Göteborgs framtida handel Konsekvenser av ett upplevelsecentrum i Evenemangsstaden
HUI på uppdrag av Fastighetsägarna GFR │ hui.se│ 2020/01/30 Innehåll 01 Sammanfattning 02 Mål, syfte och bakgrund 03 Detaljhandelns transformation och utmaningar 04 Göteborgs detaljhandel idag och imorgon 05 Marknadsområden och köpkraft 06 Omsättningsantaganden 07 Konsekvensanalys 08 Riskbedömningar av olika alternativ 09 Slutsatser och rekommendationer
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 2 01 │ Sammanfattning
3 01│Sammanfattning av rapporten
HUI har genomfört en analys av hur handeln i Göteborgs stadskärna skulle påverkas av en etablering av ett upplevelsecentrum i evenemangsområdet. Analysen visar att upplevelsecentrumet skulle innebära stora risker för den redan utmanade stadskärnan, särskilt inom beklädnadsbranschen.
BAKGRUND ANALYS KONSEKVENSER FÖR GÖTEBORGS STAD
E-handeln tar en väsentligt större del av handelns Rapporten delar in Göteborgsregionen i fem De nya konsumtionsprognoserna och faktumet att tillväxt än tidigare prognoser visat. Detta innebär marknadsområden. I det största marknadsområdet branschen genomgår snabba förändringar skapar ett många nya spelregler och hårdare konkurrens för fysisk väntas köpkraften i fysisk handel öka med 15,4 behov av att uppdatera stadens handelsutredningar handel. miljarder kronor, motsvarande 24 procent, fram till år och revidera dessa regelbundet. Planer på ny, storskalig 2033. Beklädnadsbranschen väntas öka med endast 2 etablering av handel bör ses över. Trots att handeln i Göteborgs stadskärna går bättre än procent. riksgenomsnittet har beklädnadsbranschen stora Rapporten behandlar fyra alternativa storlekar på För att Göteborg även i framtiden ska kunna ha en utmaningar redan idag. köpcentrum, med fokus på ett upplevelsecentrum om attraktiv och levande stadskärna bör fokus ligga på att 80 000 kvadratmeter och dess konsekvenser för förnya, förtäta och klustra handel i tydliga stråk med I Göteborgsområdet planeras i dagsläget drygt 450 000 stadskärnans handel. Analysen visar att: goda kommunikationer. Detaljerna kan med fördel kvadratmeter nyöppnade köpcentrum och klargöras i en ny handelsstrategi. handelsplatser, vilket medför en hård konkurrens för • Ett stort köpcentrum väntas omsätta cirka 1 miljard den fysiska handeln. kronor inom beklädnad, varav ungefär hälften väntas Det finns många ytterligare faktorer som påverkar tas från stadskärnan. handeln i stadskärnan som bör utredas vidare för att ge • Tappet i beklädnadsbranschen väntas minska en fullständig bild av stadskärnans handelsutmaningar stadskärnans attraktivitet och därigenom besök, och vid den eventuella köpcentrumetableringen. Dessa påverkar även andra branscher negativt. inkluderar bland annat analys av trafik, kontorsmarknad, påverkan på stadskärnans Den största förloraren på etableringen väntas bli • fastighetsvärden, sociala konsekvenser, Göteborgs Nordstan som i hög grad har samma utbud och varumärke och jämförande studier med Stockholm och kunder som ett nytt större köpcentrum i Malmö. evenemangsområdet. Nordstans tapp väntas i förlängningen minska flödet till övriga stadskärnan. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 4 02 │ Mål, syfte och bakgrund
5 02│Mål & syfte
UPPDRAGETS MÅL
Uppdragets mål är att förse Fastighetsägarna GFR med ett beslutsunderlag som gör det möjligt att förstå konsekvenserna för främst stadskärnan av en etablering av ett stort regionalt upplevelsecentrum. Detta för att i sin tur kommunicera gentemot medlemmar och politiker.
UPPDRAGETS SYFTE
Uppdragets syfte är att klarlägga vilka konsekvenser en etablering av ett stort regionalt upplevelsecentrum kan komma att ge.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 6 02│Bakgrund
Bakgrunden till uppdraget är att kommunen önskar bygga ett nytt Scandinavium samt ett nytt Valhallabad med tillhörande sporthallar. Lisebergshallen är riven och någon form av permanent ersättning behövs.
För att finansiera de nya arenorna har ett upplevelsecentrum om 80 000 kvadratmeter i evenemangsområdet föreslagits.
Fastighetsägarna GFR önskar veta mer om vilka konsekvenser denna etablering kan komma att få för övrig handel i Göteborgsregionen. Analysens slutsatser fokuserar på konsekvenser för Göteborgs stadskärnas detaljhandel, caféer och restauranger samt för en diskussion kring de förskjutningar av stadsbilden en etablering skulle kunna ge.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 7 02│Sammanfattning ”Volymstudie för evenemangsområdet”
Göteborgs Stads Stadsledningskontor har i underlaget till kommunstyrelsen bilagt rapporten ”Volymstudie för evenemangsområdet” som innehåller basen för de antaganden som HUI har gjort i denna rapport.
• Volymstudien för evenemangsområdet i Göteborg • Tre alternativ med olika byggnadsvolymer har utfördes under perioden maj-augusti 2019 av en testats för att skapa en förståelse för vad olika tryck konsultgrupp ledd av Ramboll Sverige AB med Erik på exploatering av området skulle kunna innebära, Giudice Architects och Voodoo architects som Small, Medium och Large. Dessa alternativ skall inte underkonsulter. Beställare var ses som regelrätta exploateringsförslag, utan som Stadsledningskontoret i Göteborg. ett underlagsmaterial för att kunna föra diskussioner om för- och nackdelar, ekonomi samt • En ytterligare koncentration av arenorna föreslås olika typer av effekter/konsekvenser. ske mot söder, men fortfarande norr om Valhallagatan. Detta för att öka sambanden mellan • I alternativen Small och Medium finns Ullevi kvar i det föreslagna upplevelsecentrumet, som bör få sin nuvarande utformning och då uppnås volymer ett visst inslag av handel och kan etableras på de på 496 000 kvadratmeter BTA respektive 820 000 nuvarande arenatomterna. kvadratmeter BTA, medan alternativet Large, då Ullevi rivs, ger plats för 1 132 000 kvadratmeter BTA.
Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 8 02│Stadsledningskontorets förslag
Göteborgs Stads Stadsledningskontor har lagt fram tre alternativ inför beslutet i kommunstyrelsen den 5 februari 2020;
• Alternativ Small behåller skolorna utmed Skånegatan samt Ullevi, vilket medför mindre bostadsvolymer. Alternativet innebär relativt stora kontorsetableringar i områdets södra och norra delar. • Alternativ Medium innebär framförallt att bostadsinslaget blir betydligt större, vilket kommer att skapa en tydligare stadsmiljö framförallt längs Skånegatan och axeln Levgrensvägen-Bohusgatan. • Alternativ Large innebär en betydande exploatering av bostäder. Ullevi har i detta alternativ rivits. Kontorslägena är i stort desamma som i övriga alternativ med tydliga tyngdpunkter i områdets norra och södra delar. Bostadsutbyggnaden fokuseras i lägen längs med Skånegatan och den plats där Ullevi står idag.
TIDSPLAN Tidsperspektivet för utbyggnaden är avhängigt i vilken ordning evenemangsområdet ska förnyas, samt omfattningen av valda utbyggnadsalternativ. Ett möjligt scenario är följande produktionstider: • Etapp 1 - 2024-2027: Tre arenor + bad byggs utefter Mölndalsån på nuvarande Valhalla IP. Parallellt måste en ombyggnad av Focushustomten ske med syfte att ersätta p-ytor som tas i anspråk så snart det provisoriska resecentrum som krävs under bygget av Västlänken kan avvecklas. • Etapp 2 - 2027-2031: Scandinavium, sporthallar och Valhalla rivs. UPPLEVELSECENTRUM MED INSLAG AV HANDEL och bostäder byggs. Evenemangstorget färdigställs. • Etapp 3 - 2029-2031: Bergakungens salar omvandlas. Ny entré till evenemangsområdet. • Etapp 4 - 2031-2037: Ullevitomten exploateras. Exploateringen kan också inledas tidigare genom byggande på de delar som inte inkräktar på nuvarande verksamhet och genom förändrad logistik kring arenan. Om Ullevi rivs kan ytterligare exploatering ske. • Etapp 5 - 2038-2043: Burgårds- och Katrinelundskolorna flyttas och tomterna kan bebyggas med i första hand
bostäder. Om alternativet att endast bygga på skolorna väljs kan detta utföras omgående. Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl. Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 9 02│Från mindre till stort
UTVÄRDERING / ANALYS AV ALTERNATIVEN Gemensamt för alla de tre presenterade alternativen är: • Utbyggnad av nya arenor norr om Valhallagatan • Ett nytt upplevelsecentrum med inslag av handel söder om Valhallagatan. Upplevelse- centrumet uppskattas till 83 000 kvadratmeter oavsett vilket alternativ som antas • Kontors- och parkerings- Small 496 000 kvm BTA Medium 820 000 kvm BTA Large 1 132 000 kvm BTA byggnation på Focushustomten • Bostadsbyggande längs Skånegatan • Kontorsetableringar vid Ullevitomten • Omdaning av Burgårdsparken
Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 10 02│HUI-rapportens avgränsningar
Denna HUI-rapport beställdes den 20 december 2019 av Fastighetsägarna GFR och avrapporterades den 29 januari 2020.
Då uppdraget har haft en kort projekttid har fokus lagts på; • att med nya köpkraftsprognoser som tar hänsyn till framtida digital handel se över marknadstillväxten och därmed etableringsutrymmet i Göteborgsregionen • att förstå det förslag stadsledningskontoret tagit fram • att göra antaganden om olika storlekar och ytfördelningar på upplevelsecentrumet och därigenom analysera olika branschstorlekar • att uppskatta upplevelsecentrumets effekter på Göteborgs stadskärnan handel
Givetvis kommer även en mängd andra omvärldsfaktorer att påverka framtida köpkraft och konsumtion i ett kommande upplevelsecentrum samt vilka konsekvenser detta kan komma att få för stadskärnan och övrig handel. HUI följer ständigt olika trender inom konsumtion och kan på senare år bland annat konstatera att ”Greta-effekten” blir allt tydligare då man frågar konsumenterna om deras hållbara konsumtion. I dagsläget, 2019, har dock inte någon ”Greta-effekt” kunnat påvisas i en lägre omsättningsutveckling inom handeln. Rapporten ska bidraga med ökad kunskap genom en risk- och konsekvensanalys som först och främst belyser vilka konsekvenser en etablering av ett upplevelsecentrum i evenemangsområdet kan få för handel respektive caféer och restauranger (F&B). Rapporten består av att HUI gjort kvalificerade bedömningar om vilka konsekvenser ett större upplevelsecentrum kan komma att ge till Göteborg utifrån idag tillgänglig information. Flera av de positiva effekterna, såsom arbetstillfällen, skatteintäkter och finansiering av arenor berörs ej. Någon analys av bostäder, kontor, trafik och social hållbarhet (såsom trygghet) har inte behandlats i denna rapport.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 11 02│Begreppsdefinitioner
Nedan följer ett antal definitioner av begrepp som används i rapporten.
DEFINITIONER AV BEGREPP RAPPORTENS DISPOSITION Omsättning: Försäljning inklusive moms, löpande priser. Denna rapport inleds med kapitlet Detaljhandelns transformation och utmaningar som omfattar en Dagligvaror: Sammanfattande begrepp för allivs- och genomgång av omvärldsfaktorer och trender inom handel, speciallivsbutiker, service- och jourbutiker, blommor, tobak, konsumtion och restaurang. Därefter följer kapitel fyra som tidningar och kioskvaror samt systembolag och apotek. behandlar Göteborgs detaljhandel idag och imorgon följt av Sällanköpsvaror: Sammanfattande begrepp för handel inom kapitel fem som behandlar marknadsområden och köpkraft. grupperna beklädnad, hem- och fritidsvaror och varuhus. I kapitel sex görs omsättningsantaganden per bransch för att Köpkraft: Det teoretiska belopp som konsumenterna skapa förståelse de fyra olika storlekarna på köpcentrum spenderar på inköp av detaljhandelsvaror, det vill säga som rapporten behandlar. Kapitel sju belyser marknadens storlek från efterfrågesidan. konsekvenserna både på stadskärnan och på övrig detaljhandel av ett 80 000 kvadratmeter stort Försäljningsindex: Ett mått på flöden av handel över upplevelsecentrum. I kapitel åtta riskbedöms de olika kommungränser. Index 100 innebär att handeln omsätter alternativen och i kapitel nio sammanfattas rapporten och lika mycket som det befolkningsmässiga underlaget medger. slutsatserna presenteras. HUI har också lagt till en Index >100 innebär inflöde, index <100 innebär utflöde. rekommendation om vad som bör göras i nästa steg. Upptagningsområde: Det område som omfattar efterfrågesidan, exempelvis befolkning, köpkraft med mera. Upptagningsområdet är det geografiska område som olika KONTAKT verksamheter i huvudsak kan locka kunder ifrån. Uppdraget beställdes den 20 december 2019 av Marknadsområde: Den geografiska marknad olika Fastighetsägarna GFR och avrapporterades den 29 januari verksamheter som handel, service och restaurang i 2020. Projektledare var Michael Cronholm, HUI, och huvudsak konkurrerar inom. beställare Christina Heikel på Fastighetsägarna GFR. GLA: Uthyrningsbar yta. Anges i kvadratmeter.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 12 03 │ Detaljhandelns transformation och utmaningar
13 03│Detaljhandelns transformation och utmaningar
Sammanfattning och reflektioner
• Den svenska detaljhandeln har 22 år av oavbruten tillväxt – men idag sker all tillväxt inom sällanköpsvarubranschen på nätet
• Flera branscher väntas de kommande åren att till följd av ökad e-handel få lönsamhetsproblem och koncentreras till färre men större aktörer
• Tre starka konsumenttrender som kommer att forma framtidens handel:
• Upplevelser – All fysisk handel är på väg att bli upplevelsebaserad som ett attraktivt alternativ till den digitala handeln
• Lågpris – Trots högkonjunktur växer lågprishandeln. Trenden kommer att bli än starkare när Sverige vänder in i en svagare konjunktur
• Värderingsstyrd shopping – Konsumenten söker sig till varumärken som har en tydlig identitet med till exempel hållbara produkter och ett tydligt socialt patos
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 14 03│Detaljhandeln har växt i 22 år – men nu sker tillväxten online
ALL TILLVÄXT SKER ONLINE DETALJHANDELNS TILLVÄXT PER FÖRSÄLJNINGSKANAL Andel av tillväxten i sällanköpsvaruhandeln som tillföll fysisk butik respektive e-handel Detaljhandeln har vuxit varje år sedan mellan 1996 och 2018, vilket innebär 22 år av obruten tillväxt. Även e- handeln ökar stadigt. Andelen varor som säljs på nätet har gått från att vara 3,9 procent av all handel 2008, till 9,8 procent 2018. 23% 2018 skedde ett avgörande trendbrott i och med att all tillväxt i den svenska sällanköpsvaruhandeln (allt utom E-handel 42% livsmedel) skedde på nätet. Mycket pekar på att denna trend kommer att fortsätta. Detta skapar betydande E-handel utmaningar för branschen. Förändrade kundbeteenden och förutsättningar gör att gamla affärsmodeller slås ut, 94% 100% men också att nya kommer att födas. E-handel E-handel Den svenska detaljhandeln (både dagligvaror och 77% 58% sällanköpsvaror) omsatte 787 miljarder kronor år 2018, Butik varav e-handeln stod för 77 miljarder, motsvarande Butik knappt 10 procent. 6% Butik
År 2015 År 2016 År 2017 År 2018
Källa: E-barometern och SCB/DHI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 15 03│E-handelsandelen skiftar kraftigt mellan olika delbranscher
OLIKA BRANSCHER UTVECKLAS OLIKA SNABBT returer som gör det lätt att prova varorna hemma och skicka tillbaka dem om de inte E-handelsmognaden varierar stort mellan handelns delbranscher. Branscher med få passar, samt scroll- och mobilvänliga hemsidor är några av framgångsfaktorerna. naturliga barriärer till e-handel digitaliseras först. Exempelvis säljer bokhandeln och Dagligvaruhandeln återfinns i den andra ändan av spektrumet med en elektronikhandeln i hög grad homogena varor som möjliggör enkla prisjämförelser onlineförsäljningsandel om endast 2 procent. Branschen har exempelvis komplicerade mellan såväl svenska som internationella butiker. Apotekshandeln var långsamma ur kylkedjor, olönsamma leveranser utanför storstäderna samt är koncentrerad till ett startblocken men har på kort tid ökat sin onlineförsäljning markant, mycket tack vare fåtal aktörer med stora befintliga butiksbestånd. Tillväxttakten är dock hög och allt fler snabba och kostnadsfria leveransalternativ. konsumenter väljer att göra sina inköp online. Modevaror (kläder och skor) har under de senaste åren också seglat upp som en vinnarbransch på nätet på bekostnad av de fysiska butikerna. Ett stort sortiment, fria
E-HANDELSANDEL I HANDELNS DELBRANSCHER Mätt i försäljning 2018
350 2% 300 250 200 150 100 18% 6% 10% 11% 32% 50 12% 59% 0 Livsmedel Möbler och Apotekshandel Bygghandel Sport och fritid Kläder och skor Hemelektronik Bokhandel Försäljning 2018, mn kr. mn kr. 2018, Försäljning heminredning
Totalmarknad(miljarder kronor) E-handel (andel av totalmarknad)
Källa: E-barometern samt SCB/DHI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 16 03│När e-handeln ökar får fysisk handel stora utmaningar
DRAMATISK BRYTPUNKT PROGNOSÅR FÖR BRYTPUNKTEN I OLIKA DELBRANSCHER
När en delbransch har en omsättning på nätet mellan 10 40% och 15 procent av delbranschens totala försäljning, visar Bokhandel & erfarenhet från Sverige och andra länder att branschen hemelektronik når en brytpunkt. Vid denna brytpunkt får många företag 30% lönsamhetsproblem och branschen börjar koncentreras till färre men större aktörer. Aktörer slås ut inom såväl den fysiska handeln som på nätet. Mode 20% I Sverige var bokhandeln den första bransch som gick Sport & igenom detta stålbad. Elektronikhandeln följde därefter. fritid Apotek Mode/beklädnadshandeln är inne i denna fas idag och Livsmedel kommer inom kort att följas av sporthandeln respektive 10% handelsandel 2017handelsandel -
apotekshandeln. Detta innebär att stora förändringar i E det svenska butiksutbudet är att vänta under de Bygg närmaste åren. 0% Möbler & heminredning
-10% 2010 2015 2020 2025 2030 2035
Prognosår för brytpunkten (10-15% nätandel)
Källor: HUI, Svensk Digital Handel, PostNord, Apoteksföreningen, Svenska Förläggareföreningen, SCB
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 17 03│Stadskärnorna utmanas när klustrad handel växer
KLUSTRAD HANDEL TAR ÖVER KLUSTRAD HANDEL OCH E-HANDEL VÄXER Under 2000-talet har handelns tyngdpunkt förskjutits från Detaljhandelns försäljningsandelar uppdelade på kanal 2005 respektive 2018. traditionella butiker mot e-handel och klustrad handel i handelsområden och köpcentrum. Förskjutningen har till stor del drivits av konsumenternas önskemål om enkelhet, bekvämlighet och att kunna uträtta flera ärenden på samma ställe. 19% 20% 10% 51% 2018 Dagligvarubutikerna fungerar ofta som de klustrade handelsplatsernas draglok. Handelsområdenas verkliga prövning kommer därför sannolikt när maten börjar E-handel & klustrad handel Oklustrad handel migrera till nätet på allvar och konsumenterna inte behöver besöka handelsområdena lika frekvent. På sikt kommer denna trend att innebära utmaningar för den levande stadskärnan. 10% 22% 2% 66% 2005
Handelsområden Köpcentrum E-handel Övrig fysisk handel 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Källor: Svenska köpcentrum 2018, NCSC, HUI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 18 03│Köpcentrumen transformeras
FRÅN HANDELSPLATS TILL MÖTESPLATS FYSISK HANDEL KAN STÄRKA SIN KONKURRENSKRAFT De fysiska handelsplatserna står inför stora utmaningar och Den starkt växande e-handeln har tvingat den fysiska handeln möjligheter till följd av samhällets digitalisering. att vässa sig för att kunna möta konkurrensen. Allt färre Köpcentrumen transformeras för att addera fler starka svenskar köper en produkt i fysisk butik som de smidigare och besöksanledningar. Från att ha varit renodlade handelsplatser billigare kan köpa på nätet. Ju bättre köpcentrumen blir på att utvecklas köpcentrumen till att också vara mötes- och konkurrera med e-handeln desto större blir potentialen för upplevelseplatser med ett mångfacetterat utbud där vi kan fysisk butiksyta. Framöver blir det allt viktigare att ha en stark uträtta ett stort antal ärenden, umgås och uppleva nya varor, befolkningstillväxt nära köpcentrumet. Med ett starkt tjänster och aktiviteter. närområde ökar potentialen för fysisk handel.
