Godkjenning Av Detaljreguleringsplan Skagen 3 Planid 20150003

GAULAR KOMMUNE Arkiv: FA-L12

Saksmappe: 18/2399 JournalpostID: 19/6556

Sakshandsamar: Helge Alme

Dato: 05.06.2019

Saksframlegg

Saksnr. utval Utval Møtedato 096/19 Formannskapet 13.06.2019 037/19 Kommunestyret 20.06.2019

Godkjenning av Detaljreguleringsplan Skagen 3 planID 20150003

Rådmannen si tilråding: Gaular formannskap/ kommunestyre godkjenner Detaljreguleringsplan Skagen 3 planID 20150003 med fylgjande endringar i føresegner jamfør §12 – 12 i plan og bygningslova.

Endringar i føresegnene:

Føresegn §2.7 får tillegg: Byggegrense mot fylkesveg 10m.

Føresegn 5.2 vert endra til: Område merka H220_1 på plankartet er gul sona etter T-1442. Bygg med støyfølsom bruk kan etablerast i gul sone på plankartet, krava til innandørs støynivå i teknisk forskrift skal ivaretakast.

13.06.2019 Formannskapet

Handsaming: Tilrådinga vart samrøystes vedteken.

FS-096/19 Vedtak:

Gaular formannskap/ kommunestyre godkjenner Detaljreguleringsplan Skagen 3 planID 20150003 med fylgjande endringar i føresegner jamfør §12 – 12 i plan og bygningslova.

Endringar i føresegnene:

Føresegn §2.7 får tillegg: Byggegrense mot fylkesveg 10m.

20.06.2019 Kommunestyret

Handsaming: Arild Horsevik, Britt Aarbergsbotten og Sølvi Søgnen erklærte seg ugilde i saka då Arild Horsevik er styreleiar og Britt Aarbergsbotten og Sølvi Søgnen er styremedlemmar i Skagen burettslag. Ordføraren stadfesta at dei er ugilde etter § 6 e). Kommunestyret slutta seg til dette. Kristian Brask Steinset og Hallgeir Tjønneland møtte som vara for Horsevik og Aarbergsbotten.

Formannskapet si tilråding vart samrøystes vedteken

KS-037/19 Vedtak:

Gaular kommunestyre godkjenner Detaljreguleringsplan Skagen 3 planID 20150003 med fylgjande endringar i føresegner jamfør §12 – 12 i plan og bygningslova.

Endringar i føresegnene:

Føresegn §2.7 får tillegg: Byggegrense mot fylkesveg 10m.

Vedlegg i saka: 18.02.2019 Detaljreguleringsplan Skagen 3 planID 1430-020150003. 173332 Utlegging på 1. gangs høyring 15.01.2019 1504 Planomtale med ROS-analyse 15.01.2019 173481 16.01.2019 1504 Plankart 16.01.2019 1-1000 (A2) 173535 17.01.2019 Føresegner Skagen 10.01.2019 173660 17.01.2019 Vedlegg 2, Utbygging Skagen - VA-rammeplan 173675 versjon03 med planteikning 15.01.2019 Vedlegg 3, NGI rapport - Sande sentrum - 173453 Faresonegrenser for skred (L)(151420) 10.10.2013 15.01.2019 Vedlegg 5, Rapport Kulturminneregistreing 173455 15.01.2019 Vedlegg 5,Kulturminnefagleg tilbakemelding 173456 15.01.2019 Vedlegg 6, Flaumsonekartlegging for Gaula i Gaular 173457 kommune 25.01.2019 Tiltaksplan - ny revidert plan 174392 25.01.2019 Masseavlagringsområde_Lengdeprofil 174393 25.01.2019 Masseavlagringsområde_Tverrprofil 0 til 15 174394 25.01.2019 Masseavlagringsområde_Tverrprofil 20 til 35 174395 25.01.2019 Oversiktskart_Tiltak 174396 25.01.2019 Skagekleiva - Skredsikring - Møtereferat 10.01.2019 174397 25.01.2019 Voll_lengdeprofil 174398 25.01.2019 Voll_Tverrprofil 0 30 174399 25.01.2019 Voll_Tverrprofil 35 50 174400 17.04.2019 Detaljreguleringsplan Skagen 3 plan ID 1430-2015003 - i 180876 Gaular kommune 10.04.2019 Fråsegn høyring - Gaular - 74/6 75/30 - Skagen 3 - 180420 omsorgsbustader - detaljregulering 10.04.2019 Svar - Utsending av Detaljreguleringsplan Skagen 3 180418 planID 1430-20150003 på offentleg ettersyn 15.05.2019 Merknader til detaljreguleringsplan Skagen 3 planID 180232 1430-20150003 08.04.2019 Detaljregulering Skagen 3 - ingen merknad 180190 15.05.2019 Detaljreguleringsplan Skagen 3 180180 04.04.2019 19_36291-2Uttale - Offentleg ettersyn av 180058 detaljreguleringsplan for Skagen 3 - PlanID 1430- 20150003 - Gaular kommune med vedlegg 26.03.2019 NVE si fråsegn - Offentleg ettersyn - 179420 Detaljreguleringsplan Skagen 3 - PlanID 1430-20150003 - Del av GBnr 75-30 mfl - Gaular kommune.PDF

