Tribunale Di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016

Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016

TRIBUNALE DI BELLUNO

Esecuzione Immobiliare n° 38/2016 Giudice dell'esecuzione dott. FABIO SANTORO

Creditore procedente: CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI CORTINA D’AMPEZZO E DELLE DOLOMITI CREDITO COOPERATIVO Società Cooperativa

Contro: …omissis…

CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

Consulente Tecnico: p.ed. Gianfiore Pradetto Roman

San Pietro di Cadore, lì 10 marzo 2017

SCHEDA SINTETICA E INDICE

Procedura es.imm. n.38/2016 R.G., Giudice Dott. Fabio Santoro promossa da:

CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI CORTINA D’AMPEZZO E DELLE DOLOMITI CREDITO COOPERATIVO Società Cooperativa - procedente

Contro

…omissis…

LOTTO 1^

Diritto (cfr pag.4): intera piena proprietà Bene (cfr pag.5): fabbricato ad uso alberghiero con alloggio del conduttore Ubicazione (cfr pag.5-6) : Comune di Alleghe Stato (cfr pag.7) : buono Dati catastali attuali (cfr pag.10): CATASTO FABBRICATI - Comune di Alleghe - Fg. 15 particella 119 Sub.2 - Comune di Alleghe - Fg. 15 particella 119 Sub.5 (ex 3) Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag.10): subalterno nr. 3 variato in subalterno nr.5 Situazione urbanistico/edilizia (cfr pag.15): gli immobili risultano urbanisticamente regolari Valore di stima (cfr pag.18) : € 558.000,00 (euro cinquecentocinquantottomilattemila/00) Valore mutuo (cfr pag.15) : € 400.000,00 (euro quattrocentomila/00) Vendibilità (cfr pag.18): sufficiente Pubblicità (cfr pag.18): stampa locale e riviste specializzate del settore alberghiero Occupazione (cfr pag.16) : …omissis… Titolo di occupazione (cfr pag.16): proprietà Oneri (cfr pag.16): no APE(cfr pag.7): si – Classe Energetica “D” per l’Albergo ed “E” per l’abitazione Problemi (cfr pag.6): potenzialità di mercato riferita a fascia di acquirenti dello specifico settore (turistico alberghiero).

SCHEDA SINTETICA E INDICE ______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 2 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016

Procedura es.imm. n.38/2016 R.G., Giudice Dott. Fabio Santoro promossa da:

CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI CORTINA D’AMPEZZO E DELLE DOLOMITI CREDITO COOPERATIVO Società Cooperativa - procedente

Contro

…omissis…

LOTTO 2^

Diritto (cfr pag.4-5): intera piena proprietà Bene (cfr pag.5): fabbricato ad uso residenziale Ubicazione (cfr pag.7) : Comune di San Tomaso Agordino Stato(cfr pag.9) : buono Dati catastali attuali (cfr pag.10): CATASTO FABBRICATI - Comune di San Tomaso Agordino - Fg. 19 particella 437 Sub.1 Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag.10): non sono state riscontrate differenze Situazione urbanistico/edilizia (cfr pag.16): gli immobili risultano urbanisticamente regolari Valore di stima (cfr pag.19) : € 129.000,00 (euro centoventinovemila/00) Valore mutuo (cfr pag.10) : € 400.000,00 (euro quattrocentomila/00) Vendibilità (cfr pag.8, 9): sufficiente Pubblicità (cfr pag.18): stampa locale e siti dedicati Occupazione (cfr pag.16) : …omissis… Titolo di occupazione (cfr pag.16): proprietà Oneri (cfr pag.17): no APE(cfr pag.9): si – Classe Energetica “E” Problemi (cfr pag. ): niente da segnalare

RELAZIONE TECNICA PREMESSA

A seguito del mandato conferitomi in data 28 ottobre 2016 quale Consulente Tecnico d'Ufficio della causa sopraindicata dal Giudice dell'Esecuzione dott. Fabio SANTORO, nell'udienza del 10 novembre 2016 il sottoscritto p.ed. Pradetto Roman Gianfiore ha prestato il giuramento di rito ed ha proceduto agli opportuni rilievi per espletare l'incarico in relazione ai quesiti proposti:

 QUESITO n.1: Identificazione diritti e beni oggetto del pignoramento;  QUESITO n.2: Individuazione dei beni che compongono ciascun lotto e relativa descrizione materiale:  QUESITO n.3: Identificazione catastale del bene pignorato;  QUESITO n.4: Predisposizione della scheda sintetica;  QUESITO n.5: Ricostruzione atti di provenienza;  QUESITO n.6: Regolarità edilizia e urbanistica;  QUESITO n.7: Stato di possesso ed occupazione;  QUESITO n.8: Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;  QUESITO n.9: Verificare se i beni ricadano sul suolo demaniale;  QUESITO n.10: Esistenza di pesi e oneri di altro tipo;  QUESITO n.11: Spese di gestione dell'immobile ed eventuali procedimenti in corso;  QUESITO n.12: Valutazione e stima dei beni;  QUESITO n.13: Valutazione della quota.  QUESITO n.14: Acquisire le certificazioni di stato civile dell'ufficio anagrafe e della CCIAA e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

RISPOSTA AI QUESITI Quesito n.1 IDENTIFICAZIONE DIRITTI E BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO

Pignoramento immobiliare trascritto il 01/04/2016 al n.3364 di R.G. e n.2618 di R.P. presso l'Agenzia delle Entrate, ufficio provinciale di Belluno - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina d’Ampezzo e delle Dolomiti – Credito Cooperativo - Società Cooperativa con sede a Cortina d’Ampezzo, Codice Fiscale 00078700259 e a carico di …omissis…