FLER BESÖKSANLEDNINGAR OCH UPPLEVELSER E-HANDEL STÖTTAR FYSISKA BUTIKER OCH TVÄRTOM All handel framöver inkluderar upplevelser av olika slag. Detaljhandelsföretag som har både fysiska butiker och e- Westfields rapport ”How We Shop the Next Decade” visar att handel utvecklar strategier för att upplevelsen skall vara mer européer idag vill att 40 procent av handelsytan avsätts till enhetlig oavsett vilken kanal kunden besöker. Kombinationen upplevelser, och att konsumenterna väntar sig att handeln e-handel/fysisk butik ger även synergieffekter som ökar erbjuder ännu mer upplevelser i framtiden. De flesta omsättningen och varumärkesvärdet, vilket kallas haloeffekt. I köpcentrum fokuserar därför på att addera besöksanledningar ICSC-rapporten “The Halo Effect, How Bricks Impact Clicks” och förändra innehållet i takt med att den fysiska konstateras att öppning av en fysisk butik ökar webbtrafiken detaljhandeln sakta krymper. En mötesplats måste vara värd på den lokala marknaden med 27 procent . Stängning av ett besök, annars tenderar konsumenten att beställa varan fysiska butiker orsakar istället en minskning i webbtrafiken över nätet istället. med 4 procent. En upplevelse kan vara en välkomnande och tankeväckande miljö (gallerian Bikini i Berlin), ett stort sortiment med låga GRÅZON MELLAN FYSISK OCH DIGITAL HANDEL priser (Rusta), engagerad och inkännande personal (Apple), Det finns därför en omsättningspotential i gränslandet mellan testanläggningar för sportprodukter (Löplabbet) eller fysisk handel och e-handel. Exempelvis ligger click-and-collect- evenemang och workshops i butiker. Nätjätten Amazon försäljning i denna gråzon. När köp på nätet hämtas ut i fysisk öppnade under julhandeln 2019 en pop-up-butik där butik klassificeras det idag som e-handel. Ytbehovet för fysisk människor kunde baka kakor med produkter från Amazon. handel kan bli något större framöver om utvecklingen går mer Inget gick att köpa i butiken, men allt kunde enkelt beställas i denna riktning. Dessa är några fenomen som bör följas på plats via Amazons e-handel. löpande och tas i beaktande vid nya insikter. Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 19 03│Köpcentrumen ska ligga bostadsnära eller vara regionala
DAGENS VINNARE I DETALJHANDEL ÄR BOSTADSNÄRA ELLER REGIONALA Då den digitala handeln pressar den fysiska blir det allt tydligare att mindre, lokala och bostadsnära köpcentrum går bättre än de något större semi-regionala. Bäst går handeln i stora regionala köpcentrum som lockar konsumenter långväga. Dagens stora regionala köpcentrum består dock av en mindre ytandel detaljhandel än tidigare, då restauranger, caféer, gym och andra upplevelser tar en allt större plats i köpcentrumen.
Mindre handelsplatser är beroende av en närhet till lokal befolkning, det är därför centralt att bostäder byggs före handel då man planerar för nya stadsdelar. I annat fall riskerar handeln att inte klara sig till dess att de boende flyttar in.
• Källa: HUI. • Källa: HUI.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 20 03│Lågprishandeln ökar – trots bra konjunktur
VAD HÄNDER NÄR KONJUNKTUREN VÄNDER? LÅGPRISHANDELNS UTVECKLING 2014-2017 Trots att det råder högkonjunktur i Sverige har lågprisaktörerna vuxit och tagit marknadsandelar. Under 105 13,2% perioden 2014-2017 växte deras sammanlagda försäljning med 16 miljarder kronor. Lågprisaktörernas samlade marknadsandel uppgår idag till 13 procent av 100 13,0% den totala detaljhandeln. 100 12,8% Sverige har aldrig haft lågkonjunktur och en attraktiv 95 lågprishandel samtidigt. När konjunkturen vänder 93 12,6% kommer detta segment att växa och dess betydelse i den fysiska handeln kommer att stärkas. 90 89 12,4%
I Danmark har lågprishandeln (hard discount) haft en 12,2% väldigt stark utveckling sedan den senaste finanskrisen. kronor Miljarder 85 84 Hard discount är det enda butiksformatet/-konceptet 12,0% med en positiv utveckling i Danmark sedan 2007. 80 11,8% detaljhandel total av Marknadsandel
75 11,6% 2014 2015 2016 2017 Lågprisaktörernas försäljning Lågprisaktörernas marknadsandel
Diagramförklaring: Baserat på försäljningen hos lågprisaktörerna Rusta, Dollarstore, ÖoB, Jula, Lidl, Netto och Willys. En genomsnittlig momssats om 18 procent har applicerats.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 21 03│Värderingar lika viktigt som värde
VÄRDERINGSSTYRD SHOPPING PÅ FRAMMARSCH Värderingar har blivit lika viktiga som upplevt värde för dagens konsumenter. Att varumärket stämmer överens med de egna värderingarna har samma fokus som att varan man handlar förtjänar sitt pris. Konsumenterna söker sig till varumärken som är hållbara, transparenta 40 % och gör det de säger att de ska göra, det vill säga står för sina värderingar. vill främst ha produkter och tjänster som Den kanske viktigaste värderingen bland alla i dagens och överensstämmer med framtidens handel är hållbarhet. Svenskarnas hållbarhetsmedvetande har nått en brytpunkt. Under deras värderingar 2018 ökade konsumenternas intresse för hållbar konsumtion närmast lavinartat, enligt Svensk Handels hållbarhetsundersökning. Många detaljister och 41 % logistikföretag har nu en hållbar och lönsam handel högst upp på agendan. vill främst ha högt värde för pengarna när Allt handlar om att förtjäna kundernas förtroende, annars de handlar tappar man affärer. Och det i stora mängder. Under 2019 har exempelvis en tredjedel av konsumenterna övergett varumärken som de tappat förtroendet för.
Källa: Meet the 2020 consumers driving change (IBM/NRF)
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 22 04 │ Göteborgs handel idag och imorgon
23 04│Göteborgs handel idag och imorgon
Sammanfattning och reflektioner
• Göteborgs fysiska handel uppvisar svagt positiva siffror. Dagligvaruhandeln står för nästan all tillväxt.
• Göteborg är Sveriges enda storstad med ett regionalt köpcentrum, Nordstan, i stadskärnan. Detta gör att Nordstan och stadskärnan sammantaget lockar extra många besökare, men också att stadskärnan skulle bli särskilt påverkad av ett närliggande regionalt köpcentrum.
• Beklädnadshandeln har i dagsläget stora utmaningar och tappar i försäljning både i Göteborgs stadskärna och riket.
• Ytan för planerade handelsprojekt i Göteborgsregionen uppgår till över 450 000 kvadratmeter. I takt med att fler projekt färdigställs är det rimligt att anta att utvecklingen för stadskärnan försvagas på grund av skärpt konkurrens.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 24 04│Göteborgshandeln är populär – svag ökning för sällanköp
DAGLIGVARUHANDELN STÅR FÖR NÄSTAN HELA TILLVÄXTEN GÖTEBORG LOCKAR KUNDER FRÅN ÖVRIGA LÄNET Detaljhandeln i Göteborgs kommun uppvisade en positiv tillväxt om 1,3 procent Försäljningsindex är ett mått på handelns styrka och utgår från försäljning per avseende perioden 2017-2018, vilket kan jämföras med rikets tillväxt om 1,8 invånare. Ett index över 100 indikerar att handeln har ett inflöde av kunder från procent (exklusive e-handel). Göteborgs utveckling var lägre än länets utveckling om andra kommuner, medan ett index under hundra indikerar ett utflöde. Rikets index 2,0 procent. Totalt uppgår detaljhandelsomsättningen i kommunen till drygt 43 är 100. miljarder kronor. Göteborgs försäljningsindex är betydligt starkare än länets. Göteborg är en Kommunens utveckling drevs främst av dagligvaruhandeln som stod för 94 procent konkurrenskraftig stad i regionen och lockar till sig besökare från andra regioner. av den totala tillväxten. Dagligvaruhandeln utgör 47 procent av kommunens totala Försäljningsindex i Göteborg låg under perioden 2006 till 2009 på runt 120 men detaljhandelsomsättning, vilket är något lägre än rikets motsvarande andel om 53 minskade under 2010 och har sedan dess legat stabilt runt 115. Mellan 2011 och procent (exklusive e-handel). 2018 har försäljningsindex legat i paritet med storstädernas. Beklädnad har försäljningsindex 164, fritidsvaror index 143 och hemutrustning index 95.
Göteborgs kommuns detaljhandelsomsättning och utveckling Försäljningsindex avseende total detaljhandel 2006-2018 125 Omsättning 2018 Utveckling 2017-2018 Utveckling 2017-2018 (mnkr) (mnkr) (%) 120
115 20 337 +520 +2,6% Dagligvaror 110
105 22 852 +30 +0,1% Sällanköpsvaror 100 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 43 189 +550 +1,3% Göteborg Västra Götalands län Storstäder Totalt
Källa: Cityindex, Fastighetsägarna och HUI.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 25 04│Storskalig konkurrens i Göteborg
STADSKÄRNORNA UTVECKLING OFÖRÄNDRAD ELLER SVAGT NEGATIV Göteborgs andel av försäljningen i stadskärnan är högre än Malmös, men betydligt lägre än Stockholms. I Stockholm sker mer än hälften av försäljningen i stadskärnan, vilket till stor del beror på att externhandeln i större utsträckning är förlagd till kranskommunerna. Detta innebär att Göteborg och Malmö har en större konkurrens mellan handelsplatstyperna inom kommunen att ta hänsyn till. I Göteborg uppgår stadskärnans marknadsandel till 27 procent, vilket är högre än rikets genomsnitt om 16 procent. Göteborgs externhandel står för 37 procent av handeln i kommunen som motsvarande andel i riket, vilket är ungefär samma andel som riket i stort.
TOTAL FYSISK DETALJHANDELSOMSÄTTNING FÖRDELAD PÅ FÖRSÄLJNINGSKANAL AVSEENDE 2018
22% 22% 27% 36% 39% Stadskärnan
Göteborg Malmö Stockholm 52% Externhandeln
26% Övrig fysisk handel 39% 37%
För avgränsning av Göteborgs stadskärna, se nästa sida. Externhandel utgörs av köpcentrum och handelsområden utanför stadskärnan. Övrig fysisk handel utgörs av glest klustrad butikshandel och enskilda butiker. Källa: Cityindex, Fastighetsägarna och HUI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 26 04│Geografisk avgränsning av stadskärnan
För att definiera stadskärnan har densiteter av antal boende och kommersiella verksamheter (detaljhandel, restaurang/café och hotell) analyserats i rapporten Cityindex. Kombinationen av densiteter innebär att bostadsområden kan exkluderas då de innehåller relativt få kommersiella verksamheter. På samma sätt kan externa handelsområden exkluderas då få personer bor där. För att definiera stadskärnan har städers mest centrala och täta områden analyserats för att bestämma lämpliga densitetsmått för boende och kommersiella verksamheter. Dessa mått har sedan applicerats på respektive stad för att finna den yttre gränsdragningen av stadskärnan. Gränsvärdet är beroende av stadens befolkning, vilket innebär att ju större befolkning som finns i en stad, desto högre blir gränsvärdet för boende och kommersiella verksamheter. Med andra ord krävs högre densitet i Göteborg än i till exempel Borås för att ett område ska räknas som stadskärna.
Källa: Cityindex, Fastighetsägarna och HUI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 27 04│Koncentrationen av verksamheter i Göteborgs stadskärna
Tätheten av kommersiella verksamheter, såsom butiker, caféer och restauranger samt hotell definierar Göteborgs stadskärna.
