Fortschreibung Des Einzelhandels- Und Zentrenkonzeptes Für Die Stadt Georgsmarienhütte

Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Georgsmarienhütte

erstellt im Auftrag der

Stadt Georgsmarienhütte

Projektbearbeitung (städtebauliche Aspekte): Projektbearbeitung (ökonomische Aspekte): Peter U. Berger Corinna Küpper Sachverständiger für Handel im Städtebau BBE Handelsberatung GmbH Eichenweg 14 Goltsteinstraße 87 a 53804 Much 50968 Köln Tel. 02245 / 610758 Tel. 0221 / 789 411 60 Fax 02245 / 5857 Fax. 0221 / 789 411 69 Mail [email protected] Mail [email protected]

Köln, im Januar 2012

Inhaltsverzeichnis

Seite

1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ...... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen ...... 5

2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung ...... 6 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung ...... 6 2.2 Siedlungsstruktur und demographische Entwicklung ...... 7 2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Georgsmarienhütte ...... 11

3 Einzelhandelssituation in der Stadt Georgsmarienhütte ...... 14 3.1 Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen ...... 14 3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten ...... 18 3.3 Einzelhandelszentralität ...... 25

4 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen ...... 30

5 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte...... 32 5.1 Leitziele des Zentrenkonzeptes ...... 32 5.2 Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Zentrenkonzeptes ...... 35 5.3 Bauplanungsrechtliche Aspekte der vorgeschlagenen Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs Oesede ...... 39 5.4 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente ...... 44

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Abbildungsverzeichnis:

Abbildung 1: Lage der Stadt Georgsmarienhütte im Raum ...... 6 Abbildung 2: Einwohner der Stadt Georgsmarienhütte nach Stadtteilen ...... 7 Abbildung 3: Siedlungsstruktur der Stadt Georgsmarienhütte ...... 8 Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in Georgsmarienhütte und Vergleichsräumen (2000 – 2020; 2010 = 100 %) ...... 9 Abbildung 5: Altersstruktur der Bevölkerung in Georgsmarienhütte (Jahre 2010 und 2020 im Vergleich) ...... 10 Abbildung 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Georgsmarienhütte und in Nachbarkommunen ...... 11 Abbildung 7: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Georgsmarienhütte .. 12 Abbildung 8: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen ...... 13 Abbildung 9: Stadt Georgsmarienhütte - Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Stadtteilen ...... 14 Abbildung 10: Räumliche Verteilung des Einzelhandels ...... 15 Abbildung 11: Großflächiger Einzelhandel ...... 17 Abbildung 12: Lebensmittelangebot der Stadt Georgsmarienhütte nach Vertriebstypen (nur Hauptsortiment) ...... 19 Abbildung 13: Wohnungsnahe Grundversorgung in der Stadt Georgsmarienhütte ...... 20 Abbildung 14: Verkaufsflächen und Umsätze in Georgsmarienhütte nach Sortimenten ...... 22 Abbildung 15: Verkaufsflächenentwicklung 2008 - 2011 ...... 23 Abbildung 16: Wesentliche Veränderungen im Einzelhandelsbestand der Stadt Georgsmarienhütte (Auswahl) ...... 24 Abbildung 17: Umsatz-Kaufkraft-Relation – überwiegend kurzfristiger Bedarf ...... 26 Abbildung 18: Umsatz-Kaufkraft-Relation – überwiegend mittelfristiger Bedarf ...... 27 Abbildung 19: Umsatz-Kaufkraft-Relation – überwiegend langfristiger Bedarf ...... 28 Abbildung 20: Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo ...... 29 Abbildung 21: Nutzungsstruktur Oesede ...... 36 Abbildung 22: Zentraler Versorgungsbereich Oesede ...... 38 Abbildung 23: Entwicklungsstandort Oeseder Straße ...... 43 Abbildung 24: Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Georgsmarienhütte ...... 46

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1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung

1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung

Seit der Erstellung des GMA-Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Georgsmarienhütte im Novem- ber 2008 zeichnen sich verschiedene Veränderungen in der Angebots- und Nachfragesituation der Stadt Georgsmarienhütte, der Region und in der Standortplanung namhafter Einzelhandelsunter- nehmen ab:

In der Stadt Georgsmarienhütte ist durch Realisierung des ersten Bauabschnitts der Rat- hausmarkt-Bebauung in der Innenstadt Oesede (Markenstore, C&A, Rossmann) eine Schwerpunktsetzung erfolgt, die nicht nur die Zentralität der Stadtmitte, sondern auch das Interesse potenzieller Magnetbetriebe an einer Neuansiedlung im Stadtzentrum deutlich er- höht hat.

Parallel zu Anfragen von Investoren und Betreibern bezüglich des Stadtzentrums besteht nach wie vor Interesse von großflächigen Betreibern, z. B. von Lebensmittel- und Elektro- fachmärkten, an einer Ansiedlung außerhalb des innerstädtischen zentralen Versorgungsbe- reichs; zur Diskussion stehen u. a. die Standorte Oeseder Feld (Klöcknerstraße) und Oese- de-Esch (Gartbrink).

Das langjährig ortsansässige Spielwarenfachgeschäft Nagel beabsichtigt, zur Verbesserung der Marktchancen des Unternehmens das kleinere Filialgeschäft Oeseder Straße 113 zu Gunsten einer Angebotsbündelung aufzugeben und das Hauptgeschäft am Standort Alte Seilerei 44 zu erweitern und zu modernisieren; dem stehen derzeit sowohl die Festsetzun- gen des Regionalplans des Landkreises Osnabrück als auch des bestehenden Bebauungs- plans entgegen.

In der regionalen Einzelhandelssituation ist eine Fortsetzung der Angebots- und Verkaufsflä- chenexpansion festzustellen; aktuelle Projekte sind u.a. ein Einkaufszentrum mit ca. 6.000 m² Verkaufsfläche im Grundzentrum Hagen (Eröffnung zum Jahreswechsel 2011/12) sowie die geplante Neumarkt-Passage im Oberzentrum Osnabrück mit ca. 20.000 m² Verkaufsflä- che.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Ausgangssituation hat die Stadt Georgsmarienhütte eine Ak- tualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beauftragt, um die Marktposition des Mittel- zentrums im regionalen Wettbewerb der Einkaufsstädte zu sichern und eine geordnete städtebauli- che und einzelhandelsbezogene Entwicklung der Stadt, insbesondere der Innenstadt Oesede, zu ermöglichen. Hierzu soll die Fortschreibung der ökonomischen und städtebaulichen Planungs- grundlagen sowohl der Stadt Georgsmarienhütte als auch dem Landkreis Osnabrück Leitlinien für eine zielgerichtete Weiterentwicklung der Einzelhandelsfunktionen des Mittelzentrums bereitstellen.

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1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen

Die Untersuchung basiert auf folgenden Erhebungen und Datenquellen:

Betriebsstättenerhebung

Im November 2011 wurde von der BBE eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe 1 und leer- stehenden Ladenlokale durchgeführt. Dabei wurden die Verkaufsflächen der Betriebe nach 25 Wa- rengruppen differenziert erhoben. Darüber hinaus wurden in der Innenstadt Oesede die publikums- intensiven sonstigen Nutzungen (private Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen) erfasst. Unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und be- triebsformenspezifischer Leistungskennziffern wurde die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe eingeschätzt.

Weitere Grundlagen

Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in der Stadt Georgsmarienhütte wurden von der BBE-Marktforschung ermittelt. Zugrunde gelegt werden Daten aus der aktuellen Veröffent- lichung der BBE!CIMA!MB-Research-Kaufkraft für Sortimente.

Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Pla- nungsunterlagen der Stadt Georgsmarienhütte wurden in der Untersuchung berücksichtigt. Das GMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Georgsmarienhütte aus dem Jahre 2008 stellt die Grundlage für die vorliegende Aktualisierung dar.

1 Als Einzelhandelsbetriebe werden die Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an Endverbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Dabei werden auch Ladenhandwerksbetriebe berücksich- tigt (Bäckereien, Konditoren, Metzgereien). Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größere Verkaufsräume in Tankstellen) und ähnlichen Waren.

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2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung

2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung

Die Stadt Georgsmarienhütte liegt im Osnabrücker Land und ist dem Landkreis Osnabrück zugeordnet. Im Norden grenzt sie unmittelbar an das Oberzentrum Osnabrück, im Osten an die Grund- zentren Bissendorf sowie Hilter am Teutoburger Wald. Im Süden und Westen liegen die Grundzen- tren Bad Iburg, Hagen am Teutoburger Wald und Hasbergen.

Im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen wird der Stadt Georgsmarienhütte die Funkti- on eines Mittelzentrums zugewiesen. Neben zentralörtlichen Einrichtungen und Angeboten des täglichen Bedarfs ist in der Stadt Georgsmarienhütte somit ebenfalls die Versorgung mit Angebo- ten im gehobenen mittelfristigen Bedarf vorzuhalten, zu sichern und zu entwickeln.

Abbildung 1: Lage der Stadt Georgsmarienhütte im Raum

Kartengrundlage: GfK; eigene Darstellung

Die Stadt Georgsmarienhütte verfügt mit den Autobahnanschlussstellen „Kloster Oesede“ sowie „Harderberg“ über eine direkte Anbindung an die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Bundesautob- ahn 33 (Osnabrück – Bielefeld – Paderborn). Darüber hinaus bestehen über die Anschlussstellen Osnabrück-Sutthausen und Osnabrück-Nahne zwei verkehrsgünstig zu erreichende Anbindungen an die nördlich des Stadtgebietes in ost-westlicher Richtung verlaufende Bundesautobahn 30 (Rheine – Ibbenbüren – Osnabrück – Melle – Bad Oeynhausen). Zudem stellt die das Stadtgebiet

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in Nord-Süd-Richtung querende Bundesstraße B 51 sowohl eine unmittelbare Anbindung an das nördlich gelegene Oberzentrum Osnabrück als auch an die südlich gelegenen Grundzentren Bad Iburg sowie im weiteren Verlauf an das südwestlich gelegenen Oberzentrum Münster dar. Mit der gut ausgebauten Landstraße L 95 ist das Stadtgebiet auch an das östlich gelegene Mittelzentrum Melle angebunden. Die verkehrliche Erreichbarkeit der Stadt Georgsmarienhütte ist somit als sehr gut zu bewerten.

Darüber hinaus besteht über die Haltepunkte Kloster Oesede und Oesede eine Anbindung an das Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn. Im 60-Minuten Takt verkehrt dort die Nord-West-Bahn (Bielefeld – Halle (Westf.) – Oesede – Osnabrück). Hinzu kommen zahlreiche Buslinien, die innerhalb des Stadtgebiets verkehren und gleichzeitig auch eine Anbindung an die umliegenden Nach- barkommunen darstellen.

Georgsmarienhütte verfügt mit mehr als 11.890 sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten über eine differenzierte mittelständische Wirtschaftsstruktur. Im Vergleich zu den anderen Kommunen im Landkreis Osnabrück hat sie den größten Pendlerzustrom (7.679 Einpendler) und kann – trotz der unmittelbaren Nachbarschaft zum Oberzentrum Osnabrück – einen nahezu ausgeglichenen Pendlersaldo (-424) aufweisen.

2.2 Siedlungsstruktur und demographische Entwicklung

Zum 30.06.2011 lebten in der Stadt Georgsmarienhütte rd. 32.700 Personen. Diese verteilten sich auf die sechs Stadtteile Alt-Georgsmarienhütte, Harderberg, Holsten-Mündrup, Holzhausen, Klos- ter Oesede und Oesede.