Beni oggetto del pignoramento: CATASTO FABBRICATI Comune di Alleghe  Fg. 25 particella 119 Subalterno nr. 2  Fg. 25 particella 119 Subalterno nr. 3

CATASTO FABBRICATI Comune di San Tomaso Agordino  Fg. 19 particella 437 Subalterno nr. 1

Si da atto della corretta corrispondenza, riscontrata mediante sovrapposizione delle Ortofoto rispetto alla mappa catastale. Diritto reale: intera piena proprietà Il diritto reale indicato nell'atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità degli esecutati in forza degli atti di acquisto trascritti a suo favore. Su detti beni non gravano procedure di espropriazione per pubblica utilità. Il C.T.U., in relazione alla tipologia ed alla consistenza degli immobili ed al fine di garantire la maggior appetibilità sul mercato, ritiene di procedere alla formazione di due lotti. Il primo lotto riguarda gli immobili in Comune di Alleghe, il secondo lotto riguarda gli immobili in Comune di San Tomaso Agordino.

Quesito n.2 INDIVIDUAZIONE DEI BENI CHE COMPONGONO CIASCUN LOTTO E RELATIVA DESCRIZIONE MATERIALE

Il giorno 14 dicembre 2016 alle ore 10,00 a. m. lo scrivente C.T.U. ha effettuato il sopralluogo ai beni oggetto di perizia, siti nei comuni di Alleghe e San Tomaso Agordino, alla presenza del debitore esecutato sig. …omissis…e del personale del proprio studio tecnico.

LOTTO 1^ Beni in Comune di Alleghe

FABBRICATO Catasto Fabbricati - Comune di Alleghe - Fg. 15 particella 119 Sub.2 Catasto Fabbricati - Comune di Alleghe - Fg. 15 particella 119 Sub.5 (ex 3)

Trattasi di fabbricato a destinazione ricettiva (albergo) con all’interno ricavato l’alloggio del conduttore, edificato all'inizio degli anni ‘50 come immobile residenziale e, alla fine degli anni ‘60, trasformato in struttura ricettiva a cui hanno fatto seguito numerosi interventi edilizi fino ai giorni nostri.

Nel Piano Regolatore del Comune di Alleghe il lotto ricade in zona territoriale omogenea “B28” (Totalmente o parzialmente edificata di riordino e di riqualificazione).

Il lotto su cui insiste il fabbricato presenta una superficie pari a mq. 350,00 la superficie coperta massima dell'immobile è di circa mq 200,00. Lo scoperto è, a vario titolo, da ritenersi pertinenza dell'immobile. I confini sono: a sud con la Via A. De Gasperi, ad ovest con la particella nr.117, a nord con la particella nr.870 e ad est con la particella nr.661, tutte particelle edificate. La base del corpo principale si presenta a forma regolare rettangolare, ad esclusione della parte a nord che risulta obliqua, nella parte interrata, dove segue la linea del confine del lotto di pertinenza.

Il complesso edilizio è ubicato in posizione centrale dell’abitato di Alleghe, posto a

______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 5 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016 circa 1.000 metri s.l.m., comodamente accessibile dalla antistante strada pubblica denominata Via De Gasperi. Ottima l’esposizione paesaggistica con vista sul lago di Alleghe e sulle più importanti vette dolomitiche della vallata. L’area ed il contesto, a prevalente destinazione residenziale e ricettiva, in virtù della spiccata vocazione turistica di Alleghe, risulta molto ben asservita dai principali servizi, sia di natura pubblica che di tipo commerciale. Di comodo accesso anche gli impianti di risalita collocati all’interno di un carosello sciistico tra i più frequentati ed apprezzati delle Dolomiti.

L’immobile si sviluppa su numero sei piani di cui uno interrato, la struttura è in cemento armato, laterizio alveolare e pietra (parte originaria), i solai in laterocemento, il tetto a due falde tradizionale è a sua volta in laterocemento con manto di copertura in lamiera preverniciata zincata in buono stato di manutenzione. Gli intonaci sia esterni che interni sono in malta cementizia di tipo tradizionale. Le pavimentazioni interne sono in parte in piastrelle di ceramica ed in parte in parquet di legno, soprattutto le camere ai piani; gli infissi esterni sono in legno massiccio a vetro-camera, le porte interne in legno e in metallo quelle antincendio; le pareti divisorie interne sono in laterizio intonacate a fino e tinteggiate color bianco; l'impianto di riscaldamento si compone di due caldaie a gasolio ed una caldaia a biomassa (legna).

Descrizione locali - Piano interrato: zona cantine, depositi, autorimessa, centrale termica, archivio e vano scale; - Piano terra: ingresso, bar, sala tv, sala da pranzo, cucina, dispensa e depositi; - Piano primo: tre camere da letto con servizi, appartamento privato del conduttore/titolare, lavanderia, stenditoio, magazzino e terrazze; - Piano secondo: otto camere da letto con servizi annessi e balconi; - Piano terzo: otto camere da letto con servizi annessi e balconi; - Piano quarto sottotetto: quattro vani ad uso soffitta.

La porzione ad uso comune ai due subalterni ed identificata con il subalterno nr.4 (Bene Comune Non Censibile) risulta essere la corte scoperta, la centrale termica ed il vano scale interno. Sulle suddette porzioni comuni non sono state determinate le quote millesimali in quanto l'immobile non è stato costituito in condominio e, di conseguenza, non vi sono spese condominiali correnti.

