Satzungsgebiet erfolgten nicht.

Für den zwischen Mittelweg und An der Wurth gelegenen Teil des Satzungsgebietes wurde zwischen- zeitlich die erste Änderung durchgeführt. Dabei wurde weiterhin auf Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung verzichtet. Erstmals wurden jedoch Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ), zur Zahl der Vollgeschosse und zur Bauweise getroffen. Diese Festsetzungen decken sich weitgehend mit den Fest- setzungen im oben beschriebenen Vorhaben- und Erschließungsplan „Elmeloher Straße / Mittelweg“. Außerdem wurden überbaubare und nicht überbaubare Flächen festgesetzt, so daß nunmehr eine Be- bauung der meist sehr großen Hintergrundstücke in zweiter Reihe möglich ist.

Die Satzung Nr. 10 umfaßt den Bereich Bökenbusch / Baumstraße / Neue Straße / Denkmalsweg und schreibt für ihren räumlichen Geltungsbereich die Qualität eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils fest. Auch hier ist die Bebauung der Grundstücke bereits weitestgehend abgeschlossen, lediglich an der Straße Bökenbusch sind noch einzelne Baulücken vorhanden.

3.4 Landschaftsrahmenplan (LRP) Landschaftsrahmenplan und Landschaftsplan sind gutachterliche, unabgestimmte Fachpläne für den Naturschutz und die Landschaftspflege. Sie enthalten die auf den jeweiligen Planungsraum bezogenen Zielaussagen der für den Naturschutz und die Landschaftspflege zuständigen Fachbehörden. Im Rah- men der gemeindlichen Bauleitplanung sind die Aussagen dieser Fachpläne in die Abwägung einzubeziehen und mit den anderen Abwägungsbelangen zu einem sachgerechten Ausgleich zu bringen.

Im Landschaftsrahmenplan 1995 für den Landkreis Oldenburg wird die „Ganderkeseer Geest“, zu der Elmeloh gehört, als nordöstlicher Vorsprung der Geesthochfläche des flachwelligen Geschiebelehmpla- teaus mit Höhen von etwa 25 Metern über NN beschrieben. Sie ist gekennzeichnet durch eine großflä- chige Geschiebelehmdecke, in den Talmulden von Welse und Dummbäke durch vorherrschend fluviatile Sande mit Niedermoorauflagen. Die Acker- und Grünlandstandorte werden lokal von einem dichten Wallheckennetz durchzogen, zum Beispiel bei Hoykenkamp. Ausgedehnte Eschfluren, vor allem bei Ganderkesee und Grüppenbühren, sind Zeugen der langen Nutzungsgeschichte des Raumes. (vgl. LRP, S. 14)

In der Karte 3 „Übersicht über die Bodentypen und deren Standortkennzeichnung“ werden die Böden im Bereich Elmeloh – mit Ausnahme der Welseniederung – als „mäßig trockene bis frische, örtlich staunas- se, meist steinige, lehmige Sandböden mit Lehm im Untergrund, örtlich im Unterboden“ beschrieben. (vgl. LRP, Karte 3)

In der Karte 5 „Grundwasser“ ist der Bereich Elmeloh – wiederum mit Ausnahme der Welseniederung – als Bereich mit einer mittleren Grundwasserneubildungsrate und mit einer geringen Empfindlichkeit des Grundwassers gegenüber Schadstoffeinträgen dargestellt. Für den Bereich der Welseniederung sind demgegenüber hohe Grundwasserneubildungsraten und auch hohe Empfindlichkeiten angegeben. (vgl. LRP, Karte 5)

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In der Karte 10 „Arten und Lebensgemeinschaften“ sind weite Bereiche von Elmeloh beiderseits der Elmeloher Straße „sonstiges Wirtschaftsgrünland“ und zugleich als „heckenreiches Gebiet“ gekennzeichnet. Die Niederungen der Welse und der Dummbäke sind als Bereiche mit feuchtem oder feucht- frischem Grünland gekennzeichnet. Beide Niederungen sind in Teilen als „Wichtige Bereiche für Arten und Lebensgemeinschaften“ hervorgehoben. Zwischen den großflächigen Grünlandbereichen und der Welseniederung befindet sich ein überwiegend durch Ackerbau geprägtes Gebiet. Wälder gibt es in Elmeloh hingegen nahezu nicht. (vgl. LRP, Karte 10)

„Obwohl das ehemals engmaschige, weitverzweigte Wallheckennetz der Ganderkeseer Geest seit der Jahrhundertwende auf rund 20% zusammengeschrumpft ist, prägt dieser Ökosystemtyp noch immer weite Landstriche.“ (LRP, S. 70)

„Die Geestbäche Welse und Dummbäke bieten in weiten Teilabschnitten ein ähnliches Erscheinungs- bild. Eingeschnitten in die von Grünland geprägten Talräume besitzen sie aufgrund ihres mäandrieren- den Verlaufes und ihrer lückigen Erlen- und Weidensäume trotz ihres Ausbauzustandes einen weitgehend naturnahen Charakter.“ (LRP, S. 70 f.)

„Größere zusammenhängende Grünlandgebiete beschränken sich in der Ganderkeseer Geest auf die Talniederungen von Dummbäke und Welse. Die meist weidewirtschaftlich genutzten Flächen sind pflan- zensoziologisch den Weidelgras-Weißklee-Gesellschaften zuzuordnen. Feuchtere Ausprägungen dieser Gesellschaft mit eingelagerten Seggen- und Binsensümpfen sind selten. Sie bilden letzte Rückzugsge- biete für verschiedene seltene, hygropile Heuschreckenarten. Durch die heutige Form landwirtschaftlicher Nutzung der Talräume finden bestandsbedrohte Wiesenvogelarten nur noch wenige adäquate Ha- bitate.“ (LRP, S. 71)

Zur Welse und zu ihrem Talraum wird im LRP folgende Kurzcharakteristik gegeben: „Überwiegend na- turnahes Fließgewässer mit bachbegleitendem Gehölzsaum; Vorkommen der Gebänderten Prachtlibel- le; angrenzender Talraum überwiegend mit trockenen Weidelgrasweiden; in Feuchtwiesen Lebensraum des seltenen Sumpfgrashüpfers und Brutvorkommen des Kiebitz; auf feucht-nassen Niedermoorflächen Röhrichte, Großseggenrieder und Erlenbruchwälder mit Vorkommen gefährdeter Gefäßpflanzen. (...)“ (LRP, S. 72)

In der Karte 11 „Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft“ sind weite Teile Elmelohs nördlich und südlich der Elmeloher Straße als „wichtige Bereiche“ gekennzeichnet. Hier wird im LRP eine „charakteri- stische Kulturlandschaft mit hoher Strukturvielfalt“ festgestellt. Diese Einstufung gilt sinngemäß auch für die Welseniederung, die darüber hinaus noch als „markanter Talraum“ gekennzeichnet ist. (vgl. LRP, Karte 11)

Im Handlungskonzept des LRP werden unter anderem folgende, auch für den Bereich Elmeloh geltende Ziele formuliert: ¨ Erhalt der zahlreichen Kleingewässer (...) vor allem durch breite Pufferzonen ungenutzter oder extensiv genutzter angrenzender Flächen ¨ Erhalt der vielfältigen Kulturlandschaft, insbesondere der Heckengebiete sowie Pflege und neuanlage landschaftsprägender Elemente wie Wallhecken und Raine ¨ Vermeidung bzw. Verminderung der Inanspruchnahme von Grundflächen (...) (vgl. LRP, S 202)

In der Karte 13 „Geschützte, schutzbedürftige und schutzwürdige Teile von Natur und Landschaft“ ist ein großer Bereich nördlich der Elmeloher Straße bis nach Hoykenkamp, im Westen begrenzt durch die Straße Auf dem Hohenborn und im Osten etwa durch die Delmenhorster Stadtgrenze als „landschafts- schutzbedürftiger Bereich“ gekennzeichnet. Hier sollte der Erhalt der historisch gewachsenen Land- schafts- und Nutzungsstrukturen, der vielfältigen, heckenreichen Kulturlandschaft und ihrer Bedeutung für das Landschaftsbild und den Naturhaushalt angestrebt werden. Dazu wird die Sicherung, Pflege und Entwicklung von Wallhecken, die Sanierung und Neuanlage von Wallhecken in Anlehnung an bestehende Strukturen sowie die Vermeidung von Grünlandumbruch gefordert. (vgl. LRP, Karte 13 und S. 247)

Dieselbe Einstufung als „landschaftsschutzbedürftiger Bereich“ haben auch das Tal der Dummbäke und die östliche Verlängerung des bereits bestehenden Landschaftsschutzgebietes „Welsetal und Stühe“ (OL 20) bis zur Delmenhorster Stadtgrenze erfahren.

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In der Karte 12 „Ziele und Maßnahmen“ wird für den Bereich Elmeloh insbesondere darauf hingewiesen, daß dem Bereich nördlich der Elmeloher Straße – beiderseits des Mittelweges – die Funktion einer Ent- wicklungsachse für den Biotopverbund zukommt. Weitere bauliche Entwicklungen sollten insbesondere südwestlich der Baumstraße und südlich des Wichernstiftes aus naturschutzfachlicher Sicht möglichst unterbleiben.

