Revision Nutzungsplanung Siedlung Und Kulturland Planungsbericht

Gemeinde Niederrohrdorf Kanton Aargau

Allgemeine Nutzungsplanung

Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland gemäss § 15 BauG

Planungsbericht

9. Oktober 2019

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MARTINSBERGSTRASSE 46 FON +41 056 200 08 88 5400 BADEN FAX +41 056 200 08 99

PILATUSSTRASSE 28 FON +41 056 675 39 00 5630 MURI FAX +41 056 200 08 99

Auftragsnummer S09.079.001

Status Mitwirkung / Kantonale Vorprüfung ergänzt

Verfasser Stefan Giess, dipl. Ing. FH Raumplanung FSU / SIA, Aargauischer Bauverwalter Sara Hassler, dipl. Ing. FH Raumplanung Viktor Oeschger, dipl. Forstingenieur ETH / SIA

Verfassungsdatum 9. Oktober 2019 Kontrolle ......

Druckdatum / -initialen 09.10.2019 / SHA Dateipfad / -name I:\Planung\Niederrohrdorf\01\079_NP\Planung\2_akV_2019\Ber_Niederrohrdorf_akV _20191009.docx

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Inhaltsverzeichnis

1 Planungsgegenstand / Ziel 6 1.1 Anlass 6 1.2 Bestandteile 6 1.3 Ziele 7 1.3.1 Kanton 7 1.3.2 Region 7 1.3.3 Gemeinde 7 2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen 9 2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente 9 2.2 Revisionsgründe 9 2.3 SWOT-Analyse 10 2.4 Übergeordnete Rahmenbedingungen 11 2.4.1 Gesetze / Pläne Bund 11 2.4.2 Gesetze / Pläne / Konzepte Kanton 11 2.4.3 Regionale Konzepte 13 2.5 Fazit 17 3 Zentrale Sachthemen 18 3.1 Bauzonengrösse 18 3.1.1 Flächenübersicht rechtskräftiger Bauzonenplan (Berechnung 2015) 18 3.1.2 Einwohnerprognosen 2032 19 3.1.3 Einwohnerkapazität rechtskräftiger Bauzonenplan 19 3.1.4 Grösse und Abgrenzung der Bauzonen 20 3.1.5 Flächendaten neuer Bauzonenplan 20 3.2 Innere Siedlungsentwicklung 20 3.2.1 Siedlungsdichte bestehend 20 3.2.2 Innenentwicklung bisher 21 3.2.3 Kernzonenplanung (Masterplan und Schutzbereich) 22 3.2.4 Innere Reserven auf unbebauten Flächen 24 3.2.5 Nutzungsverdichtung / Siedlungsqualität (BNO) 24 3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung 25 3.3 Wirkungsabschätzung zu den Innenentwicklungsmassnahmen 25 3.3.1 Bauzonenstatistik 26 3.3.2 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan 26 3.3.3 Einwohnerdichten 26 3.3.4 Berechnung der Einwohnerkapazitäten 27 3.4 Publikumsintensive Nutzungen 30 3.5 Entwicklungsschwerpunkte öffentliche Bauten 30 3.6 Entwicklungsschwerpunkte Wohnen 32 3.7 Entwicklungsschwerpunkt Industrie / Gewerbe 32 3.8 Ortsbild- und Denkmalpflege 33 3.8.1 Bauinventar 33 3.8.2 ISOS 33 3.8.3 ICOMOS 34

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3.9 Abstimmung mit der Infrastruktur 35 3.9.1 Bedeutung für die technische Infrastruktur 35 3.9.2 Bedeutung für die soziale Infrastruktur 35 3.10 Natur und Landschaft 36 3.11 Gewässerraum 37 3.12 Energie 38 4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 39 4.1 Bauzonenplan 39 4.1.1 Zonenübersicht 39 4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen 40 4.1.3 Bauzonen- und Fruchtfolgeflächen / Baupflicht 57 4.1.4 Mehrwertabgabe 59 4.1.5 Aufhebung Sondernutzungspläne 60 4.1.6 Gebäude mit Substanzschutz / Kulturobjekte 60 4.1.7 Naturobjekte 60 4.1.8 Siedlungsrand 62 4.1.9 Lärmschutz 62 4.1.10 Uferschutz / Fliessgewässerzone 63 4.1.11 Hochwasserschutz 63 4.1.12 Hangwasser / Oberflächenwasser 64 4.1.13 Gewässerschutz 64 4.1.14 Waldgrenzen 64 4.1.15 Luft 64 4.1.16 Altlasten 64 4.2 Kulturlandplan 65 4.2.1 Landwirtschaftszone 65 4.2.2 Naturschutzzonen Kulturland 67 4.2.3 Landschaftsschutzzone (überlagerte Schutzzone) 69 4.2.4 Gewässerraum 70 4.2.5 Naturschutzzonen Wald (überlagerte Schutzzonen) 71 4.2.6 Naturobjekte 72 4.2.7 Kulturobjekte 75 4.2.8 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG 77 4.2.9 Historische Verkehrswege 78 4.2.10 Weitere Planinhalte 78 4.3 Bau- und Nutzungsordnung 79 4.3.1 Rechtsbeständigkeit 79 4.3.2 Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen 79 4.3.3 Änderungen 81 5 Interessensabwägung 87 5.1 Interessenabwägung 87 5.1.1 Bauzonen 87 5.1.2 Innere Siedlungsentwicklung und Erhöhung der Siedlungsqualität 87 5.1.3 Innenentwicklung und Verdichtung 88 5.1.4 Prognose Bevölkerungswachstum und Bauzonenkapazität 88 5.1.5 Ortsbildschutz 88 5.1.6 Verkehr 88 5.2 Zielerreichung und Planbeständigkeit 89

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5.3 Weiterer Handlungsbedarf 89 5.4 Bundesrecht (RPG / RPV) 89 6 Ablauf / Information / Mitwirkung 90 7 Verzeichnis der wichtigsten Rechtserlasse 92 Beilagenverzeichnis 93

Die im Planungsbericht verwendeten Funktions- und Personenbezeichnungen beziehen sich auf beide Geschlechter.

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1 Planungsgegenstand / Ziel

1.1 Anlass Die vorliegende Planung dient der Revision der "Allgemeinen Nutzungsplanung" der Gemeinde Niederrohrdorf. Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland soll damit auf die aktuellen Entwicklungsbedürfnisse der Gemeinde ausgerichtet werden. Folgende Gründe haben den Gemeinderat bewogen, die kommunale Nutzungspla- nung den veränderten Voraussetzungen anzupassen:  Der Planungshorizont der aktuell gültigen Nutzungsplanung ist abgelaufen.  Veränderte Bedürfnisse und Randbedingungen in Gesellschaft, Wirtschaft und Staat erfordern auch die periodische Überprüfung und Überarbeitung der kommunalen Planungsinstrumente und Rechtserlasse (BNO, Reglemente usw.).  Es gilt im Einvernehmen mit der ansässigen Bevölkerung und Wirtschaft sowie im regionalen Abgleich über die noch beschränkt vorhandenen räumlichen Res- sourcen, mittel- und längerfristig eine natur- und umweltverträgliche Entwicklung des Lebensraumes Niederrohrdorf zu gewährleisten.  Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland muss auf die neuen gesetzlichen Vorgaben angepasst werden (u.a. Umsetzung IVHB, Innenentwicklung, Gewäs- serräume).

1.2 Bestandteile Die Vorlage besteht aus folgenden Bestandteilen:  Bauzonenplan 1:2000  Änderungen Bauzonenplan 1:2000 Dieser Plan dient der Orientierung und zeigt die einzelnen Änderungen im Über- blick auf.  Kulturlandplan 1:5000  Bau- und Nutzungsordnung  Planungsbericht Der Planungsbericht beschreibt die Ziele und Hintergründe der Revision und er- läutert die einzelnen Planungsinhalte, jedoch ohne direkte Verbindlichkeit für das Grundeigentum. Der kantonalen Behörde dient der Planungsbericht zur Beurtei- lung der Planung bzw. deren Änderungen und dem Gemeinderat als Grundlage für den Vollzug.

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1.3 Ziele

1.3.1 Kanton Nebst den gesetzlichen Vorgaben bildet der Richtplan das für den Kanton zentrale Planungsinstrument. Dieser stimmt die raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und definiert die Leitplanken für die räumliche Entwicklung des Lebensraums Aar- gau. Bezüglich seiner vielfach allgemein gültigen Aussagen sei auf das Kapitel 2.4.2 verwiesen. Konkretere Aussagen für die Gemeinde Niederrohrdorf beinhalten die seitens der zuständigen kantonalen Behörde am 24. September 2014 eröffneten "Grundlagen und Hinweise" zur Gesamtrevision Nutzungsplanung.

1.3.2 Region Die Ziele der Region Baden (Baden Regio) sind in der regionale Entwicklungsstra- tegie RES und dem regionalen Entwicklungskonzept REK aufgeführt. Sie werden im Kapitel 2.4.3 beschrieben.

1.3.3 Gemeinde Der Gemeinderat hat folgende wegweisenden Leitsätze formuliert (Leitbild, relevan- te Themen für die Gesamtrevision): Wir setzen uns für ein ausgewogenes Dorfbild ein  Aktive Einflussnahme auf Planungen des Kantons und der privaten Bauherrn  Bau- und Nutzungsordnung inkl. Zonenplan überarbeiten Wir wollen ein gesundes, massvolles Wachstum  Wir institutionalisieren eine aktive Bodenpolitik als Gemeinde  Die sprungfixen Kosten und deren Auslösung sind dem Gemeinderat bekannt Wir erhalten und fördern unsere Natur und Landschaft  Wir unterstützen die Erhaltung unserer Natur und Landschaft  Wir unterstützen ökologische Aufwertungsprojekte  Unsere Natur steht für die rücksichtsvolle Freizeitgestaltung zur Verfügung Wir tragen Sorge zu unseren Naturschutzgebieten  Bestrebungen und Projekte von Kanton und Privaten werden unterstützt und gefördert  Die Gemeinde koordiniert die verschiedenen Interessen Wir halten den hohen Standard des ÖV  Bestehende Bus- und SBB-Fahrpläne aufrechterhalten oder verbessern  Transportkapazität und Linienführung den Bedürfnissen anpassen  Standards für Erreichbarkeit, Sicherheit und Sauberkeit der Bushaltestellen aufrechterhalten

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Wir halten unsere bestehende Infrastruktur in gutem Zustand und passen diese den Anforderungen entsprechend an  Die Werterhaltung der Infrastruktur (Werke, Strassen, Liegenschaften) ist sichergestellt  Die Eigenwirtschaftsbetriebe (Wasser, Abwasser, Abfall) sind langfristig (15 Jahre) auf eine solide finanzielle Basis zu stellen  Aktives Immobilien-Management betreiben Wir legen Wert auf den schonenden Umgang mit unseren Ressourcen  Unterstützen (und Fördern bei eigenen Liegenschaften und Werken) den Ein- satz und die Produktion von alternativen und erneuerbaren Energien  Wir streben für das Trinkwasser das Qualitätsziel an und reduzieren den Ver- lust auf 5 %  Standard bestehendes Entsorgungsangebot halten

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2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen

2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente Die Gemeinde Niederrohrdorf verfügt über eine vollständige, den Anforderungen der übergeordneten Gesetzgebung entsprechende Nutzungsplanung. Nachfolgend die Datenübersicht der heute rechtskräftigen Pläne und Vorschriften:

Gemeinde Niederrohrdorf Beschluss Genehmigung Gemeinde Kanton

Bauzonenplan und Bauordnung 3. Dezember 1996 12. Januar 1999

Kulturlandplan und Nutzungsordnung 26. November 1999 5. März 2002

Teiländerung Bauzonen- und Kulturland- 27. Juni 2003 28. April 2004 plan "Hofacher"

Teiländerung Bauzonenplan "Hintermatt" 24. Juni 2005 15. Februar 2006 mit Teiländerung Bauordnung

Teiländerung Bauzonenplan "Bünt" 27. November 2009 11. August 2010

Teiländerung Bauordnung 2009 27. November 2009 8. Dezember 2010

Teiländerung Bauzonenplan "Ergo-Areal" 15. Juni 2010 22. Dezember 2010 mit Teiländerung Bauordnung

Die Waldfeststellung wurde durchgeführt. Die entsprechenden Waldgrenzenpläne wurden am 23. November 1998 durch das zuständige Kreisforstamt genehmigt.

2.2 Revisionsgründe Die rechtskräftigen kommunalen Planungsinstrumente haben sich insgesamt be- währt. Grundsätzliche Widersprüche der bisher ausgeschiedenen Zonen wurden nicht festgestellt. Die stattgefundene und aktuelle Entwicklung lösen raumplanerische Massnahmen aus. Für die Gemeinde ist es wichtig, die Nutzungsplanung als Ganzes sowie ihre einzelnen Elemente zu überprüfen und wo nötig den aktuellen Verhältnissen anzupassen. Nachfolgend die wesentlichsten Revisionsgründe:  Die beiden Nutzungspläne, Bauzonen- und Kulturlandplan, stammen aus dem Jahre 1996. Gemäss Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) ist der Bau- landbedarf von 15 Jahren zu berücksichtigen (vgl. Art. 15 RPG). Dieser Zeitraum entspricht dem üblichen Rhythmus für eine Gesamtrevision der "Allgemeinen Nutzungsplanung". Die vorgesehenen 15 Jahre seit der letzten Revision sind abgelaufen, weshalb die Planungsinstrumente nun aktualisiert werden sollen.  Seit dem Inkrafttreten dieser Pläne hat sich das Bild der Gemeinde wesentlich verändert.  Die zonenrelevanten Themen sind gemäss aktuellem Leitbild umzusetzen.

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 Die geschaffenen Veränderungen, die Entwicklungsziele aufgrund veränderter Bedürfnisse und Randbedingungen in Gesellschaft und Wirtschaft, Raumentwick- lung und Recht, sind in einem überarbeiteten Planungswerk darzustellen.  Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland muss auf die neuen gesetzlichen Vorgaben angepasst werden (u.a. Umsetzung IVHB, Innenentwicklung, Gewäs- serräume).

2.3 SWOT-Analyse An der Fachhochschule Nordwestschweiz, Hochschule für Wirtschaft, wurde im Jah- re 2017 im Rahmen eines Studierendenprojektes eine SWOT-Analyse für die Ge- meinde Niederrohrdorf erarbeitet. Mit der SWOT-Analyse (engl. Akronym für Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Thre- ats (Bedrohungen)) wurde eine Positionsbestimmung und Strategieentwicklung für die Gemeinde vorgenommen. Nachfolgend werden die für die Nutzungsplanung wichtigsten Aussagen aus der Arbeit zusammengefasst:  Das Einwohnerwachstum erachten 50 % der Befragten als positiv und 37 % als negativ.  34 % der Befragten plädieren für ein weiteres Wachstum, während 63 % ein sol- ches ablehnen.  Die Lärmbelastung erachten nur 25 % der Befragten als Problem, während 72 % ein Problem verneinen.  Mit dem Landschaftsbild sind 78 % der Befragten zufrieden oder sehr zu frieden; nur 19 % sind weniger zufrieden.  Als Verbesserungsmöglichkeiten werden der Dorfkern sowie die Verkehrsberuhi- gung von weniger als 10 % der Befragten angegeben.  Aus Sicht der Gemeinde ist eine der Hauptschwächen das Fehlen von frei zur Verfügung stehendem Bauland; dies ist auch in den angrenzenden Gemeinden ein wichtiges Thema.  Niederrohrdorf wird als Zentrum für die umliegenden Gemeinden am Rohrdorfer- berg betrachtet. Falls sich andere Gemeinden in eine ähnliche Rolle bringen wollen, entstehen neue Herausforderungen.  Mehr wie 50 % der Befragten wünschen sich ein zusätzliches Restaurant. Die Themen, welche mit der Nutzungsplanung beeinflusst werden können, spielen in der Studie eine eher weniger wichtige Rolle und wurden daher nicht weiter be- handelt.

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2.4 Übergeordnete Rahmenbedingungen

2.4.1 Gesetze / Pläne Bund Die Einhaltung der Bundesgesetze, insbesondere des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG), ist durch die Berücksichtigung der entsprechenden Grund- sätze in der kantonalen Gesetzgebung gewährleistet. Die Gemeinde Niederrohrdorf wird vom Sachplan Verkehr, Teilplan Infrastruktur Schiene tangiert. Im nördlichen Gemeindegebiet verläuft der Korridor des "Vier- spurausbau Limmattal-Rupperswil, Variante Chestenberg und Honeret (Honerettun- nel)". Der Korridor ist jedoch erst im Stadion Vorprojekt. Ein Ausbau hätte keine Auswirkungen auf Niederrohrdorf, da es sich um einen unterirdischen Tunnel handelt. Niederrohrdorf liegt gemäss Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) zwischen dem Landesflughaben Zürich und dem Regionalflugplatz Birrfeld (ohne Linienverkehr). Die Gemeinde ist jedoch nicht durch die Auswirkungen der Flughäfen (u.a. Höhen- beschränkung, Lärmvorbelastungen) betroffen. Der Gemeinderat setzt sich für die Reduktion der Lärmbelastung durch den Flugverkehr ein. Die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) werden nicht tangiert. Kon- flikte der kommunalen Planung mit Sachplänen oder konkreten Projekten des Bun- des ergeben sich keine.

2.4.2 Gesetze / Pläne / Konzepte Kanton Für die kommunale Nutzungsplanung sind auf kantonaler Ebene in erster Linie das Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetzes, BauG), die überarbei- tete Bauverordnung (BauV) sowie der Richtplan wegweisend.

2.4.2.1 Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan koordiniert die raumwirksamen Tätigkeiten des Kantons und bezeichnet deren übergeordneten Interessen. Er ist behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und bildet so den Rahmen für die Planung der Gemeinde. Gemäss Richtplan zählt die Gemeinde Niederrohrdorf zu den Gemeinden in ländli- chen Entwicklungsraum. Diese verbinden den ländlichen Raum mit den Zentren und Agglomerationen. Die Siedlungsentwicklung wird an gut erreichbaren Standorten der wichtigen kantonalen Verkehrsachsen gefördert, namentlich im Talbereich, wo eine gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr vorhanden ist. Nebst einer Fülle von allgemein gültigen Aussagen enthält der Richtplan für die Gemeinde Niederrohrdorf diverse konkrete Festlegungen: Siedlung:  Siedlungsgebiet (abschliessend  keine Einzonungsflächen vorgesehen)  Siedlungstrenngürtel zu Fislisbach

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Kulturland:  Ortsbild von regionaler Bedeutung (Weiler), Die Ziele des ISOS sind angemessen umzusetzen (Richtplanbeschluss S1.5 / Beschlüsse 1.1-1.3).  Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald (NkB)  Landwirtschaftsgebiet / Fruchtfolgeflächen (FFF)  Landschaft von kantonaler Bedeutung  Kantonales Interessengebiet für Grundwassernutzung  Vorrangiges Grundwassergebiet  Materialabbaugebiet

Abbildung 1: Ausschnitt Richtplan Gesamtkarte 2018 Von den allgemeinen Aussagen im Richtplan sind Folgende wesentlich für die Ge- samtrevision:  Richtplanbeschluss S1.2: Es werden die Rahmenbedingungen für kleinflächige Einzonungen festgelegt, welche direkt an Bauzonen grenzen und als weitgehend überbaut gelten. Weitere Einzonungen sind nur bei flächengleicher Kom- pensation möglich.  Richtplanbeschluss S1.2/2.1: Die Gemeinden müssen die Nutzungsplanung so gestalten, dass in den Wohn- und Mischzonen im Richtplanhorizont von 2015 bis 2040 eine Verdichtung bis zur Mindestdichte möglich ist. Im ländlichen Ent- wicklungsraum gelten folgende Mindestdichten; überbaute Wohn- und Misch- zonen 40 E/ha, unüberbaute Wohn- und Mischzonen 60 E/ha.

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 Richtplanbeschluss S1.2/2.2: Gemeinden, in welchen die Mindestdichte ge- mäss Ziffer 2.1 erreicht ist, ermitteln im Rahmen der Nutzungsplanung die für eine weitere Erhöhung der Dichte bevorzugten Wohn- und Mischzonen und weisen die entsprechenden Potenziale sowie die damit verbundene, zusätzliche Verdichtung aus. Sie sorgen in der Nutzungsplanung und mit ergänzenden Massnahmen verbindlich für die Umsetzung. Soweit im Rahmen der Nutzungsplanung erforderlich, sind diese Richtplanfestle- gungen in die Gesamtrevision einzubeziehen.

2.4.2.2 Agglomerationsprogramm Aarau Ost Die Agglomerationsprogramme dienen der Umsetzung von Infrastrukturmassnah- men, welche im Interesse einer ganzen Region stehen. Hautanliegen ist dabei eine verbesserte Koordination zwischen Siedlungsentwicklung, Verkehr und Umwelt. Niederrohrdorf liegt im Perimeter des Agglomerationsprogrammes Aarau Ost. Aktu- ell ist die 3. Generation des Programmes beim Bund in Prüfung. Die Agglomerationsprogramme sind sehr umfangreich, es werden daher an dieser Stelle nur die für Niederrohrdorf gültigen Massnahmen aufgeführt.

Generation / Massnahme Stand Massnahme Nr.

1 / 12.11 LV Umsetzung kantonales Radroutennetz, Radweg Nie- Erstellt (Stand derrohrdorf-Mellingen AGIS)

2 / S_2 Wichtige Potenziale Innenentwicklung laufend

3 / BGK_11 BGK Bremgartenstrasse K 271 In Arbeit (Ge- nehmigung RR erfolgt)

3 / S_1 - S_9 Massnahmen zur Siedlung  entsprechend den Vor- laufend gaben des Richtplanes 3 / L_1 - L_5 Generelle Massnahmen zur Landschaft  entspre- laufend chend den Vorgaben des Richtplanes, keine speziellen Projekte in Niederrohrdorf

2.4.3 Regionale Konzepte

2.4.3.1 Regionale Entwicklungsstrategie Baden Regio (RES) Die regionale Entwicklungsstrategie (RES) der Baden Region vom 7. März 2013 liegt vor. Die RES soll als Ergänzung zum REK (vgl. nachfolgendes Kapitel) die Entwicklungsstrategien zur Steigerung der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit und der Positionierung der Region als attraktiver und wettbewerbsfähiger Wohn-, Wirtschafts- und Freizeitstandort aufzeigen. Aus der im Bericht aufgezeigten Vision wurden Strategien formuliert. Dazu zählen:  eine einfache, direkte und schnelle Erreichbarkeit;

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 eine hohe Lebensqualität;  attraktive Wohn- und Dienstleistungsquartiere mit Wohnformen für alle Alters- und Zielgruppen;  der Erhalt des Dorflebens und der verschieden Räume;  die siedlungsnahen Landschaftsräume als attraktive Erholungsräume.

