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Diese Baubroschüre soll Interessierten im Land- kreis Oldenburg Informationen rund um das Thema Bauen geben. Bei welchen Fragen kann der Land- kreis Oldenburg weiterhelfen?

Bei dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie wird viel Geld in die Hand genommen. Das will gut über- legt und gut geplant sein. Da ist eine kompetente Beratung im Vorfeld sehr wichtig. In einem Ge- spräch mit dem Bauordnungsamt des Landkrei- ses Oldenburg kann vorab geklärt werden, welche rechtlichen Rahmenbedingungen einzuhalten sind und ob das Vorhaben an dem gewählten Standort überhaupt möglich ist. In Absprache mit der jeweili- gen Gemeinde kann Auskunft über die Erschließung des gewählten Baugrundstücks gegeben werden.

Das Bauordnungsamt des Landkreises Oldenburg ist jedoch kein Architekturbüro. Für uns gilt die Neutralitätspflicht. Bei detaillierten Fragen, zum Beispiel zur Finanzierung oder zum Baustil, müssen Arbeitsplatz sowie die schulische Ausbildung sind mit wir die Bauinteressenten an entsprechende Fach- Grundschulen, Haupt- und Realschulen, Gymnasien, berater verweisen. BBS, Wirtschaftsgymnasium und IGS gewährleistet.

Ein Rat aber an alle Bauwillige: Um Zeit und somit Auch im Sozialleben werden Jung und Alt einge- auch Geld zu sparen, reichen Sie bitte entspre- bunden. Es gibt zum einen viele Kinderkrippen und chend vollständige Unterlagen ein, damit das Bau- Kindergärten, zum anderen wächst das Angebot für vorhaben zügig geprüft, genehmigt und realisiert Senioren, zum Beispiel für ein altersgerechtes Woh- werden kann. nen, stetig. Für die Freizeitgestaltung bieten viele Vereine und Clubs eine Vielzahl von Möglichkeiten Was macht den Landkreis Oldenburg für Häusle- für jedes Alter. bauer so attraktiv? Was sollte ein Bauinteressent Ihrer Meinung nach Eingebettet in eine gesunde Lebens- und Wohn- besonders beachten? landschaft bietet der Landkreis Oldenburg in den Gemeinden eine gute Infrastruktur, ein adäquates Eine vernünftige auch zukunfts orientierte Planung soziales Gefüge und ein gutes soziales Netz. Die gute ist unabdingbar. Wie groß will und kann ich bauen? Erreichbarkeit von Geschäften, Betrieben und dem Wie sieht meine Familienplanung aus? Wo und wie

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Landessparkasse zu Oldenburg www.lzo.com/immobilien · [email protected] INTERVIEW MIT LANDRAT FRANK EGER Interview möchte ich in 20 bis 30 Jahren wohnen? Ist eine biete in den Ortszentren verfallen. Politik und Bürger barrierefreie oder behindertengerechte Ausführung sollten darüber nachdenken, ob in die Jahre gekom- des Vorhabens notwendig oder später möglich? mene Baugebiete, zum Beispiel aus den 1960er Jahren, in die Ist-Zeit gebracht werden könnten. Aber auch bei der Finanzierung des Vorhabens soll- Statt ständig neue Wohnsiedlungen auszuweisen, te langfristig und nicht zu knapp kalkuliert werden. sollte wieder frischer Wind in die alten Siedlungen Deshalb sollte sich jeder Bauwillige im Vorfeld die gebracht werden. Frage stellen: Habe ich trotz des Hausbaus auch noch finanzielle Reserven für schlechte Zeiten? Aufgrund des demografischen Wandels – die Men- schen werden immer älter – werden neue Wohn- Welche Themen werden Bauwillige in Zukunft be- formen, wie beispielsweise betreutes Wohnen und sonders beschäftigen? alternative Wohnformen im Alter mit Wohngemein- schaften statt Pflegeheimen, immer mehr in den Ein Thema, das immer mehr in den Fokus gerät, Vordergrund treten. sind die Nebenkosten: Wie kann und muss ich heu- te unter Nutzung von regenerativen Energien bau- Das gesamte Sozialwesen wird sich auf die immer en? Wo kann ich mit vertretbarem Aufwand etwas in älter werdende Gesellschaft umstellen. So wird ein regenerative Energien investieren, was die Umwelt optimales und flächendeckendes Angebot für Kin- und den Geldbeutel auch langfristig schont? Auch der, Familien und Senioren ausgebaut. Damit wird hier sollte man sich von speziell geschulten kompe- es auch in 20 Jahren ein blühendes Sozialleben für tenten Fachleuten beraten lassen. die Einwohner im Landkreis Oldenburg geben.

Wagen Sie einen Blick in die Zukunft? Wo sehen Sie den Landkreis Oldenburg in 20 Jahren?

Es stellt sich die Frage, ob immer mehr neue Bau- gebiete an den Rändern der Ortskerne ausgewiesen werden müssen währenddessen die „alten“ Bauge- Ihr Landrat Frank Eger

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4 INHALTSVERZEICHNIS

Interview mit Landrat Frank Eger 1 Bauordnungsrecht 54 • Grenzabstände 54 Vorstellung des Landkreises Oldenburg 6 • Bauherr – Entwurfsverfasser – Bauamt 55 • Baulasten 56 Ansprechpartner 8 • Genehmigungsverfahren 58 • Der Bauantrag und die Bauvorlagen 64 Branchenverzeichnis 10 • Gebühren 65

Vorstellung der acht Gemeinden 14 Sonstige Themen des Baurechts 66 • Gemeinde Dötlingen 14 • Bauen ohne Baugenehmigung 66 • Gemeinde Ganderkesee 18 • Nebenanlagen/Garagen/Carports 66 • Gemeinde Großenkneten 21 • Einfriedungen 66 • Samtgemeinde Harpstedt 24 • Das Nachbarrecht im Baurecht 67 • Gemeinde Hatten 27 • Private Tierhaltung 68 • Gemeinde Hude 30 • Wohnraumförderung 69 • Gemeinde Wardenburg 34 • Denkmalschutz 70 • Stadt Wildeshausen 37 • Die neue Energieeinsparverordnung 72 • Das Erneuerbare-Energien-Wärme- Das Baugrundstück 40 Gesetz (EEWärmeG) 72 • Erschließung 42 • Sanierungsmaßnahmen 75 • Erwerb 42 • Heizungsanlagen 77 • Grundstücksteilungen und Vermessung 45 • Beratung und Fördermöglichkeiten im Überblick 81 Das öffentliche Baurecht 47 • Alternative Energien beim Hausbau 82 • Das Bauplanungsrecht 47 • Regenerative Rohstoffe 83 • Das Bauordnungsrecht 47 • Natürliche Energiequellen 85

Das Bauplanungsrecht 48 Vorstellung der Wirtschaftsförderungsgesell- • Bauleitplanung und schaft des Landkreises Oldenburg (WLO) 88 Flächennutzungsplan 48 • Bebauungsplan 49 Impressum Umschlagseite 3 • Innenbereich nach § 34 BauGB 50 • Außenbereich nach § 35 BauGB 52 • Einvernehmen der Gemeinde 53

5 VORSTELLUNG DES LANDKREISES OLDENBURG

Der Landkreis Oldenburg umfasst die Gemeinden zum gesamten nordwestdeutschen Raum und zu Dötlingen, Ganderkesee, Großenkneten, Hatten, den Nachbarländern herstellen. Hinzu kommen zwei Hude, Wardenburg, die Samtgemeinde Harpstedt und Wasserstraßen (Küstenkanal und untere Hunte), die die Stadt Wildeshausen. Das 1063 Quadratkilometer für Europaschiffe bis 1.350 Tonnen schiffbar sind, große Kreisgebiet ist fast kreisförmig und befi ndet und Flugplätze in Ganderkesee und in der Gemeinde sich beiderseits der mittleren Hunte. Der Beginn der Hatten. Wirtschaftlich ist der Landkreis Oldenburg, Geschichte als kommunale Gebietskörperschaft wird der sich in den vergangenen Jahren sehr positiv auf das Jahr 1933 datiert. Zu dieser Zeit wurde der weiterentwickelt hat, geprägt durch einen gesunden Landkreis im Zuge der Oldenburgischen Gebiets- und Branchen mix aus Industrie, Handel, Dienstleistung Verwaltungsreform aus Teilen der früheren Ämter Ol- und Handwerk. Zuwächse in den Beschäftigungszah- denburg und Delmenhorst sowie aus dem ehemaligen len, eine im Vergleich zur Region niedrige Arbeits- Amt Wildeshausen gebildet. Im Zusammenhang mit losenzahl und ein starker Anstieg der gewerblichen der Niedersächsischen Gemeinde- beziehungsweise Unternehmen zeugen davon. Außerdem haben die Kreisreform von 1974/77 wurde die Samtgemeinde vielen kleinen und mittelstän- Harpstedt mit ihren acht Mitgliedsgemeinden dem dischen Unternehmen mit ihrer Landkreis Oldenburg neu zugeordnet. Kreissitz ist starken Anpassungsfähigkeit an seit dem 1. Juli 1988 die Stadt Wildeshausen. Der die Erfor dernisse des Marktes Landkeis Oldenburg verfügt über eine hervorragen- dazu beigetragen. de Verkehrsanbindung an drei Bundesautobahnen www.wlo.de (A 1, A 28, A 29), zwei Bundesstraßen (212, 213) und fünf Bahnlinien, die eine schnelle Verbindung Hervorgehoben durch seine attraktive Lage im Natur- park Wildeshauser Geest ist der Landkreis Oldenburg ein mittlerweile überregional bekanntes und gern besuchtes Wander- und Radwandergebiet für Tages- und Übernachtungsgäste. Inmitten dieser Landschaft mit ihrem reizvollem Charme, dem die Flussläufe der Hunte, Delme und Lethe sowie zahlreiche natürliche und künstliche Seen und Naturdenkmäler den beson- deren Akzent verleihen, befi nden sich eine beeindru- ckende Vielzahl prä- und kulturhistorischer Sehens- würdigkeiten als eindrucksvolle Zeugen einer wechselvollen Ver- gangenheit. Wasser- und Wind- mühlen, zum Teil als Restaurant, Museum oder Galerie genutzt, interessante Museen und Samm- Landkreis OldenburgOldenburg lungen sind sehr beliebt. undund ddieie GeGemeindenmeinden www.naturparkwildeshausergeest.de

6 Die reizvolle landschaftliche Vielfalt ist neben einer tere positive Entwicklung sind im Landkreis Oldenburg guten Infrastruktur durch die hier ansässigen Unter- günstig. Das beruht zum einen auf einer überdurch- Landkreis nehmen und insbesondere dem komplett ausgestal- schnittlich guten wirtschaftlichen Strukturentwicklung Oldenburg teten Schulangebot mit 28 Grundschulen, acht Orien- der vergangenen Jahre und einer trotz der generellen tierungsstufen, drei Hauptschulen, drei Realschulen, kommunalen Finanzprobleme geordneten Finanzsitua- drei Gymnasien, fünf Oberschulen, einem Wirtschafts- tion und zum anderen – von fast noch größerer Bedeu- gymnasium, berufl ichen Gymnasien, einer Integrierten tung – auf dem Leistungswillen und dem guten Mitein- Gesamtschule, einer Berufsbildenden Schule sowie ander der im Landkreis Oldenburg lebenden Menschen, Sonderschulen für lern- und sprachbehinderte Kin- Organisationen und Verbände. der und einem ansprechenden Siedlungsbild mit anerkannt guten Wohn- und Freizeitwerten Grund für eine steigende Bevölkerungsentwicklung. Die Zahl Weitere Informationen über den der Kreiseinwohnerinnen und Kreiseinwohner ist seit Landkreis Oldenburg finden Sie 1980 um über 27.000 auf heute über 127.000 Ein- auf der Internetseite wohner gestiegen. Die Voraussetzungen für eine wei- www.oldenburg-kreis.de

Stadt / Gemeinde / Samtgemeinde Fläche* in qkm Bevölkerung Dichte* (Einw./qkm) Dötlingen 101,84 6.158 60,5 Ganderkesee 138,26 31.040 224,5 Großenkneten 176,27 14.587 82,8 Harpstedt1 210,39 10.981 52,2 Hatten 103,56 13.849 133,7 Hude 124,63 15.805 126,8 Wardenburg 118,67 15.952 134,4 Wildeshausen 89,48 19.340 216,1 Landkreis insgesamt 1.063,10 127.712 120,1 49,7 % männlich / 50,3 % weiblich * Die Fläche wird ab 2000 nur noch zum 31.12. ausgewiesen. 1Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Harpstedt: Beckeln, Colnrade, Dünsen, Groß Ippener, Flecken Harpstedt, Kirchseelte, Prinzhöfte und Winkelsett Stand: 31.12.2012

7 IHRE ANSPRECHPARTNER IM BAUORDNUNGSAMT

Landkreis Oldenburg Telefon: 04431 85-0 Delmenhorster Straße 6 Telefax: 04431 85-200 27793 Wildeshausen E-Mail: [email protected]

Telefon Aufgabe Name 04431-85 + Zimmer Durchwahl Amtsleiter Herr Nieslony 342 169 Stellvertretender Amtsleiter Herr Stuhr 339 168 Frau Kret 344 175 Auskunft / Information / Akteneinsicht Frau Lorenz 345 175

Bauaufsicht / Bezirke • Dötlingen Frau Zinke 455 174 Frau Bening-Wein 313 167 • Ganderkesee Frau Fricke 324 167 • Großenkneten Herr Alberding 562 174 • Harpstedt Frau Heyens 561 165 Frau Packebusch 328 173 • Hatten Herr Rußmann 333 173 Herr Düßmann 330 165 • Hude Herr Rußmann 333 173

8 Frau Packebusch 328 173 • Wardenburg Herr Rußmann 333 173 Herr Düßmann 330 165 • Wildeshausen Herr Rußmann 333 173 Frau Straßburg 387 157 Baulasten beim Landkreis

Herr Peters 465 157 Ansprechpartner Bauleitplanung / Flächennutzungsplangenehmigungen Herr Schlenz 441 159 Baurechtswidrigkeiten Frau Rensberg 312 164 Herr Beckmann 334 172 Bautechnische Nachweise, Statikprüfung Frau Hermann 422 172 Denkmalschutz Herr Effenberger 386 171 Gewerbebetriebe im Außenbereich Herr Stuhr 339 168 Grundstücksverkehrsgenehmigungen Frau Straßburg 387 157 Biogasanlagen in den Gemeinden Ganderkesee, Hatten, Herr Lohmann 469 163 Hude und Samtgemeinde Harpstedt Frau Knopp 563 163 Biogasanlagen in den Gemeinden Dötlingen, Großen- Herr Heyer 381 162 kneten, Wardenburg und Stadt Wildeshausen Frau Knopp 563 163 Immissionsschutzverfahren für alle Tierhaltungsanlagen Herr Wocken 436 162 im Landkreis Oldenburg mit Öffentlichkeitsbeteiligung Immissionsschutz- und Baugenehmigungsverfahren für landwirtschaftliche Bauvorhaben in den Gemeinden Groß- Frau Schwepe 581 164 enkneten, Harpstedt, Wildeshausen und Wardenburg Immissionsschutz- und Baugenehmigungsverfahren für landwirtschaftliche Bauvorhaben in den Gemeinden Frau Rensberg 312 164 Dötlingen, Ganderkesee, Hatten und Hude Widerspruchsverfahren Frau Schwepe 581 164 Windkraftanlagen Herr Stuhr 339 168 Wohnbauvorhaben im Außenbereich Herr Effenberger 386 171 Nebenanlagen Frau Knopp 563 163 Wohnungsbauförderung Frau Thien 349 158 Frau Thien 349 158 Wohnberechtigungsscheine Herr Jöhring 470 159 Wohnungseigentumsgesetz / Abgeschlossenheits- Frau Thien 349 158 bescheinigungen

9 BRANCHENVERZEICHNIS

Liebe Leserinnen, liebe Leser! Als wertvolle Einkaufshilfe finden Sie hier eine Auflistung leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie. Die alphabetische Anordnung ermöglicht Ihnen ein schnelles Auffinden der gewünschten Branche. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Weitere Informationen finden Sie im Internet unter www.alles-deutschland.de.

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10 Claußenweg 3 · 22798 Hude NEU Tel. 04484 9289-0 · Fax 04484 9289-24 für Pferdefreunde und Landwirtschaft Kesseldruckimprägnierung SCHWARZ www.bernd-merten.de Öffnungszeiten: Mo - Fr 07:00 - 17:00 Uhr • Sa 07:00 - 11:30 Uhr

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11 BRANCHENVERZEICHNIS

(Fortsetzung von Seite 10) Notar ...... 41, 57 Planungsbüro ...... 47 Freizeitanlagen ...... 11 Rechtsanwälte ...... 41, 57 Gartenbau ...... 4, 12 Sanierung ...... 13, 28, 32, 33, 38, 60, 70, Gartengestaltung ...... 47 74, 75, 82 Gebäudetechnik ...... 28 Sanitär ...... 23, 38, 82, 84 Haustechnik ...... 23 Schlüsselfertiges Bauen ...... 17, 39, 42, 78 Heizungsbau ...... 23, 38, 76, 82, 84 Solaranlagen ...... 76 Holzbau ...... 11 Sparkasse...... 2 Holzrahmenbau ...... 32, 33 Tief- und Straßenbau ...... 4 Immobilien ...... 13, 46 Treppenbau ...... 10 Immobilienkaufgutachter ...... 28 Versicherungen ...... 46 Individuelles Bauen ...... 13 Verwaltung ...... 13 Innentüren ...... 10 Wintergärten ...... 11 Kälte – Klima ...... 76 Zimmerei ...... 4, 28, 31, 32, 33, 74 Landschaftsbau ...... 12 Lüftung...... 76 U = Umschlagseite

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13 DÖTLINGEN

Dötlingen ist attraktiv – nicht nur für die über 6.000 man überwiegend eigengenutzte Einfamilienhäu- Einwohnerinnen und Einwohner, sondern auch für ser findet. Aber auch ein Angebot an guten und weit über 180.000 Tages- und 30.000 Übernach- preiswerten Mietwohnungen ist vorhanden. Die tungsgäste im Jahr. Dötlingen ist damit staatlich Straßen, durch Bepflanzung verkehrsberuhigt ge- anerkannter Ausflugsort. staltet, und Spielflächen für Kinder bieten viele Begegnungsmöglichkeiten für nachbarschaftliche Die malerische Lage und Umgebung haben Dötlin- Kontakte. Dötlingen selbst wird als Wohnort des- gen schon vor über hundert Jahren zu einem Künst- halb bevorzugt, weil es wegen seiner besonders lerdorf gemacht, das häufig in einem Atemzug mit reizvollen Lage und dem gut erhaltenen Ortskern dem bekannteren Worpswede genannt wird. Heide-, mit seinen Reetdachhäusern ein harmonisches Wald- und natürliche Flusslandschaft finden sich Umfeld bietet. Der Ortsteil Vossberg präsentiert hier auf engstem Raum beieinander und machen sich als ein Wohngebiet, das von weitläufiger Dötlingen auch heute noch zu einem Ort für schöp- Wohnbebauung geprägt ist. ferische Menschen sowie zum beliebten Naherho- lungsgebiet für die großstädtischen Oberzentren. WIRTSCHAFTSSTANDORT

WOHNEN IN DÖTLINGEN Die Wirtschaft der Gemeinde stellt sich als eine gesunde Mischung kleinerer und mittlerer Betriebe Obwohl die Gemeinde Dötlingen überwiegend land- vor allem aus Handel, Handwerk und Dienstleis- wirtschaftlich geprägt ist, bietet sie in den größe- tung dar. Mit der Exxon Mobil Production GmbH ren Orten Dötlingen, Neerstedt, Aschenstedt und und der Storengy Deutschland GmbH beherbergt Brettorf ein reizvolles Wohnumfeld. Hier entstanden die Gemeinde auch zwei Industrieunternehmen, in den letzten Jahren Wohnbaugebiete, in denen die in der Erdgasproduktion und Speicherung tätig

14 DÖTLINGEN Dötlingen Gemeinde

sind. Zusammen stellen all diese leistungsfähigen jederzeit gut erreichbar. Der Haltepunkt „Bahnhof Betriebe rund 85 Prozent der Arbeitsplätze in der Brettorf“ wird mit der Nordwest-Bahn in Richtung Gemeinde und sichern gleichzeitig die Grundver- Osnabrück und Bremen im Stundentakt angefah- sorgung der Bevölkerung. Weitere 15 Prozent der ren. Des Weiteren besteht eine gute Busverbindung Arbeitsplätze sind in den rund 128 landwirtschaft- zwischen Oldenburg und Wildeshausen, stündlich lichen Betrieben zu finden. Die Landwirtschaft hat fährt der Huntesprinter (270) durch die Gemeinde somit in der Gemeinde trotz Strukturwandels noch Dötlingen. einen vergleichsweise hohen Stellenwert. Die Freiwillige Feuerwehr unterhält drei Feuerwehr- INFRASTRUKTUR stützpunkte in den Ortsteilen Brettorf, Dötlingen und Neerstedt und stellt auf diese Weise den Brand- Die Infrastruktur wird im Wesentlichen geprägt schutz und den Rettungsdienst in der Gemeinde durch ein sehr gut ausgebautes Straßen- und sicher. In der Gemeinde gibt es zwei Grundschulen, Wegenetz. Der Oldenburgisch-Ostfriesische Wasser- eine in Neerstedt und eine in Dötlingen. Darüber verband und die Energieversorgung Weser-Ems hinaus unterhält Dötlingen zwei Kindergärten, und versorgen die Gemeinde mit Wasser, Strom und zwar in Brettorf und in Dötlingen. Aber auch der Gas. In fast allen Ortsteilen betreibt die Gemein- in der Trägerschaft der Evangelisch-lutherischen de eine Schmutzwasser-Kanalisation. Die Klärung Kirche stehende Kindergarten in Neerstedt sowie der häuslichen Abwässer übernimmt die Kläranla- die Kinder- und Elterninitiative in Aschenstedt wer- ge der Stadt Wildeshausen. Verkehrstechnisch ist den von der Gemeinde finanziell unterstützt. Der die Gemeinde Dötlingen über die Bundesautobahn Besuch schulischer Einrichtungen im Sekundar- A 1, Abfahrt Wildeshausen-Nord, die Bundesstraße bereich I und II ist in der nahe gelegenen Kreisstadt 213 und über die Bahnlinie Bremen - Osnabrück Wildeshausen (10 km) möglich.