Bilden är en så kallad heatmap som visar koncentrationen av kommersiella verksamheter. En högre densitet av kommersiella verksamheter blir gulare på kartan. Stadskärnegränsen går idag längs med Skånegatan. I denna studie har HUI belyst hela stadskärnan, vilket innefattar området innanför den streckade linjen.
Källa: Cityindex, Fastighetsägarna och HUI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 28 04│Tufft för beklädnadsbranschen
STADSKÄRNAN VÄXER – BÄST GÅR HOTELLEN STORA UTMANINGAR FÖR BEKLÄDNADSHANDELN Under perioden 2017 till 2018 växte försäljningen i Göteborgs stadskärna med totalt Trots att den fysiska sällanköpsvaruhandeln i Göteborg växte minskade 1,9 procent, vilket är bättre än övriga stadskärnor och bättre än både Stockholm och försäljningen i beklädnadshandeln (kläder och skor) med 0,6 procent. Malmö. Hotell stod för den starkaste utvecklingen med 3,9 procents tillväxt medan Beklädnadsförsäljningen minskar även i övriga stadskärnor och i riket, vilket handeln växte med 1,3 procent. förklaras av att branschen genomgår en omställning till mer e-handel.
BRANCHERNAS UTVECKLING Mätt i omsättning 2017-2018 5,0%
0,0%
-5,0% Total Sällanköps- Kommersiell Totalt Dagligvaror Beklädnad Hem och fritid Restaurang Hotell detaljhandel varor service Göteborgs stadskärna 1,9% 1,3% 1,8% 0,9% -0,6% 2,0% 2,6% 3,9% 2,6% Alla stadskärnor 0,4% -0,6% 2,6% -1,9% -2,9% -1,4% 1,3% 3,9% 2,2% Göteborgs kommun 1,3% 2,6% 0,1% Riket** 2,7% 3,6% 1,9% -1,9% 2,6% 2,9%
Göteborgs stadskärna Alla stadskärnor Göteborgs kommun Riket**
Källa: Cityindex, Fastighetsägarna och HUI
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 29 04│Handelsplatser i Göteborgsområdet
209 000 KVADRATMETER BUTIKER OCH UPPLEVELSER NÄRLIGGANDE KÖPCENTRUM OCH HANDELSOMRÅDEN INOM 30 MINUTER FRÅN GÖTEBORGS STADSKÄRNA Cirklarnas storlek indikerar mängden uthyrningsbar yta per handelsplats. Göteborg är Sveriges näst största stad, vilket märks på handelsutbudet. Här finns flera handelsplatser med ett stort utbud av både handel och annat som lockar besökare från stora delar av regionen runtomkring. Dessa handelsplatser och Göteborg som stad i övrigt bidrar till att locka besökare.
De närliggande konkurrerande handelsplatserna finns framför allt i Backaplan och Frölunda Torg samt Kongahälla Center i Kungälv som öppnade nästan 40 000 kvadratmeter handel under 2019 och Mölndal Galleria som öppnade 24 500 kvadratmeter handel under 2018. Tillsammans med Kållered Köpstads dryga 72 000 kvadratmeter utgör ovan sammanlagt drygt 209 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta med handel och upplevelser och är en del av det utbud som finns inom 30 minuter från Göteborgs stadskärna. Siffran exkluderar butiker i stadskärnor och icke-klustrad handel.
Källa: SSCD, ArcGIS
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 30 04│Handeln i Göteborgs stadskärna
INNERSTADEN ÄR GÖTEBORGS HJÄRTA AVENYN ÄR GÖTEBORGS PARADGATA Innerstaden sträcker sig från entrén till Nordstans köpcentret via Fredsgatan och Avenyn är Göteborgs paradgata där verksamheter av detaljhandeln, Café och innefattar handeln innanför Vallgraven. Här återfinns det många benämner Göteborgs restauranger blandas med kluster av utbildning , kontor och kultur. Detaljhandeln är stadskärna och innerstad. Fredsgatan som går mellan Nordstan till Kungsgatan utgör en mest knutet till beklädnad Hem och fritid med sportinriktning samt dagligvaruhandel känsla av hybrid mellan köpcentrum och gathandel och innefattar entréer till med aktörer både inom lågpris och färskvaror. Under senare år har en uppgradering både Nordiska Kompaniet såväl som citygallerian Arkaden. Kungsgatan är Innerstadens skett där ambitionen varit att stärka detaljhandeln, vilket varit framgångsrikt, men inte paradgata med gatubaserad handel här återfinns handel inom alla segment med utan motgångar. tyngdpunkt på beklädnad samt hem & fritid. Andra profilerade handelsgator i Innerstaden återfinns t.ex. Korsgatan, Vallgatan, Kyrkogatan, Östrahamngatan, ÖVRIGA GÖTEBORG ÄR VIDSTRÄCKT Magasinsgatan med mera. Magasinsgatan skiljer sig lite då den befinner sig i utkanten Övriga Göteborg innefattar dels områden i anslutning i eller till centrala stadskärnan. av centrumstråket runt Nordstan. Här finns populära restauranger och området har Här återfinns Linnéområdet som är Göteborgarnas egna krogdistrikt med många tidigare gjort försök att profileras sig inom heminredning. Idag är det Vallgatan som kvarterskrogar med varierande inriktning men med tyngdpunkt på moderna koncept tagit över rollen för den typ av handel och här återfinns flera exempel på koncept som för en ungdomlig och modern målgrupp. Detaljhandeln i Linnéområdet är mest HUI kallar upplevelsebaserad handel. Processen att fortsätta utveckla Innerstaden är support för området. Runt Järntorget återfinns lite större koncept men detaljhandeln i centralt för platsens attraktivitet. området utgör ingen större destination för detaljhandel. Haga området är mest profilerat för sin pittoreska arkitektur från en svunnen tid. Här finns stor turism och NORDSTAN ÄR ETT AV SVERIGES STÖRSTA KÖPCENTRUM förutom ett digert krogutbud så finns butiker inom företrädesvis hantverk och Nordstan är Sveriges tredje största köpcentrum mätt till omsättning med 4 200 heminredning. Utanför stadskärnan finns andra noder som Frölunda torg som med ett miljoner kronor i omsättning. Ytorna är på cirka 80 000 kvadratmeter GLA. Nordstan är eget köpcenter på närmare 50 000 kvadratmeter är Göteborgs näst största beläget i anslutning till Centralstationen och har mycket genomfartsflöden vilket gör köpcentrum. Frölunda ligger geografisk ganska långt från stadskärnan och utgör en det till Sveriges mest besökta handelsplats med drygt 28 miljoner årligt besökande. egen marknad baserat på södra Göteborg. Backaplan ligger inte mer än 1.5 km från Handelsplatsen har en regional roll och har nästan 40% sin omsättning i Nordstan och är sedan tidigare ett av Göteborgs största handelsområde. Här finns beklädnadshandeln och lika mycket inom hem & fritidsvaror. Handelsplatsen uppfördes planer att bygga 100 000 kvadratmeter handel ( vilka konsekvenser denna rapport inte i början av 1970-talet och är Göteborgs i särklass största handelsplats. kommer behandla). Backaplan är tänkt att tillgodose den storskaliga befolkningsutvecklingen som sker på Hisingen. Dessutom finns flera andra områden med ett handelsutbud som till exempel Bäckebol och Sisjön. Dessa storskaliga handelsplatser vänder sig till Göteborgs norra respektive södra delar.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 31 04│Pågående utvecklingsprojekt i Göteborgsområdet
TOPP 3 PLANERADE PROJEKT I REGIONEN NÄRLIGGANDE KÖPCENTRUM OCH HANDELSOMRÅDEN Backaplan Cirklarnas storlek indikerar uthyrningsbar yta per handelsplats. Planerad yta: 140 000 kvadratmeter Planerad öppning: 2023-2026 Projektskede: Planeringsskede
Evenemangsstaden Planerad yta: 80 000 kvadratmeter Planerad öppning: 2031 Projektskede: Pausat
Landvetter Airport City Planerad yta: 79 000 kvadratmeter Planerad öppning: 2031 Projektskede: Planeringsskede
Bedömning av total yta för pågående projekt Yta (kvm) Göteborg (exkl. evenemangsstaden) 187 000 Område M5 267 000 Totalt 454 000
Siffrorna inkluderar öppningar 2019. Källa: SSCD, ArcGIS
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 32 04│Lisebergs framtid
I samband med sitt 100-årsjubileum planerar Liseberg att utvidga nöjesfältet med en vattenpark och ett familjehotell, båda på temat ”Ostindiska kompaniet”. Liseberg är ett av Sveriges största besöksmål och påverkar förstås även handeln i Göteborg.
SATSNINGEN I KORTHET BERÄKNADE EFFEKTER
Hotellet • 600 000 nya gäster om året till Lisebergs anläggningar • Totalt 29 900 kvadratmeter (bruttoarea) 450 miljoner kronor i ökad omsättning per år • 457 rum, samtliga med minst 5 bäddar • Ytterligare 300 helårsanställda • Restaurang med 790 sittplatser samt 130 uteplatser • Ökat antal gästnätter – 185 000 stycken, varav 130 • Takbistro med 220 sittplatser samt 180 uteplatser • 000 tillfaller övriga hotell i Göteborg • Mindre mötesanläggning • 500 miljoner kronor i turistekonomiska effekter för Göteborg Vattenparken • 8 upplevelsepooler • 10 vattenrutschbanor • Vattenlekplatser för olika åldrar • Restaurang med 350 sittplatser
Källa: Liseberg.se
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 33 05 │ Marknadsområden och köpkraft
34 05│Marknadsområden och köpkraft
Sammanfattning och reflektioner
• År 2018 gjordes en omfattande revidering av de konsumtionsprognoser som ligger till grund för branschens handelsutredningar. Revideringen innebär att en mycket större andel av framtidens handel förväntas ske online, och att fysisk handel väntas ha nolltillväxt de kommande 15 åren.
• Handelsutredningar och -policies reducerar riskerna för handeln, samtidigt som bäst-före-datum för rapporter förkortas. Handelsutredningar och policies gjorda före 2018 behöver uppdateras.
• År 2033 förväntas upptagningsområdet för ett eventuellt köpcentrum i evenemangsstaden inkludera 1,85 miljoner invånare. Inom detta område väntas köpkraften växa med 15,4 miljarder kronor (24 procent), men endast 193 miljoner (2 procent) inom beklädnad.
• Gränsen mellan e-handel och fysisk handel är inte alltid självklar, dels på grund av definitionsmässiga svårigheter och dels på grund av konkurrens mellan olika kanaler. Tydligt är dock att en investering i framtida fysisk handel är mer riskfylld än tidigare.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 35 05│Nya konsumtionsprognoser från 2019
E-handelns snabba tillväxttakt har medfört att analytikerkåren tvingats göra stora revideringar av prognoserna för fysisk handel. Tidigare låg de genomsnittliga tillväxttalen för riket på cirka 30-40 procent över en 15-årsperiod. Nu är prognoserna nere på cirka 6 procent. Bäst-före- datum har därför passerats för handelsutredningar genomförda före 2018.
DETALJHANDELN HAR FÅTT HELT NYA SPELREGLER NOLLTILLVÄXT I SVERIGE DE KOMMANDE 15 ÅREN De senaste 22 åren har det varit tillväxt i den fysiska Den fysiska handeln bedöms få nära nog nolltillväxt i Den fysiska handeln. Detta har möjliggjort en kraftig utbyggnad av Sverige de kommande 15 åren. Tidigare låg de handeln bedöms detaljhandelsytor, både köpcentrum och handels- genomsnittliga tillväxttalen för riket på cirka 30-40 områden. Vi kan nu skönja ett paradigmskifte. År 2018 procent över en 15-årsperiod. Nu är prognoserna nere få en mycket svag var första året som all tillväxt i sällanköpsvaruhandeln på 6 procent. Storstäder med stark befolkningstillväxt tillväxt i Sverige tillföll nätet. E-handelns snabba tillväxttakt förändrar bedöms få en blygsam tillväxt men en avsevärt svagare de kommande 15 förutsättningarna för detaljhandeln och behovet av ny utveckling än i tidigare prognoser. Befolkningssvaga åren. butiksyta. orter och stadsdelar väntas däremot tappa fysisk handel. Befolkningstillväxt blir allt viktigare för att KRAFTIGT REVIDERADE KONSUMTIONSPROGNOSER undvika en negativ utveckling. Detaljhandelsanalytiker har under lång tid samlats i Konsumtionsprognosgruppen (KPG) för årliga BÄST-FÖRE-DATUM FÖRKORTAS prognoser. HUI och övriga medlemmar i gruppen är All marknadsinformation har ett bäst-före-datum. antingen dagligvaruföretag eller konsultföretag som Handelsutredningar genomförda före hösten 2018 använder prognoserna som grundantaganden vid behöver uppdateras. Uppdateringar av långsiktig detaljhandelsplanering, såsom handelsutredningar behöver framöver göras handelsutredningar. HUI genomför också kontinuerligt för att följa utvecklingen och dess effekter prognosarbete tillsammans med forskare på HUIs på handelsprojekt och befintlig handel. systerföretag HFI, Handelns Forskningsinstitut. År 2018 gjordes en större revidering av dessa konsumtionsprognoser.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 36 05│Paradigmskiftets konsekvenser för staden
Storstäder med en stark befolkningstillväxt bedöms få en blygsam tillväxt under de kommande 15 åren. En insikt som var okänd när Göteborgs senaste handelsutredning publicerades. En ny handelsutredning bör därför göras, följd av en uppdatering av handelspolicyn.
KONSEKVENSER FÖR GÖTEBORG ETABLERINGSUTRYMME ≠ MARKNADSPOTENTIAL • En ny handelsutredning för hela kommunen Handelsutredningar bedömer etableringsutrymmet i Den framtida fysiska behöver tas fram. Den senaste utredningens bäst- kommunen, det vill säga framför allt tillväxten i före-datum har passerats. handeln. Då handeln endast bedöms få en knapp handeln räcker • Det finns en risk för att handelsutredningens slutsats tillväxt finns ett begränsat etableringsutrymme på total sannolikt inte till alla blir att det saknas köpkraftsunderlag till den totala nivå. Enskilda köpcentrumetableringar, såsom ett stort handelsprojekt som beslutade handelsytan i nya projekt. Om projekten köpcentrum i evenemangsområdet, kan bedömas ha planeras i inte justeras skulle det i så fall försvåra dem men marknadspotential, alltså möjlighet att nå en viss också medföra negativa konsekvenser för befintlig försäljning. Detta är dock inte samma sak som att översiktsplaner och handel. kommunen/regionen har etableringsutrymme för detaljplaner. • Nya insikter bör leda till att staden vidtar åtgärder. handelsytorna utan påverkan på andra handelsplatser. Bör handelsytorna reduceras i områden med antagna detaljplaner? Riskminimering är som mest TILLVÄXT ÄR KÄRNAN I HÅLLBAR effektiv i ett tidigt skede. HANDELSUTVECKLING Ett köpcentrumprojekt kan både hämta sin omsättning från marknadstillväxten och från BEKLÄDNAD OCH STADSKÄRNAN ÄR SÅRBARA konkurrerande handelsplatser. Handelspolicys släpper Vad händer Beklädnadsbranschen bedöms vara den mest utsatta endast fram handelsprojekt som innebär en acceptabel om alla branschen under de kommande 15 åren. Branschen konkurrens och därmed inte utarmar stadskärnan eller finns till stor del i stadskärnor och regionala andra stadsdelar/handelsplatser. All handelsyta som då projekt köpcentrum. Stadskärnorna blir ännu mer sårbara för byggs grundar sig främst på en marknadstillväxt. Denna färdigställs? stora köpcentrumsatsningar när marknaden har en svag bedöms dock i stort utebli under de kommande 15 tillväxt. åren.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 37 05│Hur drivs en hållbar handelsplanering?