2.4.3.2 Regionales Entwicklungskonzept Baden Regio (REK) Vom Planungsverband Baden Regio liegt der Schlussbericht vom 28. November 2013 vor. Der Bericht teilt die Region in fünf Raumgruppen auf, Niederrohrdorf zählt dabei zu den Raumgruppen ländlich geprägte Entwicklungsachsen und grüne Land- schaft. Als Grundsätze für die Region gelten unter anderem (gekürzte Fassung):  Es wird an die Dynamik des Grossraumes Zürich angeknüpft, gleichzeitig werden die Qualitäten des ländlichen Raumes bewahrt.  Es werden hochwertige Wohnanlagen mit einen vielseitigen Wohnangebot sichergestellt.  Es soll eine qualitativ hochwertige, auf den Verkehr abgestimmte Siedlungs- entwicklung stattfinden. Die Siedlungsentwicklung konzentriert sich dabei priori- tär auf zentrale und gut mit dem ÖV erschlossene Lagen. Siedlungserweiterun- gen von regionaler Bedeutung finden nur an gezielten Schwerpunkten statt.  Die Ansiedlung flächenintensiver Betriebe, insbesondere Logistikanlagen, wird nicht angestrebt.  Es wird eine gute Anbindung der Zentren und Entwicklungsachsen an den Ver- kehr sichergestellt. Der Langsamverkehr soll vermehrt gefördert werden und Trennwirkungen abgebaut werden.  Die Landschaft wird aufgewertet, die siedlungsnahen Landschaftsräume langfristig sichergestellt.  Die Region setzt sich für ein starkes Zentrum ein, die Versorgung des täglichen Bedarfs wird durch die Subzentren und Dorfzentren vor Ort abgedeckt. Gemäss den Visionen sollen (für Niederrohrdorf von Belangen) die ländlich gepräg- ten Entwicklungsachsen in ihrer Struktur weitgehend erhalten bleiben. Das "Gesicht" dieser Gebiete soll sich wenig verändert. Das Potenzial der Dorfzentren wird mittels qualitativer Verdichtung ausgereizt und die Ortskerne damit gestärkt. Gestaltete Siedlungsränder sorgen für einen klaren Übergang von der Siedlung in die Land- schaft. Beim Langsamverkehr werden die Lücken geschlossen. Die landschaftsorientierten Freiräume sind auf eine multifunktionale Nutzung der Landschaft ausgerichtet und in Form von Weilern u.a. vereinzelt bewohnt. Sie werden multifunktional genutzt, wobei Landwirtschaft, Erholung sowie Natur- und Landschaftsschutz gleichberechtigt sind. Die Siedlungsbegrenzung dient dem Schutz von Natur und Landschaft am Rande dynamischer Siedlungsgebiete mit hohem Entwicklungs- druck.

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Bei den Strategien werden u.a. aufgeführt:  Die Innenentwicklung, Umstrukturierung und hochwertige Verdichtung von zentralen und gut erschlossenen Lagen sind zu stärken.  Ausserhalb von benannten Gebieten (keines in Niederrohrdorf vorhanden) sollen nur Arbeitsplatzgebiete von kommunaler Bedeutung vorgesehen werden (Konzentration auf Bestand und Betriebserweiterungen).  Die öffentlichen Räume (insbesondere auch die Dorfzentren), Strassen, Plätze und Freiräume werden als multifunktionale Infrastruktur aufgewertet.  Die Zentren der Gemeinden stellen die Versorgung des täglichen Bedarfs sicher und tragen als Begegnungsort zur Lebensqualität im ländlichen Raum bei.  Der Ausbau des Verkehrssystems erfolgt koordiniert und in die Abstimmung mit der Siedlungsentwicklung, die verschiedenen Verkehrsträger ergänzen sich.  In Gemeinden mit hohem Verkehrsaufkommen werden Gesamtverkehrskon- zepte erstellt, die Strassenräume werden siedlungsverträglich und nach dem Koexistenzprinzip gestaltet, die Ortsdurchfahrten nach Möglichkeit aufgewertet.  Das für die Region prägende Landschaftsbild soll erhalten, verbessert und durch bauliche oder künstliche Eingriffe nicht beeinträchtigt werden.  Siedlungsnahe Landschafts- und Gewässerräume mit grosser Naherholungs- und Freizeitqualität werden sichergestellt und gefördert.  Das Siedlungsgebiet soll zum Schutz von Natur und Landschaft nicht über die definierten Siedlungsbegrenzungslinien hinauswachsen. Die verbleibenden Freiräume werden gesichert.  Siedlungsränder und Zugänge zur Landschaft sind Teil der Siedlungs- und Landschaftskonzeption und sollen sorgfältig gestaltet werden.  Freiräume innerhalb Siedlungstrenngürtel sollen als attraktive siedlungsorien- tierte Freiräume in Wert gesetzt werden. Als Schlüsselmassnahmen werden unter anderem die Abstimmung der kommunalen Zonenpläne auf das REK, die Erarbeitung von regionalen Sachplänen zur Sied- lung / Verkehr, die Erstellung eines Leitfadens für Verdichtung, die Aufwertung von öffentlichen Räumen, die städtebauliche Aufwertung der Strassenräume und das Erarbeiten von Freiraumkonzepten zur Sicherstellung siedlungsnaher Landschafts- und Gewässerräume mit grosser Landschaft-, Naherholungs- und Freizeitqualität genannt. Gemäss den Visionsplänen ist die Gemeinde Niederrohrdorf in einem moderat ver- änderten Gebiet. Diese sollen in ihrer Struktur erhalten und moderat erneuert werden (Innenentwicklung). Die Nord-Süd-Verbindung (Kantonsstrasse) muss besser gestaltet werden. Die Siedlungsbegrenzung nach Westen beibehalten werden. Das Dorf ist von landschaftsorientierten Freiräumen umgeben.

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Die positive Stellungnahme von Baden Regio vom 13. Juni 2019 liegt vor. Die Vor- gaben werden mit der Planung erfüllt bzw. müssen im Rahmen von anderen Verfah- ren geklärt werden (insbesondere Verkehr).

2.4.3.3 Regionales Parkraumkonzept Baden Regio Gemäss regionalem Parkraumkonzept Baden Regio, Schlussbericht vom November 2014, wird Niederrohrdorf der ländlich geprägten Entwicklungsachsen zugeordnet. Gemäss Massnahmentabelle sind für die Gemeinden in den ländlich geprägten Entwicklungsachsen folgende Massnahmen vorgesehen:

Massnahme Umsetzungs- zeitpunkt

M1: Regelung der Bewirtschaftung von Parkplätzen auf öffentlichem 2019 Grund - Parkierungsreglemente / Gebührenverordnung

M2: Regelung der Anzahl zu erstellenden Parkplätze auf privatem Grund 2019 - BNO bzw. Parkplatzverordnung

M3: Grundlagen schaffen für Bewirtschaftung von Parkplätzen auf pri- 2019 vatem Grund - KGV

M5: Voraussetzungen für autoarme Nutzungen schaffen - BNO 2019

M6: Verankerung des Mobilitätsmanagements in kommunalen Pla- 2019 nungsinstrumenten

M9: Grundlagen für Parkleitsystem schaffen - KGV 2019

M12: Bereitstellung und Ausbau des Bike+Ride - Angebot 2019* * Zentrum / restliches Gemeindegebiet 2023 (bei Bedarf)

2.4.3.4 Velokonzept Baden Regio Gemäss Velokonzept Baden Regio, Erläuterungsbericht vom November 2013, füh- ren durch Niederrohrdorf zwei Routen, eine von Südost nach Nordwest (kantonale Route) und eine von Südwest nach Nordost (regionale Route).

Kantonale Radroute:

Radweg

Radstreifen

Radroute Mischverkehr

Regionales Netz:

Netzergänzung Fokus Um- feldqualität / Sicherheits- empfinden

Abbildung 2: Velokonzept Baden Regio / Auszug Niederrohrdorf

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Grundsätzlich werden Velofahrer auf kantonalen Radrouten ausserorts auf Radwe- gen, innerorts auf Radstreifen geführt. Wo die kantonale Radroute von Kantons- strassennetz abweicht, wird der Radverkehr meist im Mischverkehr geführt. Regionale Netzte mit Netzergänzung Fokus Umfeldqualität / Sicherheitsempfinden bieten abseits der stark befahrenen Strassen eine hohe Umfeldqualität und sind für Velofahrer mit erhöhtem Sicherheitsbedürfnis gedacht (Pendler, Kinder, Freizeitver- kehr).

2.5 Fazit Mit dem revidierten kantonalen Baugesetz, der Bauverordnung sowie dem überar- beiteten Richtplan sind die übergeordneten Vorgaben und Leitplanken relativ klar definiert. Der verbleibende Spielraum ist, insbesondere was die Siedlungsentwick- lung anbelangt, relativ bescheiden. Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, dass dieser bescheidene Handlungsspielraum vollumfänglich ausgeschöpft werden soll.

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3 Zentrale Sachthemen

3.1 Bauzonengrösse Gemäss den kantonalen Grundlagen zur Gesamtrevision sind die bestehenden Bauzonen ausreichend, um die erwartete Einwohnerzahl aufnehmen zu können.

Abbildung 3: Siedlungsgebiet Niederrohrdorf

3.1.1 Flächenübersicht rechtskräftiger Bauzonenplan (Berechnung 2015)

Wohn- und Mischzonen Industriezonen überbaut unüberbaut überbaut unüberbaut [ha] [ha] [ha] [ha] Erhebung Kanton 1 58.9 6.2 2.4 0.0 aus dem Jahre 2014 Total1 65.1 2.4 Erhebung Gemeinde 2 61.2 4.0 2.4 0.0 aus dem Jahre 2015 Total2 65.2 2.4

1 Flächenberechnung auf Basis digitalisierter Aufnahmen (Datengrundlage ARE) 2 Flächenberechnung auf Basis der amtlichen Vermessung (Datengrundlage Scheidegger + Partner AG)

Die genaueren Zahlen der amtlichen Vermessung (Berechnung 2015) weichen ge- ringfügig von der kantonalen, digitalisierten Erhebung im Jahr 2014 ab. Der Grund dürfte zur Hauptsache in der Ungenauigkeit der Digitalisierung sowie auf der aktuel- leren Datengrundlage liegen. Die grössere Fläche an bebauten Gebieten ergibt sich aus der genaueren Abgrenzung der Unterteilung bebaut / unbebaut bzw. an der Be- rücksichtigung der sich im Bau befindlichen / neu bebauten Gebieten. Heute sind ca. 93 % der Wohn- und Mischzonen als überbaut zu beurteilen. Die In- dustriezone gilt heute gemäss Übersicht Stand der Erschliessung als bebaut (eine Gewerbezone gibt es nicht). Die bebauten und unbebauten Flächenanteile wurden für den rechtsgültigen Bauzo- nenplan zu Beginn der Planung im Jahre 2015 ermittelt. Im Laufe der Planungszeit haben sich diese Flächen verändert, da weitere Flächen überbaut wurden. Die Auf-

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teilung in bebaute und unbebaute Flächen wurde für den rechtskräftigen Bauzonen- plan nicht nachgeführt. Für den neuen Bauzonenplan (vgl. Kapitel 3.1.5) sind die Flächen aktualisiert.

3.1.2 Einwohnerprognosen 2032 Ende 2017 betrug die Einwohnerzahl 4'035 Einwohner (Ende 2012: 3'665 Einwoh- ner). Gemäss den Richtwerten ARE zum Fassungsvermögen und Innenentwick- lungspfad (vgl. Anhang) aus dem Jahre 2018 prognostiziert der Kanton für das Jahr 2032 eine Einwohnerzahl von 4'070 Einwohnern, was einer durchschnittlichen jähr- lichen Zunahme von 0.53 % entspricht. Da gemäss Richtplan in Niederrohrdorf keine Einzonungsflächen zur Verfügung stehen, verzichtet die Gemeinde Niederrohr- dorf auf eigene Berechnungen, da diese keinen Einfluss auf die Bauzonengrössen haben würden.

Einwohnerprognose Prognose Kanton für das Jahr 2032 ca. 4'110 Einwohner Prognose Kanton für das Jahr 2040 ca. 4'180 Einwohner

3.1.3 Einwohnerkapazität rechtskräftiger Bauzonenplan Der Kanton rechnet für die unüberbauten Zonen mit einer Kapazität von 267 Ein- wohnern. Für die überbauten Gebiete rechnet er mit einem Verdichtungspotenzial von 155 Einwohnern. Es ergibt sich für die rechtskräftige Bauzone folgende Einwohnerkapazität:

Einwohnerkapazität des rechtskräftigen Bauzonenplans Berechnung Kanton mit Verdichtung: ca. 4'460 Einwohner

In den kantonalen Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland hält die zuständige kantonale Behörde dazu Folgendes fest:  Die Zone W3 hat eine unterdurchschnittliche Dichte an Einwohnern.  Aufgrund der demografischen Entwicklung ist mehrgeschossiger Wohnungsbau im mittleren Wohnungsgrössen (2 - 3 Zimmer) weiterhin angebracht.  Für eine ländliche Gemeinde bestehen recht hohe Einwohnerdichten in allen Wohn- / Mischzonen; daher resultiert wenig weiteres inneres Entwicklungspoten- zial in den bereits heute überbauten Wohn- und Mischzonen.  Rechnerisch besteht bis 2026 kein Bedarf an weiteren Wohn- und Mischzonen soweit die Wohnbaureserven weiterhin konsequent und dicht genutzt werden.  Weiteres Entwicklungspotenzial für das private Wohnen könnte sich durch die (überkommunale) Überprüfung der noch grossen Reserven in der Zone für öf- fentliche Bauten und Anlagen durch eventuelle Umzonungen ergeben.

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3.1.4 Grösse und Abgrenzung der Bauzonen Gestützt auf das revidierte Raumplanungsgesetz und den angepassten Richtplan stehen der Gemeinde Niederrohrdorf keine Einzonungsflächen zur Verfügung. Die Flächen für neue Einwohner sind mittels Siedlungsentwicklung nach innen (Verdich- tung) bereit zu stellen. Mit den geplanten Anpassungen des Bauzonenplans werden keine Einzonungen vorgenommen. Die geplanten Massnahmen führen nur zu ge- ringfügig höheren Einwohnerzahlen. Der Siedlungsrand ist bereits heute gut gefasst mit nur wenigen Baulücken Am nördlichen Siedlungsrand liegt mit der unbebauten Parzelle Nr. 404, östlich der Loo- renstrasse, eine grössere unbebaute Fläche (ca. 3'300 m2) in der Wohnzone W2. Diese kann ohne weitere Massnahmen (u.a. Sondernutzungsplanung) bebaut werden. Das Baugebiet ist gut arrondiert und ergibt mit dem Kontext der Topografie ein gut abgegrenztes Siedlungsgebiet.

3.1.5 Flächendaten neuer Bauzonenplan

Zonen (neu) überbaut unüberbaut total total revidiert1 rechtskräftig2 [ha] [ha] [ha] [ha] W2 33.36 1.22 34.58 33.77 W3 22.30 1.84 24.14 18.67 WG3 1.62 0.35 1.97 2.84 K 5.53 0.06 5.59 9.93 Wohn- und Mischzonen 62.81 3.47 66.28 65.21 Total (gerundet)

OeBA 8.08 2.77 10.85 11.11 A 2.33 0.00 2.33 2.40 US 0.60 0.00 0.60 0.53 Bauzonen 73.82 6.24 80.06 79.25 Total (gerundet)

1 Bauzonenfläche gemäss revidiertem Bauzonenplan 2 Bauzonenfläche gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan

3.2 Innere Siedlungsentwicklung

3.2.1 Siedlungsdichte bestehend Mit der Richtplananpassung werden Zielwerte für die Einwohnerdichte festgelegt. Die Dichtewerte von Wohn- und Mischzonen werden für 5 Raumtypen bestimmt. Niederrohrdorf wird dem Raumtyp "ländlicher Entwicklungsraum" zugewiesen. Die Siedlungsdichte, gemessen am Bestand 2017, beträgt in Niederrohrdorf 63.7 Einwohner pro ha (E/ha) (Ermittlung durch Kanton). Die Mindestdichte für ländliche

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Zentren wird in den überbauten Gebieten mit 40 E/ha vorgegeben. In den unüber- bauten Gebieten wird eine Mindestdichte von 60 E/ha angestrebt.

Abbildung 4: Raumtypen / Mindestdichten gemäss Richtplan Niederrohrdorf weist somit Einwohnerdichten deutlich über den Mindestvorgaben für bebaute und knapp über der Mindestvorgabe für unbebaute Gebiete auf. Die Gebie- te mit zu tiefen Werten liegen in den Mischzonen (Gewerbe anstelle von Einwoh- nern) oder weisen unbebaute Parzellenteilflächen auf, welche dennoch als bebaut eingerechnet wurden (und damit langfristig nachverdichtet werden können). Im Ge- gensatz dazu wird auf ca. der Hälfte der bebauten Wohn- und Mischzonen die Min- destvorgabe für unbebaute Zonen übertroffen. Gemäss Richtplan "ermitteln Gemeinden, in welchen die Mindestdichte erreicht ist, im Rahmen der Nutzungsplanung die für eine weitere Erhöhung der Dichte bevorzugten Wohn- und Mischzonen und weisen die entsprechenden Potenziale sowie die damit verbundene, zusätzliche Verdichtung aus. Sie sorgen in der Nutzungspla- nung und mit ergänzenden Massnahmen verbindlich für die Umsetzung." Die Entwicklung findet in den bestehenden, bereits gut ausgenutzten Bauzonen statt. Die sogenannten "Schlüsselgebiete" (grosse, zusammenhängende Bauland- reserven) sind mehrheitlich mit einem Gestaltungsplan überlagert bzw. wurden / werden aktuell gerade überbaut. Zusätzliche planerische Massnahmen sind daher für die Schlüsselgebiete nicht vorgesehen.

3.2.2 Innenentwicklung bisher Die bestehenden überdurchschnittlich hohen Einwohnerdichten in Niederrohrdorf wurden durch verschiedene Massnahmen erreicht.

3.2.2.1 Ausnützungsziffer Die Gemeinde hat seit längerem keine Ausnützungsziffer mehr vorgegeben. Die Bebauungen werden über die Anzahl Vollgeschosse, die Firsthöhe und die Grenz- abstände (inkl. Mehrlängenzuschlag) geregelt. Dadurch kann auch in der Wohnzone W2 dichter gebaut werden. Die Wohngebiete in der Zone W2 weisen daher vieler- orts bereits heute gute Einwohnerdichten und hohe Auslastungsgrade auf. Durch die Festlegung der zulässigen Gebäudetypen (Ein-, Reihen- und Gruppenhäuser

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sowie Mehrfamilienhäuser) und die Festlegung einer maximalen Gebäudelänge werden zu grosse Gebäudevolumen in der Zone W2 verhindert.

3.2.2.2 Gestaltungspläne Die Gemeinde weist eine hohe Anzahl von Sondernutzungsplänen auf (19 Pla- nungswerke). Neben den 11 Überbauungs- und Erschliessungspläne, welche nur einen geringen Einfluss auf die Innenentwicklung haben, sind die 8 Gestaltungsplä- ne für die qualitative Innenentwicklung massgebend. Die 4 Gestaltungpläne über die Kantonsstrasse (Ortskern) haben die bauliche Ent- wicklung im Ortskern in den letzten Jahren geleitet und zur Qualitätssicherung bei- getragen. Mit den Gestaltungsplänen für die grösseren Freiflächen Hintermatt (Be- bauung erstellt), Hofacher (Bebauung mehrheitlich erstellt) und Egro-Areal (Bebau- ung und Umbau teilweise erfolgt) wurden die Bebauungsdichten an den zentralen Lagen gefördert und die guten Qualitäten von Bauten und Freiräumen sichergestellt. Diese Entwicklung wird mit dem neueren Gestaltungsplan alte Bremgartenstrasse (noch nicht umgesetzt) fortgeschrieben. Die Gestaltungspläne sind ein weiterer wichtiger Baustein für die gute Innenentwicklung von Niederrohrdorf.

3.2.2.3 Kommissionen Die Gemeinde hat, im Vergleich zu anderen Gemeinden, viele Fachkommissionen, welche den Gemeinderat im Bezug auf die Ortsentwicklung unterstützen.

Siedlung Kulturland

Baukommission Landschaftskommission

Planungskommission Landwirtschaftskommission

Umweltschutzkommission

In der Gemeinde gab und gibt es interessierte und qualifizierte Baufachleute, welche ihr Wissen in diese Kommissionen einbringen / eingebracht haben und sich intensiv mit der Gestaltung und Weiterentwicklung Ihres Dorfes auseinander setzen / gesetzt haben. Die Qualität der Kommissionen ist auf einem, im Vergleich zu ähnlichen Gemeinden, hohen Niveau und trägt massgeblich zur qualitativen Innentwicklung bei.

