Elaborat Za Javno Razgrnitev Podatkov O Nepozidanih Stavbnih Zemljišč
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
OBČINA VIPAVA Občinska uprava Glavni trg 15,5271 Vipava tel.: 05 36 43 410, fax.: 05 36 43 412 E-pošta: [email protected] www.vipava.si Projekt: Elaborat za javno razgrnitev podatkov o nepozidanih stavbnih zemljišč Občine Vipava Faza: evidenca za potrebe NUSZ Pripravljavec: Občina Vipava, Glavni trg 15, Izdelal: Rafael Bizjak, univ.dipl.inž.arh., pooblaščeni občinski urbanist Idrija, julij 2020 VSEBINA: 1. SPLOŠNO - namen in cilji NUSZ - poročilo o dopolnitvi baze NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča - posodobitev evidenc - kriteriji za določitev nepozidanih stavbnih zemljišč - primerjava NUSZ občina Idrija, Ajdovščina, Vipava: 2. SEZNAM NOVIH NEPOZIDANIH STAVBNIH ZEMLJIŠČ PO NASELJIH (tabele s k.o. in parcelno številko) - Duplje - Erzelj - Gradišče - Hrašče - Lože - Lozice - Manče - Orehovica - Podnanos - Podraga - Poreče - Sanabor - Slap - Vipava - Vrhpolje - Zemono 3. GRAFIČNE PRILOGE - Duplje - Erzelj - Gradišče - Hrašče - Lože - Lozice - Manče - Orehovica - Podnanos - Podraga - Poreče - Sanabor - Slap - Vipava - Vrhpolje - Zemono NAMEN IN CILJI NUSZ : NAMEN IN CILJI baze NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča: 1. Izdelati EVIDENCO STAVBNIH ZEMLJIŠČ (obveza občine jun.2021) 2. Uskladiti NUSZ z Odlokom. Tako zakon kot Odlok o NUSZ določata, da se za nepozidana stavbna zemljišča, plačuje nadomestilo. To so nepozidana stavbna zemljišča, ki jih določa prostorski izvedbeni akt občine, podrobna namenska raba stavbna zemljišča za gradnjo stavb (SSe, SSv, CU, BD, itd…). 3. Pozidati nepozidana SZ, notranji razvoj, bilančno zmanjšati nezazidana stavbna zemljišča, stimulacija lastnikom da pozidajo, zamenjajo, komasirajo, prodajo ali plačujejo nadstandardno velikost SZ 4. Velika nad poprečna pozidana SZ se zaračuna NUSZ (kdo ima več, plača več) 5. Nepozidana SZ kot ohišnica (vrtovi, sadovnjaki, zelenice,…) poleg pozidanega SZ, višji standard se plačuje NUSZ – znotraj naselij ne potrebujemo komunalno opremljenih kmetijskih zemljišč 6. Uzurpacija prostora, bistveno dražja infrastruktura, stroški opremljanja in vzdrževanja (daljše ceste, komunalna oprema) 7. Povečati prilive v proračun za urejanje prostora, kvalitetnejše opremljanje, javno dobro,… 8. Občina bo z nadomestilom vzpodbudila predvsem notranji razvoj naselij, posegla v promet nepremičnin, zmanjšala nepozidana stavbna zemljišča, izločila nepozidana stavbna zemljišča in tako omogočila tudi širitve naselij in določanje novih površin za gradnjo. 9. Kdaj se zaračunava NUSZ za nezazidana stavbna zemljišča v primeru stavb, ki niso v uporabi ali so ruševine? Stavbe, ki niso ruševina se obračuna NUSZ na dejavnost, ki jo je imela zgradba pred tem oziroma glede na namensko rabo iz OPN. Pri ruševinah se obračuna NUSZ za nezazidano stavbno zemljišče. Ruševina je nenaseljena zgradba, ki ima dotrajano streho ali je brez strehe, ki bi ščitila konstrukcijske elemente objekta, lahko ima še samo nosilne zidove ali vidne temelje. 