ASUINTONTTIEN HINTAVYÖHYKKEET KUOPION KAUPUNGISSA

NEWSEC VALUATION

8.10.2020

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION Newsec Valuation Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki

Puh: 0207 420 400 Fax: 0207 420 497 www.newsec.fi

Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä toimeksisaajalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tämän hankkeen tuloksia tulee käyttää vain myöhemmin erikseen mainit- tuun tarkoitukseen. Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Advisory Finland Oy:lle tai Newsec Advice-Group konsernin yrityksille Suomessa, muodostavat alle 5 % em. konsernin koko liikevaihdosta. Hanke on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki raportissa esitetyt lausunnot perustuvat toimeksisaajan parhaaseen mahdolliseen tie- toon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat raportissa mainittuihin oletuksiin ja ehtoihin Toimeksisaajalla ei ole eturistiriitoja arvioinnin kohteeseen Palkkio ei ole riippuvainen raportin sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Advisory Finland Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon

Karttojen lähde: MML, Esri Finland, Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 1 Sisällysluettelo 1 Toimeksianto ...... 1 1.1 Tulosten käyttö ...... 2 2 Menetelmät ...... 3 2.1 Lähtökohdat ...... 3 2.2 Analysointi ...... 3 3 Lähtöaineistot ...... 3 3.1 Asuntomarkkinat Kuopiossa...... 4 4 Kuopion kerrostalotontit ...... 5 4.1 Huoneistohintoihin perustuva mallinnus ...... 5 4.2 Tonttikaupat ...... 5 4.3 Hintasuhdehavainnot ...... 7 5 Kuopion rivitalotontit ...... 8 5.1 Huoneistohintoihin perustuva mallinnus ...... 8 5.2 Tonttikaupat ...... 8 6 Kuopion omakotitalotontit ...... 10 6.1 Markkinahavaintoihin perustuva analyysi ...... 10 7 Hintavyöhykkeet AK-, AR ja AO-tonteille ...... 11 8 Hintavyöhykekarttojen ohjeistus ...... 14

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 2 1 Toimeksianto Työssä laadittiin markkinaperusteiset hintavyöhykekartat asuinkerrostaloille (AK, A), yhtiömuotoi- sille pien- ja rivitalotonteille (AR, A, AP) sekä asuinpientalotonteille (AO), sekä korotuskerroin rantaan rajoittuvien tonttien yksikköhinnoille vapaarahoitteisen asuntotuotannon näkökulmasta. Lisäksi työssä määritettiin markkinaehtoinen maanvuokraprosentti asuintonteille. Hinnoittelu teh- tiin Kuopion kaupungin toimittaman osa-aluejaon mukaisesti (kuva alla).

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 1 Hankkeessa arviointiin alueiden velaton markkinahinta, joka vastaa sisällön osalta alla määritel- tyä markkina-arvoa. Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omis- tajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukai- sen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. (IVS) Hankkeen toimeksiantaja on Kuopion kaupunki, yhteyshenkilöinä ovat toimineet tonttipäällikkö Jarkko Meriläinen ja kiinteistöjohtaja Lauri Lytsy. Hankkeen toimeksisaaja Newsec Advisory Fin- land Oy. Projektiryhmään kuuluivat analyytikko, FM, AKA, Viivi Helanne, johtava asiantuntija, DI, AKA, Juha Nummi ja Analyytikko TkK Ville Aikala. projektista vastasi Viivi Helanne. Kartoissa esitetyt hinnat vastaavat vuoden 2020 elokuun markkinatilannetta. Markkinatilanteen muuttuessa myös hinnat saattavat muuttua, joten tässä selvityksessä esitetyt tulokset eivät vält- tämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa.