Fazit Landschaftsrahmenplan:

Aufgrund der vorherrschenden Bodenverhältnisse muß im gesamten Elmeloher Bereich damit gerechnet werden, daß bei der Neuanlage von Siedlungsflächen vergleichsweise hohe Aufwendungen für die Oberflächenentwässerung notwendig werden, weil eine Regenwasserversickerung an Ort und Stelle zumeist nicht möglich sein wird.

Sowohl die Niederungen von Welse und Dummbäke als auch die Wallheckengebiete im Norden und im Westen von Elmeloh sind aus der Sicht des Arten und Biotopschutzes, insbesondere aber auch für die Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft von besonderer Bedeutung. Diese aus Naturschutzsicht vorhandenen Qualitäten sollten bewahrt und weiterentwickelt werden. Dazu gehört auch die Wiederanla- ge von Wallhecken und Kleingewässern.

3.5 Landschaftsplan (LP) Der Landschaftsplan 1991 für die Gemeinde Ganderkesee läßt in der Karte 2 „Biotoptypen / Nutzungen“ erkennen, daß weite Teile von Elmeloh – insbesondere Elmeloh I – bis heute durch die überwiegende Grünlandnutzung geprägt sind. Diese Grünlandgebiete sind durch Wallhecken, Großbäume und kleine Waldparzellen vielfältig gegliedert. Insbesondere beiderseits des Mittelweges und bis zur Straße Am Holz weist dieses Grünland zumeist eine feuchte Ausprägung auf. Zusammenhängende, meist wenig gegliederte Ackerflächen befinden sich hingegen vorwiegend nördlich des Straßenzuges Elise-Fink-Weg / Zur Wassermühle. Südlich dieses Straßenzuges schließt sich das überwiegend wieder durch Grün- landnutzung geprägte Welsetal an. (vgl. LP, Karte 2)

Die oben erwähnten Feuchtgrünlandbereiche beiderseits des Mittelweges sind auch unter dem Blickwin- kel des Arten- und Biotopschutzes von hoher Wertigkeit. (vgl. LP, Karte 3)

Für das Welsetal nordöstlich von Ganderkesee enthält der Landschaftsplan die Zielsetzung des Erhalts und der Wiederherstellung von mesophilem Grünland und insbesondere Feuchtgrünland. Hierzu wird eine Vielzahl von Maßnahmen aufgeführt, unter anderem die Wiedervernässung, die Durchführung eines Grünlandprogramms, die Freihaltung von Verbuschung und der Flächenankauf zu Naturschutz- zwecken. (vgl. LP, S. 87)

Für den gehölzreichen und kleinteilig strukturierten Geestbereich zwischen Stenum, Hoykenkamp und Elmeloh – das ist die nähere und weitere Umgebung des Elmehoher Kreisverkehrsplatzes – wird unter anderem die Entwicklung artenreicher Säume, der Schutz und die Wiederherstellung von Naß- und Feuchtgrünland, die Sicherung und die Wiederherstellung mesophilen Grünlandes und extensiver Grün- landbewirtschaftung, der Erhalt und die Entwicklung eines Biotopverbundes, die Alleepflanzung an Kreisstraßen und der Schutz vor weiterer Zersiedelung angestrebt. (vgl. LP, S. 106 f.)

Weitgehend deckungsgleiche Zielsetzungen werden auch für die feuchte Geestsenke südlich von Hoy- kenkamp – beiderseits des Mittelweges und bis zur Straße Am Holz – formuliert. Zusätzlich werden hier die naturnahe Gestaltung vorhandener Stillgewässer, die Einbeziehung in ein Grünlandprogramm, die Verbesserung vorhandener Bruchwaldbestände und der Flächenankauf zu Naturschutzzwecken angestrebt. (vgl. LP, S. 109)

Für die Siedlungsbereiche in Elmeloh wird unter anderem empfohlen, ein Fließgewässer zwischen El- meloh I und Elmeloh II zu schützen und von Bebauung freizuhalten, standortheimische, landschaftstypi- sche Bäume und Obstbäume zu erhalten und zu pflanzen, eine naturnahe Garten- und Grundstücksbe- wirtschaftung durchzuführen und die Bodenversiegelung zu begrenzen. (vgl. LP, S. 137)

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Eine Erweiterung der vorhandenen Baugebiete in Elmeloh ist nach dem Landschaftsplan nicht vorgesehen, im Bereich nördlich des Riehenweges ist ein Konfliktbereich zwischen Landschaftsplan und Flä- chennutzungsplan gekennzeichnet. (vgl. LP, Karte 7)

Fazit Landschaftsplan:

Die wesentlichen Aussagen von Landschaftsrahmenplan und Landschaftsplan zur künftigen Entwicklung von Natur und Landschaft in Elmeloh stimmen weitgehend überein. Nach dem Landschaftsplan besteht allerdings für eine nennenswerte Siedlungsentwicklung in Elmeloh aus naturschutzfachlicher Sicht kaum mehr Spielraum.

3.6 Sonstige Planungen und Fachplanungen, Altlasten

Sonstige Planungen oder Fachplanungen, die für das vorliegende Entwicklungskonzept zu berücksichti- gen wären, liegen nicht vor. Hinweise auf Altlasten im Planungsgebiet liegen ebenfalls nicht vor. Die ehemalige Hausmülldeponie der Stadt Delmenhorst im Bereich zwischen Neuer Straße und Bökenbusch wurde lagemäßig in die Planunterlagen aufgenommen. Die Deponie ist abgedeckt und begrünt. Eine bauliche Nutzung ist hier nicht möglich. Soweit zur Zeit bekannt ist, gehen von der Altablagerung keine Gefahren aus.

4 VORHANDENE NUTZUNGSSTUKTUR

In den nachfolgenden Abschnitten werden die Ergebnisse der in Elmeloh durchgeführten, örtlichen Be- standsaufnahmen dargestellt und bewertet. Die daraus folgenden planerischen Konsequenzen und Plan- inhalte werden dann im anschließenden 5. Kapitel im einzelnen dargelegt und begründet.

4.1 Wohnen und Bevölkerungsverteilung Die heutige Nutzungsstruktur läßt Elmeloh als typisches Beispiel für ein ursprünglich rein landwirtschaftlich geprägtes Dorf erscheinen, das aufgrund seiner Lage in der unmittelbaren Nachbarschaft einer grö- ßeren Stadt die Entwicklung zu einem kaum mehr durch die Landwirtschaft geprägten Wohnstandort und Naherholungsgebiet durchgemacht hat.

Die Wohnbebauung in Elmeloh hat sich in den zurückliegenden Jahrzehnten in zwei Schwerpunktberei- chen entwickelt. Einer dieser Schwerpunkte befindet sich westlich der Straße Hinter dem Tiergarten im Bereich Neue Straße / Am Rotdornbusch, der zweite Schwerpunkt liegt im Bereich Bökenbusch / Baum- straße sowie beiderseits des Denkmalsweges und nördlich der Elmeloher Straße. Durch die in jüngster Zeit hinzugekommene Bebauung an der Straße Mittelkamp und durch die Nachverdichtung nördlich der Elmeloher Straße wurde dieser Schwerpunkt in nördlicher Richtung noch erweitert.

Die übrigen Teile Elmelohs sind zwar ebenfalls vorranggig durch Wohnbebauung geprägt, es handelt sich hierbei aber zumeist um ehemals landwirtschaftlich genutzte Hofstellen im Außenbereich, die zu Wohnzwecken umgenutzt wurden. Solche Hofanlagen sind im gesamten Elmeloher Gebiet zu finden, und sie überwiegen inzwischen zahlenmäßig jene Hofstellen, auf denen tatsächlich noch Landwirtschaft betrieben wird.

Die Bestandskarte „Bestandskarte Nutzungsstruktur und Immissionen“ vermittelt einen Überblick über die tatsächliche Nutzungsstruktur. Sie läßt insbesondere auch die noch bewirtschafteten landwirtschaftlichen Hofstellen erkennen.

Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang noch einzelne, zumeist aus Wohnhäusern bestehende Siedlungssplitter, so an der Elmeloher Straße zwischen dem neu angelegten Kreisverkehrsplatz und der Einmündung der Straße Auf dem Hohenborn oder auch beiderseits der Straße Auf dem Hohenborn etwa 300 Meter nördlich der Einmündung in die Elmeloher Straße.

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Betrachtet man die Zuordnung der Siedlungsbereiche in der Karte, so wird erkennbar, daß sie sich um den Bereich zwischen der Neuen Straße und dem Denkmalsweg herum gruppieren, daß hier also – unter Berücksichtigung der Bevölkerungsverteilung – so etwas wie der Mittelpunkt von Elmeloh liegt oder zumindest liegen könnte.

Die vorhandene Wohnbebauung in Elmeloh besteht überwiegend aus freistehenden Einfamilienhäusern auf relativ großen Grundstücken. Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen oder auch Reihen- häuser sind hingegen nur sehr selten anzutreffen. Die Häuser besitzen überwiegend nur ein Vollgeschoß mit zusätzlichem Dachgeschoß. Lediglich im Bereich Neue Straße / Am Rotdornbusch sind stellenweise auch höhere Gebäude mit zwei Vollgeschossen vorzufinden, die dort aufgrund der Festsetzungen im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 48 – Elmeloh zulässig sind.

