Auswirkungsanalyse Für Die Geplante Erweiterung Eines REWE-Marktes

Auswirkungsanalyse für die geplante Erweiterung eines REWE-Marktes sowie Herausarbeitung von verträglichen (Nach-)Nutz ungsoptionen des REWE-Bestandsmarktes in Witten-Rüdinghausen

Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer M. Sc. Björn Wickenfeld

Dortmund, 08. August 2018

Im Auftrag von: Stadt Witten Annenstraße 113 58453 Witten

Ansprechpartner bei der Stadt Witten ist: Herr Weitz Frau Bexen Planungsamt

Auftragnehmer

Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt 9 44263 Dortmund 22459 Hamburg 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fon: +49 721 14512262 Fon: +49 341 92723942 Fax: +49 231 8626891 Fax: +49 40 53309647 Fax: +49 721 14512263 Fax: +49 341 92723943

Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB

[email protected] www.stadt-handel.de

Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund

Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis ______iii 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ______1 2 Methodik ______4 3 Beschreibung Planvorhaben ______9 3.1 Mikrostandort ______9 3.2 Sortimente und Verkaufsflächen ______11 4 Markt- und Standortanalyse ______15 4.1 Makrostandort ______15 4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums ______17 4.3 Angebotsanalyse ______19 4.4 Nachfrageanalyse ______21 4.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile) ______23 4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen ______28 5 Marktposition des Planvorhabens ______30 5.1 Einzugsgebiet ______30 5.2 Umsatzschätzung Bestandsmarkt ______32 5.3 Umsatzprognose Planvorhaben ______33 5.4 Zusammenfassung der Umsatzprognose ______36 6 Variantenbewertung des Planvorhabens bezüglich der gesetzlichen Vorgaben und kommunalplanerischer Grundlagen ______38 6.1 Beurteilung des Planvorhabens unter Berücksichtigung einer städtebaulich integrierten Lage des Vorhabenstandortes REWE (außerhalb ZVB) ______38 6.1.1 Einordnung in den Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ______38 6.1.2 Einordnung in die landes- und regionalplanerischen Zielstellungen ___ 40 6.2 Ergebniszusammenführung ______44 7 Überprüfung zur künftigen Einordnung und Abgrenzung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen ______46 8 Auswirkungsanalyse ______56 8.1 Vorbemerkung zur städtebaulichen Einordnung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen ______56 8.2 Kumulierte Auswirkungsanalyse des Planvorhabens im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ______56 8.2.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ______57 8.2.2 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen ______58 8.2.3 Empfehlung für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel _ 62

8.3 Beurteilung einer Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes durch einen Drogeriefachmarkt ______64 9 Zusammenfassung der Ergebnisse ______65 Anhang ______I Abbildungsverzeichnis ______I Tabellenverzeichnis ______II Literatur und sonstige Quellen ______III

Abkürzungsverzeichnis Abs...... Absatz B ...... Bundesstraße BAB ...... Bundesautobahn BauGB ...... Baugesetzbuch BauNVO ...... Baunutzungsverordnung BGF ...... Bruttogeschossfläche bspw...... beispielsweise BVerfGH ...... Bundesverfassungsgerichtshof BVerwG ...... Bundesverwaltungsgericht bzw...... beziehungsweise d. h...... das heißt EW ...... Einwohner EH ...... Einzelhandel gem...... gemäß ggf...... gegebenenfalls GVKF ...... Gesamtverkaufsfläche i. d. R...... in der Regel inkl...... inklusive i. H. v...... in Höhe von i. S...... im Sinne IZ ...... Innenstadtzentrum L ...... Landesstraße LEP NRW ...... Landesentwicklungsplan NRW m ...... Meter m² ...... Quadratmeter max...... maximal Mio...... Millionen NuG ...... Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel NRW ...... Nordrhein-Westfalen NVZ ...... Nahversorgungszentrum ÖPNV ...... öffentlicher Personennahverkehr OVG ...... Oberverwaltungsgericht p. a...... per annum rd...... rund S...... Seite s...... siehe s. o...... siehe oben s. u...... siehe unten siL ...... städtebaulich integrierte Lage u. a...... unter anderem v. a...... vor allem VG ...... Verwaltungsgericht vgl...... vergleiche v. H...... von Hundert VKF ...... Verkaufsfläche ZVB ...... zentraler Versorgungsbereich z. B...... zum Beispiel z. T...... zum Teil

iii

1 Ausgangssituation und Zielsetzung

Im Wittener Stadtteil Rüdinghausen ist die Verlagerung und damit einhergehende Erweite- rung des REWE-Supermarktes sowie der in der Vorkassenzone befindlichen Konzessionäre geplant. Aktuell bestehen am Standort Friedrich-Ebert-Straße 116 folgende Betreiber: . REWE mit 920 m² GVKF; . Bäcker mit 15 m² VKF; . Blumenladen mit 22 m² VKF. Im Zuge des Planvorhabens werden für den REWE-Markt und die Konzessionäre folgende Verkaufsflächen avisiert: . REWE mit 1.400 m² GVKF; . Bäcker mit 30 m² VKF; . Zeitschriftenladen mit 30 m² VKF; . Blumenladen mit 40 m² VKF. Im Rahmen der Verlagerung ist darüber hinaus die Umnutzung des bestehenden REWE- Bestandsgebäudes geplant. Der REWE-Bestandsmarkt verfügt inkl. Konzessionäre, wie dargestellt, gegenwärtig über eine Verkaufsfläche von 957 m². Nach Abstimmung mit dem Eigentümer lässt der REWE-Bestandsmarkt künftig eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu 850 m² zu, da die verbleibende Fläche u. a. als ergänzendes Lager für den projektierten REWE-Markt genutzt werden soll. Da eine konkrete Nachnutzung des Bestandsgebäudes derzeit noch offen ist werden nachfolgende Varianten betrachtet: . Drogeriemarkt . Lebensmittelmarkt . Getränkemarkt. Insgesamt wird unter Berücksichtigung der Nachnutzungsoption für den REWE- Bestandsmarkt die Verkaufsfläche am Einzelhandelsstandort um maximal 1.393 m² VKF zu- nehmen (s. Kapitel 3.2). Bei dem Planvorhaben handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (> 800 m² VKF/1.200 m² BGF). Demnach wird die Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst. Mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den Bestand oder die Ent- wicklung zentraler Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung können demnach nicht per se ausgeschlossen werden. In der Folge bleibt zu prüfen, ob gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO keine negativen absatzwirtschaftlichen und/oder städtebaulichen Aus- wirkungen zu erwarten sind. Des Weiteren ist die Konformität zu den landes- und regionalplanerischen Zielstellungen zu prüfen.

Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebau- lichen Auswirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu bewerten, ob mit schädlichen Auswirkungen im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zu rechnen ist. Der Stadtteil Rüdinghausen weist derzeit kein faktisch erkennbares Nahversorgungszentrum auf. Gemäß der Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel der Stadt Witten aus dem Jahr 2016 1 ist jedoch die perspektivische Entwicklung eines Nahversorgungszentrum Rüdinghau- sen vorgesehen. Innerhalb dieses perspektivsichen Nahversorgungszentrums liegt der REWE. Er befindet sich dort jedoch isoliert hinter der Wohnbebauung entlang der Kreisstraße und ist fußläufig unzureichend angebunden. Der Neubau des REWE-Marktes ist auf den angrenzenden Grundstücken außerhalb des abgegrenzten perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Rüdinghausen geplant. Die mögliche Lage und Erreichbarkeit des Planstandortes ist hinsichtlich der städtebaulichen Einbindung zu untersuchen und zu bewerten. Dabei stehen zwei Standortvarianten zur Debatte (siehe Kapitel 3.1), die hinsichtlich ihrer städtebaulich-funktionalen Standortgunst, insbesondere im Hinblick ihres Beitrages zur Ausbildung eines ZVB, von Stadt + Handel bewertet werden. Insbesondere die rechtlichen Anforderungen an zentrale Versorgungsbereiche (hierbei Nahversorgungszentren 2) sind diesbezüglich zu beachten. Sofern eine Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich nicht rechtssicher umzusetzen ist stellt sich insbesondere die Frage der landesplanerischen Zulässigkeit des Planvorhabens im Hinblick auf das Ziel 6.5-2 LEP NRW. Kern- und Sondergebiete für großflächige Einzelhan- delsbetriebe sind gemäß Zielen des LEP NRW grundsätzlich nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen und in bestehenden oder planerisch festgesetzten zentralen Versor- gungsbereichen zulässig (Ziele 6.5-1 und 6.5-2). Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versor- gungsbereiche festgesetzt werden (Ziel 6.5-2). Vor diesem Hintergrund werden zwei Bewertungsvarianten des Planvorhabens REWE (Lage in einer integrierten, aber nicht im ZVB gelegenen Lage sowie Lage innerhalb eines ZVB) untersucht. Als Grundlage für das weitere Planverfahren werden im vorliegenden Gutachten folgende Punkte untersucht und bewertet:

Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen . Auswirkungen auf den Bestand und/oder die Entwicklungsmöglichkeiten der Versor- gung der zentralen Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung im Untersuchungsraum.

1 Junker + Kruse (2016): Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel der Stadt Witten 2016. Im Folgenden als Masterplan Einzelhandel Witten 2016 bezeichnet. 2 OVG NRW Urteil vom 15. Februar 2012 – AZ 10 D 32/11.NE

Einordnung gemäß kommunalplanerischer Grundlagen . Einordnung in den Masterplan Einzelhandel Witten 2016.

Einordnung gemäß landes- und regionalplanerischer Grundlagen . Einordnung in den Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen 2017 (Großflächiger Einzelhandel); . Einordnung in die Regionalplanung (Regionalplan Arnsberg – Teilabschnitt Oberbe- reiche Bochum und Hagen 2001) bzw. in den Regionalplan für das Verbandsgebiet des Regionalverbandes Ruhr (Entwurf – Stand April 2018).

Die gutachterlichen Aussagen und Einschätzungen beruhen u.a. auf: . Daten und Bewertungen der Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel der Stadt Witten 2016; . Angaben des Betreibers bzw. Auftraggebers zum geplanten Neuobjekt; . eigener Vor-Ort-Begehung und Verkaufsflächenerhebung.

2 Methodik

Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt.

Angebotsanalyse Die Stadt Witten hat die im Zuge der Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel durch Junker + Kruse erhobenen Bestandsdaten (Stand: Februar 2013) im Oktober 2017 zum Teil aktualisiert. Stadt + Handel greift auf diese Daten zurück. Für die Kommunen außerhalb Wittens erfolgte eine Neuerhebung (02/2018) der untersuchungsrelevanten Sortimente. Die Erhebung erfolgte durch eine Standortbegehung und sortimentsgenaue Verkaufsflächener- fassung (differenziert nach innen- und außenliegender Verkaufsfläche) der im Sinne der Untersuchungsfragen relevanten Betriebe bzw. Sortimente im Untersuchungsraum (s. u.) wie folgt: Witten . Rückgriff auf die im Oktober 2017 durch die Stadt Witten aktualisierten Bestandsda- ten zur Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel 2016 (Datenstand: Februar 2013). Dortmund . außerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung strukturprägender Angebots- standorte in den untersuchungsrelevanten Hauptsortimenten (mind. 300 m² VKF) 3; . innerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung des kompletten Bestandes in den untersuchungsrelevanten Sortimenten im Haupt- und Randsortiment. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichtes (u. a. BVerwG 4 C 14.04 und BVerwG 4 C 1.16) vom November 2005 bzw. 2016 findet im Rahmen der Bestandsüberprüfung Anwendung. Es werden angesichts der vorliegenden Planungskonzeption sowie der städtebaulichen Aus- gangslage die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Backwaren/Konditoreiwaren und Fleisch- und Metzgereiwaren), Getränke 4 sowie Drogeriewaren/Körperpflegeartikel 5

3 Nach fachlichem Dafürhalten kann, unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten, diesen Einzelhandelsbetrieben (außerhalb zentraler Versorgungsbereiche) eine nennenswerte Relevanz für die Ver- sorgung der Bevölkerung attestiert werden. Neben der Struktur der örtlichen Bestandsbetriebe findet insbesondere auch die Dimensionierung des Planvorhabens hierbei Berücksichtigung. Im vorliegenden Gut- achten werden diese Betriebe, in Bezug auf die Untersuchungsfragestellung, als strukturprägende Wettbewerber bezeichnet. Das Sortiment Drogeriewaren der strukturprägenden Lebensmittelanbieter wurde ebenfalls berücksichtigt, da es sich hier um typische Mitnahmeartikel im Zuge des Versorgungseinkaufs handelt. 4 Im Folgenden als Nahrungs- und Genussmittel bezeichnet. 5 Im Folgenden als Drogeriewaren bezeichnet.

(= nahversorgungsrelevant gemäß „Wittener Sortimentsliste“, vgl. Junker + Kruse 2016, S. 198) für untersuchungsrelevant eingeschätzt. Die Analyse des Einzelhandelsbestandes dient in erster Linie der methodischen Grundlage zur Sortimentsbetrachtung und den absatzwirtschaftlichen Berechnungen.

Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/Planvorhaben) Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens wird eine Um- satzschätzung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sortimente im Untersuchungsraum durchgeführt 6. Basis für die Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Einzelhandels- strukturen sowie für die Umsatzprognose des in Rede stehenden Planvorhabens bilden: . Branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. EHI handelsdaten aktuell, Retail Real Estate Report Germany der Hahn-Gruppe); . Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen; . laufende Auswertung von Fachliteratur; . Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum.

Umgang mit der Erweiterung des Lebensmittelsupermarktes Eine isolierte Betrachtung der Erweiterungsfläche und deren Auswirkungen ist unzulässig, da mit einer Verkaufsflächenerweiterung meist auch qualitative Änderungen einhergehen, welche die Attraktivität von Betrieben z. T. mehr als unwesentlich steigern können 7. Daher ist der geschätzte Gesamtumsatz des durch die Erweiterung neu strukturierten Betriebes, unter Beachtung der bestehenden Wirkungen des Marktes, in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen einzustellen. Methodisch wird dies durch eine Einstellung des tatsächlich zu erwartenden Mehrumsatzes in die Modellberechnungen erreicht. Letztlich ver- pflichtet dieses Vorgehen zu einer intensiven städtebaulichen Würdigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, da entsprechende Vorschädigungen etc. zu beachten sind. Durch dieses Vorgehen wird erreicht, dass der Umsatz des neu strukturierten/erweiterten, mit einer höheren Ausstrahlungskraft ausgestatten Betriebes, korrekt in die Berechnung der Auswirkungen, unter Berücksichtigung der gegebenen städtebaulichen Situation, einge- stellt wird.

Nachfrageanalyse Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezoge- nen IfH-Kaufkraftkennziffern aus dem Jahr 2017 für die Städte Witten und Dortmund sowie auf von IT.NRW 2018 bzw. der Stadt Witten veröffentlichten Einwohnerzahlen.

6 Alle Angaben zu Kaufkraft, Umsatz und Flächenproduktivitäten in Euro sind Bruttowerte. 7 Vgl. Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008 (10A 1417/07 und 10A/2601/07).

Städtebauliche Analyse Als Grundlage wurden die Abgrenzungen und Analysen der zentralen Versorgungsbereiche der kommunalen Einzelhandelskonzepte herangezogen. Die Innenstädte, städtische Neben- zentren sowie Nahversorgungszentren sind städtebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LEP NRW. Hierauf basierend können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche durch das Planvorhaben ermittelt und dargestellt werden.

Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Die Ermittlung der durch das Planvorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen ist ein wichtiger Analyseschritt der Auswirkungsanalyse. Aus diesem wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen zulässt. Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt basierend auf einem Gravitationsmodell. Gemäß der aktuellen Rechtsprechung ist ein sogenannter realitätsnaher Worst Case Fall 8 in die Untersuchung einzustellen. Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Planvor- habens die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß Unternehmensveröffentlichungen und Branchenfachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter: . die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vorhabenstandort; . Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren; . Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe; . großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Be- triebe; . Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Planvorhaben.

8 Aus fachgutachterlicher Sicht ist es weder notwendig noch von der Rechtsprechung gefordert, alle Eckdaten möglichst nachteilig für das Vorhaben einzustellen. Dies wird im Übrigen auch nicht in der Grundsatzentschei- dung des OVG NRW (Preussen-Park-Entscheidung, vgl. OVG NRW, Urteil vom 07. Dezember 2000, 7A D 60/99.NE) gefordert. Vielmehr ist eine realistische Worst Case-Betrachtung und Bewertung von Vorhaben gefordert, die„... die realistischerweise zu erwartenden Entwicklungen in den Blick nimmt“. Vgl. BVerwG, Ur- teil vom 27. März 2013, 4 CN 6.11.

Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumverteilungswerten ermittelt. Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß der aktuellen Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städte- baulicher Auswirkungen je nach städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04; OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE).

Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen Versorgungsbereiche und sonstigen Standortbereiche im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Dadurch werden die Aus- wirkungen anhand vorhabenspezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne eines realitätsnahen städtebaulichen Worst Case.