1.1 Tulosten käyttö Hint -m2) ja asuinpientalotonttien maapohjan 2) vaihteluväli vyöhykkeittäin. Rakennusoikeudella tarkoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain (5.2.1999/132) mukaista kerrosalaa. Ympäristöministeriö (2000) on julkaissut oh- jeen kerrosalan laskemisesta ja Suomen Standardisoimisliitto (2011) on julkaissut standardin ra- kennuksen pinta-alojen määrittämisestä. Kyseessä ovat yleisluonteiset hintakartat, arvioinnin kohteena eivät ole yksittäiset korttelit tai ton- tit. Hintavyöhykekartat laadittiin Kuopion kaupungin sisäiseen käyttöön asuinkerrostalotonttien (AK, AL, A), asuinrivitalotonttien (AR) ja asuinpientalotonttien (AO) yhtenäistä hinnoittelua ja vuok- rausta varten. Arviointi on tehty tilaajalle vain edellä mainittua käyttötarkoitusta varten eikä toimeksisaajan vas- tuu koske kolmansia osapuolia tai muuta käyttöä. Arvioita ei voida suoraan käyttää esim. yksit- täisten kohteiden kauppaa varten eivätkä suppeat kohdetiedot miltään osin täytä myyjän tiedon- antovelvollisuutta mahdollisessa kaupanteossa. Mahdollinen rakenteiden ja maaperän pilaantuminen, sekä puhdistuskustannusten vaikutus alu- eiden hintoihin rajataan tämän tarkastelun ulkopuolelle. Oletuksena on, että alueisiin ei kohdistu yllättäviä hintoihin vaikuttavia immissioita. Mikäli tällainen immissio ilmenee, voi se vaikuttaa hin- taan ja edellyttää siksi tarkempaa selvitystä.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 2 2 Menetelmät

2.1 Lähtökohdat Kuopiossa tehtyjen AK-, A- ja AR-tonttien kauppojen lukumäärä on liian pieni perustellun tilastol- lisen tarkastelun tai hintavyöhykekarttojen laatimiseksi suoraan kiinteistömuotoisten kauppojen perusteella. Tilanne on vastaava Suomen muissa kaupungeissa. Käytännön arviointityössä ja tutkimuksissa (mm. Peltola & Väänänen 2007) on todettu, että ra- kennusoikeuden neliöhinnan ja samasta kohteesta myytävien uusien asuntojen neliöhinnan suhde riippuu toteutuvista asuntojen hinnoista. Korkeampien asuntojen hintojen alueilla tontista eli rakennusoikeudesta voidaan maksaa korkeampi hinta, koska rakennuskustannukset eivät nouse samassa suhteessa asuntojen kauppahintojen kanssa. Tonttikaupan tekohetkellä koh- teessa vastaisuudessa toteutuva asunnon hinta on luonnollisesti arvio, joka perustuu samassa markkinassa tai samanlaisessa markkinassa toteutuviin asuntojen hintoihin. Tällöin myös käytet- tyjen asuntojen hinnat vaikuttavat arvioon uusien asuntojen vastaisuudessa toteutuviin hintoihin. Asunto-osakkeiden kauppoja tehdään moninkertainen määrä verrattuna tonttien kauppoihin, jol- loin asuntojen hinta-aineiston avulla voidaan laatia tilastollisesti perusteltu selvitys asuntojen hin- toihin vaikuttavista tekijöistä. Edellä selostetun hintasuhteen ja mallinnetun asuntomarkkinainfor- maation perusteella voidaan arvioida alueella todennäköisimmin toteutuva eli markkinaperustei- nen tontin hinta.

2.2 Analysointi Hinta-aineisto mallinnettiin ekonometrisella mallilla. Lisäksi tonttien hintavyöhykkeitä määritettä- essä analysoitiin rakennusoikeuden hintatasoa käyttämällä ns. hintasuhdemenetelmää. Hinta- suhdemenetelmässä analysoidaan asunnon velattoman huoneistoneliöhinnan ja tontin rakennus- oikeuden yksikköhinnan suhdeluku.

3 Lähtöaineistot Asuntojen huoneistohintoja on kerätty Asuntojen hintaseurantapalvelusta (HSP) sekä SHT Grou- pin keräämästä rakennusliikkeiden uusien asuinrakennushankkeiden tilastotiedoista. Asuntojen hintaseurantapalvelu (HSP) on Logica Suomi Oy:n ja Alma Media Interactive Oy:n yhdessä tuot- tama palvelu myytyjen asuntojen hintaseurantaan. Järjestelmän on toimittanut Plenware Oy. Tonttikaupat (A-, AL-, AK-, AR, AP) perustuvat Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahinta- rekisteriin (KHR) ja Kuopion kaupungilta saatuun tietoon. Lisäksi käytettiin analysoinnin apuna Tilastokeskuksen julkaisemia aineistoja.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 3 3.1 Asuntomarkkinat Kuopiossa Kuopiossa asuntojen neliöhintakehitys on ollut nousujohteista vuosien 2015-2019 välillä. Ku- vassa 1 esitetään vanhojen kerros-, rivi- ja pientalohuoneistojen keskimääräinen neliöhinta ja kauppojen lukumäärä vuosittain.