15 DÖTLINGEN

TOURISMUS UND FREIZEIT keit, Dötlingen von seiner kulturellen Seite zu erleben. Viele Wander- und Radwege laden Naturliebhaber und Der Bereich Tourismus und Freizeit hat sich in der Ge- Genießer zum Entdecken ein. meinde Dötlingen stark entwickelt. Die Zusammenarbeit der Gemeinde Dötlingen mit der örtlichen Gastronomie, SCHÖNER WOHNEN UND LEBEN den Fremdenverkehrsverbänden und nicht zuletzt die „Dötlinger Gartenkultour“ haben maßgeblich dazu bei- Die Gemeinde Dötlingen ist ständig bestrebt, ge- getragen. Zahlreiche Vereine pfl egen das kulturelle Erbe meindeeigene Bauplätze zur Verfügung zu stellen. sowie die überlieferten Sitten und Bräuche. Zahlreiche So kann sie in den Ortschaften Brettorf, Dötlingen Sportanlagen und Spielplätze sowie Jugendhäuser ste- und Neerstedt Wohnbaugrundstücke in verschiede- hen den Kindern und Jugendlichen zur Verfügung. Die nen Lagen und Größen zum Kauf anbieten. Weiterhin Gemeinde verfügt über viele Einrichtungen, die einen hält die Gemeinde Grundstücke im Gewerbegebiet Besuch und auch längeren Aufenthalt in der Gemeinde Neerstedt vor. Sie haben Fragen, wünschen weitere zu einem kulturellen Erlebnis machen. Ständig wech- Informationen? Wenden Sie sich gern an den Bürger- selnde Ausstellungen in den Galerien sind eine Möglich- meister Heino Pauka.

Ein Platz für Kinder INFOBOX Familien mit Kindern werden beim Kauf eines Baugrundstückes zur Eigennutzung von der Gemeinde Dötlingen gefördert: Für jedes im Haushalt lebende min- derjährige Kind gibt es einen Preisnachlass. Für jedes binnen der ersten 5 Jahre nach dem Kauf geborene Kind gibt es eine Rückvergütung.

16 DÖTLINGEN

Informationen zu den einzelnen Baugebieten erhalten Sie auch über die Internetseite der Ge- mein de Dötlingen www.doetlingen.de Dötlingen oder auf der Internetseite Gemeinde www.wunschgrundstück.de

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17 GUT LEBEN IN GANDERKESEE

Die Gemeinde Ganderkesee ist als familienfreund- landschaftlich schöne Wohnlagen, die die Vorteile des liche und attraktive Wohnadresse bekannt. Sie bietet Wohnens auf dem Lande mit der unmittelbaren Nähe zu ihren Bürgerinnen und Bürgern genau das, was in der den schnell erreichbaren Städten ideal verbinden. heutigen Zeit gefragt ist: Vielfältige Freizeit- und Erho- lungsmöglichkeiten, beste Straßenanbindungen, gute GESTERN UND HEUTE ÖPNV-Verbindungen, viel Landschaft und eine gute Infrastruktur. Ganderkesee liegt in verkehrsgünstiger Sagenumwobene Geschichte lässt sich beim Hügel- Lage und in unmittelbarer Nähe der Städte Bremen und grab am Flugplatz, beim Hünengrab in Stenum und den Oldenburg. Wirtschaft und Gewerbe fi nden gute Arbeits- Großsteingräbern in Steinkimmen besichtigen. Mehr als und Entwicklungsbedingungen. Einheimische und Gäste 5.000 Jahre alte Bodenfunde lassen darauf schließen, schätzen die intakte Natur, Geschichte zum Anfassen dass das Ganderkeseer Gebiet bereits seit dieser Zeit und die Bereitschaft zur Zukunft. besiedelt ist. Erstmalig und zeitgleich mit Bremen, noch vor Oldenburg, wurde der Ort im Jahre 860 (damals Mit 25 Bauerschaften weist die selbstständige Gemeinde hieß er noch „Gandrikesarde“) urkundlich erwähnt. eine Gesamtfl äche von 138 Quadratkilometern auf und gehört mit derzeit ca. 31.000 Einwohnern zu den In den letzten Jahrzehnten entwickelte sich die noch größten Gemeinden Niedersachsens. Neubürgerinnen bis weit in das vergangene Jahrhundert hinein fast und Neubürger wie auch Bauwillige fi nden hier ruhige, ausschließlich von Agrarnutzung geprägte Gemeinde

18 GANDERKESEE sprunghaft. Es entstanden Gewerbegebiete, die immer sechs in freier Trägerschaft. Das Betreuungsangebot häufi ger das Zuhause innovativer, umweltfreundlicher, reicht von der Krippe bis zum Hort. Eltern wählen zwi- kleinerer und mittlerer Industrie- und Dienstleistungs- schen Halbtags- und Ganztagsbetreuung. Entsprechend betriebe wurden und heute wertvolle Arbeitsplätze bieten viele Einrichtungen die Mittagsversorgung fest sichern. mit an. Auch an die größeren Kinder und Jugendlichen ist gedacht: Drei Jugendeinrichtungen, 62 öffent liche

„Sehen lassen“ können sich alle Orte in der Gemeinde. Spielplätze, 25 Bolzplätze und zehn Hartplätze für Gemeinde Die Siedlungsschwerpunkte liegen in Ganderkesee so- Basketball etc. laden ein zu Sport und Spiel. Ganderkesee wie Bookholzberg und Heide/Hoykenkamp/Schierbrok. Zurzeit fi nden in Ganderkesee und Bookholzberg grö- FREIZEIT UND KULTUR ßere ortsbildprägende Umgestaltungen statt. Diese zu- kunftsorientierten Vorhaben sollen auch in den nächs- Mit Vereins- oder Breitensport können sich Groß und ten Jahren dafür sorgen, dass sich die Menschen in Klein fi t halten. Alle nötigen Einrichtungen sind vorhan- „ihrer Gemeinde Ganderkesee“ gut aufgehoben fühlen. den: ein Hallenbad, ein beheiztes Freibad, ein Badesee, vier Sporthallen, sechs Turnhallen, 14 Sportplätze, KINDERBETREUUNG UND CO. großzügige Tennisanlagen sowie Reithallen und -plätze. Darüber hinaus verfügt die Gemeinde seit Kurzem über Kinderbetreuung, Schule und Sport haben höchsten ein attraktives „SaunaHuus“ mit einem umfangreichen Stellenwert. Das Schulnetz in der Gemeinde Gander- Saunaangebot im Landhausstil. kesee ist mit den Grund- und Oberschulen sowie dem Förderzentrum und dem Gymnasium sehr gut ausge- Die zahlreichen Angebote der regioVHS Ganderkesee- baut. Seit Jahren fördert die Gemeinde die Betreuung in Hude und der mit ca. 31.000 Medien ausgestatteten Kindertageseinrichtungen, sodass für die Kleinen heute modernen Gemeindebücherei bieten auch überre- über 1.000 Plätze in 18 Einrichtungen vorhanden sind. gionale Bildungs- und Unterhaltungsmöglichkeiten. Davon befi nden sich zwölf in gemeindeeigener und Viele Menschen, auch aus dem Umland, nutzen diese Einrichtungen aktiv. Das ganze Jahr über werden Kleinkunstabende, Kinderveranstaltungen, Vorträge, Ausstellungen, Konzerte etc. veranstaltet. Für gesellige Menschen gibt es innerhalb der Gemeinde außerdem ca. 200 Vereine und Verbände, die sich jederzeit über Zuwachs freuen.

Den Naturfreunden erschließt sich die Landschaft am ehesten bei einer Wanderung oder Radtour. Nicht ver- säumen sollten Sie einen Besuch im ca. 630 Hektar großen Staatsforst Hasbruch mit „Urwald“. Waldwan- derwege mit einer Länge von über 20 Kilometern füh- ren Sie vorbei an 1.000 Jahre alten Eichen und zahlrei-

19 GANDERKESEE chen Überresten alter Bäume. Oder begeben Sie sich Annette Jantos, Telefon:04222 44-612 auf einen Gang durch den Stenumer Wald mit seinem E-Mail: [email protected] „Forstlichen Wander- und Lehrpfad”. Thordis Helmers, Telefon: 04222 44-605 Im Internet fi nden Sie uns unter: E-Mail: [email protected] www.ganderkesee.de Informationen zur Wirtschaftsförderung und zu Auch im Netzwerk Facebook Gewerbegrundstücken erhalten Sie bei: ist die Gemeinde vertreten und unter „Gemeinde Ganderkesee Wirtschaftsförderin (Rathaus)“ schnell zu fi nden. Christa Linnemann, Telefon: 04222 44-201 E-Mail: [email protected] Bei Fragen „rund ums Bauen“ helfen Ihnen weiter:

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20 GROßENKNETEN Gemeinde Großenkneten

Die Gemeinde Großenkneten mit ihren rund 15.000 In der Ortschaft Sage ist – weithin sichtbar – eine der EinwohnerInnen auf einer Fläche von etwa 176 Quad- größten und umweltfreundlichsten Erdgasaufberei- ratkilometern liegt im Nordwesten des Landes Nieder- tungsanlagen der Welt ansässig, die von der ExxonMobil sachsen, im Städtedreieck Bremen (60 km), Oldenburg Production Deutschland GmbH (EMPG) betrieben wird. (30 km) und Osnabrück (90 km). Sie ist eingebunden in den Naturpark „Wildeshauser Geest“. Aufgrund der Neben dem „Gewerbe- und Industriegelände Ahlhorn“ ent- verkehrlich überaus günstigen Lage mit den unmittel- stand 1996 das Gewerbe- und Industriegebiet „ Ahlhorner baren Autobahnanschlüssen an die A 1 und an die A 29 Heide“ in einer Größenordnung von 32 Hektar. Die ansäs- sowie den drei Bahnhöfen Ahlhorn, Großenkneten und sigen Unternehmen profi tieren dort von den optimalen Huntlosen an der Hauptstrecke Osnabrück – Oldenburg Bedingungen. Freie, voll erschlossene Gewerbefl ächen – Wilhelmshaven ist Großenkneten nicht nur für eine können noch erworben werden. Ansiedlungsinteressierte gewerbliche Ansiedlung, sondern auch als Wohnort für erhalten weitere Auskünfte bei der Gemeindeverwaltung. Pendler zu den Oberzentren Oldenburg, Bremen und Osnabrück sehr interessant. Darüber hinaus befi ndet sich in Ahlhorn der Metropol- park Hansalinie. Er ist einer der größten Logistik-, Indus- GEWERBLICHE SITUATION trie und Gewerbeparks im Nordwesten Deutschlands.

Die Gemeinde Großenkneten ist landwirtschaftlich ge- Mit 307 Millionen Quadratmetern Flächenpotenzial prägt. Es sind jedoch auch fast 1.300 Gewerbebetrie- steht ein zusammenhängendes Areal mit überdurch- be registriert. In den Ortsteilen Ahlhorn, Großenkneten, schnittlicher Größe zur Verfügung. Das bietet Raum für Huntlosen und Sage befi ndet sich ein breit gefächertes verschiedenste fl exible Investitionsprojekte und gleich- Spektrum von Handwerksbetrieben und den verschie- zeitig planungssichere Ansiedlungsmöglichkeiten dank densten Dienstleistern. einer rechtskräftigen Bauleitplanung.

21 GROßENKNETEN

Ein eigener Gleisanschluss, die Direktanbindung an die Auch ist in den größeren Ortschaften neben zahlreichen europäischen Fernverkehrsnetze (Hansalinie A 1 und A Einkaufsmöglichkeiten die ärztliche Versorgung in ver- 29), eine eigene Start- und Landebahn sowie die Nähe schiedenen Fachbereichen sichergestellt. zu den norddeutschen und niederländischen Seehäfen eröffnen erstklassige und vielfältige Möglichkeiten, um Darüber hinaus gibt es in der Gemeinde Großenkneten die logistischen Herausforderungen der Zukunft intelli- ein gut ausgebautes Betreuungsangebot für Kinder und gent und nachhaltig zu lösen. Jugendliche. Drei Jugendzentren in Ahlhorn, Großenkne- ten und Huntlosen bieten ein breites Freizeitangebot an. BAUGRUNDSTÜCKE Ein lebendiges Vereinsleben – vom Bürgerverein über Es sind nicht nur eine Vielzahl von Arbeitsplätzen in diverse Sportvereine bis hin zum Skatclub – ist cha- der Region vorhanden, sondern auch als Wohnort ist rakteristisch und Garant für den guten Zusammenhalt die Gemeinde Großenkneten sehr attraktiv. Neben ver- innerhalb der Gemeinde. schiedenen Kindertagesstätten in kirchlicher, kommu- naler und freier Trägerschaft gibt es 4 Grundschulen, Von Seiten der Verwaltung werden für Bauinteressierte, unterschiedliche Schulformen im Sekundarbereich I verteilt über das gesamte Gemeindegebiet, Baugrundstü- sowie eine gymnasiale Oberstufe (Sekundarbereich II). cke zu familienfreundlichen Preisen angeboten. Neben den beiden großen Wohnbaugebieten „Großenkneten- Greve“ und „Ahlhorn-Lemsen II“ werden noch Baugrund- stücke in Halenhorst „Jückenweg“ vorgehalten.

Ansprechpartner: Gemeinde Großenkneten Peter Clausen Markt 1 26197 Großenkneten Telefon: 04435 600-127 E-Mail: [email protected]

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22 GROßENKNETEN Gemeinde Großenkneten

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23 SAMTGEMEINDE HARPSTEDT

Die Samtgemeinde Harpstedt gehört zum Landkreis Ol- bei vielen Tagesgästen und Urlaubern beliebt. Ob eine denburg und liegt mitten im Herzen der Wildeshauser Fahrt mit der historischen Kleinbahn „Jan Harpstedt“, Geest. Die Kommune umfasst ein Gebiet von 21.066 die Besichtigung der Harpstedter Mühle aus dem Jahr ha und in ihr wohnen rd. 11.000 Einwohnerinnen und 1870 / 71 oder das ehemalige Wasserschloss, den Einwohner. Insgesamt besteht die Samtgemeinde Harp- Amtshof… es gibt sicher Einiges zu entdecken. Se- stedt aus den Mitgliedsgemeinden Beckeln, Colnrade, henswert sind weiter die „Sonnensteine“ von Harpstedt Dünsen, Groß Ippener, Flecken Harpstedt, Kirchseelte, und Beckstedt, die Reckumer Steine, die „Ozeanbrü- Prinzhöfte und Winkelsett. Den Mittelpunkt der Samt- cke“ und der historische Scheunenkomplex „Koems“. gemeinde Harpstedt bildet der Flecken Harpstedt als Grundzentrum und Sitz der Samtgemeindeverwaltung. LEBEN IN DER SAMTGEMEINDE

In der Samtgemeinde Harpstedt genießen die Einwoh- Familien fi nden in der Samtgemeinde Harpstedt beste nerinnen und Einwohner die Ruhe und landschaftliche Betreuungsangebote für die Kleinsten. So gibt es über ver- Schönheit inmitten des Naturparks Wildeshauser Geest schiedene Träger ein dezentrales Angebot im Krippen- und und zugleich die Vorzüge der nahe gelegenen Städte Kindergartenbereich einschließlich der Ganztagsbetreuung. wie Bremen und Delmenhorst. Zum Schulangebot innerhalb der Samtgemeinde gehö- HARPSTEDT – ren die Grundschulen in Dünsen und in Harpstedt sowie LÄNDLICH ABER NICHT LANGWEILIG die Haupt- und Realschule in Harpstedt, in der auch eine Ganztagsbetreuung angeboten wird. Gymnasien Die Samtgemeinde Harpstedt bietet eine Vielzahl von befi nden sich in den nahe gelegenen Städten Delmen- Ausfl ugszielen und Sehenswürdigkeiten und ist deshalb horst und Wildeshausen.

24 HARPSTEDT Harpstedt Samtgemeinde

Auch die Freizeitgestaltung in Harpstedt ist durch viel- gebunden ist die Kommune an die Bundesautobahn A1, fältige Vereinsangebote, von der Musik bis zum Sport die „Hansalinie“ – Hamburg – Bremen – Osnabrück – attraktiv gestaltet. Neben diversen Freizeitanlagen wie Ruhrgebiet. Durch den Autobahnanschluss „Groß Ippe- Reit- und Tennisplätzen ist das temperierte Rosen- ner“ ist das Gebiet der Samtgemeinde hervorragend an freibad in Harpstedt erwähnenswert. die überregionale Hauptverkehrsader angeschlossen. Die größeren Gewerbegebiete befi nden sich insbeson- Die optimal vorhandenen Infrastrukturbedingungen in dere in den Mitgliedsgemeinden Dünsen, Groß Ippener, der Samtgemeinde Harpstedt bieten die besten Vor- Harpstedt und Prinzhöfte. aussetzungen für einen attraktiven und bevorzugten Wohnstandort. Die Samtgemeinde Harpstedt ist landwirtschaftlich geprägt und verfügt über leistungsfähige Groß- und HARPSTEDT – WIRTSCHAFTSSTANDORT Einzelhandelsunternehmen und eine vielfältige hand- werkliche Struktur. Die Samtgemeinde Harpstedt hat sich zu einem attrak- tiven Wohnstandort entwickelt. Der Flecken Harpstedt Sie haben Fragen, wünschen weitere Informa- und die Gemeinde Dünsen bieten günstige Baugrund- tionen oder ein persönliches Gespräch zu Gewer- stücke an. begrundstücken in der Samtgemeinde?

