Gemeinde Rosenberg

Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan "Alter Kirchenweg"

Begründung zum Bebauungsplan

Entwurf

Anerkannt: Rosenberg, 25.01.2021

______Schneider, Bürgermeister

Gefertigt: , 25.01.2021

Projekt: RO1905 / 504164 Bearbeiter/in: IH

Gemeinde Rosenberg BPL „Alter Kirchenweg“ Begründung

INHALTSVERZEICHNIS 1. Angaben zur Gemeinde Rosenberg ...... 3 2. Erfordernis der Planaufstellung und Untersuchung des innerörtlichen Entwicklungspotentials ...... 3 2.1. Erfordernis der Planaufstellung ...... 3 2.2. Begründung des Bedarfes ...... 5 2.3. Untersuchung des innerörtlichen Entwicklungspotentials ...... 5 2.3.1. Mobilisierungsstrategien der Gemeinde zur Aktivierung der Potentiale .. 5 2.3.2. Baulücken und innerörtliche Flächenpotentiale ...... 7 2.3.3. Flächenpotentiale Außenreserven ...... 8 3. Rechtsverhältnisse, bestehende Planungen ...... 8 3.1. Landesentwicklungsplan Baden‐Württemberg (LEP) ...... 8 3.2. Regionalplan ...... 11 3.3. Flächennutzungsplan (FNP) ...... 11 3.4. Bebauungspläne (BPL) ...... 12 3.5. Schutzgebiete ...... 12 4. Bestand innerhalb und ausserhalb des Planungsgebietes ...... 12 4.1. Lage im Raum ...... 12 4.2. Geltungsbereich ...... 13 4.3. Nutzungen im Plangebiet ...... 13 4.4. Nutzungen außerhalb des Plangebiets ...... 13 4.5. Geologie ...... 13 4.6. Altlasten ...... 14 4.7. Grund‐ und Oberflächenwasser ...... 14 4.7.1. Grundwasser ...... 14 4.7.2. Oberflächenwasser ...... 14 4.8. Erschließung ...... 14 4.9. Ver‐ und Entsorgung ...... 14 4.10. Immissionsschutz ...... 14 4.11. Land‐ und Forstwirtschaft ...... 14 5. Städtebauliche Planung und Gestaltung ...... 15 5.1. Planerisches Leitbild und Zielsetzung ...... 15 5.2. Erschließung ...... 15 5.3. Ver‐ und Entsorgung ...... 16 5.3.1. Wasserversorgung ...... 16 5.3.2. Stromversorgung ...... 16 5.3.3. Telekommunikation ...... 16 5.3.4. Entsorgung ...... 16 5.4. Grün‐ und Freiraumkonzept ...... 16

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5.5. Artenschutz ...... 17 6. Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes 18 6.1. Art der baulichen Nutzung...... 18 6.1.1. Allgemeines Wohngebiet ...... 18 6.2. Maß der baulichen Nutzung ...... 18 6.3. Bauweise ...... 18 6.4. Höhe baulicher Anlagen, Höhenlage ...... 18 6.5. Stellung baulicher Anlagen ...... 18 6.6. Beschränkung der Zahl der Wohnungen ...... 19 6.7. Nebenanlagen ...... 19 6.8. Flächen für Garagen und Stellplätze ...... 19 6.9. Grünflächen ...... 19 6.9.1. Öffentliche Grünfläche – Zweckbestimmung Erholung‐ ...... 19 6.10. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ...... 20 6.10.1. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ...... 20 6.11. Pflanzgebot und Pflanzbindung ...... 20 6.12. Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenbaukörpers ...... 20 6.13. Mit Leitungsrechten zu belastende Flächen ...... 20 7. Begründung der örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplanes ...... 21 7.1. Gestaltung von baulichen Anlagen ...... 21 7.1.1. Dachform, Dachneigung ...... 21 7.1.2. Dachdeckung ...... 21 7.1.3. Äußere Gestaltung ...... 21 7.2. Gestaltung, Bepflanzung und Nutzung der unbebauten Flächen sowie Zulässigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen ...... 21 7.3. Stellplätze und Garagen ...... 22 7.4. Regenwasserrückhaltung ...... 22 7.5. Drainagen...... 22 7.6. Ordnungswidrigkeiten ...... 22 8. Hinweise ...... 22 9. Umweltbelange ...... 23 10. Flächenbilanz ...... 23

ANLAGEN Anlage 1: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung

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ÜBERSICHTSLAGEPLAN (AUSZUG AUS DER TOPOGRAPHISCHEN KARTE)

1. ANGABEN ZUR GEMEINDE ROSENBERG Das Gemeindegebiet liegt in der naturräumlichen Einheit „Schwäbisch‐Fränkische Waldberge“ im Nordwesten des Ostalbkreises. Die Gemeinde Rosenberg ist Mit‐ glied der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Ellwangen und liegt westlich der Stadt Ellwangen. Zur Gemeinde Rosenberg gehören 32 Dörfer, Weiler, Höfe und Häuser; der Hauptort Rosenberg, die Weiler Betzenhof, Geiselrot, Hinterbrand, Hohenberg, Holzmühle, Hütten, Hummelsweiler, Lindenhof, Ludwigsmühle, Matzengehren, Ohrmühle, Schimmelhof, Unterknausen und Zollhof, die Höfe Birkhof, Dieselhof, Gansershof, Herlingshof, Herlingssägmühle, Hochtänn, Hüttenhof, Mehlhof, Schimmelsägmühle, Schüsselhof, Tannenbühl, Uhlenhof, Webershof (zusammen mit dem Gansershof auch Zumholz genannt) und Willa, Farbhäusle und Spitzen‐ sägmühle. Rosenberg zählt nach Regionalplan zu den „Gemeinden mit Eigenentwicklung“. Der Hauptort liegt ca. 5 km von der Entwicklungsachse (Crailsheim‐) Ellwangen – – Heidenheim – Giengen (‐Ulm/Neu‐Ulm) entfernt.

2. ERFORDERNIS DER PLANAUFSTELLUNG UND UNTERSUCHUNG DES INNERÖRTLICHEN ENTWICKLUNGSPOTENTIALS 2.1. Erfordernis der Planaufstellung Im Hauptort Rosenberg stehen kaum mehr freie Wohnbaugrundstücke zur Ver‐ fügung. Zur kurzfristigen Realisierung von Baugrundstücken möchte die Gemeinde Rosenberg ein Gemeindegrundstück entwickeln. Hierbei handelte es sich um eine

Seite 3 Gemeinde Rosenberg BPL „Alter Kirchenweg“ Begründung bauliche Erweiterungsfläche am südlichen Ortsrand des Hauptortes mit einer Flä‐ che von ca. 0,98 ha. Im Flächennutzungsplan sind in diesem Bereich bereits bestehende Wohn‐ und Mischbauflächen sowie teilweise eine Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird nach Abschluss des Verfahrens berichtigt. In diesem Bereich sollte bereits vor einigen Jahren die Voraussetzungen für eine Wohnbebauung geschaffen werden. Aufgrund von Bedenken der Anwohner wie auch der Raumordnung wurde die Fläche zurückgestellt, da die Gemeinde kurz‐ fristig Flächen im Bereich „West IV“ erwerben konnte und diese Fläche im Flä‐ chennutzungsplan vorgesehen war und dann auch vorrangig entwickelt wurde. Mit einem geänderten und insgesamt kleineren Geltungsbereich wird nun ein neues Verfahren begonnen. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben sind die innerörtlichen Flächen vorrangig vor Ausweisung neuer Gebiete zu entwickeln. Am 11.06.2013 wurde vom Bundestag zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden ein Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung beschlossen. Mit der Nutzung von bisher bereits bebauten und versiegelten Flächen kann den Vorgaben zum schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprochen werden. In Ergänzung dazu wurde am 09. März 2017 die BauGB‐Novelle 2017 vom Bun‐ destag beschlossen. Zur Erleichterung des Wohnungsbaus wird darin unter an‐ derem die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Ver‐ fahren befristet zugelassen. Das neue Baugesetzbuch ist am 13. Mai 2017 in Kraft getreten. Der geplante Bebauungsplan „Alter Kirchenweg“ soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 b BauGB (in entsprechender Anwendung des § 13 a BauGB) durchge‐ führt werden. Dies ist rechtlich möglich, da ‐ sich die Fläche an einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ anschließt ‐ eine Wohnnutzung ausgewiesen wird ‐ die zulässige Grundfläche (überbaubare Grundstücksstückfläche und die weiteren versiegelten Flächen auf dem Baugrundstück) nach § 19 Abs. 2 BauNVO weniger als 10.000 m² beträgt ‐ keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer UVP nach dem UVP‐Gesetz oder nach Landesrecht unterliegen ‐ keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen ‐ keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des BImSchG zu beachten sind ‐ das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes vor dem 31.12.2019 förmlich eingeleitet wird ‐ der Satzungsbeschluss bis zum 31.12.2021 gefasst wird Mit diesem Bebauungsplanverfahren ist eine geordnete städtebauliche Entwick‐ lung sowie die Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange gewährleistet. Bei einem Bebauungsplanverfahren nach § 13b BauGB kann auf einen Umwelt‐ bericht verzichtet werden.