Kuva 1. Vanhojen asuntojen keskimääräiset kauppahinnat ja lukumäärä vuosittain

Uusien huoneistojen osalta hintakehitys on ollut suurinta kerrostalohuoneistojen osalta. Pientalo- huoneistoissa on havaittavissa vuosittaista vaihtelua (Kuva 2).

Kuva 2. Uusien asuntojen keskimääräiset kauppahinnat ja lukumäärä vuosittain

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 4 4 Kuopion kerrostalotontit

4.1 Huoneistohintoihin perustuva mallinnus Aineistossa oli noin 5 800 vertailukelpoista huoneistokauppaa aikaväliltä 1.1.2015 ja 1.6.2020. Uusien asuntojen keskimääräinen neliöhinta koko kaupungin alueella on ollut n. 3 700 vanhojen asuntojen n. 2 200 lukko 1).

Taulukko 1. Asuntojen hintojen jakautuminen huoneiden lukumäärän mukaan.

Lukumäärä Keskineliöhinta Neliöhinnan (kpl) keskihajonta Uudet 1260 3 697 1 040

Vanhat 4 540 2 185 945

Näiden kauppojen perusteella estimoitiin kerrostalohuoneistoille hintamalli.

4.2 Tonttikaupat Kuopiossa on tehty vain vähän edustavia kerrostalotonttien kauppoja vuoden 2015 alusta tarkas- teluhetkeen. Tilanne on samanlainen myös Suomen muissa suurimmissa kaupungeissa. Kuopi- ossa vuosina 2015 2020 tehdyt edustavat AK- ja AL-kaupat on esitetty kuvassa 3. Tarkastelu- jaksolla Kuopiossa on tapahtunut yhteensä 15 AK- ja AL-tonttikauppaa, ja niiden keskihinta on ollut 350 -m² (ARA-tonttien luovutushinnat poistettu vertailusta).

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 5 Kuva 3. AK tonttikaupat. Kartalla esitettyjen lisäksi työssä on analysoitu myös kaupungin luovuttamat tontti- kaupat.

Seuraavilla sivulla on esitetty kaikki maanmittauslaitoksen rekisterin AK-tonttikaupat, jotka on analysoitu hintavyöhykkeiden muodostamista varten. Lisäksi analysoinnin tukena on käytetty Kuopion kaupungin toimittamaa aineistoa tonttien luovutuksista (vuokrauksista).

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 6 Taulukko 2. Asuinkerrostalotonttien kaupat Kuopiossa 2015 2020.

Huom pvm m² -m² K-m² Luovuttaja Saajat

Määrä-ala 25.3.2020 383 199 800 275 726 Kuopion kaupunki Koy Kuopion Rajalan-Aitta

As. Oy Kuopion Hiihtäjä, 27.11.2019 2 017 1 157 600 223 5 200 Kuopion kaupunki As. Oy Kuopion Ulkoilija

Ra- Asunto Oy Kuopion Män- 31.10.2019 3794 870 609 154 5650 Kuopion kaupunki kennettu nistönkulma

18.10.2019 2 247 401 982 191 2 100 Yksityinen (2) OP Tonttirahasto Oy

As. Oy Särkiniemen Keiju, Määrä-ala 20.2.2019 593 114 660 245 468 Kuopion kaupunki As. Oy Särkiniemen Hal- tija

Määrä-ala 18.1.2019 31 5 400 186 29 Kuopion kaupunki Yksityinen (2)

Asunto Oy Kuopion Malja- 19.12.2018 3250 2 652 000 680 3 900 Kuopion kaupunki lahden Marina