Abbildung 2: Einwohner der Stadt Georgsmarienhütte nach Stadtteilen

Einwohner

Stadtteil abs. in % Oesede 12.235 37,4

Alt-Georgsmarienhütte 7.739 23,7

Holzhausen 4.763 14,5

Kloster Oesede 4.484 13,7

Harderberg 2.819 8,6

Holsten-Mündrup 672 2,1

Stadt Georgsmarienhütte gesamt 32.712 100,0

Quelle: Stadt Georgsmarienhütte, Stand: 30.06.2011

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Mit rd. 12.200 Einwohnern stellt der zentral gelegene Stadtteil Oesede den größten Siedlungsbe- reich dar, auf den gut ein Drittel der Einwohner der Gesamtstadt entfällt (vgl. Abbildung 2). 2 Unmit- telbar westlich schließt sich der Stadtteil Alt-Georgsmarienhütte an, der mit rd. 7.700 Einwohnern den zweitgrößten Siedlungsbereich bildet. Während das nordwestlich des Hauptorts gelegene Holzhausen mit rd. 4.800 Einwohnern und der östlich gelegene Stadtteil Kloster Oesede mit rd. 4.500 Einwohnern in etwa gleich groß sind, weist das nördlich gelegene Harderberg mit rd. 2.800 Einwohnern eine deutlich geringere Wohnbevölkerung auf. In den ländlich strukturierten Ortslagen Holsten und Mündrup leben mit insgesamt rd. 700 Personen nur etwa rd. 2 % der Gesamtbevölke- rung.

Abbildung 3: Siedlungsstruktur der Stadt Georgsmarienhütte

Quelle: Stadt Georgsmarienhütte, Stand: 30.06.2011

Der Bevölkerungsschwerpunkt liegt somit im Siedlungsbereich der beiden ineinander übergehen- den Ortslagen von Oesede und Alt-Georgsmarienhütte, in denen mit rd. 20.000 Personen über 60 % der Einwohner leben.

2 Quelle: Stadt Georgsmarienhütte, Stand: 30.06.2011

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In der Stadt Georgsmarienhütte ist im Zeitraum 2000 – 2010 eine leicht rückläufige Bevölkerungs- entwicklung von rd. 2,5 % festzustellen (vgl. Abbildung 4), während die Bevölkerungszahl des Lan- des Niedersachsen im gleichen Zeitraum nahezu konstant geblieben ist und der Kreis Osnabrück sogar eine leicht steigende Einwohnerzahl (rd. 1 %) zu verzeichnen hatte.

Die Bevölkerungsprognose des Landesbetriebes für Statistik und Kommunikation Niedersachsen (LSKN) lässt landesweit bis zum Jahre 2020 einen Rückgang der Bevölkerung um weitere rd. 2 % erwarten, der in etwa mit der zu erwartenden Entwicklung des Kreises Osnabrück übereinstimmt. Mit rd. 3 % wird die Einwohnerzahl der Stadt Georgsmarienhütte gemäß der Prognosen gegenüber der Kreis- und Landesentwicklung überdurchschnittlich sinken.

Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in Georgsmarienhütte und Vergleichsräumen (2000 – 2020; 2010 = 100 %)

104%

103%

102%

101% Land Niedersachsen

100% Kreis Osnabrück 99%

98% Stadt Georgsmarienhütte 97%

96% 2000 2005 2010 2015 2020

Stadt Georgsmarienhütte Kreis Osnabrück Land Niedersachsen

Quelle: NLS, Bevölkerungsfortschreibung und Bevölkerungsvorausberechnung (Modellrechnung 2009 - 2020)

Auch die Altersstruktur der Stadt Georgsmarienhütte wird sich in Folge des demographischen Wandels bis zum Jahr 2020 deutlich verschieben. Dabei ist davon auszugehen, dass der Anteil der älteren Personen (65-Jährigen und älter) deutlich zunehmen, während vor allem der Anteil der unter 25-Jährigen sinken wird (vgl. Abbildung 5). So wird der Anteil der Altersgruppe „65 Jahre und älter“ von heute rd. 21 % auf rd. 26 % im Jahr 2020 um rd. 5 Prozentpunkte ansteigen, während die Altersgruppe der unter 25-Jährigen nahezu im gleichen Umfang abnehmen wird (-4 %).

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Abbildung 5: Altersstruktur der Bevölkerung in Georgsmarienhütte (Jahre 2010 und 2020 im Vergleich)

100%

90% 21% 26% 80%

70%

60% 53% 50% 52%

40%

30%

20% 26% 10% 22%

0% 2010 2020

unter 25 Jahre 25 - 65 Jahre 65 Jahre u. älter

Quelle: LSKN; eigene Berechnung und Darstellung

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2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Georgsmari- enhütte

Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Ver- brauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind demnach aktuell pro Jahr und Kopf insgesamt 5.664 € einzelhandelsrelevant.3

Die BBE!CIMA!MBR!-Marktforschung weist für die Stadt Georgsmarienhütte aktuell ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 100,9 % aus. Dieses liegt somit knapp 0,9 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt. Im regionalen Vergleich ist das Kaufkraftniveau der Stadt Georgsmarienhütte als durchschnittlich einzustufen (vgl. Abbildung 6).

Abbildung 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Georgsmarienhütte und in Nachbarkommunen

105,4

102,4 100,9 101,2 100 100,4 99,2 99,4 98,3 97,4 95,9

Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraftkennziffern

Auf der Grundlage der BBE-Kennzahlen ergeben sich für die Stadt Georgsmarienhütte jährliche Pro-Kopf-Ausgaben in Höhe von 5.715 €. Multipliziert mit der Einwohnerzahl, lässt sich ein einzel-

3 unberücksichtigt bleiben die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen

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handelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Höhe von aktuell 187,0 Mio. € errechnen (vgl. Abbildung 7).

Abbildung 7: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Georgsmarienhütte

Pro-Kopf-Ausgaben Pro-Kopf-Ausgaben Kaufkraftpotenzial Deutschland Georgsmarienhütte Georgsmarienhütte

Sortiment in € in € in Mio. €

Nahrungs- u. Genussmittel/ Bäcker/Metzger 2.046 2.046 66,9

Schnittblumen 56 59 1,9

Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 47 49 1,6

Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 243 243 7,9

Pharmaz., mediz., orthop. Artikel 567 568 18,6

PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 191 191 6,3

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 3.150 3.156 103,2

Bekleidung/Wäsche 593 588 19,2

Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren 130 130 4,3

Baumarktsortiment 271 282 9,2

Kfz-Zubehör 96 101 3,3

Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 109 114 3,7

GPK**/Haushaltsgegenstände 80 82 2,7 Spielwaren/Babyausstattung/Hobby/ Bas- 115 119 3,9 teln/Musikinstrumente Sportartikel 88 91 3,0

Fahrräder 55 57 1,9

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.537 1.564 51,2

Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 28 29 0,9

Teppiche 31 32 1,1

Haus-, Tisch-, Bettwäsche 40 41 1,4

Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten) 30 30 1,0

Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) 294 301 9,8

Lampen und Leuchten 19 19 0,6

Elektrokleingeräte 40 40 1,3

Elektrogroßgeräte 80 80 2,6

UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation 259 264 8,6

Foto/Optik/Akustik 101 102 3,4

Uhren/Schmuck 56 57 1,9

Überwiegend langfristiger Bedarf 977 995 32,6

Gesamt 5.664 5.715 187,0

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der BBE!CIMA!MBR!-Kaufkraft für Sortimente

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Anhand der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lassen sich darüber hinaus auch Aussagen über das Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet nach Warengruppen bzw. Sortimentsbereichen tref- fen. Bei der Betrachtung des Kaufkraftpotenzials nach Warengruppen lässt sich für die Stadt Georgsmarienhütte feststellen, dass mit rd. 36 % bzw. rd. 67 Mio. € das mit deutlichem Abstand größte Kaufkraftpotenzial in der Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel vorhanden ist. Rechnet man Drogeriewaren und pharmazeutische Artikel 4 hinzu, zeigt sich, dass etwa die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf die nahversorgungsrelevanten Warengruppen entfällt.

Abbildung 8: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen

Quelle: BBE-Marktforschung 2011

Für die innenstadtrelevante Leitbranche Bekleidung lässt sich für das Stadtgebiet ein Kaufkraftpo- tenzial von rd. 19 Mio. € ermitteln. Die jährlichen Ausgaben für Baumarkt- und Gartenbedarf addie- ren sich auf ca. 13 Mio. €, die für Möbel belaufen sich auf knapp 10 Mio. €. Die sonstigen Waren- gruppen umfassen ein Kaufkraftpotenzial von etwa 51,7 Mio. € bzw. ca. 27,5 % des Gesamtvolu- mens (vgl. Abbildung 8).

4 pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel

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3 Einzelhandelssituation in der Stadt Georgsmarienhütte

3.1 Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen

In der Stadt Georgsmarienhütte sind derzeitig insgesamt 209 Einzelhandels- und Ladenhand- werksbetriebe ansässig, die über eine Verkaufsfläche von insgesamt rd. 106.840 m² verfügen und einen Umsatz in Höhe von rd. 200,1 Mio. € erwirtschaften. Zum Erhebungszeitpunkt waren im Stadtgebiet 15 Leerstände vorhanden. 5

Abbildung 9: Stadt Georgsmarienhütte - Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Stadtteilen

Betriebe Umsatz Verkaufsfläche

Stadtteil absolut in % in Mio. € in % in m² in %

Oesede 1) 114 55 93,0 46 38.935 36

Alt-Georgsmarienhütte 2) 29 14 27,3 14 6.600 6

Holzhausen 22 11 17,6 9 9.440 9

Holsten-Mündrup ------

Kloster Oesede 23 11 9,1 5 3.285 3

Harderberg 21 10 53,1 27 48.580 45

Stadt Georgsmarienhütte 209 100 200,1 100 106.840 100 gesamt

Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen 1) inkl. Dröper 2) inkl. Malbergen

Zur Bewertung kann die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl (rd. 32.710 Einwoh- ner) bezogen werden. Für die Stadt Georgsmarienhütte ergibt sich ein durchschnittlicher Dichte- wert (Arealitätsziffer) von rd. 3,3 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,5 m² je Einwohner verzeichnet die Stadt Georgsmarienhütte damit einen weit überdurchschnittli- chen Flächenbesatz. Die umfangreiche Verkaufsflächenausstattung je Einwohner ist v. a. auf den starken Besatz flächenintensiver Betriebe (Möbel, Bau- und Gartenbedarf) zurückzuführen.

Seit dem Jahr 2008 ist die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung leicht gesunken. Diese belief sich im Jahr 2008 auf rd. 3,4 m² Verkaufsfläche je Einwohner und lag somit rd. 0,1 m² über der aktuellen Pro-Kopf-Ausstattung. Trotz einer leicht negativen Veränderung konnte die Arealitäts- ziffer im Zeitverlauf somit weiterhin überdurchschnittlich gehalten werden.

5 Als Leerstände wurden diejenigen Objekte aufgenommen, die augenscheinlich auch weiterhin als Laden- flächen genutzt werden können/sollen.

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Die Zahl der Einzelhandelsbetriebe ist im Zeitraum 2008 – 2011 per Saldo um 3 Betriebe (rd. 1,4 %) zurückgegangen, gleichzeitig ist auch die Verkaufsfläche um rd. 3,1 % (rd. 3.425 m²) gesunken.

Trotz der leicht negativen Entwicklung sowohl hinsichtlich der Betriebszahl als auch der Verkaufs- flächenausstattung ist im Hinblick auf den derzeitig getätigten Einzelhandelsumsatz eine Steige- rungsrate um nominal rd. 5,8 % (rd. 11,6 Mio. €) gegenüber dem Jahr 2008 festzustellen. Dies ist im Wesentlichen auf die Ansiedlung leistungsfähiger Einzelhandelsbetriebe zurückzuführen (u.a. C&A, Rossmann), während bei den Flächenabgängen vornehmlich Anbieter mit vergleichsweise geringen Flächenleistungen (u. a. Sonderpostenmarkt, DIX Markisen/Laminat-Zentrum) zu verzeichnen sind.

Gleichzeitig ist festzustellen, dass die Zahl der Leerstände im Stadtteil Oesede (6 Ladeneinheiten), im Stadtteil Alt-Georgsmarienhütte (4 Ladeneinheiten), im Stadtteil Harderberg (3 Ladeneinheiten) und im Stadtteil Holzhausen (2 Ladeneinheiten) z.T. deutlich angestiegen ist.