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2.2. Begründung des Bedarfes In der Gemeinde Rosenberg können von Seiten der Gemeindeverwaltung keine Bauplätze mehr angeboten werden. Die Baugrundstücke im Baugebiet „West IV“ wurden innerhalb kurzer Zeit verkauft. Im Oktober 2020 wurde die Vermarktung der Grundstücke des Bebauungsplanes „Bergstraße West, 3. Erweiterung“ begon‐ nen. Hier standen 5 Baugrundstücke zur Verfügung, diese sind zwischenzeitlich alle reserviert. Die Kaufverträge werden derzeit vorbereitet und werden voraus‐ sichtlich im Frühjahr 2021 abgeschlossen. Dann stehen im Hauptort keine Bau‐ plätze mehr zur Verfügung. Im Teilort Hohenberg ist kein öffentlicher Bauplatz mehr verfügbar. Es besteht aber weiterhin eine hohe Nachfrage an Wohnraum. Im Teilort Hummelsweiler gibt es noch einen Bauplatz, welcher der Eigenentwicklung aus dem Teilort heraus vorbehalten bleiben sollen. Der Gemeinde Rosenberg liegen aktuell weitere 10 Bauanfragen für den Hauptort Rosenberg vor, dabei handelt es sich um Anfragen von Bürgern aus der Gemeinde bzw. mit Bezug zur Gemeinde (Arbeitsplatz, Familie, Vereinszugehörigkeit). Im Interesse der Eigenentwicklung, zur Auslastung bestehender Infrastruktur und um eine Abwanderung von Einwohnern zu vermeiden, ist die Ausweisung neuer Bauplätze erforderlich.

2.3. Untersuchung des innerörtlichen Entwicklungspotentials 2.3.1. Mobilisierungsstrategien der Gemeinde zur Aktivierung der Potentiale Die Gemeinde Rosenberg hat in den letzten Jahren ein großes Augenmerk auf die innerörtliche Entwicklung gelegt und versucht, die Baulücken im Hauptort einer Nutzung zuzuführen. Zur Aktivierung der Flächenreserven finden regelmäßig An‐ fragen durch die Gemeindeverwaltung statt. Trotz der Schwierigkeiten mit Grundstückseigentümern und Angrenzern bei einer Nachverdichtung und Entwicklung von innerörtlichen Freiflächen bzw. Baulücken oder Leerständen in der Ortslage ist die Gemeindeverwaltung intensiv damit be‐ schäftigt, jede sich bietende Möglichkeit planerisch zu begleiten und zu unterstüt‐ zen. Zur Erhebung geeigneter Flächen und Steuerung des Prozesses in der Gemeinde wurde bereits im Oktober 2006 von der „Forschungsgruppe Stadt + Umwelt“ eine „Untersuchung zur Eindämmung des Landschaftsverbrauchs durch Aktivierung des innerörtlichen Potentials“ erstellt. In dieser Untersuchung wurden als innerörtliche Potentiale die alte Schule, Bau‐ lücken an der L 1060 und die Straßenrandbebauung entlang alter Feldwegstruk‐ turen ermittelt. Für die Baulückenschließung entlang der L 1060 konnten von 5 gekennzeichneten Maßnahmen bereits 4 umgesetzt werden: 1. Bereich Haller Straße 36 Hier wurde zwischenzeitlich ein altes Gebäude abgerissen und ein neues Wohn und Geschäftshaus mit Lagerhalle erstellt. Die bestehenden Nebengebäude konn‐ ten für das nun ansässige Fliesengeschäft umgenutzt werden.

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2. Bereich Haller Straße 29 Diese kleine Fläche konnte zwischenzeitlich zur Erstellung eines Einfamilienhau‐ ses von der Gemeinde veräußert werden. 3. Bereich alte Schule Auf dieser Fläche wurde zwischenzeitlich das Sieger‐Köder‐ Dokumentationszentrum mit Bibelgarten errichtet. 4. Bereich Ellwanger Straße 3 Die Fläche konnte von der Gemeinde erworben und an Interessenten veräußert werden. Das alte Haus wurde abgebrochen und es entstand das „Beraterhaus Ro‐ senberg“, in dem sich verschiedene Dienstleister angesiedelt haben (Versi‐ cherung, Steuerberater, Rechtsanwalt). Darüber hinaus konnte auch im Bereich Ellwanger Straße 18/1 die Nutzung eines leer stehenden Gebäudes erfolgen. Das alte Wohnhaus wurde saniert und er‐ weitert, so dass zwei Wohnungen untergebracht werden konnten. In der Gemeinde Rosenberg ist es gängige Praxis, vor Ausweisung neuer Wohn‐ bauflächen grundsätzlich zuerst die Möglichkeiten einer Bebauung im Innenbe‐ reich abzufragen. Im Hinblick auf die Umsetzung eines Seniorenzentrums wurden in Anlehnung an die Standortkonzeption der Projekt GmbH Esslingen die Eigentümer von geeig‐ neten Flächen insbesondere im Innenbereich angeschrieben, um definitiv und schriftlich über die Erwerbsmöglichkeiten der Gemeinde Auskunft zu erhalten. Als Folge der vorausschauenden Grundstückspolitik der Gemeinde sind auch na‐ hezu alle privaten Bauflächen bebaut. Durch die Bebauungspläne besteht für die einzelnen Grundstücke Bauzwang. Lediglich die Eigentümer, die Grundstücke in das Verfahren eingebracht haben, sind von diesem Bauzwang befreit. Um solche Baugrundstücke handelt es sich hauptsächlich bei den Baulücken in Privatbesitz, die nicht verfügbar sind. Im Hinblick auf die Grundsätze der Regionalplanung (Bereitstellung von ausrei‐ chendem Wohnbauland für die natürliche Entwicklung der eigenen Bevölkerung) hat die Gemeinde Rosenberg in einer Sitzung des Gemeinderates beschlossen, dass Bauplätze nur an Einheimische oder Personen mit Bezug zur Gemeinde ver‐ geben werden. Es wird nicht mit Bauplätzen in Rosenberg nach außen hin gewor‐ ben. Der Beschluss ist in der Gemeinderatssitzung am 25.02.1991 erfolgt. Bei Erwerb eines Bauplatzes muss sich der Erwerber gegenüber der Gemeinde verpflichten, den Vertragsgegenstand innerhalb von drei Jahren, mit einem Wohngebäuderohbau zu bebauen und innerhalb von fünf Jahren Bezugsfertig‐keit herzustellen. Eine Weiterveräußerung des Bauplatzes in unbebautem Zustand ist nur mit vorheriger schriftlicher Einwilligung der Gemeinde zulässig und diese be‐ hält sich ein Wiederkaufsrecht vor. Dieses kann ausgeübt werden, wenn die Bau‐ verpflichtung nicht eingehalten wird. Diese Vereinbaren dienen dazu, dass Bauplätze nicht langfristig zurückgehalten werden und Gegenstand von Spekulationen sind. Mit Einverständnis der Eigentümer kümmert sich die Gemeindeverwaltung re‐ gelmäßig um die Vermittlung von Baugrundstücken, wenn Bereitschaft zur Ver‐ äußerung dieser besteht.