FinCap kiinteistökehitys 19.12.2018 3522 2 730 000 700 3 900 Kuopion kaupunki Oy

FinCap kiinteistökehitys 19.12.2018 2713 2 80 8000 720 3 900 Kuopion kaupunki Oy

Arvottomia rakennuk- 13.6.2018 1851 1 386 022 426 3 250 Kuopion kaupunki Asunto Oy Kuopion Saara sia

13.6.2018 819 827 197 428 1 934 Kuopion kaupunki Asunto Oy Kuopion Pietari

30.11.2017 3 115 201 677 149 1 350 Kuopion kaupunki Asunto-osakeyhtiö Yritys

Asumisoikeus Oy Kuopion ARA 20.2.2017 802 60 358 100 606 Kuopion kaupunki Matkusniemenkatu 9

Asumisoikeus Oy Kuopion ARA 17.2.2017 1 977 139 000 93 1 494 Kuolinpesä Matkusniemenkatu 9

Perustettavan yhtiön 22.12.2015 2659 2 100 001 592 3 550 Kuopion kaupunki lukuun

22.12.2015 2474 2 080 000 586 3 550 Kuopion kaupunki Asunto Oy Kuopion Poiju

4.3 Hintasuhdehavainnot Hintasuhteet perustuvat Maanmittauslaitoksen tonttikauppoihin sekä toteutuneisiin huoneisto- kauppoihin. Toteutuneet hintasuhdehavainnot vaihtelevat Lehtoniemen noin 6,2 % ja Maljalah- den 13,2 % välillä. Hintasuhdehavaintoja on käytetty apuna yhdessä tonttikauppojen kanssa. Analyysissa käytetyt hintasuhteet vaihtelivat keskustan 13,5 prosentista reuna-alueiden 4 pro- senttiin.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 7 5 Kuopion rivitalotontit

5.1 Huoneistohintoihin perustuva mallinnus Aineistossa oli noin 4 450 vertailukelpoista rivitalohuoneistokauppaa aikaväliltä 1.1.2015- 1.6.2020. Uusien rivitaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta koko kaupungin alueella on ollut n. 2 600 -m² ja vanhojen asuntojen n.1 960 -m² (taulukko 3).

Taulukko 3. Asuntojen hintojen jakautuminen huoneiden lukumäärän mukaan.

Neliöhinnan Lukumäärä Keskineliöhinta keskihajonta (kpl)

Vanhat

Uudet

Näiden kauppojen perusteella estimoitiin rivitalohuoneistoille hintamalli.

5.2 Tonttikaupat Yhtiömuotoisten pientalojen ja rivitalotontteja tonttien kauppoja on Kuopiossa tehty vuosina 2015- 2020 21 kpl. Yleinen kaavamerkintä näissä on ollut A, joka mahdollistaa monen tyyppistä raken- tamista. Jaottelu yhtiömuotisten pien-/rivitalojen ja kerrostalojen kesken on tehty perustuen ra- kennusoikeuden määrään. Kuopiossa vuosina 2014 2018 tehdyt AR-ja A-kaupat esitetty ku- vassa 4. Kaupat on listattu alueittain taulukossa 4.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 8 Kuva 4. Kuopion AR- ja A-tonttikaupat. Kartalla esitettyjen lisäksi työssä on analysoitu myös kaupungin -m². Taulukko 4. Rivitalotonttien kaupat Kuopiossa 2015 2020. Rakennusoi- Maapinta- Keskiarvo, keuden kes- Kauppojen Alue alan kes- -m² kiarvo, lkm kiarvo, m² k-m²

JULKULA 149 43 107 1 LEHTONIEMI 167 2534 4902 10 LITMANEN 87 744 2125 1 156 1508 3482 4 RAHUSENKANGAS 56 337 3897 1 111 1274 3897 3 RÖNÖ 454 757 1 892 1 169 1 028 2 900 21

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 9 6 Kuopion omakotitalotontit

6.1 Markkinahavaintoihin perustuva analyysi Aineistossa oli 116 vertailukelpoista omakotitalotonttikauppaa aikaväliltä 1.1.2015- 1.6.2020. Omakotitalotonttien keskimääräinen kokonaishinta koko kaupungin alueella on ollut 110 000 -m². Kaupat on esitetty taulukossa 4 osa-alueittain ja kuvassa 5.

