OBČINA VIPAVA Občinska uprava Glavni trg 15,5271 Vipava tel.: 05 36 43 410, fax.: 05 36 43 412 E-pošta: [email protected] www.vipava.si

Projekt: Elaborat za javno razgrnitev podatkov o

nepozidanih stavbnih zemljišč Občine Vipava

Faza: evidenca za potrebe NUSZ

Pripravljavec: Občina Vipava, Glavni trg 15,

Izdelal: Rafael Bizjak, univ.dipl.inž.arh., pooblaščeni občinski urbanist

Idrija, julij 2020 VSEBINA:

1. SPLOŠNO - namen in cilji NUSZ - poročilo o dopolnitvi baze NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča - posodobitev evidenc - kriteriji za določitev nepozidanih stavbnih zemljišč - primerjava NUSZ občina Idrija, Ajdovščina, Vipava:

2. SEZNAM NOVIH NEPOZIDANIH STAVBNIH ZEMLJIŠČ PO NASELJIH (tabele s k.o. in parcelno številko) - - Erzelj - Gradišče - Hrašče - Lože - Lozice - Manče - Orehovica - - - Poreče - - Slap - Vipava - Vrhpolje -

3. GRAFIČNE PRILOGE - Duplje - Erzelj - Gradišče - Hrašče - Lože - Lozice - Manče - Orehovica - Podnanos - Podraga - Poreče - Sanabor - Slap - Vipava - Vrhpolje - Zemono

NAMEN IN CILJI NUSZ :

NAMEN IN CILJI baze NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča: 1. Izdelati EVIDENCO STAVBNIH ZEMLJIŠČ (obveza občine jun.2021) 2. Uskladiti NUSZ z Odlokom. Tako zakon kot Odlok o NUSZ določata, da se za nepozidana stavbna zemljišča, plačuje nadomestilo. To so nepozidana stavbna zemljišča, ki jih določa prostorski izvedbeni akt občine, podrobna namenska raba stavbna zemljišča za gradnjo stavb (SSe, SSv, CU, BD, itd…). 3. Pozidati nepozidana SZ, notranji razvoj, bilančno zmanjšati nezazidana stavbna zemljišča, stimulacija lastnikom da pozidajo, zamenjajo, komasirajo, prodajo ali plačujejo nadstandardno velikost SZ 4. Velika nad poprečna pozidana SZ se zaračuna NUSZ (kdo ima več, plača več) 5. Nepozidana SZ kot ohišnica (vrtovi, sadovnjaki, zelenice,…) poleg pozidanega SZ, višji standard se plačuje NUSZ – znotraj naselij ne potrebujemo komunalno opremljenih kmetijskih zemljišč 6. Uzurpacija prostora, bistveno dražja infrastruktura, stroški opremljanja in vzdrževanja (daljše ceste, komunalna oprema) 7. Povečati prilive v proračun za urejanje prostora, kvalitetnejše opremljanje, javno dobro,… 8. Občina bo z nadomestilom vzpodbudila predvsem notranji razvoj naselij, posegla v promet nepremičnin, zmanjšala nepozidana stavbna zemljišča, izločila nepozidana stavbna zemljišča in tako omogočila tudi širitve naselij in določanje novih površin za gradnjo. 9. Kdaj se zaračunava NUSZ za nezazidana stavbna zemljišča v primeru stavb, ki niso v uporabi ali so ruševine? Stavbe, ki niso ruševina se obračuna NUSZ na dejavnost, ki jo je imela zgradba pred tem oziroma glede na namensko rabo iz OPN. Pri ruševinah se obračuna NUSZ za nezazidano stavbno zemljišče. Ruševina je nenaseljena zgradba, ki ima dotrajano streho ali je brez strehe, ki bi ščitila konstrukcijske elemente objekta, lahko ima še samo nosilne zidove ali vidne temelje. 10. Pod enostavnimi in nezahtevnimi zemljišči se ne določa stavbnih zemljišč (ZUreP-2). Za pomožni objekt ne določa gradbene parcele in se ne zaračunava NUSZ. 11. Izločitev parcel iz območij nezazidanih stavbnih zemljišč (v kmetijska) po postopku SD OPN je mogoče samo v primeru: - da je zemljišče po dejanski rabi MKGP kmetijsko zemljišče - da ni komunalno opremljeno, oziroma ni mogoče priključevanje na GJI v oddaljenosti nad 100 m - da leži na obrobju naselja (največ dve stranici, ki se dotikata stavbnega zemljišča)