Saksutgreiing: Flataker Landskap varsla 22.12.2015 oppstart av privat detaljreguleringsplan på vegne av Bustadstiftinga i Gaular. Bustadsstiftinga ynskjer å bygge fleire omsorgsbustader nord for Gaular sjukeheim. Reguleringsplanen legg til rette for 20 nye omsorgsbustader, parkeringsplasser, rasvoll og tekniske instalasjoner.

Planområdet ligg i kommunedelplanen for Sande 2009. I kommundleplanen er deler av planområdet merkt med restriksjonar, med teksten: område unnateke rettsverknad fordi tidlegare planar skal gjelde. Gjeldande reguleringsplan for den regulerte delen av planområdet er Sande nord frå 1987 med planID 1430-19870001.

Plangrensa er trekt litt lenger mot nord enn kommunedelplanen. NVE har utarbeid ein tiltaksplan for skredsikring av Skagekleiva og i Ny revidert plan datert 20.01.2019 er den planlagde skredvollen plassert lenger mot nord.

Gaular formannskap vedtok i FS – 026/19 å legge saka ut på offentleg høyring. Brev om høyring vart send til grunneigarar, naboar og offentlege instansar 19.02.2019. Varsel om offentleg ettersyn i avisa Firda og på kommunen sine heimesider og dokumenta låg ute på kommunehuset på Sande. Høyringsperiode 19.02.2019 – 08.04.2019.

Merknader til planframlegget:

Det var ni merknader til planen. Eit samandrag av merknadane er kommentert av rådmannen.

Sogn og fjordane fylkeskommune: 1. Godkjenner utan ytterlegare vilkår om ytterlegare arkeologiske undersøkingar av eldstad id 244782. Plankart og føresegneer er korrekt, og dei har ingen vesentlege kulturminnefaglege merknader til planen. 2. Overvatn. Det er viktig å ha ei god og forsvarleg handsamaming av overvatn for å unngå skade på byggverk, helse og miljø, og i tillegg nytte det som ein resurs. I føresegnene slår ein fast at VA-rammeplan skal leggast til grunn. Kommunen bør konkretisere føresegnene, og nytte anbefalingar og konklusjonar frå rammeplanen i utarbeiding av desse. Dei kjem med fleire døme på korleis dette kan løysast. 3. Parkeringsplass i planområdet har ei helling som gjer at alt overvatn frå den vil samle seg i området nedanfor. 4. Planen legg opp til nokre større takflater. På desse er det mogleg å etablere grøne tak, som kan hjelpe med avrenning, auke estetiske verdiar eller fungere som habitat for biologisk mangfald. 5. Oppmodar om å bruke føresegnene til at ein innanfor planområdet har uformelle møteplassar for buande og besøkande. Og meiner det kan være føremålsteneleg med eit mindre område for barn og unge.