4.2 Gewerbe und Landwirtschaft mit Emissionen Städtebaulich relevante Gewerbestandorte, Betriebe also, von denen Emissionen ausgehen, die eine benachbarte Wohnnutzung stören können, gibt es in Elmeloh insgesamt nur wenige. Zu nennen ist hier in erster Linie die Schmiede mit Landmaschinenreparaturbetrieb an der Elmeloher Straße / Ecke Böken- busch. Auch auf dem Gelände der ehemaligen Bekleidungsfabrik am Trendelbuscher Weg haben sich einige Gewerbebetriebe niedergelassen. Nach Art und Umfang ihrer Tätigkeit verursachen sie aber offensichtlich nur geringe Emissionen. Beide Betriebsstandorte haben in der „Bestandskarte Nutzungs- struktur und Immissionen“ einen pauschalen Abstandsbereich von 100 Metern – gemessen vom Mittel- punkt des Betriebsstandorte erhalten. Damit soll darauf hingewiesen werden, daß im Falle zukünftiger Planungen im Umfeld dieser Betriebe dem vorbeugenden Immissionsschutz besonderes Augenmerk zu widmen ist.

Auch bei landwirtschaftlichen Betrieben mit Schweine-, Rinder- oder Geflügelhaltung muß mit Emissio- nen gerechnet werden. Das Ausmaß und die Reichweite dieser Emissionen sind abhängig von Art und Anzahl der gehaltenen Tiere, von der Stalltechnik, von der Arbeitsweise des Landwirts und vom Umfeld der Stallanlage. Im Einzelfall können die notwendigen Abstände zwischen Stallanlagen und störempfind- lichen Nutzungen durch Berechnungen nach den einschlägigen technischen Regelwerken bestimmt werden. Dabei ist zu unterscheiden zwischen bestehenden Gemengelagen und Neuplanungsfällen. Nur für Neuanlagen und Neuplanungen sind die geforderten Schutzabstände anzuwenden, zur Beurteilung von bestehenden Gemengelagen eignen sie sich hingegen nicht.

Für das vorliegende Ortsentwicklungskonzept wurde auf derartig detaillierte Untersuchungen verzichtet. Statt dessen haben jene Hofstellen, auf denen nach dem äußeren Eindruck noch ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Viehhaltung stattfindet, in der Bestandskarte Nutzung und Immissionen einen pauschalen „Entwicklungsschutzbereich“ mit 200 Metern Radius erhalten. Für kleinere Viehbestände – insbesondere für Betriebe die ausschließlich Rinder halten – dürften sich bei einer genaueren Berechnung kleinere Abstände ergeben. Bei großen Stallungen – wie zum Beispiel am Elise-Fink-Weg – muß hingegen mit größeren notwendigen Schutzabständen gerechnet werden.

In der Gesamtbetrachtung Elmelohs wird deutlich, daß aufgrund der geringen Anzahl landwirtschaftlicher Hofstellen mit Viehhaltung nur sehr geringe Nutzungskonflikte vorhanden oder zu erwarten sind. Die Hofstellen der noch aktiven Betriebe liegen zumeist im Außenbereich und in größerer Entfernung zu Wohngebieten. Zudem haben sich einige Betriebe so spezialisiert, daß mit Emissionen, die das Wohnen stören können, kaum zu rechnen ist. Solche Betriebe ohne wesentliche Emissionen sind zum Beispiel Pensionspferdehaltungen oder Betriebe mit extensiver Rinderhaltung (ganzjährige Weidehaltung).

Für die weitere bauliche Entwicklung in Elmeloh stellen sowohl Landwirtschaft als auch Gewerbe keine gravierenden Hindernisse dar.

4.3 Verkehrserschließung und Infrastruktur Das bestehende Verkehrsnetz, die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen und die gegebene Land- schaftsstruktur in Elmeloh sind aus der beigefügten "Bestandskarte Infrastruktur / Verkehr / Grün“ er- sichtlich. Nachfolgend werden die wichtigsten Gesichtspunkte dazu ausgeführt.

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Die Anbindung Elmelohs für den Kraftfahrzeugverkehr ist günstig. Die Autobahnanschlußstelle Gander- kesee-Ost / Urneburg an der A 28 ist über die Almsloher Straße (K 228) aus allen Teilen Elmelohs in höchstens etwa zwei Kilometern Entfernung erreichbar. Auch die Oldenburger Straße bietet sich für die Fahrt aus den südlichen Teilen Elmelohs zur Autobahnanschlußstelle Ganderkesee-Ost / Urneburg an. Über die A 28 kann man weitere Autobahnen und Bundesstraßen in alle Richtungen erreichen.

Diese günstige Autobahnanbindung hat allerdings auch zur Folge, daß erhebliche Verkehrsanteile aus den nördlichen und nordwestlichen Stadtteilen von Delmenhorst durch Elmeloh fahren, um so das Durchqueren des Stadtgebietes zu vermeiden. Dabei werden insbesondere die Elmeloher Straße ( K 227) und die Straße Auf dem Hohenborn genutzt. Auch der Verkehr zwischen Delmenhorst und Bookholzberg / Hude sowie der innergemeindliche Verkehr zwischen Heide / Hoykenkamp / Schierbrok und Ganderkesee muß überwiegend durch Elmeloh fahren. Hier sind es ebenfalls wieder die Kreisstra- ßen (K 227 und K 228) sowie die Gemeindestraßen Auf dem Hohenborn und Trendelbuscher Weg, die den Großteil des Verkehrs aufnehmen müssen. Demgegenüber erscheinen die Belastungen durch den Verkehr auf der Oldenburger Straße (L 887), die Elmeloh im Süden im Bereich des Wichernstiftes tan- giert, vergleichsweise gering.

Schließlich dient offenkundig auch der Straßenzug Denkmalsweg / Hinter dem Tiergarten nicht aus- schließlich dem Anliegerverkehr, denn sie stellt eine Verbindung zwischen der Elmeloher Straße (K 227) und der Wildeshauser Straße (Stadtgebiet Delmenhorst / im weiteren Verlauf B 213) mit der Anschluß- stelle Delmenhorst-Deichhorst an die A 28 dar. Auch Verkehrsanteile zwischen Ganderkesee und El- meloh II, die den Straßenzug Auf dem Mühlenkamp / Zur Wassermühle nicht befahren können, weil dieser für den Kraftfahrzeugverkehr gesperrt ist, werden überwiegend den Weg über die Straße Hinter dem Tiergarten wählen.

Die Straße Auf dem Hohenborn dient als wichtigste Zufahrtsstraße zu den großen Industriebetrieben im Bereich des Bahnhaltepunktes Hoykenkamp und ist im Bereich der Einmündung auf die Elmeloher Stra- ße (K 227) entsprechend beschildert. Zur Nachtzeit ist allerdings das Befahren dieser Straße mit Lkw verboten. Dies könnte sich jedoch ändern, sobald die derzeitigen Verkehrsprobleme im Bereich Hoyken- kamp durch die inzwischen absehbaren Veränderungen und Ausbaumaßnahmen im dortigen Straßen- netz behoben sind.

Der Ausbauzustand und die Leistungsfähigkeit der genannten Straßen reichen zur Bewältigung des ge- gebenen Verkehrsaufkommens weitestgehend aus, lediglich der Denkmalsweg und die Straße Auf dem Hohenborn (Schwerverkehr !) sind in schlechtem Zustand. Der unübersichtliche und gefährliche Kreu- zungsbereich Almsloher Straße / Elmeloher Straße / Trendelbuscher Weg ist nach Anlage des Kreisver- kehrsplatzes nunmehr entschärft worden.

Alle übrigen Straßen in Elmeloh sind entweder reine Anlieger- und Wohnstraßen. Sie sind zum Teil als Erschließungsstraßen für zusammenhängende Wohngebiete ausgebaut worden, zum Teil haben sie sich auch aus ehemals nur landwirtschaftlich genutzten Wegen zu ihrer heutigen Funktion entwickelt. Einzelne dieser Straßen sind bis heute weitgehend unbefestigt geblieben und besitzen keinen staubfreien Belag. Bei nur geringem Anliegerverkehr stellt dies nicht unbedingt ein Problem dar. Im konkreten Falle der Straße Am Holz, die nördlich ihrer Einmündung auf die Elmeloher Straße beiderseits mit rund 30 Wohnhäusern bebaut ist, ist allerdings ein alsbaldiger Ausbau des angebauten Teilstückes notwendig und bereits absehbar.

In den Bereichen Bökenbusch / Baumstraße und Neue Straße / Am Rotdornbusch wurde durch Erlaß von Zonengeschwindigkeitsbeschränkungen (Tempo-30-Zonen) eine flächenhafte Verkehrsberuhigung erreicht, die hier der örtlichen Verkehrssituation angemessen ist und zur Steigerung der Wohnqualität beiträgt. Die neu angelegte Straße Mittelkamp ist als verkehrsberuhigter Bereich beschildert.

Alle wichtigen Hauptverkehrsstraßen in Elmeloh besitzen zumindest einseitig separate Geh- und Rad- wege, sie können daher auch von Radfahrern und Fußgängern gefahrlos benutzt werden.