La superficie utile calpestabile per tutti i piani, locali accessori e locali abitabili della porzione ad uso albergo, è pari a circa mq. 747,12. La porzione ad uso alloggio del conduttore ha una superficie utile pari a circa mq.55,20 mentre terrazze e balconi di tutto l’immobile presentano una superficie utile pari a circa mq 51,50. Il volume, calcolato comprensivo dell’interrato, vuoto per pieno, ammonta a circa mc 2.350,00.

La superficie commerciale, calcolata al lordo delle murature, considerando l’interrato ed il sottotetto come accessori comunicanti al 50%, balconi e terrazze al 33%, viene

Porzione ad uso alberghiero - Piano Interrato: (3,50+3,40x3.90/2)+(3,00x0,40)+(3,55+3,35x3.65/2)+(9,55x8,05)+ (7,15x3,80)+(5,80x3,70) x 50% = mq 76,38 - Piano Terra: (9,60x8,45)+(8,10x8,10)+(4,20+1,30x13,30/2)+(4,30x4,20) = mq 201,37 - Piano Primo: (9,50x8,45)+(2,40+1,30x4,70/2)+(3,35x1,95)+(4,20+2,40x8,40/2 x33%)+(1,45x2,00x33%)+(4,90x2,30x33%)+(9,00x1,00x33%) = mq 112,48 -Piano Secondo: (9,50x8,45)+(8,20x8,10)+(9,00+8,10x1,00x33%)= mq 152,40 -Piano Terzo: (9,50x8,45)+(8,20x8,10)+(9,00+8,10x1,00x33%)= mq 152,40 -Piano Quarto Sottotetto: (7,45x8,45)+(6,20x8,10)x50% = mq 56,59 Sommano mq 751,62 Porzione ad uso abitazione conduttore - Piano Primo (8,20x8,10)+(8,10x1,00x33%) = Sommano mq 69,12 Totale superficie convenzionale di mercato: mq 820,74 ======

A seguito dell'incarico conferito dal Giudice dell'Esecuzione, in data 07 marzo 2017 il sottoscritto ha redatto l'Attestato di Prestazione Energetica delle unità immobiliari oggetto di pignoramento, con attribuzione della Classe Energetica “D” per la porzione ad uso alberghiero e Classe Energetica “E” per la porzione ad uso abitazione del custode. Dal dicembre 2016 all’interno dell’immobile è stata cessata l’attività in capo al titolare. Nel complesso il fabbricato, composto dalle unità immobiliari sopra citate, si presenta in buono stato di manutenzione e conservazione.

LOTTO 2^ Beni in Comune San Tomaso Agordino

FABBRICATO Catasto Fabbricati - Comune di San Tomaso Agordino - Fg. 19 particella 437 Sub.1

Trattasi di fabbricato a destinazione residenziale edificato all’inizio degli anni ‘90, denominato “Condominio La Mont 1” in località Vare nr.56 della frazione di Avoscan, con caratteristiche costruttive e tipologiche proprie di quel periodo. Il telaio portante è misto in cemento armato e laterizio alveolare, i solai son in latero-cemento e la copertura, del tipo ventilato, è in legno a due falde tradizionali con manto in lamiera. La finitura esterna è a intonaco civile tinteggiato bianco. Dall’origine ad oggi non sono stati riscontrati ulteriori interventi edilizi di rilievo se non l’ordinaria manutenzione. Sul lotto di cui trattasi (particella nr.437) sono stati edificati due corpi di fabbrica, catastalmente identificati con lo stesso numero ma a tutti gli effetti costituenti due entità separate. Tant’è che la palazzina ove è ubicata l’unità immobiliare periziata non è stata costituita in condominio e la gestione della spesa di energia elettrica del vano scale e della centrale termica è affidata ad un condomino. Il fabbricato si sviluppa su nr.5 piani di cui uno interrato e quattro fuori terra; le unità ad uso abitazione e le autorimesse coperte sono dieci mentre i posti auto scoperti sono

______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 7 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016 quattro. I piani sono collegati internamente da vano scale in cemento rivestito di marmo. L’unica unità che non dispone di posto auto esclusivo è il subalterno nr.1, oggetto di perizia.

Nel Piano Regolatore del Comune di San Tomaso Agordino il lotto ricade in zona territoriale omogenea “B3” (Residenziale) di cui si allega estratto di P.R.G. e delle Norme Tecniche di Attuazione.