Rådmannen sin kommentar:

1. Teke til vitande. 2. Overvatn skal handsamast etter VA-rammeplan som er utarbeid for planen. Prosjektering av VA i området skal skje med grunnlag i Kommunalteknisk VA norm for Gaular kommune. Sjølv om det er ynskjeleg med konkrete tiltak i planomtale og føresegner, er det vanskeleg å få til når takoverflate på bygg ikkje er bestemt. 3. Prosjektering av parkeringsplass vil ivareta overvatn og håndteringa av dette. 4. Teke til vitande. Er førebels ikkje vurdert i prosjektet. 5. Det er planlagd uformelle møteplassar ved dei nye omsorgsbustadane, og det er under utarbeiding plan for eksisterande området foran sjukeheimen. Eit mindre område for barn og unge blir vurdert som del av prosjektet av landskapsarkitekt og arkitekt.

Fylkesmannen i Vestland: 1. Dei meiner lokaliseringa er i strid med normalisering- og intergreringsnorma til Husbanken. Og ein må ikkje undervurdere den terapeutiske effekten eit godt og fungerande nabolag har for livskvaliteten vår, dette gjeld og for dei som skal bu i omsorgsbustader. 2. Målgruppa for omsorgsbustadane er ikkje opplyst. 3. Korleis har potensielle brukarar og pårørandde blitt involvert i planprosessen? Det er viktig at utbygginga er i tråd med kommunen/ statens bustadsosiale målsettingar. 4. I kommunedelplanen er det krav om vurdering av fortetting i og bruk av eksisterande offentlege byggeområder før området O1 blir regulert. Planomtalen viser ikkje at dette er gjort. 5. Det er ikkje knytt føresegner til området som er avsett til park o_GP1, medan det til byggeområde BOP2 står «Kvar bustad skal ha eit privat uteareal med gode kvalitetar og bra soltilhøve». 6. Minner på at universell utforming gjeld både tilrettelegging for brukarar med alergiar, rørslehemma, nedsatt syn, -høyrsel og –kognitive evner. 7. Kommunen er planstyremakt og har ansvar for å ivareta støyomsyn i arealplanlegginga si og må forsikre seg om at planføresegnene tek tilstrekkeleg støyomsyn. 8. Deler av arealet som er sett av til rassikring er LNF-område, og arealbruken vil såleis vera i strid med kommunedelplanen. Av omsyn til landbruksinteressene i området, rår me til å avgrensa omdisponering av dyrka mark til rassikringstiltak til det som er heilt nødvendig til formålet. Rådmannen sin kommentar: 1. Kommunen har dialog med Husbanken, og det planlagde byggeprosjektet vil kunne stette krava som Husbanken har i sin normalisering- og integreringsnorm. 2. Målgruppa til dei nye bustadane er eldre. 3. Brukar og pårørande organisasjonar har vore med i planprosessen og fått uttalt seg og hatt stor medverknad. Dei har gjeve gode tilbakemeldingar på byggjeprosjektet og plassering av bustadane, samt korleis ein har løyst å byggje bustadane. Samlokalisering vil skape godt fellesskap og gje tryggleik. Bustadane vil framstå i eit flott område. Fin og lett utsikt over Sande sentrum. 4. Altenative plasseringar har vore vurdert og forkasta. Det er lagt vekt på eksisterande gode bumiljø i området med nøgde brukarar, samt nærleik til sentrum på Sande. 5. Park o_GP1 er ein vidareføring av eksisterande reguleringsplan og det blir ikkje gjort endringar på dette området i den nye planen. På området BOP2 er det i prosjektet planlagt fylgjande: Halvparten av bustadane vil ha privat uteområde, men alle vil ha tilrettelate uteterrasse. Det er lagt stor vekt på uteområde og tilpassing av dette for alle brukarar. 6. Teke til vitande. 7. Føresegn 5.2 vert endra til: Område merka H220_1 på plankartet er gul sona etter T-1442. Bygg med støyfølsom bruk kan etablerast i gul sone på plankartet, krava til innandørs støynivå i teknisk forskrift skal ivaretakast. 8. Området for rassikring er utvida mot nord og inn i LNF-området. Dette er gjort av NVE i deira nye vurdering av rassikring for området. Sikringsvollen er flytta lenger nord og inn på areal som på Gårdskart https://gardskart.nibio.no/landbrukseiendom/1430/74/6/0 er klassifisert til innmarksbeite og produktiv skog. Mindre av den fulldyrka jorda vil bli brukt til rassikringstiltak.

