Auswirkungsanalyse Für Die Geplante Erweiterung Eines REWE-Marktes
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Auswirkungsanalyse für die geplante Erweiterung eines REWE-Marktes sowie Herausarbeitung von verträglichen (Nach-)Nutz ungsoptionen des REWE-Bestandsmarktes in Witten-Rüdinghausen Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer M. Sc. Björn Wickenfeld Dortmund, 08. August 2018 Im Auftrag von: Stadt Witten Annenstraße 113 58453 Witten Ansprechpartner bei der Stadt Witten ist: Herr Weitz Frau Bexen Planungsamt Auftragnehmer Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt 9 44263 Dortmund 22459 Hamburg 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fon: +49 721 14512262 Fon: +49 341 92723942 Fax: +49 231 8626891 Fax: +49 40 53309647 Fax: +49 721 14512263 Fax: +49 341 92723943 Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB [email protected] www.stadt-handel.de Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis ______________________________________________________ iii 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ____________________________________ 1 2 Methodik ___________________________________________________________ 4 3 Beschreibung Planvorhaben __________________________________________ 9 3.1 Mikrostandort __________________________________________________ 9 3.2 Sortimente und Verkaufsflächen __________________________________ 11 4 Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 15 4.1 Makrostandort _________________________________________________ 15 4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums ______ 17 4.3 Angebotsanalyse _______________________________________________ 19 4.4 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 21 4.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile) _______ 23 4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen _________ 28 5 Marktposition des Planvorhabens ____________________________________ 30 5.1 Einzugsgebiet _________________________________________________ 30 5.2 Umsatzschätzung Bestandsmarkt _________________________________ 32 5.3 Umsatzprognose Planvorhaben __________________________________ 33 5.4 Zusammenfassung der Umsatzprognose __________________________ 36 6 Variantenbewertung des Planvorhabens bezüglich der gesetzlichen Vorgaben und kommunalplanerischer Grundlagen _____________________ 38 6.1 Beurteilung des Planvorhabens unter Berücksichtigung einer städtebaulich integrierten Lage des Vorhabenstandortes REWE (außerhalb ZVB) ________________________________________________ 38 6.1.1 Einordnung in den Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ____________ 38 6.1.2 Einordnung in die landes- und regionalplanerischen Zielstellungen ___ 40 6.2 Ergebniszusammenführung ______________________________________ 44 7 Überprüfung zur künftigen Einordnung und Abgrenzung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen _____________________________ 46 8 Auswirkungsanalyse _________________________________________________ 56 8.1 Vorbemerkung zur städtebaulichen Einordnung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen _________________________________________________ 56 8.2 Kumulierte Auswirkungsanalyse des Planvorhabens im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ____________________ 56 8.2.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ______________________________ 57 8.2.2 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen _____________ 58 8.2.3 Empfehlung für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel _ 62 i 8.3 Beurteilung einer Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes durch einen Drogeriefachmarkt ________________________________________ 64 9 Zusammenfassung der Ergebnisse ____________________________________ 65 Anhang ____________________________________________________________________ I Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I Tabellenverzeichnis _________________________________________________________ II Literatur und sonstige Quellen _______________________________________________ III ii Abkürzungsverzeichnis Abs. ........................................... Absatz B ................................................ Bundesstraße BAB ........................................... Bundesautobahn BauGB ....................................... Baugesetzbuch BauNVO .................................... Baunutzungsverordnung BGF ........................................... Bruttogeschossfläche bspw. ........................................ beispielsweise BVerfGH ................................... Bundesverfassungsgerichtshof BVerwG ..................................... Bundesverwaltungsgericht bzw. .......................................... beziehungsweise d. h. ........................................... das heißt EW ............................................ Einwohner EH ............................................. Einzelhandel gem. ......................................... gemäß ggf. ........................................... gegebenenfalls GVKF ......................................... Gesamtverkaufsfläche i. d. R. ....................................... in der Regel inkl. ........................................... inklusive i. H. v. ........................................ in Höhe von i. S. ............................................ im Sinne IZ ................................................ Innenstadtzentrum L ................................................ Landesstraße LEP NRW .................................. Landesentwicklungsplan NRW m ............................................... Meter m² ............................................. Quadratmeter max. .......................................... maximal Mio. ........................................... Millionen NuG .......................................... Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel NRW ......................................... Nordrhein-Westfalen NVZ ........................................... Nahversorgungszentrum ÖPNV ........................................ öffentlicher Personennahverkehr OVG .......................................... Oberverwaltungsgericht p. a. ........................................... per annum rd. ............................................. rund S. ............................................... Seite s. ............................................... siehe s. o. ........................................... siehe oben s. u. ........................................... siehe unten siL .............................................. städtebaulich integrierte Lage u. a. ........................................... unter anderem v. a. ........................................... vor allem VG ............................................. Verwaltungsgericht vgl. ............................................ vergleiche v. H. .......................................... von Hundert VKF ........................................... Verkaufsfläche ZVB ........................................... zentraler Versorgungsbereich z. B. ........................................... zum Beispiel z. T. .......................................... zum Teil iii 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Im Wittener Stadtteil Rüdinghausen ist die Verlagerung und damit einhergehende Erweite- rung des REWE-Supermarktes sowie der in der Vorkassenzone befindlichen Konzessionäre geplant. Aktuell bestehen am Standort Friedrich-Ebert-Straße 116 folgende Betreiber: . REWE mit 920 m² GVKF; . Bäcker mit 15 m² VKF; . Blumenladen mit 22 m² VKF. Im Zuge des Planvorhabens werden für den REWE-Markt und die Konzessionäre folgende Verkaufsflächen avisiert: . REWE mit 1.400 m² GVKF; . Bäcker mit 30 m² VKF; . Zeitschriftenladen mit 30 m² VKF; . Blumenladen mit 40 m² VKF. Im Rahmen der Verlagerung ist darüber hinaus die Umnutzung des bestehenden REWE- Bestandsgebäudes geplant. Der REWE-Bestandsmarkt verfügt inkl. Konzessionäre, wie dar- gestellt, gegenwärtig über eine Verkaufsfläche von 957 m². Nach Abstimmung mit dem Eigentümer lässt der REWE-Bestandsmarkt künftig eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu 850 m² zu, da die verbleibende Fläche u. a. als ergänzendes Lager für den projektierten REWE-Markt genutzt werden soll. Da eine konkrete Nachnutzung des Bestandsgebäudes derzeit noch offen ist werden nachfolgende Varianten betrachtet: . Drogeriemarkt . Lebensmittelmarkt . Getränkemarkt. Insgesamt wird unter Berücksichtigung der Nachnutzungsoption für den REWE- Bestandsmarkt die Verkaufsfläche am Einzelhandelsstandort um maximal 1.393 m² VKF zu- nehmen (s. Kapitel 3.2). Bei dem Planvorhaben handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (> 800 m² VKF/1.200 m² BGF). Demnach wird die Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst. Mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den Bestand oder die Ent- wicklung zentraler Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung können demnach nicht per se ausgeschlossen werden. In der Folge bleibt zu prüfen, ob gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO keine negativen absatzwirtschaftlichen und/oder städtebaulichen Aus- wirkungen zu erwarten sind. Des Weiteren ist die Konformität zu den landes- und regionalplanerischen Zielstellungen zu prüfen. 1 Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebau- lichen Auswirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu bewerten, ob mit schädlichen Auswirkungen im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zu rechnen ist. Der Stadtteil Rüdinghausen weist derzeit kein faktisch erkennbares Nahversorgungszentrum auf. Gemäß der Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel der Stadt Witten aus dem Jahr