Il lotto su cui insiste il fabbricato e sul quale è stata edificata un’altra palazzina, non rappresentata nella mappa catastale ma riportata nell’elaborato planimetrico, presenta una superficie pari a circa mq. 1720,00; la superficie coperta massima dell'immobile è di circa mq 186,00. La rimanente parte del lotto è in parte occupata da altra edificazione, funzionalmente e strutturalmente autonoma rispetto a quella in esame, ed in parte è adibito, a vario titolo, a scoperto pertinenziale dell'immobile. I confini sono: a sud-est particella nr.205, a sud-ovest particella nr.493, a nord ovest scoperto con altra palazzina e strada comunale, a nord-est con le particelle nr.405 e 141. La base del corpo principale si presenta a forma regolare rettangolare. Il complesso edilizio è ubicato in località Avoscan, nel Comune di San Tomaso Agordino, posto a circa 840 metri s.l.m., comodamente accessibile dalla antistante Strada Regionale nr.203 che immette sulla strada comunale denominata Via Vare. Il sito è collocato in una zona pianeggiante lungo la sinistra orografica del Torrente Cordevole e dista solo 4 km dall’abitato di Alleghe ed è comodamente raggiungibile in tutte le stagioni, e fa parte di un contesto territoriale a forte caratterizzazione turistica. Va infatti evidenziato come la località sia inserita in uno dei tanti luoghi caratteristici delle dolomiti bellunesi ben conosciuti ed apprezzati, in una posizione che risulta essere baricentrica nei confronti di numerosi altri luoghi caratterizzati dalla presenza di particolari bellezze ambientali e storico/culturali, oppure dalla presenza di impianti di risalita, ecc. In tale contesto il territorio si è sviluppato maggiormente nell’offerta turistica di seconde case piuttosto che nella dotazione di un idoneo tessuto commerciale, tanto che risultano quasi totalmente assenti negozi, locali di ristoro ed aziende erogatrici di servizi. Se ne deduce che il territorio si è strutturato più sulla residenzialità stabile e quella a scopo turistico, legate alla tranquillità dell’abitato ed alla bellezza naturalistica dell’area e probabilmente in conseguenza del fatto che la posizione permette comunque con brevi spostamenti mediante automezzi, la possibilità di accedere ad offerte turistiche diversificate oltre che ai negozi e servizi mancanti all’interno del territorio del Comune. Tali considerazioni sono utili ad inquadrare le potenzialità commerciali degli immobili ricadenti nella zona ed infatti a questo proposito occorre precisare che i prezzi del mercato immobiliare riferiti al territorio di San Tomaso Agordino sono meno interessanti rispetto sia alle zone turistiche della parte alta dell’Agordino, quali ad esempio le località di Falcade, Alleghe, Rocca Pietore, ecc., ed anche rispetto ad Agordo ed in generale alla conca Agordina, ove la “domanda” dovuta rispettivamente al settore turistico e, nel secondo caso all’insediamento Luxottica, risultata essere, soprattutto in questi ultimi anni, superiore all’offerta. Naturalmente in questo momento di stagnazione del mercato immobiliare si riscontra una diminuzione della domanda e quindi una generale moderazione delle quotazioni, ma il

______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 8 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016 rapporto fra i prezzi praticati nelle diverse aree si è mantenuto costante. L’immobile è una classica costruzione montana con le seguenti caratteristiche: intonaci sia esterni che interni in malta cementizia di tipo tradizionale, pavimentazioni interne in parte in piastrelle di ceramica ed in parte in parquet di legno, infissi in legno massiccio a vetro-camera, porte interne in legno; le pareti divisorie interne sono in laterizio intonacate a fino e tinteggiate color bianco; l'impianto di riscaldamento è autonomo con una caldaia a gasolio posta nel vano centrale termica e stufa a legna posta nel locale cucina- soggiorno.

Descrizione locali - Piano interrato: cantina; - Piano terra: terrazzo/ballatoio, scoperto esclusivo, un locale cucina, un locale soggiorno, tre camere, disimpegno e doppio servizio igienico;

Le porzioni ad uso comune anche al subalterno oggetto di perizia risultano essere le seguenti: - Sub.21 corte, scala esterna, vano scale e centrale termica; - Sub.22 corridoio; - Sub.23 area di manovra; - Sub.24 corte; - Sub. 25 rampa. Il tutto meglio evidenziato nell’elaborato planimetrico e nell’elenco subalterni allegati. Sulle suddette porzioni comuni sono state determinate le quote millesimali dell’appartamento, pari ad 80/1000. L’immobile non è stato costituito in condominio e la gestione delle parti comuni (sfalcio, pulizia ecc.) avviene mediante accordi diretto tra i condomini. Al momento non sono stati decisi interventi di qualsiasi natura sulle parti condominiali e le spese correnti sono quelle del contatore Enel parti comuni. La superficie utile calpestabile è pari a circa mq. 96,40 per il piano abitabile e pari a circa mq.43,20 per la terrazza e lo scoperto esclusivo. La superficie commerciale, calcolata al lordo delle murature, considerando l’interrato come accessori non comunicante al 50%, balconi, terrazze e scoperto esclusivo al 33%, viene determinata come di seguito: - Piano Interrato: (1,40x2,90) x 50% = mq 2,03 - Piano Terra: (11,50x6,20)+(6,60x5,50)+(43,20x33%) = mq 124,03 Totale superficie convenzionale di mercato: mq 126,06 ======

A seguito dell'incarico conferito dal Giudice dell'Esecuzione, in data 08 marzo 2017 il sottoscritto ha redatto l'Attestato di Prestazione Energetica delle unità immobiliari oggetto di pignoramento, con attribuzione della Classe Energetica “E”.

Nel complesso il fabbricato e l’unità immobiliare oggetto di perizia, si presentano in buono stato di manutenzione e conservazione.

Quesito n.3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI

Gli immobili oggetto di perizia sono così allibrati all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Belluno – Territorio:

Catasto Fabbricati - Comune di Alleghe

Fg. Mapp. Sub. Ubicazione Cat. Cl. Consistenza Rendita 25 119 2 Via Alcide de D/2 € Gasperi 49 p.S1- 5.340,16 T-1-2-3-4 25 119 5 Via Alcide De A/2 2 3,5 vani € 361,52 Gasperi 49 p.S1-1 L'intestazione catastale attuale risulta essere la seguente: …omissis…

Catasto Fabbricati - Comune di San Tomaso Agordino

Fg. Mapp. Sub. Ubicazione Cat. Cl. Consistenza Rendita 19 437 1 Frazione Vare A02 U 6,5 vani € 486,76 p.T-S1 L'intestazione catastale attuale risulta essere la seguente: - …omissis…Proprietà 1/2; - …omissis…Proprietà 1/2;

Nell'atto di pignoramento gli identificativi catastali risultano corretti relativamente agli immobili identificati con le particelle nr.119 sub.2 in Comune di Alleghe e 437 sub. 1 in Comune di San Tomaso Agordino. L’immobile identificato nel pignoramento con la particella nr.119 sub.3 in Comune di Alleghe è stato oggetto di variazione catastale in data 16/11/2015 a seguito dell’accorpamento della cantina all’unità immobiliare e l’attuale identificato catastale risulta essere particella nr.119 sub.5. Il tutto come rilevabile dalla visura catastale storica allegata alla presente relazione.