Positiv für die wirtschaftliche Weiterentwicklung der Wenden Sie sich gern an Samtgemeinde Harpstedt ist das Vorhandensein ausge- Samtgemeindebürgermeister Uwe Cordes: zeichneter Verkehrsanbindungen zu den deutschen und Telefon: 04244 82-45 europäischen Märkten. Besonders verkehrsgünstig an- Fax: 04244 82-29

25 HARPSTEDT

Bei Fragen zum Bauen oder zur Bauleitplanung: Flecken Harpstedt Herr Hüfner Stv. Gemeindedirektor Jens Hüfner Telefon: 04244 82-36 Telefon: 04244 82 36 Fax: 04244 82-29 Weitere Informationen erhalten Sie im Amtshof der Ansprechpartner für die Veräußerung Samtgemeinde Harpstedt von Wohngrundstücken Amtsfreiheit 1 27243 Harpstedt Gemeinde Dünsen Telefon: 04244 82-0 Bürgermeister Hartmut Post Fax: 04244 82-29 Telefon: 04244 7572 E-Mail: [email protected]

www.harpstedt.de

26 HATTEN – DIE WOHLFÜHLGEMEINDE Hatten Gemeinde

Hatten, das sind kleine und mittelgroße Dörfer und IN HATTEN LÄSST ES SICH AUSHALTEN Bauerschaften mit zwei Grundzentren. Sie liegen romantisch verstreut zwischen rund fünf Millionen Die hervorragende Lebensqualität hier hat es den Bäumen, weiten Feldern und Wiesen und bis zu Oldenburgern und Bremern angetan – sie zogen 20 Meter hohen Wanderdünen aus hellem, feinem und ziehen scharenweise aus ihren Stadtwohnun- norddeutschen Sand. gen aus und in ihre neuen Hatter Eigenheime ein. Sie siedelten sich sowohl im Siedlungsschwerpunkt der drei ineinander übergehenden Orte Sandkrug, Streekermoor und Hatterwüsting als auch im eher ländlichen Kirchhatten an, ist die Urbanität der gro- ßen Städte doch nur wenige Autominuten nah.

Die Erholungssuchenden, aber auch selbstver- ständlich die Einheimischen, wissen Ruhe, Erholung und ein breites Angebot an Freizeitmöglichkeiten zu schätzen. Kein Wunder, dass Hattens Entwicklungs- schwerpunkte in den Aufgabenbereichen „Wohnen und Erholen“ liegen.

Auch wer in der Region und darüber hinaus gute Geschäfte machen will, ist in der Gemeinde Hat- ten an der richtigen Adresse. An den beiden Auto-

27 HATTEN bahnanschlüssen „Sandkrug“ und „Hatten“, die Für den Feierabend hat Hatten natürlich auch eini- direkt im Gemeindegebiet liegen, haben wir schi- ges zu bieten. Ob Sie sich in gemütlichen Cafés cke, moderne und deshalb gefragte Gewerbege- und Kneipen erholen möchten, im Freizeitzentrum biete errichtet. Die Gemeindeverwaltung versteht mit Freibad, Kletterwald und Minigolf, auf den Golf- sich vor allem als schneller und unbürokratischer plätzen oder anderen Sportanlagen die Freizeit Dienstleister für Bürger und Gewerbetreibende. aktiv genießen, überlassen wir einfach Ihnen. Und Die kommunalen Steuerhebesätze liegen unter wenn´s Kultur sein soll, sind Bremen und Olden- dem Landesdurchschnitt. burg gleich um die Ecke. Wobei sich die kleinen

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28 HATTEN

Möchten Sie nicht mit dem Auto nach Hatten kom- men – kein Problem. Der Bahnhof Sandkrug liegt gut erreichbar an der Eisenbahnlinie Oldenburg- Osnabrück. Die Busse der VWG erreichen vom Ol- denburger „ZOB“ die Hatter Ortsteile Sandkrug, Streekermoor und Hatterwüsting im Stundentakt. Ebenfalls im Stundentakt: Der „Hunte-Sprinter“ von Weser-Ems-Bus bringt Sie von Oldenburg (ZOB) oder Wildeshausen aus in den Rest der Gemeinde.

Und innerorts bringt Sie der „Hatten-Shuttle“ wei- Hatten ter – falls Sie solche Strecken über flaches Land Gemeinde nicht sowieso lieber aus eigener Pedalkraft auf unserem hervorragend ausgebauten Fahrradwege- netz zurücklegen möchten. Wer lieber einschweben Galerien, Museen und Theater in der Gemeinde möchte, ist ebenfalls gut bedient: Für kleineres wirklich nicht verstecken müssen. Fluggerät liegt der Luftverkehrsplatz Oldenburg- Hatten im Ortsteil Sandtange dicht an der Autobahn GEMEINDE DER KURZEN WEGE 28. Und den internationalen Flughafen in Bremen erreicht man in kurzen 20 Autominuten. Die Wege von und nach Hatten sind kurz. Denn die Gemeinde ist exzellent an alle großen Verkehrs- Informationen über Baumöglichkeiten wege Norddeutschlands angeschlossen – zu Lande erhalten Sie bei: natürlich eben so wie durch die Lüfte. Vom Dreieck Gerold Heidler zwischen den Autobahnen 1, 28 und 29 aus sind die Telefon: 04482 922-260 Wege nach Oldenburg (15 Minuten), Bremen (20 Mi- E-Mail: [email protected] nuten), an die Nordsee (30 Minuten), nach Hamburg (75 Minuten), ins Ruhrgebiet (120 Minuten), nach Informationen über Wirtschaftsförderung Hannover (75 Minuten) und in die Niederlande (Gro- und Gewerbegrundstücke erhalten Sie bei: ningen 75 Minuten, Amsterdam 150 Minuten) alles Horst Rosenow andere als weit. Die Abfahrten „Sandkrug“ an der Telefon: 04482 922-266 BAB 29 und „Hatten“ an der BAB 28 liegen mitten E-Mail: [email protected] im Gemeindegebiet und sind damit Ihr Pluspunkt bei der Suche nach einem guten Standort. Dass mit der Ankunft in Hatten die Freude am Fahrzeug nicht zu Ende ist, versteht sich von selbst: Wie man „Park- raumknappheit“ überhaupt schreibt, mussten die Hatterinnen und Hatter erst anderswo erfragen. www.hatten.de

29 HUDE – ZUM MALEN SCHÖN.

Mit diesem Slogan wirbt die Gemeinde Hude (Oldb) mer wieder mit Leben. Weit über die Grenzen des seit vielen Jahren. In Hude leben derzeit knapp Landkreises Oldenburg hinaus bekannt sind die 16.000 Einwohner. Drei Autobahnanschlüsse, ein Veranstaltungen im Klosterbezirk und das jährlich Bahnhof sowie ein Zughalt in Wüsting bieten eine stattfindende Bürgerfest. optimale Verkehrsanbindung an die Oberzentren Oldenburg und Bremen. Die malerische Kulisse der Klosterruine sowie die abwechslungsreiche Landschaft mit Wald, Moor Junge Familien mit Kindern finden in der Gemeinde und Geest bilden die Grundlage eines Besuches Hude (Oldb) ideale Voraussetzungen. Kinderkrippen, für viele Gäste von nah und fern. Eine Vielzahl von kommunale und kirchliche Kindergärten mit Ganz- ausgeschilderten Wander- und Radwegen lädt ins- tagsangeboten, Grundschulen sowie eine Ober- besondere Tagestouristen, aber auch Urlauber zum schule mit gymnasialem Zweig bieten Eltern und Entdecken ein. Kindern kurze und sichere Wege. Weiterhin sorgen ein Hallenbad, ein Naturbad sowie mehrere Sport- Die touristische Auszeichnung als anerkannter Er- plätze und -hallen für genügend Möglichkeiten der holungsort trägt zusätzlich dazu bei, dass Hude Freizeitgestaltung. Golf, Tennis und Reiten runden nicht nur ein beliebter Ausflugsort, sondern auch das umfangreiche sportliche Angebot ab. ein begehrter Wohnort geworden ist. Dies gilt nicht nur für den Kernort Hude, sondern insbesondere BEGEHRT ALS URLAUBS- UND WOHNORT auch für Wüsting mit seiner unmittelbaren Nähe zur Stadtgrenze nach Oldenburg. Moderate Bauland- Ein funktionierendes Netzwerk von Tourismus-, preise und die Natur direkt vor der Haustür – die- Kultur- sowie gewerblichen und örtlichen Verei- se Verbindung sorgt für entsprechende Wohn- und nen füllt den Kernort und die Bauerschaften im- Lebensqualität.

30 HUDE

ENTWICKLUNG ORTSNAHER Dieser Umzug stärkt den Wirtschaftsstandort Alt- GEWERBEFLÄCHEN moorhausen und bietet zahlreiche Möglichkeiten, um am Altstandort ortsnahe Gewerbeflächen zu Die Gemeinde Hude (Oldb) in ihrer Funktion als entwickeln. beliebter Ausflugsort bietet eine Vielzahl an ab- wechslungsreicher Gastronomie. Darüber hin- Rat und Verwaltung der Gemeinde Hude (Oldb) ver- aus gibt es vielfältige kulturelle Angebote. Diese folgen seit vielen Jahren gemeinsam den Prozess sog. „weichen Faktoren“ haben in den vergange- einer wirtschaftsfreundlichen und dynamischen nen Jahren dafür gesorgt, dass sich Unterneh- Entwicklung. Nur auf diesem Wege ist es möglich, men von außerhalb in den vorwiegend autobahn- dem demografischen Wandel entgegenzuwirken. nahen Gewerbegebieten angesiedelt haben. Ziel unserer Gemeinde ist es weiterhin, dass sich Hude

die Bewohner und Gäste rundum wohl fühlen. Dies Gemeinde Das Gewerbegebiet Altmoorhausen beheimatet gilt selbstverständlich auch für unsere Gewerbe- circa 20 Firmen mit derzeit 300 Mitarbeitern. Der treibenden, die sich durch einen ausgewogenen größte Arbeitgeber von Hude – die AMAZONEN- Branchenmix und in vielen Bereichen durch hohe Werke – wird in den kommenden Jahren sukzessiv Innovationsbereitschaft auszeichnen. den momentanen Standort im Ort Hude verlassen und nach Altmoorhausen umsiedeln. Von dieser Maßnahme sind etwa 600 Mitarbeiter betroffen.

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32

WARDENBURG – WOHNEN DIREKT IM HERZEN DER NATUR

Eingebettet in den Naturpark Wildeshauser Geest HOHER WOHNWERT liegt die Gemeinde Wardenburg, mit ihren nunmehr 17.000 Einwohnern, schön gelegen am Rande der Als Wohnstandort vereinbart die Gemeinde Warden- ehemaligen Residenzstadt Oldenburg. Durch das burg alles was man sich wünschen kann. Eine per- landschaftlich vielseitig geprägte Gemeindegebiet fekte Infrastruktur ist vorhanden. Nicht nur eine Viel- fließen die Hunte und die Lethe. Aber nicht nur die- zahl von guten Restaurants stehen den Bürgerinnen se Flüsse prägen das Gemeindebild Wardenburgs, und Bürgern sowie Gästen zur Verfügung, sondern sondern auch vielfältige Moor-, Wald- und Wiesen- auch ein großzügiges Angebot an Einkaufsmög- gebiete. Das Gemeindegebiet umfasst eine Fläche lichkeiten, Apotheken und Ärzten. Auch die Kinder von rund 118 Quadratkilometern. Neben dem kommen durch ein großes Angebot von Kindergär- Siedlungsschwerpunkt Wardenburg gibt es noch ten, Krippen, Hortplätzen, ortsteilbezogenen Grund- die Ortschaften: Achternholt, Achternmeer, Astrup, schulen und einer Integrierten Gesamtschule nicht Benthullen, Charlottendorf, Harbern, Höven, Hunds- zu kurz. Die Bürgerinnen und Bürger genießen den mühlen, Klein Bümmerstede, Littel, Oberlethe, Süd- hohen Wohnwert, das abwechslungsreiche Treiben, moslesfehn, Tungeln, Westerburg und Westerholt, sowie auch die guten Einkaufsmöglichkeiten und die die mit ihren malerischen Landschaften zum Ver- reichhaltigen Freizeitangebote. Kurzum handelt es weilen einladen. sich bei der Gemeinde Wardenburg um einen Platz, an dem der Reiz der Landschaft und die Liebens- würdigkeit der Menschen einfach zu spüren sind.

34 WARDENBURG

ABWECHSLUNGSREICHE Durch verschiedene Veranstaltungen wird für regel- FREIZEITMÖGLICHKEITEN mäßige Abwechslung gesorgt. Nicht nur das Schüt- zenfest, sondern auch das Cityfest der Gemeinde, Die Gemeinde Wardenburg zeichnet sich für aktive das mit seinem Lichterumzug bereits bis weit über Familien durch viele Freizeitmöglichkeiten und Ver- die Grenzen der Gemeinde bekannt ist, die fest- eine aus. So gibt es nicht nur ein Schwimmbad, zwei lichen Ernteumzüge und die natürlich hier in der Tennishallen, einen naturnah gestalteten Badesee, Region bekannten und lieb gewonnen Kohlfahrten sondern auch viele Orts- und Dorfgemeinschaften, in der kalten Jahreszeit, sorgen immer wieder für zahlreiche Sportvereine und wunderschön ausgear- gute Stimmung. beitete Radwege, die Ihnen die schöne Landschaft nahebringen. Auch Inlineskater und Reiter finden WARDENBURG – AUCH ALS WIRTSCHAFTS- Gemeinde in der Gemeinde ideale Bedingungen ihrer Leiden- STANDORT KAUM ZU ÜBERTREFFEN Wardenburg schaft zu frönen. Zur weiteren Abwechslung sind Ausflüge in die nähere Umgebung, zum Beispiel Durch die optimale Lage im Nordwesten des Lan- nach Bremen oder an die nahe Küste problemlos des, bietet Ihnen die Gemeinde Wardenburg einen möglich. Auch die Universitätsstadt Oldenburg ist wunderschönen Standort. Nicht nur die optimale mit dem Fahrrad innerhalb kürzester Zeit erreichbar Verkehrsanbindung mit eigener Autobahnauffahrt, und bildet das Zentrum der Region. Darüber hinaus sondern auch die günstigen freien Gewerbeflächen ergänzt ein perfektes Netz von Buslinien den öffent- und die niedrigen Steuern können bei potenziellen lichen Verkehr im Nahbereich. Unternehmern punkten. Großzügig gebaute Bun-

35 WARDENBURG desstraßen ins Oldenburger Münsterland und am Gemeinde Wardenburg Küstenkanal entlang bis ins Emsland runden das Frank Speckmann überregionale Straßennetz perfekt ab. Friedrichstraße 16 26203 Wardenburg Neben den bereits vorhandenen Gewerbeflächen Telefon: 04407 73-111 bietet sich in der Gemeinde noch reichlich Platz Fax: 04407 73-100 für neue interessierte Betriebe, die den perfekten E-Mail: [email protected] Standort erkannt haben.

Sollte Ihr Interesse für die Gemeinde Wardenburg nun geweckt sein, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung: www.wardenburg.de

36 STADT WILDESHAUSEN Stadt Wildeshausen

Als älteste Stadt im Oldenburger Land (der Bremer Beispiel die Kleinenkneter Steine, Ziele für ausge- Erzbischof Hildebold hat im Jahre 1270 Wildes- dehnte Radtouren und das Pestruper Gräberfeld be- hausen die Stadtrechte verliehen) verfügt Wildes- grüßt zu jeder Jahreszeit Spaziergänger zwischen hausen über eine über Jahrhunderte gewachsene blühender Heide, freilaufenden Schafen und einma- Mitte mit dem alten Rathaus, der historischen Ale- ligen Kulturdenkmälern. Der Zauber dieser gesam- xanderkirche und dem lebendigen Marktplatz. Auf ten Umgebung sorgt für eine hohe Lebensqualität. einer Fläche von 89,47 Quadratkilometern leben hier derzeit annähernd 20.000 Einwohner. Vielfältige Angebote sorgen zudem für einen ab- wechslungsreichen Freizeitmix aus unterschied- ZAUBERHAFTE LEBENSQUALITÄT lichsten sportlichen Aktivitäten – vom Breitensport über Reitsport oder Golf bis hin zu Boule oder Wildeshausen ist eine von drei „Wittekindstädten“ Bogenschießen-, kultureller Kreativität und vielem in Deutschland. Neben Enger und Vreden war auch Mehr zwischen Tradition und Moderne. Wildeshausen früher eine Residenz des „Sachsen- herzogs“. Die Geschichte der Stadt ist dabei so LÜCKENLOSE AUSBILDUNGSCHANCEN vielfältig, wie die zahlreichen Eindrücke und Im- UND KINDERBETREUUNG pressionen, die Sie in und um Wildeshausen überall entdecken und erleben können. Wildeshausen ist die Kreisstadt des Landkreises Ol- denburg. Als komplett ausgestattetes Mittelzentrum Die Stadt Wildeshausen ist ein staatlich anerkann- verfügt Wildeshausen über alle wesentlichen Infra- ter Luftkurort und Haupterholungsort im Naturpark struktureinrichtungen. Die Ausbildungschancen „Wildeshauser Geest“. Hier lädt die naturnah be- sind lückenlos. Von der Betreuung der Kleinsten lassene Hunte zu Kanutouren ein. Als urgeschicht- in den neun Kindergärten und Kindertagesstätten liches Zentrum bieten historische Stätten, wie zum über die Bildung an drei Grund- und den weiter-

37 WILDESHAUSEN führenden Schulen (Gymnasium, Fachgymnasium, GUT AUSGEBAUTE INFRASTRUKTUR Realschule, Hauptschule), wirtschaftsnahe Ausbil- dung an den Berufsbildenden Schulen bis hin zur Die Nähe zu Häfen, zum Flughafen Bremen, die direkte Talentförderung an Kunst- und Musikschulen. Anbindung an die Nordwest-Bahn und die Bundesau- tobahn A 1 mit zwei Abfahrten machen Wildeshau- Darüber hinaus hat die Privatschule „Gut Spascher sen zu einem Standort in Spitzenlage. Gewerbe- und Sand“ mit einem eigenen Kindergarten zwischen- Dienstleistungsbetriebe aller Art bieten vielfältige Ar- zeitlich eine überregionale Bedeutung gewonnen. beitsplätze ohne weite Wege. Die Volkshochschule ist seit vielen Jahren mit ei- Die schon beschriebene sehr gute verkehrliche Anbin- nem großen Weiterbildungsangebot aktiv. dung macht die Kreisstadt auch für neue Betriebsan-

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38 WILDESHAUSEN siedlungen und Unternehmen attraktiv. Auch als Informieren Sie sich gerne unter Behördenstandort ist die Kreisstadt Wildeshausen ge- kennzeichnet. So sind hier neben der Stadtverwaltung www.wildeshausen.de und der Kreisverwaltung auch das Amtsgericht Wil- deshausen, das Katasteramt Wildeshausen (GLL), das ausgiebig weiter über die Stadt Kommissariat Wildeshausen der Polizeiinspektion Del- Wildeshausen und entdecken Sie menhorst und die Bundesagentur für Arbeit vertreten. das besondere Flair des anerkannten Luftkurortes. Weiterhin bietet das Krankenhaus Johanneum sowie eine große Anzahl an allgemein- und fachmedizinischen Selbstverständlich stehen Ihnen die Mitarbeite- Praxen eine sehr gute medizinische Versorgung. rinnen und Mitarbeiter der Stadtverwaltung auch Außerdem sind hier Standorte des Malteser Hilfsdienstes gerne für ein persönliches Gespräch im Stadthaus, Stadt

und des Deutschen Roten Kreuzes ansässig und runden Am Markt 1, 27793 Wildeshausen oder telefonisch Wildeshausen mit ihren speziellen Dienstleistungen dieses Angebot ab. unter der Rufnummer 04431 880 zur Verfügung.

ATTRAKTIVE BAUGRUNDSTÜCKE Ein Besuch in unserer wunderschönen Kreisstadt Wildeshausen lohnt sich bestimmt. Sowohl Gewerbetreibenden als auch privaten Bau- willigen bietet Wildeshausen durch seine heteroge- nen Baugebiete ein vielfältiges Angebot an attrakti- ven Grundstücken.