10. Pod enostavnimi in nezahtevnimi zemljišči se ne določa stavbnih zemljišč (ZUreP-2). Za pomožni objekt ne določa gradbene parcele in se ne zaračunava NUSZ. 11. Izločitev parcel iz območij nezazidanih stavbnih zemljišč (v kmetijska) po postopku SD OPN je mogoče samo v primeru: - da je zemljišče po dejanski rabi MKGP kmetijsko zemljišče - da ni komunalno opremljeno, oziroma ni mogoče priključevanje na GJI v oddaljenosti nad 100 m - da leži na obrobju naselja (največ dve stranici, ki se dotikata stavbnega zemljišča) 1. SPLOŠNO Občina Vipava je po zakonu obvezna vzpostaviti EVIDENCO STAVBNIH ZEMLJIŠČ za področje urejanja prostora, ki je prikaz stanja v prostoru in strokovna podlaga za načrtovanje prostora, opremljanje stavbnih zemljišč in podatkovna baza za izračun NUSZ za nezazidana stavbna zemljišča in komunalnega prispevka. Stavbna zemljišča, ki so določena v podrobni namenski rabi OPN, so pozidana in nepozidana stavbna zemljišča. Za obe se v skladu z zakonom in občinskim Odlokom plačuje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč NUSZ, katerega občina skupaj z ostalimi nenamenskimi sredstvi proračuna namenja za opremljanje zemljišč za gradnjo, kot investicije na področju prostorskega razvoja in komunalne opreme. V letošnjem letu bodo občani občine Vipava prejeli nove odločbe o odmeri NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča. Zakonodaja določa, da se NUSZ plačuje tako za ZAZIDANA in NEZAZIDANA stavbna zemljišča. V preteklosti se v Občini Vipava nadomestilo za nezazidana stavbna zemljišča fizičnim in pravnim osebam praviloma ni odmerjalo (samo nekaterim lastnikom v minimalnem znesku), kar ni bilo v skladu z zakonodajo. Občinske uprave so bile na te pomanjkljivosti opozorjene, zato smo se odločili, da se mora nadomestilo odmerjati tudi za nezazidano stavbno zemljišče. V skladu s tem se bo po vzpostavitvi evidenc fizičnim in pravnim osebam za leto 2020 odmerjeno nadomestilo tudi za nezazidana stavbna zemljišča, ki izpolnjujejo ustrezne kriterije. Nezazidana stavna zemljišča predstavljajo zemljiške parcele, na katerih je v skladu s predpisi dopustna gradnja, da so po namenski rabi stavbna zemljišča in so ustrezno komunalno opremljene. To pomeni, da imajo možnost priključevanja na komunalno opremo v oddaljenosti do največ 100 m. Za nezazidano stavbno zemljišče se šteje da: - je parcela stavbno zemljišče določena s podrobno namensko rabo v prostorskem aktu občine OPN za gradnjo stavb, - na parceli še ne stoji objekt (za objekt se ne šteje enostavni in nezahtevni objekt, ki se jim po ZUreP-2 ne določa stavbnega zemljišča), - ni v naklonu 30% ali več, - preko njega ne poteka varovalni pas javne infrastrukture, - nima pravnega režima varstva, ki prepoveduje gradnjo (npr. zemljišče velike poplavne nevarnosti, naravna vrednota) in - ni s prostorskim aktom opredeljeno kot nezazidljivo (kot so javne zelene in druge površine). Kot nezazidano stavbno zemljišče se šteje tudi razlika za večja zazidana stavbna zemljišča, ki presegajo velikost gradbene parcele določene v gradbenem dovoljenju oziroma 800 m2 pri eno in dvo stanovanjskem objektu in ne manjša od 250 m2, ki jih ni mogoče združevati v večja zemljišča (ne glede na obliko ali lastništvo), kot to predpisuje OPN Vipava. Glede na Uredbo o pripravi elaborata za opremljanje stavbnih zemljišč je faktor parcele Fp določen med 1,5 in 4x velikosti stavbišča objekta. Na območjih OPPN za gradnjo stanovanjskih hiš v zasebni lasti so lastniki zemljišč