In sede di raffronto in loco non è stata riscontrata difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente.

Quesito n.4 PREDISPOSIZIONE DELLA SCHEDA SINTETICA

La scheda sintetica per la vendita viene posta all’interno della presente perizia.

Quesito n.5 RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA ______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 10 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016

Dalle visure allegate al fascicolo datate 09/06/2016 e dalle visure eseguite in sede di perizia in data 07/03/2017 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Belluno – Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, a carico di …omissis…ed in riferimento ai beni elencati nell'atto di Pignoramento Immobiliare, risultano le seguenti note di trascrizione e iscrizione.

Soggetto: …omissis…

TRASCRIZIONI A FAVORE R.G.. R.P. Data Nominativo Motivazione Comune Presentazione 1634 1583 19/02/1973 …omissis… Successione Alleghe legittima

ISCRIZIONI CONTRO R.G. R.P. Data Nominativo Motivazione Comune 8574 966 01/10/86 Cassa di risparmio di Ipoteca Alleghe Verona Vicenza Belluno volontaria e Ancona concessione a garanzia di apertura di credito 8439 992 05/09/97 Cassa di risparmio di Ipoteca Alleghe Verona Vicenza Belluno volontaria e Ancona concessione a garanzia mutuo fondiario 10640 1147 04/10/12 Cassa Rurale ed Ipoteca Alleghe Artigiana di Cortina volontaria d’Ampezzo e delle concessione a Dolomiti – Credito garanzia mutuo Cooperativo – Società fondiario Cooperativa

TRASCRIZIONI CONTRO R.G. R.P. Data Nominativo Motivazione Comune 5413 4699 10/07/86 Regione del Veneto Vincolo di Alleghe destinazione alberghiera 3364 2618 01/04/16 Cassa Rurale ed Atto di Alleghe Artigiana di Cortina pignoramento ______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 11 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016

d’Ampezzo e delle immobiliare Dolomiti – Credito Cooperativo – Società Cooperativa

TRASCRIZIONI A FAVORE

NOTA DI TRASCRIZIONE n. 1634 di R.G. e n. 1583 di R.P. del 19/02/1973 Nota di trascrizione a favore di …omissis… contro …omissis…e deceduto a Feltre il 15/04/1972 Titolo: Dichiarazione di Successione nr.9 vol.330, Ufficio del Registro di Agordo in data 19/02/1973. Oggetto: immobili siti in Comune di Alleghe e così identificati : 1) P.c. 772 foglio nr.25 mappale nr.118-119

ISCRIZIONI CONTRO

NOTA DI ISCRIZIONE n. 8574 di R.G. e n. 966 di R.P. del 01/10/1996 Iscrizione a favore della Cassa di Risparmio di Verona, Vicenza, Belluno e Ancona, Banca Società per Azioni con sede a Verona e contro …omissis…. Titolo: atto notarile pubblico del notaio Enrico Osti di Agordo rep.15950 del 19/09/1996 – ipoteca volontaria – apertura di credito in conto corrente fino alla concorrenza di £ 230.000.000, tasso interesse annuo 9,25%, somma iscritta £ 460.000.000- Oggetto: immobili costituiti in ipoteca siti in Comune di Alleghe e così identificati : - Località Fontanella, con sovrastante fabbricato ad uso alberghiero “La Furlanina”, in via De Gasperi 49, censito al NCEU alla partita 555, Fg. 25 mn. 119, via Ciodare piano S1-T-1- 2-3-4 in corso di definizione in base alla denunzia di variazione B/262/96 del 27/01/1986 ex mu 118

NOTA DI ISCRIZIONE n. 8439 R.G. e n. 992 di R.P. del 05/09/1997

Iscrizione a favore della Cassa di Risparmio di Verona, Vicenza, Belluno e Ancona, Banca Società per Azioni con sede a Verona Banca Società per Azioni con sede a Verona e contro …omissis…. Titolo: atto notarile pubblico del notaio Osti Enrico di Agordo rep.17583 del 28/08/1997 – ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo fondiario capitale £ 400.000.000 tasso interesse annuo 8,25%, durata 7 anni, totale £ 800.000.000. Oggetto: immobili siti in Comune di Alleghe e così identificati (quota di proprietà pari a 1000/1000): - Catasto Fabbricati - Fg. 25 m. 119 Cat. D/2 Alberghi e Pensioni - via Ciodare p.S1-T

NOTA DI ISCRIZIONE n. 10640 R.G. e n. 1147 di R.P. del 04/10/2012

Iscrizione a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina d’Ampezzo e delle Dolomiti – Credito Cooperativo – Società Cooperativa con sede a Cortina d’Ampezzo e contro ______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 12 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016 …omissis…Titolo: atto notarile pubblico del notaio Ruggiero Francesca di Cortina d’Ampezzo rep.12090/6434 del 19/09/2012 – ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo fondiario capitale € 400.000,00 tasso interesse annuo 4,95%, durata 25 anni, totale € 800.000,00. Oggetto: immobili siti in Comune di Alleghe e così identificati (quota di proprietà pari a 1000/1000): 1) Catasto Fabbricati - Fg. 25 m. 119 sub.2 Cat. D/2 Alberghi e Pensioni; 2) Catasto Fabbricati - Fg. 25 m. 119 sub.3 Cat. A/2 Abitazione di tipo civile;

TRASCRIZIONI CONTRO

NOTA DI TRASCRIZIONE n. 5413 di R.G. e n. 4699 di R.P. del 10/07/1986 Nota di trascrizione a favore della Regione del Veneto e contro …omissis… Titolo: atto notaio Roberto Nunziata di Agordo del 30/06/1986 rep.25236 – costituzione di vincolo alla qualifica di destinazione alberghiera. Oggetto: immobili siti in Comune di Alleghe e così identificati (quota di proprietà pari a 1000/1000): - Partita Catastale 555 F.M.u.118 via Ciodare 49, cat.D/2 rc=£ 3.410.