1. SPLOŠNO

Občina Vipava je po zakonu obvezna vzpostaviti EVIDENCO STAVBNIH ZEMLJIŠČ za področje urejanja prostora, ki je prikaz stanja v prostoru in strokovna podlaga za načrtovanje prostora, opremljanje stavbnih zemljišč in podatkovna baza za izračun NUSZ za nezazidana stavbna zemljišča in komunalnega prispevka. Stavbna zemljišča, ki so določena v podrobni namenski rabi OPN, so pozidana in nepozidana stavbna zemljišča. Za obe se v skladu z zakonom in občinskim Odlokom plačuje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč NUSZ, katerega občina skupaj z ostalimi nenamenskimi sredstvi proračuna namenja za opremljanje zemljišč za gradnjo, kot investicije na področju prostorskega razvoja in komunalne opreme.

V letošnjem letu bodo občani občine Vipava prejeli nove odločbe o odmeri NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča. Zakonodaja določa, da se NUSZ plačuje tako za ZAZIDANA in NEZAZIDANA stavbna zemljišča.

V preteklosti se v Občini Vipava nadomestilo za nezazidana stavbna zemljišča fizičnim in pravnim osebam praviloma ni odmerjalo (samo nekaterim lastnikom v minimalnem znesku), kar ni bilo v skladu z zakonodajo. Občinske uprave so bile na te pomanjkljivosti opozorjene, zato smo se odločili, da se mora nadomestilo odmerjati tudi za nezazidano stavbno zemljišče. V skladu s tem se bo po vzpostavitvi evidenc fizičnim in pravnim osebam za leto 2020 odmerjeno nadomestilo tudi za nezazidana stavbna zemljišča, ki izpolnjujejo ustrezne kriterije.

Nezazidana stavna zemljišča predstavljajo zemljiške parcele, na katerih je v skladu s predpisi dopustna gradnja, da so po namenski rabi stavbna zemljišča in so ustrezno komunalno opremljene. To pomeni, da imajo možnost priključevanja na komunalno opremo v oddaljenosti do največ 100 m.

Za nezazidano stavbno zemljišče se šteje da: - je parcela stavbno zemljišče določena s podrobno namensko rabo v prostorskem aktu občine OPN za gradnjo stavb, - na parceli še ne stoji objekt (za objekt se ne šteje enostavni in nezahtevni objekt, ki se jim po ZUreP-2 ne določa stavbnega zemljišča), - ni v naklonu 30% ali več, - preko njega ne poteka varovalni pas javne infrastrukture, - nima pravnega režima varstva, ki prepoveduje gradnjo (npr. zemljišče velike poplavne nevarnosti, naravna vrednota) in - ni s prostorskim aktom opredeljeno kot nezazidljivo (kot so javne zelene in druge površine).

Kot nezazidano stavbno zemljišče se šteje tudi razlika za večja zazidana stavbna zemljišča, ki presegajo velikost gradbene parcele določene v gradbenem dovoljenju oziroma 800 m2 pri eno in dvo stanovanjskem objektu in ne manjša od 250 m2, ki jih ni mogoče združevati v večja zemljišča (ne glede na obliko ali lastništvo), kot to predpisuje OPN Vipava. Glede na Uredbo o pripravi elaborata za opremljanje stavbnih zemljišč je faktor parcele Fp določen med 1,5 in 4x velikosti stavbišča objekta. Na območjih OPPN za gradnjo stanovanjskih hiš v zasebni lasti so lastniki zemljišč enako zavezani za plačilo NUSZ. Občina namreč na teh zemljišč ne more opremljati zemljišč za gradnjo, med katero sodi tudi sprejemanje akta OPPN, graditi komunalne opreme na tujih zemljiščih in prelivati javna sredstva v zasebna zemljišča.