Abbildung 10: Räumliche Verteilung des Einzelhandels

Quelle: Eigene Erhebungen und Darstellung

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Sowohl hinsichtlich der Betriebe, der Verkaufsflächen als auch des erwirtschafteten Umsatzes liegt der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes nach wie vor im Stadtteil Oesede und konzentriert sich hier im Wesentlichen auf die Innenstadt sowie den gewerblich geprägten Bereich der Klöck- nerstraße. Dem Stadtteil Oesede ist mit 114 Betrieben und mehr als die Hälfte (rd. 55 %) aller in der Stadt Georgsmarienhütte ansässigen Einzelhandelsbetriebe und mehr als ein Drittel (rd. 36 %) der Verkaufsflächen zugeordnet, auf denen mit rd. 93 Mio. € etwa. 46 % des Einzelhandelsumsat- zes erwirtschaftet werden.

Im Bereich der Klöcknerstraße sind vornehmlich größere Betriebe mit Angebotsschwerpunkten in den Segmenten Möbel und Baumarktsortiment vorzufinden. Auf sie entfallen rd. 37% der Verkaufs- fläche, aufgrund der niedrigen Raumleistungen dieser Betriebe aber nur rd. 13% des Gesamtum- satzes im Stadtteil Oesede.

Der Großteil des erwirtschafteten Einzelhandelsumsatzes entfällt folglich auf den Innenstadtbe- reich, in dem auch der weit überwiegende Teil der Einzelhandelsbetriebe ansässig ist. Angebots- schwerpunkte lassen sich bei den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie- und Parfü- meriewaren sowie Bekleidung und Schuhe feststellen. In der Summe entfällt auf diese Sortimente mehr als ein Drittel der Verkaufsfläche und mehr als die Hälfte des Umsatzes. In den zentren- prägenden Sortimenten Elektrowaren / Unterhaltungselektronik / Computer und Sportartikel ist dagegen nur ein sehr geringes Angebot vorhanden.

Die Angebotsstruktur der Innenstadt wird von frequenzstarken Magnetbetrieben bestimmt (u.a. C&A, Edeka, K&K, Rossmann, Ihr Platz), die von mittleren und kleinstrukturierten Fachgeschäften der unterschiedlichen Bedarfsstufen ergänzt werden.

Unter strukturellen Gesichtspunkten war die in den letzten Jahren erfolgte Ansiedlung von größe- ren frequenzstarken Betrieben in der Stadtmitte (u.a. C&A, Rossmann, Markenstore) von hoher Bedeutung, da hiermit eine Attraktivitätssteigerung des gesamten Innenstadtbereichs stattgefunden hat. Hiervon dürften auch die kleineren im Innenstadtbereich ansässigen Betriebe profitiert haben.

Die Innenstadt von Oesede ist somit hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion von wesentlicher, ge- samtstädtischer Bedeutung, die es langfristig zu sichern und weiter zu entwickeln gilt.

Der Verkaufsflächenschwerpunkt der Stadt Georgsmarienhütte ist mit rd. 48.600 m² bzw. rd. 45 % aber weiterhin im Stadtteil Harderberg festzustellen. Dies ist vor allem auf die flächenextensiven Angebotsstrukturen im Gewerbegebiet Niedersachsenstraße zurückzuführen. Aufgrund des dort vorgehaltenen Warenangebotes (u.a. Möbel, Bau-/Gartenmarkt, Heimtierbedarf) fällt der im Stadt- teil Harderberg erwirtschaftete Umsatzanteil aber unterdurchschnittlich aus (rd. 27 %).

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Die Stadtteile Alt-Georgsmarienhütte (29 Betriebe), Kloster Oesede (23 Betriebe) und Holzhausen (22 Betriebe) weisen weitere Standorte des Einzelhandelangebots auf, die vornehmlich von größe- ren Lebensmittelbetrieben geprägt und von kleinteiligem Einzelhandelsbesatz ergänzt werden. Der Stadtteil Holsten-Mündrup verfügt über keine Einzelhandelsausstattung (vgl. Abbildung 10).

Abbildung 11: Großflächiger Einzelhandel

Quelle: Eigene Erhebungen und Darstellung

Insgesamt 26 der 209 Einzelhandelsbetriebe sind als großflächig einzustufen, d.h. sie verfügen über eine Verkaufsfläche von 800 m² und mehr.

Zwölf dieser großflächigen Einzelhandelsbetriebe sind im Stadtteil Oesede verortet, wobei ein Großteil der Innenstadt zugeordnet ist (u.a. K&K, C&A, Edeka Gartmann, Jibi-Markt). An der Klöcknerstraße (Möbelhaus Meyer) bzw. dem Gewerbegebiet Oeseder Feld (Küchen Meyer, Raiff- eisenmarkt) sind weitere Angebotsstandorte des großflächigen Einzelhandels auszumachen.

Im Stadtteil Harderberg konzentrieren sich die großflächigen Einzelhandelsbetriebe hauptsächlich auf das Gewerbegebiet Niedersachsenstraße. Die größten Betriebe stellen dabei Toom Bau-/ Gar- tenmarkt, Roller SB - Möbelmarkt und SB - Möbelhalle Draba dar.

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In Holzhausen sind drei großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig. Dazu zählen ein Lidl Le- bensmitteldiscountmarkt, ein Edeka Neukauf Lebensmittelsupermarkt sowie als größter Betrieb das Möbelhaus Dransmann (ca. 6.000 m² Verkaufsfläche).

Im Bereich der Hindenburgstraße im Stadtteil Alt-Georgsmarienhütte zählen die Betriebe Combi und Edeka Dütmann ebenso wie der Lidl Lebensmitteldiscounter an der Brunnenstraße zu den großflächigen Einzelhandelsanbietern.

3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten

Umsatzbezogen liegt der Angebotsschwerpunkt in der Stadt Georgsmarienhütte eindeutig bei den Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs , auf die zusammen rd. 48 % des derzeitig getätig- ten Einzelhandelsumsatzes entfallen (vgl. Abbildung 14). Zu den Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs zählen die Angebote der Warengruppen Nahrungs- und Genussmitteln, Drogerie- / Parfümeriewaren, Apothekenwaren, Blumen, Tiernahrung / -bedarf sowie Schreibwaren, Zeitungen und Bücher.

Bedeutendste Warengruppe sind die Nahrungs- und Genussmittel , die rd. 13.900 m² Verkaufs- fläche auf sich vereint und auf die ein Umsatz in Höhe von insgesamt rd. 64 Mio. € entfällt. Das Lebensmittelangebot wird dabei vornehmlich durch Supermärkte, vier Lebensmitteldiscounter sowie fünf Getränkemärkte vorgehalten, das von einer Vielzahl an kleinteiligen Fachangeboten – vornehmlich des Ladenhandwerks (Bäcker/Metzger) – ergänzt wird.

Die Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelsegment liegt in Georgsmarienhütte bei rd. 0,40 m² Verkaufsfläche je Einwohner und damit in etwa auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts von rd. 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner (vgl. Abbildung 12). 6

Bei einer Betrachtung der verschiedenen Vertriebstypen zeigt sich allerdings, dass die Arealitäten (Verkaufsflächenausstattung je Einwohner) bei den unterschiedlichen Betriebstypen des Lebens- mitteleinzelhandels (SB-Warenhäuser, große Supermärkte, Supermärkte, Discounter) deutliche Unterschiede aufweisen.

Während die großformatigen Lebensmittelvollsortimenter (SB-Warenhäuser bzw. große Super- märkte) gar nicht im Stadtgebiet vertreten sind, ist bei der Ausstattung mit Supermärkten (zwischen 400 und 2.500 m² VKF) eine deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegende Arealitätskennziffer festzustellen. Mit rd. 0,29 m² ist sie mehr als doppelt so hoch wie im Bundesdurchschnitt (rd. 0,12 m²) und auf die insgesamt sieben, im Stadtgebiet ansässigen Supermarktbetriebe zurückzu- führen.

6 Ohne Ladenhandwerk, Fachgeschäfte

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Die vier vorhandenen Lebensmitteldiscounter verfügen insgesamt über einen Gesamtverkaufsflä- chenbestand von rd. 3.390 m², das entspricht bezogen auf die Einwohnerzahl einer Arealität von rd. 0,1 m². Damit liegt sie leicht unterhalb des Bundesdurchschnitts von rd. 0,14 m². Auch die kleineren SB-Geschäfte sind im Vergleich zum Bundesdurchschnitt unterrepräsentiert.

Abbildung 12: Lebensmittelangebot der Stadt Georgsmarienhütte nach Vertriebstypen (nur Hauptsortiment)

Stadt Georgsmarienhütte Bundesdurchschnitt (32.712 EW) (81.7522.000 EW) Verkaufs- Verkaufs- Arealität Arealität fläche fläche in VKF m²/EW in VKF m²/EW Vertriebstypen in m² in Mio. m²

SB-Warenhäuser (> 5.000 m² VKF) - - 6,3 0,08

Große Supermärkte (2.500 – 5.000 m² VKF) - - 3,4 0,04

Supermärkte (400 – 2.500 m² VKF) 9.640 0,29 9,6 0,12

Discounter 3.390 0,10 11,7 0,14

sonstige LE-Geschäfte (SB-Läden, SB-Märkte) 170 < 0,01 2,9 0,04

Summe 13.200 0,40 33,9 0,41

Quelle: EHI Handelsdaten (Stand: 2010), Eigene Berechnungen

Exkurs: Wohnortnahe Versorgung Als wohnungsnahe Grundversorgung wird die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleis- tungen des kurzfristigen Bedarfs verstanden, die möglichst in räumlicher Nähe zum Konsumenten (im fußläufigen Radius von ca. 700 m) erfolgen soll. Diese wird grundsätzlich von allen Anbietern mit Sortimentsschwerpunkt auf Nahrungs- und Genussmitteln gewährleistet, dabei aber im We- sentlichen von Lebensmittel-Verbrauchermärkten und -Supermärkten, Discountern und Getränke- märkten bestimmt. Ergänzt wird das Versorgungsnetz in der Regel durch kleinere Anbieter von Obst/Gemüse, Süßwaren und Getränken sowie von Bäckern, Fleischern, Kiosks, Tankstellenshops und bäuerlichen Direktverkaufsstellen („Hofläden“).

Einen Überblick über die aktuellen Versorgungsstrukturen der Stadt Georgsmarienhütte gibt die folgende Karte. Als Träger der Nahversorgung sind alle bedeutenden Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet aufgenommen worden. Dabei wurde um diese zur räumlichen Bewertung der Nahver- sorgungssituation jeweils ein 700-Meter-Radius (Luftlinie) gezogen. Die innerhalb dieser Radien lebenden Bevölkerungsteile finden in einer auch zu Fuß überbrückbaren Entfernung mindestens einen Anbieter vor.

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Abbildung 13: Wohnungsnahe Grundversorgung in der Stadt Georgsmarienhütte

Quelle: Eigene Erhebungen und Darstellung

Die Karte verdeutlicht, dass sich die relevanten Nahversorgungsanbieter maßgeblich auf den Hauptsiedlungskörper Oesede/Alt-Georgsmarienhütte konzentrieren. Hier werden die meisten Wohngebiete von den 700-Meter-Radien der Lebensmittelmärkte abgedeckt, so dass die dort lebende Bevölkerung wohnortnah versorgt werden kann. In zentraler Lage kann oftmals sogar zwischen mehreren Anbietern gewählt werden. Gleichfalls sind in den Stadtteilen Holzhausen und Kloster Oesede wohnortnahe Versorgungsstrukturen durch Lebensmittelmärkte vorhanden.

Lediglich im Stadtteil Harderberg – der ein Bevölkerungspotenzial von rd. 2.800 Personen aufweist – ist zurzeit kein größerer, der wohnortnahen Versorgung dienender Lebensmittelmarkt vorhanden. Allerdings ist die Realisierung eines rd. 800 m² großen Lebensmittel SB-Marktes für das Jahr 2012 geplant, so dass sich zukünftig auch die Einwohner Harderbergs wohnortnah versorgen können.

In allen sonstigen, über das gesamte Stadtgebiet verteilten und eher dörflich strukturierten Wohn- siedlungsbereichen sind keine oder nur rudimentäre nahversorgungsrelevante Angebotsstrukturen vorhanden.

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Unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Situation der Stadt Georgsmarienhütte ist die wohnungsnahe Grundversorgung als bedarfsgerecht zu bewerten, lediglich im Stadtteil Harderberg fehlt noch ein Lebensmittel-SB-Markt in zentraler Lage.