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Im Innenbereich des Hauptorts Rosenberg sind keine Leerstände zu verzeichnen mit Ausnahme von zwei bestehenden Wohnhäusern, die unbewohnbar sind und sich in Gemeindebesitz befinden. Eines der beiden Häuser wurde zwischenzeitlich für die Erschließung des Bebauungsplangebietes „Alter Kirchenweg“ abgebrochen. Die Gemeinde ist weiterhin daran interessiert, die verbleibenden Baulücken zu schließen. Im Haushaltsplan werden dafür regelmäßig Haushaltsmittel bereitge‐ stellt. Dadurch kann die Gemeinde Rosenberg relativ schnell reagieren und aktiv ge‐ eignete Flächen ankaufen, sobald diese von privaten Eigentümern veräußert wer‐ den. So findet eine kontinuierliche Neuordnung und Nachverdichtung statt. Auch vom Gemeinderat werden diese Maßnahmen positiv bewertet und unter‐ stützt. Selbst bei Widerstand der Bevölkerung zu Nachverdichtungsmaßnahmen wurden die Projekte vom Gemeinderat mehrheitlich begleitet und beschlossen. Die Gemeinde Rosenberg hat im Frühjahr/ Sommer in Zusammenarbeit mit der STEG begonnen, das Gemeindeentwicklungskonzept „Rosenberg 2035“ aufzustel‐ len. Eines der Schwerpunktthemen ist hier „Wohnen, Bauen, Ortsbild“. Im Rahmen der Auftaktveranstaltung wurden hier die bestehenden Wünsche und Ideengesammelt. Im weiteren Ablauf unterstützt die Gemeinde Ideen zur Aktivie‐ rung weiterer Potentialflächen.

2.3.2. Baulücken und innerörtliche Flächenpotentiale Vom Regionalverband Ostwürttemberg wurden die baulichen Entwicklungsmög‐ lichkeiten innerhalb der Ortslage (Baulücken, Nachverdichtungs‐, Umnutzungs‐, und Flächenpotentiale) im Rahmen des Modellprojekts „Flächen gewinnen in Ostwürttemberg“ im Herbst 2011 für alle Teilorte der Gemeinde Rosenberg er‐ hoben und mehrmals fortgeschrieben (aktueller Stand Herbst 2020). Darin wur‐ den unbebaute oder nur geringfügig genutzte Grundstücke sowie Umnutzungspo‐ tentiale innerhalb der bebauten Siedlungsflächen berücksichtigt. Die ermittelten Baulücken befinden sich alle in Privatbesitz, die Flächen werden nicht veräußert. Bei der Erfassung des Regionalverbandes waren im Baugebiet „West IV“ noch 4 Baulücken im Eigentum der Stadt. Bei zwei dieser Baulücken handelt es sich um öffentliche Grünflächen mit Pflanzgebot, auf welchen ein ge‐ bietsinterner Ausgleich erfolgt ist. Die zwei anderen Baulücken wurden zwischen‐ zeitlich verkauft. Weiterhin wurden drei Flächen für Innenentwicklung gekennzeichnet. Eine Fläche liegt innerhalb einer Wohnbaufläche (Darstellung FNP), diese befindet sich in Pri‐ vatbesitz, die Eigentümer sind nicht verkaufsbereit. Zwei weitere Bereiche liegen innerhalb gemischter Bauflächen. Auch hier scheitert eine Entwicklung an der feh‐ lenden Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Zusätzlich wurden vier Flächen für eine Nachverdichtung vorgeschlagen. Für eine der Flächen ist keine öffentliche Erschließung gegeben. Die Flächen entlang der umgebenden Erschließungsstraßen sind bebaut, so dass eine Erschließung der innenliegenden Gartenflächen nur mit Zustimmung der Eigentümer und entspre‐ chende privat‐rechtliche Vereinbarungen möglich wäre. Die zweite Fläche könnte über ein Grundstück erschlossen werden, das die Ge‐ meinde für eine zukünftige Entwicklung vorausschauend erworben hat. Bisher scheitert eine Nachverdichtung an der fehlenden Verkaufsbereitschaft der

Seite 7 Gemeinde Rosenberg BPL „Alter Kirchenweg“ Begründung privaten Eigentümer. Dies gilt auch für die anderen beiden Nachverdichtungsflä‐ chen in Privatbesitz, obwohl diese über ein Wegegrundstück angebunden werden könnten. Eine Abfrage im Hinblick auf die Veräußerung der Grundstücke fand durch die Gemeindeverwaltung teilweise telefonisch und teilweise im persönlichen Ge‐ spräch statt.

2.3.3. Flächenpotentiale Außenreserven Im oben genannten Modellprojekt wurden elf Außenreserveflächen benannt, beim Großteil handelt es sich um Gewerbebauflächen. Zusätzlich wurde hier eine Mischbaufläche für einen Einkaufsmarkt dargestellt und landwirtschaftliche Flä‐ chen, die an das Baugebiet „West IV“ angrenzen und nicht erschlossen sind. Die Flächen für Wohnbebauung liegen am südlichen Ortsrand. Eine der Flächen wurde zwischenzeitlich erschlossen und die Bauplätze werden derzeit vermarktet („BPL Bergstraße West, 3. Erweiterung“). Bei der zweiten Fläche handelt es sich um eine erschlossene Baufläche innerhalb der Abrundungssatzung „Rosenberg‐ Süd“. Diese befindet sich in privatem Eigentum und es besteht keine Verkaufsbe‐ reitschaft. Ebenfalls am südlichen Ortsrand gibt es eine weitere Außenreservefläche, die teilweise innerhalb einer gemischten Baufläche und teilweise innerhalb einer Wohnbaufläche liegt. Diese befindet sich in Gemeindebesitz. Die Entwicklung die‐ ser Fläche ist Teil des derzeitigen Bebauungsplanverfahrens „Alter Kirchenweg“. Zusätzlich werden weitere im FNP als bestehende Mischbauflächen dargestellte Bereiche einbezogen. Ohne die Aufstellung eines Bebauungsplanes, der eine ef‐ fektive Erschließung und damit eine sinnvolle Abgrenzung festlegt, ist die Entwick‐ lung der im FNP als Bestand dargestellten Flächen (Außenreserve im Modellpro‐ jekt „Fläche gewinnen in Ostwürttemberg“) nicht möglich. Eine bauliche Nutzung dieser Fläche ist durch die vorbereitende Bauleitplanung aber vorgesehen.