39 DAS BAUGRUNDSTÜCK

• Erschließung (Gemeinde) • Allgemeine Bebaubarkeit (Gemeinde, evtl. Bauvor- anfrage stellen) • Einschränkungen oder Vorgaben hinsichtlich der Bebauung? (z.B. Vorgaben durch B-Plan oder ört- liche Bauvorschriften) • Baulasten (Baulastenverzeichnis/Landkreis) • private Wegerechte oder sonstige Nutzungsrechte Dritter (Eigentümer/Grundbuch) • Grundstücks- und Nebenkosten (Eigentümer/Ge- meinde) „Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ lautet • Bei vorhandener Bebauung (Baugenehmigung eine vielversprechende Anzeige im Immobilienteil beim Eigentümer einsehen) der Tageszeitung. Die Wahl des Grundstücks bedeu- • Lage bzw. Ausrichtung des Grundstücks tet einen wichtigen Schritt in Richtung Eigenheim. • Umgebung/vorhandene Bebauung Bei der Wahl des richtigen Baugrundstücks für den • Altlasten (Landkreis) Traum vom eigenen Haus gibt es allerdings viele • Denkmal- und Naturschutz (Landkreis) Aspekte zu beachten. Nicht jedes Grundstück ist auch automatisch ein Baugrundstück. Und selbst, Aber nicht nur die faktische Tatsache, dass dort wenn es sich um ein Baugrundstück handelt, bleibt Ihr „Häusle“ stehen könnte, sollte für den Erwerb zu klären, ob Ihr gewünschter Haustyp dort gebaut ausschlaggebend sein. Vergessen Sie bei der Wahl oder genutzt werden darf. Wenn Sie meinen, das nicht die persönlichen Aspekte zu berücksichtigen: richtige Bauobjekt oder das richtige Baugrundstück gefunden zu haben, sollten Sie es vor dem Erwerb • Nähe zu Geschäften/Einkaufsmöglichkeiten, zen- mit einer Checkliste „auf Herz und Nieren“ prüfen: trale Lage

40 DAS BAUGRUNDSTÜCK

• Öffentliche Verkehrsmittel • Weg zur Arbeit, zum Kindergarten, zur Schule Das Risiko Altlasten TIPP • Freizeitangebote Verunreinigungen aus vergange- • Grundstücksgröße, Größe des Gartens nen Jahrzehnten im Boden oder im • Wohnumfeld Grundwasser sind eine nicht zu unterschätzende • Baufinanzierung Gefahrenquelle für Ihre Gesundheit und mindern zudem den Wert des Grundstücks enorm. Ange- Diese Checklisten können hier natürlich nicht ab- sichts des großen Risikos machen sich daher schließend sein. Aber bei dem Erwerb eines Bau- Recherchen im großen Umfang immer bezahlt. grundstücks oder einer vorhandenen Immobilie geht Beim Amt für Bodenschutz und Abfallwirtschaft es in der Regel um viel Geld und um den Mittelpunkt des Landkreises Oldenburg können Sie Auskunft Ihres zukünftigen Lebens. Eine solche Entscheidung darüber erhalten, ob über Ihr gewünschtes sollte daher nicht unüberlegt erfolgen. Grundstück derartige Informationen vorliegen. Das Baugrundstück

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41 DAS BAUGRUNDSTÜCK

ERSCHLIEßUNG • eine Anbindung an eine öffentliche Straße • eine Versorgungsleitung für Elektrizität Erst durch die Erschließung wird die Benutzung ei- • eine Versorgungsleitung für Wasser nes Grundstücks ermöglicht. Ein Grundstück ist voll- • eine gesicherte Entsorgung für Abwässer ständig erschlossen, wenn folgendes vorhanden ist: Die Gemeinden erklären mit ihrer Stellungnahme im Baugenehmigungsverfahren, ob die Erschließung gesichert ist. Aber eine vollständige Erschließung Ob Ein- oder Mehrfamilienhaus sagt im Umkehrschluss nicht aus, was und wie Sie auf dem Baugrundstück bauen dürfen. Sie ist nur wir verwirklichen IHRE Wohnträume! die Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit. ERWERB

Bei der Entscheidung für ein bestimmtes Grund- stück dürfen die anfallenden Kosten für den rei- nen Grundstückserwerb sowie insbesondere die anfallenden Nebenkosten nicht vergessen werden. Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutach- terausschusses beim Katasteramt. Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils ak- tuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird.

Nebenkosten zum Grundstückserwerb Neben den Kosten für den reinen Grundstückser- werb muss folgenden Nebenkosten zum Grund- stückserwerb Beachtung geschenkt werden: Wir informieren Sie gern unter: • Notarkosten 04244 9265-0 • www.id-bau.de • Kosten für die Grundbucheintragung • Kosten für die Grunderwerbssteuer Unsere Musterhäuser in Harpstedt und Achim • ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühren sind jeden Sonntag von 14–17 Uhr geöffnet! (Erschließungskosten) • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)

42 DAS BAUGRUNDSTÜCK

Notarkosten und Kosten für gende Maßnahmen vorgesehen? Sollen Grünflächen die Grundbucheintragung mit Bäumen oder Parkplätze zusätzlich ausgewiesen Die Notarkosten fallen an, da der Kaufvertrag für werden? Für detaillierte Auskünfte hierzu ist es rat- einen Grundstückskauf laut Vorschrift des Ge- sam sich an die zuständige Gemeinde zu wenden. setzgebers nur durch eine notarielle Beurkundung Bei der Finanzplanung müssen Sie ebenfalls die rechtliche Wirksamkeit erlangt. Nach erfolgter Hausanschlusskosten für Strom, Gas, Wasser, Tele- Zahlung veranlasst der Notar, dass der Käufer zum fon oder Kabelanschluss berücksichtigen. Nähere rechtmäßigen Eigentümer des Grundstückes wird. Informationen hierzu erhalten Sie bei den örtlichen Dies wird rechtlich wirksam mit der Eintragung ins Wasser-, Energie- und Telefonanbietern. Grundbuch. Auch diese Eintragung ist nicht kos- tenlos, sondern es müssen hierfür 0,5 Prozent des Sonstige Nebenkosten Kaufpreises kalkuliert werden. Gegebenenfalls ist Ihr Grundstück noch nicht amt- lich vermessen. In solch einem Fall sind von Ihnen Kosten für die Grunderwerbsteuer Vermessungsgebühren zu entrichten. Diese bemes- Von dem vereinbarten Kaufpreis (Grundstücks- sen sich in Abhängigkeit von der Größe/dem Wert wert) werden Ihnen vom Finanzamt 3,5 Prozent als des Grundstückes und dem Zeitaufwand für die Grunderwerbssteuer in Rechnung gestellt. Beträgt Vermessung (gemäß Kostenordnung für das amt- Das Baugrundstück der Kaufpreis beispielsweise 100.000 €, müssen liche Vermessungswesen). Haben Sie ein Grund- Sie 3.500 € als Grunderwerbssteuer entrichten. stück/Haus über einen Makler erworben, fällt eine Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück individuelle Maklerprovision an. auch eine auf diesem errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag enthal- ten – auch vom Gebäudewert verlangt.

Erschließungskosten Sollte Ihr gewünschtes Grundstück noch nicht er- schlossen sein oder wird wegen der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung erforderlich, sind diese Erschließungskosten in Ihre Finanzplanung einzu- beziehen. Die Erschließungskosten werden zum Teil von der Gemeinde übernommen, als Grundstückei- gentümer haben Sie in der Regel jedoch den größten Teil zu tragen. Die Höhe der Erschließungskosten bemisst sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Hierfür können beispielsweise folgende Faktoren ausschlaggebend sein: Werden Gehwege und in welcher Größe geplant? Sind verkehrsberuhi-

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44 DAS BAUGRUNDSTÜCK

Baufinanzierung Nichtsdestotrotz dürfen durch die Teilung eines Eine sehr spannende Frage ist: Wie finanzieren Sie Grundstücks, das bebaut ist oder dessen Bebauung Ihr Bauvorhaben? Für die meisten ist ein Eigenheim genehmigt ist, keine Verhältnisse geschaffen wer- inzwischen kein unerfüllbarer Wunschtraum mehr, den, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften wider- dennoch sollten Sie bei diesem Thema Vorsicht wal- sprechen. Insbesondere sind die Abstandsvorschrif- ten lassen, denn es stehen enorm hohe Summen ten zu beachten. Verantwortlich für die Einhaltung auf dem Spiel – da ist eine umsichtige Planung Gold der baurechtlichen Bestimmungen ist derjenige, der wert. Viele Bauherren geraten durch anfängliche die Teilung des Grundstücks veranlasst. Fehleinschätzungen gegen Ende der Bauzeit in arge finanzielle Bedrängnis, weil die Endsumme die ge- Es empfiehlt sich also, sich vor der Teilung beraten plante Kalkulation erheblich übersteigt. zu lassen. Hilfestellung können hierzu die mit der Vermessung beauftragten Stellen und natürlich das Indem Sie für eine realistische, vom Fachmann, sei Bauordnungsamt des Landkreises geben. es ein Bankberater, Versicherungsvertreter, Mitarbei- ter der Bausparkasse oder ein unabhängiger Berater, geprüfte Finanzplanung sorgen, lassen Sie es gar nicht so weit kommen. Das Baugrundstück

GRUNDSTÜCKSTEILUNGEN UND VERMESSUNG

Muss Ihr Baugrundstück aus einem vorhandenen Grundstück abgeteilt werden oder ist eine Teilung des Baugrundstücks beabsichtigt, so muss diese Än- derung in das entsprechende Grundbuch eingetra- gen werden. Für die Eintragung in das Grundbuch hat zuvor eine Teilungsvermessung zu erfolgen. Vermes- sungen erfolgen durch das Katas teramt oder durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnis- se und eventuell mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Eintragungen in das Grundbuch werden vom Grund- buchamt (einer Abteilung des Amtsgerichtes) vorge- nommen. Seit Dezember 2008 sind Grundstückstei- lungen nicht mehr durch die Bauaufsichtsbehörde genehmigungspflichtig.

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46 DAS ÖFFENTLICHE BAURECHT

Das öffentliche Baurecht in Niedersachsen unter- grenzen oder zu anderen vorhandenen Gebäuden scheidet grundsätzlich zwei Bereiche: auf dem Baugrundstück ein Gebäude errichtet • das Bauplanungsrecht und werden darf. Das Bauordnungsrecht wiederum ist • das Bauordnungsrecht. durch die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) als Landesrecht geregelt. Damit ein Bauvorhaben genehmigt wird, muss so- wohl eine Übereinstimmung mit dem Bauplanungs- recht und dem Bauordnungsrecht gegeben sein, als auch mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschrif- ten (Baunebenrecht).

DAS BAUPLANUNGSRECHT

Das Bauplanungsrecht regelt, wo und was prinzi- piell gebaut werden darf. Die Bestimmungen zum Bauplanungsrecht finden sich im Baugesetzbuch Baurecht

(BauGB) und sind bundesweit einheitlich. Das Bau- Das öffentliche gesetzbuch unterscheidet in drei Bereiche: • Grundstücke, die im Geltungsbereich eines Be- Wir gestalten für Sie bauungsplanes liegen (§ 30 BauGB). In den Be- Freiräume und Gärten. bauungsplänen wird die zulässige Grundstücks- Wir erstellen für Sie bebauung durch die Baunutzungsverordnung Flächennutzungs- und Bebauungspläne, inklusive (BauNVO) gesetzlich vorgegeben. Abhandlung der Eingriffsregelung • Grundstücke, die in einem bebauten Ortsteil lie- und unter Berücksichtigung des gen (§ 34 BauGB). In den bebauten Ortsteilen Artenschutzes.

können die Gemeinden Rechtssatzungen erlas- Und bieten auch die

sen, die für das jeweilige Baugrundstück die zu- ökologische Baubegleitung an. Bagger © Rudolpho Duba | Gras Rainer Sturm Blumen Joujou (alle PIXELIO) lässige Bebauung näher regeln. • und Grundstücke, die im Außenbereich liegen (§ 35 BauGB)

DAS BAUORDNUNGSRECHT Inh. Dipl.-Ing. (FH) Paul Stegmann Das Bauordnungsrecht beschäftigt sich mit der kon- kreten Ausführung des Bauvorhabens. Es wird ge- Sandkruger Straße 111 Fon 0441.40 81 08 -0 nau festgelegt, wie und unter welchen Umständen 26133 Oldenburg Fax 0441.40 81 08 -25 gebaut werden darf. So wird zum Beispiel geklärt, www.planungsbuero-gh.de | [email protected] in welchem (Mindest-)Abstand zu den Grundstücks-

47 DAS BAUPLANUNGSRECHT

BAULEITPLANUNG UND Die Bauleitplanung gliedert sich in zwei Stufen. Als FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Vorbereitung dient der für das gesamte Gemeindege- biet aufgestellte Flächennutzungsplan (vorbereiten- Im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechtes hat die der Bauleitplan). Der Flächennutzungsplan versteht Gemeinde eine Planungshoheit, die das Recht und sich als erste grobe Planung bezüglich der Nutzung die Pflicht beinhaltet, mit Hilfe der Instrumente der des Gemeindegebietes. Er liefert also eine Richtlinie, Bauleitplanung für eine geordnete städtebauliche ob eine Fläche zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten Entwicklung zu sorgen. Die Bauleitplanung regelt oder für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt die bauliche Nutzung von Grund und Boden allge- werden soll. Er umfasst das gesamte Gemeinde- meinverbindlich. Vorrangig soll die Bauleitplanung gebiet. Der Flächennutzungsplan besitzt allerdings dazu beitragen, eine nachhaltige städtebauliche noch keine allgemeine Verbindlichkeit, es entsteht Entwicklung zu gewährleisten und dabei soziale, also kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung. wirtschaftliche und umweltschonende Anforderun- gen nachhaltig zu berücksichtigen. Dadurch wird Auf Basis des Flächennutzungsplanes wird im Bau- eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozial- planungsrecht zwischen drei verschiedenen Pla- gerechte Bodennutzung garantiert. nungskategorien differenziert:

48 DAS BAUPLANUNGSRECHT

• Geltungsbereich eines Bebauungsplanes Als Art der baulichen Nutzung kann zum Beispiel • Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten ein Allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder Ortsteiles (= unbeplanter Innenbereich) ein Gewerbegebiet vorgegeben sein. Als Maß der • Außenbereich baulichen Nutzung kann beispielsweise eine Grund- flächenzahl (GRZ) vorgegeben werden, welche – grob Neben diesen drei groben Planungskategorien gibt erklärt – regelt, wie viel Prozent der Grundstück fläche es noch die Innenbereichssatzung sowie die Außen- überbaut werden dürfen. Weiterhin können auch bereichssatzung. maximale Gebäudehöhen oder auch Baugrenzen, das heißt, welche Bereiche der einzelnen Baugrund- BEBAUUNGSPLAN stücke bebaut werden dürfen, festgelegt werden.

Die einzelne Gemeinde kann basierend auf dem So wird beispielsweise ein Gebiet als „Allgemeines Flächennutzungsplan die Aufstellung eines Bebau- Wohngebiet“ mit einer Grundflächenzahl von 0,3 ungsplanes (kurz „B-Plan“) als verbindlichen Bau- mit einer maximalen Gebäudehöhe von 9 Metern leitplan (§ 30 BauGB) beschließen, wenn es für die ausgewiesen. Es kann auch die maximal zulässige städtebauliche Entwicklung und Ordnung gewünscht Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude geregelt beziehungsweise notwendig ist. Die zuständige Bau- sein oder, dass ausschließlich Einzelhäuser, aber aufsichtsbehörde hat dann darauf zu achten, dass keine Doppelhäuser oder Reihenhäuser, zulässig das Bauvorhaben beziehungsweise bauliche Anlagen sind. die Festsetzungen des B-Plans einhalten. Das Viele Bebauungspläne beinhalten neben den ei-

Es wird also ein Gemeindeteil im B-Plan exakt um- gentlichen Festsetzungen auch noch örtliche Bau- Bauplanungsrecht rissen und dafür die Art und das Maß der baulichen vorschriften. Hier kann zum Beispiel die Auswahl Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen der Baumaterialien und der Farben des Hauses etc. festgelegt. sowie die Neigung der Dächer und die Dachform eine Rolle spielen.

Zusammengefasst regelt der Bebauungsplan also, welches Gebäude wie und an welcher Stelle ge- baut werden darf. Als Bauinteressent sollten Sie sich daher auf jeden Fall bei der Gemeinde oder bei uns über den Inhalt des jeweiligen Bebau- ungsplanes informieren. So erfahren Sie, ob auf dem von Ihnen ausgewählten Baugrundstück Ihren Bauabsichten nichts im Wege steht.

49 DAS BAUPLANUNGSRECHT

Ausnahmen und Befreiungen INNENBEREICH NACH § 34 BAUGB Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann eine Ausnahme (§ 31 Abs.1 BauGB) oder eine Beplanter Innenbereich – Innenbereichs- Befreiung (§ 31 Abs.2 BauGB) erteilt werden. Eine satzung nach § 34 Abs. 4 BauGB Befreiung (§ 31 Abs.2 BauGB) müssen Sie im Ge- Die Gemeinden haben im Zuge ihrer Planungsho- gensatz zur Ausnahme schriftlich beantragen, au- heit die Möglichkeit eine Innenbereichssatzung auf- ßerdem wird sie nicht bereits wie die Ausnahme (§ zustellen. 31 Abs.1 BauGB) im Bebauungsplan aufgeführt. In dieser können sie • die Grenzen für die im Zusammenhang bebauten Befreiungen sind jedoch nur unter bestimmten Vo- Ortsteile festlegen (Abgrenzungssatzung), raussetzungen möglich. Insbesondere dürfen die • bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusam- Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten menhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die nicht verletzt werden und die beantragte Abwei- Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche chung muss außerdem städtebaulich vertretbar dargestellt sind (Festlegungssatzung), sein. In aller Regel muss deshalb eine besondere • einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusam- Grundstückssituation eine Befreiung rechtfertigen. menhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn Individuelle Gründe, die sich nicht auf das Grund- die einbezogenen Flächen durch die bauliche stück beziehen, sondern Sie als Person betreffen, Nutzung des angrenzenden Bereichs entspre- sind nicht baurechtsrelevant. chend geprägt sind (Einbeziehungssatzung).

Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begrün- Die Abgrenzungssatzung legt fest, welche Grund- deten und den Nachbarschutz berücksichtigenden stücke noch zu den im Zusammenhang bebauten Antrag mit der Gemeinde und mit der zuständigen Ortsteilen gehören und welche bereits dem Außen- Bauaufsichtsbehörde klären. bereich zuzuordnen sind. Durch die Festlegungs-

50 DAS BAUPLANUNGSRECHT

satzung kann die Gemeinde bebaute Bereiche im Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Orts- Demnach ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn teile erklären, wenn bereits eine entsprechende sich das geplante Gebäude sowohl bezüglich der Darstellung im Flächennutzungsplan als Baufläche Art und dem Maß der baulichen Nutzung als auch vorliegt und tatsächlich ein gewisser Bebauungszu- hinsichtlich der Bauweise und der Grundstücksflä- sammenhang vorhanden ist. che, die bebaut werden soll, in die nähere Umge- bung einfügt ohne das Ortsbild zu stören. Das Mit Hilfe der Einbeziehungssatzung können einzelne

Außenbereichsflächen in den Innenbereich einbe- Zudem muss die Erschließung vollständig gesichert Bauplanungsrecht zogen werden, wenn sie durch die bauliche Nutzung sein und ein gesundes Wohn- und Arbeitsklima darf des angrenzenden Bereichs bereits entsprechend nicht gefährdet werden. Im Innenbereich bestimmt geprägt sind. Ob eine solche Prägung gegeben ist, also die Umgebungsbebauung die Kriterien der Zu- hängt von der konkreten Situation im Einzelfall ab. lässigkeit eines Vorhabens.