Mit neun Apotheken und zwei Sanitätsgeschäften verfügt die Stadt Georgsmarienhütte auch über ein bedarfsgerechtes Gesundheitsangebot. Im Drogerie- und Parfümeriebereich ist mit mehreren Drogeriemärkten sowie einer Parfümerie ebenfalls ein umfangreicher Einzelhandelsbesatz vorzufinden.

Ein differenziertes Angebot ist auch bei Zeitschriften und Schreibwaren (u. a. Supermärkte, Ki- oske, Fachgeschäfte) vorhanden. Das Segment Bücher wird hingegen lediglich von einem Fach- geschäft vorgehalten und ist somit vergleichsweise schwach vertreten. Für Tierfutter und -zube- hör besteht durch den Heimtierfachmarkt in der Niedersachsenstraße sowie durch die entsprechenden Randsortimentsflächen der vorhandenen Lebensmittel- und Drogeriemärkte hingegen ein stark ausgeprägtes Angebot.

Die Waren des überwiegend mittelfristigen Bedarfs nehmen in Georgsmarienhütte rd. 41.090 m² der Verkaufsfläche (ca. 38 %) ein. Hiervon entfallen ca. 9.400 m² auf die Warengruppen Be- kleidung / Wäsche sowie ca. 2.610 m² auf Schuhe / Lederwaren . Mit insgesamt rd. 21 Mio. € Umsatz entfallen auf die beiden vorgenannten Warengruppen rd. 11 % des Einzelhandelsumsat- zes. Dagegen ist im Bereich der Sportartikel und Fahrräder nur ein sehr geringes Angebot vorhanden (ca. 1 %). Gleiches gilt für Spielwaren (1 %), bei denen das Angebot maßgeblich von einem Fachgeschäft vorgehalten wird.

Das Angebot bei GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikeln wird mit ca. 4.470 m² vornehmlich im Randsortiment der großen Möbelanbieter und somit außerhalb der Innenstadt angeboten. In der Innenstadt beschränkt sich das entsprechende Angebot maßgeblich auf einige kleinteilige Fach- einzelhändler.

Das mit deutlichem Abstand größte Verkaufsflächenkontingent entfällt bei den mittelfristigen Be- darfsgütern auf die bau- und gartenmarktspezifischen Sortimentsgruppen und erklärt sich vornehmlich durch die im Stadtgebiet vorhandenen, großformatigen Einzelhandelsanbieter (u.a. Toom Bau-/Gartenmarkt, Hagebau, Raiffeisenmarkt, Gartenbau Wallenhorst). Mit insgesamt rd. 21.860 m² vereinen sie einen Anteil von rd. 20 % des gesamten Verkaufsflächenbestandes auf sich.

Insgesamt wird in den Warengruppen des überwiegend mittelfristigen Bedarfs ein Jahresumsatz in Höhe von ca. 60,2 Mio. € erwirtschaftet. Dies entspricht einem Anteil von ca. 30 % am insgesamt getätigten Einzelhandelsumsatz.

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Abbildung 14: Verkaufsflächen und Umsätze in Georgsmarienhütte nach Sortimenten

Verkaufsfläche Umsatz

Sortiment in m² in % in Mio. € in % Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 13.880 13 63,7 32

Blumen, Pflanzen 905 1 1,6 1

Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 1.700 2 2,2 1

Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 1.825 2 7,8 4

Pharmazeutische, medizinische, orthopäd. Artikel 585 1 16,6 8

PBS 1) /Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 655 1 3,7 2

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 19.550 18 95,6 48

Bekleidung/Wäsche 9.400 9 17,3 8

Schuhe/Lederwaren 2.610 2 3,7 2

Baumarktsortiment 18.670 17 23,4 12

Kfz-Zubehör 435 * 1,7 1

Pflanzen/Gartenbedarf 3.185 3 2,0 1

GPK 2) /Haushaltsgegenstände/Geschenkartikel 4.470 4 6,0 3

Spielwaren/Hobby/Basteln/Musikinstrumente 1.185 1 3,5 2

Sportartikel 255 * 0,8 *

Fahrräder 880 1 1,8 1

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 41.090 39 60,2 30

Gardinen, Stoffe, Sicht-, Sonnenschutz 580 1 0,7 *

Teppiche 150 * 0,2 *

Haus-, Tisch-, Bettwäsche 480 * 0,7 *

Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten) 920 1 1,1 1

Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) 41.320 39 32,5 16

Lampen/Leuchten 1.185 1 2,4 1

Elektrokleingeräte 275 * 1,0 1

Elektrogroßgeräte 405 * 1,6 1

UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation 260 * 1,4 1

Foto/Optik/Akustik 350 * 1,9 1

Uhren/Schmuck 275 * 0,8 *

Überwiegend langfristiger Bedarf 46.200 43 44,3 22

Sortimente gesamt 106.840 100 200,1 100

1) PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren 2) GPK: Glas, Porzellan, Keramik * < 1 % Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich

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Waren des langfristigen Bedarfs werden auf einer Verkaufsfläche von ca. 46.200 m² angeboten, davon nimmt das Segment Möbel mit einer Verkaufsfläche von 41.320 m² den überwiegenden An- teil ein (rd. 89°% des überwiegend langfristigen Bedarfs bzw. rd. 39 % der Gesamtverkaufsfläche). Größte Anbieter sind die SB-Möbelhalle Draba, der Roller SB-Möbelmarkt, Möbel bzw. Küchen Meyer und das Möbelhaus Dransmann. Mit rd. 1.190 m² ist lediglich in der Warengruppe Lampen und Leuchten noch ein umfangreiches Angebot festzustellen. Dieses wird nahezu ausschließlich im Randsortiment der großen Möbel- bzw. Baumärkte vorgehalten und befindet sich somit überwiegend außerhalb des zentralen Innen- stadtbereichs.

Bei Elektrowaren / Unterhaltungselektronik / Computer / Telekommunikation sind kleinere und mittlere Fachgeschäfte strukturprägend. Ein größerer Fachmarkt ist im Stadtgebiet nicht an- sässig. Auf diese Warengruppe entfällt somit „nur“ eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 940 m².

Abbildung 15: Verkaufsflächenentwicklung 2008 - 2011

Nahrungs- und Genussmittel 1.065

Gesundheit, Körperpflege 20

Blumen, Pflanzen, Zoo -390

Bücher, PBS*, Schreibwaren -5

Bekleidung, Wäsche 1.175

Schuhe, Lederwaren, Sportartikel 150

Elektrowaren -25

GPK**/Hausrat/Geschenkartikel -500

Möbel/Einrichtungszubehör -1.890

Bau- und Gartenbedarf/Kfz-Zubehör -2.890

Foto, Optik, Uhren, Schmuck 0

Sonstiges -135

-4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000

*PBS: Papier-, Büro-, Schreibwaren **GPK: Glas, Porzellan, Keramik Quelle: Eigene Berechnungen und GMA-Erhebung 2000 (Verkaufsflächenzuordnung nach dem Angebotsschwerpunkt)

Im Zeitvergleich mit der Verkaufsflächenausstattung im Jahr 2008 ist insgesamt ein Flächenrück- gang von rd. 3.400 m² festzustellen. Damit konnten die Flächenabgänge durch neu hinzugekom- mene Verkaufsflächen in der Summe nicht kompensiert werden.

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Auch in den einzelnen Branchen ist es zu Veränderungen bei der jeweiligen Verkaufsflächenaus- stattung gekommen (vgl. Abbildung 16). Dabei ist darauf hinzuweisen, dass sich im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel die Verkaufsflächenunterschiede teilweise durch eine abweichende Bewertung von Verkaufsflächen (z. B. Berücksichtigung von Pfandräumen, Vorkassenzone) ergeben, so dass de facto keine wesentliche Verkaufsflächenveränderung stattgefunden hat.

Eine positive Verkaufsflächenentwicklung ist vor allem in den Bereichen Bekleidung sowie Schuhe/ Lederwaren festzustellen. Dies lässt sich maßgeblich auf das zwischenzeitlich eröffnete Textilkauf- haus C&A, den Textilfilialisten NKD sowie den Markenstore Shoes zurückführen.

Trotz der Schließung von zwei Schlecker Filialen ist auch die Verkaufsfläche für Drogeriewaren durch die Ansiedlung eines modernen Rossmann Drogeriemarktes in der Summe geringfügig angestiegen.

Abbildung 16: Wesentliche Veränderungen im Einzelhandelsbestand der Stadt Georgsmari- enhütte (Auswahl)

Wesentliche Veränderungen

Abgänge Zugänge

DIX Markisen/Laminat-Zentrum (1.000 – 2.000 m²) C&A (> 1.000 m²) Postenmeile (Sonderposten, 1.000 – 2.000 m²) Rossmann (200 – 400 m²) Haushaltswaren Niemeyer (200 – 400 m²) NKD (200 – 400 m²) Holling-Brandt (Textil, 200 – 400 m²) Ars Coquendi (Hausrat, 100 – 200 m²) Schlecker (Hindenburgstraße, 100 – 200 m²) Markenstore Shoes (100 – 200 m²) Schlecker (Oeseder Straße, 100 – 200 m²) C.a.r.o. (Textil, < 100 m²) Markenstore (Oesede, Textil, 100 – 200 m²) Karin K. (Textil, < 100 m²) Lemonti – Spaß und Mode (100 – 200 m²) Fairkauf (Textil, < 100 m²) Como (Textil, 100 – 200 m²) Wolle & Mehr (< 100 m²) Laguna (Textil, 100 – 200 m²) Postenmeile (< 100 m²) Objekteinrichtung Grummel (100 – 200 m²) Futterquelle (< 100 m²) Gunda Moden (< 100 m²) Bäckerei Brink-Gehrmeyer (< 100 m²) Schuhe Huster (< 100 m²) Bäckerei Wellmann (< 100 m²) Der Stoffballen (< 100 m²) Bäckerei Brinkhege (< 100 m²) Wolle & Co. (< 100 m²) Fleischerei Sostmann (< 100 m²) Raumausstatter Kemper (< 100 m²) -

Quelle: eigene Erhebungen, eigene Darstellung

Die größten Flächenabgänge sind in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktbedarf/Kfz-Zubehör (-2.890 m²) bzw. Möbel und Einrichtungsbedarf (-1.890 m²) zu verzeichnen. Dies ist im Wesentli-

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chen mit der Schließung des DIX Markisen- und Laminatzentrums zu erklären. Zudem sind im Ein- richtungsbedarf zwischenzeitlich mehrere Fachgeschäfte geschlossen worden.

Im Bau- und Gartenbedarf sind Verkaufsflächenunterschiede teilweise auch auf eine abweichende Bewertung von Frei- und Produktionsflächen der Bau- und Gartenmärkte, vor allem aber der Gärt- nereien zurückzuführen.

Eine negative Entwicklung im Verkaufsflächenbestand ist ebenfalls in der Warengruppe der GPK/ Haushaltsgegenstände festzustellen. Hier ist vor allem die deutliche Verkaufsflächenreduzierung des Postenmeile Aktions- und Postenmarktes zu nennen, wodurch die Verkaufsfläche in diesem Segment merklich gesunken ist.

Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass sich die seit dem Jahr 2008 eingetretene Flächenreduktion vornehmlich auf Sortimente mit geringer Flächenproduktivität (u.a. Sonderpos- ten, Möbel, Bau- und Gartenmarkt) beschränkt, während sich einige leistungsfähige Filialisten aus dem Bereich Textil (C&A; NKD) bzw. Drogeriewaren (Rossmann) neu angesiedelt haben.

Es ist somit gelungen, die Versorgungsfunktionen der Stadt weiter zu festigen. Ein Abbau des bereits 2008 festgestellten Angebotsdefizits im Bereich der Elektrowaren konnte jedoch noch nicht erreicht werden.

3.3 Einzelhandelszentralität

Aufbauend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse lässt sich die funktionale Bedeutung des Einzelhandels mit Hilfe der Einzelhandelszentralität bewerten, die auch Aussagen zum Ausstattungsgrad im Einzelhandel zulässt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation stellt das Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kauf- kraftpotenzial dar. Für die Stadt Georgsmarienhütte liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation insgesamt bei rd. 107 %, so dass der erwirtschaftete Gesamtumsatz rd. 7 %-Punkte über dem vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt und somit per Saldo Kaufkraft in Höhe von rd. 14 Mio. € mehr von außerhalb nach Georgsma- rienhütte fließt als eigene Kaufkraft in andere Einkaufsorte abfließt.

