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Efeitos Do Brt‐Transcarioca ? Mercado Imobiliário Na Zona Norte Suburbana E Na Região De Jacarepaguá, No Rio De Janeiro

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Efeitos Do Brt‐Transcarioca ? Mercado Imobiliário Na Zona Norte Suburbana E Na Região De Jacarepaguá, No Rio De Janeiro EFEITOS DO BRT‐TRANSCARIOCA ? MERCADO IMOBILIÁRIO NA ZONA NORTE SUBURBANA E NA REGIÃO DE JACAREPAGUÁ, NO RIO DE JANEIRO EFFECTS OF BRT‐TRANSCARIOCA? REAL ESTATE MARKET IN THE NORTH SUBURBAN ZONE AND IN THE JACAREPAGUÁ REGION, IN RIO DE JANEIRO ¿EFECTOS DEL BRT‐TRANSCARIOCA? MERCADO INMOBILIARIO EN LA ZONA SUBURBANA DEL NORTE Y EN LA REGIÓN JACAREPAGUÁ, EN RÍO DE JANEIRO EIXO TEMÁTICO 2: PROJETO, TECNOLOGIA, INFRAESTRUTURA E QUESTÕES SOCIOAMBIENTAIS IZAGA, Fabiana Generoso de Prof. PhD. PROURB/FAU‐UFRJ [email protected] RESUMO Os sistemas de BRT (bus rapid transit) foram implementados de maneiras muito diferentes, dependendo do ambiente urbano em que estão inseridos, com efeitos diferentes no espaço público e no solo urbano ao longo do seu traçado e no entorno de suas estações. Neste artigo analisaremos as repercussões no mercado de solo e na estrutura urbana do novo sistema de transporte BRT Transcarioca, na cidade do Rio de Janeiro. A pesquisa mapeou o nível de atividade imobiliária do mercado primário (imóveis novos), por meio do site de anúncios ZAP Imóveis, consolidando dados e informações em base georreferenciada. Concluímos que um novo desenvolvimento urbano vem ocorrendo como um dos prováveis efeitos do BRT‐TC. Entretanto, isto se dá muito mais nos centros de bairros já anteriormente valorizados e em localizações distantes do eixo. As áreas mais impactadas com as desapropriações para implementação do BRT permanecem até o momento descaracterizadas pelos rastros das obras, com espaços públicos mal agenciados e ambientalmente mal tratados pela poluição do ar (Co2) e sonora. PALAVRAS‐CHAVE: BRT Transcarioca. atividade imobiliária. desenvolvimento sustentável. solo urbano. imóveis residenciais novos. ABSTRACT BRT (bus rapid transit) systems have been implemented in very different ways, depending on the urban environment in which they were implemented, with different effects on public space and land use along their route and around their stations. In this article we will analyze the repercussions on the land market and on the urban structure of the new BRT Transcarioca transport system, in the city of Rio de Janeiro. The research mapped the level of real estate activity in the primary market (new properties), through the ZAP Imóveis ad site, consolidating data and information on a georeferenced base. We conclude that a new urban development is taking place as one of the probable effects of the BRT‐TC. But, this is much more so in the neighborhood centers that were previously valued and in locations far from the axis. The areas most impacted by the expropriations for the implementation of the BRT remain so far uncharacterized by the traces of the works, with public spaces poorly organized and environmentally poorly treated by air pollution (Co2) and noise. KEYWORDS: BRT Transcarioca. real state activity. sustainable development. land use. new housing properties. RESÚMEN Los sistemas BRT (bus rapid transit) se han implementado de maneras muy diferentes, dependiendo del entorno urbano en el que operan, con diferentes efectos en el espacio público y el suelo urbano a lo largo de su trayecto y alrededor de sus estaciones. En este artículo analizaremos las repercusiones en el mercado del suelo y en la estructura urbana del nuevo sistema de transporte BRT Transcarioca, en la ciudad de Río de Janeiro. La investigación mapeó el nivel de actividad inmobiliaria en el mercado primario (nuevas propiedades), a través del sitio de anuncios ZAP Imóveis, consolidando datos e informaciones sobre una base georreferenciada. Concluimos que está en marcha un nuevo desarrollo urbano como uno de los probables efectos del BRT‐TC. Sin embargo, esto es mucho más en los centros de barrio valorados previamente y en ubicaciones alejadas del eje. Las áreas más afectadas por las expropiaciones para la implementación del BRT siguen descaracterizadas por las huellas de las obras, con espacios públicos mal organizados y mal tratados ambientalmente por la contaminación del aire (Co2) y el ruido. PALABRAS‐CLAVE: BRT Transcarioca. actividad inmobiliaria. desarrollo sostenible. uso del suelo. inmuebles residenciales nuevos. Limiaridade: processos e práticas em Arquitetura e Urbanismo INTRODUÇÃO1 Os sistemas de BRT (bus rapid transit) foram implementados de maneiras muito diferentes, dependendo do ambiente urbano em que estão inseridos, com efeitos diferentes no espaço público e no solo urbano ao longo do seu traçado e no entorno de suas estações. A promoção de um ambiente urbano equilibrado e socialmente includente passa pela conjugação da política do setor de transportes ao planejamento urbano e ambiental, e a gestão dos espaços públicos das cidades. Ademais, a mobilidade urbana e o transporte público se inserem como um dos objetivos do Objetivo 11 "Cidade e comunidades sustentáveis" (ONU Habitat, 2016), que por sua vez está relacionado a outros objetivos de desenvolvimento sustentável, como equidade, saúde, meio ambiente, urbanização