Dynamische Wirkungsanalyse Da es sich bei dem Planvorhaben u. a. um ein Bauvorhaben in Form einer Neuansiedlung handelt, wird der Markteintrittszeitpunkt der Planvorhaben mit gewisser zeitlicher Verzöge- rung stattfinden. Mit einer Marktreife der realisierten Planvorhaben ist in frühestens vier Jahren zu rechnen (Ende 2022). Aufgrund dieses Zeitrahmens sind Veränderungen im Nach- fragevolumen bis zur vollständigen Marktwirksamkeit zu berücksichtigen. Diesbezüglich relevante Faktoren sind insbesondere die Bevölkerungszahl im Einzugsbereich und die Kauf- kraftentwicklung pro Einwohner im relevanten Sortimentsbereich (hier: Entwicklung der Kaufkraft für den stationären Einzelhandel auf Basis der Entwicklungsdynamik in der Branche und der Entwicklung der Onlineanteile). In diesem Zusammenhang wird auf eine umfassende Studie des BBSR/HDE aus dem Jahr 2017 zurückgegriffen, welche auf verschiedenen Studien sowie Experteninterviews fußt. Die Prognosewerte der Studie basieren u.a. auf IfH-Kaufkraft- zahlen, welche auch seitens Stadt + Handel Verwendung finden, womit aus fachlicher Sicht eine inhaltliche Konsistenz gegeben ist. In den kommenden vier Jahren (bis zur vollkommenen Marktreife der Planvorhaben) ist ge- mäß Prognose IT.NRW 2018 (auf Basis der Einwohnerzahlen vom 01.01.2014) eine leicht negative Entwicklung der Bevölkerung im Untersuchungsraum zu erwarten (s. Kapitel 4.1). Für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel und im Sortiment Drogeriewaren wird seitens der Studie des BBSR/HDE 2017 eine positive jährliche Umsatzentwicklung des stationären Handels bis Ende 2022 prognostiziert. Das heißt, es wird ein überdurchschnittli- ches Wachstum der Branche im Vergleich zur Entwicklung der Onlineanteile prognostiziert (s. Kapitel 4.4). Unter Berücksichtigung der vorgenannten Prognose werden die für das Planvorhaben relevanten konkreten und bis zum erwarteten Markteintritt des Planvorhabens realisierten

Einzelhandelsvorhaben berücksichtigt 9. Dabei sind die konkret, planungsrechtlich abgesi- cherten weiteren Einzelhandelsvorhaben ebenso in die Prognose einzubeziehen, wie absehbare Schließungen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Eine entsprechende Darstellung erfolgt in Kapitel 4.3.

9 Huma-Urteil vom 01.12.2015 - AZ 10 D 91/13.NE.

3 Beschreibung Planvorhaben

3.1 Mikrostandort Der Vorhabenstandort befindet sich in dem östlich gelegenen Wittener Stadtteil Rüdinghau- sen, in dem 6.629 Einwohner 10 leben. Gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ist der REWE-Bestandsmarkt innerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen verortet. Die Zufahrt zum Markt ist über die Friedrich-Ebert-Straße gegeben. Der Neubau des REWE- Marktes ist auf den angrenzenden Grundstücken außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ

10 Stadt Witten (Stand: 31.12.2017).

Rüdinghausen geplant, wobei gegenwärtig zwei Planstandorte (A und B) für die Verlagerung in Rede stehen (s. Abbildung 1). Die zu betrachtenden Flächen sind im Regionalplan Arns- berg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen aus dem Jahr 2001 als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) festgelegt. Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Witten stellt für den Bereich Gemischte Baufläche und Grünfläche mit der Zweckbestimmung Freizeit- und Erholungsgärten dar. Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 33 sowie dessen 5. Ände- rung sind die Flächen für die Landwirtschaft und als Mischgebiet festgesetzt.

Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.

Die verkehrliche Anbindung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt über die Friedrich-Ebert-Straße sowie die Kreisstraße/Menglinghauser Straße. In unmittelbarer Nähe ist über die Anschlussstelle Witten-Annen zudem die Anbindung an die Bundesautobahn 448 gegeben. Folglich ist die Erreichbarkeit für den MIV als gut zu bewerten. Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erfolgt über die Bushaltestellen „Piusstraße“ in rd. 230 m fußläufiger Entfernung und „Auf dem Wellerskamp“ in rd. 300 m fußläufiger Entfernung. Die den Standort umgebende, städtebauliche Struktur ist überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Entlang der Kreisstraße sind zudem weitere Einzelhandelsbetriebe und Komple- mentäre angesiedelt, welche eine zentrenergänzende Funktion wahrnehmen. Unmittelbar

nordöstlich des Vorhabenstandortes schließen zunächst gewerbliche Nutzungen (u. a. Ge- tränkemarkt) und anschließend mit einer Gleisanlage eine städtebauliche Zäsur an, welche jedoch über den Straßenzug Brauckstraße überquert werden kann. Im weiteren nördlichen Verlauf ist das Umfeld durch gewerbliche Nutzungen (u. a. Ostermann, Bauhaus) gekenn- zeichnet. Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das Stadtteilzentrum Witten-Annen in rd. 2,0 km westlicher Entfernung. Die nächstgelegenen strukturprägenden Lebensmittelan- bieter (Aldi Nord, Netto) außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches befinden sich in rd. 2,0 km nordöstlicher Entfernung vom Vorhabenstandort im Stadtteil Dortmund-Kruckel. Der nächstgelegene Drogeriefachmarkt (Rossmann) befindet sich ebenfalls im Stadtteilzent- rum Witten-Annen.

3.2 Sortimente und Verkaufsflächen

Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevanten Kernsortiment. Das Planvorhaben umfasst dabei die Verlagerung und Erweiterung des Lebensmittelsupermarktes REWE von 920 m² auf 1.400 m² GVKF (zzgl. Konzessionäre). Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente liegt bei Lebens- mittelsupermärkten in der Regel bei max. 10 % und dies ist auch vorliegend der Fall. Der Sortimentsschwerpunkt des Planvorhabens liegt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Weiterhin ist die Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes geplant. Da eine konkrete Nach- nutzung derzeit noch offen ist, werden in Abstimmung mit dem Auftraggeber nachfolgende Nutzungsoptionen untersucht: . Drogeriemarkt . Lebensmittelmarkt . Getränkemarkt. Wie dargelegt lässt der REWE-Bestandsmarkt gemäß Eigentümer künftig eine Verkaufsfläche von bis zu 850 m² zu. In diesem Zusammenhang wird für die Nachnutzungsoptionen Lebens- mittelmarkt, Drogeriemarkt und Getränkemarkt eine Verkaufsfläche von zunächst jeweils maximal 850 m² berücksichtigt. Im Abgleich aktueller Betreiberkonzepte und der max. Ver- kaufsfläche des Bestandsmarktes REWE kommen für einen Lebensmittelmarkt als Nachnutzungsoption u. a. dabei die Betreiber Penny, Norma und Netto sowie Biomärkte und (ethnische) Frischemärkte bzw. spezialisierte Lebensmittelmärkte in Frage. Im Sinne eines Worst Case-Ansatzes wird dabei für den Lebensmittelmarkt ein Verkaufsflä- chenanteil für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel von 100 % festgelegt, da die Verkaufsflächenanteile für die sonstigen Sortimente insbesondere in (ethnischen) Frische- märkten bzw. spezialisierten Lebensmittelmärkten sowie in Biomärkten, die als Nachnutzungsoption für einen Lebensmittelmarkt berücksichtigt werden, i. d. R. sehr gering ausfallen.

Das Flächenprogramm des Planvorhabens stellt sich nach Sortimenten untergliedert wie folgt dar.

Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Planvorhabens (Bestand/Planung) VKF VKF VKF VKF (Bestand)/ Bestand Planung Veränderung Sortimente Planung in %* in m² in m² in m² REWE-Markt Nahrungs- und 80 736 1.120 + 384 Genussmittel Drogeriewaren 10 92 140 + 48 Zeitungen/Zeit- 1 9 14 + 5 schriften Schnittblumen < 1 3 4 + 1

sonstige Sortimente 9 80 122 + 42

Gesamt 100 920 1.400 + 480

Bäcker Nahrungs- und 100 15 30 + 15 Genussmittel Zeitschriftenladen Zeitungen/Zeit- im Bestand nicht 100 30 + 30 schriften vorhanden Blumenladen

Schnittblumen 20 4 8 + 4

sonstige Sortimente 80 18 32 + 14

Gesamt 100 22 40 + 18

Fortsetzung Tabelle 1 VKF VKF VKF VKF (Bestand)/ Bestand Planung Veränderung Sortimente Planung in %* in m² in m² in m² Nachnutzungsoptionen (max. 850 m² VKF)

Drogeriefachmarkt (max. 850 m² VKF) Nahrungs- und 13 110 + 110 Genussmittel Drogeriewaren 70 im Bestand nicht 595 + 595 vorhanden sonstige Sortimente 17 145 + 128

Gesamt 100 850 + 850

Getränkemarkt (max. 850 m² VKF) Nahrungs- und im Bestand nicht 100 850 + 850 Genussmittel vorhanden Lebensmittelmarkt (max. 850 m² VKF) Nahrungs- und im Bestand nicht 100 850 + 850 Genussmittel vorhanden Gesamt 957 max. 2.350 max. + 1.393 Quelle: Verkaufsfläche: Angaben des Vorhabenträgers; Verkaufsflächenaufteilung: vergleichbare Planvorhaben nach Erhebungen von Stadt + Handel 2008 - 2018.

Für das Planvorhaben (inkl. der Nachnutzung des derzeitigen Bestandsgebäudes) ergibt sich demnach eine Gesamtverkaufsfläche von max. 2.350 m² (max. + 1.393 m² VKF). Hinsichtlich der nahversorgungsrelevanten Sortimente gemäß Wittener Sortimentsliste (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 198) erfolgt eine nennenswerte Erhöhung der Verkaufsfläche (+ max. 1.337 m² VKF). In den zentrenrelevanten Sortimenten erfolgt lediglich eine marginale Erhöhung der Verkaufsfläche. Der Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten wird insgesamt einen Anteil von unter 10 % ausmachen. In der folgenden Tabelle werden die Sortimente aggregiert dargestellt:

Tabelle 2: Verkaufsflächen aggregiert nach Sortimenten VKF Bestand VKF Planung VKF Veränderung Sortimentsbereich in m² in m² in m² Nahrungs- und Genussmittel 751 max. 2.000 + max. 1.249

Drogeriewaren 92 max. 735 + max. 643 Sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente 16 max. 56 + max. 40 (hier: Zeitungen/Zeitschrif- ten, Blumen) sonstige Sortimente 98 max. 299 + max. 201

Verkaufsfläche gesamt 957 max. 2.350 max. + 1.393 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Angaben des Vorhabenträgers; Verkaufsflächenaufteilung: vergleichbare Betriebstypen nach Erhebungen von Stadt + Handel 2008 - 2018.

Insgesamt sind max. 2.350 m² Verkaufsfläche geplant (max. + 1.393 m² VKF). Die Verkaufs- fläche im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt nach Realisierung des Planvorhabens max. 2.000 m² (max. + 1.249 m² VKF) und im Sortiment Drogeriewaren max. 735 m² (+ 643 m² VKF). Die sonstigen nahversorgungsrelevanten Sortimente des Planvorha- bens (Zeitungen/Zeitschriften, Schnittblumen) umfassen max. 56 m² VKF (max. + 40 m² VKF). In den sonstigen Sortimenten wird nach Realisierung des Planvorhabens eine Verkaufsfläche von max. 299 m² erreicht (max. + 201 m² VKF). Dabei ist anzumerken, dass aufgrund der noch nicht feststehenden konkreten Planung hinsichtlich der zu prüfenden Nachnutzungsoptionen für den REWE-Bestandsmarkt Verschiebungen in den oben dargestellten Sortimenten auftreten können.

4 Markt- und Standortanalyse

In diesem Analyseschritt werden die für das Planvorhaben relevanten räumlichen Strukturen sowie Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Planvorhaben bewertet. Es erfolgt außerdem eine Kurzbeschreibung der zentralen Versor- gungsbereiche im Untersuchungsraum.

4.1 Makrostandort Der Makrostandort Witten wird in der Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel für die Stadt Witten 2016 wie folgt beschrieben: „Die Stadt Witten als große kreisangehörige Stadt des Ennepe-Ruhr Kreises liegt am südöst- lichen Rand des Ruhrgebietes und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Im Gegensatz zu den nordwestlich gelegenen hochverdichteten Räumen des Ruhrgebietes (z. B. Bochum, Es- sen etc.) weist Witten mit rd. 98.000 Einwohnern auf einer Fläche von rund 72 km² jedoch eine deutlich geringere Bevölkerungsdichte auf (1.356 Einwohner pro km²). Witten kann also sowohl von den Vorteilen des hochverdichteten Ruhrgebietes profitieren als auch von der höheren landschaftlichen Attraktivität durch die Randlage im Ruhrgebiet und die Nähe zum Bergischen Land und dem Sauerland. Im Norden grenzt Witten an die Nachbargemeinden Bochum und Dortmund während im Süden die Gemeinden Herdecke, Wetter (Ruhr), Sprockhövel sowie im Westen die Gemeinde Hattingen die Grenze darstellen. Aus landesplanerischer Sicht ist Witten als Mittelzentrum eine zum Teil über die eigene Da- seinsvorsorge hinausgehende Versorgungsfunktion für das Umland zugewiesen. Aus regionaler Sicht konkurriert Witten mit den beiden benachbarten Oberzentren Bochum (rd. 362.000 Einwohner) und Dortmund (rd. 576.000 Einwohner). Im weiteren Umfeld befinden sich darüber hinaus die konkurrierenden Oberzentren Hagen (rd. 11 km Luftlinienentfer- nung), Essen und Wuppertal (jeweils rd. 24 km Luftlinienentfernung). Die räumlich- funktionalen Verflechtungen Wittens mit der Region werden durch eine gute verkehrliche Anbindung begünstigt. Durch die direkten Anschlussstellen an die Autobahn 43, 44 und 45 sowie die durch das Stadtgebiet verlaufende Bundesstraße 226 ist die Stadt Witten an das überregionale Straßennetz angebunden. Weiterhin verfügt Witten über zwei Anschlüsse an das Netz des Schienenpersonennahverkehrs mit Anschlüssen in Richtung Aachen, Essen, Dortmund und Hagen. Komplettiert wird die verkehrliche Infrastruktur durch das Angebot der Stadtbahnlinie 310 nach Bochum sowie weitere regionale Busverbindungen in die benachbarten Städte und Gemeinden. Im Hinblick auf die einzelhandelsrelevante Konkurrenzsituation ist festzuhalten, dass Witten aufgrund der verkehrsgünstigen Lage gut zu erreichen ist, im Umkehrschluss aber auch für die Einwohner von Witten (z. T. übergeord- nete) Wettbewerbsstandorte, wie beispielsweise der Ruhr-Park in Bochum, ohne übermäßigen zusätzlichen Zeitaufwand aufgesucht werden können.“ (Junker + Kruse 2016, S. 26-27).

Abbildung 2: Lage und Stadtgrenze der Stadt Witten

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter OdbL.

Die Stadt Witten mit ihren 98.753 Einwohnern setzt sich aus sieben Stadtteilen zusammen, wobei der Stadtteil Witten-Mitte mit Abstand die höchste Bevölkerung aufweist. Der Vorha- benstandort ist im Stadtteil Rüdinghausen verortet, der insgesamt 6.629 Einwohner umfasst (s. Tabelle 3).

Tabelle 3: Bevölkerung in der Stadt Witten nach Stadtteilen (nur Hauptwohnsitz)

Stadtteil Einwohner Bevölkerungsanteil in %

Annen 18.510 18,7

Bommern 8.534 8,6

Herbede 13.211 13,4

Heven 11.608 11,8

Rüdinghausen 6.629 6,7

Stockum 6.302 6,4

Witten-Mitte 33.959 34,4

Witten Gesamt 98.753 100 Quelle: Stadt Witten, Stand: 31.12.2017.

Für die Stadt Witten wird für Ende 2022 gemäß IT.NRW 2018 eine leicht negative Bevölke- rungsentwicklung von rd. 0,8 % bezogen auf die aktuelle Einwohnerzahl prognostiziert. Für die Stadt Dortmund, welche sich teilweise im Untersuchungsraum befindet (s. folgendes Ka- pitel) wird eine leicht positive Bevölkerungsentwicklung von rd. 2,1 % prognostiziert. 11

4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums Der Untersuchungsraum orientiert sich zunächst am Einzugsgebiet des Planvorhabens, allerdings wird dieser weiter gefasst als das Einzugsgebiet. Der weiter als das Einzugsgebiet (s. Kapitel 5) gefasste Untersuchungsraum stellt sicher, dass auch die Überschneidungen von Einzugsgebieten weiterer Angebotsstandorte (insbesondere der systemgleichen Wettbe- werber) mit dem Einzugsgebiet des Planvorhabens hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch die Überschneidung der Einzugsgebiete ergeben sich für die Angebotsstandorte konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. Für die Ableitung des Einzugsgebietes werden die verkehrliche Erreichbarkeit, der Betriebs- typ des Vorhabens sowie v. a. die Standorte systemgleicher Wettbewerber in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen berücksichtigt. Zudem erfährt das Einzugsge- biet des Vorhabens eine Einschränkung durch Zeit-Distanz-Faktoren (siehe detaillierte Ausführungen in Kapitel 5.1).

11 Berechnungen Stadt + Handel auf Basis IT.NRW 2018 (zum Stichtag 01.01.2023).

Abbildung 3: Untersuchungsraum

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter OdbL; Abgren- zungen ZVB: Masterplan Witten 2016 (Junker + Kruse 2016); Wettbewerbsdarstellung auf Basis Bestandserhebung der Stadt Witten 10/2017 und Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 02/2018.