Mit Hilfe sortimentsbezogener Umsatz-Kaufkraft-Relationen können zudem Rückschlüsse auf die Stärken und Schwächen des Einzelhandels in der Stadt Georgsmarienhütte unter Berücksichtigung der regionalen Wettbewerbssituation gezogen werden (vgl. Abbildung 20).

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Abbildung 17: Umsatz-Kaufkraft-Relation – überwiegend kurzfristiger Bedarf

Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 95%

Schnittblumen 86%

Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 140%

Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 98%

Pharmaz., mediz., orthop. Artikel 89%

PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 59%

Überwiegend kurzfristiger Bedarf gesamt 93%

Sortimente gesamt 107%

* Papier, Büro und Schreibwaren Quelle: Eigene Berechnungen

Im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel (überwiegend kurzfristiger Bedarf ) werden Umsatz- leistungen erreicht, die leicht unter dem Kaufkraftpotenzial im Stadtgebiet liegen, so dass sich per Saldo ein Kaufkraftabfluss von rd. 3,2 Mio. € feststellen lässt. Vor dem Hintergrund der unmittelbaren Nachbarschaft zu den umfangreichen Angeboten im benachbarten Oberzentrum Osnabrück sowie der geplanten SB-Marktansiedlung im Stadtteil Harderberg ist das Versorgungsangebot bei einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 95 % als angemessen zu bewerten.

Die Ausstattung mit Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikwaren ist – mit der Realisierung des modernen Drogeriemarktes in der Innenstadt von Oesede – als bedarfsgerecht zu bezeichnen und findet in einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 98 % ihren Ausdruck. Der ortsansässige Einzel- handel kann per Saldo nahezu das gesamte Kaufkraftpotenzial an sich binden (-0,1 Mio. €). Bei Apothekenwaren und im Sanitätsbedarf ergibt sich dagegen ein Abfluss von knapp 2,0 Mio. €, der mit der Orientierung der Bürger beim Arztbesuch auf das benachbarte Oberzentrum Osnabrück (insbesondere Fachärzte) zusammenhängt.

Hohe Kaufkraftzuflüsse sind im Bereich des Heimtierbedarfs zu verzeichnen (Umsatz-Kaufkraft- Relation von rd. 140 %) und maßgeblich auf den im Standortverbund mit dem Toom-Baumarkt agierenden Tierfachmarkt an der Niedersachsenstraße zurückzuführen. Flächendeckend wird das Segment Tierfutter zudem im Randsortiment der größeren Lebensmittel SB-Märkte und der Droge- riemärkte vorgehalten, so dass sich die Versorgungssituation derzeitig als sehr gut darstellt. Kaufkraftabflüsse ergeben sich dagegen in der Warengruppe von PBS/Bücher/Schreibwaren. Per Saldo fließen hier rd. 2,6 Mio. € des vorhandenen Kaufkraftpotenzials (rd. 6,3 Mio. €) an außerhalb der Stadt liegende Angebotsstandorte ab.

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Abbildung 18: Umsatz-Kaufkraft-Relation – überwiegend mittelfristiger Bedarf

Bekleidung/Wäsche 90%

Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren 87%

Bau-/Gartenmarktsortiment/Kfz-Zubehör 167%

GPK**/Haushaltsgegenstände 223%

Spielwaren/Babyausstattung/Hobby/Basteln/Musikinstrumente 90%

Sportartikel 26%

Fahrräder 97%

Überwiegend mittelfristiger Bedarf gesamt 118%

Sortimente gesamt 107%

** Glas, Porzellan, Keramik Quelle: Eigene Berechnungen

Bei den Waren des mittelfristigen Bedarfs sind sowohl Branchen mit sehr niedrigen Umsatz- Kaufkraft-Relationen als auch Branchen mit deutlichen Kaufkraftzuflüssen festzustellen. In der Summe steht in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs einer Umsatzleistung von insgesamt rd. 60 Mio. € eine entsprechende Kaufkraft von rd. 51 Mio. € gegenüber. Hieraus lässt sich ein positiver Kaufkraftsaldo von rd. 9 Mio. € errechnen, der seinen Ausdruck in einer Umsatz-Kaufkraft- Relation von rd. 118 % findet.

Hohe Kaufkraftabflüsse sind in den Sortimenten Sportartikel (-2,2 Mio. €) sowie Kfz-Zubehör (-1,6 Mio. €) festzustellen, während vor allem das baumarktspezifische Sortiment per Saldo einen Kauf- kraftzufluss in Höhe von rd. 14,2 Mio. € aufweist. Dies korrespondiert mit einer Umsatz-Kaufkraft- Relation von über 250 % im Baumarktsortiment. Trotz verkehrlich gut erreichbarer Wettbewerbsbe- triebe in Osnabrück (u.a. Praktiker und Hornbach-Filialen im Gewerbegebiet an der Hannover- schen Straße) verfügt die Stadt Georgsmarienhütte somit über ein kompetentes baumarktspezifi- sches Angebot, dass in hohem Maße auch Kaufkraft aus den umliegenden Kommunen bindet. Gleiches gilt für die Warengruppe von Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Haushaltsgegenständen / Geschenkartikeln, in der mit rd. 3,3 Mio. € ebenfalls ein positiver Kaufkraftsaldo zu verzeichnen ist. Dieses ist vornehmlich auf die im Randsortiment der großen Möbelanbieter vorgehaltenen Angebo- te zurückzuführen.

Für ein Mittelzentrum in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Oberzentrum sind die Bindungsquo- ten in den innenstadtrelevanten Sortimenten Bekleidung und Schuhe mit 90 % bzw. 87 % als angemessen einzustufen und zeugen ebenfalls von einer regionalen Ausstrahlungskraft.

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Abbildung 19: Umsatz-Kaufkraft-Relation – überwiegend langfristiger Bedarf

Möbel/Teppiche/Einrichtungsbedarf 248%

Lampen und Leuchten 385%

Elektroklein-/-großgeräte/UE/Kommunikation 32%

Foto/Optik/Akustik 58%

Uhren/Schmuck 42%

Überwiegend langfristiger Bedarf gesamt 136%

Sortimente gesamt 107%

Quelle: Eigene Berechnungen

Die Umsatz-Kaufkraft-Relation in den Sortimenten des überwiegend langfristigen Bedarfs be- läuft sich über alle Sortimente hinweg auf einen Durchschnittswert von 136 % und entspricht einem positiven Kaufkraftsaldo von rd. 12 Mio. €. Allerdings lassen sich auch hier große Unterschiede in den einzelnen Warengruppen feststellen. Während die Möbel- und Einrichtungssegmente sowie die vornehmlich im Randsortiment von Möbelhäusern und Baumärkten geführte Warengruppe der Lampen und Leuchten hohe Kaufkraftzuflüsse aufweisen (insgesamt +24,5 Mio. €), sind vor allem in den Elektroniksortimenten hohe Kaufkraftabflüsse (-8,5 Mio. €) zu verzeichnen.

Mit einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 58 % bzw. 42 % sind auch bei Foto / Optik sowie Uh- ren / Schmuck hohe Kaufkraftabflüsse festzustellen.

Eine detaillierte Darstellung der Einzelhandelszentralitäten in den einzelnen Warengruppen ist der folgenden Abbildung zu entnehmen.

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Abbildung 20: Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo

Kaufkraft- Umsatz- Kaufkraft- Umsatz potenzial Kaufkraft- Saldo in Mio. € Sortimente in Mio. € Relation in % in Mio. €

Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 66,9 63,7 95 -3,2

Blumen, Pflanzen 1,9 1,6 86 -0,3

Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 1,6 2,2 140 0,6

Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 7,9 7,8 98 -0,1

Pharmazeutische, medizinische, orthopäd. Artikel 18,6 16,6 89 -2,0

PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 6,3 3,7 59 -2,6

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 103,2 95,6 93 -7,6

Bekleidung/Wäsche 19,2 17,3 90 -1,9

Schuhe/Lederwaren 4,3 3,7 87 -0,6

Baumarktsortiment 9,2 23,4 253 14,2

Kfz-Zubehör 3,3 1,7 53 -1,6

Pflanzen/Gartenbedarf 3,7 2,0 54 -1,7

GPK**/Haushaltsgegenstände/Geschenkartikel 2,7 6,0 223 3,3

Spielwaren/Hobby/basteln/Musikinstrumente 3,9 3,5 90 -0,4

Sportartikel 3,0 0,8 26 -2,2

Fahrräder 1,9 1,8 97 -0,1

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 51,2 60,2 118 9,0

Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 0,9 0,7 78 -0,2

Teppiche 1,1 0,2 15 -0,9

Haus-, Tisch-, Bettwäsche 1,4 0,7 53 -0,7

Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten) 1,0 1,1 110 0,1

Möbel 9,8 32,5 329 22,7

Lampen/Leuchten 0,6 2,4 385 1,8

Elektrokleingeräte 1,3 1,0 79 -0,3

Elektrogroßgeräte 2,6 1,6 62 -1,0

UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation 8,6 1,4 16 -7,2

Foto/Optik/Akustik 3,4 1,9 58 -1,5

Uhren/Schmuck 1,9 0,8 42 -1,1

Überwiegend langfristiger Bedarf 32,6 44,3 136 11,7

Sortimente gesamt 187,0 200,1 107 13,1

*PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren **GPK: Glas, Porzellan, Keramik Quelle: Eigene Berechnungen

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4 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwick- lung nach Warengruppen

Unter Berücksichtigung der Einzelhandelsentwicklung der Stadt Georgsmarienhütte, der regionalen Wettbewerbssituation mit dem benachbarten Oberzentrum Osnabrück sowie den umliegenden Grund- und Mittelzentren und der allgemeinen Marktentwicklung des Einzelhandels in Deutschland werden vor allem für folgende Sortimente Verkaufsflächenergänzungen in der Stadt Georgsmari- enhütte empfohlen:

Nahrungs- und Genussmittel

Durch das bestehende Lebensmittelangebot in der Stadt Georgsmarienhütte (sieben Supermärkte, vier Lebensmittel-Discounter) wird in den bevölkerungsreichen Stadtteilen Oesede, Alt-Georgs- marienhütte, Holzhausen und Kloster Oesede derzeit eine angemessene Lebensmittelversorgung vorgehalten. Die geplante Ansiedlung eines zusätzlichen Nahversorgers im Stadtteil Harderberg wird das Versorgungsangebot innerhalb des Stadtgebietes weiter ausbauen, so dass zukünftig eine bedarfsgerechte, flächendeckende Grundversorgung sichergestellt wird.

Aus dem bei der Analyse der Vertriebsformen festgestellten Defizit bei größeren Vollsortimentsbe- trieben mit mehr als 2.500 m² Verkaufsfläche lässt sich gutachterlicherseits kein zusätzlicher Hand- lungsbedarf ableiten: Zum einen wird das Lebensmittelvollsortiment durch die sieben, über das Stadtgebiet verteilten Lebensmittel-Supermärkte bereits ausreichend vorgehalten. Ein zusätzlicher, größerer Vollsortimenter würde somit in direkten Wettbewerb zu den bestehenden Versorgungs- strukturen treten. Zum anderen finden die größeren Angebotskonzepte im benachbarten Oberzent- rum Osnabrück – vor allem hinsichtlich der verkehrlichen Erreichbarkeit sowie des ansprechbaren Kundenpotenzials – deutlich bessere Standortrahmenbedingungen vor.

Neben der Realisierung des geplanten Nahversorgers im Stadtteil Harderberg beschränkt sich der Handlungsbedarf somit vornehmlich auf ggf. notwendige Betriebserweiterungen der vorhandenen Lebensmittel SB-Märkte, um die aktuell gute Ausstattung auch perspektivisch aufrecht erhalten zu können.

Drogeriewaren

Mit der Ansiedlung des Drogeriemarktes Rossmann in der Innenstadt von Oesede ist ein modernes Drogeriemarktkonzept in Georgsmarienhütte realisiert worden. Auch in den Ortslagen von Kloster Oesede und Holzhausen werden entsprechende Angebote vorgehalten. Im zentralen Versor- gungsbereich von Alt-Georgsmarienhütte ist hingegen kein Drogeriemarkt ansässig. Hier könnte durch eine entsprechende Ansiedlung – ggf. im Standortverbund mit einem der bestehenden Le- bensmittelmärkte – das Nahversorgungsangebot sinnvoll ergänzt werden.

Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 30 von 48

Bekleidung / Schuhe

Auch in den innenstadtrelevanten Sortimenten Bekleidung und Schuhe steht das Mittelzentrum Georgsmarienhütte vor allem in Wettbewerb zu den entsprechenden Angeboten im benachbarten Oberzentrum Osnabrück.

Mit der Eröffnung des C&A Textilkaufhauses im Rahmen der Rathausmarkt-Bebauung ist das innerhalb der Stadt Georgsmarienhütte vorgehaltene Bekleidungsangebot nochmals deutlich ausge- baut worden. Zudem konnte mit NKD ein weiterer Textilfachmarkt angesiedelt werden.

Nach Einschätzung der Gutachter werden sich zukünftige Entwicklungsperspektiven in den Seg- menten Bekleidung / Schuhe vor allem durch die Sortimentserweiterung bestehender Betriebe sowie einer Angebotsarrondierung kleinteiliger Fachgeschäfte ergeben.

Vor dem Hintergrund der regionalen Marktsituation bestehen jedoch nur geringe Wettbewerbs- chancen für die zusätzliche Neuansiedlung größerer Angebotsformate in den Segmenten Beklei- dung / Schuhe, denkbar ist jedoch ggf. die Sortimentserweiterung bestehender Betriebe sowie eine Angebotsarrondierung durch kleinteilige Fachgeschäfte.

Bücher

Im Sortimentsbereich Bücher lassen sich Kaufkraftabflüsse in einem Umfang feststellen, welche die Ansiedlung eines zusätzlichen Anbieters zur Ergänzung des an der Oeseder Straße ansässi- gen Fachgeschäftes ermöglicht.

Elektrowaren / Unterhaltungselektronik

Die Stadt Georgsmarienhütte weist derzeitig kein adäquates Angebot im Elektroniksortiment auf. Entsprechend wird ein hoher Anteil des vorhandenen Kaufkraftpotenzials an außerhalb der Stadt gelegenen Angebotsstandorten gebunden. Die hohen Kaufkraftabflüsse (rd. 11 Mio. €) lassen die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes wirtschaftlich tragfähig erscheinen, so dass eine entsprechende Ansiedlung in der Stadt Georgsmarienhütte wünschenswert ist.

Sportartikel

Bei Sportartikeln weist die Stadt Georgsmarienhütte ebenfalls ein Angebotsdefizit auf. Per Saldo fließen rd. 2,2 Mio. € Kaufkraft aus dem Stadtgebiet ab. Auch hier konzentriert sich das Angebot bislang im Wesentlichen auf einen einzigen, kleinteiligen Anbieter. Innerhalb des Stadtgebiets ist folglich nur ein geringer Wettbewerbsdruck festzustellen, so dass eine Angebotsausweitung durch- aus realistisch erscheint, da die Mindestbetriebsgröße eines modernen Sportfachgeschäftes von ca. 500 m² Verkaufsfläche voraussichtlich wirtschaftlich rentabel bewirtschaftet werden kann.

Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 31 von 48

5 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte

5.1 Leitziele des Zentrenkonzeptes

Die Grundlage für die künftige Entwicklung der Einzelhandelsstruktur der Stadt Georgsmarienhütte bildet das GMA-Einzelhandelskonzept von November 2008, das nachfolgend aufgrund aktueller städtebaulicher und versorgungsstruktureller Entwicklungen in der Stadt Georgsmarienhütte er- gänzt und modifiziert wird.

Aufbauend auf einer aktualisierten Bestandserhebung des Einzelhandelsbesatzes der Gesamtstadt wird die grundsätzliche Beibehaltung der im GMA-Einzelhandelskonzept vorgeschlagenen Abstu- fung der städtebaulich integrierten Geschäftsbereiche entsprechend ihrer versorgungsstrukturellen Bedeutung empfohlen. Die Kategorisierung von Einzelhandelsagglomerationen in städtebaulich integrierte Versorgungszentren, nachfolgend zentrale Versorgungsbereiche genannt, und nicht integrierte Agglomerationsbereiche des Einzelhandels trägt dem Umstand Rechnung, dass sich die Einzelhandelsstruktur der Gesamtstadt in unterschiedlich ausgestattete und versorgungsstruk- turell bedeutsame Standorte gliedert, so dass im Rahmen einer geordneten und städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Entwicklung eine Steuerung der Standortentwicklung, speziell in Be- zug auf den großflächigen Einzelhandel, erforderlich erscheint.

Die Definition der zentralen Versorgungsbereiche gemäß § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 34 Abs.3 BauGB und dem Landes-Raumordnungsprogramm (LROP-Änderung 2008) beruht auf der stadt- räumlichen und funktionalen Einbindung von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen in einen kompakten, fußläufig erlebbaren Bereich der Innenstadt bzw. eines Stadtteils. Dabei werden folgende allgemein gültige Standortmerkmale zugrunde gelegt:

verdichtete Bebauung

städtebaulich identifizierbarer Bereich mit charakteristischer baulicher Ausprägung

vergleichsweise hohe Nutzungsdichte und -vielfalt im Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz

Mischung von zentralörtlich bedeutsamen öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtun- gen in einem fußläufig erlebbaren Bereich

Schwerpunkt des Einzelhandels unter den Aspekten des Betriebsbesatzes, der Verkaufsflä- chenausstattung und der Umsatztätigkeit

funktionsfähige Verkehrserschließung für den Fußgängerverkehr, den motorisierten Indivi- dualverkehr sowie den öffentlichen Personennahverkehr.

Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 32 von 48

Die vorstehend skizzierten Standortcharakteristika einer Angebotsverdichtung und -mischung be- deuten, dass in den zentralen Versorgungsbereichen eine enge räumliche Nachbarschaft von Ein- zelhandelsbetrieben unterschiedlicher Größen, Betriebstypen und Sortimente zu einer starken Be- sucherfrequenz und zu Kopplungseffekten führt, bei denen Einkäufe und Erledigungen miteinander kombiniert werden. Die ausgelösten Synergieeffekte verschaffen insbesondere kleinflächigen Ein- zelhandels- und Dienstleistungsbetrieben Frequenzvorteile und eine Belebung der Umsatztätigkeit.

Der Festlegung zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen der Stadtentwicklung der Stadt Georgsmarienhütte kommt insofern eine wichtige Bedeutung zu, als diese nach den Rechtsvor- schriften des Baugesetzbuches und der einschlägigen Rechtsprechung einem besonderen städte- baulichen Schutz unterliegen. Sie sollen als städtebaulich integrierte Schwerpunkte der Waren- und Dienstleistungsversorgungversorgung eine Mittelpunktfunktion wahrnehmen und, gestützt auf großflächige Einzelhandelsbetriebe (> 800 m 2 Verkaufsfläche) mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten, eine bedarfsgerechte und Wohnungsnahversorgung der Bevölkerung in den einzelnen Stadtteilen sicherstellen.

Auf der Grundlage der aktualisierten einzelhandelsbezogenen Bestandsdaten der Stadt Georgs- marienhütte wird grundsätzlich die Aufrechterhaltung der im GMA-Einzelhandelskonzept 2008 vorgeschlagenen Kategorisierung empfohlen:

Hauptzentrum Innenstadt Mittelzentral bedeutsames Hauptzentrum als größter, Oesede städtebaulich integrierter Geschäftsbereich der Stadt mit gesamtstädtischen und teilweise übergemeindlichen Versorgungsfunktionen

Schwerpunkt der öffentlichen und privaten Infrastruktur mit einem differenzieren Angebot privater und öffentli- cher Versorgungseinrichtungen

Angebot spezialisierter Güter und Dienstleistungen des kurz-, mittel-, und langfristigen Bedarfs, u.a. Lebensmit- telsupermärkte, Kaufhaus, Fachmärkte, Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten

ÖPNV-Erreichbarkeit Bus und Bahn

Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 33 von 48

Stadtteil-/ Nahversorgungs- Städtebaulich integrierte Geschäftsbereiche mit einer zentren Alt-Georgsmarienhütte, im Verhältnis zur Ortsgröße hohen Nutzungsdichte Kloster Oesede, Holzhausen

Ausrichtung auf die wohnungsnahe Versorgung, teilweise ergänzt durch private und öffentliche Dienstleis- tungen

überwiegend nahversorgungsrelevante Waren und Dienstleistungen

Mindeststandard: 10 Betriebe/ca. 2.000 m² VK, davon möglichst ein größerer Lebensmittelanbieter

ÖPNV-Erreichbarkeit Bus

Neben den vorstehend aufgeführten zentralen Versorgungsbereichen gemäß Baugesetzbuch erscheint es sinnvoll, auch die dezentralen Agglomerationsbereiche der Stadt Georgsmarienhütte im Rahmen des Zentrenkonzeptes festzulegen, da diese eine wichtige Versorgungsbedeutung für das Mittelzentrum wahrnehmen, gleichzeitig aber nicht zu Konkurrenzstandorten der städtebaulich integrierten zentralen Versorgungsbereiche entwickelt werden sollten. Es geht vielmehr darum, eine Ergänzungsfunktion durch die Betriebstypen und Warensortimente bauplanungsrechtlich abzusi- chern, die aus städtebaulichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht in die zentralen Versorgungs- bereiche des innerstädtischen Hauptzentrums Oesede oder die Stadtteil-/Nahversorgungszentren der peripheren Stadtteile integriert werden können.

Für folgende dezentrale Agglomerationsbereiche werden aufgrund der durchgeführten Aktualisie- rung des Einzelhandelskonzeptes keine Änderungen für notwendig gehalten:

Dezentrale Agglomerations- städtebaulich nicht integrierte Geschäftsbereiche an bereiche Gewerbegebiete überwiegend PKW-orientierten Standorten Niedersachsenstraße, Klöcknerstraße/Harzer Stra- gesamtstädtische Versorgungsfunktionen, keine ergän- ße/Oeseder Feld, Bereich Im zenden öffentlichen Einrichtungen Loh auf wenige Branchen des überwiegend großflächigen Einzelhandelsspezialisierte Betriebe

Mindeststandard: 5 Betriebe/ca. 3.000 m² VK,

ÖPNV-Erreichbarkeit Bus

Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 34 von 48

Im Hinblick auf den im Rahmen des GMA-Einzelhandelskonzeptes Georgsmarienhütte aus dem Jahr 2008 als dezentralen Agglomerationsstandort klassifizierten Geschäftsbereich Alte Seilerei wird nachfolgend eine Modifizierung des Zentrenkonzeptes dahingehend vorgeschlagen, dass der Bereich nicht mehr als dezentraler Agglomerationsstandort, sondern dem innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich zugeordnet wird.

5.2 Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Zentrenkonzeptes

Im Rahmen der vorliegenden Fortschreibung und Überprüfung des GMA-Einzelhandelskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte wurden eine Aktualisierung der Grundlagendaten zum Geschäftsbe- satz nach Zahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze sowie der Nutzungsstruktur im Stadtteil Oesede durchgeführt.

Die kartografische Darstellung der Einzelhandelsstruktur dokumentiert, dass zwar an der grundlegenden Situation in der räumlichen Verteilung der Einzelhandels- und Dienstleitungsbetriebe sowie der öffentlichen Einrichtungen keine wesentlichen Änderungen eingetreten sind (vgl. Abbildung 21). Gleichwohl ist an der Standortentwicklung im Bereich des Rathausparkplatzes/ Festplatzes ablesbar, dass durch die Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben an der Südflanke des Platzes eine deutliche Erweiterung des Einzelhandelsbesatzes auf einer Querachse zur Oeseder Straße realisiert wurde. Die zweigeschossige Geschäftshausbebauung bildet einen ersten Entwicklungs- schritt im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte „Stadtzentrum Oesede (Ost)“ und „Zentraler Bereich der Stadt Georgsmarienhütte“. Aufbauend auf dem vorgenannten Entwicklungskonzept hat sich damit im Stadtzentrum Oesede eine neuer Ein- zelhandelsschwerpunkt entwickelt, der nach dem Willen der Stadt in den nächsten Jahren durch weitere Geschäftsansiedlungen komplettiert werden soll. Es wird hierzu auf die Planungsvariante 2 des Planungsbüros Flaspöhler aus dem Jahr 2008 verwiesen.

