Marché bureaux Ile De France – Synthèse année 2014

Mars 2015

LE MARCHE DE LA LOCATION DE BUREAUX p.2 LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT EN France p.6 LES TENDANCES 2015 p.8

1 FACILIA est une marque de la S.A.R.L ACE Cie au capital de 9000 € - SIRET 499 190 718 00019 www.facilia.fr - 180 rue Galliéni 92100 Boulogne Billancourt. Tél : 09 81 32 88 24 – 06 22 51 38 10

 LE MARCHE DE LA LOCATION DE BUREAUX

CHIFFRES CLES

2 MILLIONS DE M² DE BUREAUX LOUES OU VENDUS EN ILE-DE –FRANCE 1 600 000 M² A ET DANS LES HAUTS DE SEINE. LE MARCHE DE LA VENTE REPRESENTE MOINS DE 5 % (-30% PAR RAPPORT A 2013). LES VALEURS SONT ELEVEES  PEU D’OFFRES 63 TRANSACTIONS > A 5 000 M² (+20% PAR RAPPORT A 2013) ; 3 > A 40 000 M² 50% DES SURFACES LOUEES > 5000 M² ONT ETE PRE COMMERCIALISES L’ASSOUPLISSEMENT DES OCATIVES POURRAIT METTRE UN TERME A LA RENEGOCIATION DES BAUX

Les immeubles de bureaux neufs en sous-offre pour les surfaces < 5 000 m². Le marché de la vente à utilisateur est très compliqué, il reste très demandeur. L’offre est rare et obsolète  la demande est très soutenue. Pour ce qui concerne les surfaces de > 5000 m² elles sont en augmentation de 20% par rapport à 2013. Elles représentent environ 60 locations et ventes, dont 3 > à 40 000 m² De 5 000 à 20 000 m² le volume loué est de 480 000 m² L’offre neuve ou restructurée, comme nous l’avions indiqué l’année dernière, tend à se raréfier.

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LOYER IDF 2014 (€/m²/an/ht/hc)

506 € 420 € 386 € 396 € 312 € 260 €

Paris QCA Paris Centre Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest hors Ouest QCA

LA DEFENSE SE FAIT REMARQUER EN 2014 :

A l’évidence les résultats médiocres de La Défense en 2013 ne pouvaient pas se reproduire. Les tours neuves, « dernière génération » offrent un niveau de technicité élevé et des loyers devenus attractifs. Transactions 2014 : 236 000 m² => + 122% de progression (106 000 m2 loués en 2013). 13 transactions > 5 000 m² La qualité de l’offre proposée ces dernières années à été un facteur motivant les entreprises. Elles n’ont pas hésité à se délocaliser de Paris afin d’offrir à leurs salariés des bureaux « dernière génération » en gardant à l’esprit la proximité des transports en commun…et en réalisant des économies.

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PRINCIPALES TRANSACTIONS REALISEES A LA DEFENSE > 5 000 m² PRENEUR IMMEUBLE SURFACE COMPAGNIE DE SAINT GOBAIN Lvraison future 49 000 m² KPMG 40 468 m² AXA REAL ESTATE INVESTMENT MANAGERS FRANCE 25 000 m² HSBC FRANCE Coeur Défense 15 000 m² THALES (SIEGE) Carpe Diem 10 245 m² EURONEXT PARIS SA Praetorium 10 000 m² ELIS 10 000 m² L'AIR LIQUIDE SA (SIEGE) Tour Eqho 9 955 m² MINISTERE DE L'INTERIEUR 9 211 m² SOPRA STERIA GROUP Tour Manhattan 8 800 m² DALKIA FRANCE Tour Europe 8 324 m² CAPGEMINI - CAP GEMINI SA 7 400 m² EY 6 964 m² TARKETT FRANCE Tour Initiale 6 558 m² VINCI PARK Ile-de-France 6 124 m² BANQUE DE FRANCE Tour Eqho 5 616 m² GALDERMA INTERNATIONAL Tour Europlaza 4 825 m² TOTAL SA (SIEGE) Eureka 4 000 m² UNION DE BANQUES ARABES ET FRANCAISES - UBAF Eqho 3 724 m²

SUR LA BOUCLE SUD (ISSY LES MOULINEAUX ET BOULOGNE)

PRINCIPALES TRANSACTIONS > 2000 m² A BOULOGNE ET ISSY LES Mx PRENEUR IMMEUBLE VILLE SURFACE SOLOCAL GROUP Citylights Boulogne-Billancourt 32 700 m² LA BANQUE POSTALE Bords de Seine 2 Issy-les-Moulineaux 14 113 m² ALDEBARAN ROBOTICS Nouvel Air Issy-les-Moulineaux 12 000 m² VINCI IMMOBILIER In Situ Boulogne-Billancourt 6 070 m² ALCATEL LUCENT FRANCE Le Prisme Boulogne-Billancourt 5 000 m² CARREFOUR PROPERTY FRANCE Ardeko Boulogne-Billancourt 4 360 m² AMGEN SAS Arcs de Seine Boulogne-Billancourt 2 800 m² WITHINGS Le Renan Issy-les-Moulineaux 2 368 m² ELIOTE Boulogne-Billancourt 2 117 m² BISNODE FRANCE Eqwater Issy-les-Moulineaux 2 086 m² WARGAMING EUROPE Tour Horizons Boulogne-Billancourt 2 057 m²