Detaljhandelns paradigmskifte ökar osäkerheterna i konsumtionsprognoserna. Uppdateringar Vissa antagna bör därför göras mer frekvent, och dess slutsatser påverka stadsplaneringen. Kommunen bör detaljplaner är därefter ha en dialog med fastighetsägarna om nya insikter och lösningar. inte hållbara HANDELSUTREDNING OCH POLICIES REDUCERAR HANDELSUTREDNINGAR BÖR GÖRAS VART TREDJE ÅR med dagens RISKER Handelsutredningar genomförda innan hösten 2018 insikter För att en kommuns handel ska kunna dimensioneras behöver uppdateras då det har tillkommit mycket ny på ett hållbart sätt är det vanligt att låta en information. Handelsutredningar behöver göras detaljhandelsanalytiker göra en handelsutredning. En kontinuerligt för att följa utvecklingen, förslagsvis sådan prognostiserar kommunens framtida ungefär vart tredje år. köpkraftstillväxt och framtida utbyggnadspotential av ny handelsyta i kommunen. Ofta innehåller HANDELSPOLICYN BÖR OCKSÅ UPPDATERAS handelsutredningarna också konsekvensanalyser som De nya prognoserna får stora konsekvenser på insikter belyser nya handelsprojekts påverkan på befintlig och ytbehov för ny detaljhandel. Insikterna är så pass handel, såsom den i stadskärnan. Utredningen ligger betydande att de med stor sannolikhet medför att ofta till grund för en handelspolicy som hjälper många antagna handelspolicys, översiktsplaner och fullmäktige att fatta väl underbyggda beslut när nya detaljplaner inte är hållbara. Det är svårare att köpcentrumprojekt är aktuella, eller när fördjupade långsiktigt planera för en bransch som genomgår ett översiktsplaner och detaljplaner skall behandlas. Detta paradigmskifte. har historiskt varit ett framgångsrikt sätt att dimensionera kommunens handel för att undvika EN ÖPPEN OCH AGIL PROSESS utarmning av stadskärnan samt ge fastighetsägare och För att reducera riskerna kan kommunen arbeta mer detaljhandelsföretag en transparant spelplan för att agilt och ha en öppen dialog med fastighetsägarna om fatta affärsmässiga beslut. handelsutredningens nya insikter. Vill man dra i handbromsen och senarelägga projekt? Kan man göra något för att motverka negativa effekter på exempelvis stadskärnan?
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 38 05│Indelning av marknadsområden HUI har gjort en översiktlig bedömning av evenemangsområdets marknadsområde för handel. Området har delats in i olika undergrupper, beroende på hur benägna de boende
bedöms vara att handla i ett köpcentrum i evenemangsområdet. M1 M4 STORLEKEN SPELAR ROLL För café- och restaurangmarknaden är HUIs bedömning M3 Omfattningen på marknadsområdets storlek beror på att den omfattar områdena M1-M4. M2 hur stora handelsytor som kommer att byggas. Principen är ju större detaljhandelsyta med många och M1-M3 är det absoluta närområdet för stora detaljister, desto större kommer marknads- och evenemangsstaden, och kan också benämnas upptagningsområdet bli. primärområde.
OLIKA STORA OMRÅDEN FÖR OLIKA BRANSCHER M4 är baserat på en körtid om 30 minuter och Inom detaljhandeln skiljer vi på dagligvaror och innefattar i första hand närliggande områden utanför sällanköpsvaror. Dagligvaror har ett betydligare snävare primärområdet samt kranskommuner. I M4 ingår upptagningsområde än sällanköpsvaror. Detta beror på kommunerna Göteborg, Öckerö, Mölndal, Härryda, att vi är benägna att åka längre för att handla Partille samt delar av Lerum. sällanköpsvaror än för att handla dagligvaror. För M5 evenemangsstaden betyder detta konkret att dagligvaruhandeln har ett mindre upptagningsområde M5 är baserat på 1 timmes körtid utifrån än sällanköpsvaruhandeln. Det betyder också att evenemangsstråket. Rent konkret innebär detta en M4 dagligvaruhandelns påverkan blir avgränsad till ett körtid mellan 30 och 60 minuter. Detta alternativ är mindre geografiskt område än sällanköpsvaruhandelns. endast aktuellt för en storskalig satsning på 80 000 För dagligvaruhandeln opererar vi därför med kvadratmeter upplevelsebaserad handel. I M5 ingår marknadsområde 1-3 kallat M1-M3 och för kommunerna Ale, Alingsås, Borås, Kungsbacka, sällanköpsvaruhandeln tillkommer två områden, M4 Kungälv, Lilla Edet, Mark, Orust, Stenungssund, Tjörn, och M5. Trollhättan, Uddevalla, Varberg, Vårgårda samt Vänersborg.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 39 05│Befolkningstillväxt per område
EN MARKNAD PÅ 1,6 MILJONER INVÅNARE MAJORITETEN AV TILLVÄXTEN SKER I M4 Invånarantalet i marknadsområdet uppgår idag till cirka Den största befolkningstillväxten väntas ske i 1,6 miljoner personer, vilket prognostiseras öka till marknadsområde 4, där cirka 145 000 nya personer M1 drygt 1,8 miljoner personer år 2033. Detta innebär en väntas tillkomma fram till år 2033. I detta område finns ökning med cirka 250 000 personer och motsvarar en redan köpcentrum och handelsplatser som även i M4 M3 befolkningstillväxt om cirka 16 procent. framtiden kommer att vara förstahandsalternativ, men M2 Göteborgs stads samt Västra Götalandsregionens ett köpcentrum i evenemangsområdet är ändå starkt befolkningsprognoser har använts. HUI har inte gjort beroende av att attrahera konsumenter från området. någon rimlighetsbedömning av dessa.
BEFOLKNING OCH BEFOLKNINGSPROGNOS ÅR 2018-2033 Tillväxt Marknadsområde 2018 2033 2018-2033 Källa
Marknadsområde 1 55 730 66 557 19,4% Gbg stad M5 Marknadsområde 2 56 557 67 545 19,4% Gbg stad
Marknadsområde 3 57 326 68 463 19,4% Gbg stad M4
Marknadsområde 4 749 061 894 585 19,4% Gbg stad
Marknadsområde 5 680 318 755 153 11,0% Västra Götalandsregionen
Marknadsområdet totalt 1 598 992 1 852 303 15,8%
KARTA: Marknadsområde 1-5.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 40 05│Fysisk köpkraftstillväxt per bransch
EN KÖPKRAFTSTILLVÄXT PÅ 15,4 MILJARDER BEKLÄDNAD VÄXER SVAGAST Köpkraftstillväxten i området väntas bli cirka 15,4 Branschen med svagast tillväxtprognos är miljarder kronor fram till år 2033 för fysisk handel, beklädnadshandeln som endast bedöms öka med 193 M1 varav dagligvaror utgör knappt 500 miljoner kronor och miljoner kronor. I marknadsområde 5 väntas köpkraften sällanköpsvaror utgör 7,9 miljarder kronor. minska med cirka 140 miljoner kronor. I M4 M3 Då dagligvaror handlas mer lokalt, i närheten av marknadsområde 1-3, som är kärnmarknaden, bedöms M2 bostaden, är det egentliga marknadsområdet för marknaden öka med mindre än 100 miljoner kronor, dagligvaror områdena M1-M3, som väntas få en vilket är en mycket svag tillväxtprognos. köpkraft på 480 miljoner kronor fram till år 2033.
FYSISK KÖPKRAFTSTILLVÄXT (MSEK OCH PROCENT) PER BRANSCH OCH OMRÅDE ÅR 2018-2033
Marknadsområde Dagligvaror Sällanköps- Beklädnad Hem & Fritid Total Café & Totalt inkl. varor Detaljhandel Restaurang restaurang
Marknadsområde 1 158 (9%) 327 (23%) 20 (5%) 307 (31%) 486 (15%) 425 (71%) 911 (24%) M5 Marknadsområde 2 161 (9%) 332 (23%) 21 (5%) 311 (31%) 493 (15%) 431 (71%) 924 (24%)
Marknadsområde 3 163 (9%) 337 (23%) 21 (5%) 316 (31%) 500 (15%) 437 (71%) 937 (24%) M4 Marknadsområde 4 4 398 (23%) 273 (5%) 4 125 (31%) 4 398 (23%) 5 713 (71%) 10 111 (37%) Marknadsområde 5 2 493 (14%) -142 (-3%) 2 635 (22%) 2 493 (14%) 2 493 (10%) Marknadsområdet 482 (9%) 7 888 (19%) 193 (2%) 7 695 (27%) 8 370 (18%) 7 006 (41%) 15 376 (24%) totalt
Källa: KPG och HUI KARTA: Marknadsområde 1-5.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 41 05│Gråzonen mellan digital och fysisk konsumtion
E-HANDELN BEDÖMS TA STÖRRE DELEN AV TILLVÄXTEN YTTERLIGARE KÖPKRAFTSPOTENTIAL FÖR OMNIKANAL Den totala köpkraftstillväxten i marknadsområdet (inklusive e-handel) bedöms till ca Det finns en gråzon med handelspotential, bland annat med anledning av den kallade 55 miljarder kronor fram till år 2033. Den fysiska tillväxten (exklusive e-handel) omnikanalshandeln. Butiker som både har fysisk och digital butik samarbetar mellan bedöms till 22 miljarder kronor totalt i marknadsområdet M1-M5. Detta grundar sig kanalerna. Exempelvis klassificeras click and collect, när man handlar på nätet men på att bedömningen är dagens e-handelsandel på 10 procent bedöms uppgå till 29 hämta ut i butik, som e-handel. Beteendet driver även besök till handelsplatsen. procent år 2033. E-handeln bedöms fortsätta i en stark tillväxtfas det kommande decenniet. NYA FLAGSHIPBUTIKER HAR STÖRST MÖJLIGHET ATT NÅ GRÅZONEN Fysiska butiker behöver uppdatera sig för att leverera en relevant butiksmiljö för den VI TILLÄMPAR FÖRSIKTIGHETSPRINCIPEN nya konsumenten. Nya butikskoncept, såsom flagshipbutiker, har bättre möjligheter Med anledningen av den stora osäkerheten i e-handelsprognoserna, har HUI och KPG att attrahera från den totala köpkraften. Nyutvecklade köpcentrum innehåller oftast valt att tillämpa försiktighetsprincipen, då dessa prognoser ligger till grund för de senaste butikskoncepten och har därför bättre möjlighet att attrahera omnikanals- omfattande fastighetsinvesteringar och långsiktig kommunal planering. köpkraft.
KÖPKRAFTSTILLVÄXT – PER VARUGRUPP Köpkraftstillväxt 2018-2033, miljarder kronor, inkl. moms, fasta 2018 års priser. 55,3 43,1
25,1 15,4 12,0 12,2 6,0 7,7 7,0 8,4 0,5 0,2
Källa: KPG Dagligvaror Beklädnad Hem & fritid Restaurang Detaljhandel tot Tot
FYSISK TOTAL
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 42 06 │ Omsättningsantaganden
43 06│Omsättningsantaganden
Sammanfattning och reflektioner
• Utgångspunkten för denna rapports antaganden är de rapporter som ingår i kommunstyrelsen beslutsunderlag den 5 februari 2020. I denna rapport beskrivs konsekvenserna av ett upplevelsecentrum med planerad öppning 2031.
• För att skapa förståelse för hur konsekvenserna beror på hur stora ytor som tilldelas köpcentrumet samt respektive bransch redovisar analysen fyra alternativa storlekar på köpcentrumet, mellan 15 000 och 80 000 kvadratmeter.
• Ett 80 000 kvadratmeter stort upplevelsecentrum förväntas omsätta mer än 3,7 miljarder kronor. Detta motsvarar knappt 9 procent av dagens handel i Göteborgs stad, och 21 procent av stadskärnans handel.
• Den låga tillväxten inom beklädnadshandel innebär att ett 80 000 kvadratmeter stort upplevelsecentrum måste ta över 800 miljoner kronor i omsättning från andra handelsplatser i branschen.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 44 06│Antaganden
Utgångspunkten för denna rapports antaganden är den rapport (Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll med flera) som ligger till grund för beslut i kommunstyrelsen den 5 februari 2020. I denna rapport beskrivs ett upplevelsecentrum på 80 000 kvadratmeter innehållande;
• Upplevelser & handel: 71 500 kvadratmeter
• Restaurang & Bio: 8 500 kvadratmeter
Upplevelsecentrumet ska färdigställas år 2027-2031. HUIs antagande är att upplevelsecentrumet står färdigt år 2031, men väljer att använda prognosår 2033 istället eftersom det tar cirka tre år att nå full omsättning
Eftersom varken kommunen eller HUI har kännedom om exakt vad som ska byggas i det 80 000 kvadratmeter stora upplevelsecentrumet har HUI räknat på fyra olika alternativ (mellan 15 000 och 80 000 kvadratmeter) som branschindelats.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 45 06│Fyra olika alternativ har utretts
KC80 │ 80 000 kvm GLA KC60 │ 60 000 kvm GLA KC30 │ 30 000 kvm GLA KC15 │ 15 000 kvm GLA
56 500 detaljhandel 41 500 detaljhandel 22 000 detaljhandel 9 500 detaljhandel varav 10 000 dagligvaror varav 10 000 dagligvaror varav 10 000 dagligvaror varav 7 000 dagligvaror 10 000 kommersiell service 7 500 kommersiell service 3 000 kommersiell service 1 500 kommersiell service 13 500 restaurang 11 000 restaurang 5 000 restaurang 4 000 restaurang
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 46 06│Antaganden om ytor
Ytorna i de olika scenarierna baseras på jämförbara köpcentrums branschandelar samt kvm av caféer och restauranger (på grund av stora flöden till arenan) samt 3 000 kvm av skattningar genom erfarenhet från liknande handelsplatser. Anledningen till att HUI har valt att kommersiell service (exempelvis ett gym, en upplevelseyta och andra mindre verksamheter). studera de fyra alternativen är att kunna ge en bild av vad olika storlekar på ett köpcentrum får för ytandel. Det är viktigt att konsekvenserna beräknas på rätt antaganden, då vissa branscher, I alternativ KC60, 60 000 kvm, har HUI uppskattat att 10 000 kvm utgörs av dagligvaruhandel främst beklädnad, har en prognostiserad låg marknadstillväxt i fysiska butiker de närmaste 15 (ICA Focus samt Systembolaget flyttar och mindre aktörer inom blommor, hälsa mm flyttar in), åren. 15 750 kvm av beklädnad (större kedjor, några flaggskeppsbutiker samt lokala aktörer), 15 750 kvm av hem- och fritidsvaruhandel (sporthandel kopplad till arenan samt hemutrustning, I alternativ KC15, 15 000 kvm, har HUI uppskattat att knappt hälften av ytan, 7 000 kvm, utgörs möbler, elektronik, leksaker mm), 11 000 kvm av caféer och restauranger (på grund av stora av dagligvaruhandel (ICA Focus samt Systembolaget flyttar), 0 kvm av beklädnad (beroende på flöden till både arenan och upplevelsecentrumet) samt 7 500 kvm av kommersiell service att det blir för småskaligt om man etablerar en liten yta) , 2 500 kvm av hem- och (exempelvis ett gym, en större upplevelseyta och andra mindre verksamheter). fritidsvaruhandel (främst sporthandel kopplad till arenan), 4 000 kvm av caféer och restauranger (på grund av stora flöden till arenan) samt 1 500 kvm av kommersiell service I alternativ KC80, 80 000 kvm, har HUI uppskattat att 10 000 kvm utgörs av dagligvaruhandel (exempelvis ett gym och andra mindre verksamheter). (ICA Focus samt Systembolaget flyttar och mindre aktörer inom blommor, hälsa mm flyttar in), 23 250 kvm av beklädnad (större kedjor, flaggskeppsbutiker samt lokala aktörer), 23 250 kvm I alternativ KC30, 30 000 kvm, har HUI uppskattat att en tredjedel, 10 000 kvm, utgörs av av hem- och fritidsvaruhandel (sporthandel, hemutrustning, möbler, elektronik, leksaker mm), dagligvaruhandel (ICA Focus samt Systembolaget flyttar och mindre aktörer inom blommor, 13 500 kvm av caféer och restauranger (på grund av stora flöden till både arenan och hälsa mm flyttar in), 8 000 kvm av beklädnad (större kedjor), 4 000 kvm av hem- och upplevelsecentrumet) samt 10 000 kvm av kommersiell service (exempelvis ett gym, en större fritidsvaruhandel (sporthandel kopplad till arenan samt hemutrustning, leksaker mm), 5 000 upplevelseyta och andra mindre verksamheter).