Sunnfjord energi AS: Ingen merknad, ut over merknad til planstart. Rådmannen sin kommentar: Teke til vitande.

Statens vegvesen: 1. Må endre føresegner om byggegrense mot veg slik at det er samsvar mellom plankart og føresegner. Viser til e-post korrespondanse om byggegrense mot veg. 2. VA-rammeplan viser at potensiale for auka vassføring grunna større areal harde takflater og dei gjer merksam på at stikkrenne under fv. 610 er for liten og må utbetrast. Ber om dialog for endeleg løysing for overflatevatn og dimensjonering av stikkrenne under fv. 610 Rådmannen sin kommentar: 1. Føresegn §2.7 får tillegg: Byggegrense mot fylkesveg 10m. 2. Teke til vitande.

NVE: NVE planlegg ein leievoll som skal sikre arealet lengst vest mot skred. Denne vollen vil vere ein føresetnad for utbygging i vestre del av o_BOP1. Vi rår til at planområdet vert utvida og at leievollen vert innarbeidd i planen. Rådmannen sin kommentar: Teke til vitande, er politisk bestemt at område for leievoll i vest skal handsamast som eiga sak.

Ole Skagen gbnr. 74/5: 1. Har Skagekleiva som tilkomstveg. Han meiner det må sikrast god overgang/ avkøyring frå SKV5 og ut av planområdet, og vurdere å legge fast dekke heilt opp på flata for å unngå problem med grus på fast dekke. SKV5 kommunal veg som vert vedlikehalden av kommunen? 2. Bruke naturstein til murar slik det er i resten av Skagekleiva. 3. Har opplevd at vegen delvis eller heilt er blitt stengt grunna parkering i området SKV4 og 5. Skilte for å unngå dette. 4. Alt lys i planområdet må lyse inn i planområdet og ikkje ut. For eksempel ved at ein rettar lysarmatur på lysstolpar/veggar inn mot planområdet. 5. Grensa til planområdet kløyver grunnmuren til løa på gbnr. 74/6. For å ivareta lokal historie bør denne stå.

Rådmannen sin kommentar: 1. Overgangen mellom SKV5 og veg ut av planområdet vert god. Reguleringsplanarbeidet tek ikkje stillin til om det skal være fast dekke eller ikkje på vegen. Kommunen har ansvaret for vedlikehald av SKV5 til krysset med SKV6. 2. Val av murtype kjem i prosjekteringsfasen. 3. Det er planlagd ein auke i tal parkeringsplassar, og ein går ut frå at parkeringsproblemet vil være vekke. Skilting vil bli vurdert. 4. Eventuelle nye lys vil bli sett opp slik at dei lyser der dei skal. 5. Grunnmuren er ikkje i konflikt med planlagde tiltak.