3. RECHTSVERHÄLTNISSE, BESTEHENDE PLANUNGEN 3.1. Landesentwicklungsplan Baden‐Württemberg (LEP) Bei einer Entwicklung der geplanten Baufläche „Alter Kirchenweg“ sind Plansätze des Landesentwicklungsplanes Baden Württemberg berührt: Plansatz 3.1.9 LEP „Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Mög‐ lichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Bauland‐ reserven zu berücksichtigen sowie Brach‐, Konversions‐ und Altlastenflächen neu‐ en Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Be‐ deutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken.“ Bei einer aktuellen Nachfrage bei allen privaten Besitzern von Baulücken bzw. Flä‐ chen für die Innenentwicklung hinsichtlich der Verkaufsbereitschaft konnte fest‐ gestellt werden, dass keine Baulücken zur Verfügung stehen und somit die De‐ ckung des örtlichen Bedarfs durch eine Nachverdichtung nicht möglich ist. Es wurde dargelegt, in welchen Bereichen die Gemeinde in den letzten Jahren

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Maßnahmen für die Innenentwicklung umsetzen konnte, um den Vorgaben des LEP gerecht zu werden. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Arrondierung. Teilweise sind die Flä‐ chen im FNP als bestehende Bauflächen dargestellt und liegen auch innerhalb der Abrundungssatzung „Rosenberg‐Süd“. Plansatz 5.3.2 LEP „Die für eine land‐ und forstwirtschaftliche Nutzung gut geeigneten Böden und Standorte, die eine ökonomische und ökologisch effiziente Produktion ermögli‐ chen, sollen als zentrale Produktionsgrundlage geschont werden; sie dürfen nur in unabweisbar notwendigem Umfang für andere Nutzungen vorgesehen werden. Die Bodengüte ist dauerhaft zu bewahren.“ Die Erweiterungsfläche „Alter Kirchenweg“ liegt am südlichen Ortsrand des Hauptortes Rosenberg. Nach der digitalen Flächenbilanzkarte sind keine Flächen der Vorrangstufe I be‐ troffen sondern der Vorrangstufe II. Es handelt sich also nicht um ganz hochwerti‐ ge Flächen. In der Wirtschaftsfunktionenkarte, die auch agrarstrukturelle Faktoren berücksichtigt, sind sie als Grenzflur dargestellt.

Auszug aus der Flächenbilanzkarte

Erläuterungen zur Flächenbilanzkarte Die Ertragsfähigkeit der Böden wird von den Bodenarten, dem geologischen Un‐ tergrund, den Grundwasserverhältnissen und den klimatischen Gegebenheiten entscheidend bestimmt. Die Summe dieser örtlichen Faktoren ergibt insgesamt die Bodengüte. Die Flächen werden auf der Grundlage der Reichsbodenschätzung (Acker‐ oder Grünlandzahl aus dem „Automatisierten Liegenschaftsbuch“) und der Hangneigung des Digitalen Geländemodells nach den heutigen Erkenntnissen und Bedingungen der Landbewirtschaftung flurstücksgenau bewertet. Die Einbeziehung der Hangneigung ist deshalb erforderlich, weil der wirtschaftli‐ che Erfolg wesentlich von ihr mitbestimmt wird. Auf Grünland setzt sie dem Einsatz von Maschinen und Geräten Grenzen. Auf Ackerland wächst mit zunehmender Hangneigung die Erosionsgefahr.

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Auszug aus der Wirtschaftsfunktionenkarte

Erläuterungen zur Wirtschaftsfunktionenkarte Die Wirtschaftsfunktionenkarte der Flurbilanz grenzt Vorrangfluren ab, die lang‐ fristig der Gesellschaft und den landwirtschaftlichen Betrieben zur Bewirtschaf‐ tung vorbehalten bleiben müssen. Die Flächen bilden die ökonomische und struk‐ turelle Grundlage einer nachhaltigen Landwirtschaft. Welche landwirtschaftlichen Flächen zur Vorrangflur zusammengefasst werden, hängt von der natürlichen Bodengüte (Flächenbilanzkarte) und den Bewirtschaf‐ tungsmöglichkeiten ab. Zusätzlich spielen agrarstrukturelle Faktoren (z.B. Wege‐ netz, Grundstücksgrößen) eine wesentliche Rolle in der Abgrenzung. Hierzu wer‐ den Informationen zur Größe, Erschließung und landwirtschaftlichen Nutzung der Flächen sowie ihre Bedeutung für die zukunftsfähigen landwirtschaftlichen Betrie‐ be nach einer vorgegebenen Methodik erhoben und bewertet.

Die Bedeutung für die Landwirtschaft zeigt sich in der Darstellung der Wirt‐ schaftsfunktionenkarte. Danach sind die Flächen als Grenzflur eingestuft. Die Grenzflur umfasst im Wesentlichen landbauproblematische Flächen (schlechte Böden) oder Flächen mit mittlerer Hangneigung, die erhöhte Aufwendungen in der Bearbeitung mit Maschinen und Geräten erfordern und gerade noch einen kostendeckenden Ertrag erwirtschaften lassen. Oder es handelt sich um Vor‐ rangflächen, die wegen ökonomischer Faktoren abgestuft wurden. Umwidmun‐ gen können auf längere Sicht in Betracht kommen. Dabei sind die Ziele zum Er‐ halt der Kulturlandschaft zu berücksichtigen. Die Flächen im Bereich „Alter Kirchenweg“ werden derzeit als Grünlandflächen bewirtschaftet, im Süden findet eine Beweidung mit Pferden statt. Im Norden ist eine Rasen‐/Gartennutzung festzustellen. Die Flächen sind nach Süden geneigt. Die Flächen sind im Besitz der Gemeinde. Sie sind verpachtet an den Besitzer des Pferdestalls, der westlich des Bebauungsplangebietes liegt. Die Flächen haben im Hinblick auf ihre Bedeutung für die Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse also nur eine untergeordnete Bedeutung. Die Bewirtschaftung wird durch die vor‐ handenen Obstbäume auch stark erschwert.

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3.2. Regionalplan Im Regionalplan 2010 der Region Ostwürttemberg liegt das Plangebiet innerhalb einer bestehenden Siedlungsfläche. Im Süden grenzen ein schutzbedürftiger Be‐ reich für Naturschutz und Landschaftspflege, sowie ein schutzbedürftiger Bereich für Erholung an. Weiter südlich ist ein schutzbedürftiger Bereich für Forstwirt‐ schaft festgelegt. Auszug Regionalplan 2010 Raumnutzungskarte

3.3. Flächennutzungsplan (FNP) Im wirksamen Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Ellwangen (rechtsverbindlich seit 18. Juli 2003) ist der östliche Teilbereich des Be‐ bauungsplanes „Alter Kirchenweg“ bereits als bestehende Wohn‐ und Mischbau‐ fläche dargestellt (ca. 50 % der geplanten Wohnbauflächen). Die südwestliche Fläche, die bisher als „Flächen für die Landwirtschaft“ im FNP enthalten ist, wird nach Abschluss des Verfahrens berichtigt. Auch der nordöstliche Teil des Bebau‐ ungsplanes „Alter Kirchenweg“ liegt innerhalb einer bestehenden Mischbaufläche. Auszug aus dem rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan

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3.4. Bebauungspläne (BPL) Der Bebauungsplan „Alter Kirchenweg“ überlagert teilweise die bestehende Ab‐ rundungssatzung „Rosenber – Süd“, rechtsverbindlich seit 21.12.1984.

Auszug aus der rechtsverbindlichen Abrundungssatzung „Rosenberg – Süd“

3.5. Schutzgebiete Beim Plangebiet handelt es sich um eine Fläche am Ortsrand, die nicht durch die Ausweisung von Flora‐Fauna‐Habitaten, Natur‐ oder Landschaftsschutzgebieten oder Naturdenkmale betroffen ist.

4. BESTAND INNERHALB UND AUSSERHALB DES PLANUNGSGEBIETES 4.1. Lage im Raum Die Gemeinde Rosenberg grenzt im Norden an die Gemeinde Frankenhardt, im Westen an die Gemeinden Bühlertann und Bühlerzell, im Süden an die Gemein‐ den und sowie im Westen an die Gemeinde und die Stadt Ellwangen (Ortsteile Schrezheim und Rindelbach). Rosenberg wird naturräumlich den Ellwanger Bergen zugeordnet, die Teil des Schwäbischen Keuper‐Lias‐Land sind und zwischen dem Mittelfränkischen Becken und dem stark zerschnittenen Bergland im Westen und Südwesten vermitteln. Die

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Gemeinde liegt auf 430 bis 492 Meter Höhe über NN in einem Gebiet, das vom Stubensandstein geprägt ist. Der geplante Erweiterungsbereich befindet sich am südlichen Ortsrand von Ro‐ senberg auf einem in südliche Richtung geneigten Hang.