Für den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in Elmeloh stellt die VBN-Buslinie 220 auf der Elme- loher Straße (mit den Haltestellen „Riehenweg“, „Denkmalsweg“, „An der Wurth“ und „Trendelbuscher Weg“) sowie die VBN-Buslinien 208, 238, 240 und 241 auf der Oldenburger Straße (mit den Haltestellen „Hinter dem Tiergarten“, „Schluttermühlenweg“ und „Wichernstift“) die wichtigste Infrastruktur dar. Diese Buslinien bieten insbesondere die Möglichkeit, rasch und bequem in die Nachbarstadt Delmenhorst zu

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fahren. Der dortige zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) bietet Umsteigemöglichkeiten in Züge und Busse nach Bremen oder Oldenburg. Eine direkte Busverbindung zwischen Elmeloh und Ganderkesee besteht hingegen nicht, es müssen relativ weite Umwegfahrten und teilweise auch Umsteigevorgänge in Kauf genommen werden. Wer über ein Kraftfahrzeug verfügt oder mit dem Fahrrad fahren kann, der wird deshalb kaum mit dem Linienbus von Elmeloh nach Ganderkesee oder von Ganderkesee nach Elmeloh fahren.

Die nächstgelegenen Haltepunkte des schienengebundenen Personennahverkehrs sind von Elmeloh relativ weit entfernt und stellen deshalb kein attraktives Verkehrsangebot dar. Möglicherweise können sich – unter dem Stichwort „Stadtbahnverkehr“ – in Zukunft jedoch Chancen zur Schaffung eines zusätz- lichen Haltepunktes an der Bahnstrecke Delmenhorst – Ganderkesee ergeben, der zum Beispiel im Bereich des Bahnüberganges der Straße Hinter dem Tiergarten angesiedelt werden könnte. Auch wenn solche Überlegungen derzeit noch recht vage erscheinen, so sollten sie doch langfristig weitergeführt werden.

Eine ausreichende Infrastruktur zur Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs ist in Elmeloh nahezu nicht vorhanden. An Einkaufsmöglichkeiten gibt es lediglich einen Kiosk an der Ecke Elmeloher Straße / Mittelweg. Das letzte Lebensmittelgeschäft hingegen wurde unlängst geschlossen. Ein Bevölkerungs- und Kaufkraftpotential, das als Existenzgrundlage für einen zeitgemäßen Einzelhandelsbetrieb ausreichen würde, ist in Elmeloh nicht vorhanden und kann auch realistischerweise hier nicht angesiedelt werden.

Bessere Existenzvoraussetzungen sind in Elmeloh hingegen für einen Einzelhandel in kleinerem Maß- stab, also in Form eines Kiosks oder eines "Convenience-Shops“ zu sehen. Solche Verkaufsstellen kön- nen auch mit einer kleineren Kaufkraftbasis existieren, weil sie ein kleineres Sortiment, längere Öff- nungszeiten und meist zusätzliche Dienstleistungen (Toto-Lotto / Reinigung / Postagentur / Steh-Cafe / usw.) anbieten können.

Es fehlen hingegen in Elmeloh so wichtige Angebote wie Bäcker, Fleischer, Obst- und Gemüsehandlung oder Blumenladen. Selbst im angrenzenden Delmenhorster Stadtgebiet gibt es nur die Bäckerei an der Ecke Oldenburger Straße / Hinter dem Tiergarten, die für die Anwohner des Bereiches Neue Straße / Am Rotdornbusch noch gut zu erreichen ist. Alle übrigen Einkaufsmöglichkeiten liegen hingegen weit jenseits der Stadtgrenze und sind ohne Auto oder Fahrrad kaum zu erreichen. Auch eine Möglichkeit, Bankgeschäfte zu erledigen, ist seit Schließung der Bankgeschäftsstelle an der Ecke Neue Straße / Elmeloher Straße vor Ort nicht mehr gegeben. Arztpraxen und Apotheken sind in Elmeloh ebenfalls nicht vorhanden und können wegen der zu kleinen Bevölkerungsbasis auch nicht angesiedelt werden.

Das Schreibwarengeschäft und das Sportartikelgeschäft an der Elmeloher Straße werden hier nicht als Versorgungsinfrastruktur gewertet, weil in diesen Geschäften zumeist nur Waren des aperiodischen Bedarfs angeboten werden. Eine gewisse Versorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung kommt hingegen dem Friseursalon an der Straße Am Holz und der Imbißgaststätte an der Elmeloher Straße zu.

Insgesamt wird es aber auch zukünftig dabei bleiben, daß die Einwohner von Elmeloh ihre täglichen und wöchentlichen Einkäufe überwiegend in Delmenhorst erledigen. Zwar sind die dortigen Supermärkte (Nutzhorn-Center / Jute-Center / Kaufland / Inkoop) von Elmeloh aus nur mit dem Auto zu erreichen, in vielen Fällen werden aber die Einkäufe auf dem Weg zur Arbeit oder auf dem Heimweg gleich miterle- digt.

Seitens der Gemeindeverwaltung wurden die zuständigen Stellen nach der Möglichkeit der Ansiedlung einer Arztpraxis (Allgemeinmedizin) oder einer Apotheke befragt. Für beides werden jedoch in Elmeloh keine Existenzgrundlagen und folglich keine Entwicklungsperspektiven gesehen.

Grundschule und Kindergarten sind in Elmeloh ebenfalls nicht vorhanden. Die Kindergartenkinder kön- nen entweder den Spielkreis im Gebäude der ehemaligen Dorfschule an der Baumstraße oder die ge- meindeeigenen Kindergärten in Schierbrok oder Hoykenkamp besuchen. Die Grundschulkinder aus Elmeloh besuchen die Grundschule in Schierbrok. Die weiterführenden Schulen befinden sich in Gan- derkesee und in Bookholzberg.

Zusammenfassend muß an dieser Stelle festgestellt werden, daß Elmeloh eine insgesamt schlechte Infrastrukturausstattung und damit auch vergleichsweise ungünstige Voraussetzungen für ein weiteres

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Bevölkerungswachstum bietet. Angesichts der geringen Einwohnerzahl kann auch nicht erwartet werden, daß durch Zuzüge nach Elmeloh in absehbarer Zeit die Grundlage für eine bessere Infrastruktur geschaffen werden kann.

4.4 Verkehrslärm Die oben beschriebenen Straßen und der auf ihnen herrschende Kraftfahrzeugverkehr führen in Elmeloh bereichsweise zu erheblichen Verkehrslärmbelastungen. Insbesondere an der Elmeloher Straße (K 227) und an der Almsloher Straße (K 228) sind diese Lärmbelastungen von erheblicher Bedeutung für die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten und für die gemeindliche Bauleitplanung. Sie wurden daher nä- her untersucht, die Ergebnisse werden im folgenden dargelegt.

Um das Ausmaß der Verkehrslärmimmissionen und die notwendigen Konsequenzen für die künftige bauliche Entwicklung festzustellen, wurden Schallberechnungen auf der Basis vorliegender Verkehrs- zählungsergebnisse durchgeführt. Die entsprechenden Berechnungsbögen sind im Anhang beigefügt. Angenommen wurde jeweils eine freie Schallausbreitung in ebenem Gelände. Abschirmungen durch vorhandene Gebäude, die tatsächlich in einigen Bereichen gegeben sind, wurden nicht berücksichtigt. Die berechneten Beurteilungspegel – jeweils für die Fenster im ersten Obergeschoß – wurden anschlie- ßend mit den Orientierungswerten aus dem Beiblatt zur DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) vergli- chen. Daraus konnte abgeleitet werden, in welchen Abständen zur Fahrbahnmitte jeweils die Orientie- rungswerte für Mischgebiete (MI) oder für Wohngebiete (WA) im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eingehalten werden. Die so ermittelten Entfernungen eignen sich nicht zur Beurteilung beste- hender Situationen, sondern in erster Linie zur Bestimmung künftiger Entwicklungsmöglichkeiten, also als Abwägungsmaterial für die gemeindliche Planung.

Nach Mitteilung des Straßenbauamtes Oldenburg wird die Almsloher Straße (K 228) im Schnitt täglich von rund 6.550 Kraftfahrzeugen in beiden Richtungen befahren. Bei einer zulässigen Höchstgeschwin- digkeit von 70 km/h (60 km/h für LKW) bedeutet dieses Verkehrsaufkommen, daß die Orientierungs- werte für Mischgebiete (MI) tags in 64 Metern und nachts in 93 Metern Abstand von der Fahrbahnmitte eingehalten werden. Die entsprechenden Werte für Allgemeine Wohngebiete (WA) werden tags in 142 Metern und nachts in 208 Metern Abstand von der Fahrbahnmitte eingehalten.

Vergleichbare Verkehrszählungsergebnisse liegen für die Elmeloher Straße (K 227) beim Straßenbau- amt Oldenburg nicht vor. Auf Anfrage bei der Stadtverwaltung Delmenhorst wurde aber mitgeteilt, daß nach dortigem Kenntnisstand die Dwoberger Straße bzw. Elmeloher Straße in Höhe der Stadtgrenze mit durchschnittlich täglich 8.550 Kraftfahrzeugen in beiden Richtungen belastet ist. Bei einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h bedeutet dieses Verkehrsaufkommen, daß die Orientierungswerte für Mischgebiete (MI) tags in 74 Metern und nachts in 63 Metern Abstand von der Fahrbahnmitte eingehalten werden. Die entsprechenden Werte für Allgemeine Wohngebiete (WA) werden tags in 165 Metern und nachts in 138 Metern Abstand von der Fahrbahnmitte eingehalten.

