Lugano Auswirkungen der Grossfusion auf den Wohungsmarkt
Stadt Lugano - Dicastero Pianificazione, Ambiente e Mobilità – Arch. Marco Hubeli, Direktor
Solothurn, 12.09.2013 Agglomerationsgemeinden
CITTÀ DI LUGANO
Lugano: die einzige Agglomeration der Schweiz als Teil einer europäischen Metropole
CITTÀ DI LUGANO Gemeindereform: von 94 auf 48 in 10 Jahren
CITTÀ DI LUGANO La Nuova Lugano
Anno Sezioni - Quartieri Abitanti km2
2003 Lugano, Castagnola e Brè 29'000 11.73
2004 1a aggregazione con i Comuni di Cureggia, Davesco-Soragno, Gandria, Pambio-Noranco, Pazzallo Pregassona e Viganello Totale 55'000 24.36 Incremento percentuale 190% 208%
2008 2a aggregazione con i Comuni di Barbengo, Carabbia e Villa Luganese Totale 58'000 32.09 Incremento percentuale 200% 274%
2013 3a aggregazione con i Comuni di Bogno, Cadro, Carona, Certara, Cimadera, Sonvico, Valcolla Totale 65'000 71.13 Incremento percentuale 224% 606%
CITTÀ DI LUGANO CITTÀ DI LUGANO CITTÀ DI LUGANO CITTÀ DI LUGANO CITTÀ DI LUGANO CITTÀ DI LUGANO Wohnungsmarkt Lugano
- Lugano: weiterhin eine attraktive Lage für Wohnungen und Arbeitsplätze - Es wird vieles in Stockwerkseigentum gebaut, weniger Mietwohnungen - Relativ wenig Bauland in der Zentrumsnähe - Verdichtungsmöglichkeit des Zentrums begrenzt - Relativ viele Reserven in den neuen fusionierten Quartiere (meist niedrigere Dichte, Verdichtung nur örtlich und bedingt sinnvoll – Mobilitätsprobleme) - In Stadtgebiet: Phänomen des Abbruchs und Neubau (von Mietwohnungen zu Stockwerkseigentum) - Konstanten Wachstum von Bevölkerung und Arbeitplätze - Wohnen in der Stadt immer weniger zugänglich für breite Schichten der Bevölkerung
Es Folgen: - Raumplanerische Herausforderungen (Bestand Baufläche am richtigen Ort, Verdichtung, weitere Aggregationen) - Massnahmen für Förderung der gemeinnütziger Wohnungen
CITTÀ DI LUGANO Wohnungspolitik in Lugano bis Heute
Direkte Massnahmen Bau von gemeinnutzige Wohnungen: - Anfang 1900: Sozialwohnungen Via Fusoni - 40-50 Jahren: Sozialwohnungen Via Trevano, - 60-75 Jahren: weitere Bauten und Kauf von Immobilien - 90 Jahren: Umbau Via Zurigo, Neubau Via Fusoni
Lugano Case popolari d’appartamenti Dolf Schnebli, Isidor Ryser 1966-1967
CITTÀ DI LUGANO Wohnungspolitik in Lugano bis Heute
Indirekte Massnahmen Massnahmen (Subventionen) zum Schutz und Hilfe der Mieter mit niedrigen Einkommen (kommunales Reglement).
Weitere Sozialmassnahmen auf Gemeindebene.
Seit einige Jahren (2005-2013): verschiedene parlamentarische Akte auf kantonale und kommunaler Ebene die eine Weitwerentwicklung der Wohnungspolitik, vor allem im gemeinnütziger Wohnungsbau verlangen.
CITTÀ DI LUGANO Volkinitiative « Für Wohnungen die für alle zugänglich sind»
Ziel Erhaltung und Förderung von Mietwohnungen die für die Mehrheit der Bevölkerung zugänglich sind (niedrige und mittlere Einkommen), sowie Förderung von Räumen für ökonomische und Soziale Aktivitäten zu mässigen Mietzinsen.
Instrumente Autonome kommunale Agentur (öffentlich-rechtlich) die in der Lage ist Liegenschaften zu kaufen, renovieren und neue zu bauen, sowie Unterstützung von privaten und öffenliche Initiativen die ähnliche Ziele verfolgen.