NOTA DI TRASCRIZIONE n. 3364 di R.G. e n. 2618 di R.P. del 01/04/2016

Nota di trascrizione a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina d’Ampezzo e delle Dolomiti – Credito Cooperativo – Società Cooperativa con sede a Cortina d’Ampezzo e contro …omissis… Titolo: atto giudiziario – atto esecutivo verbale di pignoramento immobili del 10/03/2016 rep.124 Ufficiale Giudiziario sede di Belluno. Oggetto: immobili siti in Comune di Alleghe e così identificati (quota di proprietà pari a 1000/1000): 1) Catasto Fabbricati - Fg. 25 m. 119 sub.2 Cat. D/2 Alberghi e Pensioni; 2) Catasto Fabbricati - Fg. 25 m. 119 sub.3 Cat. A/2 Abitazione di tipo civile;

In forza delle trascrizioni sopra riportate, i beni di cui all'esecuzione immobiliare in oggetto risultano in capo al soggetto esecutato per la quota di 1000/1000 in piena proprietà. Trattasi di beni personali in quanto pervenuti con atto successorio.

Soggetto: …omissis…

TRASCRIZIONI A FAVORE R.G.. R.P. Data Nominativo Motivazione Comune Presentazione 15609 11084 23/11/05 …omissis… Compravendita San Tomaso Agordino

ISCRIZIONI CONTRO

R.G. R.P. Data Nominativo Motivazione Comune 10640 1147 04/10/12 Cassa Rurale ed Ipoteca San Tomaso Artigiana di Cortina volontaria Agordino d’Ampezzo e delle concessione a Dolomiti – Credito garanzia mutuo Cooperativo – Società fondiario Cooperativa

TRASCRIZIONI CONTRO R.G. R.P. Data Nominativo Motivazione Comune 3364 2618 01/04/16 Cassa Rurale ed Atto di San Tomaso Artigiana di Cortina pignoramento Agordino d’Ampezzo e delle immobiliare Dolomiti – Credito Cooperativo – Società Cooperativa

NOTA DI TRASCRIZIONE n. 15609 di R.G. e n. 11084 di R.P. del 23/11/2005 Nota di trascrizione a favore di …omissis…, contro …omissis… Titolo: Atto di Compravendita in data 02/11/2005 rep.4370/1518 del notaio Ruggiero Francesca, registrato al nr.1048 serie 1T Ufficio del Registro di Pieve di Cadore in data 15/11/2005. Oggetto: immobili siti in Comune di San Tomaso Agordino e così identificati (quota di piena proprietà pari a 1000/1000): 1) Catasto Fabbricati foglio nr.19 particella 437 sub.1, Via Vare p.S1-T; prezzo € 57.000,00.

NOTA DI ISCRIZIONE n. 10640 R.G. e n. 1147 di R.P. del 04/10/2012

Iscrizione a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina d’Ampezzo e delle Dolomiti – Credito Cooperativo – Società Cooperativa con sede a Cortina d’Ampezzo e contro …omissis…. Titolo: atto notarile pubblico del notaio Ruggiero Francesca di Cortina d’Ampezzo rep.12090/6434 del 19/09/2012 – ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo fondiario capitale € 400.000,00 tasso interesse annuo 4,95%, durata 25 anni, totale € 800.000,00. Oggetto: immobili siti in Comune di San Tomaso Agordino: 1) Catasto Fabbricati - Fg. 19 m. 437 sub.1 Cat. A/2 Abitazione di tipo civile, vani 6,5 via Vare P.S1-T;

NOTA DI TRASCRIZIONE n. 3364 di R.G. e n. 2618 di R.P. del 01/04/2016

Nota di trascrizione a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina d’Ampezzo e delle Dolomiti – Credito Cooperativo – Società Cooperativa con sede a Cortina d’Ampezzo e ______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 14 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016 contro …omissis…. Titolo: atto giudiziario – atto esecutivo verbale di pignoramento immobili del 10/03/2016 rep.124 Ufficiale Giudiziario sede di Belluno. Oggetto: immobili siti in Comune di San Tomaso Agordino e così identificati: 1) Catasto Fabbricati - Fg. 19 m. 437 sub.1 Cat. A/2 Abitazione di tipo civile, vani 6,5 via Vare P.S1-T;

In forza delle trascrizioni sopra riportate, i beni di cui all'esecuzione immobiliare in oggetto risultano in capo ai soggetti esecutati, per la quota di 500/1000 cadauno, in piena proprietà. Trattasi di beni personali in quanto pervenuti con atto d’acquisto in regime matrimoniale libero (celibe e nubile).