3.2.3 Kernzonenplanung (Masterplan und Schutzbereich) Da die Entwicklung des Ortskerns als zentrales Element der Gesamtrevision Nut- zungsplanung angesehen wird, wurde ein Masterplan über die Kernzone und das Gebiet Bünt erarbeitet. Der Masterplan zeigt die erwünschte Entwicklung für das Ortszentrum und das Areal Bünt (grosse Freifläche an zentraler Lage im Besitz der Einwohnergemeinde) auf. Der Masterplan ist behördenverbindlich und dient als Grundlage für die Gesamtrevision Nutzungsplanung und als Unterstützung bei der Beurteilung von künftigen Planungen und Bauvorhaben im Zentrumsbereich (vgl. Masterplan / Beilage). Neben den in der Gesamtrevision umgesetzten Inputs sind folgende Handlungsschwerpunkte aus dem Masterplan für die Innenentwicklung wichtig:

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Abbildung 5: Auszug Handlungsfelder aus Masterplan

A: Eingangssituation klären / B, C und E: Unklare Platzsituationen klären / D: Beziehung zur Freifläche fördern Um die bestehenden Sondernutzungspläne im Ortskern ablösen zu können, ist der Masterplan, da nur behördenverbindlich, nicht ausreichend. Es wird daher der Schutzbereich Ortskern eingeführt. Die grundeigentümerverbindlichen Vorgaben des Schutzbereiches Ortskern werden im Ergänzungsplan zur BNO räumlich genau definiert und in der BNO beschrieben. Die Schwerpunkte dabei sind:  Zielvorgaben, welche die gewünschte Entwicklung aufzeigen  Festlegung von Bereichen für 2-geschossige Bauten (im Bereich der Kernzone mit Satteldach)  Festlegung Zwangsbaulinien; von diesen darf strassenabgewandt bis max. 50 cm abgewichen werden  Festlegung des Freiraumes Bünt sowie weiterer besonderer Freiräume mit Nut- zungseinschränkungen  Festlegung erhaltenswerte Baumgruppen  Verbindlicherklärung des Masterplanes als Grundlage für die Qualitätsbeurtei- lung von Bauvorhaben

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3.2.4 Innere Reserven auf unbebauten Flächen Die grösseren unbebauten Flächen bzw. stark unternutzen Areale im Baugebiet wurden überprüft:

Kategorie Lage (Parzellen Nrn.) Massnahme

Unbebaute (Teil-)  Alte Bremgartenstrasse (642, Planungen weiterhin aktiv Parzellen, bei wel- 646, 649, 780) begleiten chen die Planung der  Bremgartenstrasse (576) Gemeinde bekannt  Bünt (204) ist  Clemenzweg (261)  Egro-Areal Mitte (1267, 1275 etc.)  Esterlistrasse (234)  Holzrütistrasse (195)  Mellingerstrasse (516)  Mellingerstrasse (571)  Mülimatte (529, 1242)

Unbebaute (Teil-  Bremgartenstrasse (280, 680, Gespräch mit Eigentümern Parzellen) bei wel- 1052, 1053) suchen über Planungsab- chen die Planung der  Buacherweg (289) sichten / Information über Gemeinde nicht be-  Büntstrasse (207) die Innere Siedlungsent- kannt  Hiltimattstrasse (760) wicklung  Mülimattstrasse (543)  Rebhaldenweg (931)  Rotrischweg (404)  Rüslerstrasse (238)  Weiherweg (511)

"bebaute" Parzellen  Buacherweg (270) Gespräch mit Eigentümern welche Potential zur  Römerweg (488) suchen / Information über Innenentwicklung die Innere Siedlungsent- haben wicklung

3.2.5 Nutzungsverdichtung / Siedlungsqualität (BNO) In der BNO wird mit verschiedenen Massnahmen die qualitativ hochwertige Innen- entwicklung gefördert:  Einführung Schutzbereich Ortskern (vgl. Kapitel 3.2.3)  Anordnungsspielraum für Attikageschossflächen bei Gestaltungsplänen erhöht  Aufhebung der maximalen Wohnungsanzahl bei Mehrfamilienhäusern in der Zo- ne W2  Verbot von freistehenden Ein-und Zweifamilienhäuser in der Wohnzone W3  Verweigerung der Baubewilligung möglich, wenn Bauland nicht optimal ausge- nützt wird

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 Umwandlung des Dach- / Attikageschosses in ein Vollgeschoss bei Wohnbauten mit mindestens 2 Wohnungen in der Wohnzone W2  Aussenräume und Umgebungsgestaltung sind Bestandteil der Bauprojekte  Einführung Fachkommission (verbindliche Festlegung in der BNO)

3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung Die Gemeinde Niederrohrdorf fördert die Innenentwicklung mit folgenden Massnah- men (vgl. vorhergehende Kapitel):

Thema Massnahme Realisierung

Einwohnerdichten erhöhen Nutzungsboni festlegen und Mit Gesamtrevision Nut- Einschränkungen Bauweise zungsplanung reduzieren in BNO

Qualität erhöhen Qualitätsvorgaben in der Mit Gesamtrevision Nut- BNO festlegen zungsplanung

Bevölkerung sensibilisieren Bevölkerung in geeigneter laufend Weise über neue Möglich- keiten der Innenentwicklung zu informieren

Masterplan Ortskern umset- Platzsituationen klären In Abklärung zen Beziehung zu Bünt klären In Abklärung (Durchgang von Strasse her)

Fuss- und Velowege sichern In Abklärung

Ortskern gezielt entwickeln Einführung Schutzbereich Mit Gesamtrevision Nut- Ortskern (Bauzonenplan zungsplanung und BNO)

Schulanlage Rüsler / Hüs- Wettbewerb durchführen In Abklärung lerberg erweitern

Bebauung unbebauter / Gespräche aufnehmen mit Laufend unternutzter Flächen fördern Eigentümern der Parzellen (vgl. Kapitel 3.2.4)

3.3 Wirkungsabschätzung zu den Innenentwicklungsmassnah- men Im Folgenden werden die Einwohnerkapazitäten der Wohn- und Mischzonen ge- mäss revidiertem Bauzonenplan sowie die Wirkung der Innenentwicklungsmass- nahmen aufgezeigt (vgl. nachfolgende Tabellen 1 - 5 / Auszüge gemäss Beilage [2] / Nachweis Bauzonenkapazität).

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3.3.1 Bauzonenstatistik Es werden nur geringfügige Ein- und Auszonungen am Baugebietsrand vorgenommen. Mit diesen wird das Baugebiet arrondiert und die baulanderschliessenden Strassen dem Baugebiet zugewiesen. Das Baugebiet vergrössert sich damit nur ge- ringfügig. Bei den Änderungen ist die Umzonung von grösseren Flächen der Kern- zone in die Wohnzone W3 auffällig.

Abbildung 6: Tabelle 1

3.3.2 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan In der Bauzonenkapazitätsberechnung (vgl. nachfolgende Tabellen) wird für den Bauzonenplan ein Fassungsvermögen von 4'521 Einwohnern festgestellt. Dieses liegt somit leicht über der vom Kanton errechneten Einwohnerkapazität von 4'405 Einwohnern innerhalb der Bauzone. Im Folgenden werden die Einwohnerkapazitä- ten für den revidierten Bauzonenplan abgeschätzt, und zwar differenziert gemäss RIA-Prinzip des Kantons.  R: Alle vorhandenen Reserven an Wohn- und Mischzonen, das heisst die un- überbauten Grundstücke  I: Alle innert des Planungshorizonts direkt einwohnerwirksamen, räumlich konkreten Innenentwicklungspotenziale und alle aktivierbaren inneren Nutzungsreser- ven innerhalb der bereits überbauten Wohn- und Mischzonen.  A: Durch Einzonungen zusätzlich herbeigeführte Einwohnerpotenziale. (In Nie- derrohrdorf sind keine Einzonungen möglich).

3.3.3 Einwohnerdichten Auf Grund der bereits bestehend hohen Einwohnerdichten werden keine Massnah- men getroffen, die einen grossen Einfluss auf die Einwohnerdichten haben. Die geplanten Anpassungen von BNO und Bauzonenplan unterstützen in erster Linie die Qualität der Siedlungsentwicklung. Die Nachverdichtung wird nur minimal gefördert. Auf Grund dessen, werden für die Berechnungen die Richtwerte des Kantons für die Einwohnerdichten in den einzelnen Zonen übernommen. Diese liegen nur wenig über den bestehenden Dichten und werden, unter Berücksichtigung der geplanten Massnahmen, als plausibel betrachtet (vgl. Grundlagentabelle Kanton im Anhang).

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3.3.4 Berechnung der Einwohnerkapazitäten

3.3.4.1 Reserven in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen (R)

Schlüsselgebiete Als Schlüsselgebiete werden Areale bezeichnet, welche in den Wohn- und Misch- zonen liegen, aber unüberbaut sind. Unüberbaute Einzelparzellen zählen nicht zu den Schlüsselgebieten. Überbaute Areale, welche künftig einer Wohn- oder Misch- zone zugewiesen werden sollen (z.B. Industriezonen), können auch Schlüsselgebie- te sein. In Niederrohrdorf sind alle grösseren unbebauten Gebiete bereits heute mit einem Gestaltungsplan versehen oder dienen der langfristigen Reserve (Zone OeBA). Es finden keine Umnutzungen von Arbeitszonen in Wohn- oder Mischzonen statt. Es werden daher keine Schlüsselgebiete ausschieden.

Weitere unüberbaute Wohn- und Mischzonen ohne Schlüsselgebiete Bei den unüberbauten Flächen in den Wohn- und Mischzonen handelt es sich meist um Einzelparzellen. Die Flächen eignen sich auf Grund ihrer geringen Grösse nicht als Schlüsselgebiete. Die Richtwerte der ARE (Kanton Aargau) zum Fassungsver- mögen (Einwohnerdichten 2040) in den unbebauten Flächen in diesen Zonen werden als plausibel betrachtet und übernommen.

Abbildung 7: Tabelle 2b

Zusammenzug unüberbaute Wohn- und Mischzonen (R) Die Gesamtfläche der unüberbauten Wohn- und Mischzonen beträgt 3.47 ha, auf welchen bis 2040 eine Einwohnerdichte von 72 E/ha erreicht werden kann. Dieser Wert liegt deutlich über dem Zielwert des kantonalen Richtplans von 60 E/ha.

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Abbildung 8: Tabelle 2c

3.3.4.2 Reserven in den überbauten Wohn- und Mischzonen (I)

Handlungsgebiete Als Handlungsgebiete werden überbaute Areale mit bereits bestehenden Wohn- und Mischnutzungen bezeichnet, auf welchen im Rahmen der Nutzungsplanung Sied- lung spezifische planerische Massnahmen zur hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen vorgesehen werden. Das können spezielle Zonenbestimmungen (Grundnutzungszonen, überlagerte Zonen) oder Sondernutzungsplanpflichten sein. Auf Grund der bestehend hohen Dichten in den bebauten Gebieten und der örtli- chen Gegebenheiten sind in Niederrohrdorf keine Massnahmen vorgesehen welche einen grösseren Einfluss auf die Einwohnerzahlen in den bebauten Gebieten haben. Es wird daher auf die Ausscheidung von Handlungsgebieten verzichtet.

Weitere Innenentwicklung in Wohn- und Mischzonen Die heutigen Einwohnerzahlen wurden den Richtwerten des Kantons entnommen (Stand 2017). Infolge der grossflächigen Umzonungen von der Kernzone in die Wohnzone W3 werden die "Einwohnerzahlen heute" zusammengefasst, da ansons- ten der Eindruck einer grösseren "Bevölkerungswanderung" entstehen würde. Die Einwohner wechseln jedoch nur ihre "Zonenzugehörigkeit". Insgesamt wird der ge- forderte Richtwert von 40 E/ha mit geplanten Einwohnerdichten deutlich überschrit- ten. Die Richtwerte der ARE (Kanton Aargau) zum Fassungsvermögen (Einwohner- dichten 2040) in den bebauten Flächen in diesen Zonen werden als plausibel betrachtet und übernommen.

Abbildung 9: Tabelle 3b

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3.3.4.3 Realisierbare Innenentwicklung in den Wohn- und Mischzonen (R+I) Das Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets ist sowohl für den Planungshorizont des Bauzonenplanes von 15 Jahren als auch für den Zeithorizont des Richtplans für das Jahr 2040 dargestellt. Die Durchschnittliche Einwohnerdichte übersteigt die ge- forderte Einwohnerdichten für bebaute und unbebaute Gebiete deutlich (soll: 40 bzw. 60 E/ha).

Abbildung 10: Tabelle 4

3.3.4.4 Beurteilung Fassungsvermögen Das Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets ist bis zum Zeithorizont des Richt- plans für das Jahr 2040 dargestellt. Die Einwohnerzahl kann bei optimaler Aktivie- rung der Baulandreserven in 15 Jahren auf rund 4'424 und bis 2040 auf etwas über 4‘500 Einwohner anwachsen. Dabei wird, infolge der bestehend hohen Einwohner- dichten, nur von einem geringfügig höheren Ausbaugrades der bereits überbauten Bauzonen ausgegangen. Die Bauzonen vermögen damit die vorhergesagten Ein- wohner bis ins Jahre 2040 aufzunehmen und verfügen dann noch über eine Reser- ve von theoretisch 375 Einwohnern.

Abbildung 11: Tabelle 5

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3.4 Publikumsintensive Nutzungen Publikumsintensive Nutzungen wie Einkaufszentren oder Fachmärkte bedürfen einer besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung. Am 22. Juni 2010 beschloss der Grosse Rat die Anpassung des Richtplans, Paket "Umsetzung der Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung". Laut dem angepassten Richtplankapitel bedürfen neue Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen - d.h. Verkaufsflächen von 500 m2 bis 3000 m2 - ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten in ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeich- nung in der Nutzungsplanung. Die Grundversorgung der Bevölkerung innerhalb der Ortszentren darf nicht gefährdet werden. Da die Gemeinde Niederrohrdorf kein ländliches Zentrum ist, sind gestützt auf die vorerwähnten Vorgaben neue Standorte für Verkaufsnutzungen über 500 m2 oder deren Erweiterung auch in den Kernzonen (Kernzone) zu bezeichnen. Im Rahmen der Revisionsarbeiten wurde die Zulässigkeit von publikumsintensiven Nutzungen in den dafür möglichen Zonen geregelt. In der Kernzone werden Ver- kaufsgeschäfte bis 1'500 m2 zugelassen; damit soll die öffentliche Nahversorgung sichergestellt werden können, und bisher bestehende Läden (u.a. Coop) nicht ein- geschränkt werden. Einkaufszentren und Fachmärkte werden ausserhalb der Kern- zone ausgeschlossen (Zulässigkeit auf max. 500 m2 Nettoladenfläche beschränkt).

3.5 Entwicklungsschwerpunkte öffentliche Bauten Die bestehenden Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen in Niederrohrdorf müs- sen auf Grund Ihrer Gesamtgrösse differenziert betrachtet werden.

Anlage / Standort Beurteilung

Gemeindeverwaltung  Neueres Verwaltungsgebäude mit verschiedenen öffentli- Bremgartenstrasse / chen Nutzern (Gemeindeverwaltung, Polizei u.a.) / Kapa- Zentrum zitäten langfristig ausreichend  Öffentlicher, multifunktionaler Platzbereich bei der Kreu- zung  Keine Flächenreserven vorhanden  Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten

Infrastruktur und  Neuer Bauten für Feuerwehr und Bauamt / Kapazitäten Freifläche Bünt für Gemeindeverwaltung langfristig ausreichend  Kohlerhaus / Dorfschür mit Wohnen, Vereinsaktivitäten und als Lager für die öffentlichen Werke / Dienste  Öffentlicher Spielplatz  Familiengärten und freie Wiese (grosse Flächenreserve) / zentraler Freifläche im Siedlungsbereich / soll als "Gene- rationenreserve" freigehalten werden / nur langfristige und planerisch abgesicherte Entwicklung zulassen (vgl. Masterplan Kernzone / Bünt)  Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten, Dorf- schür der Kernzone zuordnen

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Anlage / Standort Beurteilung

Schulhäuser  Schulanlage mit Primarschule und Oberstufe (Kreisschule Rüsler / Hüslerberg Rohrdorferberg mit Real-, Sekundar- und Bezirksschule), Mehrzweckhalle und Sportanlagen  Ausbau Schulanlage geplant, daher keine Flächenreser- ven vorhanden  Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten

Sportanlagen  Tennis- und Squashanlage, Beachvolleyballplatz, Pfadi- Holzrütistrasse heim, Reithalle mit Reitplätzen  Flächenreserven zum Wohngebiet vorhanden  Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten, Reser- ven erhalten für weitere Sportanlagen (evtl. Ersatz für Sportflächen der Schulanlage bei Erstellung zusätzlicher Schulhäuser)

Kindergarten  Kindergarten Dorf / Bedarf weiterhin vorhanden Oberdorfstrasse  Gebäude im Bauinventar enthalten  Keine Flächenreserven vorhanden  Bauten und Zonierung beibehalten

Kindergarten /  Kindergarten Mülirai mit öffentlichem Spielplatz / Bedarf Grünanlage Mülirai weiterhin vorhanden  Kleine Parkanlage über Grundwasserschutzbereich / darf wegen des Schutzbereiches nicht überbaut werden / wichtige Freifläche im Dorfkern  Keine Flächenreserven vorhanden bzw. nicht anders nutzbar  Bauten / Anlage und Zonierung beibehalten

Kindergarten / Grünanla-  Kindergarten Clemenz mit öffentlichem Spielplatz / Bedarf ge Clemenzweg weiterhin vorhanden  Keine Flächenreserven vorhanden  Bauten / Anlage und Zonierung beibehalten

Spielplatz  Spielplatz und Wiese für freies Spiel Fohrhölzlistrasse  einziger öffentlicher Spielplatz im nördlichen Teil des Dor- fes und daher wichtig fürs Quartier  Keine Flächenreserven vorhanden  Anlage und Zonierung beibehalten

Kirche Gwiggweg  Reformierte Kirche / Nutzung bestehend  Gebäude im Bauinventar enthalten  zugehörige Gebäude und Anlagen (Parkplatz) auf dem Gemeindegebiet von Oberrohrdorf  Keine Flächenreserven vorhanden  Bauten und Zonierung beibehalten

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Anlage / Standort Beurteilung

Kirche Bremgartenstrasse  Katholisches Kirchenzentrum Gut Hirt / Nutzung bestehend  Gebäude im Bauinventar enthalten  Kleine Reservefläche im Westen an der Büntstrasse  Bauten und Zonierung beibehalten / Reservefläche mit Gebiet Bünt betrachten

3.6 Entwicklungsschwerpunkte Wohnen Die Gemeinde hat für eine ländliche Gemeinde bereits heute eine recht hohe Ein- wohnerdichte in allen überbauten Wohn- und Mischzonen. Das innere Entwick- lungspotential in den überbauten Flächen ist daher im Vergleich zu anderen Ge- meinden eher tief. Die gemäss Richtplan geforderten 40 Einwohner / ha werden selbst in der Wohnzone W2 grösstenteils erreicht bzw. nur geringfügig unterschrit- ten. Auf Grund der bestehenden Siedlungsstruktur und Topografie wird von deshalb von grossflächigen Umzonungen zwecks einer inneren Siedlungsentwicklung abgesehen.

Kernzone Die bestehende Kernzone umfasst neben dem "alten" Dorfkern auch diverse "neuer" bebaute Flächen mit modernen Bebauungen. Die Abgrenzung wurde deshalb mit dem Masterplan Kernzone / Bünt überprüft. Neben mehreren kleinflächigen An- passungen der Zonenzuweisung sind dabei zwei Änderungen von Bedeutung. Südlich der Mellingerstrasse wird die erste Bautiefe, welche bisher der Kernzone zugewiesen war, bis zum Gemeindehaus der Wohnzone W3 zugeordnet. Die hier bereits bestehenden modernen Gebäude aus dem Gestaltungsplan Hofacher sowie die noch möglichen Gebäude auf der Parzelle Nr. 571 entsprechen gemäss dem Gestaltungsplan nicht dem Sinne der Kernzone und werden somit der ordentlichen Wohnzone zugewiesen. Die bestehenden Mehrfamilienhäuser entlang der Heigellochstrasse (ohne erste Bautiefe entlang der Bremgartenstrasse) sowie die geplanten Gebäude gemäss Gestaltungsplan Alte Bremgartenstrasse entsprechen nicht dem Sinne der Kernzo- ne. Sie werden daher in die Wohnzone W3 umgezont.

3.7 Entwicklungsschwerpunkt Industrie / Gewerbe Ausserhalb der Kernzone und Wohn- und Gewerbezone WG3 sind nur in der Ar- beitszone (ehemals Industriezone) mässig störende Betriebe zulässig. Die einzige Arbeitszone ist dreiseitig von Wohn- und Mischzonen umgeben. Es besteht ein rechtsgültiger Gestaltungsplan (Egro-Areal). Erste Umbauten und Umnutzungen wurden gestützt darauf vorgenommen. Die Eigentümer möchten den bestehenden Gestaltungsplan anpassen und dabei auch das Gebiet von der Arbeitszone in eine Mischzone (Wohn- und Gewerbezone) umzonen, um Wohnnutzungen realisieren zu können. Die Planung ist jedoch noch nicht so weit fortgeschritten, als dass sie in die

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laufende Gesamtrevision integriert werden könnte. Eine allfällige Umzonung soll daher zu einem späteren Zeitpunkt auf Grund eines Entwicklungskonzepts umgesetzt werden.