Ein weiterer wichtiger Baustein zur Weiterentwicklung des zentralen Bereichs des innerstädtischen Versorgungszentrums Oesede wird durch die geplante Neutrassierung der Graf-Staufenberg- Straße markiert. Die vorgesehene östliche Verschwenkung der Straßentrasse mit Anbindung an den bereits fertiggestellten nördlichen Anschluss an den Kreisverkehr im Bereich Glückaufstraße/ Alte Seilerei eröffnet städtebauliche Entwicklungsmöglichkeiten für eine bauliche und nutzungs- strukturelle Komplettierung an der östlichen Flanke der Innenstadt. In einer perspektivischen Be- trachtung wird die Erweiterung des innerstädtischen Geschäftszentrums im Bereich des Rat- hausparkplatzes eine wesentliche Veränderung der Kundenströme bewirken. Während gegenwär- tig der Passantenstrom von der Oeseder Straße südlich des Rathauses über den Sandweg zu den neu geschaffenen Einzelhandelsbetrieben verläuft, ohne einen „Kundenrundlauf“ zur Glückaufstra- ße zu eröffnen, wird die projektierte Erweiterung des Stadtzentrums rund um den Rathausparkplatz künftig ein neues Bindeglied zu dem Geschäftsbesatz in den Bereichen Am Rathaus, Glückauf-

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Abbildung 21: Nutzungsstruktur Oesede

Quelle: Eigene Erhebungen und Darstellung

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straße und Alte Seilerei bilden. Hierdurch wird sich nach gutachterlicher Einschätzung die Zentren- struktur dergestalt verändern, dass der gegenwärtig isolierte Geschäftsbereich Glückaufstraße/Alte Seilerei als städtebaulich und funktional integrierter Geschäftsbereich der Innenstadt Oesede fun- gieren wird.

Aufbauend auf den vorstehend dargestellten Entwicklungsperspektiven, welche die Innenstadter- weiterung rund um den Rathausparkplatz/Festplatz bietet, wird eine Modifizierung des Zentren- konzeptes für den Stadtteil Oesede mit Einbindung des Standortes Alte Seilerei in den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt empfohlen (vgl. Abbildung 22).

Der Geschäftsstandort Alte Seilerei schließt unmittelbar nordöstlich an das Stadtzentrum von Oesede an und wird westlich flankiert von der „Düte-Passage“, die als wesentlichen Anbieter einen Edeka-Lebensmittelsupermarkt aufweist. Über den Geschäftsbesatz an der Südflanke der Glück- aufstraße besteht bereits gegenwärtig eine Anbindung des Lebensmittelmarktes an den zentralen Versorgungsbereich des Stadtzentrums, der im Rahmen des GMA-Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2008 abgegrenzt und nachfolgend von der Stadt Georgsmarienhütte als Grundlage für die weitere Innenstadtentwicklung beschlossen worden ist.

Die vorgeschlagene östliche Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs um den Geschäfts- standort Alte Seilerei berücksichtigt weiterhin, dass es sich bei dieser Geschäftsagglomeration um einen fest etablierten Einzelhandelsstandort handelt, der seit vielen Jahren in Ergänzung zum en- geren Stadtkern wichtige Versorgungsfunktionen wahrnimmt. Der Betriebsbesatz umfasst insgesamt 5 Einzelhandelsbetriebe:

Aldi Lebensmitteldiscountmarkt

Edeka Getränkemarkt

Nagel Spielwarenfachgeschäft

Takko Textilfachmarkt

K + K Schuh-Center

Der Geschäftsstandort umfasst gegenwärtig eine Verkaufsfläche von ca. 3.300 m 2. Im Hinblick auf die Betriebstypen ist von Bedeutung, dass zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig sind, der Aldi Lebensmitteldiscountmarkt und das Spielwarenfachgeschäft Nagel. Im Hinblick auf die Branchenstruktur ist hervorzuheben, dass die Sortimentsstruktur im Wesentlichen nahversorgungs- und zentrenrelevante Waren umfasst. Unter Berücksichtigung des Branchenmixes, des Verkaufs- flächenbestandes und der Umsatztätigkeit ist unter Anlegung gewerbeplanerischer Prüfkriterien davon auszugehen, dass der Geschäftsstandort nicht nur von Kunden aus dem gesamten Stadt- gebiet, sondern teilweise auch aus einem überörtlichen Einzugsgebiet aufgesucht wird. Es handelt

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Abbildung 22: Zentraler Versorgungsbereich Oesede

Quelle: Eigene Erhebungen und Darstellung

Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 38 von 48

sich damit um einen für die mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Stadt Georgsmarienhütte wichtigen Geschäftsbereich, der auch zur Stärkung des innerstädtischen Hauptzentrums Oesede beiträgt.

Unter Würdigung der vorstehend genannten städtebaulichen, verkehrlichen und versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen wird der Stadt Georgsmarienhütte empfohlen, den im GMA-Einzel- handelskonzept 2008 dargestellten zentralen Versorgungsbereich des innerstädtischen Hauptzent- rums Oesede um den Geschäftsstandort Alte Seilerei zu erweitern und damit bauplanungsrechtliche Möglichkeiten für eine Weiterentwicklung des Geschäftsstandortes zu eröffnen.

5.3 Bauplanungsrechtliche Aspekte der vorgeschlagenen Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs Oesede

Die Stadt Georgsmarienhütte sieht sich in den letzten Jahren einer anhaltenden Nachfrage von In- vestoren und Betreibern großflächiger Einzelhandelsbetriebe nach geeigneten Ansiedlungsstan- dorten für Lebensmittelsupermärkte und Elektrofachmärkte ausgesetzt. Dabei bezieht sich das An- siedlungsinteresse nicht nur auf das innerstädtische Hauptzentrum von Oesede, sondern gleich- ermaßen auf dezentrale Standorte, wie z. B. Oeseder Feld (Klöcknerstraße) und Oesede-Esch (Gartbrink).

Unter Beachtung städtebaulicher Ordnungskriterien wird der Stadt Georgsmarienhütte empfohlen, das künftig begrenzte Entwicklungspotenzial, das zur Festigung und zur Ergänzung des Einzel- handelsangebotes des Mittelzentrums zur Verfügung steht, auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt zu konzentrieren. Dabei übernimmt das innerstädtische Hauptzentrum Oesede eine Schlüsselfunktion, da es die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Gesamtstadt wesentlich prägt. Der Ausbau dezentraler Agglomerationsstandorte würde zu einer weiteren Zersplitterung des Ge- schäftsbesatzes und zu einer Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche führen, die einen besonderen städtebaulichen Schutz genießen. 7

Demgemäß wird empfohlen, das Schwergewicht der künftigen Einzelhandelsentwicklung auf den Ausbau des innerstädtischen Hauptzentrums Oesede zu legen. Aufgrund der vorhandenen Flä- chenpotenziale übernimmt damit der Bereich des Rathausplatzes/Festplatzes den wichtigsten Entwicklungsstandort der Innenstadt, da hier die größten Flächenpotenziale für den Ausbau der Einzelhandelsstruktur vorhanden sind.

Der Ergänzungsstandort Alte Seilerei, der nach gutachterlicher Empfehlung künftig in den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt eingebunden sein soll, erfordert einen größeren Entwick-

7 Peter Urban Berger, ergänzende Stellungnahme zum GMA-Einzelhandelskonzept für die Stadt Georgsmarienhütte aus dem Jahr 2008, September 2011 Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Georgsmarienhütte Seite 39 von 48

lungsspielraum, um eine angemessene Markt- und Standortentwicklung für die ansässigen Unter- nehmen zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang sind die bauplanerischen Restriktionen anzu- führen, denen der Geschäftsstandort derzeit unterliegt:

Das Regionale Raumordnungsprogramm für den Landkreis Osnabrück weist darauf hin, dass räumliche Erweiterungen, Nutzungsänderungen sowie eine weitere Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben an solitär gelegenen Einzelhandelsstandorten nicht vorgesehen sind. Etwaige Entwicklungen und deren raumordnerische Verträglichkeit sind demnach in einem gesonderten Verfahren (vereinfachtes Rumordnungsverfahren) zu klären. Für die Stadt Georgsmarienhütte werden insgesamt 7 Agglomerationsstandorte mit besonderen Funktionen mit maximal raumordnerisch verträglichen Gesamtverkaufsflächen aus- gewiesen. Für das Düte-Zentrum (Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 224, Stadtzent- rum Nord-Ost) wird eine Obergrenze von insgesamt 3.400 m 2 Verkaufsfläche genannt.

Der Bebauungsplan Nr. 224 „Alte Seilerei“ basiert auf der Begründung zur raumordnerischen Zielsetzung, nach der durch Nutzungsänderungen die Verkaufsfläche von 1.200 m 2 je Einzelobjekt nicht überschritten werden soll.

Anlass für die Thematisierung des Geschäftsstandortes Alte Seilerei/Düte-Zentrum ist die Planung des langjährig ortsansässigen Spielwarenfachgeschäftes Nagel, zur Verbesserung der Marktchan- cen des Unternehmens eine Angebotsbündelung am Hauptsitz des Unternehmens im Bereich Alte Seilerei vorzunehmen und das kleinere Filialgeschäft Oeseder Straße aufzugeben. Aus gutachterlicher Sicht sind die Planungsüberlegungen der Firma Nagel zu unterstützen, da die räumliche Trennung der beiden Geschäftsstandorte einer stärkeren Profilierung des Fachgeschäftes entge- gensteht. Die Aufteilung der Sortimentsstruktur auf Kinder-Schlafsäcke, -Betten, Bettwaren, Wi- ckeltische/Stühle, Kinderwagen, -Kleidung und –Spielzeug am Standort Oeseder Straße sowie Spielwaren, Kinder- und Jugendbücher, Bastelbedarf, Rucksäcke/Schulranzen, Spielkonsolen/ elektronische Spiele am Standort Alte Seilerei beeinträchtigt die Marktchancen des Unternehmens, da die Verbraucher keine umfassende Warenpräsentation in einer Betriebsstätte vorfinden. Dar- über hinaus verursacht die Aufteilung der Sortimente auf zwei Geschäftsimmobilien deutlich höhe- re Raum- und Personalkosten als bei einer Konzentration der Sortimente.

Weiterhin ist von Bedeutung, dass die gegenwärtige Sortimentsgestaltung im Hauptgeschäft am Standort Alte Seilerei auf den vorhandenen Verkaufsflächen keine bedarfsgerechte Warenpräsen- tation ermöglicht. Die Warenpräsentation im Verkaufsraum wird durch zu enge Gänge, zu hohe Regale und durch eine unübersichtliche Aufteilung der Sortimente beeinträchtigt.

Die Planung der Firma Nagel sieht vor, die bestehende Verkaufsfläche von zurzeit ca. 1.200 m² VK durch eine Vergrößerung des Baukörpers um rund 500 m² VK im Erdgeschoss zu erweitern und

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durch Ausbau des Obergeschosses zusätzlich ca. 500 m² VK zu realisieren, so dass nach Reali- sierung der Umbauplanung ca. 2.300 m 2 VK 8 zur Verfügung stünden.

Da die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen die vorstehend erläuterte Planung nicht zu- lassen, ist die Stadt Georgsmarienhütte daran interessiert, den bestehenden Bebauungsplan zu ändern. In Abstimmung mit dem Landkreis Osnabrück und der Stadt Georgsmarienhütte sind folgende Schritte zur Veränderung der bauplanungsrechtlichen Situation am Standort Alte Seilerei vorgesehen:

Gutachterliche Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Georgsmarienhütte (siehe vorliegende Untersuchung)

Beschluss der Stadt Georgsmarienhütte zur Änderung des Selbstbindungsbeschlusses an das GMA-Einzelhandelskonzept 2008 im Sinne einer Erweiterung des zentralen Versor- gungsbereichs Oesede um den Geschäftsstandort Alte Seilerei

Durchführung eines vereinfachten Zielabweichungsverfahrens des Landkreises Osnabrück zur Modifizierung der raumordnerischen Festlegungen für den Planstandort Alte Seilerei/ Dü- te-Zentrum (Änderung des Regionalplans).