Bei diesen Berechnungsergebnissen ist zu berücksichtigen, daß für die K 228 auch nähere Informatio- nen über die zeitliche Verteilung des Verkehrsaufkommens und über den Schwerverkehrsanteil vorla- gen. Letzterer ist auf der K 228 am Tage unterdurchschnittlich, zur Nachtzeit aber überdurchschnittlich. Für die K 227 wurden hier die entsprechenden Standardwerte aus der 16. Verordnung zum Bundesim- missionsschutzgesetz (16. BImSchV – Verkehrslärmschutzverordnung) veranschlagt.

Die Berechnungsergebnisse zeigen, daß in unmittelbarer Nähe der untersuchten Kreisstraßen ungünsti- ge Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete vorliegen. Die gegebene Vorbelastung kann im Nahbereich der Straßen auch nicht durch passive Schallschutzmaßnahmen wie zum Beispiel Lärmschutzfenster ausgeglichen werden. Allenfalls die Errichtung von Lärmschutzwänden oder –wällen könnte hier Entwicklungsmöglichkeiten eröffnen, würde aber aus Sicht der Ortsbildgestaltung neue Pro- bleme aufwerfen.

So ist für die künftige Entwicklung davon auszugehen, daß neue Baugebiete mit Wohnnutzung nur in ausreichendem Abstand von den stark befahrenen Kreisstraßen geplant werden sollten. Eine maßvolle Unterscheitung der obengenannten Abstände wird dabei im Einzelfall möglich sein, kann durch passive Schallschutzmaßnahmen kompensiert werden.

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4.5 Naturräumliche Gegebenheiten Die naturräumliche Situation Elmelohs ist durch die Lage der Ortschaft am Rande der Ganderkeseer Geest geprägt. In östlicher Richtung fällt das Gelände deutlich ab auf weniger als zehn Meter über NN im Bereich der Stadt Delmenhorst. Westlich von Elmeloh – im Bereich Steenhafe – werden Geländehöhen um 30 Meter über NN erreicht. Die beiden Geestbäche Welse und Dummbäke prägen das Landschafts- bild mit ihren deutlich wahrnehmbaren, tief in die Geest eingeschnittenen Talräumen.

Bedingt durch die vielfach staunassen Böden herrscht in weiten Teilen Elmelohs bis heute die Bewirt- schaftung der Landwirtschaftsflächen als Dauergrünland vor. Beiderseits der Elmeloher Straße erstreckt sich ein noch weitgehend intaktes, zusammenhängendes Grünlandgebiet. Die einzelnen Wiesen oder Weiden sind vielfach von Wallhecken und Gehölzstreifen umgeben, die Landschaft ist meist gut gegliedert und vielfältig. Ackerflächen sind hier nur stellenweise anzutreffen. Auch die Talniederung der Welse wird nahezu vollständig als Grünland bewirtschaftet, sie ist aber deutlich ärmer an landschaftsgliedern- den Gehölzen. Größere, zusammenhängende Ackergebiete gibt es lediglich oberhalb der Welseniede- rung, und zwar sowohl nördlich als auch südlich dieses Bachtales.

Abbildung: Farbige Darstellung der Geländetopografie in Elmeloh (Basis: Topographische Karte TK 25)

Sowohl die Bachniederungen von Welse und Dummbäke als auch die zusammenhängenden, gehölzrei- chen Grünlandgebiete beiderseits der Elmeloher Straße sind aus der Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege von besonderem Wert. Hier sollten grundsätzlich die Erhaltung und die Verbesserung des Bildes einer bäuerlich geprägten Kulturlandschaft angestrebt werden. Geeignete Maßnahmen wären

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hier die Sicherung oder auch die Wiederherstellung einer durchgängigen Grünlandwirtschaft und – vor allem im Bereich Elmeloh I – die Ergänzung und die Verdichtung des bestehenden Wallheckennetzes.

Die Weiterführung der baulichen Entwicklung in Elmeloh wird unvermeidlich mit einer weiteren Inan- spruchnahme von Teilen dieser typischen Kulturlandschaft einhergehen. Die bauliche Entwicklung sollte daher möglichst auf solche Bereiche konzentriert werden, die aus Sicht von Natur und Landschaft ohne- hin bereits beeinträchtigt sind. Daher sollten insbesondere solche Flächen genutzt werden, die Anschluß an vorhandene Baugebiete haben oder die bereits an mehreren Seiten von Bebauung umgeben sind. Ziel sollte dabei eine räumliche Zusammenfassung der Siedlungsgebiete anstelle einer fortschreitenden Zersiedelung der Landschaft sein.

Keine weitere bauliche Entwicklung sollte hingegen in den Niederungsbereichen von Welse und Dumm- bäke, in dem zusammenhängenden Grünlandbereich zwischen Elmeloh und Hoykenkamp (beiderseits des Mittelweges), nördlich des Riehenweges und im Bereich beiderseits der Baumstraße zwischen Almsloher Straße und Bökenbusch vorgesehen werden.

4.6 Voraussichtlicher Bauflächenbedarf in Elmeloh Im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Oldenburg hat Elmeloh – anders als die benachbarten Grundzentren Ganderkesee und Heide – keine zentralörtlichen Funktionen und insbesondere nicht die Aufgabe „Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten“ zugewiesen bekommen. El- meloh kann deshalb nicht als Siedlungsschwerpunkt innerhalb der Gemeinde Ganderkesee entwickelt werden.

Im folgenden wird auf der Grundlage der bisherigen Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Ganderke- see und der Bauerschaften Elmeloh I und Elmeloh II sowie unter Hinzuziehung der neuesten Bevölke- rungsvorausschätzung des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik für den Landkreis Oldenburg (Stand: Mai 2000) aufgezeigt, wie eine Quantifizierung des für die kommenden Jahre zu erwartenden Wohnbauflächenbedarfs für Elmeloh vorgenommen werden kann. Datenquellen sind die Statistik-CD- ROM 2000 des Niedersächsischen Landesverwaltungsamtes und eigene Aufzeichnungen der Gemeinde Ganderkesee.

Ein Vergleich der Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Oldenburg und in der Gemeinde Ganderkesee seit 1969 zeigt, daß Ganderkesee etwa bis zur Mitte der achtziger Jahre zumeist überdurchschnittliche Wachstumsraten zu verzeichnen hatte. In den letzten fünfzehn Jahren hingegen konnten die anderen kreisangehörigen Gemeinden zumeist höhere Einwohnerzuwächse verzeichnen als die Gemeinde Gan- derkesee.

Der Anteil der Gemeinde Ganderkesee an der Gesamtbevölkerung des Landkreises Oldenburg liegt heute bei etwa 25%, nachdem im Jahre 1988 der größte Anteil mit 26,3% erreicht worden war. Für die nachfolgenden Überlegungen wird daher angenommen, daß ein Viertel der Bevölkerung – und auch ein Viertel des zu erwartenden Bevölkerungswachstums – im Landkreis Oldenburg auf die Gemeinde Gan- derkesee entfällt.

In der neuesten Bevölkerungsvorausschätzung des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik wird für den Landkreis Oldenburg ein Einwohnerzuwachs von knapp 12.000 Personen bis 2015 prognosti- ziert. Ein erwartetes Geburtendefizit von rund 3.000 Personen wird dabei überkompensiert durch die Zuwanderung von knapp 15.000 Personen in das Kreisgebiet. Entsprechende Aussagen für die einzelnen kreisangehörigen Gemeinden enthält die Prognose allerdings nicht. Geht man jedoch von einem gleichbleibenden Bevölkerungsanteil der Gemeinde Ganderkesee aus, so würde dies bedeuten, daß etwa ein Viertel des prognostizierten Zuwachses – also rund 3.000 neue Einwohner bis 2015 – auf Gan- derkesee entfallen würde.

Die Bauerschaften Elmeloh I und Elmeloh II haben in den zurückliegenden zehn Jahren eine insgesamt leicht positive Einwohnerentwicklung zu verzeichnen. Diese Entwicklung hat sich allerdings nicht mit stets gleichbleibenden Zuwachsraten vollzogen, sondern es gab über viele Jahre hinweg eine Stagnati- on, zeitweilig sogar Einwohnerverluste. Insgesamt betrug zwischen 1989 und 1999 der Einwohnerzu- wachs in Elmeloh 19 Personen. Im Laufe des Jahres 1999 konnte dann allerdings eine sprunghafte Be-

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völkerungszunahme um fast 100 Personen verzeichnet werden, die vermutlich auf die Entwicklung des Baugebietes am Mittelkamp zurückzuführen ist.

Der Anteil Elmelohs an der Gesamtbevölkerung der Gemeinde Ganderkesee ist in den letzten zehn Jah- ren geringfügig zurückgegangen. Er lag im Jahre 1990 bei etwa 5,7% und im Jahre 2000 bei etwa 5,4%.