3.8 Ortsbild- und Denkmalpflege

3.8.1 Bauinventar Parallel zu den Entwurfsarbeiten der vorliegenden Nutzungsplanungsrevision wurde seitens der kantonalen Denkmalpflege das bestehende Kurzinventar der Kulturgüter in der Gemeinde Niederrohrdorf überarbeitet. Inzwischen liegt der Entwurf des aktualisierten Bauinventars 2016 vor. Die seitens der kantonalen Behörde erfolgten An- passungen der erhobenen sowie der vereinzelt aus dem Inventar entlassenen Ob- jekte sind in die vorliegende Nutzungsplanung eingeflossen (vgl. Beilage). In Niederrohrdorf waren bisher (fast) keine Gebäude über die Zonenpläne und die BNO geschützt. Der Schutz erfolgt hauptsächlich über die Festlegung von Volumen- und Substanzschutzobjekten in Sondernutzungsplänen (insbesondere in den 3 Pla- nungen entlang der Kantonsstrassen). Dabei wurden zu viele und ungeeignete Ob- jekte dem (Volumen-) Schutz zugeführt. Diese können mit der Nutzungsplanung nicht direkt aus dem Schutz entlassen werden, es ist eine separate Aufhebung der Sondernutzungspläne bzw. Teilaufhebung der Schutzobjekte durchzuführen. Gestützt auf dem Masterplan Kernzone / Bünt sowie die Festlegung des Schutzbe- reiches Ortskern in Bauzonenplan und BNO (inkl. grundeigentümerverbindlichem Ergänzungsplan) sollen die Sondernutzungspläne entlang der Kantonsstrassen aufgehoben. Die Schutzobjekte werden neu (wie allgemein üblich) in den Zonenplänen und der BNO ausgeschieden. Sie wurden dafür gemäss dem Bauinventar überprüft, die Volumenschutzobjekte wurden mehrheitlich entlassen bzw. in Einzelfällen dem Substanzschutz zugeführt. Um Differenzen zu den bestehenden Sondernutzungs- plänen zu vermeiden oder die Gebäude nicht kurzzeitig ohne Schutz zu belassen, wird die Aufhebung der Sondernutzungspläne parallel zur Gesamtrevision Nut- zungsplanung durchgeführt. Die im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege aktualisierten Objekte sind im Bauzonenplan dargestellt sowie in der revidierten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) im Anhang aufgelistet. Die damit verbundenen Schutzmassnahmen werden in den zugehörigen Bestimmungen der BNO festgeschrieben (Festlegung als Ge- bäuden mit Substanzschutz bzw. Kulturobjekte). Zusätzlich werden alle Brunnen im Baugebiet (einheitliche Behandlung) sowie zusätzliche Trockenmauern, Brunnen und Wegkreuze im Kulturland als Kulturobjekte ausgeschieden.

3.8.2 ISOS Der Weiler Holzrüti hat regionale Bedeutung. Er wird im ISOS wie folgt bewertet: "Der Weiler weist durch die Lage am unverbauten Hang gewisse Lagequalitäten auf. Wegen der lockeren Streuung entlang der Erschliessungsstrasse besteht keine ausgeprägte räumliche Ganzheit. Gewisse architektonische, historische Qualitäten

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durch die weitgehend erhaltene Altbausubstanz, welche allerdings durch einzelne Umbauten beeinträchtigt wird. Keine stilistisch besonders ausgeprägten Einzelbau- ten." Durch die Lage ausserhalb der Bauzone wird die Verbauung des Weilers ausgeschlossen. Baugesuche für den Weiler / bzw. Bauten ausserhalb der Bauzone müs- sen gemäss dem BauG immer dem Kanton zur Genehmigung eingereicht werden. Der Kanton hat daher die Möglichkeit den Schutz des Weilers durchzusetzen. Eine gute Einpassung bei Bauten in der Landwirtschaft ist generell notwendig. Für die Umsetzung des ISOS sind daher keine zusätzlichen Massnahmen notwendig.

3.8.3 ICOMOS Eine Aufnahme der 4 Gartenanlagen aus dem Hinweisinventar des ICOMOS als Schutzobjekte wurde geprüft.

Objekt Nr. Bezeichnung Umsetzung in Gesamtrevision

4035-01 Schulhausanlage / Gebäude mit Substanzschutz im Besitz der Ge- Schulgarten Ober- meinde; das Areal wird als Pausenplatz und Leh- dorfstrasse rerparkplatz genutzt; die Bäume sind mehrheitlich erhalten, die Kiesfläche teilweise befestigt worden  Schutz ohne Massnahmen ausreichend; da die Anlage weiterhin als Pausenplatz zur Verfügung stehen soll (keine Alternativflächen vorhanden), ist es im Interesse der Gemeinde, die Bäume zu erhalten und den Platz frei zu halten; allfällige Anpassungen zu Gunsten der Aufenthaltsqualität der Kinder müssen dabei sorgfältig geprüft werden; der Parkplatz in rückwärtigen Teil ist bestehend; ein Ausbau ist nicht vorgesehen

4035-02 Einfamilienhausgarten Verifikation Garten / Gebäude mit vorhandenen Loonstrasse Grundlagen sehr schwierig (keine genaue Adres- se, keine weiteren Angaben zur Lage); es könnte die Loonstrasse 20 sein  in diesem Fall wäre der Garten nicht mehr schützenswert (Neubau Garage, Betonstützmauer talseitig) / keine Mass- nahmen notwendig bzw. nicht möglich (Standort unbekannt)

4035-03 Familiengarten / Pflanz- Teilweise noch bestehend; Teil des Areals Bünt garten Bremgarten-  Gesamtfläche erhaltenswert (vgl. Kapitel 3.5) strasse

4035-04 Bauernhausgarten Loo- Garten umgestaltet; nicht mehr erhaltenswert  renstrasse 1 keine Massnahmen notwendig

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3.9 Abstimmung mit der Infrastruktur

3.9.1 Bedeutung für die technische Infrastruktur Die unbebauten Areale sind mit einer Ausnahme erschlossen oder die Erschlies- sung ist mittels Sondernutzungsplan (Gestaltungsplan Hofacher) gesichert und die Areale gelten somit als baureif. Die einzige nicht erschlossene Fläche Bünt dient als langfristige Reserve (vgl. Masterplan Kernzone); die Erschliessung wird festgelegt, wenn das Areal für die Überbauung bereitgestellt wird (Teiländerung der Nutzungs- planung notwendig). Im Bereich Wasser erfolgen der laufende Unterhalt und Erneuerungen gemäss GWP, im Bereich Abwasser gemäss GEP. Das Verkehrsaufkommen auf den kantonalen und kommunalen Strassen in der Gemeinde Niederrohrdorf kann grundsätzlich als unproblematisch beurteilt werden. Die geplanten Umzonungen lösen keinen wesentlichen Mehrverkehr aus. Der zu- sätzliche Verkehr kann problemlos bewältigt werden. Das Strassennetz ist bereits gut ausgebaut. Investitionskosten fallen für den laufen- den Unterhalt an. Im Zusammenhang mit der Innenentwicklung wird die Problematik der Gestaltung der Kantonsstrassen zu lösen sein. Es liegt dafür bereits ein Be- triebs- und Gestaltungsprojekt vom Kanton zu den Kantonsstrassen K 271 und K 415 vor. Die Gestaltung der Kantonsstrassen ist ausserdem Inhalt des Agglome- rationsprogramms Aarau Ost sowie des Masterplans Kernzone. Mit der Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungskonzeptes, denn wenig noch vorhandenen Baulandreserven und den fast komplett erschlossenen Arealen sind die verkehrlichen Themen grösstenteils abgedeckt. Die Erstellung eines KGV's wird daher zum jetzigen Zeitpunkt nicht als notwendig erachtet. Die notwendigen Mass- nahmen, insbesondere zur Stärkung des Fuss- und Radwegverkehrs, können auch ohne KGV bestimmt und ausgeführt werden. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt das grosse, unbebaute Areal der Bünt überbaut werden soll, ist ein KGV zu erstellen. Verpflichtende Massnahmen, welche einen KGV als Grundlage benötigen (Parkleitsysteme, Reduktion oder Bewirtschaftung Parkfelder auf privatem Grund) sind nicht vorgesehen. Falls die Gemeinde diese einführen möchte, kann sie jeder- zeit (unabhängig von der Nutzungsplanung) einen KGV erstellen lassen.

3.9.2 Bedeutung für die soziale Infrastruktur

Verwaltung Grössere Investitionen in die Verwaltungsinfrastruktur sind für den nächsten Pla- nungshorizont keine zu erwarten. Das Gemeindehaus wurde 2002 gebaut. Ein ausreichend grosser Werkhof steht zur Verfügung.

Altersfürsorge Die Gemeinde hat kein eigenes Alters- und Pflegeheim im Dorf. Es wird auf die Al- terszentren in Fislisbach, Mellingen und den Reusspark in Niederwil ausgewichen.

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Gemäss der SWOT-Analyse (vgl. Kapitel 2.3) wird der Neubau eines eigenen Al- ters- und Pflegeheimes nicht empfohlen.

Schule Ein Ausbau der Schule Hüslerberg / Rüsler ist geplant, um auch in Zukunft genü- gend Räumlichkeiten zur Verfügung zu haben.

Freizeit Die Gemeinde Niederrohrdorf weist zahlreiche Naherholungsgebiete in unmittelba- rer Nähe auf. Ein Ausbau der bestehenden Spielplätze und Freizeitanlagen im Sied- lungsgebiet ist nicht notwendig.

3.10 Natur und Landschaft Obwohl Niederrohrdorf in den letzten Jahrzehnten einen urbanen Charakter ange- nommen hat, handelt es sich immer noch um eine ländliche Gemeinde, eingebettet in weitgehend intakte Natur- und Kulturlandschaften. Bedingt durch die vorherrschende Topografie resp. die Eignung des offenen Kultur- lands für eine vielseitige landwirtschaftliche Produktion, sind die Naturwerte im offenen Kulturland zahlenmässig eher bescheiden. Umso mehr ist den noch vorhandenen natürlichen sowie landschaftlichen Werten eine erhöhte Beachtung zu schen- ken. Einen besonderen Stellenwert in der Gemeinde Niederrohrdorf nimmt der Wald ein. Dank seiner Nähe zu den Wohnquartieren und seiner natürlichen Vielfalt (Möser, Eichenwaldreservat u.a.) hat der Wald eine bedeutungsvolle Funktion als Naherho- lungsraum.

Abbildung 12: Naherholungsgebiet im Wald von Niederrohrdorf

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Die im Leitbild festgesetzten und von der zuständigen Arbeitsgruppe definierten Stossrichtungen werden mit der Revision Nutzungsplanung soweit möglich umgesetzt.

3.11 Gewässerraum Der Gewässerraum ist eine von der Gewässerbreite abhängige Pufferzone entlang der oberirdischen Gewässer (vgl. Abbildung 13). Er hat die natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser sowie die Gewässernutzung zu gewähr- leisten und ist extensiv zu gestalten und zu bewirtschaften.

Abbildung 13: Schematischer Gewässerraum, Begriffe Am 1. Januar 2011 trat das revidierte Gewässerschutzgesetz (GSchG) des Bundes in Kraft. Darin werden die Kantone verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer zu sichern und diesen bei der Richt- und Nutzungsplanung zu berücksichtigen. Auf Stu- fe der Gewässerschutzverordnung (GSchV, Art. 41a-c, auf 1. Juni 2011 in Kraft gesetzt) hat der Bundesrat die gesetzlichen Bestimmungen konkretisiert und die Kan- tone verpflichtet, die Festlegung der Gewässerräume bis spätestens 31. Dezember 2018 vorzunehmen. Die baulichen und anderen Nutzungen innerhalb des Gewässerraums sind bundes- rechtlich abschliessend geregelt (grundsätzliches Bauverbot / nur extensive Bewirt- schaftung u.a.), weshalb sich das raumplanerische Verfahren primär auf die räumli- che Festlegung des Gewässerraums konzentriert. Der Kanton Aargau legt die Ge- wässerräume mit drei Elementen fest (vgl. § 127 BauG):  Für die Mehrheit der Gewässer (die vier grossen Flüsse, die stehenden Gewäs- ser und die kleinen und eingedolten Bäche mit einer Breite < 2 m) wird der Ge- wässerraum im revidierten § 127 BauG mittels der Definition von Uferstreifen festgelegt.  Für alle übrigen Bäche (2 m breit und grösser) legt der Kanton den Gewässer- raum in der Fachkarte Gewässerraum behördenverbindlich fest.  Die Gemeinden setzen die Gewässerräume in ihrer Nutzungs- und Sondernut- zungsplanung um, indem sie die Gewässerräume im Detail analysieren und den örtlichen Gegebenheiten entsprechend umsetzen. Mit der vorliegenden Gesamtrevision kommt die Gemeinde Niederrohrdorf diesem Festsetzungsauftrag nach.

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3.12 Energie Bezüglich Energieplanung steht es den Gemeinden frei, entsprechende Energie- konzepte erstellen zu lassen (vgl. § 14 des Energiegesetzes des Kantons Aargau, EnergieG). Konkrete Planungsabsichten bestehen aktuell keine.

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4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten

4.1 Bauzonenplan Der Bauzonenplan enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen innerhalb des Baugebiets. Die Erarbeitung des revidierten Bauzonenplans erfolgte in einer Arbeitsgruppe innerhalb der Planungskommission. Zusammengesetzt war diese Arbeitsgruppe wie folgt:  Gregor Naef, Gemeindeammann, Präsident  Heinz Jossi, Gemeinderat, Vizepräsident bis 2017  Patrik Hitz, Gemeinderat, Vizepräsident ab 2018  Sandro Fischer, Bauverwalter bis 2018  Andreas Ritter, Bauverwalter ab 2019  Christoph Meiler  Roger Spiegel  Stefan Müller  Otto Lanz  Stefan Giess, Planer Anlässlich mehrerer Sitzungen wurden die relevanten Grundlagen gesichtet und ge- stützt darauf die (Bau)-Zonenvorschriften, die Zonierung sowie die weiteren bauge- bietsrelevanten Bestimmungen festgelegt. Parallel dazu wurden mit weiteren Fach- planern die zusätzlichen Inhalte im Bereich Siedlung (u.a. Masterplan Ortskern) erarbeitet. Der Gemeinderat hat die Entwürfe kontrolliert und verabschiedet. Die nachfolgenden Kapitel beschreiben die wesentlichen Planungsinhalte / Ergeb- nisse der revidierten Bauzonenplanung.

4.1.1 Zonenübersicht Im Bauzonenplan werden folgende Bauzonen ausgeschieden:  Kernzone K  Wohnzone 2 W2  Wohnzone 3 W3  Wohn- und Gewerbezone 3 WG3  Arbeitszone (alt: Industriezone) A  Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA  Fliessgewässerzone (alt: Grünzone Mülibach) FGZ

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Die Wohn- und Gewerbezonen WG und WGA wurden zur Wohn- und Gewerbezone WG3 zusammengefasst; die Kernzonen KN und KND zur Kernzone K.

4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen

Ein- / Auszonungen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Beschluss 3.5, sind kleinflächige Einzonungen für die parzellenscharfen, planerisch zweckmässigen Detailabgrenzungen der Bauzo- nen zulässig. Die Flächen müssen direkt an die Bauzone angrenzen, dürfen das weit gehend überbaute Gebiet nicht erweitern. Dies sind insbesondere: a) nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Wohn- oder Ökonomiegebäude auf einem Hofareal; b) rechtmässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare und nachträglich zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen; c) Gebiete mit langfristigem Freihaltezweck; d) bestehende Zonenrandstrassen;

2 2 e) Baulücken bis maximal 1000 m , die wenigstens zu /3 an die Bauzone angrenzen. Die Einzonungen in Niederrohrdorf betreffen hauptsächlich bestehende Strassenflä- chen:  Davidacherweg  Gwiggweg  Heitersbergstrasse  Hiltiwaldweg  Holzrütistrasse  Loorenstrasse  Rotrischweg  Rüslerstrasse  Zelgliweg Beim Rotrischweg, an der Moosstrasse, der Forhölzlistrasse und am Buacherweg wird die Zonengrenze an die bestehenden Parzellierung / Nutzung bzw. die Wald- bestimmung angepasst.

Kantonsstrassen Gemeindestrassen Kantonsstrassen welche beidseitig von Baugebiet umgeben sind, müssen dem Baugebiet zugewiesen werden. Sie sind jedoch keiner Bauzone zuzuordnen. Ein- zelne Erschliessungsstrassen liegen ausserhalb Baugebiet und sind den angrenzenden Bauzonen zuzuweisen. Die Strasseneinzonungen am Baugebietsrand sind

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von Gesetzes wegen erforderlich, da bestehendes Bauland nicht über Landwirt- schaftszone (Nichtbaugebiet) erschlossen werden darf. Gemeindestrassen welche bisher je hälftig den angrenzenden Zone zugewiesen waren, müssen gemäss den neuen Vorgaben der höherwertigen Zone zugewiesen werden.

Änderungen Bauzonenplan

Abbildung 14: Anpassung Zonenzuweisung Kantonsstrasse

Nr. Änderung Erläuterung

1 Zuweisung Kantons- Die Kantonsstrasse wird im Bereich der Kreuzung voll- strasse zu Baugebiet ständig dem Baugebiet zugeordnet.

2 Entlassung Kantons- Mehrere Teilflächen der Kantonsstrasse, welche bisher strasse aus Bauzone einer Bauzone zugewiesen waren, werden aus den Bauzonen entlassen.

3 Zuweisung Kantons- Eine kleine Teilfläche, welche auf Grund der angepass- strasse in Bauzone (Ar- ten Parzellierung neu nicht mehr zur Kantonsstrasse beitszone) gehört, wird der angrenzenden Bauzone zugewiesen.

Abbildung 15: Einzonung Gemeindestrasse Hiltiwaldweg

Nr. Änderung Erläuterung

4 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrasse in Wohnzone destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- W2 mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.

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Abbildung 16: Einzonung Gemeindestrassen Holzrütistrasse und Rüslerstrasse / Umzonung Zelglistrasse

Nr. Änderung Erläuterung

5 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrasse in Zone für öf- destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- fentliche Bauten und An- mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d. lagen

6 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrasse in Zone für öf- destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- fentliche Bauten und An- mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d. lagen bzw. Wohnzone W2

7 Umzonung Gemein- Umzonung Gemeindestrasse von der Zone für öffentli- destrasse che Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2.

Abbildung 17: Einzonung Gemeindestrasse Davidacherweg / Umzonung Rüslerstrasse und Gsteingweg

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Nr. Änderung Erläuterung

8 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrasse in Wohnzone destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- W2 mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.

9 Umzonung Gemein- Umzonung Gemeindestrasse von der Wohnzone W2 in destrasse die Kernzone.

10 Umzonung Gemein- Umzonung Gemeindestrasse von der Zone für öffentli- destrasse che Bauten und Anlagen in die Kernzone bzw. Wohn- zone W2.

Abbildung 18: Einzonung Gemeindestrasse Gwiggweg

Nr. Änderung Erläuterung

11 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrasse in Wohnzone destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- W2 mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.

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Abbildung 19: Einzonung Gemeindestrassen Rotrischweg / Heitersbergstrasse

Nr. Änderung Erläuterung

12 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrassen in Wohnzone destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- W2 mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.

Abbildung 20: Einzonungen an der nördlichen Baugebietsgrenze

Nr. Änderung Erläuterung

13 Einzonung Gemein- Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein- destrassen in Wohnzone destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge- W2 mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.

14 Einzonung in die Wohn- Die Baugebietsgrenze wird auf die Parzellengrenze ar- zone W2 rondiert; die Einzonung 14 und die Einzonung 15 wer-

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Nr. Änderung Erläuterung den mit der Auszonung 17 kompensiert.

15 Einzonung in die Wohn- Die Baugebietsgrenze wird auf die Kulturgrenze (seitli- zone W2 che Zufahrt in die Garagen) arrondiert. Die zusätzlichen Parkierungsflächen in der Landwirtschaftszone müssen zurückgebaut werden. Die Einzonung 15 und die Ein- zonung 14 werden mit der Auszonung 17 kompensiert.

16 Einzonung in die Wohn- Die schmale Restfläche zwischen Baugebiet und Wald zone W2 wird der Bauzone zugewiesen. Die Flächen wurden bereits bisher als Gartenflächen genutzt, da eine landwirtschaftliche Nutzung nicht möglich ist. Es ist gemäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. c, kein Flä- chenausgleich notwendig, da die Flächen auf Grund des Waldabstandes nicht bebaut werden können.

Abbildung 21: Arrondierungen südlicher Baugebietsrand

Nr. Änderung Erläuterung

17 Auszonung Wohnzone Die Baugebietsgrenze wird auf die Parzellengrenze / W2 in Landwirtschafts- Kulturgrenzen arrondiert. Mit der Auszonung werden zone die Einzonungen 14 und 15 kompensiert.

18 Verzicht auf Einzonung Auf die Begradigung der Baugebietsgrenze wird ver- in die Wohnzone W2 zichtet. Die Erschliessung der talseitigen Teilparzelle im Baugebiet wäre sehr schwierig. Ausserdem würde die Einzonungsfläche kompensationspflichtig; es steht da- für jedoch kein auszuzonendes Land zur Verfügung.

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Abbildung 22: Auszonung Zelglistrasse, Umzonung Rennweg / Holzrütistrasse

Nr. Änderung Erläuterung

19 Auszonung Wohnzone Der vorgesehene Strassenausbau ist nicht erfolgt. Die W2 in Landwirtschafts- Baugebietsgrenze wird wieder auf die Parzellengrenze zone zurück arrondiert. Die Auszonung gilt gemäss Richt- plankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. c, nicht als Auszo- nung und kann somit nicht kompensiert werden.

20 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in W3 W2 in die Wohnzone W3.

21 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2. Anlagen in Wohnzone W2

Abbildung 23: "Einzonung" Rotrischweg

Nr. Änderung Erläuterung

22 "Einzonung" in die Die Baugebietsgrenze wird auf die Parzellengrenze ge- Wohnzone W2 legt. Die bestehenden privaten Zugänge und Gartenan- lagen werden damit legalisiert. Die Bebaubarkeit wird nicht erhöht (geschützte Hecke).

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Bei der "Einzonung" 22 handelt es sich um eine Interpretation von Bauzonen- und Kultur- landplan. Die Fläche ist weder als Bauzone noch als Kulturland eingetragen. Im Bauzo- nenplan ist jedoch die geschützte Hecke darauf verzeichnet (und im Kulturlandplan nicht). Es wird daher davon ausgegangen, dass diese Fläche bereits Teil der Bauzone ist und nicht als "Einzonung" deklariert werden muss. Sie wird daher nur noch formell der Bauzone zugewiesen. Die Hecke als geschütztes Naturobjekt bleibt bestehen.

Abbildung 24: Ein- und Umzonungen östliche Baugebietsgrenze

Nr. Änderung Erläuterung

23 Einzonung in die Fliess- Der Mülibach war bisher ausserhalb des Baugebietes. gewässerzone Da die Fläche rundum von Baugebiet (Gemeinden Nie- derrohrdorf und Oberrohrdorf) umschlossen ist, ist es angezeigt sie dem Baugebiet zuzuweisen. Es ist ge- mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. c, kein Flächenausgleich notwendig (Fliessgewässerzone).