Unbeplanter Innenbereich – Bauvorhaben Häufig kommt es im unbeplanten Innenbereich zu innerhalb eines im Zusammenhang bebauten unterschiedlichen Ansichten zwischen dem Antrag- Ortsteiles nach § 34 BauGB steller und der Bauaufsichtsbehörde. Deswegen ra- Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebie- ten wir Ihnen, sich bereits im Vorfeldmit der Gemein- te, für die weder Bebauungspläne noch Innenbe- de oder mit uns in Verbindung zu setzen. reichssatzungen aufgestellt worden sind. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten entstanden, da Bebau- ungspläne erst seit 1960 Anwendung finden. Inner- halb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) richtet sich die Zulässigkeit einer

51 DAS BAUPLANUNGSRECHT

AUßENBEREICH NACH § 35 BAUGB

Außenbereichssatzung nach § 35 Abs.6 BauGB Wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung gewünscht ist, können Gemeinden für bebaute Bereiche im Außenbereich – diese dürfen nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sein und zudem sollte eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden sein – durch Satzung bestim- men, dass Vorhaben, die zu Wohnzwecken dienen nicht entgegengehalten werden kann, dass 1. sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder 2. die Entstehung oder Verfestigung einer Splitter- dere Anforderungen an die Umgebung stellen oder siedlung befürchten lassen. sich nachteilig auf ihre nähere Umgebung auswirken Die Satzung kann auch auf Vorhaben erstreckt wer- würden. den, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrie- ben dienen. Auch solche Bauvorhaben dürfen allerdings nicht öffentlichen Belangen, beispielsweise des Umwelt- BAUVORHABEN IM AUßENBEREICH schutzes, Denkmalschutzes oder der Wasserwirt- schaft, widersprechen und die Erschließung muss Der Außenbereich bezeichnet ein Gebiet der Ge- gesichert sein. Andere, nicht privilegierte Vorhaben meinde, für das kein Bebauungsplan vorliegt und das können dagegen nur zugelassen werden, wenn öf- außerhalb von im Zusammenhang bebauter Ortsteile fentliche Belange nicht betroffen sind. So ist bei- liegt. Grundsätzlich darf im Außenbereich nicht ge- spielsweise ein Wohnhaus, das nicht im Zusam- baut werden (§ 35 BauGB). Der Außenbereich unter- menhang mit einer privilegierten Nutzung steht, liegt einem größtmöglichen Schonungsgebot. grundsätzlich nicht genehmigungsfähig.

Deshalb erlaubt das Bauplanungsrecht eine Bebau- Neben den privilegierten und sonstigen Vorhaben ung in diesem Bereich nur, wenn Sie ein privilegier- gibt es die Möglichkeit, sogenannte begünstige tes Vorhaben planen und dem Vorhaben öffentliche Vorhaben im Außenbereich zuzulassen. Hierbei sind Interessen nicht im Wege stehen. Zu den privilegier- allerdings gewisse Voraussetzungen zu erfüllen. Un- ten Bauvorhaben zählen unter anderem land- und ter diesen können beispielsweise landwirtschaftlich forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und privilegierte Betriebe einer Nutzungsänderung ohne Entsorgungseinrichtungen, Windenergieanlagen in wesentliche bauliche Änderungen zugeführt werden. bestimmten, dafür festgelegten Bereichen, Biomas- Weiter kann der Ersatzbau für ein zulässigerweise er- seanlagen und gewerbliche Nutzungen, die beson- richtetes Wohnhaus möglich sein. Auch die Erweite-

52 DAS BAUPLANUNGSRECHT rung eines Wohngebäudes um eine 2. Wohnung oder die zuständige Bauaufsichtsbehörde im Einverneh- die eines Gewerbebetriebes oder die Nutzungsände- men mit der Gemeinde über die Zulässigkeit eines rung eines die Kulturlandschaft prägenden Gebäudes Bauvorhabens. Bei einer Versagung des Einver- kann genehmigungsfähig sein. nehmens ist die zuständige Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung Wir raten Ihnen, sich im konkreten Falle vorab an gebunden, es sei denn, diese ist rechtswidrig. Nur uns zu wenden und zunächst beraten zu lassen. bei einem rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Ge- EINVERNEHMEN DER GEMEINDE meinde mit dem Bebauungsplan ihre Planungsab- sichten schon in Form einer Satzung allgemeingültig Die Gemeinde muss am Baugenehmigungsverfahren festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in diesen Fällen beteiligt werden, um die gemeindliche Planungsho- lediglich Kenntnis von dem Baubegehren und nimmt heit sicherzustellen. Gemäß § 36 BauGB entscheidet zur Erschließung Stellung. Das Bauplanungsrecht

53 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bau- ordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, son- dern nach individuellem Landesrecht geregelt. Im Land Niedersachsen ist dies die Niedersächsische Bauordnung – NBauO.

Das Bauordnungsrecht beschäftigt sich mit den möglichen Gefahren, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Im Fokus stehen vor allem die Standsicherheit, die Verkehrssicherheit und der Brandschutz von bauli- chen Anlagen. Durch die Novellierung der Niedersächsischen Bau- ordnung im Jahr 2012 hat es zum Teil gravierende Änderungen gegeben. Hierbei wurden unter an- derem die Anwendungsbereiche der unterschied- lichen Verfahrensbereiche geändert. Neu für die Niedersächsische Bauordnung ist die Unterteilung der Baumaßnahmen in Gebäudeklassen. Diese Un- terteilung kann mit Blick auf die eventuelle Geneh- migungsfreiheit ausschlaggebend sein.

GRENZABSTÄNDE

Die Einhaltung der Grenzabstände ist unter ande- rem wichtig für den Brandschutz und manchmal auch für „eine gute Nachbarschaft“. Wer möchte tiert sich pauschal an der jeweiligen Höhe des Ge- schon, dass ihm das Nachbargebäude zu dicht „auf bäudes. Als Faustformel gilt, dass der Grenzabstand die Pelle rückt“? der Hälfte der Höhe der baulichen Anlage entspricht (aber mindestens drei Meter). Aber wie viel Abstand muss ein Gebäude bezie- hungsweise eine bauliche Anlage von der Grund- Wie jedoch wird die Höhe beziehungsweise der stücksgrenze oder von anderen bereits bestehen- Grenzabstand bei einem Gebäude mit Dachüber- den Gebäuden halten? Dies wird in den §§ 5–7 der stand berechnet? Kann für die Garage eine andere NBauO geregelt. Regelung als für das Wohnhaus gelten? Darf eine Halle in einem Gewerbegebiet näher an die Grund- Grundsätzlich müssen alle baulichen Anlagen Ab- stücksgrenze heranrücken? Und was ist mit dem stand halten. Der (Mindest-) Grenzabstand orien- Nachbarzaun?

54 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Die §§ 5-7 der NBauO sind zwar nur relativ we- Der NBauO zufolge ist der Bauherr dafür verant- nige Paragraphen, aber sie haben es in sich. Da wortlich, ,,dass die von ihm veranlasste Baumaß- die Bemessung der Höhe und die Regelungen zur nahme dem öffentlichen Baurecht entspricht. Er Abstandsbemessung so umfangreich sind, müssen hat für genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen wir hier auf die Erläuterungen der vielen Sonderfälle einen Entwurfsverfasser (z. B. Architekten, Bau- verzichten. (Siehe jedoch Nebenanlagen/Garagen/ ingenieure, Maurer- oder Zimmermeister) zu be- Carports). Der von Ihnen beauftragte Entwurfsver- stellen.“ Das heißt also, dass der Bauherr, wenn fasser ist mit den Vorschriften vertraut und wird Sie er selber zum Beispiel keine der oben genannten umfassend beraten können. Qualifikationen hat, gar nicht als „Planer“ (Ent- wurfsverfasser) einen Bauantrag beispielsweise BAUHERR – ENTWURFSVERFASSER – BAUAMT für sein Wohnhaus stellen darf.

Der Bauherr will bauen … der Entwurfsverfasser Bei der Antragstellung ist oftmals sehr viel Sach- stellt den entsprechenden Bauantrag … und das kenntnis gefordert. Was sagt der B-Plan aus und Bauamt erteilt die Baugenehmigung. So sollte es wie halte ich die Festsetzungen richtig ein? Wie be- sein! Aber was sind eigentlich die Aufgaben des rechnet man die Gebäudehöhen und entsprechend Bauherrn? Welche Befähigungen muss der Ent- die Abstände? Wer erstellt die statische Berech- wurfsverfasser haben und vorweisen? Und wann nung? Gibt es Einschränkungen hinsichtlich der muss die Bauaufsichtbehörde genehmigen und Baumaterialien? Und was ist das eigentlich mit der wann darf sie es gar nicht? neuen Energieeinsparverordnung?

Wird ein Bauantrag gestellt, so ist in diesem der Bei all den speziellen Fragen ist es ratsam, sich an Bauherr und der Entwurfsverfasser anzugeben. einen kompetenten Entwurfsverfasser zu wenden.

Das Bauordnungsrecht

55 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Der Entwurfsverfasser muss über die Sachkenntnis Die wesentlichen Baulastarten sind: und die jeweilige Qualifi kation verfügen, die für den • Abstandsbaulast (Flächenbaulast) jeweiligen Entwurf beziehungsweise die Erstellung Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nach- der Bauvorlagen erforderlich ist. Verfügt er auf einzel- bargrundstück nen Teilgebieten nicht über diese Sachkenntnis (z.B. • Vereinigungsbaulast statische Berechnungen), so genügt es, wenn der Zusammenlegung von zwei oder mehreren Bauherr insoweit geeignete Sachverständige bestellt. Grundstücken zu einem Baugrundstück • Erschließungsbaulast (Wegerecht, Leitungsrecht) Diese sind für ihre Beiträge ausschließlich verant- Benutzbarkeit einer privaten Grundstücksfläche wortlich. Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwort- auf dem Nachbargrundstück für die verkehrliche lich, dass die Beiträge der Sachverständigen dem Erschließung oder für das Verlegen von Leitungen öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander • Anbauverpflichtung abgestimmt und im Entwurf berücksichtigt werden. Bei einer späteren Bebauung auf dem Nachbar- grundstück muss in gleicher Art und in gleichem Wenn die eingereichten Bauvorlagen zur Beurtei- Umfang angebaut werden. lung des Bauvorhabens geprüft und vollständig sind, das Bauvorhaben den Vorgaben des Bauord- Die häufigsten Arten der Baulast sind die Abstands- nungs- und Bauplanungsrechts entspricht und kei- baulast und die Anbaubaulast. ne weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften da- gegen sprechen, wird von der Bauaufsichtsbehörde Abstandsbaulast/Flächenbaulast: (Bauamt) die Baugenehmigung erteilt. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Ab- stand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, BAULASTEN darf ein benachbartes Grundstück für die Bemes- sung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Eine Baugenehmigung kann nur erteilt werden, Grenze zugerechnet werden. Der Nachbar gewähr- wenn das Bauvorhaben den Anforderungen des leistet durch die Erklärung einer Abstandsbaulast, öffentlichen Baurechts entspricht. Einige rechtli- dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück che Hindernisse können durch eine entsprechende den erforderlichen Abstand von der fiktiven Bau- Baulast beseitigt werden. Eine Baulast wird in das lastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde findet nicht statt, es wird nur eine für beide Seiten eingetragen. verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung der Abstandsflächen festgelegt. Aber was ist eigentlich eine Baulast? Bei einer Bau- last verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer – Anbauverpflichtung: in der Regel ein beteiligter Nachbar – auf oder mit Bei der Anbaubaulast erklärt der Eigentümer des seinem Grundstück etwas Bestimmtes zu tun, zu Nachbargrundstücks, dass er an ein auf seiner dulden oder zu unterlassen. Teilweise übernimmt er Grenze ohne Abstand errichtetes Gebäude entspre- damit eine Verpflichtung des Bauherrn. chend anbauen wird.

56 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Erschließungsbaulast: Verfahren und Rechtsfolgen Ebenso kann ein Nachbar mittels Zuwegungsbau- Die Baulast muss in schriftlicher Form oder als Nie- last Ihnen als Bauherr zur Sicherung der verkehr- derschrift abgegebene Erklärung von allen Grund- lichen Erschließung die Zufahrt über einen be- stückseigentümern unterschrieben werden. Bei be- stimmten Teil seines Grundstückes ermöglichen. stehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und Oder mit einem Leitungsrecht wird dem Bauherrn der Erbbauberechtigte die Verpflichtungserklärung erlaubt, innerhalb eines bestimmten Bereiches Lei- abzugeben. Die Unterschrift der Erklärenden muss tungen über das Nachbargrundstück zu verlegen. entweder von einem Notar oder von einem öffentlich

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57 DAS BAUORDNUNGSRECHT bestellten Vermessungsingenieur öffentlich beglau- Vorbescheidsverfahren bigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde des Landkrei- Manchmal ist es nicht auf den ersten Blick erkenn- ses geleistet beziehungsweise anerkannt werden. bar, ob ein Grundstück auch wirklich ein Baugrund- stück ist oder ob es nach Ihren Vorstellungen bebaut Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Ein- werden kann. Eine Bauvoranfrage beziehungsweise tragung im Baulastenverzeichnis einen Gebühren- der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids bescheid. Mit der Eintragung in das Baulastenver- (§ 73 NBauO) dient überwiegend dazu, abzuklä- zeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ren, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber kann. Er ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung ein- den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher zelner baurechtlicher Fragen für die Realisierung empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstü- des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, ckes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten. so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu aufwändig und zu riskant wäre. Somit können GENEHMIGUNGSVERFAHREN einzelne, meist planungsrechtliche Fragen zur Prü- fung gestellt werden. Das Bauamt einscheidet über Die Errichtung, Erweiterung, Änderung und (Teil-) die gestellten Fragen (rechts-) verbindlich durch Abbrüche, sowie die Nutzungsänderung (z. B. von den schriftlichen Bauvorbescheid. Er bietet somit Wohnnutzung zu gewerblicher Nutzung) baulicher dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung Anlagen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. eine verlässliche Grundlage. Verantwortlich für alle baulichen Anlagen auf dem Grundstück ist der Eigentümer. Sollten Sie Zweifel Der Vorteil für den Bauherrn bei einer Bauvoranfra- haben, ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig ge ist, dass der Antrag vom ihm als Bauinteressent und überhaupt genehmigungsfähig ist, fragen Sie selber oder von einem Entwurfsverfasser gestellt beim Bauamt des Landkreises nach. werden kann.

Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) unter- Ein formloser Antrag ohne ausgearbeitete Entwurfs- scheidet zwischen: pläne ist ausreichend. Der Antragsteller muss nicht • verfahrensfreien und genehmigungsfreien Bau- Eigentümer des Grundstücks sein. Zur Beurteilung maßnahmen (§§ 60–62 NBauO) der Zulässigkeit und der zu entscheidenden Fragen • Baumaßnahmen im vereinfachten Baugenehmi- sollten als Mindestunterlagen beigefügt sein: gungsverfahren (§ 63 NBauO) • genehmigungsp fl ichtigen Baumaßnahmen im Bau- • Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides genehmigungsverfahren (§ 64 NBauO). (formlos oder bei uns im Internet als Formular „Bauvoranfrage“ erhältlich) Welche Regelung wann zum Tragen kommt, soll im • Ein einfacher Lageplan (alternativ eine Liegen- Weiteren kurz erläutert werden (siehe auch tabella- schaftskarte) mit Einskizzierung der Lage und rische Übersicht am Ende des Themenabschnitts). Größe des Bauvorhabens

58 DAS BAUORDNUNGSRECHT

• Formlose Beschreibung des Bauvorhabens Verlängerungsantrag vor Ablauf der Gültigkeit des (Was soll wie gebaut werden? Z. B. ein Einfami- Bauvorbescheids stellen. Denn ist der Bescheid erst lienwohnhaus mit Satteldach) einmal abgelaufen, gibt es keine Möglichkeit zu ei- • Bei Gewerbebetrieben eine Betriebsbeschreibung ner Verlängerung mehr. Bei Bedarf wäre eine neue • Sollten zur Beurteilung des Vorhabens Unter- Bauvoranfrage zu stellen. lagen fehlen, so werden diese vom Landkreis nachgefordert. Aber Achtung: Ein positiver Bauvorbescheid sagt nur aus, dass das Bauvorhaben zulässig ist, berechtigt

Die Bauvoranfrage ist bei dem Bauamt der jewei- aber nicht zur Ausführung des Bauvorhabens! Das ligen Gemeinde einzureichen, welche automatisch den Antrag mit einer Stellungnahme an das Bauamt Verfahrensfreie Baumaßnahmen (nach § 60 Bauordnungsrecht des Landkreises weiterleitet. Der Bauvorbescheid NBauO in Verbindung mit dem Anhang zur NBauO) wird nach Prüfung der Unterlagen vom Bauamt Im Anhang des § 60 der NBauO werden komplett des Landkreises erteilt, wenn öffentlich-rechtliche (ca. 100) bauliche Anlagen genannt, bei denen auf Vorschriften nicht entgegenstehen. Die Bindungs- eine präventive Prüfung durch die Bauaufsichts- wirkung, das heißt die Gültigkeit des Bauvorbe- behörde aufgrund der geringen Relevanz verzichtet scheids, beträgt drei Jahre. Sie gilt auch, wenn wird. Für diese Baumaßnahmen ist also kein Antrag sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verän- zu stellen. Hierunter fallen zum Beispiel Garagen dern sollte. Innerhalb dieser drei Jahre sollte der (nicht im Außenbereich!) mit nicht mehr als 30 Bauantrag folgen. Auf schriftlichen Antrag kann Quadratmetern Grundfläche (Garagen mit notwen- der Bauvorbescheid jeweils um höchstens drei digen Einstellplätzen jedoch nur, wenn diese zuvor Jahre verlängert werden. Wichtig ist, dass Sie den genehmigt wurden oder genehmigungsfrei sind).

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60 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Außerdem werden dort z. B. Terrassenüberdachun- Aber Achtung: Auch genehmigungsfreie Baumaß- gen mit nicht mehr als 30 Quadratmetern Grundflä- nahmen müssen dem öffentlichen Baurecht ent- che und nicht mehr als drei Metern Tiefe genannt. sprechen! So sind zum Beispiel die Grenzabstände und auch das Denkmalrecht einzuhalten. Es bleibt Aber Achtung! Auch verfahrensfreie Baumaßnahmen dem Bauherrn jedoch die Wahlfreiheit zwischen der müssen die Anforderungen des öffentlichen Baurechts oben erläuterten Genehmigungsfreistellung und ei- erfüllen. So hat zum Beispiel eine Terrassenüberda- nem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. chung, die eventuell wegen ihrer Größe verfahrensfrei ist, trotzdem den Grenzabstand und eventuelle Vorga- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren ben des Bebauungsplanes einzuhalten. (nach § 63 NBauO) Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ge- Genehmigungsfreie Baumaßnahmen (nach §§ mäß der neuen NBauO ersetzt das bisher reguläre 61-62 NBauO) Verfahren. Es gilt für genehmigungsbedürftige Er- Genehmigungsfreie öffentliche Baumaßnahmen richtungen, Änderungen oder Nutzungsänderungen und sonstige genehmigungsfreie Baumaßnahmen baulicher Anlagen. Dieses Verfahren wird damit werden in § 61 und § 62 NBauO festgelegt. zum Regelverfahren in Niedersachsen. (Ausgenom- men davon sind Sonderbauten) So können unter bestimmten Voraussetzungen bei- spielsweise Wohngebäude (bau-) genehmigungsfrei Der Bauantrag mit den Bauvorlagen ist in dreifa- errichtet werden. Hierfür sind jedoch eine Reihe von cher Ausfertigung bei der jeweils zuständigen Ge- „Anforderungen“ vorab zu erfüllen, wie zum Beispiel: meinde einzureichen und wird automatisch mit der Stellungnahme der Gemeinde an den Landkreis • Es handelt sich um ein Gebäude mit geringer weitergeleitet. Wenn der Bauantrag beim Bauamt Höhe (Gebäudeklasse 1, 2, 3) des Landkreises vorliegt, wird zunächst ein Akten-

• Es soll lt. Bebauungsplan in einem Kleinsied- zeichen vergeben und eine Eingangsbestätigung an Das lungsgebiet oder in einem reinen, allgemeinen den Antragsteller (Bauherrn) ausgestellt. Anschlie- oder besonderen Wohngebiet errichtet werden ßend wird der Bauantrag im Baugenehmigungs- Bauordnungsrecht • Das Vorhaben widerspricht nicht den Festsetzun- verfahren auf Vollständigkeit und ganz regulär auf gen des Bebauungsplans Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen • Notwendige Ausnahmen oder Befreiungen wur- Vorschriften geprüft. Sollten Unterlagen fehlen, den zuvor erteilt werden diese beim Bauherrn und dem Entwurfsver- • Die Gemeinde hat zuvor (dem Antragsteller) be- fasser angefordert. stätigt, dass die Erschließung gesichert ist und eine vorläufige Untersagung (gem. § 15 BauGB) Für den Fall, dass mehrere Behörden oder Ämter nicht beantragt wird. (z. B. Naturschutzbehörde, Brandschutzprüfer, Ge- werbeaufsichtsamt, etc.) an einem Genehmigungs- (Diese Angaben sind hier aufgrund ihres Umfangs verfahren beteiligt sind, existiert die sogenannte nicht abschließend genannt.) Konzentrationswirkung. Im Fall des Baugenehmi-

61 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Weil in diesem Verfahren keine vollständige bau- rechtliche Prüfung erfolgt, wird das Verfahren kos- tengünstiger. Über die Zulässigkeit einer eventuell erforderlichen Abweichung (z.B. Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans) wird nur auf besonderen Antrag entschieden.