4.2. Geltungsbereich Das Plangebiet „Alter Kirchenweg“ liegt am südlichen Ortsrand von Rosenberg und hat eine Größe von ca. 0,98 ha. Es umfasst die Flurstücke mit den Nummern 98 und 101/2, sowie teilweise die Flurstücke 97/2, 99 und 99/. Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt: Im Norden durch die Flst. 98/2, 99/5, 99/6, 99/8, 100 (Karl‐Stirner‐Straße) und 100/1 Im Osten durch die Flst. 87 (Alter Kirchenweg), 97/2, 98/1, 98/2, 99/5 und 100/1 Im Süden durch die Flst. 97/2, 98/1, 99/5, 101, 101/1 und 110 (Bachstraße) Im Westen durch die Flst. 101, 101/1 und 110 (Bachstraße)

Der Geltungsbereich ist im Einzelnen durch das Planzeichen im Lageplan begrenzt (Bebauungsplan‐Entwurf vom 25.01.2021). Die Flurstücke befinden sich im Eigentum der Gemeinde Rosenberg.

4.3. Nutzungen im Plangebiet Das zu überplanende Gebiet besteht überwiegend aus Grünland, das teilweise beweidet wird, teilweise als Garten gemäht. Die Wiesenflächen sind zum Teil mit Streuobst überstanden. Entlang des Wiesenfußweges zur Bachstraße ist eine standortfremde geschnittene Fichtenhecke vorhanden. Im Bereich der bebauten Grundstücke sind weitere Gehölzstrukturen vorhanden. Im Norden wurde das frühere Wohnhaus mit Nebengebäude bereits abgerissen, im Süden ist noch eine Scheune vorhanden.

4.4. Nutzungen außerhalb des Plangebiets Westlich des Bebauungsplangebietes liegt ein Pferdehof. Die im Westen und Sü‐ den angrenzenden Flächen werden größtenteils vom Eigentümer des Pferdestalls bewirtschaftet. Weiter südlich verläuft der Orbach und angrenzend Waldflächen. Die nördliche Teilfläche wird im Norden von der Karl‐Stirner‐Straße begrenzt, im Osten von Wohnbebauung und im Westen von einem bestehenden Baugrund‐ stück mit großer zugehöriger Wiesenfläche.

4.5. Geologie Nach der geologischen Karte liegt das Plangebiet im Bereich des Stubensand‐ steins. Bei den Böden im Gebiet handelt es sich um den Bodentyp Braunerde‐ Pelosol und Pelosol, überwiegend aus Tonfließerde. Nach den Karten des Landesamtes für Geologie, Rohstoffe und Bergbau sind im Plangebiet und der unmittelbaren Umgebung keine Geotope vorhanden.

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4.6. Altlasten Nach Aussage des LRA ‐GB Wasserwirtschaft‐ liegen keine Informatio‐ nen über Altablagerungen, Altstandorte oder Hinweise auf schädliche Bodenver‐ änderungen (SBV) vor.

4.7. Grund‐ und Oberflächenwasser 4.7.1. Grundwasser Wasserschutzgebiete bzw. Überschwemmungsgebiete sind im Bereich des Be‐ bauungsplangebietes nicht vorhanden. Die Flächen werden dem Oberkeuper und oberen Mittelkeuper zugeordnet und als Grundwassergeringleiter bzw. Grund‐ wassergeringleiter eingestuft. 4.7.2. Oberflächenwasser Im Gebiet direkt sind keine Quellen und Fließgewässer vorhanden. Östlich des Geltungsbereiches am alten Kirchenweg wurde der Jakobusbrunnen gefasst. Ent‐ lang des Weges verläuft ein Entwässerungsgraben in Richtung Süden. Südlich des Gebietes verläuft der Orbach.

4.8. Erschließung Die Freiflächen im Geltungsbereich sind bisher über eine vom alten Kirchenweg abzweigende Zufahrt und die Bachstraße erschlossen. Das südliche Baugrundstück ist über eine Zufahrt an den Alten Kirchenweg angebunden, die nördlichen liegen an der Karl‐Stirner‐Straße.

4.9. Ver‐ und Entsorgung In der Karl‐Stirner‐Straße sowie im alten Kirchenweg sind Ver‐ (Gas, Strom, Tele‐ fon, Wasserleitung) und Entsorgungsleitungen (MW‐Kanal) vorhanden. Im Süden des Gebietes verläuft der Hauptsammler zur Kläranlage Rosenberg. Das Gebiet wird am nordwestlichen Rand von einer Strom‐Freileitung gekreuzt.

4.10. Immissionsschutz Die Wohngebietserweiterung schließt im Norden, Nordwesten und Osten an vor‐ handene Misch‐ und Wohngebietsflächen an. Im Süden und Südwesten grenzt das Plangebiet an landwirtschaftlich genutzte Flächen und Wald. Etwa 50 m westlich befindet sich ein Pferdestall. Erhebliche Lärm‐ und Geruchsimmissionen sind für das geplante Wohngebiet nicht zu erwarten.

4.11. Land‐ und Forstwirtschaft Nach der digitalen Flächenbilanzkarte sind keine Flächen der Vorrangstufe I be‐ troffen. Bei den Erweiterungsflächen handelt es sich um Flächen der Vorrang‐ stufe II und somit nicht um ganz hochwertige Flächen.

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Nach der Wirtschaftsfunktionenkarte, die auch agrarstrukturelle Faktoren be‐ rücksichtigt, sind die Planungsflächen als Grenzflur dargestellt. Die Flächen im Bereich „Alter Kirchenweg“ werden derzeit als Grünlandflächen bewirtschaftet, im Süden findet eine Beweidung mit Pferden statt. Im Norden ist eine Rasen‐/Gartennutzung festzustellen. Die Flächen sind nach Süden geneigt. Die Flächen sind im Besitz der Gemeinde. Sie sind verpachtet an den Besitzer des Pferdestalls, der westlich des Bebauungsplangebietes liegt. Die Flächen haben im Hinblick auf ihre Bedeutung für die Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse also nur eine untergeordnete Bedeutung. Die Bewirtschaftung wird durch die vor‐ handenen Obstbäume auch stark erschwert.

5. STÄDTEBAULICHE PLANUNG UND GESTALTUNG 5.1. Planerisches Leitbild und Zielsetzung Nachdem in Rosenberg nur noch wenige öffentlich verfügbaren Bauflächen vor‐ handen sind, soll mit dem Baugebiet „Alter Kirchenweg“ der Bedarf an Bauplätzen und zugleich ein maßvolles Wachstum gesichert werden. Die Erweiterungsfläche soll bei der weiteren Planung als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) ausgewiesen werden. Das städtebauliche Konzept setzt die in der Umgebung bereits vorhandene Bebauungsstruktur im Sinne einer kleinteiligen, dörflichen Siedlungserweiterung fort. Die geplanten zweigeschossigen Ein‐ bis Zweifamilienhäuser sollen sich in Gebäudegröße und ‐höhe an der Umgebungs‐ bebauung orientieren. Bei einer hangparallelen Gebäudestellung in Ost‐West‐Ausrichtung kann eine op‐ timale Nutzung der Sonnenenergie stattfinden. Daran richten sich auch die vorge‐ schlagenen Grundstücksgrenzen aus. Durch die Festlegung der EFH‐Höhen soll eine bestmögliche Wiederverwendung des Aushubmaterials auf den einzelnen Grundstücken erreicht werden. Aufgrund der Stellungnahmen im früheren Verfahren wurden die Bauflächen im Süden reduziert und nach Norden erweitert, um die bestehende Siedlungsgrenze am südlichen Ortsrand nicht zu überschreiten und eine sinnvolle Arrondierung zu erreichen. Somit ergibt sich ein Abstand von ca. 100 m von den geplanten Bauflä‐ chen zum Orbach und dem anschließenden Wald. Dadurch erfährt der Kaltluft‐ transport entlang des Bachs keine Beeinträchtigung. Auch die Erschließung der Bauflächen wurde aufgrund der Stellungnahmen im Rahmen des früheren Verfahrens geändert bzw. wurden nochmals Gespräche zum Grunderwerb geführt. Die Erschließung erfolgt nun über die Karl‐Stirner‐ Straße. Im Süden zur freien Landschaft ist durch die vorhandenen Obstbäume bereits eine Einbindung ins Landschaftsbild gegeben.