24 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in W3 W2 in die Wohnzone W3.

25 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2. Anlagen in Wohnzone W2

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Nr. Änderung Erläuterung

26 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Kernzone. Anlagen in Kernzone

27 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W3 in Kernzone W3 in die Kernzone.

Abbildung 25: Umzonungen Esterlistrasse

Nr. Änderung Erläuterung

28 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2. Anlagen in Wohnzone W2

29 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Kernzone. Anlagen in Kernzone

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Abbildung 26: Umzonungen Loorenstrasse

Nr. Änderung Erläuterung

30 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in W3 W2 in die Wohnzone W3.

31 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in W3 W2 in die Wohnzone W3.

32 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2. Anlagen in Wohnzone W2

33 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in Kernzone W2 in die Kernzone.

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Abbildung 27: Umzonungen Moosstrasse / Pilatusweg

Nr. Änderung Erläuterung

34 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in W3 W2 in die Wohnzone W3.

35 Umzonung von Wohnzo- Die quer durch die Bebauung verlaufende Zonengrenze ne W2 in W3 wird auf die Parzellengrenzen arrondiert.

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Abbildung 28: Umzonungen Hiltiwaldweg / Bachweg

Nr. Änderung Erläuterung

36 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W2 in W3 W2 in die Wohnzone W3.

37 Umzonung von Wohn- Die Zonierung wurde mit der Teiländerung Hintermatt und Gewerbezone WGA im Jahre 2004 zur Gewährleistung des Lärmschutzes in Wohnzone W3 vorgenommen. Da die Zonengrenze mitten durch eine Überbauung verläuft, wird die Zonierung vereinheitlicht. Der Lärmschutz kann über die Einstufung als lärmvor- belastetes Gebiet weiterhin gewährleistet werden.

Abbildung 29: Umzonungen Weiherweg / Römerweg

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Nr. Änderung Erläuterung

38 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W3 in Wohn- und W3 in die Wohn- und Gewerbezone WG3 bzw. umge- Gewerbezone WG3 kehrt (Westteil).

39 Umzonung von Wohn- In den Gebäuden sind keine Gewerbe angesiedelt. und Gewerbezone WG3 Zum Schutz der angrenzenden Wohngebiete wird das in Wohnzone W3 Areal der reinen Wohnzone W3 zugewiesen. Der südli- che Teil verbleibt in der WG3, da sich hier noch mässig störende Gewerbebetriebe befinden.

40 Umzonung von Wohnzo- Die Gebäude bilden eine Einheit mit den westlich an- ne W2 in W3 grenzenden Gebäuden (Überbauung). Eine Anglei- chung der Zonierung ist daher angezeigt.

Abbildung 30: Umzonungen Mellingerstrasse

Nr. Änderung Erläuterung

41 Umzonung von Wohn- Die Zonengrenze wird auf die Parzellengrenze arron- und Gewerbezone WG3 diert bzw. begradigt. in Arbeitszone

42 Umzonung von Kernzone Das Gebiet ist zusammen mit den südlich angrenzen- in Wohnzone W3 den Flächen (bis zum Rennweg) über den Gestal- tungsplan Hofacher genau beplant und mit gleicharti- gen Neubauten bebaut (westlicher Teil). Die Kernzone kann an diesem Ort ihren Zweck nicht erfüllen (ausserhalb des eigentlichen Dorfkerns). Eine Umzonung in die Wohnzone W3 ist daher sinnvoll. Die heute noch teilweise unbebaute Parzelle Nr. 571 ist gemäss dem Gestaltungsplan Hofacher zu überbauen.

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Abbildung 31: Umzonungen Holzrütistrase

Nr. Änderung Erläuterung

43 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W3. Anlagen in Wohnzone W3

44 Umzonung von Zone für Arrondierung auf Parzellengrenze. öffentliche Bauten und Anlagen in Kernzone

45 Umzonung von Kernzone Die Zonengrenze verläuft bisher quer durch die Parzel- in Wohnzone W3 len und Gebäude. Die geteilten Parzellen sowie die angrenzende Parzelle mit der Zufahrt zur Überbauung in der Wohnzone W3 werden in die Wohnzone W3 umgezont.

46 Umzonung von Zone für Für eine grössere Flexibilität bei der Nutzung der Dorf- öffentliche Bauten und schür wird diese in die Kernzone umgezont. Damit ist Anlagen in Kernzone eine rein öffentliche Nutzung nicht mehr zwingend notwendig und eine bessere Nutzung der Dorfschür mög- lich.

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Abbildung 32: Umzonungen Dorfkern

Nr. Änderung Erläuterung

47 Umzonung von Wohnzo- Umzonung der Gemeindestrasse von der Wohnzone ne W3 in Wohn- und W3 in die Wohn-und Gewerbezone WG3. Gewerbezone WG3

48 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Kernzone. Anlagen in Kernzone

49 Umzonung von Wohnzo- Der offene Teil des Mülibaches wird, analog dem west- ne W3 in Fliessgewäs- lich angrenzenden Bachabschnitt, der Fliessgewässer- serzone zone zugewiesen.

50 Umzonung von Kernzone Die heute nur teilweise der Kernzone entsprechenden in Wohnzone W3 Gebäude werden der Wohnzone W3 zugewiesen.

51 Umzonung von Kernzone Die heute nicht der Kernzone entsprechenden, hinter- in Wohnzone W2 liegenden Gebäude werden der Wohnzone W2 zugewiesen.

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Abbildung 33: Umzonungen Rebhaldenweg, Clemenzweg und Buacherweg

Nr. Änderung Erläuterung

52 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W3. Anlagen in Wohnzone W3

53 Umzonung von Zone für Umzonung der Gemeindestrasse von der Zone für öf- öffentliche Bauten und fentliche Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2. Anlagen in Wohnzone W2

54 Umzonung von Kernzone Die Bebauung mit neueren Wohnbauten weist nicht in Wohnzone W2 mehr den Charakter der Kernzone auf und wird der angrenzenden Wohnzone W2 angegliedert.

55 Umzonung von Kernzone Die Bebauung mit neueren Wohnbauten weist nicht in Wohnzone W3 mehr den Charakter der Kernzone auf und wird gemäss Ihrer Geschossigkeit der Wohnzone W3 zugewiesen.

56 Umzonung von Kernzone Die heute mitten durch die Parzellen verlaufende Zo- in Wohnzone W2 nengrenze wird auf die Parzellengrenze verlegt. Die Parzellen werden auf Grund der bestehenden Bebau- ung der Wohnzone W2 zugeordnet.

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Abbildung 34: Umzonungen alte Bremgartenstrasse und Zweierestrasse

Nr. Änderung Erläuterung

57 Umzonung von Kernzone Die Bebauung mit einem modernen Wohnbau weist in Wohnzone W3 nicht mehr den Charakter der Kernzone auf und wird der angrenzenden Wohnzone W3 angegliedert.

58 Umzonung von Kernzone Die Bebauung mit zwei modernen Wohnbauten weist in Wohnzone W2 nicht mehr den Charakter der Kernzone auf und wird der angrenzenden Wohnzone W2 angegliedert.

59 Umzonung von Kernzone Die Bebauung sowie die Planung gemäss Gestaltungs- in Wohnzone W3 plan "Alte Bremgartenstrasse" weist nicht den Charak- ter der Kernzone auf und wird, gemäss Ihrer Geschos- sigkeit, der Wohnzone W3 zugewiesen.

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Abbildung 35: Umzonungen Schulanlage Rülser / Hüslerberg

Nr. Änderung Erläuterung

60 Einzonung in die Zone Um bei der geplanten Erweiterung der Schulanlagen für öffentliche Bauten weiterhin genügend Aussenflächen für die Schüler be- und Anlagen reitstellen zu können (Pausenplatz) wird die Bauzone im westlichen, flachen Bereich erweitert. Die Einzonung wird flächengleich südlich der Schulanlagen mittels Auszonung kompensiert.

61 Auszonung Zone für öf- Das steile, nicht für eine Bebauung oder als Aussen- fentliche Bauten und An- raume für die Schulanlage geeignete Areal wird für die lagen in Landwirtschafts- flächengleiche Kompensation ausgezont. zone

Auf die Neueinzonung 60 mit Flächenausgleich 61 wird auf Grund der Verhandlungen mit dem Grundeigentümer verzichtet. Es wird nur das Strassenteilstück der Fläche Nr. 60 dem Baugebiet zugewiesen.

4.1.3 Bauzonen- und Fruchtfolgeflächen / Baupflicht Unter Berücksichtigung der in den vorausgehenden Kapiteln beschriebenen Ein- und Auszonungen ergibt sich ein leichter Einzonungsüberschuss von 0.08 Hektaren (Tabelle unten). Bei den Fruchtfolgeflächen ergibt sich ebenfalls ein leichtes Minus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die wegfallende Fläche bereits heute überbaut ist und nicht als Fruchtfolgefläche zur Verfügung steht.

Ände- Einzonung gemäss § 28a Anord- Ein- und Bilanz Baupflicht? rungs- BauG nungs- Auszonung Fruchtfol-  zur genaueren Erläuterung der nummer spielraum anrechen- geflächen Von In Änderung vgl. Kapitel 4.1.2 gemäss bar / nicht Zone Zone 3.5 anrechenbar (m2)

1 Kantons- W3 d 0 0 Nein, Kantonsstrasse strasse

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2 Kantons- Strasse d 0 0 Nein, Kantonsstrasse strasse

3 Kantons- A d 0 0 Nein, Kantonsstrasse strasse

4 Strasse W2 d + 1'131 0 Nein, Einzonung Strasse

5 Strasse OeBA d + 4'217 0 Nein, Einzonung Strasse

6 Strasse OeBA / d + 481 0 Nein, Einzonung Strasse W2

7 OeBA W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

8 Strasse W2 d + 74 0 Nein, Einzonung Strasse

10 OeBA K / W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

11 Strasse W2 d + 1'436 0 Nein, Einzonung Strasse

12 Strasse W2 d + 3'028 0 Nein, Einzonung Strasse

13 Strasse W2 / W3 d + 576 0 Nein, Einzonung Strasse

14 LW W2 nein + 383 - 383 Nein, überbaut

15 LW W2 nein + 133 0 Nein, überbaut

16 LW W2 c + 835 0 Nein, im Waldabstand, kann nicht überbaut werden

17 W2 LW nein - 726 0 Auszonung

18 - - - - - Verzicht auf Einzonung

19 W2 LW c - 152 0 Auszonung

21 OeBA W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

22 LW W2 nein + 1'076 0 Nein, geschützte Hecke

23 LW FG c + 172 0 Nein, Einzonung Bach

25 OeBA W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

26 OeBA K Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

28 OeBA W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

29 OeBA K Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

32 OeBA W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

43 OeBA W3 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

44 OeBA K Umzonung 0 0 Nein, Arrondierung auf Par- zellengrenze

46 OeBA K Umzonung 0 0 Nein, überbaut

48 OeBA K Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

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52 OeBA W3 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

53 OeBA W2 Umzonung 0 0 Nein, Umzonung Strasse

60 LW OeBA d + 59 0 Nein, Einzonung Strasse

Flächenbilanz anrechenbar + 866

Flächenbilanz nicht anrechenbar + 11'857

Flächenbilanz total + 12'664 - 383

Planungsanweisungen Richtplan Siedlung (Auszug aus Richtplantext, Kapitel S 1.2):

3.1 Einzonungen erfolgen im Rahmen einer Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanung und liegen innerhalb des im Richtplan festgesetzten Siedlungsgebiets.

3.2 Einzonungen für die Wohnnutzung (Bedarf der nächsten 15 Jahre) setzen voraus; 1. dass die erwartete Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung der Mindestdichten gemäss Beschluss 2.1 das Fassungsvermögen der bestehenden überbauten und unüberbauten Bauzo- nen übersteigt 2. dass die Siedlungsentwicklung, der Verkehr und die Freiräume aufeinander abgestimmt sind und 3. dass die regionale Abstimmung der Nutzungsplanung gemäss § 13 Abs. 1 BauG sowie Art. 15 Abs. 3 RPG erfolgt ist.

3.5 Anordnungsspielraum für die parzellenscharfe, planerisch zweckmässige Detailabgrenzung der Bauzonen. (…) a) nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Wohn- oder Ökonomiegebäude auf einem Hofareal b) rechtmässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare und nachträglich zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen c) Gebiete mit langfristigem Freihaltezweck wie Grünzonen, Uferschutzzonen oder Waldabstands- flächen d) bestehende Zonenrandstrassen und deren nachweislich notwendigen Ausbau 2 2 e) Baulücken, in der Regel bis maximal 1000m , die wenigstens zu /3 an die Bauzone angrenzen.

4.2 Durch die Gemeinden zu einem Zeitpunkt nach Inkrafttreten der vorliegenden Planungsanwei- sung ausgezonte Bauzonen werden als in der Gesamtkarte nicht dargestelltes Siedlungsgebiet beibehalten. Dieses Siedlungsgebiet steht der Region, in der die Auszonung erfolgte, für Einzonungen zur Verfügung. (...)

§ 28i BauG Abs. 1: Bei einer Einzonung legt der Gemeinderat für die Überbauung des Grundstückes eine Frist fest, die mit dem Erschliessungsprogramm abgestimmt ist.

4.1.4 Mehrwertabgabe Die Änderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes hatten Anpassungen des kantonalen Baugesetzes zur Folge, welche am 1. Mai 2017 in Kraft getreten sind. Im neuen § 28a BauG wird ein minimaler Abgabesatz von 20 % des Mehrwerts bei Einzonungen gefordert. Die Gemeinden können den Abgabesatz auf höchstens 30 % erhöhen. Die Gemeinde Niederrohrdorf übernimmt die Vorgaben des Bauge- setzes.

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Die mehrwertabgaberelevanten Grundstücke wurden in einer Tabelle erfasst und deren Schätzung beim kantonalen Steueramt beantragt. Die jeweiligen Grundeigen- tümer werden vor der öffentlichen Auflage über die anstehenden Schätzungen in- formiert.

4.1.5 Aufhebung Sondernutzungspläne Anpassungen der Grundnutzungen (Zonierung, Vorschriften in der Bau- und Nut- zungsordnung) können Auswirkungen auf die Sondernutzungspläne haben, welche zu Differenzen / Unklarheiten führen können. Die Anwendung der Sondernutzungs- pläne würde dadurch erschwert. Es ist daher angezeigt parallel zur Gesamtrevision Nutzungsplanung die Sondernutzungspläne zu prüfen und gegebenenfalls aufzuhe- ben. Die Aufhebung von Sondernutzungsplänen hat in einem separaten Verfahren zu erfolgen. Die Sondernutzungspläne in Niederrohrdorf sollen nur aufgehoben werden, wenn die Vorschriften (soweit weiterhin sinnvoll) in der Nutzungsplanung übernommen werden können. Das Verfahren zur Aufhebung der Sondernutzungs- pläne erfolgt parallel zur Gesamtrevision Nutzungsplanung.

4.1.6 Gebäude mit Substanzschutz / Kulturobjekte Bezüglich der Umsetzung des Bauinventars im Bauzonenplan verweisen wir auf Kapitel 3.8.1.

4.1.7 Naturobjekte Gemäss bestehender Zonenplanung waren im Baugebiet 4 Naturobjekte geschützt. Die Objekte wurden auf Ihren Schutz geprüft.

Trockenrasen, Hecken, Trockenmauer, Baumgruppen Südhang Sportplatz Schulhaus Hüslerberg

Abbildung 36: Ausschnitt Bauzonenplan alt Abbildung 37: bestehende Trockenmauer Die noch bestehenden Naturelemente liegen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und können auch ohne Eintrag im Bauzonenplan geschützt werden. Auf Grund Ihrer Lage am Rand des Schulgeländes und der Topografie sind die Naturobjekte nicht gefährdet. Die Gemeinde stellt den Unterhalt und Schutz sicher. Auf Grund Ihrer Lage entlang des Baugebietrandes werden die Objekte neu im Kulturlandplan als Schutzobjekte festgelegt.

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Trockenmauer / Rebhaldenweg

Abbildung 38: Ausschnitt Bauzonenplan alt Abbildung 39: bestehende Restmauer Die Trockenmauer ist nur noch teilweise erhalten (Ersatz durch neue Stützmauern) und grösstenteils überwuchert. Die Mauer weist nur noch partiell Naturwerte auf. Eine Unterschutzstellung der Mauer ist daher nicht mehr angezeigt. Trockenmauer / Gsteingweg

Abbildung 40: Ausschnitt Bauzonenplan alt Abbildung 41: neue Mauer Die Trockenmauer wurde mit dem Neubau des Gebäudes grösstenteils abgebrochen. Die neue Blocksteinmauer weist nur wenig Naturwerte auf. Hecke Rotrischweg

Abbildung 42: Ausschnitt Bauzonenplan alt Abbildung 43: Hecke bestehend (google.maps) Die Fläche, auf der die geschützte Hecke liegt, ist in den rechtsgültigen Planungsin- strumenten weder als Bauzone noch als Kulturland eingetragen. Im Bauzonenplan ist jedoch die geschützte Hecke darauf verzeichnet (und im Kulturlandplan nicht). Da die Hecke weiterhin als schützenswert angesehen wird, ist sie im Bauzonenplan als Naturschutzobjekt eingetragen. Die Grundnutzung wird zu Gunsten der Bauzone als Bauzone festgelegt (vgl. Kapitel 4.1.2, Änderung Nr. 22).

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4.1.8 Siedlungsrand In Niederrohrdorf gibt es nur sehr wenige direkt in die Kulturlandschaft übergehende Baugebietsflächen. Der mehrheitliche Teil des Siedlungsrandes wird durch Strassen (gelb), Wald (grün) und angrenzende Siedlungsflächen (blau) der Nachbarsgemein- den begrenzt. Massnahmen für diese Bereiche sind nicht notwendig (Wald, Sied- lungsgebiet) bzw. der Schutz vor Immissionen von den Strassen durch bauliche Massnahmen wird höher gestellt als das eine offene Bebauung zur Strasse, da die Strasse als "natürliche" Abgrenzung des Siedlungsgebietes angesehen wird.

Abbildung 44: Siedlungsrand / Art der Begrenzung

Gelb: Strasse

Orange: offene Landschaft Hanglage

Rot: offene Landschaft flach

Grün: Wald

Blau: Siedlungsgebiet Nach- barsgemeinde

Einzig in den Bereich zur offenen Landschaft sind Massnahmen wie z.B. Vorgaben in der BNO prüfenswert. Die Übergänge sind hier jedoch meist in Hanglagen (orange), wobei das Baugebiet höher wie die Kulturlandschaft liegt. Die bestehenden Lie- genschaften sind deshalb meist auf terrassiertem Gelände angelegt. Diese Über- gänge werden mit den Vorgaben zur Aussenraum- und Umgebungsgestaltung ausreichend in der BNO ausreichend geregelt. Für den restlichen, sehr geringen Anteil von Bauzonen, welche direkt an das flache Kulturland anstossen soll auf weiterge- hende Bestimmungen verzichtet werden.

4.1.9 Lärmschutz Für die Erschliessung von Gebieten oder für die Neuzuweisung in die Bauzone ist die Einhaltung der Planungswerte im Nutzungsplanungsverfahren nachzuweisen (Art. 29 und 30 LSV). Im überbauten Gebiet sind die Immissionsgrenzwerte einzu- halten. In Niederrohrdorf sind die für die Gesamtrevision wichtigen Lärmquellen die Kan- tonsstrassen K 271, K 415 und K 417. Entlang dieser Strassen ist gemäss Grobka- taster des AGIS die erste Bautiefe von kritischen Grenzwerten in den ES II und III

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betroffen. Die Immissionsgrenzwerte werden bei den bestehenden Gebäuden dennoch grösstenteils eingehalten. Bei einzelnen Gebäuden an der Mellingerstrasse und der Oberdorfstrasse werden die Immissionsgrenzwerte der ES III geringfügig überschritten. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Ein- und Umzo- nungen ausserhalb dieser Bereiche als unproblematisch betrachtet werden können. Die Umzonungen in den lärmvorbelasteten Bereichen betreffen überbaute Gebiete. Hier müssten neu auf Grund der Aufzonung von Zonen mit der ES III (Zonen K und WGA) in die Zone W3 mit der ES II tiefere Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Da die Umzonungen nur dazu dienen, die Zonen der bestehenden Bebauung anzupassen, wird in den betroffenen Bereichen mittels Eintrag im Bauzonenplan die Empfindlichkeitsstufe von ES II auf ES III erhöht. Diese Aufstufung wird bereits im bestehenden Bauzonenplan für die ES II Gebiete an den Kantonsstrassen verwen- den und daher auch für die neu dazukommenden Bereiche übernommen. Die Emp- findlichkeitsstufe bleibt für die betroffenen Bereiche daher gleich hoch.

4.1.10 Uferschutz / Fliessgewässerzone Die Kantone sind gemäss Art. 36a GSchG verpflichtet, den Raumbedarf der Ge- wässer bis 2018 festzulegen. Eine genügend konkrete und grundeigentümerver- bindliche Festlegung des Gewässerraums kann nur über die Nutzungsplanung erfolgen. Die Gemeinden sind daher gehalten, die neuen Bestimmungen in ihre Pla- nung mit einzubeziehen und den Raumbedarf der Gewässer planerisch festzulegen. In der Gemeinde Niederrohrdorf sind die Bäche im Baugebiet etwa zur Hälfte eingedolt. An drei Orten im Baugebiet sind offene Gewässer zu finden. Nördlich des Egro- Areals ist der Mülibach heute der Grünzone Mülibach zugewiesen. Die bestehende Grünzone wird nach Osten verlängert und umfasst neu das ganze offene Bachstück in diesem Areal. Die Zone wird in Fliessgewässerzone umbenannt, da sie nur dem Schutz des Gewässers dient. Der Mülibach im südlichen Bereich der Gemeinde, anstossend an die Gemeinde Oberrohrdorf, ist bisher nicht der Bauzone zugewiesen. Um diese Lücke im Baugebiet (rundum von Baugebiet umschlossen) zu schliessen, wird die neu eingezonte Parzelle Nr. 1039 der Fliessgewässerzone zugewiesen. Der Dorfbach im Gebiet Höhenweg / Zweierestrasse liegt in einer Wal- dinsel im Baugebiet und muss daher nicht speziell geschützt werden.