YTBEDÖMNING PER BRANSCH FÖR DE OLIKA ALTERNATIVEN (KVADRATMETER GLA) Total Café & Kommersiell Dagligvaror Sällanköpsvaror ...Beklädnad ...Hem & Fritid Detaljhandel Restaurang service Totalt KC15 Yta 7 000 2 500 0 2 500 9 500 4 000 1 500 15 000 KC30 Yta 10 000 12 000 8 000 4 000 22 000 5 000 3 000 30 000 KC60 Yta 10 000 31 500 15 750 15 750 41 500 11 000 7 500 60 000 KC80 Yta 10 000 46 500 23 250 23 250 56 500 13 500 10 000 80 000
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 47 06│Antaganden om omsättning
ETT 80 000 KVADRATMETER STORT UPPLEVELSECENTRUM BERÄKNAS OMSÄTTA MER UPP TILL 15 MILJONER BESÖKARE I KC80 ÄN 3,7 MILJARDER KRONOR Omsättningen är relaterad till antal besökare, ett KC15 köpcentrum uppskattas uppnå Omsättningsbedömningen i de olika scenarierna görs utifrån ytandelar per bransch 3-5 miljoner årliga besök, ett KC30 4-6 miljoner årliga besök, ett KC60 7-12 miljoner respektive en uppskattad yteffektivitet i jämförbara köpcentrum. Besöksfrekvenserna årliga besök och ett KC80 12-15 miljoner årliga besök. bygger på bedömningar utifrån jämförbara köpcentrum. Observera att HUI i denna studie ej har utrett förutsättningarna för att bygga Ett KC15 köpcentrum uppskattas omsätta 700 MSEK år 2033, ett KC30 1,3 miljarder respektive alternativ, denna rapport fokuserar enbart på möjliga konsekvenser av de SEK, ett KC60 2,8 miljarder SEK och ett KC80 mer än 3,7 miljarder SEK. olika alternativen.
ANTAGANDE OM OMSÄTTNING (MSEK) PER BRANSCH FÖR DE OLIKA ALTERNATIVEN Café & Kommersiell Antal Dagligvaror Sällanköpsvaror ...Beklädnad ...Hem & Fritid Total DH Restaurang service Totalt besökare
KC15 Omsättning 385 123 0 123 508 156 59 722 3-5 miljoner
KC30 Omsättning 550 428 232 196 978 195 117 1 290 4-6 miljoner
KC60 Omsättning 550 1 575 709 866 2 125 440 263 2 828 7-12 miljoner
KC80 Omsättning 550 2 325 1 046 1 279 2 875 540 350 3 765 12-15 miljoner
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 48 06│Köpkraftstillväxt per bransch och område
LÅG FYSISK KÖPKRAFTSTILLVÄXT INOM BEKLÄDNAD Hem- och fritidsvaruhandelns totala köpkraftstillväxt i relevant marknadsområde Köpkraften beräknas utifrån KPG-gruppens köpkraftsprognos samt (M1+M2+M3+M4+M5) är knappt 7 700 miljoner kronor fram till år 2033. befolkningsprognosen för respektive marknadsområde. Observera att köpkraftsprognosen enbart gäller för fysisk handel och därmed prognostiseras Café och restaurangers totala köpkraftstillväxt i relevant marknadsområde exempelvis beklädnadshandeln lågt då mycket av denna konsumtion förväntas ske i (M1+M2+M3+M4) är 7 000 miljoner kronor fram till år 2033. digitala kanaler snarare än i butik. För kommersiell service görs inga köpkraftsprognoser. Dagligvaruhandelns totala köpkraftstillväxt i relevant marknadsområde (M1+M2+M3) Totalt finns en köpkraftstillväxt i relevant marknadsområde (M1+M2+M3+M4+M5) är 480 miljoner kronor fram till år 2033. om drygt 15 miljarder kronor fram till år 2033. Beklädnadshandelns totala köpkraftstillväxt i relevant marknadsområde (M1+M2+M3+M4+M5) är enbart 193 miljoner kronor fram till år 2033.
KÖPKRAFTSTILLVÄXT (MSEK) PER BRANSCH OCH OMRÅDE ÅR 2018-2033 Total Café & Kommersiell Dagligvaror Sällanköpsvaror ...Beklädnad ...Hem & Fritid Totalt Detaljhandel Restaurang service Marknadsområde 1 158 327 20 307 486 425 N/A 911 Marknadsområde 2 161 332 21 311 493 431 N/A 924 Marknadsområde 3 163 337 21 316 500 437 N/A 937 Marknadsområde 4 4 398 273 4 125 4 398 5 713 N/A 10 111 Marknadsområde 5 2 493 -142 2 635 2 493 N/A 2 493 Marknadsområdet totalt 482 7 888 193 7 695 8 370 7 006 N/A 15 376
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 49 06│Teoretiskt etableringsutrymme
BEKLÄDNADSHANDELN I KC80 MÅSTE TA ÖVER 800 MILJONER FRÅN ANDRA HANDELSPLATSER Genom att uppskatta köpkraftstillväxten relativt planerad omsättning kan ett teoretiskt etableringsutrymme beräknas. Historiskt sett (utan en kraftigt växande e-handel), kan man på detta sätt uppskatta hur mycket handel man kan bygga i respektive bransch genom att enbart förlita sig på marknadstillväxten och utan att ta omsättning av andra. År 2020 är läget ett annat. E-handeln förväntas ta större delen av marknadstillväxten inom beklädnad och i ett KC80-alternativ måste det nya upplevelsecentrumet ta över 800 miljoner kronor från andra handelsplatser. För övriga branscher finns dock ett teoretiskt etableringsutrymme, men detta behöver inte med säkerhet innebära att ett nytt köpcentrum inte får konsekvenser på övrig handel. Mer om detta i nästkommande kapitel.
TEORETISKT ETABLERINGSUTRYMME (MSEK) PER BRANSCH FÖR DE OLIKA ALTERNATIVEN
Total Café & Kommersiell Dagligvaror Sällanköpsvaror ...Beklädnad ...Hem & Fritid Totalt Detaljhandel Restaurang service
KC15 Köpkraftsutrymme 97 7 765 193 7 572 7 862 6 850 N/A 14 654
KC30 Köpkraftsutrymme -68 7 460 -39 7 499 7 392 6 811 N/A 14 086
KC60 Köpkraftsutrymme -68 6 313 -516 6 829 6 245 6 566 N/A 12 549
KC80 Köpkraftsutrymme -68 5 563 -853 6 416 5 495 6 466 N/A 11 611
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 50 06│Omsättningsandelar av dagens stadskärna
ETT 80 000 KVADRATMETER STORT UPPLEVELSECENTRUM MOTSVARAR EN TREDJEDEL AV STADSKÄRNANS BEKLÄDNADSOMSÄTTNING Den totala omsättningen i KC80 (3,8 miljarder kronor) motsvarar knappt 9 procent av Göteborgs kommuns handel idag. Sätter man KC80 i relation till stadskärnan motsvarar det nya upplevelsecentrumet en femtedel av Göteborgs stadskärnas handel. Inom vissa branscher är relationen än högre, 1 046 miljoner kronor i beklädnad i KC80 motsvarar 30 procent av Göteborgs stadskärnans beklädnadshandel och 350 miljoner kronor kommersiell service hela 39 procent av Göteborgs stadskärnas kommersiella serviceutbud. Väljer man att bygga ett mindre alternativ blir andelarna lägre, i KC15 uppskattas den totala omsättningen motsvara 4 procent av Göteborgs stadskärnas handel.
OMSÄTTNINGSANDELAR AV DAGENS STADSKÄRNA FÖR DE OLIKA ALTERNATIVEN Total Café & Kommersiell Dagligvaror Sällanköpsvaror ...Beklädnad ...Hem & Fritid Detaljhandel Restaurang service Totalt
KC15 Omsättning 13% 1% 0% 2% 4% 3% 7% 4%
KC30 Omsättning 19% 5% 7% 4% 8% 4% 13% 7%
KC60 Omsättning 19% 18% 20% 16% 18% 8% 29% 16%
KC80 Omsättning 19% 26% 30% 24% 24% 10% 39% 21%
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 51 07 │ Konsekvensanalys för KC80
52 07│Konsekvenser för stadskärnan och övrig handel
BUTIKERNA LEVER I SYMBIOS I detta kapitel diskuteras de konsekvenser som KC80 kan tänkas ge på Göteborgs stadskärna samt övrig handel i regionen.
Inledningsvis diskuteras förutsättningar och konsekvenser per bransch. Varje bransch har bedömts individuellt, men givetvis finns det stora synergier mellan olika branscher – slutar kunden att besöka exempelvis stadskärnan för att utbudet är för litet inom en bransch, riskerar detta att få följdeffekter på andra branscher.
Därefter görs en geografisk indelning av konsekvenserna där Innerstaden, avenyn och övriga Göteborgs konsekvenser diskuteras.
Källa: Cityindex, Fastighetsägarna och HUI GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 53 07.1│Dagligvaruhandeln i KC80
Förutsättningar
DAGLIGVARUHANDELN BESTÅR I FÖRSTA HAND AV etableringsutrymme utifrån köpkraftstillväxten i LIVSMEDELSHANDEL området. Köpkraftstillväxten i område M1-M3 uppgår Inom dagligvarusegmentet finner vi också till 480 miljoner kronor under perioden 2018 -2033, Köpkraftstill Köpkraftstill Systembolaget och detaljhandel med blommor vilket motsvarar en marknadstillväxt på 9 procent för växt 2018- växt 2018- respektive kosmetika. Livsmedelshandeln har varit den fysiska dagligvaruhandeln. Fördelningen av Köpkraft Köpkraft 2033 2033 duktig på branschglidning, vilket innebär att både befolkning och köpkraft är relativt jämn mellan Dagligvaror 2018 2033 MSEK % kosmetika och blommor ofta förekommer i områdena, vilket innebär att köpkraftstillväxten uppgår livsmedelsbutikerna. till cirka 150 miljoner kronor inom respektive område. M1-M3 5 526 6 008 482 9% Dagligvaror köps oftast i konsumentens närområde. Den relativt starka tillväxten förklaras av en stor Dagligvaruhandelns marknadsområde skattas till M1- befolkningsutveckling i M1-M3 mellan år 2018 och M3 och det är inom detta område som en butik i 2033, med ett befolkningstillskott om sammanlagt cirka evenemangsstaden i första hand kommer att hämta sin 33 000 personer. köpkraft. Givetvis kommer omsättning även att tas från andra områden, dock i mindre omfattning. Redan idag finns det dagligvarubutiker inom Stadskärnans dagligvaruhandel utgör 20 procent av den evenemangstadsområdet (Focushuset) som totala detaljhandeln. Detta motsvarar 164 butiker och omsättningsmässigt ligger i närheten av de knappt 1 000 anställda i stadskärnan. omsättningskrav som evenemangsstaden KC80 minst bör uppnå. Det övriga utbudet av dagligvarubutiker DAGLIGVAROR ANTAS OMSÄTTA EN HALV MDR I KC80 inom område M1-M3 är relativt omfattande och Dagligvaruytan i KC80 estimerar HUI till cirka 10 000 normalt för ett storstadsområde som Göteborg. kvadratmeter GLA och omsättningen bör ligga i Värt att poängtera är att om man väljer att bygga Large- storleksordningen 550 miljoner kronor för att få alternativet i stadsledningskontorets förslag tillkommer ekonomi i ytorna. Avgörande för att bedöma huruvida cirka 6 000 bostäder i direkt anslutning till etableringen. det är realiserbart med föreslagna ytor är att beräkna Ett välkommet tillskott för dagligvaruhandeln i området.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 54 07.1│Dagligvaruhandeln i KC80
Konsekvenser – en dagligvaruetablering i KC80 ger mindre konsekvenser i närområdet
Konsekvenserna av en storskalig utbyggnad av dagligvaruhandel. dagligvaror kan bedömas beroende på hur dagens utbud av dagligvaruhandeln inom evenemangsområdet SCENARIO 2 – DAGENS BUTIK BLIR EN STORMARKNAD väljer att agera samt vilka koncept som kommer att I scenario 2 konverteras dagens ICA-butik till marknadsföras. stormarknad (ICA Maxi) allt annat lika. Konsekvenserna är sannolikt en större effekt för närområdet i M2 samt SCENARIO 1 – DAGENS HANDEL OMLOKALISERAS för samtliga stormarknader i M1-M3. Nettotillskottet av Scenario 1 bygger på att omlokalisera dagens handel yta i scenario 2 blir cirka 5 000 kvadratmeter. med dagligvaror från Focushuset (som konverteras till nytt upplevelsecentrum eller parkeringshus) till en mer SCENARIO 3 – DAGENS UTBUD BLIR KVAR I central plats inom evenemangsområdet. FOCUSHUSET Konceptmässigt handlar det om att omlokalisera Scenario 3 bygger på att dagligvaruhandeln i dagens ICA Kvantum-butik och ge den en större Focushuset inte omlokaliseras utan blir kvar i butiksyta. Vidare en omlokalisering av Systembolaget Focushuset. Nettotillskottet blir då 10 000 till större lokaler samt ett nytt utbud av kosmetik och kvadratmeter ny handelsyta i stället för 5 000. blomsteraffärer. Konceptmässigt skulle en stormarknad etableras. Ovanstående beräknas få marginella konsekvenser för Scenario 3 kommer påverka framförallt det befintliga dagligvaruhandeln inom området. För närområdet i M2 Focushuset som kommer få hårdare konkurrens samt skulle dock en ökad konkurrens ske, i synnerhet mot även ge konsekvenser på dagligvarubutikerna i M2 Stampen, Avenyområdet och området runt Heden. samt stormarknaderna i M1-M3. Olika scenarier ger HUIs bedömning är trots allt att marknadstillväxten alltså olika konsekvenser. Alla scenarier är dock i stort kommer att kompensera eventuella tapp, vilket gör att realiserbara sett till marknadstillväxten i området, dock effekterna på innevarande butiksstruktur förväntas bli kommer scenario 1 att innebära minst påverkan såväl kortsiktiga för att sedan trappas ned. Nettotillskottet av för den befintliga handeln i stadskärnan som för yta i scenario 1 blir cirka 5 000 kvadratmeter marknadsområde M1-M3.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 55 07.1│Sällanköpsvaruhandeln i KC80
Förutsättningar
Sällanköpsvaruhandeln består av beklädnadshandel, beklädnadhandeln omsätta drygt 1 000 miljoner kronor hem- och fritidshandel samt byggvaror. och hem- och fritidshandeln drygt 1 200 miljoner Marknadsmässigt är konsumenter villiga att kronor. Köpkrafts- Köpkrafts- transportera sig avsevärt längre för att köpa Avgörande för att bedöma huruvida det är realiserbart tillväxt tillväxt sällanköpsvaror än för att köpa dagligvaror. Detta gör med föreslagna ytor är att beräkna etableringsutrymme Köpkraft Köpkraft 2018-2033 2018-2033 sällanköpsvaruhandeln mer utsatt för konkurrens såväl utifrån köpkraftstillväxten i området. I område M1-M5 M1-M5 2018 2033 MSEK % från större geografiska områden som från e-handeln, beräknas köpkraften för beklädnadshandeln öka med som har betydligt större marknadsandelar inom 193 miljoner kronor mellan 2018 och 2033, vilket Beklädnad 12 398 12 590 193 2% sällanköpsvaror än inom dagligvaror. motsvarar en marknadstillväxt på 2 procent för den HUI uppskattar att sällanköpsvaruhandeln har ett fysiska beklädnadshandeln. Hem & Fritid 28 217 35 911 7 695 27% upptagningsområde motsvarande 60 minuters körtid För hem- och fritidshandeln är tillväxten betydligt utifrån ett KC80-alternativ. Detta innebär att utöver starkare, knappt 7 700 miljoner kronor i områdena M1-M3 tillkommer M4 och M5, som nås på marknadsområde M1-M5. Detta motsvarar en mellan 30 (M4) och 60 (M5) minuters körtid från tillväxttakt på 27 procent. evenemangsstaden. Området är baserat på HUIs Göteborgs stadskärna har idag (2018) en erfarenheter från liknande handelsplatser. Det bör beklädnadsomsättningsandel på 33 procent av den påpekas att köpkraft även tillkommer från andra totala detaljhandelns. Det fanns 291 beklädnadsbutiker områden i form av turism men att lejonparten av i stadskärnan och 1 925 anställda. Hem- och köpkraften kommer från angivet område. fritidshandeln har idag (2018) en omsättningsandel på För en storskalig handelsexponering i 47 procent av den totala detaljhandeln i stadskärnan. evenemangstråket enligt KC80 estimeras 23 500 Detta motsvarar 452 hem- och fritidsvarubutiker och kvadratmeter GLA beklädnadshandel och 23 500 knappt 2 383 anställda. kvadratmeter GLA för övriga segment inom sällanköpsvaruhandeln. För att få ekonomi i ytorna bör