Führt man die oben begonnenen Überlegungen zur räumlichen Verteilung des zu erwartenden Einwoh- nerzuwachses weiter, so würde eine Beibehaltung der bisherigen Entwicklung bedeuten, daß rund 5,5% der für die Gemeinde Ganderkesee veranschlagten 3.000 Einwohner auf Elmeloh entfallen würden. Das entspräche einem Einwohnerzuwachs in Elmeloh um rund 165 Personen bis 2015.

Über die Zielsetzungen der Gemeinde Ganderkesee ist – basierend auf den oben dargelegten Erkennt- nissen aus der amtlichen Statistik – letzlich politisch zu entscheiden. Nimmt man als zeitlichen Horizont das Jahr 2015, betrachtet man also die kommenden 15 Jahre, so läßt sich zusammenfassend folgendes festhalten:

Eine Beibehaltung des bisherigen prozentualen Anteils von Elmeloh an der Gesamtbevölkerung der Gemeinde Ganderkesee würde bei voraussichtlich sinkenden Zuwachsraten der Einwohnerzahlen im Landkreises Oldenburg und in der Gemeinde Ganderkesee für Elmeloh bis 2015 einen Einwohnerzu- wachs von rund 165 Personen erfordern.

Bei einer angenommenen, überdurchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,8 Personen für die neu hinzu- kommende Wohnbevölkerung würde ein Einwohnerzuwachs um rund 165 Personen einen entsprechenden Zuwachs um rund 60 Haushalte bedeuten.

Bevölkerungsveränderung im Vergleich Landkreis Oldenburg und Gemeinde Ganderkesee 1968 bis 1998

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000 Landkreis Oldenburg 0,000

Gem. Veränderung in % -1,000 Ganderkesee

-2,000

-3,000

-4,000

-5,000 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997

Quelle: Nds. Landesamt f. Statistik, CD-ROM 2000

Die obengenannten Zahlen berücksichtigen allerdings nur die Auswirkungen der erwarteten (positiven) Einwohnerentwicklung. Nicht berücksichtigt sind hingegen die zu erwartenden Veränderungen der Haushaltsstruktur und der Wohnverhältnisse. Hier wirken sich landesweite Entwicklungstrends bis in die Gemeinde Ganderkesee hinein aus.

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Wie einem Gutachten des Instituts für Entwicklungsplanung und Strukturforschung (IES) in Hannover zu entnehmen ist, muß für den Landkreis Oldenburg im Zeitraum von 1994 bis 2010 mit einer Verkleine- rung der durchschnittlichen Haushaltsgröße um 0,08 Personen pro Haushalt gerechnet werden. Dem- entsprechend muß zu einer Bestimmung des Wohnbauflächenbedarfs in der Gemeinde Ganderkesee auch für die kommenden 15 Jahre mit der Verkleinerung der Haushalte gerechnet werden. Überschlägig wird im folgenden eine Verkleinerung um durchschnittlich 0,1 Personen bis 2015 angenommen.

Nach den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung des Niedersächsischen Landesam- tes für Statistik gab es in der Gemeinde Ganderkesee am 01.01.1999 einen Bestand von rund 12.000 Wohnungen. Da auch in Ganderkesee nicht jeder Haushalt bereits eine eigene Wohnung besitzt kann davon ausgegangen werden, daß die Anzahl der Haushalte in der Gemeinde Ganderkesee noch um etwa 5% höher, also bei rund 12.600 liegt. Bei einer Einwohnerzahl von 29.717 Personen läßt sich auf eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,36 Personen in der Gemeinde Ganderkesee schließen.

Verringert sich nun bei diesen insgesamt rund 12.600 Haushalten die durchschnittliche Haushaltsgröße um 0,1 Personen, so ergibt das einen Zuwachs von rund 550 Haushalten in der Gemeinde Ganderkesee – nur verursacht durch die Veränderung der Haushaltsstrukturen und der Wohnverhältnisse. Ordnet man von diesen 550 zusätzlichen Haushalten wiederum 5,5% dem Bereich Elmeloh zu, so ergibt sich dort ein zusätzlicher Zuwachs von rund 30 Haushalten bis 2015.

Betrachtet man nun den oben dargelegten Zuwachs um rund 165 Einwohner und die Auswirkungen der veränderten Haushaltsstruktur gemeinsam, so ergibt sich für Elmeloh ein voraussichtlicher Zuwachs um rund 90 Haushalte bis 2015. Normativ kann davon ausgegangen werden, daß jedem dieser Haushalte auch eine Wohnung zur Verfügung stehen sollte, daß also rund 90 zusätzliche Wohnungen benötigt werden. Ein Zuwachs in dieser Größenordnung würde das Gewicht von Elmeloh innerhalb der Gemein- de Ganderkesee weitgehend unverändert lassen.

Eine eindeutige Schwerpunktsetzung im Sinne der Darstellungen des Regionalen Raumordnungspro- gramms (RROP) würde die Bereitstellung dieser rund 90 Wohnungen in Elmeloh allerdings nicht bedeuten, weil lediglich die bestehenden Relationen innerhalb des Landkreises Oldenburg und innerhalb der Gemeinde Ganderkesee beibehalten würden. Eine Schwerpunktsetzung würde es vielmehr erfordern, sich für Elmeloh lediglich auf die Deckung des Eigenbedarfs zu beschränken, also Bauflächen für rund 30 Wohnungen zusätzliche Wohnungen bis 2016 bereitzustellen.

Geht man davon aus, daß in Elmeloh ein nennenswertes Potential für Umnutzungen oder Ausbaumaß- nahmen innerhalb vorhandener Gebäude nicht vorhanden ist, so wären die obengenannten rund 30 (nur Eigenbedarf) oder 90 (Eigenbedarf und Zuzug) Wohnungen durch Neuerrichtung zu schaffen. Nach den Ergebnissen der jüngsten Wohnbaulandumfrage des Niedersächsischen Sozialministeriums wurden in den Jahren 1996 und 1997 im Landkreis Oldenburg durchschnittlich 15 Wohnungen pro Hektar Brutto- wohnbauland errichtet. Für Elmeloh läßt sich daraus – je nach Entwicklungsziel – ein entsprechender Bedarf von rund zwei oder sechs Hektar Bruttowohnbauland ableiten.

4.7 Vorhandene Bauflächenreserven Innerhalb der räumlichen Geltungsbereiche des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 48 – Elmeloh und des Vorhaben- und Erschließungsplanes „Elmeloher Straße / Mittelweg“ sind nach erfolgter, plan- mäßiger Erschließung und Bebauung faktisch keine Bauflächenreserven mehr vorhanden. Auch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, die zu großen Teilen von Satzungen nach § 34 BauGB erfaßt werden, sind nur wenige freie Baulücken vorhanden, die sofort einer Bebauung zugeführt werden könnten.

Baulücken dieser Art gibt es insbesondere noch im Geltungsbereich der Satzung Nr. 9 – nördlich der Elmeloher Straße – wo teilweise die Möglichkeit zur Errichtung von Gebäuden „in zweiter Reihe“ geschaffen worden ist. Die Anzahl der freien Baulücken wurde vor Ort festgestellt, sie beläuft sich für El- meloh insgesamt auf knapp 30 Lücken.

Es kann im folgenden allerdings nicht davon ausgegangen werden, daß alle diese Baulücken zur Dek- kung des Bauflächenbedarfes der nächsten fünfzehn oder zwanzig Jahre herangezogen werden können. Im Regelfalle stehen die Baulückengrundstücke in Privateigentum und werden bewußt nicht auf den

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Markt gebracht. Mancher Eigentümer hält die Baulücke(n) lieber für seine eigenen Kinder oder für ande- re Familienangehörige vor, auch wenn eine Bebauung noch lange nicht in Sicht ist.

Innerhalb des hier betrachteten Entwicklungszeitraumes bis 2016 sollte daher allenfalls mit etwa zehn Baulücken gerechnet werden, die aus dem heute in Elmeloh vorhandenen Bestand tatsächlich einer Bebauung zugeführt werden können. Selbst bei einer klaren Beschränkung der baulichen Entwicklung auf den Eigenbedarf verbleibt daher ein zusätzlicher Bauflächenbedarf von rund 1,5 Hektar in Elmeloh. Bei anhaltendem Zuzug nach Elmeloh wären sogar rund 5,5 Hektar an neuem Bauland bereitzustellen.

5 KONZEPTION ZUR ORTSENTWICKLUNG ELMELOH

In den vorangegangenen Abschnitten wurden die örtlichen Verhältnisse in Elmeloh, die Vorgaben aus übergeordneten Planungen sowie die wesentlichen Entwicklungsvoraussetzungen für Elmeloh dargestellt. Darauf aufbauend soll nachfolgend nun eine Konzeption für die künftige bauliche und sonstige Entwicklung Elmelohs entworfen werden.

5.1 Wohnen Innerhalb der Ortschaft Elmeloh sollen im folgenden Flächen in der Größenordnung von etwa fünf bis sechs Hektar bestimmt werden, die sich für eine Ausweisung als zusätzliche Wohnbauflächen eignen. Mit Ausweisungen in diesem Umfange würden die Voraussetzungen für einen anhaltenden Zuzug nach Elmeloh geschaffen werden. Bei einer Beschränkung auf die Deckung des Eigenbedarfs hingegen wür- de nur ein Teil dieser Flächen, nämlich rund 1,5 Hektar, benötigt.