Der Untersuchungsraum umfasst im Wesentlichen die Wittener Stadtteile Rüdinghausen und Annen sowie den östlichen Bereich des Stadtteils Witten-Mitte. Im Nordosten umfasst der Untersuchungsraum zudem die Siedlungsflächen der zur Stadt Dortmund zugehörigen statistischen Unterbezirke Kruckel und Persebeck. Im Norden stellt die Bundesautobahn 448, im Osten die Bundesautobahn 45 eine städtebauliche Begrenzung des Untersuchungsrau- mes dar. In südlicher Richtung wird der Untersuchungsraum durch das Ende des zusammenhängenden Siedlungsbereiches sowie die sich anschließende naturräumliche Be- grenzung limitiert. Im Westen wird der Untersuchungsraum durch die umfassenden Angebotsstrukturen im Stadtteil Witten-Mitte (u. a. ZVB Hauptzentrum Innenstadt, Kaufland) begrenzt. Im Untersuchungsraum befinden sich mit dem STZ Witten-Annen und dem NVZ Boni-Center gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 insgesamt zwei ausgewiesene zentrale Versor- gungsbereiche. Darüber hinaus besteht mit dem NVZ Rüdinghausen ein perspektivischer

zentraler Versorgungsbereich im Untersuchungsraum. Die genannten Standorte sind dabei allesamt im Stadtgebiet von Witten verortet. Das perspektivische NVZ Rüdinghausen grenzt unmittelbar an die Stadtgrenze zu Dortmund. Der Vorhabenstandort des Planvorhabens REWE befindet sich gemäß Masterplan Einzelhan- del Witten 2016 außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen. Mobilitätsaspekte und Zufallseinkäufe führen zu einer leicht über den Untersuchungsraum hinausgehenden Streuung der Umsatzherkunft. Dieser „Streuumsatz“ wird mit 10 % für die Berechnungen angenommen. Demnach werden im Sinne des Worst Case-Ansatzes 90 % des Vorhabenumsatzes umverteilungsrelevant für die Betriebe im Untersuchungsraum.

4.3 Angebotsanalyse

Angebotsrelevante Annahmen Wie in Kapitel 2 geschildert, werden im Sinne einer dynamischen Wirkungsanalyse absehbare Veränderungen am relevanten Bestand im Rahmen dieser Untersuchung berücksichtigt. Dies betrifft konkrete, planungsrechtlich abgesicherte weitere Einzelhandelsvorhaben sowie absehbare Schließungen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Diesbezüglich berücksichtigt Stadt + Handel folgende Marktveränderungen: . Neuansiedlung eines Netto-Marktes (Planung: 1.200 m² GVKF) an der Westfalen- straße 114 in Witten (ZVB STZ Annen); . Neuansiedlung eines Edeka-Marktes (Planung: 1.100 m² GVKF) an der Straße Auf dem Schnee 1 in Witten; . Erweiterung des Aldi Nord-Marktes (Planung: 799 m² GVKF) an der Kruckeler Straße 266 in Dortmund. Die vorgenannten Marktveränderungen wurden im vorliegenden Gutachten als Bestand in der Angebotsanalyse berücksichtigt. Die Umsätze der weiteren Bestandsmärkte wurden in diesem Zusammenhang angepasst. Relevante Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum Im Untersuchungsraum sind 10 Lebensmitteldiscounter, drei Lebensmittelsupermärkte (inkl. Planvorhaben) sowie ein SB-Warenhaus verortet. Zusätzlich wird das Angebot im Sortiments- bereich Nahrungs- und Genussmittel durch vier strukturprägende Getränkemärkte arrondiert. Die Lebensmittelmärkte verfügen neben dem Kernsortiment Nahrungs- und Ge- nussmittel über weitere nahversorgungsrelevante Randsortimente. Im Sortiment Drogeriewaren ist ein Drogeriefachmarkt (Rossmann) im Untersuchungsraum angesiedelt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das SB-Warenhaus real ebenfalls ein umfang- reiches Angebot im Sortiment Drogeriewaren offeriert.

Insgesamt befinden sich sieben der 15 strukturprägenden Anbieter (inkl. REWE- Bestandsmarkt, ohne Getränkemärkte) innerhalb von (perspektivischen) zentralen Versor- gungsbereichen. Mit Aldi Nord (3 x), Netto (4 x), Lidl, Norma und Penny sind die größten bundesweit agieren- den Betreiber im Segment Lebensmittel-Discount im Untersuchungsraum vertreten. Die Lebensmitteldiscounter weisen Gesamtverkaufsflächen zwischen rd. 700 m² und rd. 1.200 m² auf. Die durchschnittliche Gesamtverkaufsfläche beträgt rd. 860 m². Mit einem REWE-Markt (= Planvorhaben), einem Edeka-Markt und dem Boni-Center sind drei Lebensmittelsupermärkte mit einer durchschnittlichen Gesamtverkaufsfläche von rd. 1.440 m² im Untersuchungsraum vertreten. Weiterhin befindet sich mit real ein SB-Warenhaus im Untersuchungsraum, welches ein umfassendes vollsortimentiertes Angebot offeriert. Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist im Un- tersuchungsraum aktuell mit rd. 0,52 m² VKF NuG/EW als überdurchschnittlich einzustufen.12 Dieser überdurchschnittliche Wert ist insbesondere auch auf das SB-Warenhaus real zurück- zuführen. Der real-Markt weist angesichts seiner guten verkehrliche Erreichbarkeit sowie der Kopplungsbeziehungen im STZ Witten-Annen ein über den Untersuchungsraum hinausge- hendes Einzugsgebiet auf. In diesem Zusammenhang ist die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner zu relativieren, da der real-Markt auch Einwohner außerhalb des Gebiets versorgt. Neben dem real-Markt versorgen insbesondere auch die weiteren Betriebe in den Randbe- reichen des Untersuchungsraumes Einwohner außerhalb des Untersuchungsraumes mit (Bsp. Boni-Center, Edeka). Im Stadtteil Rüdinghausen beträgt die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel rd. 0,30 m² VKF NuG/EW und ist somit gegenwärtig als deutlich unterdurchschnittlich zu bewerten. Die bundesdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung in den Bereichen LM-Discount zu LM-Vollsortiment (Supermärkte, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser) beträgt – unter Be- rücksichtigung eines leicht höheren Discount-Anteils in den neuen Bundesländern – 38 % zu 62 %13 . Im Untersuchungsraum wird für das Segment LM-Vollsortiment ein Anteil von rd. 53 % erreicht. Folglich ist hinsichtlich der Angebotsvielfalt und des Betriebstypenmixes in dem Segment LM-Vollsortiment aktuell ein unterdurchschnittliches Angebot festzustellen. Dies ist insbesondere auf die Vielzahl an Lebensmitteldiscountern zurückzuführen.

12 Bundesdeutscher Durchschnitt: 0,40 m² VKF NuG/EW , Quelle: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2017: EHI handelsdaten aktuell 2017, S. 80; Verkaufsflächen strukturprägender Anbieter (VKF > 400 m², inkl. Nonfood- Flächen). 13 Eigene Berechnung auf Basis EHI handelsdaten aktuell 2017. Verkaufsfläche Discount: 38 %, Verkaufsfläche Supermärkte, Große Supermärkte, SB-Warenhäuser: 62 %.

Die Analyse des Einzelhandelsbestands in dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel sowie im Sortiment Drogeriewaren ergab folgende Werte für Verkaufsflächen und Umsätze.

Tabelle 4: Verkaufsfläche und Umsatz Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren im Untersuchungsraum (bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; siehe Kapitel Methodik) Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Lagedetail Umsätze in Umsätze in VKF in m² VKF in m² Kommune Mio. Euro Mio. Euro STZ Witten- 6.700 32,8 1.100 5,6 Annen NVZ Boni- 2.100 8,4 < 200 < 1,0 Center Witten Perspektivi- sches NVZ 800 3,7 < 100 < 0,5 Rüdinghausen* sonstige 6.300 26,0 400 1,9 Lagen** sonstige Dortmund 1.300 7,7 < 200 0,8 Lagen** Gesamt*** 17.300 78,5 1.800 9,3 Quelle: Verkaufsfläche: Bestandserhebung Stadt Witten 10/2017 und Stadt + Handel 02/2018; Um- satzschätzung: Eigene Berechnungen auf Basis EHI (2017), Hahn Gruppe (2017); Verkaufsflächen auf 100 m² gerundet, Umsätze auf 0,1 Mio. Euro gerundet; * inkl. REWE-Bestandsmarkt; ** nur strukturprägende Anbieter; *** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

Im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel sind grundsätzlich nennenswerte Ange- botsschwerpunkte in den zentralen Versorgungsbereichen festzustellen. Das in Bezug auf die Verkaufsfläche größte Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches befindet sich dabei im STZ Witten-Annen. In den sonstigen Lagen verteilen sich die strukturprägenden Anbieter auf verschiedene Standort- bereiche. Im Sortiment Drogeriewaren konzentriert sich das vorhandene Angebot ebenfalls vor allem auf das STZ Witten-Annen, welches im Wesentlichen durch den dort angesiedelten Droge- riefachmarkt Rossmann sowie das SB-Warenhaus real dargeboten wird.

4.4 Nachfrageanalyse Für die Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Bestands- strukturen im Untersuchungsraum sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmen- bedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung.

Anhand der ansässigen Bevölkerung und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten im Un- tersuchungsraum lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln. Der Untersuchungsraum weist eine Kaufkraftkennziffer von rd. 100 (IfH 2017) auf, d. h. sie liegt auf dem Niveau des bundesdeutschen Durchschnitts (= 100). Unter Berücksichtigung der ermittelten Einwohnerzahlen ergeben sich die dargestellten vorhabenrelevanten Kauf- kraftpotenziale (bezogen auf den Untersuchungsraum, s. Kapitel 4.2):

Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro im Untersuchungsraum

Sortiment Einwohner Kaufkraft in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 84,4 35.523 Drogeriewaren 10,9

Gesamt* - 95,2 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Kaufkraft: IfH Köln 2017; Einwohnerzahlen: IT.NRW (2018) (Stand: 31.12.2016); Kaufkraft auf 0,1 Mio. Euro gerundet. * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

Die Zentralität 14 im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt somit aktuell im Untersuchungsraum – bezogen auf die erfassten Bestandsstrukturen – rd. 93 und unter Be- rücksichtigung der aufgrund der oben dargelegten methodischen Vorgehensweise nicht erfassten kleinflächigen Angebotsstrukturen rd. 106. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das SB-Warenhauses real sowie weitere Betriebe insbesondere in den Randbereichen des Unter- suchungsraumes auch Einwohner außerhalb des Untersuchungsraumes mitversorgen. Die Zentralität im Stadtteil Rüdinghausen beträgt im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genuss- mittel rd. 57. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass aktuell Kaufkraft aus Rüdinghausen abfließt und demnach deutliche Rückbindungspotenziale gegeben sind. Die Zentralität im Sortiment Drogeriewaren beträgt im Untersuchungsraum unter Berücksich- tigung der aufgrund der oben dargelegten methodischen Vorgehensweise nicht erfassten kleinflächigen Angebotsstrukturen rd. 87. Demnach sind aktuell Kaufkraftabflüsse aus dem Untersuchungsraum im Sortiment Drogeriewaren festzustellen und somit gewisse Kaufkraft- potenziale gegeben.

14 Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert unter 100 beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Ein- zelhandelskaufkraft in andere Orte abfließt; ein Wert über 100 beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.

Berücksichtigung des sich verändernden Nachfragepotenzials (s. Kapitel 2) Unter Berücksichtigung eines Planungs- und Bauzeitraums von etwa 2 - 3 Jahren, sowie einer Zeitspanne von einem weiteren Jahr bis zum Eintritt der vollständigen Marktwirksamkeit des Planvorhabens wird die Nachfragesituation im Folgenden für Ende 2022 abgebildet. Folgende Einflussfaktoren sind für die Entwicklung der Nachfragesituation von Relevanz: . Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum bis Ende 2022; . Entwicklungsdynamik der Branche Nahrungs- und Genussmittel und Drogeriewaren; . Entwicklung des Onlineanteils. Wie bereits in Kapitel 4.1 dargestellt, ist im gesamten Untersuchungsraum mit einer leicht negativen durchschnittlichen Bevölkerungsentwicklung von insgesamt rd. „minus“ 0,5 % zu rechnen 15 („minus“ rd. 0,8 % in Witten; + rd. 2,1 % in Dortmund). Aus der Studie des BBSR/HDE 2017 lässt sich bis Ende 2022 eine Entwicklung der Kaufkraft für den stationären Einzelhandel im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel und im Sortiment Drogeriewaren von + rd. 4,9 % ableiten. In Summe ergibt sich somit für den Untersuchungsraum eine durchschnittliche Entwicklung der Nachfrage im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel um + rd. 4,4 % bzw. rd. 3,7 Mio. Euro auf rd. 88,1 Mio. Euro und im Sortiment Drogeriewaren ebenfalls um + rd. 4,4 % bzw. rd. 0,5 Mio. Euro auf rd. 11,3 Mio. Euro. In der folgenden absatzwirtschaftlichen Betrachtung (s. Kapitel 8.2) findet diese positive Kaufkraftentwicklung Berücksichtigung.

4.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versor- gungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile)

Grundlage für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen, welche aus dem Planvor- haben resultieren, bilden städtebaulich-funktionale Analysen der möglicherweise durch die ausgelösten Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. In diesem Kapitel werden die im Untersuchungsraum gelegenen (perspektivischen) zentralen Versor- gungsbereiche dargestellt. Die Analyse und Würdigung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt für alle Bestandsstrukturen sowie alle zentralen Versorgungsbereiche des in Kapitel 4.2 dargestellten Untersuchungsraumes. Für die städtebaulichen Analysen der im Untersuchungsraum gelegenen (perspektivischen) zentralen Versorgungsbereiche wurde auf die Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel

15 Nach Einwohneranteilen gewichteter Wert.

für die Stadt Witten 2016 (Junker + Handel 2016) sowie auf eigene Vor-Ort-Analysen zurück- gegriffen. Nachfolgend werden die städtebaulichen Analysen mit den wesentlichen Inhalten dargestellt.

Tabelle 6: Steckbrief STZ Witten-Annen (Witten) STZ Witten-Annen Lage Verortung Stadtteil Annen Ausdehnung Der ZVB umfasst den Bereich zwischen der Westfalenstraße im Norden und der Annenstraße im Süden. Im Osten verläuft die Grenze des ZVB im Bereich der Be- belstraße, im Westen entlang des Erlenweges. Einzelhandelsstruktur Angebotsstruktur Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich (vorrangig Nah- rungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren), ergänzt durch Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich mit Angebotsschwerpunkt im Bereich Be- kleidung. Arrondiert wird das Angebot durch Gastronomie- und Dienstleistungs- betriebe. Rel. Magnetbetriebe Real, Penny, Lidl, Netto, Dursty, Rossmann Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Die MIV-Anbindung erfolgt über die Westfalenstraße sowie die Annenstraße mit Anbindung an die L 660 und L 625. ÖPNV Die ÖPNV-Anbindung erfolgt über den DB-Haltepunkt Witten Annen-Nord sowie über die Bushaltestellen „Rudolf-König-Straße“ und „Witten-Annen“. Räumlich-funktionale Einordnung Organisationsstruktur Funktional geprägtes Zentrum im Bereich zwischen der Westfalenstraße im Nor- den und der Annenstraße im Süden. Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für den Stadtteil Annen, darüber hinaus in Teilen für den Stadtteil Rüdinghausen. ZVB-Abgrenzung (Veränderungen im dargestellten Einzelhandelsbesatz möglich)

Quelle: Masterplan Einzelhandel Witten 2016, S. 145. Quelle: Masterplan Einzelhandel Witten 2016, S. 145-148.

Tabelle 7: Steckbrief NVZ Boni-Center (Witten) NVZ Boni-Center Lage Verortung Stadtteil Witten-Mitte Ausdehnung Der ZVB umfasst den Bereich zwischen der Schlachthofstraße im Norden und der Ardeystraße im Süden. Begrenzt wird es im Osten durch die Pferdebachstraße und im Westen durch den Kreuzungsbereich Ledderken/Ardeystraße. Einzelhandelsstruktur Angebotsstruktur Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich (insb. Nahrungs- und Genussmittel). Rel. Magnetbetriebe Boni-Center (inkl. separaten Getränkemarkt) Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Die MIV-Anbindug erfolgt im Wesentlichen über die Ardeystraße. ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über den Bushaltepunkt „Johannisstraße“. Räumlich-funktionale Einordnung Organisationsstruktur Funktionales Zentrum mit kompakte Struktur aus, die sich im Wesentlichen auf das Boni-Center sowie den zugehörigen Getränkemarkt konzentriert. Versorgungsfunktion Primär Nahversorgungsfunktion, aufgrund der Lagegunst auch darüber hinausge- hend. ZVB-Abgrenzung (Veränderungen im dargestellten Einzelhandelsbesatz möglich)

Quelle: Masterplan Einzelhandel Witten 2016, S. 157. Quelle: Masterplan Einzelhandel Witten 2016, S. 157-159.

Tabelle 8: Steckbrief perspektivisches NVZ Rüdinghausen (Witten) Perspektivisches NVZ Rüdinghausen Lage Verortung Stadtteil Rüdinghausen Ausdehnung Der perspektivische ZVB erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Kreisstraße von der Einmündung Am Kraftwerk im Norden bis zum Kreisverkehr im Bereich Friedrich-Ebert-Straße im Südwesten. Darüber hinaus ist der in Rücklage zur Kreis- straße angesiedelte REWE-Markt Bestandteil des perspektivischen ZVB. Einzelhandelsstruktur Angebotsstruktur Deutlicher Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich (insb. Nahrungs- und Genussmittel), ergänzt durch Waren der langfristigen Bedarfsstufe. Rel. Magnetbetriebe REWE Verkehrliche Einordnung Motorisierter Verkehr Die Erschließung erfolgt über Kreisstraße sowie die Friedrich-Ebert-Straße. ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die Bushaltepunkte „Piusstraße“ und “Auf dem Wellerskamp“. Räumlich-funktionale Einordnung Organisationsstruktur Gewachsenes Zentrum mit bandartiger Struktur entlang der Kreisstraße. Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für den Stadtteil Rüdinghausen. ZVB-Abgrenzung (Veränderungen im dargestellten Einzelhandelsbesatz möglich)

Quelle: Masterplan Einzelhandel Witten 2016, S. 173. Quelle: Masterplan Einzelhandel Witten 2016, S. 173-176.

