Gemeinde Söchtenau Bebauungsplan Nr. 31 „Untershofen Mitte II
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Gemeinde Söchtenau Bebauungsplan Nr. 3 1 „ Untershofen Mitte II “ mit integriertem Grünordnungsplan Bedarfsprüfung neuer Siedlungsflächen für Wohnen 1. Gemeindedaten 1.1 Gemeindegliederung Die Gemeinde Söchtenau hat 36 Ortsteile: Aschau, Berg, Brand, Burg, Dingbuch, Eichen am Simssee, Eßbaum, Furtmühle, Grölking , Hafendorf, Haid, Hayng, Heumühle, Innthal, Könbarn, Krottenmühl, Lampersberg, Lohen, Oberthal, Osterfing, Rachelsberg, Reischach, Rins, Schürfmühle, Schwabering, Siferling, Söchtenau, Spöck, Stetten, Straß, Stucksdorf, Ullerting, Untershofen, Unterthal, Waldhof, Wilperting. 1.2 Lage Bundesland: Bayern Regierungsbezirk: Oberbayern Landkreis: Rosenheim Höhe: 480 m ü. NHN Fläche: 25,63 km² Die Gemeinde Söchtenau liegt im Alpenvorland, nördlich an den Simssee anschließend. Außerdem liegt die Gemeinde zwisch en den Städten Rosenheim (Oberzentrum) und Bad Endorf (mögliches Mittelzentrum) im Einflussbereich des großen Verdichtungsraums München. Sie ist überwiegend landwirtschaftlich strukturiert, kleinere bis mittlere Gewerbebetriebe sind ansässig. Gebietskate gorie nach LEP und Regionalplan Strukturkarte: Allgemeiner ländlicher Raum 1.3 Einwohnerentwicklung Die Einwohnerzahl beträgt nach dem Stand vom 30.06.2019 aktuell 2.663 Personen. Diese verteilen sich auf 2.562 ha Gemeindeflur in 36 Ortsteilen mit den Hauptorten Söchtenau (nördlicher Gemarkungsbereich), Schwabering und Untershofen (südlicher Gemarkungsbe reich). Entwicklung der Einwohnerzahlen der letzten 20 Jahre: 2800 2691 2663 2700 2627 2637 2647 2655 2600 2574 2500 2400 Jahr 2000 Jahr 2005 Jahr 2010 Jahr 2015 Jahr 2017 Jahr 2018 Jahr 2019 1.4 Nutzung der Gemeindeflur Nutzung der Gemeindeflur Sonstige Siedlungsflächen: Gewerbeflächen 4% 1% Wohnbaufläche Sonstige Fläche: 2% 3% Verkehrsfläche: 4% Wasserfläche: Landwirtschaftsfläche: 1% 57% Waldfläche: 28% 1.5 Haushaltsgröße Durchschnittliche Haushaltsgröße in Bayern: 2,03 Personen (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2017) 2. Bevölkerungsprognose Im gesamten Chiemgau ist in den nächsten Jahren ein sehr starker Bevölkerungszuwachs zu erkennen. Dies ist einerseits durch hohe Geburtenraten, aber auch durch beruflichen Zuzug in die wirtschaftlich wachsende Region zu begründen. Auch die sehr gute Verkehrsanbindung an die A 8 und A 93, welche die Städte München, Salzburg und Innsbruck, sowie die Länder Deutschland, Österreich und Italien verbindet, beeinflussen den Bevölkerungszuwachs in der Region. Ferner führt die Ent scheidung der Landesregierung Teile der Regierung von Oberbayern nach Rosenheim zu verlagern nochmals zu einer Verschärfung der angespannten Nachfrage in der Region. Hier werden sicherlich die umliegenden Gemeinden nochmals stärker gefordert sein Wohnraum anzubieten. Für den Landkreis Rosenheim ist laut Landesamt für Statistik eine Bevölkerungsentwicklung von 10 % und mehr (Spitzenwert) gegenüber dem Jahr 2031 zu erwarten. Die umliegenden Gemeinden Vogtareuth und Halfing rechnen mit einem Bevölkerungszuwac hs von bis zu 7,5 %, Prutting bis zu 10 % und Bad Endorf sogar mit mehr als 10 %. (Quelle: Beiträge zur Statistik - A182B2 201851 - Demographie Spiegel für Bayern bis 2037) Die Nachbargemeinden Bad Endorf, Prutting und Vogtareuth haben