Göteborgs Framtida Handel Konsekvenser Av Ett Upplevelsecentrum I Evenemangsstaden
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Göteborgs framtida handel Konsekvenser av ett upplevelsecentrum i Evenemangsstaden HUI på uppdrag av Fastighetsägarna GFR │ hui.se│ 2020/01/30 Innehåll 01 Sammanfattning 02 Mål, syfte och bakgrund 03 Detaljhandelns transformation och utmaningar 04 Göteborgs detaljhandel idag och imorgon 05 Marknadsområden och köpkraft 06 Omsättningsantaganden 07 Konsekvensanalys 08 Riskbedömningar av olika alternativ 09 Slutsatser och rekommendationer GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 2 01 │ Sammanfattning 3 01│Sammanfattning av rapporten HUI har genomfört en analys av hur handeln i Göteborgs stadskärna skulle påverkas av en etablering av ett upplevelsecentrum i evenemangsområdet. Analysen visar att upplevelsecentrumet skulle innebära stora risker för den redan utmanade stadskärnan, särskilt inom beklädnadsbranschen. BAKGRUND ANALYS KONSEKVENSER FÖR GÖTEBORGS STAD E-handeln tar en väsentligt större del av handelns Rapporten delar in Göteborgsregionen i fem De nya konsumtionsprognoserna och faktumet att tillväxt än tidigare prognoser visat. Detta innebär marknadsområden. I det största marknadsområdet branschen genomgår snabba förändringar skapar ett många nya spelregler och hårdare konkurrens för fysisk väntas köpkraften i fysisk handel öka med 15,4 behov av att uppdatera stadens handelsutredningar handel. miljarder kronor, motsvarande 24 procent, fram till år och revidera dessa regelbundet. Planer på ny, storskalig 2033. Beklädnadsbranschen väntas öka med endast 2 etablering av handel bör ses över. Trots att handeln i Göteborgs stadskärna går bättre än procent. riksgenomsnittet har beklädnadsbranschen stora Rapporten behandlar fyra alternativa storlekar på För att Göteborg även i framtiden ska kunna ha en utmaningar redan idag. köpcentrum, med fokus på ett upplevelsecentrum om attraktiv och levande stadskärna bör fokus ligga på att 80 000 kvadratmeter och dess konsekvenser för förnya, förtäta och klustra handel i tydliga stråk med I Göteborgsområdet planeras i dagsläget drygt 450 000 stadskärnans handel. Analysen visar att: goda kommunikationer. Detaljerna kan med fördel kvadratmeter nyöppnade köpcentrum och klargöras i en ny handelsstrategi. handelsplatser, vilket medför en hård konkurrens för • Ett stort köpcentrum väntas omsätta cirka 1 miljard den fysiska handeln. kronor inom beklädnad, varav ungefär hälften väntas Det finns många ytterligare faktorer som påverkar tas från stadskärnan. handeln i stadskärnan som bör utredas vidare för att ge • Tappet i beklädnadsbranschen väntas minska en fullständig bild av stadskärnans handelsutmaningar stadskärnans attraktivitet och därigenom besök, och vid den eventuella köpcentrumetableringen. Dessa påverkar även andra branscher negativt. inkluderar bland annat analys av trafik, kontorsmarknad, påverkan på stadskärnans Den största förloraren på etableringen väntas bli • fastighetsvärden, sociala konsekvenser, Göteborgs Nordstan som i hög grad har samma utbud och varumärke och jämförande studier med Stockholm och kunder som ett nytt större köpcentrum i Malmö. evenemangsområdet. Nordstans tapp väntas i förlängningen minska flödet till övriga stadskärnan. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 4 02 │ Mål, syfte och bakgrund 5 02│Mål & syfte UPPDRAGETS MÅL Uppdragets mål är att förse Fastighetsägarna GFR med ett beslutsunderlag som gör det möjligt att förstå konsekvenserna för främst stadskärnan av en etablering av ett stort regionalt upplevelsecentrum. Detta för att i sin tur kommunicera gentemot medlemmar och politiker. UPPDRAGETS SYFTE Uppdragets syfte är att klarlägga vilka konsekvenser en etablering av ett stort regionalt upplevelsecentrum kan komma att ge. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 6 02│Bakgrund Bakgrunden till uppdraget är att kommunen önskar bygga ett nytt Scandinavium samt ett nytt Valhallabad med tillhörande sporthallar. Lisebergshallen är riven och någon form av permanent ersättning behövs. För att finansiera de nya arenorna har ett upplevelsecentrum om 80 000 kvadratmeter i evenemangsområdet föreslagits. Fastighetsägarna GFR önskar veta mer om vilka konsekvenser denna etablering kan komma att få för övrig handel i Göteborgsregionen. Analysens slutsatser fokuserar på konsekvenser för Göteborgs stadskärnas detaljhandel, caféer och restauranger samt för en diskussion kring de förskjutningar av stadsbilden en etablering skulle kunna ge. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 7 02│Sammanfattning ”Volymstudie för evenemangsområdet” Göteborgs Stads Stadsledningskontor har i underlaget till kommunstyrelsen bilagt rapporten ”Volymstudie för evenemangsområdet” som innehåller basen för de antaganden som HUI har gjort i denna rapport. • Volymstudien för evenemangsområdet i Göteborg • Tre alternativ med olika byggnadsvolymer har utfördes under perioden maj-augusti 2019 av en testats för att skapa en förståelse för vad olika tryck konsultgrupp ledd av Ramboll Sverige AB med Erik på exploatering av området skulle kunna innebära, Giudice Architects och Voodoo architects som Small, Medium och Large. Dessa alternativ skall inte underkonsulter. Beställare var ses som regelrätta exploateringsförslag, utan som Stadsledningskontoret i Göteborg. ett underlagsmaterial för att kunna föra diskussioner om för- och nackdelar, ekonomi samt • En ytterligare koncentration av arenorna föreslås olika typer av effekter/konsekvenser. ske mot söder, men fortfarande norr om Valhallagatan. Detta för att öka sambanden mellan • I alternativen Small och Medium finns Ullevi kvar i det föreslagna upplevelsecentrumet, som bör få sin nuvarande utformning och då uppnås volymer ett visst inslag av handel och kan etableras på de på 496 000 kvadratmeter BTA respektive 820 000 nuvarande arenatomterna. kvadratmeter BTA, medan alternativet Large, då Ullevi rivs, ger plats för 1 132 000 kvadratmeter BTA. Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 8 02│Stadsledningskontorets förslag Göteborgs Stads Stadsledningskontor har lagt fram tre alternativ inför beslutet i kommunstyrelsen den 5 februari 2020; • Alternativ Small behåller skolorna utmed Skånegatan samt Ullevi, vilket medför mindre bostadsvolymer. Alternativet innebär relativt stora kontorsetableringar i områdets södra och norra delar. • Alternativ Medium innebär framförallt att bostadsinslaget blir betydligt större, vilket kommer att skapa en tydligare stadsmiljö framförallt längs Skånegatan och axeln Levgrensvägen-Bohusgatan. • Alternativ Large innebär en betydande exploatering av bostäder. Ullevi har i detta alternativ rivits. Kontorslägena är i stort desamma som i övriga alternativ med tydliga tyngdpunkter i områdets norra och södra delar. Bostadsutbyggnaden fokuseras i lägen längs med Skånegatan och den plats där Ullevi står idag. TIDSPLAN Tidsperspektivet för utbyggnaden är avhängigt i vilken ordning evenemangsområdet ska förnyas, samt omfattningen av valda utbyggnadsalternativ. Ett möjligt scenario är följande produktionstider: • Etapp 1 - 2024-2027: Tre arenor + bad byggs utefter Mölndalsån på nuvarande Valhalla IP. Parallellt måste en ombyggnad av Focushustomten ske med syfte att ersätta p-ytor som tas i anspråk så snart det provisoriska resecentrum som krävs under bygget av Västlänken kan avvecklas. • Etapp 2 - 2027-2031: Scandinavium, sporthallar och Valhalla rivs. UPPLEVELSECENTRUM MED INSLAG AV HANDEL och bostäder byggs. Evenemangstorget färdigställs. • Etapp 3 - 2029-2031: Bergakungens salar omvandlas. Ny entré till evenemangsområdet. • Etapp 4 - 2031-2037: Ullevitomten exploateras. Exploateringen kan också inledas tidigare genom byggande på de delar som inte inkräktar på nuvarande verksamhet och genom förändrad logistik kring arenan. Om Ullevi rivs kan ytterligare exploatering ske. • Etapp 5 - 2038-2043: Burgårds- och Katrinelundskolorna flyttas och tomterna kan bebyggas med i första hand bostäder. Om alternativet att endast bygga på skolorna väljs kan detta utföras omgående. Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl. Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL│ 9 02│Från mindre till stort UTVÄRDERING / ANALYS AV ALTERNATIVEN Gemensamt för alla de tre presenterade alternativen är: • Utbyggnad av nya arenor norr om Valhallagatan • Ett nytt upplevelsecentrum med inslag av handel söder om Valhallagatan. Upplevelse- centrumet uppskattas till 83 000 kvadratmeter oavsett vilket alternativ som antas • Kontors- och parkerings- Small 496 000 kvm BTA Medium 820 000 kvm BTA Large 1 132 000 kvm BTA byggnation på Focushustomten • Bostadsbyggande längs Skånegatan • Kontorsetableringar vid Ullevitomten • Omdaning av Burgårdsparken Källa: Volymstudie för evenemangsområdet, Ramboll m.fl. GÖTEBORGS FRAMTIDA HANDEL │ 10 02│HUI-rapportens avgränsningar Denna HUI-rapport beställdes den 20 december 2019 av Fastighetsägarna GFR och avrapporterades den 29 januari 2020. Då uppdraget har haft en kort projekttid har fokus lagts på; • att med nya köpkraftsprognoser som tar hänsyn till framtida digital handel se över marknadstillväxten och därmed etableringsutrymmet i Göteborgsregionen • att förstå det förslag stadsledningskontoret tagit fram • att göra antaganden om olika storlekar och ytfördelningar på upplevelsecentrumet och därigenom analysera olika branschstorlekar • att uppskatta upplevelsecentrumets effekter på Göteborgs stadskärnan handel Givetvis kommer även en mängd andra omvärldsfaktorer att påverka framtida köpkraft och konsumtion i ett kommande upplevelsecentrum samt vilka konsekvenser detta kan komma att få för stadskärnan och övrig handel. HUI följer ständigt olika trender inom konsumtion och kan på senare år bland annat