Audit De La Performance Des Processus D'octroi Des Permis De
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Cour des comptes du Canton de Vaud Audit de la performance des processus d’octroi des permis de construire et d’habiter ou d’utiliser en zone à bâtir et des émoluments y relatifs Commune de Valbroye ©Eisenhans Rapport n° 54 du 28 août 2019 Cour des comptes du Canton de Vaud Rue Langallerie 11 - 1014 Lausanne Téléphone : 021 316 58 00 Courriel : [email protected] Illustrations : https://fr.fotolia.com/ AUDIT DES PROCESSUS D’OCTROI DES PERMIS DE CONSTRUIRE ET D’HABITER OU D’UTILISER EN ZONE À BÂTIR – COMMUNE DE VALBROYE RÉSUMÉ Les propriétaires qui souhaitent entreprendre des travaux doivent, à moins qu’il s’agisse de travaux de minime importance, obtenir au préalable un permis de construire, puis, pour être autorisés à occuper les locaux, se voir délivrer un permis d’habiter ou d’utiliser. Ces autorisations doivent garantir le respect de la législation applicable aux constructions et ainsi encadrer le développement territorial, assurer une certaine qualité de vie et protéger les droits des citoyen-ne-s. Afin que non seulement les projets des propriétaires mais aussi les constructions nécessaires au développement du canton (logements, entreprises, infrastructures) puissent être réalisés dans les meilleurs délais, il importe que les permis soient délivrés aussi rapidement que possible. Dans le canton de Vaud, les autorités compétentes pour la délivrance des permis de construire et des permis d’habiter ou d’utiliser en zone à bâtir sont les Municipalités. Le nombre des exigences légales et techniques à respecter et la fréquence de l’implication de la justice augmentent, ce qui complexifie le travail de vérification des communes et démultiplie les interactions nécessaires avec les constructeurs et les tiers, alors que les moyens dont disposent les communes sont limités. Afin de financer les coûts de leurs prestations de police des constructions, les communes peuvent les faire supporter, en partie du moins, aux constructeurs en facturant des émoluments administratifs. La Cour a ainsi décidé d’auditer la performance des processus d’octroi des permis de construire et des permis d’habiter ou d’utiliser mis en place ainsi que les tarifs des émoluments administratifs y relatifs dans sept communes vaudoises, dont Valbroye. Avec environ 3’000 habitants et une quarantaine de permis délivrés en moyenne par année, il s’agit d’une commune de taille moyenne. DES PROCÉDURES RAPIDES Le processus d’octroi des permis de construire a pris en moyenne 3 mois en 2016, ce qui est performant compte tenu des différents facteurs extérieurs pouvant affecter la durée des procédures. En effet, la Municipalité a mis les demandes de permis à l’enquête publique dans un délai moyen de 2 semaines à compter de leur dépôt par les constructeurs. Pour la grande majorité des dossiers, le délai légal de 40 jours entre la réception de la synthèse CAMAC et la décision municipale est respecté. La forte implication de la Municipalité dans les conciliations entre constructeurs et opposants tout comme sa position favorable aux examens préalables d’avant-projets contribuent en outre à l’octroi des permis de construire dans les meilleurs délais. En l’absence de données suffisantes, il n’a pas été possible d’établir de statistiques de durée des procédures d’octroi des permis d’habiter ou d’utiliser. Il ressort néanmoins de l’audit que le délai d’ordre de 15 jours fixé par la LATC entre la demande de permis et l’octroi du permis ne peut généralement être tenu, compte tenu du regroupement des visites de fin de travaux sur quelques dates par an et des suivis successifs rendus nécessaires par les travaux non conformes, inachevés ou par des documents manquants. Le risque que les locaux soient occupés sans que le permis n’ait été délivré s’en trouve augmenté. RÉSUMÉ Page | I AUDIT DES PROCESSUS D’OCTROI DES PERMIS DE CONSTRUIRE ET D’HABITER ET D’UTILISER EN ZONE À BÂTIR – COMMUNE DE VALBROYE UNE VOLONTÉ DE SE DOTER D’UNE POLICE DES CONSTRUCTIONS PROFESSIONNELLE En confiant le contrôle des demandes de permis de construire et d’habiter ou d’utiliser au Service technique intercommunal Lucens-Valbroye (STILV), la Commune de Valbroye a mis en place une solution durable, qui permet de mutualiser les coûts et de disposer des compétences nécessaires à l’exécution de la plupart des vérifications requises. S’agissant des prescriptions énergétiques, elle mandate un bureau externe, avec lequel elle a une relation de confiance. Quant à la protection contre l’incendie, le STILV, qui renvoie cette question à la responsabilité première des constructeurs, n’a pas requis la certification AEAI pour son technicien. Les compétences juridiques reposent quant à elles, comme dans nombre de communes vaudoises, sur l’expérience du STILV et la consultation d’un avocat-conseil en cas de besoin. La Municipalité de Valbroye mais aussi le STILV ont investi dans des outils informatiques modernes, facilitant ainsi la transmission des