bereits in den letzten Jahren einen starken Druck an Bevölkerungszuwachs erlebt, der mit dem Bau von diversen Neubaugebieten bedient wurde. Die Gemeinde Söchtenau hat in den letzten Jahren kein e nennenswerten Neubaugebiete ausgewiesen. Die letzte Baulandausweisung war im Ortsteil Haid, welche rechtskräftig im Jahr 2013 wurde. Die Gemeinde Prutting hatte in der Vergangenheit die gleichen Einwohnerzahlen wie Söchtenau. Die Nachbargemeinde hat ste tig Neubaugebiete ausgewiesen und hat diese auch genehmigt bekommen. Hier ist Söchtenau wesentlich ressourcenschonender vorgegangen. Dies spiegelt sich in den oben dargestellten Einwohnerzahlen wider. Aus diesem Grund ist der angesetzte Wert für die Gemein de Söchtenau mit bis 2,5 % Bevölkerungszuwachs nicht realistisch zu sehen und vielmehr der Gesamteindruck aus der Region ausschlaggebend. Auch wir haben ei nen ähnlichen Nachfragedruck wie die umliegenden Gemeinden. Hauptsächlich aber aus der eigenen Bevölk erung. Derzeit liegen der Gemeinde insgesamt 73 Anfragen aus der Bevölkerung nach preisvergünstigten Wohnbauflächen (früher Einheimischengrund) vor. Größtenteils handelt es sich bei den Bewerbern um junge Familien. Anzumerken wäre, dass die Neubaugebiete u nd Wohnbauflächen noch nicht ausgeschrieben waren und somit nicht flächendeckend bekannt sind. Es handelt sich viel mehr um die Nachfrage der letzten Jahre, die nicht befriedigt wurde. N un werden wir durch die sparsame Vorgehensweise der Vergangenheit bei zukünftigen Entwicklungen abgestraft. Dies kann nicht im Sinne des Gesetzgebers sein. Das Planziel der Gemeinde ist das gleichmäßige Wachstum wie bei den umliegenden Gemeinden und Befriedigung der heimischen Nachfrage nach Baugrund. Als Tenor kann als Bev ölkerungsprognose ein Bevölkerungszuwachs von bis zu 7,5 % angenommen werden. 3 . Bestehende Flächenpotenziale in der Gemeinde Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan sind folgende Wohnbauflächen ausgewiesen, die nicht bebaut sind: Ortsteil Söchtenau, westlich Am Mühlbachweg Ortsteil Untershofen, östlich Mühlenstraße Bei den dargestellten Flächen scheiterte es in der Vergangenheit für eine Ausweisung von Wohnbauflächen an der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Daher kann hier mittel bis langfristig keine Entwicklung stattfinden In den letzten Jahren wurden diverse Bebauungsplanänderungsverfahre n eingeleitet um den Innenbereich weiter zu verdichten. Einerseits wurden Baulücken geschlossen, anderseits die bestehende Bebauung durch einen Ausbau der Dachgeschosse oder einen Anbau erweitert. Gebäudeleerstände sind in der kompletten Gemeinde Söchtena u sowohl in der Vergangenheit als auch in der Gegenwart nicht zu verzeichnen. Auch für die Zukunft rechnen wir nicht mit leerwerdenden Einfamilienhäusern älterer Menschen. Im ländlichen Raum wohnen bereits heute viele junge Menschen mit den Eltern zusammen . Häufig wird auch das Elternhaus übernommen und die Eltern soweit möglich gepflegt. Veraltete Bebauungspläne wurden Zug um Zug aktualisiert und auf den neuesten Rechtstand gebracht. Dabei wurden die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) nach BauNVO und die Wandhöhe angehoben und die Wohnungszahl erhöht, um eine bestmögliche Ausnutzung der B augrundstücke durch die Eigentümer zu gewährleisten. Von der Gemeinde wurden - um Flächen zu sparen - in mehreren Bebauungsplänen auch verdichtete Wohnformen (Doppelhäuser, etc.) zugelassen. Eine Vielzahl der bestehenden Baugebiete wurde in der Vergangenhe it im Einheimischenmodell erstellt. Die gemeindlichen Grundstücke sind seit einigen Jahren alle vergeben. Die nun noch vorhandenen Baulücken sind alle in Privatbesitz. Ein Verkauf oder eine Bebauung der Grundstücke scheitert e bisher an der Verkaufsbereitsc haft der Eigentümer. 