5.2. Erschließung Die Erschließung des Gebietes erfolgt aus Norden über die Karl‐Stirner‐Straße. Im Süden des Geltungsbereichs wird eine Wendeanlage vorgesehen. Teilweise kön‐ nen entlang der Erschließungsstraße öffentliche Stellplätze angelegt werden.

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Die geplante Erschließungsstraße weist eine Breite von 5,50 m auf. Vonder Wen‐ deanlage führt der Weg in westliche Richtung zum bestehenden Wegegrundstück Bachstraße. Hier könnte später ein Ringschluss erfolgen, falls eine weitere Ent‐ wicklung im Bereich der Abrundungssatzung „Rosenberg‐Süd“ stattfindet. Vorerst wird die Verbindung zur Bachstraße nur als Fußweg mit einer Breite von 2,50 m ausgebaut. Von der Erschließungsstraße in Richtung Osten erfolgt eine Anbindung an den Alten Kirchenweg, allerdings ebenfalls nur für Fuß‐ und Radverkehr mit einer Breite von 2,50 m. Ebenfalls in östliche Richtung wird ein bestehendes Grundstück mit Wohnhaus angebunden. Da es sich um eine einzelne Zufahrt han‐ delt, wird diese auf eine Breite von 3,50 m reduziert.

5.3. Ver‐ und Entsorgung 5.3.1. Wasserversorgung Das Gebiet kann durch eine einfache Netzerweiterung von der Karl‐Stirner‐Straße oder dem Alten Kirchenweg angebunden werden.

5.3.2. Stromversorgung Das Gebiet kann durch eine einfache Netzerweiterung von der Karl‐Stirner‐Straße oder dem Alten Kirchenweg angebunden werden. Die bestehende Strom‐Freileitung soll im Rahmen der Baugebietserschließung nach Verlegung neuer Leitungen abgebaut werden.

5.3.3. Telekommunikation Das Gebiet kann durch eine einfache Netzerweiterung von der Karl‐Stirner‐Straße oder dem Alten Kirchenweg angebunden werden.

5.3.4. Entsorgung Im Allgemeinen Kanalisationsplan (AKP) sind bisher nur die bestehenden Bauflä‐ chen berücksichtigt. Für das Gebiet wird auf Anregung des Landratsamtes Ostalbkreis –GB Wasserwirt‐ schaft‐ ein modifiziertes Mischsystem vorgesehen. Für das unverschmutzte Ober‐ flächenwasser wird vor Einleitung in den RW‐Kanal eine Pufferung über geeignete Regenrückhalteeinrichtung auf den privaten Baugrundstücken festgesetzt, das Straßen‐ und Hofflächenwasser wird mit dem häuslichen Schmutzwasser an den südlich verlaufenden Hauptsammler angeschlossen. Der Nachweis erfolgt in einem wasserrechtlichen Verfahren, das mit dem Landrat‐ samt Ostalbkreis abgestimmt wird.

5.4. Grün‐ und Freiraumkonzept Auf den Baugrundstücken und den öffentlichen Grünflächen werden Hecken‐ und Baumpflanzungen für Laubbaum‐Hochstämme festgelegt, um eine Durchgrünung des Baugebietes zu erreichen. In Richtung Süden besteht bereits eine Eingrünung durch einen vorhandenen Streuobstbestand.

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5.5. Artenschutz Für das Gebiet liegt bereits eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) aus 2015 vom Büro VisualÖkologie vor. Die Bewertungsbasis bildeten seinerzeit Son‐ deruntersuchungen zu Fledermäusen und Vögel aus den Jahren 2012/2013 und 2015. Aufgrund der 5 bis 8 Jahre alten Prüfungsergebnisse wurde nach Rückspra‐ che mit der Unteren Naturschutzbehörde eine erneute spezielle artenschutzrecht‐ liche Prüfung mit ergänzenden Untersuchungen erforderlich. Die Ergebnisse sind in der Anlage 1 zur Begründung beschrieben. Zusammenfassend wird festgestellt, dass bei Einhaltung der nachfolgend genann‐ ten Vermeidungs‐ und CEF‐Maßnahmen die Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG für keine der überprüften Artengruppen erfüllt werden:

Erforderliche Maßnahmen Vermeidungsmaßnahme „Rodungs‐ und Abrisszeitpunkt“ Zur Vermeidung einer unabsichtlichen Tötung von schlafenden Fledermäusen und brütenden Vögeln gleichermaßen müssen der Gebäudeabriss und die Ro‐dung der Gehölze außerhalb der flugaktiven Phase (Winterschlaf) der Fleder‐mäuse und außerhalb der Vogelbrutzeit von Anfang November bis Ende Januar erfolgen. CEF‐Maßnahme „Fledermauskästen“ Zum Ausgleich der verlorengegangenen Tagesverstecke im Baum‐ und Hütten‐ bestand, sind zehn nach unten geöffnete Fledermauskästen im umgebenden Baumbestand oder an den Gebäudefassaden fachgerecht zu befestigen. Die In‐ standhaltung ist regelmäßig in den Wintermonaten durchzuführen. Beim Hausbaus wäre auch alternativ der Einbau eines frostsicheren und damit ganzjährig bewohnbaren Fledermausquartiers in die Gebäudefassade möglich. Die bereits vorhandenen zehn Fledermauskästen (CEF‐Maßnahme) müssen um‐ gehängt werden. CEF‐Maßnahme „Nistkästen“ Als Ausgleich für die Zerstörung von Brutstätten, müssen zehn Nistkästen aus Holzbeton in unterschiedlicher Ausprägung (Höhlen‐ und Halbhöhlenkästen) vor Beginn der nächsten Vogelbrutsaison nach erfolgter Baufeldfreimachung, an den verblieben Gehölzbeständen oder im nahen Umfeld fachgerecht ausgerich‐tet und befestigt werden. Die vorhandenen Brutvogelnistkästen sollten vor der Gehölzrodung von den Ei‐ gentümern gesichert und entsprechend umgehängt werden. Die Betreuung der Nistkästen sollte durch eine regelmäßige Reinigung (min. alle 2 Jahre) in den Herbstmonaten mit Instandsetzungsarbeiten sichergestellt wer‐den. Im Zuge der Betreuung kann auch ein Monitoring über die Annahme der Nistkäs‐ ten durch die lokale Avifauna durchgeführt werden.

Empfehlungen Zusätzliche Maßnahmen die zur Verbesserung von Lebensraumstrukturen um‐ gesetzt werden können. Aufwertungsmaßnahme „Totholzpyramide“ Für den Erhalt des Lebensraumes von totholzbewohnenden Käfern und deren Lar‐ ven sollten die Baumstämme nach erfolgter Rodung an einem sonnenexpo‐ nierten Standort zu einer Totholzpyramide aufgestellt werden.

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6. BEGRÜNDUNG DER PLANUNGSRECHTLICHEN FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 6.1. Art der baulichen Nutzung 6.1.1. Allgemeines Wohngebiet Die Baufläche ist entsprechend den städtebaulichen Zielsetzungen und den an‐ grenzenden Bauflächen als „Allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen. Dadurch soll die kleinteilige dörfliche Siedlungsstruktur fortgeführt werden. Aufgrund der Lage und der beabsichtigten Struktur des Gebietes und auch bezüglich der umgeben‐ den Bebauung, sind die ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 BauNVO zulässigen Nut‐ zungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tank‐ stellen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Dies dient dem Schutz der Wohn‐ gebäude im bestehenden und geplanten Wohngebiet im Hinblick auf Immissio‐ nen, die sich durch die o.g. Anlagen in direkter Nachbarschaft ergeben könnten.