Taulukko 4. Kuopion omakotitalotonttikaupat osa-alueittain.

Yksikkö- Rakennus- Kerrosne- Kokonais- hinnan oikeuden liöhinnan hinnan Maapinta- keskiarvo keskiarvo, keskiarvo, keskiarvo, alan kes- Kauppojen Alue -m² k-m² kiarvo, m² lkm

HILTULANLAHTI 27 139 44 213 462 1 650 13

JULKULA 63 573 189 069 330 3 012 1

JYNKKÄ 38 129 62 375 571 1 471 4

KELLONIEMI 35 87 6 166 71 177 2

KETTULANLAHTI 46 153 47 500 309 1 026 2

LEHTONIEMI 112 318 189 099 627 1 751 39

LEVÄNEN 65 164 47 000 287 718 1

LITMANEN 52 207 59 750 301 1 196 4

NIIRALA 153 1 025 123 000 120 802 1

PIRTTI 77 224 118 623 522 1 532 15

PITKÄLAHTI 28 79 25 000 316 902 1

RAUTANIEMI 58 174 67 822 395 1 152 30

RYPYSUO 94 315 70 000 231 770 2

RÖNÖ 26 75 8 900 119 341 1

Yhteensä 69 234 111 141 483 1 445 116

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 10 Kuva 5. Kuopion AO-tonttikaupat. Kartalla esitettyjen lisäksi työssä on analysoitu myös kaupungin luovutta- mat tonttikaupat. Kartan arvot ovat maapinta- -m².

7 Hintavyöhykkeet AK-, AR ja AO-tonteille

Hintavyöhykkeet AK-, AR- ja AO-tonteille perustuvat todellisten, toteutuneiden tonttien sekä asuinhuoneistojen vertailukauppojen analysointiin, tehtyihin huoneistohinnan ekonometrisiin mal- linnuksiin, Newsecin arviointitoiminnassa saamaan markkinainformaatioon sekä asiakkaan ja Newsecin välisissä keskusteluissa saatuihin markkinatietoihin.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 11 Yhtiömuotoinen A/AR/AP ID ALUE -m²) -m²) 1 VÄINÖLÄNNIEMI 420 - 600 350 - 500 -

2 420 - 600 350 - 500 - 3 MALJALAHTI 420 - 600 350 - 500 - 4 MULTIMÄKI 420 - 600 350 - 500 -

5 KUOPIONLAHTI 420 - 600 350 - 500 - 6 HATSALA 250 - 380 170 - 250 100 - 200

7 200 - 300 170 - 250 80 - 130 8 250 - 380 170 - 250 100 - 200

8 HAAPANIEMI (eteläosa) 200 - 300 170 - 250 100 - 200 9 ITKONNIEMI 200 - 300 170 - 250 100 - 200 10 MÄNNISTÖ 150 - 220 120 - 190 40 - 80

11 150 - 220 120 - 190 40 - 80 12 200 - 300 120 - 190 60 - 100

13 SAVILAHTI 200 - 300 120 - 190 60 - 100 14 PEIPPOSENRINNE 110 - 170 100 - 150 40 - 80 15 SÄRKINIEMI 150 - 220 120 - 190 60 - 100