enako zavezani za plačilo NUSZ. Občina namreč na teh zemljišč ne more opremljati zemljišč za gradnjo, med katero sodi tudi sprejemanje akta OPPN, graditi komunalne opreme na tujih zemljiščih in prelivati javna sredstva v zasebna zemljišča. Poročilo o dopolnitvi baze NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča občine Vipava Občina Vipava je v letu 2019 sprejela nov Odlok o NUSZ, ki določa, da se NUSZ izračunava na podlagi uradnih evidenc GURS glede neto stavbne površine in določila, da se NUSZ zaračunava tudi komunalna opremljenost za nepozidana stavbna zemljišča. Med nepozidana stavbna zemljišča se štejejo tudi pozidana zemljišča, ki so za eno in dvostanovanjske objekte večja od 800 m2 (glej OPN) oziroma od določene gradbene parcele po GD. Poleg tega pa se v izračun upošteva tudi komunalna oprema nepozidanih stavbnih zemljišč. Občina je za to morala tudi vzpostaviti novo bazo nepozidanih stavbnih zemljišč, oziroma jo dopolniti z vsemi nepozidanimi stavbnimi zemljišči. V obstoječih podatkih NUSZ je bilo evidentiranih: - 220 parcel nepozidanih stavbnih zemljišč za stanovanjski namen (C1) - 37 parcel nepozidanih stavbnih zemljišč za poslovni namen (C2) Iz evidenc pa ni bilo razvidno po kakšnem kriteriju so bile te parcele uvrščene med nepozidana stavbna zemljišča, poleg tega pa so bili zaračunani zneski nesorazmerni, saj se pri teh zemljiščih ni upoštevala komunalna oprema. Občina je tako zaračunala skupaj letno 3.000 EUR za nepozidana zemljišča za stanovanjski namen in enak znesek za poslovni namen od skupaj zaračunanega zneska cca.300.000 EUR na letni ravni. Ker pa je teh nepozidanih stavbnih zemljišč v občini Vipava nerazumno veliko skupaj kar 25 ha ima občina tudi nerešljiv razvojni problem, ker prostorska zakonodaja določa, da mora občina ta zemljišča najprej pozidati, šele potem lahko širi naselja z novimi stavbnimi zemljišči v kolikor za to obstajajo dejanske potrebe. Je pa velik pritisk na spremembe namenske rabe v stavbna zemljišča za novogradnjo okoli 150 pobud v preteklem obdobju. Da pa bi imeli sorazmerno kvalitetno evidenco glede nepozidanih stavbnih zemljišč za potrebe gradnje in pravičen sistem obračunavanja NUSZ smo obstoječo evidenco dopolnili s cca.420 novimi parcelami nepozidanih stavbnih zemljišč za stanovanjski namen (C1), ki ustrezajo tem kriterijem. Teh novih parcel je skupaj kar za 30 ha. Skupaj torej v občini Vipava obstaja kar 55 ha nepozidanih stavbnih zemljišč za stanovanjski namen, kar ustreza 550 gradbenim parcelam po 800 m2 ( skupaj z javnimi površinami ) za enostanovanjski objekt. Glede na dinamiko gradenj po cca.10 novih objektov na leto, to pomeni zalogo za gradnjo objektov za najmanj 55 let, kar je absurdno stanje. Vendar so vsa ta zemljišča v nepravem lastništvu oseb, ki jih lastniki ne pozidajo, zamenjajo ali odprodajo! Vsekakor pa ta evidenca in izračun nadomestila ne bosta vzpodbudila lastnikov, da bi ta zemljišča namenili za namen, ki so določena, ker je bremenitev teh površin glede na sprejet odlok še vedno prenizka (odločitev župana in OS ob sprejetju Odloka). V primerjavi s sosednjo občino Ajdovščina je NUSZ za enako nepremičnino – stanovanje kar 45 % nižji, za nezazidano stavbno zemljišče pa 53 %, čeprav je razlika v vrednosti nepremičnin samo cca. 19 % glede na