4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen Im Hinblick auf die im Anschluss folgende Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen sind folgende räumliche, quantitative und qualitative Rahmenbedingungen von besonderer Bedeutung: . Gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ist der REWE-Bestandsmarkt innerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen verortet. Der Neubau des REWE- Marktes ist auf den angrenzenden Grundstücken direkt angrenzend, jedoch außer- halb des perspektivischen Nahversorgungszentrums geplant. Das Standortumfeld ist hauptsächlich durch Wohnnutzung geprägt. Die Anbindung mittels MIV ist als gut zu bezeichnen. Der Anschluss an den ÖPNV erfolgt über die Bushaltestelle „Piusstraße“ und „Auf dem Wellerskamp“; . Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das STZ Witten-Annen in rd. 2,0 km westlicher Entfernung. Die nächstgelegenen strukturprägenden Lebensmittelan- bieter (Aldi Nord, Netto) außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches befinden sich in rd. 2,0 km nordöstlicher Entfernung vom Vorhabenstandort im Stadtteil Dort- mund-Kruckel. Der nächstgelegene Drogeriefachmarkt (Rossmann) befindet sich im STZ Witten-Annen; . Im Untersuchungsraum sind 10 Lebensmitteldiscounter, drei Lebensmittelsuper- märkte (inkl. Planvorhaben) sowie ein SB-Warenhaus verortet. Zusätzlich wird das Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel durch vier Getränke- märkte arrondiert. Im Untersuchungsraum ist ein Drogeriefachmarkt (Rossmann) angesiedelt. . Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum ist mit aktuell rd. 0,52 m² VKF NuG/EW als überdurchschnittlich einzustufen. Dieser überdurchschnittliche Wert ist insbesondere auch auf das SB- Warenhaus real zurückzuführen. In diesem Zusammenhang ist die Verkaufsflächenaus- stattung pro Einwohner zu relativieren, da der real-Markt auch Einwohner außerhalb des Gebiets versorgt. Bezogen auf die Bevölkerung im Stadtteil Rüdinghausen ergibt sich aktuell eine deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von rd. 0,30 m² VKF NuG/EW; . Im Untersuchungsraum wird für das Segment LM-Vollsortiment ein Anteil von rd. 53 % erreicht. Folglich ist hinsichtlich der Angebotsvielfalt und des Betriebstypenmixes in dem Segment LM-Vollsortiment aktuell ein unterdurchschnittliches Angebot festzustellen. Dies ist insbesondere auf die Vielzahl an Lebensmitteldiscountern zurückzuführen; . Die Zentralität im Untersuchungsraum beträgt im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel rd. 106. Dabei ist zu berücksichtigen, dass insbesondere das SB-

Warenhaus real sowie die in Randlage des Untersuchungsraumes verorteten Lebens- mittelmärkte auch eine nennenswerte Versorgungsfunktion für die außerhalb des Untersuchungsraumes lebende Bevölkerung wahrnehmen; . Die Zentralität im Stadtteil Rüdinghausen beträgt im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel rd. 57. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass aktuell Kauf- kraft aus Rüdinghausen abfließt und demnach deutliche Rückbindungspotenziale gegeben sind; . Die Zentralität im Sortiment Drogeriewaren (rd. 87) weist auf Kaufkraftabflüsse und somit gewisse Kaufkraftpotenziale hin; . Im Untersuchungsraum ist bis Ende 2022 mit einem durchschnittlichen Anstieg der Nachfrage im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel um rd. 4,4 % bzw. rd. 3,7 Mio. Euro auf rd. 88,1 Mio. Euro und im Sortiment Drogeriewaren ebenfalls um rd. 4,4 % bzw. rd. 0,5 Mio. Euro auf rd. 11,3 Mio. Euro zu rechnen; . Im Hinblick auf mögliche Auswirkungen ist relevant: sechs der 14 strukturprägenden Anbieter (ohne Planvorhaben, ohne Getränkemärkte) sind in (perspektivischen) zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt. Es ist anzunehmen, dass vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen sich insbesondere für die systemgleichen bzw. systemeigenen Anbieter im Untersuchungsraum ergeben werden.

5 Marktposition des Planvorhabens

In diesem Kapitel erfolgt, unter Berücksichtigung der verschiedenen Einflussgrößen, die Ab- grenzung eines Einzugsgebietes sowie die Herleitung einer Umsatzprognose für das Planvorhaben.

5.1 Einzugsgebiet

Grundsätzlich ist anzumerken, dass Einzugsgebiete nicht als statische Gebilde anzusehen sind, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil des betrachteten Vorhabens stammt. Mögliche diffuse Zuflüsse von außerhalb liegen in der Natur der Sache. Das aufgezeigte Einzugsgebiet endet deshalb nicht an den dargestellten Grenzen. Der über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausgehende Bereich ist als Ferneinzugsgebiet zu definieren, aus welchem mit Streuumsätzen zu rechnen ist. Dieses Gebiet ist nicht zum Einzugsgebiet zu zählen, da die Verflechtungsinten- sität deutlich nachlässt und die Einflüsse von Konkurrenzstandorten deutlich überwiegen. Bei der Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebiets haben ergänzend zur Angebots- und Nachfragesituation insbesondere folgende Punkte Berücksichtigung gefunden: . die zu erwartende Attraktivität und Anziehungskraft des Planvorhabens (u.a. Branche, Betreiber, Größe, Standorteigenschaften); . die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld; . die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Untersu- chungsraum; . die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen der Wohn- bevölkerung; . die administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraumes sowie traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung. Das Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens orientiert sich unter Berücksichtigung der Wett- bewerbssituation, des siedlungsräumlichen Umfelds und der städtebaulich limitierenden Faktoren an den umliegenden Siedlungsbereichen des Stadtteils Rüdinghausen sowie an den Siedlungsflächen der zur Stadt Dortmund zugehörigen statistischen Unterbezirke Kruckel und Persebeck. Die Angebotsstrukturen im ZVB STZ Witten-Annen im Westen des Planstan- dortes führen zu einer Limitierung des Kerneinzugsgebiets. In südlicher Richtung endet der Kerneinzugsbereich aufgrund des systemgleichen Anbieters Edeka sowie des unterbroche- nen Siedlungszusammenhangs. Im Norden wird das Kerneinzugsgebiet durch die unmittelbar angrenzende Bahntrasse sowie das sich daran anschließende Gewerbegebiet limitiert. Inner- halb dieses Kerneinzugsgebietes ist kein weiterer strukturprägender Lebensmittelsupermarkt angesiedelt.

Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst darüber hinaus die weiter südlich und nördlich gelegenen Siedlungsbereiche des Stadtteils Rüdinghausen. Diese Siedlungsbereiche verfügen über eine gute Anbindung an den Vorhabenstandort. In westlicher Richtung umfasst das erweiterte Einzugsgebiet zudem die östlichen Siedlungsbereiche des Stadtteils Witten-Annen, für die dort lebende Bevölkerung stellt das Planvorhaben einen der nächstgelegenen Anbie- ter dieses Betriebskonzepts dar. Eine weitere Ausdehnung des erweiterten Einzugsgebietes ist aufgrund der umliegenden Wettbewerbsstrukturen, der siedlungsräumlichen Gegeben- heiten sowie der zunehmenden Raum-Zeit-Distanzen nicht gegeben. Abbildung 4 stellt den Untersuchungsraum, die Wettbewerbsstandorte sowie das Einzugs- gebiet (unterteilt in Kerneinzugsgebiet und erweitertes Einzugsgebiet) dar.

Abbildung 4: Einzugsgebiet des Planvorhabens

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter OdbL; Ab- grenzungen ZVB: Masterplan Witten 2016 (Junker + Kruse 2016); Wettbewerbsdarstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt Witten 10/2017 und Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 02/2018.

5.2 Umsatzschätzung Bestandsmarkt Durch die Auswertung fachwissenschaftlicher Grundlagen sowie unter Beachtung der stand- ortspezifischen Rahmenbedingungen für den Untersuchungsraum und den Mikrostandort wird die zu erwartenden Flächenproduktivität des Planvorhabens im realitätsnahen Worst Case abgeleitet. Dabei sind folgende Aspekte von besonderer Bedeutung: . Die aktuelle durchschnittliche Flächenproduktivität für den Betreiber REWE liegt bei rd. 4.020 Euro/m² VKF pro Jahr bei einer durchschnittlichen Gesamtverkaufsfläche von rd. 1.520 m²; 16 . Der Untersuchungsraum weist ein durchschnittliches einzelhandelsrelevantes Kauf- kraftniveau auf (rd. 100; vgl. IfH 2017); . Der Standort des Planvorhabens profitiert von seiner gut erreichbaren Lage. Der Standort des Planvorhabens weist insbesondere eine gute ÖPNV-Anbindung auf; . Der Lebensmittelsupermarkt REWE ist in den bestehenden Wettbewerbsstrukturen bereits etabliert (Erweiterungsvorhaben durch Verlagerung). Die derzeitige Verkaufs- fläche des Marktes ist im Vergleich zu aktuellen Marktkonzepten als unterdurchschnittlich einzuordnen. . Im näheren Umfeld stellt der REWE-Markt den einzigen strukturprägenden Lebens- mittelsupermarkt dar; . Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum ist aktuell als überdurchschnittliche einzustufen (rd. 0,52 m² VKF NuG/EW) (s. Kapitel 4.3), wenngleich dieser Wert angesichts der über den Untersu- chungsraum hinausgehenden Versorgungsfunktion des real-Marktes und der weiteren Betriebe in den Randbereichen des Untersuchungsraums zu relativieren ist. . Die Verkaufsflächenausstattung im vollsortimentierten Segment (Anteil rd. 53 %) liegt im Untersuchungsraum unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 62 %; s. Kapitel 4.3). Unter Beachtung der dargelegten Rahmenbedingungen ist davon auszugehen, dass der Be- standsbetrieb REWE eine Flächenproduktivität erzielen wird, die leicht über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die aktuelle Flächenproduktivität wird somit mit rd. 4.200 Euro/m² VKF für den Lebensmittelsupermarkt angenommen. Für die kleinteiligen Strukturen (Bäcker; Blumenladen) werden marktübliche Flächenproduk- tivitäten angenommen.

16 Hahn Retail Estate Report 2017/2018.

5.3 Umsatzprognose Planvorhaben Durch die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelsupermarktes REWE durch Verlagerung/Neubau wird es zu einer Modernisierung und Attraktivierung des Betrie- bes kommen. Durch die im Rahmen der Verlagerung angedachte Umnutzung des bestehenden REWE-Bestandsgebäudes erfolgt eine zusätzliche Attraktivierung des Stand- ortbereiches. Die folgende Herleitung der künftigen Flächenproduktivität für die einzelnen Bestandteile des Planvorhabens berücksichtigt diese Veränderungen in Form einer Bewer- tung der Wirkung des Gesamtvorhabens unter Berücksichtigung der Verkaufsflächen- zunahme im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente um max. 1.337 m². Ergän- zend werden die damit einhergehende gesteigerte Gesamtattraktivität des Vorhaben- standortes, die Umsatzrelevanz sowie die sich dadurch verändernden Flächenproduktivitäten berücksichtigt. Folgendes ist für die Erweiterung des Lebensmittelsupermarktes REWE durch Verlage- rung/Neubau zu berücksichtigen: . Die Verkaufsfläche des geplanten Lebensmittelsupermarktes mit einer projektierten Gesamtverkaufsfläche von 1.400 m² entspricht dem unteren Spannweitenwert der aktuellen Expansionsformate des Betreibers REWE; . Es wird davon ausgegangen, dass eine Erweiterung u. a. zu einer Optimierung logistischer und arbeitsprozessualer Abläufe beitragen wird. Diese Effekte werden auf der Kostenseite relevant und beeinflussen den Umsatz nicht; . Mit einer Erweiterung werden insbesondere auch breitere Gänge und übersicht- lichere Sortimentspräsentationen realisiert, woraus ein höherer Flächenbedarf je Sortiment resultiert; . Es ist jedoch ebenfalls zu berücksichtigen, dass es durch die vorgesehene Ver- kaufsflächenerweiterung des Lebensmittelsupermarktes zu einer Modernisierung und Optimierung des Vorhabens in Relation zu Wettbewerbsstrukturen (Verkaufs- flächendimensionierung, Sortimentsstruktur, Angebotspräsentation) kommen wird; . Im Untersuchungsraum ist von einer positiven Entwicklung der Nachfragesituation auszugehen (s. Kapitel 4.4); . Somit ist eine höhere Marktdurchdringung im derzeitigen Einzugsgebiet des Plan- vorhabens sowie einer Erweiterung des aktuellen Einzugsgebietes zu begründen. In der Zusammenführung der Argumente ist davon auszugehen, dass der REWE-Markt nach der Erweiterung eine bundesdurchschnittliche Flächenproduktivität des Betreibers von rd. 4.020 Euro/m² erreichen wird. Im Sinne eines Worst Case-Ansatzes wird in einer oberen Va- riante weiterhin eine leicht überdurchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 4.200 Euro/m² VKF angenommen.

Für den Bäcker , der gemäß Planvorhaben nach wie vor als Konzessionär im REWE-Markt integriert ist, wird ein jährlicher Umsatz von rd. 0,3 Mio. Euro p. a. angenommen. Für die weiteren projektierten Konzessionäre im REWE-Markt (Blumenladen und Zeitschrif- tenladen) werden Umsätze zu Grunde gelegt, welche sich aus anderen, vergleichbaren Projektzusammenhängen erschließen. Weiterhin besitzen diese Betriebe eine deutlich unter- geordnete Umsatzrelevanz am Gesamtvorhaben. Nachnutzungsoptionen für den Bestandsmarkt: Für die im Rahmen des vorliegenden Gutachtens zu prüfenden Nachnutzungsoptionen für den REWE-Bestandsmarkt stehen derzeit noch keine Betreiber fest. Für die Nachnutzungsop- tion Drogeriefachmarkt (max. 850 m² GVKF) wird – in Anlehnung an die gängigen Betreiber Rossmann und dm – eine unterdurchschnittliche Flächenproduktivität von 5.100 Euro/m² VKF zugrunde gelegt. Im Sinne eines Worst Case-Ansatzes wird in einer oberen Variante eine Flächenproduktivität von rd. 6.800 Euro/m² VKF angenommen. Die bundesdurchschnittliche Flächenproduktivität des Betreibers Rossmann beträgt rd. 5.330 Euro/m² VKF pro Jahr (bei einer Ø-GVKF von: rd. 551 m²), für den Betreiber dm rd. 7.170 Euro/m² VKF (bei einer Ø- GVKF von: rd. 576 m²) (Hahn Retail Estate Report 2017/2018). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die leistungsstärksten Drogeriefachmärkte i. d. R. in den Innenstadtlagen oder in gro- ßen Stadtteilzentren verortet sind und die maximal zu realisierende Verkaufsfläche des Drogeriefachmarktes (850 m² GVKF) als überdurchschnittlich zu bewerten ist. Weiterhin besteht im Untersuchungsraum mit dem ZVB STZ Witten-Annen ein attraktiver und deutlich stärker frequentierter Standort mit einem Drogeriefachmarkt. Für die Nachnutzungsoption Getränkemarkt (max. 850 m² GVKF) wird im Sinne eines Worst Case-Ansatzes eine Flächenproduktivität von 2.500 Euro/m² VKF zugrunde gelegt. Für die Nachnutzungsoption Lebensmittelmarkt (max. 850 m² GVKF) wird in einer unteren Variante eine Flächenproduktivität von 3.200 Euro/m² VKF und in einer oberen Variante eine Flächenproduktivität von 7.700 Euro/m² VKF pro Jahr angenommen. Diese relativ große Spanne ergibt sich aus dem noch nicht feststehenden Betreiber. Somit wurde bei der unteren Variante die Flächenproduktivität von ethnischen Frischemärkten/Lebensmittelmärkten, bei der oberen Variante die Flächenproduktivität des leistungsstärksten Biomarktes (Alnatura) herangezogen. Es ergeben sich somit die nachfolgend dargestellten sortimentsspezifischen Umsätze in Spannweiten (Moderate Case und Worst Case).