Änderungsbeschluss der Stadt Georgsmarienhütte zur Anpassung des Bebauungsplans Nr. 224, ggf. Änderung der Festsetzung MK-Gebiet in SO-Gebiet mit Festschreibung der zuläs- sigen Nutzungen und Verkaufsflächenobergrenzen.

Gegebenenfalls bietet es sich an, mit Rücksicht auf die noch nicht endgültig entschiedene Frage einer evtl. Ortskern-Entlastungsstraße im Zuge der Glückaufstraße einen „Bebau- ungsplan auf Zeit“ festzusetzen, um spätere verkehrsplanerische Entscheidungen offen zu halten.

Die vorstehend erläuterten bauplanungsrechtlichen Aspekte zeigen, dass ein enges Zusammen- wirken zwischen dem Landkreis Osnabrück, der Stadt Georgsmarienhütte und den Grundstücksei- gentümern erforderlich ist, um eine zielgerichtete Weiterentwicklung des Geschäftsstandortes Alte Seilerei zu erreichen. Aus gutachterlicher Sicht sind die vorgeschlagenen Änderungsmaßnahmen zur Aktualisierung des Zentrenkonzeptes der Stadt Georgsmarienhütte, speziell zur Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs Oesede, im Zusammenwirken mit einem Zielabweichungsver- fahren zur Änderung des Regionalplans seitens des Landkreises Osnabrück erforderlich, um den veränderten städtebaulichen, verkehrlichen und versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen der Innenstadt Oesede Rechnung zu tragen.

8 einschließlich ca. 100 m² Geschäftsfläche für ein Café, Spielfläche und Kunden-WC

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Exkurs: Entwicklungsperspektiven des Geschäftsstandortes der Firma Nagel, Oeseder Straße 113

Im Falle der Realisierung der vorstehend empfohlenen Maßnahmen zur Änderung des Zentren- konzeptes der Stadt Georgsmarienhütte sowie zur Änderung des Bebauungsplanes 224 „Alte Sei- lerei“ beabsichtigt die Firma Nagel, das Filialgeschäft am Standort Oeseder Straße 113 zugunsten einer Angebotskonzentration im Hauptgeschäft aufzugeben. Aufgrund des Flächenzuschnitts und der baustrukturellen Situation des ca. 560 m² VK umfassenden Ladenobjekts ist nicht auszuschlie- ßen, dass eine Wiederbelegung der Verkaufsfläche mit hochwertigen Einzelhandelsnutzungen Probleme aufwirft.

In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass in unmittelbarer Nachbarschaft des Ein- zelhandelsbetriebes auf den Grundstücken Oeseder Straße 109 (Flurstücke 93/5, 93/6) und Oese- der Straße 111 (Flurstücke 1/1, 1/3) durch Abriss der bestehenden Gebäude und Zusammenle- gung mit dem Grundstück Oeseder Straße 113 eine Fläche von ca. 4.040 m² für die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes zur Verfügung stünde (vgl. Abbildung 23). Eine solche Schwerpunktsetzung wäre aus gutachterlicher Sicht sinnvoll, um am südlichen Ende der Oeseder Straße den zentralen Versorgungsbereich durch einen attraktiven Einzelhandelsschwerpunkt auf- zuwerten. In den letzten Jahren ist im südlichen Abschnitt der Oeseder Straße eine Abwertung des Angebotsniveaus festzustellen, die in der Aufgabe von Einzelhandelsbetrieben zugunsten von Bil- liganbietern des Einzelhandels und die Zunahme von Dienstleistungsbetrieben zum Ausdruck kommt. Es wird beispielhaft auf die ansässigen Dienstleister Telefonshop, Reisebüro, zwei Versi- cherungsagenturen und Bausparkassenfiliale sowie den Sonderpostenmarkt verwiesen.

Der Abwärtstrend im Branchenmix könnte aus gutachterlicher Sicht durch eine Zusammenlegung der angesprochenen Grundstücke und Ansiedlung eines frequenzstarken, großflächigen Einzel- handelsbetriebes gestoppt werden. Insofern wird empfohlen, in enger Zusammenarbeit zwischen der Stadt Georgsmarienhütte und den betroffenen Grundstückseigentümern die eigentums- und bauplanungsrechtlichen sowie die erschließungstechnischen Möglichkeiten einer großflächigen Einzelhandelsansiedlung zu sondieren. Der benachbarte K + K Lebensmittelsupermarkt ist alleine nicht in der Lage, die nötige Frequenzwirkung und Anziehungskraft zur Stabilisierung des südli- chen Teils der Oeseder Straße zu leisten, so dass neue Entwicklungsimpulse zur Verbesserung der Einzelhandelsstruktur erforderlich sind.

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Abbildung 23: Entwicklungsstandort Oeseder Straße

Quelle: Eigene Erhebungen und Darstellung

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5.4 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente

Die aufgestellte Sortimentsliste der Stadt Georgsmarienhütte ist vor dem Hintergrund der Struktur- veränderungen im örtlichen Einzelhandel zu überprüfen. Dabei behalten die grundlegenden Cha- rakterisierungen Bestand:

Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie für das Einzelhandels- angebot einer Innenstadt prägend und daher für eine starke und intakte Stadtmitte bedeut- sam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Um- satzumlenkungen und daraus resultierende Verdrängungseffekte in der Innenstadt führen können.

Dagegen sind als nicht-zentrenrelevante Sortimente einzustufen, die nicht oder nur in ge- ringem Umfang in der Stadtmitte vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspekt- rum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen der auf sie spe- zialisierten Betriebe (z. B. hoher Flächenbedarf, starke Pkw-Orientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden.

Die Nahversorgungsrelevanz von Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Ab- ständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mo- bile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbraucher- nah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen.

Unter Berücksichtigung der strukturellen Gegebenheiten und der Marktentwicklung ist somit die aus dem Jahr 2008 stammende Sortimentsliste für die Stadt Georgsmarienhütte insbesondere in folgenden Sortimenten zu überprüfen:

Die Nahversorgung wird aufgrund der Einkaufshäufigkeit auch weiterhin durch die Sorti- mente Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie-, Parfümerie-, Kosmetikartikel sowie Apothe- kenwaren sichergestellt. Die strukturprägenden Betriebe mit diesen Sortimenten befinden sich vornehmlich in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen bzw. an sonstigen wohnungsnahen Standorten. Sie sind daher als nahversorgungsrelevant zu bewerten.

Tierfutter, Heimtierzubehör und lebende Tiere werden in der Stadt Georgsmarienhütte vornehmlich durch einen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gelegenen Fach- markt (Zoo& Co) sowie im Randsortiment des Raiffeisenmarktes vorgehalten und sollten aus Gutachtersicht auch zukünftig als nicht-zentrenrelevant bewertet werden.

Das Sortiment Lampen / Leuchten wird in Georgsmarienhütte überwiegend im Randsorti- ment der großen Möbel- und Baumarktanbieter angeboten. Diese befinden sich allesamt

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außerhalb zentraler Versorgungsbereiche, so dass empfohlen wird, diese Warengruppe – entgegen der vorliegenden Sortimentsliste – als nicht-zentrenrelevant einzustufen.

Auch das Sortiment Gardinen / Stoffe / Sicht-, Sonnenschutz wird vornehmlich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche vorgehalten. Darüber hinaus ist es regelmäßig im Rand- sortiment von Möbel- und Baumärkten vorzufinden. Vor diesem Hintergrund wird vorgeschlagen, dieses Sortiment ebenfalls als nicht-zentrenrelevant zu bewerten.

Über 80 % des Verkaufsflächenbestandes im Sortiment Fahrrad und Fahrradzubehör entfallen auf außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ansässige Einzelhandelsbetriebe (u.a. Zweiradzentrum Stravermann, Zweirad Technik Calmer und 2rad Meer). Gutachter- licherseits wird deshalb vorgeschlagen, das Sortiment Fahrrad/-zubehör als nicht-zentrenrelevant einzustufen.

Die Warengruppe Bettwaren umfasst u. a. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken. Diese werden in Georgsmarienhütte nicht in den zentralen Versorgungsbereichen angeboten. Aufgrund der geringen Handlichkeit ist auch zukünftig keine Integration in die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten, so dass diese als nicht-zentrenrelevant zu bewerten sind.

Anbieter von Sportgroßgeräten und Sport- und Freizeitbooten sind hinsichtlich ihrer Stand- ortanforderungen dem Kfz-Handel gleichzusetzen und deshalb als nicht-zentrenrelevant zu bewerten.

Aufgrund des hohen Flächenbedarfs der benötigten Ausstellungsflächen von Campingarti- kel n - insbesondere für Zelte und Zeltzubehör - werden diese Waren nur noch in Ausnahme- fällen vom innerstädtischen Einzelhandel geführt. Dieses Sortiment wird vielfach als Rand- sortiment in erster Linie von Bau- und Gartenmärkten – in den meisten Fällen jedoch außer- halb der Zentren – angeboten. Vor diesem Hintergrund wird der Stadt Georgsmarienhütte empfohlen, das Sortiment „Campingartikel“ in Sinne einer planerischen Zielsetzung als nicht- zentrenrelevant einzustufen.

Unter Verwendung der WZ-Systematik 2008 (Klassifikation der Wirtschaftszweige) wird für die Stadt Georgsmarienhütte folgende aktualisierte Sortimentsliste empfohlen:

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Abbildung 24: Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Georgsmarienhütte

Definition zentren- und Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente nahversorgungsrelevanter Sortimente

WZ Bezeichnung WZ Bezeichnung nahversorgungsrelevante Sortimente 47.2 Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Ta- bakwaren 47.73 Apotheken

47.75 Drogeriewaren, kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel zentrenrelevante Sortimente nicht-zentrenrelevante Sortimente

47.41 Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software 47.42 Telekommunikationsgeräte

47.43 Geräte der Unterhaltungselektronik

aus 47.51 Haushaltstextilien (Haus-, Tisch- und Bett- aus 47.51 Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste, wäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Oberdecken) Handarbeiten sowie Meterware für Beklei- dung und Wäsche 47.52.1 Metall- und Kunststoffwaren (u .a. Schrau- ben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauar- tikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Was- ser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemen- te aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werk- zeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Lei- tern, Lager- und Transportbehälter, Spielge- räte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) aus 47.53 Vorhänge und Gardinen, Tapeten und Bo- denbeläge, Teppiche aus 47.54 elektrische Haushaltsgeräte (Kleingeräte) aus 47.54 elektrische Haushaltsgeräte (Großgeräte wie Herd, Waschmaschine) 47.59.1 Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromö- bel 47.59.2 keramische Erzeugnisse und Glaswaren

47.59.3 Musikinstrumente und Musikalien

aus 47.59.9 Haushaltsgegenstände (u. a. Koch-, Brat- aus 47.59.9 Holz-, Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechs- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Be- lerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren, stecke, nicht elektrische Haushaltsgeräte) Kinderwagen) aus 47.59.9 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel

aus 47.59.9 sonstige Haushaltsgegenstände (u. a. Be- darfsartikel für dem Garten, Garten- und Campingmöbel, Grillgeräte) 47.61.0 Bücher

47.62.1 Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen 47.62.2 Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büro- artikel Fortsetzung folgt

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Definition zentren- und Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente nahversorgungsrelevanter Sortimente

WZ Bezeichnung WZ Bezeichnung 47.63 Ton- und Bildträger

47.64.1 Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör

aus 47.64.2 Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe, aus 47.64.2 Sportgroßgeräte, Boote, Campingartikel und Sportkleingeräte) Campingmöbel 47.65 Spielwaren und Bastelartikel

47.71 Bekleidung

47.72 Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck

47.74 medizinische und orthopädische Artikel

aus 47.76.1 Blumen aus 47.76.1 Pflanzen, Sämereien und Düngemittel

47.76.2 zoologischer Bedarf und lebende Tiere (inkl. Futtermittel für Haustiere) 47.77 Uhren und Schmuck

47.78.1 Augenoptiker

47.78.2 Foto- und optische Erzeugnisse

47.78.3 Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Ge- schenkartikel 47.79 Antiquitäten und Gebrauchtwaren

Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008)

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