Poročilo o dopolnitvi baze NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča občine Vipava

Občina Vipava je v letu 2019 sprejela nov Odlok o NUSZ, ki določa, da se NUSZ izračunava na podlagi uradnih evidenc GURS glede neto stavbne površine in določila, da se NUSZ zaračunava tudi komunalna opremljenost za nepozidana stavbna zemljišča. Med nepozidana stavbna zemljišča se štejejo tudi pozidana zemljišča, ki so za eno in dvostanovanjske objekte večja od 800 m2 (glej OPN) oziroma od določene gradbene parcele po GD. Poleg tega pa se v izračun upošteva tudi komunalna oprema nepozidanih stavbnih zemljišč. Občina je za to morala tudi vzpostaviti novo bazo nepozidanih stavbnih zemljišč, oziroma jo dopolniti z vsemi nepozidanimi stavbnimi zemljišči.

V obstoječih podatkih NUSZ je bilo evidentiranih: - 220 parcel nepozidanih stavbnih zemljišč za stanovanjski namen (C1) - 37 parcel nepozidanih stavbnih zemljišč za poslovni namen (C2)

Iz evidenc pa ni bilo razvidno po kakšnem kriteriju so bile te parcele uvrščene med nepozidana stavbna zemljišča, poleg tega pa so bili zaračunani zneski nesorazmerni, saj se pri teh zemljiščih ni upoštevala komunalna oprema. Občina je tako zaračunala skupaj letno 3.000 EUR za nepozidana zemljišča za stanovanjski namen in enak znesek za poslovni namen od skupaj zaračunanega zneska cca.300.000 EUR na letni ravni. Ker pa je teh nepozidanih stavbnih zemljišč v občini Vipava nerazumno veliko skupaj kar 25 ha ima občina tudi nerešljiv razvojni problem, ker prostorska zakonodaja določa, da mora občina ta zemljišča najprej pozidati, šele potem lahko širi naselja z novimi stavbnimi zemljišči v kolikor za to obstajajo dejanske potrebe. Je pa velik pritisk na spremembe namenske rabe v stavbna zemljišča za novogradnjo okoli 150 pobud v preteklem obdobju.

Da pa bi imeli sorazmerno kvalitetno evidenco glede nepozidanih stavbnih zemljišč za potrebe gradnje in pravičen sistem obračunavanja NUSZ smo obstoječo evidenco dopolnili s cca.420 novimi parcelami nepozidanih stavbnih zemljišč za stanovanjski namen (C1), ki ustrezajo tem kriterijem. Teh novih parcel je skupaj kar za 30 ha.

Skupaj torej v občini Vipava obstaja kar 55 ha nepozidanih stavbnih zemljišč za stanovanjski namen, kar ustreza 550 gradbenim parcelam po 800 m2 ( skupaj z javnimi površinami ) za enostanovanjski objekt. Glede na dinamiko gradenj po cca.10 novih objektov na leto, to pomeni zalogo za gradnjo objektov za najmanj 55 let, kar je absurdno stanje. Vendar so vsa ta zemljišča v nepravem lastništvu oseb, ki jih lastniki ne pozidajo, zamenjajo ali odprodajo! Vsekakor pa ta evidenca in izračun nadomestila ne bosta vzpodbudila lastnikov, da bi ta zemljišča namenili za namen, ki so določena, ker je bremenitev teh površin glede na sprejet odlok še vedno prenizka (odločitev župana in OS ob sprejetju Odloka). V primerjavi s sosednjo občino Ajdovščina je NUSZ za enako nepremičnino – stanovanje kar 45 % nižji, za nezazidano stavbno zemljišče pa 53 %, čeprav je razlika v vrednosti nepremičnin samo cca. 19 % glede na statističen podatek prometa z nepremičninami iz MNV. Višina bi morala biti destimulativna za lastnike in čim višja, sredstva iz tega naslova pa bi lahko občina uporabila za opremljanje stavbnih zemljišč, med drugim tudi za nakupe teh zemljišč poleg vseh drugih nalog.