4 . Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs Ziel ist primär eine Eigenentwicklung der Gemeinde zur Deckung eines inneren Siedlungsbedarfes. Hierdurch kann den aus den jeweiligen Ortsteilen stammenden Menschen die Möglichkeit gegeben wer den, am Heimatort zu siedeln. Ziel ist erst sekundär die Deckung eines Wohnraumbedarfs durch Zuzug. Vor dem Hintergrund der teils exorbitant steigenden Grundstücks - und Immobilienpreise insbesondere in Ballungsräumen zielen Einheimischenmodelle darauf ab, den weniger begüterten Mitgliedern der örtlichen Bevölkerung, insbesondere jungen ortsansässigen Familien, den Erwerb angemessenen Wohnraums in ihrer Heimatgemeinde zu ermöglichen. Auf diese Weise sollen eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur und der sozia le Zusammenhalt in der Gemeinde gewahrt bleiben und einer erzwungenen Abwanderung von Einheimischen entgegengewirkt werden. Die Gemeinde Söchtenau beabsichtigt aufgrund der unter Ziffer 2 genannten Punkte die zukünftigen Neubaugebiete im Einheimischenmodel l zu entwickeln. Der Gemeinde Söchtenau ist es wichtig, die nördlichen und südlichen Gemeindeteile gleich stark, aber auch kontrolliert wachsen zu lassen. Aus diesem Grund wurden sowohl im Norden, als auch im Süden der Gemeinde Neubaugebiete ausgewiesen. Geplante Neubaugebiete : Neubaugebiet Lampersberg - Ost 19 Wohnbaugrundstücke 38 Wohneinheiten Neubaugebiet Untershofen Mitte II 1 5 Wohnbaugrundstücke 31 Wohneinheiten Neubaugebiet Schwabering Ost 9 Wohnbaugrundstücke 20 Wohneinheiten Gesamt : 43 Wohnbaugrundstücke 89 Wohneinheiten Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße in Bayern mit 2,03 Personen ergibt dies einen Bevölkerungszuwachs von rund 181 Einwohner bis zum Zieljahr 2031 . Dies entspricht 6,8 % Bevölkerungszuwachs und liegt somit i m Rahmen der Bevölkerungsprognose (siehe Ziffer 2). Anzumerken wäre noch, dass nicht beabsichtigt ist, alle gemeindlichen Wohnbaugrundstücke sofort zu vergeben. Vielmehr soll die Vergabe stückweise für den Zeitraum bis zum Zieljahr 2031 realisiert werden. Das Verhältnis von 181 Einwohner mehr und somit rund 2844 Einwohner bis zum Jahr 2031 ist durchaus als verträglich für eine Gemeinde in unserer Größenordnung anzusehen. Mit der jetzigen Baulandausweisung soll die Bevölkerungseigenentwicklung der nächsten Jahre bedient werden. Grundstücksaufteilung aller Neubaugebiete nach Art der V e rwendung : Grundstücke für preisvergünstigtes Wohnbauland (früher Einheimischenbauland ) : 22 Baugrundstücke Frei veräußerliche Grundstücke der Gemeinde : 6 Baugrundstücke Frei veräußerliche Grundstücke der privaten Eigentümer : 1 5 Baugrundstücke Durch den Anteil an freiverkäuflichem Bauland ist eine ausgewogene Mischung von Einheimischen und Zuzug von auswärts gewährleistet. Gleichzeitig kann die Nachfrage an inneren Siedlungsbedarf befriedigt und einer Abwanderung von Einheimischen entgegengewirkt werden . .