informations, la traçabilité et le suivi des dossiers, en attendant les développements prévus par le Canton au niveau du questionnaire général et du système d’information. LA NÉCESSITÉ DE RENFORCER LES CONTRÔLES ET LES BASES DE DÉCISION POUR GARANTIR LA CONFORMITÉ DES CONSTRUCTIONS AUTORISÉES À TOUTES LES DISPOSITIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES APPLICABLES Les processus mis en place pour l’octroi des permis de construire et d’habiter ou d’utiliser sont bien structurés et bénéficient de l’étroite collaboration existante entre la Municipalité et le STILV. Le dispositif prévu par le contrat régissant le STILV permet à la Municipalité d’exercer une surveillance active du fonctionnement et de la gestion de celui-ci. La Municipalité devrait toutefois obtenir une meilleure assurance que tous les contrôles nécessaires sont effectués et que l’ensemble des exigences légales et réglementaires sont respectées. Le STILV a développé certains documents soutenant l’examen des demandes de permis. La remise de rapports d’analyse détaillés pour le traitement des oppositions et l’utilisation d’une checklist servant également de procès-verbal lors des visites de fin de travaux sont notamment des pratiques exemplaires. Les différents contrôles réalisés et les appréciations ayant dû être portées dans certains domaines (ex : esthétique, places de stationnement, dérogations) ne sont toutefois pas systématiquement documentés. Des contrôles supplémentaires sont par ailleurs nécessaires dans certains domaines, notamment la suppression des barrières architecturales pour les personnes handicapées et l’utilisation rationnelle de l’énergie (contrôle des bilans thermiques établis par le mandataire de la Commune et du respect effectif des valeurs autorisées par les permis de construire). Une plus grande rigueur dans le contrôle de l’obtention des autorisations spéciales et autres approbations avant l’octroi du permis de construire et le renforcement du suivi de l’avancement des travaux apparaissent également nécessaires. Lorsque la construction n’est pas entièrement conforme ou que des documents manquent suite à la visite de fin des travaux, le permis d’habiter ou d’utiliser est, pour autant qu’il n’y ait pas de modification importante du projet autorisé, délivré avec des réserves, qui peuvent concerner des aspects de sécurité, contrairement aux conditions d’octroi fixées par la loi. Dans les grands projets comprenant de multiples constructions, des permis d’habiter peuvent également être délivrés avant que la conformité à tous les éléments (ex : aménagements extérieurs) soit établie. Page | II RÉSUMÉ AUDIT DES PROCESSUS D’OCTROI DES PERMIS DE CONSTRUIRE ET D’HABITER OU D’UTILISER EN ZONE À BÂTIR – COMMUNE DE VALBROYE UNE INFORMATION DES CONSTRUCTEURS ET DES TIERS À AMÉLIORER Vis-à-vis des constructeurs, les exigences formulées, notamment par le biais des conditions assortissant les permis de construire ou des réserves accompagnant les permis d’habiter, ne sont pas toujours motivées par les bases légales applicables, ce qui peut créer un manque de clarté quant à leur caractère obligatoire. S’agissant des projets mis à l’enquête publique, la base légale ou réglementaire autorisant une dérogation ne figure pas sur les avis d’enquête, contrairement à ce qui est requis par le RLATC, et le choix des teintes de façade et des matériaux est validé, comme il est d’usage dans les communes, après l’octroi du permis de construire, ce qui prive les tiers de leur droit d’être entendus sur ces aspects. Il convient en revanche de souligner que les réponses données aux opposants sont complètes et motivées par un argumentaire détaillé faisant référence aux bases légales et réglementaires invoquées. UNE ANALYSE DE LA COUVERTURE DES COÛTS ET UNE RÉVISION DU RÈGLEMENT SUR LES ÉMOLUMENTS ADMINISTRATIFS SOUHAITABLES Comme dans beaucoup d’autres communes, les coûts des prestations de police des constructions et leur degré de couverture par les émoluments administratifs facturés aux constructeurs ne sont pas établis par la Commune de Valbroye. La Municipalité n’a pas défini formellement d’objectif en la matière mais le Règlement sur les émoluments administratifs et contributions de remplacement dont elle s’est dotée reflète une volonté de faire supporter les coûts des différentes prestations aux constructeurs. Le taux moyen de couverture des coûts calculé sur la période 2014-2017 s’avère 1 néanmoins inférieur à 60%. Le principe de couverture des coûts défini par la jurisprudence est ainsi respecté mais la part des coûts financée par la collectivité via l’impôt à hauteur de 40 % apparaît plus importante que ce qui pourrait être attendu. En ce qui concerne le principe d’équivalence des prestations2, le cumul d’une taxe réglementaire proportionnelle (1‰ du coût de construction) et des honoraires du STILV basés sur des tarifs horaires ainsi que l’absence de maximums fixés pour ces montants n’assurent pas le respect systématique de ce principe pour les émoluments administratifs facturés aux constructeurs.