Ne glede na navedeno pa je prvi korak k izboljšavi evidenc narejen. Dopolnili smo bazo NUSZ tudi za vsa nepozidana stavbna zemljišča oz.večino, ki jih določa Odlok hkrati pa vzpostavljamo tudi EVIDENCO STAVBNIH ZEMLJIŠČ, ji jo mora občina sprejeti po ZUreP-2. Približna ocena nove vrednosti NUSZ na letni ravni bo višja za okoli 65.000 EUR, kar pa ni veliko, saj za ta sredstva ne bi mogli kupiti niti dveh gradbenih parcel po sedanjih cenah na trgu.

Podatki v bazi NUSZ in tudi v evidenci stavbnih zemljišč se stalno dopolnjujejo, spreminjajo zaradi sprememb lastništva (selitev, prodaja, dedovanje), parcelacij, novogradenj, rušitev objektov, opuščanja dejavnosti in objektov, novih dejavnosti, sprememb namenske rabe, sprememb uradnih podatkov, itd..tako, da ne bo nikoli dokončna ali popolna. Občina mora pri tem težiti, da so bremenitve občanov sorazmerne in pravično porazdeljene glede na predpise in kriterije za vse enako!

STAVBNA ZEMLJIŠČA:

NAMENSKA RABA OPN VRSTE ZEMLJIŠČ:

1. kmetijska 2. gozdna 3. vodna G V 4. stavbna

K STAVBNA ZEMLJIŠČA: S namenjena za gradnjo stavb

plačilo NUSZ

1. neto m2 stavbe 2. zemljišče večje od 800 m2 EVIDENCA STAVBNIH ZEMLJIŠČ: 1. pozidana pozidana 2. nepozidana stavbe

nepozidana

NEZAZIDLJIVA STAVBNA ZEMLJIŠČA:

1. naklon terena 2. niso namenjena gradnji objektov 3. nima možnosti priključkov GJI NEPOZIDANA STAVBNA ZEMLJIŠČA 4. nima dostopa RAZVOJNA STOPNJA:

5. pravni režim 1. nezazidljiva

6. manjša od 250 m2,… 2. neurejena 3. neopremljena 4. urejena

plačilo NUSZ površina zemljišča KRITERIJI za nepozidana stavbna zemljišča

Kriteriji so določeni na podlagi 142.člena ZUreP-2, 2. in 4.člena Odloka NUSZ.

Občina Vipava bo zaradi vzpostavitve evidenc za potrebe NUSZ razgrnila evidence nepozidanih stavbnih zemljišč na uradni spletni strani občine Vipava in na sedežih KS. Namen razgrnitve je, da se lastniki seznanijo z evidenco in lahko na teh nepremičninah podajo pripombe na evidence glede velikosti, namenske rabe, zazidljivosti, itd. Evidence so anonimizirane, tako, da ne vsebujejo osebnih podatkov (imena in naslova lastnika), lahko pa bodo lastniki nepremičnine prepoznali po številki k.o. in parceli ter na prikazu kart nepozidanih stavbnih zemljišč za vsako naselje posebej.

Parcelna struktura izhaja na podlagi zemljiškega katastrskega prikaza ZKP in ni usklajen z dejanskim stanjem kot je zemljiško katastrski načrt ZKN, ki je v fazi usklajevanja GURS tako po velikosti, obliki kot legi parcel (ureditev mej parcelnega stanja). Poleg tega lastniki nimajo evidentiranih nepremičnin v skladu s predpisi, to je urejenih parcelnih mej, parcelacije objektov po dejanskem stanju, na podlagi gradbenih dovoljenj, zakoličb, itd…, o dejanskem lastništvu in deležih tako, da je stanje evidenc zelo neurejeno, zahtevno in zapleteno, kar omogoča tudi veliko sistemskih napak pri vzpostavitvi baz NUSZ. Tega se morajo zavedati tudi latniki parcel oziroma zavezanci. Zaradi objektivnosti in zakonitosti podatkov se uporabljajo izključno uradne evidence GURS (kataster stavb, zemljiški kataster) in ministrstva za notranje zadeve MNZ (register prebivalcev).