4.1.11 Hochwasserschutz In Niederrohrdorf gibt es keine grösseren Gewässer, welche grossflächige Gebiete überfluten können. Die Hochwassergefährdung entsteht durch die 3 Bäche (Müli- bach, Dorfbach und Schluckgraben) der Gemeinde. Es sind hauptsächlich Strassen und schmale Gebiete in den Abflussbereichen der Bäche betroffen. Die grössten zusammenhängenden Flächen im Baugebiet befinden sich im Bereich Zentrum / Bünt. Aufgrund der Schutzdefizite werden für die Bauzonen in Anlehnung an die Gefah- renstufen und die Fliesstiefen nur Flächen mit Restgefährdung (Gefahrenstufe ohne Schutzdefizit) zwecks Vorsorge und Selbstdeklaration im Bauzonenplan ausgewiesen.

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Beim Dorfbach Staretschwil und beim Schluckgraben wurden mittels Durchlasser- neuerung bzw. Ausbau der Eindolungen der Hochwasserschutz verbessert. Die Ge- fahrenkarte wurde daher angepasst. Die neuen Gefahrenzonen werden in den Bauzonenplan übernommen.

4.1.12 Hangwasser / Oberflächenwasser Unterhalb von Hangflächen ist hangseitig der Oberflächenschutz (Hangwasser) zu thematisieren. Ein entsprechender Passus wurde in die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) aufgenommen. Hinweise auf Oberflächenwasser in der Gemeinde Nieder- rohrdorf sind primär auf der Gefährdungskarte Oberflächenabfluss des Bundes er- sichtlich und können im Web-GIS des Bundesamts für Umwelt BAFU nachgefragt werden (www.bafu.admin.ch).

4.1.13 Gewässerschutz Bezüglich Gewässerschutz im Baugebiet verweisen wir auf Kapitel 4.2.4.

4.1.14 Waldgrenzen Im Rahmen der vorliegenden Gesamtrevision ist der Waldgrenzenplan nachzufüh- ren (Koordination mit Kreisforstamt 2). Die Einzonungen haben keine Massnahmen bei der Waldfeststellung zur Folge. Im Rahmen der Revision wurden die Waldabstände überprüft und festgestellt, dass sich in den Gebieten Hiltiberg und Forhölzli gemäss gültigem Baugesetz diverse bestehende Gebäude im Unterabstand zum Wald befinden. Um einerseits eine einheitliche Ausgangslage für die Handhabung des Waldabstandes auf benachbarten Par- zellen zu schaffen und andererseits die im Unterabstand bestehenden Gebäude – soweit sinnvoll – in einen rechtlich gesicherten Status zu überführen bzw. auch einen Wiederaufbau an derselben Lage zu ermöglichen, wurden im Rahmen einer Sondernutzungsplanung Waldbaulinien für dies beiden genannten Gebiete festgesetzt. Die Sondernutzungsplanung wurde durch die Gesamtrevision initiiert; sie wird unabhängig von der Gesamtrevision durchgeführt.

4.1.15 Luft Niederrohrdorf gilt nicht als lufthygienisch belastetes Gebiet, die Grenzwerte der Leitstoffe PM10 und NO2 sind eingehalten. Diese Belastung wird in erster Linie durch den Durchgangsverkehr verursacht. Mit den vorgesehenen Ein- und Umzo- nungen soll sich Niederrohrdorf in der bisherigen Grössenordnung weiter entwickeln können. Eine damit verbundene Zusatzbelastung der Luft kann ausgeschlossen werden.

4.1.16 Altlasten Es sind keine Einzonungen auf belasteten Standorten vorgesehen. Innerhalb der bestehenden Bauzonen befinden sich zwei belastete Standorte (Ablagerungs- und Betriebsstandort). Die notwendigen Massnahmen (fachgerechte Aushubentsorgung

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oder schlechtesten Falls Sanierung) sind im Rahmen des Baugesuchverfahrens zu klären.

4.2 Kulturlandplan Der Kulturlandplan enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen ausserhalb der Bauzonen. Die Erarbeitung des neuen Kulturlandplans erfolgte in einer Arbeitsgruppe innerhalb der Planungskommission. Zusammengesetzt war diese Ar- beitsgruppe wie folgt:  Gregor Naef, Gemeindeammann, Präsident  Heinz Jossi, Gemeinderat, Vizepräsident bis 2017  Patrik Hitz, Gemeinderat, Vizepräsident ab 2018  Sandro Fischer, Bauverwalter bis 2018  Andreas Ritter, Bauverwalter ab 2019  Michael Notter, Landwirt  Daniel Steger, Landwirt  Thomas Vogler, Vertreter Naturschutz  Viktor Oeschger, Planer Anlässlich mehrerer Sitzungen und Begehungen wurden die relevanten Grundlagen gesichtet und gestützt darauf die Zonierung, die Zonenvorschriften sowie die weiteren Bestimmungen festgelegt. Der Gemeinderat hat die Entwürfe kontrolliert und verabschiedet. In Anbetracht dessen, dass im Kulturland von Niederrohrdorf relativ wenig Verände- rungen stattgefunden haben, respektive die Zahl schützenswerter Areale und Objek- te relativ bescheiden ist, hielten sich die erforderlichen Anpassungen gegenüber der alten Kulturlandplanung in Grenzen. Die nachfolgenden Kapitel beschreiben die neuen Zonierungen und Schutzobjekte im Kulturland. Die Reihenfolge entspricht derjenigen, wie sie auch auf dem Kultur- landplan (Genehmigungsinhalt) vorzufinden ist.

4.2.1 Landwirtschaftszone Das ausserhalb des Baugebietes und des Waldes landwirtschaftlich genutzte Areal wird, mit Ausnahme der nachfolgend beschriebenen Schutzzonen, der ordentlichen Landwirtschaftszone zugewiesen. In Landwirtschaftszone soll die bodenabhängige landwirtschaftliche oder gartenbau- liche Produktion Vorrang haben. Die Landwirtschaftszone bildet die Grundlage für die produzierenden Landwirtschaftsbetriebe und sichert gleichzeitig die Fruchtfolge- flächen (FFF). Die FFF sind im Kulturlandplan informativ mit einem Punktraster der Landwirtschaftszone überlagernd dargestellt. Die zulässigen Nutzungen, Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone richten sich weitgehend nach dem Bundes-

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recht (RPG/RPV). Die wichtigsten Einschränkungen bezüglich Landschaftseinglie- derung und Baumasse sind in den entsprechenden BNO-Bestimmungen definiert. Die Nutzungsintensität ist in der Landwirtschaftszone nicht eingeschränkt. Innerhalb der Zone haben jedoch die meisten Landwirte ihre, mit Nutzungseinschränkungen versehenen, Biodiversitätsförderflächen (BFF). Die diesbezüglichen Einschränkun- gen sind mittels einzel- oder gesamtbetrieblichen Bewirtschaftungsverträgen zwischen Bewirtschafter und Kanton auf freiwilliger Basis und auf jeweils 8 Jahre geregelt. Die Notwendigkeit einer allfälligen Speziallandwirtschaftszone wurde geprüft. Grös- sere bodenunabhängige Produktionsbetriebe im Bereich der Tierhaltung oder des Pflanzenbaus sind derzeit keine vorhanden und auch nicht absehbar. Somit kann auf die Ausscheidung einer Speziallandwirtschaftszone gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG verzichtet werden kann.

Gärtnerei- bzw. Gartenbaubetriebe Eichler und Flückiger: Derzeit befinden sich in der Landwirtschaftszone von Niederrohrdorf zwei Gärtnerei- bzw. Gartenbaubetriebe (Eichler und Flückiger). Im Hinblick auf die Gesamtrevision haben beide Betriebsleiter beim Gemeinderat das Begehren gestellt, ihre Betriebe eine Spezialzone nach Art. 18 RPG (Gärtnereizone) zuzuweisen. Ziel dieser Anträ- ge war die Erwirkung einer angemessene Betriebserweiterung an den angestamm- ten Standorten. Der Gemeinderat hat die beiden Anträge geprüft und ihnen mit der Ausscheidung einer Gärtnereizone stattgegeben. Nachdem der Kanton bereits mit seinen kantonalen Grundlagen auf die Problematik hingewiesen hat, hat er im Rahmen der kantonalen Vorprüfung (fachliche Stellungnahme vom 31. Oktober 2018) die beiden vorgesehenen Gärtnereizonen als nicht genehmigungsfähig beurteilt; dies mit folgenden Begründungen (zusammengefasst): • Die beiden Betriebe dienen nicht der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des Bodens oder dem produzierenden Gartenbau und gehören deshalb ins Bauge- biet (Verstoss gegen das Prinzip von Trennung von Baugebiet und Nichtbauge- biet). • Die Gärtnerei Flückiger produziert teilweise Blumen und Pflanzen. Zumindest dieser Betriebszweig könnte dem produzierenden Gartenbau zugeordnet werden und wäre daher in der Landwirtschaftszone zonenkonform, d.h. es bräuchte keine Spezialzone gem. Art. 18 RPG (Gärtnereizone). Die geplante Erweiterung (Gartenunterhalt für Dritte, Überwinterung von Kundenpflanzen) ist in der Land- wirtschaftszone jedoch zonenfremd und gehört in eine Bauzone. • Die in der BNO geplante Zulassung von Bauten und Anlagen von Verkaufsräu- men, Werkstätten u.dgl. dienen nicht der landw. Bewirtschaftung und gehören daher in eine Bauzone – dies gilt insbesondere für die Betrieb Eichler. • Für die beiden Betriebe liegt weder eine positive noch eine negative Standortge- bundenheit vor, was allenfalls eine Spezialzone rechtfertigen könnte. Auch liegen

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für einen Standort ausserhalb Baugebiet keine öffentlichen Interessen vor; es sind allein private Interessen. • Die vorgeschlagene Gärtnereizone ist als Bauzone zu qualifizieren und gehört daher ins Baugebiet. • Die beiden Betriebe geniessen heute Besitzstand. Prüfenswert ist die Festset- zung einer Speziallandwirtschaftszone, in welcher aber allein die Pflanzenpro- duktion zugelassen ist. Aufgrund dieser negativen Rückmeldung hat der Gemeinderat in Absprache mit den betroffenen Betriebsleitern beschlossen, die beiden Betriebe in der Landwirtschafts- zone zu belassen, womit sich deren Entwicklung auf den Besitzstand beschränkt.

4.2.2 Naturschutzzonen Kulturland Flächen, welche sich durch eine grosse Artenvielfalt auszeichnen oder welche als Lebensraum bedrohter oder seltener Arten gelten, sollen ihre spezielle Aufgabe nachhaltig ausüben können; sie werden deshalb unter Schutz gestellt. Niederrohr- dorf verfügt noch über einzelne wenig intensiv genutzte Flächen mit entsprechend reichhaltiger Artenzusammensetzung. Diese Besonderheiten gilt es der Nachwelt zu erhalten. Die Nutzungsplanung bietet hierzu das passende Planungsinstrument.

4.2.2.1 Magerwiesen Auf dem Gemeindegebiet von Niederrohrdorf existieren in den Gebieten Hinterbode und nördlich des Taumooses noch traditionell extensiv bewirtschaftete Wiesenflä- chen. Diese wurden in der Vergangenheit in der Regel nicht gedüngt und nur einmal jährlich geschnitten. Entsprechend hat sich auf ihnen eine Flora und mit ihr eine Fauna entwickelt, welche sich auszeichnet durch eine grosse Artenvielfalt. Es handelt sich dabei um sogenannte Einschnittwiesen oder nach der Nomenklatur des Bundes um "extensiv genutzte Wiesen". Für deren Erhalt sollen diese Flächen weiterhin extensiv genutzt werden. Zur Si- cherstellung werden sie mit entsprechenden Schutzbestimmungen in die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sowie in den neuen Kulturlandplan aufgenommen. Die grundeigentümerverbindlichen Bestimmungen der BNO machen einschränken- de Auflagen bezüglich der Bewirtschaftung (frühester Schnittzeitpunkt, keine Dün- gung usw.). Mit dem Düngeverbot für die Wiese nördlich des Taumooses soll insbesondere auch verhindert werden, dass Nährstoffe in das Moor abgeschwemmt werden. Die angepasste Nutzung wird in den meisten Fällen zusätzlich mittels freiwilligen Bewirtschaftungsverträgen zwischen Bewirtschafter und Kanton geregelt. Diese Verträge regeln nicht nur die Grundnutzung und die Abgeltungen, sondern machen teils zusätzliche objektbezogene Auflagen. Insgesamt weist der neue Kulturlandplan Magerwiesen im Umfang von rund 2.9 ha aus.

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Abbildung 45: Magerwiese rund um den Tümpel im Gebet Hinterbode

4.2.2.2 Fromentalwiesen Verschiedene ökologisch wertvolle Wiesen lassen sich aufgrund ihrer Artenzusam- mensetzung nicht den klassischen Magerwiesen zuweisen. Sie bedürfen auch einer leicht anderen Nutzung; in der Regel werden sie jährlich zweimal gemäht und mit festem Hofdünger (Mist) leicht gedüngt. Diese Flächen wurden im Nutzungsplan Kulturland als sogenannte Fromentalwiesen (wenig intensiv genutzte Wiesen) zoniert. Insgesamt sind 2.2 ha, aufgeteilt auf 3 Einzelflächen den Fromentalwiesen zugewiesen. Diese Flächen befinden sich in den Gebieten Rebhübel (nördlich Holzrü- ti), Üsseri Loore und Vogelrüterberg.

Abbildung 46: Fromentalwiese mit Trockenmauern und alten Obstbäumen am Vogelrüterberg

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4.2.2.3 Extensiv genutzte Weiden Wie die zuvor beschriebenen Naturschutzzonen, dienen auch extensiv genutzte Weiden dem Artenreichtum von Flora und Fauna. Eine dauerhafte Beweidung sowie das Ausbringen von Düngemitteln sind auf diesen Flächen untersagt. Mit der Aus- scheidung von 2.2 ha extensiv genutzter Weidefläche in den Gebieten Grossberg und Vogelrüterberg wird diesen Naturschutz-Schwerpunkten Rechnung getragen.

Abbildung 47: Extensiv genutzte Weide im Gebiet Grossberg

4.2.2.4 Ruderalstandort Im Gebiet Hiltiberg befindet sich angrenzend an die Bauzone und umgeben von Wald eine alte Kiesgrube (Moräne; Parz. Nr. 159). Sie diente lange Zeit als Kugel- fang für den 300m-Schiessstand. Nach Aufgabe des Schiessbetriebs hat die Ge- meinde die Grube gelegentlich als Grüngutdepot genutzt. In den vergangenen Jah- ren stellte sich auf natürliche Weise eine Ruderalflora ein, welche durchaus ihren ökologischen Wert hat. Dieses Sukzessionsstadium soll erhalten bleiben, d.h. es soll verhindert werden, dass die Fläche mit Bäumen und Sträuchern einwächst. Ent- sprechend wird das Areal neu als Ruderalstandort mit entsprechenden Pflege- und Nutzungsbestimmungen zoniert (ca. 33 ar). Das Areal figuriert im kantonalen Kataster der belasteten Standorte (KBS), einerseits als Betriebsstandort (Kugelfang; Stao-Nr. AA4035.0001-2) und andererseits als Ablagerungsstandort (Grube; Stao-Nr. AA4035.0001-1). Für den Ablagerungs- standort existiert kein Untersuchungsbedarf, für den Kugelfang jedoch schon. Ein sich daraus ergebender Sanierungsbedarf kann nicht ausgeschlossen werden.

4.2.3 Landschaftsschutzzone (überlagerte Schutzzone) Mit der Landschaftsschutzzone wird die im kantonalen Richtplan definierte Land- schaft von kantonaler Bedeutung (LkB) grundeigentümerverbindlich auf Gemeinde- ebene umgesetzt. Die Landschaftsschutzzone bezweckt in erster Linie die Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaftsräume in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Mit der Zonierung sollen Landschaftsveränderungen in Form von

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baulichen Massnahmen verhindert werden können. Die Zone ist der Landwirt- schaftszone überlagert. Als Grundnutzung bleibt die Landwirtschaft, auch bezüglich ihrer Nutzungsintensität, uneingeschränkt. Die Landschaftsschutzzone verbietet, dies legt die Bau- und Nutzungsordnung fest, insbesondere das Errichten von grös- seren Hochbauten sowie Terrainveränderungen. Um jedoch den Landwirten neue Produktionsformen mit der Zone nicht zu verunmöglichen, sind beispielsweise Fahr- nisbauten, Weideställe, Witterungsschutzanlagen (Hagelschutznetze, Regen- dächer) auf Intensivobstanlagen und dergleichen zulässig. Die Festlegung der Landschaftsschutzzone in Niederrohrdorf entspricht im Grund- satz den LkB-Flächen. Ausser der Reussebene rund um Vogelrüti ist die offene Landschaft von Niederrohrdorf grossmehrheitlich mit einer LkB und demzufolge im neuen Kulturlandplan auch mit einer Landschaftsschutzzone belegt. Im Bereich der Hiltiberg- und Zelglistrasse wurde die Landschaftsschutzzone bis an Strasse und damit bis an den Baugebietsrand erweitert. Kleinere Erweiterungen / Arrondierun- gen gegenüber der LkB erfolgten auch im Gebiet Vogelrüterberg. Die innerhalb der Landschaftsschutzzone liegenden Landwirtschaftsbetriebe wurden mit dem Symbol "L" versehen. Damit wird ihnen eine bauliche Weiterentwicklung am bestehenden Standort ermöglicht, sofern das Schutzziel der Landschaftsschutz- zone nicht übermässig beeinträchtigen wird. Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften gelten hohe Anforderungen an die Einpassung in die Landschaft.

4.2.4 Gewässerraum Von Oberrohrdorf herkommend durchfliessen der Mülibach und als dessen Seiten- arm der Dorfbach das Baugebiet von Niederrohrdorf. Deren Sohlenbreite liegt zwischen 1 und 2 m. Die übrigen offenen Bäche befinden sich in den Waldungen rund um die drei Moorgebiete. Der ebenfalls im kantonalen Gewässerkataster figurieren- de Bach Taumoos südlich des Weilers Holzrüti ist eingedolt. Innerhalb Baugebiet existiert für den offenen Abschnitt des Mülibachs (ab Mülimat- te) zum Schutz des Gewässers respektive dessen Ufer in der rechtskräftigen Nut- zungsplanung eine Grünzone Mülibach. Für die restlichen Fliessgewässerabschnitte bestehen keine speziellen Vorschriften. Für diese gelten somit die ordentlichen Bauabstandsvorschriften gemäss Baugesetz. Ausserhalb Baugebiet ist der Mülibach derzeit mit einer Uferschutzzone versehen. Ein Eintrag im Kulturlandplan fehlt, d.h. deren Breite gibt allein die BNO vor. Dem- nach besteht die Uferschutzzone, in welcher eine intensive Nutzung untersagt wird, aus einem beidseitigen, 3 m breiten Schutzstreifen, gemessen ab der Böschungs- oberkante. Gemäss der behördenverbindlichen Gewässerraumkarte weisen, abgesehen von wenigen kurzen Abschnitten, sämtliche Fliessgewässer eine natürliche Sohlenbreite von unter 2 m auf. Das explizite Ausscheiden einer Gewässerraumzone in Nut- zungsplan erübrigt sich somit, d.h., dass für sämtliche Bäche die Bestimmungen von § 127 BauG resp. § 20 BNO gelten. Diese besagen, dass innerhalb Bauzone der

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Uferstreifen 6 m und ausserhalb der Gewässerraum 11 m beträgt. Im Bauzonen- und im Kulturlandplan wird somit einzig mit einer symbolischen Darstellung (blaue Kreise) auf diese Bestimmungen verwiesen. Da mit der Grünzone Mülibach die eigentliche Bauzone nicht bis zur Gerinnesohle reicht, ist dieser Grundnutzungsstreifen beizubehalten. Er wird allerdings neu als Fliessgewässerzone (Grundnutzung) bezeichnet und in der BNO mit der Zweckbe- stimmung versehen. Der Gewässerraum darf nur extensiv genutzt werden, d.h. es dürfen keine Dünger und Pflanzenschutzmittel ausgebracht werden. Die diesbezüglichen Details und Ausnahmen regelt Art. 41c der Eidg. Gewässerschutzverordnung (GSchV). Inner- halb des Gewässerraumes gilt ein grundsätzliches Bauverbot. Ein beidseitiges Bau- verbot 6 m ab Uferlinie gilt generell, d.h. auch bei Gewässern unter 2 m Gerinne- breite und bei Dolungen.

4.2.5 Naturschutzzonen Wald (überlagerte Schutzzonen) Der behördenverbindliche kantonale Richtplan weist in Niederrohrdorf einige Wal- dungen den Naturschutzgebieten von kantonaler Bedeutung im Wald (NkBW) zu. Obwohl deren Zielsetzungen und Schutzbestimmungen zwischen Kanton und Grundeigentümer vertraglich geregelt sind, werden diese Besonderheiten zusätzlich über den kommunalen Nutzungsplan grundeigentümerverbindlich unter Schutz gestellt.

4.2.5.1 Eichenwaldreservat Eichenwälder beherbergen eine überdurchschnittlich hohe Artenvielfalt. Durch die Ausscheidung von Eichenwaldreservaten werden die Lebensräume langfristig gesichert. Die Zielsetzungen und Schutzbestimmungen für die alten- und neuen Eichen- bestände sind vertraglich geregelt. Die Eichenwaldreservate sind ein Hauptbestand- teil des kantonalen Naturschutzprogramms Wald; unter anderem geht es darum, Lebensräume für den heimischen Mittelspecht zu erhalten.

