L Congreso Nacional De Valuación
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L Congreso Nacional de Valuación Valuación: Presente, Pasado y Futuro “Efectos generados por la construcción de centros comerciales. Caso de estudio: Jurica, Juriquilla y El Salitre”. Presenta: M. en C. Verónica Leyva Picazo Facultad de Ingeniería, Universidad Autónoma de Querétaro Irapuato, Guanajuato 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014 Índice de Contenido 1 Presentación del ponente…………………………………………… 1. Resumen 2. Palabras clave 3. Introducción 3.1. Problema de Investigación 3.2. Objetivo general 3.3. Objetivos específicos 3.4. Hipótesis 3.5. Diseño metodológico 3.6. Alcances y limitaciones 4. Desarrollo de la investigación 5. Conclusiones 6. Referencias 2 Verónica Leyva Picazo, arquitecta por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, campus Querétaro; especialista en Valuación con orientación en bienes inmuebles por la Universidad Autónoma de Zacatecas; Maestra en Ciencias de la Valuación por la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de Querétaro; Docente de la Maestría en Valuación de Bienes y de la Licenciatura en Arquitectura de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de Querétaro. 3 1. Resumen Hoy en día nuestra sociedad está cambiando, así como el territorio en la ciudad, el cual está en una constante lucha entre lo público y lo privado, lucha que actualmente se encuentra en un momento clave, pues existe una clara tendencia a la desregularización; dicho conflicto ha hecho que aparezcan un nuevo tipo de zo nas, las áreas de titularidad privada que imiten algunas de las calidades de los espacios públicos para su propio beneficio. Uno de los mejores ejemplos son los centros comerciales, los cuales en gran parte general que la ciudad se organice desde lo privado y estos espacios comunitarios como las plazas. De espacio estructurante, ha pasado a ser un espacio estructurado, residual o marginal. (MARTÍNEZ, 2009) En el presente trabajo, se plantea el análisis preliminar de la influencia de mega centros comerciales en la ciudades, para evaluar como éstos afectan el valor del suelo y el desarrollo urbano, así como los efectos que tienen este tipo de infraestructura en relación al gasto público y costos de servicios debido a los requerimientos de estacionamiento para centros comerciales en el municipio. El cómo los promotores inmobiliarios prometen un estilo de vida refinado, promesa que al paso del tiempo genera comunidades fantasmas debido a la falta de solvencia económica por parte de la sociedad; el cómo debido a las expectativas 4 de futuras rentas trae como consecuencia que el suelo se vea como una forma ficticia de capital, desplazando antiguos residentes y destruyendo el tejido urbano, sustituyendo a tiendas locales y creando finalmente focos de lucha política, social y de clases. 1. Palabras clave: Centros comerciales, Efectos, Valor Comercial, Jurica, Juriquilla, El Salitre 2. Introducción Iniciamos este nuevo milenio con la mitad de la población viviendo en ciudades. Según las previsiones, en el 2050 la tasa de urbanización en el mundo llegará a 65%, lo anterior debido a que las ciudades son, potencialmente, territorios con gran riqueza y diversidad económica, ambiental, política y cultural. Sin embargo, en sentido contrario a tales potencialidades, se caracterizan por establecer nivel de concentración de renta y de poder que generan pobreza y exclusión, contribuyen a la depredación del ambiente y aceleran los procesos migratorios y de urbanización, la segregación social y espacial y la privatización de los bienes comunes y del espacio público. Lo anterior se contrapone al derecho a la ciudad, el cual establece como fin principal, el asumir la realización de proyectos e inversiones en beneficio de la comunidad urbana en su conjunto, garantizar el bienestar de todos los habitantes en armonía con la naturaleza, para el presente y futuras generaciones; promoviendo el uso socialmente justo y ambientalmente equilibrado del espacio y del suelo urbano, en condiciones seguras y con equidad entre los géneros; promulgar la legislación adecuada y establecer mecanismos y sanciones destinados a garantizar el pleno aprovechamiento del suelo urbano y de los inmuebles públicos y privados no edificados, no utilizados, subutilizados o no ocupados, debiendo prevalecer el interés social y cultural colectivo por encima del derecho individual de propiedad y los interés especulativos. Las plusvalías actualmente acaparadas por empresas inmobiliarias y particulares deben gestionarse en favor de programas sociales que garanticen protección e integración, de distribución de los recursos, de acceso a los servicios esenciales y de no-discriminación. (Foro Social de las Américas, 2012). Con lo anterior y focalizándolo al estado de Querétaro, se observa que éste presenta procesos de urbanización y metropolización acelerados desde la década de los ochenta, CONAPO pronostica que en el periodo 2010-2030, contará de 5 entre 1.75 y 2.30 millones de habitantes. Aunado a lo anterior, se presentan debilidades que ponen en riesgo la cohesión social, la gobernabilidad y el crecimiento económico, ya que la fuerte demanda habitacional y las debilidades anteriormente expuestas han generado un crecimiento urbano anárquico. Proliferan los centros comerciales e hipermegastores (cuya construcción se ha convertido asimismo en un gran negocio), generando como resultado que el suelo se vea como una forma ficticia de capital, forjando movimientos sociales urbanos de oposición a la gentrificación, a la destrucción del medio ambiente; el crecimiento vinculando al gasto inflacionario en el desarrollo inmobiliario y la inversión pública en carreteras, ferrocarriles y otros proyectos infraestructurales (Harvey). 