inclusiva. As transformações do tecido urbano face às intervenções para implementação de infraestruturas de transporte público e suas possibilidades futuras de desenvolvimento, precisam de investigações que gerem insumos consistentes para consubstanciar análises mais aprofundadas, com vistas à promoção de sistemas urbanos sustentáveis e de produzir um urbanismo induzido a partir de eixos estruturantes de mobilidade urbana (ONU‐Habitat, 2016; SUZUKI H.; CERVERO R., 2013; HERCE, 2013; BERTOLINI, 2017). Figura 1: Trajeto do BRT Transcarioca e principais sistemas de transporte público no Rio de Janeiro. Fonte: Autor, 2019 1 Esta pesquisa recebeu apoio de fomento do CNPq e da UFRJ por meio de bolsa de iniciação científica. Os alunos da FAU‐UFRJ Lucas Pacobahyba, Nuno Gomes Vieira, Mariana Assumpção, Marina Agudo, Ricardo Kranen, Luiz Gustavo Mello colaboraram no mapeamento de dados e informações. Limiaridade: processos e práticas em Arquitetura e Urbanismo Conhecer, analisar e discutir as potencialidades do tecido urbano ao longo do vetor de transporte público do BRT Transcarioca (BRT‐TC) na Cidade do Rio de Janeiro é o objetivo geral da pesquisa em desenvolvimento. Neste artigo analisaremos as repercussões no mercado de solo e na estrutura urbana do novo sistema de transporte BRT Transcarioca, na cidade do Rio de Janeiro. As perguntas que buscamos responder dizem respeito a se com a nova acessibilidade introduzida pelo BRT‐TC, estaria ocorrendo valorização do solo e aquecimento do mercado de imóveis novos? E em caso afirmativo, que tipo de imóveis e de terrenos e quais localizações estariam sendo priorizadas? Inaugurado em 2014 o BRT‐TC integra o quadro de mudanças estruturais no sistema de transporte público, realizadas ao longo da última década no marco dos grandes eventos mundiais da cidade do Rio de Janeiro (Copa do Mundo de Futebol 2014 e Olimpíadas 2016). O BRT Transcarioca, por seu traçado e como possível fator indutor da mudança do uso do solo urbano, apresenta‐se como um novo vetor de reestruturação urbana da cidade do Rio de Janeiro. O BRT Transcarioca é um das 4 linhas troncais do novo sistema de transporte público de ônibus e tem um traçado de 39 quilômetros que interligam 27 bairros das zonas norte e oeste da cidade. Foi concebido como um novo eixo estruturante de transporte público que articula transversalmente, em forma de arco viário, os principais ramais ferroviários que ao longo da segunda metade do século XX vertebram os subúrbios e parte da área metropolitana com a sua ligação ao centro da cidade. Hoje, dos 4 ramais de passageiros, 3 são de trens com alcance metropolitano e um foi transformado em metrô, cujo serviço se limita à cidade do Rio de Janeiro. Por meio da iniciativa do poder local, e complementar ao projeto do sistema de transporte BRT‐ TC, a municipalidade propôs em 2014 um plano de regulação urbanística, que não se concretizou, específico para a área do traçado do BRT TC (Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Transcarioca) que estabelecia diretrizes e incentivos de redefinição de usos do solo (parâmetros de ocupação do uso do solo e zoneamento) para 17 Km ao longo dos bairros que o cercam. Em síntese, a área de influência do BRT‐TC apesar da falta de um incentivo normativo atualizado ao seu traçado, se configura como um eixo estruturante da cidade, e vem, embora em ritmo lento, com repercussões relevantes no mercado imobiliário por meio de novos lançamentos. O mercado imobiliário obedece uma lógica macroeconômica brasileira, e a uma política de financiamentos e juros que está atrelada às finanças do país, onde houve desacelaremento e estagnação a partir de 2014, e recessão nos últimos dois anos. Mas, com efeito, mesmo com andamento vagaroso, o BRT‐TC demonstra a possibilidade de uma grande reestruturação urbana na área da Zona Norte Suburbana (Área de Planejamento 3 AP3) que é consolidada e apresenta densidades médias no uso do solo; e na grande área de Jacarepaguá (Área de Planejamento 4 AP4), que possui ainda muitos terrenos vazios, e com isso estabelecer um novo vetor de crescimento e estruturação da cidade. Do ponto de vista metodológico, a pesquisa se voltou para o mapeamento do nível de atividade imobiliária do mercado primário (imóveis novos). O levantamento dos imóveis residenciais novos foi realizado por meio do site de anúncios ZAP Imóveis, auxílio do Google Maps e Street View e consolidação de dados e informação em base georreferenciada. Como conclusão das etapas da pesquisa desenvolvidas até o momento se pode afirmar que um novo desenvolvimento urbano vem ocorrendo como um dos efeitos do BRT‐TC. Isto se dá muito mais nos centros de bairros já anteriormente valorizados, e em menor quantidade nas áreas diretamente impactadas pelas desapropriações ou nas principais estações/nós. Embora o BRT seja uma vantagem anunciada nas propagandas para a venda de imóveis novos, os Limiaridade: processos e práticas em Arquitetura e Urbanismo investimentos tendem a ocorrer em distâncias até 750metros do eixo. As áreas mais impactadas com as desapropriações para implementação do BRT permanecem até o momento descaracterizadas pelos rastros das obras, com espaços públicos mal agenciados e ambientalmente mal tratadas pela poluição do ar (Co2) e sonora.
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