Eine wohnungsbezogene Infrastruktur (Kindergarten, Schule, Läden, usw.) ist in Elmeloh nahezu nicht vorhanden. Daher bieten alle Teilbereiche der Ortschaft gleichermaßen ungünstige Voraussetzungen für eine Weiterentwicklung der Wohnbebauung. Vorrangig muß in Elmeloh deshalb das Ziel angestrebt werden, eine fortschreitende Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Anzustreben sind hingegen kompakte Siedlungsgrundrisse mit klaren Trennungen zwischen Bauflächen und Außenbereich und möglichst eine Gruppierung der Siedlungsflächen um einen gemeinsamen Mittelpunkt. Gleichzeitig sind bestehende Immissionsvorbelastungen – sei es durch landwirtschaftliche Viehhaltung oder durch Ver- kehrs- und Gewerbelärm – bei der Standortwahl für Wohnbauflächen zu berücksichtigen. Weitere, wichtige Gesichtspunkte sind die Lage der neuen Siedlungsflächen zu den Haltepunkten des öffentlichen Personennahverkehrs sowie die Möglichkeiten einer geordneten Erschließung (Verkehr, Ver- und Ent- sorgung).

Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte muß der bislang überwiegend unbebaute Bereich zwischen der Neuen Straße und dem Denkmalsweg vorrangig als potentielle neue Wohnbaufläche in El- meloh in Betracht gezogen werden. Eine Bebauung dieser Fläche könnte eine Zusammeführung der bislang zersplitterten Bebauung in Elmeloh bewirken und zugleich die Gelegenheit zur Schaffung eines Ortsmittelpunktes eröffnen, wie er bisher nicht vorhanden ist.

Insgesamt ist dieser Bereich rund 7,2 Hektar groß. Zu berücksichtigen ist allerdings, daß er von einem kleinen Wasserzug durchschnitten wird und daß in seiner Mitte eine ehemalige landwirtschaftliche Hof- stelle liegt. Es wird also voraussichtlich nur ein Teil dieser Fläche überhaupt für die Bebauung genutzt werden können. Gleichwohl wird erkennbar, daß mit dieser Fläche die Möglichkeit bestünde, den zu erwartenden Wohnbauflächenbedarf in Elmeloh auf absehbare Zeit abdecken zu können.

Die Vorteile dieser Fläche liegen – neben der günstigen Zuordnung zu den bestehenden Baugebieten – vor allem in der relativ guten Verkehrserschließung (Individualverkehr und ÖPNV) und in dem ausreichenden Abstand von der stark befahrenen Elmeloher Straße (K 227). Auch die vom Rat der Gemeinde Ganderkesee eingeleitete Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 170 – Elmeloh würde mit der Entwick- lung der Gesamtfläche in Einklang stehen. Ob von der westlich angrenzenden Fläche der ehemaligen Mülldeponie Gefahren oder Beeinträchtigungen ausgehen können, die einer Wohnbebauung entgegenstehen, wäre noch mit dem Landkreis Oldenburg zu klären.

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Als Ergänzungsfläche kleinerer Größenordnung könnte außerdem noch ein Bereich nördlich der Elmelo- her Straße und westlich der Straße Am Holz für eine eventuelle Wohnbebauung in Betracht gezogen werden. Hier sollte allerdings keine so umfassende Siedlungsentwicklung wie im Bereich der Straße Mittelkamp vorgenommen werden, sondern lediglich eine Abrundung der vorhandenen Bebauung. Jede Entwicklung in größerem Maßstab würde hier Erschließungsprobleme aufwerfen und zugleich allzu weit in den erhaltenswerten Grünlandbereich hinein vorrücken.

Weitere, sinnvolle Möglichkeiten für die Ausweisung neuer Wohnbauflächen in Elmeloh werden derzeit nicht gesehen. Die Fortführung der Siedlungsentwicklung entlang der Elmeloher Straße ist nicht unpro- blematisch, denn sie bringt Wohnstandorte mit hoher Immissionsbelastung hervor. Auch die Bereiche mit intakter, bäuerlich geprägter Kulturlandschaft zwischen Elmeloher Straße, Auf dem Hohenborn und Am Holz sowie beiderseits der Baumstraße zwischen Almsloher Straße und Bökenbusch sollten nicht für die weitere Siedlungsentwicklung in Anspruch genommen werden. Der Bereich Neue Straße / Am Rot- dornbusch bietet sich ebenfalls nicht für eine Erweiterung in westlicher Richtung an, weil die Bebauung hier in das Welsetal vorrücken und dort zu unvertretbaren Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes würde.

Schließlich sollte auch die Grünlandfläche nördlich des Riehenweges, die sogar schon im Flächennut- zungsplan der Gemeinde Ganderkesee als Wohnbaufläche dargestellt ist, und für die ein Bebauungs- plan-Aufstellungsbeschluß bereits vor einigen Jahren gefaßt wurde, möglichst nicht für die Wohnbau- entwicklung in Anspruch genommen werden. Diese Fläche ist teilweise sehr stark durch Verkehrslärm vorbelastet, sie ist aufgrund ihrer heutigen Nutzungsform und ihrer Gehölzbestände von erheblicher Be- deutung für das Orts- und Landschaftsbild und sie weist außerdem Teile eines aus Naturschutzsicht bedeutenden Amphibienvorkommens auf, das wiederum in räumlichem Zusammenhang mit der ehemaligen Tonkuhle auf dem benachbarten Delmenhorster Stadtgebiet zu sehen ist.

5.2 Gewerbe, Landwirtschaft Der in Elmeloh vorhandene Bestand an Gewerbebetrieben ist außerordentlich klein. Betriebe mit städte- baulich problematischen oder mit beengten, nicht entwickelbaren Standorten konnten vor Ort nicht festgestellt werden. Allenfalls die Schmiede mit Landmaschinenreparatur an der Ecke Elmeloher Straße / Bökenbusch könnte ein Betrieb sein, der im Falle einer starken Expansion an seinem heutigen Standort möglicherweise nicht verbleiben könnte. Solange dieser Betrieb aber ohne wesentliche Änderungen weitergeführt wird, werden hier keine Maßnahmen erforderlich. Die heutige gewerbliche Nutzung von Grundstück und Gebäuden der ehemaligen Bekleidungsfabrik am Trendelbuscher Weg kann als gutes Beispiel für ein städtebaulich sinnvolles Brachflächenrecycling angesehen werden.

Für die Ausweisung neuer gewerblicher Bauflächen oder auch für die Erweiterung des Standortes am Trendelbuscher Weg besteht aus Sicht der Ortsentwicklung Elmeloh kein Anlaß. Ortsansässige Betriebe mit entsprechendem Flächenbedarf sind nicht vorhanden und für Neuansiedlungen von Außerhalb werden in der Gemeinde Ganderkesee besser geeignete Standorte vorgehalten, zum Beispiel im neuen Gewerbegebiet an der Westtangente.

Der anhaltende landwirtschaftliche Strukturwandel hat auch in Elmeloh zu zahlreichen Betriebsaufgaben geführt. Die Mehrzahl der Hofstellen dient heute nurmehr zu Wohnzwecken, teilweise auch zur Hobby- tierhaltung. Nur wenige Höfe werden noch von Haupt- oder Nebenerwerbslandwirten bewirtschaftet. Soweit auf diesen Hofstellen Viehhaltung betrieben wird, müssen störempfindliche Nutzungen – insbesondere die Wohnnutzung – ausreichende Abstände einhalten. Wegen der geringen Anzahl der noch verbliebenen Höfe führt dies aber nur im Bereich Bökenbusch dazu, daß die Möglichkeiten der Bebau- ungsentwicklung eingeschränkt sind.

Wie in den nachfolgenden Abschnitten noch darzulegen ist, bietet Elmeloh gute Voraussetzungen für die wohnungsnahe Erholung in einer noch vergleichsweise intakten, vielfältigen und reizvollen Kulturland- schaft. Bis auf den heutigen Tag hat insbesondere auch die Landwirtschaft maßgeblich zur Entstehung und zum Erhalt dieser Kulturlandschaft beigetragten. Gleichwohl kann, in Anbetracht der jüngsten Ent- wicklungstendenzen in der Nutzviehhaltung, auch in Elmeloh das Problem auftreten, daß Anträge auf Errichtung großer Viehhaltungsanlagen (sogenannte „Massentierhaltung“) gestellt werden. Solche Anla- gen sind geeignet, die Erholungseignung weiter Bereiche empfindlich zu beeinträchtigen. Zumindest die zusammenhängenden Grünlandbereiche beiderseits der Elmeloher Straße und die Talräume von Welse

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und Dummbäke sollten von solchen Stallanlagen jedoch möglichst freigehalten werden. Gegebenenfalls sollte die Gemeinde Ganderkesee hier gemeinsam mit den ortsansässigen Landwirten eine Konzeption zur Steuerung entsprechender Bauvorhaben erarbeiten.

5.3 Infrastruktur Wie bereits in den vorangegangenen Abschnitten ausgeführt, bietet Elmeloh nur eine sehr einge- schränkte Infrastrukturausstattung zur Versorgung der Wohnbevölkerung, und selbst der Bestand dieser geringen Ausstattung muß als nicht dauerhaft gesichert eingestuft werden. Aufgrund der geringen Ein- wohnerzahl kann auch nicht damit gerechnet werden, daß sich neue Geschäfte oder Dienstleistungsein- richtungen in Elmeloh ansiedeln werden.