6.2. Maß der baulichen Nutzung Um den Belangen von Boden, Natur und Landschaft Rechnung zu tragen, wurde die Ausweisung des „Wohngebiets“ im Hinblick auf die ersten Überlegungen im Jahr 2012 verkleinert. Durch die Festlegung von kompakten Bauplätzen und einer Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 sowie zwei möglichen Vollgeschossen können die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches intensiv genutzt und am südlichen Rand Streuobstflächen erhalten werden. Aufgrund der Nachfrage an Bauplätzen und den gesetzlichen Vorgaben zur Ein‐ dämmung des Flächenverbrauchs ist es beabsichtigt, die maximale GRZ nutzen zu können.

6.3. Bauweise In Anlehnung an die umgebenden Gebiete und die Lage am Ortsrand sind nur Ein‐ zel‐ und Doppelhäuser in offener Bauweise zulässig.

6.4. Höhe baulicher Anlagen, Höhenlage Die Gebäudehöhe wird auf 8,0 m für flach geneigte Sattel‐ und Walmdächer bzw. Pult‐ und Zeltdächer sowie 9,0 m für steiler geneigte Sattel‐ und Walmdächer be‐ grenzt, um die Verschattung benachbarter Baugrundstücke zu reduzieren und ei‐ ne Einbindung ins Landschaftsbild bzw. die umgebenden baulichen Strukturen zu erreichen. Die Bezugspunkte sind im Textteil konkretisiert. Die festgelegten Erdgeschoss‐Fertigfußbodenhöhen (EFH) sind verbindlich zu be‐ achten, um eine möglichst harmonische Einbindung zu erreichen bei Berücksichti‐ gung der Erschließungsplanung. Von der angegebenen Höhe sind Abweichungen von +/‐ 25 cm zulässig.

6.5. Stellung baulicher Anlagen Die Festlegung der Stellung der Gebäude erfolgt, um die gewünschte städtebauli‐ che Ordnung der Gesamtbebauung und den Gebietsrand bildenden Charakter zu

Seite 18 Gemeinde Rosenberg BPL „Alter Kirchenweg“ Begründung sichern. Diese orientiert sich an der geplanten Erschließung und den topographi‐ schen Gegebenheiten sowie an den Bedürfnissen der Sonnenenergienutzung.

6.6. Beschränkung der Zahl der Wohnungen Da eine offene Bauweise mit Einzel‐ und Doppelhausbebauung vorgesehen ist, wird die Anzahl der Wohnungen pro Einzelhaus bzw. Doppelhaushälfte be‐ schränkt. Die dafür erforderliche Stellplatzanzahl kann noch auf den Grundstücken untergebracht werden, so dass der Straßenraum nicht mit ruhendem Verkehr be‐ lastet wird. Aufgrund der Lage am Ortsrand sind auch keine Mehrfamilienhäuser vorgesehen.

6.7. Nebenanlagen Die bebaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt. Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind aus gestalterischen Gründen und zur Re‐ duzierung von Versiegelung im Bereich der Gärten in den nicht überbaubaren Flä‐ chen der Baugrundstücke nur zulässig, wenn sie die Größe von 20 m³ umbautem Raum nicht überschreiten. Dies dient auch dem Schutz der angrenzenden Bau‐ grundstücke, da die zulässigen Nebenanlagen direkt an der Grundstücksgrenze angeordnet werden können. Um eine individuelle Gestaltung und Abgrenzung des Grundstückes zu ermögli‐ chen, werden Einfriedungen und Stützmauern auch außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen. Weiterhin sind zur Gewährleistung einer gesicherten Er‐ schließung auch Einrichtungen für die Straßenbeleuchtung oder der öffentlichen Ver‐ und Entsorgung dienende Nebenanlagen auf den privaten Grundstücken zu‐ lässig und zu dulden. Im Hinblick auf die Verkehrssicherheit sind die entsprechenden Sichtfelder an den Grundstücksausfahrten freizuhalten.

6.8. Flächen für Garagen und Stellplätze Garagen, Carports und Stellplätze für KFZ und Fahrräder können individuell auf den Baugrundstücken angeordnet werden. Durch die vorgesehenen Mindestab‐ stände zu den öffentlichen Verkehrsflächen werden die erforderlichen Sichtfelder berücksichtigt sowie ein Warten von Fahrzeugen vor der Garage vermieden. Zufahrtswege sind zur Erschließung auch außerhalb der überbaubaren Grund‐ stücksflächen erforderlich.

6.9. Grünflächen 6.9.1. Öffentliche Grünfläche – Zweckbestimmung Erholung‐ Am „Eingang“ des neu geplanten Wohngebietes soll durch die Ausweisung einer Grünfläche mit Bepflanzung eine attraktive Eingangssituation geschaffen werden. Hier sollen auch Einrichtungen wie beispielsweise Sitzbänke zulässig sein. Diese Flächen dienen auch zur Anpflanzung neuer Gehölzstrukturen.

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6.10. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft 6.10.1. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft 6.10.1.1 Befestigte Flächen Zur Minimierung der Eingriffe in die Schutzgüter Boden und Wasser soll die Ver‐ siegelung so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb sind für öffentliche und private PKW‐Stellplätze sowie Zufahrten wasserdurchlässige Beläge vorgeschrie‐ ben. Damit werden die negativen Auswirkungen bei Regenereignissen reduziert und die Grundwasserneubildung gefördert.

6.10.1.2 Regenwasserbehandlung Um eine Verschärfung der Hochwassersituation durch neue versiegelte Flächen so gering wie möglich zu halten, ist das Niederschlagswasser der Dachflächen zu sammeln und zu puffern und verzögert in den geplanten Regenwasserkanal einzu‐ leiten. Zur weiteren Entlastung des Kanals dient die Versickerung im Bereich der wasserdurchlässigen Beläge.

6.11. Pflanzgebot und Pflanzbindung 6.11.1 Pflanzgebot auf den Baugrundstücken Zur Durchgrünung des geplanten Baugebietes ist die Pflanzung/Pflege/Erhalt von gebietsheimischen Obst‐ und/ oder Laubbaum‐Hochstämmen festgesetzt. 6.11.2 Pflanzgebot auf der öffentlichen Grünfläche und der Verkehrsgrünfläche Zur Durchgrünung des geplanten Baugebietes ist die Pflanzung/Pflege/Erhalt von gebietsheimischen Obst‐ und/ oder Laubbaum‐Hochstämmen sowie eine flächige Gehölzpflanzung festgesetzt. 6.11.3 Pflanzbindung Vor allem im Hinblick auf den Artenschutz wurden Bäume festgelegt, die zu erhal‐ ten sind. Dabei handelt es sich z.B. um Bäume mit Höhlen und Totholz für Vögel, Fledermäuse und Insekten. Andererseits um vitale Bäume, die gleich zu einer Durchgrünung des Wohngebietes beitragen. Somit bleiben Strukturen erhalten, bis die Neupflanzungen eine entsprechende Funktion erfüllen können.

6.12. Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützbauwerke zur Herstellung des Straßenbaukörpers Zur Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen müssen die entstehenden Bö‐ schungen sowie unterirdische Stützbauwerke im festgesetzten Rahmen auf den Privatgrundstücken geduldet werden.

6.13. Mit Leitungsrechten zu belastende Flächen Im Bereich der südlichen Bebauungsplangrenze ist eine Fläche mit einem Lei‐ tungsrecht (LR) für unterirdische Leitungen zu Gunsten der Gemeinde Rosenberg

Seite 20 Gemeinde Rosenberg BPL „Alter Kirchenweg“ Begründung festgesetzt. Das Leitungsrecht umfasst einen 4,3 m breiten Schutzstreifen in Ver‐ längerung der Wegefläche. Dieser dient der Sicherung der geplanten Entsorgungs‐ leitungen zum Kanal und zum Orbach. Innerhalb der Schutzstreifen dürfen Baulichkeiten nicht erstellt, leitungsgefähr‐ dende Verrichtungen nicht vorgenommen, Anpflanzungen und Anlagen nicht ge‐ halten werden, durch welche der Bestand oder der Betrieb der Entsorgungslei‐ tung beeinträchtigt oder gefährdet wird.