Tabelle 9: Flächenproduktivitäten und Umsatzprognose des Vorhabens

Bestand nach Realisierung Umsatz- Flächenpro- Flächenpro- Umsatz Umsatz differenz duktivität duktivität in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Euro/m 2 in Euro/m 2 p. a. p. a. p. a.* Sortimentsbereich VKF VKF REWE-Markt (Bestand: 920 m² VKF; Planung: 1.400 m² VKF) Nahrungs- und 3,1 4,5 - 4,7 + 1,4 - 1,6 Genussmittel Drogeriewaren 0,4 ~ 0,6 + ~ 0,2 Zeitungen/Zeit- 4.020 < 0,1 < 0,1 + < 0,1 schriften 4.200 - Schnittblumen < 0,1 4.200 < 0,1 + < 0,1

sonstige Sortimente 0,3 ~ 0,5 + ~ 0,2

Netto Gesamt* 3,9 5,6 - 5,9 + 1,8 - 2,0 Bäcker (Bestand: 15 m² VKF; Planung: 30 m² VKF) Nahrungs- und 0,3 0,3 - Genussmittel Zeitschriftenladen (Bestand: - ; Planung: 30 m² VKF) Zeitungen/Zeit- im Bestand nicht vorhanden 4.000 0,1 + 0,1 schriften Blumenladen (Bestand: 22 m² VKF; Planung: 30 m² VKF)

Schnittblumen < 0,1 < 0,1 < 0,1 sonstige Sorti- 3.500 < 0,1 3.500 0,1 < 0,1 mente Gesamt < 0,1 0,1 < 0,1 Nachnutzungsoptionen (Planung: max. 850 m² VKF)

Drogeriemarkt (max. 850 m² VKF) Nahrungs- und 0,6 - 0,8 + 0,6 - 0,8 Genussmittel Drogeriewaren 5.100 3,0 - 4,0 + 3,0 - 4,0 im Bestand nicht vorhanden - sonstige Sorti- 6.800 0,7 - 1,0 + 0,7 - 1,0 mente Gesamt 4,3 - 5,8 + 4,3 - 5,8

Fortsetzung Tabelle 10

Bestand nach Realisierung Umsatz- Flächenpro- Flächenpro- Umsatz Umsatz differenz duktivität duktivität in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Euro/m 2 in Euro/m 2 p. a. p. a. p. a.* Sortimentsbereich VKF VKF Lebensmittelmarkt (max. 850 m² VKF) 3.200 Nahrungs- und im Bestand nicht vorhanden - 2,7 - 6,5 + 2,7 - 6,5 Genussmittel 7.700 Getränkemarkt (max. 850 m² VKF) Nahrungs- und im Bestand nicht vorhanden 2.500 2,1 + 2,1 Genussmittel Gesamt* 4,2 - 8,3 - 13,0 4,0 - 8,7 Quelle: Flächenproduktivitäten, Umsatzschätzung/-prognose: Eigene Berechnungen auf Basis EHI 2017 und Hahn Gruppe 2017; Werte auf 100 Euro bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

Unter Zugrundelegung der oben genannten Daten wird für das Planvorhaben unter Beach- tung der Nachnutzung des Bestandsgebäudes ein perspektivischer Jahresumsatz von insgesamt rd. 8,3 - 13,0 Mio. Euro prognostiziert (+ rd. 4,0 - 8,7 Mio. Euro). Die Worst Case- Annahmen stellen dabei jeweils die Maximalwerte dar, welche aus einer Realisierung der jeweils umsatzstärksten Anbieter resultieren würde (REWE zzgl. Konzessionäre (Neuplanung) und Alnatura (Nachnutzung Bestandsgebäude)). Angesichts des geringen Umsatzanteils bei den Sortimenten Zeitungen/Zeitschriften und Schnittblumen sind keine städtebaulich negativen Auswirkungen auf Bestand oder Entwick- lungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen oder sonstigen Nahversorgungs- strukturen im Untersuchungsraum in diesen Warengruppen zu erwarten. Der Umsatz der sonstigen Sortimente verteilt sich auf mehrere verschiedene Sortimente, wodurch pro Sortiment ein relativ geringer Umsatzanteil erreicht wird. Angesichts dessen sind bei den sonstigen Sortimenten ebenfalls keine städtebaulich negativen Auswirkungen auf Bestand oder Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen oder sonstigen Nahversorgungsstrukturen im Untersuchungsraum in diesen Warengruppen zu erwarten. Insofern werden diese Sortimente im weiteren Verlauf der Analyse nicht tiefergehend betrachtet.

5.4 Zusammenfassung der Umsatzprognose

Nachfolgend ist eine nach Sortimenten aggregierte Übersicht der Umsatzprognose dargestellt:

Tabelle 10: Umsatzprognose aggregiert nach Sortimenten Umsatz Bestand Umsatz Planung** Umsatzdifferenz in Sortimentsbereich in Mio. Euro in Mio. Euro Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 3,4 max. 11,5 max. + 8,2

Drogeriewaren 0,4 max. 4,6 max. + 4,2 Sonstige nahversorgungsrelevante Sortimente < 0,1 max. 0,2 max. + 0,2 (hier: Zeitungen/Zeitschrif- ten, Blumen) sonstige Sortimente 0,4 max. 1,6 max. + 1,2

Gesamtumsatz* 4,2 max. 13,0 max. 8,7 Quelle: Flächenproduktivitäten, Umsatzschätzung/-prognose: laufende Auswertung einzelhandels- spezifischer Fachliteratur; Hahn Gruppe (2016); EHI (2017); BBE (2013); Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. ** inkl. Nachnutzung Bestandsgebäude des REWE

Der Umsatzschwerpunkt liegt analog zum Verkaufsflächenschwerpunkt bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten und hier insbesondere im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel. Dabei ist zu anzumerken, dass aufgrund der noch nicht feststehenden konkreten Planung hinsichtlich der zu prüfenden Nachnutzungsoptionen für den REWE- Bestandsmarkt keine abschließende Umsatzprognose gegeben werden kann. Der zu erwartende Umsatz ist abhängig vom jeweiligen Sortiment, Betreiber oder Betriebskonzept.

6 Variantenbewertung des Planvorhabens bezüglich der gesetzlichen Vorgaben und kommunalplanerischer Grundlagen

Unter Berücksichtigung der Untersuchungsfragestellung wird nachfolgend die Konformität des Planvorhabens zu den landes- und regionalplanerischen Zielstellungen sowie die Konfor- mität des Vorhabens zu den Zielstellungen des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 geprüft. Vor diesem Hintergrund werden zwei Bewertungsvarianten des Planvorhabens REWE (Lage in einer städtebaulich integrierten Lage (jedoch außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen) sowie Lage innerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen untersucht. Dabei werden folgende Fragen beantwortet: . Wie ordnet sich das Planvorhaben in die Vorgaben des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 ein? . Wie ordnet sich das Planvorhaben in die landes- und regionalplanerischen Zielstellun- gen Vorgaben ein? Zunächst erfolgt eine Bewertung hinsichtlich der städtebaulich integrierten Lage des Plan- vorhabens außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen.

6.1 Beurteilung des Planvorhabens unter Berücksichtigung einer städte- baulich integrierten Lage des Vorhabenstandortes REWE (außerhalb ZVB)

6.1.1 Einordnung in den Masterplan Einzelhandel Witten 2016 Unter Berücksichtigung einer integrierten, aber nicht im ZVB gelegenen Lage des Vorhaben- standortes REWE wird im Folgenden das Planvorhaben in die Ziele des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 eingeordnet. Übergeordnete Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung: Der Masterplan Einzelhandel Witten 2016 formuliert übergeordnete Steuerungs- und Hand- lungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Witten. Für das in Rede stehende Planvorhaben sind demnach folgende Aspekte relevant: . „Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch funktionsfähige Nahversorgungsstandorte Ein über verschiedene Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundver- sorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines zukunftsfähigen strategischen Einzelhandelsplans. Zuneh- mend stehen diesen planerisch wie gesamtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten gegenüber, die eine Umsetzung dieses Zieles erschweren. Besonders trifft diese Problematik auf räumlich abgesetzte Siedlungsbereiche in den Stadtteilen der Stadt Witten (Herbede, Teilbereiche von

Rüdinghausen) mit ihren im Vergleich zu den anderen Stadtteilen niedrigen Einwoh- nerzahlen zu. Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur in der Stadt Witten zu schaffen bzw. zu erhalten. Primäres Ziel sollte es sein, die vorhandenen Nahversorgungsstandorte zu erhalten und (soweit es geht) zu stärken.“ (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 126). Dem Planvorhaben wird bereits heute im Masterplan Einzelhandel Witten 2016 eine wichtige Nahversorgungsfunktion zugeschrieben, die es gemäß konzeptioneller Zielvor- stellung künftig zu sichern und zu stärken gilt. Insofern entspricht eine Standort- erweiterung grundsätzlich dem im Masterplan Einzelhandel Witten 2016 formulierten übergeordneten Ziel zur Sicherung und Stärkung vorhandener Nahversorgungsstan- dorte. Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung: Die im Masterplan Einzelhandel Witten 2016 enthaltenen Steuerungsgrundsätze bilden die Basis zur Bewertung einzelner Standorte hinsichtlich ihrer Eignung als perspektivische Einzel- handelsstandorte und helfen, potenzielle Ansiedlungs- wie Erweiterungsvorhaben hinsichtlich ihrer Zentrenverträglichkeit zu beurteilen. Folgender Steuerungsgrundsatz ist für das Planvorhaben von Relevanz: „Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten werden zukünftig nur noch in zentralen Versorgungsbereichen sowie – je nach Lage und Verkaufsflächendimension – ausnahmsweise auch zur wohnortnahen Grundversorgung an integrierten Nahversorgungs- standorten in den Stadtteilen und Siedlungsbereichen ermöglicht. […] Einzelhandelsbetriebe können außerhalb der Wittener zentralen Versorgungsbereiche in städtebaulich integrierten Lagen (z. B. in Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebieten) möglich sein, wenn sie … . der Nahversorgung dienen (d. h. die Kaufkraftabschöpfung eine Quote von in der Regel 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im funktional zugewiesenen Versor- gungsgebiet nicht übersteigt, . städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integriert sind, . auch fußläufig für möglichst viele Menschen erreichbar sind (i. d. R. 600 m Distanz), . außerhalb der 600 m-Zonen um die zentralen Versorgungsbereiche liegen und . keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsberei- che und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen zu erwarten sind.

[…] In Bezug auf das Planvorhaben ist folgendes festzuhalten: . Aufgrund der Lage des Vorhabenstandortes REWE im Annex des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen (s. Abbildung 1) besteht eine signifikante Überschneidung des Nahbereichs des Vorhabens mit dem des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghau- sen; Damit wäre das Vorhaben ohne eine Änderung der Abgrenzung des ZVB oder eine „Auf- lösung“ des ZVB nicht kongruent zu Steuerungsgrundsatz 1 gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016. Insofern ist die Änderung des EHK für eine Vorhabenrealisie- rung in beiden Fallvarianten (Lage innerhalb ZVB oder Lage außerhalb ZVB) zwingend erforderlich.

6.1.2 Einordnung in die landes- und regionalplanerischen Zielstellungen Unter Berücksichtigung der städtebaulich integrierten Lage des Planvorhabens – jedoch au- ßerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen – werden im Folgenden die relevanten Vorgaben des Landesrechts (LEP NRW 2017) und der Regionalplanung (Regionalplan Arns- berg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001) dargestellt. In diesem Kontext ist darauf hinzuweisen, dass sich gegenwärtig der Regionalplan Ruhr in der Aufstellung befindet. Gemäß Entwurfsstand von April 2018 enthält der Regionalplan Ruhr gegenüber den aktuell gültigen landes- und regionalplanerischen Zielstellungen jedoch keine projektrelevanten Ergänzungen/Neuerungen.

Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen 2017 (Großflächiger Einzelhandel) 6.5-1. Ziel Standorte des großflächigen Einzelhandels nur in Allgemeinen Siedlungsbe- reichen: . „Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunut- zungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.“ Bzgl. 6.5-1 Ziel ist festzuhalten: . Der Regionalplan Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001 aus dem Jahre 2001 weist in der zeichnerischen Darstellung den Vorhabenstandort als Allgemeinen Siedlungsbereich aus (vgl. Regionalplan Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001, Blatt 3). . Damit entspricht das Vorhaben dem 6.5-1 Ziel des LEP NRW 2017 (Großflächiger Ein- zelhandel).

6.5-2. Ziel Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kernsorti- menten nur in zentralen Versorgungsbereichen: . Im Sinne von „ 6.5-2. Ziel Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen“ dürfen Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt werden, wenn nachweislich: - „eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung ge- wachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und - die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beein- trächtigt werden.“ Bzgl. 6.5-2. Ziel ist festzuhalten: . Mit der Verlagerung des REWE-Marktes außerhalb der räumlichen Fassung des ZVB sind negative Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen zu erwarten (s. Kapitel 6.1.1); Nachweis der Nahversorgungsfunktion des Vorhabens REWE . Gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 kann von einer Nahversorgungsfunktion eines Anbieters dann ausgegangen werden, wenn der zu erwartende Umsatz des geplanten Vorhabens im Wesentlichen aus dem funktionalen Versorgungsgebiet (i. d. R. 600 m Radius), d. h. dem unmittelbaren Wohnumfeld realisiert werden kann (vgl. Jun- ker + Kruse 2016, S. 189). Für den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen wird gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ein 600 m Radius als Nahbereich defi- niert (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 173). Unter Berücksichtigung dessen erfolgt die Analyse und Bewertung für das Planvorhaben REWE ebenfalls auf Basis einer Luftli- nienentfernung von 600 Metern; . Gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 kann ein einzelner Lebensmittelanbie- ter je nach örtlicher Marktsituation max. bis zu 35 % Kaufkraftabschöpfung im Nahbereich realisieren. Nur in begründeten Ausnahmefällen können Werte bis zu max. 50 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich noch plausibel sein (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 189); . Insbesondere aufgrund der räumlichen Nähe zum perspektivischen ZVB NVZ Rüdin- ghausen wird eine Abschöpfungsquote von rd. 35 % aus dem Nahbereich als angemessen angesehen. Auf Basis der Nahbereichsabgrenzung erfolgt die Ermittlung der Einwohnerzahlen sowie eine Berechnung des Kaufkraftpotenzials für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel

unter Berücksichtigung der oben genannten als situativ angemessen erachteten Kaufkraft- abschöpfungsquote. In der nachfolgenden Tabelle wird die im Nahbereich vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel (= Hauptsortiment des Planvorhabens) dem sortimentsspezifischen Umsatz des Planvorha- bens gegenübergestellt. Die Kaufkraftabschöpfung zeigt auf, welcher Anteil der vorhandenen Kaufkraft durch das Planvorhaben rechnerisch gebunden wird.

Tabelle 11: Prüfung der überwiegenden Nahversorgungsfunktion des Planvorhabens

Parameter (Prognose 2022) Nahbereich Einwohner im Nahbereich (600 m Radius) 2.787 Kaufkraft Nahrungs- und Genussmittel 7,3 in Mio. Euro Umsatz Nahrungs- und Genussmittel (Planvor- 4,5 - 4,7 haben) in Mio. Euro Rechnerische Kaufkraftabschöpfung 62 - 65 % Quelle: Eigene Berechnung; Kaufkraft: IfH 2017; Umsatzprognose: s. Kapitel 5.2; Werte gerundet.

. Die Berechnung der Kaufkraftabschöpfung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung des Kaufkraftpotenzials aus der 600-Meter-Schutzzone des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen durch das Planvorhaben REWE im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel zukünftig rechnerisch ein Anteil von rd. 62 - 65 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich gebunden wird; . Die ermittelte Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens bewegt sich somit deutlich oberhalb der Schwelle des Masterplans Einzelhandel Witten 2016; . Von einer reinen Nahversorgungsfunktion des Planvorhabens kann unter Berücksich- tigung der ermittelten Kaufkraftabschöpfung somit nicht ausgegangen werden. Dies ist im speziellen Fall auch soweit sachlogisch, da das Planvorhaben im direkten Zu- sammenhang mit dem perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich ausführen soll und dies auch planerisch-konzeptionell vorgesehen ist; . Damit entspricht das Planvorhaben REWE unter Berücksichtigung einer städtebaulich integrierten Lage – jedoch außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen – absehbar nicht dem 6.5-2 Ziel des LEP NRW 2017 (Großflächiger Einzelhandel). . Angesichts der hohen Abschöpfungsquoten wäre eine landesplanerische Konformität auch dann fraglich, wenn der perspektivische zentrale Versorgungsbereich konzeptionell „zurückgenommen“ würde. Denn gem. Einzelhandelskonzept wäre das Bevölkerungspotenzial in einem 600 m Radius anzusetzen, welches wie oben dargestellt kein hinreichendes Potenzial liefert.

6.5-3. Ziel Beeinträchtigungsverbot: . „Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ Bzgl. 6.5-3. Ziel ist festzuhalten: . Mit der Verlagerung des REWE-Marktes außerhalb der räumlichen Fassung des ZVB sind negative Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen zu erwarten (s. Kapitel 6.1.1); . Damit entspricht das Vorhaben nicht dem 6.5-3 Ziel des LEP NRW 2017 (Großflächi- ger Einzelhandel). . Voraussetzung zur Vermeidung dieser Auswirkungen wäre die konzeptionelle Rück- nahme des perspektivischen ZVB. Das Planvorhaben ist – unter Berücksichtigung der städtebaulich integrierten Lage des Planvorhabens – nicht kongruent zur Ausnahmeregelung von 6.5-2. Ziel des LEP NRW 2017.

Regionalplanerische Vorgaben aus dem Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbe- zirk Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001 Es werden u. a. folgende für das Planvorhaben relevante Ziele benannt: Ziel 13 (1): . „Im Rahmen der Bauleitplanung sind Sondergebiete für Einkaufszentren, großflä- chige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorrangig aus den „Allgemeinen Siedlungs- bereichen“ zu entwickeln.“ Bezgl. Ziel 13 (1) ist festzuhalten: . Analog zur Bewertung des 6.5-1 Ziel des LEP NRW 2017 befindet sich der Vorhaben- standort des Planvorhabens in einem Allgemeinen Siedlungsbereich (vgl. Regionalplan Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001, Blatt 3). . Damit entspricht das Vorhaben dem Ziel 13 (1) des Gebietsentwicklungsplans für den Regierungsbezirk Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001. Ziel 13 (4): . „Neuplanungen, Erweiterungen und Umstrukturierungen von großflächigen Einzel- handelseinrichtungen sollen die Zentrenstruktur und Versorgungsfunktion der eigenen und der benachbarten Zentren nicht beeinträchtigen.“

Bezgl. Ziel 13 (4) ist festzuhalten: . Analog zur Bewertung des 6.5-3 Ziel des LEP NRW 2017 sind mit der Verlagerung des REWE-Marktes außerhalb der räumlichen Fassung des ZVB negative Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen zu erwarten (s. Kapitel 6.1.1); . Damit entspricht das Vorhaben nicht dem Ziel 13 (4) des Gebietsentwicklungsplans für den Regierungsbezirk Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001. Ziel 13 (6): . „Eine gute verkehrliche Erschließung mit Anbindung an den ÖPNV muss gewährleis- tet sein.“ Bezgl. Ziel 13 (6) ist festzuhalten: . Die verkehrliche Anbindung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt über die Friedrich-Ebert-Straße sowie die Kreisstraße/Menglinghauser Straße. In unmittelbarer Nähe ist über die Anschlussstelle Witten-Annen zudem die Anbindung an die Bundesautobahn 44 gegeben. Folglich ist die Erreichbarkeit für den MIV als gut zu bewerten. Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erfolgt über die Bushaltestellen „Piusstraße“ und „Auf dem Wellerskamp“. . Damit entspricht das Vorhaben dem Ziel 13 (6) des Gebietsentwicklungsplans für den Regierungsbezirk Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001. Das Planvorhaben ist – unter Berücksichtigung der städtebaulich integrierten Lage des Planvorhabens (jedoch außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen) – nicht vollumfänglich kongruent zu den Zielen des Gebietsentwicklungsplans für den Regie- rungsbezirk Arnsberg – Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen 2001.