Quesito n.6 REGOLARITA' EDILIZIA E URBANISTICA

LOTTO 1 Dall'accesso atti, avvenuto in data 24/02/2016 presso l'Ufficio Tecnico del Alleghe, non è stata reperita la documentazione attestante la data di costruzione dell’immobile (presumibilmente inizio anni ‘50). Sono invece stati reperiti i seguenti titoli edilizi: - Pratica edilizia 2/80 del 17/07/1980; - Concessione Edilizia n.5/85 del 26/08/1985; - Pratica edilizia 3/85 del 06/12/1985 - Autorizzazione di abitabilità nr.7/86 del 30/07/1986; - Pratica edilizia 129/91 del 29/10/1991; - Autorizzazione edilizia nr.92/94 del 30/09/1994; - Concessione edilizia nr.44/96 del 06/09/1996; - Concessione Edilizia nr.79/96 del 12/07/1996; - Concessione Edilizia in sanatoria nr.81/96 (Condono) del 06/09/1996; - Autorizzazione Edilizia nr.41/97 del 09/06/1997; - Concessione Edilizia nr.49/97 del 23/07/1997; - Concessione Edilizia in sanatoria nr.4/97 (Condono) del 02/09/1997; - Attestazione di agibilità prot.4766 del 1997; - Certificazione di abitabilità prot.5005/97 del 11/09/1997; - Certificazione di agibilità prot.6440/98 del 12/12/1998; - Permesso di Costruire 14/04 del 22/04/2004; - SCIA prot.2666 del 13/05/2015; Sulla scorta dei progetti depositati, lo scrivente C.T.U. ha potuto riscontrare la conformità delle opere edilizie eseguite rispetto a quanto autorizzato. Non risultano altri provvedimenti edilizi o procedure amministrative sanzionatorie in essere.

LOTTO 2 Dall'accesso atti, avvenuto in data 07/03/2017 presso l'Ufficio Tecnico del Comune di San Tomaso Agordino, sono stati reperiti i seguenti titoli edilizi: - Costruzione con concessione edilizia n. 2/90 in data 3 febbraio 1990;

- Variante n. 10/90 del 24 settembre 1990; - Variante n. 13/90 del 5 novembre 1990; - Autorizzazione di abitabilità nr.5/90 del data 29 novembre 1990. Sulla scorta dei progetti depositati, lo scrivente C.T.U. ha potuto riscontrare la conformità delle opere edilizie eseguite rispetto a quanto autorizzato. Non risultano altri provvedimenti edilizi o procedure amministrative sanzionatorie in essere.

Quesito n.7 STATO DI POSSESSO ED OCCUPAZIONE

Alla data del sopralluogo l'immobile in comune di Alleghe (albergo più appartamento) risultava occupato dal …omissis…; all’interno dell’immobile non veniva esercitata alcuna attività ricettiva in quanto la stessa era stata dismessa, a detta del …omissis…, dai primi del mese di dicembre 2016. L’immobile in comune di San Tomaso Agordino risultava occupato dai Signori …omissis….

Quesito n.8 VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE

Non sono stati rilevati o riscontrati altri vincoli e oneri giuridici gravanti sui beni oggetto di pignoramento.

Quesito n.9 VERIFICARE SE I BENI RICADANO SU SUOLO DEMANIALE

I beni oggetto di pignoramento non ricadono su suolo demaniale.

Quesito n.10 ESISTENZA DI PESI E ONERI DI ALTRO TIPO

Sui beni oggetto di pignoramento ed identificato con il lotto nr.1 non è stata riscontrata la presenza di pesi e oneri di altro tipo ad esclusione della tassa di occupazione spazio pubblico, a favore del comune di Alleghe, per la occupazione di circa mq.0000 di strada comunale con le porzioni della centrale termica e dell’autorimessa al piano interrato. Sulla porzione di ballatoio ubicata sul lato nord del fabbricato e di esclusiva proprietà degli esecutati, viene esercitato un diritto di passaggio di tutti i condomini per l’accesso allo scoperto condominiale sul lato est; detto passaggio, a detta dell’esecutato esercitato dalla data di costruzione del fabbricato, non figura come servitù trascritta a carico dell’unità immobiliare periziata.

Quesito n.11 SPESE DI GESTIONE DELL'IMMOBILE ED EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO

L'immobile non è stato costituito in condominio, pertanto non è gravato da spese fisse condominiali e tanto meno da spese deliberate e/o procedimenti giudiziari relativi al cespite pignorato.

Quesito n.12 VALUTAZIONE E STIMA DEI BENI

Per la valutazione dei beni pignorati il sottoscritto CTU ritiene di utilizzare il metodo sintetico comparativo (Market Approach) in conseguenza alla tipologia dell'immobile comodamente comparabile a fabbricati aventi simili caratteristiche nella stessa zona, recentemente oggetto di trasferimento e/o valutazione da parte degli operatori del settore. Per procedere con il suddetto metodo lo scrivente si è avvalso delle seguenti fonti: - Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate 1^ semestre 2016: residenziali in Alleghe € 1550,00/1900,00/mq, residenziali in San Tomaso Agordino € 980,00/1150,00/mq. Commerciali in Alleghe € 1450,00/1700,00/mq; - Agenzia Immobiliare “Marmolada” con sede ad Alleghe: immobili residenziali in Alleghe € 1.500,00/1.800,00/mq, immobili residenziali a San Tomaso Agordino € 1.100,00/1.300,00/mq; immobili a destinazione alberghiera non presenti sul mercato e non formanti oggetto di recenti contrattazioni; - Studio Tecnico De Toni con sede ad Alleghe: immobili residenziali in Alleghe € 1.600,00/1.800,00 mq, immobili residenziali a San Tomaso Agordino € 1.100,00/1.400,00/mq; immobili a destinazione alberghiera non presenti sul mercato e non formanti oggetto di recenti contrattazioni; - Studio Tecnico Soppelsa con sede a Cencenighe Agordino: immobili residenziali in Alleghe € 1.500,00/1.800,00 mq, immobili residenziali a San Tomaso Agordino € 1.200,00/1.500,00/mq; immobili a destinazione alberghiera non presenti sul mercato e non formanti oggetto di recenti contrattazioni; - Perizie di CTU Esecuzioni Immobiliari Tribunale di Belluno immobili a destinazione alberghiera: Comune di Alleghe Esecuzione n.70/10; Comune di Zoldo Alto n.41/12.