Marit Klara Grindheim gbnr.74/6: 1. «Som grunneier av gnr/bnr 74/6 godtar jeg ikke Gaular kommune sin reguleringsplan på min eiendom. Vi fastholder vårt tidligere krav om at min eiendom skal fjernes fra reguleringskartet.» 2. Etter bygging av bustader i Skagekleiva på 1990 kom det påstander frå kommunalt tilsett om rasfare i området, kvifor kom ikkje desse påstandane fram før bygging? 3. «Vi ber kommunens landbruksavdeling kommentere «pkt 6 landbruk» der det står «området er bratt og til dels kupert og såleis ikke så godt egnet for landbruk med dagens driftsmetoder». De som skrev dette kan ikke ha vært på stedet. Vår innmark er ikke bratt og egner seg utmerket til landbruk med dagens driftsmetoder.» 4. Har hatt møter med kommunen/ bustadstiftinga der ein bla. har teke opp fylgjande: «Vi har i møtene diskutert muligheter for å bli enige slik at tiltaket med både nye omsorgsboliger og rasvollen kunne gjennomføres uten at ulempene for oss blir for store. Grenselinje langs bekk var f.eks. diskutert slik at de nye boligene kunne etableres uten at vi fikk grensen helt opp i tunet. Vi hadde gitt opp å kjempe mot selve rasvollen men ville ha ordentlig kompensert for ulempene med dette inklusiv tort og svie for sakens historikk som vi mener er helt og holdent kommunens ansvar. Innenfor slik grense ved bekken kunne også den nye parkeringen etableres. Det eneste som kom over bekken var i så fall snødeponi, oppstillingsplass for boss- spann samt anleggsvei til rasvollen og vei til boligene helt nederst på eiendommen vår.» «Deres hoved-tiltak kan utmerket godt realiseres innenfor slike grenser fikk vi forståelse av i møtene. Vi ble derfor svært overasket og ikke så lite forundret og skuffet da reguleringsplanen ble sendt ut på høring uten at en eneste ting som vi har diskutert i møtene er imøtekommet.» 5. Vil ellers bemerke at det synes å være en samrøre mellom bustadstiftinga og kommunen samt deres planleggere. Hvem er det som styrer og bestemmer i prosessen ? 6. Dere fjerner vår eiendom fra reguleringskartet. 7. Hvis dere trenger flere omsorgsboliger i kommunen og disse absolutt må ligge inntil sykehjemmet så tar dere i bruk de private rekkehusene som alt er bygget i Skagekleiva, konf redegjørelse over. Ved disse boligene er det også godt med parkeringsareal hvis dere trenger mer av dette. 8. Dersom dere ser behov for å ras-sikre den omsorgsbolig-rekken som ligger i ras- utsatt sone så gjør dere selvsagt det på egen grunn i Skagekleiva. Dette skulle dere gjort på 1990-tallet da boligene ble bygget. Hvis dere ikke får plass til nødvendig ras-sikring på egen grunn tar dere konsekvensen av deres tidligere feil og river den ras-utsatte husrekken. 9. Vi forstår forøvrig ikke hvorfor dere må bygge på god matjord i Gaular kommune all den tid der er så mye utmark og furuskog i kommunen som egner seg fint til byggeland. 10. Det er krav om at fordelene med planen skal være større enn ulempene den medfører dersom dere skal tvangskjøpe grunn. For planen dere holder på med nå er ulempene for landbruk og miljø for oss langt større enn fordelene dere vil ha av de ekstra parkeringsplassene, snødeponiet og oppstillingsplass for søppelspann. Anleggsveg til rasvollen kan dere også utmerket godt lage på annet sted enn der den er vist helt oppi tunet vårt.

Rådmannen sin kommentar:

1. Teke til vitande. 2. Gjeldande reguleringsplan for området vart vedteken av Gaular kommunestyre i 1987. Vurdering av rasfare var ikkje det same fokuset på då som no. Ein vart meir oppteken av det på 1990 talet. I dag er det krav til vurdering av rasfare. 3. Landbruksfagleg vurdering: «Jordbruksareal vert rekna som bratt, når arealet har ei helling mellom helling 1:5 og 1:3, samt når hellinga er brattare enn 1:3. Det vil likevel vere mogleg med maskinell drift på areal som er bratt, men det vert ytt ekstra tilskot fordi arealet er vanskelegare å drive. Gbnr. 74/6 har både dyrka jord som er bratte og dyrka jord som er flate, og difor rekna som lettstelt. Vi er difor samd med Grindheim i at jordbruksareala kan drivast maskinelt med traktor. Likevel, hovuddelen av den flate, lettstelte fulldyrka jorda, er i kommunedelplan for Sande sett av til offentlege bygg, kommunaltekniske anlegg. Etter ei grov oppmåling gjeld denne reguleringsplanen for gbnr. 74/6 sin del, om lag 3,7 dekar, som ligg utanfor kommunedelplan for Sande. Av dette er om lag 1,4 dekar fulldyrka jord, om lag 1,3 innmarksbeite, om lag 0,8 dekar produktiv skog og om lag 0,2 bebygd areal. I hovudsak er desse jordbruksareala bratte, dvs. helling mellom 1:5 og 1:3 eller brattere enn 1:3. Nedbygging av fulldyrka areal er ikkje ynskjeleg. Samstundes gjer dette det mogleg å realisere nye omsorgsbustader - som det er trong for – i eit område som allereie er bygd ut. Ved å samle slike offentlege funksjonar på ein stad, hindrar det nedbygging av dyrka jord ein annan stad. Sjølv om det er uheldig å nytte desse areala til anna enn landbruk, vurderer vi samfunnsnytten i dette tilfellet til å vere større enn omsynet til matjord.» 4. Plankart til reguleringsplan kan være vanskelig å forstå, og betydningen av dei ulike planflatene også. På plankartet er det ei plangrense som avgrenser området som skal regulerast, og ein kan ikkje regulere noko utanfor denne grensa. Kartet består av ulike planformål som alle har kvar sin farge, og eit topografisk kart ligg som gråtone på alle planflater. Gråtonekartet gjer det vanskelig å sjå høgdekoter, bekkar osv. Grunneigar har kome med ynskje om å bruke bekken som grense for dei store tiltaka (parkering og bygg). Medan dei har bedt om vurdere flytting av snødeponi og oppstillingsplass for boss-spann til anna plass i planområdet. Parkeringsplassen vert regulert inn med plassering rett vest for bekken slik det er ynskt! Dei andre ynskja har vore vurdert. Men den funksjonen dei skal ha mot dei nye omsorgsbustadane gjer at ein ikkje kan flytte dei så langt, og ein har ikkje funne annan plass til som er funksjonell for omsorgsbustadane. 5. Reguleringsplanen er det bustadstiftinga som står for. Deira plankonsulent har komme med eit framlegg til reguleringsplan. Dette er handsama av kommunen, som har komme med krav til endringar der planen ikkje har vore optimal ut frå kommunen sitt synspunkt. Det endelege planframlegget vert lagd fram for formannskapet der ein ber om å få legge det ut på offentleg høyring. Når dette er gjort er det kommunen som har ansvaret for den vidare planlegginga fram til planen vert vedteken i kommunestyet. 6. Teke til vitande 7. Teke til vitande 8. Teke til vitande. 9. Arealet er i kommunedelplanen for Sande 2009 avsett til framtidig offentlege bygg kommunaltekniske anlegg. Nærleiken til sjukeheimen gjev moglegheit til effektiv drift, samt avstanden til sentrum på Sande. 10. Teke til vitande.

Vurdering:

Framlegg til Detaljreguleringsplan Skagen 3 er godt, med unntak av nokre føresegner som må endrast. Dette gjeld føresegnene:

§2.7:

Føresegn §2.7 får tillegg: Byggegrense mot fylkesveg 10m.

§5.2:

Føresegn 5.2 vert endra til: Område merka H220_1 på plankartet er gul sona etter T- 1442. Bygg med støyfølsom bruk kan etablerast i gul sone på plankartet, krava til innandørs støynivå i teknisk forskrift skal ivaretakast.

Rådmannen vurderer at framlegg til Detaljreguleringsplan for Skagen 3 med endring av føresegner kan leggast fram for formannskap og kommunestyre for godkjenning.

Dag Ripe rådmann