6.2 Ergebniszusammenführung Wie dargestellt ist das Planvorhaben unter Berücksichtigung der städtebaulich integrierten Lage des Planvorhabens nicht kongruent zu den Zielen des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 sowie zu den landes- und regionalplanerischen Zielstellungen. Hierbei wird insbesondere die Ausnahmeregelung des LEP-Ziels 6.5-2 absehbar nicht erfüllt. Dies ist im speziellen Fall auch soweit sachlogisch, da das Planvorhaben im direkten Zusammenhang mit dem perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich ausführen soll und dies auch planerisch-konzeptionell vorgesehen ist (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 175).

Im Falle einer Integration des Planvorhabens (hier: REWE-Markt) in den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich NVZ Rüdinghausen wäre die Konformität zu den landesplanerischen- und regionalplanerischen Zielstellungen gegeben. Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbots ist dabei auf eine verträgliche Nachnutzung des Bestands- marktes hinzuweisen (s. Kapitel 8.2.3). In diesem Kontext wird im folgenden Kapitel überprüft, inwieweit eine Aufnahme des Plan- standortes Rewe in die räumliche Fassung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen städtebaulich-funktional begründbar ist. Zudem erfolgt eine abschließende Einschätzung, ob der perspektivische ZVB NVZ Rüdinghausen künftig die Anforderungen eines zentralen Ver- sorgungsbereiches erfüllen kann bzw. welche ergänzenden städtebaulichen und funktionalen Aspekte Beachtung finden müssen.

7 Überprüfung zur künftigen Einordnung und Abgrenzung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen

Der Neubau des REWE-Marktes ist auf den angrenzenden Grundstücken außerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen geplant, wobei gegenwärtig zwei Planstandorte für die Verlagerung in Rede stehen (s. nachfolgende Abbildung). Der Vorhabenstandort des REWE-Marktes grenzt gemäß beider Planungsvarianten unmittelbar an die gemäß Master- plan Einzelhandel Witten 2016 festgelegte räumliche Abgrenzung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen.

Abbildung 5: Lage des Planvorhabens REWE (Variante A und B)

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.

Die verkehrliche Anbindung für den MIV an den Planstandort erfolgt (wie bisher) auch künftig über die Friedrich-Ebert-Straße. Die fußläufige Erschließung an das Planvorhaben REWE ist gemäß Variante A künftig über eine direkte Anbindung an die Duscherstraße, die an ihrem östlichen Ende in die Kreisstraße mündet, gegeben. Die fußläufige Verbindung an das Plan- vorhaben REWE gemäß Variante B erfolgt ebenfalls über die Duscherstraße und einen daran anliegenden Fußweg sowie über eine noch zu schaffende, von der Kreisstraße ausgehende Fußwegeverbindung. Gegenüber der heutigen Situation wird im Falle beider Planungsvari- anten die Anbindung des derzeit fußläufig unzureichend an den zentralen Bereich des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen angeschlossenen REWE-Marktes optimiert. Durch

eine direkte Fußwegeverbindung wird der Standort des REWE-Marktes in Richtung Kreis- straße städtebaulich geöffnet/verknüpft, wodurch der perspektivische ZVB NVZ Rüdinghausen insgesamt eine städtebauliche Aufwertung erfährt. Somit wird dem im Mas- terplan Einzelhandel Witten 2016 formulierten Ziel, u. a. durch eine verbesserte Erschließung des Lebensmittelvollsortimenters in Richtung Kreisstraße eine städtebauliche Qualifizierung herbeizuführen, Rechnung getragen (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 175-176). In diesem Kon- text ist Variante B aufgrund der projektierten Anbindung des Planvorhabens an die Kreisstraße als die zu priorisierende Entwicklungsvariante zu beurteilen.

Abbildung 6: Fußläufige Anbindung an das Planvorhaben REWE (Variante A und B)

Quelle: Sebralla Architekten 2018; Stadt Witten 2017.

Im Zuge einer verbesserten Fußwegeverbindung wird gleichzeitig auch die gemeinsame Er- schließung der zentralen Lage und des REWE-Marktes mittels ÖPNV optimiert. Insbesondere über die Bushaltestelle „Auf dem Wellerskamp“ ist sowohl der Kern des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen als auch der künftige Standort des REWE-Marktes sowohl in Variante A als auch in Variante B gut zu erreichen. Gegenüber der heutigen Ausgangslage bietet das Planvorhaben gemäß beider Planungsva- rianten die Möglichkeit, den derzeit abgegrenzten und fußläufig unzureichend erschlossenen Lagebereich des REWE-Marktes städtebaulich mit dem zentralen Bereich des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen zu verknüpfen. Aufgrund einer gemeinsamen Erschließung über die Kreisstraße gehen vom Planvorhaben im Vergleich zum Bestandsmarkt REWE deutliche höhere Kopplungspotenziale bzw. Synergieeffekte für die zentrale Lage des Standortbereiches aus, die zu einer Stabilisierung, Stärkung und Weiterentwicklung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen beitragen können.

In diesem Zusammenhang ist das Planvorhaben auch aufgrund der VKF-Größenordnung als frequenzsicherndes Vorhaben bzw. Magnetbetrieb für den perspektivischen ZVB NVZ Rüdin- ghausen zu bewerten und dürfte somit zur Stärkung des Standortbereiches als Ganzes beitragen. Wie bereits erwähnt ist Variante B des Planvorhabens – insbesondere vor dem Hintergrund einer städtebaulichen Aufwertung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen – nach fachlichem Dafürhalten aufgrund der besseren Fußwegeverbindung und Sichtbeziehung zur Kreisstraße gegenüber Variante A zu priorisieren. Durch das Heranrücken an die zentrale Lage (Kreisstraße) wird gemäß Variante B die Sichtbeziehung zwischen dem Lagebereich entlang der Kreisstraße und dem perspektivischen Standort des REWE-Marktes verbessert, wodurch die Wirkung eines abgesetzt liegenden Solitärstandortes aufgehoben wird und der städtebaulich-funktionale Zusammenhang zum Kern des Standortbereiches zusätzlich ge- stärkt wird. Gleichzeitig wirkt sich die Lage des Planvorhabens in der Variante B positiv auf die städtebauliche Kompaktheit des Standortbereiches aus. Gegenüber Variante B weißt Variante A des Planvorhabens ähnlich wie der Bestandsmarkt REWE eine leicht abgesetzte Lage von der Kreisstraße auf. Die Wirkung eines Solitärstandor- tes, wie sie der Bestandsmarkt REWE aktuell entfaltet, wird jedoch durch die angedachte Fußwegeanbindung an den zentralen Bereich des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen relativiert. Begünstigend wirkt weiterhin die Ausrichtung des Parkplatzes des projektierten REWE-Marktes hin zur Duscherstraße, wodurch Autokunden die Möglichkeit erhalten, den zentralen Bereich über eine attraktivere, wesentliche kürzere Verbindung als bisher fußläufig zu erreichen. Während die fußläufige Distanz vom Bestandsmarkt REWE in den Kernbereich des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen über die Friedrich-Ebert-Straße und die Kreis- straße gegenwärtig rd. 500 m beträgt, liegt der zentrale Bereich gemäß Plankonzeption A fußläufig rd. 100 m entfernt. Somit wird auch in dieser Planungsvariante der städtebaulich- funktionale Zusammenhang zum Kern des Standortbereiches grundsätzlich gestärkt. Dem- entsprechend können auch aus Variante A des Planvorhabens Kopplungspotenziale bzw. Synergieeffekte für den zentralen Bereich des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen abgeleitet werden, die insgesamt zu einer Stärkung und Weiterentwicklung des Standortbereiches als Ganzes beitragen können. In der Zusammenschau der aufgeführten Argumente wird deutlich, dass das Planvorha- ben REWE in beiden Varianten grundsätzlich zu einer einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Aufwertung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen beiträgt und aus fachlicher Sicht – sowohl in Variante A als auch in Variante B – der räumlichen Fassung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen zuzuordnen ist. Gegenüber Variante A stellt Variante B des Vorhabens aufgrund der besseren fußläufigen Anbindung, Standort- lage und Sichtbeziehung nach fachlichem Dafürhalten die zu priorisierende Plankonzeption des Vorhabens REWE-Markt dar.

Auf Basis dieser Empfehlung erfolgt nachfolgend eine Einschätzung, ob der perspektivische ZVB NVZ Rüdinghausen künftig die Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen kann. Nach Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes ist ein zentraler Versorgungsbe- reich ein: . Räumlich abgegrenzter Bereich, . der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten Einzugsbereich übernimmt, . eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzungen - häu- fig ergänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebot - geprägt ist. Neben der Beurteilung ob sich zentrale Versorgungsbereiche aus den tatsächlichen Verhält- nissen ableiten lassen, spielt die planerische Entwicklung von zentralen Versorgungs- bereichen eine zunehmende Rolle. Die Rechtsprechung hat der Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen in der jüngeren Vergangenheit Grenzen gesetzt. Der verlautbarte Wille des Rates allein, einen konkret bestimmten räumlichen Bereich zu einem zentralen Ver- sorgungsbereich entwickeln zu wollen, reicht nicht aus, um die Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz der Entwicklung dieses Bereichs zu rechtfertigen. Der Plangeber muss in diesem Zusammenhang hinreichend belegen, dass in dem dafür vorgesehenen Raum die Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereichs in ab- sehbarer Zeit über die theoretische Möglichkeit hinaus wahrscheinlich ist beziehungsweise durch Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums realisierbar erscheint (vgl. OVG NRW Urteil vom 15. Februar 2012 – AZ 10 D 32/11.NE). Hierbei ist anzumerken, dass die dargelegte Rechtsprechung auf die Entwicklung von Grund- bzw. Nahversorgungszentren Bezug nimmt. Für den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen lässt sich in diesem Zusammenhang folgendes festhalten: . Das Angebot lässt sich auf den Bereich entlang der Kreisstraße vom Standort des Second-Hand Kaufhauses im Norden bis zur Piusstraße im Süden zusammenfassen. Die Bestandsdichte aus Einzelhandelsbetrieben und sonstigen zentrenergänzenden Funktionen (u. a. Dienstleistungsbetriebe, gastronomische Angebote, Kirche, Kinder- garten) lässt ein städtebaulich-funktionalen Zusammenhang erkennen. Im Bereich der Friedrich-Ebert-Straße ist darüber hinaus der REWE-Bestandsmarkt sowie der Vorha- benstandort REWE dem Standortbereich zuzuordnen; . Der Standortbereich ist durch vorhandene Einzelhandelsnutzungen sowie ergän- zende Zentrenfunktionen geprägt;

. Der perspektivische ZVB NVZ Rüdinghausen übernimmt im direkten Zusammenhang mit dem Planvorhaben insbesondere eine – auch planerisch-konzeptionell zugedachte – Versorgungsfunktion für den Stadtteil Rüdinghausen und weist somit eine zentrale Funktion auf; . Die den Standort umgebende, städtebauliche Struktur ist überwiegend durch Wohn- nutzung geprägt, somit ist der Standort als städtebaulich integriert zu bewerten. Eine ÖPNV-Anbindung ist über die Bushaltestellen „Piusstraße“ und „Auf dem Wellers- kamp“ unmittelbar gegeben; . Im Zuge der Realisierung des Planvorhabens kann der Standortbereich seine ihm planerisch-konzeptionell zugedachte Versorgungsfunktion für den Stadtteil Rüdinghausen erfüllen. Der Masterplan Einzelhandel Witten 2016 formuliert für den perspektivischen ZVB NVZ folgende (städtebauliche) Rahmenbedingungen: . „Der Supermarkt liegt leicht abgesetzt und ist fußläufig nur unzureichend an die Kreis- straße angebunden. Er wirkt wie ein Solitär; . Auf Grund der fehlenden städtebaulichen Kompaktheit und der geringen Nutzungs- dichte fehlt dem Bereich der Zentrencharakter. Die Verkehrsstraße ist freundlich gestaltet […]; . Darüber hinaus fehlt der Zentrencharakter und die funktionale Verbindung des Le- bensmittelmarktes des Lebensmittelmarktes Rewe mit den übrigen verstreut und vereinzelt liegenden Besatz an der Kreisstraße; . Der Bereich in Rüdinghausen ist sowohl aufgrund seiner städtebaulichen als auch einzelhandelsrelevanten Komponente zu schwach aufgestellt […]; . Die Stadt Witten ist bemüht im Kern des Bereiches [ehem. Coop-Immobilie], der Kreisstraße, einen größeren Nahversorger anzusiedeln, der zum einen die Nahversor- gung sichern soll und zum anderen eine Magnetwirkung für andere Betriebe entwickelt, die sich entlang der Kreisstraße ansiedeln sollen. Zusätzlich soll nach An- gaben der Stadt Witten die Fußwegeverbindung zum Rewe Markt verbessert werden. Dieser ist derzeit fußläufig unzureichend an den zentralen Bereich angebunden.“ (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 89, S. 132). Der Masterplan Einzelhandel Witten 2016 formuliert darüber hinaus für den perspektivischen ZVB NVZ folgende Entwicklungsziele bzw. Handlungsempfehlungen, um den Standortbe- reich künftig als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen: . „Das perspektivische Nahversorgungszentrum Rüdinghausen übernimmt derzeit überwiegend eine Versorgungsfunktion für den Nahbereich. Im Hinblick auf seine zugedachte Versorgungsaufgabe ist das Zentrum jedoch unterdurchschnittlich ausgestattet […];

. Die einzelhandelsrelevante und städtebauliche Qualifizierung ist eine Bedingung, um zukünftig den Schutzstatus eines zentralen Versorgungsbereiches zu erhalten; . Zukünftig gilt es den Rewe Lebensmittelmarkt in der Friedrich-Ebert-Straße besser fußläufig an den zentralen Bereich anzuschließen. Durch seine abgesetzte Lage sowie eine mangelnde Anbindung an die Kreisstraße wirkt der Rewe derzeit wie ein [sic] solitärer Standort. (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 175-176). Mit Bezug auf den Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ist folgendes festzuhalten: . Gegenüber der heutigen Situation wird im Falle beider Planungsvarianten die Anbin- dung des derzeit fußläufig unzureichend an den zentralen Bereich angeschlossenen REWE-Marktes an die zentrale Lage des Standortbereiches deutlich verbessert. Durch eine direkte Fußwegeverbindung wird der Standort des REWE-Marktes in Richtung Kreisstraße städtebaulich geöffnet, wodurch der perspektivische ZVB NVZ Rüding- hausen insgesamt eine städtebauliche Aufwertung erfährt; . Die Wirkung eines Solitärstandortes, wie sie der Bestandsmarkt REWE aktuell entfaltet, wird durch das Planvorhaben relativiert; . Das Planvorhaben wirkt sich – aufgrund des Heranrückens an die Kreisstraße insbesondere gemäß Planungsvariante B - positiv auf die städtebauliche Kompaktheit und den Zentrencharakter des Standortbereiches aus; . Im Zuge einer verbesserten Fußwegeverbindung wird gleichzeitig auch die gemeinsame Erschließung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen und des REWE- Marktes mittels ÖPNV optimiert; . Die zum Zeitpunkt der Erstellung des Masterplan Einzelhandel Witten 2016 ange- strebte Ansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes im Kernbereich des perspektivischen ZVB Rüdinghausen (ehem. Coop-Immobilie) erscheint unter Berück- sichtigung der Standortrahmenbedingungen (insb. Flächengröße, Flächen- verfügbarkeit) und der aktuellen Betreiberanforderungen nach fachlichem Dafürhal- ten nicht realistisch. Auch über die genannte ehem. Coop-Immobilie hinaus besteht aufgrund der vorhandenen Rahmenbedingungen (städtebauliche Struktur/Siedlungs- struktur, Flächenverfügbarkeit) im weiteren zentralen Bereich (Kreisstraße) keine Entwicklungsfläche zur Ansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes. Das Planvorhaben bietet dagegen die Möglichkeit zur Ansiedlung eines Lebensmittel- marktes in marktgängiger Größenordnung, der vor dem Hintergrund eines verbesserten städtebaulich-funktionalen Zusammenhanges zum Kern des Standort- bereiches als wesentlicher Frequenzbringer stabilisierend und begünstigend auf die weiteren Bestandsstrukturen wirken kann und gleichzeitig zum langfristigen Erhalt der räumlichen Nahversorgung im Stadtteil Rüdinghausen beiträgt;

. Im Kontext der vorangegangenen Ausführungen bietet das Planvorhaben (dabei insbesondere gemäß Planungsvariante B) die Möglichkeit einer einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Qualifizierung des Standortbereiches (u. a. Etablie- rung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes, Optimierung der städtebaulich- funktionalen Anbindung des REWE-Standortes an den zentralen Bereich des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen, Relativierung/Aufhebung der Wirkung eines Solitärstandortes, Erhöhung der städtebaulichen Kompaktheit sowie der Kopplungs- potenziale); . Eine Anpassung auf eine marktgerechte Verkaufsfläche dient der Stärkung und Siche- rung des Standortes und gleichzeitig des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen sowie dem langfristigen Erhalt der räumlichen Nahversorgung im Stadtteil Rüding- hausen; . Das Planvorhaben ist aufgrund seiner VKF-Größenordnung als frequenzsicherndes Vorhaben für den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen zu bewerten und dürfte somit insgesamt positiv zur Frequenzentwicklung und somit zur Stärkung des Stand- ortbereiches beitragen; . Das Planvorhaben entspricht grundsätzlich dem Ziel zum Ausbau des nahversorgungsrelevanten Angebots im perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen; . Im Zuge der Realisierung des Planvorhabens kann der Standortbereich seine ihm planerisch-konzeptionell zugedachte Versorgungsfunktion für den Stadtteil Rüdinghausen erfüllen. Durch die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung des Le- bensmittelvollsortimenters REWE durch Verlagerung/Neubau wird es zu einer Modernisierung und Attraktivierung des Betriebes kommen. Zusätzlich profitiert das Planvorhaben aufgrund seiner Konzeption (Nachnutzung REWE-Bestandsmarkt) von Kopplungspotenzialen. Somit ist eine höhere Marktdurchdringung im derzeitigen Ein- zugsgebiet des Planvorhabens sowie einer Erweiterung des aktuellen Einzugsgebietes zu begründen. In der Zusammenschau der vorstehenden Aspekte ist festzuhalten, dass der gemäß Mas- terplan Einzelhandel Witten 2016 ausgewiesene perspektivische ZVB NVZ Rüding- hausen im Zuge der Vorhabenrealisierung künftig die Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllt. Daher wird empfohlen, den Planstandort in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen und den Standortbereich künftig als zentralen Ver- sorgungsbereich mit der Funktion eines Nahversorgungszentrums auszuweisen. In der nachfolgenden Abbildung wird die empfohlene Abgrenzung der zentralen Versor- gungsbereiches Nahversorgungszentrum Rüdinghausen in einer Variantenbetrachtung dargestellt:

Abbildung 7: Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungs- zentrum Rüdinghausen (Variante A)

Quelle: Bestandserhebung Stadt Witten 10/2017 und Stadt + Handel 02/2018; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.