Der Baugenehmigungsbescheid (ggf. mit Auflagen, Bedingungen und Hinweisen) wird mit einem grünen Genehmigungsstempel versehen. Die Bauvorlagen werden an Sie als Bauherr zurückgesandt. Bitte le- sen Sie die Nebenbestimmungen und evtl. Grünein- tragungen auf den Bauvorlagen gründlich durch, da gungsverfahrens bedeutet dies, dass in der Regel diese Bestandteil der Baugenehmigung sind. alle für das Bauvorhaben erforderlichen Genehmi- gungen, Auflagen und Hinweise in der Baugenehmi- Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig. Sie er- gung enthalten sind. Das Bauamt des Landkreises lischt, wenn innerhalb dieser Zeit noch nicht mit ist dafür zuständig, sich mit allen zuständigen Stel- dem Bau begonnen wurde oder wenn die Baumaß- len abzusprechen. nahmen drei Jahre unterbrochen worden sind. Die Geltungsdauer kann auf einen schriftlichen Antrag Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem hin verlängert werden. Dies gilt allerdings nur, wenn Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Baugenehmigung erteilt. Wenn Ihr Bauvorhaben Bauaufsichtsbehörde angekommen ist. dem öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Bauge- Die bautechnischen Nachweise (Statik, Wärme- nehmigung. schutzberechnung, etc.) werden Ihnen von Ihrem Entwurfsverfasser ausgehändigt, bitte bewahren Bei den vorgenannten Bauvorhaben werden vom Sie diese mit Ihrer Baugenehmigung auf. Bauordnungsamt im Wesentlichen das städtebau- liche Planungsrecht (Was gibt der Bebauungsplan Baugenehmigungsverfahren (nach § 64 NBauO) vor?), die Abstandsvorschriften, die Rettungswege, Dieses Baugenehmigungsverfahren wird nunmehr die notwendigen Einstellplätze und die Einhaltung nur noch für Sonderbauten angewendet. Zu den anderer Gesetze (z.B. Naturschutzgesetz) überprüft. Sonderbauten gehören gemäß § 2 Abs.5 NBauO Weitere Anforderungen gemäß der NBauO und – unter anderem Hochhäuser und größere Büroge- die Qualifikation des Entwurfsverfassers bzw. des bäude. Hierbei findet eine umfassende Prüfung des Sachverständigen vorausgesetzt – die Statische jeweiligen Bauvorhabens hinsichtlich des öffentli- Berechnung sowie der Wärme- und Schallschutz chen Baurechts statt. werden nicht überprüft.

62 DAS BAUORDNUNGSRECHT

Die verschiedenen Verfahren nach der NBauO

Reguläres Vereinfachtes genehmigungsfreie verfahrensfreie „normales“ Baugenehmigungs- Baumaßnahmen Baumaßnahmen Verfahren Baugenehmi- verfahren gungsverfahren

§ 64 NBauO § 63 NBauO § 62 NBauO § 60 NBauO Rechts- § 61 NBauO (für grundlage öffentl. Baumaßn.)

Sonderbauten Alle, soweit nicht Wohngebäude geringer im Anhang zur verfahrensfrei (außer Höhe, und deren Gara- NBauO aufgeführte Bauvorhaben Sonderbauten) gen und Nebenanlagen Einzelvorhaben, z. B. Stützmauer bis 1,5 m

Bauantrag und Bauantrag und ent- B-Plan mit Wohnge- vollständige sprechende Erklärung biets- oder Kleinsied- Bauvorlagen des Entwurfsverfas- lungsfestsetzung, ent- vom Entwurfs- sers (und ggfl s. des sprechende Erklärung Hauptvoraus- verfasser Sachverständigen), des Entwurfsverfas- setzungen unterzeichnet, Stellungnahme der sers und des Sachver- Stellungnahme Gemeinde ständigen, Bestäti- der Gemeinde gung der Gemeinde,

dass Erschließung Das gesichert Bauordnungsrecht Vollständige nur Prüfung des Ausschließlich Prüfung Prüfung aller Bauplanungsrechts, der der formellen Voraus- Vorschriften Abstände, der notw. setzungen, Prüfung Prüfumfang des öffentlichen Einstellplätze, der und Bestätigung der Baurechts Rettungswege, (Fach- Erschließung durch prüfung im Einzelfall) Gemeinde

Landkreis Landkreis Oldenburg Entwurfsverfasser Bauherr (materielle Verantwort- Oldenburg gemäß Prüfumfang, (Wahlweise kann Bau- Baurechtsvorschrif- lichkeit darüber hinaus Ent- antrag gestellt werden!) ten sind einzu- wurfsverfasser halten)

63 DAS BAUORDNUNGSRECHT

DER BAUANTRAG UND DIE BAUVORLAGEN

Wie (fast) alles bei einer Behörde ist natürlich auch gesetzlich geregelt, welche Unterlagen für einen Bauantrag einzureichen sind. Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind im Regelfall für einen Bauantrag mindestens folgende Unterlagen erfor- derlich:

• Amtlicher Lageplan M. 1:500 (Katasteramt) • Architektenlageplan M. 1:500, mit Einzeichnung und Vermassung der beantragten Baumaßnahme (Entwurfsverfasser) • Bauzeichnungen M 1:100 mit Grundrissen, An- sichten, Schnitten mit entsprechender Vermas- sung (Entwurfsverfasser) • Baubeschreibung • ggf. Betriebsbeschreibung (Entwurfsverfasser) • Berechnungen (Entwurfsverfasser): - des umbauten Raumes (BRI) - der bebauten Fläche - der Grundflächenzahl - der Geschossflächenzahl - der Vollgeschosse - der Rohbau- und Gesamtbaukosten • Nachweis der Pkw-Stellplätze (Entwurfsverfasser) • ggf. Statik (Nachweis der Standsicherheit) (Ent- wurfsverfasser, Sachverständiger, Statiker) • ggf. Nachweis des Wärme- und Schallschutzes (Entwurfsverfasser, Statiker) • ggf. Erklärungen nach § 62, 63 oder 64 NBauO (Entwurfsverfasser, Statiker) • Statistischer Erhebungsbogen (Entwurfsverfasser, Landkreis)

Bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Bauvor- haben sind weitere Unterlagen beziehungsweise Nachweise erforderlich. Die Bauaufsichtsbehörde

64 DAS BAUORDNUNGSRECHT kann weitere Unterlagen anfordern, wenn diese zur über die Quadratmeterzahl abgerechnet. Andere Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind. bauliche Anlagen und Umbauten können über den Herstellungswert, die Rohbaukosten oder einfach Reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur voll- den Zeitaufwand (für die Prüfung des Antrages) er- ständige Unterlagen ein! Die Bearbeitungszeit ver- mittelt werden. kürzt sich nachweislich, wenn von Anfang an alle Unterlagen vorliegen. Übrigens sind auch die Ablehnung, Rücknahme und Verlängerung eines Bauantrages gebührenpflichtig. Außerdem kann ein Antrag nur bei vollständig vor- liegenden Unterlagen geprüft werden, ansonsten wird Ihnen eine Frist mitgeteilt, in der Sie die feh- lenden Dokumente nachreichen können.

Lassen Sie diese Frist verstreichen, kann die Bau- aufsichtsbehörde die weitere Bearbeitung Ihres Antrages aufgrund fehlender Mithilfe ablehnen. Sie sparen also Zeit und damit auch bares Geld, wenn Ihr Antrag vollständig ist.

Anträge und Formulare aus dem Bauordnungsamt stehen im Internet unter www.oldenburg-kreis.de/

519.html Das zum Download bereit. Bauordnungsrecht

GEBÜHREN

Für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prü- fungen, Zuschläge der Fachbehörden und Ausla- gen fallen Gebühren an. Diese errechnen sich nach dem Niedersächsischen Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung. Die Gebühr für Neu- und Anbauten ist in der Regel abhängig von der Größe des Gebäudes und dem Gebäudetyp. Nutzungsänderungen werden meist

65 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

BAUEN OHNE BAUGENEHMIGUNG

Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Genehmigung oder abweichend von der Geneh- migung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Gleichzeitig wird ein nachträgliches Genehmi- gungsverfahren erforderlich, bei dem es der Bau- aufsichtsbehörde ermöglicht wird, die dreifache Baugenehmigungsgebühr zu erheben. Dieses rich- tet sich nach dem Einzelfall. Wenn sich herausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann, könnte die Bauaufsichtsbehörde schlimmstenfalls sogar die Beseitigung der bauli- chen Anlage anordnen.

NEBENANLAGEN/GARAGEN/CARPORTS

Möchten Sie eine Garage oder ein Carport (hier „offene Garage“ genannt) oder eine Nebenanlage (z. B. ein Gartengeräteschuppen) errichten, so kön- nen diese nach Anhang zum § 60 NBauO unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei sein. • maximale Höhe im Grenzbereich: drei Meter Aber Achtung: Auch verfahrensfreie oder genehmi- • maximale Gesamtlänge je Grundstücksgrenze: gungsfreie Baumaßnahmen müssen dem öffentli- neun Meter chen Baurecht entsprechen! So sind zum Beispiel • maximale Gesamtlänge auf dem Baugrundstück: die Grenzabstände, die Festsetzungen eines Bebau- 15 Meter ungsplanes oder das Denkmalrecht einzuhalten. EINFRIEDUNGEN Unabhängig von der Genehmigungspflicht gibt es bei den Grenzabständen für Garagen und Neben- Vielen Bauherren stellt sich die Frage: Wie darf ich anlagen gem. § 5 NBauO einige Ausnahmen be- mein Baugrundstück einfrieden? Und oftmals stellt ziehungsweise Vergünstigungen. So darf z. B. eine sich auch die Frage: Darf der Nachbar den Zaun so Garage/Carport oder ein „Gartenhäuschen“ ohne setzen, wie er es getan hat? Grenzabstand oder mit einem bis auf einen Meter verringerten Grenzabstand errichtet werden, wenn Gemäß der neuen Niedersächsischen Bauordnung folgendes beachtet wird: brauchen Einfriedungen in Form von Zäunen, Stütz- mauern und Aufschüttungen (außerhalb von Gewer-

66 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS be- und Industriegebieten) bis zu einer Höhe von zwei Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Metern keinen Grenzabstand einzuhalten. Einfrie- Leben schwer zu machen. Starten Sie daher am dungen (z. B. Zaun) mit nicht mehr als zwei Metern Besten von Anfang an die Beziehung zu Ihren Nach- Höhe und Stützmauern mit nicht mehr als 1,5 Metern barn auf dem richtigen Fuß und informieren Sie ihn Höhe über der (natürlichen) Geländeoberfläche sind über Ihr/e geplante/s Bauvorhaben. gemäß Anhang zur NBauO genehmigungsfrei. Wenn für die Erteilung der Baugenehmigung sogar Es ist jedoch unter anderem vorab zu klären, ob eine Befreiung bzw. Ausnahme von bauordnungs- eventuell der Bebauungsplan die Errichtung etwa rechtlichen Vorschriften erforderlich wird, ist es von Zäunen ausschließt. Grundsätzlich gilt: Für eine gute Lösung, vor Einreichung des Bauantrages Pflanzen (Hecke, Bäume, etc.) ist das Bauordnungs- den Lageplan und die Bauzeichnung dem Nachbarn amt nicht zuständig (Es sei denn, diese Pflanzen zur Unterschrift vorzulegen. Unterschreibt er, so sind im Bebauungsplan festgesetzt). Hier greift das kann man in der Regel mit einer unangefochtenen (private) „Nachbarrecht“. Und: Eine kurze Info oder Durchführung des Bauvorhabens rechnen. Weiterhin Abstimmung mit den betroffenen Nachbarn vor Er- beschleunigt man durch die Unterschrift das Geneh- richtung der Einfriedung wäre im Zuge einer guten migungsverfahren, denn eine eventuell erforderliche Nachbarschaft wohl immer ratsam. Benachrichtigung des Nachbarn durch die Genehmi- gungsbehörde kann in diesem Falle entfallen. Ande- DAS NACHBARRECHT IM BAURECHT renfalls kann Ärger mit den Nachbarn ein Bauprojekt verzögern, da der Nachbar die Möglichkeit hat, ge- Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine dauerhafte gen eine Baugenehmigung Widerspruch einzulegen. menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Harmonisch nebeneinander zu leben Ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes ist sicherlich besser, als sich dem Stress von stän- Vorhaben hat zwar keine aufschiebende Wirkung. digen Streitereien auszusetzen. Unter zerstrittenen Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Verwaltungs- gericht die aufschiebende Wirkung des Widerspru- ches zu beantragen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte der Nachbar deshalb rechtzeitig über die Baupläne informiert werden. Ist der Nachbar mit des Baurechts dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet Sonstige Themen das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Bau- genehmigung erteilt wird beziehungsweise rechts- widrig erteilt wurde. Maßgeblich für die Genehmi- gungsfähigkeit eines Bauvorhabens ist allein eine Übereinstimmung mit dem Bauordnungs- sowie Bauplanungsrecht als auch mit sonstigen öffent- lich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht).

67 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

PRIVATE TIERHALTUNG nehmbar angesehen. Eine wesentliche Beeinträchti- gung liegt vor, wenn der Lärm nach Art, Dauer und Jeder mag Tiere. Der eine mehr, der andere weniger. Tageszeit mindestens zwei Nachbarn erheblich beläs- Aber welche und wie viele Tiere darf man sich nach dem tigt, wobei es auf das Empfi nden eines Durchschnitts- öffentlichen Baurecht auf seinem Grundstück halten? menschen ankommt. Und „wie viel Tier“ darf man den Nachbarn zumuten? • Die Haltung von vier Hunden (hier Bearded Collies) Baurechtlich sind zum einen die „Tierunterkünfte“ (z. B. und die gelegentliche Aufzucht von Welpen in den Hundezwinger, Taubenschlag, Voliere) als Nebenanlage vorhandenen Wohnräumen ist wohngebietsverträg- zu prüfen. Nebenanlagen sind ihrer Defi nition nach An- lich, wenn die Hundezucht keine Lärmbelästigungen lagen, die der Hauptanlage (z.B. Wohngebäude) unter- für die Nachbarschaft verursacht (OVG Nordrhein- geordnet sind und die dem Nutzungszweck des Bauge- Westfalen, 18.02.2002) biets dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen. • Anders bei der Haltung von Hunden im Freien: Dort Außerdem darf es nach dem Rücksichtnahmegebot kann das Halten von mehr als zwei Hunden in einem durch die Tierhaltung nicht zu unzumutbaren Beein- allgemeinen Wohngebiet (erst recht in einem reinen trächtigungen und Störungen in der Nachbarschaft Wohngebiet) wegen der damit verbundenen unzumut- kommen. baren Lärmbelästigung durch ständiges Hundegebell unzulässig sein. (VGH Mannheim, 1993) Es ist also eine Beurteilung immer im Zusammenhang mit der Art der Tiere und der Größe und der Lage der • Das Halten von vier Hennen bedeutet nach der „Tierunterkunft“, des Baugrundstücks und des Bauge- Rechtssprechung eine nur unwesentliche Beein- biets zu fällen. Daher ist es unmöglich, allgemeingültige Aussagen zu treffen.

Hier werden somit lediglich einige Beispiele aus der Rechtssprechung genannt:

• Eine reine Volierenhaltung von 30 Rassetauben und 20 Kanarienvögeln, bei denen Freifl üge der Vögel ausgeschlossen sind, kann in einem reinen Wohnge- biet zulässig sein. (OVG Niedersachsen, 30.08.2004)

• Wann bei Hundegebell eine wesentliche Beeinträch- tigung vorliegt, ist schwierig festzumachen. Das ge- legentliche Anschlagen eines Hundes im Haus oder Garten wird von der Rechtssprechung noch als ge- meinverträglich und als von der Nachbarschaft hin-

68 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

trächtigung des Nachbarn und der Benutzung sei- WOHNRAUMFÖRDERUNG nes Grundstücks. (LG Kiel, 1966) Die Haltung von mehreren Hähnen kann in einem reinen Wohnge- Wie wir morgen leben wollen: Am liebsten im biet unzumutbar sein und somit auf das Halten Einfamilienhaus, auf jeden Fall altengerecht und von nur einem Hahn beschränkt werden. (OVG klimaschonend Nordrhein-Westfalen, 21.01.2002) Mieter suchen heute mehr als eine Wohnung. Baustil, • In einem allgemeinen Wohngebiet ist es planungs- Grundriss, Lage und Ausstattung spielen eine immer rechtlich nicht zulässig, sechs bis sieben Bienen- größere Rolle. Die Ansprüche an die eigenen vier Wän- völker zu halten. (OVG Lüneburg, 10.06.2005) de werden bei anhaltendem Kostenbewusstsein indi- vidueller. Diese differenzierten Wohnwünsche äußern • Für die Frage, ob eine Pferdehaltung zu unzu- Bewohner von Einfamilien- ebenso wie die von Mehrfa- mutbaren Belästigungen für die Nachbarn führt, milienhäusern. Junge Paare und Familien zum Beispiel kommt es auf die Zahl der Tiere, den Zuschnitt achten mehr auf Kosten und ausreichenden Platz als der Grundstücke und die Stellung der umliegen- auf Extras bei Technik, Ausstattung und Sicherheit. Ein den Wohngebäude an. Weiterhin ist zu klären, ob eigener Garten darf es trotzdem sein. Darüber hinaus es – unabhängig von der Pferdehaltung – gewisse lassen sich zwei weitere Trends durchgehend für alle Vorprägungen in dem Baugebiet gibt, beziehungs- Typen der Nachfrage feststellen. Zum einen ist ein gro- weise, ob andere Immissionen auf das Nachbar- ßes Interesse an Niedrigenergiestandards und ökologi- grundstück einwirken. Eine Pferdehaltung in einem scher Bauweise festzustellen. Die höheren Kosten wol- allgemeinen Wohngebiet kann damit nicht von len die Befragten trotz ausdrücklicher Hinweise in Kauf vornherein unzumutbar sein. nehmen. Beeinfl usst wird diese Haltung vermutlich von der anhaltenden Klimaschutz-Debatte. Insbesondere die 35- bis 50-Jährigen schenken dem altersgerechten barrierefreien Wohnen große Beachtung. Auch sie dürf- te die öffentliche Diskussion zu frühzeitigen Planungen motiviert haben, zumal das Alten- und Pfl egeheim als Alternative abgelehnt wird. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Förderung von Neu-, Aus- und Umbau so- wie der Erweiterung von Alten- und Appartementwoh- des Baurechts nungen mit dem Ziel, betreutes Wohnen zu ermögli- Sonstige Themen chen. Familien mit zwei Kindern können für den Neubau der eigenen vier Wände ein zinsloses Darlehen in Höhe von 35.000 € erhalten. Für jedes weitere Kind unter 15 Jahren kann es zusätzlich bis zu 5.000 € geben. Da die fi nanziellen Mittel knapp sind, ist die Förderung an be- stimmte Bedingungen geknüpft. Die derzeitigen Wohn- verhältnisse müssen unzureichend sein.