16 KETTULANLAHTI 110 - 170 100 - 150 40 - 80 17 RAHUSENKANGAS 110 - 170 100 - 150 40 - 80

18 RÖNÖ 420 - 600 350 - 500 100 - 200 19 RYPYSUO 110 - 170 100 - 150 40 - 80 20 PÄIVÄRANTA 110 - 170 100 - 150 40 - 80

21 JULKULA 110 - 170 100 - 150 40 - 80 23 KELLONIEMI 110 - 170 100 - 150 40 - 80

24 LEVÄNEN 110 - 170 100 - 150 30 - 50 25 JYNKKÄ 110 - 170 100 - 150 30 - 50

26 NEULAMÄKI 110 - 170 100 - 150 30 - 50 27 110 - 170 100 - 150 40 - 80 28 NIUVA 110 - 170 100 - 150 40 - 80

31 NEULALAMPI 110 - 170 50 - 120 30 - 50 32 LITMANEN 50 - 100 50 - 120 20 - 40

33 LEHTONIEMI 150 - 220 120 - 190 60 - 100 34 PIRTTI 50 - 100 50 - 120 30 - 50 35 PITKÄLAHTI 50 - 100 50 - 120 20 - 40

36 50 - 100 50 - 120 20 - 40 37 RAUTANIEMI 110 - 170 100 - 150 30 - 50

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 12 KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 13 8 Hintavyöhykekarttojen ohjeistus Tässä työssä (AK-, AR- ja AO-tonttien hintavyöhykkeet Kuopion kaupungissa 2020) esitetään asuinkerros- ja rivitalojen rakennusoikeuden markkina-arvon ja pientalotonttien maaneliöhinnan markkina-arvon vaihtelu sijainnin suhteen Kuopiossa. Hintavyöhykkeet kuvaavat asuinrakennus- oikeuden kerrosneliömetrin (AK ja AR-vyöhykkeet) ja maaneliöhinnan (AO-vyöhykkeet) mark- kina-arvoa. Hintavyöhykkeet perustuvat analysoituihin tonttien ja huoneistojen vertailukauppoi- hin, niistä johdettuihin tilastollisiin malleihin ja hintasuhdehavaintoihin. Hintavyöhykekartoissa kuvataan kunkin alueen keskimääräisen tontin rakennusoikeiden yksikkö- arvon keskihinta. Hintavyöhykkeitä määritettäessä ei ole huomioitu tonttien erikoistekijöitä, kuten rakenteellista pysäköintiä, vaan hintavyöhykkeillä kuvataan ns. puhdasta tonttia. Mikäli tontti poik- keaa ominaisuuksiltaan tavanomaisesta, voi tässä työssä esitetty yleistetty hintavyöhyke antaa virheellisen kuvan tontin markkina-arvosta. Alla on lueteltu tontin ominaisuuksia, jotka vaikuttavat rakennusoikeuden markkina-arvoon. Alentavia tekijöitä: - Rakenteellinen, erityisesti maanalainen pysäköinti ja - Tavanomaista tiukempi pysäköintivaatimus - Maaperän epäpuhtaudet - Huomattava maaperän kosteus tai pehmeys, rakentaminen edellyttää jatkopaalutusta - Kerrosten lukumäärä on tavanomaista pienempi (alle 3), tornirakentamista vastaava (yli 8) tai kerrosten lukumäärä vaihtelee samalla rakennusalalla ja vaikeuttaa mm. hissien hyödyntämistä ja nostaa siten rakennuskustannuksia - Merkittävästi tavanomaista pienempi tai suurempi rakennusoikeuden määrä - Rakennettaessa vaadittavat erikoismateriaalit - Monimuotoinen julkisivu tai rakennusala - Tavanomaista tiukemmat esteettömyysrajoitukset - Tavanomaista suurempi yhteis- tai varastotilojen osuus - Tavanomaisesta poikkeava vähimmäishuonelukumäärä - Liiketilojen runsas määrä asuinkerrostalossa - Melu Nostavia tekijöitä + Sijainti aluekeskuksen kaupallisten ja julkisten palveluiden vieressä + Huoneistojen kysyntää nostavat näkymät mm. puistoon tai vesistöön + Palvelujen, kuten koulujen ja päiväkotien läheisyys + Poikkeuksellisen hyvät kulkuyhteydet (julkisella liikenteellä tai yksityisellä ajoneuvolla)

Mikäli tontti on niin sanotusti tavanomainen, eikä sisällä yllä mainittuja erikoistekijöitä, kuvastaa hintavyöhykkeen arvo rakennusoikeuden kerrosneliömetrin markkina-arvoa. Mikäli tontilla on joi- takin markkina-arvoa alentavia tekijöitä, niin tontin markkina-arvo voi olla kartassa esitettyä kes- kihintaa alempi. Mikäli taas tontilla on joitakin markkina-arvoa nostavia tekijöitä, niin tontin mark- kina-arvon yksikköhinta voi olla hintavyöhykkeessä esitettyä keskihintaa korkeampi.

KUOPION KAUPUNKI NEWSEC VALUATION 14