V kolikor stranka smatra, da ti podatki niso verodostojni, je DOLŽNA le te spremeniti pri pristojnem organu in NE na Občini Vipava! (območna GU Ajdovščina, UE Ajdovščina)

PODATKI za javno razgrnitev NUSZ:

TABELE: NEPOZIDANA STAVBNA ZEMLJIŠČA

Tabele s podatki nepozidanih stavbnih zemljišč so prikazane za posamezna naselja.

Tabele so anonimizirane in ne vsebujejo osebnih podatkov, kot so imena lastnikov in naslovov tako, da lahko vsak lastnik preverja samo podatke za lastne parcele. V tabeli so v posameznih stolpcih navedene oznaka parcele, k.o. številka parcele, površina v m2 (samo površina stavbnega zemljišča, ne pa celotna parcela v primeru da vsebuje več podrobnih namenskih rab ), opremljenost parcele s komunalno opremo (enako kot za pozidana zemljišča znotraj naselij – možnost priključevanja na opremo do 100 m), število točk, delež parcele. V opombi so navedeni podatki ali sodi parcela v območje urejanja OPPN, ali je izračunana glede na velikost pozidanega stavbnega zemljišča, ki presega 800 m2 za eno in dvostanovanjsko stavbo. Število točk je določeno enako kot za zazidana stavbna zemljišča, to je vsota za zemljišče glede na lego po območju (št.točk iz Odloka in za vsako komunalno opremo po 25 točk) v višini 40% vrednosti točke.

Lastniki zemljišč lahko podajo pripombe glede na velikost, opremljenost parcel, višino točk , itd….

KARTE:

Karte z označbo parcel z nepozidanimi stavbnimi zemljišči (v barvi) so prikazane za posamezna naselja na zemljiško katastrskem prikazu ZKP. Grafika predstavlja nepozidana stavbna zemljišča, ki smo jih evidentirali v letu 2020 in vsa že zajeta. Karte so priložene samo za lažjo orientacijo lastnikom. Za kontrolo stavbnih zemljišč lahko občani namensko rabo dobijo na vpogled na spletni strani občine Vipava v pregledovalniku prostorskih podatkov I-občina.

Za posamezna vprašanja v zvezi z nepozidanimi stavbnimi zemljišči lahko lastniki dobijo informacije tudi na občini Vipava.

Primerjava NUSZ občin Idrija, Ajdovščina in Vipava:

Za primerjavo izračuna NUSZ po posameznih občinah so referenčne velikosti neto stanovanja 100 m2 in NSZ 1.000 m2. Izračunana primerjava je za 1.območje z vso komunalno opremo. neto površina stanovanja 100 m2: 1. Idrija 69 EUR 2. Ajdovščina 79 3. Vipava 44 površina nepozidanega stavbnega zemljišča 1.000m2: 1. Idrija 345 EUR 2. Ajdovščina 333 3. Vipava 157

2. SEZNAM NOVIH NEPOZIDANIH STAVBNIH ZEMLJIŠČ PO NASELJIH

V kolikor dotične parcele lastnika ni navedene v tabeli to ne pomeni, da nepremičnina ne bo zavedena kot nepozidano stavbno zemljišče in zavezana za plačilo NUSZ ampak samo, da še trenutno ni evidentirana !

3. GRAFIČNE PRILOGE

V kolikor dotične parcele lastnika ni prikazana na kartah NSZ to ne pomeni, da nepremičnina ne bo zavedena kot nepozidano stavbno zemljišče in zavezana za plačilo NUSZ ampak samo, da še trenutno ni evidentirana !