Evidentemente, trattasi di prezzi riferiti ad immobili di varia tipologia, di diverso grado di finitura, di diversa epoca di costruzione ed ubicazione, ma significativi, ognuno per la propria peculiarità, al fine di fornire un quadro sufficientemente esaustivo e realistico della situazione del mercato in loco, oltre a concorrere alla formazione di un prezzo, a giudizio dello scrivente, ritenuto equo ed appetibile per il pubblico dei potenziali acquirenti.

In particolare, per quanto riguarda l’immobile adibito a struttura ricettiva, lo scrivente non ha potuto non tenere conto delle perizie di C.T.U. relative a procedure di Esecuzione Immobiliare, riguardanti immobili assimilabili di fatto al bene oggetto di perizia, di cui uno ubicato nello stesso abitato di Alleghe ed uno ubicato nel comune di Zoldo Alto. Trattasi delle esecuzioni immobiliari nr.70/10 e 41/12 del Tribunale di Belluno, dalle quali emerge il dato rilevante dello scostamento tra i valori di perizia e l’attuale prezzo a base d’asta. Per il fabbricato di Alleghe il valore di perizia era di € 1.592.0010, l’attuale valore a base d’asta è di € 1.224.000,0 con offerta minima di € 918.000,00. Per il fabbricato

______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 17 Tribunale di Belluno Esecuzione Immobiliare 38/2016 di Zoldo Alto il valore di perizia era pari ad € 2.917.000,00 mentre l’attuale base d’asta è fissata ad € 640.000,00. Trattasi di dati che, inequivocabilmente, evidenziano gli effetti della crisi del mercato immobiliare per fabbricati di detta tipologia d’immobilie.

Ai fini della vendita è auspicabile una divulgazione pubblicitaria, oltre che ai tradizionali mezzi di siti dedicati e stampa locale, mediante riviste specializzate del settore turistico alberghiero.

LOTTO 1^ Beni in Comune di Alleghe

Calcolo del valore €/mq commerciale: Sulla base della vetustà, dello stato di manutenzione e conservazione e delle considerazioni suesposte, lo scrivente perito ritiene congruo un prezzo di mercato pari ad € 800,00/mq (Euro ottocento/00)

Superficie convenzionale di mercato: mq 751,62 + mq 69,12 = mq 820,74 - Valore fabbricato: € 800,00 x mq 820,74 = € 656.592,00 - Riduzione in funzione della vendita forzata pari a 15% € 98.488,80 VALORE DI MERCATO € 558.103,20 Arrotondato € 558.000,00 (Euro cinquecentocinquantottomila/00) ======

LOTTO 2^ Beni in Comune San Tomaso Agordino

Superficie convenzionale di mercato: mq 126,06 - Valore fabbricato: € 1.200,00 x mq 126,06 = € 151.272,00 - Riduzione in funzione della vendita forzata pari a 15% € 22.690,80 VALORE DI MERCATO € 128.581,20 Arrotondato € 129.000,00 (Euro centoventinovemila/00) ======

Quesito n.13 VALUTAZIONE DELLA QUOTA

Il pignoramento non ha ad oggetto quote indivise, pertanto non necessita procedere

Quesito n.14 ACQUISIRE LA CERTIFICAZIONE DI STATO CIVILE DELL'UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CCIAA E PRECISARE IL REGIME PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO

Sono state rilasciate le certificazioni ed estratti di matrimonio dai Comuni di Alleghe, Vallada Agordina, Rocca Pietore e San Tomaso Agordino allegate alla lettera della perizia dalle quali risulta che i Sig.ri …omissis…, occupanti l’immobile di San Tomaso Agordino con i rispettivi tre figli, sono di stato civile libero, mentre il …omissis…, occupante gli immobili di Alleghe con il proprio coniuge Sig.ra, …omissis…, risulta coniugato in regime di comunione legale dei beni.

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Quanto sopra il C.T.U. espone ad evasione dell'incarico e dei quesiti richiesti, rimanendo a disposizione del Giudice delle Esecuzioni Immobiliari per gli approfondimenti e i chiarimenti che si rendessero eventualmente necessari.

Costituiscono parte integrante della perizia le pagine di allegati di seguito riportati.

La presente relazione, con gli allegati, è trasmessa in via telematica in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari e in copia cartacea per il Giudice. Sono state inoltre trasmesse le copie della relazione al creditore e al debitore.

San Pietro di Cadore, lì 10 marzo 2017

Il C.T.U. p.ed. Gianfiore Pradetto Roman

allegati:  A) Documentazione fotografica lotto 1°  B) Estratti Tecnici lotto 1°

 C) Planimetrie lotto 1°  D) Pratiche edilizie lotto 1°  E) P.R.G. Alleghe  F) Attestati di Prestazione Energetica lotto 1°  G) Documentazione fotografica lotto 2°  H) Estratti Tecnici lotto 2°  I) Planimetrie lotto 2°  L) Pratiche edilizie lotto 2°  M) P.R.G. San Tomaso Agordino  N) Attestati di Prestazione Energetica lotto 2°  O) Visure Catasto e Conservatoria  P) Certificazioni anagrafiche storiche  Q) Moduli controllo documentazione

______p.ed. Gianfiore Pradetto Roman – Via Cima Mare, 4 – 32040 San Pietro di Cadore (BL) tel. e fax 0435 460086 mail: [email protected]; [email protected] pec: [email protected] 20