Mittel 10 Mio CHF Eigenkapital (die dank Kreditmarkt Investitionen für 100 Mio CHF generieren können) und 10 Mio CHF für die Unterstützung an Projekte von Dritten
CITTÀ DI LUGANO Untersuchungen über den Wohnungsmarkts
Kanton Tessin Kantonaler Wohnungsplan (1. Phase 2012): Planidea SA, Canobbio
Stadt Lugano Untersuchung über die Sozioökonomische Lage der Bevölkerung (2009): Tiresia, Pregassona Untersuchung über Wohnungsmarkt in Lugano (2011): Conim AG, Zug Wohnungsuntersuchung nach Volksinitiative (2013): Planidea SA, Canobbio
CITTÀ DI LUGANO Elemente des Wohnungsmarkts
Bestand an Wohnungen Alter der Bauten, Kosten Renovierungen, usw. Sozio- Mietzinse, Land, demografie Baukosten, usw. Veralterung, Grösse der Haushalte, usw. Bedarf an gemeinnützige und preisgünstige Wohnungen Raum- Sozio-familiäre entwicklung Situation Aus- und Einkommen, Einwanderungen, Fragmentierung der Mobilität, usw. Gesetzgebun Familien, usw. g WEG, WFG, usw.
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsbestand in Lugano Gebäude und Wohnungen (Quelle: Bundesamt für Statistik, REA): •10’931 Gebäude e 38’045 Wohnungen •4’798 Wohnungen sind nicht bewohnt oder nicht bewohnbar (13% des Totals) •3’385 Wohnungen sind Zweitwohnungen (10% der bewohnbare Wohnungen) •Von den 29’862 bewohnbare Wohnungen, sind 70% Mietwohnungen % 20% 40% 60% 80% 100%
In affitto 95% 2% 3% Mietwohnungen
Proprietà 84% 13% 4% per piani Stockwerkeigentum
Totale 78% 9% 13% Total
Erstwohnungen Zweitwohnungen Nicht bewohnt / nicht bewohnbar residenza primaria residenza secondaria non abitativa / non abitabile
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsbestand in Lugano Grösse und renovierungstand Erstwohnungen (Mietwohnungen)
Totale 37% 6% 24% 32% Edificio costruito prima del 1980 e rinnovato in seguito 5 o più locali 32% 8% 32% 26% Edificio costruito dopo il 1980 e rinnovato in seguito 4 locali 33% 6% 31% 29% Edificio costruito e rinnovato prima del 1980 3 locali 39% 6% 19% 35% Numerodilocali Edificio costruito dopo il 1980 e non rinnovato 2 locali 40% 5% 19% 35% Edificio costruito prima del 1980 e non rinnovato monolocale 43% 4% 10% 43%
0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: BA für Statistik, REA
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsbestand in Lugano Renovierungstand nach Quartiere Erstwohnungen (Mietwohnungen) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Aldesago Besso: 52% nicht renoviert (Mittel 32%) Barbengo Besso Bogno Brè Edificio costruito prima del Breganzona 1980 e rinnovato in seguito Cadro Caprino Carabbia Edificio costruito dopo il Carona 1980 e rinnovato in seguito Cassarate Castagnola Centro Edificio costruito e rinnovato prima del 1980 Certara Cimadera Cureggia Molino Nuovo: 40% nicht renoviert (Mittel 32%) Edificio costruito dopo il Davesco-Soragno 1980 e non rinnovato Gandria Loreto Molino Nuovo Edificio costruito prima del Pambio-Noranco 1980 e non rinnovato Pazzallo Pregassona Sonvico Valcolla Viganello Villa Luganese Quelle: BA für Statistik, REA
CITTÀ DI LUGANO Elemente des wohnungsmarktes: Mietkosten Costo dell'affitto netto mensile secondo il quartiere (in CHF) 1'800
1'600
1'400
1'200
1'000
800
600
400
200
1'486 1'188 1'256 1'367 1'230 1'343 1'391 1'187 1'161 1'100 1'110 1'225 1'214 1'234 1'254 1'215 1'169 1'338 1'274 1'280 1'232 1'223 0
2010 2011 Molino Nuovo unter der Mittel der Stadt Besso, Breganzona, Pregassona e Viganello (+ Loreto) in der Mittel Centro, Cassarate und die Kronennquartiere über der Mittel Niedrige Schwankung von einen Jahr zum anderen Quelle: BA für Statistik, Strukturuntersuchung 2011
CITTÀ DI LUGANO Elemente des wohnungsmarktes: Mietkosten Affitto mensile secondo il n. di locali, in % Lugano Ticino CH 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Monolocale 18 76 6 1 699.- 688.- 743.-
2 locali 2 60 35 21 1024.- 911.- 1’026.-
3 locali 2 28 57 11 11 1230.- 1’127.- 1’242.-
4 locali 13 48 26 8 5 1’465.- 1’356.- 1’506.-
5 o più locali 4 27 33 21 16 1940.- - -
Totale 2 32 45 14 4 3 1’224.- 1’142.- 1’306.-
< 500 CHF 500-1000 CHF 1000-1500 CHF 1500-2000 CHF 2000-2500 CHF > 2500 CHF
62 % der 2-Zimmer Wohnungen kostet weniger als 1000.- 61 % der 4-Zimmer Wohnungen kostet weniger als1500.- Mietzinse teurer als Rest des Kantons Tessin, aber fast gleich wie schweizer Mittelwerte
Quelle: BA für Statistik, Strukturuntersuchung 2011
CITTÀ DI LUGANO Mietkosten
Mietzinse nach Grösse der haushalte und Anzahl Räume
2200
2000
1800
1600
1400 In gleichen 1200 Wohnungen, 1000 ältere Leuten zahlen 800 durchscnittlich 150/200.- 600 Monolocale 2 locali 3 locali 4 locali 5 o più locali weniger.