Im Rahmen der gemeindlichen Planung besteht deshalb auch keine Veranlassung, etwa Gewerbege- biete oder Sondergebiete zur Ansiedlung von Läden oder Dienstleistern bereitzustellen. Alle Infrastruk- tureinrichtungen, deren Ansiedlung in Elmeloh realistischerweise zu erwarten ist, können innerhalb der vorhandenen, im Zusammenhang bebauten Ortsteile, innerhalb ausgewiesener Mischgebiete (MI) und zumeist auch innerhalb ausgewiesener Allgemeiner Wohngebiete (WA) zugelassen werden. Die pla- nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine verbesserte Infrastruktur liegen also in Elmeloh bereits heute schon vor, sie müssen nicht erst geschaffen werden.

5.4 Verkehr Die in Elmeloh vorhandenen Straßen und Wege weisen im allgemeinen einen ausreichenden Ausbauzu- stand auf und können den auf ihnen abgewickelten Verkehr problemlos aufnehmen. Ausnahmen bilden hier nur die Straße Auf dem Hohenborn und der Straßenzug Denkmalsweg / Hinter dem Tiergarten. Beide sind wichtige innergemeindliche Verbindungsstraßen und müssen auch Anteile von Durchgangs- verkehr aufnehmen. Ein zeitgemäßer Ausbau erscheint deshalb notwendig, kann aber durchaus auch mit Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung und Geschwindigkeitsdämpfung verbunden werden.. Auch die Straße Am Holz, die bislang keinen staubfreien Belag aufweist, sollte zumindest im Bereich der beider- seitigen Bebauung eine feste Fahrbahndecke erhalten.

Das Angebot an straßenbegleitenden Geh- und Radwegen ist ebenfalls überwiegend ausreichend, zu- mal es durch verschiedene, für Radfahrer und Fußgänger attraktive Nebenstraßen und Wirtschaftswege – wie zum Beispiel die Baumstraße – ergänzt wird. Lediglich am Trendelbuscher Weg fehlt ein Geh- und Radweg in Richtung Schierbrok.

Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung und zur Verbesserung der Wohnqualität wurden, soweit möglich, bereits getroffen. Auf den klassifizierten Straßen (K 227 und K 228) sowie auf einigen Gemeindestraßen (Auf dem Hohenborn, Mittelweg, Neue Straße und Denkmalsweg) wird dennoch offensichtlich bisweilen zu schnell gefahren. Auf den Gemeindestraßen können durchaus noch weitere Maßnahmen zur Ver- kehrsberuhigung ergriffen werden. So sollte zum Beispiel die Möglichkeit weitgehenderer Geschwindig- keitsbeschränkungen auf dem Straßenzug Denkmalsweg / Hinter dem Tiergarten und auf den bislang noch mit 50 km/h befahrbaren Abschnitten der Baumstraße geprüft werden. Auf den klassifizierten Stra- ßen wird es hingegen bei den häufigen Geschwindigkeitskontrollen verbleiben müssen.

Die Anbindung Elmelohs an das Busliniennetz ist durchaus zufriedenstellend, auf die Fahrtzeiten, die Bedienungshäufigkeiten und auf die Auslastung des ÖPNV soll an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden. Es wird aber angeregt, die Neuanlage eines Haltepunktes an der Bahnstrecke zwischen Gan- derkesee und Delmenhorst – gerade angesichts der aktuellen Überlegungen eines kombinierten Ver- kehrs Eisenbahn / Straßenbahn im Bremer Umland – zu überprüfen.

5.5 Natur und Landschaft, Erholung Die wesentlichen Ziele zur Entwicklung von Natur und Landschaft sind im Landschaftsplan der Gemein- de Ganderkesee dargelegt. Für Elmeloh sind vor allem die Bewahrung der bäuerlichen Kulturlandschaft und die Erhaltung der Bachniederungen von Welse und Dummbäke vordringlich. Sinnvolle Maßnahmen zur Erreichung dieser Zielsetzung können insbesondere die Ergänzung und die Nachverdichtung des vorhandenen Wallheckennetzes, die Bereicherung der Landschaft durch zusätzliche Wald- und Gehölz-

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flächen und die Ausweitung der extensiven Grünlandbewirtschaftung sein. Es bietet sich an, auch Aus- gleichsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Ausweisung zusätzlicher Bauflächen in Elmeloh erforderlich werden, in Sinne der oben beschriebenen Zielsetzung durchzuführen.

Neben der Aufwertung von Flächen aus der Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege kann mit solchen Maßnahmen, die die herkömmliche Landschaftsstruktur aufnehmen, sichern und teilweise auch wiederherstellen, auch die Erholungseignung der Elmeloher Landschaft unterstrichen werden. Ge- rade die Möglichkeit, in direkter Wohnungsnähe Spaziergänge oder Fahrradtouren in reizvoller Land- schaft zu unternehmen, ist ein besonderes Qualitätsmerkmal Elmelohs als Wohnstandort. Von diesen Vorzügen profitieren im übrigen auch nicht nur die Elmeloher selbst, sondern in erheblichem Maße auch die Einwohner der benachbarten Stadt Delmenhorst.

Im Hinblick auf die landesweit bedeutsamen Amphibienvorkommen ist den naturschutzfachlichen Unter- suchungen, die hierzu auf Veranlassung der Stadt Delmenhorst durchgeführt worden sind, zu entnehmen, daß durch die bereits erfolgte und die noch bevorstehende bauliche Verdichtung im Bereich nörd- lich der Tonkuhle die Erreichbarkeit dieses wichtigen Laichgewässers eingeschränkt wird. Es wird deshalb empfohlen, nördlich und nordwestlich der Tonkuhle zusätzliche Kleingewässer anzulegen, die als Laichgewässer genutzt werden können. Die Anlage solcher Ausweichlaichgewässer sollte im Rahmen der weiteren Bebauungsentwicklung in Elmeloh möglichst berücksichtigt werden.

6 ZUSAMMENFASSUNG

Bei der Formulierung eines Ortsentwicklungskonzeptes für Elmeloh waren sowohl die örtlichen Verhält- nisse als auch die Vorgaben übergeordneter Planungen zu berücksichtigen. In Elmeloh ist eine wohnungsbezogene Infrastruktur zur Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen des tägli- chen Bedarfs nur sehr eingeschränkt vorhanden. Eine positive Entwicklung dieser Struktur ist angesichts der geringen Einwohnerzahlen auch nicht zu erwarten. Große Teile Elmelohs sind zudem aus der Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege von hoher Bedeutung, und auch als Naherholungsgebiet hat Elmeloh wichtige Funktionen für die benachbarte Stadt Delmenhorst, für die Siedlungsschwerpunkte innerhalb der Gemeinde Ganderkesee und für das Wichernstift. Außerdem zählt Elmeloh auch nach den Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung nicht zu den Bereichen mit zentralörtlichen Funktionen innerhalb der Gemeinde Ganderkesee.

Es wird daher für Elmeloh nur eine sehr behutsame bauliche Weiterentwicklung empfohlen, die sich im wesentlichen auf die örtliche Eigenentwicklung beschränken sollte. Neue Bauflächen sollten möglichst zur räumlichen Zusammenführung der bereits bestehenden, teilweise zersplitterten Siedlungsflächen beitragen. Deshalb wird eine Bauflächenausweisung hauptsächlich im Bereich zwischen Neuer Straße und Denkmalsweg empfohlen. Hier bestehen auch Möglichkeiten zur Anlage eines kleinen Ortsmittel- punktes („Dorfplatz“). Die hier vorhandenen, für eine Siedlungsentwicklung geeigneten Freiflächen reichen aus, um den für die kommenden zehn bis 15 Jahre zu erwartenden Baulandbedarf zu decken.

7 WEITERE MASSNAHMEN

Zur Umsetzung des vorliegenden Ortsentwicklungskonzeptes bedarf es der Änderung des Flächennut- zungsplanes und der Aufstellung eines oder mehrerer Bebauungspläne. Bereits dargestellte Bauflächen nördlich des Riehenweges sollten aus dem Flächennutzungsplan herausgenommen werden. Zusätzliche Bauflächen können stattdessen im Bereich zwischen Neuer Straße und Denkmalsweg sowie – in geringem Umfange – nordwestlich der Einmündung Am Holz / Elmeloher Straße ausgewiesen werden.

Ergänzend zur Bauleitplanung sollte für den Bereich zwischen Neuer Straße und Denkmalsweg ein Grünordnungsplan aufgestellt werden. In diesem Grünordnungsplan sollte insbesondere die Funktion des Bereiches als Amphibienlebensraum aufgegriffen, sollten Maßnahmen zur Stabilisierung dieser wichtigen Funktion und zugleich zur verbesserten Erholungseignung des Bereiches entwickelt werden.

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Ausreichend große Wohnbauflächen zur Bedarfsdeckung für die Gemeinde Ganderkesee insgesamt und zur Erfüllung ihrer besonderen Entwicklungsaufgaben im Ordnungsraum Bremen sollten hingegen in den raumordnerisch ausgewiesenen Grundzentren Ganderkesee, Bookholzberg und Heide vorgehalten werden und nicht in Elmeloh.

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