4.2.5.2 Moor (Torfmoos / Taumoos / Egelmoos) Eine Spezialität in der Gemeinde Niederrohrdorf sind die drei grossen, heute im Wald gelegenen Möser, namens Torfmoos, Taumoos und Egelmoos. Sie sind ein Relikt der letzten Eiszeit (sog. Würmeiszeit), die vor etwa 90'000 Jahren begann und etwa 80'000 Jahre dauerte. Die Gegend von Niederrohrdorf war damals voll- ständig vom Reussgletscher bedeckt. Als sich der Gletscher zurückzog hinterliess er zwischen Moränenwällen Toteismassen, welche durch ihr Abschmelzen und Speisung mit Oberflächenwasser kleinere und grössere Seen bildeten. Durch den fortschreitenden Verlandungsprozess und die unterschiedlichen Nährstoffverhältnis- se entstanden aus diesen Gewässern einzigartige Moorgebiete mit unterschiedli- cher Tier- und Pflanzenwelt. Durch den Wegfall des Streueschnitts und der Auffors- tung nach dem zweiten Weltkrieg, verkleinerte sich die Moorfläche rasant, bis vor

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rund 20 Jahren durch 'massive' Eingriffe (Holzschlag, Schaffung weitere Wasserflä- chen etc.) die Grundlage für die heutige Situation geschaffen wurde. Die Moorbioto- pe sind heute auf regelmässige Pflegeeingriffe angewiesen; diese umfassen insbesondere die jährliche Mahd der Riedwiesen um Verbuschung und Nährstoffeintrag möglichst zu verhindern. Die drei Möser werden mit den wichtigsten Schutzbestimmungen und dem Hinweis auf das separate Schutz- und Pflegekonzept in den Kulturlandplan und die BNO aufgenommen und damit grundeigentümerverbindlich geschützt.

Abbildung 48: Torfmoos

4.2.5.3 Naturwaldgemässe Bestockungen Neben dem Eichenwaldreservat zeichnen sich weitere Waldflächen durch ihre Na- turnähe, das heisst durch ihre weitestgehend standortheimische, laubholzreiche Be- stockung aus. Diese Flächen wurden im Waldnaturschutzinventar festgehalten und im Richtplan als NkBW (Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald) ausgewiesen. Sie befinden sich vornehmlich im Randbereich der drei Möser und werden als Zone mit naturwaldgemässer Bestockung in den kommunalen Nut- zungsplan aufgenommen und so grundeigentümerverbindlich geschützt. Die Ein- schränkungen sind relativ moderat. Standortfremde Baumarten sollen mittelfristig entfernt und Verjüngungen, wo nötig, natürlich und nur mit standortheimischen Baumarten getätigt werden.

4.2.6 Naturobjekte Das offene Kulturland von Niederrohrdorf bietet gute Voraussetzungen für eine ackerbauliche Nutzung. Dementsprechend sind naturnahe Flächen und Objekte relativ rar resp. konzentrieren sich auf das Gebiet Vogelrüterberg und den Wald. Bezüglich der geschützten Naturobjekte im Baugebiet siehe Kapitel 4.1.7.

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4.2.6.1 Hecken, Feld- oder Ufergehölz Die wenigen noch existierenden Hecken, Feld- oder Ufergehölz werden allesamt in den neuen Nutzungsplan aufgenommen und damit - zusammen mit den entsprechenden Bestimmungen in der BNO - unter kommunalen Schutz gestellt. Nebst dem Ufergehölz des Mülibachs im Kulturland sind dies insgesamt zehn Hecken.

Abbildung 49: Heckenlandschaft im Gebiet Märxli

4.2.6.2 Weiher, Tümpel, Feuchtbiotop Die sieben existierenden Weiher / Tümpel / Feuchtbiotope wurden als Schutzobjek- te in den Kulturlandplan aufgenommen. Deren fünf befinden sich im Wald; dazu ge- hören auch die grösseren offenen Wasserflächen im Gebiet der Möser. Zwei Weiher befinden sich im offenen Kulturland (Üsseri Lore / Schluckgrabe und Hinterbode / Weihermättli). Beim Feuchtbiotop im Weihermättli handelt es sich um eine ehemali- ge Toteismulde in einer Seitenmoräne des Reussgletschers.

Abbildung 50: Feuchtbiotop Weihermättli

4.2.6.3 Ökologisch wertvoller Waldrand Neben der Nähe des Torfmooses gelegen kommt dem Waldrand östlich Bifange eine spezielle ökologische Bedeutung zu. Entsprechend wurde er in den vergangenen

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Jahren durch den Forstbetrieb durch eine angepasste Pflege ökologisch aufgewertet. Dies soll auch künftig so gehandhabt werden. Folglich wird dieser Waldrand als schützenswertes Naturobjekt mit Pflegeverpflichtung in den neuen Kulturlandplan aufgenommen.

4.2.6.4 Hochstammbäume Die noch aktuelle Kulturlandplanung weist vier Gebiete mit Hochstammobstbestän- den und entsprechenden Schutzbestimmungen in der BNO aus. Trotz dieses kommunalen Schutzes sind diese Bestände zu einem grossen Teil verschwunden. Er- satz wurde nur sehr beschränkt geschaffen. Neu sollen die Restbestände im Plan nicht mehr bezeichnet werden, sondern deren Schutz allen mit einer Bestimmung in der BNO (§ 21) sichergestellt werden.

4.2.6.5 Besonderer Einzelbaum Als markante, schützenswerte Einzelbäume finden zwei Linden Eingang in die Kul- turlandplanung. Deren Standorte befinden sich im Esterlispitz und auf dem Dorfplatz im Weiler Holzrüti. Bei einem Abgang sind sie zu ersetzen

4.2.6.6 Relikte des Reussgletschers Auf der rechten Seite des Reusstals gelegen finden sich auf dem Gemeindebann von Niederrohrdorf noch etwelche Hinterlassenschaften des Reuss-Gletschers aus der letzten Eiszeit, der sogenannten Würmeiszeit. Es ist dies ein vielfältiges System von Moränenwällen, Schottern, Toteislöchern und Seen in Moränenmulden, zahlrei- chen Findlingen sowie eine Schmelzwasserrinne im Gebiet Vogelrüti - Niederrohr- dorf. Zur Zeit der letzten Vereisung, der Würm-Eiszeit, stiess der Reuss-Gletscher bei seinem Maximalstand bis westlich Mellingen vor. Viele dieser Moränen sind als markante Wälle mit zum Teil hohen und steilen Flan- ken ausgebildet, andere besitzen eher eine flache, langgezogene Form. Auf den Moränenwällen liegen sehr viele Erratiker. Granite aus dem Aaremassiv und Nagel- fluh-Blöcke von der Rigi oder vom Rossberg dominieren. Mehrheitlich liegen diese Relikte im Wald. Diese geologisch und morphologisch interessante, abwechslungsreiche Glaziallan- dschaft des würmeiszeitlichen Reuss-Gletschers sollen der Nachwelt erhalten werden. Mit der Aufnahme in die Nutzungsplanung werden sie zusätzlich unter kommunalen Schutz gestellt.

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Abbildung 51: Nagelfluhaufschluss Grossberg

4.2.7 Kulturobjekte

4.2.7.1 Wegkreuze, Brunnen, Chilestägeli Ausserhalb Baugebiet sind vier Brunnen, vier Wegkreuze und das Chilestägeli von besonderem kulturgeschichtlichem und symbolischem Wert. Sie sind für die Nach- welt von grossem Wert, sollen Fortbestand haben und werden demzufolge mit der Nutzungsplanung unter kommunalen Schutz gestellt. Sie dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten. Das Chilestägeli am Vogelrüterberg war ehemals eine wichtige Fusswegverbindung zwischen Vogelrüti und Oberrohrdorf. Jahrhundertelang waren die Gläubigen des katholischen Vogelrüti der Martinskirche Oberrohrdorf zugeteilt und folgedessen war das Chilestägeli, bis Niederrohrdorf ebenfalls eine katholische Kirche baute, ein vielbegangener Fussweg (Treppe).

Abbildung 52: Chilestägeli

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4.2.7.2 Trockenmauern Die Vielzahl an alten Trockenmauern ist eine Besonderheit und aus kulturhistori- scher und ökologischer Sicht ein Schatz von Niederrohrdorf. Die vielen Mauern, insbesondere im Gebiet Märxli, sind Zeitzeugen eines einst grossflächigen Rebbaus. Insbesondere als Reptilienlebensraum (Eidechse, Blindschleiche u.dgl.) und im Verbund mit den angrenzenden extensiv genutzten Wiesen, Weiden, Obstbäumen und Hecken sind sie heute auch ein Naturjuwel. Um die Mauern zu erhalten wurden viele davon in jüngster Vergangenheit aufwändig saniert. Mit der Aufnahme in die neue Nutzungsplanung (Kulturlandplan / BNO) werden sie wiederum unter kommunalen Schutz gestellt resp. deren Erhalt zumindest rechtlich gesichert.

Abbildung 53: Aufwändig sanierte Trockenmauern im Gebiet Märxli

4.2.7.3 Gebäude mit Substanzschutz Im Weiler Holzrüti befinden sich zwei Bauernhäuser, welche auch im Bauinventar figurieren. Bezüglich ihres kulturhistorischen, baugeschichtlichen oder symbolischen Werts sei auf dieses kantonale Inventar verwiesen. Mit der Aufnahme in die Kultur- landplanung werden sie in ihrer Substanz unter kommunalen Schutz gestellt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestehen- den dürfen sie aus- und umgebaut werden.

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Abbildung 54: Bauernhaus im Weiler Holzrüti unter Substanzschutz (Objekt-Nr. S07)

4.2.8 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

4.2.8.1 Weilerzone Niederrohrdorf verfügt über die beiden Weiler "Holzrüti" und "Vogelrüti". Diese sind im Richtplan festgesetzt (Richtplan S 1.6, Beschluss 1.1). Die Gemeinde hat bisher für diese Kleinsiedlungen Weilerzonen ausgeschieden; dies soll so bleiben. Damit schöpft sie Möglichkeiten des Richtplans aus. Die Weilerzonen sind grundsätzlich dem Nichtbaugebiet zugeordnet. Im Grundsatz respektive wo nicht anders geregelt gelten die Bestimmungen der Landwirtschafts- zone. Die Weilerzonen bezwecken im Wesentlichen den Erhalt der bestehenden Bausubstanz und deren harmonische Eingliederung in die Landschaft. Mit der Mög- lichkeit nicht mehr der Landwirtschaft dienende Bauten massvoll umnutzen zu kön- nen, soll die Abwanderung aus den Weilern gebremst und damit der Fortbestand der Kleinsiedlung gesichert werden. Bauten aktiver Landwirtschaftsbetriebe sind von diesen Umnutzungsmöglichkeiten ausgenommen. Die Bauten, für welche eine der- artige Umnutzung zugelassen ist, sind im Kulturlandplan braun markiert. Die bisherige Abgrenzung der Weilerzone wie auch die Zonenbestimmungen in der BNO wurden von der Gemeinde zusammen mit der zuständigen kantonalen Fach- stelle überarbeitet. So wurden vorhandene Baulücken sowie Weiler-untypische oder nicht passende Nutzungen, Bauten und Anlagen von der Zone ausgeklammert. Die BNO-Bestimmungen wurden an jene der kantonalen Muster-BNO angelehnt. Im Weiler Holzrüti befinden sich auch zwei Gebäulichkeiten, welche - basierend auf dem Bauinventar - dem Substanzschutz unterstellt werden; sie sind im Kulturland- plan violett markiert.

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Abbildung 55: Weiler Holzrüti (SWISSIMAGE 2017)

4.2.9 Historische Verkehrswege Das Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) beinhaltetet die historischen Verkehrswege und Wegbegleiter (Wegkreuze usw.). Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Planlesbarkeit wurde auf eine Aufnahme in den Kulturlandplan verzichtet. Zuhanden des Gemeinderates wurde jedoch ein separater Plan mit sämt- lichen IVS-Objekten angefertigt. Mit diesem Plan hat der Gemeinderat ein Instru- ment, welches ihm einen diesbezüglichen Überblick vermittelt und anhand dessen, allfällige Beeinträchtigungen dieser Zeitzeugen schnell erkannt werden können. Um Zerstörungen der noch vorhandenen Substanz auszuschliessen, hat der Gemeinde- rat bei allfälligen Bauvorhaben im Bereich derartiger Objekte den Plan resp. das hin- terlegte Inventar zu konsultieren und nötigenfalls Auflagen zu erlassen.

4.2.10 Weitere Planinhalte Im Orientierungsinhalt des Kulturlandplanes werden Angaben gemacht/dargestellt, welche zum besseren Verständnis des Planes beitragen. Einige dieser Inhalte wurden in einem anderen Verfahren rechtlich festgesetzt. Das im Kulturlandplan orientierend eingetragene Waldareal entspricht der aktuellen Waldausscheidung. Im Plan dargestellt sind auch die offenen und eingedolten Fliessgewässer (kant. Gewässerkataster). Der südlich des Weilers Holzrüti im kantonalen Gewässerkatas- ter vermeintlich als eingedoltes Fliessgewässer "Holzrüti" geführte Eintrag ist jedoch falsch. Hierbei handelt es sich um eine Ableitung des Strassenwassers innerhalb des Weilers und des von der öffentlichen Wasserversorgung gespiesenen Dorf- brunnens. Von einem einst natürlichen Abfluss kann nicht die Rede sein. Diesen Sachverhalt belegen auch die beiden nachfolgenden historischen Kartenausschnitte (Michaelis-/Dufourkarte und Siegfriedkarte). Entsprechend hat die Gemeinde dieses

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vermeintliche Fliessgewässer im Kulturlandplan gestrichen und mit ihm auch den dazugehörigen Gewässerraum.

Abbildung 56: Michaelis-/Dufourkarte (um 1840) Abbildung 57: Siegfriedkarte 1940

4.3 Bau- und Nutzungsordnung Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wurde im Jahre 1999 genehmigt. Der Pla- nungshorizont von 15 Jahre (Art. 15 RPG) ist somit verstrichen.

4.3.1 Rechtsbeständigkeit Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung wird grundsätzlich nicht in Frage gestellt, daher bleibt die Rechtsbeständigkeit weiterhin gewahrt. Die formellen und materiellen Anpassungen erfolgen im Wesentlichen aufgrund des geltenden überge- ordneten Rechts (insbesondere BauG / BauV) Jedoch besteht aufgrund der revisi- onsbedürftigen Pläne (Bauzonenplan / Kulturlandplan) auch Anpassungsbedarf, womit die mit der vorliegenden Gesamtrevision erfolgten BNO - Änderungen ge- rechtfertigt sind. Die bisher bestehende Aufteilung in Bauordnung (Teil 1) und Nutzungsordnung (Teil 2) wird aufgehoben. Damit kann auf eine doppelte Aufführung von Vorschriften (z. B. Uferschutz, Gewässerraum) verzichtet werden. Im Weiteren wird die Lesbar- keit vereinfacht, da eine Anpassung an den gebräuchlichen Aufbau von BNO's im Aargau erfolgt.

4.3.2 Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen

4.3.2.1 Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur "Interkantonalen Ver- einbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)" beschlossen, welche die Definitionen und Messweisen der Baugesetzgebung vereinheitlicht. Das Kon- kordat ist seit dem August 2010 rechtskräftig. Am 1. September 2011 erfolgte die Inkraftsetzung der auf die harmonisierten Bau- begriffe und der neuen Messweise abgestimmten kantonalen Bauverordnung (BauV). Die Gemeinden im Kanton Aargau sind dabei angehalten, ihre allgemeinen Nutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung der BauV an die

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neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB anzupassen. Die revidierte Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Niederrohrdorf soll den kantonalen Vorgaben ge- mäss BauV entsprechen und auf die neuen Baubegriffe und Messweisen abgestimmt werden.

4.3.2.2 Masswerte Im Zusammenhang mit der Integration der harmonisierten Baubegriffe und Mess- weisen in die revidierte Bau- und Nutzungsordnung ist der heute gängige Begriff der "Firsthöhe" mit dem neuen Begriff der IVHB "Gesamthöhe" zu ersetzen. Der Ge- meinderat hat sich dabei auf den Standpunkt gestellt, diesen Begriff so zu ersetzen, dass die damit verbundenen Masswerte im Grundsatz unverändert beibehalten werden können.

Gesamthöhe Bei der "Gesamthöhe" wird neu der grösste Unterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und dem lotrecht darunter liegenden Terrain gemessen. Die "Gesamthöhe" kann somit im Gegensatz zur bisherigen "Firsthöhe" auch im Gebäudeinnern liegen. Die "Gesamthöhe" gilt neu auch bei Flachdächern und be- zieht das Attikageschoss mit ein. Diese Messweise hat dabei zur Folge, dass die "Gesamthöhe" anhand der vorhandenen Geländeneigungen und Dachformen unterschiedlich ausfallen kann. Beispielsweise kann bei Anordnung des Firstes parallel zum Hang und der Anord- nung des Firstes quer zum Hang das entsprechende Mass der "Gesamthöhe" deutlich variieren. Festzustellen ist jedoch, dass mit Einführung der "Gesamthöhe" mit gleichbleibenden Masswerten der noch geltenden "Firsthöhe" nicht ein kleineres sondern ein gleich grosses oder sogar grösseres Bauvolumen erstellt werden kann. Der Gemeinderat möchte daher auf die Einführung verschiedener Masse, welche als Überregulierung verstanden wird, verzichten. Für die revidierte BNO wird in Anwendung von § 64 BauV für die "Firsthöhe" neu die "Gesamthöhe" festgelegt.

4.3.2.3 Dachdurchbrüche Die kantonale Bauverordnung wurde per 1. Januar 2015 bezüglich der Zulässigkeit von Dachdurchbrüchen revidiert. Bei Gemeinden, welche die IVHB übernommen 1 2 haben, erhöht sich die Zulässigkeit von Dachdurchbrüchen von /3 auf /3 der Fas- sadenlänge. Die kantonale Regelung bezüglich der Dachdurchbrüche dient der De- finition der Dachgeschosse in Abgrenzung zu Vollgeschossen. Die gestalterischen Vorgaben von Dächern, die nicht als Vollgeschosse zählen, werden damit nicht festgelegt. Die gestalterischen Anforderungen an solche Dächern sind, wo sinnvoll und notwendig, in der BNO zu regeln. Die Gemeinden können weitere Einschrän- kungen festsetzen. In der Gemeinde Niederrohrdorf soll die neue Regelung der Dachdurchbrüche ohne weitere kommunale Einschränkung zugelassen werden. Damit können die Dachge- schosse besser ausgenutzt (Wohnhygiene) und die innere Verdichtung gefördert

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werden. Die erhöhten Anforderungen an das Ortsbild im Dorfkern können mit den Vorschriften zur Kernzone und dem Ortsbildschutz gewährleistet werden.

4.3.3 Änderungen Nachfolgend die wichtigsten geplanten, materiellen Änderungen (Verweis auf die entsprechenden Paragrafen gemäss revidierter Bau- und Nutzungsordnung):

§ 3: Planungsgrundsätze Basierend auf das Leitbild der Gemeinde Niederrohrdorf sowie den Vorgaben der kantonalen Muster- Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO) werden behördenverbind- liche Planungsgrundsätze erlassen. Diese bezwecken die Umsetzung der Ziele gemäss § 13 Abs. 2bis BauG in der Nutzungsplanung.

§ 4: Aussenraum- und Umgebungsgestaltung Die Vorschriften bezüglich Terraingestaltung und den damit verbundenen Planungsunterlagen werden aktualisiert.

§ 5: Sondernutzungsplanung Attikageschosse dürfen zu Gunsten einer besseren städtebaulichen Gesamtlösung auf dem gesamten Gestaltungsplanperimeter verteilt werden (Zusammenfassung der zulässigen Flächen auf einzelnen Gebäuden). Die dadurch entstehenden Vollgeschosse (max. 1 pro Gebäude) sind zulässig und müssen nicht angerechnet werden (Höhen, Anzahl Vollgeschosse). Damit soll eine bessere Abstufung der Gebäudehöhen zu den anschliessenden Bebauungen ermöglicht werden, ohne dabei die Wohnungsflächen der Attikageschosse zu verlieren. Ein weiteres zusätzliches Attikageschoss ist nicht zulässig.

§ 6: Schutzbereich Ortskern (vgl. Kapitel 3.2.3)

§§ 8 ff.: Bauzonen (allgemein)  Die Kernzonen KN und KND werden zur Kernzone K zusammengefasst.  Die Wohn-und Gewerbezonen WG und WGA werden in der Zone WG3 zusammengefasst.  Die Mehrlängenzuschläge werden aufgegeben.  In der Kernzone wird die maximale Anzahl Vollgeschosse aufgehoben.  In der Wohn- und Gewerbezone erhöht sich die bezeichnete Höhe um 1 m, wenn das Erdgeschoss gewerblich genutzt wird.  In den Zonen W3 und WG3 wird eine maximale Gebäudelänge eingeführt. Für die Kernzone wird bei der maximalen Gebäudelänge ein Richtwert eingeführt.  In der Arbeitszone wird die Empfindlichkeitsstufe von IV auf III herabgesetzt.

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 Im Bereich der Schulanlage Hülserberg / Rüsler wird die Empfindlichkeitsstufe von II auf III erhöht. Die weiteren Erhöhungen von Empfindlichkeitsstufen betreffen wie bestehend Flächen entlang der Kantonsstrassen, welche von der ES II in die ES III aufgestuft werden.

§ 9: Kernzone Es werden folgende Anpassungen zur gültigen BNO vorgenommen:

 Die Kernzone dient der Erhaltung und Entwicklung der baulichen Einheit und des Charakters des historischen Dorfkerns.  Es Wohnen, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Restaurants und Verkaufsge- schäfte bis 1500 m2 Ladenfläche sind zulässig. Tankstellen sind unzulässig.  In gekennzeichneten Flächen wird ein Mindestanteil von 20 % anrechenbare Ge- schossfläche als Dienstleistungs- / Gewerbefläche festgelegt. Der Wohnanteil wird aufgehoben.  Gebäude sind inkl. ihrer Umgebung zu erhalten.  Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern eine für das Orts- bild mindestens gleichwertige Lösung entsteht. Dies gilt analog für Ergänzungsbau- ten. Neu- und Ersatzbauten müssen sich gut in die bestehende Bebauung einfügen.  Für die Festlegung von Baumasse und Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat an bestehenden Überbauung und Umgebung.  Bauten und Anlagen gemäss §§ 49 und 49a BauV sind bewilligungspflichtig. Weiter bedürfen einer Bewilligung Fassadenrenovationen, Neueindeckung von Dächern, Erneuerung von Türen, Fenstern und Fensterläden.  Antennen, Parabolspiegel und Solaranlagen sind nach Massgabe des übergeordne- ten Rechts bewilligungspflichtig. Sie dürfen nach aussen nicht störend in Erschei- nung treten.