singolo o coppia (25-64 anni) singolo o coppia (65 anni e più) Famiglia (almeno una persona con meno di 25 anni e una con più di 25-64 anni)
Quelle: BA für Statistik, Strukturuntersuchung 2011
CITTÀ DI LUGANO Landkosten Evoluzione dei prezzi medi dei terreni a Lugano, secondo destinazione a Piano regolatore CHF 2'200
CHF 2'000
CHF 1'800
CHF 1'600
CHF 1'400
CHF 1'200
CHF 1'000
CHF 800
CHF 600
CHF 400
CHF 200
CHF - 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
R1, R2 R3 R4 R5 e più
Starke Zuhname ab 2007 Quelle: Statistik der Immobilientransaktionen, Ustat, Giubiasco
CITTÀ DI LUGANO Ein- und Auswanderungen Movimenti migratori da e per Lugano (1991 - 2011) 5'000 Quelle: UST, STAT-TAB
4'500
4'000
3'500
3'000
2'500
2'000
1'500
1'000
500
0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Partenze internazionali Arrivi internazionali Partenze intercantonali Arrivi intercantonali
Partenze intercomunali Arrivi intercomunali Partenze totali Arrivi totali Nettozuwanderung positiv, aber seit 2007 Einwanderungen international und Auswanderungen regional Auswanderungen (2005-2009) nach: Capriasca, Comano, Cadro, Agno, Massagno, Mezzovico-Vira, Caslano, Torricella-Taverne, ecc.
CITTÀ DI LUGANO Belegungsquote der Wohnungen
Grösse der Haushalte Lugano, Juni 2013
Numero di persone % delle % degli per alloggio persone alloggi no 2.13 70.3% 68.0% Proprietà Fonte: Città di Lugano sì 1.92 29.7% 32.0% per piani Totale 2.06 100.0% 100.0%
Durchschnittlich in Lugano wohnen 2,06 Personen pro Wohnung (Prozent verringert sich in Stockwerkseigentum)
Durchschitt Kanton Tessin im 2010: 2,17 Personen) In Lugano 45 % der Haushalte sind Single (Tessin: 37%)
CITTÀ DI LUGANO Einkommen nach Residenzquartier
Musterbevölkerung, Haushalte: Verteilung des mittleren Gesamteinkommen pro Haushalt Nach Quartiere, n = 21’273. Quelle: DCC und Stadt Lugano. Verarbeitung Tiresia
Einkommen durchschnittlich: CHF 99’000.- Grosse Differenzen in den verschiedenen Quartieren
CITTÀ DI LUGANO Demographische Entwicklung La popolazione del Ticino per classi di età 2008 - 2040 140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0 0-19 20-39 40-64 65-79 80 o più
2008 2025 2040
Hoher Zuwachs von älteren Leuten Quelle: USTAT, Giubiasco
CITTÀ DI LUGANO Bestand der gemeinnutzige Wohnungen in Lugano
2012 in Lugano ca. 950 Mietwohnungen subventioniert nach Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, 1974): 5% des gesamten Mietwohnungbestandes. Diese Subventionen werden progressiv auslaufen (innert 7 Jahren die kantonalen, innert 13 Jahren die vom Bund). Die Stadt Lugano besitzt heute 342 gemeinnutzige Wohnungen (1,7% des Mietwohnungbestandes. Weiter sind noch 709 Mietwohnungen der Pensionskasse der Stadt Lugano (CPCL) zu erwähnen: mehrheitlich ebenfalls zu mässige Mietzinse. In Lugano gibt es sehr wenige Baugenossenschaften und Stiftungen die den gemeinnutzigen Wohnungsbau fördern. Es gibt kein regionaler Verband solcher Genossenschaften.