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RESTE SECTEUR OUEST

PRINCIPALES TRANSACTIONS > 5000 m² RESTE IDF PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE L'OREAL Ecowest Levallois-Perret 38 600 m² L'OREAL So Ouest Plaza Levallois-Perret 30 000 m² AXA REAL ESTATE Tour Majunga 25 000 m² INFOPRO DIGITAL Antony 17 000 m² FROMAGERIES BEL Le BoMA Suresnes 16 500 m² PSA PEUGEOT CITROEN SA Art & Fact 2.0 Rueil-Malmaison 16 200 m² GEODIS Espace Seine Levallois-Perret 15 000 m² GROUPE HENNER HOLDING Neuilly-sur-Seine 12 800 m² CS SYSTEMES D'INFORMATION Le 22 Galilée Le Plessis-Robinson 12 300 m² WEBEDIA Le Libertis Levallois-Perret 12 000 m² SOLETANCHE FREYSSINET Eko Rueil-Malmaison 12 000 m² MINISTERE DE L'INTERIEUR Asnières-sur-Seine 10 391 m² INGEROP Green Office Rueil-Malmaison 10 000 m² NEOPOST SA Résonance Bagneux 7 352 m² EXAPAQ Gennevilliers 7 000 m² TARKETT FRANCE Tour Initiale Puteaux 6 558 m² VINCI PARK Ile-de-France Puteaux 6 124 m² ORANGINA SCHWEPPES FRANCE New Time Neuilly-sur-Seine 6 000 m² GEODIS Cap West Clichy 5 400 m² AMERICAN EXPRESS VOYAGES Green Office Rueil-Malmaison 5 337 m² FULLSIX FRANCE Place de Seine Levallois-Perret 5 000 m²

PARIS

PRINCIPALES TRANSACTIONS > 5000 m² RESTE IDF PRENEUR IMMEUBLE ARROND. SURFACE SMABTP 75015 35 000 m² BNP PARIBAS Mac 19 75019 27 000 m² MUTUELLE GENERALE - MG Pushed Slab 75013 12 224 m² RICHEMONT HOLDING FRANCE 75009 12 000 m² WOLTERS KLUWER FRANCE Colisée IV 75017 10 838 m² CITIZENM PARIS CDG OPERATIONS Tour Gamma D 75012 10 500 m² BAKER & MC KENZIE 75008 8 500 m² TNS - TAYLOR NELSON SOFRES Cap 14 75014 8 400 m² MINISTERE AFFAIRES SOCIALES SANTE 75015 8 000 m² SODIAAL UNION Primopéra 75009 7 800 m² GENERALI FRANCE 75009 7 600 m² FAST RETAILING FRANCE 75001 7 495 m² GIE AUXIA GESTION Pushed Slab 75013 5 114 m²

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 LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

RESULTATS 2014 = 22 MD € (ANNEES RECORD 2006 ET 2007 = 25 ET 27 MD €) + 36% DE PROGRESSION EN UNE ANNEE. 3 OPERATIONS > A 1 MD D’€ ONT ETE REALISEES (18% DU MARCHE). IMMEUBLE CŒUR DEFENSE (180 000 M² DE BUREAUX) A LA DEFENSE = 2,1 MD € UN ENSEMBLE DE GALERIES COMMERCIALES EN EUROPE UN ENSEMBLE DE BUREAUX ET COMMERCES VENDUS PAR LA SOCIETE RISANAMENTO

INVESTISSEMENTS > A 15 000 M² INVESTISSEUR IMMEUBLE ADRESSE CP VILLE SURFACE ALTAREA COGEDIM 87 rue de Richelieu 75002 Paris 33 500 m² SOCIETE FONCIERE LYONNAISE 4-8 rue Condorcet 75009 Paris 25 000 m² THE BLACKSTONE GROUP Seine Office 26 rue Villiot 75012 Paris 23 600 m² DTZ INVESTORS A9B Avenue Pierre Mendès 75013 Paris 23 000 m² SGAM AG2R LA MONDIALE Season ZAC Clichy Batignolles 75017 Paris 22 330 m² PRIMONIAL REAL ESTATE Grand Seine 21 quai d'Austerlitz 75013 Paris 22 177 m² CARVAL INVESTORS FRANCE 94 avenue Gambetta 75020 Paris 22 000 m² OXFORD PROPERTIES 92 avenue de France 75013 Paris 21 835 m² PRENEUR NON COMMUNIQUE Grand Seine 21 quai d'Austerlitz 75013 Paris 21 599 m² OXFORD PROPERTIES 32 Blanche 32 rue Blanche 75009 Paris 21 125 m² IGIS ASSET MANAGEMENT 54-56 rue La Boétie 75008 Paris 21 023 m² BLACKROCK INVEST MANAGEMENT LIMITEDL'Ilot des Mariniers 208-216 rue Raymond 75014 Paris 20 000 m² EUROSIC 15 rue de Laborde 75008 Paris 17 000 m² SGAM AG2R LA MONDIALE Haussmann Trinité 44-48 rue de Châteaud 75009 Paris 16 000 m²