69 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

Das ist der Fall, wenn abhängig von der Zahl der Vor Ort ist die Wohnraumförderungsstelle des Land- Familienmitglieder bestimmte Wohnungsgrößen kreises Oldenburg, Bauordnungsamt, Delmenhorster unterschritten werden oder wenn beispielsweise Straße 6, 27793 Wildeshausen die richtige Anlauf- Feuchtigkeit und Schimmel die Gesundheit gefähr- und Beratungsstelle hinsichtlich Fragen zur Wohn- den. Das Einkommen darf festgelegte Einkommens- bauförderung. grenzen nicht überschreiten. Neben dem Neubau wird auch der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie DENKMALSCHUTZ gefördert. Bedingung hier ist jedoch, dass gleich- zeitig im Umfang von mindestens 5.000 € moder- Die Erhaltung von Denkmälern ist eine äußerst nisiert wird. Familien mit mindestens drei Kindern wichtige Aufgabe. Dabei geht es nicht nur um his- können darüber hinaus auf Unterstützung hoffen, torische Prunkstücke, sondern besonders um den wenn sie ihr selbstgenutztes Eigenheim ausbauen Erhalt von Zeugnissen unserer lebendigen Vergan- oder erweitern wollen. genheit, um gewachsene Gemeindebereiche und um Einzelbauten. So können neben den ortsbildprä- genden Gebäuden wie Kirchen und Rathäuser auch kleinere Gebäude wie Bürger- und Bauernhäuser, Werte erhalten Kleinbauten wie Steinwappen und alte Türen die Schützen Sie den Wert Ihres Denkmaleigenschaft mit sich bringen. Gebäudes – bevor kleine Schäden zu großen werden. Hausbesitzer sind trotz dieser Bedeutung oft nicht z Bauwerks- und sonderlich begeistert, wenn sie erfahren, dass ihr Kellerabdichtung Anwesen unter Denkmalschutz gestellt wurde. Ver- ständlicherweise denken sie zuerst an die Auflagen z Balkonsanierung und Einschränkungen, die ihnen bei baulichen Ver- z Fassadenschutz änderungen im Weg stehen könnten. Diese greifen fast unwillkürlich in die Substanz der Denkmäler z Beseitigung von ein, vor allem, wenn das Gebäude mit zeitgemäßem Schimmelschäden Komfort ausgestattet und umgenutzt werden soll. z Versiegelungen z Raumtrocknung Logemann Bautenschutz GmbH Die Denkmalliste Telefon 0441.301815 INFOBOX Die Denkmalliste ist ein Verzeichnis aller bekannten Bau- und Kunstdenk- mäler, Bodendenkmäler und beweglicher GebäudeGebäude schützen. schützen. Werte Werte erhalten. erhalten. Denkmäler. Die Denkmalliste wird vom Landesamt für Besuchen Sie uns auch im Internet Denkmalpfl ege geführt und fortgeschrieben. www.logemann-bautenschutz.de

70 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

Diese Umbaumaßnahmen erfordern Fingerspitzen- gefühl und Erfahrung im Umgang mit historischer Baudenkmäler sind nicht nur TIPP Bausubstanz. Bereits im Planungsstadium sollten schön und repräsentativ, sie Sie sich daher mit erfahrenen Architekten und stoßen bei Immobilienkäufern Denkmalschützern in Verbindung setzen. insbesondere unter steuerlichen Ge- sichtspunkten auf Interesse. Die Gebäudeherstel- Alle Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäu- lungskosten für Baudenkmäler können über einen den oder Gebäuden innerhalb einer Gesamtanlage Zeitraum von zwölf Jahren mit sieben bis neun bedürfen einer Baugenehmigung oder zumindest Prozent pro Jahr abgesetzt werden. Vorausset- einer denkmalpflegerischen Erlaubnis gemäß § 10 zung ist, dass die Denkmaleigenschaft bereits vor des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes Aufnahme der Bauarbeiten anerkannt ist. (NDSchG). Die denkmalpflegerische Erlaubnis ist kostenfrei. In der Regel ist die denkmalrechtliche Ge- nehmigung eines Vorhabens mit Auflagen im Sinne Ensembles oder in und an einem Baudenkmal bau- der Denkmalpflege verbunden. Solche Auflagen kön- genehmigungspflichtig oder erlaubnispflichtig ist. nen sich etwa auf die Erhaltung wertvoller Bauteile, Ohne Rücksprache mit den zuständigen Stellen auf die Art von Oberflächenbehandlungen, auf die dürfen deshalb niemals verändernde Maßnahmen Ausbildung neu hinzugefügter Bauteile etc. beziehen. an Baudenkmälern vorgenommen werden. Bei der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises In der Praxis heißt das, dass grundsätzlich jede Oldenburg können Sie erfragen, was im Einzelnen Veränderung an einem Gebäude innerhalb eines baugenehmigungs- oder erlaubnispflichtig ist. des Baurechts Sonstige Themen

71 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

DIE NEUE ENERGIEEINSPARVERORDNUNG Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) werden seit 2007 („aktuelle“ Energieeinsparverordnung 2009) Energiesparen wird immer wichtiger. Durch die stei- die Mindestanforderungen hinsichtlich des Energie- genden Anforderungen des Gesetzgebers an den verbrauchs und der Energieeffizienz für Gebäude Gebäudebereich sichern energieeffiziente Gebäude festgesetzt. Die Gebäudetypen werden dabei unter- zukunftsorientiert einen dauerhaft hohen Wert. schieden in Wohngebäude und Nichtwohngebäude.

Um aktiv dem Klimawandel zu begegnen, hat die So wird zum Beispiel beim Neubau eines Wohnge-

Politik die Notwendigkeit erkannt, den CO2-Ausstoß bäudes gemäß DIN der Jahresprimärenergiebedarf deutlich zu senken. Ein Großteil der in Deutschland des Gebäudes ermittelt. Dabei wird basierend auf produzierten Energie wird derzeit in privaten Haus- eine Referenzausführung berechnet, wie viel Ener- halten verbraucht. Daher möchte der Gesetzgeber gie aufgewandt werden muss, um das Gebäude zu im Kampf gegen den Klimawandel auch die Haus- heizen (oder auch zu kühlen) und wie effizient die eigentümer mit in die Verantwortung nehmen. Energie genutzt wird; also wie viel der Energie da- bei durch die Bausubstanz und die Bauausführung wieder verloren geht. Diese Energieeffizienz des Gebäudes muss gewissen Standards entsprechen. Als Dokumentation wird ein Energieausweis erstellt.

Ein solcher Energieausweis wird seit 2008 auch bei jedem Verkauf oder jeder Neuvermietung eines be- stehenden Gebäudes gefordert. Somit können Käu- fer oder Mieter hinsichtlich der Nebenkosten und des Energiebedarfes klarer sehen und auch Verglei- che zwischen verschiedenen Objekten ziehen.

Ausgestellt wird ein solcher Energiepass von zugelas- senen Sachverständigen, wie z. B. speziell geschulten Ingenieuren, Handwerkern oder Energieberatern.

DAS ERNEUERBARE-ENERGIENWÄRME- GESETZ (EEWÄRMEG)

Zusätzlich zu den Regelungen der Energieeinspar- verordnung gilt es seit 2009 die Vorschriften des Er- neuerbare-Energien-Wärme-Gesetzes (EEWärmeG) zu beachten. Das Gesetz verpflichtet Eigentümer neu gebauter Gebäude, beim Betrieb der Heizungsanlage

72 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

einen gewissen Mindestanteil an erneuerbaren Ener- Der Bauherr beziehungsweise der Eigentümer muss gien zu nutzen. Diese Pflicht gilt z. B. für alle neuen der Baubehörde belegen können, dass er seiner ge- ganzjährig genutzten Wohngebäude (mit mehr als setzlichen Nutzungspflicht nachgekommen ist. Das 50m² Nutzfläche). EEWärmeG sieht bei Missachtung der gesetzlichen Pflichten empfindliche Bußgelder vor. Der Anteil der erneuerbaren Energien am gesamten Wärmeenergiebedarf hängt von der Art der erneu- Mit den Argumenten „So haben das schon meine erbaren Energie ab. Bei Energie aus solarthermi- Eltern gebaut und da war es auch immer gemütlich schen Anlagen sind 15 Prozent, bei Einsatz von und warm“ kommt man heute nicht mehr weit. Die Biogas sind 30 Prozent, bei Energien aus flüssiger Baumaterialien werden immer besser und effektiver des Baurechts oder fester Biomasse, Geothermie oder Umwelt- und die Bauausführungen immer ausgefeilter. Sonstige Themen wärme sind mindestens 50 Prozent des gesamten Energiebedarfes durch die erneuerbaren Energien In jedem Fall sollten Bauherren – wie in jeder Hin- zu decken. In Abhängigkeit von der Art der erneuer- sicht, wenn Sie bauen, kaufen oder sanieren wol- baren Energie werden unterschiedliche Zertifikate len – auf kompetenten Rat achten, wenn es um die oder Nachweise erstellt. Einhaltung der Vorschriften aus der EnEV und des EEWärmeG geht. Gebäudeenergieberater sind hier die richtigen Ansprechpartner.

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74 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

SANIERUNGSMAßNAHMEN

Viele Häuser in der Bundesrepublik wurden in einer Zeit gebaut, in der Energieverbrauch und umwelt- schonende Energiegewinnung und -nutzung noch kein Thema war. Den Energieverbrauch genau im Auge zu behalten ist eine Entwicklung der letzten Jahrzehnte.

An Gebäuden, die vor mehreren Jahrzehnten erbaut wurden, macht sich das Alter meist deutlich be- merkbar. Denn die Witterung, die Abnutzung durch die Bewohner sowie weitere Einflüsse ziehen auch ein standfestes Haus in Mitleidenschaft. Und auch aus energetischer Sicht sind traditionelle Gebäude Was bedeutet es nun, ein Gebäude zu „sanieren“? nicht sehr effektiv. Dennoch ist der Kauf eines älte- Durch diese Maßnahme soll ein Bauwerk mit Hilfe ren Hauses eine interessante Alternative zu einem innovativer Techniken wiederhergestellt und moder- Neubau, denn die Käufer profitieren von den beste- nisiert werden. Indem alle Mängel beseitigt werden, henden Strukturen und haben die Möglichkeit, das soll die Bewohnbarkeit wiederhergestellt und ein Haus im Zuge einer Komplettsanierung den heuti- angemessener Lebensstandart gewährleistet wer- gen Anforderungen anzupassen. den. Zu diesen Maßnahmen zählen die Instandhal-

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76 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS tung beziehungsweise -setzung, die Umnutzung, Durch den Einbau einer Lüftungsanlage (mit oder die Renovierung oder Modernisierung sowie die ohne Wärmerückgewinnung) können zusätzlich der energetische Verbesserung eines Gebäudes. Energieverbrauch reduziert und gleichzeitig die Raumlufthygiene verbessert werden. Für eine umfassende Sanierung eines älteren Ge- bäudes können Sie zahlreiche Förderprogramme auf Im Zuge einer Sanierung der Heizungsanlage kann Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene in An- ein Wechsel zu einem anderen Energieträger (z. B. spruch nehmen. Einige Ansprechpartner und Adres- Erdgas, Holzpellets, Sonnenenergie) sinnvoll sein. sen werden am Ende dieses Kapitels aufgeführt. Hier einige Beispiele der verschiedenen Heizungs- anlagen mit unterschiedlichen Energieträgern: Es gibt viele Möglichkeiten, ein bestehendes Gebäude wieder „auf den neuesten Stand“ zu bringen: angefan- Ölheizungsanlage gen bei einer neuen Heizung über einen neuen Aufbau In vielen älteren Gebäuden befi nden sich noch Ölhei- der Außenwand oder des Daches bis hin zu neuen zungsanlagen. Diese veralteten Anlagen arbeiten oft Fenstern. Solche Maßnahmen sollten von geschulten mit einem schlechten Wirkungsgrad und eine Sanie- Fachleuten geplant und durchgeführt werden. rung lohnt sich in jedem Fall. Im Normalfall umfasst diese Sanierung den Austausch des alten Heizkessels, HEIZUNGSANLAGEN des Ölbrenners und gegebenenfalls der Warmwasser- erwärmung. Eventuell ist der Kamin/Schornstein den Sowohl bei einem Neubau als auch bei der Sanierung Anforderungen der neuen Anlage anzupassen. Die eines Altbaus müssen Sie sich Gedanken über das neue Kesselanlage wird an den bestehenden Tank richtige Heizsystem machen. Bei den Überlegungen angeschlossen und in der Regel können auch die vor- sollten alle wichtigen Faktoren mit einbezogen wer- handenen Ölleitungen weiterhin genutzt werden. Der den, um die effizienteste Variante für das Eigenheim Tank unterliegt einer wiederkehrenden Überprüfung. zu ermitteln. Wie groß ist die zu beheizende Fläche? Welche Technik soll verwendet werden? Wie können Erdgas Sie gleichzeitig die Vorschriften aus der Energieein- Bei der Umstellung von einer Ölheizungsanlage auf sparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energi- eine Erdgas-Heizungsanlage hängt die Rentabilität en-Wärme-Gesetzes (EEWärmeG) erfüllen? Fragen sehr stark von den jeweiligen Anbieterpreisen ab. über Fragen, die zu klären sind. Hier sollten immer im Einzelfall Angebote für Erdgas des Baurechts eingeholt und die Kosten-Nutzen-Analyse geprüft Sonstige Themen Gerade vor dem Hintergrund der Einführung der werden. Aus ökologischer Sicht ist die umwelt- EnEV und des EEWärmeG hat sich viel in punkto freundliche Verbrennung des Erdgases zu beachten. Heizungsanlagen und Auswahl an Energieträgern getan. Die Sanierung alter Heizanlagen führt fast Sonnenenergie immer zu deutlichen Einsparungen von 10 bis 30 Der Einsatz von Solarkollektoren ist eine sehr ef- Prozent. Zusätzliche Einsparungen können durch fektive und inzwischen weitverbreitete Methode, um eine Verbesserung von Regelungen erzielt werden. Wärme zu erzeugen. Hier wird durch die Sonnenein-

77 Zellulose-Dämmung Kern-Dämmung Holzfaser-Dämmung Zimmerei Kay-Uwe Schwarting Einbau v. Fertigteilen Dachausbau Trockenbau Informieren Sie sich! Gerüstvermietung Hude . 0172 4300408

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Wenn Sie ein Schwimmbad TIPP besitzen oder planen, können Sie eine Solaranlage dazu nutzen, das Becken zu erwärmen. Mit der erhöhten Wassertemperatur lassen sich Schlecht- wetterperioden überbrücken und die Badesaison verlängern. strahlung Wasser erwärmt, das für den Warmwas- Sie hier davon, dass Sie ganz autonom über das serbedarf im Haushalt genutzt wird oder auch die Heizmaterial verfügen können. Denn ist die Pumpe Heizung im Gebäude unterstützen kann. Im Sommer einmal angeschlossen, können Sie die Energie- ist eine hohe Wärmegewinnung vorauszusehen, je- quelle ganz nach Bedarf nutzen. Für die Gewinnung doch kann eine Solaranlage nicht das ganze Jahr der Wärme aus dem Erdreich gibt es mindestens hindurch den gesamten Bedarf an Warmwasser für zwei Varianten: Die Flächenkollektoren (bietet sich eine Heizung abdecken. Deshalb ist es zu empfeh- eher bei einem Neubau an) und die Erdsonden (eher len, die Solaranlage mit einer anderen Heizung zu für den Sanierungsfall). kombinieren. Falls die Solaranlage nicht mehr aus- reicht, kann die Heizung hinzugeschaltet werden. Heizen mit Holz So können Sie durch die solare Wärme eine Menge Auch das Heizen mit Biomasse erfreut sich wach- an Energiekosten einsparen. Es sollten jedoch vor- sender Beliebtheit. Besonders Heizungen, die mit ab die Grundvoraussetzungen hinsichtlich der vor- Scheitholz, Pellets sowie Hackschnitzeln betrieben handenen Heizflächen abgestimmt werden. werden, sind groß im Kommen. In Verbindung mit diesen Anlagen wird ein Pufferspeicher für das Geothermie – Erdwärme Warmwasser installiert, der die Schwankungen von Eine weitere Alternative ist die Technik, die sich die Heizleistung und Wärmeabnahme ausgleicht. Dies Geothermie zu Nutzen macht. Hier wird mit Hilfe erhöht den Jahresnutzungsgrad und sorgt für ei- von Wärmepumpen die natürliche Erdwärme, die nen niedrigeren Brennstoffverbrauch. Der geringe sich unter der Erdoberfläche befindet, nach oben Ausstoß von CO2 macht diese Anlagen besonders des Baurechts befördert. Die Pumpe entzieht ihrer Umgebung im umweltfreundlich. Denn es wird nicht mehr Kohlen- Sonstige Themen Erdreich die Wärme und gibt diese an das Träger- dioxid abgegeben, als die kleine Menge, die der medium in der Heizungsanlage (Wasser) ab. Somit Baum in seinem Wachstum aufgenommen hat. kann die Wärme zum Heizen oder zur Warmwas- Aufgrund des hohen Wirkungsgrads und der zu- serbereitung genutzt werden kann. Ein Vorteil: Das kunftssicheren Aussichten sind diese Heizsysteme System unterstützt nicht nur die Beheizung, son- auf Holzbasis enorm attraktiv geworden. Bei der dern sorgt im Sommer auch für angenehm kühle Planung sollte jedoch immer auch der Lagerplatz Temperaturen. Wie auch beim Erdgas profitieren für das Brennmaterial bedacht werden.

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SANIEREN DER GEBÄUDEHÜLLE

Bei einer Sanierung richtet sich das Hauptaugenmerk auf die Dämmung, damit so wenig Heizenergie wie möglich verschwendet wird. Dabei kann bei alten Häusern, die oft Unmengen von Heizenergie schlu- cken, der Verbrauch auf drei bis vier Liter im Jahr pro Quadratmeter gesenkt werden. Eine funktionstüch- tige Wärmedämmung ist die größte Energieeinspar- möglichkeit: Sie sorgt nicht nur für ein behagliches Raumklima und körperliches Wohlbefinden, sondern auch für eine intakte Wärmeregelung. Die Dämmung muss dabei dafür sorgen, dass die Wärme im Winter gespeichert wird und im Sommer abgehalten wird. Außerdem soll sie extreme Wärmeschwankungen und das Eindringen von Feuchtigkeit verhindern. Es Kerndämmung verfügt. Hochwirksam ist auch eine wäre jedoch falsch, das Haus zum Besipiel willkürlich so genannte Vorhangfassade, weil sie die Funktionen mit Dämmung besser einzupacken und abzudichten, Wärmeschutz und Witterungsschutz konstruktiv trennt. um so Heizkosten zu sparen. So kann Ihr Haus auch schnell „in´s Schwitzen kommen“, weil die Wände Auch die Kellerdecke sollte gut gedämmt sein, um oder das Dach nicht mehr richtig atmen können. Ge- aufsteigende Kälte abzuhalten und somit kalte Füße sundheitsschädliche Stockflecken und Schimmelpilz zu vermeiden. Beim Einbringen der Dämmschichten können dann die Folge sein. Also will man auch hier müssen Sie sich auch immer nach den örtlichen gut und kompetent beraten sein. Eine luftdichte Ge- Gegebenheiten richten, wie zum Beispiel der Höhe bäudehülle trägt in hohem Maße zur Energieeinspa- von Tür- und Fensterrahmen. rung bei. Mit dem so genannten „Blower-Door-Test“ können Sie Ihr Gebäude auf undichte Schwachstellen Die Fenster sind ein weiterer wichtiger Faktor für überprüfen und diese daraufhin beseitigen. eine effektive Wärmedämmung, da eine luftdichte Gebäudehülle unbedingt garantiert sein muss, um Es gibt verschiedene Methoden der Außendämmung, Energie einzusparen. Dafür gibt es eine Fülle an wie zum Beispiel ein Wärmeverbundsystem, bei dem technisch hochentwickelten Modellen, die zur Wär- die massive Außenwand aus Stein oder Ziegel zu- mespeicherung beitragen. Bei der Sanierung eines sätzlich mit einer Wärmedämmung – zum Beispiel Altbaus sollten Sie auch das Dach nicht vergessen, in Form von Dämmstoffplatten – ausgestattet wird. weil hier ein sehr hohes Einsparpotenzial liegt. Die Sanierung und Modernisierung eines Wohngebäu- Oder eine mehrschalige Außenwand, die in einem des – besonders energiesparende Maßnahmen – Zwischenraum der massiven Innen- und Außenwand- werden von der KfW (Kreditanstalt für Wiederauf- schale über eine Luftschicht und Dämmung oder eine bau) mit zinsgünstigen Krediten gefördert.