§§ 10 / 11: Wohn- und Mischzonen In der Wohnzone W2 sind neu auch Zwei-, Drei- und Terrasseneinfamilienhäuser zulässig, das nicht genauer definierte Gruppenhaus wird gestrichen. Die Beschrän- kung der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäuser wird gestrichen. In der Wohnzone W3 sind neu auch Dreifamilienhäuser zulässig, das nicht genauer definierte Gruppenhaus wird gestrichen. Neu sind auch freistehende Zweifamilien- häuser unzulässig. Wie bisher dürfen Reihenhäuser (und neu auch Dreifamilienhäu- ser) die bei einer Regelbauweise mögliche Nutzungsdichte nicht um mehr wie 20% unterschreiten. Ziel ist es, diese beiden Gebäudetypen weiterhin zuzulassen (mehrere Siedlungen dieser Bauart sind bestehend). Da es dabei auf Grund der Gebäu- detypologie zu geringeren Nutzungs- und damit Einwohnerdichten kommt, sollen die Gebäudetypen nur zugelassen werden, wenn sie die mögliche Nutzung gemäss BNO nicht unterschreiten. Die bisher nach dieser Regelung erstellten Reiheneinfa- milienhäuser weisen einen sparsamen Landverbrauch auf und erfüllen sowohl die

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Anforderungen an verdichtetes Bauen als auch den Wunsch nach einem eigenen Einfamilienhaus, weshalb daran festgehalten werden soll. Der bestehende landwirtschaftliche Betrieb an der Mellingerstrasse in der Wohnzo- ne W3 kann im Rahmen des Besitzstandes weitergenutzt werden. Eine Erweiterung des Betriebes oder die Neuerstellung anderer landwirtschaftlicher Bauten innerhalb der Wohnzonen ist jedoch nicht gewünscht. In der BNO wird deshalb bei den zuläs- sigen Nutzungen die landwirtschaftliche Nutzung nicht aufgeführt. In der Wohn- und Gewerbezone WG3 werden die zulässigen Nutzungen definiert. Freistehende Wohnhäuser mit weniger als 4 Wohneinheiten und Reihenhäuser sind unzulässig.

§ 12: Arbeitszone A Hinsichtlich der anzustrebenden Wertschöpfung der unüberbauten Gewerbeflächen werden die auszuschliessenden Nutzungen präzisiert (Tankstellen, Logistik- und Lagerbetriebe).

§ 13: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Gegenüber angrenzenden Wohnzonen müssen neu nur noch deren Abstandsvor- schriften eingehalten werden. Die Höhenvorschriften werden neu nur noch auf Grund der Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen festgelegt.

§ 14: Fliessgewässerzone Es wird festgehalten, dass querende Strassen und unbefestigte Fusswege zulässig sind.

§§ 15 ff.: Landwirtschaftszonen / Schutzzonen / Überlagerte Schutzzonen / Schutzobjekte Die Bestimmungen wurden partiell auf die örtlichen Gegebenheiten korrigiert und auf das kantonale Muster bzw. dem aktualisierten übergeordnetem Recht angepasst. Bezüglich der materiellen Anpassungen verweisen wir auf die Kapitel 4.1.7 und 4.2.

§§ 23 / 24: Gebäude mit Substanzschutz, Kulturobjekte Die im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege ausgeschiedenen Gebäude und Kulturobjekte werden entsprechend ihrer Schutzwürdigkeit als Substanzschutzob- jekte ausgewiesen. Es werden die notwendigen Schutzvorschriften erlassen (vgl. auch Kapitel 3.8.1).

§§ 25: Weilerzone (weitere Zonen nach Art. 18 RPG) Vgl. Kapitel 4.2.8

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§§ 26 ff: Gefahren- und Überflutungszonen Die Bestimmungen für das hochwassergefährdete Gebiet im Kulturland, die Hochwassergefahrenzonen und die Oberflächenabflüsse entsprechen der kantonalen Muster- Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO).

§§ 30 / 31: Nettoladenfläche, Verkaufsnutzungen Als Definition der Nettoladenfläche gilt der in der VSS-Norm SN 640.281 verwende- te Begriff der "Verkaufsfläche". Es gilt, mit Ausnahme der Kernzone, eine maximal zulässige Nettoladenfläche von 500 m2 pro Ladengeschäft.

§§ 32 ff.: Abstände Es werden folgende Anpassungen zur gültigen BO vorgenommen:

 Festlegung von reduzierten Strassenabständen für Parkfelder, Einfriedungen und Stützmauern sowie Böschungen.  Festlegung von Abständen gegenüber dem Kulturland für Gebäude, Einfriedungen und Böschungen. Terrainveränderungen sind als Böschungen auszubilden, bzw. zu- rückzuversetzen und zu staffeln. Die Abstände können in Ausnahmefällen reduziert werden (auch bei Gebäuden).  Die Vorgaben zur Aufteilung der Grenzabstände, der Gebäudeabstände gegenüber bestehenden Bauten sowie der Mehrlängenzuschlag werden aufgehoben.

§ 34 ff.: Baureife und Erschliessung / Technische Bauvorschriften / Wohnhy- giene / Ausstattung Es werden folgende Anpassungen zur gültigen BO vorgenommen:

 Der Geltungsbereich der anerkannten Regeln der Baukunst wird auf die verschiedenen Naturgefahren ausgeweitet.  Die Ruhezeiten werden nicht mehr aufgeführt, da sie im Polizeireglement geregelt werden.  Der Anschluss an die Fernwärme ist anzustreben  Die Unterschreitung von Grenzabständen wegen Nachisolation von Gebäudehüllen wird gestrichen; die gesetzlichen Vorgaben sind in der BauV geregelt.  Beschädigte, zerstörte sowie baufällige Bauten müssen innert eines Jahres abgetra- gen oder wieder hergestellt werden.  Baulücken müssen vollständig geräumt, ausreichend gesichert und ästhetisch be- friedigend hergerichtet werden.  Nur nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestatte; die Vorgaben im Bezug auf Fenstermindestflächen wird um die Dachflächenfenster er- gänzt; in der Kernzone können bezüglich Wohnhygiene Abweichungen bewilligt werden.

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 Die Vorschriften zu Gängen, Treppen, Podesten, Zufahrten und Rampen werden aufgehoben, sie sind in übergeordneten Gesetzten / Normen geregelt; die Vorgaben zur Dachgestaltung und terrassierten Bauten werden aufgehoben. Die Festlegung einer Mindestlandfläche für Arealüberbauungen wird gestrichen.  Bei Spielplätzen werden zusätzliche Anforderungen gemäss der kantonalen Muster - BNO erlassen.  Bei Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauungen muss ein in die Umgebungsgestal- tung eingebundener Entsorgungsplatz erstellt werden.  Es gelten neu Vorschriften für den öffentlich zugänglichen Raum.  Bezüglich § 35 BNO Innere Siedlungsentwicklung vgl. Kapitel 3.2.4

§ 44: Parkierung / Mobilitätsmanagement Es werden die notwendigen kommunalen Grundlagen für die Parkplatzbewirtschaf- tung- und Gestaltung sowie für Mobilitätspläne geschaffen.

§§ 50 ff.: Ortsbild- und Denkmalschutz / Umweltschutz Vereinzelte, geringfügige Anpassungen und Ergänzungen erfolgen aufgrund der kantonalen Muster - BNO.

§ 54: Lichtemissionen Aussenbeleuchtungen müssen zwecks Vermeidung von Lichtemissionen, mit Aus- nahme von Beleuchtungen für die Sicherheit, zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ausge- schaltet werden. Ausnahmen davon (z.B. während der Adventszeit) können vom Gemeinderat bewilligt werden. Die Beleuchtungen sind grundsätzliche nach unten auszurichten. Exzessive Beleuchtungen wie Skybeamer sind verboten.

§ 57: Fachkommission Das Beurteilungsgremium für Bauvorhaben wird in der BNO genauer definiert. Es wird festgehalten, bei welchen Bauvorhaben es bei beigezogen werden muss, und welches die Grundlagen für die Beurteilung sind.

§ 60: Übergangsbestimmungen Die Übergangsbestimmungen sind auf Grund der IVHB zu ergänzen, um den Um- gang mit den alten Begriffen bei altrechtlichen Sondernutzungsplänen zu regeln.

§ 61: Aufhebung bisheriges Recht Die aufzuhebenden Planungswerke bestehen aus den heute noch rechtskräftigen Nutzungsplanungsakten.

Anhänge Neu befinden sich die Listen mit den Gebäuden mit Substanzschutz sowie die Kultu- robjekte und Naturobjekte in den Anhängen. Der Ergänzungsplan des Schutzbe- reichs Ortskern ist im Anhang 4 abgebildet.

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Die archäologischen Fundstellen sind gemäss Vorgabe des Kantons nicht mehr in den Plänen einzutragen.

Gebührenreglement Die Baubewilligungsgebühren werden neu in einem separaten Gebührenreglement geregelt (bisher Anhang II zur Bauordnung). Der Grund dafür ist, dass diese Gebüh- ren nicht der Genehmigung durch den Regierungsrat bedürfen und die Gemeinde- versammlung abschliessend zuständig ist.

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5 Interessensabwägung

5.1 Interessenabwägung Gemäss Art. 2 und 3 der Raumplanungsverordnung (RPV) sind alle raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander abzustimmen und die betroffenen Interessen gegeneinan- der abzuwägen. Diese Abwägung ist bei der Auflage der Planung aufzuzeigen. Im Rahmen der Beratungen in der Planungskommission ist sie laufend vorgenommen worden. Massgebend waren die im Kapitel 1.3 erwähnten Zielsetzungen. Das Konfliktpotential der vorgenommenen Änderungen ist unterschiedlich gross. In vielen Fällen handelt es sich um Anpassungen an die aktuellen Verhältnisse, die unbestritten sein dürften. Die wesentlichsten Interessen, deren Punkte in den Detai- lerläuterungen unter den Kapiteln 3 und 4 erwähnt sind, führten zu folgenden Ent- scheidungen und Bearbeitungsschwerpunkten:  Erstellung Masterplan Dorfkern;  Reduktion der Dorfkernzone;  Umsetzung des Bauinventars der kantonalen Denkmalpflege (Reduktion der ge- schützten Gebäude);  Umsetzung der Gefahrenkarte Hochwasser und des Gewässerraumes;  Erhalt der bestehenden, bedeutenden Natur- und Landschaftswerte;  Erhalt der unverbauten Landschaft bei gleichzeitiger Wahrung der landwirtschaftlichen Nutzung.

5.1.1 Bauzonen Die Gegenüberstellung des Bedarfs bis 2032 (4'110 E) und des im Rahmen der Ge- samtrevision theoretisch möglichen neuen Wohnraums für 4'555 Einwohner ergibt eine Differenz (Überschuss) von 375 Einwohnern. Die im Rahmen der Gesamtrevi- sion Nutzungsplanung vorgenommenen Ein- und Auszonungen stehen hinsichtlich ihrer Fläche im Gleichgewicht. Die Bauzonengrösse ist abgestimmt auf die prognos- tizierten Einwohnerzahlen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass auf Grund von Baulandhortung die Kapazitä- ten der unbebauten Reserven mit gewissen Vorbehalten zu geniessen sind. Auch beim Verdichtungspotenzial muss aufgrund ungewisser und unvorhersehbarer Rea- lisierungswahrscheinlichkeiten mit Ungenauigkeiten gerechnet werden.

5.1.2 Innere Siedlungsentwicklung und Erhöhung der Siedlungsqualität Die Nutzungsplanungsrevision fördert eine qualitätsvolle aber konsequente Nach- verdichtung und Erneuerung von innen heraus. Wichtige Voraussetzungen für eine hohe Siedlungsqualität sind die gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Frei- raums und der öffentlichen Räume. Rechtliche Grundlagen zur Sicherung der In- nenentwicklung sowie zur Stärkung qualitativer Aspekte sind deshalb auch fester

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Bestandteil der Nutzungsplanrevision. Die BNO enthält zu diesem Zweck eine Reihe von Bestimmungen (vgl. Kapitel 3.2.5).

5.1.3 Innenentwicklung und Verdichtung Auf Grund der bereits bestehend hohen Einwohnerdichten werden keine Massnah- men getroffen, welche einen grossen Einfluss auf die Einwohnerdichten haben. Die geplanten Anpassungen von BNO und Bauzonenplan unterstützen in erster Linie die Qualität der Siedlungsentwicklung. Die Nachverdichtung wird nur minimal geför- dert. Die Innenentwicklung wird gemäss dem Handlungsprogramm Innenentwick- lung gefördert.

5.1.4 Prognose Bevölkerungswachstum und Bauzonenkapazität Kanton und Gemeinde sind sich einig über die bestehenden Bevölkerungsprogno- sen und die realisierbaren Einwohnerzahlen in den Bauzonen. Mit den bestehenden Reserven innerhalb der Bauzonen kann das erwartete Bevölkerungswachstum problemlos bewältigt werden.

5.1.5 Ortsbildschutz Die im Rahmen von Sondernutzungsplänen unter Schutz gestellten Gebäude wurden überprüft. Da übermässig viele und ungeeignete Objekte geschützt wurden, sind im neuen Bauzonenplan nur noch die Gebäude geschützt, welche im Bauin- ventar enthalten sind. Die anderen Gebäude werden mit Aufhebung der Sondernut- zungspläne in einem separaten Verfahren aus dem Schutz entlassen. Die Kulturobjekte gemäss Bauinventar werden ebenfalls geschützt, sie werden um die Brunnen, Wegkreuze und Trockenmauern ergänzt. Die aus der Sicht des Ortsbildschutzes wesentliche Änderung ist die Umzonung von grösseren Teilflächen der Kernzone in die Wohnzone W3. Die Umzonung erfolgt gestützt auf die Analyse zum Masterplan Kernzone / Bünt. Die damit wegfallende höhere Schutzwürdigkeit ist angemessen, handelt es sich doch um Gebiete welche heute "fälschlicherweise" der Kernzone zugewiesen sind und nicht die notwendige Schutzwürdigkeit aufweisen. Zusammen mit den Qualitätsanforderungen gemäss BNO wird der Ortsbildschutz abgestimmt auf das Ortsbild gut umgesetzt.

5.1.6 Verkehr Eine konsequente und gezielte Abstimmung zwischen der Siedlungsentwicklung und dem Verkehr trägt massgeblich zur Erhöhung der Siedlungsqualität bei. Die im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung vorgesehenen Massnahmen haben nur einen unwesentlichen Einfluss auf die Verkehrsmenge und stellen keine Probleme dar in Bezug auf die heutigen Strassenkapazitäten. Die Strassenräume weisen die notwendige Qualität auf. Es sind daher keine Massnahmen geplant. Für

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die Kantonstrassen besteht ein Betriebs- und Gestaltungskonzept, welches noch umgesetzt werden muss.

5.2 Zielerreichung und Planbeständigkeit Mit der Gesamtrevision Nutzungsplanung wird die rechtskräftige Nutzungsplanung von Niederrohrdorf an die aktuellen Rechtsgrundlagen angepasst. Die im Kapitel 1.3 erwähnten Zielsetzungen und Planungsmassnahmen wurden mehrheitlich umgesetzt. Damit liegt ein Planungsinstrument für die Gemeinde vor, welches für die nächsten 15 Jahre Bestand haben wird.

5.3 Weiterer Handlungsbedarf Bezüglich des weiteren Handlungsbedarfs und der weiteren Handlungsschritte wird auf das Kapitel 3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung verwiesen.

5.4 Bundesrecht (RPG / RPV) Die revidierte Nutzungsplanung entspricht den Zielen und Grundsätzen der Raum- planung (Art. 1 und 3 RPG / Berichterstattung gegenüber der kantonalen Genehmi- gungsbehörde gemäss Art. 47 RPV). Sie trägt durch gezielte Ein- / Aus- / Umzo- nungen zur haushälterischen Nutzung des Bodens bei, indem für entsprechende Teilgebiete verbesserte bauliche Rahmenbedingungen geschaffen werden. Die revidierte Nutzungsplanung entspricht in der vorliegenden Form der übergeordneten Gesetzgebung, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung sowie der Planungs- und Baugesetzgebung des Bundes bzw. des Kantons Aargau. Dem Schutz vor Ein- wirkungen im Sinne des Vorsorgeprinzips (Art. 1 ff USG) wird im Rahmen der Nut- zungsplanung die notwendige Beachtung geschenkt (vgl. Kapitel 4.1.8 ff). Die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) werden nicht tangiert (vgl. Ka- pitel 2.4.1). Die Berücksichtigung der Anregungen der Bevölkerung erfolgt mittels den gesetzlich vorgegebenen öffentlichen Auflagen, insbesondere der öffentlichen Mitwirkung (Art. 4 Abs. 2 RPG).

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6 Ablauf / Information / Mitwirkung

Planungsbeginn Die Begleitung der Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland wurde mit Beschluss der Einwohner-Gemeindeversammlung vom 23. Juni 2015 dem Büro SCHEIDEGGER + PARTNER AG, BADEN / MURI in Auftrag gegeben. Der eigentliche Planungsbeginn der Revision der Nutzungsplanung erfolgte im Ok- tober 2015 unter der Mithilfe der einberufenen Planungskommission:

Mitglieder der Planungskommission Arbeitsgruppe Siedlung Arbeitsgruppe Kulturland . Gregor Naef (Präsident) . Gregor Naef (Präsident) (Gemeindeammann) (Gemeindeammann) . Heinz Jossi (Vizepräsident) . Heinz Jossi (Vizepräsident) (Gemeinderat bis 2017) (Gemeinderat bis 2017) . Patrik Hitz (Vizepräsident) . Patrik Hitz (Vizepräsident) (Gemeinderat ab 2018) (Gemeinderat ab 2018) . Sandro Fischer . Sandro Fischer (Bauverwalter bis 2018) (Bauverwalter bis 2018) . Andreas Ritter . Andreas Ritter (Bauverwalter ab 2019) (Bauverwalter ab 2019) . Christoph Meiler . Michael Notter . Roger Spiegel . Daniel Steger . Stefan Müller . Thomas Vogler . Otto Lanz . Viktor Oeschger . Stefan Giess (Planer) (Planer)

Kantonale Vorprüfung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der Abteilung Raumentwicklung, beurteilt das vorliegende Planungsvorhaben bezüglich der Recht- und Zweckmässigkeit (§ 23 BauG).

Mitwirkung der Bevölkerung Im Rahmen der Vorprüfung durch die kantonale Behörde erfolgt das Mitwirkungs- verfahren (§ 3 BauG). Das Mitwirkungsverfahren gibt jedermann die Möglichkeit, Fragen und Begehren zu stellen. Angesprochen sind nicht nur die Grundeigentü- mer, Parteien und Gruppierungen, sondern alle Einwohner. Das Mitwirkungsverfahren (§ 3 BauG) erfolgt mit der Auflage der Mitwirkungsakten vom 31. Oktober 2019 bis am 2. Dezember 2019.

Öffentliche Auflage Nach Auswertung der Mitwirkungseingaben resp. allfälligen Anpassungen der Ent- wurfsakten wird das Planungswerk öffentlich aufgelegt. (§ 24 BauG). Wer ein

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schutzwürdiges eigenes Interesse hat, kann während der öffentlichen Auflage beim Gemeinderat Einwendungen erheben (§ 24 BauG). Gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage orientiert der Gemeinderat über die voraus- sichtliche Höhe der Mehrwertabgabe (§ 28a ff. BauG).

Beschlussfassung / Genehmigung Die Planungsentwürfe werden von der Gemeindeversammlung beschlossen (§ 25 BauG). Die kantonale Genehmigung erfolgt nach Abschluss möglicher Be- schwerden durch den Regierungsrat resp. den Grossen Rat (§§ 26, 27 BauG).

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7 Verzeichnis der wichtigsten Rechtserlasse

Bundesgesetze und Verordnungen [1] Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 (SR 700) [2] Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 (SR 700.1) [3] Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 (SR 814.01) [4] Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) vom 24. Januar 1991 (SR 814.20) [5] Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201) [6] Lärmschutz-Verordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41) [7] Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) vom 23. Dezember 2009 (SR 814.710)

Kantonale Gesetze, Verordnungen und Dekrete [8] Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz BauG) vom 19. Januar 1993 (SAR 713.100) [9] Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 (SAR 713.121) [10] Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) vom 1. Juli 1997 (SAR 931.100) [11] Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaV) vom 16. Dezember 1998 (SAR 931.111) [12] Energiegesetz des Kantons Aargau (EnergieG) vom 17. Januar 2012 (SAR 773.200) [13] Energieverordnung (EnergieV) vom 04. Juli 2012 (SAR 773.211)

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Beilagenverzeichnis

[1] Gemeinde Niederrohrdorf, Richtwerte ARE zu Fassungsvermögen und Innen- entwicklungspfad, Datenblatt Grundlagen, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung (ARE), Mai 2018 [2] Gemeinde Niederrohrdorf, Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kultur- land, Nachweis Bauzonenkapazität, August 2019 [3] Gemeinde Niederrohrdorf, Bauinventar, Kantonale Denkmalpflege Aargau, Bearbeitung 2016 [4] Gemeinde Niederrohrdorf, Masterplan "Kernzone / Bünt", Husistein + Partner AG, Aarau, November 2017 [5] Gemeinde Niederrohrdorf, Stellungnahme Baden Regio, Baden Region, Juni 2019 [6] Gemeinde Niederrohrdorf, Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland . Bauzonenplan 1:2500 . Änderungen Bauzonenplan 1:2500 (Orientierungsplan) . Kulturlandplan 1:5000 . Bau- und Nutzungsordnung . Plan IVS

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