Abbildung 8: Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungs- zentrum Rüdinghausen (Variante B)

Quelle: Bestandserhebung Stadt Witten 10/2017 und Stadt + Handel 02/2018; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.

Es ergibt sich auf Grundlage der Standortmerkmale und Nutzungsstrukturen sowie der Ent- wicklungsperspektive im Einzelnen die folgende begründete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs: . Überwiegend von Wohnbebauung umschlossen erstreckt sich der zentrale Versor- gungsbereich Nahversorgungszentrum Rüdinghausen entlang der Kreisstraße. Im Bereich der Friedrich-Ebert-Straße wird darüber hinaus der REWE-Bestandsmarkt sowie der Vorhabenstandort REWE dem Standortbereich zugeordnet; . Im Norden ist die Begrenzung des zentralen Versorgungsbereichs durch den bestehenden Besatz an Einzelhandelsbetrieben und zentrenergänzenden Funktionen entlang der Kreisstraße begründet. Das Ende des zentralen Versorgungsbereiches bildet dabei das Second-Hand Kaufhaus; . Der südliche Abschluss des zentralen Versorgungsbereichs wird durch die Piusstraße gebildet. In den zentralen Versorgungsbereich mit einbezogen wird dabei die Kir- chengemeinde St. Pius samt Kindergarten als bedeutende zentrenergänzende Funktionen. Außerhalb dieser südlichen Begrenzung ist die Wohnfunktion die klar dominierende Nutzung;

. Im Westen orientiert sich die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs an den Grundstücksgrenzen des REWE-Bestandsmarktes. Ergänzend wird der Vorhaben- standort REWE in die räumliche Fassung des Nahversorgungszentrums Rüdinghausen einbezogen. Außerhalb der Begrenzungen ist im direkten Anschluss kein weiterer Ein- zelhandelsbesatz vorhanden; . Gegenüber der Abgrenzungsempfehlung aus dem Masterplan Einzelhandel Witten 2016 wird die räumliche Fassung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversor- gungszentrum Rüdinghausen gemäß Zielperspektive aufgrund des sehr geringen bzw. fehlenden Besatzes an Einzelhandelsbetrieben und zentrenergänzenden Funkti- onen im Norden und Südwesten reduziert.

8 Auswirkungsanalyse

In den folgenden Kapiteln werden die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswir- kungen des Planvorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche sowie weitere Nahversorgungsstrukturen und deren Entwicklungsmöglichkeiten im Untersuchungsraum dargestellt. In diesem Zusammenhang werden verträgliche Nachnutzungsoptionen für den REWE-Bestandsmarkt herausgearbeitet. Die Auswirkungsanalyse erfolgt auf Grundlage einer Einbeziehung des Planvorhabens REWE in die räumliche Fassung des ZVB NVZ Rüdinghausen.

8.1 Vorbemerkung zur städtebaulichen Einordnung absatzwirtschaftlicher Auswirkungen

Die städtebauliche Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen erfolgt unter Be- rücksichtigung der vorstehenden Zunahme des sortimentsspezifischen Kaufkraftvolumens. Zudem ist im Hinblick auf die Würdigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen von Rele- vanz: Nahrungs- und Genussmittel . Insbesondere der Lebensmittelbereich ist durch einen insgesamt intensiven Wettbe- werb und eher geringe Gewinnmargen geprägt, so dass der häufig angewandte Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung im Kontext einer möglichst sensiblen Herangehensweise für die städtebauliche Bewertung für den Sortimentsbereich Nah- rungs- und Genussmittel bereits bei rd. 7 % angesetzt wird. Umsatzumverteilungen oberhalb dieses Erheblichkeitsschwellenwertes werden demnach sehr genau hinsichtlich ihrer städtebaulichen Auswirkungen untersucht, wobei bei der Einordnung zudem spezifische Rahmenbedingungen für den Untersuchungsraum zu beachten sind.

8.2 Kumulierte Auswirkungsanalyse des Planvorhabens im Sortimentsbe- reich Nahrungs- und Genussmittel

Im Rahmen der nachfolgenden Einordnung erfolgt eine kumulierte absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungsbewertung des Planvorhabens im untersuchungsrelevanten Sor- timentsbereich Nahrungs- und Genussmittel. Bei der folgenden Darstellung der kumulierten absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen wurden die jeweiligen in Kapitel 5.3 dargestellten Flächenproduktivitäten und Umsatzprognosen der Vorhaben berücksich- tigt. Die Worst Case-Annahmen stellen dabei jeweils die Maximalwerte dar, welche aus einer Realisierung der jeweils umsatzstärksten möglichen Anbieter resultieren würde (REWE zzgl. Konzessionäre und Biomarkt Alnatura) (s. Kapitel 3.2 und Kapitel 5.4).

8.2.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Die Umsatzumverteilungen in dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel werden in der folgenden Tabelle für das Planvorhaben kumuliert dargestellt. Die kumulierten Umsatzumverteilungen liefern eine wichtige Grundlage für die weitergehende städtebaulich-funktionale Bewertung des Planvorhabens. Unter Berücksichtigung der positiven Entwicklung des sortimentsspezifischen Kaufkraftvolu- mens (s. Kapitel 4.4) werden die zu erwartenden Umsatzumverteilungen des Planvorhabens im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel insgesamt leicht abgemildert. So wird der Vorhabenumsatz (s. Kapitel 5.2) den zu erwartenden Umsätzen der Bestandsstrukturen Ende 2022 gegenübergestellt, wodurch eine leicht geringere prozentuale Umsatzumverteilung im Vergleich zu den heutigen Bestandsumsätzen resultiert. Zur besseren Nachvollziehbarkeit der Daten erfolgt die Darstellung sowohl rein informato- risch für die Bestandssituation (ohne Berücksichtigung der Einwohner-/Kaufkraft- Entwicklung) als auch für den Prognosehorizont 2022. In der städtebaulichen Würdigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (s. Kapitel 8.2.2) erfolgt aufgrund der Aufgaben- und Zielstellung dieses Gutachtens der Bezug auf die Prognose 2022. Mobilitätsaspekte und Zufallseinkäufe führen zu einer leicht über den Untersuchungsraum hinausgehenden Streuung der Umsatzherkunft. Dieser „Streuumsatz“ wird mit 10 % für die Berechnungen angenommen. Demnach werden im Sinne des Worst Case-Ansatzes 90 % des Vorhabenumsatzes umverteilungsrelevant für die Betriebe im Untersuchungsraum.

Tabelle 12: Kumulierte Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genuss- mittel

Bestand Prognose 2022 Umsatz- Umsätze Umsatzumverteilung Umsatzumverteilung prognose in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. in % in % Kommune Lagedetail Euro Euro Euro Euro STZ Witten- 32,8 2,0 - 3,9 6 -12 34,1 2,0 - 3,9 6 - 11 Annen NVZ Boni- 8,4 0,3 - 0,6 3 - 7 8,7 0,3 - 0,6 3 - 7 Center Witten Perspektivisches NVZ Rüding- 0,6 ** ** 0,6 ** ** hausen* sonstige Lagen 26,0 1,0 - 2,0 4 - 8 27,0 1,0 - 2,0 4 - 8

Dortmund sonstige Lagen 7,7 0,4 - 0,8 5 - 10 8,2 0,4 - 0,8 5 - 10

Zwischensummen*** 75,4 3,7 - 7,3 - 78,7 3,7 - 7,3 - Für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum umvertei- 0,4 - 0,8 lungsneutraler Vorhabenumsatz (‚Streuumsatz‘) Gesamt*** - 4,1 - 8,2 - - 4,1 - 8,2 - Quelle: Verkaufsfläche: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2018; Umsatzschät- zung/-prognose: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2017 und Hahn Gruppe 2017 sowie ständige Auswertung von Fachliteratur; Verkaufsflächen auf 100 m² gerundet, Umsätze auf 0,1 Mio. Euro gerundet; * ohne Bestandsmarkt REWE (Planvorhaben); ** empirisch nicht mehr valide darstellbar; *** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

Von dem Planvorhaben wird in einer kumulierten Betrachtung eine Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel von rd. 4,1 - 8,2 Mio. Euro, davon rd. 3,7 - 7,3 Mio. Euro zu Lasten von Wettbewerbern im Untersuchungsraum ausgehen.

8.2.2 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen Aufbauend auf den absatzwirtschaftlichen Ergebnissen aus der kumulierten Umsatzumvertei- lungsberechnung erfolgt deren städtebauliche Einordnung. Die städtebaulichen Konsequenzen für die ZVB STZ Witten-Annen und NVZ Boni-Center, den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen sowie die sonstigen Lagen im Untersuchungsraum werden im Fol- genden aufgezeigt.

Auswirkungen auf den ZVB STZ Witten-Annen (Stadt Witten) Durch das Planvorhaben werden – unter anteiliger Berücksichtigung der zusätzlichen Kauf- kraftpotenziale – Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel auf den ZVB STZ Witten-Annen i. H. v. rd. 2,0 - 3,9 Mio. Euro bzw. rd. 6 - 11 % induziert. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden vor allem die strukturprägenden Anbieter und dabei insbesondere das SB-Warenhaus real tangieren. Das SB-Warenhaus real stellt sich gegenwärtig als modern und leistungsfähig dar. Zudem verfügt der real-Markt aufgrund seiner verkehrsgünstigen Lage über eine gute Erreichbarkeit und profitiert von Kopplungsbeziehungen mit weiteren Betrieben im ZVB STZ Witten-Annen. Darüber hinaus besitzt das SB-Warenhaus aufgrund seiner Angebotsstruktur (umfassendes Lebensmittelan- gebot, zudem hoher Non-Food-Anteil) eine hohe Strahlkraft. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass unter Berücksichtigung der Höhe der monetären und prozentualen Umsatzumverteilungen die prognostizierte Flächenproduktivität des SB- Warenhauses real unter dem Durchschnitt der Flächenproduktivität des Betreibers liegen wird. Zudem besteht auch für den real-Markt durch das Vorhandensein eines weiteren SB- Warenhauses (Kaufland) in bevorzugter Lage (direkte Randlage zum ZVB Hauptzentrum In- nenstadt) bereits aktuell ein gewisser Wettbewerbsdruck. Daher ist zumindest in der mittel- bis langfristigen Perspektive eine Umstrukturierung des Betreibers nicht vollkommen auszu- schließen. Auch für die im ZVB STZ Witten-Annen verorteten Lebensmitteldiscounter (Penny, Lidl, Netto) würde sich der Wettbewerbsdruck u. a. aufgrund der umfangreichen Verkaufsflächen- erweiterung im Zuge der Realisierung der Planvorhaben (max. + 1.249 m² VKF im Sortiments- bereich Nahrungs- und Genussmittel) deutlich intensivieren. Insgesamt sind für die vorgenannten Lebensmitteldiscounter nach der Realisierung des Planvorhabens prozentuale Umsatzumverteilungen von über 10 % im Worst Case Fall zu erwarten. Die Lebensmittel- märkte profitieren von ihrer guten Erreichbarkeit und Kopplungsvorteilen im ZVB STZ Witten- Annen. Die Lebensmitteldiscounter Lidl und Netto weisen marktgerechte Verkaufsflächendi- mensionierungen auf. Auch der Penny-Markt verfügt über ein derzeit noch betreiberübliches, wenngleich nicht mehr vollumfänglich marktgerechtes Verkaufsflächenkonzept. Eine vorhabeninduzierte Gefährdung der Betriebe ist daher kurz- bis mittelfristig nicht zu erwarten. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass im Zuge der Realisierung des Planvorhabens und der kaum mehr steigerbaren Zentralität im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel die Entwicklungschancen des ZVB STZ Witten-Annen eingeschränkt werden. Für die kleinflächigen Angebotsstrukturen, welche im Einzelnen nicht im direkten oder zumindest nur im begrenzten Wettbewerb mit dem Planvorhaben stehen, sind keine wesentlichen Auswirkungen zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den ZVB STZ Witten-Annen in seinen Entwick- lungsmöglichkeiten sind nicht vollkommen auszuschließen.

Auswirkungen auf den ZVB NVZ Boni-Center (Stadt Witten) Für die Bestandsstrukturen im ZVB NVZ Boni-Center ergeben sich durch die Planvorhaben – unter anteiliger Berücksichtigung der zusätzlichen Kaufkraftpotenziale – Umsatzumvertei- lungen im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel i. H. v. rd. 0,3 - 0,6 Mio. Euro bzw. rd. 3 - 7 %. Die monetär sowie prozentual als moderat zu bezeichnenden Umsatzverteilungen tangieren vor allem den strukturprägenden Anbieter Boni-Center. Der Markt besitzt eine marktgerechte Verkaufsfläche und profitiert zudem von einer verkehrsgünstigen Lage. Zu- dem besteht angesichts der räumlichen Entfernung und der insbesondere auf den Nahbereich ausgerichteten Versorgungsfunktion (s. Kapitel 4.5) nur eine geringe Überschnei- dung der Einzugsgebiete. Aus diesen Gründen ist eine vorhabenbedingte Marktschließung/ -umstrukturierung nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den ZVB NVZ Boni-Center in seinem heutigen Bestand und seinen Entwicklungsmöglichkeiten sind nicht zu erwarten.

Auswirkungen auf den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen (Stadt Witten) Durch die Planvorhaben werden Umsatzumverteilungen auf den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen in empirisch nicht mehr valide darstellbarer Höhe induziert, wodurch keine städtebaulich negativen Auswirkungen zu erwarten sind. Dies begründet sich dadurch, dass neben dem REWE (= Planvorhaben) keine nennenswerten Bestandsstrukturen im Sortiments- bereich Nahrungs- und Genussmittel vorhanden sind, wodurch sich naturgemäß keine negativen städtebaulichen Auswirkungen ergeben. Für die kleinflächigen Angebotsstrukturen, welche im Einzelnen nicht im direkten oder zumindest nur im begrenzten Wettbewerb mit dem Planvorhaben stehen, sind keine wesentlichen Auswirkungen zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen in seinem heutigen Bestand und seinen Entwicklungsmöglichkeiten sind nicht zu erwarten.

Auswirkungen auf die sonstigen Lagen in Witten (Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung) Für die Bestandsstrukturen in den sonstigen Lagen in Witten (bezogen auf den Untersu- chungsraum), welche Nahversorgungsfunktionen in ihren jeweiligen Einzugsgebieten übernehmen, ergeben sich im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel – unter anteiliger Berücksichtigung der zusätzlichen Kaufkraftpotenziale – Umsatzumverteilungen i. H. v. rd. 1,0 - 2,0 Mio. Euro bzw. rd. 4 - 8 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Intensität der Umsatzumverteilungen je nach Betrieb differenziert ausfällt. Die Umsatzumverteilungen werden insbesondere den Lebensmittelvollsortimenter Edeka auf dem Schnee tangieren, für den nach der Realisierung der Planvorhaben prozentuale Um- satzumverteilungen von deutlich über 10 % im Worst Case Fall zu erwarten sind. Unter Berücksichtigung der Höhe der monetären und prozentualen Umsatzumverteilungen im

Worst Case Fall wird die prognostizierte Flächenproduktivität des Edeka-Marktes unter dem Durchschnitt der Flächenproduktivität des Betreibers liegen. In diesem Kontext sind vorhabeninduzierte Auswirkungen für den Edeka auf dem Schnee nicht vollkommen auszuschließen. Für die übrigen weiteren strukturprägenden Lebensmittelanbieter in den sonstigen Lagen in Witten ist angesichts der monetär sowie prozentual als moderat zu bezeichnenden Um- satzumverteilungen pro Betrieb eine vorhabenbedingte Marktschließung/-umstrukturierung nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen auf die integrierten Nahversorgungsstrukturen in Witten (bezogen auf den Untersuchungsraum) und deren Entwicklungsmöglichkeiten sind nicht vollkommen auszuschließen.