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BERATUNG UND FÖRDERMÖGLICHKEITEN Eine Übersicht der KfW-Mittel und weitere Informa- IM ÜBERBLICK tionen stehen im Internet unter www.kfw.de oder www.kfw-foerderbank.de Ob beim Neubau oder bei der Sanierung: Es geht oft um viel Geld beziehungsweise um große mate- rielle Werte. Da kann der Schaden zum Beispiel bei falscher Materialwahl oder Ausführung auch schnell einmal groß werden. Daher empfiehlt es sich in jedem Fall, sich mit der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen immer an entsprechend ge- schulte Fachleute zu wenden. Die DBU (Deutsche zur Ansicht. Bundesstiftung Umwelt) hat in Zusammenarbeit mit Handwerkern, Architekten, Verbraucherzentralen Als weiteres Beispiel für Förder- sowie verschiedenen Banken die Kampagne „Haus programme gibt es das BAFA- sanieren – profitieren“ gestartet. Ein geschulter Förderprogramm (www.bafa.de). Fachmann kommt zu Ihrer Wunschimmobilie und prüft kostenlos und unverbindlich deren Zustand. Auch hier kann die Errichtung Bei diesem „Energie-Check“ erhalten Sie wertvolle und Erweiterung von Anlagen zur Hinweise für die Verbesserung der Dämmung, der Nutzung erneuerbarer Energien gefördert werden. Fenster und Heizsysteme, wodurch sich der Mehr- wert Ihres Gebäudes steigert. Auch der Erhalt, die Modernisierung und der Neu- bau von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen wird im Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderprogramm berücksichtigt. Durch eine „Vor- mehrere zinsgünstige Darlehen und Förderprogram- Ort-Beratung“ können sich Gebäudeeigentümer me an. Mit der Maßnahme darf häufig erst begon- sowie Mieter und Pächter beratende Unterstützung nen werden, wenn ein schriftlicher Förderbescheid zum Thema Energiesparen holen. Daneben gibt es vorliegt. Deswegen sollten Sie sich im Vorfeld in- noch zahlreiche weitere Förderprogramme auf Bun- formieren und verschiedene Angebote vergleichen. des-, Landes- und kommunaler Ebene. Als Beispiel sind hier einige KfW-Förderprogramme genannt: Einen umfassenden Überblick des Baurechts können Sie sich mit Hilfe der Sonstige Themen • energieeffizientes Sanieren von Altbauten Förderdatenbank der Deutschen • Wohnungseigentumsprogramm (bei Eigennutzung Energie Agentur im Internet un- des Wohnraums) ter www.dena.de • Modernisierung von Wohnraum verschaffen. • Einbau von Anlagen zur Nutzung von erneuerba- Oder Sie wenden sich direkt an die kosten lose ren Energien Energie-Hotline der Dena: Info-Telefon: 08000 • altersgerechtes Umbauen 736734 (täglich rund um die Uhr)

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Egal, welche offizielle Stelle für die Förderung ein- Energieberater helfen Ihnen bei der Abstimmung springen soll, beantragen Sie auf jeden Fall frühzei- des Energiekonzepts auf mögliche Förderprogram- tig die finanziellen Mittel. Außerdem ist es ratsam, me. Fördermittel sind in der Re- möglichst mehrere Sanierungsmaßnahmen zusam- gel auf eine bestimmte jährliche menzufassen – gefördert werden in erster Linie Höhe begrenzt. Eine umfangrei- Maßnahmenkombinationen. che Liste von Energieberatern können Sie zum Beispiel unter www.erneuerbare-energien.de einsehen.

ALTERNATIVE ENERGIEN BEIM HAUSBAU

Alternative Energien beim Hausbau – was für Mög- lichkeiten gibt es hier eigentlich und was ist sinnvoll beim Bau zum Beispiel eines Einfamilienhauses?

Für ein Wohnhaus werden eigentlich „nur“ Wärme und Strom benötigt. Wärme zum Heizen und das Warmwasser werden heute überwiegend aus Zentral- heizungen gewonnen, die mit Öl oder Gas betrieben Wir sind Ihr kompetenter werden. Diese fossilen Energieträger, zu denen auch die nicht mehr so gebräuchliche Kohle zählt, werden Meisterbetrieb seit 1964. in mehr oder minder aufwändigen Verfahren gefördert, Überzeugen auch Sie sich zur Nutzung aufbereitet und schließlich verbrannt. Die von unserer Qualität. dabei entstehende Wärme wird genutzt, die Verbren- nungsrückstände belastend in die Umwelt abgegeben. Die fossilen Rohstoffe, die sich in etlichen Jahrtau- Zum Sportplatz 6 senden gebildet haben, werden innerhalb weniger 26203 Wardenburg Jahrzehnte verbraucht und deren Schadstoffe in die T. 04407-8117 Umwelt eingebracht. F. 04407-6719 Zu diesem verschwenderischen und die Umwelt be- [email protected] lastenden Umgang mit Rohstoffen gibt es Alternati- www.janzen-gmbh.de ven, die einerseits Kosten sparen können und ande- rerseits die Umwelt nicht so belasten sollen. Sinnvoll erscheinen zwei mögliche Vorgehensweisen:

• Einerseits nachwachsende, regenerative, pflanzli- che Rohstoffe zu verwenden, die im Idealfall, wie

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in einem Kreislauf, das durch die Photosynthese Vollautomatische Holz-Pelletanlagen vermindern beim ihrem Wachstum aus der Umwelt gebunde- zum Beispiel den Arbeitsaufwand auf ein Minimum

ne Kohlendioxid (CO2) bei der Verbrennung wieder und bieten fast den Komfort einer herkömmlichen freigeben und in der nächsten Wachstumsperiode Zentralheizung. Für Pellet-Heizungsanlagen werden

erneut binden. (Der CO2-Ausstoß wird inzwischen überwiegend Pellets aus Holzabfällen wie Säge- als die hauptsächliche Ursache für den Klima- mehl und -späne, aber auch Waldholz oder Stroh wandel angesehen.) verwendet. Durch die Pelletierung des Rohmaterials werden die Schüttdichte und die Transportfähigkeit • Andererseits die Nutzung von natürlichen Ener- des Rohmaterials verbessert, die Staubentwicklung giequellen in Form von vorhandener Wärmestrah- minimiert und der Energiegehalt pro Kubikmeter lung oder Sonnenlicht, deren Verfügbarkeit für die Heizmaterial erheblich gesteigert. Die Herstellung nächsten Millionen Jahre gesichert ist. und die Qualität der Pellets werden inzwischen in einer DIN-Norm geregelt. REGENERATIVE ROHSTOFFE Aber auch Pflanzenöl und eingeschränkt auch Bio- Bleiben wir aber zunächst bei den nachwachsen- diesel oder Biogas, besonders in Klein- oder Block- den, also regenerativen Brennstoffen. Die meiste heizkraftwerken, bieten neben der Wärmegewin- Energie wird für das Heizen und die Warmwasser- nung auch noch die Möglichkeit elektrischen Strom bereitstellung benötigt, glücklicherweise gibt es zu produzieren. Pflanzenöle werden überwiegend dort auch die meisten Alternativen. aus Ölsaaten und -früchten in Ölmühlen gewon- nen. Je nach verwendetem Rohstoff ergeben sich Das schon seit Jahrtausenden genutzte Holz kann unterschiedliche Eigenschaften wie zum Beispiel inzwischen als wirkliche Alternative betrachtet die Fließfähigkeit bei Zimmertemperatur oder der werden. Hierbei sind nicht die allbekannten gemüt- Rauchpunkt. In Deutschland werden Pflanzenöle lichen Kaminfeuer gemeint, die sich auch in mo- überwiegend als Leinöl, Maisöl, Mohnöl, Rapsöl, dernen Kaminanlagen zum Heizen nutzen lassen. Sonnenblumenöl oder Weizenkeimöl hergestellt. des Baurechts Sonstige Themen

83 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS

Die Verwendung von Biodiesel ist hingegen umstrit- ist dabei die wichtigste Komponente des Biogases. ten. Genau genommen handelt es sich bei dem in Neben gezielt angebauten Energiepflanzen wie bei- Europa verwendetem Biodiesel um Rapsmethylester. spielsweise Mais, können auch Pflanzenreste, Wirt- Dabei wird Rapsöl unter Verwendung von Methanol schaftsdünger (Gülle, Mist) oder auch Klärschlamm, umgeestert. Dadurch erhält Biodiesel bestimmte Bioabfall oder Speisereste zur Erzeugung dienen. Eigenschaften, um in konventionellen Dieselmoto- ren verwendet werden zu können. Es muss also zur Pflanzenöle, Biodiesel und Biogas werden üblicher- Gewinnung zusätzlich Energie aufgewendet werden, weise in Blockheizkraftwerken verwendet. In einem die sich negativ in der Energie- und Umweltbilanz Blockheizkraftwerk treibt ein Motor oder eine Tur- auswirkt. bine einen Generator an, der einerseits Elektrizität zur Einspeisung in das Stromnetz produziert, an- Biogas ist ein brennbares Gas, das durch die Ver- dererseits Abwärme, die sich zum Heizen oder zur gärung von Biomasse in Biogasanlagen gewonnen Warmwasserbereitung nutzen lässt. Blockheizkraft- wird. Das brennbare Gas Methan, als Energieträger, werke liefern so viel Energie, dass sich ihr Einsatz

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84 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS für ein einzelnes Einfamilienhaus kaum rechnet, ein Zusammenschluss mehrerer Wohneinheiten oder Wohnhäuser erscheint sinnvoll.

NATÜRLICHE ENERGIEQUELLEN

Aber warum nicht die Wärme nutzen ohne die es ein Leben auf der Erde gar nicht geben würde? Die Sonne liefert für die nächsten Jahrmillionen kos- tenlos Energie die nur „aufgefangen“ werden muss, die Pflanzen machen es uns schon ewig vor. Auch im Einfamilienhaushalt kann es sich lohnen diese natürliche Energiequelle zu nutzen, da sie umsonst der Erdkugel verhält sich die harte Erdkruste zum und dauerhaft zur Verfügung steht. heißen Erdinneren wie die Schale eines Apfels zum Apfel. Schon wenige Meter unter der Erdoberfläche So können Solarkollektoren auf dem Dach die Wärme wird eine Temperatur erreicht, die sich mit einer mo- der Sonne „einsammeln“. Mittels eines Wärmetau- dernen Wärmepumpe zum Heizen nutzen lässt. schers kann sie zum Heizen oder mit einem Warmwas- serspeicher zur Warmwassergewinnung genutzt wer- Bei dieser so genannten Geothermie wird unterschie- den. Solarkollektoren sind Vorrichtungen zur Sammlung den in „Tiefe Geothermie“ und „Oberfl ächennahe Geo- der im Sonnenlicht enthaltenen Energie. Die „einge- thermie“. Die Tiefe Geothermie zeichnet sich durch fangene“ Energie wird zum Erwärmen eines Übertra- eine einzelne tiefe Bohrung aus, um eine möglichst gungsmediums (Heizwasser) genutzt. Dabei wird mit hohe Temperatur des Übertragungsmediums errei- relativ hohem Wirkungsgrad das gesamte Strahlungs- chen zu können, während die oberfl ächennahe Geo- spektrum des Sonnenlichts ausgenutzt. Insbesondere thermie aus einem großfl ächigen in wenigen Metern zur Warmwassergewinnung bietet sich ein enormes Tiefe verlegten Leitungsstrang besteht, welcher mög- Einsparpotential, aber auch Heizenergie lässt sich bei lichst viel, möglichst gleichmäßige Wärme liefern soll. größeren Anlagen das ganze Jahr über produzieren. An Stelle der oberfl ächennahen Geothermie kann auch Die Effizienz der Solarkollektoren ist von ihrer Bau- die so genannte „Umweltgeothermie“ zum Einsatz des Baurechts art abhängig, Flachkollektoren, Vakuumröhrenkol- kommen. Hier wird zum Beispiel die Wärme vorhande- Sonstige Themen lektoren oder Vakuum-Flachkollektoren werden mit ner Gewässer genutzt. Ab einer bestimmten Wasser- unterschiedlichen Wirkungsgraden angeboten. Ein tiefe gefriert das Wasser auch im Winter nicht mehr, ausreichend dimensionierter Speicher ist Bedin- die Wärme des tiefen Wassers kann genutzt werden. gung für einen effektiven Betrieb. Gemeinsam ist den Geothermieanlagen die Verwen- Auch unser Heimatplanet, die Erde, kann als Wärme- dung einer Wärmepumpe. Eine Wärmepumpe nimmt lieferant genutzt werden. Verglichen mit der Größe aus einer Umgebung mit relativ geringer Tempera-

85 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS tur die Wärme in ein Transportmedium auf und gibt Für eine Heizungsanlage mit Solarkollektoren muss diese mit Hilfe einer meist elektrisch betriebenen die Dachneigung und Ausrichtung stimmen, um mög- Pumpe als Nutzwärme auf ein System mit höherer lichst effi zient zu arbeiten. Geothermie lässt sich nur Temperatur, dem Heizungswasser, wieder ab. Die- mit elektrischen Wärmepumpen betreiben, die elekt- ses Prinzip wird auch in Kühlschränken genutzt, rischen Strom verbrauchen. Photovoltaikanlagen kön- wobei jedoch der Wärmeentzug der Seite mit der nen unerwünschte Blendeffekte in der Nachbarschaft niedrigen Temperatur im Vordergrund steht. erzeugen, verändern das Erscheinungsbild der Dach- landschaft nachhaltig und müssen ebenfalls in Rich- Auch elektrischer Strom lässt sich am eigenen Haus tung Süden ausgerichtet sein. Windkraftanlagen sind erzeugen und nutzen. Neben den oben beschriebe- in vielen Gegenden unerwünscht und lösen schnell nen Blockheizkraftwerken bieten Photovoltaikanla- Nachbarschaftsstreitigkeiten aus. Durch Kombinati- gen oder Windkraftanlagen die Möglichkeit direkt onen wie zum Beispiel Geothermie und Photovoltaik Strom zu erzeugen. lassen sich Nachteile teilweise kompensieren.

Photovoltaikanlagen wandeln das Sonnenlicht mit- Die Vor- und Nachteile müssen sorgfältig abgewo- tels Solarzellen direkt in elektrischen Strom um, mit gen werden und hängen nicht zuletzt vom Stand- einem Spannungsregler und einem Wechselrich- ort und der Ausrichtung des geplanten Hauses ab. ter lässt sich die aus den Solarzellen stammende Damit Anlagen mit alternativen Energien nicht nur Gleichspannung in Wechselspannung wandeln und die Umwelt, sondern auch den Geldbeutel schonen, in das öffentliche Stromnetz einspeisen.

Solarzellen werden aus dem nahezu unendlich vor- handenen Silizium, einem Bestandteil von Sand, hergestellt und nutzen den kurzwelligen Sonnen- lichtbereich zum photovoltaischen Effekt zur direk- ten Stromgewinnung. Klein- und Kleinstwindkraft- anlagen, auch Windgeneratoren genannt, können ebenfalls zur Stromgewinnung beitragen. Der Wind treibt einen Generator an, der Strom erzeugt.

Bei der Betrachtung aller gefundenen Alternativen gibt es jedoch bei allen Kritikpunkte, die bei der Planung zu beachten sind.

Holz/Holzpelletsanlagen müssen häufi ger als Ölhei- zungen beliefert werden, die Asche muss entsorgt werden. Klein- oder Blockheizkraftwerke erscheinen für ein einzelnes Einfamilienhaus überdimensioniert.

86 SONSTIGE THEMEN DES BAURECHTS ist es erforderlich, eine sorgfältige Kosten-Nutzen- mögliche Fördermöglichkeiten eingehen, die bisher Analyse zu betreiben. Dabei kommen natürlich noch noch völlig außer Acht gelassen wurden. Kredite die bauphysikalischen Eigenschaften des Hauses und Zuschüsse hängen von der konkreten Planung hinzu. Stichworte wie Wärmedämmung, Luftdichtig- ab, informieren lohnt sich. keit sowie weitere technische Möglichkeiten, zum Beispiel die kontrollierte mechanische Lüftung und Mit den Empfehlungen des unabhängigen Energie- Wärmerückgewinnung, sind noch zu nennen. beraters lohnt es sich dann zum Fachhandel oder zu Handwerksbetrieben mit ausgebildeten Energie- Die sinnvolle Auswahl der zu verwendenden alter- beratern zu gehen, diese können dann branchen- nativen Energie kann letztendlich pauschal nicht spezifische Produkte und Lösungen anbieten. geklärt werden. Eine geplante Baumaßnahme kann nur konkret am Objekt beurteilt werden. Ein Die Aussage „Nimm das da und du brauchst nie sicherer Weg scheint es zu sein, die Hilfe eines wieder Energiekosten zu bezahlen“ gibt es leider neutralen, qualifizierten und zertifizierten Energie- nicht. Wie immer in der Architektur lohnt es sich, beraters und -planers in Anspruch zu nehmen. Er in eine gute Planung zu investieren, um nicht hin- kann am konkreten Bauvorhaben die Möglichkeiten terher mit einer teuren und uneffektiven Lösung im analysieren und Empfehlungen aussprechen, die Regen zu stehen. idealerweise auch noch die gebäudeseitigen Mög- lichkeiten berücksichtigen. Dabei kann er auch auf des Baurechts Sonstige Themen

87 DIE WIRTSCHAFTSFÖRDERUNGSGESELLSCHAFT DES LANDKREISES OLDENBURG (WLO)

WEGBEGLEITER FÜR UNTERNEHMER kooperativen Verhältnis zwischen den beteiligten Akteuren aller Bereiche ebnen wir die Wege, um Zentrale Lage des Landkreises Oldenburg im Her- Vorhandenes zu sichern, Neues zu ermöglichen und zen der Metropolregion Bremen-Oldenburg und Wirtschaftswachstum zu forcieren. hervorragende Verkehrsanbindungen sichern beste Verbindungen. Über Fördermöglichkeiten Ihrer Investition beraten Für das Gebiet des Landkreises Oldenburg ver- wir Sie gern. stehen wir uns als zentraler Ansprechpartner für Ein wichtiges Kriterium für die Förderfähigkeit ist es, die Wirtschaft. Dieses bedeutet für uns die aktive dass mit dem Vorhaben noch nicht begonnen wurde. Schaffung eines wirtschaftsfreundlichen Umfel- Wir bieten keine Patentrezepte, aber mit unserem des in direkter Zusammenarbeit mit bestehenden Fachwissen möchten wir Ihren geschäftlichen Erfolg und neu zu gründenden Unternehmen. In einem aktiv unterstützen. Kontaktieren Sie uns!

Das WLO-Team: Oben v. links n. rechts: Geschäftsführer Hans-Werner Aschoff, stellvertretender Geschäftsführer Andreas Willamowski, Projektbetreuerin Marketing Petra Mittelstädt. Unten links: Assistentin der Geschäfts- führung Margret Teichwart, unten rechts: Sekretariat Carina Reineberg

88 Unser Leistungsspektrum umfasst u.a.: • betriebsbezogene Informations- und Beratungs- dienste • Grundstücksangebote an Investoren in Zusammen- arbeit mit den Gemeinden • Beratung über Inanspruchnahme landkreiseige- ner und weiterer öffentlicher Finanzierungshilfen • Existenzgründungsberatung • „Lotsenfunktion“ • Seminare für Firmen • Kooperationsangebote

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Herausgegeben in Zusammenarbeit mit dem Landkreis Oldenburg. mediaprint infoverlag gmbh Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Lechstraße 2 • 86415 Mering Aufl age dieser Broschüre nimmt das Bauordnungsamt des Landkreises Tel. 08233 384-0 • Fax-103 Oldenburg entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anord- [email protected] nung des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte www.mediaprint.info urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen in Print und www.total-lokal.de Online sind – auch auszugsweise – nicht gestattet.

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