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 56 07.1│Beklädnadshandeln i KC80
Konsekvenser – Innerstaden inklusive Nordstan kommer kannibaliseras på cirka 500 miljoner kronor eller cirka 16 procent av omsättningen inom segmentet
Konsekvenserna av en storskalig utbyggnad av ytor motsvarande 23 250 kvadratmeter BEKLÄDNADSHANDELN ÄR EXTRA KÄNSLIG DÅ LÖNSAMHET OCH FYSISK beklädnadshandel GLA i evenemangsområdet skiljer sig från konsekvenserna i MARKNADSTILLVÄXT ÄR NÄRMAST OBEFINTLIG. dagligvaruhandeln. Inom dagligvaruhandeln påvisar vi en relation mellan tilltänkta ytor Därför kan också den beklädnadshandel som finns kvar inom stadskärnan få mer i evenemangsstaden och köpkraftstillväxt som innebär att dagligvaruhandel och utmaningar då vakanta ytor gör Innerstaden mindre attraktiv och kan innebära befintlig och omkringliggande dagligvaruhandel båda har förutsättningar att växa. För ytterligare utslagning. Detta har vi sett exempel på bland annat i Malmö och beklädnadshandeln är köpkraftstillväxten i hela området M1-M5, som omfattar över Kristianstad där beklädnadshandeln till stora delar flyttat från gatulägen i Innerstaden. 1,8 miljoner konsumenter, drygt 190 miljoner kronor. För att nå en rimlig ekonomi i Att just beklädnadshandeln är viktig beror också på att den är mer småskalig än till tilltänkta ytor bör beklädnadshandeln omsätta drygt 1 000 miljoner kronor. Det exempel dagligvaruhandeln. I Göteborgs stadskärna finns idag cirka 300 innebär konkret att om evenemangsstaden lyckas nå angiven omsättning ser vi ett beklädnadsbutiker som kommer att få utmaningar vid ett KC80-alternativ. underskott på cirka 800 miljoner kronor under perioden. HUIs bedömning är att Innerstaden inklusive Nordstan kommer att kannibaliseras på cirka 500 miljoner I den omkringliggande regionen sker också en hel del utbyggnad av handelsyta, kronor, vilket motsvarar cirka 16 procent av omsättningen inom segmentet. Detta exempelvis är både Mölndal Galleria och Kongahälla Center i Kungälv i tillväxtfas och innebär att befintlig handel kommer att tappa stora delar av den omsättning som förväntas också ta del av den köpkraftstillväxt som redovisats. Dessutom sker evenemangsstaden tillräknas. Konsekvenserna av ett sådant KC80 scenario är att utveckling i regionen i övrigt, exempelvis av Backaplan och Torp Köpcenter. aktörer omlokaliserar butiker från i första hand Kungsportsavenyn samt delar av Viktigt är också att inte bara evenemangsstadens utveckling påverkar stadskärnan i innerstadsområdet till förmån för evenemangsstaden. Vi ser också en risk för att Göteborg. Samma resonemang som förs här kan appliceras på andra projekt men bör Nordstan kommer att tappa hyresgäster, vilket i sin tur sätter ytterligare press på göras i egna konsekvensutredningar med egna upptagningsområden. innerstadsområdet som riskerar att tappa ytterligare hyresgäster till Nordstan som måste kontraktera vakanta ytor. Detta kan innebära stora vakanser i delar av innerstadsområdet där tidigare B- och C-lägen förpassas till D- och E-lägen.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 57 07.1│Hem- och fritidsvaruhandeln i KC80
Konsekvenser – Hem- och fritidsvaruhandeln har en hög marknadstillväxt, men riskerar att påverkas av negativa spill-over effekter från beklädnadshandeln Konsekvenserna av en storskalig utbyggnad av ytor som IKEA, Jula och Rusta, men inom segmentet motsvarande 23 250 kvadratmeter hem- och återfinns även små aktörer. I Göteborgs stadskärna fritidshandel i evenemangsområdet skiljer sig från finns idag drygt 450 hem- och fritidsbutiker som svarar konsekvenserna i såväl dagligvaruhandeln som för 47 procent av stadskärnans totala omsättning inom beklädnadshandeln. Inom beklädnadshandeln påvisar detaljhandeln. vi en negativ relation mellan tilltänkta ytor i evenemangsstaden och köpkraftstillväxt som innebär Hem- och fritidssegmentet i stadskärnan riskerar att att beklädnadshandeln kommer att möta stora påverkas negativt av beklädnadshandelns utmaningar. Hem och fritid är däremot ett omlokalisering från stadskärnan och därpå följande tillväxtsegment även i den fysiska kanalen. För hem- avtagande besöksanledningar. I och med att hem och och fritidshandeln är köpkraftstillväxten i hela området fritid är ett brett segment som innefattar allt från M1-M5, som omfattar över 1,8 miljoner konsumenter, sporthandel till hemslöjd har olika segment kommit hela 7 700 miljoner kronor. För att nå en rimlig olika långt i sin digitala resa. Hemelektronik har ekonomi i tilltänkta ytor bör hem- och passerat ”brytpunkten” och branschen har fritidsvaruhandeln omsätta drygt 1 300 miljoner konsoliderats till ett fåtal stora aktörer. Flera branscher kronor. förväntas nå ”brytpunkten” inom de närmaste fem åren, varför vi kan förvänta oss konsolideringar och Hem- och fritidsvaror är i många fall platskrävande färre aktörer. Sannolikt kommer även hem- och handel som återfinns i första hand i externa fritidsbranschen att få en tuffare tillvaro, trots att vi handelsplatser såsom Bäckebol, Kållered och Sisjön. Vi ser en stark köpkraftstillväxt. Den tillväxten kommer finner ofta stora aktörer med stora butiksytor. dock sannolikt att ske i storskaliga format i mer Huvuddelen av volymerna inom segmentet kan externa handelsområden med lägre hyresbild. härledas till mycket stora och platskrävande koncept
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 58 07.1│Café och restaurang i KC80
Förutsättningar
Omfattningen av café- och restaurangutbudet i ett KC80-alternativ är mer knutet till Köpkraftstillväxt Köpkraftstillväxt estimerade flöden inom evenemangsområdet och köpcentrumet. Café och 2018-2033 2018-2033 Restaurang Köpkraft 2018 Köpkraft 2033 MSEK % HUI estimerar att ett KC80-alternativ kommer att innebära cirka 12-15 miljoner besökare årligen till köpcentrumet i evenemangsstaden. Om vi studerar liknande M1-M4 17 135 28 449 7 006 41% handelsplatser med liknande flöden resulterar det i storleksordningen 5 000-15 000 kvadratmeter för segmentet. I tillägg till besöksflödena i köpcentrumet är också platsens läge i övrigt avgörande. Utöver besökarna till upplevelsecentrumet finns en stor mässanläggning, Liseberg, Universeum och inte minst idrottsarenor som också skall adderas till underlaget. Dessa besökare behöver inte nödvändigtvis också besöka upplevelsecentrumet. Sammantaget förväntar vi oss större ytor i KC80 än vad vi normalt ser i liknande gallerior. HUIs bedömning är att restaurangytorna kommer att uppgå till cirka 13 000 kvadratmeter. I tabellen redovisas köpkraften för segmentet. Inom café- och restaurangnäringen ser vi idag ingen e-handelspåverkan av större omfattning, vilket resulterar i att segmentet förutspås en mycket hög tillväxt. Nu har vi för att påvisa segmentets tillväxtkraft redovisat KC80s hela upptagningsområde, vilket är missvisande då upptagningsområdet för restaurangmarknaden egentligen är snävare. Samtidigt kommer restaurangkonsumenter från hela området då man kombinerar mat med shopping eller arenabesök. I Göteborgs stadskärna finns det 710 restauranger som omsätter sammanlagt 5 500 miljoner kronor.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 59 07.1│Kommersiell service i KC80
Förutsättningar
Förutsättningarna för segmentet kommersiell service är I Göteborgs stadskärna finns idag 713 enheter att ett KC80-alternativ innebär att ytor motsvarande kommersiell service med 1 541 anställda. Den totala 10 000 kvadratmeter tillägnas segmentet. Kommersiell omsättningen för kommersiell service i stadskärnan service är en relativt bred bransch som inrymmer bland uppgår till 2 014 miljoner kronor. annat gym, lekland, biografer, frisörer, skomakare och skönhetssalonger. Kommersiell service kan också Utöver den kommersiella servicen adderas även en fungera som ankare till ett köpcentrum. Ett sådant växande andel offentlig service i dagens köpcentrum. exempel kan vara MiniSATS som lockar barnfamiljer att Inte sällan finner konsumenten bibliotek, vårdcentraler gå till gymmet och samtidigt besöka både butiker och och tandläkare men även museum och andra äta på restauranger i närområdet. upplevelser i de nya köpcentrumen. Offentlig service utgör även den en besöksanledning till köpcentrumen. Upptagningsområdet är normalt sett mer lokalt för Exempel på detta kan ses i det nyöppnade Kongahälla kommersiell service än för detaljhandel. Detta då gym Center i Kungälv som har en stor andel offentlig service och servicenäringar syftar till att serva ett närområde. i sitt utbud. Konsekvenser för offentlig service har inte För ett storskaligt upplevelsecentrum ser det behandlats i denna rapport. annorlunda ut. Med 12-15 miljoner besökare utgör det enorma flödet ett bra underlag för segmentet. Därtill skall läggas att segmentet i köpcentrumsammanhang oftast finns i moderna storskaliga lokaler.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 60 07.1│Café och restaurang och kommersiell service i KC80
Konsekvenser – Café och restauranger och kommersiell service är två branscher som allt mer växer ihop. Konsekvenserna av en storskalig utbyggnad av ytor Dessa hybridkoncept gör sig mycket väl i storskaliga motsvarande 13 000 kvadratmeter caféer och köpcentrummiljöer, men kan ha svårt att finna rätt ytor restauranger samt 10 000 kvadratmeter kommersiell och förutsättningar i stadsmiljö. Här ser vi snarare att service är svåra att förutse. Mot bakgrund av café- och en storskaligt KC80 upplevelsecentrum kan utveckla restaurangsegmentets höga förväntade tillväxttakt segmentet. bedömer HUI att effekterna på Göteborgs stadskärna blir marginella. Konsekvenserna beror samtidigt på Kommersiell service som enskilt segment innefattar vilken inriktning på café- och krogutbud som KC80 utöver de som diskuterats också verksamheter som till kommer att erbjuda. En realistisk bedömning är att vi exempel gym, skönhet- och frisörsalonger men också kommer att få se sportbarer och casual food snarare än biografer som alla också fungerar väl i storskaliga lyxkrogar och ”fine dining”. Detta är ett utbud vi kan se i köpcentrummiljöer. liknande köpcentrum som exempelvis Mall of Scandinavia i Solna. En direkt effekt av KC80-alternativet är enligt HUIs bedömning att Bergakungens biograf kommer att HUIs bedömning är att krogarna på Avenyn samt i omlokaliseras till KC80-gallerian. Vad som sker med området runt Heden kommer att påverkas till viss del. Bergakungen är oklart men en rivning går inte att Särskilt de krogar som inriktar sin verksamhet mot utesluta. Detta är inte särskilt dramatiskt och inte sport. Det finns koncept idag som är hybrider mellan konstigare än att omlokalisera dagligvaruhandeln från restauranger och andra populära verksamheter som Focushuset, men sannolikheten för att Bergakungen fackmässigt brukar kategoriseras som kommersiell och ett biografutbud i KC80 skulle kunna samverka ser service, exempelvis bowling eller shuffleboard. Därför vi som osannolikt. är det också relevant att diskutera kommersiell service tillsammans med café och restaurangverksamhet.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 61 07.1│Konsekvensanalys för KC80
Sammanfattning och reflektioner per bransch
Dagligvaruhandeln: Förutsättningarna för ett dagligvaruhandeln i ett KC80 alternativ beror på vilken exploateringsgrad av dagligvaruytor som avses utnyttjas. De ytor som HUI bedöms som realistiska ligger i storleksordningen 10 000 kvadratmeter. Om en omlokalisering av dagens handel genomförs så blir konsekvenserna och nettotillskottet av ytor lägre än om kombinationen av nyetablering samt innevarande handel blir kvar detaljhandeln på dess nuvarande plats. Dagligvaruhandeln har köpkraftstillväxt och vid en lägre exploateringsgrad blir konsekvenserna ringa på dagligvaruhandeln i stadskärnan. Beklädnadshandeln: Ett KC80 alternativ bygger på att ha en stor andel beklädnadshandel. HUIs bedömning bygger på att KC80 har ett utbud om 23 250 kvadratmeter och kommer omsätta minst 1 000 miljoner kronor. Beklädnadsegmentet har mycket svag köpkraftstillväxt och konsekvensanalysen påvisar ett köpkraftsunderskott på cirka 800 miljoner kronor som måste hämtas från innevarande handeln inom marknadsområdet. HUIs bedömning är att uppemot 500 miljoner kronor eller hälften av omsättningen i kommer från stadskärnans innevarande omsättning. Resterande delar förväntas tas från området utanför stadskärnan och regionen. Påverkansgrad för stadskärnan förväntas bli mycket hög. Hem & fritid: HUIs bedömning är att hem- och fritidsvaruhandeln bedöms omsätta cirka 1 200 miljoner kronor i ett KC80 alternativ. Segmentet påvisar hög köpkraftstillväxt. Rent teoretisk finns det möjlighet att etablera 23 250 kvadratmeter som ligger som bedömningsgrund. Dock bedömer HUI att påverkansgraden för stadskärnan kommer bli stor beroende på en så kallad ”spill-over” effekt där stadskärnan kommer tappa aktörer inom hem- och fritidsvaruhandeln beroende på att beklädnadshandeln kommer blir kraftigt reducerad i stadskärnan. Café och restauranger: Segmentet har stark köpkraftstillväxt och ett KC80 alternativ bedöms med 13 500 kvadratmeter. Omsättningsmässigt förväntas segmentet nå cirka drygt 500 miljoner kronor. En stor del av omsättningen kommer från turism och besöksnäring. Konsekvenserna för stadskärnan bedöms trots den stora köpkraftstillväxten bli märkbara.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 62 07.2│Konsekvenser för Nordstan/Fredsgatan
Ett köpcentrum i evenemangsstaden bedöms ta cirka 500 miljoner kronor i beklädnadsomsättning från stadskärnan varav ungefär hälften kommer från Nordstan, stadskärnans detaljhandelsmotor. En effekt av framför allt de nya köpcentrumen i Backaplan och evenemangsstaden. Tappet bedöms punktera stadskärnan med följdeffekter i flera branscher. Nordstan behöver förnyas för att kunna möta den nya konkurrensen.