Alloggi abitativi della Città di Lugano Alloggi abitativi della CPCL a Lugano
8% 4% 3% 4%
26% 23% 26% 26%
36% 44%
1 locale 2 locali 3 locali 4 locali 5 e più locali 1 locale 2 locali 3 locali 4 locali 5 e oltre
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsmarkt in Lugano Zusammenfassung: Fakten und Trend
Sektor Fakten/Trend Kosten Mietzinse: Die effektive laufende Mietzinse sind deutlich unter den Mietzinsen auf dem Markt (Unterschied: 30-40%). Je mehr eine Wohnung neu (oder renoviert ist), desto höher ist der Mietzins. Je länger ein Mieter in der selben Wohnung wohnt, desto tiefer ist der Mietzins. Landpreis: Verdoppelung in den letzten 10 Jahren Baukosten: 30% Zunahme in den letzten 13 Jahren Energie: hohe Preiszunahme (insbesondere heizoel) Wohnungs- Bauten/Wohnungen: weitgehend veraltet mit grossen Unterschieden zwischen den Quartieren. bestand Viele grossflächige Wohnungen von wenige Mieter besetzt. Mieteranteil in den zentralsten Quartieren: über 80% Umbau/Renovierung: rechtliche Schwierigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter. Sehr oft nimmt man den einfachster Weg: Kündigung des Mietvertrages und neuer Vertrag nach Umbau, mit erhöhtem Mietzins.
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsmarkt in Lugano Zusammenfassung: Fakten und Trend
Sektor Fakten und Trend Sozio- Bevölkerung: Zunahme der älteren Leuten. Einwanderungssaldo positiv, aber Einwanderung demographische international und Auswanderungen regional Situation Haushalte: verringerung der Personen pro Haushalt, Vergrösserung der Wohnfläche pro Person
Sozio- familäre Zunahme der Scheidungen, Teilung der Familien (Verdoppelung der Kosten) Situation Zunahme der Alleinerziehende
Raumentwicklung Sub-/periurbanisation/Verstreuung: Zunahme der Auswanderung in der Umgebung (Peripherie) Raumplanung Mobilität: Zunahme des Bedarfs an Mobilität
Gesetzgebung WEG (1974): Auslaufen der Subventionen WFG (2003): Zugang an Subventionen in Tessin heute schwierig, da wenige Genossenschaften
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsmarkt in Lugano Zusammenfassung: Fakten und Trend
Heute ist die Lage in Lugano (noch) nicht alarmierend; viele Indikatoren zeigen trotzdem schon mittelfristig eine Wohnungsnot am Horizont, insbesondere im Bereich der gemeinnutzigen Wohnungen. Die Grossfusion hat die generelle Lage und die Trends nicht verbessert. Die relative Grösse der Stadt und die vielfältigen versträuten Strukturen (Zentrum, Umgebung, Dörfer, Ortskerne) verlangt städtebaulichen Lösungsansätze die von der Wohnungspolitik beinflusst werden müssen (Mobilität/Infrastrukturen). Für die Erhaltung des Angebots an gemeinnützigen Wohnungen ist die Erhaltung und sorgfältige Renovierung der bestehende Wohnungsbestandes, die heute zugängliche Mietzinse haben, entscheidend. Die Struktur der Gesellschaft und der Haushälte ist im Umwandlung: wohnpolitische Lösungsansätze müssen dementsprechend reagiren. Das heutige Angebot an Wohnungen entspricht nicht mehr den Bedürfnissen der Nachfrage. Z. Bsp. 45% der Bevölkerung ist single, aber nur 25% der Mietwohnungen sind 1- oder 2-Zimmerwohnungen.
CITTÀ DI LUGANO Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in Lugano: wie weiter?
• Schaffung einer öffentlich-rechtlicher Agentur (wie von Volksinitiative verlangt) • Amt der Stadt, in der Verwaltung integriert, die Baugenossenschaften, oder private und öffentliche Initiativen unterstützt (Bsp. Zürich, Genf, usw.) • Wohnungsbaukreditanstalt für Förderung von gemeinnütziger Wohnungsbau, Raumentwicklung und Umwelt (Bsp. Hamburg) • Schaffung einer Stiftung oder einer Baugenossenschaft der Stadt (Bsp. Zürich, Luzern, Winterthur, Genf, usw.) • Mitbeziehung der Stadt in bestehende Immobilienfonds die ähnliche Ziele verfolgen. • Planerische, gesetzliche und steuerliche Massnahmen die die privaten Investitionen im Bereich der gemeinnütziger Wohnungsbau stimuliern und unterstützen. • Soziale Massnahmen. • Usw... CITTÀ DI LUGANO Danke für Ihre Aufmerksamkeit
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