Auswirkungen auf die sonstigen Lagen in Dortmund (Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung) Für die Bestandsstrukturen (Aldi Nord, Netto) in den sonstigen Lagen in Dortmund (bezogen auf den Untersuchungsraum), welche Nahversorgungsfunktionen insbesondere für die Dort- munder Stadtteile Kruckel und Persebeck übernehmen, ergeben sich im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel – unter anteiliger Berücksichtigung der zusätzlichen Kaufkraft- potenziale – insgesamt Umsatzumverteilungen i. H. v. rd. 0,4 - 0,8 Mio. Euro bzw. rd. 5 - 10 %. Die vorgenannten Lebensmitteldiscounter profitierten von ihrer Standortgemein- schaft sowie ihrer verkehrsgünstigen und gut einsehbaren Lage an der Kruckeler Straße. Der Lebensmittelmarkt Aldi Nord entspricht hinsichtlich seiner Verkaufsflächendimensionierun- gen allerdings nicht mehr vollumfänglich den Anforderungen an das derzeitige betreiberspezifische Expansionsformat. Der Netto verfügt über ein derzeit noch betreiber- übliches Verkaufsflächenkonzept. Die vorgenannten Lebensmittelmärkte sind in räumlicher Nähe zum Planvorhaben verortet sowie über die Menglinghauser Straße gut an den Vorha- benstandort angebunden. Unter Berücksichtigung der Höhe der monetären und prozentualen Umsatzumverteilungen im Worst Case Fall sind vorhabeninduzierte Auswirkun- gen für die Lebensmitteldiscounter Aldi Nord und Netto nicht vollkommen auszuschließen. Städtebaulich negative Auswirkungen auf die integrierten Nahversorgungsstrukturen in Dortmund (bezogen auf den Untersuchungsraum) und deren Entwicklungsmöglichkeiten sind nicht vollkommen auszuschließen.

Städtebaulich negative Auswirkungen auf die Zentren- und Nahversorgungsstrukturen in ihrem heutigen Bestand und ihren Entwicklungsmöglichkeiten im Untersuchungsraum sind ausgehend von den ermittelten kumulierten Umsatzumverteilungswerten im Sorti- mentsbereich Nahrungs- und Genussmittel nicht vollkommen auszuschließen.

In diesem Zusammenhang wird eine Empfehlung zur Reduktion der Umsatzumverteilun- gen getroffen, um ein umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden (s. Kapitel 8.2.3).

8.2.3 Empfehlung für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel Vor dem Hintergrund der zuvor dargestellten Ergebnisse sind aus fachgutachterlicher Sicht folgende Entwicklungen im Zuge der Vorhabenrealisierung zu priorisieren: . Verlagerung und Erweiterung REWE von 920 m² auf 1.400 m² GVKF . Dem Plan- vorhaben kommt bereits heute eine wichtige Nahversorgungsfunktion zu, die es gemäß konzeptioneller Zielvorstellung des Masterplans Einzelhandel Witten künftig zu sichern und zu stärken gilt. Eine Anpassung auf eine marktgerechte Verkaufsfläche dient der Stärkung und Sicherung des Standortes sowie dem langfristigen Erhalt der räumlichen Nahversorgung im Stadtteil Rüdinghausen. Im Zuge der Realisierung des Planvorhabens kann der perspektivische ZVB NVZ Rüdinghausen bei entsprechender Aufnahme in die räumliche Fassung des Standortbereiches seine ihm planerisch-konzeptionell zugedachte Versorgungsfunktion für den Stadtteil Rüdinghausen erfüllen. Daher sollte der REWE-Markt hinsichtlich dieser marktgerechten Anpassung die höchste Entwicklungspriorität genießen. . Verträgliche Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes durch einen Lebensmittel- markt. Unter Berücksichtigung einer projektierten Gesamtverkaufsfläche von 1.400 m² GVKF für das Planvorhaben REWE ist dies aus fachlicher Sicht dann gegeben, wenn der Mehrumsatz durch die Nachnutzungsoption im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel max. rd. 3,2 Mio. Euro pro Jahr beträgt. Unter Berück- sichtigung der künftigen Nutzfläche des REWE-Bestandsmarktes von 850 m² entspricht dies einer rechnerischen Flächenproduktivität für einen Lebensmittelmarkt von max. rd. 3.800 Euro/m². Im Zuge der Empfehlung ist folgendes zu beachten: . Durch das Planvorhaben wäre von einer kumulierten Umsatzumverteilung im Sorti- mentsbereich Nahrungs- und Genussmittel von rd. 3,7 - 4,4 Mio. Euro zu Lasten der Strukturen im Untersuchungsraum auszugehen; . Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen für den ZVB STZ Witten-Annen (hier insbesondere für das SB-Warenhaus real sowie die Lebensmitteldiscounter Lidl, Penny und Netto) würden – unter anteiliger Berücksichtigung der zusätzlichen Kaufkraftpo- tenziale – rd. 2,0 - 2,3 Mio. Euro bzw. rd. 6 - 7 % betragen. Für die strukturprägenden Lebensmittelmärke sind prozentuale Umsatzumverteilungen von jeweils unter 10 % zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den ZVB STZ Witten-Annen in seinem heutigen Bestand und seinen Entwicklungsmöglichkeiten sind nicht mehr zu erwarten;

. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen für die sonstigen Lagen in Witten (hier: insbesondere der Edeka-Markt auf dem Schnee) würden – unter anteiliger Berück- sichtigung der zusätzlichen Kaufkraftpotenziale – rd. 1,0 - 1,2 Mio. Euro bzw. rd. 4 % betragen. Diese Umsatzumverteilungen sind als verkraftbar einzustufen. Für den Edeka-Markt auf dem Schnee sind prozentuale Umsatzumverteilungen von unter 10 % zu erwarten. Negative Auswirkungen (Marktaufgabe oder -umstrukturierung) sind demnach nicht mehr zu erwarten; . Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen für die sonstigen Lagen in Dortmund (hier: Aldi Nord und Netto) würden – unter anteiliger Berücksichtigung der zusätzli- chen Kaufkraftpotenziale – rd. 0,4 - 0,5 Mio. Euro bzw. rd. 5 - 6 % betragen. Diese Umsatzumverteilungen sind als verkraftbar einzustufen. Für den Aldi Nord und Netto sind prozentuale Umsatzumverteilungen von unter 10 % zu erwarten, vorhabenbedingte Markschließungen oder -umstrukturierungen sind demnach nicht mehr zu erwarten; . Das Kaufkraftpotenzial entspricht in Anlehnung an die durchschnittlichen betreiber- spezifischen Flächenproduktivitäten und im Kontext der max. Nutzfläche des REWE- Bestandsmarktes von bis zu 850 m² rechnerisch u. a. den Betreibern: o Norma o SuperBioMarkt o ethnischer Lebensmittelmarkt 17 o Getränkemarkt (s. Kapitel 5.3). Städtebaulich negative Auswirkungen auf die Zentren- und Nahversorgungsstrukturen in ihrem heutigen Bestand und ihren Entwicklungsmöglichkeiten im Untersuchungsraum wären unter Berücksichtigung der oben genannten betreiberbezogenen Empfehlungen nicht zu erwarten. Allerdings ist fraglich, wie eine betriebstypenbezogene oder sogar betreiberscharfe Steuerung auf Ebene der Bauleitplanung und/oder Genehmigungs- ebene erfolgen könnte, so dass eine Nachnutzung durch einen Lebensmittelmarkt letztlich nicht zu empfehlen ist. Eine Ausnahme bildet hier ein Getränkemarkt, der als Anlagetyp klar abgrenzbar und gleichzeitig verträglich ist. Im Sinne einer dynamischen Wirkungsanalyse wurden in der vorliegenden Analyse für das Prognosejahr 2022 zusätzliche Kaufkraftpotenziale (Veränderung der Einwohnerzahlen, Ent- wicklung der Kaufkraft) im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von rd. 3,7 Mio. Euro berücksichtigt. Sollte diese – aus jetziger Sicht als realitätsnah einzuschätzende – Prognose nicht oder nur in Teilen eintreten, wären weiterhin keine städtebaulich negative

17 Ethnische Märkte erzielen i. d. R. geringere Flächenproduktivitäten als bundesweit agierende Filialisten. Er- gänzend benötigen diese i. d. R. geringere Verkaufsflächen und stehen als „spezialisierter Anbieter“ nicht im direkten Wettbewerb zu den Filialisten.

Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und die integrierte Nahversorgung in Witten und Dortmund zu erwarten.

8.3 Beurteilung einer Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes durch einen Drogeriefachmarkt Nachfolgend wird geprüft, inwieweit die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes (850 m² VKF) im perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen unter Berücksichtigung der Standortanforde- rungen von Betreiberseite her als realistisch sowie als nachfragegerecht zu bewerten ist. Diesbezüglich ist folgendes festzuhalten: . Der Vorhabenstandort für die zu prüfende Nachnutzungsoption Drogeriefachmarkt ist gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 vollumfänglich innerhalb des abgegrenzten perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen verortet; . Dem perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen wird gemäß Masterplan Einzelhandel Witten 2016 konzeptionell eine Versorgungsfunktion für den Stadtteil Rüdinghausen zugedacht; . Der Betreiber dm nennt als Standortanforderungen zur Ansiedlung in Nahversor- gungszentren u. a. einen Einzugsbereich von ca. 20.000 Einwohnern und eine Verkaufsfläche von mindestens 500 m². Der Betreiber Rossmann nennt als Standort- anforderungen u. a. einen Einzugsbereich ab ca. 8.000 Einwohnern und eine Verkaufs- fläche von mindestens 600 m² (vgl. Homepage der Betreiber dm und Rossmann). Im Zusammenhang mit der zugewiesenen Versorgungsfunktion des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen für den Stadtteil Rüdinghausen (6.629 Einwohner) verfügt der Vorhabenstandort über kein ausreichendes Einzugsgebiet; . Unter Berücksichtigung der zusätzlichen Kaufkraftpotenziale (Veränderung der Ein- wohnerzahlen, Entwicklung der Kaufkraft) ergibt sich für Rüdinghausen im Sortiment Drogeriewaren ein Kaufkraftpotenzial von rd. 2,3 Mio. Euro/Jahr für das Prognosejahr 2022. Der perspektivische Jahresumsatz eines Drogeriefachmarktes (850 m² VKF) im Sortiment Drogeriewaren liegt gemäß Umsatzprognose (s. Kapitel 5.3) bei rd. 3,0 - 4,0 Mio. Euro. Somit besteht im Stadtteil Rüdinghausen absehbar kein ausreichendes absatzwirtschaftliches Kaufkraftpotenzial zur Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes in einer von den Betreibern nachgefragten Verkaufsflächengröße. Nach fachlichem Dafürhalten besteht absehbar kein ausreichendes absatzwirtschaftliches Kaufkraftpotenzial zur Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes. Darüber hinaus erscheint die Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes durch einen Drogeriefachmarkt unter Be- rücksichtigung der Standortanforderungen der marktüblichen Betreiber als nicht realistisch.

9 Zusammenfassung der Ergebnisse

Im Stadtteil Rüdinghausen ist die Verlagerung und damit einhergehende Erweiterung des REWE-Supermarktes geplant. Im Zuge des Planvorhabens werden für den REWE-Markt und die Konzessionäre folgende Verkaufsflächen avisiert: . REWE mit 1.400 m² GVKF; . Bäcker mit 30 m² VKF; . Zeitschriftenladen mit 30 m² VKF; . Blumenladen mit 40 m² VKF. Im Rahmen der Verlagerung ist darüber hinaus die Umnutzung des bestehenden REWE- Bestandsgebäudes mit einer künftigen Verkaufsfläche von bis zu 850 m² geplant. Diesbezüg- lich wurden nachfolgende Nachnutzungsvarianten betrachtet: . Drogeriemarkt . Lebensmittelmarkt . Getränkemarkt. Insgesamt wird unter Berücksichtigung der Nachnutzungsoption für den REWE- Bestandsmarkt die Verkaufsfläche am Einzelhandelsstandort um maximal 1.393 m² VKF zu- nehmen. Gemäß Masterplans Einzelhandel Witten 2016 ist der REWE-Bestandsmarkt innerhalb des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen verortet. Der Neubau des REWE-Marktes ist auf den angrenzenden Grundstücken außerhalb des abgegrenzten perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Rüdinghausen geplant. Vor diesem Hinter- grund wurden zwei Bewertungsvarianten des Planvorhabens (Lage in einer städtebaulich integrierten Lage; Lage innerhalb eines ZVB) zunächst hinsichtlich der Konformität zu den landes- und regionalplanerischen Zielstellungen sowie der Konformität zu den Zielstellungen des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 untersucht. Folgendes Ergebnis ist festzuhalten: Beurteilung als Lage außerhalb des ZVB Rüdinghausen Das Planvorhaben wäre nicht kongruent zu den Zielen des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 sowie zu den landes- und regionalplanerischen Zielstellungen. Hierbei wird insbesondere die Ausnahmeregelung des LEP-Ziels 6.5-2 absehbar nicht erfüllt. Dies ist im speziellen Fall auch soweit sachlogisch, da das Planvorhaben im direkten Zusammenhang mit dem perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich ausführen soll und dies auch planerisch-konzeptionell vorgesehen ist (vgl. Junker + Kruse 2016, S. 175).

Beurteilung als Lage innerhalb des ZVB Rüdinghausen (eine Änderung des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 vorausgesetzt) Aus fachlicher Sicht kann der Vorhabenstandort des REWE-Marktes – unabhängig von der jeweiligen Planungsvariante (A oder B) – in die räumliche Fassung des perspektivischen ZVB NVZ Rüdinghausen aufgenommen werden. Gegenüber Variante A weist Variante B des Vor- habens insbesondere eine bessere fußläufige Anbindung, Standortlage und Sichtbeziehung auf und stellt nach fachlichem Dafürhalten die zu priorisierende Plankonzeption dar. Unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung sowie im Zusammenhang mit den Aus- sagen des Masterplans Einzelhandel Witten 2016 erfüllt der perspektivische ZVB NVZ Rüdinghausen im Zuge der Vorhabenrealisierung künftig die Anforderungen eines Nahver- sorgungszentrums. Daher wird empfohlen, den Standortbereich unter Berücksichtigung des Vorhabenstandortes für den REWE-Markt künftig als zentralen Versorgungsbereich mit der Funktion eines Nah- versorgungszentrums auszuweisen (s. Kapitel 7). Im Falle einer Integration des Planvorhabens (hier: REWE-Markt) in den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich NVZ Rüdinghausen ist eine Konformität zu den landesplanerischen- und regionalplanerischen Zielstellungen gegeben. Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbots ist dabei auf eine verträgliche Nachnutzung des Bestandsmarktes hinzuweisen (s. Kapitel 8.2.3). Städtebaulich negative Auswirkungen auf Bestand und Entwicklung zentraler Versorgungs- bereiche und/oder Nahversorgungsstrukturen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind von dem Planvorhaben – unter Berücksichtigung der Empfehlungen (s. Kapitel 8.2.3) – dann nicht zu erwarten. Die hier relevanten Empfehlungen zu VKF und Sortimenten stellen sich konkret wie folgt dar: . Verlagerung und Erweiterung REWE von 920 m² auf 1.400 m² GVKF . Verträgliche Nachnutzung des REWE-Bestandsmarktes durch einen Getränkemarkt . Ausschluss eines klassischen Lebensmittelmarktes für den Altstandort REWE . Ausschluss eines Drogeriefachmarktes für den Altstandort REWE.

Anhang Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens ______10 Abbildung 2: Lage und Stadtgrenze der Stadt Witten ______16 Abbildung 3: Untersuchungsraum ______18 Abbildung 4: Einzugsgebiet des Planvorhabens ______31 Abbildung 5: Lage des Planvorhabens REWE (Variante A und B) ______46 Abbildung 6: Fußläufige Anbindung an das Planvorhaben REWE (Variante A und B)______47 Abbildung 7: Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Rüdinghausen (Variante A) ______53 Abbildung 8: Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Rüdinghausen (Variante B) ______54

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Planvorhabens (Bestand/Planung) ______12 Tabelle 2: Verkaufsflächen aggregiert nach Sortimenten ______14 Tabelle 3: Bevölkerung in der Stadt Witten nach Stadtteilen (nur Hauptwohnsitz) ______17 Tabelle 4: Verkaufsfläche und Umsatz Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren im Untersuchungsraum (bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; siehe Kapitel Methodik) ______21 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro im Untersuchungsraum ______22 Tabelle 6: Steckbrief STZ Witten-Annen (Witten) ______25 Tabelle 7: Steckbrief NVZ Boni-Center (Witten) ______26 Tabelle 8: Steckbrief perspektivisches NVZ Rüdinghausen (Witten) ______27 Tabelle 9: Flächenproduktivitäten und Umsatzprognose des Vorhabens ____ 35 Tabelle 10: Umsatzprognose aggregiert nach Sortimenten ______37 Tabelle 11: Prüfung der überwiegenden Nahversorgungsfunktion des Planvorhabens ______42 Tabelle 12: Kumulierte Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ______58

Literatur und sonstige Quellen

BBSR/HDE (2017): Online-Handel – Mögliche räumliche Auswirkungen auf Innenstädte, Stadtteil- und Orstzentren, Bonn. EHI (2017): EHI handelsdaten aktuell 2017, Köln. Hahn Gruppe (2017): Hahn Retail Estate Report 2017/2018, Bergisch Gladbach. IfH RETAIL CONSULTANTS GmbH (2017): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2017, Köln. Junker + Kruse (2016): Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel der Stadt Witten 2016. Dortmund.

Sonstige Quellen Homepage IT.NRW, www.it.nrw.de . Homepage Stadt Witten, www.witten.de/rathaus-service/verwaltung/statistik-aktuell/witten-in-kuerze/

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