7. BEGRÜNDUNG DER ÖRTLICHEN BAUVORSCHRIFTEN DES BEBAU‐ UNGSPLANES 7.1. Gestaltung von baulichen Anlagen 7.1.1. Dachform, Dachneigung Als Dachform für Hauptgebäude werden Pult‐, Zelt‐, Walm‐ und Satteldächer mit entsprechender Dachneigung zugelassen, um eine individuelle Gestaltung zu er‐ möglichen. Diese „Offenheit“ spiegelt die heterogenen Ansprüche und Vorstellun‐ gen der Bauherren wieder. Die Vorgaben orientieren sich an anderen Baugebieten, die in den vergangenen Jahren in Rosenberg umgesetzt wurden. Aus Gründen des Nachbarschutzes (Re‐ duzierung Verschattung) werden bei Pult‐ und Zeltdächern sowie flach geneigten Sattel‐ und Walmdächern geringere Höhen zugelassen.

7.1.2. Dachdeckung Um das Ortsbild nicht negativ zu beeinträchtigen, sind glänzende Dachdeckungen nicht zugelassen und es wird eine rote, rotbraune, braune, anthrazit oder graue Farbe festgelegt. Auf dieser Weise sollen z. B. reflektierende Blechdeckungen vermieden werden. Ausnahmen zur Nutzung der Sonnenenergie werden zugelas‐ sen, um eine zeitgemäße Energienutzung zu fördern. Somit können auch glatte und spiegelnde Oberflächen der Sonnenkollektoren, Photovoltaikanlagen bzw. der Glasdächer als Dachdeckung realisiert werden.

7.1.3. Äußere Gestaltung Für die Fassadengestaltung werden kaum Einschränkungen vorgenommen, um eine individuelle Gestaltung zu ermöglichen. Die Fassaden der baulichen Anlagen dürfen lediglich nicht mit grell leuchtenden Farben ausgeführt werden, um be‐ nachbarte Baugrundstücke nicht zu beeinträchtigen.

7.2. Gestaltung, Bepflanzung und Nutzung der unbebauten Flächen sowie Zulässigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen Die Erdgeschossfertigfußbodenhöhe wird für die einzelnen Baufenster aufgrund der Topographie unterschiedlich festgelegt. Aufgrund des geneigten Geländes muss ein Auftrag bzw. Abgrabungen bis 1,5 m zugelassen werden. Für eine harmonische Grundstücksgestaltung und aufgrund des Nachbarschutzes

Seite 21 Gemeinde Rosenberg BPL „Alter Kirchenweg“ Begründung wird die Böschungsneigung (max. 1:2) sowie die Höhe (bis 1,0 m) und Ausführung (Naturstein /‐optik) der Stützmauern begrenzt. Weiterhin werden Vorgaben zur Gestaltung der Baugrundstücke in Form einer Begrünung getroffen, um die zwischenzeitlich häufig anzutreffenden Schotterflä‐ chen mit vereinzelter Bepflanzung zu vermeiden. Für die Einfriedungen ist eine transparente Gestaltung (Maschendraht, Holzlat‐ tenzaun, Drahtgitterzaun, Hecke aus Laubgehölzen) vorgegeben, um einen har‐ monischen Übergang zur freien Landschaft sowie zu benachbarten Bauflächen zu schaffen. Dies gilt auch zur öffentlichen Grünfläche hin. Aus Gründen der Verkehrssicherheit wird eine Höhen‐ und Abstandsbeschränkung im Bereich von Straßen vorgegeben. Die entsprechenden Sichtfelder sind auch bei den privaten Grundstücksausfahrten oder Einmündungsbereichen von Straßen und Wegen zu beachten.

7.3. Stellplätze und Garagen Die Erschließungsstraßen sollen nicht mit ruhendem Verkehr belastet werden. So können unübersichtliche Bereiche durch parkende Autos (Unfallschwerpunkte) vermieden und ein flüssiger Verkehr gewährleistet werden. Aus diesem Grund müssen Stellplätze auf den privaten Baugrundstücken nachgewiesen werden.

7.4. Regenwasserrückhaltung Zur Nutzung von unverschmutztem Oberflächenwasser und zur Reduzierung der Gewässerbelastung wird die Pufferung in geeigneten Rückhalteeinrichtungen (z.B. Zisternen) mit Angabe eines entsprechenden Fassungsvermögens und gedrossel‐ tem Ablauf auf den Baugrundstücken festgesetzt. Bei einer Nutzung des Regenwassers ist die Einhaltung der geltenden Normen vorgeschrieben, sowie auch die regelmäßige Kontrolle und Wartung dem jeweili‐ gen Eigentümer obliegt.

7.5. Drainagen Um Fremdwasser im Kanalsystem zu vermeiden, dürfen Drainagen nicht an die Mischwasserkanalisation angeschlossen werden. Um eine Beeinträchtigungen für angrenzende Grundstücke zu vermeiden sind angeschnittene Drainagen neu zu fassen und an den Regenwasserkanal anzuschließen.

7.6. Ordnungswidrigkeiten Die baurechtlichen Vorschriften besitzen Satzungscharakter. Wer diesen auf der Grundlage von §74 LBO erlassenen Vorschriften zuwiderhandelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit im Sinne des §75 LBO.

8. HINWEISE In dem Kapitel „C“ der textlichen Festsetzungen sind einige Hinweise aufgenom‐ men worden, die eine sichere Durchführung der Bauvorhaben ermöglichen.

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Im Einzelnen wird auf Folgendes hingewiesen: Die Meldepflicht bei Auffinden von unbekannten Funden Die Behandlung des Oberbodens Zu erwartende Bodeneigenschaften, welche die Erstellung einer Baugrundunter‐ suchung für Bauwillige empfiehlt, verbunden mit dem Hinweis, dass für Bohrun‐ gen eine gesetzliche Anzeigepflicht besteht sowie Meldepflicht bei Auffinden von Verunreinigung des Bodens mit umweltgefährdeten Stoffen Pflichten des Eigentümers bzgl. Grund‐ und Schichtenwasser, Rückstausicherun‐ gen, Grundstücksentwässerung, Zisternen, Brauchwasseranlagen sowie Vorbeu‐ gung von Lärmbeschwerden (z.B. bei stationären Geräten wie Luft‐Wärme‐ Pumpen) Die Planung der Freiflächen mit Geländegestaltung und Bepflanzung Grenzabstände mit Pflanzungen Private Wasserinstallation Aufhebung bestehender Bebauungspläne

9. UMWELTBELANGE Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13b in Anlehnung an § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprü‐ fung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Eine Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich erfolgt nicht. Entsprechend den Ausführungen in dieser Begründung sind durch die Umsetzung der Planung keine Natura 2000‐Gebiete und deren Erhaltungsziele oder Schutz‐ zweck betroffen. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe und Auswirkungen auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, weshalb ein Ausgleich über die im Bebauungsplan enthaltenen, ver‐ schiedenen Maßnahmen nicht erforderlich ist. Im Verlauf des Verfahrens wurde eine Übersichtsbegehung zur Überprüfung einer älteren artenschutzrechtlichen Untersuchung durchgeführt, das Ergebnis wurde in der Begründung unter Ziffer 5.5 dargestellt.

10. FLÄCHENBILANZ Allgemeine Wohnbauflächen (WA) 7.308 m² Verkehrsflächen 1.510 m² Verkehrsgrün 292 m² Öffentliche Grünfläche 647 m² gesamtes Plangebiet 9.757 m²

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