REPARTITION PAR TAILLE D'INVESTISSEMENTS TAILLE INVESTISSEMENT VOLUME TOTAL INVESTI < à 50 M€ 17% 3,5 Md € 50 à 100 M€ 13% 2,7 Md €

Les liquidités sont très importantes ; fonds propres conséquent. L’effet de levier utilisé auparavant est devenu très rare. Les investissements se sont orientés à 70% sur des bureaux, 24% sur des commerces

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75% des investissements sont réalisés en Île-de-France Evolution majeure intervient en 2014 : les investisseurs se sont rendu compte que le maintien des valeurs locatives élevées par le jeu des franchises de loyer n’avait plus de sens. Il faudra donc se préparer à un « affichage » des valeurs réelles des loyers… La loi Pinel encadrant les rapports entre propriétaires et locataires va peser sur la rentabilité des investisseurs. Citons en particulier : la durée d’engagement des baux et la nature des charges et taxes récupérables …

Qui sont les investisseurs ? Pour 1/3 se sont les fonds d’investissement Viennent ensuite les compagnies d’assurance (OPCI/SCPI) à hauteur de 28%, les sociétés foncières avec 28% et seulement 2% pour les fonds souverains. Nationalité des investisseurs :

o 62% sont Français o 14% sont Américains o 11% sont Européens o 6% sont moyen-orientaux

Taux de rendement de l’immobilier d’entreprise :

La prime de risque, pour ce qui concerne l’immobilier d’entreprise,reste très intéressante par rapport aux rendements des valeurs mobilières. Taux d’intérêts pratiqués à Paris et IDF sur des actifs de très grande qualité :

o Paris Quarter Central des Affaires 4% o Croissant Ouest (Issy les Mx à Levallois) 4,75% ère o 1 Couronne 5,5% o Métropoles régionales 5,5 à 8% En 2014 la demande est restée très forte. Le nombre d’actifs disponibles à la vente ne permet pas de satisfaire les investisseurs. C’est essentiellement pour cette raison qu’ils se sont tournés vers de nouveaux actifs : la reconversion d’immeubles de bureaux obsolètes en hôtel. Force est de constater que les liquidités restent encore nombreuses…de nombreux investisseurs ont des objectifs d’un minimum de 300 M €/an à acquérir !

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 CONCLUSIONS ET TENDANCES 2015

BONNE PERFORMANCE DU MARCHE EN 2014 RETOUR DE TRANSACTIONS DE GRANDE TAILLE DES UTILISATEURS AU FAIT DU MARCHE ET QUI SAURONT BENEFICIER DES OFFRES NEUVES RESTANT DISPONIBLES OFFRE NEUVE TENDANT A SE RAREFIER EN 2015 ET 2016. LES CHOIX SE PORTERONT SUR DES PRECOMMERCIALISATION LIVRABLES EN 2017/2018 OFFRE TRES IMPORTANTE EN 2NDE MAIN SELON LES SECTEURS GEOGRAPHIQUES (FAIBLE A PARIS A ABONDANTE EN 2NDE COURONNE). LES PROJETS DE TRANSPORT INTEGRES DANS LE GRAND PARIS SERONT A CONSIDERER DANS UN AVENIR PROCHE (OUVERTURE DE LA LIGNE 15 SUD PREVUE EN 2020 – 36 GARES ET AUTANT DE PROJETS DE BUREAUX POTENTIELS). LOYERS ECONOMIQUES A LA BAISSE EN 2014…VALEURS FACIALES EN DIMINUTION. COMPTE TENU DES « BONNES AFFAIRES » A REALISER SUR DES OPERATIONS NEUVES, RESTRUCTUREES OU RENOVEES, LE VOLUME DES RENEGOCIATIONS DE BAUX DEVRAIT SE REDUIRE CONSIDERABLEMENT…SAUF A CE QUE LES BAILLEURS SOIENT ENCLINS A CONCEDER DES CONDITIONS FINANCIERES ENCORE PLUS ATTRACTIVES QUE CES DERNIERES ANNEES.

Point essentiel et déterminant :

Chaque marché à ses spécificités, la négociation est différente pour 100 m² à Paris dans le Quartier Central des Affaires que pour 1000 m² à Massy Palaiseau avec une durée d’engagement ferme. La connaissance des marchés reste primordial (niveaux de l’offre, loyers pratiqués, volume de transaction, délai d’absorption du stock…) pour réaliser le maximum d’objectifs fixés par la stratégie immobilière des utilisateurs.

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IMMOBILIER D’ENTREPRISE

AUDIT - MISSION - RECHERCHE - INTERNALISATION

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