NORDSTAN ÄR STADSKÄRNANS DETALJHANDELSMOTOR NORDSTAN VÄNTAS FÖRSVAGAS SOM STADENS MOTOR Området mellan Nordstan, Arkaden, NK och Fredsgatan upp mot Kompassen har de HUIs bedömning är att Nordstan väntas tappa cirka 250 miljoner kronor i överlägset starkaste handelskoncentrationerna i city. Nordstan/Fredsgatan är därför beklädnadsomsättning till följd av en KC80-etablering i evenemangsområdet. Det totala Göteborgs stadskärnas detaljhandelsmotor. Utan motorn går inte maskinen. tappet för stadskärnan bedöms till 500 miljoner kronor. Modehandeln är stadskärnans Nordstan/Fredsgatan attraherar besökare från ett stort omland och det spiller även styrka och försvagas den får det följdeffekter på övrig detaljhandel, restauranger och över på andra mindre flödesintensiva delar av Innerstaden. Nordstan/Fredsgatans service. Tappet kan också bli större om Backaplan etablerar en stor andel beklädnad. välbefinnande påverkar därmed utvecklingen i hela stadskärnan. Om Nordstan/ Region Citys möjligheter att utveckla kontor med handel i bottenvåningarna kan Fredsgatan punkteras får det följdeffekter med lägre besöksflöden i den övriga därmed också försvåras till följd av dessa två köpcentrumprojekt. Ett tapp i denna stadskärnan. Samtidigt bör nämnas att konsumenterna i området kommer att få en ny dignitet skulle orsaka en punktering av Nordstan/stadskärnan som påverkar flera bild av ett modernt köpcentrum, vilket givetvis ställer högre krav även på Nordstan. branscher, restauranger och verksamheter. Detta kan i sin tur medföra tilltagande otrygghetsproblem som också inverkar på kvällsekonomin. KRITISK KONKURRENS FRÅN NYA BACKAPLAN OCH EVENEMANGSSTADEN Nordstan kommer att få en kraftigt skärpt konkurrens framöver, både från nya HANDELN I NORDSTAN OCH INNERSTADEN BEHÖVER UTVECKLAS Backaplan med cirka 140 000 kvadratmeter och ett nytt eventuellt köpcentrum i Nordstan har behov av att vässa sitt kommersiella innehåll och sin utformning för att evenemangsstaden. Backaplan är idag ett volymhandelsområde med skrymmande tilltala dagens och framtidens Göteborgare. De många hinder som finns för att kunna varor, men skall utvecklas till ett stort regionalt köpcentrum i Nordstans storlek. utveckla de centrala delarna av innerstaden är en svaghet som kräver mer Nordstan hämtar en stor andel kunder från Hisingen, som väntas komma till Nordstan handlingskraft för att stadskärnan skall vara attraktiv och tillhandahålla ett värdigt mer sällan till förmån för nya Backaplan. Nya Backaplan får sannolikt negativa utbud av handel och verksamheter. Åtgärder som kan möjliggöra en utveckling kan vara konsekvenser på Nordstan, men den fullständiga omfattningen av detta har inte att tillåta bostads/handelsförtätning men även att acceptera fler kompromisser studerats inom ramen för denna konsekvensanalys. Backaplan och evenemangsstaden avseende de kulturhistoriska värdena i byggnaderna så att fastigheterna är bedöms konkurrera med stadskärnan i hög omfattning. ändamålsenliga för de verksamheter som finns i lokalerna. Det finns naturligtvis en teoretisk möjlighet att förlägga ett upplevelsecentrum i eller omkring Nordstan. Det är därför prioriterat att ge Nordstan förutsättningar att utvecklas.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 63 07.2│Konsekvenser för övriga Innerstaden
Ett köpcentrum i evenemangsstaden kan resultera i att dubbeletablerade kedjebutiker flyttar butiker från övriga Innerstaden till något av de två nya köpcentrumen. Detta får även negativa effekter på kvarvarande unika koncept som är beroende av ett attraktivt kluster för sina besöksflöden. Detta bedöms medföra en risk för vakanser och sjunkande fastighetsvärden i området.
INNERSTADEN ÄR BEROENDE AV NORDSTAN/FREDSGATAN SOM ANKARE begränsad och därför är också etableringsmöjligheterna det. Liknande resonemang lär Området från Kungsportsplatsen och ner till Magasinsgatan har en annan karaktär än förekomma hos fler dubbeletablerade butikskedjor. De fristående, mer unika butiker Nordstan/Fredsgatan. Gångtrafikflödena är avsevärt svagare här men de är ändå som blir kvar får därefter svårare att för egen maskin attrahera kunder. Flera av dessa beroende av att ta del av de flöden som alstras av Nordstan/Fredsgatan. För att entreprenörer klarar inte att hantera ett större omsättningstapp utan risk för konkurs. kompensera för lägre besöksflöden finns här unik bredd och djup i butiksutbudet. Konsumenter handlar också basvaror, vilket idag finns på bland annat Kungsgatan eller RISK FÖR VAKANSER OCH SJUNKANDE FASTIGHETSVÄRDEN i Nordstan/Fredsgatan. Övriga Innerstaden är därför beroende av att det finns ett Samtliga beskrivande effekter; minskade besöksflöden, butiksstängningar av välsorterat utbud någonstans i området. Evenemangsstråket ligger för långt ifrån dubbeletablerade butiker, omsättningsminskning och vakanser får en effekt på övriga Innerstaden för att kunna ankra upp och bidra med flöden. Det är för långa hyresintäkter och fastighetsvärdet i området. Vakanser spär också på otryggheten och avstånd mellan områdena för att man skall kunna räkna med att en och samma kund kan orsaka andra problem i stadsmiljön. skall ta både evenemangsstaden och Innerstaden på samma runda. Ett sådant köpcentrum blir också en one-stop-destination och innehåller ett så pass stort utbud att besökaren håller sig sysselsatt en dag utan att lämna köpcentrumet. Om Nordstans HELA STADSKÄRNAN ÄR BEROENDE AV DET UNIKA UTBUDET I INNERSTADEN besöksflöden och omsättning minskar påverkar det i sin tur övriga Innerstaden. Nordstan/Fredsgatan är beroende av det unika utbud som finns i övriga Innerstaden. Det är det som gör Göteborgs stadskärna unik och skiljer stadskärnan från ett stort DUBBELETABLERADE BUTIKER STÄNGER EN BUTIK I INNERSTADEN köpcentrum utanför staden. Skulle denna särprägel försvinna tappar stadskärnan konkurrenskraft och detta skulle behöva motverkas med andra förstärkande åtgärder, Det finns stor risk för att övriga Innerstaden är området som drabbas mest av till exempel en omfattande utveckling av Nordstan, för att området skall förbli butiksstängningar till följd av en köpcentrumetablering i evenemangsstaden. attraktivt för medborgarna. Exempelvis har Lindex en butik på Kungsgatan och de har också en i Nordstan. När Backaplan och Evenemangsområdet utvecklas finns det en risk för att de flyttar sin butik från Kungsgatan till något av de nya köpcentrumen. Marknadstillväxten är
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 64 07.2│Konsekvenser för Avenyn och övriga Göteborg
Upplevelsecentrumet väntas locka både turister och Göteborgare, vilket påverkar Avenyns handel, caféer och restauranger. Även övriga handelsplatser i Göteborg och Västra Götaland kommer att påverkas i varierande grad.
AVENYN UTMANAS MEN KULTUREN STANNAR BACKAPLAN OCH FRÖLUNDA TORG PÅVERKAS Konsekvenserna för Avenyn berör i första hand butiksutbudet. Flaggskeppsbutiker Linnéområdet och Haga förblir närmast oberörda av upplevelsecentrumet, eftersom såväl som övrig handel kommer sannolikt i hög grad att flytta till det närliggande det utbud som finns inom detaljhandeln är lokalt anpassat. upplevelsecentrumet i KC60- och KC80-alternativen. Däremot kommer det att finnas mer effekter för området utanför med Backaplan och Ett KC80-alternativ skulle även innebära att enskilda segment inom café- och Frölunda Torg i spetsen. KC80 kommer att få viss betydelse för Frölunda Torg som restaurangnäringen får ökad konkurrens om kvällsekonomin. Detta gäller i första hand kommer att tappa omsättning. Detta gäller företrädesvis för beklädnadsegmentet. turismen som förflyttas till Evenemangstråket samt Liseberg. Även dagligvaruhandeln Även Backaplan, som avser att bygga ut till totalt 140 000 kvadratmeter, kommer att få på Avenyn kommer sannolikt att få en något närmare konkurrensutsatthet än tidigare, stora utmaningar att realisera projektet. hur mycket beror dock på vilket dagligvaruscenario som blir aktuellt. Även andra större köpcentrum och handelsplatser i övriga regionen kommer att Kulturen, som är mycket tongivande på Avenyn, väntas inte möta några större påverkas i viss grad av etableringen. Detta gäller både befintliga och uppkommande konsekvenser oavsett köpcentrumalternativ. Detta beror bland annat på att kulturen projekt. finns i hus som är utformade för dess specifika syfte med finansiering från staden och ägda av staden.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 65 07.2│Konsekvenser för övrig handel
Ett storskaligt köpcentrum kommer även ge konsekvenser för handeln utanför stadskärnan
När regionala handelsplatser etableras så får dessa mer eller mindre konsekvenser i de marknadsområden där de verkar. Tidigare har inte funnits några större risker med att etablera handel. Detta då köpkraftstillväxten växt och effekterna på kringliggande handel har varit kortsiktig. I och med e-handelns tillväxttakt, där tillväxten enligt vissa scenarier kommer att öka stort även efter tidsperspektivet på denna rapport, innebär det att etableringsutrymmena successivt minskar. Det innebär att kommuner, särskilt de med svag befolkningsutveckling får särskilt mycket utmaningar. Konsekvenser sker även i hela Göteborg och inom de segment som passerat ”brytpunkten”. Vi vet idag inte hur enskilda branscher inom hem och fritid kommer att se ut om tio år.
HUI s rekommendation är därför att se över alla större köpcentrumprojekt kommunen kan påverka. Särskilt rekommenderas att vara restriktiv i branscher med svag tillväxttakt.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 66 07.2│Flöden i KC80
Ett köpcentrum på 80 000 kvadratmeter förväntas attrahera 12-15 miljoner besökare per år. För ett mindre centrum blir istället bostadsbyggandets tidsplan avgörande.
KC80 förväntas attrahera 12-15 miljoner besökare per år. Detta skapar krav på infrastruktur och innebär att köpcentrumet kommer att ha en trafik på 30 000-50 000 kunder dagligen. Göteborg är en stor stad som klarar stora belastningar, men här måste djupare studier göras som behandlar allt från station Korsvägens dimensioner, antal parkeringsplatser, entréer och stråk samt inte minst varutransporter.
Kontorsmarknaden kommer sannolikt att förskjutas från centrala Göteborg mot Ulleviområdet, vilket bör utredas både avseende kontorsytor och ur trafikperspektivet.
Att ta i beaktan i planeringsstadiet är också att bostadsbyggande sker innan eller i anslutning till att upplevelsecentrumet byggs. Detta för att skapa ytterligare och dagliga flöden för detaljhandeln, främst dagligvaruhandeln.
Ett nytt upplevelsecentrum kommer också att påverka befintliga turistiska flöden. Flödena koncentreras till evenemangsområdet snarare än till stadskärnan. Detta påverkas även av Lisebergs utveckling. Flödesförskjutningen är en central fråga och bör därför utredas djupare.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 67 07.2│Konsekvensanalys för KC80
Sammanfattning och reflektioner per delområde i stadskärnan
NORDSTAN VÄNTAS FÖRSVAGAS SOM STADENS MOTOR HUIs bedömning är att Nordstan väntas tappa cirka 250 miljoner kronor i beklädnadsomsättning till följd av en KC80-etablering i evenemangsområdet. Det totala tappet för stadskärnan bedöms till 500 miljoner kronor. Modehandeln är stadskärnans styrka och försvagas den får det följdeffekter på övrig detaljhandel, restauranger och service. Tappet kan bli än större om Backaplan etablerar en stor andel beklädnad.
HELA STADSKÄRNAN ÄR BEROENDE AV DET UNIKA UTBUDET I INNERSTADEN Nordstan/Fredsgatan är beroende av det unika utbud som finns i övriga Innerstaden. Skulle denna särprägel i form av ett unikt utbud försvinna tappar stadskärnan konkurrenskraft och detta skulle behöva motverkas med andra förstärkande åtgärder, till exempel en omfattande utveckling av Nordstan, för att området skall förbli attraktivt för konsumenterna.
AVENYN UTMANAS MEN KULTUREN STANNAR Konsekvenserna för Avenyn berör i första hand butiksutbudet. Flaggskeppsbutiker såväl som övrig handel kommer sannolikt i hög grad att flytta till evenemangsområdet. Avenyns roll som Göteborgs självklara paradgata för turister utmanas genom ett storskalig upplevelsebaserat köpcentrum.
BACKAPLAN OCH FRÖLUNDA TORG PÅVERKAS Linnéområdet och Haga förblir närmast oberörda av upplevelsecentrumet, eftersom det utbud som finns inom detaljhandeln är lokalt anpassat. Däremot kommer det att finnas mer effekter för området utanför med Backaplan och Frölunda Torg i spetsen. KC80 kommer att få viss betydelse för Frölunda Torg som kommer att tappa omsättning. Detta gäller företrädesvis för beklädnadsegmentet. Även Backaplan, som avser att bygga ut till totalt 140 000 kvm, kommer att få utmaningar att realisera projektet.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 68 07│Konsekvenser för stadskärnan vid KC80
Nedan redovisas de övergripande konsekvenserna för stadskärnan vid en etablering av ett upplevelsecentrum på 80 000 kvadratmeter.
Konsekvenserna för en storskalig utbyggnad av ett upplevelsecentrum i evenemangsområdet blir omfattande för Göteborgs stadskärna. Dessa konsekvenser uppstår inte av sig själva utan beror på en lång rad olika variabler. Vi väljer att belysa några av dessa.
1. Svag köpkraft inom beklädnadshandeln. Ett storskaligt köpcentrum på 23 500 kvadratmeter beklädnadshandel bör omsätta cirka 1 000 miljoner kronor. Köpkraftstillväxten inom upptagningsområdet beräknas till 193 miljoner kronor. Detta innebär att annan handel kommer att minska i omsättning. HUIs bedömning är att Göteborgs stadskärna kommer att bli mest utsatt med ett tapp om cirka 500 miljoner kronor. Även ett mindre alternativ för beklädnadshandeln beräknas få stora konsekvenser för stadskärnan. Detta då ett mindre köpcentrum slår mer lokalt än regionalt. Detta innebär att HUI ger rött ljus eller rekommenderar stor försiktighet vad gäller att etablera storskalig beklädnadshandel. 2. Den andra variabeln kallar vi för spillover-effekten. Det betyder att det även om köpkraftstillväxten ser god ut i övriga branscher så innebär det inte att dessa branscher blir opåverkade av KC80. Beklädnadshandelns förväntade stagnation i stadskärnan kommer genom sämre attraktivitet och färre besökare att få en negativ inverkan på övriga branscher. 3. Vidare finns också en utmaning gällande samlokalisering. Syftet med att etablera storskaliga köpcentrum med regional profil är att de skall tillföra nya möjligheter för i första hand detaljhandeln på sin lokala marknad. Idag finns redan det regionala köpcentrumet Nordstan varpå KC80 och Nordstan kommer tävla om samma kunder. Även om KC80 kommer att ha en annan profil så är Nordstans upptagningsområde inte olikt de vi beskrivet för KC80, vilket kommer medföra konsekvenser för Nordstan.