2.1. Problema de Investigación La economía local en Querétaro ha florecido, creció en 8.1 por ciento, según datos oficiales. “La economía crece muy favorablemente, así que la gente tiene mayor poder adquisitivo”. Los sectores del retail y turismo componen casi el 19 por ciento del PIB del estado y son la segunda actividad económica, sobrepasados únicamente por la manufactura, que compone el 24 por ciento y lo cierto es que hay mucha demanda pero poco espacio disponible para aquellos minoristas ansiosos de aprovechar el potencial económico y poblacional de la ciudad. La mayor parte de los estimados 30 centros comerciales en la ciudad son centros vecinales sin tiendas anclas. Además, en muchos centros comerciales son propietarios y no arrendatarios, así que no cuentan con los recursos operacionales y de mantenimiento que pudiera proveer un solo propietario. Dentro de los centros comerciales más importantes de la ciudad se encuentran los siguientes: • Antea LifeStyle Center • Galerías Querétaro • Plaza Sendero • Plaza del Parque • Plaza Boulevares • Plaza las Americas • Plaza El Punto Queretaro Plaza del Parque, con 26 años, es uno de los centros más antiguos de la ciudad; es un mall condominio, pero que goza de una ubicación estratégica y la lealtad de sus clientes. Mientras que Plaza de las Américas, el centro comercial más antiguo de Querétaro, se remonta a 1980 y sus administradores aún expresan confianza en su ubicación. Entre los centros comerciales más nuevos están: Plaza 6 Sendero, Galerías Querétaro propiedad de Liverpool y recientemente Antea Lifestyle Center, un proyecto de uso mixto con un mall de 140,000 metros cuadrados. (Picó, 2012) Sin embargo obedece a intereses de inversionistas extranjeros, más que a necesidades de la población de la ciudad, la instalación de la plaza traerá como consecuencia desempleo y la expansión de la mancha urbana hacia el norte del municipio, además que la generación de empleos es una solución temporal debido a que “a largo plazo, no sé cómo vaya a resultar todo este desdoblamiento de la ciudad que se está provocando” declaró Imelda Gonzá le z. Recalcó que en la ciudad se encuentran opciones de plazas comerciales para diferentes estratos socioeconómicos de Querétaro, entre las que mencionó Plaza Galerías y Plaza Sendero. “La gente va a las plazas comerciales, no a comprar, sino a ver, pasear, llenar un tiempo supuestamente de ocio, pero el concepto de recreación y de cultura no está implícito dentro de estas grandes construcciones (…) se tornan como centros de socialización”, enfatizó González Gómez. Así mismo, la investigación “Metrópoli y desarrollo inmobiliario”, realizada por académicos de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales, dio como resultado que Querétaro no necesita más construcciones de centros comerciales. Algunos de los cambios que se generarán en la zona norte de la ciudad, en la que fue instalada Antea, es el aumento en los precios del suelo en esa zona y el aumento en la construcción de fraccionamientos. En palabras de Manuel Basaldúa Hernández: “Antea es una expresión de las posibilidades de crecimiento urbanístico que está teniendo Querétaro, pero también es una demostración de la ausencia de proyectos de planificación urbanística que exige una urbe que pueda ofrecerle las mejores condiciones a sus habitantes”. Este centro comercial está dirigido a la clase media y alta “con el propósito de traer las marcas más reconocidas y plantear en el imaginario que tenemos un toque cosmopolita y que nos estamos emparejando a las mejores ciudades del mundo, entonces más que tener un target económico fijo, está bien para poder elevar la etiqueta de la ciudad en ese sentido”. (Contreras, 2013) Los desarrolladores del proyecto son un consorcio conformado por, entre otros, Grupo Sordo Madaleno de la Ciudad de México, la empresa motriz de algunos de los proyectos retail más emblemáticos de México, entre ellos Antara Polanco, en Ciudad de México, y Andares, en Guadalajara. (Picó, 2012) 2.2. Objetivo general 7 Establecer el cambio de valor del suelo debido a la construcción del centro comercial Antea Lifestyle Center mediante el análisis de datos recolectados a partir de la fecha de anuncio de la construcción del centro comercial, hasta la conclusión de la misma, así como el efecto generado por la cantidad de cajones para estacionamientos requeridos para este tipo de mega centros. 2.3. Objetivos específicos • Llevar a cabo un análisis en relación a la oferta inmobiliaria a partir del 20 de abril de 2010 al 2014 en Jurica, Juriquilla y El Salitre.