Den enskilt viktigaste variabeln för Göteborgs stadskärna som går att påverka är att begränsa storskaliga utbyggnader av beklädnadshandeln. Detta då beklädnadshandeln är så central för stadskärnan och påverkar därigenom andra branscher.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 69 08 │ Riskbedömningar av olika alternativ
70 08│Sammanlagd riskbedömning på stadskärnan av KC15-80
HUI har bedömt fyra olika storleksalternativ för handel i evenemangsstaden. Dessa RISKER FÖR STADSKÄRNAN I OLIKA BRANSCHER I ALTERNATIV KC15-KC80 avser 15 000, 30 000, 60 000 respektive 80 000 kvadratmeter upplevelsebaserad handel. HUIs bedömning är att de två storskaliga alternativen ger störst KC15 KC30 KC60 KC80 konsekvenser för stadskärnan i Göteborg. Störst risk finns att hitta i KC60 då detta alternativ inte tillför staden Göteborg de mervärden som en mer storskalig Dagligvaror anläggning (KC80) kan göra. Båda alternativen medför dock mycket stora konsekvenser för stadskärnan. Sällanköpsvaror Gällande de mer småskaliga alternativen ser HUI större utmaningar med KC30 än KC15. I KC30 kommer det att förekomma inslag av beklädnadshandel utan att ha ...Beklädnad förutsättningar för att bli destination och därmed bedöms KC30 ge större konsekvenser för stadskärnan. ...Hem & Fritid Det alternativ som är minst riskfyllt för Göteborgs stadskärnas handel är ett Total detaljhandel köpcentrum om 15 000 kvadratmeter. Det är dock viktigt att alternativet inte innebär en större omfördelning ytor än de HUI påvisat. Exempelvis vore det inte en Café- & restaurang bra lösning med en kombination av en stormarknad på 10 000 kvadratmeter samt 5 000 kvadratmeter beklädnadshandel. Kommersiell service
Totalt
Trafikljus Riskbedömning
Hög risk för konsekvenser för stadskärnan
Varning för konsekvenser för stadskärnan
Liten risk för konsekvenser för stadskärnan
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 71 08│Riskbedömning på stadskärnan av KC80
Evenemangsstaden erbjuder 80 000 kvadratmeter för upplevelsebaserad handel RISKER I ALTERNATIV KC80 och vänder sig till ett regionalt marknadsområde. KC80 är huvudalternativet som rapporten i övrigt behandlat. Nedan diskuteras risker med detta alternativ. Yta (kvm GLA) Omsättning (MSEK) Risk för stadskärnan Dagligvaror: Ytorna för dagligvaror estimeras till 10 000 kvadratmeter. Detta skulle Dagligvaror 10 000 550 innebära en omsättning i storleksordningen 550 miljoner kronor, vilket kan medföra konsekvenser beroende på vilket dagligvaruscenario som blir aktuellt. En Sällanköpsvaror 46 500 2 325 nyetablerad stormarknad kommer att få konsekvenser för dagligvaruhandeln i stadskärnan. ...Beklädnad 23 250 1 046 Beklädnad: Ytorna för beklädnadshandel estimeras till 23 250 kvadratmeter, vilket medför stora konsekvenser för stadskärnan. Dock tillförs mervärden som i form av ...Hem & Fritid 23 250 1 279 en regional destination för beklädnad som KC60 inte medför. Total detaljhandel 56 500 2 875 Hem och fritid: Ytorna för hem- och fritidsvaror estimeras till 23 250 kvadratmeter. HUI ser konsekvenser för stadskärnan och därtill konsekvenser för Café- & restaurang 13 500 540 Göteborg och regionen i övrigt. Café- och restaurang: Ytorna estimeras till 13 500 kvadratmeter GLA och vänder Kommersiell service 10 000 350 sig till köpcentrumbesökarna, turister och besökare till evenemangsområdet samt den lokala marknaden. Konsekvenser för vissa segment i stadskärnan samt för Totalt 80 000 3 765 Avenyn som destination. Trafikljus Riskbedömning Kommersiell service: Ytorna estimeras till 10 000 kvadratmeter. Vänder sig till turister samt det stora antalet besökare i köpcentrumet samt området runt Hög risk för konsekvenser för stadskärnan evenemangsområdet. Viss påverkan på stadskärnan. Varning för konsekvenser för stadskärnan
Liten risk för konsekvenser för stadskärnan
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 72 08│Riskbedömning på stadskärnan av KC60
Evenemangsstaden erbjuder 60 000 kvadratmeter för upplevelsebaserad handel. RISKER I ALTERNATIV KC60 Detta är ett mindre storskaligt alternativ som vänder sig i första hand till Göteborgsregionen. Nedan diskuteras risker med detta alternativ. Yta (kvm GLA) Omsättning (MSEK) Risk för stadskärnan
Dagligvaror: Ytorna för dagligvaror estimeras till 10 000 kvadratmeter. Detta skulle Dagligvaror 10 000 550 innebära en omsättning i storleksordningen 550 miljoner kronor, vilket kan medföra konsekvenser beroende på vilket dagligvaruscenario som blir aktuellt. En Sällanköpsvaror 31 500 1 575 nyetablerad stormarknad kommer att få konsekvenser för dagligvaruhandeln i stadskärnan. ...Beklädnad 15 750 709 Beklädnad: Ytorna för beklädnadshandel estimeras till 15 750 kvadratmeter. Här ser vi stora utmaningar då vi ser lika stora konsekvenser för stadskärnan som vid ...Hem & Fritid 15 750 866 KC80 utan att de mervärden som KC80 ger i form av en ny marknadsplats för hela segmentet tillförs. KC60 ersätter således stadskärnan utan att tillföra mervärden. Total detaljhandel 41 500 2 125
Hem och fritid: Ytorna för hem- och fritidsvaror estimeras till 15 750 Café- & restaurang 11 000 440 kvadratmeter. HUI ser konsekvenser för stadskärnan men konsekvenserna på regionen i övrigt eller på omkringliggande handelsplatser blir mer begränsade än i Kommersiell service 7 500 263 KC80. Totalt 60 000 2 828 Café- och restaurang: Ytorna estimeras till 11 000 kvadratmeter och vänder sig till köpcentrumbesökarna, turister och besökare till evenemangsområdet samt den Trafikljus Riskbedömning lokala marknaden. Hög risk för konsekvenser för stadskärnan
Kommersiell service: Ytorna estimeras till 7 500 kvadratmeter och vänder sig till Varning för konsekvenser för stadskärnan den lokala marknaden runt evenemangsområdet men också till mer regionala besökare. Viss påverkan på stadskärnan. Liten risk för konsekvenser för stadskärnan
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 73 08│Riskbedömning på stadskärnan av KC30
Evenemangsstaden erbjuder 30 000 kvadratmeter GLA yta för upplevelsebaserad RISKER I ALTERNATIV KC30 handel. Detta är ett större småskaligt alternativ och vänder sig till lokalmarknaden runt evenemangsstaden samt angränsande områden. Nedan diskuteras risker med Yta (kvm GLA) Omsättning (MSEK) Risk för stadskärnan detta alternativ. Dagligvaror 10 000 550 Dagligvaror: Ytorna för dagligvaror estimeras till 10 000 kvadratmeter. Detta skulle innebära en omsättning i storleksordningen 550 miljoner kronor, vilket kan Sällanköpsvaror 12 000 428 medföra konsekvenser beroende på vilket dagligvaruscenario som blir aktuellt. En nyetablerad stormarknad kommer att få konsekvenser för dagligvaruhandeln i stadskärnan. ...Beklädnad 8 000 232 Beklädnad: Ytorna för beklädnadshandeln estimeras till 8 000 kvadratmeter. Här ...Hem & Fritid 4 000 196 ser vi stora utmaningar där ett relativt småskaligt alternativ ändå har hög exponering i beklädnadshandeln. Detta kan ge problem både för KC30 och för Total detaljhandel 22 000 978 stadskärnan. Café- & restaurang 5 000 195 Hem och fritid: Ytorna för hem- och fritidsvaror estimeras till 4 000 kvadratmeter. HUI ser övergripande inga större konsekvenser för stadskärnan sett till dess Kommersiell service 3 000 117 upptagningsområde. Café- och restaurang: Ytorna estimeras till 5 000 kvadratmeter GLA och vänder sig Totalt 30 000 1 290 till lokalmarknaden runt evenemangsstaden, samt besökande till evenemangsområdet. Trafikljus Riskbedömning Kommersiell service: Ytorna estimeras till 3 000 kvadratmeter GLA och vänder sig Hög risk för konsekvenser för stadskärnan till lokalmarknaden runt evenemangsområdet. Varning för konsekvenser för stadskärnan
Liten risk för konsekvenser för stadskärnan
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 74 08│Riskbedömning på stadskärnan av KC15
Evenemangsstaden erbjuder 15 000 kvadratmeter för upplevelsebaserad handel. RISKER I ALTERNATIV KC15 Detta alternativ är småskaligt och vänder sig till lokalmarknaden runt evenemangsstaden. Nedan diskuteras risker med detta alternativ. Yta (kvm GLA) Omsättning (MSEK) Risk för stadskärnan Dagligvaror: Ytorna för dagligvaror estimeras till 7 000 kvadratmeter. Detta skulle Dagligvaror 7 000 385 innebära en omsättning i storleksordningen 385 miljoner kronor vilket ligger inom tillväxtpotentialens gränser. Sällanköpsvaror 2 500 123 Beklädnad: I detta alternativ ingår ingen etablering av beklädnad. Beklädnadsbutiker mår bäst av klustring, storskalighet samt en regional målgrupp, ...Beklädnad 0 0 vilket inte kommer bli aktuellt i detta utförande. ...Hem & Fritid 2 500 123 Hem och fritid: Ytorna för hem- och fritidsvaror estimeras till 2 500 kvadratmeter. HUI ser övergripande inga större konsekvenser för stadskärnan sett till dess Total detaljhandel 9 500 508 upptagningsområde Café- och restaurang: Ytorna estimeras till 4 000 kvadratmeter och vänder sig till Café- & restaurang 4 000 156 lokalmarknaden runt evenemangsområdet samt besökande till evenemangsområdet. Kommersiell service 1 500 59
Kommersiell service: Ytorna estimeras till 1 500 kvadratmeter och vänder sig till Totalt 15 000 722 lokalmarknaden runt evenemangsområdet. Trafikljus Riskbedömning
Hög risk för konsekvenser för stadskärnan
Varning för konsekvenser för stadskärnan
Liten risk för konsekvenser för stadskärnan
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 75 09 │ Rekommendationer och slutsatser
76 09│Rekommendationer till Göteborgs stad
På grund av den nya information som tillkommit och de omvärderingar som gjorts gällande e-handelns tillväxt finns det flera relevanta frågor att utreda innan risker och konsekvenser är fullständigt kartlagda. Ny handels- • Genomför en ny handelsutredning som tar hänsyn till uppdaterade e-handelsprognoser. KPG-gruppens utredning konsumtionsprognoser bör med fördel inkluderas då KPG-gruppen är det prognosorgan i analysbranschen som har längst erfarenhet av långtidsprognoser. Uppdatera också analysen för stadskärnan med en konsekvensanalys av handelssatsningarna.
• Sätt utifrån handelsutredningen en ny handelsstrategi som integreras i stadsplaneringen. Låt översiktsplanen vara det styrdokument som löser eventuella intressekonflikter.
• Dra i handbromsen vid behov, och om det är möjligt. • Inled ett utvecklingsarbete för att stärka stadskärnan och motverka negativa effekter. En viktig komponent är att förnya, förtäta och klustra handel på ett effektivt sätt. En tydlig stråkstrategi är en lämplig väg. Säkerställ även tillgängligheten och angöringspunkterna vid handelsutbudet. Ny handels- • Pågående och kommande planarbete bör anpassas till de nya handelsinsikterna. En utmaning är hur detaljplanerestriktionerna ska göras. Detta bör utredas i handelsutredningen. strategi
Utveckla
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 77 09│Rekommendation att utveckla cityhandeln
Handeln genomgår stora förändringar, och mycket ny handelsyta etableras. För att Göteborg stadskärna ska förbli attraktiv och levande bör befintliga aktörer ges ökade möjligheter att utveckla handeln på befintliga ytor.
• Handeln genomgår just nu ett flertal paradigmskiften. Kundernas efterfrågan förändras snabbt, och för att behålla sin konkurrenskraft testar många aktörer nya butikskoncept med bland annat ökade inslag av upplevelser.
• I Göteborgsregionen byggs flera handelscentrum, vilket kommer att bidra till en ökad konkurrens i regionen. Samtidigt som konkurrens är en förutsättning för att handeln ska utvecklas ökar också befintliga aktörers behov av att kunna att bemöta den.
• Sveriges stadskärnor har under de senaste åren haft en negativ tillväxttrend, där alltmer handel förflyttas till köpcentrum och externa handelsområden. En anledning till detta är att köpcentrum och nya aktörer har ett större handlingsutrymme och därmed större möjligheter att förverkliga en handeln som möter kundernas efterfrågan.
• För att Göteborg stadskärna ska förbli attraktiv och levande bör befintliga aktörer därför ges ökade möjligheter att utveckla handeln på befintliga ytor för att bättre svara mot de förändringar som sker av efterfrågan och i regionen och kan behålla sin konkurrenskraft, trots handelns utmaningar.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 78 09│Rekommendationer för vidare konsekvensanalys
Det finns ytterligare områden som behöver klarläggas som indirekt påverkar handeln, exempelvis trafik, kontorsmarknad, trygghetsfrågor med mera i det fall ett KC80 alternativ diskuteras. Nedan listas några av dessa områden.
• Upprätta en detaljerad beskrivning av vad som ska byggas i evenemangsområdet. Hur mycket beklädnadshandel kan tillåtas
• En analys av hur trafik- och kollektivtrafikflödena påverkas av en etablering av ett upplevelsecentrum i evenemangsområdet
• En analys av såväl kontors- som bostadsmarknaden i Göteborg • En analys av på vilket sätt Göteborg citys fastighetsvärden kan komma att förändras vid en etablering i evenemangsområdet
• En analys av hur synen på varumärket Göteborg kan komma att förändras vid en etablering i evenemangsområdet
• En oberoende utredning av hur Mall of Scandinavia påverkar Stockholms city respektive hur Emporia/Mobilias utbyggnad påverkar Malmö city
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 79 09│Slutsatser
• Marknadstillväxten i Göteborgsregionen bromsar in, trots befolkningstillväxt. Detta härleds till att allt mer konsumtion sker via nätet. Konsumtionstillväxten kommer därigenom inte som tidigare att tillfalla fysisk handel.
• Alla köpcentrum och fysiska butiker behöver positionera sig för att locka till fysiska besök, vare sig det gäller tillgänglighet eller upplevelser.
• Redan idag har delar av handeln i Göteborgs stadskärnas det tufft. Många butiker har låga marginaler och svag lönsmahet. Dessutom ligger flera stora handelsprojekt i planeringsstadiet.
• Att bygga ett stort upplevelsecentrum om 80 000 kvadratmeter i evenemangsområdet innebär en stor risk för handeln i stadskärnan och i omkringliggande köpcentrum (både de som redan finns och de som är i planeringsstadie). Konsekvensen blir att risken att bygga ett stort upplevelsecentrum blir väldigt hög för övriga delar av Göteborgs handel.
• Beklädnadshandeln har idag en svag marknadstillväxt, vilket medför att ett stort upplevelsecentrum skulle äta upp all tillväxt samt ta cirka 800 miljoner kronor i omsättning från befintlig handel.
• Beklädnadshandeln är en dragare till stadskärnan. Om branschen blir mindre betydelsefull kommer detta att medföra färre besökare, vilket får negativa konsekvenser även för andra branscher. Göteborgs nuvarande stadskärna kommer därigenom att försvagas.
• Det alternativ som är minst riskfyllt för Göteborgs stadskärnas handel är ett köpcentrum om 15 000 kvadratmeter.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 80 09│HUIs slutord
• En storskalig handelsplats kan säkerligen medföra en rad fördelar för Göteborg, men HUIs bedömning är att konsekvenserna för stadskärnan kommer att bli omfattande. Om man ändå väljer att bygga ett upplevelsecentrum på 80 000 kvadratmeter behöver stadskärnan och Nordstan ges förutsättningar för att utvecklas och ges möjlighet till anpassning av lokaler med mera. Detta skulle kräva storskaliga investeringar från fastighetsägare och staden för att begränsa delar av de konsekvenser som rapporten beskriver.
• För staden är det viktigt att förstå konsekvenserna av vad nya ytor för handel innebär och därför är det viktigt att beslutsunderlag fattas med uppdaterade underlag. Hade HUI gjort konsekvensanalysen för några år sedan, innan begrepp som ”brytpunkten” i detaljhandelns olika segment hade uppmärksammats, hade slutsatsen kanske blivit en annan.
• Gällande evenemangsstaden och bostäder är det också viktigt att just det mindre alternativ som HUI rekommenderar är mer beroende av sin närmarknad, vilket gör att bostadsprojekten som finns planerade genomförs före eller samtidigt som detaljhandeln såväl som café och restauranger etableras.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 81 09│Källor
• Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, Tjänsteutlåtande 1149/18; Återrapport av delutredningar för projekt Stadsutveckling Valhallagatan/evenemangsområdet, 2019-09-30
• Ramboll m.fl., Volymstudie för evenemangsområdet, 2019-09-06 • Fastighetsägarna GFR, Cityindex Göteborg, 2019-10-16 • Tyréns, Handelsytor centrala Göteborg, 2018-06-14 • Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Riktlinjer för handel i planeringen i Göteborgs Stad, godkänd i byggnadsnämnden 2017-06-21
• WSP Analys och Strategi, Övergripande handelsutredning för Göteborgs Stad, 2015-12-13
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 82 09│Om HUI
Experter på handel och konsumentbeteende
HUI guidar den 50 års erfarenhet av handelsanalys Vår långa och gedigna erfarenhet av att analysera svenska handeln i handeln innebär en djup förståelse för långsiktiga såväl konsumentbeteende som snabba förändringar inom handeln. och branschkunskap i Stor bredd av kompetenser och metoder en snabbföränderlig Vi samlar ingenjörer, statistiker, antropologer och värld. statsvetare under samma tak.
Gedigen branschkunskap Expertis både inom den kontext som handeln verkar inom, och av att analysera konsumentbeteende på djupet.
Djup förståelse för handelns transformation Vi har marknadskunskapen som krävs för att förstå kontext såväl som konsument.
Forskningsbaserad konsultverksamhet (Handelns Forskningsinstitut) Att ha forskning och konsultverksamhet under samma tak är en unik tillgång för att förstå de stora sammanhangen.
GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 83 För frågor, vänligen kontakta
Christina Heikel │ Näringspolitisk ansvarig Fastighetsägarna GFR │ [email protected]
För analysfrågor │ Michael Cronholm │ COO, HUI │ [email protected]
hui.se